房地产押品价值评估培训班培训讲义

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1、 房地产押品价值评估培训班房地产押品价值评估培训班培训讲义培训讲义1课程内容程内容v第一局部：房地第一局部：房地产押品押品评估根底知估根底知识v第二局部：房地第二局部：房地产押品价押品价值评估理估理论与与实务v市市场法法v收益法收益法v本本钱法法v基准地价系数修正法基准地价系数修正法v假假设开开发法法v评估程序估程序v评估估报告告v第三局部：房地第三局部：房地产押品价押品价值评估操作模板估操作模板应用用第一局部：房地产押品评估根底知识第一局部：房地产押品评估根底知识第一局部：房地产押品评估根底知识第一局部：房地产押品评估根底知识3一、房地产根本知识一、房地产根本知识第一局部：房地第一局部：房地

2、产押品押品评估根底知估根底知识4房地房地产押品押品实物物层面的根本知面的根本知识v房地房地产的含的含义v指土地以及建筑物等土地定着物，是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、物、权益和区位三益和区位三者的者的结合体。合体。v土地是指土地是指陆地外表及其上下一定范地外表及其上下一定范围的空的空间。一宗土地的。一宗土地的地表范地表范围，是指，是指该宗土地在地表上的宗土地在地表上的“边界所界所围合的区域。合的区域。这个个“边界是以界是以权属界属界线组成的封成的封闭曲曲线。面。面积大小依水大小依水平投影面平投影面积计算。算。v建筑物是指人工建造的供人建筑物是指人工建造的供人们进行生行生产、生活等活、生

3、活等活动的房的房屋或屋或场所，包括房屋和构筑物两大所，包括房屋和构筑物两大类。v其他土地定着物是建筑物以外的土地定着物，是指附属于其他土地定着物是建筑物以外的土地定着物，是指附属于或或结合于土地或建筑物，从而成合于土地或建筑物，从而成为土地或建筑物的从物，土地或建筑物的从物，应在房地在房地产交易中随着土地或建筑物的交易中随着土地或建筑物的转让而而转让的物，的物，但当事人另有但当事人另有约定的除外定的除外5房地房地产押品押品实物物层面的根本知面的根本知识v房地产的种类房地产的种类v按用途划分：首先可把房地产分为居住房地产和非居住房地按用途划分：首先可把房地产分为居住房地产和非居住房地产两大类，在

4、此根底上可再细分为以下产两大类，在此根底上可再细分为以下1010类类: :v居住房地产居住房地产v办公房地产办公房地产v商业房地产商业房地产v旅馆房地产旅馆房地产v餐饮房地产餐饮房地产体育和娱乐房地产体育和娱乐房地产工业房地产工业房地产农业房地产农业房地产特殊用途房地产特殊用途房地产综合用途房地产综合用途房地产6房地房地产押品押品实物物层面的根本知面的根本知识v房地房地产的种的种类v按开按开发程度划分程度划分v生地：是指不具有城市根底生地：是指不具有城市根底设施的土地，如荒地、施的土地，如荒地、农地。地。v毛地：是指具有一定的城市根底毛地：是指具有一定的城市根底设施，有待征收的房屋，尚施，有待

5、征收的房屋，尚未完成房屋拆迁未完成房屋拆迁补偿的土地。的土地。v熟地：是指具有熟地：是指具有较完善的城市根底完善的城市根底设施且施且场地平整，能直接地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。按照根底在其上建造建筑物的土地。按照根底设施完施完备程度，可分程度，可分为“三通一平、三通一平、“五通一平、五通一平、“七通一平。七通一平。“三通一平一三通一平一般指通路、通水、通般指通路、通水、通电和和场地平整；地平整；“五通一平一般指在五通一平一般指在“三通根底上增加排水、三通根底上增加排水、电信；信；“七通一平一般指在七通一平一般指在“五通五通根底上增加燃气、根底上增加燃气、热力力v在建工程：是指建筑物已

6、开始建造但尚未建成、不具在建工程：是指建筑物已开始建造但尚未建成、不具备使用使用条件的房地条件的房地产。在。在实际估价中，判定是否估价中，判定是否为在建工程，以是在建工程，以是否完成工程竣工否完成工程竣工验收收为标志。未完成工程竣工志。未完成工程竣工验收的，即收的，即为在建工程，完成工程竣工在建工程，完成工程竣工验收的，收的，应当有工程竣工当有工程竣工验收收报告。告。v现房：是指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范房：是指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范围内的土地。按照新旧程度分内的土地。按照新旧程度分为新房、旧房。按照装新房、旧房。按照装饰装修状装修状况分况分为毛坯房、粗装修房和

7、精装修房毛坯房、粗装修房和精装修房7房地房地产押品押品实物物层面的根本知面的根本知识v房地房地产的种的种类按的结构类型和材料划分按的结构类型和材料划分砖木结构建筑砖木结构建筑砖混结构建筑砖混结构建筑钢筋混凝土结构建筑钢筋混凝土结构建筑钢结构建筑钢结构建筑8房地房地产押品押品实物物层面的根本知面的根本知识v房地房地产押品勘押品勘查知知识v房地房地产的位置的位置v坐落：房地坐落：房地产所在具体地点。所在具体地点。v方位：房地方位：房地产在所在区域中的方向和位置。在所在区域中的方向和位置。v距离：房地距离：房地产与有关社会与有关社会场所的所的远近。近。v朝向：房地朝向：房地产正正门或房或房间窗窗户正

8、正对着的方向。着的方向。v楼楼层：房地：房地产为某幢房屋中某某幢房屋中某层、某套、某套时，其所在的楼，其所在的楼层v房地房地产的外部配套的外部配套设施：根底施：根底设施和公共效施和公共效劳设施施v根底根底设施一般指道路、供水、排水、供施一般指道路、供水、排水、供电、供气、供、供气、供热、通、通信、有信、有线电视等等设施。施。v公共效公共效劳一般指教育、医一般指教育、医疗、文化、体育、商、文化、体育、商业效效劳、金融、金融邮电、社区效、社区效劳、市政公用和行政管理等、市政公用和行政管理等设施施9房地房地产押品押品权利利层面的根本知面的根本知识v房地房地产押品押品权利的含利的含义v我国房地我国房地

9、产权利的种利的种类主要有房地主要有房地产所有所有权、土地使用、土地使用权、地役地役权、抵押、抵押权和租和租赁权v房地房地产所有所有权v单独所有是指房地独所有是指房地产由一个由一个单位或个人享有所有位或个人享有所有权。v共有是指房地共有是指房地产由两个以上由两个以上单位或个人共同享有所有位或个人共同享有所有权，共，共有又分有又分为按份共有和共同共有，按份共有人按份共有和共同共有，按份共有人对共有的房地共有的房地产按照其份按照其份额享有所有享有所有权，共同共有人，共同共有人对共有的房地共有的房地产共同享共同享有所有有所有权。v建筑物区分所有建筑物区分所有权是指是指业主主对建筑物内的住宅、建筑物内的

10、住宅、经营性用房性用房等等专有局部享有所有有局部享有所有权，对专有局部以外的共有局部享有共有局部以外的共有局部享有共有和共同管理的有和共同管理的权利利10房地房地产押品押品权利利层面的根本知面的根本知识v房地房地产押品押品权利的含利的含义土地使用权土地使用权建设用地使用权是指建设用地使用权人依法对国家所有的建设用地使用权是指建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。按取得方式，可分为出让、建筑物、构筑物及其附属设施。按取得方式，可分为出让、划拨和其他三种建设用地使用权。其他建设

11、用地使用权主划拨和其他三种建设用地使用权。其他建设用地使用权主要有出资、入股等形式的建设用地使用权。要有出资、入股等形式的建设用地使用权。宅基地使用权是指宅基地使用权人依法对集体所有的土地宅基地使用权是指宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施其附属设施土地承包经营权是指土地承包经营权人依法对其承包经营土地承包经营权是指土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产权从事

12、种植业、林业、畜牧业等农业生产11房地房地产押品押品权利利层面的根本知面的根本知识v房地房地产押品押品权利的含利的含义地役权地役权房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利房地产，以提高自己的房地产效益的权利抵押权抵押权债务人或第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为债债务人或第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为债权的担保，债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实权的担保，债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权依法以该房地产折价或以拍现抵押权的情形，债权人有权依法以该房

