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1、2024/9/231资产评估资产评估 2024/9/232对资产评估的基本认识 一般地说，资产评估是指通过对资产某一时点价值的估算，从而确定其价值的经济活动。1资产评估已经发展成为重要的经济鉴证类中介服务行业。2资产评估是一个专业性、技术性非常强的学科，涉及资产的门类繁多，它要求执业人员既有工程技术方面的知识，又有财务会计方面的知识，同时还要有一定的实践经验。2024/9/233第一章 总论第一节 资产评估的产生与发展第二节 资产评估的概念及基本要素第三节 资产评估的对象第四节 资产评估目的与价值类型第五节 资产评估的假设第六节 资产评估的原则第七节 资产评估于会计和审计的关系2024/9/2
2、34第一章第一章 总总 论论第一节第一节 资产评估的产生与发展资产评估的产生与发展一、资产评估发展历程一、资产评估发展历程 资产评估是资产评估是商品经济商品经济发展的必然产物，资发展的必然产物，资产拟发生产权交易或产权变动，资产评估产拟发生产权交易或产权变动，资产评估为确定资产的交易价格做准备。为确定资产的交易价格做准备。 可以说资产评估活动的产生与人类社会的可以说资产评估活动的产生与人类社会的资产交易行为一样久远，历经长期的发展资产交易行为一样久远，历经长期的发展与完善，已经成为现代市场经济中发挥基与完善，已经成为现代市场经济中发挥基础性作用的专业服务行业之一。础性作用的专业服务行业之一。2
3、024/9/235资产评估大体经历了以下三个资产评估大体经历了以下三个发展阶段发展阶段1、原始评估阶段、原始评估阶段 原始社会后期，随着剩余财产及原始社会后期，随着剩余财产及私有制的出现，产生了产品或资产的私有制的出现，产生了产品或资产的交易。基于产品或资产的交易必须遵交易。基于产品或资产的交易必须遵循等价交换规律的客观要求，于是产循等价交换规律的客观要求，于是产生了生了估计剩余财产价值估计剩余财产价值的最原始意义的最原始意义上的资产评估活动。上的资产评估活动。2024/9/236这一阶段资产评估的主要特点这一阶段资产评估的主要特点（1）非专业性）非专业性：资产评估专业化尚未资产评估专业化尚未
4、形成，缺乏独立的评估机构与专业人士形成，缺乏独立的评估机构与专业人士（2）直观性）直观性：评估人员主要依赖其直观评估人员主要依赖其直观感觉、主观偏好进行评估，缺乏专业测评感觉、主观偏好进行评估，缺乏专业测评手段手段（3）无偿性）无偿性：资产交易双方无需支付评资产交易双方无需支付评估人员报酬。这一特点是与早期资产评估估人员报酬。这一特点是与早期资产评估业务的偶发性、方法的简单性及其评估过业务的偶发性、方法的简单性及其评估过程的非专业性特点相适应的。程的非专业性特点相适应的。2024/9/2372、经验评估阶段、经验评估阶段 随着商品经济的日益发达，资产交易频随着商品经济的日益发达，资产交易频率也
5、不断提高，社会对资产评估的需要与率也不断提高，社会对资产评估的需要与日俱增，资产评估业务逐步走向专业化。日俱增，资产评估业务逐步走向专业化。 伴随着资产评估业务的专业化进程，社伴随着资产评估业务的专业化进程，社会上产生了一批具有实务经验的评估人员。会上产生了一批具有实务经验的评估人员。这些评估人员利用经验数据，依托自身长这些评估人员利用经验数据，依托自身长期实践所累积的评估知识和经验开展工作，期实践所累积的评估知识和经验开展工作，使得其对财产价值的评定更加准确，资产使得其对财产价值的评定更加准确，资产交易双方因此都愿意委托他们进行评估，交易双方因此都愿意委托他们进行评估，从而推动了资产评估业务
6、进一步繁荣。从而推动了资产评估业务进一步繁荣。2024/9/238这一阶段的主要特点这一阶段的主要特点（1）经验性：）经验性：频繁发生的资产评估业务，频繁发生的资产评估业务，使得评估人员得以积累丰富的执业经验。使得评估人员得以积累丰富的执业经验。（2）有偿性：）有偿性：资产评估人员对资产评估资产评估人员对资产评估业务进行有偿服务。业务进行有偿服务。（3）责任性：）责任性：评估机构或人员对评估结评估机构或人员对评估结果特别是对欺诈行为和其他违法行为而产果特别是对欺诈行为和其他违法行为而产生的后果负有法律上的责任。生的后果负有法律上的责任。2024/9/2393、科学评估阶段、科学评估阶段产业革命
7、促使资本主义经济飞跃发展，生产业革命促使资本主义经济飞跃发展，生产要素市场日臻发达，资产业务急剧扩大，产要素市场日臻发达，资产业务急剧扩大，资产业务的社会化分工日益细密，从而推资产业务的社会化分工日益细密，从而推动了资产评估活动向职业化方向不断发展。动了资产评估活动向职业化方向不断发展。公司化的资产评估机构和专业评估人员开公司化的资产评估机构和专业评估人员开始出现，评估理论和方法日趋成熟，行业始出现，评估理论和方法日趋成熟，行业管理逐渐规范，资产评估的发展已经步入管理逐渐规范，资产评估的发展已经步入了科学评估阶段。了科学评估阶段。2024/9/2310这一阶段的主要特点这一阶段的主要特点（1）
8、公司化的评估机构：）公司化的评估机构：评估机构通常是产评估机构通常是产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学的现代权清晰、权责明确、政企分开、管理科学的现代服务型企业，经自主经营、自负盈专亏的企业法服务型企业，经自主经营、自负盈专亏的企业法人形式进行经营管理。其客户是参与资产业务的人形式进行经营管理。其客户是参与资产业务的交易双方，其产品是以评估报告形式提交客户的交易双方，其产品是以评估报告形式提交客户的优质评估报告。优质评估报告。（2）专业化的评估人员：）专业化的评估人员：评估机构中的从业评估机构中的从业人员必须了解、掌握资产评估的专业理论与业务人员必须了解、掌握资产评估的专业理论与业务知识，
9、评估报告只能由具备注册资产评估师或价知识，评估报告只能由具备注册资产评估师或价值评估师等资格者签发。值评估师等资格者签发。2024/9/2311这一阶段的主要特点这一阶段的主要特点（3）多元化的评估业务：）多元化的评估业务：评估内容十分丰富，评估内容十分丰富，不仅包括有形资产和无形资产的评估，而且细化不仅包括有形资产和无形资产的评估，而且细化到专项资产、金融资产的评估，从整个资产评估到专项资产、金融资产的评估，从整个资产评估行业看，评估业务几乎无所不包。行业看，评估业务几乎无所不包。（4）科学化的评估方法：）科学化的评估方法：现代科学技术和方现代科学技术和方法在资产评估中广泛运用，极大地提高了
10、资产评法在资产评估中广泛运用，极大地提高了资产评估结果的准确性和科学性。估结果的准确性和科学性。（5）法律化的评估结果：）法律化的评估结果：评估人员必须在评评估人员必须在评估报告上签章，评估机构和评估人员对签章的资估报告上签章，评估机构和评估人员对签章的资产评估报告须负相应的法律责任。产评估报告须负相应的法律责任。2024/9/2312二、资产评估在我国的发展二、资产评估在我国的发展中国现代意义上的资产评估是在改革开放中国现代意义上的资产评估是在改革开放和建设社会主义市场经济的过程中兴起的，和建设社会主义市场经济的过程中兴起的，它首先是从维护国有资产、加强国有资产它首先是从维护国有资产、加强国
11、有资产管理起步的。管理起步的。历经历经20多年的发展，资产评估活动及其行多年的发展，资产评估活动及其行业已经与注册会计师行业、律师业一样，业已经与注册会计师行业、律师业一样，成为我国发展市场经济、推进改革开放来成为我国发展市场经济、推进改革开放来可缺少的的基础性中介服务行业，在经济可缺少的的基础性中介服务行业，在经济发展和社会进步的历史进程中发挥着日益发展和社会进步的历史进程中发挥着日益重要的作用。重要的作用。2024/9/2313资产评估在我国的发展，可大体资产评估在我国的发展，可大体分为四个阶段：分为四个阶段：1、19891992年，产生与初步奠定基础年，产生与初步奠定基础阶段阶段改革开放
12、以后，国有企业对外合资合作、改革开放以后，国有企业对外合资合作、承包租赁、兼并破产等产权变动行为日益承包租赁、兼并破产等产权变动行为日益增多，为确定合理的产权转让价格，维护增多，为确定合理的产权转让价格，维护所有者的合法权益，防止国有资产流失，所有者的合法权益，防止国有资产流失，在在20世纪世纪80年代末期出现了国有资产评估年代末期出现了国有资产评估活动。活动。2024/9/2314奠定基础阶段奠定基础阶段1989年，原国家国有资产管理局颁发了年，原国家国有资产管理局颁发了关于国有资产产权变化时必须进行资产关于国有资产产权变化时必须进行资产评估的若干规定评估的若干规定。1990年，国家国有资产
13、管理局批准组建了年，国家国有资产管理局批准组建了资产评估中心资产评估中心，负责全国的国有资产评，负责全国的国有资产评估工作。估工作。1991年年11月，国务院发布月，国务院发布国有资产评估国有资产评估管理办法管理办法，标志着我国国有资产评估制，标志着我国国有资产评估制度基本形成，有力地推动了中国资产评估度基本形成，有力地推动了中国资产评估事业的进一步发展。事业的进一步发展。2024/9/2315奠定基础阶段奠定基础阶段这些行政法规确立了我国资产评估的这些行政法规确立了我国资产评估的基本依据、基本方针和基本政策，系基本依据、基本方针和基本政策，系统地规定了工作要求，形成了初步的统地规定了工作要求
14、，形成了初步的法律基础。法律基础。2024/9/23162、19931995年，行业自律与年，行业自律与初具规模阶段初具规模阶段1993年年12月，月，中国资产评估协会中国资产评估协会正式成立，正式成立，开始了资产评估在政府监督指导下的行业自律性开始了资产评估在政府监督指导下的行业自律性管理体制，评估对象扩展到除国有资产以外的其管理体制，评估对象扩展到除国有资产以外的其他各类所有制性质的资产。他各类所有制性质的资产。1995年年3月，中国资产评估月，中国资产评估 协会代表中国评估行协会代表中国评估行业加入了业加入了国际评估准则委员会国际评估准则委员会，标志着，标志着我国评估业管理组织已经与国际
15、评估组织接轨。我国评估业管理组织已经与国际评估组织接轨。2024/9/2317行业自律与初具规模阶段行业自律与初具规模阶段1995年年5月，发布了月，发布了注册资产评估师执业注册资产评估师执业资格制度暂行规定资格制度暂行规定和和注册资产评估师注册资产评估师执业资格考试实施办法执业资格考试实施办法，建立了我国的，建立了我国的注册资产评估师制度，组织了全国统一考注册资产评估师制度，组织了全国统一考试，在公平竞争的机制下，确认了我国第试，在公平竞争的机制下，确认了我国第一批注册资产评估师。一批注册资产评估师。2024/9/23183、19962000年，逐步迈科学年，逐步迈科学化与规范化阶段化与规范
16、化阶段1996年年5月，我国发布了施行了月，我国发布了施行了资产评估资产评估操作规范意见（试行）操作规范意见（试行），标志着资产评，标志着资产评估行业从此走向科学化、规范化操作的新估行业从此走向科学化、规范化操作的新阶段。阶段。该法规的出台，不仅有利于提高评估业务该法规的出台，不仅有利于提高评估业务水平，规范评估业务，同时也为以后制定水平，规范评估业务，同时也为以后制定行业的统一标准奠定了基础。行业的统一标准奠定了基础。2024/9/2319科学化与规范化阶段科学化与规范化阶段1998年年6月月1日开始实行注册资产评估师签日开始实行注册资产评估师签字制度，旨在强化注册资产评估师的责任，字制度，
17、旨在强化注册资产评估师的责任，增强其风险意识。增强其风险意识。这一制度使评估师的责权利有机结合起来，这一制度使评估师的责权利有机结合起来，进一步规范了评估师的行为。进一步规范了评估师的行为。在在1999年北京国际评估准则委员会年会上，年北京国际评估准则委员会年会上， 中国成为国际评估中国成为国际评估 准则委员会常任理事国准则委员会常任理事国。2024/9/23204、2001年至今，执业标准系统工程取得实质年至今，执业标准系统工程取得实质性进展，初步建立了中国资产评估准则体系性进展，初步建立了中国资产评估准则体系2001年年9月月1日，日，资产评估准则资产评估准则无形资产无形资产颁布并实施，这
