《房地产公司工程管理制度》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产公司工程管理制度（46页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、694652目目录录第一局部第一局部第一章第一章第二章第二章投资管理投资管理工程投资管理制度工程投资管理制度工程建议书编制指引工程建议书编制指引第三章第四章第二局部第一章第二章第三章第四章第五章第六章第七章第八章第九章第十章工程可行性研究报告编制指引工程立项评审决策指引规划设计管理工程设计管理制度规划方案设计作业流程建筑方案设计作业流程景观环境设计作业流程规划设计指引编制要点规划设计任务书编制要点工程规划方案评审指引建筑单体方案评审指引景观设计任务书编制要点施工图审查根本要求111921252627283336384144附：工程规划设计方案简评表施工图审查意见表49第三局部第三局部工程管理工
2、程管理第一章工程管理组织511.1 管理组织机构1.2 工程经理部的组织管理51第二章经济合同管理155555961636668697078818385899091929395972.1 经济合同管理规定2.2 工程类合同编制要点2.3 标准格式合同内容要点2.4 对外合同及付款签批的意见2.5 合同付款管理程序附：经济合同审批表500 万元以上经济合同审批表500 万元以下经济合同付款审批表合同管理台帐71第三章采购与招标管理723.1 招标管理规定3.2 材料设备采购规定3.3 甲供材料设备采购操作要点3.4 乙供采购指定品牌及限价操作指引附：招标文件审批表中标通知书投标承诺函履约保证金保
3、函材料设备采购方案表零星紧急采购审批单限价指定品牌材料设备审批表乙供材料设备审定表72868788第四章工程进度管理934.1 工程进度管理规定4.2 施工进度控制流程4.3 施工进度控制指引2991081131151211261364.4 进度方案内容编制要点第五章工程质量与施工管理1005.1 工程施工管理规定5.2 施工组织设计制度5.3 技术交底及施工图会审制度5.4 样板指路制度5.5 工程质量现场检查内容与要求5.6 材料设备质量技术要求管理规定5.7 材料设备进场验收指引5.8 质量保证资料检查要求5.9 分部项专业工程验收检查要求5.10 工程预验收检查要点5.11 工程竣工验
4、收检查要点5.12 工程技术档案范围与建档要求5.13 工程竣工总结编制指引5.14 工程管理奖罚制度附：重点监管部位质量监管方案表材料设备质量监管方案表材料设备进场验收单甲供材料设备台帐100104110117119122124132135137138139第六章工程造价管理1406.1 本钱管理制度6.2 工程设计变更管理规定6.3 现场签证管理规定6.4 工程本钱核算与分析指引6.5 工程结算控制指引31401431471491511681721826.6 工程造价管理奖罚制度附： 设计变更审批表设计变更通知单现场变更签证通知单现场变更签证费用审核单本钱动态统计控制表现场签证统计台帐设计
5、变更统计台帐合同统计台帐154155156157158159161162163第七章平安文明生产管理1647.1 平安文明生产管理制度7.2 施工现场平安风险与环境因素识别指引7.3 施工现场平安检查指引7.4 施工现场文明生产管理要点7.5 工程事故处理指引第四局部 营销管理第一章 组织架构与编制第二章 营销筹划管理2.1 总那么2.2 总体筹划2.3 阶段筹划及实施2.4 市场调查与前期筹划2.5 营销筹划工作标准房地产全程筹划标准第三章 现场销售工作管理3.1 销售准备3.2 现场销售过程4164170173175176176177178179192192193201204第四章现场销售
6、工作标准1954.1 销售准备工作4.2 销售价格管理要点4.3 销售合同范围与草拟本卷须知4.4 销售面积确定操作要点4.5 销售工程设计装修本卷须知4.6 广告方案与实施操作4.7 销售过程管理要点4.8 房产价格折扣管理指引4.9 销售收款指引195199202206209211214第五章客户效劳工作标准2175.1 客户效劳部职责5.2 客户资料管理指引5.3 退换房办理指引5.4 更名办理指引5.5 客户按揭代办指引217218220222224第六章营销费用制度5226第一局部第一局部 投资管理投资管理第一章第一章工程投资管理制度工程投资管理制度1 总那么总那么1.1 为有效躲避
7、工程开发风险，保证工程开发的效益和效率，公司所有拟开发项为有效躲避工程开发风险，保证工程开发的效益和效率，公司所有拟开发项目必须经过科学论证和决策。目必须经过科学论证和决策。1.2 公司房地产开发工程的选择决策应基于市场需求、国家政策法规规定，以及公司房地产开发工程的选择决策应基于市场需求、国家政策法规规定，以及企业开展战略的评价和判断，投资工程的选择应以公司的总体战略和长远规划为企业开展战略的评价和判断，投资工程的选择应以公司的总体战略和长远规划为依据，符合集团主导产业的开展方向，在保证质量的根底上，以实现投资效益最依据，符合集团主导产业的开展方向，在保证质量的根底上，以实现投资效益最大化为
8、目标。大化为目标。2 工程投资建议工程投资建议2.1 方案配套部负责根据拟开发工程的情况，在公司范围内组织人员，进行新项方案配套部负责根据拟开发工程的情况，在公司范围内组织人员，进行新项目调研，新工程的调研应包含土地背景信息、当地城市开展状况和房地产市场基目调研，新工程的调研应包含土地背景信息、当地城市开展状况和房地产市场基本信息等。本信息等。2.2 方案配套部组织相关部门对相关调查信息进行经济技术指标测算，经初步判方案配套部组织相关部门对相关调查信息进行经济技术指标测算，经初步判断具备立项条件的，提出工程建议书。工程建议书的编制应符合断具备立项条件的，提出工程建议书。工程建议书的编制应符合?