13、地产折价或以拍卖、变卖该房地产所得价款优先受偿卖、变卖该房地产所得价款优先受偿房地产租赁权房地产租赁权以支付租金的方式从房屋所有权人或土地使用权人那里获以支付租金的方式从房屋所有权人或土地使用权人那里获得的占有和使用房地产的权利得的占有和使用房地产的权利12房地房地产押品押品权利利层面的根本知面的根本知识v出出让和划和划拨出让出让协议出让：指出让方与受让方经过协商，就土地使用权出协议出让：指出让方与受让方经过协商，就土地使用权出让条件以及双方的权利义务达成一致而出让土地使用权的让条件以及双方的权利义务达成一致而出让土地使用权的民事法律行为。民事法律行为。招标出让：由市、县土地管理部门向符合规定

14、条件的单位招标出让：由市、县土地管理部门向符合规定条件的单位发出招标邀请书或者向社会发布招标公告，邀请特定或者发出招标邀请书或者向社会发布招标公告，邀请特定或者不特定公民、法人或其他组织参加投标，根据投标结果择不特定公民、法人或其他组织参加投标，根据投标结果择优确定中标者，向其出让土地使用权。招标方式包括邀请优确定中标者，向其出让土地使用权。招标方式包括邀请招标和公开招标招标和公开招标13房地房地产押品押品权利利层面的根本知面的根本知识v出出让和划和划拨出让出让拍卖方式出让土地使用权，是由市、县土地管理部门或其拍卖方式出让土地使用权，是由市、县土地管理部门或其委托的拍卖机构，在指定的时间地点，

15、通过拍卖的方式公委托的拍卖机构，在指定的时间地点，通过拍卖的方式公开叫价竞投，以出价最高者为受让人出让土地使用权开叫价竞投，以出价最高者为受让人出让土地使用权挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为出让年限：居住用地出让年限：居住用地70年

16、；工业用地年；工业用地50年；教育、科技、年；教育、科技、文化、卫生、体育用地文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地年；商业、旅游、娱乐用地40年；年；综合或者其他用地综合或者其他用地50年。土地使用权出让的实际年限不得年。土地使用权出让的实际年限不得突破规定的最高年限，只能限于最高年限的范围内突破规定的最高年限，只能限于最高年限的范围内14房地房地产押品押品权利利层面的根本知面的根本知识v出出让和划和划拨v划划拨v划划拨用地范用地范围：1国家机关用地和国家机关用地和军事用地：事用地：2城市城市根底根底设施用地和公益事施用地和公益事业用地；用地；3国家重点扶持的能源、国家重点扶持的能

17、源、交通、水利等根底交通、水利等根底设施用地；施用地；4法律、行政法法律、行政法规规定的定的其他用地其他用地v划划拨土地使用土地使用权的的处分分v在在转让房地房地产时，应当按照国当按照国务院院规定，定，报有批准有批准权的人民的人民政府政府审批。有批准批。有批准权的人民政府准予的人民政府准予转让的的应当由受当由受让方方办理土地使用理土地使用权出出让手手续，并依照国家有关，并依照国家有关规定定缴纳土地使用土地使用权出出让金金v设定房地定房地产抵押抵押权的土地使用的土地使用权是以划是以划拨方式取得的，依法方式取得的，依法拍拍卖该房地房地产后，后，应当从拍当从拍卖所得的价款中所得的价款中缴纳相当于相当

18、于应缴纳的土地使用的土地使用权出出让金的款金的款额后，抵押后，抵押权人方可人方可优先受先受偿15房地房地产押品押品权利利层面的根本知面的根本知识v出出让和划和划拨v划划拨v划划拨土地使用土地使用权的的处分分v以划以划拨方式取得国有土地使用方式取得国有土地使用权的股份制企的股份制企业，在，在补办土地土地使用出使用出让手手续、补交出交出让金、金、进行土地登行土地登记后，土地使用后，土地使用权由股份制企由股份制企业持有持有v职工以市工以市场价价购置的住房，置的住房，产权归个人所有，可以依法个人所有，可以依法进入入市市场，按，按规定交定交纳有关税有关税费后，收入后，收入归个人所有。个人所有。职工以本工

19、以本钱价价购置的住房置的住房产权归个人所有，一般住用个人所有，一般住用5年后可以依法年后可以依法进入市入市场，在，在补交土地使用交土地使用权出出让金或所含土地收益和按金或所含土地收益和按规定交定交纳有关税有关税费后，收入后，收入归个人所有。个人所有。职工以工以标准价准价购置的置的住房，住房，拥有局部有局部产权，即占有，即占有权、使用、使用权、有限的收益、有限的收益权和和处分分权，可以，可以继承承16房地房地产押品押品权利利层面的根本知面的根本知识v土地使用土地使用权转让土地使用权转让条件土地使用权转让条件土地使用者按出让合同约定已支付全部土地使用权出让金，并取土地使用者按出让合同约定已支付全部

20、土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。得土地使用权证书。土地使用者依出让合同约定进行开发，属于房屋建设工程的，完土地使用者依出让合同约定进行开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的成开发投资总额的25以上；属于成片开发的，形成工业用地或以上；属于成片开发的，形成工业用地或其他建设用地。转让房地产时房屋已建成的，还应持有房屋所有其他建设用地。转让房地产时房屋已建成的，还应持有房屋所有权证书权证书土地使用权转让时，不得损害土地及其地上建筑物的经济效益，土地使用权转让时，不得损害土地及其地上建筑物的经济效益，不得违反城市规划的要求；土地使用权和地上建筑物、其他附着不得违反城市规划的要求；土地使

21、用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应经市、县人民政府土地管理部门和房管物所有权分割转让的，应经市、县人民政府土地管理部门和房管部门批准，并按规定办理过户登记手续。部门批准，并按规定办理过户登记手续。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让的，土地使用权不得转让17房地房地产押品押品标准准层面的根本知面的根本知识v规划知划知识v用地分用地分类v根据根据?城市用地分城市用地分类与与规划建划建设用地用地标准准?GBJ13790，城市用地按大城市用地按大类、中、中类和小和小类三三级进行划分。城市用

22、地共分行划分。城市用地共分10大大类、46中中类和和73个小个小类v规划控制指划控制指标：规定性指定性指标v用地性用地性质，指，指规划用地的使用功能或土地用途，可根据用地划用地的使用功能或土地用途，可根据用地分分类标准准进行行标注。注。v用地面用地面积，指，指规划地划地块划定的面划定的面积v建筑密度，指建筑密度，指规划地划地块内各内各类建筑首建筑首层占地面占地面积与地与地块面面积之比，通常以上限控制之比，通常以上限控制v建筑控制高度，指由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体建筑控制高度，指由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离最高点的垂直距离18房地房地产押品押品标准准层面的根本知

23、面的根本知识v规划知划知识规划控制指标：规定性指标规划控制指标：规定性指标建筑红线后退距离，指建筑相对于规划内道路红线后退的建筑红线后退距离，指建筑相对于规划内道路红线后退的距离，通常以下限控制距离，通常以下限控制人口容量。即规划地块内部每公顷用地的居住人口数，通人口容量。即规划地块内部每公顷用地的居住人口数，通常以上限控制常以上限控制建筑形式、体量、色彩、风格要求。对规划区重点地段的建筑形式、体量、色彩、风格要求。对规划区重点地段的建筑形体和布局应进行特别控制，包括广场控制线、绿地建筑形体和布局应进行特别控制，包括广场控制线、绿地控制线、裙房建筑控制线、主体建筑控制线、建筑架空控控制线、裙房

24、建筑控制线、主体建筑控制线、建筑架空控制线、建筑高度控制范围、建筑颜色等具体指标制线、建筑高度控制范围、建筑颜色等具体指标其他环境要求其他环境要求19房地房地产押品押品标准准层面的根本知面的根本知识v规划知划知识v规划控制指划控制指标：指：指导性指性指标v容容积率，指率，指规划地划地块内各内各类总建筑面建筑面积与地与地块面面积之比，可之比，可根据需要制定上限和下限。容根据需要制定上限和下限。容积率的下限保率的下限保证地地块开开发的效的效益，防止无效益或低效益开益，防止无效益或低效益开发造成的土地浪造成的土地浪费。v绿地率，指地率，指规划地划地块内各内各类绿地面地面积的的总和占和占规划地划地块面

