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1、PART1：整体宏观经济及市场分析PART2：巴中城市规划及经济发展PART3：巴中主城区商业环境研究41327报告内容页码上篇：商业市场调研报告Part2.巴中城市规划及经济发展巴中城市规划分析巴中经济发展分析1、城市简介川东北门户位置，交通状况逐渐好转。l城市区位：位于城东北的门户位置，是连接川渝陕的交通枢纽。巴中市，位于四川省东北部，是四川北部的门户。南接南充，西抵广元，北接陕西汉中，东邻达川。距离川渝经济圈较远，属于四川境内城市经济比较落后的地区。l城市交通：随着多条高速的建设，交通情况将得到极大改善。在交通方面，巴广高速（已通车）、巴南高速（已开通）、巴达高速（2010年开始施工建设
2、，工期三年）、巴汉高速（2009年12月23日开工）、乐巴铁路（已完工）、巴达铁路等六条高速交通路网。1、城市简介人口基数大，农业人口比重大，典型的以农业为主的城市。l全市辖区登记的户籍人口约为400万人，下辖巴州区（人口148.5万）、通江县（人口80万）、南江县（人口70万）、平昌县（人口106万）。其中，农业人口约为330万人，项目所在巴州区城市常住人口为30万人。整体巴中人口基数大，农业人口比重大，属于较为典型的以农业经济为主的城市。l巴中人口流动性增强，流动规模增加，强化了与沿海发达地区的经济的联动性，增加了巴中人民的经济收入，提高综合消费能力。巴中市典型的劳务人口输出大市，有百万人
3、在外打工，主要流向广东、浙江、江苏、福建、上海、北京等经济发达地区，2010年市内流动人口占比达24%，主要是农村人口流向城镇，加速城镇经济发展。37%20%17%26%区域人口构成比例巴州区通江县南江县平昌县82%18%常住人口比例常住人口流动人口2、城市规划目标成为区域中心城市，发展形成“一城两翼，三副五廊”的空间结构。l规划到2015年，市域人口为410万，市域城镇人口为185万，城镇化水平约为45%，其中中心城区人口规模约80万，建设用地面积80平方千米。规划到2020年，市域人口416万，市域城镇人口250万，城镇化水平为60%，其中中心城区人口规模为100万人左右，建设用地面积约为
4、95.6平方千米。l“一城两翼，三副五廊”的空间结构。“一城两翼”是指巴州城区、兴文城区和恩阳城区；“三幅”是指平昌县城、通江县城和南江县城；五廊是指巴广、巴南、巴汉、巴达、巴万五条对外的交通廊道。2、城市规划巴州城区发展成为行政、文化、商业金融、现代服务业为主的城市中心区。l城区按照“一城两翼”的发展规划展开。分别为巴州城区、恩阳城区、兴文城区。巴州城区是以行政、文化、商业金融、现代服务业为主的城市中心区，预计到2020年人口规模约45万，城市建设用地33平方公里。l兴文片区是以工业、物流及生活服务功能为主的综合发展区，作为东部城区的核心，规划人口20万人，建设用地21.5平方公里；恩阳城区
5、是以文化功能、居住为主的新城区，规划人口23万，城市建设用地规模20平方公里。2、城市规划巴州城区以江北、巴城及回风三个片区为主。l巴州城区的发展主要分为六个片区，分别为江北片区、巴城片区、回风片区、南坝片区、宕梁片区、东兴场片区。其中江北片区以行政办公、金融信息、教育文化为其主要功能，是全市的行政信息中心；巴城片区：以商业贸易、文化娱乐、旅游服务为其主要功能，是全市的文化商贸中心；回风片区：以商业贸易、文化娱乐、行政办公为其主要功能；南坝片区：以科研、信息和高科技孵化、休疗养、高档居住为其主要功能；梁片区：以商贸、居住为主的综合区；兴场片区：以商贸、居住为主的综合区。3、城市经济巴中经济持续
6、稳定增长，达到390亿元，整体增速领先全省。l巴中市全民生产总值呈现连年上升的趋势，2012年的全民生产总值达到历史新高390亿元，近七年年增长率持续保持在14%左右，增速比全省、全国平均水平分别高出1.3个、6.1个百分点，与自贡、遂宁一致，位列全省第10。2012年，巴中第一产业实现增加值93亿元，同比增长3.7%。2012年，全市第二产业实现增加值167.45亿元，同比增长23.6%，增速高于全省平均水平8.2个百分点。3、城市经济巴中固定资产投资连年增长，2012年达到480亿元，增幅位列全省第一。l近年，巴中市固定资产投资呈现连年上升趋势，年增长率平均约40%。2012年巴中固定资产
7、投资总额达到480亿元，相对于2011年的增长率为50%。增速高于全省平均水平30.9个百分点，全年度稳居市州第一位。投资完成总量超过内江、攀枝花，略低于广元市，居市州第15位。投资额占全省的比重由去年的2.1%提高到2.7%，上升0.6个百分点，其增幅位于全省第一。3、城市经济巴中人均可支配收入创历史新高，达到16950元，增幅居全省第一。l近年，巴中市城镇人居可支配收入呈现逐年稳步上升的区域，年平均增长率在15%左右，2012年巴中城镇人均可支配收入达到16950元的历史新高。比上年增加2390元，增长16.4%，扣除价格因素实际增长13.3%。增幅居全省第一。从收入构成看：四大收入全面增
