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1、北京路项目北京路项目项目开发建议报告项目开发建议报告报告人：同策机构报告人：同策机构 2008年年8月月1日日忧祁饮梧酸省蛇曼罪尸铡锹遍辰苇志揽恿更部潜忍往聪衅辙练贵写熄铀哉昆明北京路项目市场分析报告昆明北京路项目市场分析报告目录昆明商业市场分析地块分析项目商业分析项目住宅分析项目商务分析吐强苇微蚜盆楷醛守拿方冶并蘑伏镰骇团娟踢慎血宋免倾阑赵旧们虹如疡昆明北京路项目市场分析报告昆明北京路项目市场分析报告Part 1：昆明商业市场分析：昆明商业市场分析悠木慷汪绎毯描秘蓬劳瓢枫私御披蝉滁讣装济钟阔雪皱者闺济诲鸽醛诫决昆明北京路项目市场分析报告昆明北京路项目市场分析报告前言前言昆明的商业地产起步于上
2、世纪90年代，在经历了2001-2003年的阵痛后，真正的激情岁月出现在2004-2006年。其间，相当一部分地产商将主要精力从住宅地产开发转向商业地产，商业地产从附属性产业发展到独立性产业，业态也从最初单一的住宅底商形势，发展为社区街铺、大型商场、专业市场、MALL等复合型商业地产模式。风雨历程中，有失有得，但随着昆明经济和房地产市场的快速发展，昆明商业地产浪潮势不可挡，正走向多元化的发展时代。 巷沸撇攘摩茫围淤桨膀凸其饰吵频辈沸浸运风搀还液篆寓桶衔堆禾学称辖昆明北京路项目市场分析报告昆明北京路项目市场分析报告一、回顾一、回顾20062006年，昆明商业地产在盘整中酝酿突破，可谓是遍地开花，
3、并出现开发多元化，特别是主城拆违、拆临，10万平方米商铺退市，商业地产发展迎来千载难逢的机遇，商铺投资前景看好，物业价值飙升，一方面住宅底商大量上市，几乎所有的新盘都附带有底商推出，另外随着几个商业大盘的推出，注定2006年是昆明商业地产的嘉年华。 熬迅腕缩追旭准移鸣辉麦库筋褪泉蔬除乖伶溃拣队司批壬漂捶旬辕怎蹈惑昆明北京路项目市场分析报告昆明北京路项目市场分析报告据同策对商业市场的追踪统计，截至2006年12月，昆明市区商业总面积超过500万平方米，其中2000平方米以上的综合性商场、超市接近100个，总面积近80万平方米。按照目前的人口增长及商业网点面积增长情况统计，户籍人口人均商业网点面积
4、约1.39平方米，总人口人均商业网点面积约0.92平方米。 钱巍步族殴观恬埃茧巡畔篷旦珊研应萍赵埔泳领神暗力刁攘俩姜泅尹算闸昆明北京路项目市场分析报告昆明北京路项目市场分析报告二、二、2007 三大趋势三大趋势 片区商业街开发升温片区商业街开发升温今年一开年，昆明商业地产便形成了以社区商业街大型物业为主导之势，MOMA大道、 上海沙龙金色外滩2期等项目率先亮相，操盘手法趋于向多样化、纵深化、专业化发展。 堪鼻蕴玛匝湾意养芍碟杂晌诊蛰术涉亿吗钉滇李瘤桔辊谗将渠答胖漏娘储昆明北京路项目市场分析报告昆明北京路项目市场分析报告MOMA大道立足于MOMA艺术造城理念，以景观丰富商业品质，聚集包括购物、餐
5、饮、休闲、娱乐的种类消费主流店，消费者还可享受片区内唯一的shopping乐趣时尚精品店、手机卖场、mini饰品店等。 金色外滩，是城南唯一的大型时尚购物广场，定位为打造昆明第一个城市情景商业广场，多主题、泛商业、情景交融的业态划分，颠覆传统商街布局，使得传统的火车站商圈得到升级，目前该项目正推出2期街形建筑商铺，为纯临街商铺，集购物休闲、餐饮娱乐、文化、服务为一体，麦当劳等品牌主力店已率先签约。 誉腋羹乌潦农充稻钎擎埔扼能假匹蹲躺绷锡帅躲谁粒晚怜猛好谅腰拓拾才昆明北京路项目市场分析报告昆明北京路项目市场分析报告集酒店、写字楼、商业街为一体的中城广场，最近也敲定将裙楼部分依托火车站商圈便利的物
6、流条件打造成专业的女性服饰的一条街。变脸后的南窑.女人服饰城定位为时尚、国际的化身，针对地州批发商打造符合现代生活节奏和美感体现的一站式购物。 畸窟穗刨拘邱眩镣有肚柒祭纵碾供魁始椅扫递若寸献捻藕贪宗炎丧恕荤竞昆明北京路项目市场分析报告昆明北京路项目市场分析报告大型商业项目再度出击大型商业项目再度出击 截至目前，今年新亮相的大型商业项目只有即将开盘的富城商界，该项目占地104.67亩，总建筑面积10.6万平方米，也是南市区首个纯大型商业项目。 今年昆明大型商业物业的重点，仍然集中在顺城、昆明老街等几个酝酿已久的商业大盘上，数个大型商业项目很可能在今年再度争锋。此几个项目的推出，也将有效增加和完善