9、工程建议书编工程建议书编制指引制指引?的规定。的规定。2.3 工程建议书经总经理办公会批准后，方案配套部负责组织实施工程论证工工程建议书经总经理办公会批准后，方案配套部负责组织实施工程论证工作。作。3 工程投资论证工程投资论证3.1 工程论证工作必须有方案地进行，方案配套部负责制定和实施工程论证阶段工程论证工作必须有方案地进行，方案配套部负责制定和实施工程论证阶段的工作方案。的工作方案。3.2 工程论证阶段的工作内容包括，但不限于：工程论证阶段的工作内容包括，但不限于：1宏观和微观投资环境分析；宏观和微观投资环境分析；62专项的市场调查，以及相关信息收集、整理和分析；3工程初步定位；4资金来源
10、方案及融资方案；5投资估算；6经营效益分析等。3.3 工程论证形成的可行性研究报告必须符合?工程可行性研究报告编制指引?的规定要求，方案配套部在完成工程可行性研究报告后，报公司总经理办公会审查。3.4 方案配套部根据总经理办公会的审查意见进行必要的补充论证，进一步修订完善工程可行性研究报告，并为提交投资决策委员会审议做好资料准备。3.5?工程可行性研究报告?由方案配套部组织编制，财务部、市场部、工程造价部和工程技术部等相关部门有责任予以积极配合。4 工程投资决策工程投资决策4.1 开发工程的立项决策，首先必须通过总经理办公会的评审。4.2 总经理办公会收到方案配套部提交的工程可行性研究报告后，
11、由总经理确定召开评审会议。总经理办公会做出的评审决定包括三种：1同意立项；2不同意立项；3推迟立项。4.3 总经理办公会要求补充论证的工程，由方案配套部在规定时间内完成补充论证，并再次提交总经理办公会审议。4.4 总经理办公会同意立项后，将工程可行性研究报告提交投资决策委员会审批。4.5 投资决策委员会同意立项后，方案配套部负责跟进土地合同谈判和签订，按本手册“经济合同管理的规定执行。5 工程并购及合资合作工程并购及合资合作75.1 工程并购及合资合作必须按上述第 2、3、4 条的规定执行工程建议、论证、决策程序。凡合资合作工程在人事、资金、技术、经营、销售等方面无控制权的，原那么上不参与。5
12、.2 方案配套部负责工程兼并和合资合作的组织工作，提出工程运作筹划方案，明确工程运作目标、各阶段工作内容、控制措施、时间进度和责任。工程运作策划方案由投资决策委员会审议批准。5.3 在工程运作过程中，所有涉及对签订经济合同和付款的事项，必须按本手册“经济合同管理的规定执行。6 工程变更与调整工程变更与调整6.1 工程运作过程中发生的工程变更，包括但不限于：开展延伸、投资的增减或滚动使用、规模扩大或缩小、后续或转产、中止或合同修订等，均应报投资决策委员会通过。6.2 投资工程变更时，由方案配套部负责人以书面形式将变更理由上报总经理办公会，总经理办公会经研究分析后编制工程变动报告上报投资决策委员会
13、审批。8第二章第二章工程投资管理工作流程图工程投资管理工作流程图设定开发工程目标进行市场调研进行市场定位提出?工程建议书?总经理办公会审批进行工程论证、可行性分析编制?工程可行性报告?，并组织相关部门讨论，根据建议进行修改总经理办公会评审?工程可行性报告?总经理办公会评审通过后，方案配套部根据评审意见修改?工程可行性报告?报投资决策委员会审议审议通过后，工程立项9市场部等相关部门配合进行工程调研，提供调查资料相关部门参与定位、分析相关部门参与可行性分析第三章第三章工程建议书编制指引工程建议书编制指引1 城市规划及开展简述城市规划及开展简述2 工程决策背景及摘要工程决策背景及摘要2.1 外部环境
14、外部环境1城市开展规划与宗地的关系及对工程开发的影响，如：交通捷运系统规城市开展规划与宗地的关系及对工程开发的影响，如：交通捷运系统规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策走向等；划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策走向等；2宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略开展等方面的地位；宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略开展等方面的地位；3工程渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住工程渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。宅配套、文化园、政府重点工程等。2.2 内部因
15、素内部因素1工程启动对公司未来几年开展战略的意义一般工程启动对公司未来几年开展战略的意义一般 3 至至 5 年，在公司开展年，在公司开展中的地位是否核心工程；中的地位是否核心工程；2公司进入重点区域市场、工程合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升公司进入重点区域市场、工程合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；3从工程投资回报率、可持续经营等角度描述立项的意义。从工程投资回报率、可持续经营等角度描述立项的意义。3 工程概况工程概况3.1 宗地位置宗地位置3.2 宗地现状宗地现状四至范围，地势比较，地面现状，现
16、有居民情况，地下情况，土地的完整性，四至范围，地势比较，地面现状，现有居民情况，地下情况，土地的完整性，地质情况。地质情况。3.3 工程周边的社区配套工程周边的社区配套3.4 工程周边环境工程周边环境3.5 大市政配套大市政配套3.6 规划控制要点规划控制要点10总占地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积；住宅建筑面积、公建建筑面积；综合容积率、住宅容积率；建筑密度；控高；绿化率等。3.7 土地价格3.8 土地升值潜力初步评估3.9 立即开发与作为土地储藏优缺点分析。4 法律及政策性风险分析法律及政策性风险分析土地使用权归属、土地的他项权力、土地的用途、有关工程用地现状的政府文件；立项情况；规
17、划用地用途、有关工程用地规划的政府文件；征地批文、土地使用权出让合同、拆迁安置补偿、有关工程地块的政府文件。5 市场分析市场分析区域住宅市场简述、区域住宅市场各项指标成长状况近 3-5 年、区域市场在市内各项指标的排名状况及开展趋势；各档次产品供给状况、各档次产品的集合特征、区域内表现最好个案状况、未来 2-3 年区域内可供给土地状况、产品供给量和产品类型、本案在区域市场内的时机；产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征；产品定位及建议。6 主要经营指标分析主要经营指标分析开发建设期间方案分析；购置土地的资金来源方案分析；营销方案分析；成本、费用、税务分析；赢利能力分析。7 结论和建
18、议结论和建议11第四章第四章工程可行性研究报告编制指引工程可行性研究报告编制指引1 工程决策背景及工程决策背景及 分析分析1.1 外部环境外部环境1城市开展规划与宗地的关系及对工程开发的影响，如：交通捷运系统规城市开展规划与宗地的关系及对工程开发的影响，如：交通捷运系统规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策走向等；划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策走向等；2宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略开展等方面的地位；宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略开展等方面的地位；3工程渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住工