25、面积的比率，即：的比率，即：绿地率地率=绿地面地面积土地面土地面积v绿地率通常以下限控制。地率通常以下限控制。这里的里的绿地包括公共地包括公共绿地、宅地、宅旁旁绿地、公共效地、公共效劳设施所属施所属绿地道路地道路红线内的内的绿地，不地，不包括屋包括屋顶、晒台的人工、晒台的人工绿地。地。v交通出入口方位，指交通出入口方位，指规划地划地块内允内允许设置出入口的方向和位置出入口的方向和位置置v停停车泊位及其他需要配置的公共泊位及其他需要配置的公共设施，包括居住区效施，包括居住区效劳设施施中小学、幼托、居住区中小学、幼托、居住区级公建、公建、环卫设施垃圾施垃圾转运站、运站、公共公共厕所、所、电力力设施

26、施变电站、配站、配电所、所、电信信设施施局、局、邮政局、燃气政局、燃气设施煤气施煤气调气站等气站等20房地房地产押品押品标准准层面的根本知面的根本知识v规划知划知识建设工程规划许可证制度建设工程规划许可证制度在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。规划提出的规划设计要求，核发建设工程规

27、划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续关批准文件后，方可申请办理开工手续21房地房地产押品押品标准准层面的根本知面的根本知识v房地房地产开开发管理知管理知识v立立项管理管理v对房地房地产开开发工程工程进行可行性研究，形成行可行性研究，形成?房地房地产开开发工程工程可行性研究可行性研究报告告?v房地房地产开开发工程用地的土地使用工程用地的土地使用权出出让或者划或者划拨前，主管部前，主管部门应当出具当出具?房地房地产开开发工程建工程建设条件意条件意见书?，其内容，其内容应当作当作为土地使用土

28、地使用权出出让合同的必合同的必备条件或者划条件或者划拨土地使用土地使用权批准文件的内容之一批准文件的内容之一v房地房地产开开发企企业应当在当在签订土地使用土地使用权出出让合同或者取得划合同或者取得划拨土地使用土地使用权批准文件后的批准文件后的15日内，到建日内，到建设行政主管部行政主管部门备案，案，领取取?房地房地产开开发工程手册工程手册?。房地。房地产开开发企企业应当将当将房地房地产开开发工程建工程建设过程中的主要事程中的主要事项记录在在?房地房地产开开发工程手册工程手册?中，并定期送房地中，并定期送房地产开开发主管部主管部门备案案22房地房地产押品押品标准准层面的根本知面的根本知识v房地房

29、地产开开发管理知管理知识v四四证管理管理v房地房地产开开发企企业应取得取得?国有土地使用国有土地使用权证?、?建建设用地用地规划划许可可证?、?建筑工程建筑工程规划划许可可证?、?建筑工程施工建筑工程施工许可可证?v质量量验收和房屋完收和房屋完损等等级v房屋房屋验收按国家收按国家?建筑工程施工建筑工程施工验收收统一一标准准?GB50300-2001规定定进行行23二、二、房地产押品评估根本知识房地产押品评估根本知识第一局部：房地第一局部：房地产押品押品评估根底知估根底知识24房地房地产评估根本知估根本知识v定定义v评估人估人员依据国家有关法律、法依据国家有关法律、法规和和评估估标准，根据准，根

30、据评估估目的，目的，选择适当价适当价值类型，遵循型，遵循评估原那么，按照估原那么，按照评估程估程序，运用适当的序，运用适当的评估方法，估方法，对房地房地产抵押品在抵押品在评估估时点的点的合理价合理价值进行分析、估算并行分析、估算并发表表评估意估意见的行的行为和和过程程v评估主体估主体v从事房地从事房地产抵押品价抵押品价值评估和估和审核工作的人核工作的人员，他，他们是是评估工作的主估工作的主导者。者。v评估客体估客体评估估对象象v具体具体评估活估活动中需要中需要评估的房地估的房地产v作作为评估估对象的房地象的房地产，应符合国家有关法律、法符合国家有关法律、法规和和农业银行相关制度的行相关制度的规

31、定。定。对于根据有关于根据有关规定不得抵押的房定不得抵押的房地地产，不得作，不得作为评估估对象象25房地房地产评估要素估要素v评估依据估依据v评估工作所估工作所应遵循的国家法律法遵循的国家法律法规和和评估估标准、准、评估活估活动相关当事人之相关当事人之间的合同的合同协议以及其他参考依据以及其他参考依据v?房地房地产估价估价标准准?GB/T50291-1999v?城城镇土地估价土地估价规程程?GB/T18508-2001v?房地房地产抵押估价指抵押估价指导意意见?建住房建住房20068号号v?资产评估准那么估准那么不不动产?中中评协2007189号号v?中国中国农业银行押品管理方法行押品管理方法

32、试行行?农银发2021400号号v?中国中国农业银行房地行房地产押品价押品价值评估指引估指引?v人民人民银行、行、银监会等外部会等外部监管部管部门的的监管要求以及本指引管要求以及本指引等我行内部制度方法的等我行内部制度方法的规定定26房地房地产评估要素估要素v评估目的估目的v评估估结果的期望用途，它直接决定着价果的期望用途，它直接决定着价值类型和型和评估方法估方法的的选择v评估估时点点评估基准日估基准日v评估估结果果对应的日期。即只在的日期。即只在该评估日期，估日期，评估估对象才有象才有该评估价估价值v一般一般应为完成完成评估估对象象实地地查勘之日，但勘之日，但评估委托合同另估委托合同另有有约

33、定的除外。因特殊需要，定的除外。因特殊需要，评估估时点可定点可定为过去或未来去或未来的某个日期的某个日期27房地房地产评估要素估要素v价价值类型型评估结果的价值属性及其表现形式评估结果的价值属性及其表现形式农业银行房地产价值评估的价值类型为房地产抵押价值，即农业银行房地产价值评估的价值类型为房地产抵押价值，即抵押房地产在评估时点的市场价值。抵押房地产在评估时点的市场价值。抵押价抵押价值=未未设立法定立法定优先受先受偿权下的价下的价值-优先受先受偿权=未未设立法定立法定优先受先受偿权下的价下的价值-拖欠建拖欠建设工程价款工程价款-已抵押担已抵押担保的保的债权占用占用额度度-其他法定其他法定优先受

34、先受偿权28房地房地产评估要素估要素v价价值类型型v名名义价格和价格和实际价格价格v名名义价格是外表上的价格，价格是外表上的价格，实际价格是在名价格是在名义价格的根底上价格的根底上进行行计算或算或处理得到的价格。理得到的价格。v例例一宗建筑面一宗建筑面积为150平方米，平方米，总价价100万元的住房，在万元的住房，在买卖中双方如中双方如约定按以下几种付款方式付款：定按以下几种付款方式付款：1要求在成要求在成交日一次性付清；交日一次性付清；2如果在成交日一次性付清，那么如果在成交日一次性付清，那么给予予2%的的优惠；惠；3以抵押以抵押贷款方式支付，其中首付款方式支付，其中首付50万元，万元，银行

35、行贷款款50万元，期限万元，期限20年，年，贷款年利率款年利率7%，按月等，按月等额归还贷款本息；款本息；4从成交日期起分期支付，成交日期支付从成交日期起分期支付，成交日期支付50万元，万元，1年后支付剩余年后支付剩余50万元，年折万元，年折现率率为10%。请计算算各种付款方式下的名各种付款方式下的名义价格和价格和实际价格。价格。v解解在以上在以上4种付款方式下，名种付款方式下，名义价格均价格均为总价价100万元。第万元。第1、3中付款方式下，中付款方式下，实际价格和名价格和名义价格一价格一样，均，均为总价价100万元。在第万元。在第2中付款方式下，中付款方式下，实际价格价格为：1001-2%

36、=98万元。在第万元。在第4中付款方式下，中付款方式下，实际价价格格为：50+50/1+10%=95.45万元。万元。29房地房地产评估要素估要素v价价值类型型总价格、单位价格和楼面地价总价格、单位价格和楼面地价总价格简称总价，是指某一宗或某一区域范围内房地产整总价格简称总价，是指某一宗或某一区域范围内房地产整体价格体价格单位价格简称单价。土地单价是指单位土地面积的土地价单位价格简称单价。土地单价是指单位土地面积的土地价格。建筑物单价通常是指单位建筑物面积的建筑物价格。格。建筑物单价通常是指单位建筑物面积的建筑物价格。房地单价通常是指单位建筑物面积的房地价格房地单价通常是指单位建筑物面积的房地

