加油站资产收购法律实务PPT

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1、零售网络发展法律实务零售网络发展法律实务 李荣国李荣国山西石油分公司法律事务处副处长山西石油分公司法律事务处副处长二九年十月第一章第一章 概概 述述第二章第二章 独资新建法律实务独资新建法律实务第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务第四章第四章 股权收购法律实务股权收购法律实务第五章第五章 合资合作法律实务合资合作法律实务第六章第六章 资产租赁法律实务资产租赁法律实务第七章第七章 经营权收购经营权收购/ /租赁法律实务租赁法律实务结束语结束语讲讲 座座 目目 录录第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务加油站资产收购是零售网络发展的首选模式之加油站资产收购是零售网络发展的首选模式

2、之一，在本章中，重点掌握收购加油站过程中的土地、一，在本章中，重点掌握收购加油站过程中的土地、房产等不动产的登记过户等房产等不动产的登记过户等12个操作要点，以及出个操作要点，以及出卖人权利瑕疵和资产瑕疵等卖人权利瑕疵和资产瑕疵等7个法律风险提示。个法律风险提示。第一节第一节 概概 述述一、资产收购的概念一、资产收购的概念二、资产收购的分类二、资产收购的分类三、资产收购的主要法律依据三、资产收购的主要法律依据第二节第二节 资产收购操作要点解析资产收购操作要点解析第三节第三节 风险描述及防控建议风险描述及防控建议第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务第三章第三章 资产收购法律实务资产收购

3、法律实务一、资产收购的概念一、资产收购的概念.加油站资产收购的性质属于买卖行为加油站资产收购的性质属于买卖行为收购资产从法律性质上讲是一种买卖行为，属于合同法意义上的买卖合同：即一方转移标的物的所有权于另一方，另一方支付价款的合同。资产收购是指销售企业依据零售网络发展的整体布局和规划，资产收购是指销售企业依据零售网络发展的整体布局和规划，通过收购自然人、法人或其他经济组织所有的加油站部分或全部的通过收购自然人、法人或其他经济组织所有的加油站部分或全部的资产，最终实现占有、使用、收益和处分。资产，最终实现占有、使用、收益和处分。第一节第一节 概概 述述第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实

4、务一、资产收购的概念一、资产收购的概念.加油站资产收购的性质属于买卖行为加油站资产收购的性质属于买卖行为但是加油站资产是涉及不动产买卖的特殊合同。必须采取书面形式，而且房屋的过户必须到产权部门进行登记变更，不登记变更不发生权利转移效力。同时，作为不动产的权利共有人或承租人，在同等条件下享有优先购买权。第一节第一节 概概 述述第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务一、资产收购的概念一、资产收购的概念2.买卖与转让的区别与联系买卖与转让的区别与联系在零售网络发展中，既有资产收购，也有股权转让，两者从法律性质上讲都是转移所有权的行为，那么买卖和转让之间到底有什么区别和联系呢？前面讲过，资产收

5、购属于买卖合同，买卖更侧重于对可见实物所有权的流转，而转让的标的物既可是可见实物资产（如：加油站房屋），也可是权利（如：商标权），因此上买卖和转让是所有权转移的不同的表现形式，且转让的外延要大于买卖的外延。第一节第一节 概概 述述第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务一、资产收购的概念一、资产收购的概念2.买卖与转让的区别与联系买卖与转让的区别与联系例如：在房地产买卖中，买受人必须向出卖人支付而且只能支付货币作为的对价。而在房地产转让中，买受人既可以通过赠予获得房地产，而不用支付任何对价，也可以将它作价入股，抵偿债务，并且都产生房地产权属的转移。第一节第一节 概概 述述第三章第三章 资

6、产收购法律实务资产收购法律实务一、资产收购的概念一、资产收购的概念3.收购加油站资产合同主体与买卖合同主体的法律关系收购加油站资产合同主体与买卖合同主体的法律关系第一节第一节 概概 述述出卖人（合同法称谓）出卖人（合同法称谓） 卖方（合同条款称谓）卖方（合同条款称谓）买受人（合同法称谓）买受人（合同法称谓） 买方（合同条款称谓，买方（合同条款称谓， 一般为我方）一般为我方）买买卖卖合合同同主主体体收收购购加加油油站站资资产产合合同同主主体体第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务二、资产收购的分类二、资产收购的分类根据资产内容和土地权属的不同，收购资产又可分为：根据资产内容和土地权属的不

7、同，收购资产又可分为：1.收购加油站资产和设备并办理了完整的土地出让手续；2.收购加油站资产和设备土地无法办理出让手续，但是合法使用土地的；3.收购地面加油站资产和设备但是土地不能合法化。第一节第一节 概概 述述第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务三、资产收购的主要法律依据三、资产收购的主要法律依据1.合同法合同法意思自治原则在合同谈判中的重要意义2.物权法物权法、民法通则民法通则民法理论对物的最基本分类是：动产和不动产我国物权法第9条规定和第23条规定分别对不动产和动产所有权转移进行了规定第一节第一节 概概 述述第一节第一节 概概 述述第二节资产收购操作要点解析第二节资产收购操作要

8、点解析一、根据不同情形，选择签约主体二、加强尽职调查，理清权属关系三、核实资产数量，制作财产清单四、价格条款清晰，涵盖范围广泛五、控制付款节奏，合理支付价款六、重视资产交接，产权及时过户第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务七、合法合规操作，回避用地风险八、设置水电责任，确保经营正常九、做出声明承诺，预先设置防范十、办理资产保险，防范意外风险十一、提供相应担保，对抗出让瑕疵十二、追究违约责任，维护合法权益第三节第三节 风险描述及防控建议风险描述及防控建议第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务一、根据不同情形，选择签约主体一、根据不同

