开发项目选择和土地使用权获取方式概述

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1、开开 发发 流流 程程三、开发流程1.市场条件判断2.项目位置选择1.确定开发方案2.编制可行性研究报告1.1.办理办理建设用地规划许可证建设用地规划许可证2.2.领取领取国有土地使用证国有土地使用证1.1.领取领取建设工程规划许可证建设工程规划许可证2.2.领取领取建设工程施工许可证建设工程施工许可证1.招标:寻找施工单位3.开工建设1.1.领取领取商品房销售许可证商品房销售许可证选选 址址立项立项取得土地取得土地规划设计规划设计开工建设开工建设竣工验收竣工验收建建设设用用地地规规划划许许可可证证三、开发流程房地产开发流程可以用房地产开发流程可以用“五证五证”的取得来贯的取得来贯穿穿商商品品

2、房房销销售售许许可可证证建建筑筑工工程程施施工工许许可可证证建建设设工工程程规规划划许许可可证证国国有有土土地地使使用用证证一一二二三三四四五五图片暂缺三、开发流程立 项开工建设规划设计取得土地选选选选 址址址址竣工验收人人目的目的事事提交文件提交文件开发商寻找可以投资的地块1.市场条件判断2.地块位置寻找投资分析报告n 本阶段,如果需要寻找合作伙伴,则需要签定合作意向,协议及合同书n 市场前期判断只是宏观方面的粗略判断,仅从所在区域的市场供求与潜力进行判断需要提交文件为:项目建议书可行性研究报告开发商三、开发流程立立立立 项项项项开工建设规划设计取得土地选 址竣工验收人人目的目的事事向政府提

3、交文件向政府提交文件开发商取得项目开发经营权1.投资分析2.编制项目建议书3.编制可行性研究报告4.进行项目方案概念设计项目建议书可行性研究报告涉及部门分别为:计委规划局建委三、开发流程立 项开工建设规划设计取得土地取得土地取得土地取得土地选 址竣工验收人人目的目的事事向政府提交文件向政府提交文件开发商取得土地开发与使用权1.取得建设用地规划许可证2.取得国有土地使用证1.建设用地规划许可证规定提交文件2.国有土地使用证规定提交文件办理建设用地规划许可证:需准备文件如下：1.立项批复2.建设项目规划审批表3.市政府征地批复4.用地钉桩成果5.按规划意见书要求取得的有关协议及批复文件6.审定设计

4、方案通知书三、开发流程立 项开工建设规划设计取得土地取得土地取得土地取得土地选 址竣工验收办理国有土地使用证:需准备文件如下：1.立项批复2.办理土地出让手续申请3.审定设计方案通知书4.土地评估报告原件5.出让合同附图，一式五份，附图为：钉桩图或审计设计方案通知书附图，原土地方国有土地使用证附图（加盖双方公章）6.6.建设用地规划许可证建设用地规划许可证及钉桩成果通知单及钉桩成果通知单7.建筑面积与用途说明书8.加盖工商部门备案章的营业执照复印件9.建设用地批准书或原用地单位的国有土地使用证、房屋所有权证、国有土地权属来源证明文件（原件）10.与原用地方签定的土地使用权及地上物补偿协议、联建

5、协议及相关文件11.房地产开发企业资质证书等三、开发流程立 项开工建设规划设计规划设计规划设计规划设计取得土地选 址竣工验收人人目的目的事事向政府提交文件向政府提交文件开发商项目方案满足市场需要和政府要求1.项目方案设计2.项目方案审批3领取建设工程规划许可证项目设计方案办理建设工程规划许可证:需准备文件如下：1.供电、给水、市政、燃气电力等部门意见2.建设项目规划审批报表3.审定设计方案4.建筑工程施工设计图纸5.工程档案登记证明6.按审定设计方案要求取得的7.协议通知书三、开发流程立 项开工建设开工建设开工建设开工建设规划设计取得土地选 址竣工验收人人目的目的事事向政府提交文件向政府提交文

6、件开发商找到符合条件施工队,开发建设1.施工队招标2.领取建筑工程施工许可证项目设计方案办理国有土地使用证:需准备文件如下：1.建筑工程施工许可申请表一式两份2.建设用地规划许可证及附件3.建设工程规划许可证及附件4.施工图纸设计文件审查通知书5.经过备案的施工合同6.监理单位中标通知书7.项目建设资金落实证明8.年度施工计划9.人防工程备案通知书10.园林局伐移树木批准文件11.四源费统一收费凭证12.质量监督通知书13.安全监督通知书14.建筑节能新型墙体收费凭证15.统计局登记通知三、开发流程立 项开工建设规划设计取得土地选 址竣工验收竣工验收竣工验收竣工验收人人目的目的事事向政府提交文

7、件向政府提交文件开发商完成建造,出售,回收资金及获利1.建设项目2.工程验收之前取得的所有证办理商品房销售（预售）许可证:需准备文件如下：1.年度施工计划2.施工合同3.地名办批复4.物业管理公约批复5.临时国有土地使用证，国有土地使用权出让合同，出让金缴纳证明6.建设工程规划许可证7.建筑工程施工许可证8.销售（预售）房价监管协议书，投资总额达35%以上的证明材料9.销售（预售）商品房面积测量报告和分摊部位的说明，各层平面图10.市政府征地的批复11.销售（预售）商品房图，装修标准和设备简介等三、开发流程总 结1.1.房地产开发过程中所涉及的部门有房地产开发过程中所涉及的部门有: :计委、规

8、划局、国土局、建设局、环保局、人防办、气象局、房管局等计委、规划局、国土局、建设局、环保局、人防办、气象局、房管局等2.2.房地产开发过程中从政府部门取得的主要证件有房地产开发过程中从政府部门取得的主要证件有: :建设用地规划许可证建设用地规划许可证、国有土地使用证国有土地使用证、建设工建设工程规划许可证程规划许可证、建设工程施工许可证建设工程施工许可证、商品房销售商品房销售( (预售预售) )许可证许可证3.3.房地产开发过程中从开发商应提供的主要文件有房地产开发过程中从开发商应提供的主要文件有: :项目建议书项目建议书、立项报告立项报告、可行性研究报告可行性研究报告、设计方案送审书设计方案

9、送审书、施工图施工图等以及各相关部门的批文等以及各相关部门的批文第二章第二章房地产开发项目选择房地产开发项目选择和土地使用权获取方式和土地使用权获取方式第一节第一节 房地产开发项目选择的概念和程序房地产开发项目选择的概念和程序一、项目选择的概念项目选择一般可分六个步骤广泛寻找投资项目；精心筛选投资项目；对重点项目进行初步可行性研究；项目投资谈判； 详细可行性研究 房地产开发公司的总体决策。 二、项目选择的程序（一）投资项目寻找称为“看地”或“选址选址”。项目数量1010：1 1（二）投资项目精选（三）初步可行性研究（四）项目谈判（五）详细的可行性研究公司总体决策 一个房地产项目最终选定的决策权

10、一个房地产项目最终选定的决策权在公司，服从于公司的总体发展事略和在公司，服从于公司的总体发展事略和投资方针。投资方针。 第二节 房地产建设项目选址一、项目选址管理 城市规划法规定：“城市规划区内的建设工程的选址和布局必须符合城市规划。设计任务书报请批准时，必须附有城市规划行政主管部门的选址意见书。”二、住宅项目选址原则二、住宅项目选址原则 一城九镇（现为三城（松江大学城、一城九镇（现为三城（松江大学城、南汇临江新城、嘉定安亭汽车城）若干南汇临江新城、嘉定安亭汽车城）若干镇）镇） 三、住宅区位及住宅生态环境（一）住宅区位是指住宅的地地理理位位置置及及社社会会经经济济位位置置的综合。（二）住宅与生

11、态系统 是生物群落与其环境之间在能量流动和物质循环过程中形成的一个统一的有机整体。生态系统是由生命物质和非生命物质构成的。 四、申领建筑项目选址意见书四、申领建筑项目选址意见书 （一一）住住宅宅开开发发单单位位必必须须填填写写建建筑筑项项目选址意见申请表目选址意见申请表 （二）规划管理部门核发住宅建设项（二）规划管理部门核发住宅建设项目选址意见书目选址意见书 第三节第三节 住宅项目建设用地规划管理住宅项目建设用地规划管理一、建设用地规划管理的概念和主要内容一、建设用地规划管理的概念和主要内容（一）概念建建设设用用地地规规划划管管理理是城市规划管理部门根据城市总体规划（包括分区规划、专业系统规划

12、、详细规划）对建设单位或个人申请的建设项目用地进行审查，确定其建设地址，用地范围，核定其用地性质和土地开发强度等规划要求，核发建设用地规划许可证核发建设用地规划许可证。（一）主要内容1、核定土地使用性质2、核定土地开发强度开发强度（1）容积率（2）建筑密度（3）拟定土地使用的其他规划管理的要求： a、H=1.5（W+S）SWb、AL（W+S）（投影角为56.3度）或A1.5L（W+S）（投影角为45度）。c、建筑退让d、建筑间距；建筑高度；绿地率；基地标高等。 二、申领建设用地规划许可证操作程序二、申领建设用地规划许可证操作程序凡未取得建设用地规划许可证，而取得建设用地批准文件占用土地的，批准

