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1、房地产市场分析房地产市场分析3.13.1房地产市场的普通问题房地产市场的普通问题3.1.13.1.1房地产市场的非平衡性房地产市场的非平衡性在在买买卖卖市市场场上上，房房地地产产市市场场表表现现为为投投资资性性市市场场与与消消费费性性市市场场的的双双重重属属性性。因因此此它它的的价价钱钱构构成成机机制制和和普普通通商商品品有有较大的不同。较大的不同。房房地地产产市市场场不不存存在在平平衡衡点点，该该市市场场没没有有平平衡衡价价钱钱。未未来来需需求求变变化化的的预预期期是是价价钱钱预预期期构构成成的的主主要要决决议议要要素素。人人们们对对房房地地产产价价钱钱的的预预期期一一旦旦构构成成，就就可可
2、以以同同时时影影响响供供求求关关系系；市市场场力力量量并并不不能能决决议议预预期期作作用用的的方方向向和和性性质质，错错误误的的预预期期能能够够会会偏偏离离潜潜在在平平衡衡价价钱钱，走走向向更更大大的的偏偏向向，这这是房地产市场经常产生泡沫的缘由所在。是房地产市场经常产生泡沫的缘由所在。3.1.2房地产市场的非规范性房地产市场的非规范性从房地产的性质来看，房地产是缺乏供应弹性和替从房地产的性质来看，房地产是缺乏供应弹性和替代弹性的资产。房地产价钱构成具有个别性。恣意代弹性的资产。房地产价钱构成具有个别性。恣意两个房地产产品的价钱总有不同，不存在规范价钱。两个房地产产品的价钱总有不同，不存在规范
3、价钱。从房地产价钱的影响要素来看，房地产可以产生的从房地产价钱的影响要素来看，房地产可以产生的现金流量受多种要素的影响，因此，房地产的根本现金流量受多种要素的影响，因此，房地产的根本价值难以确定，尤其对于房地产存量更是如此。价值难以确定，尤其对于房地产存量更是如此。3.1.3房地房地产产市市场场的不完全的不完全竞竞争性争性房地房地产产市市场场是不完全是不完全竞竞争市争市场场，这这主要是由房地主要是由房地产产的特的特殊性殊性质质决决议议的。的。 1 房房产产商数量有限，商数量有限，单单个房个房产产商占市商占市场场的的较较大份大份额额，可以影响和控制市，可以影响和控制市场场价价钱钱，自在出入市，自
4、在出入市场场相相对对困困难难。 2 房与地的不可分割性以及房地房与地的不可分割性以及房地产产开开发发的区域性，也决的区域性，也决议议了房地了房地产产开开发发商在增量市商在增量市场场中的中的垄垄断断性位置。性位置。 3 房房产产商消商消费费的住房不同的住房不同质质，使得，使得购买购买者往者往往缺乏普通商品市往缺乏普通商品市场场上存在的大量替代品，房上存在的大量替代品，房产产商可以商可以利用消利用消费费者者对对其其产产品的特殊偏好索取更高的价品的特殊偏好索取更高的价钱钱。 4 住房住房买卖买卖本本钱钱高，高，购买购买者者处处于于优势优势位置，位置，购买购买者缺乏价者缺乏价钱钱的的谈谈判才干，因此市
5、判才干，因此市场场无法自无法自动动到达帕累托最到达帕累托最优优形状形状3.2房地产市场分析的内容体系与特点房地产市场分析的内容体系与特点3.2.1房地房地产产市市场场分析的分析的层层次次1、区域房地、区域房地产产市市场场分析分析区域房地区域房地产产市市场场分析是研分析是研讨讨区域内一切的物区域内一切的物业类业类型，型，对对区域内区域内总总体房地体房地产产市市场场及各及各专业专业市市场总场总供需情况的供需情况的综综合分析。合分析。2、专业专业房地房地产产市市场场分析分析专业专业房地房地产产市市场场分析是分析是对对研研讨讨区域内区域内专业专业市市场场(住宅、住宅、商商业业或工或工业业物物业业)或或
6、专业专业子市子市场场的供需分析，偏重于的供需分析，偏重于专专业业市市场场供求分析等内容。供求分析等内容。3、工程房地、工程房地产产市市场场分析分析工程房地工程房地产产市市场场分析是分析是对对特定地点特定工程作特定地点特定工程作竞竞争才争才干分析，干分析，预测预测一定价一定价钱钱和特征下的和特征下的销销售率及市售率及市场场占有占有率情况，率情况，对对工程的租金及售价、吸工程的租金及售价、吸纳纳量及吸量及吸纳纳量方案量方案进进展展预测预测。3.2.2房地房地产产市市场场分析的内容分析的内容1、地域、地域经济经济分析分析地域地域经济经济分析研分析研讨讨地域的地域的经济环经济环境，它包含地域境，它包含