18、是我国资颁布并实施，这是我国资产评估第一个执业具体准则；产评估第一个执业具体准则；2004年年2月月25日财政部正式颁布并实日财政部正式颁布并实施施资产评估准则资产评估准则基本准则基本准则和和资产评估职业道德准则资产评估职业道德准则基本准基本准则则，标志着我国资产评估准则体系，标志着我国资产评估准则体系初步建立。初步建立。2024/9/2321第二节第二节 资产评估的概念及基本要素资产评估的概念及基本要素 一、资产评估的概念一、资产评估的概念资产评估资产评估：由专业评估机构和评估人员，依由专业评估机构和评估人员，依据国家规定和有关资料，根据特定的目的，遵循据国家规定和有关资料，根据特定的目的，
19、遵循适用的原则，选择恰当的价值类型，按照法定的适用的原则，选择恰当的价值类型，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产价值进行评定和程序，运用科学的方法，对资产价值进行评定和估算的过程。估算的过程。2024/9/2322二、资产评估的基本要素二、资产评估的基本要素1、评估主体：评估主体：进行资产评估的评估公司（法人）进行资产评估的评估公司（法人）或具备评估资格的个人，必须是符合国家有关规或具备评估资格的个人，必须是符合国家有关规定、具有从事资产评估资格的机构和人员，资产定、具有从事资产评估资格的机构和人员，资产评估人员只有取得相应的评估执业资格，才能开评估人员只有取得相应的评估执业资格，才能开展
20、资产评估业务。展资产评估业务。2、评估客体：、评估客体：指被评估的资产，它是资产评估指被评估的资产，它是资产评估的具体对象的具体对象,也称为评估对象，是对资产评估内容也称为评估对象，是对资产评估内容上的界定。上的界定。2024/9/2323二、资产评估的基本要素二、资产评估的基本要素3、评估依据：、评估依据：指资产评估工作所遵循的法律、指资产评估工作所遵循的法律、法规等其他参考依据。法规等其他参考依据。一般情况下，资产评估的依据包括四方面内容：一般情况下，资产评估的依据包括四方面内容： （1）是与资产评估相关的法律、法规。如）是与资产评估相关的法律、法规。如公公司法司法、国有资产评估管理办法国
21、有资产评估管理办法、资产评资产评估操作规范意见估操作规范意见等，这些法律、法规是开展资等，这些法律、法规是开展资产评估工作必须遵守的；产评估工作必须遵守的；2024/9/23243、评估依据、评估依据（2）是反映资产评估经济行为的文件。如有关证券管理部）是反映资产评估经济行为的文件。如有关证券管理部门同意公司上市的有关批文、资产管理部门同意公司与外门同意公司上市的有关批文、资产管理部门同意公司与外方合作组建中外合资公司的有关批文等，这些反映经济行方合作组建中外合资公司的有关批文等，这些反映经济行为的有关文件是开展资产评估的基本前提；为的有关文件是开展资产评估的基本前提；（3）是与被评估资产相关
22、的重大合同协议。）是与被评估资产相关的重大合同协议。2024/9/2325二、资产评估的基本要素二、资产评估的基本要素4、评估目的：、评估目的：即资产业务引发的经济行为即资产业务引发的经济行为对资产评估结果的要求或资产评估结果的对资产评估结果的要求或资产评估结果的具体用途。具体用途。5、评估程序：、评估程序：资产评估必须按一定的程序资产评估必须按一定的程序进行，评估程序是资产评估工作从开始准进行，评估程序是资产评估工作从开始准备到最后结束的工作顺序。备到最后结束的工作顺序。6、评估价值类型、评估价值类型7、评估方法、评估方法2024/9/2326例：XX有限公司为取得银行贷款，以成都XX花园1
23、5号楼及地下车库在建工程房地产抵押，为此委托四川省同正房地产评估有限责任公司进行资产评估。 该评估公司结合抵押贷款的估价目的，采用了假设开发法和成本法两种方法计算，最终确定该房地产在估价时点2001年11月22日的正常、公开市场价值为16789万元，综合单位价格为2357元/平米。2024/9/2327现实性市场性预测性公正性咨询性三、资产评估的特点2024/9/2328三、资产评估的特点现实性是指以现实性是指以评估基准期评估基准期为时间参照，为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行的按这一时点的资产实际状况对资产进行的评定估算。评定估算。 评估基准期：指确定的资产评估价值的基准评估基准
24、期：指确定的资产评估价值的基准日前。日前。 各种资产都处于不断运动和变化之中，资产各种资产都处于不断运动和变化之中，资产的数量、结构、状态和价值也就不可能长期不不的数量、结构、状态和价值也就不可能长期不不变，因此，只能是评估某一时点的资产，它不能变，因此，只能是评估某一时点的资产，它不能完全反映各个时期的资产状况。完全反映各个时期的资产状况。 2024/9/2329表现在以下三个方面：表现在以下三个方面：资产评估以评估基准日资产是否现实存在为依资产评估以评估基准日资产是否现实存在为依据，对现实存在的资产进行相应的价值评估活据，对现实存在的资产进行相应的价值评估活动，只需要说明当前资产状况。动，
25、只需要说明当前资产状况。资产评估是以资产现实状态为基础反映未来。资产评估是以资产现实状态为基础反映未来。现实性强调的是客观存在。现实性强调的是客观存在。2024/9/2330三、资产评估的特点市场性是对被估资产价值确认的市场市场性是对被估资产价值确认的市场基础基础资产评估活动来源于市场资产评估活动来源于市场资产评估的主要信息来源于市场资产评估的主要信息来源于市场资产评估作价结果必须接受市场的检验资产评估作价结果必须接受市场的检验2024/9/2331三、资产评估的特点预测性预测性是指资产现实价值的确认依赖于对资产未来继是指资产现实价值的确认依赖于对资产未来继续利用价值的预测，也就是说没有未来继
26、续利续利用价值的预测，也就是说没有未来继续利用价值的资产，其现实评估价值是不存在的。用价值的资产，其现实评估价值是不存在的。表现形式：表现形式： 1.用未来预期收益折算来反映整体资产的现用未来预期收益折算来反映整体资产的现实价值实价值 2.用预期使用年限和功能来评估某类资产的用预期使用年限和功能来评估某类资产的价值价值2024/9/2332三、资产评估的特点公正性评估结论对双方当事人来讲是公正性评估结论对双方当事人来讲是公正的公正的评估作价的全过程按照公允及法定的准则和规评估作价的全过程按照公允及法定的准则和规范化程序进行，有评估原则，评估依据和评估范化程序进行，有评估原则，评估依据和评估程序
27、作保证，具有行业公允的业务规范。程序作保证，具有行业公允的业务规范。评估作价的模拟交易过程和相关信息来源是市评估作价的模拟交易过程和相关信息来源是市场化的，由此得出的评估结论必须接受市场的场化的，由此得出的评估结论必须接受市场的检验。检验。评估主体的身份是独立于资产业务双方之外的评估主体的身份是独立于资产业务双方之外的第三者。第三者。2024/9/2333咨询性评估结论是一种专业化的估价意见咨询性评估结论是一种专业化的估价意见 是指资产评估结论是为资产业务提供专业化估价意见，该意见本身并无强制执行的效力，评估师只能对结论本身合符职业规范要求负责，而不对资产业务定价决策负责。事实上，资产评估为资
28、产交易提供的估价往往由当事人作为要价和出价的参考，最终的成交价取决于当事人的决策动机、谈判地位和谈判技巧等综合因素。 三、资产评估的特点2024/9/2334第三节 资产评估的对象资产评估的对象就是被评估的资产2024/9/2335一、资产的含义（一）经济学中的定义 资产是指未来的经济利益。（二）会计学中的定义 资产是指企业的交易或事项形成的、 由企业拥有或控制的、预期会给企业带来经济利益的资源。（我国2006年颁布的企业会计准则基本准则）第三节 资产评估的对象2024/9/2336（三）资产评估学中的定义 目前资产评估学中还没有权威的资产定义，但资产评估学中的资产与会计学中的资产不是一个概念
29、，这里对资产评估学中的资产提出以下几方面的理解： 1、资产是一种权利（同样的资产载体，其权利是不同的。被评估的对象是资产的权利，而不是资产本身） 2、资产是一种获利能力（资产的价值是其获利能力决定的，不是评估人员评出来的，获利能力的大小决定其价值的大小） 3、资产必须为某一主体所拥有和支配（权属问题也是资产的本质内容，权属模糊不清，就无法界定资产范围，也就无从估算其价值）例如：定理、公式2024/9/2337二、资产的分类 1、按资产存在形态分类 有形资产 具有实体形态的资产 无形资产 没有物质实体而以某种特殊权利存 在并发挥作用的资产。商誉、专利权、商标权2024/9/2338 2、按资产是
30、否具有综合获利能力分类 单项资产 单台、单件的资产 整体资产 一组单项资产组成的具有获利能力的综合体。 整体资产的价值不等于各单项可确指资产价值的总额，企业整体资产评估主要考虑的是它作为一个整体资产的生产能力或获利能力，所以其价值不只包括各单项可确指的资产价值，还包括不可确指的资产，即商誉的价值。2024/9/2339二、资产的分类3、按资产能否独立存在分类 可确指的资产 是指能独立存在的资产，所有的有形资产与除商誉外的无形资产均为可确指的资产。 不可确指的资产 是指不能独立于有形资产而单独存在的资产，如商誉。2024/9/2340 可确指可确指( (辨认）资产与不可确指资产辨认）资产与不可确
31、指资产商誉是指能在未来期间为企业经营带来超额利润的潜在经济价值，或一家企业预期的获利能力超过可辨认资产正常获利能力（如社会平均投资回报率）的资本化价值。商誉是企业整体价值的组成部分。在企业合并时，它是购买企业投资成本超过被合并企业净资产公允价值的差额。 2024/9/23414、按资产的流动性分类 短期资产 长期资产2024/9/2342第四节第四节 资产评估目的与价值类型资产评估目的与价值类型一、资产评估的目的一、资产评估的目的被评估资产即将发生的经济行为。它被评估资产即将发生的经济行为。它直接或间接地决定和制约着资产评估直接或间接地决定和制约着资产评估的条件及价值类型的选择。的条件及价值类
32、型的选择。2024/9/23431、资产评估目的对资产评估的影响（1）确定在什么条件下，即资产发生怎样的经济行为时应该或可以评估（是界定评估对象的基础）；（2）不同的经济行为决定了评估价值类型的差异，从而引致资产评估结果的差异（对于价值类型的选择具有约束作用）。 2024/9/23442、我国资产评估实践中存在的资产评估的特定目的（1）资产转让 资产拥有单位有偿转让其拥有的资产，通常是指转让非整体性资产的经济行为；（2）企业兼并 指一个企业以承担债务、购买、股份化和控股等形式有偿接收其他企业的产权，使被兼并方丧失法人资格或改变法人实体的经济行为2024/9/2345（3）企业出售 指独立核算的
33、企业或企业内部的分厂、车间及其他整体资产产权出售行为； （4）企业联营 国内企业、单位之间以固定资产、流动资产、无形资产及其他资产投入组成各种形式的联合经营实体的行为；2、我国资产评估实践中存在的资产评估的特定目的2024/9/2346（5）股份经营 资产占有单位实施股份制经营方式的行为，包括法人持股、内部职工持股、向社会发行不上市股票和上市股票；（6）中外合资、合作；（7）企业清算（包括破产清算、终止清算和结业清算）；（8）抵押 是指资产占有单位，以本单位的资产作为物质保证进行抵押而获得贷款的经济行为；2、我国资产评估实践中存在的资产评估的特定目的2024/9/2347（9）担保 资产占有单
34、位，以本企业的资产为其他单位的经济行为担保，并承担连带责任的行为；（10）企业租赁 资产占有单位在一定期限内，以收取租金的形式，将企业全部或部分资产的经营使用权转让给其他经营使用者的行为； （11）债务重组 债权人按照其与债务人达成的协议或法院的裁决同意债务人修改债务条件的事项。2、我国资产评估实践中存在的资产评估的特定目的2024/9/2348二、资产评估的价值类型二、资产评估的价值类型 资产评估价值的含义资产评估价值的含义 1、资产评估价值与马克思资本论中所称的价值不是同一概念。 马克思资本论中的价值是由劳动耗费决定的，是确定的、内在的； 资产评估价值是根据评估的特定目的、价值类型和具体方
35、法确定的，是动态的，是价值的一种表现形式，类似于价格。 2024/9/2349 2、资产评估价值由资产的使用价值决定。 资产的效用是确定资产评估价值的重要依据。资产评估价值是指在某一特定时期为获得该资产以取得未来收益或好处的权利所支付的货币总额。二、资产评估的价值类型二、资产评估的价值类型2024/9/2350区分：固定资产的投资行为和变现行为对区分：固定资产的投资行为和变现行为对评估价值的影响评估价值的影响 投资行为：评估价值取决于该固定资产投资行为：评估价值取决于该固定资产在投资企业中的获利能力、是否有用及其在投资企业中的获利能力、是否有用及其有用的程度有用的程度 变现行为：变卖，其价值取