13、文件无效；未经发证机关审核同意，建设用地规划许可证的有关规定不得变更。第四节第四节 住宅项目建设工程规划管理住宅项目建设工程规划管理一、建设工程规划管理的概念建建设设工工程程规规划划管管理理，是根据城市规划管理的法规、规章，对建筑、管线、路桥和房屋等工程，由规划管理部门审核，并会同相关专业管理部门协同审核意见，对拟建工程项目的性质、规模、位置、密度、高度、体型、体量、建筑平面、空间以及朝向，基地出入口、基地标高、建筑色彩和风格进行核定，并核发建设工程法律凭证建设工程规划许可证建设工程规划许可证。二、住宅项目建设工程规划管理的内容二、住宅项目建设工程规划管理的内容（一）按土地来源不同对工程规划进

14、行管理2 2、在土地使用权有偿出让基地上建设、在土地使用权有偿出让基地上建设 在土地使用权有偿出让基地，在受让方签订土地使用权出让合同，申领建设用地规划许可证，并进行土地使用权初试登记取得土地使用权证（或房地产权证）后，方可向规划部门送审建筑设计方案，申领建设工程规划许可证。 第二节城市开发用地获取2.2.1 2.2.1 我国现行土地制度我国现行土地制度2.2 2 2.2 2 房地产开发用地的选择房地产开发用地的选择2.2.3 2.2.3 房地产开发用地的取得房地产开发用地的取得2.2.4 2.2.4 在建项目收购与项目公司入股在建项目收购与项目公司入股2.2.5 2.2.5 开发建设中的农地

15、征用开发建设中的农地征用2.2.6 2.2.6 房地产开发可接受的地价的测算房地产开发可接受的地价的测算 2.2.1现行的土地制度1土地的基本概念土土地地是指地球的陆域表层，包括内陆水域、沿海滩涂及岛屿。它是一个自然、经济的综合体。澄清三个概念： 1、土地与土壤的区别土地的含义比土壤广泛。 2、土地与国土的区别 3、土地与土地资源的区别 2、土地分类生地：生地：是是指未进行征地补偿的新区土地。指未进行征地补偿的新区土地。毛地：毛地：是是指未经拆迁安置补偿的旧城区土地。指未经拆迁安置补偿的旧城区土地。熟地：熟地：是是指已经具备指已经具备“七通一平七通一平”“五通一平五通一平”或或“三通一平三通一

16、平”建设条件的土地。建设条件的土地。用途用途开发程度开发程度（土地一级开发）（土地一级开发）工业用地工业用地商业用地商业用地绿化用地绿化用地特殊用房特殊用房仓储仓储用房用房居住用地居住用地交通用地交通用地市政公共设施用地市政公共设施用地3土地的职能和特点4土地相关权利所有权所有权使用权使用权抵押权抵押权典典 权权租赁权租赁权(1)土地所有权土地所有人对土地的占有、使用、收益和处分的权利。土地所有人对土地的占有、使用、收益和处分的权利。中国城市土地所有权属于国家城市土地所有权属于国家（国有土地）（国有土地） 农村、城郊除法规外属于集体农村、城郊除法规外属于集体（集体土地）（集体土地）征地费用征地

17、费用征地征地1、土地征用补偿费2、劳动力安置补偿费3、地上附着物及青苗补偿费(2)土地使用权（1 1）土地使用权定义）土地使用权定义（2 2）取得方式）取得方式行政划拨（有限定）行政划拨（有限定）出让出让转让转让（3 3）使用年限）使用年限协议协议 挂牌挂牌招标招标拍卖拍卖买卖买卖赠与赠与交换交换土地一级市场土地一级市场土地二级市场土地二级市场7070年年居住用地居住用地5050年年工业、文、体、医、综合用地工业、文、体、医、综合用地4040年年商业、旅游、娱乐用地商业、旅游、娱乐用地土土地地使使用用权权出出让让 指指国国国国家家家家将将一一定定年年限限内内的的国国有有土土地地使使用用权权出出

18、让让给给土土地地使使用用者者，由由土土地地使使用用者者向向政政府府支支付付土土地地使使用用权权出出让让金金的的行行为为。通通过过出出让让方方式式获获得得土土地地使使用用权权是是建建立立在在有有偿偿有有期期限限的的基基础础上上的的，该该土土地地使使用用权权可可以以在在法法律律规规定定的的范范围围内内转转让让、出出租租或或抵抵押，其合法权益受国家法律保护。押，其合法权益受国家法律保护。土土地地使使用用权权转转让让 指指土土地地使使用用权权出出让让后后，土土地地使使用用权权受受让让人人将将土土地使用权转移的行为，包括出售、交换和赠与等。地使用权转移的行为，包括出售、交换和赠与等。土土地地使使用用年年

19、限限 指指土土地地使使用用权权受受让让人人在在出出让让地地块块上上享享有有土土地地使使用用权权的的总总年年期期。按按国国家家有有关关法法律律规规定定，各各类类用用地地的的最最高高出出让让年年限限为为：居居住住用用地地70年年，工工业业用用地地50年年，教教育育、科科技技、文文化化、卫卫生生、体育用地体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地年，商业、旅游、娱乐用地40年，年，综合用地综合用地50年。年。土土土土地地地地一一一一级级级级市市市市场场场场 是是指指土土地地使使用用权权的的出出让让市市场场。是是国国家家以以所所有有者者身身份份向向建建设设用用地地单单位位或或土土地地经经营营单单位位有有偿偿

20、、有有期期限限地地出出让让土土地地使使用用权权，并并收收取取土土地地出出让让金金的的土土地地经经营营市市场场。包包括括土土地地征征购购市市场场（具有一定的强制性）、土地出让市场和土地租赁市场。（具有一定的强制性）、土地出让市场和土地租赁市场。土地二级市场土地二级市场土地二级市场土地二级市场 就是土地使用权转让市场，是土地使用者和土地就是土地使用权转让市场，是土地使用者和土地经营单位有偿转让土地使用权给其他单位的市场。经营单位有偿转让土地使用权给其他单位的市场。(3)土地抵押权抵押权抵押权抵押权抵押权 是指债务人或第三人提供一定的财产作债务履行的担是指债务人或第三人提供一定的财产作债务履行的担保

21、，当债务人不履行债务时，债权人有权依照法律规定以抵保，当债务人不履行债务时，债权人有权依照法律规定以抵押物折价或者以变卖抵押物的价款优先得到偿还的权利。押物折价或者以变卖抵押物的价款优先得到偿还的权利。土地抵押权土地抵押权土地抵押权土地抵押权 是一种担保物权，是抵押人以其合法的土地以是一种担保物权，是抵押人以其合法的土地以不不转移占有转移占有的方式，向抵押权人提供债务履行的担保，当债务人的方式，向抵押权人提供债务履行的担保，当债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的不动产拍卖所得的不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的不动产拍卖所得的价款优先受偿。价款优先受偿。在我国，特指土地使用权抵押。

22、在我国，特指土地使用权抵押。在我国，特指土地使用权抵押。在我国，特指土地使用权抵押。 (4)土地典权典权典权典权典权 是指一方支付典价占有他人所有的不动产并占有、使用、是指一方支付典价占有他人所有的不动产并占有、使用、收益的权利。在典权法律关系中，支付典价者为收益的权利。在典权法律关系中，支付典价者为典权人典权人，收取他，收取他人典价并将自己财产供典权人占有、使用、收益者为人典价并将自己财产供典权人占有、使用、收益者为出典人出典人。作。作为典权标的物的不动产为为典权标的物的不动产为典物典物。典权人交付于出典人的价金称为。典权人交付于出典人的价金称为典价典价。期满后，出典人退还典价，可赎回土地及

23、地上建筑物、其他附着期满后，出典人退还典价，可赎回土地及地上建筑物、其他附着物的使用权。典期期满逾期物的使用权。典期期满逾期1010年，或典契未写明年限而经营年，或典契未写明年限而经营3030年年未赎回的，原则上视为绝赎。未赎回的，原则上视为绝赎。(5)土地租赁权是指土地所有者或非土地所有者依法作为土地出租人将土地使用权随同地上或地下建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，并依法向承租人收取租金的权利。n土地管理基本制度土地管理基本制度n土地管理法土地管理法中明确规定了我国土地管理的六项中明确规定了我国土地管理的六项制度，即制度，即社会主义土地公有制度社会主义土地公有制度，国有土地有偿使国有土地有

24、偿使用制度用制度，土地用途管制制度土地用途管制制度，占用耕地补偿制度占用耕地补偿制度，基本农田保护制度基本农田保护制度，土地登记制度土地登记制度。社会主义公有。社会主义公有制是土地所有制的一种。制是土地所有制的一种。n国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让；国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让；n房地产开发商获得的只是开发用地的使用权。房地产开发商获得的只是开发用地的使用权。n在本节中，重点介绍土地所有制和国有土地使用制在本节中，重点介绍土地所有制和国有土地使用制度。度。44土地管理制度及其演变土地管理制度及其演变（1）土地所有制）土地所有制v 我国的土地所有制分为以下两种：我国

25、的土地所有制分为以下两种：全民所有制全民所有制土土地地管管理理法法实实施施条条例例第第二二条条规规定定，下下列列土土地地属属于于全全民民所所有即国家所有：有即国家所有： 城市市区的土地；城市市区的土地； 农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地； 国家依法征收的土地；国家依法征收的土地； 依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地； 农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集 体所有的土地；体所有的土

26、地；因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后 不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。集体所有制集体所有制w劳劳动动群群众众集集体体所所有有制制的的土土地地采采取取的的是是农农民民集集体体所所有有的的形形式式，该该种种所有制的土地被称为所有制的土地被称为农民集体所有土地农民集体所有土地，简称集体土地。，简称集体土地。w农农民民集集体体的的范范围围包包括括：村村农农民民集集体体；村村内内两两个个以以上上农农村村集集体体经济组织的农民集体；经济组织的农民集体；乡乡( (镇镇) )农民集体。农

