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1、荣新江南半岛14号商业返租销售方案 呈：荣新集团领导由：大诚商业管理有限公司苍溪项目部事件：关于荣新江南半岛14号商业返租销售方案的报告时间：2013年11月22日 集合荣新集团2013年给荣新.江南半岛项目下达的年度销售目标，为了高效完成此任务，我司集合项目现状及市场发展现状，进行如下建议：一、 14号商业物业现状：1、 14号商业物业基础数据：序号-2F层-1F层1层2层总计面积220622062090220587072、 物业现状分析1) 14号商业全部租赁给予华举家俱城，由华举家俱城整体打造与包装。租赁政策如下：租赁面积楼层租金递增率租赁期限免租期业态定位租金总额8707-2F-2F1
2、5元/m2/月前3年不变，第4年年均递增5%2013年7月1日2021年6月30日签订合同起10个月 装饰建材、家居卖场12149885元2) 商家经营规划;楼层经营业态备注-2F建材装饰已基本开始营业-1F建材招商部分商家已开始装修1F掌上明珠家具开始营业2F掌上明珠家具开始营业3) 商家入驻物业实际施工图掌上明珠家居入驻项目对于物业改造，主要是将整层商业划分为100-300平方米之间的单铺； 1层平面布局 2层平面布局二、 销售模式建议：从本项目商业销售至今因项目单层面积过大、划分小面积商铺无法办理产权、物业存在-1F和-2F商业等原因，一直无法销售。若选择持有，势必导致公司资金大量积压，
3、与公司快速回现的意愿相违背，因此建议采用“返租销售”模式，一定程度上降低客户对本区域的心理抗性，通过返租形式让本项目顺利度过培育期，让客户感受到本区域的升值和发展。根据物业现状，项目“返租销售”有以下两个方向可考虑：1、 虚拟产权铺位，真实回报返租优势： 将商铺划分为10平方米左右的投资型产品，投资客压力小，易于销售； 无需承担物业整改费用：实际无需分割，虚拟产权铺位； 加快项目销售节奏；劣势： 投资客担心返租期到后若商家退场，后期无法统一管理租赁； 自己无法经营，只能够通过租赁，收取利益；2、 真实产权铺位，真实回报返租优势; 投资客即可统一租赁收取利益，也可自己经营；劣势： 根据物业特点，
4、若划分为小商铺，面积过大，投资客压力过大； 对于投资客资金实力要求过高，难以消受；三、 苍溪县投资群体投资特点分析： 我们根据县城投资群体投资金额将投资客分为三类考虑。1. 30万以下的投资群体，此类投资客为县城的大众投资，投资人群最多，30万以内的投资客群体又主要集中在5-15万：1) 主要以企事业单位职工，年龄在30岁以上，40岁居多的投资客；2) 个体从业者；3) 外出务工者；2. 100万以内的投资群体：1) 主要以企事业单位职工，有一定职务，年龄在30岁以上，40岁居多的投资客；2) 个体从业者；3. 300万左右的投资群体：1) 此类投资客为子女考虑较多，一般在成都购置物业；2)
5、企事业单位高管并且家属个体经营的群体。4. 1000万左右的投资群体：1）此类投资客大部分拥有自己的产业，在当地具有较强的经济能力； 各投资额投资人群分配比列如下：1. 30万以下的投资群体：50%左右230万以上，100万以内投资群体：30%左右；3. 300万左右的投资群体：10%左右；4其他投资范围：10% 大诚建议：因项目商业物业无法分割为小商铺销售（无法办理产权），大面积商铺投资额度较高，市场投资群体较少，项目物业无法快速消化回笼资金。固我司建议14号商业主要采取虚拟产权进行物业销售。1.虚拟产权销售优劣势对比：优势：一、项目已真实招商引入品牌商家，可借品牌商家的知名度，保障投资客信
6、心；二、虚拟产权销售，此操作特点可对物业不进行划分，主要作为投资型产品销售，满足苍溪县100万以下为主的投资群体需求。劣势：虚拟产权投资投资者有所顾虑，无法增强投资信心与保障，担心开发商销售完物业后离开，投资无保障，没有实体的产权。采取此类销售模式，建议开发商采取回购的形式，增强投资客信心。2.物业去化策略：楼层经营业态去化策略-2F建材装饰第1批次：虚拟产权销售；-1F建材招商第2批次: 虚拟产权销售，同步进行1F、2F真实产权销售的市场摸底；1F掌上明珠家具第4批次：原则上考虑整层或按实际产权划分进行销售，若虚拟产权销售反应较好且整层销售存在较大困难则虚拟产权销售；2F掌上明珠家具第3批次