19、程渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。宅配套、文化园、政府重点工程等。1.2 内部因素内部因素1工程启动对公司未来几年开展战略的意义一般工程启动对公司未来几年开展战略的意义一般 3 至至 5 年，在公司开展年，在公司开展中的地位是否核心工程；中的地位是否核心工程；2公司进入重点区域市场、工程合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升公司进入重点区域市场、工程合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；3从工程投资回报率、可持续经营等角度描述立项的意义。从工程投资回
20、报率、可持续经营等角度描述立项的意义。2 工程概况工程概况2.1 宗地位置宗地位置宗地所处城市、行政区域、非行政区域经济开发区、商贸金融区等的地理位宗地所处城市、行政区域、非行政区域经济开发区、商贸金融区等的地理位置。附图：工程在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、置。附图：工程在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物的相对位置和距离、地段的定性描述。建筑物的相对位置和距离、地段的定性描述。2.2 宗地现状宗地现状1四至范围；四至范围；2地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；3地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深
21、的沟壑、池塘及高压线等对开地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；4地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品12性质、开工状况等，并说明对拆迁及工程开发进度的影响；5地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；6土地的完整性，是否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；7地
22、质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆、光缆等。2.3 工程周边的社区配套1周边 3000 米范围内的交通状况、教育、医院等级和医疗水平、大型购物中心、主要商业和菜市场、文化、体育、娱乐设施、公园、银行、邮局等设施状况。2宗地周边 3000 米外但可辐射范围内主要社区配套现状。2.4 工程周边环境治安情况、空气状况、噪声情况、污染情况、危险源情况、周边景观、风水情况、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物
23、中心/超市的建设等。2.5 大市政配套周边道路现状及规划开展，供水、排污、雨水、通讯、永久性供电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水距宗地距离、本钱、接入的可能性。2.6 规划控制要点1总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积；2住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积；3综合容积率、住宅容积率；4建筑密度；135控高；6绿化率等。2.7 土地价格土地价格计算的方法，假设有代征地要说明代征地价格。根据购置价格计算总地价、楼面地价。2.8 土地升值潜力初步评估从地理位置、土地供给、周边环境及配套、市场开展状况、政府规划、城市未来开展战略等角度对土地升
24、值潜力做出初步评估。2.9 立即开发与作为土地储藏优缺点分析。3 法律及政策性风险分析法律及政策性风险分析3.1 工程用地取得土地使用权的法律手续现状描述3.1.1 工程用地现状土地使用权归属、土地的他项权力、土地的用途、有关工程用地现状的政府文件。3.1.2 方案手续工程是否已经立项、立项主体是否能够变更、立项变更条件和时间、有关立项的政府文件。3.1.3 规划手续规划用地用途、有关工程用地规划的政府文件。3.1.4 土地手续征地批文、土地使用权出让合同、拆迁安置补偿、有关工程地块的政府文件。1工程用地取得土地使用权程序评估：取得土地使用权的程序描述、取得土地使用权需要的工作日、取得商品房用
25、地土地使用权所需条件、取得土地使用权的风险及控制。2工程用地土地性质变更的评估：土地性质变更的程序描述和理由、土地性质变更的政策支持或障碍、土地性质变更需要的工作日。3政策性风险评估：政府资源利用的评估、政策变更对工程开发的影响。143.2 合作方式及风险评估合作方根本情况：合作方名称，主要股东构成情况、资质等级、履约能力、注册资本、特殊背景等。合作方式、双方的主要权利义务描述、合作风险评估。3.3 总体评价对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；局部或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度
26、的影响等。4 市场分析市场分析4.1 区域住宅市场成长状况区域住宅市场简述、区域住宅市场各项指标成长状况近 3-5 年、区域市场在市内各项指标的排名状况及开展趋势。4.2 区域内供给产品特征各档次产品供给状况、各档次产品的集合特征、区域内表现最好个案状况、未来 2-3 年区域内可供给土地状况、产品供给量和产品类型、本案在区域市场内的时机点和威胁点。4.3 区域市场目标客层研究和市场定位各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围、本案目标人群特征、确定目标客户、市场定位。4.4 整体市场对本案有重大影响的因素产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征等。4.5 产品定位及建议户型类型、面积标准
27、、不同类型产品的比例。5 规划设计初步分析规划设计初步分析5.1 规划设计的可行性分析规划设计的初步概念：设计概念、技术概念、可持续开展概念。6 工程及销售方案工程及销售方案151截至工程施工、取得销售许可证，报批报建分别需要的工作日。2工程方案：开竣工时间及工期方案、各期开工面积、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。3销售方案：各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售方案实现的可行性分析。7 投资收益分析投资收益分析7.1 本钱预测说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设、总建筑面积、住宅和非住宅面积、容积率、工程总投资等。7.2 税务分析营业税及附加、所得税、土地增
28、值税。7.3 经济效益分析1工程利润率、投资回报率及主要经济指标。2工程开发各期的利润表达。3敏感性分析：本钱变动各项经济指标的变化，售价变动各项经济指标的变化，容积率变动各项指标的变化。4盈亏平衡点分析：保本售价、保本销售率。7.4 工程资金预测资金投入方案、资金回款方案、融资方案、启动资金及现金流量分析。8 综合分析与建议综合分析与建议8.1 优势从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一贯开展思路等方面论述。8.2 劣势从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一贯开展思