9、情形，选择签约主体在加油站资产收购中，出让人应该是出让加油站的所有权在加油站资产收购中，出让人应该是出让加油站的所有权人，其不仅对该出让加油站享受占有、使用和收益的权人，其不仅对该出让加油站享受占有、使用和收益的权利，同时也享有处分权（出让权就属于典型的处分权）。实务利，同时也享有处分权（出让权就属于典型的处分权）。实务中，出让人既可是自然人，也可以是法人或其他经济组中，出让人既可是自然人，也可以是法人或其他经济组织。下面结合出让人不同法律身份下签约主体的选择，供大家织。下面结合出让人不同法律身份下签约主体的选择，供大家在实务中参考：在实务中参考：第二节资产收购操作要点解析第二节资产收购操作要

10、点解析第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务一、根据不同情形，选择签约主体一、根据不同情形，选择签约主体1.出让人是自然人且对出让资产单独所有，这种情形下，出让人是自然人且对出让资产单独所有，这种情形下，出让人当然签约主体；出让人是自然人但与他人共同对出让资出让人当然签约主体；出让人是自然人但与他人共同对出让资产所有，这种情形下，出让人的单方出让行为，并不当然产生产所有，这种情形下，出让人的单方出让行为，并不当然产生产权转移的法律效力，除非第三人不明知该资产为共有财产，产权转移的法律效力，除非第三人不明知该资产为共有财产，且办理了相应的过户手续（即善意取得）。且办理了相应的过户手续（即

11、善意取得）。 第二节资产收购操作要点解析第二节资产收购操作要点解析第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务一、根据不同情形，选择签约主体一、根据不同情形，选择签约主体2.出让人是依法设立的独立法人，出让人当然签约主体；出让人是依法设立的独立法人，出让人当然签约主体；但如果是分公司（分支机构），必须取得法人的授权后，方可但如果是分公司（分支机构），必须取得法人的授权后，方可以将其作为签约主体。以将其作为签约主体。第二节资产收购操作要点解析第二节资产收购操作要点解析第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务一、根据不同情形，选择签约主体一、根据不同情形，选择签约主体 3.当收购加油站产权

12、证上记载的所有权人与实际转让人当收购加油站产权证上记载的所有权人与实际转让人不一致时，应以所有权证上记载的当事人为所有权人，登记是不一致时，应以所有权证上记载的当事人为所有权人，登记是经非法手段取得的除外。经非法手段取得的除外。如果加油站没有土地房产等权属证照，那么以确定的实际如果加油站没有土地房产等权属证照，那么以确定的实际所有权人作为签约主体。所有权人作为签约主体。4.在实务中，某自然人对加油站享有所有权，并注册了有在实务中，某自然人对加油站享有所有权，并注册了有限公司，这种情况下，是以自然人为签约主体，还是以公司为限公司，这种情况下，是以自然人为签约主体，还是以公司为签约主体？应依据加油

13、站产权证上的所有权人为签约主体。签约主体？应依据加油站产权证上的所有权人为签约主体。第二节资产收购操作要点解析第二节资产收购操作要点解析第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务一、根据不同情形，选择签约主体一、根据不同情形，选择签约主体5.对方为国有企业出售主要资产时，需取得上级主管单位对方为国有企业出售主要资产时，需取得上级主管单位或国有资产管理部门的同意的，取得批复文件后，以其为签约或国有资产管理部门的同意的，取得批复文件后，以其为签约主体。主体。6.不属于前述情况，但获得了前述有权处置人全权授不属于前述情况，但获得了前述有权处置人全权授权，有权以自己名义处置他人土地、房产的自然人、

14、法人或其权，有权以自己名义处置他人土地、房产的自然人、法人或其他经济组织也可作为签约主体。他经济组织也可作为签约主体。第二节资产收购操作要点解析第二节资产收购操作要点解析第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务一、根据不同情形，选择签约主体一、根据不同情形，选择签约主体第二节资产收购操作要点解析第二节资产收购操作要点解析案情：案情： 甲某个人拥有甲某个人拥有A加油站，资产办理在个人名下，同时他也依法注册成立了加油站，资产办理在个人名下，同时他也依法注册成立了B贸易有限公司。某石油公司欲收购加油站，甲某提出用贸易有限公司。某石油公司欲收购加油站，甲某提出用B贸易有限公司的贸易有限公司的名义

15、与石油公司签订合同，方便开具发票。名义与石油公司签订合同，方便开具发票。第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务二、加强尽职调查，理清权属关系二、加强尽职调查，理清权属关系1.从土地局调查土地权属状况（如：非法用地）从土地局调查土地权属状况（如：非法用地）2.从房管局调查房屋权属状况（如：抵押）从房管局调查房屋权属状况（如：抵押） 3.从工商局调查工商登记详细情况（如：与他人共有）从工商局调查工商登记详细情况（如：与他人共有） 第二节资产收购操作要点解析第二节资产收购操作要点解析第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务二、加强尽职调查，理清权属关系二、加强尽职调查，理清权属关系4.

16、调查其经营资质（必备经营证照调查其经营资质（必备经营证照和相关立项审批手续和相关立项审批手续是否齐全，通过改造能够取得缺失证照，证照是否经过正常是否齐全，通过改造能够取得缺失证照，证照是否经过正常年检年检）5.调查调查规划情况规划情况，杜绝收购后所在地重新规划遭拆迁，杜绝收购后所在地重新规划遭拆迁6.调查设备、实施情况（核实加油站设备、设施真实情调查设备、实施情况（核实加油站设备、设施真实情况，设备、设施是否符合国家建设标准，是否符合物理使用况，设备、设施是否符合国家建设标准，是否符合物理使用标准）标准）第二节资产收购操作要点解析第二节资产收购操作要点解析第三章第三章 资产收购法律实务资产收购

17、法律实务二、加强尽职调查，理清权属关系二、加强尽职调查，理清权属关系第二节资产收购操作要点解析第二节资产收购操作要点解析案情：案情： A石油公司与张某达成加油站转让协议，约定转让金额为石油公司与张某达成加油站转让协议，约定转让金额为350万元。协议万元。协议签署第签署第3天天,石油公司按合同约定支付了石油公司按合同约定支付了50的转让金。一个月后，在的转让金。一个月后，在A石油公石油公司进行资产交接、变更经营证照过程中，当地城市信用社要求查封该加油站，司进行资产交接、变更经营证照过程中，当地城市信用社要求查封该加油站，并主张对该站进行拍卖。原来，早在几年前，张某已经以该站作为抵押，向并主张对该

