房地产及其描述优秀课件

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1、2 第一节第一节 房地产的概念房地产的概念 第二节第二节 房地产的特性房地产的特性 第三节第三节 房地产的类型房地产的类型 第四节第四节 房地产状况的描述房地产状况的描述3第一节第一节第一节第一节 房地产的概念房地产的概念房地产的概念房地产的概念 一、房地产的整体概念一、房地产的整体概念 1.1.房地产的定义房地产的定义 (1)(1)(1)(1)从从从从自自自自然然然然属属属属性性性性或或或或物物物物理理理理的的的的角角角角度度度度看看看看，房房房房地地地地产产产产包包包包括括括括土土土土地地地地、建筑物以及其他地上定着物。建筑物以及其他地上定着物。建筑物以及其他地上定着物。建筑物以及其他地上

2、定着物。 (2)(2)(2)(2)从从从从价价价价值值值值的的的的角角角角度度度度看看看看，房房房房地地地地产产产产是是是是实实实实物物物物、权权权权益益益益和和和和区区区区位位位位三三三三者的结合体者的结合体者的结合体者的结合体( ( ( (即房地产价值主要决定于这三者因素即房地产价值主要决定于这三者因素即房地产价值主要决定于这三者因素即房地产价值主要决定于这三者因素) ) ) )。 / / / /4 2. 2.房地产的其他名称房地产的其他名称 (1)(1)(1)(1)在在在在中中中中国国国国、法法法法国国国国、意意意意大大大大利利利利、日日日日本本本本及及及及台台台台湾湾湾湾地地地地区区区

3、区的的的的民民民民法法法法中，中，中，中，一般将房地产称为不动产一般将房地产称为不动产一般将房地产称为不动产一般将房地产称为不动产； (2)(2)(2)(2)中中中中国国国国香香香香港港港港地地地地区区区区通通通通常常常常使使使使用用用用“物物物物业业业业”、“地地地地产产产产”、“楼宇楼宇楼宇楼宇”来代替房地产；来代替房地产；来代替房地产；来代替房地产； (3)(3)(3)(3)英英英英 美美美美 国国国国 家家家家 将将将将 房房房房 地地地地 产产产产 称称称称 为为为为 “real real real real estateestateestateestate”或或或或“real re

4、al real real propertypropertypropertyproperty”。前前前前者者者者包包包包括括括括土土土土地地地地以以以以及及及及定定定定着着着着在在在在其其其其上上上上、其其其其 下下下下 及及及及 其其其其 中中中中 的的的的 建建建建 筑筑筑筑 物物物物 和和和和 构构构构 筑筑筑筑 物物物物 ； 后后后后 者者者者 是是是是 指指指指 “real “real “real “real estate”estate”estate”estate”加加加加上上上上各各各各种种种种权权权权益益益益。但但但但一一一一般般般般情情情情况况况况下下下下两两两两者者者者互互互互

5、用用用用不不不不加加加加区区区区分。分。分。分。 / / / /5 3. 3.本课程对房地产的界定本课程对房地产的界定 (1)“(1)“(1)“(1)“房房房房地地地地产产产产”：可可可可指指指指土土土土地地地地，也也也也可可可可指指指指建建建建筑筑筑筑物物物物，还还还还可可可可指指指指土地与建筑物的合成体土地与建筑物的合成体土地与建筑物的合成体土地与建筑物的合成体( ( ( (即即即即“房地房地房地房地”)”)”)”)。 (2)“ (2)“ (2)“ (2)“房地房地房地房地”：专指土地与建筑物的合成体。：专指土地与建筑物的合成体。：专指土地与建筑物的合成体。：专指土地与建筑物的合成体。 (

6、3)“ (3)“ (3)“ (3)“土地土地土地土地”：仅指土地部分。：仅指土地部分。：仅指土地部分。：仅指土地部分。 (4)“ (4)“ (4)“ (4)“建筑物建筑物建筑物建筑物”：仅指建筑物部分。：仅指建筑物部分。：仅指建筑物部分。：仅指建筑物部分。/ / / / 6 二、土地、建筑物和其他地上定着物的含义二、土地、建筑物和其他地上定着物的含义 1.1.土地的含义土地的含义 土土土土地地地地是是是是指指指指地地地地球球球球表表表表面面面面及及及及其其其其上上上上下下下下一一一一定定定定范范范范围围围围内内内内的的的的三三三三维维维维空空空空间间间间，即即即即土土土土地地地地的的的的范范范