29、路等方面论述。1628.3 时机从市场时机、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市开展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。8.4 结论和建议附表 1 开发本钱测算项目投资总额万元单位本钱元/m 一、土地价款支出二、前期开发准备费三、主体建筑装饰工程费四、主体安装工程费五、社区管网工程费六、智能化系统费七、园林环境工程费八、配套设施费九、其它建设工程支出十、管理费用十一、销售费用十二、财务费用十三、各项税金十四、预备费十五、总计在指标不确定或多个可选择时，要将不同测算假设下的本钱测算分别列示。17221234567891827附表 2 投资收益分析工程名称：编制单位：制表人：编
30、制日期：项目序号总金额万元可售面积M 单位金额元/M 备 注一、销售总收入1 多层住宅收入2 高层住宅收入3 小高层住宅收入4 公建收入5 车库收入6 其他收入二、各项支出总额1 建造本钱1.1 土地价款支出1.2 前期开发准备费1.3 主体建筑工程费1.4 主体安装工程费1.5 社区管网工程费1.6 智能化系统1.7 园林环境工程费1.8 配套设施费1.9 其他建设工程支出2.0 预备费2 销售费用3 管理费用4 财务费用5 营业税金及附加四、利润总额减:所得税五、净利润六、工程投资总额七、收益率1 毛利率2 销售利润率3 本钱利润率4 本钱净利率5 投资利润率6 投资净利率10111213
31、14151617192021222324252628293031323334182附表 3 开发各期利润预测经济指标经济指标年年年年年年合合 计计上半年下半年上半年下半年上半年下半年结算面积m2单位利润元/m 利润万元19。第五章第五章工程立项评审决策指引工程立项评审决策指引1 工程可行性评审方式和要求工程可行性评审方式和要求1.1 工程立项的评审经两步完成，包括总经理办公会的评审和投资决策委员会的工程立项的评审经两步完成，包括总经理办公会的评审和投资决策委员会的评审。评审。1.2 总经理办公会的评审采用资料审查方式进行，各评审委员对总经理办公会的评审采用资料审查方式进行，各评审委员对?工程可
32、行性研工程可行性研究报告究报告?提出书面评审意见，交由方案配套部修订完善提出书面评审意见，交由方案配套部修订完善?工程可行性研究报告工程可行性研究报告?1.3 投资决策委员会做出工程立项评审的最终决定。投资决策委员会做出工程立项评审的最终决定。2 评审内容要点评审内容要点2.1 工程可行性研究报告及相关附件资料的审查工程可行性研究报告及相关附件资料的审查1所用背景资料的可靠性；所用背景资料的可靠性；2可行性论证分析的内容是否完整；可行性论证分析的内容是否完整；3分析方法是否可行；分析方法是否可行；4是否存在先入为主的是否存在先入为主的“假设假设2.2 拟开发工程与公司房地产开展战略的符合性拟开
33、发工程与公司房地产开展战略的符合性1所在地域选择；所在地域选择；2开发产品的选择；开发产品的选择；3工程品牌与企业品牌的协调性；工程品牌与企业品牌的协调性；4开发工程规模；开发工程规模；5开发工程档次；开发工程档次；6目标客户选择。目标客户选择。2.3 投资收益及风险投资收益及风险1风险分析是否充分；风险分析是否充分；2风险躲避措施是否可行；风险躲避措施是否可行；3潜在风险对公司经营策略的影响；潜在风险对公司经营策略的影响；4投资收益测算的可信程度；投资收益测算的可信程度；205投资收益是否满足要求。2.4 工程筹划的评价1工程规划分析与公司业务策略的符合性；2规划概念的创新；3工程方案及销售
34、方案是否可行。2.5 资源能力评价1开发工程对近期经营方案的影响；2资金来源的可行性；3工程开发管理能力；4专业资源及解决途径的可行性。3 工程可行性评审决策会议工程可行性评审决策会议3.1 评审会方案应至少提前 3 天通知各与会人员，并随附?工程可行性研究报告?及相关资料。与会人员必须提前审查?工程可行性研究报告?及相关资料。3.2 评审人员可先行与报告编写相关人员进行沟通，或在评审会上提出评审意见。评审会应保证充足的时间，以便问题的澄清和认可各位评审提出的问题、意见和建议。3.3 评审人员在会议最后做出书面的综合评估意见、开发建议和评审结论。3.4 方案配套部在三天内综合分析各委员意见和评
35、审结论，形成公司决策会议纪要，报投资决策委员会签发。4 评审决策结论评审决策结论评审结论分为三种：同意立项、反对立项、推迟立项。21第二局部第二局部 规划设计管理规划设计管理第一章第一章工程设计管理制度工程设计管理制度1 总那么总那么1.1 工程设计管理是实现顾客价值、到达公司经营目标的关键环节，涉及工程规工程设计管理是实现顾客价值、到达公司经营目标的关键环节，涉及工程规划、建筑方案设计、施工图设计初步设计、景观设计等。划、建筑方案设计、施工图设计初步设计、景观设计等。1.2 全面优化、标准设计管理活动流程和操作标准，确保工程设计管理和设计过全面优化、标准设计管理活动流程和操作标准，确保工程设
36、计管理和设计过程在受控状态下进行，是工程开发过程中保证设计质量、进度，促进销售、控制程在受控状态下进行，是工程开发过程中保证设计质量、进度，促进销售、控制本钱的重要途径。本钱的重要途径。2 工程设计管理过程的一般规定工程设计管理过程的一般规定2.1 工程设计管理内容工程设计管理内容2.1.1 总工办负责对工程设计工作进行全过程监管，各设计阶段的管理要求包总工办负责对工程设计工作进行全过程监管，各设计阶段的管理要求包括，但不限于：括，但不限于：1编制、审查各阶段设计指导及设计任务书；编制、审查各阶段设计指导及设计任务书；2选择符合资格要求的设计单位；选择符合资格要求的设计单位；3配合本钱控制、实
37、施限额设计；配合本钱控制、实施限额设计；4参与设计过程或事后检查重要阶段的评审；参与设计过程或事后检查重要阶段的评审；5组织技术专家评审和确认各主要阶段的设计成果；组织技术专家评审和确认各主要阶段的设计成果；6组织各设计阶段的衔接、协调；组织各设计阶段的衔接、协调；7明确设计更改控制程序，并保证设计更改按规定的程序进行；明确设计更改控制程序，并保证设计更改按规定的程序进行；8工程完成后的设计总结、资料备案。工程完成后的设计总结、资料备案。2.1.2 各设计阶段的监管工作安排，由总工办负责具体制定，阶段设计工作的监各设计阶段的监管工作安排，由总工办负责具体制定，阶段设计工作的监管方案必须明确设计
38、过程中监管内容、责任和具体措施。管方案必须明确设计过程中监管内容、责任和具体措施。2.1.3 工程设计过程中与设计单位或其他单位的组织与技术接口要求，总工办在工程设计过程中与设计单位或其他单位的组织与技术接口要求，总工办在委托设计时必须以书面形式明确，确保各方按规定的要求进行设计信息交流和资委托设计时必须以书面形式明确，确保各方按规定的要求进行设计信息交流和资料提供、设计成果审查及确认等。料提供、设计成果审查及确认等。222.2 设计要求2.2.1 总工办必须按规定作业流程和指引文件，在各阶段设计开始前以书面文件形式明确设计要求，形成各阶段的设计任务书。2.2.2 所有应由开发商提供的工程设计
39、依据，以及设计技术标准都必须作为设计任务书的附件一并提交设计单位，并与设计单位进行确认。2.2.3 为保证各阶段设计要求的准确、完整，并符合相关法规要求和公司规定，总工办负责组织实施必要的设计要求审查。2.3 设计过程跟进2.3.1 总工办应按设计监管工作安排，依据设计委托合同对设计过程进行连续监督检查，以保证设计工作进度符合规定要求。2.3.2 设计过程中，所有对设计进度和设计成果有影响的交流意见均必须形成书面文件，总工办应负责跟进检查落实情况。2.3.3 设计过程中，所有甲方提出或确认的意见和要求均必须形成书面文件，并存档备案。2.4 设计成果2.4.1 与设计单位订立的设计委托合同，或其
40、附件中，必须明确规定对设计成果提交的具体形式和审查要求，确保设计单位提交的设计文件完整性和设计深度。2.4.2 根据工程的规模和具体情况的需要，可委托有资格的技术专家对设计单位提交的设计成果进行审查。2.4.3 各阶段设计成果审查均必须包括经济性的审查，规划方案设计及扩初设计须进行本钱估算或概算，施工图设计须进行本钱预算，确保在工程总本钱的控制范围内。2.4.4 审查中发现的问题，总工办必须以书面文件方式通知设计单位，责成设计单位进行修改，并跟踪记录。3 规划、建筑、景观方案设计规划、建筑、景观方案设计3.1 规划设计指引必须按照?规划设计指引编制要点?进行编制，作为编制规划设计任务书的主要依