18、站进行拍卖。原来，早在几年前，张某已经以该站作为抵押，向信用社贷款。信用社要求张某支付到期借款及相应利息，并向法院申请对抵信用社贷款。信用社要求张某支付到期借款及相应利息，并向法院申请对抵押物即加油站进行了查封。押物即加油站进行了查封。第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务三、核实资产数量，制作财产清单三、核实资产数量，制作财产清单收购资产既包括土地、房屋等不动产，也包括加油站设备、收购资产既包括土地、房屋等不动产，也包括加油站设备、设施等，均属于加油站资产范畴，在收购过程中应注意：设施等，均属于加油站资产范畴，在收购过程中应注意：1.将加油站各种图纸及资产清单与实物资产逐一核对，明确

19、资产数量。2.加油站所属的各种证照虽不能成为资产收购的标的物，但也必须核对清晰后制作清单。3.加油站实物资产和权证数量与实物核对完毕后，制作财产清单，并将其作为合同附件。第二节资产收购操作要点解析第二节资产收购操作要点解析第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务三、核实资产数量，制作财产清单三、核实资产数量，制作财产清单第二节资产收购操作要点解析第二节资产收购操作要点解析案情：案情： 甲石油公司于甲石油公司于2005年年10月与乙商贸公司就收购乙公司下属的加油站达成一致，于月与乙商贸公司就收购乙公司下属的加油站达成一致，于同年同年11月签署了月签署了资产收购协议资产收购协议并支付了并支付

20、了20%的合同款。甲石油公司开始对站进的合同款。甲石油公司开始对站进行交接进驻时，发现油站内的两间平房有交警驻扎。后经了解，因该站紧邻国道，是行交接进驻时，发现油站内的两间平房有交警驻扎。后经了解，因该站紧邻国道，是该市交警稽查过往大车的黄金地点，于是交警队便与乙公司签署了为期五年的房屋租该市交警稽查过往大车的黄金地点，于是交警队便与乙公司签署了为期五年的房屋租赁合同。交警查违章和超载的执法行为不仅使过往的大车绕道行使，客观上对加油站赁合同。交警查违章和超载的执法行为不仅使过往的大车绕道行使，客观上对加油站经营不利，而且甲石油公司的名员工也因油站房屋紧张而无休息场所，严重影响职经营不利，而且甲

21、石油公司的名员工也因油站房屋紧张而无休息场所，严重影响职工日常生活。甲石油公司就此与乙公司进行交涉，乙公司以该两间房屋并未列入财产工日常生活。甲石油公司就此与乙公司进行交涉，乙公司以该两间房屋并未列入财产清单为由，拒绝石油公司的请求。清单为由，拒绝石油公司的请求。评析：评析： 资产收购合同未罗列全部财产清单，现场交接也没有签订交接纪要，属于标的物资产收购合同未罗列全部财产清单，现场交接也没有签订交接纪要，属于标的物范围不明，所以导致出现此问题。范围不明，所以导致出现此问题。建议：建议： 现场实物清点并制作财产清单，交接要签订交接纪要，对于收购前标的物已经设现场实物清点并制作财产清单，交接要签订

22、交接纪要，对于收购前标的物已经设置的法律关系（如租赁）在合同签订前要约定处理方案。置的法律关系（如租赁）在合同签订前要约定处理方案。第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务四、价格条款清晰，涵盖范围广泛四、价格条款清晰，涵盖范围广泛在收购加油站资产中，价格应包括但不限于以下范畴：在收购加油站资产中，价格应包括但不限于以下范畴：1. 拟收购加油站地面及地面以下所有设施、设备、资产；2. 买卖过程中产生的一切税、费（包括但不限于营业税、契税、土地增值税、印花税、交易手续费等）；3.拟收购加油站土地变更为我方合法使用所产生的一切费用和税收（包括但不限于登记费、手续费等）；第二节资产收购操作要点

23、解析第二节资产收购操作要点解析第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务四、价格条款清晰，涵盖范围广泛四、价格条款清晰，涵盖范围广泛4.拟收购加油站消防器材、办公用品、形象标识等的费用；5.拟收购加油站的土地征用、出让和土地补偿金；办理土地、房屋及其他手续中发生的一切费用；6.按照买卖合同性质应当支付的其他费用。第二节资产收购操作要点解析第二节资产收购操作要点解析第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务五、控制付款节奏，合理支付价款五、控制付款节奏，合理支付价款收购加油站资产过程中，因资产收购合同履行的时限较长，收购加油站资产过程中，因资产收购合同履行的时限较长，应尽量避免一次性支付

24、全部价款，把握付款时段，控制付款节应尽量避免一次性支付全部价款，把握付款时段，控制付款节奏，有效控制风险：奏，有效控制风险：1.签订合同；2.资产交接（ 资产交接前，建议：付款不超过30%）；第二节资产收购操作要点解析第二节资产收购操作要点解析第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务五、控制付款节奏，合理支付价款五、控制付款节奏，合理支付价款3.不动产权证过户（ 产权过户前，建议：付款不超过60）4.经营证照变更（ 经营证照过户前，建议：付款不超过90）5.保证金（为保证加油站正常运营，建议加油站正常运营满1年后返还其保证金）控制好四次付款时段及比例，重点运用三个关键点（加注控制好四次付