7、范围围围围包包包包括括括括：(1)(1)(1)(1)地地地地面面面面；(2)(2)(2)(2)地地地地面面面面以以以以上上上上一一一一定定定定范范范范围围围围内内内内的空间的空间的空间的空间；(3)(3)(3)(3)地面以下一定范围内的空间地面以下一定范围内的空间地面以下一定范围内的空间地面以下一定范围内的空间。 土土土土地地地地的的的的平平平平面面面面范范范范围围围围是是是是该该该该宗宗宗宗土土土土地地地地在在在在地地地地表表表表上上上上的的的的“边边边边界界界界”所所所所围围围围合的区域，这个合的区域，这个合的区域，这个合的区域，这个“边界边界边界边界”是以权属界线组成的封闭曲线。是以权属

8、界线组成的封闭曲线。是以权属界线组成的封闭曲线。是以权属界线组成的封闭曲线。 在在在在现现现现实实实实的的的的法法法法律律律律规规规规定定定定中中中中，土土土土地地地地的的的的上上上上下下下下范范范范围围围围不不不不是是是是无无无无限限限限的的的的，而而而而是是是是局局局局限限限限于于于于“对对对对其其其其行行行行使使使使有有有有利利利利益益益益的的的的范范范范围围围围内内内内”，“如如如如他他他他人人人人的的的的干涉无碍其所有权之行使，则不得予以排除干涉无碍其所有权之行使，则不得予以排除干涉无碍其所有权之行使，则不得予以排除干涉无碍其所有权之行使，则不得予以排除”。 / / / /7 2.2

9、.建筑物的含义建筑物的含义 建建建建筑筑筑筑物物物物是是是是指指指指人人人人工工工工建建建建造造造造而而而而成成成成，由由由由建建建建筑筑筑筑材材材材料料料料、建建建建筑筑筑筑构构构构配配配配件件件件和和和和建筑设备建筑设备建筑设备建筑设备等组成的整体物。等组成的整体物。等组成的整体物。等组成的整体物。 建筑物包括建筑物包括建筑物包括建筑物包括房屋房屋房屋房屋和和和和构筑物构筑物构筑物构筑物两大类。两大类。两大类。两大类。 (1)(1)(1)(1)房房房房屋屋屋屋是是是是指指指指能能能能够够够够遮遮遮遮风风风风避避避避雨雨雨雨并并并并供供供供人人人人居居居居住住住住、工工工工作作作作、娱娱娱娱

10、乐乐乐乐、储藏物品、纪念或进行其他活动的空间场所。储藏物品、纪念或进行其他活动的空间场所。储藏物品、纪念或进行其他活动的空间场所。储藏物品、纪念或进行其他活动的空间场所。 (2)(2)(2)(2)构构构构筑筑筑筑物物物物是是是是指指指指房房房房屋屋屋屋以以以以外外外外的的的的建建建建筑筑筑筑物物物物，人人人人们们们们一一一一般般般般不不不不直直直直接接接接在在在在内内内内进进进进行行行行生生生生产产产产和和和和生生生生活活活活活活活活动动动动，如如如如烟烟烟烟囱囱囱囱、水水水水塔塔塔塔、水水水水井井井井、道道道道路路路路、桥梁、隧道、水坝等。桥梁、隧道、水坝等。桥梁、隧道、水坝等。桥梁、隧道、

11、水坝等。 / / / /8 3.3.其他地上定着物其他地上定着物 其其他他地地上上定定着着物物是是指指固固定定在在土土地地或或建建筑筑物物上上不不能能分分离离，或或虽虽然然可可分分离离，但但是是分分离离后后不不经经济济或或分分离离后后会会破破坏坏土土地地、建建筑筑物物的的完完整整性性，使使土土地地或或建建筑筑物物的的价价值值或或功功能能明明显显受受到损害的物体，如花园、围墙、地下管线等。到损害的物体，如花园、围墙、地下管线等。/ 9 三、实物、权益和区位的含义三、实物、权益和区位的含义 1.1.实物的含义实物的含义 实实物物是是指指房房地地产产中中有有形形的的部部分分，如如建建筑筑物物的的结结

12、构构、设设备、装修，土地的形状、平整度等。备、装修，土地的形状、平整度等。 实实物物又又可可进进一一步步分分为为有有有有形形形形的的的的实实实实体体体体、该该该该实实实实体体体体的的的的质质质质量量量量及及组组组组合完成的功能合完成的功能合完成的功能合完成的功能三个方面。三个方面。 2. 2.权益的含义权益的含义 权权益益是是指指房房地地产产中中无无形形的的、不不可可触触摸摸的的部部分分，包包括括权权利、利益和收益，房地产利益和收益以其权利为基础。利、利益和收益，房地产利益和收益以其权利为基础。 实物和权益对房地产价值的影响均很大！实物和权益对房地产价值的影响均很大！ /10 房房地地产产权权