41、据。规划设计任务书由总经理办公会审批。3.2 规划设计方案必须执行?规划方案设计?作业流程及?规划方案评审指引?23的规定，形成的设计成果由总经理办公会审批。3.3 建筑方案设计任务书编制完成后应报总经理办公会审批。3.4 建筑方案设计必须执行?建筑方案设计?作业流程及?建筑方案评审指引?的规定，形成成果后报总经理办公会审批。3.5 景观环境方案设计概念方案及深入方案3.5.1 工程景观环境工程各阶段本钱控制目标确定前，总工办就景观环境工程的估算或概预算报总经理办公会审查。3.5.2 工程修建性详细规划方案审定后，由总工办组织编制景观环境设计总体计划及景观环境概念方案设计任务书。景观环境设计总
42、体方案及各阶段方案设计任务书必须报总经理办公会审查核准。3.5.3 各阶段方案设计的设计单位选择须按照“招标管理制度进行。3.5.4 设计单位提交的各阶段方案必须按?景观环境方案设计?作业流程的规定进行方案评审；方案评审会由总工办组织进行，评审委员会人员由总经理、工程副总、工程造价部、工程技术部及总工办相关人员组成，最终实施方案报总经理办公会审批。3.5.5 各阶段方案审定前方可进行下一阶段设计。4 修建性详规、修建性设计总图、建筑初步设计和施工图设计修建性详规、修建性设计总图、建筑初步设计和施工图设计4.1 修建性详规设计、初步设计由总工办负责委托设计，其相关设计任务书由工程副总审批，设计成
43、果报总经理办公会审批。4.2 修建设计总图、施工图设计由总工办负责委托设计，其相关设计任务书由工程副总审批。4.3 景观环境深入方案审定后，由总工办编制施工图设计方案及组织景观施工图招标委托设计。4.4 出正式施工图前，总工办应组织相关业务部门进行施工图审查，并按?施工图审查根本要求?的规定执行。4.5 景观环境施工图应报工程副总审批。4.6 修建性详规设计、修建性设计总图、初步设计、施工图设计等的图纸资24料及竣工图非景观环境类，景观环境施工图及竣工图均应及时备案。4.7 工程技术部应及时掌握景观环境施工进度及安排，并定期进行景观环境现场施工检查。5 其它设计其它设计5.1 其它设计包括小区
44、总体配套建筑、景观、装修设计，局部施工图设计完善工作等，由总工办负责组织完成，并必须执行前述“一般规定。5.2 卖场包括与所有销售展示相关的建筑、景观、装修等方案由市场部负责委托设计，报总经理办公会审批。销售卖场及样板房的设计应注意躲避法律与市场风险。6 设计更改设计更改6.1 所有变更申请及变更方案的审查，均必须包括该变更可能对质量、工期、成本的影响。6.2 在施工图设计及施工过程中，所有涉及规划、建筑单体方案的原那么性变更调整，应事先告知有关的工程、造价和营销管理部门，并且报工程副总审批。6.3 在景观环境概念方案或深入方案确定后，由于特殊原因需进行的局部设计调整或更改，统一由总工办组织提
45、出设计申请，并注明修改原因及拟修改方向，一并报工程副总审批。6.4 除上述规定外的施工图变更外，其余变更由工程经理部根据?工程设计变更管理规定?进行处理，包括：1识别变更需要，并予以评审；2形成设计变更书面文件；3审查设计变更文件；4发布、执行变更文件。6.5 最终批准的施工图变更文件，总工办必须于施工图变更文件生效 7 日以内，复制变更文件，通知有关的现场施工、工程造价和营销管理部门，并做好变更文件的讲解工作。25Yes第二章第二章规划方案设计作业流程规划方案设计作业流程总工办编制规划设计指引总经理办公会审批是否需要初勘No总工办编制规划设计任务书/招标文件总经理办公会审批通过招标选择委托设
46、计单位设计单位设计/调整/提交规划方案总工办接收方案,申请方案评审召开方案评审会通过Yes方案配套部进行规划报批No26委托测量/初勘测量或提供地形图/地质初勘带格式的带格式的 : 字体: 小五, 复杂文种字体: 小五带格式的带格式的 : 字体: 小五, 复杂文种字体: 小五带格式的带格式的 : 字体: 小五, 复杂文种字体: 小五带格式的带格式的 : 字体: 小五, 复杂文种字体: 小五第三章第三章建筑方案设计作业流程建筑方案设计作业流程总工办编制建筑方案设计任务书总经理办公会审批总工办编制设计招标文件，按照招标程序选择设计单位设计单位进行建筑方案设计/设计修改，总工办跟踪设计质量与进度总工
47、办接收方案，进行初步审查通过Yes申请方案评审召开方案评审会通过NoNoYes方案配套部进行方案报批，总工办进行下一阶段设计准备27第四章第四章景观环境设计作业流程景观环境设计作业流程总工办编制景观环境设计总体方案总经理办公会审查批准总工办编制阶段设计任务书总经理办公会审查批准招标选择设计单位总工办配合设计单位进行设计接收阶段设计成果施工图设计概念设计或深入设计总工办组织评审沟通修改，审查通过进行下一阶段设计28第五章第五章规划设计指引编制要点规划设计指引编制要点1 设计意向设计意向 局部局部1.1 总体开发设想总体开发设想1.1.1 工程定位和开发方案工程定位和开发方案表达要求：表达要求：道
48、路系统与分期开发的关系、结合工程地块价值分析的容积率分配方案、关道路系统与分期开发的关系、结合工程地块价值分析的容积率分配方案、关注点设计自然环境利用等的开发思路及本钱测算、交通组织的设想等。注点设计自然环境利用等的开发思路及本钱测算、交通组织的设想等。1.1.2 销售策略与开发步骤的契合性要求销售策略与开发步骤的契合性要求1.2 规划设计细那么规划设计细那么1.2.1 总体规划构思总体规划构思表达要求：表达要求：结合工程定位及开发方案进行总体规划设想、规划要点、土地评估根据自结合工程定位及开发方案进行总体规划设想、规划要点、土地评估根据自然地形、地貌分析土地规划用途，选择适宜建造的范围。然地
49、形、地貌分析土地规划用途，选择适宜建造的范围。1.2.2 道路系统规划道路系统规划表达要求：表达要求：路网形式、人车流组织、道路分级布置、静态交通布置，以及关键技术要求，路网形式、人车流组织、道路分级布置、静态交通布置，以及关键技术要求，如：出入口与交通枢纽、消防车道设计等。如：出入口与交通枢纽、消防车道设计等。1.2.2.1 车行系统与停车规划车行系统与停车规划表达要求：表达要求：停车量及停车方式设计车位测算、各种停车组织方式的分配比例。停车量及停车方式设计车位测算、各种停车组织方式的分配比例。1.2.2.2 步行系统规划步行系统规划表达要求：表达要求：纯步行系统分布是否考虑绝对禁止机动车穿
50、行的地段，该地段应具备的区纯步行系统分布是否考虑绝对禁止机动车穿行的地段，该地段应具备的区域特点、无障碍步行系统是否考虑针对残疾人、老人的无障碍环境设计及步域特点、无障碍步行系统是否考虑针对残疾人、老人的无障碍环境设计及步行系统到达范围的要求。行系统到达范围的要求。291.2.3 绿化与景观系统规划表达要求：自然条件、用地条件分析、景观系统最大化利用分析。1.2.4 配套公共效劳设施系统规划表达要求：配套工程与公共设施规划对配套与公共设施的配置种类、数量及分布的要求，以及经营的利好。1.2.5 竖向规划1.2.6 市政设施管网综合规划1.2.7 生态与节能设计表达要求：对生态环境的利用与保护的
51、要求，根据各地区差异对雨水、太阳能及其他自然资源的利用设想。1.3 建筑设计细那么表达要求：以城市背景与工程用地的分析报告为根底资料，对档次定位、主体风格、主力户型、环保节能和智能系统的实施加以说明，对建筑材料、部件产品的使用设想。建筑造型、间距、朝向、群体空间。1.4 工程综合评价、规划方向及问题剖析表达要求：对工程的各地块开发价值、开发内容安排方案、规划风格进行总体分析、提出工程需要处理的重要问题及操作难点。2 客观资料局部客观资料局部说明：本局部为设计工作提供客观理性的背景资料。2.1 城市背景分析说明：节录?工程可行性研究报告?之相关内容。302.1.1 城市房地产市场现状分析2.1.