25、款时段及比例，重点运用三个关键点（加注）来控制付款节奏，这对于确保我方权益，约束出让方权利）来控制付款节奏，这对于确保我方权益，约束出让方权利有着极为重要的作用。有着极为重要的作用。第二节资产收购操作要点解析第二节资产收购操作要点解析第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务六、重视资产交接，产权及时过户六、重视资产交接，产权及时过户在收购资产合同中，交付分为财产交接和权证交接。在收购资产合同中，交付分为财产交接和权证交接。1.现场实物核对，提出整改意见，提交备忘录；2.交接相关权证，提出完善期限；3.签署财产交接清单和交接纪要作为合同附件；4.不动产权证及时办理过户登记和经营证照的变更；

26、5.行使合同抗辩权。第二节资产收购操作要点解析第二节资产收购操作要点解析第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务七、合法合规操作，回避用地风险七、合法合规操作，回避用地风险由于在资产收购中，土地可能不是商业出让地，所以在价由于在资产收购中，土地可能不是商业出让地，所以在价款中应明确款中应明确“收购款包括使土地合法化收购款包括使土地合法化”等相关内容。等相关内容。收购站土地为出让地的，应在第三次付款前，及时办理土收购站土地为出让地的，应在第三次付款前，及时办理土地过户手续。地过户手续。 第二节资产收购操作要点解析第二节资产收购操作要点解析第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务七、合

27、法合规操作，回避用地风险七、合法合规操作，回避用地风险收购站土地为集体土地的，能够办理土地征用手续的，及收购站土地为集体土地的，能够办理土地征用手续的，及时办理征用手续，使用地合法化；如办理集体土地征用手续确时办理征用手续，使用地合法化；如办理集体土地征用手续确有困难时，应由县级人民政府批准，向集体组织租赁使用。有困难时，应由县级人民政府批准，向集体组织租赁使用。（其他土地问题在第一章已详述，请参考）。（其他土地问题在第一章已详述，请参考）。第二节资产收购操作要点解析第二节资产收购操作要点解析第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务八、设置水电责任，确保经营正常八、设置水电责任，确保经营

28、正常水、电属于加油站正常经营的必备条件。在实际操作中，水、电属于加油站正常经营的必备条件。在实际操作中，要针对该条款设置的违约责任，督促出让方履行通水、通电义要针对该条款设置的违约责任，督促出让方履行通水、通电义务，确保我方经营正常开展。务，确保我方经营正常开展。收购加油站位于乡镇，水电等设施未与国家管网相连，这收购加油站位于乡镇，水电等设施未与国家管网相连，这种情况下，水电条款责任的约定就显的尤为重要出卖方有对种情况下，水电条款责任的约定就显的尤为重要出卖方有对加油站水电的正常使用承担通畅义务。加油站水电的正常使用承担通畅义务。第二节资产收购操作要点解析第二节资产收购操作要点解析第三章第三章

29、 资产收购法律实务资产收购法律实务九、做出声明承诺，预先设置防范九、做出声明承诺，预先设置防范声明与承诺条款是对可能出现的情况预先设置的防范性声明与承诺条款是对可能出现的情况预先设置的防范性对策，是由出让方单方向我方作出的：对策，是由出让方单方向我方作出的：1.主体资格的承诺2.权利瑕疵的承诺3.品质瑕疵的承诺4.优先权的承诺5.交付后对拆迁事项的承诺第二节资产收购操作要点解析第二节资产收购操作要点解析第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务十、办理资产保险，防范意外风险十、办理资产保险，防范意外风险加油站资产自办理过户或交付起，资产灭失的风险就转移加油站资产自办理过户或交付起，资产灭失

30、的风险就转移给我方。因此，为减少标的物灭失的法律风险，可以待完成资给我方。因此，为减少标的物灭失的法律风险，可以待完成资产交付后，由双方办理保险受益人变更手续，由我方作为被保产交付后，由双方办理保险受益人变更手续，由我方作为被保险资产的受益人。险资产的受益人。 第二节资产收购操作要点解析第二节资产收购操作要点解析第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务十、办理资产保险，防范意外风险十、办理资产保险，防范意外风险第二节资产收购操作要点解析第二节资产收购操作要点解析案例：案例： 甲石油公司收购乙加油站，双方交接完成后，办理保险受益人变更手续，甲石油公司收购乙加油站，双方交接完成后，办理保险受

31、益人变更手续，以甲公司作为保险受益人。当年秋天，该地山洪暴发冲垮了加油站。洪水以甲公司作为保险受益人。当年秋天，该地山洪暴发冲垮了加油站。洪水过后，甲石油公司积极与保险公司进行了理赔，大大减少了洪水带来的资产过后，甲石油公司积极与保险公司进行了理赔，大大减少了洪水带来的资产损失。损失。第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务十一、提供十一、提供相应相应担保，对抗出让瑕疵担保，对抗出让瑕疵出让方对标的物的权利担保和品质担保，可能在短期内无出让方对标的物的权利担保和品质担保，可能在短期内无法发现，需经长期的实际使用，才可能被发现。在收购资产合法发现，需经长期的实际使用，才可能被发现。在收购资

32、产合同中，双方虽然约定同中，双方虽然约定10%的保证金可以在交付加油站后一年后的保证金可以在交付加油站后一年后支付，但是毕竟金额较少，无法弥补因收购资产的权利和品质支付，但是毕竟金额较少，无法弥补因收购资产的权利和品质瑕疵造成的实际损失。瑕疵造成的实际损失。因此有必要要求出卖方提供保证人担保或股东责任担保，因此有必要要求出卖方提供保证人担保或股东责任担保，且承担连带保证责任。且承担连带保证责任。第二节资产收购操作要点解析第二节资产收购操作要点解析第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务十二、追究违约责任，维护合法权益十二、追究违约责任，维护合法权益我方按照合同约定内容进行付款。监督对方按

33、照时间进度我方按照合同约定内容进行付款。监督对方按照时间进度协助履行相关义务：资产交接、权证过户等。协助履行相关义务：资产交接、权证过户等。违约责任追究：违约责任追究：违约责任方式：不履行、履行迟延、不完全履行、预期违违约责任方式：不履行、履行迟延、不完全履行、预期违约。约。 第二节资产收购操作要点解析第二节资产收购操作要点解析第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务十二、追究违约责任，维护合法权益十二、追究违约责任，维护合法权益合同中不要笼统约定合同中不要笼统约定“违约方赔偿守约方损失违约方赔偿守约方损失”，尽量明，尽量明确违约责任内容，承担违约责任要的三种形式：一是继续履行确违约责任