27、民集体。w土土地地管管理理法法第第十十条条规规定定：“农农民民集集体体所所有有的的土土地地依依法法属属于于村村农农民民集集体体所所有有的的，由由村村集集体体经经济济组组织织或或者者村村民民委委员员会会经经营营、管管理理；已已经经分分别别属属于于村村内内两两个个以以上上农农村村集集体体经经济济组组织织的的农农民民集集体体所所有有的的，由由村村内内各各该该农农村村集集体体经经济济组组织织或或者者村村民民小小组组经经营营、管管理理；已已经经属属于于乡乡( (镇镇) )农农民民集集体体所所有有的的，由由乡乡( (镇镇) )农农村村集集体体组组织织经经营营、管管理理。” （2）国有土地使用制度）国有土地

28、使用制度v这这种种土土地地使使用用制制度度，是是在在不不改改变变城城市市土土地地国国有有的的前前提提下下，采采取取拍拍卖卖、招招标标、协协议议、挂挂牌牌等等方方式式将将土土地地使使用用权权有有偿偿、有有限限期期地地出出让让给给土土地地使使用用者者；土土地地使使用用者者的的土土地地使使用用权权在在使使用用年年限限内内可可以以转转让让、出出租租、抵抵押押或或者者用用于于其其他他经经济济活活动动，其其合合法法权权益益受受国国家家法法律律保保护护；需需要要继继续续使使用用的的，经经批批准准，期期限限可可以以延延长长，同同时时按按当当时时市市场情况补交地价。场情况补交地价。 v土土地地管管理理法法：国国

29、家家依依法法实实行行国国有有土土地地有有偿偿使使用用制制度度。但但是是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。v城城镇镇国国有有土土地地使使用用权权出出让让和和转转让让暂暂行行条条例例：土土地地使使用用权权出出让让是是指指国国家家以以土土地地所所有有者者的的身身份份将将土土地地使使用用权权在在一一定定年年限限内内让让与与土土地地使使用用者者，并并由由土土地地使使用用者者向向国国家家支支付付土土地地使使用用权权出出让让金金的的行行为。为。”v土地使用权可分为两类：土地使用权可分为两类：w一类是土地所有人对自己拥有的土地所享有的使用权，称一

30、类是土地所有人对自己拥有的土地所享有的使用权，称为为所有权能的使用权所有权能的使用权，又称为所有人的使用权；，又称为所有人的使用权；w另一类是非土地所有权人对土地享有的权利，称为另一类是非土地所有权人对土地享有的权利，称为与所有与所有权相分离的使用权权相分离的使用权，或叫非所有人的使用权。，或叫非所有人的使用权。v土地使用权土地使用权指依照法律享有利用、经营和取得收益的权利。同样具有同样具有占有占有、使用使用、收益收益和和处分处分四项权能。四项权能。（3）土地使用权类型与权能）土地使用权类型与权能2土地使用权获取方式的历史演变土地使用权获取方式的历史演变v我国土地使用权获取方式的演变经历了四个

31、阶段：我国土地使用权获取方式的演变经历了四个阶段：第一阶段（第一阶段（19491949年年19541954年）年） 19541954年以前，国家从制度上承认城市土地的商品属性，对城市年以前，国家从制度上承认城市土地的商品属性，对城市国有土地实行有偿使用，无论全民所有制单位还是集体所有制单位，国有土地实行有偿使用，无论全民所有制单位还是集体所有制单位，只要使用城市国有土地，都必须向国家缴纳租金和有关税费。这种只要使用城市国有土地，都必须向国家缴纳租金和有关税费。这种有偿使用制度实质上是具有市场配置含义的。有偿使用制度实质上是具有市场配置含义的。第二阶段（第二阶段（19551955年年198719

32、87年）年） 19541954年以后，我国建立了高度集中的计划经济体制，土地管理年以后，我国建立了高度集中的计划经济体制，土地管理制度也由市场配置转变为计划配置，城市土地取消了有偿使用，确制度也由市场配置转变为计划配置，城市土地取消了有偿使用，确立了行政划拨土地制度。国有土地的行政划拨制度具有立了行政划拨土地制度。国有土地的行政划拨制度具有划拨手段的划拨手段的行政性行政性、使用期限的无限制性使用期限的无限制性、土地获取和使用的无偿性土地获取和使用的无偿性、土地物土地物权的无流动性权的无流动性四个特征。四个特征。第三阶段（第三阶段（19881988年年20002000年年) )19871987年

33、，深圳市敲响了国有土地拍卖的第一槌。年，深圳市敲响了国有土地拍卖的第一槌。19881988年年，宪宪法法修修正正案案规规定定, ,土土地地使使用用权权可可以以依依照照法法律律的的规规定定转让。转让。19901990年年，国国务务院院出出台台城城镇镇国国有有土土地地使使用用权权出出让让和和转转让让暂暂行行条条例例，确立了国家实行城镇国有土地使用权出让、转让制度。，确立了国家实行城镇国有土地使用权出让、转让制度。19951995年年，城城市市房房地地产产管管理理法法规规定定，国国家家依依法法实实行行国国有有土土地地有有偿、有限期使用制度。偿、有限期使用制度。19981998年年，土土地地管管理理法

34、法规规定定，国国家家依依法法实实行行国国有有土土地地有有偿偿使使用用制度，建设单位使用国有土地应当以出让等有偿方式取得。制度，建设单位使用国有土地应当以出让等有偿方式取得。自此，国有土地有偿使用制度正式确立。自此，国有土地有偿使用制度正式确立。 但但是是，这这一一阶阶段段的的土土地地出出让让以以协协议议出出让让为为主主，市市场场配配置置与与计计划划配配置置同同时时存存在在，并并不不能能完完全全体体现现土土地地的的市市场场价价值值，甚甚至至造造成成了了大大量量土土地地的的不不规规范范出出让让，滋滋生生腐腐败败，损损害害了了国国家家利利益益。由由于于出出让让市市场场的的不不规规范范，造造成成土土地

35、地二二级级市市场场发发展展缓缓慢慢，市市场场需需求求多多是是通通过过一一级级市场解决。市场解决。第四阶段（第四阶段（20012001年至今）年至今） 2001年年国国务务院院下下发发的的关关于于加加强强国国有有土土地地资资产产管管理理的的通通知知明明确确提提出出，为为体体现现市市场场经经济济原原则则，确确保保土土地地使使用用权权交交易易的的公公开开、公公平平和和公公正正，各各地地要要大大力力推推行行土土地地使使用用权权招招标标、拍拍卖卖。同同年年，国国土土资资源源部部发发布布了了划划拨拨用用地地目目录录，不不符符合合目目录录的的建建设设用用地地，不不得得划拨供地，必须有偿供应。划拨供地，必须有

36、偿供应。2002年年、2003年年，国国土土资资源源部部陆陆续续发发布布了了招招标标拍拍卖卖挂挂牌牌出出让让国有土地使用权规定国有土地使用权规定和和协议出让国有土地使用权规定协议出让国有土地使用权规定。在在这这三三年年间间，国国有有土土地地划划拨拨供供应应的的范范围围进进一一步步明明确确，招招拍拍挂挂出出让让和和协协议议出出让让有有了了具具体体细细化化的的范范围围与与操操作作程程序序，国国有有土土地地市市场场配配置的制度框架初步确立。置的制度框架初步确立。现现阶阶段段，房房地地产产开开发发项项目目除除经经济济适适用用房房、廉廉租租房房等等保保障障性性住住房房可可以以通通过过划划拨拨方方式式获获

37、得得土土地地使使用用权权外外，其其它它商商品品房房开开发发项项目目获获取取土土地地使使用用权权的的主主要要方方式式有有三三种种，分分别别是是：土土地地使使用用权权出出让让、在在建项目收购建项目收购和和项目公司入股项目公司入股。2.2.2 城市开发用地的选择n1开发用地的必备条件开发用地的必备条件 国有用地国有用地n根据中华人民共和国根据中华人民共和国土地法土地法和和城市房地产管理法城市房地产管理法的规定，在城市规划区内，的规定，在城市规划区内，只有国有土地只有国有土地才能投入房地产才能投入房地产开发；城市规划区内的集体所有土地，经依法征用转为国开发；城市规划区内的集体所有土地，经依法征用转为国

38、有土地后，才可用于房地产开发；有土地后，才可用于房地产开发；城市用地城市用地 开发用地，通常是指一宗（片）位于开发用地，通常是指一宗（片）位于城市规划区城市规划区的，适合的，适合开发企业进行基础设施和房屋建设使用的开发企业进行基础设施和房屋建设使用的国有土地国有土地。n开发用地的使用权开发用地的使用权n根据我国根据我国房地产管理法房地产管理法的规定：的规定：n对开发用地，国家实行有偿、有期限使用制度；对开发用地，国家实行有偿、有期限使用制度；n开发用地的使用权是一个有偿、有限期的使用权。开发用地的使用权是一个有偿、有限期的使用权。2房地产开发用地的选择（1） 地段影响因素分析地段影响因素分析市

39、场供求行情：地块需求呈上升趋势，价格必然上扬，市场供求行情：地块需求呈上升趋势，价格必然上扬，好的地块。好的地块。自然条件：与市中心的距离、土地的承载力、地形地势、自然条件：与市中心的距离、土地的承载力、地形地势、地块面积、地块形状、日照、风力和风向、温度、降水地块面积、地块形状、日照、风力和风向、温度、降水量、自然灾害等。量、自然灾害等。社会条件：地块附近城市基础设施、附近房地产状况、社会条件：地块附近城市基础设施、附近房地产状况、社会治安状况、政局稳定情况等社会治安状况、政局稳定情况等环境条件：空气污染程度、噪音大小、绿化程度、视觉环境条件：空气污染程度、噪音大小、绿化程度、视觉效果（房地