36、决于市场的变现行为：变卖，其价值取决于市场的交换条件和需求者对使用价值的判断。交换条件和需求者对使用价值的判断。2024/9/2351二、资产评估的价值类型二、资产评估的价值类型资产评估中的价值类型：资产评估中的价值类型：是指资产评估是指资产评估结果的价值属性及其表现形式，它是对资结果的价值属性及其表现形式，它是对资产评估价值质的规定性，制约着各类资产产评估价值质的规定性，制约着各类资产评估参数的选择。评估参数的选择。 2024/9/2352分类：分类： 市场价值市场价值 自愿买方和自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方应各自
37、精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。买卖双方地位平等有充分的时间收集信息有理智的经济人，交易的目的在于最大限度的追求经济利益自愿成交买卖双方均是正常交易的当事人2024/9/2353分类：分类： 清算价格清算价格 清算价值是在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额。 只有在快速变现或强制出售的前提条件，评估结果的价值类型才可以选择清算价值。2024/9/2354 市场供求状况决定了清算价格一般低于现行市场价格 原因：1、因经营失利而导致破产的企业，急于将资产装让或拍卖 2、交易活动主要取决于买方，占有主动权的买方必然极力压低成交价格2024/9/2355资产评估中的其他价
38、值类型资产评估中的其他价值类型 在用价值在用价值 投资价值投资价值 持续经营价值持续经营价值 保险价值保险价值 课税价值课税价值2024/9/2356第五节第五节 资产评估的假设资产评估的假设使用假设的原因：使用假设的原因： 由于认识的无限性和阶段性，人们不得不依据已由于认识的无限性和阶段性，人们不得不依据已掌握的事实对某一事物做出合乎逻辑的推断，这掌握的事实对某一事物做出合乎逻辑的推断，这种推断以事实为依据，有其合理性，但毕竟不是种推断以事实为依据，有其合理性，但毕竟不是全部事实，因此，假设就是指依据有限事实而做全部事实，因此，假设就是指依据有限事实而做出合理推断的状态。出合理推断的状态。
39、假设对任何学科都是重要的，相应的理论观念和假设对任何学科都是重要的，相应的理论观念和方法都是建立在一定假设的基础之上，如，会计方法都是建立在一定假设的基础之上，如，会计的四大假设：会计主体、会计分期、持续经营、的四大假设：会计主体、会计分期、持续经营、货币计量货币计量2024/9/2357一、资产评估的假设一、资产评估的假设由于同一资产在不同用途和不同经营环境由于同一资产在不同用途和不同经营环境下的经济效用与价值含量不同，因此评估下的经济效用与价值含量不同，因此评估人员在评估时就必须对被评估资产的未来人员在评估时就必须对被评估资产的未来用途和经营环境做出合符逻辑的假定与说用途和经营环境做出合符
40、逻辑的假定与说明，这就是资产评估假设。明，这就是资产评估假设。2024/9/2358资产评估的假设资产评估的假设 注册资产评估师执行资产评估业务，应当注册资产评估师执行资产评估业务，应当科学合理地使用评估假设，并在评估报告科学合理地使用评估假设，并在评估报告中披露评估假设及其对评估结果的影响。中披露评估假设及其对评估结果的影响。公开市场假设公开市场假设继续使用假设继续使用假设清算假设清算假设2024/9/2359是对资产拟进入的市场条件及资产在市场是对资产拟进入的市场条件及资产在市场条件下将受何种影响的一种假设与说明。条件下将受何种影响的一种假设与说明。（一）公开市场假设（一）公开市场假设20
41、24/9/2360（一）公开市场假设（一）公开市场假设它是指资产可以在充分竞争的产权市场上它是指资产可以在充分竞争的产权市场上自由买卖，其价格高低取决于一定市场供自由买卖，其价格高低取决于一定市场供求状况下独立的买卖双方对资产价值的判求状况下独立的买卖双方对资产价值的判断。断。资产买卖双方地位平等，彼此都有获得足资产买卖双方地位平等，彼此都有获得足够市场信息的机会和时间。够市场信息的机会和时间。凡是能在公开市场上交易、用途较为广泛凡是能在公开市场上交易、用途较为广泛或通用性较强的资产，都可以考虑按公开或通用性较强的资产，都可以考虑按公开市场假设前提进行评估。市场假设前提进行评估。2024/9/
42、2361（一）公开市场假设（一）公开市场假设公开市场假设，是市场经济发展的内公开市场假设，是市场经济发展的内在要求，是实现资源最优配置的前提在要求，是实现资源最优配置的前提条件。在进行资产评估时，只有遵循条件。在进行资产评估时，只有遵循公开市场假设处理资产业务或做适当公开市场假设处理资产业务或做适当调整，才能体现出资产的真正市场价调整，才能体现出资产的真正市场价值，使资产得到最佳利用。值，使资产得到最佳利用。2024/9/2362（二）继续使用假设该假设首先设定待估资产处于使用状态；其次根该假设首先设定待估资产处于使用状态；其次根据有关数据和信息，推断这些处于使用状态的资据有关数据和信息，推断
43、这些处于使用状态的资产还将继续使用下去。产还将继续使用下去。这一假设既说明了待估资产所面临的市场条件或这一假设既说明了待估资产所面临的市场条件或市场环境，市场环境， 同时着重说明了资产的存续状态。同时着重说明了资产的存续状态。该假设要求：一般情况下不能按资产拆零该假设要求：一般情况下不能按资产拆零出售所得收益之和来估价，而应将资产看出售所得收益之和来估价，而应将资产看成是一种获利能力而不是物的堆积。成是一种获利能力而不是物的堆积。2024/9/2363（三）清算假设清算假设的使用是较为特殊的，它首先是基于待清算假设的使用是较为特殊的，它首先是基于待估资产面临清算或具有潜在被清算的现实或可能估资
44、产面临清算或具有潜在被清算的现实或可能性，再根据相应数据资料推定待估资产处于被迫性，再根据相应数据资料推定待估资产处于被迫出售或快速变现状态。出售或快速变现状态。因此清算假设下的资产评估是对处于非公开市场因此清算假设下的资产评估是对处于非公开市场条件下被迫出售或快速变现的价值估算。在这一条件下被迫出售或快速变现的价值估算。在这一特殊条件下，资产交易双方地位不平等，交易时特殊条件下，资产交易双方地位不平等，交易时间短，待估资产的评估值要低于同样资产在公开间短，待估资产的评估值要低于同样资产在公开市场或持续使用假设前提下的评估值。这一假设市场或持续使用假设前提下的评估值。这一假设的特殊性表明：在该
45、假设前提下的资产评估结果的特殊性表明：在该假设前提下的资产评估结果的适用范围十分有限。的适用范围十分有限。2024/9/2364第六节 资产评估的原则即资产评估的行为规范，是调节评估当事即资产评估的行为规范，是调节评估当事人各方关系、处理评估业务的行为准则。人各方关系、处理评估业务的行为准则。它是资产评估工作应遵循的基本要求。它是资产评估工作应遵循的基本要求。分为工作原则和经济技术原则。分为工作原则和经济技术原则。2024/9/2365 一、资产评估的工作原则一、资产评估的工作原则（一）独立性原则（二）客观性原则（三）科学性原则（四）专业性原则2024/9/2366一、资产评估的工作原则一、资
46、产评估的工作原则一、工作原则一、工作原则1、独立性原则：、独立性原则：评估机构评估机构自身应是一个独自身应是一个独立的、不依附于他人的社会公正性中介组立的、不依附于他人的社会公正性中介组织，与资产业务各当事人没有任何利益和织，与资产业务各当事人没有任何利益和利害关系。利害关系。评估机构和评估人员评估机构和评估人员在执业过在执业过程中应始终保持独立的立场，不受任何干程中应始终保持独立的立场，不受任何干扰地开展工作。扰地开展工作。2024/9/2367一、工作原则一、工作原则2、客观性原则：、客观性原则：该原则要求评估工作该原则要求评估工作实事求是，尊重客观实际；实事求是，尊重客观实际；3、科学性
47、原则：、科学性原则：资产评估机构和评估资产评估机构和评估人员必须遵循科学的评估标准，制定人员必须遵循科学的评估标准，制定科学合理的评估方案，并根据评估目科学合理的评估方案，并根据评估目的选择科学的评估方法。的选择科学的评估方法。2024/9/2368二、经济技术原则二、经济技术原则资产评估执业过程中的一些技术规范与业务准则，资产评估执业过程中的一些技术规范与业务准则，它们为评估人员进行专业判断提供技术依据与保它们为评估人员进行专业判断提供技术依据与保证。证。1、预期原则：、预期原则：在资产评估过程中，资产的价值在资产评估过程中，资产的价值可以不按照过去的生产成本或销售价格确定，而可以不按照过去
48、的生产成本或销售价格确定，而是基于对未来收益的期望值决定的。按照这一原是基于对未来收益的期望值决定的。按照这一原则，资产价值的高低主要取决于它能为其所有者则，资产价值的高低主要取决于它能为其所有者或控制者带来的预期收益量。或控制者带来的预期收益量。该原则要求在进行资产评估时必须合理预测资产该原则要求在进行资产评估时必须合理预测资产未来的获利能力及这一获利能力持续的有效期限。未来的获利能力及这一获利能力持续的有效期限。2024/9/23692、贡献原则：、贡献原则：资产中某一部分或部件价资产中某一部分或部件价值可以根据它对资产整体的贡献来衡量，值可以根据它对资产整体的贡献来衡量，或者假设缺少它时
49、整体价值的下降值来确或者假设缺少它时整体价值的下降值来确定。定。这就要求在评估整体资产价值时，必须综这就要求在评估整体资产价值时，必须综合考虑考虑在整体资产中的重要性，而不合考虑考虑在整体资产中的重要性，而不是孤立地确定该项资产的价值。是孤立地确定该项资产的价值。2024/9/2370资产评估的原则资产评估的原则3、替代原则：、替代原则：任何理性投资者对具有任何理性投资者对具有相同效用的物品，必须选择价格便宜的；相同效用的物品，必须选择价格便宜的；而在价格相同时，必定选择效用较大的。而在价格相同时，必定选择效用较大的。因此，在同一市场上，如果有两种以上可因此，在同一市场上，如果有两种以上可相互
50、替代的商品存在，其价格会相互牵引相互替代的商品存在，其价格会相互牵引而趋于同一水平，这就要求在进行资产评而趋于同一水平，这就要求在进行资产评估时，必须考虑资产的可替代性，以正确估时，必须考虑资产的可替代性，以正确评估资产价值。评估资产价值。2024/9/2371第七节、资产评估于会计和审计的关系（1)1)资产评估与会计和审计的联系资产评估与会计和审计的联系(1)(1)资资产产评评估估与与会会计计的的联联系系主主要要表表现现在在特特定定条条件件下下资资产产会会计计计计价价和和财财务务报报告告利利用用资资产产评评估估结结论论, ,以及资产评估需要参考会计数据资料两个方面。以及资产评估需要参考会计数
51、据资料两个方面。2024/9/2372(2)(2)从从我我国国的的实实际际情情况况来来看看, ,资资产产评评估估与与审审计计的的联联系系主主要要表表现在以下几个方面：现在以下几个方面：资资产产评评估估中中的的资资产产清清查查阶阶段段, ,就就其其工工作作方方法法而而言言, ,包包括括对对委委托托方方申申报报的的评评估估对对象象进进行行核核实实和和界界定定, ,有有相相当当部部分分工作采用了审计的方法工作采用了审计的方法, ,具有具有“事实判断事实判断”的性质。的性质。2024/9/2373 根根据据我我国国现现行行资资产产评评估估法法规规要要求求, ,流流动动资资产产及及企企业业负负债债也也被
52、被纳纳入入企企业业价价值值评评估估范范围围之之内内, ,而而流流动动资资产产和和负负债债的的评评估估有有相相当当部部分分可可借借鉴鉴审审计计的的方法进行。方法进行。在在企企业业价价值值评评估估中中, ,经经审审计计后后的的企企业业财财务务报报表表及相关数据可以作为企业价值评估的基础数据。及相关数据可以作为企业价值评估的基础数据。2024/9/23742)2)资产评估与会计和审计的区别资产评估与会计和审计的区别资资产产评评估估与与会会计计计计价价以以及及相相互互利利用用的的情情况况只只是是在在特特定定的的条条件件下下才才能能够够发发生生或或成成立立, ,在大多数情况下在大多数情况下, ,两者的区