34、内容，承担违约责任要的三种形式：一是继续履行合同；二是根据违约内容，采取有效措施进行补救；三是赔偿合同；二是根据违约内容，采取有效措施进行补救；三是赔偿守约方损失。守约方损失。第二节资产收购操作要点解析第二节资产收购操作要点解析第一节第一节 概概 述述第二节第二节 资产收购操作要点解析资产收购操作要点解析第三节第三节 风险描述及防控建议风险描述及防控建议一、出让方主体不适格一、出让方主体不适格二、土地使用权的瑕疵二、土地使用权的瑕疵三、资产权利或品质瑕疵三、资产权利或品质瑕疵第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务四、资产、证照不完善四、资产、证照不完善五、不动产转让未及时办理登记五、不

35、动产转让未及时办理登记六、一次性支付转让费六、一次性支付转让费七、收购后随即遭遇政府征收或者拆迁七、收购后随即遭遇政府征收或者拆迁第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务一、出让方主体不适格一、出让方主体不适格风险描述风险描述1.出让方原为企业法人，但营业执照已被吊销；2.出卖资产在企业法人名下，但以企业负责人或企业出资人为出卖方；3.出卖资产在自然人名下，但以该自然人设立的企业法人为出卖人。以上三种情况均是出让主体不适格，可能导致出让行为无效的风险。第三节第三节 风险描述及防控建议风险描述及防控建议第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律

36、实务一、出让方主体不适格一、出让方主体不适格防控建议防控建议1.合同签署前，对企业法人主体资格是否被吊销进行必要的尽职调查；2.合同签署前，对收购资产的权属登记情况进行全面调查。第三节第三节 风险描述及防控建议风险描述及防控建议第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务一、出让方主体不适格一、出让方主体不适格第三节第三节 风险描述及防控建议风险描述及防控建议案情：案情： A市石油公司欲收购甲名下的加油站一座，经审查，该加油站的房屋土地均在甲名市石油公司欲收购甲名下的加油站一座，经审查，该加油站的房屋土地均在甲名下，下，A公司遂与其签订收购协议，支付了收购款，并办理了资产过户手续。乙向法院起

37、公司遂与其签订收购协议，支付了收购款，并办理了资产过户手续。乙向法院起诉，声称该加油站为其与甲共同建造，为双方的共有资产，是甲在办理房产土地证时诉，声称该加油站为其与甲共同建造，为双方的共有资产，是甲在办理房产土地证时弄虚作假，要求确认其对加油站拥有的一半所有权，解除甲与弄虚作假，要求确认其对加油站拥有的一半所有权，解除甲与A公司的合同。法院审理公司的合同。法院审理后认为，乙的主张属实，但由于资产权证已经过户，后认为，乙的主张属实，但由于资产权证已经过户，A公司属于善意的第三人，物权利公司属于善意的第三人，物权利益应当保护，判决合同不能解除，由甲向乙承担侵权责任。益应当保护，判决合同不能解除，

38、由甲向乙承担侵权责任。评析：评析： 在本案中，加油站系甲公司与乙公司共建，双方为该加油站的共有人，甲单方处在本案中，加油站系甲公司与乙公司共建，双方为该加油站的共有人，甲单方处分加油站的行为是无效的。但因石油公司对此并不知情，而且已办理了产权过户登记，分加油站的行为是无效的。但因石油公司对此并不知情，而且已办理了产权过户登记，因善意而取得了该加油站。因善意而取得了该加油站。 此外根据物权优先于债权原则，由于此外根据物权优先于债权原则，由于A公司已经获得了加油站资产的所有权，因此公司已经获得了加油站资产的所有权，因此法律优先保护，乙的权利受到了损失，只能追究甲的责任。反之，如果在权证变更之法律优

39、先保护，乙的权利受到了损失，只能追究甲的责任。反之，如果在权证变更之前，乙就提出了诉讼，则若经法院审理确认乙享有加油站的部分所有权，则前，乙就提出了诉讼，则若经法院审理确认乙享有加油站的部分所有权，则A公司的权公司的权利就只能通过向甲追究违约责任来实现。利就只能通过向甲追究违约责任来实现。建议：建议： 及时办理产权过户手续是避免此类问题的关键。及时办理产权过户手续是避免此类问题的关键。第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务二、土地使用权的瑕疵二、土地使用权的瑕疵风险描述风险描述1.改变土地用途，违反土地用途管制法律；2.租赁合法获得的国有出让用地土地使用权的没有办理土地他项权证可能导致

40、无法对抗第三人；3.直接向农村经济组织租赁集体土地有风险，租金一次性不能支付太多，对加油站后续投入要谨慎；4.土地租赁合同超过20年不受法律保护；第三节第三节 风险描述及防控建议风险描述及防控建议第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务二、土地使用权的瑕疵二、土地使用权的瑕疵风险描述风险描述5.未按规定对用途不能用于加油站建设的土地办理用途变更手续；6.收购没有合法用地手续的加油站，未在收购时对土地进行合法化；7.临时用地到期后没有续办用地手续；8.对于房地不合一的加油站/服务区，收购地面资产但没有和土地使用权所有人签订土地使用权租赁合同；9.征用集体土地时没有按规定标准和程序进行补偿。

41、第三节第三节 风险描述及防控建议风险描述及防控建议第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务二、土地使用权的瑕疵二、土地使用权的瑕疵防控建议防控建议1.严格遵守国家关于土地管理的法律法规；2.租赁集体土地应取得当地土地部门批准或支持；3.土地用途发生变化时应及时办理相应的变更手续；4.具备出让、征用条件的土地应及时办理相关权证。第三节第三节 风险描述及防控建议风险描述及防控建议第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务二、土地使用权的瑕疵二、土地使用权的瑕疵第三节第三节 风险描述及防控建议风险描述及防控建议案情：案情： A石油公司从甲企业收购加油站一座，并签署了收购合同，但因加油站土石