8、长，财产性收入增长居第一，达39.9%，经营性收入、转移性收入和工资性收入分别增长29.7%、23.1%和10.2%。3、城市经济巴中社会零售总额稳步上升，城镇消费高于乡村，餐饮增长快速。l近年，巴中社会消费品零售总额呈现稳步上升的趋势，但整体的增长率却呈现连年下滑趋势。2012年，全市实现社会消费品零售总额157.4亿元，同比增长16.3%。其中，限额以上单位实现社会消费品零售额56.1亿元，增长35.6%。从经营看，城镇消费快于乡村，分别增长17%和13.1%;从消费形态看，餐饮收入增长快于商品零售增长，分别增长16.7%和16.2%。3、城市经济巴中产业结构逐步由第一产业转向第二产业，且
9、比重持续增加。l近年，从上表可以看出，目前巴中的主要产业以第二产业为主，第二产业的比重近些年持续增加。可见巴中将成为以第二产业为核心带动力的经济发展模式正持续的展开。2011年三产的比重分别为25%、40%、35%。3、城市经济巴中房地产投资总额持续增加，2011年到达38亿元。l近年，从上图可以看出巴中市房地产投资持续增加，整体呈现上涨趋势，但整体的占有固定资产投资的比例相对较少。2011年的房地产投资占固定资产投资的11%。3、城市经济巴中人均消费支出持续增加，居民消费意识相对较强。l近年，从上图可以看出，巴中人均可支配收入及人均消费支出金额连年呈现上涨趋势，到2011年，巴中市人均消费支
10、出金额达到1.1万元/年。消费性支出占据人均可支配收入的85%以上，可见巴中人民的消费意识相对较强。4、巴中城市规划及经济发展小结p小结一：城市发展迅速，商业潜力巨大。随着今年巴中城市化进程的加快，巴中城市发展即将开启新的篇章，道路交通快速发展，使得巴中城市经济产生飞跃式的进步，作为未来的区域性枢纽城市，巴中未来的商业发展潜力巨大。目前巴中市的整体经济环境都呈现出较好的形式，经济增长速度领先四川其他县市，国民生产总值、人居可支配收入等都将在未来迎来较大的增长。从而使得巴中的消费能力在现有的基础上得到进一步的提升，未来城市的消费潜力巨大。p小结二：城市外拓发展，保证房地产稳步发展。巴中人口基数大
11、，随着交通网络的发展完善，巴中的城镇化发展将迎来高速发展阶段，城市发展将走上更高的台阶。房地产市场将在未来相当长的一段时间内保持火热，未来前景看好！巴中迎来了历史上最好的发展机遇，梦想之门已悄然开启。Part3.巴中主城区商业环境研究主城区商业格局重点商圈分析重点商业类型调查在售及潜在商业市场1、城市商业格局五大商圈。l巴中商业格局主要分为以下五个商圈，分别为：老城区商圈、江北商圈、回风商圈、宕渠商圈及南坝商圈。l老城区商圈，是巴中主城区的商业核心，人气最旺的商业地段所在，主要是以街心花园为核心的传统商圈；江北商圈，是随着江北新城的建设而形成的相对现代化的商业集中地，其主要是是以巴人广场为核心
12、的集中型商业；回风商圈，是因回风新区发展而形成的以生活配套为基础的商圈，其辐射能力相对有限，仅限于区域内的日常消费，规模相对较小。宕渠商圈，主要以老江北、宕渠街等为核心的以生活配套、专业市场为主的商业区域。其商业环境相对较差、业态也较为单一，除专业市场外，其商业仅限于区域内部消化。南坝商圈，是以南坝开发区为依托的商业区，但目前尚未成型，更多的商业是集中在将军大道及靠近老城区的商业为主。以上五个商圈，以老城区、江北为最核心的商业中枢，也是目前巴中市商业消费的集中地。2、重点商圈分析传统老城区商圈。l传统老城区商圈是巴中最早形成的、最成熟、人气最旺的商圈。其主要以街心花园为核心，以张思训街、八角楼
13、街、文庙街、南泉寺街及钟鼓楼街为主要网络的老式商圈。2、重点商圈分析传统老城区商圈。l重点商业网点：百信购物中心、新惠裕商场、巴中电脑城、数码城及迎春家电、大通影城、千谷禾雅商城l商圈业态：商圈主要以服装、超市、娱乐、餐饮、百货、超市、数码家电及日常生活配套为主，其档次主要以满足巴中大众消费为目标，属于中低档次。l商圈品牌：商圈品牌主要以国内及本地常见品牌为主。服装、鞋类品牌：安踏、特步、匹克、乔丹、361为主力店的中档运动专卖店；以意尔康、奥康、康奈、红蜻蜓、木林森为主力店的中档鞋业专卖店；以贵人鸟、西域骆驼、波司登、红豆、百斯顿、才子、希尼亚、爱登堡、卡尔丹顿、鄂尔多斯、利郎、与狼共舞、美
14、特斯邦威、高邦、森马、声雨竹、都市丽人、卓多姿为主力店的中档以及中高档各式男女服装专卖店。l商圈租金：商业街铺面面积多在30-50左右，大商家面积多在100-300之间。其租金多为80-150元/月（当地租金计算多以年租金计算，即5-10万/年，同时转让时收取3-8万左右的转让费，转让费多少视店铺装修情况而定）2、重点商圈分析江北新城区商圈。l江北新城区商圈是近十年兴起的一个在巴中相对现代化的商圈，作为巴中城市的副中心存在。商圈主要依托巴人广场、江北大道而形成。整个商圈的核心以三号桥与老城区相连接。2、重点商圈分析江北新城区商圈。l重点商业网点：盛华堂百货、人民商场、九洲商业城、沃尔玛（未开业
15、）、麻柳湾餐饮一条街、国美电器、大通名店。l商圈业态：酒店、高档餐饮、汽车专卖、百货、超市、服装、娱乐、餐饮、购物、家具家电及日常生活配套等。其档次相对巴中现有属于中高端。l商圈品牌：云台金港酒店、金山宾馆、金都宾馆、金泰酒店、朗格商务酒店、名飞宾馆、天力宾馆、江北宾馆、家园酒店为主力店的酒店业；明珠饭店、恒丰饭店、金泰海鲜、名香甲鱼酒家、泉水鱼、万豪新菜馆、尚岛咖啡、西斯汀咖啡、爱啡尔为主力店的餐饮业；巴中万友汽车销售公司、比亚迪4S店、吉城汽贸公司、成强汽贸公司为主力店的各品牌汽车贸易专业店。l商圈租金：商圈租金相对少于老城区的标准。江北核心为的商铺租金价格约在30-100元/约（按照本地