37、价格楼面地价是土地上建筑物面积均摊的土地价格。楼面地价楼面地价是土地上建筑物面积均摊的土地价格。楼面地价与土地总价的关系为：楼面地价土地总价与土地总价的关系为：楼面地价土地总价/总建筑面积总建筑面积楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系，即：楼面楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系，即：楼面地价土地单价地价土地单价/容积率容积率30房地房地产评估要素估要素v评估原那么估原那么v独立客独立客观公正原那么公正原那么v独立：要求房地独立：要求房地产评估不估不应受外界不合理因素的干受外界不合理因素的干扰和影响和影响v客客观：要求房地：要求房地产评估要尽可能地减少估要尽可能地减少评估人估人员主主观

38、意志意志对评估估过程和程和评估估结论的影响。的影响。v公正：要求房地公正：要求房地产评估估时必必须站在中立的立站在中立的立场上，不偏袒当上，不偏袒当事人的某一方，特事人的某一方，特别是不可有意无意地偏向委托方是不可有意无意地偏向委托方v合法原那么：必合法原那么：必须以以评估估对象的合法象的合法产权、合法使用、合法、合法使用、合法处分分为前提前提进行行评估估31房地房地产评估要素估要素v评估原那么估原那么v评估估时点原那么：点原那么：评估估结论具有很具有很强的的时间相关性和相关性和时效性，效性，要求要求评估估结果是果是评估估对象在象在评估估时点的价格，不能将点的价格，不能将该评估估结果作果作为评

39、估估对象在其他象在其他时点的价格点的价格v替代原那么：替代原那么：评估估结果不得不合理偏离果不得不合理偏离类似房地似房地产在同等条在同等条件下的正常价格件下的正常价格v类似房地似房地产是指在同一供求范是指在同一供求范围内，在用途、内，在用途、规模、档次、模、档次、区位、建筑区位、建筑结构、构、权利性利性质等方面与等方面与评估估对象相同或相近的象相同或相近的房地房地产v谨慎原那么：在存在不确定或不可量化因素的情况下，慎原那么：在存在不确定或不可量化因素的情况下，评估估人人员作出作出评估相关判断估相关判断时，应当保持必要的当保持必要的谨慎，充分估慎，充分估计抵押房地抵押房地产在在处置置时可能受到的

40、限制、未来可能可能受到的限制、未来可能发生的生的风险和和损失，不高估市失，不高估市场价价值，不低估知悉的法定，不低估知悉的法定优先受先受偿款，款，并在并在评估估报告中作出必要的告中作出必要的风险提示提示32房地房地产评估要素估要素v评估方法估方法v评估方法是指估方法是指评估所运用的特定技估所运用的特定技术，它是分析和判断房，它是分析和判断房地地产价价值的手段和途径。的手段和途径。评估人估人员应根据根据评估估对象、价象、价值类型和型和评估估资料的搜集情况，分析各种料的搜集情况，分析各种评估方法的适用性，估方法的适用性，选用适宜的用适宜的评估方法。估方法。v房地房地产价价值评估主要使用市估主要使用

41、市场法、收益法、本法、收益法、本钱法、假法、假设开开发法、基准地价系数修正法等法、基准地价系数修正法等评估方法以及估方法以及这些些评估方估方法的法的综合运用。合运用。评估人估人员应熟知、理解并正确运用熟知、理解并正确运用这些方些方法，根据法，根据实际情况情况选择适宜的适宜的评估方法估方法进行行评估估33房地房地产评估要素估要素v评估程序估程序v评估程序是指估程序是指评估工作从开始准估工作从开始准备到最后到最后结束的工作束的工作顺序，序，主要包括明确主要包括明确评估根本估根本领项、拟定定评估作估作业方案、搜集方案、搜集评估所需估所需资料、料、实地地查勘勘评估估对象、象、选定定评估方法、估方法、计

42、算和算和确定确定评估估结果、撰写和出具果、撰写和出具评估估报告、告、审核确核确认评估估结论、评估估资料料归档等内容档等内容34评估信息估信息v评估所需信息的来源估所需信息的来源地方政府公布的有关行业数据地方政府公布的有关行业数据地方政府相关的政策文件根据各地情况执行，一般可根据地方政府相关的政策文件根据各地情况执行，一般可根据各地的相关地方政府部门及其网站查各地的相关地方政府部门及其网站查外部评估中介机构数据外部评估中介机构数据能提供数据的外部中介机构有评估公司、房地产销售公司、能提供数据的外部中介机构有评估公司、房地产销售公司、房地产交易会、房地产二手交易中介、电视电台网络等房地产交易会、房

43、地产二手交易中介、电视电台网络等现场勘查、客户提供现场勘查、客户提供v信息信息归档档将评估报告电子版、现场勘查资料、电子照片、评估测算资将评估报告电子版、现场勘查资料、电子照片、评估测算资料、权证复印件等资料存档备查料、权证复印件等资料存档备查35第二局部：房地产押品价值评估理论与实务第二局部：房地产押品价值评估理论与实务36一、市场法一、市场法第二局部：房地第二局部：房地产评估理估理论与与实务37市市场法法v定定义v市市场法又称市法又称市场比比较法，是指将法，是指将评估估对象与在象与在评估基准日估基准日近期有近期有过交易的交易的类似房地似房地产进行比行比较，对这些些类似房地似房地产的成交价格

44、做适当的修正，以此估算的成交价格做适当的修正，以此估算评估估对象的客象的客观合理合理价格或价价格或价值的方法。的方法。v采用市采用市场法求得的房地法求得的房地产价格又称价格又称为比准价格比准价格v使用前提使用前提v有一个活有一个活泼的公开市的公开市场：市：市场上有自愿的上有自愿的买者和者和卖者，他者，他们有足有足够的的时间可以可以获得相关信息并得相关信息并进行平等交易，市行平等交易，市场成交价格根本上可以反映市成交价格根本上可以反映市场行情行情v公开市公开市场上要有可比的交易上要有可比的交易实例：例：选择的交易的交易实例及其交例及其交易活易活动在近期公开市在近期公开市场上已上已经发生生过，且与

45、，且与评估估对象相同象相同或相似，或相似，这些交易些交易实例就可以作例就可以作为评估估对象的参照物象的参照物38市市场法法v适用范适用范围v同种同种类型的数量型的数量较多且多且经常常发生交易的房地生交易的房地产v住宅，包括普通住宅、高档公寓、住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等墅等v写字楼。写字楼。商商铺。标准厂房。准厂房。房地房地产开开发用地。用地。v以下房地以下房地产难以采用市以采用市场法法评估：估：v数量很少的房地数量很少的房地产，如特殊厂房、机，如特殊厂房、机场、码头、博物、博物馆、教堂、寺教堂、寺庙、古建筑等；、古建筑等；v很少很少发生交易的房地生交易的房地产，如学校、医院、行政，如

46、学校、医院、行政办公楼等公楼等v可比性很差的房地可比性很差的房地产，如在建工程等，如在建工程等39市市场法法v操作步操作步骤搜集交易实例，即从房地产市场中搜集大量的实际成交的房搜集交易实例，即从房地产市场中搜集大量的实际成交的房地产及其成交日期、成交价格、付款方式等情况地产及其成交日期、成交价格、付款方式等情况选取可比实例，即从搜集的大量交易实例中选取一定数量、选取可比实例，即从搜集的大量交易实例中选取一定数量、符合一定条件的交易实例符合一定条件的交易实例对可比实例的实际成交价格进行适当处理对可比实例的实际成交价格进行适当处理40市市场法法v可比可比实例例选择要求要求用途相同，指居住、商业、办

47、公、工业等用途用途相同，指居住、商业、办公、工业等用途建筑结构相同，指钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、建筑结构相同，指钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构等房屋建筑结构。简易结构等房屋建筑结构。权利性质相似，指土地和房屋的权利性质。例如国有土地与集体土权利性质相似，指土地和房屋的权利性质。例如国有土地与集体土地权利性质不同，出让土地使用权与划拨土地使用权的权利性质不地权利性质不同，出让土地使用权与划拨土地使用权的权利性质不同，商品住宅与经济适用房、房改所购住房权利性质不同同，商品住宅与经济适用房、房改所购住房权利性质不同交易类型相同，房地产交易类型主要有买卖和租赁两