40、产平面布局、立面效果，各种用线的悬挂状效果（房地产平面布局、立面效果，各种用线的悬挂状态，各种牌杆的树立状态）、清洁程度态，各种牌杆的树立状态）、清洁程度增值潜力大的地段是房地产投资获利的首要条件增值潜力大的地段是房地产投资获利的首要条件1、市场供求行情、市场供求行情2、地块的自然条件、地块的自然条件3、地块的社会条件、地块的社会条件4、地块的环境条件、地块的环境条件5、地块周围的经济条件、地块周围的经济条件6、政策限制、政策限制7、人口因素、人口因素8、城市规划因素、城市规划因素9、心理影响、心理影响10、国际关系、国际关系地段的影响因素：地段的影响因素： 地块与市中心的距离地块与市中心的距

41、离 土地承载力土地承载力 地形地形地势地势 土地面积土地面积 地地块形状块形状 日日 照照 风力和风向风力和风向 温温 度度 降水量降水量 自然灾害自然灾害 空气污染程度空气污染程度 噪音大小噪音大小 绿化程度绿化程度 视觉效果视觉效果 清洁程度清洁程度 地块附近的城市基础设施情况地块附近的城市基础设施情况 附近的房地产情况附近的房地产情况 社会治安情况社会治安情况 政局稳定情况政局稳定情况 当地经济发展状况当地经济发展状况 物价水平物价水平 工资水平工资水平 储蓄利率储蓄利率 投资水平投资水平 价格限制价格限制 税收限制税收限制 优惠政策优惠政策 土地制度土地制度 人的数量人的数量 人的素质

42、人的素质 家庭规模家庭规模 土地用途土地用途 容积率容积率 建筑高度建筑高度 交通道路交通道路 行政隶属变更行政隶属变更 地块风水地块风水 土地号码土地号码 名人效应名人效应 风俗习惯风俗习惯（2）地段选择的原则选择最有升值潜力的土地进行投资选择最有升值潜力的土地进行投资未开发的土地未开发的土地 地价价格便宜、基础和配套设施投资多、风险大；其升值的地价价格便宜、基础和配套设施投资多、风险大；其升值的潜力取决于该地区的经济发展。潜力取决于该地区的经济发展。开发中的土地开发中的土地（已经完成区域规划，具备基本的水、电、路等保（已经完成区域规划，具备基本的水、电、路等保障的地区，多指城镇周围的郊区或

43、新开发区）障的地区，多指城镇周围的郊区或新开发区） 价格适中、投资后的增值潜力大价格适中、投资后的增值潜力大已开发土地已开发土地（指已经具备城镇规模的土地）（指已经具备城镇规模的土地） 西方发达国家：土地价格高，可供利用空间少，建筑规模和西方发达国家：土地价格高，可供利用空间少，建筑规模和居住人口已趋于饱和，需求少，日后升值的可能性不会太大。居住人口已趋于饱和，需求少，日后升值的可能性不会太大。 国内：土地价格高，再利用的价值较大，升值潜力尚得开发，国内：土地价格高，再利用的价值较大，升值潜力尚得开发，国家又有政策鼓励投资，所以，在一段时间内，是比较好的投国家又有政策鼓励投资，所以，在一段时间

44、内，是比较好的投资地段。资地段。总揽全局选择投资地段总揽全局选择投资地段 房地产投资地段仅是城市土地的一个组成房地产投资地段仅是城市土地的一个组成部分，因此，必须从城市的整个布局、整个城部分，因此，必须从城市的整个布局、整个城市规划的全局角度来考察地块的投资利弊。在市规划的全局角度来考察地块的投资利弊。在投资地段选择时，既要判断出近期的热点地段，投资地段选择时，既要判断出近期的热点地段，又要判断出中长期的投资热点地段，还要判断又要判断出中长期的投资热点地段，还要判断出隐蔽的投资地段所在。为达此目的，首先要出隐蔽的投资地段所在。为达此目的，首先要用全局的观点来考虑问题；其次要认真调查研用全局的观

45、点来考虑问题；其次要认真调查研究，充分掌握第一手材料；再次要透过表面看究，充分掌握第一手材料；再次要透过表面看本质，通过资料分析，找出关键所在。本质，通过资料分析，找出关键所在。2.地段选择的原则积极稳妥，敢冒地段风险积极稳妥，敢冒地段风险 风险是绝对的，投资任何地段，都要冒一风险是绝对的，投资任何地段，都要冒一定的风险，定的风险， 只不过风险有大有小而已。世界只不过风险有大有小而已。世界上不存在只有收益没有风险的投资地段。在上不存在只有收益没有风险的投资地段。在选择投资地段时，既需要认真分析，尽量规选择投资地段时，既需要认真分析，尽量规避投资地段风险，又要敢于冒险，以大无畏避投资地段风险，又

46、要敢于冒险，以大无畏的勇气去争取投资的巨大收益。的勇气去争取投资的巨大收益。2.2.3 房地产开发用地的取得n方式方式n按照按照城市房地产管理法城市房地产管理法的规定：获取土的规定：获取土地使用权的基本方式有：地使用权的基本方式有：n土地划拨土地划拨n土地出让土地出让n土地转让土地转让1土地划拨土地划拨土地划拨 土地使用权划拨是指经有批准权的人民政府依法批准，土地使用权划拨是指经有批准权的人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。特点：无者将土地使用权无偿交给土地使用者使

47、用的行为。特点：无偿无限期偿无限期划拨土地范围划拨土地范围 （1）国家机关用地和军事用地）国家机关用地和军事用地（2）城市基础设施和公益事业用地）城市基础设施和公益事业用地（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地（4）法律、行政法规规定的其他用地）法律、行政法规规定的其他用地合作建设和补地价合作建设和补地价合作建设又又称称联联建建，联联合合开开发发,“以以划划拔拔方方式式取取得得土土地地使使用用权权的的，转转让让房房地地产产报报批批时时，有有批批准准权权的的人人民民政政府府按按照照国国务务院院规规定定决决定定可可以以不不办办理理土土地地使使用用权

48、权出出让让手手续续的的，转转让让方方式式应应当当按按照照国国务务院院规规定定将将转转让让房房地地产产所所获获收收益益中中的的土土地地收收益益上上缴缴国国家家或或者者作作其他处理其他处理”。 补地价第一，出出让让体体系系中中。如如调调整整的的出出让让金金高高于于原原出出让让金金的的，超超过过的的部部分分即即称称补补地价地价。第二，属行政划拔无偿取得，补交属行政划拔无偿取得，补交出让金，或者以转让、出租、抵押所获出让金，或者以转让、出租、抵押所获收益抵交，补交的出让金也称为补地价收益抵交，补交的出让金也称为补地价。 2土地使用权出让土地使用权出让（1）土地使用权出让的概念）土地使用权出让的概念 土

49、土地地使使用用权权出出让让（以以下下简简称称土土地地出出让让）是是指指国国家家以以土土地地所所有有者者的的身身份份将将土土地地使使用用权权在在一一定定年年限限内内让让与与土土地地使使用用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 土土地地使使用用权权出出让让金金是是指指通通过过有有偿偿有有限限期期出出让让方方式式取取得得土土地地使使用用权权的的受受让让者者，按按照照合合同同规规定定的的期期限限，一一次次或或分分次次提前支付的整个使用期间的地租。提前支付的整个使用期间的地租。构成：构成： 一定年限内地租；一定年限内地租； 土地使用权出

50、让前国家对土地的开发成本；土地使用权出让前国家对土地的开发成本； 征地拆迁补偿安置等费用。征地拆迁补偿安置等费用。（2）土地出让的内涵）土地出让的内涵土土地地出出让让的的主主体体。出出让让方方是是土土地地的的所所有有者者国国家家，土土地地使使用用权权的的受受让让方方是是中中华华人人民民共共和和国国境境内内外外的的公公司司、企企业业、其其他组织和个人。他组织和个人。土土地地出出让让的的客客体体。土土地地出出让让的的客客体体是是城城镇镇国国有有土土地地，即即城城市市、县县城城、建建制制镇镇、工工矿矿区区、开开发发区区范范围围内内属属于于全全民民所所有有的的土地。土地。土土地地出出让让的的内内容容。

51、土土地地出出让让是是土土地地出出让让方方将将一一定定年年限限的的国国有土地使用权转让给受让方，受让方支付相应出让金的行为。有土地使用权转让给受让方，受让方支付相应出让金的行为。土地使用权出让合同一般都采用土地使用权出让合同一般都采用书面标准合同的形式，合同的主书面标准合同的形式，合同的主要条款、格式等均由出让方提出，要条款、格式等均由出让方提出，受让方只能接受，必要时可以提受让方只能接受，必要时可以提出自己意见，作原合同的补充。出自己意见，作原合同的补充。（3）土地使用权出让的特点）土地使用权出让的特点出让方的唯一性出让方的唯一性。出让权利的局限性出让权利的局限性。土地出让客体的单一性土地出让