16、的报价方式为3-5万/年，转让费约3-6万元）。商业形态以30-60临街一层商铺为主。3、其他商圈分析回风商圈、宕渠组团、南坝组团。l回风商圈：该区域涵盖了一个中小型超市（爱家超市）、四家中小型宾馆（回风商务宾馆、龙腾商务酒店、卡伦宾馆、馨港商务宾馆）、两家中大型餐饮（凤翼天翔大酒楼、重庆巴倒香火锅城）、一个大型灯饰商城。发展前景：回风开发区的良好住宅销售现状和房价的攀升给了丽阳商圈一个较好的前景，但自身规模和业态的片面加上拥堵的交通、频繁进出城的大型客货车以及商圈边缘的几十家五金、农机、三轮车的销售及维修的散乱且不成规模的小型店面严重的阻碍了商圈的人气和形象。l宕渠组团：宕梁组团即以前的老江
17、北，商业形式落后，业态较为单调，多以各种食杂店，五金店和中小餐馆为主，没有一个固定集中，业态全面的商业地域。l南坝组团：南坝组团是依附当地的一些工厂组建起来的生活区域，以食杂店，餐饮店和小型超市为主要业态，同样没有一个固定集中，业态全面的商业地域。4、重点商业类型分析商业街。l巴中现有的主要商业街道多集中在老城区，分别是八角楼街、红军路、张思训街、文庙街、南泉寺街、钟鼓楼街、东城街、新市街及巴人广场周边街道。4、重点商业类型分析商业街。主要商业街道经营业态汇总街道主要品牌铺面类型档次张思训街KFT脚王、美美十字绣、特步、安安鞋业一层底商中低端通佛路小吃、外贸衣服、面馆一层底商中低端红碑路1F建
18、材类为主，木材、装修；2F茶坊、家私为主两层商铺中端八角楼街达芙妮、安踏、特步、都市丽人、意尔康、红蜻蜓、苹果两层商铺中端新市街小天鹅、海信电器、帅康、王力门业、美心门、盼盼门业一层底商中端将军大道一点味、百年好酒楼、掌上明珠、七彩花、欧普照明两层商铺中端文庙街六六裤业、艾琳娜、珂卡夫、波司登、金利来、才子男装、通讯、稻草人、劲霸、眼镜、美邦、雅鹿、三商、鄂尔多斯一层底商中低端商业街安踏、朵以、浪漫一身、雅奴天使、特步、乔丹、美邦两层商铺中端北大道东段燃具、五金、建材、防盗门、门窗、干洗、不锈钢两层商铺中低端江北大道中段网吧、文具、厨卫、副食品、会所、粥庄两层商铺中低端滨江路zizi烤鱼、跷脚
19、牛肉、纸上烧烤、片片鱼、达州牛肉一层商铺中端江北大道喜相逢酒楼、同善堂诊所、一品楼家常菜、意大利米兰洗衣两层商铺中高端l目前巴中城区主要的商业形式仍以商业街的形态存在，商业街多集中在老城区，多以1-2层的临街商铺为主，目前经营的档次多以中低端为主。4、重点商业类型分析商业街，八角楼街。指标内容街道名称八角楼街街道长度1公里车道单向四车道档次中端主要业态手机通讯、电脑数码、婚纱摄影、服装、国内专卖品牌主要品牌一层：达芙妮、利郎男装、步森、金夫人影楼、安踏、特步、361、三商、巴拉巴拉、贵人鸟、三星专卖、衫国演义、都市丽人、IAM27、红蜻蜓、意尔康、BELL、苹果专卖店、七匹娘、浪漫一身、高帮、
20、曼妮芬、与狼共舞、谭木匠、蜘蛛王二层：电脑城、水吧、茶坊装修档次中低端，个别店铺中高端客源层巴中及周边县份居民，年轻人居多空置率无经营模式租凭经营状况良好停车位无商铺面积30100租金100150元/月人流量比较多项目评价八角楼街位置较好，是巴中市场长期以来购物的商业街。总体经营状况良好。物业结构商业形式均为临街1-2层商铺，局部有3-4层的商铺。人车混杂，无车位，停车紧张，业态和品牌同样也较为零乱。l街道长度约1公里，单向四车道，道路较为拥挤，人流量较大。整条街道以购物为主，整体档次偏低端。主要业态有手机通讯、电脑数码、国内品牌专卖店（特步、361、安踏等）、婚纱摄影、服装等。商业形式均为临
21、街1-2层商铺，局部有3-4层的商铺，商铺面积为30-100。租金水平在100-150元/月，整条街道无空闲铺面，出租率100%。4、重点商业类型分析商业街，红军路。l整条街的长度约为2.7公里，双向四车道，是连接老城区与回风新区的主要通道，也是出城的必要通道，整个道路的车流量较大。整条街道的商业业态分布较为混乱，有餐饮、超市、家电、住宿、机电维修、茶楼等。商业形式均为1-2层的临街商铺，局部有3层商铺。靠近3号桥头的商业租金约在80-120元/月，中端的租金约在50-80元/月，靠近回风区的租金约在20-50元/月。指标内容街道名称红军路街道长度2.7公里车道双向四车道档次中端主要业态餐饮、
22、超市、家电、住宿、机电维修、茶楼主要品牌一层：金鑫超市、面馆、炒菜、沈小福快餐、蛋糕店、李记五金铺、杂货店、副食品、金川酒店、婚纱摄影、小城故事、大排档、源记水果店、家电维修部二层：茶坊、咖啡、棋牌、宾馆装修档次临老城区中端，临回风低端客源层巴中大众消费人群空置率临老城区无，临回风15%空置经营模式租凭经营状况临老城区人较好，临回风较差停车位无租金3号桥头80120元/月；中端5080元/月；靠近回风区2050元/月人流量临老城区人流量较多，临回风人流量较少项目评价红军路是连接老城区与回风新区的主要通道，也是出城的必要通道，整个道路的车流量较大。整条街道的商业业态分布较为混乱。商业形式均为1-