42、油公司从甲企业收购加油站一座，并签署了收购合同，但因加油站土地手续不齐未能办理产权过户。后市场行情看涨，甲企业认为地手续不齐未能办理产权过户。后市场行情看涨，甲企业认为A石油公司收石油公司收购资金偏低，意图以土地未过户要求购资金偏低，意图以土地未过户要求A石油公司解除合同。石油公司解除合同。A石油公司则希望石油公司则希望通过法院裁判，强制继续按合同履行。但通过法院裁判，强制继续按合同履行。但A石油公司经审查当初的收购材料石油公司经审查当初的收购材料发现，该加油站的土地性质是工业出让，不符合当前加油站用地应是商业出发现，该加油站的土地性质是工业出让，不符合当前加油站用地应是商业出让地的规定，因此

43、其主张未能获得法院支持。让地的规定，因此其主张未能获得法院支持。 第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务三、资产权利瑕疵或品质瑕疵三、资产权利瑕疵或品质瑕疵风险描述风险描述1.出让方属于非经依法设立的行政管理部门/企业法人，不具备出售资产的资格；2.出让方为企业法人，未经公司股东或董事会批准，擅自出售资产；3.出让方对出卖的资产不享有完全的所有权，如：夫妻共同财产，与他人共有财产，未经共有人同意，而擅自出让；第三节第三节 风险描述及防控建议风险描述及防控建议第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务三、资产权利瑕疵或品质瑕疵三、资产权利瑕疵或品质瑕疵风险描述风险描述4.转让资产占用

44、范围内土地未获得出让的国有土地使用权（或其他合法的土地使用权）；5.转让资产及其国有土地使用权（或其他合法的土地使用权）之上设置有抵押权、典权以及其他形式的物权；6.转让资产及其国有土地使用权（或其他合法的土地使用权）之上存在司法机关、行政机关查封或者以其他方式限制权利；第三节第三节 风险描述及防控建议风险描述及防控建议第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务三、资产权利瑕疵或品质瑕疵三、资产权利瑕疵或品质瑕疵风险描述风险描述7.转让资产未获得相应政府主管部门的批准，系非法建筑；8.转让资产不符合国家及地方有关环保、卫生、市容、消防等方面的规定；9.转让资产不符合国家安全规定或不符合加油

45、站营业的安全要求。第三节第三节 风险描述及防控建议风险描述及防控建议第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务三、资产权利瑕疵或品质瑕疵三、资产权利瑕疵或品质瑕疵建议：合同签署前，对出让方主体资格和转让资产进行建议：合同签署前，对出让方主体资格和转让资产进行全面的法律尽职调查。全面的法律尽职调查。1.调查出让方是否依法设立，是否依法享有对转让资产处分的权利；2.调查转让资产上是否设置有抵押权、典权或者有司法机关、行政机关的查封或其他限制；3.调查出让方的转让行为是否经上级机关批准；是否经股东或董事会批准；是否经共有人书面同意；是否经有处分权人授权等；4.调查转让资产的合法性、安全性。第三节

46、第三节 风险描述及防控建议风险描述及防控建议第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务三、资产权利瑕疵或品质瑕疵三、资产权利瑕疵或品质瑕疵第三节第三节 风险描述及防控建议风险描述及防控建议案情：案情： 2002年年5月，甲石油公司以出让方式取得月，甲石油公司以出让方式取得A加油站土加油站土地使用权。地使用权。10月月18 日，甲公司与王某签订日，甲公司与王某签订A加油站资产加油站资产及经营权转让协议书及经营权转让协议书。甲公司以。甲公司以 85 万元价格收购加油万元价格收购加油站全部资产，包括加油站土地、房产、站内各种设备、设站全部资产，包括加油站土地、房产、站内各种设备、设施等。同时，双

47、方签订施等。同时，双方签订A加油站承包经营合同书加油站承包经营合同书，加，加油站收购后由王某承包经营。而之前王某已于油站收购后由王某承包经营。而之前王某已于7月月4日将加日将加油站资产以最高额抵押的方式抵押给了县信用社，贷款最油站资产以最高额抵押的方式抵押给了县信用社，贷款最高额不超过高额不超过 45万元，并于万元，并于10月月22日向信用社以个人名义日向信用社以个人名义贷款贷款 41 .50万元。万元。2005年年6月王某自杀身亡。月王某自杀身亡。7月月12日信日信用社以王某生前未能归还该笔贷款并存在财产抵押的事实用社以王某生前未能归还该笔贷款并存在财产抵押的事实为由，向县人民法院起诉甲公司

48、，要求甲公司返还抵押物。为由，向县人民法院起诉甲公司，要求甲公司返还抵押物。第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务三、资产权利瑕疵或品质瑕疵三、资产权利瑕疵或品质瑕疵第三节第三节 风险描述及防控建议风险描述及防控建议案情案情: 某公司濒临破产，将旗下一座加油站转让给甲石油公司。在办理某公司濒临破产，将旗下一座加油站转让给甲石油公司。在办理产权过户的过程中，相关部门指出，由于该公司是国有企业，转让资产权过户的过程中，相关部门指出，由于该公司是国有企业，转让资产必须经过国资委的书面批复同意，而且必须到产权交易中心交易。产必须经过国资委的书面批复同意，而且必须到产权交易中心交易。转让合同无效

49、。转让合同无效。评析：评析： 案例中该公司虽然为该加油站的所有权人，但是由于在处理自己案例中该公司虽然为该加油站的所有权人，但是由于在处理自己权利的时候存在部分先决条件：国有资产的出让，必须经过法定程序权利的时候存在部分先决条件：国有资产的出让，必须经过法定程序和上级部门的批准。缺少该先决条件，转让合同不生效。和上级部门的批准。缺少该先决条件，转让合同不生效。建议：建议： 在不同的主体下，法律对处分权有不同的规定，因此要熟悉各种在不同的主体下，法律对处分权有不同的规定，因此要熟悉各种主体行使处分权的具体规定和要求。主体行使处分权的具体规定和要求。第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务四