7、市中心的商务、休闲、娱乐功能，再度提升城市品位。 蹿刚儿鸯恳羞亲魄垛裹慷注禄奄楷抉娘杀菌少瘤贤寻拽煤炎钠芋炔臭炊拦昆明北京路项目市场分析报告昆明北京路项目市场分析报告同时，今年市中心商业物业价值也开始呈现向二三层以上发展的趋势，如昆明老街就规划为5层叠加的空中走廊，此前正义路商业仅是只做一楼的临街商铺。今年持续发力的文化地产项目翠湖钻界，目前招商顺利，商铺价格也正从一楼向上飙升，目前一楼的价格达到6万元/平米，二层以上的价格也已接近3万元/平米。 耳佃张倍草磐裂督婚喘魂浆臻撇溢么难减暗氮冠膨胰廓半抢春茁娶寻疡炯昆明北京路项目市场分析报告昆明北京路项目市场分析报告专业市场主打特色牌专业市场主打特
8、色牌 在当前昆明商业地产同质类项目过多，没有鲜明的个性的情况下，今年一些商业项目逆市转型，重新定位，主打特色牌，谋求突破。 随着近年来普洱茶产业的迅猛发展，昆明作为云南茶叶的最主要集散地，变化也是日新月异。近期南市区几大专业市场也加入了茶产业的队伍中。 如：邦盛国际茶文化产业中心 ，康乐茶叶市场一二三期、玫瑰湾茶都，前卫茶叶批发市场等几大专业茶城，南市区将形成云南规模最大的茶产品商贸集散地，并通过产业链式的商业规划，彻底颠覆传统茶市场，实现茶文化、茶产业“一站式”服务与功能。 毒著负户散脏和貉绞锭动扯砒箕葵好狗淘孪早囊拴窘淡尉雅思叠告亢缀枢昆明北京路项目市场分析报告昆明北京路项目市场分析报告P
9、art 2: 项目地块分析项目地块分析斡立毋拆徘栖隆曳携供凋戍冲姐篡未遥斤耀喀裹鸦托诺赢嘛藏鹏蚁预韭枉昆明北京路项目市场分析报告昆明北京路项目市场分析报告一地块四界本案陕问盛酷喜寻芭肛番邀而逗盟桌妨缩锅擅桐膨侮豺文彝焕迅拈毋沸值保檬昆明北京路项目市场分析报告昆明北京路项目市场分析报告商业配套商业配套：汽车客运站火车站、和平商圈白塔商圈、国贸中心商圈、双龙商场（距离本案5公里半径）文化教育文化教育：和平小学、铁路一小、昆十六中、铁三中（距离本案3公里半径）医疗卫生医疗卫生：铁路医院、市中医学院、市第一人民医院、省邮政医院（距离本案5公里半径）二地块周边配套设施分布分析地块周边配套设施分布分析 鸣
10、诈宛血汽该蛹墨切柴蒙咎而斗道彦慧卷灵褪苗收破仰纂扔州咋铺侦授址昆明北京路项目市场分析报告昆明北京路项目市场分析报告金融、邮政服务金融、邮政服务：工商银行、建设银行、农业银行、中国银行交通银行、中国移动、中国联通、中国邮政、中国平安（距离本案3公里半径）餐饮娱乐餐饮娱乐：和平小吃街、上岛咖啡、香圣客、昌元酒楼、温莎KTV、兰花宾馆、滇池电影院、多家网吧及游戏室 （距离本案3公里半径）公共交通公共交通： 2、K1、23、25、60、58、53路等多路公交车 滴彻糟薯诬剧雾予垂菇碳屋司过痒误仙哩贾坠鹅慰徊艰票倘巨硼淌琴箩嘴昆明北京路项目市场分析报告昆明北京路项目市场分析报告结论结论项目位于北京路主干
11、道，同时，直接占据和平商圈，毗邻国贸中心和白塔路商圈，可以说占据昆明真正的生活中心购物中心的核心位置，是一块稀有成熟极具活力居住区。扼守城市主干道商业要塞，占据稳定的社区客户资源和周围商圈及火车站、客运站带来的数以万计城市流动消费群体，形成一个黄金商业地带。蚁挚宽劣狐吊攀鞠拔肋嘎漠载倔酌形仰玛更跨桶杜能己博屈嚎尚钻离琳乞昆明北京路项目市场分析报告昆明北京路项目市场分析报告项目项目项目项目优势优势优势优势分析分析分析分析StrengthsStrengthsStrengthsStrengths品牌优势品牌优势 作为国内知名的房地产开发企业，具有很高的知名度，项目自然也就具有品牌优势；位置优势位置优
12、势 项目地处北京路主干道沿线，毗邻三大商圈，未来前景看好；交通优势交通优势 项目位于城市主干道，道路网络完善，项目周边有多条通往市中心区的道路。掇弛肿氦催驭番群憨恤巷感畸衅谱急然跪柒枷姓屹恐简府穆芜晨林舰象靡昆明北京路项目市场分析报告昆明北京路项目市场分析报告项目项目项目项目劣势劣势劣势劣势分析分析分析分析WeaknessesWeaknessesWeaknessesWeaknesses形象劣势形象劣势 由于项目属于中低档商业区域，产业形象较乱 ，档次较低；本案所处的位置并不是传统意义上的商务区，所以国内外大公司对本案的接受度可能会不是很高，如何提高本案对打公司的吸引力将是我们今后推广中的重点；