13、利利主主要要有有所所所所有有有有权权权权、使使使使用用用用权权权权、租租租租赁赁赁赁权权权权、抵抵抵抵押押押押权权权权、典权典权典权典权、地役权地役权地役权地役权、空间使用权空间使用权空间使用权空间使用权等。等。 其其中中，所所有有权权属属于于自自物物权权，是是指指对对自自己己的的物物所所享享有有的的权权利利；其其余余的的属属于于他他物物权权，是是指指对对他他人人之之物物所所拥拥有有的的权利，他物权是对所有权的限制。权利，他物权是对所有权的限制。 (1)(1)所所有有权权是是指指房房地地产产所所有有人人在在法法律律规规定定的的范范围围内内自自由由支支配配房房地地产产并并排排除除他他人人干干涉涉

14、的的权权利利( (具具有有排排他他性性) )，包包括占有、使用、收益和处分的权利；括占有、使用、收益和处分的权利； (2)(2)使使用用权权是是指指房房地地产产使使用用者者对对他他人人所所有有的的房房地地产产享享有占有、使用、收益及部分处分的权利；有占有、使用、收益及部分处分的权利； (3)(3)租租赁赁权权是是指指以以支支付付租租金金的的方方式式从从房房屋屋所所有有人人或或土地使用人那里获得占有、使用房地产的权利；土地使用人那里获得占有、使用房地产的权利； /11 (4)(4)抵抵押押权权是是指指债债权权人人对对债债务务人人或或者者第第三三人人不不转转移移占占有有而而供供作作债债权权担担保保

15、的的房房地地产产，在在债债务务人人不不履履行行债债务务时时，就该房地产的变现价款优先受偿的权利；就该房地产的变现价款优先受偿的权利； (5)(5)典典权权是是指指支支付付典典价价占占有有他他人人房房地地产产而而为为自自己己使使用用、收益的权利，典权是中国特有的一种物权形式；收益的权利，典权是中国特有的一种物权形式； (6)(6)地地役役权权是是指指土土地地所所有有人人或或者者土土地地使使用用人人为为使使用用自自己土地的便利而使用他人土地的权利，如通行权；己土地的便利而使用他人土地的权利，如通行权； (7)(7)空空间间使使用用权权是是指指权权利利人人在在法法定定范范围围内内，利利用用地地表表上

16、上下下一一定定范范围围内内的的空空间间，并并排排除除他他人人干干涉涉的的权权利利。 /12 3. 3.区位的含义区位的含义 区区位位是是指指某某宗宗房房地地产产与与其其他他房房地地产产或或事事物物在在空空间间方方位位和和距距离离上上的的关关系系，包包括括位位置置、交交通通、周周围围环环境境和和景景观观以以及及外外部部配配套套设设施施等等方方面面。区区位位能能够够影影响响房房地地产产价价值值是是由由房地产的特性所决定的，房地产的特性所决定的，区位是房地产所特有的性质区位是房地产所特有的性质区位是房地产所特有的性质区位是房地产所特有的性质。 位置状况位置状况位置状况位置状况包括包括包括包括坐落坐落

17、、方位方位、距离距离、朝向朝向、楼层楼层等。等。等。等。 其其中中距距离离又又可可分分为为空空空空间间间间直直直直线线线线距距距距离离离离、交交交交通通通通路路路路线线线线距距距距离离离离和和交交交交通时间距离通时间距离通时间距离通时间距离等，等，交通时间距离更能反映区位的特点交通时间距离更能反映区位的特点。/13 交交交交通通通通状状状状况况况况又又又又包包包包括括括括可可可可利利利利用用用用的的的的交交通通工工具具( ( ( (数数数数量量量量及及及及距距距距离离离离) ) ) )、道道路状况路状况、交通管制交通管制情况、情况、情况、情况、停车和收费标准停车和收费标准等。等。等。等。 周周

18、周周围围围围环环环环境境境境和和和和景景景景观观观观状状状状况况况况包包包包括括括括自自然然环环境境、人人文文环环境境( ( ( (如如如如治治治治安状况安状况安状况安状况) ) ) )和和和和景观景观。 外外外外部部部部配配配配套套套套设设设设施施施施状状状状况况况况包包包包括括括括外外外外部部部部基基础础设设施施( ( ( (路路路路、水水水水、电电电电、气、热、通讯气、热、通讯气、热、通讯气、热、通讯) ) ) )、外部、外部、外部、外部公共服务设施公共服务设施( ( ( (文、教、医文、教、医文、教、医文、教、医) ) ) )等。等。等。等。/14 房地产概念的总结房地产概念的总结房地