50、、资产、证照不完善四、资产、证照不完善风险描述风险描述由于收购资产的重点，在于目标企业资产的转移，故其风险主要集中在有关资产的交割、过户，土地权属及变更，权属证照的变更等方面。资产、证照不完善就可能导致我方财产所有权及其他权利的丧失。第三节第三节 风险描述及防控建议风险描述及防控建议第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务四、资产、证照不完善四、资产、证照不完善防控建议防控建议对于资产证照完善应做好以下四个方面的：1.收购资产合同签署前，签署前，我方应对拟收购加油站/服务区持有哪些资产、证照，缺失哪些资料、证照进行全面调查和摸排；2.收购资产合同签署后签署后，对拟收购加油站/服务区的资产

51、、证件清点并登记造册；3.在收购合同中明确出卖方对权证、资料的完善义务完善义务；4.收购合同签署时，在合同中明确对方对权证、资料的变变更义务。更义务。第三节第三节 风险描述及防控建议风险描述及防控建议第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务五、不动产转让未及时办理登记五、不动产转让未及时办理登记风险描述风险描述1.不动产转让不登记不产生所有权转移的效力；2.后转让资产行为办理了不动产转让登记，依法取得不动产 所有权，可以对抗先收购资产合同行为。第三节第三节 风险描述及防控建议风险描述及防控建议第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务五、不动产转让未及时办理登记五、不动产转让未及时办

52、理登记防控建议防控建议签署收购资产合同后，及时办理合同项下房屋及占用范围内土地使用权的过户登记手续。在收购资产合同中主要涉及的不动产有：加油站/服务区地面建筑和占用土地使用权，这两项均是国家法律明文规定需要办理过户登记手续的资产。如暂时无法办理不动产过户登记手续，应在合同中约定办理预告登记。预告登记预告登记lj第三节第三节 风险描述及防控建议风险描述及防控建议第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务五、不动产转让未及时办理登记五、不动产转让未及时办理登记第三节第三节 风险描述及防控建议风险描述及防控建议案情：案情： 甲公司与蓝天公司签署了加油站收购合同。完成资产交接后，甲公司进驻该站开甲

53、公司与蓝天公司签署了加油站收购合同。完成资产交接后，甲公司进驻该站开展经营。而甲公司参与收购的工作人员被派往外地学习半年，办理产权过户手续的事展经营。而甲公司参与收购的工作人员被派往外地学习半年，办理产权过户手续的事情就被搁置。两个月后，蓝天公司致函甲公司要求解除合同，甲公司未予答复。一个情就被搁置。两个月后，蓝天公司致函甲公司要求解除合同，甲公司未予答复。一个月后，蓝天公司强行封闭该加油站，并驱离甲公司工作人员。当天，蓝天公司又将该月后，蓝天公司强行封闭该加油站，并驱离甲公司工作人员。当天，蓝天公司又将该加油站卖给乙公司并签署了加油站卖给乙公司并签署了转让协议转让协议。半月后，蓝天公司协助乙

54、公司办理了该站。半月后，蓝天公司协助乙公司办理了该站的土地及房产过户手续，并陆续将其他经营性证照办理到乙公司名下，乙公司随即对的土地及房产过户手续，并陆续将其他经营性证照办理到乙公司名下，乙公司随即对加油站开始营业活动，并向蓝天公司支付了加油站开始营业活动，并向蓝天公司支付了450万元转让款。甲公司得知情况后，向法万元转让款。甲公司得知情况后，向法院提起诉讼。法院审理后，作出判决：蓝天公司对甲公司承担违约责任，但鉴于蓝天院提起诉讼。法院审理后，作出判决：蓝天公司对甲公司承担违约责任，但鉴于蓝天公司与乙公司已履行了土地及房产过户手续，不支持甲公司要求继续履行合同诉讼主公司与乙公司已履行了土地及房

55、产过户手续，不支持甲公司要求继续履行合同诉讼主张。一审判决后，甲公司提起上诉。二审法院经审理后对此案作出终审判决：维持原张。一审判决后，甲公司提起上诉。二审法院经审理后对此案作出终审判决：维持原判。判。 评析：评析： 本案属于典型的一物二卖。蓝天公司与甲公司、乙公司签署的合同均合法有效。本案属于典型的一物二卖。蓝天公司与甲公司、乙公司签署的合同均合法有效。办理产权过户手续是关键。最高人民法院对涉及土地使用权的一物二卖有相关的法律办理产权过户手续是关键。最高人民法院对涉及土地使用权的一物二卖有相关的法律规定。请参见资料链接。规定。请参见资料链接。建议：建议： 1、及时办理产权过户；、及时办理产权

56、过户； 2、如暂时无法办理产权过户要预告登记；、如暂时无法办理产权过户要预告登记； 3、履行合同要积极。、履行合同要积极。第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务第三节第三节 风险描述及防控建议风险描述及防控建议第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务六、一次性支付转让费六、一次性支付转让费风险描述风险描述在实践中，加油站/服务区出让方通常要求一次性付清全部款项，或者首次付款不得低于30%，第二次付款在双方交接后并不得低于全部价款的50-60%。然而办理资产、证照等权证需要较长的时间，还可能出现无法过户的情况，一次性支付价款后，无法再对出让方形成有效制约，风险极大。第三节第三节 风

57、险描述及防控建议风险描述及防控建议第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务六、一次性支付转让费六、一次性支付转让费防控建议防控建议示范文本中设置了四次付款的方式，在具体运用中，可以根据实际情况谈判确定。操作时，要把握好三个关键点：资产交接、不动产权证过户、经营证照变更，按照进度逐步支付收购款。因为这三个关键点对于加油站能否正常经营，降低我方风险具有非常关键的意义。第三节第三节 风险描述及防控建议风险描述及防控建议案情：案情： 甲某向银行贷款做生意失败，急于出售手中加油站。于是甲找到在乙公甲某向银行贷款做生意失败，急于出售手中加油站。于是甲找到在乙公司负责投资发展的项目经理王某（甲的同学）