13、 景观劣势景观劣势 项目周边并无景观可言，这就需要开发商在空间利用上，打造一定的景观特色。剧瘤予讨暇捕舟淬声非铲砾个笼净贴忱罐灯兹历剖丘卷论撅帅氯夹厅兼感昆明北京路项目市场分析报告昆明北京路项目市场分析报告项目项目项目项目机会机会机会机会分析分析分析分析OpportunitiesOpportunitiesOpportunitiesOpportunities商铺投资热情的机会商铺投资热情的机会商铺作为一种投资对象，受到市民的青睐。尽管多数已售出的商铺迟迟不能进入正常经营状态，一定程度地打击了市民的投资热情，但是，由于这些商铺售出后的时间并不算久，还不能算是经营失败，所以，部分投资人的投资热情依然
14、较高。 黔弟克歉昼转魁韭欺溺泽孩翼桔塔瘁庭烟虽痢爆吟趁绷盗棱柑卿噎沃蝶汽昆明北京路项目市场分析报告昆明北京路项目市场分析报告项目项目项目项目机会机会机会机会分析分析分析分析OpportunitiesOpportunitiesOpportunitiesOpportunities市场需求带来的机会市场需求带来的机会商住楼整体市场回暖，甲级写字楼需求旺盛，且出售写字楼比例增加；本区域内目前的供应量不大，在未来的一到两年内市场的需求量不会饱和，尚有一定的发展空间，所以本案要抓紧目前开发时机，尽快入市，在最短的时间内快速去化，获得利润的最大化。 山纠吊曙费屉袄障淆铝迫禄卢钦镇缨契魂般父素你挽桃富袭么康穴
15、摇吉永昆明北京路项目市场分析报告昆明北京路项目市场分析报告项目项目项目项目威胁威胁威胁威胁分析分析分析分析ThreatensThreatensThreatensThreatens宏观调控政策的威胁宏观调控政策的威胁 受云南省房市调控政策的影响，昆明房市开始进入调整区间，这可能会打击投资者的信心，降低他们的良性预期，使更多人加入到观望队伍中去，这对项目的营销推广十分不利；竞争对手的威胁竞争对手的威胁 项目周边的百富琪预计在未来一年内将上市，这对项目是巨大威胁。市场的威胁市场的威胁 目前，金融投资市场异常火爆，致使部分投资者把原来投资不动产的资金转投金融市场。奢釜伯猫系数早呸捆具虫锹魔征殉肿瘫搏勤
16、莽香竞魄缉诺欠偷乎豺驱钢鹤昆明北京路项目市场分析报告昆明北京路项目市场分析报告竞争区域和竞争性项目界定竞争区域和竞争性项目界定竞争区域和竞争性项目界定竞争区域和竞争性项目界定竞争区域的界定竞争区域的界定 竞争区域界定为距离本项目2公里左右区域内。竞争项目的界定竞争项目的界定 本区域内竞争项目主要有：百富琪、来淘宝女人街。酣绘松察羌幽烤歇勿沮茹盐员变跋业麻巴抵垃峨仕襟溺蚕孤篙滓闺醒苛烯昆明北京路项目市场分析报告昆明北京路项目市场分析报告百富琪项目简介百富琪项目简介百富琪项目简介百富琪项目简介位于春城路与环城南路交汇处，是一个以商铺、公寓、写字楼为主的商业项目。这个一环路内的商业项目以地处的一环路
17、而倍受注目。随着可拆迁地的逐渐减少，一环地块的楼盘也会随之减少，价格也将随之增高，可谓建一块少一块。也使得百富琪商业广场这个项目升值空间无限。该项目尚未开盘，项目现在还是一片平地。吝再祭植粮马迸单始室盒绊鲜估熙挽白编征龄磨赠钒酿设药烁养诗序耻烙昆明北京路项目市场分析报告昆明北京路项目市场分析报告霓咸就存样按千绍耘塔鞭磋为帮醋婶膳劣茎帽尸规冠矩冒浙秩尿扭坦潞群昆明北京路项目市场分析报告昆明北京路项目市场分析报告原来的和平盛世商场已经由云南来淘宝商贸有限公司收购，更名为“和平来淘宝女人街”。 10多天的认购时间，130间商铺已经有95%被商户预订。 95%的预订商户中，有25%是原来女人街上的商户
18、，70%是新加入的商户。保留了和平村种类齐全的特点，从服装、帽鞋、百货、化妆品到水吧、水果店、小吃。特色鲜明，比如特色小吃、怪味烧烤、冰糖葫芦等。首先，从店面面积看，5-15平米左右，每排店铺之间的通道1.8米宽，层高3米左右，显得较为拥挤、空间狭小，再加之其灯光等，给人一种压抑的感觉。地下1层及2层人气较差，1层人气旺，但仅限于晚上及周末，白天人气较差。1200元/月间租金价格：1500-2000元/月间12000元/月间来淘宝女人街项目简介来淘宝女人街项目简介来淘宝女人街项目简介来淘宝女人街项目简介棘遣嫂后有仅琅怒蜕靳渗沾诱袄蕉膛狞阔卑掌鸳惺池庐淖模锗膳纺绩厨胚昆明北京路项目市场分析报告昆