19、产房地产不动产不动产物物 业业土土 地地建筑物建筑物其他地上其他地上定着物定着物实物实物权益权益区位区位土土 地地建筑物建筑物房房 地地上空上空地面地面下空下空结构结构设备设备装修装修房房 屋屋构筑物构筑物实体实体质量质量功能功能15第二节第二节第二节第二节 房地产的特征房地产的特征房地产的特征房地产的特征 房地产的特性取决于土地的特性，以土地的特性为基房地产的特性取决于土地的特性，以土地的特性为基础。从础。从房地产估价和把握房地产价值房地产估价和把握房地产价值的角度来看，房地产的角度来看，房地产的特性可以概括为以下十个方面：的特性可以概括为以下十个方面： 一、不可移动性一、不可移动性 二、独

20、一无二性二、独一无二性 三、寿命长久性三、寿命长久性 四、供给有限性四、供给有限性 五、价值高大性五、价值高大性 六、用途多样性六、用途多样性 七、易受限制性七、易受限制性 八、相互影响性八、相互影响性 九、难以变现性九、难以变现性 十、保值增值性十、保值增值性 / /16 一、不可移动性一、不可移动性 土土地地的的不不可可移移动动性性决决定定了了房房地地产产的的不不可可移移动动性性。房房地地产产的的不不可可移移动动性性又又决决定定了了任任何何一一宗宗房房地地产产只只能能就就地地开开发、利用或消费，而且要受制于其所在的空间环境。发、利用或消费，而且要受制于其所在的空间环境。 因因此此，房房地地

21、产产市市场场不不存存在在全全国国性性市市场场，更更不不存存在在全全球性市场，而是一个球性市场，而是一个地区性市场地区性市场。/ 17 二、独一无二性二、独一无二性 房房地地产产的的不不可可移移动动性性导导致致其其独独一一无无二二性性，可可以以说说房房地产地产市场上没有两套完全相同的房地产！市场上没有两套完全相同的房地产！ 房房地地产产的的独独一一无无二二性性使使得得房房地地产产交交易易基基本本上上是是一一房房一一价价，并并容容易易受受到到个个别别行行为为的的影影响响，而而在在房房地地产产估估价价时时也需要房地产估价人员进行必要的也需要房地产估价人员进行必要的实地勘查实地勘查。 / /18 三、

22、寿命长久性三、寿命长久性 从从自自然然属属性性看看，土土地地具具有有不不可可毁毁灭灭性性，建建筑筑物物的的使使用用年年限限也也很很长长。因因此此，在在正正常常情情况况下下，房房地地产产的的使使用用寿寿命长达几十年甚至上百年。命长达几十年甚至上百年。 从从房房地地产产价价值值的的角角度度来来看看，土土地地又又是是有有“寿寿命命”的的，比如以出让方式取得的土地使用权是有期限的。比如以出让方式取得的土地使用权是有期限的。 我国土地使用权出让的我国土地使用权出让的最高年限最高年限： (1)(1)居住用地：居住用地：7070年；年； (2) (2)工业用地：工业用地：5050年；年； (3) (3)科、

23、教、文、卫、体育用地：科、教、文、卫、体育用地：5050年；年； (4) (4)商业、旅游、娱乐用地：商业、旅游、娱乐用地：4040年；年； (5) (5)综合或者其他用地：综合或者其他用地：5050年。年。 / / 19 四、供给有限性四、供给有限性 土土地地是是不不可可再再生生的的稀稀缺缺资资源源，在在土土地地上上特特别别是是好好位位置置土土地地上上可可建建造造的的建建筑筑物物数数量量是是有有限限的的。因因此此，从从长长远远看，看，房地产具有增值的趋势房地产具有增值的趋势。 但但房房地地产产供供给给有有限限性性的的本本质质，主主要要不不在在于于土土地地总总量量有有限限和和不不能能增增加加，

24、而而关关键键在在于于不不可可移移动动性性造造成成的的房房地地产产供给不能集中于一处以及供给的垄断供给不能集中于一处以及供给的垄断。 此此外外，我我国国房房地地产产市市场场尤尤其其是是土土地地市市场场供供给给制制度度的的特殊性进一步加剧了房地产供给的有限性。特殊性进一步加剧了房地产供给的有限性。 / /20 五、价值高大性五、价值高大性 房地产的价值不仅高，而且大，其价值高即单位价房地产的价值不仅高，而且大，其价值高即单位价值高，其价值大即总体价值大。值高，其价值大即总体价值大。 六、难以变现性六、难以变现性 房地产由于价值高大，加上不可移动性和独一无二房地产由于价值高大，加上不可移动性和独一无