53、别是明显的。两者的区别是明显的。 2024/9/2375第二章第二章 资产评估的基本方法资产评估的基本方法第一节第一节 市场法市场法一、市场法及其适用的前提条件一、市场法及其适用的前提条件1、市场法的含义、市场法的含义 也称现行市价法或市场价格比较法，是也称现行市价法或市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出（交易）指通过比较被评估资产与最近售出（交易）的类似资产的异同，将类似资产的市场价的类似资产的异同，将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。一种资产评估方法。2024/9/2376市场法市场法市场法是一种最简单、最
54、直接、最具有说市场法是一种最简单、最直接、最具有说服力的一种资产评估方法。（因为评估过服力的一种资产评估方法。（因为评估过程中和资料直接来源于市场，同时又为即程中和资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产业务估价）将发生的资产业务估价）但市场法的应用，与市场经济体制的但市场法的应用，与市场经济体制的建立与发展，资产的市场化程度密切建立与发展，资产的市场化程度密切相关。相关。2024/9/23772、市场法应用的前提条件、市场法应用的前提条件1、需要有一个充分发育活跃的资产市场；、需要有一个充分发育活跃的资产市场；在活跃公开市场上，资产成交价格基本上在活跃公开市场上，资产成交价格基本上可以反映
55、市场行情；按市场行情估测被评可以反映市场行情；按市场行情估测被评估资产价值，评估结果会更加贴近市场，估资产价值，评估结果会更加贴近市场，更容易被资产交易各方所接受。更容易被资产交易各方所接受。2、公开市场上存在可比的资产及交易活动、公开市场上存在可比的资产及交易活动（参照物），且参照物与被评估资产可比（参照物），且参照物与被评估资产可比的指标、技术参数等资料是可以收集到的。的指标、技术参数等资料是可以收集到的。2024/9/2378市场法应用的前提条件市场法应用的前提条件资产及其交易的可比性：是指选择的可比资产及其交易的可比性：是指选择的可比资产及其交易活动在近期公开市场上已经资产及其交易活动
56、在近期公开市场上已经发生过，且与被评估资产及其资产业务相发生过，且与被评估资产及其资产业务相同或相似。这些已经完成交易的资产就可同或相似。这些已经完成交易的资产就可以作为被评估资产的参照物，其交易数据以作为被评估资产的参照物，其交易数据是进行比较分析的主要依据。是进行比较分析的主要依据。资产及其交易的可比性主要体现在以下几资产及其交易的可比性主要体现在以下几个方面：个方面：2024/9/2379市场法应用的前提条件市场法应用的前提条件（1）参照物与评估对象在）参照物与评估对象在功能功能上具有可比上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似；性，包括用途、性能上的相同或相似；（2）参照物与被评估对
57、象）参照物与被评估对象面临的市场条件面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状具有可比性，包括市场供求关系、竞争状态和交易条件等；态和交易条件等；（3）参照物）参照物成交时间与评估基准日时间间成交时间与评估基准日时间间隔隔不能过长，应一个适度的时间范围内，不能过长，应一个适度的时间范围内，同时时间对资产价值的影响是可以调整的。同时时间对资产价值的影响是可以调整的。2024/9/2380二、市场法评估的基本程序二、市场法评估的基本程序1、明确评估对象、明确评估对象2、进行公开市场调查，寻找、选择参照物、进行公开市场调查，寻找、选择参照物是市场法的基础，是整个评估过程的关键。是市场法的基础
58、，是整个评估过程的关键。不同的资产业务对参照物的具体要求有所不同，不同的资产业务对参照物的具体要求有所不同，但也存在有共同的地方：但也存在有共同的地方：（1）参照物的基本数量要求：）参照物的基本数量要求：市场法是通过同类资产的市场行情来确定被评估市场法是通过同类资产的市场行情来确定被评估资产价值的，如果只能找到一两个交易案例，是资产价值的，如果只能找到一两个交易案例，是不能反映市场行情的。不能反映市场行情的。2024/9/2381市场法评估的基本程序市场法评估的基本程序我国目前一般要求至少有我国目前一般要求至少有3个或以上的交易个或以上的交易案例，案例， 国外在正常情况下要求至少国外在正常情况
59、下要求至少45个个交易案例，才能有效运用市场法。交易案例，才能有效运用市场法。（2）参照物成产成交价格必须真实：）参照物成产成交价格必须真实：参照物的成交价格必须是实际成交价格。参照物的成交价格必须是实际成交价格。报价、拍卖底价等均不能视为成交价，它报价、拍卖底价等均不能视为成交价，它们不是实际成交的结果。们不是实际成交的结果。（3）参照物成交价应是正常交易的结果）参照物成交价应是正常交易的结果2024/9/2382市场法评估的基本程序市场法评估的基本程序关联交易、特别交易不能反映市场行情，关联交易、特别交易不能反映市场行情，不能被选作参照物；不能被选作参照物；但，如果能将非正常交易修正为正常
60、交易，但，如果能将非正常交易修正为正常交易，如能够获得关联交易的成交价格高于或低如能够获得关联交易的成交价格高于或低于市价多少的信息，则可选用。于市价多少的信息，则可选用。此外，还要求参照物的成交时间应尽可能此外，还要求参照物的成交时间应尽可能接近评估基准日，以提高参照物成交价格接近评估基准日，以提高参照物成交价格的可参照程度。的可参照程度。2024/9/2383市场法评估的基本程序市场法评估的基本程序（4）参照物与被评估资产之间大体可替代）参照物与被评估资产之间大体可替代即要求参照物与被评估资产要尽可能相似。即要求参照物与被评估资产要尽可能相似。如：房地产评估中，要求参照物与被评估如：房地产
61、评估中，要求参照物与被评估房地产应在同一供需圈内，处于同一区域房地产应在同一供需圈内，处于同一区域或区段等；或区段等；如：机器设备评估中，要求参照物与被评如：机器设备评估中，要求参照物与被评估机器设备功能相似，最好是规格型号相估机器设备功能相似，最好是规格型号相同、出产日期相近等；同、出产日期相近等；2024/9/2384市场法评估的基本程序市场法评估的基本程序又如：在企业整体资产评估中，要求参照又如：在企业整体资产评估中，要求参照物与被评估企业在行业生产规模、收益水物与被评估企业在行业生产规模、收益水平、市场定位、增长速度、企业组织行式、平、市场定位、增长速度、企业组织行式、资信程度等方面相
62、似。资信程度等方面相似。3、差异调整、差异调整参照物与被评估资产之间具体存在哪些差参照物与被评估资产之间具体存在哪些差异，需视具体资产业务采用定性或定量的异，需视具体资产业务采用定性或定量的方法分析确定。一般来说，可能需要调整方法分析确定。一般来说，可能需要调整的差异因素主要有以下几方面：的差异因素主要有以下几方面：2024/9/2385市场法评估的基本程序市场法评估的基本程序（1）时间因素：）时间因素：参照物成交日期与被评估参照物成交日期与被评估资产评估基准日不在同一时点，而在这段时间间资产评估基准日不在同一时点，而在这段时间间隔内参照物价格变动对被评估资产价值产生的影隔内参照物价格变动对被
63、评估资产价值产生的影响。响。调整方法：可采用定基物价指数法或环比物价指调整方法：可采用定基物价指数法或环比物价指数法。数法。（2）地域因素：）地域因素：指参照物所处区域与被评指参照物所处区域与被评估资产所处区域条件差异对被评估资产价值的影估资产所处区域条件差异对被评估资产价值的影响。响。地域因素对房地产价格影响尤其突出。地域因素对房地产价格影响尤其突出。2024/9/2386市场法评估的基本程序市场法评估的基本程序（3）功能因素：）功能因素：指参照物与被评估资产指参照物与被评估资产的功能差异对被评估资产价值的影响。的功能差异对被评估资产价值的影响。调整方法：可通过功能系数法，计算功能调整方法：
64、可通过功能系数法，计算功能差异对评估值的影响。（生产能力比例法）差异对评估值的影响。（生产能力比例法）（4）成新率因素：）成新率因素：指参照物与被评估资指参照物与被评估资产有形损耗差异对被评估资产价值的影响。产有形损耗差异对被评估资产价值的影响。成新率（除土地外）与有形损耗率之间反成新率（除土地外）与有形损耗率之间反向关系向关系2024/9/2387市场法评估的基本程序市场法评估的基本程序（5）交易情况调整：）交易情况调整：指由于参照物的成交价指由于参照物的成交价格高于或低于市场正常交易价格所需进行的调整。格高于或低于市场正常交易价格所需进行的调整。如：融资条件差异所进行的调整，即一次付款还如
65、：融资条件差异所进行的调整，即一次付款还是分期付款；是分期付款；如：销售条件差异所进行的调整，即单件购买还如：销售条件差异所进行的调整，即单件购买还是批量购买对交易价格的影响。是批量购买对交易价格的影响。4、确定评估值、确定评估值在分别完成各差异因素调整后，即可获得若干调在分别完成各差异因素调整后，即可获得若干调整值，将这些调整值进行算术平均或另权平均，整值，将这些调整值进行算术平均或另权平均，从而确定评估值。从而确定评估值。2024/9/2388三、市场法的具体评估方法三、市场法的具体评估方法有两类：有两类：1、直接比较法：、直接比较法：是指利用参照物交易价是指利用参照物交易价格及参照物某一
66、基本特征，直接与评估对格及参照物某一基本特征，直接与评估对象同一基本特征进行比较，据此确定评估象同一基本特征进行比较，据此确定评估对象价值的一种方法。其公式：对象价值的一种方法。其公式：资产评估值资产评估值=参照物成交价格参照物成交价格（评估对象（评估对象某基本特征某基本特征/参照物某基本特征）参照物某基本特征）此法直观简捷，便于操作，但通常对参照此法直观简捷，便于操作，但通常对参照物与评估对象之间的可比性要求较高。物与评估对象之间的可比性要求较高。2024/9/2389直接比较法直接比较法参照物与评估对象要达到相同或基本相同的程度，参照物与评估对象要达到相同或基本相同的程度，参照物与评估对象
67、的差异主要体现在某一明显的参照物与评估对象的差异主要体现在某一明显的因素上，如新旧程度或交易时间等。因素上，如新旧程度或交易时间等。具体方法有：具体方法有：（1）现行市价法：）现行市价法：当评估对象本身具有现行当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格时，可以直接利用评估对象或参照物行市场价格时，可以直接利用评估对象或参照物在评估基本准日的现行市场价格作为评估对象评在评估基本准日的现行市场价格作为评估对象评估值。估值。2024/9/2390直接比较法直接比较法如：上市流动的股票、债券，可按其在评估基准如：上市流动的股票、
68、债券，可按其在评估基准日的收盘价作为评估价值；日的收盘价作为评估价值；又如：批量生产的设备、汽车等可按同品种、同又如：批量生产的设备、汽车等可按同品种、同型号、同规格、同厂家、同批量的设备等现行市型号、同规格、同厂家、同批量的设备等现行市场价格作为评估值。场价格作为评估值。（2）市场折扣法：）市场折扣法：是以参照物成交价格为基是以参照物成交价格为基础，考虑评估对象在销售条件、销售时限等方面础，考虑评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭借评估人员经验或有关部门规定，的不利因素，凭借评估人员经验或有关部门规定，设定一个折扣率来确定评估价值的方法。设定一个折扣率来确定评估价值的方法。202
69、4/9/2391直接比较法直接比较法其公式：资产评估值其公式：资产评估值=参照物成交价格参照物成交价格（1-价格价格折扣率）折扣率）此方法仅适用于评估对象与参照物仅存在交易条此方法仅适用于评估对象与参照物仅存在交易条件差异的情况。件差异的情况。例：甲企业与乙企业进行联营，甲企业投入专用例：甲企业与乙企业进行联营，甲企业投入专用设备一台，预计使用年限为设备一台，预计使用年限为15年，已使用年限年，已使用年限8年。以调查，目前同样设备的全新现行市价为年。以调查，目前同样设备的全新现行市价为120000元，预计净残值为元，预计净残值为12000元。则专用设备元。则专用设备的现行市价为：的现行市价为：
70、120000-（120000-12000）8/15=62400（元）（元）2024/9/2392直接比较法直接比较法（3）功能价值类比法：）功能价值类比法：指以参照物的成交指以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间价格为基础，考虑参照物与评估对象之间仅存在功能差异，通过调整两者功能差异仅存在功能差异，通过调整两者功能差异估算资产价值的方法。估算资产价值的方法。A、如果资产的功能与价值之间仅存在线性、如果资产的功能与价值之间仅存在线性关系：关系：可运用生产能力比例法：可运用生产能力比例法：资产的评估值资产的评估值=参照物成交价参照物成交价（评估对象（评估对象生产能力生产能力/参照物生产