52、客体的单一性。出让主体的平等性出让主体的平等性。（4）出让土地使用权年限）出让土地使用权年限 城城镇镇国国有有土土地地使使用用权权出出让让和和转转让让暂暂行行条条例例规规定定的的出出让最高年限如下：让最高年限如下：居住用地居住用地7070年年工业用地工业用地5050年年教育、科技、文化卫生、体育用地教育、科技、文化卫生、体育用地5050年年商业、旅游、娱乐用地商业、旅游、娱乐用地4040年年综合或其他用地综合或其他用地5050年年（5）土地使用权出让的方式）土地使用权出让的方式 物物权权法法规规定定，工工业业、商商业业、旅旅游游、娱娱乐乐和和商商品品住住宅宅等等经经营营性性用用地地以以及及同同

53、一一土土地地有有两两个个以以上上意意向向用用地地者者的的，应应当当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。 城城镇镇国国有有土土地地使使用用权权出出让让和和转转让让暂暂行行条条例例规规定定，国国有土地使用权出让可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。有土地使用权出让可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。 国国土土资资源源部部出出台台的的招招标标拍拍卖卖挂挂牌牌出出让让国国有有土土地地使使用用权权规定规定增加了国有土地使用权挂牌出让方式。增加了国有土地使用权挂牌出让方式。 综综上上所所述述，目目前前国国有有土土地地使使用用权权出出让让主主要要有有招招标标、拍拍卖卖、

54、挂牌挂牌和和协议出让协议出让等四种出让方式。等四种出让方式。土地出让方式一、取得国有土地使用权一、取得国有土地使用权国有土地使用权国有土地使用权1. 出让方式出让方式2. 划拔方式划拔方式（1）招）招 标标（2）拍）拍 卖卖（3）挂）挂 牌牌（4）协）协 议议3. 承租方式承租方式 办理土地登记办理土地登记 核发核发建设用地批准书建设用地批准书交付土地交付土地 发布出让公告发布出让公告 编制出让文件编制出让文件地价评估地价评估确定出让底价确定出让底价编制、确定编制、确定出让方案出让方案 公布出让计划公布出让计划确定供地方式确定供地方式 签订出让合同签订出让合同公布结果公布结果招招 标标拍拍 卖

55、卖挂挂 牌牌协协 议议 招拍挂实施招拍挂实施土地出让方式(1)(2)(3)(4)(5)(7)(8)(9) 申请及资格审查申请及资格审查(6)(10)二、国有土地使用权出让流程二、国有土地使用权出让流程1）招标出让）招标出让v招招标标出出让让国国有有土土地地使使用用权权，是是指指市市、县县国国土土资资源源管管理理部部门门发发布布招招标标公公告告或或者者发发出出投投标标邀邀请请书书，邀邀请请特特定定或或者者不不特特定定的的法法人人、自自然然人人和和其其他他组组织织参参加加国国有有土土地地使使用用权权投投标标，根根据据投投标标结结果果确确定定土土地地使使用用者者的的行行为为。主主要要适适用用于于一一

56、些些大大型型或或关关键键性性的的发发展展计计划划与与投投标项目。标项目。 v招标出让的程序一般包括以下几个步骤：招标出让的程序一般包括以下几个步骤：前期准备工作。前期准备工作。招标出让文件编制。招标出让文件编制。发布招标公告发布招标公告投标申请与资格审查。投标申请与资格审查。投标。投标。开标。开标。评标。评标。定标。定标。中标及后续工作。中标及后续工作。2）拍卖出让）拍卖出让v 拍拍卖卖出出让让国国有有土土地地使使用用权权，是是指指市市、县县国国土土资资源源管管理理部部门门发发布布拍拍卖卖公公告告，由由竞竞买买人人在在指指定定时时间间、地地点点进进行行公公开开竞竞价价，根根据据出出价价结结果确

57、定土地使用者的行为。果确定土地使用者的行为。v拍卖出让的程序一般包括以下几个步骤：拍卖出让的程序一般包括以下几个步骤：前期准备工作。前期准备工作。拍卖出让文件编制。拍卖出让文件编制。发布拍卖公告发布拍卖公告竞拍申请与资格审查。竞拍申请与资格审查。拍卖会举办拍卖会举办成交确认书成交确认书签订及后续工作。签订及后续工作。主要适用于竞争性强的房地产业、金融业、商业、旅游主要适用于竞争性强的房地产业、金融业、商业、旅游业和娱乐用地。业和娱乐用地。土地出让方式拍拍 卖卖u拍卖方式概念按照指定时间、地点，在公开场所出让方用叫价的方法叫价的方法叫价的方法叫价的方法将土地使用权拍卖给出价最高者出价最高者出价最

58、高者出价最高者（竞买人 ）。u拍卖流程（一）主持人点算竞买人；（二）主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要 求和其他有关事项；（三）主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示；（四）主持人报出起叫价；（五）竞买人举牌应价或者报价；（六）主持人确认该应价后继续竞价；（七）主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交；（八）主持人宣布最高应价者为竞得人。 3）挂牌出让）挂牌出让v挂牌出让国有土地使用权挂牌出让国有土地使用权，是指市、县国土资源管理部门发布挂，是指市、县国土资源管理部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的

59、土地牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或现场竞价结果确定土地使用者的行为。挂牌期限截止时的出价结果或现场竞价结果确定土地使用者的行为。v挂牌出让国有土地使用权的程序一般包括以下几个步骤：挂牌出让国有土地使用权的程序一般包括以下几个步骤：前期准备工作前期准备工作挂牌出让文件编制挂牌出让文件编制发布挂牌公告发布挂牌公告竞拍申请与资格审查竞拍申请与资格审查公布挂牌信息公布挂牌信息报价报价挂牌截至挂牌截至现场竞价现场竞价成交确认书成交确认书

60、签订及后续工作签订及后续工作土地出让方式挂挂 牌牌u挂牌方式概念出让人发布挂牌公告挂牌公告挂牌公告挂牌公告，按公告规定的期限将拟定出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公告，接受竞买人的报价并更新挂牌价格更新挂牌价格更新挂牌价格更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出让结果确定土地使用者。u挂牌流程接受新报价接受新报价出让人出让人宗地信息挂牌公布宗地信息挂牌公布竞买人竞买人报价报价出让人出让人更新挂牌价格更新挂牌价格出让人出让人确定竞得人确定竞得人挂牌起始日挂牌起始日挂牌截止日挂牌截止日挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交：（一）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的

61、，挂牌成交；（二）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；（三）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。 4）协议出让）协议出让v协议出让国有土地使用权协议出让国有土地使用权，是指市、县国土资源管理部门以，是指市、县国土资源管理部门以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土

62、地使用者，协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者支付土地使用权出让金的行为。出让方和受让方由土地使用者支付土地使用权出让金的行为。出让方和受让方通过协商的方式有偿出让土地使用权。通过协商的方式有偿出让土地使用权。协协议议出出让让适适用用范范围围：主主要要适适用用于于工工业业项项目目、市市政政公公益益事事业业项项目目、非非营营利利项项目目及及政政府府为为调调整整经经济济结结构构、实实施施产产业业政政策策而而需要给予扶持、优惠的项目。需要给予扶持、优惠的项目。w协议出让程序协议出让程序需用地单位提出用地申请。需用地单位提出用地申请。编制协议出让方案编制协议出让方案底价确

63、认底价确认报批报批协商，签订意向书协商，签订意向书公示公示签订签订国有土地使用权出让合同国有土地使用权出让合同并公布出让结果。并公布出让结果。核发核发建设用地批准书建设用地批准书，交付土地。，交付土地。办理土地登记。办理土地登记。出让方式的适用范围出让方式的适用范围出让方式出让方式划拔方式划拔方式招标、拍卖、挂牌招标、拍卖、挂牌协议协议1经营性用地以经营性用地以( (商业、旅游、商品商业、旅游、商品住宅等住宅等) )及有竞争要求的工业用地；及有竞争要求的工业用地；1经营性用地以外用途的土地，同一宗地只有一个意向用地者的1国家机关、军事用地2同一宗地有两个或者两个以上意同一宗地有两个或者两个以上

64、意向用地者；向用地者；2原划拨、承租土地使用权人申请协议出让2城市基础设施、公益事业用地3划拨土地使用权改变用途或转让，收回土地使用权，实行招拍挂出让的；3划拨土地使用权转让申请办理协议出让3国家重点扶持的能源、交通等项目用地4出让土地使用权改变用途4出让土地使用权人申请续期4法律法规规定的其它用地5法律法规规定的其它用地5法律法规规定的其它用地异同有偿使用，需要签定合同有偿有偿使用，需要签定合同少量费用(补偿、安置）或无偿有期限限制有期限限制一般无期限限制土地出让方式招标、拍卖、挂牌的异同招标、拍卖、挂牌的异同 招招 标标 拍拍 卖卖 挂挂 牌牌交易场所交易场所指定地点拍卖行土地交易场所交易

65、方式交易方式一次报价多次报价多次报价持续时间持续时间长短长复杂程度复杂程度需要制作标书十分复杂不复杂一般衡量指标衡量指标价格及指定的技术等其它条件价格价格适用范围适用范围具备其他综合目标或特定的社会、公益建设条件土地用途无特别限制及要求土地用途无特别限制及要求3 3土地使用权转让土地使用权转让土地使用权转让土地使用权转让是指土地使用者通过合法方式通过合法方式将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。 1、土地使用权转让的条件转让的条件必须是出让的土地使用权才能进行转让必须是出让的土地使用权才能进行转让 3、土地使用权转让的方式 （1）出售转让土地使用权（2）交换转让土地使用权（3）赠与转