52、2 主要销售对象与需求人群分析2.1.3 市场潜力与隐性商机分析2.1.4 当地风俗与人文分析2.1.5 市民居住模式和出行方式分析表达方式：分析方式以形成不同生活层次和生活习惯的内在因素为主，搞清楚当地居民的日常生活模式，防止设计师想当然。2.1.6 建筑文脉分析2.2 工程用地状况分析2.2.1 自然环境调查报告2.2.1.1 当地气候特征表达要求：资料来源于当地城市统计信息年鉴和气象局网络资料。风向、气温、降水、云雾和日照、空气湿度、气压等。2.2.1.2 空气质量表达要求：资料来源于当地城市统计信息年鉴和环保局数据资料，实地踏勘的上风空气污染情况。2.2.1.3 噪声水平表达要求：噪声
53、模拟测试分析报告，内容不少于：测试分析报告、模拟样本、测点定位图。2.2.1.4 水文情况表达要求：资料来源于地质资料报告和相关政府机构的水文、地质资料。1地下水位关系到地下、半地下建筑、下沉广场的设计31、2地热资源关系到会所能够配备的效劳工程，小区采暖热源等问题3用地内以及用地毗邻河流、泄洪沟、湖泊等水系的水量变化规律、水质资料关系到小区的环境质量、防涝设施，对水系资源的利用方式4城市给排水管网与城市管网连接点管径、坐标、标高、材料、压力等2.2.1.5 地形地貌分析表达要求：资料来源于规划国土部门提供的地形图与控规图纸资料及现场踏勘。1等高等深线地形图、土壤土质2保护保存植被、树木明细与
54、定位图3保存保护古迹、建筑明细与定位图4地质构造及地层、地层稳定性和地震烈度等级2.2.1.6 基地内市政设施表达要求：资料来源于相关规划文件，需现场核实。1空中高压走廊、微波通道确认2地下光纤通讯、电信电缆确认3泄洪沟、涵洞等城市资料确认4市政“三通“七通情况2.2.1.7 其他2.2.2 工程用地城市区位价值分析说明：重点为居民出行可达性分析。2.2.2.1 工程所处地段等级表达要求：资料来源于规划国土部门的城市规划开展图那么。2.2.2.2 出行可达性分析表达要求：1基地与城市节点的出行便利性2经过本地块的城市捷运系统的效劳强度3地块周边市政道路等级、顶峰时间交通流向流量与拥挤分析324
55、用地范围内的规划市政路现状及其交通量调查2.2.2.3 周边土地与建筑表达要求：1周边土地利用现状调查与未来规划远景图那么确认确认周边土地正在或者将要开展的物业的性质用途；确认周边市政设施的远景规划情况是否有立交桥、封闭快速路、道路拓宽、市政管线等工程设施的建设情况。2周边建筑调研确认建筑性质、使用年限、改造变更用途的可能性；确认周边建筑物对本地块的影响，包括：遮挡、噪音、污染、交通、效劳等方面。3周边楼盘概况2.2.3 可利用资源分析表达要求：重点为交通、配套资源分析1可以方便享有的资源：步行 5 分钟，半径 400 米范围内2居民可以利用的资源：步行 5-10 分钟，半径 400-800
56、米之间范围内2.2.3.1 交通资源表达要求：在可达距离范围内的交通方式、站点、效劳时间、连接区域、与重要城市节点的交通时间。2.2.3.2 城市配套效劳资源表达要求：在可达距离范围内的城市商业效劳配套资源的种类、规模、效劳能力，以及缺欠配套工程明细。2.2.3.3 景观与生态资源表达要求：在可达距离范围内的城市公共绿地、自然景观、河流山坡等，视觉可达的自然景观，以及利用方式。2.2.4 用地原有构筑物、建筑物状况33第六章第六章规划设计任务书编制要点规划设计任务书编制要点1 城市背景分析详城市背景分析详 见规划设计指见规划设计指 引引1城市房地产市场现状分析城市房地产市场现状分析2主要销售对
57、象与需求人群分析主要销售对象与需求人群分析3市场潜力与隐性商机分析市场潜力与隐性商机分析4当地风俗与人文分析当地风俗与人文分析5市民居住模式和出行方式分析市民居住模式和出行方式分析6建筑文脉分析建筑文脉分析2 工程用地概况详工程用地概况详 见规划设计指见规划设计指 引引1自然环境调查报告自然环境调查报告 空气质量空气质量 噪声水平噪声水平 水文情况水文情况 地形地貌分析地形地貌分析 基地内市政设施基地内市政设施2工程用地城市区位价值分析工程用地城市区位价值分析 工程所处地段等级工程所处地段等级 出行可达性分析出行可达性分析 周边土地与建筑周边土地与建筑3可利用资源分析可利用资源分析 交通资源交
58、通资源 城市配套效劳城市配套效劳 景观与生态资源景观与生态资源4用地原有构筑物、建筑物情况用地原有构筑物、建筑物情况343 工程开发目标及经营要求工程开发目标及经营要求3.1 开发目标如：工程初步定位、风格主题、工程类型等1客户主流及档次定位2产品构成高、中、低层比例3户型配置4分期开发的安排3.2 经营要求如：功能区域配置及划分4 规划设计指规划设计指 导原那么及要求导原那么及要求4.1 指导原那么1符合城市规划原那么2符合工程初步定位原那么3生态与可持续开展原那么4整体规划原那么与工程周边环境的协调和融合5尊重和利用当地人文、历史、地理的原那么6经济性原那么7有利于物业管理的原那么4.2
59、具体要求分概念规划和详细规划4.2.1 规划技术经济指标要求4.2.2 住宅用地规划要求1整个小区空间形态顺应主导风向，充分考虑住宅群体通风与防风措施。2住宅组团的组织范围，组团空间的层次要求。3多层与小高层日照、间距满足标准要求。4.2.3 公建配套用地规划设计要求1关于公建的配套设计和功能分配是整个规划的核心与关键，商业街的规模与尺度应表达出与众不同，创造性的特色。公建配套开展应与住宅建设同步进行。352公建配套的分类、面积指标、设置位置。4.2.4 道路用地与停车设施规划要求1路网形式及出入口规划2人车方式3停车位、各种停车方式的分配比例4步行系统规划要求4.2.5 景观与环境规划设计要
60、求1对现有自然资源的保护与利用2与总体规划、建筑风格的协调统一3主要景观与次要景观的合理划分4.2.6 本钱控制要求5 设计依据设计依据由甲方提供或政府政策文件。6 成果要求成果要求成果类型及规格。7 成果提交成果提交时间、地点及联系方式。36第七章第七章工程规划方案评审指引工程规划方案评审指引1 适用范围适用范围适用于规划设计阶段工程规划设计方案的评审。适用于规划设计阶段工程规划设计方案的评审。1评价规划设计方案是否满足工程开发目标的需要；评价规划设计方案是否满足工程开发目标的需要；2初步选择规划设计方案。初步选择规划设计方案。2 评审方式及要求评审方式及要求2.1 工程规划方案评审采用会议