48、大类，其中根交易类型相同，房地产交易类型主要有买卖和租赁两大类，其中根据交易方式可分协议、招标、拍卖、挂牌等交易类型。据交易方式可分协议、招标、拍卖、挂牌等交易类型。所处地段相同或是同一供需圈内，指所处的市场供求环境和竞争状所处地段相同或是同一供需圈内，指所处的市场供求环境和竞争状况相同或相似。况相同或相似。交易实例的成交价格为正常价格或可修正为正常价格。交易实例的成交价格为正常价格或可修正为正常价格。交易实例的成交日期与评估基准日接近，最长不超过交易实例的成交日期与评估基准日接近，最长不超过1年年41市市场法法v计算公式算公式Pf=PBABCPf评估对象的比准价格；评估对象的比准价格；PB可

49、比实例成交价格；可比实例成交价格；A交易情况修正系数；交易情况修正系数；B市场状况调整系数；市场状况调整系数；C房地产状况调整系数房地产状况调整系数42市市场法法v指标说明指标说明v交易情况修正系数交易情况修正系数A Av交易情况修正是指排除交易行为中特殊因素所造成的可交易情况修正是指排除交易行为中特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比交易实例成交价风格整为比实例成交价格偏差，将可比交易实例成交价风格整为正常价格正常价格v计算公式计算公式v市场状况调整系数市场状况调整系数B Bv市场状况调整是指由于可比实例的成交日期与评估时点市场状况调整是指由于可比实例的成交日期与评估时点不同，房地产市

50、场状况可能发生了变化，因此，应将可不同，房地产市场状况可能发生了变化，因此，应将可比实例在其成交日期时的价风格整到在评估时点时的价比实例在其成交日期时的价风格整到在评估时点时的价格格v计算公式计算公式43市市场法法v指标说明指标说明v房地产状况调整系数房地产状况调整系数C Cv房地产状况调整是指把可比实例在自身状况下的价格，房地产状况调整是指把可比实例在自身状况下的价格，调整为在评估对象房地产状况下的价格调整为在评估对象房地产状况下的价格v计算公式计算公式v区位状况调整，是将可比实例房地产在其区位状况下的区位状况调整，是将可比实例房地产在其区位状况下的价格，调整为在评估对象房地产区位状况下的价

51、格。内价格，调整为在评估对象房地产区位状况下的价格。内容主要包括：位置、繁华程度、交通便捷程度、环境、容主要包括：位置、繁华程度、交通便捷程度、环境、景观、根底设施情况、公共配套设施完备程度、产业聚景观、根底设施情况、公共配套设施完备程度、产业聚集度等影响房地产价格的因素。区位状况比较、调整的集度等影响房地产价格的因素。区位状况比较、调整的具体内容应视评估对象的具体用途而确定具体内容应视评估对象的具体用途而确定44市市场法法v指标说明指标说明v房地产状况调整系数房地产状况调整系数C Cv实物状况调整，是将可比实例房地产在其实物状况下的实物状况调整，是将可比实例房地产在其实物状况下的价格，调整为

52、在评估对象房地产实物状况下的价格。实价格，调整为在评估对象房地产实物状况下的价格。实物状况比较、调整的内容，土地主要包括面积、形状、物状况比较、调整的内容，土地主要包括面积、形状、进深、宗地内根底设施完备程度和场地平整程度等；建进深、宗地内根底设施完备程度和场地平整程度等；建筑物主要包括建筑规模、建筑结构、设施设备、空间布筑物主要包括建筑规模、建筑结构、设施设备、空间布局、层高、工程质量、建筑物年龄、维修养护情况等影局、层高、工程质量、建筑物年龄、维修养护情况等影响房地产价格的因素。实物状况因素修正的具体内容应响房地产价格的因素。实物状况因素修正的具体内容应视评估对象的具体用途而确定视评估对象

53、的具体用途而确定v权益状况调整，是指将可比实例房地产在其权益状况下权益状况调整，是指将可比实例房地产在其权益状况下的价格，调整为在评估对象房地产权益状况下的价格。的价格，调整为在评估对象房地产权益状况下的价格。权益状况调整的内容主要包括土地使用期限、城市规划权益状况调整的内容主要包括土地使用期限、城市规划限制条件如容积率等影响房地产价格的因素限制条件如容积率等影响房地产价格的因素45 评估对象及比较案例比较因素评估对象案例1案例2案例3XXX房地产XXX房地产XXX房地产交易价格100交易情况100市场状况100区位状况道路通达度100基础设施情况100距区域中心距离100距公交站和地铁距离1

54、00住宅聚集度或产业聚集度100自然人文环境100公共服务设施100市市场法法v指指标取取值范范围v单项因素修正不能超因素修正不能超过20%v综合因素修正不能超合因素修正不能超过30%v因素修正超出范因素修正超出范围的，的，应更更换其他可比交易其他可比交易实例例v现场勘勘查:比比较因素条件指数表因素条件指数表46 评估对象及比较案例比较因素评估对象案例1案例2案例3XXX房地产XXX房地产XXX房地产实物状况成新度100室内装修100建筑结构100建筑类型100楼层情况100房间朝向100户型面积100公共部分装修100建筑外观100设备设施100物业管理100车位情况100景观绿化100权益

55、状况出租状况100容积率与规划限制100计算结果比准价格三个案例的比准价格之和算术平均按市场法公式计算比准价格按市场法公式计算比准价格按市场法公式计算比准价格47市市场法的法的计算算应用用v建立比建立比较基准基准v统一房地一房地产范范围v针对某些某些评估估对象，有象，有时难以直接以直接选取到与其范取到与其范围完全相完全相同的房地同的房地产的交易的交易实例作例作为可比可比实例，只能例，只能选取取“主干相主干相同的房地同的房地产的交易的交易实例作例作为可比可比实例。例。统一房地一房地产范范围即即是是进行行“有无比照并消除由此有无比照并消除由此导致的价格差异致的价格差异v带有有债权债务的房地的房地产

56、。v房地房地产价格价格=带有有债权债务的房地的房地产价格价格-债权债务v含有非房地含有非房地产成分。成分。v房地房地产价格价格=含有非房地含有非房地产成分的房地成分的房地产价格价格-非房地非房地产成成分的价格分的价格v房地房地产实物范物范围不同不同48市市场法的法的计算算应用用v建立比建立比较基准基准v统一房地一房地产范范围v例例评估估对象是一套不象是一套不带车位的住宅，位的住宅，选取的可比取的可比实例成交例成交价格价格为126万元，含有一个万元，含有一个现价价为15万元的万元的车位和一套全位和一套全新状新状态下价下价值为8万元的家具，家具万元的家具，家具为八成新，八成新，请计算算该可可比比实

57、例例经统一房地一房地产范范围后的价格。后的价格。v解解选取的取的该可比可比实例成交价格例成交价格为：126-15-80.8=104.6万元万元49市市场法的法的计算算应用用v建立比较基准建立比较基准v统一付款方式统一付款方式v需要将分期支付的可比实例成交价格折算为在其成交日期需要将分期支付的可比实例成交价格折算为在其成交日期一次性付清的金额。具体方法是通过折现计算一次性付清的金额。具体方法是通过折现计算v 例例 某宗房地产成交总价为某宗房地产成交总价为120120万元，其中首付款万元，其中首付款40%40%，余，余款于半年后一次性支付。假设月利率为款于半年后一次性支付。假设月利率为0.4%0.

58、4%，请计算该宗，请计算该宗房地产在其成交日期一次性付款付清的价格。房地产在其成交日期一次性付款付清的价格。v 解解 该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格计算如下该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格计算如下50市市场法的法的计算算应用用v建立比较基准建立比较基准v统一采用单价统一采用单价v统一价格表示单位可以是总价，也可以是单价，但一般是统一价格表示单位可以是总价，也可以是单价，但一般是采用单价采用单价v统一币种和货币单位统一币种和货币单位v在统一货币单位方面，按照使用习惯，人民币、美元、港在统一货币单位方面，按照使用习惯，人民币、美元、港币等，通常都采用币等，通常都采用“元元v统一面积内

59、涵统一面积内涵51市市场法的法的计算算应用用v建立比较基准建立比较基准v统一面积单位统一面积单位v平方米下的价格平方米下的价格= =公顷下的价格公顷下的价格1000010000v平方米下的价格平方米下的价格= =亩下的价格亩下的价格666.67666.67v平方米下的价格平方米下的价格= =平方英尺下的价格平方英尺下的价格0.092903040.09290304v平方米下的价格平方米下的价格= =坪下的价格坪下的价格3.3057933.305793v 例例 搜集了甲、乙两个交易实例。甲交易实例房地产的建筑面积搜集了甲、乙两个交易实例。甲交易实例房地产的建筑面积120120平平方米，成交总价方米