66、让土地使用权土地使用权转让的原则v转让时，土地使用权合同和登记文件中所载的权利义务随之转移。v土地使用权与地上建筑物所有权同时转移。v土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。4土地使用权收回与终止土地使用权收回与终止（1）土地使用权收回）土地使用权收回v国家收回土地使用权有多种原因，如使用期限届满、提前收国家收回土地使用权有多种原因，如使用期限届满、提前收回、没收等。回、没收等。主要包括：主要包括：土地使用权届满。土地使用权届满。建建设设用用地地使使用用权权年年限限届届满满前前，因因公公共共利利益益需需要要

67、提提前前收收回回该该土土地地的的，应应当当依依法法对对该该土土地地上上的的房房屋屋及及其其他他不不动动产产给给予予补补偿偿，并并退退还还相相应应的的出让金。出让金。因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回土地使用权。因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回土地使用权。司法机关决定收回土地使用权。司法机关决定收回土地使用权。（2）土地使用权终止）土地使用权终止土地使用权因土地灭失而终止土地使用权因土地灭失而终止 土土地地使使用用权权要要以以土土地地的的存存在在或或土土地地能能满满足足某某种种需需要要为为前前提提，因因土土地地灭灭失失而而导导致致使使用用人人实实际际上上不不能能继继续续使使用用

68、土土地地，使使用用权权自自然终止。然终止。土地使用权因土地使用者的抛弃而终止土地使用权因土地使用者的抛弃而终止 由由于于政政治治、经经济济、行行政政等等原原因因，土土地地使使用用者者抛抛弃弃使使用用的的土土地地，致使土地使用合同失去意义或无法履行而终止土地使用权。致使土地使用合同失去意义或无法履行而终止土地使用权。v土地使用权终止存在以下两种情况：土地使用权终止存在以下两种情况：2.2.4 在建项目收购与项目公司入股在建项目收购与项目公司入股1 在建项目收购在建项目收购 在建项目收购在建项目收购是指通过在建工程转让的方式，获取项目所是指通过在建工程转让的方式，获取项目所用土地使用权、地上在建工

69、程、行政批文及各类权益，同时继用土地使用权、地上在建工程、行政批文及各类权益，同时继续承担项目所负的各项义务的经济活动。续承担项目所负的各项义务的经济活动。（1）在建项目收购的程序在建项目收购的程序v在建项目收购在实际操作中一般需要遵循以下几个程序：在建项目收购在实际操作中一般需要遵循以下几个程序：在建项目初步调查。在建项目初步调查。专业调查。专业调查。专业意见发表。专业意见发表。项目谈判。项目谈判。转让协议签订。转让协议签订。项目过户手续办理并项目过户手续办理并公告公告。（2）在建项目收购注意事项在建项目收购注意事项v在建项目收购需要注意以下事项：在建项目收购需要注意以下事项：权属合法与完整

70、性权属合法与完整性法律文书的完善性法律文书的完善性合作协议的合法性、合理性与执行情况合作协议的合法性、合理性与执行情况工程进度与投资进度工程进度与投资进度工程质量工程质量财务状况财务状况2 项目公司入股项目公司入股 项目公司入股项目公司入股是指投资方按照对房地产开发项目公司的评是指投资方按照对房地产开发项目公司的评估价格购买该项目公司的股权或按照比例新入股该项目公司，主估价格购买该项目公司的股权或按照比例新入股该项目公司，主要包括要包括参股参股、控股控股和和全资收购全资收购三种方式。三种方式。 如果项目公司的如果项目公司的所有股东所有股东对该项目不再具有投资意向或无对该项目不再具有投资意向或无

71、资金进行投资，会选择资金进行投资，会选择整体出售整体出售项目公司，由收购方（投资方）项目公司，由收购方（投资方）进行全资收购。进行全资收购。 如果项目公司的如果项目公司的部分股东部分股东对该项目不再具有投资意向或无对该项目不再具有投资意向或无资金进行投资，一般会选择资金进行投资，一般会选择部分股权转让部分股权转让，或者项目公司从引进，或者项目公司从引进战略投资者的角度考虑也会选择部分股权转让或增加股东，由收战略投资者的角度考虑也会选择部分股权转让或增加股东，由收购方（投资方）对项目公司进行参股或控股。购方（投资方）对项目公司进行参股或控股。 （1）项目公司入股的程序项目公司入股的程序v项目入股

72、的程序一般包括：项目入股的程序一般包括：尽职调查。尽职调查。专业问题协商与解决。专业问题协商与解决。股权价值评估。股权价值评估。入股谈判。入股谈判。入股协议签署。入股协议签署。入股后续事项（包括公告）。入股后续事项（包括公告）。 为了顺利实现项目公司入股，一些不具有经验的收购方会选为了顺利实现项目公司入股，一些不具有经验的收购方会选择财务顾问或投资顾问做项目公司入股全程策划、咨询。择财务顾问或投资顾问做项目公司入股全程策划、咨询。（2）项目公司入股的优势项目公司入股的优势手续简单。手续简单。费用节省。费用节省。开发快捷。开发快捷。（3）项目公司入股注意事项项目公司入股注意事项 房房地地产产项项

73、目目公公司司入入股股方方式式尽尽管管有有上上述述优优势势，但但也也存存在在不不利利之之处处，即即债债务务风风险险难难以以控控制制，如如是是否否对对外外提提供供过过保保证证担担保的风险以及是否对外签有已构成违约合同的风险等等。保的风险以及是否对外签有已构成违约合同的风险等等。 因因此此，收收购购者者务务必必要要对对所所收收购购公公司司在在收收购购之之前前的的债债权权债债务务有有一一个个清清楚楚的的了了解解，具具体体可可通通过过委委托托审审计计来来查查清清公公司司的的资产负债。资产负债。2.2.5 开发建设中的农地征用1 农地征用农地征用 宪法修正案草案将宪法第十条第三款宪法修正案草案将宪法第十条

74、第三款“国家为了公国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。”修改为：修改为：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地定对土地实行征收或者征用，并给予补偿实行征收或者征用，并给予补偿。” 这样修改，这样修改，主要的考虑是：征收和征用既有共同之处，又有不同之主要的考虑是：征收和征用既有共同之处，又有不同之处。共同之处在于，都是为了公共利益需要，都要经过处。共同之处在于，都是为了公共利益需要，都要经过法定程序，都要依法给予补偿。不同之处在于，征收主法定程序，都要依法给予补偿。不同之处在于，征收

75、主要是所有权的改变，征用只是使用权的改变。要是所有权的改变，征用只是使用权的改变。农地征用的类型农地征用的类型 为公共目的而进行的征用，如为国为公共目的而进行的征用，如为国防、国家机关等公共公益事业发展所需用防、国家机关等公共公益事业发展所需用地进行的农地征用；地进行的农地征用； 为非公共目的，即为满足城市土地市为非公共目的，即为满足城市土地市场一般需求而进行的农地征用，如为房地场一般需求而进行的农地征用，如为房地产开发需求而进行的农地征用。产开发需求而进行的农地征用。土地所有权发生转移土地所有权发生转移 集体土地集体土地所有者所有者征用土地所有权征用土地所有权政府政府补偿补偿转移土地所有权转

76、移土地所有权开发企业开发企业支付补偿支付补偿2 集体土地征用原则：（1）珍惜耕地，合理利用土地的原则）珍惜耕地，合理利用土地的原则：在征用土地时，必须坚持：在征用土地时，必须坚持“以要吃饭、二要建设以要吃饭、二要建设”的方针，必须坚持的方针，必须坚持“十分珍惜每寸土地，合十分珍惜每寸土地，合理利用每寸土地理利用每寸土地”的基本国策。一切征用和使用土地的单位和个人，的基本国策。一切征用和使用土地的单位和个人，必须坚持精打细算，能少占土地就不多占，能利用荒地就不占用耕必须坚持精打细算，能少占土地就不多占，能利用荒地就不占用耕地坚决反对征而不用，多征少用，浪费土地的错误做法。地坚决反对征而不用，多征

77、少用，浪费土地的错误做法。（2）保证国家建设用地原则：保证国家建设用地原则：在征用土地时，应反对两个极端，一在征用土地时，应反对两个极端，一是以节约土地为理由，拒绝国家征用；二是大幅度提高征地费用，是以节约土地为理由，拒绝国家征用；二是大幅度提高征地费用，以限制非农业部门占用土地。以限制非农业部门占用土地。（3）妥善安置被征地单位和农民的原则：）妥善安置被征地单位和农民的原则：既不要因为征用土地而降既不要因为征用土地而降低被征地生产单位的生产水平和农民个人的生活水平，也不要因征低被征地生产单位的生产水平和农民个人的生活水平，也不要因征地而过大的提高农民的生活水平或者超过当地的生活水平。地而过大

78、的提高农民的生活水平或者超过当地的生活水平。（4）有偿使用土地的原则：）有偿使用土地的原则：有偿使用土地，是土地使用制度有偿使用土地，是土地使用制度改革的核心内容，是管好土地、促进节约用地和合理利用土改革的核心内容，是管好土地、促进节约用地和合理利用土地、提高土地经济效益的经济手段。地、提高土地经济效益的经济手段。（5）依法征地的原则：）依法征地的原则：建设单位征用土地，必须根据国家的建设单位征用土地，必须根据国家的有关规定和要求，持有国家主管部门或者县级以上人民政府有关规定和要求，持有国家主管部门或者县级以上人民政府批准的证书或文件，并按照征用土地的程序和法定的审批权批准的证书或文件，并按照