25、二性，使得性，使得房地产交易需要很长的时间房地产交易需要很长的时间。所以，当急需资。所以，当急需资金时，不易将房地产变现。金时，不易将房地产变现。 影响房地产变现能力的因素有该房地产的影响房地产变现能力的因素有该房地产的通用性、通用性、独立使用性、价值量大小、可分割转让性、开发程度、独立使用性、价值量大小、可分割转让性、开发程度、区位以及该类房地产的市场状况区位以及该类房地产的市场状况。 解决变现难问题的途径有降价、抵押、典当等。解决变现难问题的途径有降价、抵押、典当等。/21 七、用途多样性七、用途多样性 用用途途多多样样性性主主要要针针对对空空地地而而言言。从从经经济济角角度度来来看看，土

26、土地地利利用用选选择择的的一一般般顺顺序序是是：商商业业、办办公公、居居住住、工工业业、耕地、牧场、森林、荒地耕地、牧场、森林、荒地。 土土地地用用途途的的多多样样性性并并不不绝绝对对，土土地地上上一一旦旦建建有有建建筑筑物物，用用途途即即被被限限定定，一一般般难难以以改改变变。且且现现实实中中的的房房地地产产用途并不是随意决定的，而是受到严格的管制用途并不是随意决定的，而是受到严格的管制。/22 八、易受限制性八、易受限制性 政府对房地产的限制一般是通过下列特权来实现的政府对房地产的限制一般是通过下列特权来实现的: :(1)(1)管制权管制权；(2)(2)征收或征用权征收或征用权；(3)(3

27、)征税权征税权；(4)(4)充公充公权权。 九、相互影响性九、相互影响性 房房地地产产的的价价值值不不仅仅与与其其本本身身的的状状况况有有直直接接的的关关系系，还还取取决决于于周周围围其其他他房房地地产产的的状状况况，受受临临近近房房地地产产用用途途和和开发利用的影响，其开发利用的影响，其外部性问题非常突出外部性问题非常突出。 / / 23 十、保值增值性十、保值增值性 引起房地产价格上升的原因主要有以下几个方面：引起房地产价格上升的原因主要有以下几个方面： (1)(1)对房地产本身进行的投资改良；对房地产本身进行的投资改良； (2) (2)通货膨胀；通货膨胀； (3) (3)需求增加导致稀缺

28、性增加；需求增加导致稀缺性增加； (4) (4)外部经济或相互影响；外部经济或相互影响； (5) (5)房地产使用管制的改变。房地产使用管制的改变。 房房地地产产的的保保值值增增值值性性是是从从房房地地产产价价格格变变化化的的总总体体趋趋势势来来说说的的，是是波波浪浪式式上上升升的的。在在某某些些情情况况下下，房房地地产产价价格出现长期的连续下降也是可能的。格出现长期的连续下降也是可能的。 / / 房地产的保值房地产的保值房地产自然增值房地产自然增值24第三节第三节第三节第三节 房地产的类型房地产的类型房地产的类型房地产的类型 房地产的类型众多，可以按照不同的标准进行分类。房地产的类型众多，可

29、以按照不同的标准进行分类。 一、按照用途划分一、按照用途划分 1.1.1.1.居住房地产居住房地产居住房地产居住房地产：包括普通住宅、高档公寓、别墅等。：包括普通住宅、高档公寓、别墅等。：包括普通住宅、高档公寓、别墅等。：包括普通住宅、高档公寓、别墅等。 2. 2. 2. 2.商业房地产商业房地产商业房地产商业房地产：包括百货商场、购物中心、商业店铺、：包括百货商场、购物中心、商业店铺、：包括百货商场、购物中心、商业店铺、：包括百货商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场等。超级市场、批发市场等。超级市场、批发市场等。超级市场、批发市场等。 3.3.3.3.办公房地产办公房地产办公房地产办

30、公房地产：包括商务写字楼、政府办公楼等。：包括商务写字楼、政府办公楼等。：包括商务写字楼、政府办公楼等。：包括商务写字楼、政府办公楼等。 4.4.4.4.旅馆房地产旅馆房地产旅馆房地产旅馆房地产：包括酒店、宾馆、招待所、度假村等。：包括酒店、宾馆、招待所、度假村等。：包括酒店、宾馆、招待所、度假村等。：包括酒店、宾馆、招待所、度假村等。/25 5.5.5.5.餐饮房地产餐饮房地产餐饮房地产餐饮房地产：包括饭店、美食城、餐馆、快餐店等。：包括饭店、美食城、餐馆、快餐店等。：包括饭店、美食城、餐馆、快餐店等。：包括饭店、美食城、餐馆、快餐店等。 6.6.6.6.体育和娱乐房地产体育和娱乐房地产体育