23、2层的临街商铺，局部有3层商铺。4、重点商业类型分析商业街，张思训街。l街道长度约350米，单向四车道，是连接3号桥的中轴商业街，街道业态相对混乱，人流量较大，其店铺经营业态主要以服装、药店、奶茶店、文具、批发、眼睛、珠宝为主，商铺形式为一层临街商铺。整体档次中低端，主要面的大众消费群体。租金水平在80-120元/月。指标内容街道名称张思训街街道长度350米车道单向四车道档次中低端主要业态鞋子、药店、奶茶店、文具、批发、珠宝主要品牌娇兰日化、KFT脚王、美美十字绣、特步、安安鞋业装修档次中低端客源层巴中市及周边县份居民空置率无经营模式租凭经营状况总体比较良好停车位无租金80120元/月人流量较
24、多项目评价张思训街位置较好，是巴中市场长期以来购物的商业街。总体经营状况良好。物业结构为一层底商。人车混杂，无车位，停车紧张，业态和品牌也较为零乱。4、重点商业类型分析商业街，文庙街。l街道全长约2公里，主要以步行街到为主，街道靠近3号桥的部分整体购物环境相对较差，主要以服装、鞋类、专卖店、茶楼、住宿为主，租金约为80-100元/月，主要为临街1-3层商铺，其中千谷禾雅商场处于招商中，整体招商结果不甚理想。靠近川剧团的街道人气比较旺盛，是巴中逛街购物的主要目的地，其中有百信购物广场、新惠裕商场及连接钟鼓楼街。该部分业态主要以服装、专卖店、鞋类、超市、百货、珠宝等为主，租金约为150-200元/
25、月。店铺多为临街的1-2层，局部3-4层。其面向的消费群体涵盖了巴中现有的消费人群，是巴中的核心商业区。指标内容街道名称文庙街街道长度2公里车道步行街道为主档次中低端主要业态服装、鞋类、茶楼、超市、百货、珠宝主要品牌1层：六六裤业、金利来皮具、木林森鞋业、波司登羽绒服、珂卡夫女装、艾琳娜少女装、淑女坊少女装、朵以、爱登堡男装、金苑、特步、富贵鸟、康奈、SDEER、才子男装、ABC童装、富贵鸟、安踏、艾莱依2层：茶楼、咖啡、棋牌、住宿装修档次中低端客源层巴中现有消费人群空置率无经营模式租凭经营状况比较良好停车位无租金3号桥部分80100元/月；临街道150200元/月人流量很多项目评价文庙街位置
26、好，是巴中市场长期以来购物的主要商业街之一。总体经营状况良好。街道靠近3号桥的部分整体购物环境相对较差，主要为临街1-3层商铺，其中千谷禾雅商场处于招商中，整体招商结果不甚理想。靠近川剧团的街道人气比较旺盛，是巴中逛街购物的主要目的地，其中有百信购物广场、新惠裕商场及连接钟鼓楼街。店铺多为临街的1-2层，局部3-4层。其面向的消费群体涵盖了巴中现有的消费人群，是巴中的核心商业区。4、重点商业类型分析商业街，钟鼓楼街。指标内容街道名称钟鼓楼街街道长度200米车道商业步行街档次中低端主要业态国内品牌专卖为主主要品牌美特斯邦威、雅鹿羽绒服、乔丹运动、卡宾男装、才子男装、艾莱依羽绒服、三商化妆品、匹克
27、运动、蛋糕店、千仞岗羽绒服、意尔康鞋业、特步、卓多姿女装、声雨竹、金利来皮具、珂卡夫、茜施尔内衣、CCDD、朵以、劲霸男装、稻草人装修档次中端客源层巴中消费人群空置率无经营模式租凭经营状况相对良好停车位无租金100-150元/月人流量多项目评价钟鼓楼街是一条主要的商业步行街，总体经营状况良好。人流量相对较大，对巴中而言，国内品牌相对齐全的商业街，能够满足男女老少的购物需求，其面向的消费群体涵盖了巴中现有的消费人群。l全场约200米，为商业步行街，整条街以国内品牌专卖为主，主要品牌有安踏、特步等。业态重合度较高，租金在100-150元/月左右。4、重点商业类型分析商业街，新市街。指标内容街道名称
28、新市街街道长度1公里车道单向四车道档次中端主要业态服装、珠宝、家装家电主要品牌小天鹅、海信电器、威普五金、联塑管道、诚帝电器、爱尔卫厨、帅康厨卫、干代电器、美心室内门、樱雪厨卫、大宝漆、盼盼门业、王力门业、大象门、万宝厨卫、华帝、文具店、欧罗兰陶瓷、神州厨卫、海尔电器、美的、九阳、荣事达装修档次中端客源层巴中消费人群、中年人群居多空置率无经营模式租凭经营状况一般停车位少量租金50100元/月人流量一般图片展示项目评价新市街位置一般，相对没有在巴中商业主要范围内，但是是巴中市场长期以来作为家装家电购物的主要商业街。总体经营状况较好。物业结构为一层底商。l全场约1公里，单4车道，交通较为拥挤，商铺
29、主要是临街一层底商，购物环境相对较差，主要业态为服装、珠宝、家装家电（品牌主要为国内知名品牌，樱花、金牛管业、海信、荣事达、小天鹅、帅康等）。街道租金约50-100元/月，街道出租率较高。5、重点商业类型分析大型超市。l巴中现有的大型超市相对较少，主要集中在江北新城区。主要的大型超市有百信购物中心、云风购物中心、北山超市、盛华堂超市。5、重点商业类型分析大型超市，百信购物中心。地理位置:巴中市巴州区文庙街116号经营面积：3000-5000；经营方式：二楼经营超市，一楼有700左右其他类柜台；经营地位：是整个巴中地区最大的购物超市，是巴中老城区的核心，裙楼式商业，是整个巴中的超市购物中心，是老