79、征用土地的程序和法定的审批权限，依法办理了征用手续后，才能合法用地。限，依法办理了征用手续后，才能合法用地。3开发建设中的农地征用补偿（1 1）土地补偿费。）土地补偿费。 国家征用集体所有的土地时直接对土地国家征用集体所有的土地时直接对土地支付的补偿费用，其实质是对土地收益的补偿。支付的补偿费用，其实质是对土地收益的补偿。1.1.征用土地的补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产征用土地的补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的值的6 6至至1010倍倍。2.2.征用其他土地的补偿费标准由省、自治区、直辖市参征用其他土地的补偿费标准由省、自治区、直辖市参照征用耕地的补偿费标准规定。照征用耕地的补偿

80、费标准规定。（2 2）安置补助费。）安置补助费。 安置补助费是指国家征用农地时，为了妥善安排安置补助费是指国家征用农地时，为了妥善安排被征地单位的生产和群众生活所支付安置补助费用，被征地单位的生产和群众生活所支付安置补助费用，包括劳动力安置费和生活补助费。包括劳动力安置费和生活补助费。 安置补助费安置补助费按照需要安置的按照需要安置的农业人口数计算农业人口数计算。每。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前地被征用前3 3年平均年产值的年平均年产值的4 4至至6 6倍倍。但每公顷被征。但每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被

81、征用前用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前3 3年平年平均年产值的均年产值的1515倍倍。开发建设中的农地征用补偿n（3 3）土地附着物。）土地附着物。n 土地附着物是指经集体组织或农民土地附着物是指经集体组织或农民个人投入形成的地上建筑物、构筑物或个人投入形成的地上建筑物、构筑物或其他设施如房屋、树木、水井等。其他设施如房屋、树木、水井等。n（4 4）青苗补偿费。）青苗补偿费。n 青苗是指从播种以后到收获之前生青苗是指从播种以后到收获之前生长在耕地中的农作物。它与地上附着物长在耕地中的农作物。它与地上附着物一样属农民对土地的投资。一样属农民对土地的投资。开发建设中的农地征用补偿（5 5）

82、临时建设用地补偿费。）临时建设用地补偿费。 在临时使用的土地上，开发企业不得修建永久性在临时使用的土地上，开发企业不得修建永久性建筑物。使用期满，开发企业应当恢复土地的原状，建筑物。使用期满，开发企业应当恢复土地的原状，及时归还。及时归还。（6 6）税费。）税费。耕地占用税耕地占用税新菜地开发建设基金。新菜地开发建设基金。征地管理费征地管理费2.2.6城市房屋拆迁管理制度与政策城市房屋拆迁管理制度与政策1城市房屋拆迁管理概述城市房屋拆迁管理概述（1）城市房屋拆迁的概念）城市房屋拆迁的概念 指在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的活动。 拆拆迁迁人人是是指指取取得得房

83、房屋屋拆拆迁迁许许可可证证的的单位。单位。 被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人，被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人，不包括被拆迁房屋的使用人。但对使用不包括被拆迁房屋的使用人。但对使用人的利益还要予以特别的保护。人的利益还要予以特别的保护。 (2)房屋拆迁的一般规定房屋拆迁的一般规定 1)拆迁的一般规定 2）补偿方式“拆拆迁迁补补偿偿的的方方式式可可以以实实行行货货币币补补偿偿，也可以实行房屋产权调换也可以实行房屋产权调换” 3）补偿标准以房地产市场评估价格确定以房地产市场评估价格确定(3)租赁房屋的拆迁补偿安置 “拆拆迁迁租租赁赁房房屋屋，被被拆拆迁迁人人与与房房屋屋承承租租人人解解除除租租赁赁关关

84、系系的的，或或者者被被拆拆迁迁人人对对房房屋屋承承租租人人进进行行安安置置的的，拆拆迁迁人人对对被被拆拆迁迁人人给给予予补补偿偿。”“被被拆拆迁迁人人与与房房屋屋承承租租人人对对解解除除租租赁赁关关系系达达不不成成协协议议的的，拆拆迁迁人人应应当当对对被被拆拆迁迁人人实实行行房房屋屋产产权权调调换换。产产权权调调换换的的房房屋屋由由原原承承租租人人承承租租，被被拆拆迁迁人人应应当当与与房房屋屋承承租租人人重重新新订订立立房房屋租赁合同屋租赁合同”。2城市房屋拆迁管理（三）拆迁协议 拆拆迁迁补补偿偿安安置置协协议议的的主主要要内内容容包包括括补补偿偿方方式式和和补补偿偿金金额额、安安置置用用房房

85、面面积积和和安安置置地地点点、搬搬迁迁期期限限、搬搬迁迁过过渡渡方方式式和和过渡期限等事项过渡期限等事项。（4）拆迁的实施 作为大多数拆迁人，委托拆迁会是经作为大多数拆迁人，委托拆迁会是经常出现的形式。房屋拆迁管理部门不能常出现的形式。房屋拆迁管理部门不能作为拆迁人，也不得接受拆迁委托作为拆迁人，也不得接受拆迁委托。 三、上海市进行拆迁补偿和安置的方法介绍三、上海市进行拆迁补偿和安置的方法介绍上上海海市市拆拆迁迁补补偿偿安安置置方方式式有有三三种种，可由被拆迁当事人选择确定。一是实行一是实行货币补偿安置货币补偿安置；二二是是实实行行货货币币补补偿偿金金额额同同等等价价值值的的产产权权房房屋调换

86、（即屋调换（即价值标准房屋调换价值标准房屋调换）； 三三是是实实行行以以房房屋屋建建筑筑面面积积为为基基础础，在在应应安安置置面面积积内内不不结结算算差差价价的的异异地地产产权权房房屋屋调调换换（即即面面积积标标准准房房屋屋调调换换）。但但拆拆迁迁用用于于非非公公益益事事业业房房屋屋的的附附属属物物，不不作作房房屋屋调调换换，只只能能用用货货币币补补偿偿。（一）货币补偿金额和价值标准房屋（一）货币补偿金额和价值标准房屋调换的价值的计算调换的价值的计算 拆迁未未出出租租的私有居住房屋或拆迁由租赁双方协议确定租金标准的出租居住房屋，被拆迁人与房屋承租人协议解解除除租租赁赁关系的，或拆迁执行政政府府

87、规规定定租租金金标标准准的的公公有有出出租租房房屋屋，被被拆拆迁迁人人选选择择房房屋屋调调换换，由由被被拆拆迁迁人人安安置置房房屋屋承承租租人人，租赁关系继续保持的均适用被拆除房屋的房地产市场单价和价格补贴，其货货币币补补偿金额的计算公式为：偿金额的计算公式为：（被拆除房屋的房地产市场单价（被拆除房屋的房地产市场单价+ +价格补贴）价格补贴）被拆除被拆除房屋的建筑面积房屋的建筑面积 拆拆迁迁执执行行政政府府规规定定租租金金标标准准的的公公有有出出租租居居住住房房屋屋，被被拆拆除除人人选选择择货货币币补补偿偿的的，租租赁赁关关系系终止的终止的，其货币补偿金额的计算公式为： 被拆除房屋的房地产市场

88、评估单价被拆除房屋的房地产市场评估单价被拆被拆除房屋的建筑面积除房屋的建筑面积20%20% 而其承承租租人人如选择货币补偿或价值标准房屋调换的，其货币补偿金额的计算公式为： （被拆除房屋的房地产市场单价（被拆除房屋的房地产市场单价80%+80%+价格补价格补贴）贴）被拆迁房屋的建筑面积被拆迁房屋的建筑面积 拆拆迁迁执执行行政政府府规规定定租租金金标标准准的的私私有有出出租租居居住住房房屋屋，租租赁赁关关系系终终止止，被拆迁人可以选择货币补偿或价值标准房屋调换，其货币补偿金额计算公式为： 被拆除房屋的房地产市场评估单价被拆除房屋的房地产市场评估单价被拆被拆除房屋的建筑面积除房屋的建筑面积100%

89、100%。 拆迁非居住用房，按房地产市场价格实施货币补偿或实行价值标准调房结算差价。如非非居住用房是出租的，又不能解除租关系的，应居住用房是出租的，又不能解除租关系的，应实施价值标准调房安置，以保护原租赁关系，实施价值标准调房安置，以保护原租赁关系，即按市场价的即按市场价的20%20%补偿给被拆迁人，补偿给被拆迁人，80%80%补偿给补偿给原承租人原承租人。 低于被拆除房屋同区域公有居住房屋上市交易的平均市场单价这个最低补偿单价标准的，按最低补偿单价标准计算。 值得注意的是，拆迁补偿和安置应不让被值得注意的是，拆迁补偿和安置应不让被拆迁人拆迁人“吃亏吃亏”为原则为原则。 （二）面积标准房屋调换

90、安置。（二）面积标准房屋调换安置。 位位于于城城市市中中心心一一、二二、三三类类地地的的被被拆拆迁迁户户，以以面面积积调调换换形形式式安安置置在在四四、五五、六六类类地地段段的的，在在原原房房建建筑筑面积的基础上，分别增加面积的基础上，分别增加30%30%、60%60%、100%100%的面积安置的面积安置； 四类地段调换至五、六类地段的动迁安置可分别四类地段调换至五、六类地段的动迁安置可分别增加增加40%40%和和70%70%的面积安置。的面积安置。 安置用房在一、二、三类地段，或四类地段动迁安置用房在一、二、三类地段，或四类地段动迁户仍安置在四类地段的，不享受增加系数安置。五、户仍安置在四