31、和娱乐房地产体育和娱乐房地产：包括体育场馆、高尔夫球场、滑：包括体育场馆、高尔夫球场、滑：包括体育场馆、高尔夫球场、滑：包括体育场馆、高尔夫球场、滑雪场、保龄球馆、游乐场、娱乐城、夜总会、影剧院等。雪场、保龄球馆、游乐场、娱乐城、夜总会、影剧院等。雪场、保龄球馆、游乐场、娱乐城、夜总会、影剧院等。雪场、保龄球馆、游乐场、娱乐城、夜总会、影剧院等。 7.7.7.7.工业房地产工业房地产工业房地产工业房地产：包括工业厂房、仓库等。：包括工业厂房、仓库等。：包括工业厂房、仓库等。：包括工业厂房、仓库等。 8.8.8.8.农业房地产农业房地产农业房地产农业房地产：包括农地、农场、林场、牧场等。：包括农

32、地、农场、林场、牧场等。：包括农地、农场、林场、牧场等。：包括农地、农场、林场、牧场等。 9.9.9.9.特殊用途房地产特殊用途房地产特殊用途房地产特殊用途房地产：包括车站、机场、码头、医院、学：包括车站、机场、码头、医院、学：包括车站、机场、码头、医院、学：包括车站、机场、码头、医院、学校、教堂、寺庙、墓地等。校、教堂、寺庙、墓地等。校、教堂、寺庙、墓地等。校、教堂、寺庙、墓地等。 10.10.10.10.综合房地产综合房地产综合房地产综合房地产：是指具有两种或两种以上用途的房地：是指具有两种或两种以上用途的房地：是指具有两种或两种以上用途的房地：是指具有两种或两种以上用途的房地产，如商住楼

33、、城市综合体等。产，如商住楼、城市综合体等。产，如商住楼、城市综合体等。产，如商住楼、城市综合体等。 / / / /26 二、按开发程度划分二、按开发程度划分 1.1.生地：生地：不具有城市基础设施的土地如荒地、农地。不具有城市基础设施的土地如荒地、农地。 2.2.毛毛地地：具具有有一一定定的的城城市市基基础础设设施施，但但未未完完成成拆拆迁迁补补偿及安置的城市土地。偿及安置的城市土地。 3.3.熟熟地地：具具有有完完善善的的城城市市基基础础设设施施，完完成成土土地地平平整整，能能直直接接在在其其上上进进行行房房屋屋建建设设的的土土地地，可可分分为为“三三通通一一平平”、“五通一平五通一平”、

34、“七通一平七通一平”等不同开发程度的土地。等不同开发程度的土地。 4.4.在在建建工工程程：是是指指地地上上建建筑筑物物已已开开始始建建设设但但尚尚未未建建成成，不具备使用条件的房地产，包括缓建的房地产。不具备使用条件的房地产，包括缓建的房地产。 5.5.现现房房：是是指指地地上上建建筑筑物物已已建建成成，可可直直接接使使用用的的房房地地产产。现现房房又又分分为为新新房房和和旧旧房房，新新房房又又分分为为毛毛坯坯房房、初初( (简简) )装修房和精装修房和精( (全全) )装修房等。装修房等。 / /27 三、按实物形态划分三、按实物形态划分 1.1.土地；土地； 2. 2.建筑物；建筑物；

35、3. 3.房地房地( (土地和建筑物的综合体土地和建筑物的综合体) )； 4. 4.房地产的局部房地产的局部( (如某栋房地产中的某套如某栋房地产中的某套) )； 5. 5.未来状况下的房地产未来状况下的房地产( (期房期房) )； 6. 6.已经失灭的房地产；已经失灭的房地产； 7. 7.房地产现状与过去状况的差异部分；房地产现状与过去状况的差异部分； 8. 8.以房地产为主的整体资产；以房地产为主的整体资产； 9. 9.整体资产中的房地产。整体资产中的房地产。 / /28 四、按权益状况划分四、按权益状况划分 1.1.具有完全产权的房地产；具有完全产权的房地产； 2. 2.具有部分产权的房

36、地产；具有部分产权的房地产； 3. 3.共有的房地产；共有的房地产； 4. 4.有租约限制的房地产；有租约限制的房地产； 5. 5.设立了他项权利的房地产；设立了他项权利的房地产； 6. 6.有拖欠建设工程价款的房地产；有拖欠建设工程价款的房地产； 7. 7.列入征收征用范围的房地产；列入征收征用范围的房地产； 8. 8.权利受到司法机关限制的房地产；权利受到司法机关限制的房地产； 9. 9.权属有争议的房地产；权属有争议的房地产； 10. 10.违法或违章建设的房地产。违法或违章建设的房地产。 / /29 五、按是否产生收益划分五、按是否产生收益划分 1.1.收收益益性性房房地地产产：是是指