30、城区日常消费的主要场所。百信购物中心概况：百信购物中心分为A、B、C三栋楼，共2层，A栋的1层主要为店前区，B栋的1层为服装专卖。2层主要是超市，生化、服装、家用、生鲜、粮油等等，品种较为齐全。但商场内部交通东线规划混乱，通道相对狭窄，购物环境相对较差。百信购物中心评价：5、重点商业类型分析大型超市，云风超市。云风超市概况：云风购物中心位于巴人广场负一层，整体昭示性相对较弱，主要以服装、超市、珠宝等业态为主。占地面积约2000，内部单向东线规划，动线简单，难以集聚人气。服装品牌杂乱，主要以中老年服装为主。超市品种齐全，生鲜、果蔬、家具家电均有涉及。但整体经营情况一般，人气相对较少。整体的购物环
31、境较差，有霉味。5、重点商业类型分析大型超市，北山超市。北山超市概况：北山超市位于九洲商业城负一楼，规模约4000，超市品种齐全，经营状况良好。内部环形动线，很好的积聚人气，增加消费者购买几率，整体的提袋率较高。购物人群以中青年为主，物价水平相对高于巴中其他超市。5、重点商业类型分析大型超市，盛华堂超市。盛华堂超市概况：盛华堂超市位于巴人广场盛华堂百货负一层，体量约500，相对较小，商品类型不全，且整体人气不佳，经营状况一般。其购物动线不合理，缺乏购物气氛。6、重点商业类型分析大型家电卖场。l除去国美电器外，巴中市的大型家电商场相对缺乏。多以50-100的家电专卖为主。主要的大型家电商场仅有三
32、处，即国美电器、迎春家电、腾飞电器。同时在新市街有较多的家电销售点。6、重点商业类型分析大型家电卖场，迎春家电、腾飞家电。l迎春家电：位于街心花园新市街路口2层，店面入口直接与天桥相连接，对于人流的吸引和引入有较多的优势。店铺整体面积约800，家电品牌齐全，经营状况良好，内部100%出租率。l腾飞家电：位于将军大道与新市街交叉口，近期刚开始营业，店面面积约1500，内部经营的家电品种、品牌齐全。但整体的购物氛围、人气相对冷清，且内部环境相对较差，不干净。6、重点商业类型分析大型家电卖场，国美电器。巴中市现有的唯一一家家电专卖连锁。位于盛华堂百货3楼，经营面积约1200左右。整体的购物环境相对舒
33、适，但气氛冷清，人气较少。7、重点商业类型分析服装专业卖场。l巴中缺乏相对集中的服装专业市场，目前的服装专卖整体相对混乱，档次定位相重合，购物环境相对较差。主要的为以下几个，三羊开泰、永吉服饰、新惠裕商场、南池市场、人民商场、大通名店。7、重点商业类型分析服装专业卖场，三羊开泰及新惠裕商场。l三羊开泰位于张思训街与南池市场交汇处，整体的经营面积约800，共两层。1层为女装，品牌有波司登、恒源祥；2层为男装，均为非知名品牌，档次中低端，每件衣服的价格约80-200元。整体人气将为旺盛，经营状况较高，目标消费客群多为中老年人。l新惠裕商场位于文庙街川剧团旁，整体经营面积约600，总共分两个店铺，川
34、剧团旁的店铺为一层，主要经营中老年男女装，均为非知名品牌。川剧团对面的店铺为两层，一层为波司登专卖，二层为童装专卖。衣服价格约在80-200元之间，面对大众消费者。整体人气良好。7、重点商业类型分析服装专业卖场，南池市场。l南池市场简介南池市场是以批发为主，批零兼营的市场。铺面年费用平均在3万左右，市场以小商品为主，兼有服装，鞋类，家具，文体用品，酒店用品等。经营面积约20000平方。商家有600家左右。l南池市场人流分析南池市场以批发为主，主要针对巴中下属辖区及乡镇进行小商品批发，交易时间主要为清晨。但是对于巴中中低档消费人群，其中央的地理位置和低廉的商品价格，仍然吸引了日常家用小商品的消费
35、，在周一上午10：30分11点单个入口（主要入口2个，小入口6个）单向人流量达到347人。显示了该市场强大的商业气场。l南池市场小结南池市场相对于本项目而言，但是本项目的定位与该商业有本质区别，彼此完全互不影响，反而和本项目对于消费人群的区分和分流起到催化作用。随着城市交通的日渐拥堵，人们出行的距离观念会慢慢转变为时间观念，城市也慢慢由一个商业中心向多个商业中心延展，在城市经济的发展和城市格局的逐渐演变中，新的商业中心必然出现，本项目正具有在城市的新地理位置形成新的商业中心的条件。7、重点商业类型分析服装专业卖场，人民商场。l人民商场简介：人民商场风云购物中心为于巴中江北巴人广场，与盛华堂相邻
36、。该中心分为超市和百货类。是江北新区人们日常消费的重要场所。超市营业面积约3000平米，通廊式百货营业面积约为1300平米。l人民商场经营品类：购物中心超市经营食品类比较齐全，类比成都小型好又多。里面有小百货，食品，儿童物品，蔬菜瓜果，酒水，生鲜，熟食等，通廊式百货以服装为主，兼有珠宝店，健身器材，通讯产品，鞋类，小饰品等。l人民商场体量及人流解析：购物中心超市营业面积约3000平米，通廊式百货营业面积约为1300平米。通廊式百货商铺约40家，其中珠宝店五家，小饰品三家，健身器材一家，通讯产品一家，鞋类三家，其余服装类二十几家。服装价格女士基本在100元以下，男式价格区间基本在100200之间
37、。周日上午10点11点超市柜台结帐人数为一小时/384人次。通廊单向人流量周日上午10点11点为一小时/988人次。l人民商场小结：从人民商场的购物金额比例看，单次消费50元以下的占到80%以上，单次购物金额50100元区间占到12%左右，单次购物金额100元以上的仅仅在5个百分点左右。说明该购物中心是人们日常必须生活用品消费的场所，属于整个巴人广场商业圈的基础消费范围。只是对整个高档消费商圈商业形态的附属补充。7、重点商业类型分析服装专业卖场，人民商场。7、重点商业类型分析服装专业卖场，大通名店（九洲商业城）。l大通名店简介：大通名店位于九洲商业城一层，九洲商业城位于巴人广场北侧，巴河南岸，