91、类地段的，不享受增加系数安置。五、六类地段的拆迁户安置是否增加安置面积，增加多少，六类地段的拆迁户安置是否增加安置面积，增加多少，根据所在区（县）政府制定的标准执行根据所在区（县）政府制定的标准执行。 2.2.7 房地产开发可接受地价的测算 房地产开发企业在参加土地招标或是房地产开发企业在参加土地招标或是土地拍卖前，特别要做好地价测算工作，土地拍卖前，特别要做好地价测算工作，房地产投资大，地价比例又非常高，高水房地产投资大，地价比例又非常高，高水平的地价测算是房地产投资成功的第一步。平的地价测算是房地产投资成功的第一步。 政府出让土地使用权，事前会公布土政府出让土地使用权，事前会公布土地的概况

92、及使用要求，如地的概况及使用要求，如土地位置、面积、土地位置、面积、形状、用途、建筑覆盖率、建筑层数、容形状、用途、建筑覆盖率、建筑层数、容积率、设施配套要求积率、设施配套要求等指标，这些指标都等指标，这些指标都和地价有密切的关系。和地价有密切的关系。 投资者既要遵守土地使用的限制规则，投资者既要遵守土地使用的限制规则，又要利用好一切没被限制的因素，构思出又要利用好一切没被限制的因素，构思出一个土地最佳的经营方案。一个土地最佳的经营方案。1、土地的用途土地的用途。土地商业用途时地价最高。土地商业用途时地价最高。2、土地的容积率。容积率决定可建面积，、土地的容积率。容积率决定可建面积，土地价格也

93、随之不同。土地价格也随之不同。影响地价的两大因素：用对比法推算地价有关的概念：地价有关的概念：地价（单价）地价（单价）/ /亩，公顷，平方英尺亩，公顷，平方英尺楼面地价：是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价：是平均到每单位建筑面积上的土地价格。 楼面地价楼面地价 = = 土地总价土地总价 / / 总建筑面积总建筑面积 = = 土地单价土地单价 / / 容积率容积率容积率：反映和衡量建筑用地的使用强度的重要指标。容积率：反映和衡量建筑用地的使用强度的重要指标。 容积率容积率 = = 总建筑面积总建筑面积 / / 建筑用地面积建筑用地面积地价测算公式地价测算公式 由：由： 楼价楼价= =土

94、地成本与利息费用土地成本与利息费用+ +工程成本与利息费用工程成本与利息费用 + +各种税金各种税金+ +目标利润目标利润可设单位面积土地价格为可设单位面积土地价格为X X，则有：，则有： 土地成本与利息费用土地成本与利息费用= =（X+X*N*iX+X*N*i）/A/A （A A为容积率，为容积率，N N为地价贷款使用期限，为地价贷款使用期限，i i为利率）为利率）则地价为：则地价为： 1+N*i1+N*iA A（楼价（楼价- -工程成本与利息费用工程成本与利息费用- -各种税金各种税金- -目标利润）目标利润）X =1+N*i1+N*iA A（楼价（楼价- -工程成本与利息费用工程成本与利

95、息费用- -各种税金各种税金- -目标利润）目标利润）X = 注：该公式中工程成本与利息费用、各种税金、目标利润注：该公式中工程成本与利息费用、各种税金、目标利润均为单位建筑面积的相关费用。均为单位建筑面积的相关费用。X也为单位土地面积地价。也为单位土地面积地价。如不考虑单位成本，而是各项总成本。则公式为：如不考虑单位成本，而是各项总成本。则公式为：注：此处楼价为所有建筑面积的销售总收入。注：此处楼价为所有建筑面积的销售总收入。X为总地价。为总地价。1+N*i1+N*i 楼价楼价- -工程成本与利息费用工程成本与利息费用- -各种税金各种税金- -目标利润目标利润X =基础数据指基础数据指所建

96、楼宇的预期楼价所建楼宇的预期楼价和和楼宇建造楼宇建造成本成本。推算所需基础数据参考条件相似的楼参考条件相似的楼宇实际成交价格宇实际成交价格参考条件相似的楼参考条件相似的楼宇工程决算结果宇工程决算结果关键点关键点：找到相当数量的条件相似的楼宇。：找到相当数量的条件相似的楼宇。推算需考虑的因素：推算需考虑的因素：1、预售的时间（投资总额、预售的时间（投资总额25%以上，高层约为以上，高层约为一年以上，多层约为半年以上）一年以上，多层约为半年以上）2、期间可能发生的物价上涨、利率变动、政策、期间可能发生的物价上涨、利率变动、政策变化等变化等3、房地产市场的发展变动、房地产市场的发展变动4、相似楼宇的

97、成交价格与结算价格的调整、相似楼宇的成交价格与结算价格的调整 上述测算法是静态方式，开必企业也可设定土地上述测算法是静态方式，开必企业也可设定土地出让的时间为基准时间，以动态方式测算。出让的时间为基准时间，以动态方式测算。 某开发商拟购一块商住混合用地，面积是某开发商拟购一块商住混合用地，面积是1000010000平方米，平方米，允许建筑容积率为允许建筑容积率为7 75 5。开发商准备地上一至二层为商铺，。开发商准备地上一至二层为商铺，总面积为总面积为1000010000平方米；三至十四层为住宅，总面积为平方米；三至十四层为住宅，总面积为6000060000平方米。预计建设周期为三年。平方米。

98、预计建设周期为三年。 项目全部完工后，商铺即可全部售出，预计出售时平均项目全部完工后，商铺即可全部售出，预计出售时平均售价为售价为50005000元每平方米；住宅楼一年后售出元每平方米；住宅楼一年后售出50%50%，其余在两年，其余在两年后顺利售出，预计出售时平均售价为后顺利售出，预计出售时平均售价为25002500元每平方米。元每平方米。 估计建造开发成本为估计建造开发成本为70007000万元，管理费用为建造成本的万元，管理费用为建造成本的5%5%，销售房屋时的广告宣传费为其售价的，销售房屋时的广告宣传费为其售价的2%2%，房地产交易中，房地产交易中卖方需交纳的营业税等为交易价格的卖方需交

99、纳的营业税等为交易价格的6%6%。取贴现率为。取贴现率为12%12%，在，在未来未来3 3年的建设期内，开发成本的投入情况如下：第一年为年的建设期内，开发成本的投入情况如下：第一年为20%20%，第二年为，第二年为50%50%，第三年为，第三年为30%30%。 （1 1）用静态方法测算开发商可接受地价）用静态方法测算开发商可接受地价（2 2）用折现法测算开发商可接受的地价）用折现法测算开发商可接受的地价复习思考题复习思考题 1、住宅项目选址有哪些原则？ 2、城市用地是如何分类的？ 3、为什么说建筑密度和容积率决定了土地开发强度？住宅项目能否追求两率的“双高”？为什么？ 4、土地的概念是什么？

100、5、了解我国现行土地制度。 6、什么是土地所有权和使用权？ 7、什么是土地使用权的出让、转让和划拔？ 8、了解土地使用权出让的年限、方式以及相应的程序。 9、何谓补地价？ 10、什么是城市房屋拆迁？ 11、什么是拆迁人和被拆迁人？ 12、了解房屋拆迁补偿安置的方式和标准。9、静夜四无邻，荒居旧业贫。2024/9/272024/9/27Friday, September 27, 202410、雨中黄叶树，灯下白头人。2024/9/272024/9/272024/9/279/27/2024 4:44:29 AM11、以我独沈久，愧君相见频。2024/9/272024/9/272024/9/27Se

101、p-2427-Sep-2412、故人江海别，几度隔山川。2024/9/272024/9/272024/9/27Friday, September 27, 202413、乍见翻疑梦，相悲各问年。2024/9/272024/9/272024/9/272024/9/279/27/202414、他乡生白发，旧国见青山。27 九月 20242024/9/272024/9/272024/9/2715、比不了得就不比，得不到的就不要。九月 242024/9/272024/9/272024/9/279/27/202416、行动出成果，工作出财富。2024/9/272024/9/2727 September 2

102、02417、做前，能够环视四周；做时，你只能或者最好沿着以脚为起点的射线向前。2024/9/272024/9/272024/9/272024/9/279、没有失败，只有暂时停止成功！。2024/9/272024/9/27Friday, September 27, 202410、很多事情努力了未必有结果，但是不努力却什么改变也没有。2024/9/272024/9/272024/9/279/27/2024 4:44:29 AM11、成功就是日复一日那一点点小小努力的积累。2024/9/272024/9/272024/9/27Sep-2427-Sep-2412、世间成事，不求其绝对圆满，留一份不足，

103、可得无限完美。2024/9/272024/9/272024/9/27Friday, September 27, 202413、不知香积寺，数里入云峰。2024/9/272024/9/272024/9/272024/9/279/27/202414、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。27 九月 20242024/9/272024/9/272024/9/2715、楚塞三湘接，荆门九派通。九月 242024/9/272024/9/272024/9/279/27/202416、少年十五二十时，步行夺得胡马骑。2024/9/272024/9/2727 September 202417、空山新

104、雨后，天气晚来秋。2024/9/272024/9/272024/9/272024/9/279、杨柳散和风，青山澹吾虑。2024/9/272024/9/27Friday, September 27, 202410、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。2024/9/272024/9/272024/9/279/27/2024 4:44:29 AM11、越是没有本领的就越加自命不凡。2024/9/272024/9/272024/9/27Sep-2427-Sep-2412、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。2024/9/272024/9/272024/9/27Friday, September 27

105、, 202413、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。2024/9/272024/9/272024/9/272024/9/279/27/202414、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。27 九月 20242024/9/272024/9/272024/9/2715、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。九月 242024/9/272024/9/272024/9/279/27/202416、业余生活要有意义，不要越轨。2024/9/272024/9/2727 September 202417、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。2024/9/272024/9/272024/9/272024/9/27MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blanditut cursus. 感感谢谢您您的的下下载载观观看看专家告诉