60、，成交总价240240万元人民币，分三期付款，首付款万元人民币，分三期付款，首付款100100万元人民币，万元人民币，第二期于半年后付第二期于半年后付7070万元人民币，余款万元人民币，余款7070万元人民币于万元人民币于1 1年后付清。乙年后付清。乙交易实例房地产使用面积交易实例房地产使用面积30003000平方英尺，成交总价平方英尺，成交总价122122万美元，于成交万美元，于成交时一次性付清。人民币年利率为时一次性付清。人民币年利率为6%6%，该类房地产建筑面积与使用面积，该类房地产建筑面积与使用面积的关系为的关系为1 1平方英尺建筑面积等于平方英尺建筑面积等于0.650.65平方英尺使

61、用面积，乙交易实例平方英尺使用面积，乙交易实例成交时人民币与美元的市场汇率为成交时人民币与美元的市场汇率为1 1美元等于美元等于6.83836.8383元人民币。如果选元人民币。如果选取该两个交易实例为可比实例，请对其成交价格进行取该两个交易实例为可比实例，请对其成交价格进行“建立比较基准建立比较基准处理处理52市市场法的法的计算算应用用v建立比较基准建立比较基准v统一面积单位统一面积单位v 解解 1 1统一付款方式统一付款方式v乙总价乙总价=122.00=122.00万美元万美元v统一采用单价。统一采用单价。v甲单价甲单价=2340300120=19502.50=2340300120=195

62、02.50元人民币元人民币/ /平方米建筑面平方米建筑面积积v乙单价乙单价=12200003000=406.67=12200003000=406.67美元美元/ /平方英尺使用面积平方英尺使用面积v统一币种和货币单位。统一采用人民币表示：统一币种和货币单位。统一采用人民币表示：v甲单价甲单价=19502.50=19502.50元人民币元人民币/ /平方米建筑面积平方米建筑面积v乙单价乙单价=406.676.8383=2780.93=406.676.8383=2780.93元人民币元人民币/ /平方英尺使用平方英尺使用面积面积53市市场法的法的计算算应用用v建立比较基准建立比较基准v统一面积单位

63、统一面积单位v 解解 统一面积内涵。统一采用建筑面积表示：统一面积内涵。统一采用建筑面积表示：v甲单价甲单价=19502.50=19502.50元人民币元人民币/ /平方米建筑面积平方米建筑面积v乙单价乙单价=2780.930.65=1807.60=2780.930.65=1807.60元人民币元人民币/ /平方英尺建平方英尺建筑面积筑面积v统一面积单位。以平方米为基准表示：统一面积单位。以平方米为基准表示：v甲单价甲单价=19502.50=19502.50元人民币元人民币/ /平方米建筑面积平方米建筑面积v乙单价乙单价=1807.600.09290304=19456.84=1807.600.

64、09290304=19456.84元人民币元人民币/ /平方平方米建筑面积米建筑面积v因此，通过建立比较基准处理，甲交易实例的单价为因此，通过建立比较基准处理，甲交易实例的单价为19502.5019502.50元元/ /平方米建筑面积，乙交易实例的单价为平方米建筑面积，乙交易实例的单价为19456.8419456.84元元/ /平方米建筑面积平方米建筑面积54市市场法的法的计算算应用用v交易情况修正交易情况修正v交易情况修正需要考虑的主要因素交易情况修正需要考虑的主要因素v利害关系人之间的交易利害关系人之间的交易v急于出售或急于购置的交易急于出售或急于购置的交易v交易双方或某一方对交易对象或市

65、场行情缺乏了解的交易交易双方或某一方对交易对象或市场行情缺乏了解的交易v交易双方或某一方对所交易的房地产有偏好的交易交易双方或某一方对所交易的房地产有偏好的交易v特殊交易方式的交易特殊交易方式的交易v交易税费非正常负担的交易交易税费非正常负担的交易v相邻房地产的合并交易相邻房地产的合并交易v强迫出售或强迫购置的交易强迫出售或强迫购置的交易v受迷信影响的交易受迷信影响的交易v其他非正常的交易其他非正常的交易55市市场法的法的计算算应用用v交易情况修正交易情况修正v交易税费非正常负担的修正交易税费非正常负担的修正v将成交价格修正为依照税法及中央和地方政府的有关规定将成交价格修正为依照税法及中央和地

66、方政府的有关规定没有规定的，按照当地习惯，买卖双方各自缴纳自己没有规定的，按照当地习惯，买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格。应缴纳的交易税费下的价格。v修正公式为：修正公式为：v正常成交价格正常成交价格= =卖方实得金额卖方实得金额+ +应由卖方缴纳的税费应由卖方缴纳的税费= =买方买方实付金额实付金额- -应由买方缴纳的税费应由买方缴纳的税费v正常成交价格正常成交价格= =卖方实得金额卖方实得金额/ /1-1-应当由卖方交付的税费应当由卖方交付的税费比率比率= =买方实付金额买方实付金额/ /1+1+应由买方缴纳的税费比率应由买方缴纳的税费比率56市市场法的法的计算算应用用v市场状

67、况调整市场状况调整v市场状况调整是指将可比交易实例在交易日期的价风格整为市场状况调整是指将可比交易实例在交易日期的价风格整为评估基准日的价格评估基准日的价格v市场状况调整的价格指数法市场状况调整的价格指数法v采用定基价格指数进行市场状况调整的公式为：采用定基价格指数进行市场状况调整的公式为：v 例例 某房地产某房地产20212021年年3 3月月1 1日价格为日价格为1600016000元元/ /平方米，现需将平方米，现需将其调整到其调整到20212021年年1111月月1 1日。该宗房地产所在地区类似房地产日。该宗房地产所在地区类似房地产20212021年年1 1月月1 1日至日至1111月

68、月1 1日的价格指数分别为日的价格指数分别为89.389.3，84.784.7，86.886.8，85.085.0，89.289.2，92.592.5，98.198.1，98.0,97.6,98.0,97.998.0,97.6,98.0,97.9以以20212021年年1 1月月1 1日为日为100100。请计算该宗房地产。请计算该宗房地产20212021年年1111月月1 1日日的价格。的价格。v 解解 该宗房地产该宗房地产20212021年年1111月月1 1日的价格计算如下：日的价格计算如下：57市市场法的法的计算算应用用v市场状况调整市场状况调整v市场状况调整的价格指数法市场状况调整的

69、价格指数法v采用环比价格指数进行市场状况调整的公式为采用环比价格指数进行市场状况调整的公式为v可比实例在评估时点的价格可比实例在评估时点的价格= =可比实例在其成交日期的价可比实例在其成交日期的价格格成交日期的下一时期的价格指数成交日期的下一时期的价格指数再下一时期的价格再下一时期的价格指数指数评估时点的价格指数评估时点的价格指数v 例例 某宗房地产某宗房地产20212021年年3 3月月1 1日的价格为日的价格为1600016000元元/ /平方米，平方米，现需将其调整到现需将其调整到20212021年年7 7月月1 1日。如该宗房地产所在地区类日。如该宗房地产所在地区类似房地产似房地产20

70、212021年年1 1月月1 1日至日至7 7月月1 1日的价格指数分别为日的价格指数分别为94.794.7，94.894.8，96.796.7，105.0105.0，114.2114.2，116.5116.5，120.1120.1均以上个月均以上个月为为100100。请计算该宗房地产。请计算该宗房地产20072007年年1010月月1 1日的价格。日的价格。v 解解 该宗房地产该宗房地产20212021年年7 7月月1 1日的价格计算如下：日的价格计算如下：58市市场法的法的计算算应用用v市场状况调整市场状况调整v市场状况调整的价格变动率法市场状况调整的价格变动率法v采用逐期递增或递减的价格

71、变动率进行交易日期修正的公采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期修正的公式为式为v 例例 为评估某宗房地产为评估某宗房地产20212021年年9 9月月1 1日的价格，选取了成交日的价格，选取了成交日期为日期为20212021年年1212月月1 1日、成交价格为日、成交价格为80008000元元/ /平方米的可比平方米的可比实例。另获知该类房地产的价格实例。另获知该类房地产的价格20212021年年1 1月月1 1日至日至20212021年年2 2月月1 1日平均每月比上月上涨日平均每月比上月上涨1.5%1.5%，20212021年年2 2月月1 1日至日至9 9月月1 1日平均日平均每月