58、，承诺如乙公司收购该加油站，司负责投资发展的项目经理王某（甲的同学），承诺如乙公司收购该加油站，甲将给王某甲将给王某20万元的好处费。后经王某操作，乙公司与甲签订万元的好处费。后经王某操作，乙公司与甲签订加油站转让加油站转让合同合同，合同约定，合同约定 “合同签订后合同签订后10日内，一次性支付转让款日内，一次性支付转让款”。在乙公司相。在乙公司相关人员提示下，乙公司向王某支付了关人员提示下，乙公司向王某支付了90%的款项。拿到转让款之后，并未向的款项。拿到转让款之后，并未向乙公司索要剩余乙公司索要剩余10的款项，即离开加油站所在地。因找不到甲，乙公司迟的款项，即离开加油站所在地。因找不到甲，

59、乙公司迟迟未能办理加油站证照过户手续。为防止意外发生，乙公司多方托人，后采迟未能办理加油站证照过户手续。为防止意外发生，乙公司多方托人，后采取高成本，才将加油站的证照过户到自己公司名下。取高成本，才将加油站的证照过户到自己公司名下。评析：评析： 资产收购中，分阶段付款是控制合同对方的有效手段。本案中，因乙公资产收购中，分阶段付款是控制合同对方的有效手段。本案中，因乙公司项目经理王某谋取非法利益，才造成一次性付清全款，致使乙公司陷于证司项目经理王某谋取非法利益，才造成一次性付清全款，致使乙公司陷于证照交割的被动局面。照交割的被动局面。建议：建议： 控制好付款节奏，督促对方履行合同义务。控制好付款

60、节奏，督促对方履行合同义务。第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务第三节第三节 风险描述及防控建议风险描述及防控建议第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务七、收购后随即遭遇政府征收或者拆迁七、收购后随即遭遇政府征收或者拆迁风险描述风险描述1.资产收购中，出让方隐瞒城市道路改造、城市规划等情况，收购完成后，加油站因城市道路改造、城市规划被拆除；2.资产收购后，服务区加油站/服务区被政府征收；3.出让方在出卖资产时，隐瞒其他情况，导致我方丧失收购资产。第三节第三节 风险描述及防控建议风险描述及防控建议第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务七、收购后随即遭遇政府征收或者拆迁七

61、、收购后随即遭遇政府征收或者拆迁防控建议防控建议1.合同签署前，向收购资产所在地相关行政管理部门咨询城市规划、道路改、扩建等信息，从而避免被拆除的风险；2.在收购资产合同中设置声明和承诺条款的第9项。第三节第三节 风险描述及防控建议风险描述及防控建议第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务七、收购后随即遭遇政府征收或者拆迁七、收购后随即遭遇政府征收或者拆迁第三节第三节 风险描述及防控建议风险描述及防控建议案情：案情： 某公司与开发区加油站业主商议加油站收购事宜，达成初步意向后，加油某公司与开发区加油站业主商议加油站收购事宜，达成初步意向后，加油站业主进行了电力增容、加油机采购。在签订合同

62、最后阶段，我公司得知开站业主进行了电力增容、加油机采购。在签订合同最后阶段，我公司得知开发区要修高速公路，可能影响加油站。我公司遂终止收购。加油站业主把石发区要修高速公路，可能影响加油站。我公司遂终止收购。加油站业主把石油公司告上法庭要求我公司承担违约责任。由于业主手上有一份合同（对方油公司告上法庭要求我公司承担违约责任。由于业主手上有一份合同（对方已签字盖章，我方人员有签收）和我公司内部合同审批同意流程。法院调解，已签字盖章，我方人员有签收）和我公司内部合同审批同意流程。法院调解，我公司承担我公司承担10万元赔偿金。万元赔偿金。评析：评析： 法院合议庭对案件分析较大法院合议庭对案件分析较大:

63、多数人认为合同成立，对方签字盖章，我方多数人认为合同成立，对方签字盖章，我方内部流程也显示同意签订合同，而且加油站业主切实履行了合同，按照要求内部流程也显示同意签订合同，而且加油站业主切实履行了合同，按照要求对电力进行了增容，石油公司单方终止，承担巨额违约金。后经过协调，法对电力进行了增容，石油公司单方终止，承担巨额违约金。后经过协调，法院认定我公司存在缔约过失责任，所以应当承担部分责任。院认定我公司存在缔约过失责任，所以应当承担部分责任。建议：建议： 1.对当地规划进行详尽尽职调查，避免收购后遭遇拆迁或规划调整。对当地规划进行详尽尽职调查，避免收购后遭遇拆迁或规划调整。 2.加强证据意识，避

64、免内部审批流程的文件外流，造成诉讼被动。加强证据意识，避免内部审批流程的文件外流，造成诉讼被动。第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务第三节第三节 风险描述及防控建议风险描述及防控建议第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务 小小 结：结： 1、权属证照要细察、权属证照要细察 2、经营证照快变更、经营证照快变更 3、权利瑕疵须防范、权利瑕疵须防范 4、产权过户是关键、产权过户是关键 5、优先条款巧设置、优先条款巧设置 6、抗辩权利妙维权、抗辩权利妙维权 7、付款节奏应控制、付款节奏应控制 8、违约责任防风险、违约责任防风险小小 结结优先租赁权优先租赁权优先承包权优先承包权优先购买权优先购买权优先合资合作权优先合资合作权同时履行抗辩权同时履行抗辩权先履行抗辩权先履行抗辩权不安履行抗辩权不安履行抗辩权代位权代位权撤销权撤销权 刚才的发言，如刚才的发言，如有不当之处请多指有不当之处请多指正。谢谢大家！正。谢谢大家！68