7、: 原则上考虑整层或按实际产权划分进行销售，若虚拟产权销售反应较好且整层销售存在较大困难则虚拟产权销售；四、 项目目标客户群体根据对于县城投资群体主要特征分析，以及物业现状，我们将项目的投资客锁定为：1.第一目标群体：30万以下； 2.第二目标群体：1000-2000万投资客（主要针对1F、2F产权销售）；3.第三目标群体：30-100万左右投资客；4.第四目标群体：300万左右投资客；五、 产品定位1.产品门槛：1）产品单位：将所有产品划分为1平方米为一个单位的投资性小铺（-1F、-2F以虚拟产权销售，1F、2F整层或产权面积销售不好的情况下进行虚拟产权销售）；2）投资门槛：最小投资单位为1
8、0平方米；3）产品结构：投资等级产品投资区间产品占比第1投资产品7.5-15万以内45%第2投资产品10万-30万以内25%第3投资产品30万以上，100万以内20%第4投资产品300万左右；10%备注在1F、2F物业整体销售或产权销售不理想的情况下按照上述划分产品，否则1F、2F物业按照目前产权不在划分； 2.产品风险控制1）利用不动产作为载体的金融方式。3.产品回报1）通过物业租赁给与品牌商家，增强投资客投资信心，以销售返租的形式，快速实现物业销售，回笼资金；六、 定价与销售返租底价计算1、荣新集团制定项目返租销售底价：楼层销售底价元/平方米单层面积/平方米单层销售总额备注-2F7500
9、220616545000-1F60002206132360001F90002090188100002F7600220516758000整栋7505.34870765349000 2、 项目租金收入：租赁面积租金递增率租赁期限免租期租金总额870715元/m2/月前3年不变，第4年年均递增5%2013年7月1日2021年6月30日签订合同起10个月 12149885元3、 返租总额：楼层面积（）建议底价（元/）年返租比列（%）返租年限（年）回购（购买总额的110%）租金收益（元）8年合同租金返租+回购增值部分金额-2F22067500第1年7%，第2年8%，第3年9%3第4年10%3078290
10、.75625300-1F22066000第1年7%，第2年8%，第3年9%3第4年10%3078290.745002401F20909000第1年7%，第2年8%，第3年9%3第4年10%2916847.3563954002F22057600第1年7%，第2年8%，第3年9%3第4年10%3076421.45697720整栋87077505.34第1年7%，第2年8%，第3年9%3第4年10%12149885元22218661.394、 集团收益：集团收益前期融资（销售收入）65349000元资金利息（返租总额）22218661.39元备注相当于集团花费22218661.39元利息，融资653
11、49000元，使用年限4年。七、 操作流程1.以已经入驻的品牌商家的实际形象和经营氛围，增强投资者信心；2.明确物业管理主体（1）由开发商委托项目公司与大诚商业管理公司签订联营协议，将项目的经营权、返租权委托给予大诚商业公司，大诚公司将物业租赁给予商家，商家支付租金给大诚公司，投资者与开发公司签订担保协议，与大诚商业管理公司签订投资返利协议）3.产品设计:由大诚商业、设计部、项目公司调整产品，并由项目公司备案；4.宣传推广及蓄水：必须与专业的操产权式商铺销售的推广公司合作，保障项目一炮而红，同时启动项目蓄水；5.开盘销售分批次销售，必须蓄水达到一定数额后才启动开盘；6.销售备案及办理产权证；7
12、.按约定支付投资者回报；八、 销售政策执行1、返租期限：签订3年返租协议2、每年回报：从开盘之日起算，第一年底按支付总额现金返利7%；第二年底按支付总额现金返利8%；第三年底按支付总额现金9%返还；第四年底公司可以按照合同购买价格110%从业主手中回购，若不同意回购，则按照与商家签订的租约水平继续返租至租约期满； 3、租金返还方式：为促进销售返款，第一年开始由商业管理公司分季度返还，第二年开始由商业管理公司每半年返还，第三年由商业管理公司在年底返还。如在合同执行过程中业主需要转让，必须在商业管理公司备案并申请办理权益转移等相关手续，盈亏由买卖双方自行享有和承担，但每年返租金额不变。七、时间节点
13、;1、12月：与开发公司、入驻商户完善并签订相关合同，确定相关产品设计和商铺划分方案，确定销售价格和单位总价，筹备销售团队和销售管理体系，确定专业的推广公司，提交产权重划流程；2、1月：销售团队组建完成并开始培训，通过相关渠道采集准客户信息，开始客户蓄水，销售团队完成培训，推广公司广告开始发布；3、2月：客户蓄水达到300户，模拟开盘达到40%签约，办理完成产权相关政府流程；4、3月：推出项目第一批次房源（4000平米），根据客户反馈调整销售策略，并二次蓄水；5、4月-5月根据实际情况第二次推盘（2000平米）；6、6 月-春节期间第三次推盘并完成尾盘销售；以上为我司关于苍溪项目14号商业物业销售执行方案的思考，供领导参考！大诚商业管理有限公司2013年11月22日