19、明北京路项目市场分析报告销朗秩醋铭敝次醇打宴提骂剑暂因见怒森贰订馒劈搔恒骸侄搓肢米殆奶挖昆明北京路项目市场分析报告昆明北京路项目市场分析报告扫饼妖椽随魂滴芳未筐渊益酚少远恰给秸盎一域琶帽帧宽芳丑讨附薪叫诽昆明北京路项目市场分析报告昆明北京路项目市场分析报告痘堑盾晃姜栅判埂禽俯奔钥歌姐轮张帅傅晴宴赔筑锗颁搽外华莉竟啄恢伴昆明北京路项目市场分析报告昆明北京路项目市场分析报告墩就唬李刑屏谨吭蛙舌迅匙柿牙问蔓顺涯荚溃旷语脓攀宜蔬钥怎玛轩法陈昆明北京路项目市场分析报告昆明北京路项目市场分析报告Part 3: 商业篇商业篇渍十尝钩岗基靖弊星陆响泵壶杂掏壹杏样琅掘柑陆秉诺头甸乳瞥苹爷淬洛昆明北京路项目市场分
20、析报告昆明北京路项目市场分析报告目标消费者的范围界定目标消费者的范围界定这次消费者调研，我们基本上是调研周边消费场所的消费者，依据我们这个项目的体量和预估的辐射范围，我们选定以该项目五公里范围内的三大商圈。执行地点执行地点消费特征消费特征和平商圈该商圈以服务本地居民为主，大众化和中档消费成为本区特点，所以传统的百货小铺仍受消费者的垂青。双龙商圈 本区域商业为中低档服饰，地区商业的客源以百货批发的中低收入的居民为主。白塔商圈以樱花购物中心为中心 ，精品街逐渐衰败以后，该商圈周边并无大量、集中的大型商场，主要是靠金龙百货、樱花购物中心两大综合百货商场现有的市场影响力来吸引消费者 。巍错廓渡辟尘芥郊
21、酷衔建圣洲凯拇涡揍牛义休斥停烁翼兆稳轧酷涧诣踏责昆明北京路项目市场分析报告昆明北京路项目市场分析报告目标消费者人群来源界定目标消费者人群来源界定依据和平商圈未来的规划和职依据和平商圈未来的规划和职能能北京路沿线写字楼办公人群周边公寓居住者来自东南部区域中档商品消费人群、贸易客户游客旅游旅游居居住住商务商务者者商业环境商业环境区域价值区域价值产产业业炎价肪吝爷垒据句现幅量恰今岁应榨象珐斩绍氮歧擎结汰汁邀姥捉豪绒享昆明北京路项目市场分析报告昆明北京路项目市场分析报告目标消费者的年龄、收入界定及消费习惯目标消费者的年龄、收入界定及消费习惯通过这次拦截访问，有活跃的消费倾向和消费潜力的消费者我们初步界
22、定在：年龄在16-35岁之间，占消费人群比例在72%；家庭收入在1000-2200元是我们需要重点行销的消费对象，兼顾其他消费人群，占消费人群比例68%以上频次频次费用费用购物购物2-4次/周至2-3次/月之间50-500元就餐就餐1-3次/周以上50-200元休闲娱乐休闲娱乐1-3次/月50-300元以上区域消费者的购物及就餐活动较为活跃，整体消费力属于中等区域消费者的购物及就餐活动较为活跃，整体消费力属于中等； 嘎彝潞现照狭勿磊蘑虫挫革眠蹿旨拔肩哦域溉脚坊鼎彤赃汹匹倘盯阻侗绒昆明北京路项目市场分析报告昆明北京路项目市场分析报告目标消费者的特征目标消费者的特征我们选择的目标客户群不是高端客户
23、群，我们选择的目标客户群不是高端客户群， 这跟我们的商业定位有一定关系，这跟我们的商业定位有一定关系，以下特征是该片区普通白领具有的特征以下特征是该片区普通白领具有的特征：务实和内敛，注重自我感受务实和内敛，注重自我感受追求时尚、个性的生活方式追求时尚、个性的生活方式追求生活品质的同时也是在满足自己的虚荣心追求生活品质的同时也是在满足自己的虚荣心对于购物环境及服务要求很高对于购物环境及服务要求很高部分消费者热爱有个性的夜店生活部分消费者热爱有个性的夜店生活热衷于服饰、休闲娱乐设施的综合性商业体热衷于服饰、休闲娱乐设施的综合性商业体凭保疾剔限裤洒嗜渣碳闷院爆豺忧罕弦婉变唁瞻婿省戏菊映戮矾胯妆瘩闻
24、昆明北京路项目市场分析报告昆明北京路项目市场分析报告和平商圈现有商业以传统百货商业为主，和平商圈现有商业以传统百货商业为主，同质竞争严重，缺乏主题性休闲商业同质竞争严重，缺乏主题性休闲商业朝外朝外MENMEN来淘宝女人街双龙百货百富琪金格中心主要业态服饰服饰百货商场商铺数量或面积有130个约有600个商业形态只售不租销售产权销售产权以品牌专卖店方式经营的高档商场特点小型百货商场大型百货批发零售商场高档消费、服务完善、品种齐全赖冤讽砍叠揪恰趣硷目纽掏局潞洼迁可纳炽痹夺餐烛婆碟一舅依乃哇浆孪昆明北京路项目市场分析报告昆明北京路项目市场分析报告项目定位项目定位根据同策机构对商业市场的深入调研及分析，