71、能力）参照物生产能力）2024/9/2393直接比较法直接比较法例：某被评估资产年生产能力为例：某被评估资产年生产能力为900吨，参照物吨，参照物资产的年生产能力为资产的年生产能力为1200吨，评估时点参照物资吨，评估时点参照物资产市场价格为产市场价格为100万元，由此确定被评估资产价万元，由此确定被评估资产价值为：值为：100900/1200=75（万元）（万元）B：如果资产的功能与价值之间存在指数关：如果资产的功能与价值之间存在指数关系：系：可运用规模经济效益指数法：可运用规模经济效益指数法：资产评估值资产评估值=参照物成交价参照物成交价（评估对象生产能力（评估对象生产能力/参照物生产能力
72、）参照物生产能力）X为规模经济效益指数为规模经济效益指数2024/9/2394直接比较法直接比较法例：某被评估资产年生产能力为例：某被评估资产年生产能力为90吨，参照物资吨，参照物资产的年生产能力为产的年生产能力为120吨，评估时点参照物资产吨，评估时点参照物资产的市场价格为的市场价格为10万元，该类资产的规模经济效益万元，该类资产的规模经济效益指数为指数为0.6。由此确定被评估资产价值：。由此确定被评估资产价值：10（90/120）=8。41万元。万元。（4）价格指数法：）价格指数法：指以参照物成交价为基础，指以参照物成交价为基础，考虑参照物成交日期与被评估资产评估基准日的考虑参照物成交日期
73、与被评估资产评估基准日的时间间隔对资产价值的影响，利用物价变动指数时间间隔对资产价值的影响，利用物价变动指数调整参照物成交价从而得到评估对象评估值的方调整参照物成交价从而得到评估对象评估值的方法。法。2024/9/2395直接比较法直接比较法此方法只适用于评估对象与参照物之间仅存在交此方法只适用于评估对象与参照物之间仅存在交易时间差异且时间差异不能过长的情况。易时间差异且时间差异不能过长的情况。（5）成新率价格调整法：）成新率价格调整法：指以参照物成交价指以参照物成交价为基础，考虑到参照物与评估对象之间仅存在新为基础，考虑到参照物与评估对象之间仅存在新旧程度上的差异，通过成新率调整估算被评估对
74、旧程度上的差异，通过成新率调整估算被评估对象价值的一种方法。象价值的一种方法。资产评估值资产评估值=参照物成交价参照物成交价（评估对象成新率（评估对象成新率/参参照物成新率）照物成新率）成新率通常按使用年限计算。成新率通常按使用年限计算。该法只适用于评估对象与参照物之间仅存在新旧该法只适用于评估对象与参照物之间仅存在新旧程度差异的情况。程度差异的情况。2024/9/23962、类比调整法、类比调整法是市场法中最基本的评估方法。是市场法中最基本的评估方法。该方法不同于直接比较法；它不要求参照该方法不同于直接比较法；它不要求参照物与评估对象之间必须一样或基本一样；物与评估对象之间必须一样或基本一样
75、；只要求参照物与评估对象在大的方面基本只要求参照物与评估对象在大的方面基本相同或类似，通过对比分析参照物和成交相同或类似，通过对比分析参照物和成交价格之间的差异，就能够在参照物成交价价格之间的差异，就能够在参照物成交价格的基础上确定评估对象的评估值。格的基础上确定评估对象的评估值。常用的方法有：常用的方法有：2024/9/2397类比调整法类比调整法（1）市场售价类比法：）市场售价类比法：指以参照物成交价格指以参照物成交价格为基础，考虑评估对象与参照物在功能、市场条为基础，考虑评估对象与参照物在功能、市场条件和销售时间等方面的差异，通过对比分析和量件和销售时间等方面的差异，通过对比分析和量化差
76、异，调整估算出评估对象价值的方法。化差异，调整估算出评估对象价值的方法。资产评估值资产评估值=参照物售价参照物售价功能差异修正系数功能差异修正系数交交易情况修正系数易情况修正系数时间差异修正系数等时间差异修正系数等或资产评估值或资产评估值=参照物售价参照物售价+功能差异值功能差异值+时间差时间差异值异值+交易情况差异值等。交易情况差异值等。2024/9/2398类比调整法类比调整法例：某商业用房，面积为例：某商业用房，面积为800平方米，现因平方米，现因企业联营，需要进行评估，评估基本准日企业联营，需要进行评估，评估基本准日为为2009年年10月月31日。评估人员在房地产交日。评估人员在房地产
77、交易市场上找到了易市场上找到了3个成交时间与评估基准日个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例，具体数据如下接近的商业用房交易案例，具体数据如下表：表：2024/9/2399类比调整法类比调整法参照物参照物ABC交易单价交易单价5000元元/5960元元/5918元元/成交日期成交日期2009年年6月月2009年年9月月 2009年年10月月区域条件区域条件比被评估资比被评估资产好产好比被评估比被评估资产好资产好比被评估资比被评估资产好产好交易情况交易情况正常正常高于市价高于市价4%正常正常2024/9/23100类比调整法类比调整法被评估商业用房与参照物商业用房结构相被评估商业用房与参照
78、物商业用房结构相似，新旧程度相似，故无需对功能因素和似，新旧程度相似，故无需对功能因素和参照物因素进行调整。被评估商业用房所参照物因素进行调整。被评估商业用房所在区域的综合评分为在区域的综合评分为100，3个参照物所在个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域条区域条件均比被评估商业用房所在区域条件好，综合评分分别为件好，综合评分分别为107、110、108。当时房产月上涨率为当时房产月上涨率为4%。对参照物成交价。对参照物成交价格进行差异因素的调整如下表：格进行差异因素的调整如下表：2024/9/23101类比调整法类比调整法参照物参照物ABC交易单价交易单价5000元元/5960元元/
79、5918元元/时间因素修正时间因素修正 117/100104/100100/100区域因素修正区域因素修正 100/107100/110100/108交易情况修正交易情况修正 100/100100/104100/100修正后价格修正后价格5467元元/5418元元/5480元元/2024/9/23102类比调整法类比调整法被评估资产单价被评估资产单价=（5467+5418+5480）/3 =5455（元（元/）被评估资产总价被评估资产总价=5455800=4364000（元）（元）（2）成本市价法：）成本市价法：是指以评估对象现行是指以评估对象现行合理成本为基础，利用参照物成交市价比合理成本为
80、基础，利用参照物成交市价比率来确定评估对象价值的方法。率来确定评估对象价值的方法。资产评估值资产评估值=评估对象现行合理成本评估对象现行合理成本（参照（参照物成交价格物成交价格/参照物现行合理成本）参照物现行合理成本）2024/9/23103类比调整法类比调整法（3）市盈率乘数法：）市盈率乘数法：指以参照物的市盈率作指以参照物的市盈率作为参数，并以此乘数与评估对象的收益额相乘来为参数，并以此乘数与评估对象的收益额相乘来估算评估对象价值的方法。这种方法主要适用于估算评估对象价值的方法。这种方法主要适用于企业整体价值评估和长期投权投资评估。企业整体价值评估和长期投权投资评估。资产评估值资产评估值=
81、评估对象收益额评估对象收益额参照物市盈率参照物市盈率例：某被评估企业的年净利润为例：某被评估企业的年净利润为1000万元，评估万元，评估时点资产市场上同类企业平均市盈率为时点资产市场上同类企业平均市盈率为18，则该，则该企业的评估值企业的评估值=100018=18000（万元）（万元）2024/9/23104四、市场法的优缺点四、市场法的优缺点1、优点、优点（1）原理简单、易于理解和掌握。也是国）原理简单、易于理解和掌握。也是国际上公认的三大基本评估方法之一；际上公认的三大基本评估方法之一；（2）能够客观反映资产目前的市场情况，）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场取得
82、，评其评估的参数、指标直接从市场取得，评估值更能反映市场现实价格，更能反映市估值更能反映市场现实价格，更能反映市场价格变动趋势；场价格变动趋势；（3）评估结果易于被各方面接受和理解。）评估结果易于被各方面接受和理解。2024/9/23105市场法的优缺点市场法的优缺点2、缺点、缺点（1）对市场环境要求较为严格，需要有公开活）对市场环境要求较为严格，需要有公开活跃的市场作为基础；跃的市场作为基础；（2）在进行影响因素比较、差异调整时，往往）在进行影响因素比较、差异调整时，往往受评估人员主观因素的影响较大，这在一定程度受评估人员主观因素的影响较大，这在一定程度上影响其评估结果的准确性；上影响其评估
83、结果的准确性；（3）该法只适用于以资产价值为基础的资产，）该法只适用于以资产价值为基础的资产，不适用于专业机器设备和大部分无形资产，以及不适用于专业机器设备和大部分无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产评估。受地区、环境等严格限制的一些资产评估。2024/9/23106第二节第二节 成本法成本法一、概念及其适用的前提条件一、概念及其适用的前提条件1、概念：、概念：是指在被评估资产现时重置成本的基是指在被评估资产现时重置成本的基础上，扣减其各项损耗价值，从而确定被评估资础上，扣减其各项损耗价值，从而确定被评估资产价值的方法。产价值的方法。2、成本法适用的前提条件、成本法适用的前提条件只有
84、当被评估资产能够继续使用并且在持续使用只有当被评估资产能够继续使用并且在持续使用中为潜在所有者或控制者带来经济利益，资产的中为潜在所有者或控制者带来经济利益，资产的重置成本才能为那些潜在投资者和市场接受。从重置成本才能为那些潜在投资者和市场接受。从这个意义上讲，成本法主要适用于继续使用前提这个意义上讲，成本法主要适用于继续使用前提下的资产评估。下的资产评估。2024/9/23107成本法适用的前提条件成本法适用的前提条件采用成本法进行资产评估，应具备下列采用成本法进行资产评估，应具备下列4个前提个前提条件：条件：（1）被评估资产的实体特征、内部结构及其功）被评估资产的实体特征、内部结构及其功能
85、必须与假设的重置全新资产具有可比性；能必须与假设的重置全新资产具有可比性；（2）应当具备可利用的历史资料。成本法的应）应当具备可利用的历史资料。成本法的应用是建立在历史资料的基础上的，如复原重置成用是建立在历史资料的基础上的，如复原重置成本的计算、成新率的计算等，要求这些历史资料本的计算、成新率的计算等，要求这些历史资料可以收集。可以收集。（3）形成资产价值的各种损耗是必要的；）形成资产价值的各种损耗是必要的；2024/9/23108成本法适用的前提条件成本法适用的前提条件虽然成本法是从成本耗费的角度评估资产虽然成本法是从成本耗费的角度评估资产的价值，但这些成本耗费应该是取得资产的价值，但这些
86、成本耗费应该是取得资产所必须付出的代价，或者说应该体现整个所必须付出的代价，或者说应该体现整个社会或行业的平均成本耗费水平，而不是社会或行业的平均成本耗费水平，而不是劳动模范面资产的个别成本耗费水平，劳动模范面资产的个别成本耗费水平，（4）被评估资产必须是可以再生的或者是）被评估资产必须是可以再生的或者是可以复制的。不能再生的或不能复制的被可以复制的。不能再生的或不能复制的被评估资产，如土地、矿藏等，一般不适用评估资产，如土地、矿藏等，一般不适用成本法。成本法。2024/9/231093、成本法的基本要素、成本法的基本要素成本法在应用过程中主要涉及以下成本法在应用过程中主要涉及以下4个要素：个
87、要素：（1）资产的重置成本：）资产的重置成本：按其确定的依据分为：按其确定的依据分为：A、复原重置成本：、复原重置成本：指采用与评估对象相同指采用与评估对象相同的材料、相同的建筑或制造标准、相同的的材料、相同的建筑或制造标准、相同的设计、相同的规格及技术等，以现时价格设计、相同的规格及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。所发生的费用。2024/9/23110成本法的基本要素成本法的基本要素B、更新重置成本：、更新重置成本：指采用新型材料、指采用新型材料、并根据现代建筑或制造标准、新型设计、并根据现代建筑或制造标准、新型设计、新