61、评审的方式进行，总工办负责制定评审会议的计工程规划方案评审采用会议评审的方式进行，总工办负责制定评审会议的计划，明确评审会召开时间、参加人员、地点及议程安排。划，明确评审会召开时间、参加人员、地点及议程安排。2.2 评审会一般由总工程师负责主持，并指定专业人员进行记录，总经理办公会评审会一般由总工程师负责主持，并指定专业人员进行记录，总经理办公会成员至少三分之二以上人员参加，以及工程技术部相关人员、工程造价部相关人成员至少三分之二以上人员参加，以及工程技术部相关人员、工程造价部相关人员及邀请的有关专家。员及邀请的有关专家。2.3 规划方案评审会议方案应至少提前一周通知参加人员，会议评审资料应至
62、少规划方案评审会议方案应至少提前一周通知参加人员，会议评审资料应至少提前一天发放给参加评审会议的人员。提前一天发放给参加评审会议的人员。2.4 评审会议所需资料由总工办负责准备，包括：评审会议所需资料由总工办负责准备，包括：1工程可行性研究报告工程可行性研究报告2工程开发方案书工程开发方案书3工程调研报告工程调研报告4规划设计指引规划设计指引5规划设计方案至少三家设计单位提供规划设计方案至少三家设计单位提供6规划设计招标文件规划设计招标文件7规划设计任务书规划设计任务书8地形模块需要时地形模块需要时9周边竞争楼盘的材料设备资料，以及本工程的材料设备方案周边竞争楼盘的材料设备资料，以及本工程的材
63、料设备方案10其它资料其它资料373 评审议程及结论评审议程及结论3.1 由总工办对?工程规划设计指引?进行讲解，重点介绍工程背景、公司对项目规划方案的方向性设想、存在的问题及工程操作难点等内容。此时投标单位应不在会场3.2 由各投标单位分别介绍方案，并留出 20 分钟左右的提问时间。3.3 与会者就投标方案发表意见，主持人应注意控制讨论范围集中于?工程规划设计方案简评表?中所列的条款，以便形成具有倾向性的专业意见。3.4 方案评定采用与会人员记名投票打分的方式进行，?规划设计方案简评表?中每一单项总分值为 10 分，由投票人分别就每一方案给出各项得分。4 评审纪要评审纪要4.1 评审会结束后
64、三天内，总工办应做好规划方案评审会纪要，总结分析对各规划方案的评审意见及评分，一并报集团公司审批。4.2 规划方案通过后，由总工办负责发出通知，知会规划设计单位。4.3 未能通过集团公司审批时，应重新组织规划方案设计和评审。38第八章第八章建筑单体方案评审指引建筑单体方案评审指引1 适用范围适用范围适用于建筑方案设计阶段工程建筑方案的评审，确认设计单位提交建筑方案适用于建筑方案设计阶段工程建筑方案的评审，确认设计单位提交建筑方案是否符合公司要求，以及识别方案需要改进的方面。是否符合公司要求，以及识别方案需要改进的方面。2 方案评审方式及要求方案评审方式及要求2.1 工程建筑方案评审采用会议评审
65、的方式进行，总工办负责制订评审会议计工程建筑方案评审采用会议评审的方式进行，总工办负责制订评审会议计划，明确评审会召开时间、参加人员、地点及议程安排。划，明确评审会召开时间、参加人员、地点及议程安排。2.2 评审会一般由总工程师负责主持，并指定专业人员进行记录，总经理办公会评审会一般由总工程师负责主持，并指定专业人员进行记录，总经理办公会成员至少三分之二以上人员参加，以及工程技术部相关人员、工程造价部相关人成员至少三分之二以上人员参加，以及工程技术部相关人员、工程造价部相关人员及邀请的有关专家。员及邀请的有关专家。2.3 建筑方案评审会议方案应至少提前一周通知参加人员，会议评审资料应至少建筑方
66、案评审会议方案应至少提前一周通知参加人员，会议评审资料应至少提前一天发放给参加评审会议的人员。提前一天发放给参加评审会议的人员。2.4 评审会议所需资料由总工办负责准备，包括：评审会议所需资料由总工办负责准备，包括：1工程可行性研究报告工程可行性研究报告2规划设计方案及经济技术指标规划设计方案及经济技术指标3工程调研报告工程调研报告4建筑方案建筑的平、立、剖面图、建筑效果图；经济技术指标；设计建筑方案建筑的平、立、剖面图、建筑效果图；经济技术指标；设计说明书；用地红线图说明书；用地红线图5其它资料其它资料3 评审控制要点评审控制要点3.1 由总工办对建筑方案设计背景进行介绍，重点回忆规划设计方
67、案要点、公司由总工办对建筑方案设计背景进行介绍，重点回忆规划设计方案要点、公司对工程建筑方案的要求等。对工程建筑方案的要求等。3.2 由设计单位介绍建筑方案，并答复评委提问。由设计单位介绍建筑方案，并答复评委提问。3.3 与会者就建筑方案发表意见，主持人应注意控制讨论范围集中于建筑方案评与会者就建筑方案发表意见，主持人应注意控制讨论范围集中于建筑方案评审要点中所列的条款，以利充分识别建筑方案完善的需要。审要点中所列的条款，以利充分识别建筑方案完善的需要。394 建筑方案评审建筑方案评审 控制控制点点4.1 检查方案是否符合国家的现行标准、法规、法律、标准。4.2 与规划设计是否一致，假设不一致
68、要说明其相对的优缺点，以供评委评审。4.3 是否符合美观、实用及便于实施的原那么。4.4 流线设计1建筑单体入口与道路关系的合理性；2电梯厅与楼梯间位置的合理性；3人流、车流组织的是否顺畅，是否相互干扰。4.5 平面设计1每种户型的类型、面积是否合理；2户型设计能否适应与市场需求；3平面设计是否经济合理；4是否符合现行的相关建筑标准几法规特别应该重点审查消防、人防是否符合国家、地方的相关规定。4.6 立面设计1立面形式与整个城市建筑、文化的大背景的关系；2立面的风格；3立面形式的比例、尺度；4建筑外立面的细部设计；5立面形式与市场需求之间的关系。4.7 剖面设计1高层建筑的地下室的层高确实定；
69、2多层建筑假设底层架空，其层高确实定；3标准层的层高确定；4顶层的层高确实定及其利用。4.8 结构设计重点审查建筑方案在结构设计上是否可行、经济、合理。404.9 新技术、新材料的运用是否利用已经经过验证较成熟又经济实用的新技术、新材料。5 评审结论评审结论5.1 指定记录人在会后三天内应做好建筑方案评审会纪要，总结分析对建筑方案的评审意见。5.2 总工办经办设计人员，将评审意见以?设计修改通知单?的形式通知设计单位。5.3 设计单位在修改后经总工程师认可后，报总经理办公会审批。41。第九章第九章景观设计任务书编制要点景观设计任务书编制要点1 工程概况工程概况 引用规划设计指引用规划设计指 引