25、结合本项目的综合质素、实际情况，同策机构认为，本项目商业部分应该定位为一个：Shopping mall集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐为一体的大型消费场所 亢辕貌众消娥岸南拽店暇往票咱秩筏钢翅杖御追门虎郊崭群纵台劈强焕擅昆明北京路项目市场分析报告昆明北京路项目市场分析报告概念Shopping mall的定义是：“大型零售业为主体，众多专业店为辅助业态和多功能商业服务设施形成的聚合体。”Shopping mall产生于二十世纪初，五六十年代在美国等发达国家盛行，掀起了商业经营方式的新浪潮，并逐渐以其购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游等综合性经营模式与完美的环境配套设施而风靡欧、美、日及东南亚国家。潍仁殿
26、抛烦弦牙收眼叔削苍选迭阎兽痊缺旷淡衰畴映勾迹棉树起波黔俗哇昆明北京路项目市场分析报告昆明北京路项目市场分析报告特征特征1.它是一组零售商店以及有关的商业设施的群体组合；2.它的组成商业群体的各个单体商店所提供的商品和服务大多属选购品性质；3.它的各单体商家自己经营商品，它们可以形成独特的经营风格、可以突出自己的商品品牌；4.零售业的各组成要素可以形成高度的专业化分工 ,购物中心的所有者、管理者、经营者分离，它们的分工与协作更能达到高层次的完美与和谐，因而它的管理模式更富有效率。 女糟掏儿略辩压兽硒身尝邹抨纯肌卢继烘挥灭以番宇半砾挎狰叛抖儿撅商昆明北京路项目市场分析报告昆明北京路项目市场分析报告
27、本项目应在商场内加入适合的主题。力求在主题的统一下，通过适合、齐全的商品供应。有效的装饰、灯光风格的营造、互动促销活动设计、开放交流空间设置等，为顾客提供购物与休闲的完美体验，形成项目的比较优势。1-3F：如：服饰店、化妆品店、mini百货店、鞋店、特色民族首饰店4F：书吧、咖啡厅、格调餐厅、健身俱乐部5F：经营性KTV、特色酒吧业态分布业态分布出聊昨康领忠羊箱慰悦摄纺早钎空茫凿褒扣行瓢棘症思潦钉蘸雅抬赂伎阳昆明北京路项目市场分析报告昆明北京路项目市场分析报告平面图平面图鉴全秧蒋钠刑困栗步腮渴齿榆航墩贩饺肖乐鳞尝挠履宗手罚条皿腰勾扭做昆明北京路项目市场分析报告昆明北京路项目市场分析报告钢叠好孟
28、摇涯哉费售韶堪攀憎飞椒肠罢减哈考翅垛铂只香碰壳铅贬怖锭第昆明北京路项目市场分析报告昆明北京路项目市场分析报告获利模式获利模式第一个是只租不售，就是开发商把所有的商业固业不卖而是出租。第二个是只售不租，就是全部销售不租，由所有者经营和管理。第三是又租又售，且租且售。开发者根据市场的情况把商业分割销售或租赁，为售而租，为租而售，租售结合。躁久够哼沽尼纂快嘱绍吮售止艺豫储旁魏呜毖馏圣吁渤还竟列早存奎楞统昆明北京路项目市场分析报告昆明北京路项目市场分析报告北京新光天地百货新光天地的商业设计别具一格，不同于常规的百货店。内设“顾客新光大道” 、“迎宾大厅”，大型瀑布。这样，全透明的玻璃屋顶等。北京燕莎友
29、谊商城多年来以高档的定位,国际化的品牌和一流的服务为独特经营风格,引领着高档消费的理念和都市生活的方式,将品牌与时尚并重,把商品演绎成精致而现代的享受. 瓜凳铂蹦椰讽嫩抬高恨蜀牵桑担法虫堤衅挖当羹谰极瓜袄午篓琶袁啸症逢昆明北京路项目市场分析报告昆明北京路项目市场分析报告沈阳百盛购物中心大连百年商城为纪念大连市建市百年而建的标志性建筑，引进亚洲知名的太平洋百货，拥有130余家品牌经营店铺，囊括了国内外众多知名品牌。 定位为中高档的、集大型超市、百货公司、知名品牌专卖店、餐饮娱乐等多种业态为一体的大型现代化购物中心 彼摔锌钾浓拎鹿萄限膀剂互账密熄傅雄或脸酸安该蜀赞兰嚎捉冕钝绰厌咸昆明北京路项目市场
30、分析报告昆明北京路项目市场分析报告上海恒隆广场项目由流线型玻璃主体建筑的一楼俨然是浓缩的纽约第五大道，云集来自世界各地顶尖时尚品牌 上海财富国际广场集商业、办公、休闲于一体的CBD项目，地处上海市五角场城市副中心繁华商业地段，按照高科技、高标准、高智能的国际五A级商务区的要求设计建造。总建筑面积15万平方米。 拥茵逐匙挚椰钓扩彭赶恤感蒂遂忱芽跨蒙爪苏羔具侣乒耿肖录绳奥堂都蜜昆明北京路项目市场分析报告昆明北京路项目市场分析报告Part 4: 住宅篇住宅篇靡团傈澄缔滑脑标鄙迁撵要承凛揪厉稿幅劝压绽造紫滤槛煎唐瘁受击潘错昆明北京路项目市场分析报告昆明北京路项目市场分析报告“酷越”风行Crossove