88、型规格及技术，以现时价格水平购建与新型规格及技术，以现时价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所发生评估对象具有同等功能的全新资产所发生的费用。的费用。两者的相同点：均采用资产的现时价格两者的相同点：均采用资产的现时价格不同点：采用的材料、标准、设计、规格不同点：采用的材料、标准、设计、规格及技术等不同。及技术等不同。2024/9/23111成本法的基本要素成本法的基本要素注意点：注意点：其一：在计算重置成本时，如果同时拥有其一：在计算重置成本时，如果同时拥有计算复原重置成本和更新重置成本的信息计算复原重置成本和更新重置成本的信息资料时，应该选择计算更新重置成本。资料时，应该选择计算更新
89、重置成本。理由：理由：更新重置成本比复原重置成本便更新重置成本比复原重置成本便宜，因为新技术提高了劳动生产率，使采宜，因为新技术提高了劳动生产率，使采用新技术生产相同功能资产所需的必要劳用新技术生产相同功能资产所需的必要劳动者时间减少，根据资产评估的替代原则动者时间减少，根据资产评估的替代原则应选择更新重置成本；应选择更新重置成本；2024/9/23112成本法的基本要素成本法的基本要素采用新型材料、设计、工艺制造的资产采用新型材料、设计、工艺制造的资产无论从使用性能还是从成本耗费方面，都无论从使用性能还是从成本耗费方面，都会优于旧资产。会优于旧资产。可见：更新重置成本与复原重置成本的差可见：
90、更新重置成本与复原重置成本的差异主要体现在：超额投资成本和超额运营异主要体现在：超额投资成本和超额运营成本两方面。成本两方面。其二：在资产评估中，一般不刻意计算超其二：在资产评估中，一般不刻意计算超额投资成本，只计算超额运营成本。额投资成本，只计算超额运营成本。2024/9/23113成本法的基本要素成本法的基本要素因为在计算重置成本时，如果采用重置核因为在计算重置成本时，如果采用重置核算法和功能系数法，所选用的价格均为现算法和功能系数法，所选用的价格均为现行价格，该价格既反映了在现行物价水平行价格，该价格既反映了在现行物价水平下被评估资产的价格，也反映了在现有技下被评估资产的价格，也反映了在
91、现有技术条件下生产该类资产的社会必要劳动时术条件下生产该类资产的社会必要劳动时间，这说明在重置成本的计算中已将超额间，这说明在重置成本的计算中已将超额投资成本剔除。而采用物价指数法计算的投资成本剔除。而采用物价指数法计算的重置成本则没有考虑劳动生产率提高而产重置成本则没有考虑劳动生产率提高而产生的超额投资成本问题。生的超额投资成本问题。2024/9/23114成本法的基本要素成本法的基本要素（2）资产的实体性贬值：）资产的实体性贬值：也称有形损耗，是指资产由于使用磨损和也称有形损耗，是指资产由于使用磨损和自然力的作用而导致的物理性能损耗或作自然力的作用而导致的物理性能损耗或作用下降而引起的资产
92、价值损失。通常采用用下降而引起的资产价值损失。通常采用实体性贬值率来表示：实体性贬值率来表示：实体性贬值率实体性贬值率=实体性贬值实体性贬值/资产重置成本资产重置成本100%2024/9/23115成本法的基本要素成本法的基本要素（3）资产的功能性贬值：）资产的功能性贬值：指由于新技术的摊广和应用，使得原有资指由于新技术的摊广和应用，使得原有资产在技术上明显落后，性能下降而造成的产在技术上明显落后，性能下降而造成的资产价值损失，包括超额投资成本引起的资产价值损失，包括超额投资成本引起的功能性贬值和超额运营成本引起的功能性功能性贬值和超额运营成本引起的功能性贬值。贬值。（4）资产的经济性贬值：）
93、资产的经济性贬值：指由于资产外部环境因素的变化，引起资指由于资产外部环境因素的变化，引起资产闲置、收益下降造成的资产价值损失。产闲置、收益下降造成的资产价值损失。2024/9/23116成本法的基本要素成本法的基本要素引起经济性贬值的原因主要有：引起经济性贬值的原因主要有：竞争加剧、社会总需求减少，导致资产开工不竞争加剧、社会总需求减少，导致资产开工不足；足；原材料供应不畅，导致生产中断；原材料供应不畅，导致生产中断；原材料成本增加，导致企业费用直线上升；原材料成本增加，导致企业费用直线上升；在通货膨胀情况下，国家实行高利率政策，导在通货膨胀情况下，国家实行高利率政策，导致企业负担加重；致企业
94、负担加重；国家产业政策的变动；国家产业政策的变动；环境保护；环境保护；其他原因。其他原因。2024/9/23117二、成本法具体的评估方法二、成本法具体的评估方法根据成本法定义，其基本计算公式可以表根据成本法定义，其基本计算公式可以表述为：述为：被评估资产评估值被评估资产评估值=重置成本重置成本-实体性贬值实体性贬值-功能性贬值功能性贬值-经济性贬值经济性贬值1、重置成本的估算方法、重置成本的估算方法估算重置成本的方法有很多，常用的有重估算重置成本的方法有很多，常用的有重置核算法、价格指数法、功能系数法等，置核算法、价格指数法、功能系数法等，评估时可根据具体评估对象和可以获得的评估时可根据具体
95、评估对象和可以获得的资料进行选择。资料进行选择。2024/9/23118成本法具体的评估方法成本法具体的评估方法（1）重置核算法：）重置核算法：它是利用成本核算原理，它是利用成本核算原理，根据重新取得资产所需的费用支出项目，根据重新取得资产所需的费用支出项目，逐项计算并累加得到资产的重置成本。逐项计算并累加得到资产的重置成本。在实际测算过程中又具体划分为两种类型：在实际测算过程中又具体划分为两种类型：购买型和自建型。购买型和自建型。购买型：购买型：是以购买资产的方式作为资产的是以购买资产的方式作为资产的重置过程；重置过程；自建型：自建型：是把自建资产作为重置资产的方是把自建资产作为重置资产的方
96、式。式。2024/9/23119成本法具体的评估方法成本法具体的评估方法无论是购买型还是自建型，其重置成本的无论是购买型还是自建型，其重置成本的计算均可用下列公式表示：计算均可用下列公式表示：重置成本重置成本=直接成本直接成本+间接成本间接成本直接成本：指购建全新资产时所花费的直直接成本：指购建全新资产时所花费的直接计入购建成本中的那部分成本，如买价、接计入购建成本中的那部分成本，如买价、运输费、安装调试费、相关税金等，通常运输费、安装调试费、相关税金等，通常按现行价格标准计算，逐项加总后得出。按现行价格标准计算，逐项加总后得出。2024/9/23120成本法具体的评估方法成本法具体的评估方法
97、间接成本：指购建成过程中不能直接计入间接成本：指购建成过程中不能直接计入成本，但又是与资产形成有关的成本。如成本，但又是与资产形成有关的成本。如购建资产发生的管理费、折旧费、前期准购建资产发生的管理费、折旧费、前期准备费、总体设计制图费等。备费、总体设计制图费等。间接费用一般不能直接计入资产成本，需间接费用一般不能直接计入资产成本，需按系统、合理的方法分配计入资产成本，按系统、合理的方法分配计入资产成本，如直接人工比例法、工作比例法、直接材如直接人工比例法、工作比例法、直接材料比例法等。料比例法等。2024/9/23121成本法具体的评估方法成本法具体的评估方法重置核算法即适合用于计量复原重置
98、成本，也适重置核算法即适合用于计量复原重置成本，也适合用于计量更新重置成本。但采用重置核算法的合用于计量更新重置成本。但采用重置核算法的前提是能够获得处于全新状态的被评估资产的现前提是能够获得处于全新状态的被评估资产的现行市价。行市价。（2）价格指数法：）价格指数法：即根据被评估资产的历史成即根据被评估资产的历史成本（账面价值），通过价格变动指数来调整、确本（账面价值），通过价格变动指数来调整、确定被评估资产的重置成本。定被评估资产的重置成本。如果即无法获得处于全新状态的被评估资产现行如果即无法获得处于全新状态的被评估资产现行市价，也无法获得与被评估资产相似类参照资产市价，也无法获得与被评估资
99、产相似类参照资产的现行市价时，宜采用该法的现行市价时，宜采用该法2024/9/23122成本法具体的评估方法成本法具体的评估方法其计算公式为：其计算公式为：资产重置成本资产重置成本=资产历史成本资产历史成本价格指数价格指数或或=资产历史成本资产历史成本（1+价格变动指数）价格变动指数）价格指数：可以是定基价格指数，也可是价格指数：可以是定基价格指数，也可是环比价格指数。环比价格指数。所选用的价格应是资产的类别或个别价格所选用的价格应是资产的类别或个别价格指数指数2024/9/23123成本法具体的评估方法成本法具体的评估方法两种方法的比较：两者都是估算重置成本两种方法的比较：两者都是估算重置成
100、本的常用方法，的常用方法，其区别：其区别：（1）价格指数法估算的重置成本仅考虑了）价格指数法估算的重置成本仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成价格变动因素，因而确定的是复原重置成本；本；重置核算法既考虑了价格变动因素，也考重置核算法既考虑了价格变动因素，也考虑了生产技术和劳动生产率的变化因素，虑了生产技术和劳动生产率的变化因素，因而可以估算复原重置成本和更新重置成因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。本。2024/9/23124成本法具体的评估方法成本法具体的评估方法（2）价格指数法建立在不同时期的某一种）价格指数法建立在不同时期的某一种或某一类、甚至全部资产的物价变动水平或某一类、
101、甚至全部资产的物价变动水平上；上；重置核算法建立在现行价格水平与购建成重置核算法建立在现行价格水平与购建成本费用核算的基础上。本费用核算的基础上。共同点：共同点：两者都是建立在利用历史成本资两者都是建立在利用历史成本资料基础上料基础上2024/9/23125成本法具体的评估方法成本法具体的评估方法明确两者的区别，有助于重置成本估算中明确两者的区别，有助于重置成本估算中方法的选择与判断。如一项科技进步较快方法的选择与判断。如一项科技进步较快的资，采用价格指数法估算的重置成本通的资，采用价格指数法估算的重置成本通常偏高。常偏高。（3）功能系数法：）功能系数法：根据资产的功能与成本或价值之间的函数根
102、据资产的功能与成本或价值之间的函数关系，又分为：关系，又分为：A：生产能力比例法：生产能力比例法B：规模经济效益指数法：规模经济效益指数法2024/9/23126成本法具体的评估方法成本法具体的评估方法前者运用的前提条件是：资产的重置成本与其生前者运用的前提条件是：资产的重置成本与其生产能力之间呈线性关系；产能力之间呈线性关系；后者运用的前提条件是：资产的重置成本与其生后者运用的前提条件是：资产的重置成本与其生产能力之间呈指数关系。产能力之间呈指数关系。注意：由于功能系数法所选择的参照物一般为新注意：由于功能系数法所选择的参照物一般为新技术条件下生产的资产，因此通过调整被评估资技术条件下生产的
103、资产，因此通过调整被评估资产与参照物之间的功能差异所获得的重置成本，产与参照物之间的功能差异所获得的重置成本，一般已考虑了功能性损耗的更新重置成本，从而一般已考虑了功能性损耗的更新重置成本，从而在计算评估值时无须再扣除功能性损耗。在计算评估值时无须再扣除功能性损耗。2024/9/23127成本法具体的评估方法成本法具体的评估方法（4）统计分析法：）统计分析法：当被评估资产单位价值较低、当被评估资产单位价值较低、数量较多时，为降低评估成本，节约评估时间，数量较多时，为降低评估成本，节约评估时间，可以采用统计分析法评估某资产的重置成本。基可以采用统计分析法评估某资产的重置成本。基步骤：步骤：A、在
104、核实资产数量的基础上，将全部资产按照、在核实资产数量的基础上，将全部资产按照适当的分类标准划分为若干类别；适当的分类标准划分为若干类别；B、在各类资产中抽样选择适量具有代表性的资、在各类资产中抽样选择适量具有代表性的资产，应用重置核算法、价格指数法、功能系数法产，应用重置核算法、价格指数法、功能系数法等评估其重置成本。需注意权衡样本量和评估成等评估其重置成本。需注意权衡样本量和评估成本。一般而言，样本量越大，评估值越准确，但本。一般而言，样本量越大，评估值越准确，但工作量相应也会增大；工作量相应也会增大；2024/9/23128成本法具体的评估方法成本法具体的评估方法C、依据分类抽样估算资产的