38、是目前巴中地区最为繁华，消费档次最高的商圈。名牌荟萃，人流众多。高端会所，精品休闲，大型餐饮集中。代表了目前巴中地区的综合消费水平。l九洲商业城商业组成：九洲商业城是一栋独立的5层商业楼，外加临近的步行街底商，共同形成一个相对分散的商圈。独立商业楼负一楼是北山超市，该业态最初以相对低廉的价格吸引人气，带动了整个圈层的商业氛围。一楼是大通名店，里面聚集了报喜鸟，九牧王等知名品牌，二楼以首席娱乐会所为主，另有德克士，罗浮公馆等其他业态。三楼以火锅，会所，咖啡茶等休闲娱乐为主（小天鹅，香天下火锅等），四楼以政务办公中心为主。五楼是公司办公场所。l九洲商业城商业形态：九洲商业城辐射区域较大，以大通名店
39、为主力店，带动附近街面底商的氛围，形成强大的商业新中心。独立商业里面有超市，百货，高档娱乐会所，大型餐饮，德克士等。与独立商业相邻的底商以品牌精品店为主，也有高档的咖啡馆，邻街有巴中两家影院之一，也是江北新区唯一一家。7、重点商业类型分析服装专业卖场，大通名店（九洲商业城）。l九洲商业城基础商业数据：独立商业楼加周边底商在经营铺面大约50个，以高档品牌服装为主（如雷驰，皮尔卡丹，抱喜鸟，周大生珠宝，劲浪体育等），单个铺面年租金约10万左右，售价高达2万/平米。周二早上8点8：30分半小时北山超市柜台结帐人次193人。由上可见，九洲商业城代表了巴中高档消费的水平，作为老区的延展，逐渐取代了街心花
40、园商圈的商业地位。该商圈表现出综合消费力对于柳津桥项目时尚，高端的综合体定位表示出足够的消费力支撑。l九洲商业城解析：目前的巴中主要沿江而建，以巴河两侧的老区和江北为主。随着城市的发展，老区的居住环境及城市基础设施相对滞后，造成了此前城市发展向江北倾移，尤其是政务机关的迁移，极大的推动了江北的发展，居住环境及城市基础设施明显优于老区，集聚了巴中主要中高层居住人群。九洲商业城商圈是离老城区最近的江北地域，不但集中了江北的主力消费人群，也吸引了相当的老区消费者。这也是支撑该区域成为高档商圈的核心原因。该区域商业相对零散，与盛华堂，风云购物中心相对较远，不能形成一站式购物。7、重点商业类型分析服装专
41、业卖场，大通名店（九洲商业城）。8、重点商业类型分析电子数码专卖。l巴中的电子数码专卖主要集中在以下两处，一处为巴中电脑城，另一处为数码城。两处的规模都属于中小规模，所售产品相对齐全，但整体的购物环境、购物氛围等有待改善。8、重点商业类型分析电子数码专卖，巴中电脑城。l巴中电脑城简介：巴中电脑城位于三号桥、红军路、张思训街及八角楼街交汇处，是巴中目前最大的电子电脑专卖市场。电脑城位于2层，通过人行天桥直接连通，电脑城无专用停车位。整体的经营面积约1500。l品牌经营情况：所经营的品牌相对齐全，包含了国内外的绝大多数品牌。如联想、华硕、宏基、戴尔、三星、惠普等等。所经营的种类包含笔记本、台式电脑
42、、相机、PC等。电脑城整体柜台全部出租，出租率100%。但整体的分类、购物环境、购物氛围、产品展示等方面做的相反对粗放、相对较差。电脑城的消费人群以中青年为主，经营状况良好，在巴中当地有较好的知晓度。8、重点商业类型分析电子数码专卖，巴中电脑城。l巴中电脑城简介：数码城位于街心花园新市街3层，规模相对小于巴中电脑城，2012年7月开始营业。整体经营面积约800。l品牌经营情况：其所经营的品牌相对不齐全，且经营的种类也有所缺失。品牌有联想、华硕、惠普、富士相机等。整个数码城的购物环境中档，但整体的人气相对冷清，经营状况不佳，数码城内的柜台空置率约在20%左右。9、重点商业类型分析餐饮娱乐业。l巴
43、中现有的娱乐业相对较为传统，主要的形式有KTV、酒吧、娱乐会所、商务茶楼等，其分布相对分散，缺乏集中的娱乐聚集地。滨江路沿河一条街的娱乐分布相对集中，但整体的档次相对较差。l巴中现有的餐饮也相对较为传统，主要以中餐、火锅、大排档等为主。主要分布在麻柳湾餐饮一条街、红军路大排档及西华街。其余的餐饮业分布的较为分散，缺乏餐饮种类较为齐全、相对集中的餐饮聚集地。l巴中现有的餐饮及娱乐业整体的经营状况相对较好，这也体现出巴中市场对餐饮、娱乐有较大的需求，体现出巴中人好耍的特质。9、重点商业类型分析餐饮娱乐业。l麻柳湾餐饮一条街简介麻柳湾餐饮一条街位于江北新区麻柳湾至掉桥头，属于沿河单边餐饮一条街。街道
44、的长度约2公里，双向两车道。整条街有20-30家餐饮经营店，主要的餐饮种类有火锅、烤鱼、牛肉、烧烤等。每家店铺的面积约80-150。均属于1层临街商铺。人均的消费水平约在30-50元/客，属于大众型消费。整条街的营业时间主要集中在中午、下午、晚上，且晚上的生意相对较好。9、重点商业类型分析餐饮娱乐业。l滨江路酒吧一条街简介滨江路酒吧一条街是巴中较早出现的滨河娱乐一条街，主要的布局形态为沿着巴河分布，分为上下两层，主要以酒吧、KTV为主。针对的目标消费群体主要是中低端的娱乐需求。目前的经营状况一般，人气逐渐没落，主要由于其整体的经营环境、户外场地等情况较差，难以满足现代年轻人的需求。现在巴中的娱