72、比上月上涨每月比上月上涨2%2%。请对该可比实例的价格进行交易日期。请对该可比实例的价格进行交易日期修正。修正。v 解解 对该交易实例的交易日期修正为：对该交易实例的交易日期修正为：59市市场法的法的计算算应用用v市场状况调整市场状况调整v市场状况调整的价格变动率法市场状况调整的价格变动率法v采用期内平均上升或下降的价格变动率进行市场状况调整采用期内平均上升或下降的价格变动率进行市场状况调整的公式为：的公式为：v可比实例在评估时点的价格可比实例在评估时点的价格= =可比实例在其成交日期的价格可比实例在其成交日期的价格11价格变动率价格变动率期数期数v房地产状况调整房地产状况调整v区位状况调整区

73、位状况调整v 例例 在某宗房地产评估中，选取的可比实例在某宗房地产评估中，选取的可比实例A A、B B、C C的区域的区域分析如下表所示，请计算可比实例分析如下表所示，请计算可比实例A A、B B的区位状况调整系的区位状况调整系数数60可比实例A可比实例B可比实例C区位状况交通通达程度（100分）（相同）100（稍差）98（相同）100自然人文环境（100分）（较好）102（相同）100（较差）97外部配套设施（100分）（相同）100（较好）102（相同）100商业繁华程度（100分）（较差）97（相同）100（较好）102是否有电梯（100分）（较好）102（相同）100（较好）102楼层

74、位置（100分）（相同）100（稍差）98（相同）100市市场法的法的计算算应用用解解可比实例可比实例A、B的区位状况调整系数分别为的区位状况调整系数分别为61市市场法的法的计算算应用用v房地产状况调整房地产状况调整v实物状况因素修正实物状况因素修正v 例例 在某宗房地产评估中，选取的可比实例在某宗房地产评估中，选取的可比实例A A、B B、C C的实物状况分析如下表所示，请计算可比实例的实物状况分析如下表所示，请计算可比实例A A、C C的实物状况因素修正系数的实物状况因素修正系数可比实例A可比实例B可比实例C实物状况建筑外观与公共装修（100分）（相同）100（稍差）98（相同）100设施

75、设备（100分）（较好）102（相同）100（较差）97内部装修与成新度（100分）（相同）100（稍差）98（较好）102空间布局/层高/朝向（100分）（相同）100（较好）102（相同）100建筑结构（100分）（较差）97（相同）100（较好）102物业管理与车位（100分）（较好）102（相同）100（较好）10262市市场法的法的计算算应用用v房地产状况调整房地产状况调整p实物状况因素修正实物状况因素修正可比实例可比实例A A、C C的实物状况因素修正系数的实物状况因素修正系数分别为分别为63市市场法的法的计算算应用用v房地产状况调整房地产状况调整v权益状况调整权益状况调整v 将可

76、比实例房地产在其权益状况下的价格，调整为在估价将可比实例房地产在其权益状况下的价格，调整为在估价对象房地产权益状况下的价格。权益状况调整的内容主要对象房地产权益状况下的价格。权益状况调整的内容主要包括土地使用期限、城市规划限制条件如容积率等影包括土地使用期限、城市规划限制条件如容积率等影响房地产价格的因素响房地产价格的因素v求取比准价格求取比准价格v求取某个与可比实例对应的比准价格求取某个与可比实例对应的比准价格v比准价格可比实例价格比准价格可比实例价格交易情况修正系数交易情况修正系数市场状况市场状况调整系数调整系数房地产状况调整系数房地产状况调整系数v交易情况修正系数交易情况修正系数= =可

77、比实例的交易情况指数可比实例的交易情况指数/100/100v市场状况调整系数市场状况调整系数= =可比实例的市场状况指数可比实例的市场状况指数/100/100v房地产状况调整系数房地产状况调整系数=100/=100/可比实例的房地产状况指数可比实例的房地产状况指数64市市场法的法的计算算应用用v求取比准价格求取比准价格v求取其他几个可比实例的比准价格求取其他几个可比实例的比准价格v采用算术平均数法，将多个可比交易实例的比准价格相加采用算术平均数法，将多个可比交易实例的比准价格相加求和，除以可比实例的个数，得出评估对象的最终比准价求和，除以可比实例的个数，得出评估对象的最终比准价格格v 例例 某

78、宗房地产评估时，选取周边成交的同类房地产实例某宗房地产评估时，选取周边成交的同类房地产实例A A、B B、C C、D D，成交单价分别为，成交单价分别为87008700元元/ /平方米，平方米，82008200元元/ /平方平方米，米，85508550元元/ /平方米，平方米，84008400元元/ /平方米，交易情况修正率为平方米，交易情况修正率为0 0，2%2%，3%3%，0 0，交易日期修正率为，交易日期修正率为6%6%，7%7%，12%12%，10%10%，房地，房地产状况调整打分分别为产状况调整打分分别为104104，101101，9898，6565。假设没有其他。假设没有其他需要考

79、虑的因素，请计算该宗房地产的最终比准价格采需要考虑的因素，请计算该宗房地产的最终比准价格采用算术平均数法用算术平均数法65市市场法的法的计算算应用用v求取比准价格求取比准价格p 解解 由于同类房地产实例由于同类房地产实例D D的房地产状况调整修正超过的房地产状况调整修正超过30%30%，不宜作为评估对象的可比交易实例。本宗房地产评估的可比不宜作为评估对象的可比交易实例。本宗房地产评估的可比交易实例为交易实例为A A、B B、C C，依据比准价格，依据比准价格= =可比实例成交价格可比实例成交价格交交易情况修正系数易情况修正系数交易日期修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数区域因素修正系数实物

80、状况因素修正系数，相应计算如下：实物状况因素修正系数，相应计算如下：利用算术平均数法计算评估对象的最终比准价格为：利用算术平均数法计算评估对象的最终比准价格为：66二、收益法二、收益法第二局部：房地第二局部：房地产评估理估理论与与实务67收益法收益法v定定义v收益法是指收益法是指预计评估估对象未来正常象未来正常净收益，收益，选用适当的用适当的报酬率或酬率或资本化率将其本化率将其转换为价价值，以此估算，以此估算评估估对象的客象的客观合理价格或价合理价格或价值的方法。通常把收益法的方法。通常把收益法测算出的价算出的价值简称称为收益价格收益价格v选用条件用条件v被被评估房地估房地产的未来的未来预期收

81、益可以期收益可以预测并可以用并可以用货币衡量衡量v房地房地产拥有者有者获得得预期收益所承担的期收益所承担的风险可以可以预测并可以并可以用用货币衡量衡量v被被评估房地估房地产预期期获利期限寿命可以利期限寿命可以预测v适用范适用范围v对于可独立于可独立经营获利或具有潜在收益的房地利或具有潜在收益的房地产，一般采用，一般采用收益法收益法进行行评估估68收益法收益法v操作步骤操作步骤v确定未来收益期限确定未来收益期限v求取未来净收益求取未来净收益v求取报酬率求取报酬率v选用恰当的报酬资本化法公式计算收益价格选用恰当的报酬资本化法公式计算收益价格v根本公式根本公式vVV评估时点的收益价格通常称为现值；评

82、估时点的收益价格通常称为现值；vAiAi未来第未来第i i年的正常净收益；年的正常净收益；vYY房地产的报酬率；房地产的报酬率；vnn可获收益的年限可获收益的年限69收益法的收益法的计算公式算公式v可参考公式可参考公式v净收益每年不变净收益每年不变vVV评估时点的收益价格通常称为现值；评估时点的收益价格通常称为现值；vAA未来第未来第i i年的正常净收益，保持不变；年的正常净收益，保持不变；vYY房地产的报酬率；房地产的报酬率；vnn可获收益的年限可获收益的年限v 例例 某宗房地产是在有偿出让的土地上开发建设的，当时获某宗房地产是在有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用权年限是得的土地

83、使用权年限是7070年，不可续期，至今已使用了年，不可续期，至今已使用了8 8年；年；预计该宗房地产在正常情况下每年的净收益为预计该宗房地产在正常情况下每年的净收益为7 7万元；该类万元；该类房地产的报酬率为房地产的报酬率为6.5%6.5%。请以收益法计算该宗房地产的价格。请以收益法计算该宗房地产的价格。v 解解 该宗房地产以收益法计算的价格为该宗房地产以收益法计算的价格为70收益法的收益法的计算公式算公式v可参考公式可参考公式v净收益在假设干年前有变化净收益在假设干年前有变化vVV评估时点的收益价格通常称为现值；评估时点的收益价格通常称为现值；vAiAi未来第未来第i i年至第年至第t t年