70、内容引内容1工程背景资料工程背景资料2工程根本定位工程根本定位3工程环境资料工程环境资料2 设计范围、内容及设计范围、内容及 深度深度2.1 设计范围设计范围根据总体规划和开发要求确定设计范围。根据总体规划和开发要求确定设计范围。2.2 设计内容设计内容详细景观范围，如主题公园、组团绿地等。详细景观范围，如主题公园、组团绿地等。2.3 设计深度设计深度根据开发要求确定设计深度概念设计、方案设计、扩初设计、设施图设计根据开发要求确定设计深度概念设计、方案设计、扩初设计、设施图设计3 设计要求设计要求3.1 总体构思要求总体构思要求仅提供方向性设想，应要求景观设计师就下述各项作细致说明：仅提供方向
71、性设想，应要求景观设计师就下述各项作细致说明：1对工程的各地块开发价值、开发内容安排方案、规划风格进行总体分析、对工程的各地块开发价值、开发内容安排方案、规划风格进行总体分析、提出工程需要处理的重要问题及操作难点。提出工程需要处理的重要问题及操作难点。2提出总体设计设想、设计要点、土地评估根据自然地形、地貌分析土提出总体设计设想、设计要点、土地评估根据自然地形、地貌分析土地规划用途，选择适宜建造的范围。地规划用途，选择适宜建造的范围。3与总体规划设计关系的构思对景观系统与自然景观或城市景观的照应与总体规划设计关系的构思对景观系统与自然景观或城市景观的照应关系、步行系统与景观带的结合方式的倾向意
72、见、应用依据，对其主题和气氛的关系、步行系统与景观带的结合方式的倾向意见、应用依据，对其主题和气氛的要求。要求。3.2 设计细那么具体景点设计要求设计细那么具体景点设计要求424 设计依据设计依据由甲方提供或政府政策文件。5 设计不同阶段成果设计不同阶段成果 内容和要求内容和要求5.1 概念方案设计阶段设计说明及成果图册1总体景观规划彩色平面图2功能空间内主题景点的平面布置及概念效果草图3功能空间内主要硬、软景观设施的平面布置及概念效果草图4主要接点及普遍共性空间的景观平面及概念效果草图5.2 初步设计阶段方案设计说明及成果图册三套，电子文本一套5.2.1 各种硬质景观及其功能设施的平面布置图
73、1各种园路的详细布置图2各种广场铺装的详细平面布置图3各种水体的详细平面布置图4植栽的平面布置草图结合硬质景观仅要求到乔木、灌木、花草的区块设计5各种小品、雕塑、亭台及功能设施的详细平面布置图6照明系统的详细平面布置图5.2.2 各种硬质景观及其功能设施的平、立、剖面图及效果图1各种道路、广场的布置形式图及效果图2各种水体及其驳岸的平、立、剖面及效果图3各种小品、雕塑的平、立、剖面及效果图4各类景观建筑的平、立、剖面及效果图5各种功能设施的设计图和效果图6地形标高设计平、立、剖面及效果图5.3 扩初设计阶段图纸 3 套，电子文本一套1所有园林硬质景观及其功能设施的根本定位2照明系统定位及大样图
74、433环境地形标高设计图4所有园林硬质景观的平、立、剖面及大样设计图5所有园林水体的平、立、剖面及大样设计图6物料样板5.4 施工图设计阶段图纸 A1 及 A3 图册 6 套及电子文本一套1所有硬质景观详细定位平面2所有户外照明详细定位平面3环境地形标高设计图4所有水体平、立、剖面设计图5所有硬质景观的平、立、剖面及大样设计图6所有室外灯具之型号选择及大样图7材料明细表8初步工程本钱核算9施工接点详图10各类细部详图6 成果提交成果提交结合销售策略与开发步骤的要求以及设计要求，提出时间要求。44第十章第十章施工图审查根本要求施工图审查根本要求1 审查要求审查要求1.1 施工图审查由总工办负责组
75、织和协调，总工程师对施工图审查具体负责。施工图审查由总工办负责组织和协调，总工程师对施工图审查具体负责。1.2 施工图审查责任和形式包括：公司内部审查、公司委托技术专家的审查、施施工图审查责任和形式包括：公司内部审查、公司委托技术专家的审查、施工方审查和监理方的审查。工方审查和监理方的审查。1.3 在正式技术交底和图纸会审前，总工办必须催促各方完成图纸审查。边出图在正式技术交底和图纸会审前，总工办必须催促各方完成图纸审查。边出图边施工的情况下，应规定变通的图纸审查方法，确保施工前对施工图进行了必要边施工的情况下，应规定变通的图纸审查方法，确保施工前对施工图进行了必要的审查和修正。的审查和修正。
76、2 施工图审施工图审 查应重点解决的问题查应重点解决的问题1设计图纸是否符合工程建设国家标准、标准。设计图纸是否符合工程建设国家标准、标准。2设计图纸及说明是否完整、清楚、明确、齐全，图中尺寸、座标、标高设计图纸及说明是否完整、清楚、明确、齐全，图中尺寸、座标、标高是否正确，有否有局部过失。是否正确，有否有局部过失。3建筑、结构、给排水、暖通、强弱电、煤气与装修等各专业图纸在平面建筑、结构、给排水、暖通、强弱电、煤气与装修等各专业图纸在平面和空间上是否相互矛盾、管线走向是否合理、管理布置是否互相矛盾、管理布置和空间上是否相互矛盾、管线走向是否合理、管理布置是否互相矛盾、管理布置与地上建筑物、地
77、下建筑物、周围环境有无冲突。与地上建筑物、地下建筑物、周围环境有无冲突。4施工单位技术装备能力和现场条件难以解决的技术或工艺难点。施工单位技术装备能力和现场条件难以解决的技术或工艺难点。5特殊结构或新材料、新工艺、新技术是否已满足施工需要。特殊结构或新材料、新工艺、新技术是否已满足施工需要。6设计选用的设备、材料标准是否适宜、有无质量问题。设计选用的设备、材料标准是否适宜、有无质量问题。7配套使用的图集是否齐全，是否需补充何种详图。配套使用的图集是否齐全，是否需补充何种详图。8有无设计变更的合理化建议。有无设计变更的合理化建议。9是否会突破工程本钱。是否会突破工程本钱。3 公司内部审查应着重公司内部审查应着重 审查解决的问题审查解决的问题公司内部图纸审查，除上述审查重点外，还应注意审查解决以下问题：公司内部图纸审查，除上述审查重点外，还应注意审查解决以下问题：1设计使用功能与施工图是否符合公司产品要求，当有售楼书时，是否与设计使用功能与施工图是否符合公司产品要求，当有售楼书时，是否与图那么一致。图那么一致。45。2各系统工程设计是否符合公司要求售楼书承诺标准3建筑材料、设备、装饰材料是否符合公司要求售楼书承诺标准4为提高产品质量及合理降低工程本钱而提出的设计优化建议。46