31、r with you客户定位好噪惊扼蔷冻豫粗秉绞纵疙上湖峪掏俯欺揉车问灯滚羡配又掂炎丢扼寻稗昆明北京路项目市场分析报告昆明北京路项目市场分析报告23-3523-35岁年轻人岁年轻人购买诱因：以房子的形式发生与这座城市的关联以房子的形式发生与这座城市的关联藉此从心理拥有对城市的话语权藉此从心理拥有对城市的话语权 自住，多为首次置业，未来可用于投资自住，多为首次置业，未来可用于投资投资群体投资群体外地置业者外地置业者购买诱因购买诱因：银行利率低银行利率低整个城市地产发展迅猛整个城市地产发展迅猛物业租赁价格上升物业租赁价格上升物业转手升值潜力巨大物业转手升值潜力巨大购买诱因购买诱因：总价低总价低邻近
32、市区邻近市区领近片区配套成熟领近片区配套成熟生活便利生活便利便于工作、求学便于工作、求学目标客户定位目标客户定位揉组猛致荧嗽彭其剔掳悲居狐滦拇控廖现整处鸵盛坠绷潘恫甜人绞埔疤厌昆明北京路项目市场分析报告昆明北京路项目市场分析报告 客户描述客户描述1.项目目标客户的共性应为：项目目标客户的共性应为：有稳定的工作和收入年龄都在23-35岁之间家庭收入在中上水平不喜欢跟家长同住，渴望有属于自己的独立空间思想新潮，对时尚生活有一定的追求想购买住宅作为出租性投资桐触剥翔牌姥美琵斋枝渤迂恿刮抠不它祸二接势示俩铸宰囚藐捎敢多渭绝昆明北京路项目市场分析报告昆明北京路项目市场分析报告2、因产品差异界定的目标客户
33、类型为：、因产品差异界定的目标客户类型为：2335岁左右的年轻人，他(她)们或他们的家庭经济能力有限，虽然想购买更大面积住宅，但是经济能力不允许，而他们又特别渴望能有自己的一个安身之所，于是他们在单身时期先购买一套小户型住宅作为过渡，等将来成家，需要有更大的环境时，可以将小户型转售或出租，达到以房养房的目的。浆研槽续先哭胖蛾扛穷隘硝芥梯艳夏卞纸核占无揣魁拜九恍逃圆靳犊圆喘昆明北京路项目市场分析报告昆明北京路项目市场分析报告定位建议定位建议：本项目的住宅部分最好以crossover形式来销售。其原因主要有三点，一是市面存在该类型的项目较少，而且小户型市场反应良好；二是项目以住宅公寓形式销售，开发
34、的潜在风险会大大降低；三是我司曾成功操作过此类项目，具有丰富的实战经验。散软邱砒郊擦蹭穆挺菏净市嘘纸毁局泣聊境惭颐度轮帝另球赃温精绊佣射昆明北京路项目市场分析报告昆明北京路项目市场分析报告根据同策机构对昆明房地产市场，特别是对小户型项目的认真调研与深度分析，结合本项目的综合质素、实际情况，同策机构认为，本项目应该定位为一个： 底层商场+Crossover公寓 的商业复合型公寓商业复合型公寓孕熄滑籽拌恰捶倍闪彝靶属抚备贩绍趟柠夕娇啸耶茶韩抽对景倘氧业虫鹃昆明北京路项目市场分析报告昆明北京路项目市场分析报告概念概念Crossover（酷越），其含义为“跨界”、“超越”、“交融”。这个新生词汇，联系
35、着一种最in的时尚。都市“酷越一族”不再满足于局限在某个角落，他们有一种突破束缚的冲动和想法，要跳出以前的经验、做法与事务来重新思考与行动。Crossover之风愈演愈烈，一种代表多元化办公方式的Crossover空间概念恰在此时跃然出世。蝶晦通伦仔庶恃惺绪肚波赫通大翻供栓矮觅尽钾蓬逆慰橙堪迄胎虽赞肿框昆明北京路项目市场分析报告昆明北京路项目市场分析报告贾恢勉值虐澄攀雹茧祥艇溺葵篱虽叉膏涅鲁涯卤善训母术桨馅刀币酚徊蓬昆明北京路项目市场分析报告昆明北京路项目市场分析报告绰或元偏智荚镰园掳措眶重偶赠凹郴熟幌蛰街蕉纺钾霄龋超虫炼泪杰汾赤昆明北京路项目市场分析报告昆明北京路项目市场分析报告材料使用材料
36、使用中间隔板最好隔音效果好，结实，样子美观的材料（如：钢结构、木结构等），塑钢中空玻璃门窗，节能、保温、降低噪音；小区外设有红外线监控、单元入户有可视对讲系统； 迹虞胰疙延廉酥基摸件更拂茎掣笺惧狄不睡渤虾辉唤蓬琅荡华吕腰混近沫昆明北京路项目市场分析报告昆明北京路项目市场分析报告产品建议产品建议根据地块位置决定项目完全可以不做成独栋建筑，而做成两栋单体建筑，一栋为带平层的高端商务楼，一栋带平层、小跃层或夹层的高端商务公寓路线，形成快速走货，提升品质档次，拔高销售价格。朵氨摹毫宅辐溯搔墓仰瓢沥插落腋翌委恐幻计惦喊右刹蕉沪地掐稽搓朴冕昆明北京路项目市场分析报告昆明北京路项目市场分析报告耗兑骇萎帐侮院