7、地域经济经济的根本的根本趋势趋势分析和地域根底分析和地域根底产业产业的开展的开展趋势趋势分析。分析。2、区位分析、区位分析区位分析是某地点的最正确用途分析，它是区位分析是某地点的最正确用途分析，它是进进展投展投资资决策决策时时的主要分析内容。此的主要分析内容。此处处所指的是宏所指的是宏观层观层次上的次上的分析。分析。3、市、市场场概略分析概略分析市市场场概略分析是概略分析是对对地域房地地域房地产产各各类类市市场总场总的未来的未来趋势趋势分析。分析。4、专业专业市市场场供求分析供求分析5、工程、工程竞竞争分析争分析工程工程竞竞争分析的主要是分析目的物争分析的主要是分析目的物业业的法律、的法律、经
8、济经济、地点、及地点的可达性等特征。地点、及地点的可达性等特征。3.2.3房地房地产产市市场场分析的特点分析的特点1、投、投资资决策中的房地决策中的房地产产市市场场分析分析主要做工程房地主要做工程房地产产市市场场分析分析2、工程融、工程融资资中的房地中的房地产产市市场场分析分析对对工程工程进进展市展市场评场评价，以价，以预测预测工程的工程的销销售收入，作售收入，作为为衡衡量量贷贷款款还还款的主要来源。款的主要来源。3、房地、房地产产开开发发中的房地中的房地产产市市场场分析分析房地房地产产市市场场分析分析为为其提供工程建成后的市其提供工程建成后的市场场可接可接纳纳的售的售价和租金程度；并价和租金
9、程度；并进进展亮点的展亮点的发发掘，制定掘，制定营销战营销战略。略。4、市、市场场宏宏观观管理中的房地管理中的房地产产市市场场分析分析以房地以房地产产宏宏观观管理部管理部门为门为主体的市主体的市场场分析分析3.3房地产市场调查的方法和程序房地产市场调查的方法和程序3.3.1房地产市场调查的目的和内容房地产市场调查的目的和内容对于房地产市场的市场调查，有狭义和广义之分。对于房地产市场的市场调查，有狭义和广义之分。狭义的市场调查就是公开的个案现场做调查，并搜狭义的市场调查就是公开的个案现场做调查，并搜集资料进展销售及售后情况的总结和分析。从广义集资料进展销售及售后情况的总结和分析。从广义而言，房地
10、产市场调查并不拘泥与房地产工程本身，而言，房地产市场调查并不拘泥与房地产工程本身，还包括房地产宏观经济环境、房地产政策、法律环还包括房地产宏观经济环境、房地产政策、法律环境，以及房地产市场的整体供求趋势的调查分析等境，以及房地产市场的整体供求趋势的调查分析等等。等。房地产市场调查的内容可划分为以下两大部分：房房地产市场调查的内容可划分为以下两大部分：房地产投资宏观环境调查与意向工程投资环境调查。地产投资宏观环境调查与意向工程投资环境调查。1、房地产投资宏观市场调查1政策、法律环境调查2工程区域经济环境调查3房地产市场需求和消费行为调查4房地产产品调查5房地产价风格查2、意向工程投资环境与投资方
11、案调查1社区经济环境调查2房地产工程市场竞争情况调查。3房地产工程设计方案调查3.3.2房地产市场调查的方法与技术市场调查方法可分为两大类，第一类按选择调查对象来划分，有全面普查、重点调查、随机抽样、非随机抽样等；第二类是按调查对象所采用的详细方法来划分，有访问法、察看法、实验法。3.3.3市场调查的程序普通而言，市场调查的主要程序可以分为如下几个步骤：初步伐查、决议搜集资料的方法、设计调查表、选样、资料整理与分析及报告的预备与提出。如图3-1所示。初步伐查决议搜集资料的方法设计调查表选样资料整理与分析报告的预备与提出图3-1：市场调查的主要程序初步伐查初步伐查是确定问题及研讨的范围，并经过研
12、讨，拟定出一套方案。可以分为三个步骤：情况分析预备调查决议研讨范围。决议搜集资料的方法资料可以分为两类：初级资料和次级资料。初级资料或原始资料指专为某项方案而搜集或实验而得的资料；次级资料或二手资料，指原始资料经过整理后所构成的可为他人利用的资料。设计调查表表决决议调查方式；方式；查表及表及问卷的卷的设计一一项房地房地产市市场调查任任务至少至少应设计以下四种以下四种调查表格：表格：a、当地房屋、当地房屋产资源源统计表；表；b、房地、房地产出租市出租市场统计表表c、房地、房地产出出卖统计表；表；d、房地、房地产个案市个案市调分析表分析表选样在全部消在全部消费者中，者中，选择一部分具有代表性的一部