37、指具具有有收收益益或或潜潜在在收收益益的的房房地地产产，如如商商店店、办办公公楼楼、公公寓寓、旅旅馆馆、餐餐馆馆、影影剧剧院院、游游乐场、加油站、厂房、农地等。乐场、加油站、厂房、农地等。 2.2.非非收收益益性性房房地地产产：不不能能直直接接产产生生经经济济收收益益的的房房地地产，如未开发土地、政府办公楼、教堂、寺庙等。产，如未开发土地、政府办公楼、教堂、寺庙等。 六、按经营使用方式划分六、按经营使用方式划分 1.1.出售型房地产；出售型房地产； 2. 2.出租型房地产；出租型房地产； 3. 3.营业型房地产；营业型房地产； 4. 4.自用型房地产。自用型房地产。 / /30第四节第四节第四

38、节第四节 房地产状况的描述房地产状况的描述房地产状况的描述房地产状况的描述 房地产估价报告对作为估价对象房地产状况的描述包房地产估价报告对作为估价对象房地产状况的描述包括括基本状况基本状况基本状况基本状况、区位状况区位状况区位状况区位状况、实物状况实物状况实物状况实物状况和和权益状况权益状况权益状况权益状况四部分。四部分。 一、基本状况一、基本状况 房地产基本状况包括房地产的房地产基本状况包括房地产的房地产基本状况包括房地产的房地产基本状况包括房地产的名称名称名称名称、坐落坐落坐落坐落、四至四至四至四至( ( ( (东南东南东南东南西北西北西北西北) ) ) )、规模规模规模规模、用途用途用途

39、用途、权属权属权属权属等几个方面。等几个方面。等几个方面。等几个方面。 房地产基本状况实际上是对房地产区位状况、实物状房地产基本状况实际上是对房地产区位状况、实物状况和权益状况的简单概括，重点还是后三个部分！况和权益状况的简单概括，重点还是后三个部分！ / /31 二、区位状况二、区位状况 房地产区位状况包括房地产房地产区位状况包括房地产房地产区位状况包括房地产房地产区位状况包括房地产位置位置位置位置、交通交通交通交通、周围环境与周围环境与周围环境与周围环境与景观景观景观景观、外部配套设施状况外部配套设施状况外部配套设施状况外部配套设施状况等方面。等方面。等方面。等方面。 位置状况位置状况位置

40、状况位置状况包括包括包括包括坐落坐落( ( ( (还应附位置图还应附位置图还应附位置图还应附位置图) ) ) )、方位方位、距离距离( ( ( (与与与与重要场所的距离重要场所的距离重要场所的距离重要场所的距离) ) ) )、朝向朝向、楼层楼层等。等。等。等。 交通状况交通状况交通状况交通状况又包括可利用的又包括可利用的又包括可利用的又包括可利用的交通工具交通工具( ( ( (数量及距离数量及距离数量及距离数量及距离) ) ) )、道道路状况路状况、交通管制交通管制情况、情况、情况、情况、停车和收费标准停车和收费标准等。等。等。等。 周围环境和景观状况周围环境和景观状况周围环境和景观状况周围环

41、境和景观状况包括包括包括包括自然环境自然环境、人文环境人文环境( ( ( (如治如治如治如治安状况安状况安状况安状况) ) ) )和和和和景观景观。 外部配套设施状况外部配套设施状况外部配套设施状况外部配套设施状况包括外部包括外部包括外部包括外部基础设施基础设施( ( ( (路、水、电、路、水、电、路、水、电、路、水、电、气、热、通讯气、热、通讯气、热、通讯气、热、通讯) ) ) )、外部、外部、外部、外部公共服务设施公共服务设施( ( ( (文、教、医文、教、医文、教、医文、教、医) ) ) )等。等。等。等。/32 三、实物状况三、实物状况 实物状况分为实物状况分为实物状况分为实物状况分为

42、土地实物状况土地实物状况土地实物状况土地实物状况和和和和建筑物实物状况建筑物实物状况建筑物实物状况建筑物实物状况。 土地实物状况土地实物状况土地实物状况土地实物状况包括土地包括土地包括土地包括土地面积面积、形状形状、地形地形、地势地势、地质、水文、地基地质、水文、地基、开发程度开发程度及其他。及其他。及其他。及其他。 建筑物实物状况建筑物实物状况建筑物实物状况建筑物实物状况包括建筑物包括建筑物包括建筑物包括建筑物规模规模( ( ( (通常以建筑面积来通常以建筑面积来通常以建筑面积来通常以建筑面积来表示表示表示表示) ) ) )、层数、层高、净高、高度层数、层高、净高、高度、外观外观、建筑结构建