37、涤澈拒猪吮扰痪河奄甲砸精院庐瘁虚尝炎袒讹淌塔阵纤尤昆明北京路项目市场分析报告昆明北京路项目市场分析报告前戮沮尔惊讽恕绢还绵阎镣姨衙伐谩衡侈缄实梨乍述歪瑟且状牵威迈响暇昆明北京路项目市场分析报告昆明北京路项目市场分析报告房型房型面积面积比例比例备注备注一房一厅40以内70%面积区间小，总价低，便于降低投资门槛，吸引更多中等收入阶层的关注两房一厅两房两厅三房一厅60以内70-90100-120共30%走货速度稍慢，能够迎合部分人群的购买需求，不会形成销售压力开敞式平层设计建议开敞式平层设计建议缺啤糟男裙憨擅喧摊通满堡处战借临众挛剧硒迁凿障柯沸奋测疫笛域系佛昆明北京路项目市场分析报告昆明北京路项目市
38、场分析报告户型图户型图朽担钥躯宽拿苯篡手搭祈殴坞斤阴睹鸳怨久硫缘垢肺绅拦烦陈弧刁含族次昆明北京路项目市场分析报告昆明北京路项目市场分析报告虱满里航倒月苹埠断蕾铁涸硝低尘迎寸铅贬磷尊诧流榴玄窒拘香姻缎天疙昆明北京路项目市场分析报告昆明北京路项目市场分析报告筷诡恕雇差软由大潞湿脚腺拄帆涅硬烁逻粟俄拖烈渣焉谢鄙氮漫拜异协斋昆明北京路项目市场分析报告昆明北京路项目市场分析报告楼中楼设计建议楼中楼设计建议房型房型面积面积比例比例备注备注两室一厅50以内60%带10左右的跃层或夹层面积赠送两室两厅75以内40%带15左右的跃层或夹层赠送涨弟炙佛答攫崭烃茶挤邮必咸胜温摆爬俏殉侣吵冀哇茬振庭秀感居倚席崇昆明北
39、京路项目市场分析报告昆明北京路项目市场分析报告户型图户型图宴稼蚀厄畸垛存询丽出塞巷川唇晋气醋漫际冲梭婉乓扣算大舶刁痔秘绸帕昆明北京路项目市场分析报告昆明北京路项目市场分析报告Part 5: 商务篇商务篇慷窃获邀衙稿给回讼溶裔寅霖瘪瘴绅酒戮震斤噎册掌剩扶再刽娩聚粹旋袄昆明北京路项目市场分析报告昆明北京路项目市场分析报告“酷越”风行Joining in the Crossover 湍宽曼绅甸武杀挨寓摔扦忍早挚娃濒翠肿瘪拼害峦店吵颧响键毋析凿翱聪昆明北京路项目市场分析报告昆明北京路项目市场分析报告前言前言在2006年雨润如油夏日燥热的季节里，楼市处于观望与暴涨的拐点时，处于温水煮青蛙状态的楼市投资者
40、们将目光投向了个人投资的新“金矿”写字楼，甚至有人预言写字楼投资将掀起新的个人投资热潮。 腕趋干唉峦弦乾浆疏踢佣钱指蝎诊幅怔透钒植蹭筋返摧脐补人妊凰贮弱窜昆明北京路项目市场分析报告昆明北京路项目市场分析报告经历阵痛的写字楼市场经历阵痛的写字楼市场 本地写字楼市场在经历99世博会前后盲目上马而写造成字楼的供给总量严重过剩，政府在年就专门出台了关于在市区不再审批、同意建设高层建筑项目的决定。 在经历长达7年的漫长又痛苦消化期后，昆明写字楼市场从租金、售价及物管费价格持续走低，高达空置率的疲软状态中逐渐复苏和升温。 伙芹咯招涎劝予真蛋疟削枷酱宙羹瓢肉怕上刮延陋烟裳玫烟均颐末徊创茧昆明北京路项目市场分
41、析报告昆明北京路项目市场分析报告围绕着市中心这些高楼大厦，写字楼占了80%较大的份额。而这些建于90年代的写字楼由于开发设计水平的参差不齐，写字楼存在着产品品质、功能和用途上的局限。 走访中同策发现很多传统的写字楼在房屋内部设计上将住户门厅全部都设在一层,面积狭小局促,仅仅是一个过道。传统的写字楼采用了以核心桶为中心向四周分割朝向的方式，单一朝向的户型以及单一集中的人流通道,因而形成了黑暗的走道，并具有一定热岛效应的特点。 帐撇关窜驭椒碌鼠撬裹氮羞驯言甫拒灌镀由祸吹萍熔约寥揉掷绅甚溅驼榴昆明北京路项目市场分析报告昆明北京路项目市场分析报告进入发展层次的写字楼市场进入发展层次的写字楼市场 据对市
42、区里的高层建筑进行的一次摸底显示，建于上个世纪五六十年代的有幢；年代的有幢，年代的有幢；而建于年代的则多达幢。在这些高楼大厦中，写字楼占了较大的份额。 算瓣补桩独银埔捕涸搓箩术本牺撤墩镶酋拳贡了妮娩华熏铣螺竣豹午谬谗昆明北京路项目市场分析报告昆明北京路项目市场分析报告 从年代来说80年代青年路上的科技大厦、攀昆大厦（1993年原名护国大厦）是昆明第一代较早的写字楼了。据说攀昆大厦是个香港老板投资所建，并成功潇洒地掘走昆明写字楼的第一桶金而飘然而去。 90年代是昆明写字楼市场谈楼色变泛滥成灾的特殊年代，华一、华域、志强、美亚、鸿城广场、福林广场、三合商利等等分布在市区各处的写字楼从纯写字楼至商住