13、分具有代表性的进展展调查，即，即选样或抽或抽样调查。资料整理与分析料整理与分析主要有以下主要有以下过程：程：编辑；编号；号；制表；制表；分析与解分析与解释报告的告的预备与提出与提出普通而言，房地普通而言，房地产市市场调查人人员所所拟写的市写的市场调查报告告该当包含以下内容：当包含以下内容：1前言前言2当前市当前市场分析分析3区域市区域市场调查与分析与分析4主要个案分析与比主要个案分析与比较5本案基地与本案基地与环境分析境分析6规划分析建划分析建议7价价钱与与贷款政策款政策8推出推出时机分析机分析9结论3.4房地房地产市市场预测的种的种类和方法和方法3.4.1房地房地产市市场预测的内容的内容1、
14、市、市场需求需求预测市市场需求需求预侧，就是根据有关，就是根据有关资料料(包括包括历年年统计资料或料或市市场调查的的专项资料料)分析研分析研讨，做出正确的判，做出正确的判别。由于房。由于房地地产开开发周期比周期比较长，短期，短期预测不适用于商品房建立。不适用于商品房建立。2、产品供品供应才干涉才干涉测全行全行业供供应才干涉才干涉测包括一定地域同包括一定地域同类房地房地产的的总体消体消费规模、公司数量、管理模、公司数量、管理与效力程度等。与效力程度等。本企本企业供供应才干涉才干涉测包括本公司开包括本公司开发房地房地产的的规模、模、规格、技格、技术等方面的开展等方面的开展趋势。3、商品房、商品房销
15、售前景售前景预测商品房商品房销售前景售前景预测指指对今后一段今后一段时间内最接近的房地内最接近的房地产销售程度的售程度的预测，包括，包括销售量、种售量、种类、规格、价格、价钱等目的的等目的的预测。4、市、市场价价钱趋势预测主要包括以下几方面：主要包括以下几方面：影响房地影响房地产价价钱变化的主要要素。化的主要要素。房地房地产价价钱程度程度变化能化能够对供求双方供求双方带来的影响。来的影响。房地房地产价价钱涨落落对消消费者者购买力的力的转移、商品供求的影响移、商品供求的影响程度。程度。3.4.2房地产市场预测的方法房地产市场预测的方法在房地产市场的预测中，常用的预测方法主要有：阅历判别在房地产市
16、场的预测中，常用的预测方法主要有：阅历判别法；预测调查预测法；数学外推预测法；季节变动趋势预测法；预测调查预测法；数学外推预测法；季节变动趋势预测法；相关要素预测法；此外，还有商品生命周期曲线预测法、法；相关要素预测法；此外，还有商品生命周期曲线预测法、概率模型预测法等等。概率模型预测法等等。3.4.3房地产市场预测的程序房地产市场预测的程序1、目的测定、目的测定房地产市场预测的目的、房地产商品类型、地域范围及时间房地产市场预测的目的、房地产商品类型、地域范围及时间2、资料整理、资料整理一是企业积累的历来的市场信息资料；二是调查搜集市场动一是企业积累的历来的市场信息资料；二是调查搜集市场动态的
17、原始资料态的原始资料3、要素分析、要素分析影响房地产市场运转有客观、客观多方面的要素，对要素分影响房地产市场运转有客观、客观多方面的要素，对要素分析通常应根据详细情况而作定性、定量分析。析通常应根据详细情况而作定性、定量分析。4、结果论证、结果论证对预测构造必需从技术、经济两方面论证其合理性。结合没对预测构造必需从技术、经济两方面论证其合理性。结合没有思索或业已变化的要素，并借助阅历、推理和知识去判别有思索或业已变化的要素，并借助阅历、推理和知识去判别和修正预测结果。和修正预测结果。5、编写报告、编写报告经过实际检验、资料检验、专家检验之后，得出新的预测结经过实际检验、资料检验、专家检验之后，得出新的预测结果及主要结论，编写预测报告。报告分两种：一是普通性报果及主要结论，编写预测报告。报告分两种：一是普通性报告；二是专门性报告。告；二是专门性报告。本章根本概念本章根本概念市场分析市场分析市场调查市场调查市场预测市场预测讯问法讯问法察看法察看法实验法实验法集合意见法集合意见法市场因子法市场因子法市场调查法市场调查法直线方程法直线方程法