45、乐分布的相对较散，缺乏集中型的娱乐集中地。9、重点商业类型分析餐饮娱乐业，主要休闲娱乐场所统计。序号商家吉称所属在区域地址类型1欧洲印象九州商城巴中市江北新区九州业城斳咖啡厅2地中海咖啡街心花园巴中市南池南路129号咖啡厅3五月阳先九州商城巴中市江北新区九州业城3楼咖啡厅4大通电影城街心花园巴中市西外街1号电影院5江北数字影院九州商城巴中市巴人广场德记大楼三楼电影院6夜色娱乐会所九州商城巴中市巴人广场盛华埻百货4楼KTV7首席娱乐会所九州商城巴中市江北新区九州业城2楼KTV8御公馆九州商城巴中市江北新区九州业城3楼KTV9国会九州商城巴中市江北新区九州业城3楼KTV10皇城9号滨河北路巴中市滨
46、河北路金泰宾馆1楼KTV11顶级娱乐会所滨河北路巴中市滨河北路滨河玉盘3楼KTV12曼哈顿娱乐会所滨河南路巴中市滨河南路KTV13芭比滨河南路巴中市滨河南路KTV14无间道娱乐会所滨河南路巴中市滨河南路KTV9、重点商业类型分析餐饮娱乐业，主要休闲娱乐场所经营及消费情况。商家名称地理位置经营面积经营档次经营状况所在楼层包间数量消费情况首席娱乐会所巴人广场2500高档较好2F88个最低消贶588-2888御公馆巴人广场1500高档较好3F55个最低消贶428-1088国会巴人广场1200中档较好3F40个最低消贶328-888皇城9号滨河北路1200中高档较好1F40个最低消贶230-998至尊
47、包间5800顶级滨河北路1300高档较好3F52个最低消贶630-1588曼哈顿滨河南路400中低档较好1F,2F20个最低消贶168298芭比滨河南路450中低档较好1F,2F22个最低消贶150-350无间道滨河南路600中低档较好1F,2F28个最低消贶220-40054大通电影城公司吉称：大通电影城地理位置：巴中市西外街1号经营面积：300影厅数量：3个档次：中低档经营状况：较差建筑形态：街铺所属楼层：一层，四层l大通影城投入较早，设备陈旧，层高，银幕都达不到要求；l3个厅过于分散，2个厅在一边，一个厅租用宾馆场地；l售票厅在街边，但是放映厅都在内巷里，且没有大厅；l没有好的位置，没有
48、广告位，标示不清楚，大多人都不知道这里有电影院9、重点商业类型分析餐饮娱乐业，大通电影城。10、潜在商业市场概况主要商业项目情况。巴中主要商业项目整体情况版块名称楼盘名称总体量（万）占地（亩）商业体量（万）商业业态销售情况老城区板块置信逸都花园602009百货卖场、大型超市、电器卖场、电影院、餐饮、娱乐未售凤凰国际城6020020百货卖场、大型超市等未售，在排号，交五万抵十万，目前排号约150组。蓝湾国际4629616将打造为集商业、文化、办公、居家为一体的多功能、高档次、现代化的项目，其中地下停车面积4万平米，约3500个车位。目前商业以基本售罄，1层价格约1.5万，2层价格约1.2万，3层
49、价格约8千。主要以投资客购买为主。凯越名城401001.8涵盖娱乐、休闲、餐饮、购物等业态1层每平米的销售价格也约1万元，目前已售罄。江北板块兴合半山逸城1105851020五星级酒店、购物店、大型商场、品牌旗舰店、餐饮娱乐等未售西部国际商贸城120100060建材家居、五金机电、小商品批发、写字楼、酒店、购物超市、百货、风情美食街、服装、副食品、汽贸汽车、酒店用品商业60万,已经对外销售建材市场13万,建材市场共2层,一楼均价约1万、2楼均价约4000元/,建材市场已经销售90%。现在对外上门登记2期陶瓷市场，购买人群大部分为经营者投资者也有小部分滨河.世纪城7023020待定未售中坝-宕渠
50、板块浅水湾广场5018020超市、电影院、写字楼、时尚购物、餐饮美食、儿童乐园、风情酒吧等未售中交.王府井91/五星级酒店、生活配套性商业等未售合计561129/10、潜在商业市场概况商业市场概况及特征。l潜在供应量大，未来同质化竞争严重巴中在售及待售商业项目总体量611万，商业体量149万，其中王府井商业体量未确定，西部家居约有15万的餐饮、娱乐、购物商业业态。加上市场上约有25万潜在商业供应量，预计2013年市场上商业存量为150万。商业体量较大，且商业业态上除了西部国际商贸城有点差异，其他楼盘商业都以购物中心、大型白货、超市、餐饮娱乐商业为主，同质化很严重，以后经营上存在激烈的竞争。从各
51、个楼盘之间的商业距离来看，相同区域之间的商业距离较近，虽然能起到相互发展的作用，但是以后经营上存在很大竞争。l抢占市场先机至关重要目前市场在售项目商业价格一楼在13000-15000元/平米，二楼价格10000-13000元/；近期内已经亮相的多数项目的商业与本项目的商业招商以及销售竞争最大，应对这些项目制定竞争策略，需在其招商启动前确定本项目的主力商家，保证本项目全面招商的时间节点以及营销时间节点快于其他项目，先入为主，抢占市场先机。10、潜在商业市场概况重点项目分析，凤凰国际城。项目名称凤凰国际城地理位置南池市场旁物业类型商业占地面积154亩总建面60万商业层数5层主题定位CBD商务中心主
52、要业态1楼小商品市场、2楼服装批发、百货+餐饮休闲娱乐销售价格正在排号，价格待定，商业交5万抵10万目标客户巴中市中低端消费群体推广卖点地理位置，中央CBD商务中心辐射范围 全巴中项目评价位于巴中市繁华地带，位置优越，商业气氛浓厚。虽然定位于中央CBD商务中心，但其业态规划较低端，一楼为小商品批发严重影响楼盘品质。由于位于城中心，道路狭窄、交通情况较差。凤凰国际城虽然其占据较好的区位，但其整个交通环境、未来规划发展相对受限，这对于其项目商业的整体发展存在较大的制约。凤凰国际城在业态设置上存在较大冲突，本身项目定位为中央CBD中心，但一楼却做小商品批发市场，物业业态组合存在较大矛盾。从这一点来看