43、筑结构、设设施设备施设备、装饰装修装饰装修、防水、保温、隔热、隔音、通风、防水、保温、隔热、隔音、通风、采光、日照采光、日照、空间布局空间布局、房龄房龄和和和和设计使用年限设计使用年限、维修养维修养护护及及及及完损情况完损情况及其他。及其他。及其他。及其他。 /33 相关概念相关概念相关概念相关概念建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积 建建筑筑面面积积是是指指外外墙墙( (柱柱) )勒勒脚脚以以上上具具有有顶顶盖盖且且层层高高2.22.2米米( (含含) )以上的各层外围水平投影面积。以上的各层外围水平投影面积。 使使用用面面积积是是指指房房屋屋全全部部可可供供使使用用的的面面积积，按按照照房房屋

44、屋内墙水平投影面积计算。内墙水平投影面积计算。 对于成套房屋来说：对于成套房屋来说： 建筑面积套内建筑面积公摊面积建筑面积套内建筑面积公摊面积 套套内内建建筑筑面面积积套套内内使使用用面面积积套套内内墙墙体体面面积积套套内阳台面积内阳台面积 / /34 四、权益状况四、权益状况 权益状况分为权益状况分为权益状况分为权益状况分为土地权益状况土地权益状况土地权益状况土地权益状况和和和和建筑物权益状况建筑物权益状况建筑物权益状况建筑物权益状况。 土地权益状况土地权益状况土地权益状况土地权益状况包括包括包括包括土地所有权土地所有权、土地使用权土地使用权、土地土地使用管制使用管制( ( ( (如容积率限

45、制等如容积率限制等如容积率限制等如容积率限制等) ) ) )、目前使用情况目前使用情况、其他权利其他权利设立情况设立情况、其他特殊情况其他特殊情况等。等。等。等。 建筑物权益状况建筑物权益状况建筑物权益状况建筑物权益状况包括包括包括包括房屋所有权房屋所有权、出租或占用情况出租或占用情况、其他权利设立情况其他权利设立情况、其他特殊情况其他特殊情况。/ /35 相关概念相关概念“容积率容积率”与与“建筑密度建筑密度” 容容积积率率是是一一块块土土地地上上建建筑筑物物的的总总建建筑筑面面积积与与该该块块土土地地总面积的比值，即：总面积的比值，即：容积率总建筑面积容积率总建筑面积/ /土地总面积土地总

46、面积 建建筑筑密密度度又又称称建建筑筑覆覆盖盖率率，是是指指一一块块土土地地上上所所有有建建筑筑物的基底总面积占该块土地总面积的比例，即：物的基底总面积占该块土地总面积的比例，即：建筑密度建筑基底总面积建筑密度建筑基底总面积/ /土地总面积土地总面积 / 例例题题某某宗宗土土地地的的规规划划容容积积率率为为3.03.0，可可兴兴建建60006000平平方方米米的的商商住住楼楼，经经评评估估总总地地价价为为18001800万万元元，该该宗宗土土地的单价为地的单价为( )( )元元/m/m2 2。 A A、20002000；B B、30003000；C C、60006000；D D、9000.90

47、00.36 计计算算过过程程：由由建建筑筑面面积积和和容容积积率率算算出出土土地地面面积积，再再由土地总价求得土地单价。由土地总价求得土地单价。/37 对估价报告中房地产状况描述的要求：对估价报告中房地产状况描述的要求： (1)(1)(1)(1)房地产状况的描述要全面，所有可能影响房地产房地产状况的描述要全面，所有可能影响房地产房地产状况的描述要全面，所有可能影响房地产房地产状况的描述要全面，所有可能影响房地产价值的状况因素均不得漏项；价值的状况因素均不得漏项；价值的状况因素均不得漏项；价值的状况因素均不得漏项； (2) (2) (2) (2)房地产状况的描述要具体，要有针对性；房地产状况的描述要具体，要有针对性；房地产状况的描述要具体，要有针对性；房地产状况的描述要具体，要有针对性； (3) (3) (3) (3)不同的房地产其状况描述要有所侧重；不同的房地产其状况描述要有所侧重；不同的房地产其状况描述要有所侧重；不同的房地产其状况描述要有所侧重； (4) (4) (4) (4)除了除了除了除了“客观描述客观描述客观描述客观描述”以外，还应该有所分析。以外，还应该有所分析。以外，还应该有所分析。以外，还应该有所分析。 /