105、重置成本额与、依据分类抽样估算资产的重置成本额与账面历史成本，计算出分类资产的调整系账面历史成本，计算出分类资产的调整系数；其计算公式为：数；其计算公式为：调整系数调整系数=（某类资产重置成本（某类资产重置成本/该类资产该类资产账面成本）账面成本）D、依据模型，确定全部资产重置成本。、依据模型，确定全部资产重置成本。被评估资产重置成本被评估资产重置成本=某类资产账面历史成某类资产账面历史成本本调整系数调整系数2024/9/23129成本法具体的评估方法成本法具体的评估方法例：评估某企业某类通用设备，经抽样选例：评估某企业某类通用设备，经抽样选择具有代表性的通用设备择具有代表性的通用设备4台，估
106、算其重置台，估算其重置成本之和为成本之和为30万元，而该万元，而该4台具有代表性通台具有代表性通用设备历史成本之和为用设备历史成本之和为20万元，该类通用万元，该类通用设备账面历史成本之和为设备账面历史成本之和为600万元，则：万元，则：调整系数调整系数=30/20=1.5该类通用设备的重置成本该类通用设备的重置成本=6001.5 =900（万元）（万元）2024/9/23130成本法具体的评估方法成本法具体的评估方法2、实体性贬值的估算方法、实体性贬值的估算方法（1）观察法：）观察法：指由具有专业知识和丰富经指由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员，通过对资产实体各主验的工程技术人员，通过对
107、资产实体各主要部位的观察及仪器测量等方式进行的技要部位的观察及仪器测量等方式进行的技术鉴定，从而判断被评估资产的成新率，术鉴定，从而判断被评估资产的成新率，也称成新率法。也称成新率法。(而非综合成新率而非综合成新率)资产实体性贬值资产实体性贬值=重置成本重置成本（1-实体性成实体性成新率）新率）2024/9/23131成本法具体的评估方法成本法具体的评估方法又主要有两种方式：又主要有两种方式：A、总体观察法：、总体观察法：即对资产总体进行观察后，即对资产总体进行观察后，确定资产总体的实体性贬值；一般适用于确定资产总体的实体性贬值；一般适用于简单的单项资产；简单的单项资产；B、加权平均法：、加权
108、平均法：即将资产总体划分为若干即将资产总体划分为若干部分，分别进行观察，确定各自的实体性部分，分别进行观察，确定各自的实体性贬值，然后再以各部分成本占总成本的比贬值，然后再以各部分成本占总成本的比重为权数，计算出总体性资产的实体性贬重为权数，计算出总体性资产的实体性贬值。值。2024/9/23132成本法具体的评估方法成本法具体的评估方法（2）使用年限法：）使用年限法：即利用被评估资产的实际已即利用被评估资产的实际已使用年限与其总使用年限的比值来确定资产的实使用年限与其总使用年限的比值来确定资产的实体性损耗程度。体性损耗程度。资产的实体性贬值资产的实体性贬值=实际已使用年限实际已使用年限/总使
109、用年限总使用年限（重置成本（重置成本-预计残预计残值值) 应计折旧总额应计折旧总额总使用年限总使用年限=实际已使用年限实际已使用年限+尚可使用年限尚可使用年限实际已使用年限实际已使用年限=名义已使用年限名义已使用年限资产利用率资产利用率2024/9/23133成本法具体的评估方法成本法具体的评估方法资产利用率资产利用率=截止评估日资产累计实际利用时间截止评估日资产累计实际利用时间/截止评估日资产累计法定利用时间截止评估日资产累计法定利用时间100%注意：对于更新改造过的资产，其实体性损耗的注意：对于更新改造过的资产，其实体性损耗的计量还应充分考虑更新改造投入的资金计量还应充分考虑更新改造投入的
110、资金(资产的后资产的后续支出续支出)对资产寿命的影响，否则会可能高估实体对资产寿命的影响，否则会可能高估实体性损耗。其计算公式如下：性损耗。其计算公式如下：成新率成新率=尚可使用年限尚可使用年限/加权投资年限（或加权平加权投资年限（或加权平均已使用年限）均已使用年限）+尚可使用年限尚可使用年限2024/9/23134成本法具体的评估方法成本法具体的评估方法加权投资年限加权投资年限=（加权更新成本）（加权更新成本）/（更新成本）（更新成本）加权更新成本加权更新成本=已使用年限已使用年限更新成本更新成本例：某被评估资产购建于例：某被评估资产购建于2000年，原价年，原价30000元，元，2005年
111、和年和2008年两次进行更新年两次进行更新改造，当年投资分别为改造，当年投资分别为3000元和元和2000元。元。2010年对该资产进行评估，假设从年对该资产进行评估，假设从2000年年至至2010年每年的价值上升率为年每年的价值上升率为10%，该资，该资2024/9/23135成本法具体的评估方法成本法具体的评估方法产的尚可使用年限经检测和鉴定为产的尚可使用年限经检测和鉴定为6年。年。要求：计算该资产的成新率（实体性损耗要求：计算该资产的成新率（实体性损耗率）率）第一步：调整计算该资产的更新成本（现第一步：调整计算该资产的更新成本（现时成本）时成本）2024/9/23136成本法具体的评估方
112、法成本法具体的评估方法投资日期投资日期原始投资额原始投资额 价值变动系价值变动系数数更新成本更新成本2000年年30000元元2.60(1+10%)1078000元元2005年年3000元元1.61(1+10%)54830元元2008年年2000元元1.212420元元合计合计35000元元85250元元2024/9/23137成本法具体的评估方法成本法具体的评估方法第二步第二步:计算加权更新计算加权更新成本成本投资日期投资日期更新成本更新成本投资年限投资年限 加权更新成本加权更新成本2000年年78000元元10780000元元2005年年4830元元524150元元2008年年2420元元
113、24840元元合计合计85250元元808990元元2024/9/23138成本法具体的评估方法成本法具体的评估方法第三步：计算加权投资年限第三步：计算加权投资年限加权投资年限加权投资年限=808990/85250=9.5(年年)第四步：计算成新率第四步：计算成新率成新率成新率=6/(6+9.5)=38.71%(3)修复费用法：指利用修复资产功能所需修复费用法：指利用修复资产功能所需支出的费用金额来直接估算资产实体性贬支出的费用金额来直接估算资产实体性贬值的一种方法，也称直接价值法。它一般值的一种方法，也称直接价值法。它一般适用于可以恢复功能的资产价值评估适用于可以恢复功能的资产价值评估。20
114、24/9/23139成本法具体的评估方法成本法具体的评估方法使用这种方法时，要尽可能把实体性贬值使用这种方法时，要尽可能把实体性贬值的可修复部分与不可修复部分区分开来，。的可修复部分与不可修复部分区分开来，。其中，可修复部分是可以修复且经济上合其中，可修复部分是可以修复且经济上合算，而不可修复部分的实体性贬值则不能算，而不可修复部分的实体性贬值则不能修复或者可修复，但经济上不合算。对于修复或者可修复，但经济上不合算。对于可修复部分的实体性贬值以直接支出来估可修复部分的实体性贬值以直接支出来估算，对于不可修复部分的实体性贬值，则算，对于不可修复部分的实体性贬值，则可运用上述的观察法和使用年限法来
115、确定。可运用上述的观察法和使用年限法来确定。可修复部分与不可修复部分的实体性贬值可修复部分与不可修复部分的实体性贬值之和，构成被评估资产的全部实体性贬值。之和，构成被评估资产的全部实体性贬值。2024/9/23140成本法具体的评估方法成本法具体的评估方法3、功能性贬值的估算方法、功能性贬值的估算方法估算功能性贬值时，主要根据资产的效用、估算功能性贬值时，主要根据资产的效用、生产加工能力、工耗、物耗、能耗水平等生产加工能力、工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差异所造成的成本增加或效益功能方面的差异所造成的成本增加或效益降低，来相应确定功能性贬值额。同时，降低，来相应确定功能性贬值额。同时，还要重
116、视技术进步因素，注意替代设备、还要重视技术进步因素，注意替代设备、替代技术、替代产品的影响，以及行业技替代技术、替代产品的影响，以及行业技术装备水平现状和资产更新替代程度术装备水平现状和资产更新替代程度2024/9/23141成本法具体的评估方法成本法具体的评估方法（1）由于超额运营成本造成的功能性贬值）由于超额运营成本造成的功能性贬值主要体现在材料消耗、能源消耗、工时消主要体现在材料消耗、能源消耗、工时消耗的增加，废品率上升，产品质量下降等耗的增加，废品率上升，产品质量下降等方面。其具体估算步骤：方面。其具体估算步骤：A、将被评估资产的年运营成本与功能相同、将被评估资产的年运营成本与功能相同
117、但性能更好的新资产的年运营成本进行比但性能更好的新资产的年运营成本进行比较；较；B、计算两者的差异，确定净超额运营成本；、计算两者的差异，确定净超额运营成本；=超额运营成本超额运营成本（1-所得税税率）所得税税率）2024/9/23142成本法具体的评估方法成本法具体的评估方法C、估算被评估资产的剩余寿命；、估算被评估资产的剩余寿命；D、以适当的折现率（一般选择行业平均收、以适当的折现率（一般选择行业平均收益率）将被评估资产在剩余寿命内每年的益率）将被评估资产在剩余寿命内每年的净超额年运营成本加以折现，这些折现值净超额年运营成本加以折现，这些折现值之和就是被评估资产的功能性贬值。之和就是被评估
118、资产的功能性贬值。例：某种机器设备，技术先进的设备比原例：某种机器设备，技术先进的设备比原有陈旧设备生产效率高，节约工资费用。有陈旧设备生产效率高，节约工资费用。有关资料和计算结果如下：有关资料和计算结果如下：2024/9/23143成本法具体的评估方法成本法具体的评估方法项目技术先进设备技术陈旧设备月产量10000件10000件单件工资0.81.2月工资成本800012000月差异额4000年工资成本超支额48000减：所得税25%12000年净工资超支额36000资产剩余使用年限5年（P/A，10%，5）年金现值系数3.7908功能性贬值额136468.82024/9/23144成本法具体
119、的评估方法成本法具体的评估方法例：某设备与目前普遍使用的技术先进设例：某设备与目前普遍使用的技术先进设备相比，在完成同样生产任务的情况下，备相比，在完成同样生产任务的情况下，能源消耗超支能源消耗超支30000元，人工消耗超支元，人工消耗超支10000元。经评估人员鉴定，该设备的尚可元。经评估人员鉴定，该设备的尚可使用年限使用年限5年，同行业的资产平均收益率为年，同行业的资产平均收益率为10%，所得税率为，所得税率为25%，则设备的功能性，则设备的功能性贬值计算如下：贬值计算如下：功能性贬值功能性贬值=（30000+10000）（1-25%）（P/A，10%，5）=113724（元）（元）202
120、4/9/23145成本法具体的评估方法成本法具体的评估方法（2）由于超额投资成本造成的功能性贬值）由于超额投资成本造成的功能性贬值是指由于劳动生产率的提高，生产相同资是指由于劳动生产率的提高，生产相同资产所需的社会必要劳动时间减少，从而使产所需的社会必要劳动时间减少，从而使得原有资产的生产成本相对较高，形成超得原有资产的生产成本相对较高，形成超额投资成本。其计算公式为：额投资成本。其计算公式为：资产的功能性贬值资产的功能性贬值=复原重置成本复原重置成本-更新重更新重置成本置成本4、资产的经济性贬值的估算方法、资产的经济性贬值的估算方法2024/9/23146成本法具体的评估方法成本法具体的评估
121、方法其原因主要有：宏观经济衰退导致社会总其原因主要有：宏观经济衰退导致社会总需求不足进而影响对资产或资产所生产产需求不足进而影响对资产或资产所生产产品的需求，国家调整产业政策对资产所在品的需求，国家调整产业政策对资产所在行业的冲击；国家环保政策对资产或资产行业的冲击；国家环保政策对资产或资产所生产产品的限制；经济地理位置变化或所生产产品的限制；经济地理位置变化或污染问题对不动产价值的影响等。污染问题对不动产价值的影响等。最终表现为：最终表现为：资产利用率下降、闲置，资产利用率下降、闲置，收益额减少，从而在用资产相对不值钱。收益额减少，从而在用资产相对不值钱。2024/9/23147成本法具体的
122、评估方法成本法具体的评估方法（1）估算前提和对象范围）估算前提和对象范围主要以评估基准日后资产是否闲置、停用或利用主要以评估基准日后资产是否闲置、停用或利用不足为前提。不足为前提。(是否具有独立获利能力是否具有独立获利能力)主要对象：生产线或机组、大型重要设备等。对主要对象：生产线或机组、大型重要设备等。对于中小型、季节性使用资产、辅助生产设备等一于中小型、季节性使用资产、辅助生产设备等一般不单独计算其经济性贬值。般不单独计算其经济性贬值。（2）估测方法）估测方法由于资产利用率下降而使资产相对闲置造成损由于资产利用率下降而使资产相对闲置造成损失的失的2024/9/23148成本法具体的评估方法