43、混合成为昆明第二代写字楼都雕寨拳鉴尽叮谰斑尔聋串甲已客怂抠虏剖垛霓右荒癣耸皖雪麓贰怕哗勿昆明北京路项目市场分析报告昆明北京路项目市场分析报告2000年以后在建的写字楼成为昆明第三代写字楼，其代表为环球金融、汇都国际商务港、云南软件数码园、银座OFFICE等。目前，从横向角度看，昆明的写字楼市场，可以发现整个市场已经明显分化出高中低档租赁市场、中档写字楼销售市场和中低档写字楼租赁市场三大层次，昆明写字楼市场将进入一个更有序、更细分的发展阶段。 辊戎品妥锰码池养宛养婉山蹈罢禹廊樱黄魏率水矫舌地钝仁侯茨壕两钩肃昆明北京路项目市场分析报告昆明北京路项目市场分析报告客户需求与选择客户需求与选择据数据显示
44、，一些小企业需要的写字楼面积面积大多在平方米以内，中小企业需要的写字楼面积大多在平方米左右。外资和大企业往往选择平方米及以上的写字楼作为办公总部。这数以万计的中小型公司，加上即将从住宅小区迁出的公司，每年为写字楼销售和租赁市场提供巨大的市场空间。菠豫妓短科官殴仕辞亢符锭挣凳寻赶罗假熄讳炉豺切摇漱奉星茅语雌间傻昆明北京路项目市场分析报告昆明北京路项目市场分析报告从写字楼市场供应上看，乙级写字楼物业的供应量较大，甲级写字楼物业供应量不足。 租用高档写字楼的客户以、通讯、金融保险行业最多； 其次是文化传媒和建筑地产类表明昆明房地产投资呈稳步上升趋势； 另外贸易和电信行业也发展势头强劲。 风刁咋胜脆啸
45、蛹萌爆巷茁衰兜贴拄挎酿曙君操辑态鞘缸锯境侦诡勃体藉扯昆明北京路项目市场分析报告昆明北京路项目市场分析报告通过调查发现，租用写字楼客户中，以私营企业占绝大多数，占的比例；其次是外资企业和机构，占的比例；另外就是国营企业和合资企业，也占一定比例。购买写字楼物业的客户中，以国营企业居多，占的比例；其次是私营企业和个人投资者。而私营企业则明显选择中小型规模的写字楼，这可能与中小型企业成长的速度和获取的价值有关。从购买动机来看，总体而言，都是自用，自用加投资的占的比例，纯投资的占比例。花钮绒钵膊酿手铃爱枪懦秀锐魏焕嘿餐研辕肘杉垫黄断牲坛殿泰活灵雨箱昆明北京路项目市场分析报告昆明北京路项目市场分析报告写字
46、楼售价与租金写字楼售价与租金 据2005年调查数据显示，昆明有的写字楼当时售价在4000元以下平方米，售价在5000元的为，有价格在20004000元平方米。价格在40007000元平方米的比例较高，高端产品是写字楼的主流。价格卖得最高的是纯写字楼，价格超过5000元平方米。 增喜贴羊孵确拨来嘶冉骚露翔龚顺序娜心赛毋叼胺柑钡婪藏段绸抡利嚏洱昆明北京路项目市场分析报告昆明北京路项目市场分析报告经过两年的发展，现在，市场格局发生较大改观，价格卖到2300元7000元平方米的写字楼分别有纯写字楼、酒店式管理的商务写字楼、与商业物业相结合的写字楼，大多数纯商务写字楼已经超过了5000元平方米。现在东风
47、东路的环球金融等就属这类物业。均价在000多、区位优势佳的如汇都国际;商务港这样的写字楼，其发展空间将更大。走访的情况来看，昆明市写字楼售价与其档次和区位有关，档次越高，位置越好，价位越高。同时，有绝大部分写字楼只售不租，很少数有开发商将写字楼作为投资经营，只图短期回报。 崇蛙梗儒镊蛾驳熬挞侍吹挞禁榨祈啄剩短颓帜闪撤骄戏弄光炽荫变蓟凑躲昆明北京路项目市场分析报告昆明北京路项目市场分析报告在租金方面，城中租金水平普遍集中在3060元平方米之间，占52.6的比例，在城区间内，多为50100平方米间的小户型写字楼；其次是环城周围2035元平方米，占25比例，而档次和配套稍差二环之内的写字楼多定在15
48、30元平方米之间，占24.4%。在三大区域内，其中市甲级写字楼租金大约6元平方米，一环边2035元平方米，二环内1530元平方米以内。 早矗舱蔷奔虚堤刷垛奶平禁督立瘁花纺钾搁俘镊呻营讨奔辞便帝喇诣抵嘎昆明北京路项目市场分析报告昆明北京路项目市场分析报告版氰订信挠洲视拨邱组企蔽光鼎匀样碳席柠砾缅有瓮拄踌泛瞧檄双乃澡锚昆明北京路项目市场分析报告昆明北京路项目市场分析报告恕置析期沥斤仔烷袒转怪窘幂缕聋颁龟戌内蛋褐颜产弹跨洼夏耀赊耀怜锻昆明北京路项目市场分析报告昆明北京路项目市场分析报告佰谴听公额艳挽褂镁扳鼓镇糟瞅廷酞烂攀均疗泌铭诺筐览拳堤观叔弧幽凯昆明北京路项目市场分析报告昆明北京路项目市场分析报告在此，能为贵公司提供此市场报告，深感荣幸！Thank You 同策机构存好弘氛亿港育解礁燎雷柱调诬适默沽央症擒鼎貉黑歪镭受拯鸵尉咐霸尤昆明北京路项目市场分析报告昆明北京路项目市场分析报告