53、，在柳津桥.国际城商业项目发展商业的过程中商业业态合理规划是非常重要的，在商业规划中一定要注意铺面与其它业态的融合性和抵抗性。在经营业种、经营档次和产品设计上做到合理的程度。10、潜在商业市场概况重点项目分析，置信逸都花园。置信.逸都花园位于巴中市佛爷湾，此区域属于巴中市开发新区，现在商业气氛还未形成，但区域升值潜力较大。对于本案而言，置信.逸都花园距离本案最近，竞争较大，但其地理位置相对较偏，体量较小，不利于打造商业环境，商业气氛还未形成，本案可在巴中市城市发展的时间节点上将巴中市级商业中心的地位确立。项目名称置信.逸都花园地理位置中后坝佛爷湾物业类型商业占地面积200亩总建面52万商业层数
54、5层主题定位区域级城市综合体主要业态大型百货、超市、电影院、餐饮休闲娱乐销售价格商业部分未销售，预计 2013年下半年开始对外销售目标客户区域周围居住人群推广卖点 置信品牌力度辐射范围 佛爷湾周围项目评价位于巴中市佛爷湾，此区域还在开发阶段，商业气氛还未形成，但巴中二环路的修建促进该区域发展，区域升值潜力较大，但本案距离二环路还有一段距离，地理位置不是很好，对于商业来说也有一定的制约。10、潜在商业市场概况重点项目分析，半山逸城。半山逸城走的是高端商业路线，以自身住宅项目业主及五星级酒店、写字楼、山下政务、商务中心高端人群为支撑，辐射全巴中的市级商务中心，与本案竞争较大。第一，商业距离相隔较近
55、，抢夺区域内客户。第二，定位都走的是中高端路线，客户群体同质。第三，业态都以购物、餐饮休闲娱乐为主，重合度很高。半山逸城，在商业动线较差。那么本案利用自身优势，尽可能的避免和半山逸城商业形态直接竞争，着力打造具有自身特色的商业环境，规划合理易达到的商业动线，从自身内部规划吸引消费者前往。项目名称半山逸城地理位置望王山半山物业类型商业占地面积200亩总建面50万商业层数5层主题定位城市级城市综合体主要业态大型百货、超市、品牌旗舰店、餐饮休闲娱乐、特色步行街销售价格商业部分未销售，预计 2013年下半年开始对外销售目标客户区域周围居住人群、巴中市推广卖点 以望王山为吸引点，吸引全巴中市民前往消费。
56、辐射范围 全巴中项目评价位于巴中市望王山上，地理位置较高，从商业动线上看不利商业发展。从住宅物业形态看，可见项目着力打造高端住宅小区，进而商业也是高端路线。项目内规划有五星级酒店和商务写字楼，为项目商业带来较大人流量。10、潜在商业市场概况重点项目分析，浅水湾。浅水湾位于巴中主城区边缘，靠近兴文经济开发区。地理位置较好，现周围开发楼盘较多，升值潜力较大。商业气氛初步形成，建材家居市场居多，缺少购物商业中心。浅水湾距离本案较远，但其商业业态规划有特色，比较吸引人。浅水湾总建面50万，商业体量6万。商业业态以大型超市、商场为主，现已经定大润发（负一楼）1万，新世界百货（14层）4万。其业态中包含台
57、湾美食街；台湾风情酒吧街；BOLCK街区模式在巴中很新颖，能够吸引部分群体（主要以年轻群体居多）前往。项目名称 浅水湾地理位置后河桥物业类型商业占地面积585亩总建面110万商业层数4层主题定位区域级城市综合体主要业态大型百货、超市、餐饮休闲娱乐、台湾美食街、KFC、台湾风情酒吧街、BOLCK街区模式销售价格商业部分自持目标客户区域周围居住人群、兴文经济开发区推广卖点 HOPSA，高端购物中心，海派风情街辐射范围 项目周边及兴文经济开发区项目评价位于巴中市后河桥片区，连接兴文经济开发区，区域升值潜力较大，商业业态设有BOLCK街区模式很新颖也很有挑战性，后期经营面临较大挑战。11、巴中城区商业
58、环境研究小结p结论一：现有商业环境较为传统，业态重叠、分布散乱，缺乏成型的现代化商圈。根据市调，不难看出，巴中现有的商业较为传统，缺乏成型的现代化商圈。目前的商业主要以临街商铺的形式存在，交通拥挤、市场商业业态重叠严重，且分布较为散乱。缺乏一站式的现代购物中心，吃喝玩乐购消费难以集中。p结论二：现有商圈以老城区、江北为主，但两个商圈后期的发展潜力不足。巴中现有商圈主要以老城区及江北为主。老城区商圈可以用来拓展的用地不多，且周边均为老旧的传统居住区，导致老区这种以商业街形式而自发形成的商圈后期的发展潜力不足，难以满足巴中消费者对于新兴商圈及新型购物中心的需求。江北商圈由于整体的规划上存在缺陷，到
59、整体人气不足，且规划用地有限，导致其也难以承载巴中市对于新型购物中心的需求。p结论三：商业市场缺乏现代化、布局合理、能够辐射全城的商业中心。巴中市场目前缺乏现代化的购物中心。现有的商场主要以传统百货为主，且整体购物环境、购物氛围都较差。随着巴中城市的发展，其需要一个能够辐射全城的、现代化的、吃喝玩乐购消费为一体的商业中心。p结论四：潜在商业供应量巨大，同质化竞争严重。根据市调，不难看出，巴中未来潜在的商业项目众多。且定位相对同质化，业态也十分类似，均以购物中心、酒店、大型超市、百货等为主。但已经亮相的项目均存在一定的弱点，特别是交通、区位等方面，使其形成先天性的硬伤，难以成为辐射巴中全城的购物中心及商业集中地。