123、成本法具体的评估方法经济性贬值率经济性贬值率=1-（资产预计可被利用的生产能（资产预计可被利用的生产能力力/资产原设计生产能力）资产原设计生产能力）X 100%经济性贬值额经济性贬值额=（重置成本（重置成本-实体性贬值实体性贬值-功能性贬功能性贬值）值）经济性贬值率经济性贬值率例：某家电生产企业，其家电生产线年生产能力例：某家电生产企业，其家电生产线年生产能力为为10万台，由于市场竞争加剧，该企业家电产品万台，由于市场竞争加剧，该企业家电产品销量锐减，企业不得不将生产量减至年产销量锐减，企业不得不将生产量减至年产7万台万台（销售价格和其他条件不变），这种局面在今后（销售价格和其他条件不变），这
124、种局面在今后很长一段时间难很长一段时间难2024/9/23149成本法具体的评估方法成本法具体的评估方法以改变。试估测该生产线的经济性贬值率以改变。试估测该生产线的经济性贬值率（规模经济效益指数为（规模经济效益指数为0.6）经济性贬值率经济性贬值率=1-(7/10)X 100%=19%如果由于外界因素变化如果由于外界因素变化,造成的收益减少造成的收益减少额能够直接计算出来额能够直接计算出来,可直接按设备继续使可直接按设备继续使用期间每年的收益损失计算用期间每年的收益损失计算.经济性贬值经济性贬值=资产年收益损失额资产年收益损失额(1-所得税所得税率率) (P/A,I,N) (每年损失相等每年损
125、失相等)2024/9/23150成本法具体的评估方法成本法具体的评估方法或或=第第t年资产年收益损失额年资产年收益损失额（1-所得税率）所得税率）（1+i）t例：承上例，如果家电生产企业不降低生产量，例：承上例，如果家电生产企业不降低生产量，就必须降价销售家电产品。假定原产品销售价格就必须降价销售家电产品。假定原产品销售价格为为2000元元/台，要使台，要使10万台产品能够卖掉，产品万台产品能够卖掉，产品售价需降至售价需降至1900元元/台。经测算，该生产线还可台。经测算，该生产线还可以继续使用以继续使用3年，企业所在行业投资报酬率为年，企业所在行业投资报酬率为10%，试估算该生产线的经济性贬
126、值。（，试估算该生产线的经济性贬值。（P/A，10%，3）=2.4869经济性贬值经济性贬值=10010万台万台（1-25%）2.4869=1865175(元元)2024/9/23151成本法具体的评估方法成本法具体的评估方法5、综合成新率的确定、综合成新率的确定综合成新率，是指在综合考虑资产的各种综合成新率，是指在综合考虑资产的各种损耗后确定的成新率。它反映了资产的现损耗后确定的成新率。它反映了资产的现行价值与其全新状态重置价值的比率。通行价值与其全新状态重置价值的比率。通常，确定综合成新有以下几种方法：常，确定综合成新有以下几种方法：（1）观察法：又称经验估算法，是指组织）观察法：又称经验
127、估算法，是指组织具有专业知识和丰富经验的专家和工程技具有专业知识和丰富经验的专家和工程技术人员，对资产实体的各主要部位和功能术人员，对资产实体的各主要部位和功能进行技术性和经验性鉴定，并对资产所提进行技术性和经验性鉴定，并对资产所提2024/9/23152成本法具体的评估方法成本法具体的评估方法供产品或劳务的市场前景进行分析，在综供产品或劳务的市场前景进行分析，在综合考虑资产的实体性贬值、功能性贬值和合考虑资产的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值的基础上，判断、确定被评估经济性贬值的基础上，判断、确定被评估资产的尚可使用年限或成新率。必要时可资产的尚可使用年限或成新率。必要时可以组织以上若干人
128、员进行独立评价，最后以组织以上若干人员进行独立评价，最后将各自的评估结果平均计算得出最终结果。将各自的评估结果平均计算得出最终结果。（2）使用年限法：是指根据被评估资产的）使用年限法：是指根据被评估资产的预计尚可使用年限与其总使用年限的比率预计尚可使用年限与其总使用年限的比率确定成新率。确定成新率。2024/9/23153成本法具体的评估方法成本法具体的评估方法其中：预计尚可使用年限是由经验丰富的其中：预计尚可使用年限是由经验丰富的专家、工程技术人员在综合考虑资产的各专家、工程技术人员在综合考虑资产的各种损耗后确定的。其计算公式：种损耗后确定的。其计算公式：综合成新率综合成新率=预计尚可使用年
129、限预计尚可使用年限/（实际已（实际已使用年限使用年限+预计尚可使用年限）预计尚可使用年限）100%（3）修复费用法：是指通过估算将被评估）修复费用法：是指通过估算将被评估资产恢复到原有全新功能所需投入的修复资产恢复到原有全新功能所需投入的修复费用占该资产重置成本的比率来确定综合费用占该资产重置成本的比率来确定综合成新率。其公式：成新率。其公式：2024/9/23154成本法具体的评估方法成本法具体的评估方法综合成新率综合成新率=（1-修复费用修复费用/重置成本）重置成本）100%三、成本法的优缺点三、成本法的优缺点1、优点：、优点：（1）能比较充分地考虑了资产的各种损耗，评）能比较充分地考虑了
130、资产的各种损耗，评估结果更趋于公平合理；估结果更趋于公平合理；（2）使用范围广泛；它除了适合于单项资产和）使用范围广泛；它除了适合于单项资产和具有特定用途的专项资产评估外，对于那些不易具有特定用途的专项资产评估外，对于那些不易计算资产未来收益、无法重置特殊资产及难以取计算资产未来收益、无法重置特殊资产及难以取得市场参照物的资产评估也可以使用此法。得市场参照物的资产评估也可以使用此法。2024/9/23155成本法具体的评估方法成本法具体的评估方法2、缺点、缺点（1）计算复杂、工作量大；）计算复杂、工作量大；（2）各种贬值，尤其是经济性贬值不易计算，）各种贬值，尤其是经济性贬值不易计算，难以把握
131、，往往影响评估结果的准确性。难以把握，往往影响评估结果的准确性。值得注意的是：并非所有评估对象都适合采用重值得注意的是：并非所有评估对象都适合采用重置成本法。因为成本法注重从成本耗费的角度评置成本法。因为成本法注重从成本耗费的角度评估资产价值，而某些资产的价值主要是由效用决估资产价值，而某些资产的价值主要是由效用决定的，而非成本耗费，如企业整体资产、无形资定的，而非成本耗费，如企业整体资产、无形资产及资源性资产等。产及资源性资产等。2024/9/23156成本法具体的评估方法成本法具体的评估方法成本法综合案例：成本法综合案例：某被评估设备购建于某被评估设备购建于2000年，账面价值为年，账面价
132、值为100000元，元，2005年进行技术改造，追加技年进行技术改造，追加技改投资改投资50000元，元，2010年对该设备进行评年对该设备进行评估。根据评估人员调查、检查与对比分析，估。根据评估人员调查、检查与对比分析，得到以下数据：得到以下数据：（1）2000年至年至2010年每年的价格上升率年每年的价格上升率为为10%；2024/9/23157成本法具体的评估方法成本法具体的评估方法（2）该设备的每年的人工成本比替代设备）该设备的每年的人工成本比替代设备高高1000元；元；（3）被评估设备所在企业的正常投资报酬）被评估设备所在企业的正常投资报酬率为率为10%，规模经济效益指数为，规模经济
133、效益指数为0.7，所得，所得税率为税率为25%；（4）该设备在评估前使用期间的实际利用）该设备在评估前使用期间的实际利用率为率为50%，经技术检测该设备尚可使用，经技术检测该设备尚可使用5年，年，在未来在未来5年中设备利用率能够达到设计要求。年中设备利用率能够达到设计要求。2024/9/23158成本法具体的评估方法成本法具体的评估方法要求：根据上述条件，估测该设备有关参要求：根据上述条件，估测该设备有关参数和评估值。（数和评估值。（P/A，10%，5）=3.7908第一：计算该设备的重置成本第一：计算该设备的重置成本100000（1+10%）10+50000（1+10%）5=339900（元
134、）（元）加权更新成本加权更新成本= 100000（1+10%）1010+50000（1+10%）55=2996370（元（元）2024/9/23159成本法具体的评估方法成本法具体的评估方法第二、计算加权投资名义年限第二、计算加权投资名义年限=2996370/339900=8.82（年）（年）第三、计算加权投资实际年限第三、计算加权投资实际年限=8.8250%=4.41（年）（年）第四、计算成新率第四、计算成新率=5/（5+4.41）=53%第五、计算功能性损耗第五、计算功能性损耗2024/9/23160成本法具体的评估方法成本法具体的评估方法=100012（1-25%）（P/A，10%，5）
135、=34117.2(元元)第六、计算经济性贬值第六、计算经济性贬值该设备在评估后的利用率达到设计要求，该设备在评估后的利用率达到设计要求，故经济性损耗为零。故经济性损耗为零。第七、计算评估值第七、计算评估值33990053%-34117.2=146029.8(元元)2024/9/23161第三节第三节 收益法收益法一、收益法及其适用的前提条件一、收益法及其适用的前提条件1、收益法的概念、收益法的概念是指通过估算被评估资产的未来预期收益是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种方法。的一种方法。不难看出，资产的评估价值与资产的
136、效用不难看出，资产的评估价值与资产的效用或有用程度密切相关。资产效用越大，获或有用程度密切相关。资产效用越大，获利能力越强，它的价值也就越大。利能力越强，它的价值也就越大。2024/9/23162 收益法收益法这种方法主要利用投资回报和收益折现等这种方法主要利用投资回报和收益折现等技术手段，把评估对象的预期产出能力和技术手段，把评估对象的预期产出能力和获利能力作为评估标的来估算评估对象的获利能力作为评估标的来估算评估对象的价值。根据评估对象的预期收益来评估其价值。根据评估对象的预期收益来评估其价值，是银容易被资产业务各方所接受的。价值，是银容易被资产业务各方所接受的。从理论上讲，收益法是资产评
137、估中较为科从理论上讲，收益法是资产评估中较为科学合理的评估方法之一。学合理的评估方法之一。2、运用收益法的前提条件、运用收益法的前提条件2024/9/23163收益法收益法并非所有的被评估资产都可以使用收益法，并非所有的被评估资产都可以使用收益法，运用收益法评估资产价值需要满足以下前运用收益法评估资产价值需要满足以下前提条件：提条件：（1）被评估资产未来预期收益可以预测并）被评估资产未来预期收益可以预测并可以用货币计量。可以用货币计量。收益法是从产生收益能力的角度来评估一收益法是从产生收益能力的角度来评估一项资产，这就要求被评估资产与其经营收项资产，这就要求被评估资产与其经营收益之间存在着较为
138、稳定的比例关系。同时，益之间存在着较为稳定的比例关系。同时，影响资产预期收益的主要因素，包括影响资产预期收益的主要因素，包括2024/9/23164收益法收益法主观因素和客观因素，也应是比较明确的，主观因素和客观因素，也应是比较明确的，评估人员可以据此分析和测算出被评估资评估人员可以据此分析和测算出被评估资产的预期收益。产的预期收益。（2）资产的拥有者获得预期收益所承担的）资产的拥有者获得预期收益所承担的风险也是可以预测并可以用货币计量。风险也是可以预测并可以用货币计量。被评估对象所具有的行业风险、地区风险、被评估对象所具有的行业风险、地区风险、企业风险等是可以预测并可以计量的，这企业风险等是
139、可以预测并可以计量的，这是测算折现率和资本化率的基本参数之一。是测算折现率和资本化率的基本参数之一。2024/9/23165收益法收益法评估对象所得行业不同、地区不同、和企评估对象所得行业不同、地区不同、和企业差别都会不同程度地体现出特有资产的业差别都会不同程度地体现出特有资产的获利风险。对于投资者来说，风险大的投获利风险。对于投资者来说，风险大的投资，要求的回报率就高；投资风险小，其资，要求的回报率就高；投资风险小，其回报率也可相应较低。回报率也可相应较低。（3）被评估资产预期获利年限可以预测。）被评估资产预期获利年限可以预测。评估对象获利期限的长短，也是影响其评评估对象获利期限的长短，也是影响其评估值的重要因素之一。估值的重要因素之一。2024/9/23166完完