84、的正常净收益；年的正常净收益；vAA未来第未来第t t年后的正常净收益，保持不变；年后的正常净收益，保持不变；vYY房地产的报酬率；房地产的报酬率；vnn可获收益的年限可获收益的年限v 例例 某宗房地产的收益期限为某宗房地产的收益期限为4040年，通过预测得出未来年，通过预测得出未来5 5年年的净收益分别为的净收益分别为1818万元，万元，2020万元，万元，2121万元，万元，2323万元，万元，2626万元，万元，从未来第从未来第6 6年到第年到第4040年每年的净收益将稳定在年每年的净收益将稳定在2828万元左右，万元左右，该类房地产的报酬率为该类房地产的报酬率为10%10%。请以收益法

85、计算该宗房地产的。请以收益法计算该宗房地产的价格。价格。v 解解 该宗房地产以收益法计算的价格为该宗房地产以收益法计算的价格为71收益法的收益法的计算公式算公式v可参考公式可参考公式v净收益按一定数额递增净收益按一定数额递增vVV评估时点的收益价格通常称为现值；评估时点的收益价格通常称为现值；vAA未来第未来第1 1年的正常净收益，此后按数额年的正常净收益，此后按数额b b逐年递增；逐年递增；vYY房地产的报酬率不为房地产的报酬率不为0 0；vnn可获收益的年限可获收益的年限72收益法的收益法的计算公式算公式v可参考公式可参考公式v净收益按一定数额递减净收益按一定数额递减vVV评估时点的收益价

86、格通常称为现值；评估时点的收益价格通常称为现值；vAA未来第未来第1 1年的正常净收益，此后按数额年的正常净收益，此后按数额b b逐年递逐年递增；增；vYY房地产的报酬率不为房地产的报酬率不为0 0；vnn可获收益的年限，为有限年，满足可获收益的年限，为有限年，满足nn73收益法的收益法的计算公式算公式v可参考公式可参考公式v净收益按一定数额递减净收益按一定数额递减v 例例 预计某综房地产未来第一年净收益为预计某综房地产未来第一年净收益为3737万元，万元，此后每年的净收益会在上一年的根底上减少此后每年的净收益会在上一年的根底上减少2 2万元，万元，该类房地产的报酬率为该类房地产的报酬率为10

87、%10%，产权有限时间为，产权有限时间为4040年。年。请以收益法计算该宗房地产的价格。请以收益法计算该宗房地产的价格。v 解解 该宗房地产的合理经营期限该宗房地产的合理经营期限n n计算如下计算如下74收益法的收益法的计算公式算公式v可参考公式可参考公式p净收益按一定比率递增净收益按一定比率递增VV评估时点的收益价格评估时点的收益价格AA未来第一年的正常净未来第一年的正常净收益；收益；YY房地产的报酬率；房地产的报酬率；gg净收益逐年递增的比净收益逐年递增的比例；例；nn可获收益的年限可获收益的年限v可参考公式可参考公式p净收益按一定比率递增净收益按一定比率递增VV评估时点的收益价格评估时点

88、的收益价格AA未来第一年的正常净未来第一年的正常净收益；收益；YY房地产的报酬率；房地产的报酬率；gg净收益逐年递增的比净收益逐年递增的比例；例；nn可获收益的年限可获收益的年限75收益法的收益法的计算公式算公式v可参考公式可参考公式v净收益按一定比率递增、递减净收益按一定比率递增、递减v 例例 预计某综房地产未来第一年净收益为预计某综房地产未来第一年净收益为2626万元，万元，此后每年的净收益会在上一年的根底上减少此后每年的净收益会在上一年的根底上减少1%1%，该，该类房地产的报酬率为类房地产的报酬率为7%7%，收益期限为，收益期限为5 5年。请以收年。请以收益法计算该宗房地产的价格。益法计

89、算该宗房地产的价格。v 解解 该宗房地产以收益法计算的价格为该宗房地产以收益法计算的价格为76收益法的收益法的计算公式算公式v可参考公式可参考公式v预知未来假设干年后的价格预知未来假设干年后的价格vVV评估时点的收益价格通常称为现值；评估时点的收益价格通常称为现值；vAiAi未来第未来第i i年至第年至第t t年的正常净收益；年的正常净收益；vVnVn房地产在未来第房地产在未来第n n年末的转售净收益或市场价年末的转售净收益或市场价值值vYY房地产的报酬率；房地产的报酬率；vtt持有房地产期间持有房地产期间77收益法的收益法的计算公式算公式v可参考公式可参考公式v预知未来假设干年后的价格预知未

90、来假设干年后的价格v 例例 某写字楼过去的市场价格为某写字楼过去的市场价格为2800028000元元/ /平方米，平方米，目前房地产市场不景气，其市场租金为每天目前房地产市场不景气，其市场租金为每天1313元元/ /平方米，该类写字楼的净收益为市场租金的平方米，该类写字楼的净收益为市场租金的70%70%。预测房地产市场预测房地产市场3 3年后会上升，那时该写字楼的价年后会上升，那时该写字楼的价格将到达格将到达3000030000元元/ /平方米，转让该写字楼的税费为平方米，转让该写字楼的税费为市场价格的市场价格的6%6%。如果投资者要求该类资产的报酬率。如果投资者要求该类资产的报酬率为为10%

91、10%，请以收益法计算该写字楼目前的价值。，请以收益法计算该写字楼目前的价值。v 解解 该写字楼以收益法计算的价值为：该写字楼以收益法计算的价值为：78收益法的指收益法的指标说明明v未来第未来第i年的年的净收益收益Aiv基于房地基于房地产出租的出租的净收益的收益的计算。算。v基于房地基于房地产出租的出租的净收益收益计算的根本公式算的根本公式为：v年年净收益收益=房地房地产出租年出租年总收入房地收入房地产出租年出租年总费用。房用。房地地产出租的出租的总收入收入v房地房地产出租年出租年总收入收入=有效毛收入有效毛收入+其他收入其他收入v有效毛收入有效毛收入=单位租金位租金建筑面建筑面积365天天1

92、空置率空置率拖欠的租金以及其他收入拖欠的租金以及其他收入损失失v其他收入主要包括租其他收入主要包括租赁保保证金和押金的利息收入、房地金和押金的利息收入、房地产经营业态带来的除租来的除租赁收入外的其他收入。没有其他收入收入外的其他收入。没有其他收入取取值为079收益法的指收益法的指标说明明v未来第未来第i年的年的净收益收益Aiv基于房地基于房地产出租的出租的净收益的收益的计算算v房地房地产出租年出租年总费用用v保保险费=重置重置单价价建筑面建筑面积保保险费率。房屋保率。房屋保险费率一率一般按般按1.5-2计算。算。v税金：按照国家和地方政府有关税金：按照国家和地方政府有关规定定执行，主要包括房行

93、，主要包括房产税、税、营业税、城市税、城市维护建建设税、教育税、教育费附加等。附加等。v其他其他费用：根据当地具体情况确定，主要包括供暖用：根据当地具体情况确定，主要包括供暖费、水、水电费、费等，但是要注意租金收入是否包括等，但是要注意租金收入是否包括该项费用，用，并根据并根据实际情况决定是否情况决定是否计算或扣除算或扣除v基于基于营业收入的收入的净收益的收益的计算。算。v使用收益法使用收益法对百百货商商场和超市等和超市等业态评估估时，净收益收益测算算公式公式为：净收益主收益主营业务收入主收入主营业务本本钱和税金和税金管理管理费用用财务费用用销售售费用商用商业利利润。80收益法的指收益法的指标

94、说明明v房地产的报酬率房地产的报酬率Y Yv市场提取法市场提取法v搜集三宗类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的搜集三宗类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出每个可比交易实例的报酬率收益法计算公式，求出每个可比交易实例的报酬率YiYi, ,算术平均或加权平均后，得出评估对象的报酬率算术平均或加权平均后，得出评估对象的报酬率v风险累加法风险累加法vY=Y=平安利率风险调整值。平安利率风险调整值。v综合考虑现行的定期存款利率和风险调整值，根据风险累综合考虑现行的定期存款利率和风险调整值，根据风险累加法确定的报酬率，取值应不低于加法确定的报酬率，取值应不低于5%5%。v投

95、资收益率排序插入法投资收益率排序插入法v找出相关投资类型及其收益率、风险程度，将按照风险程找出相关投资类型及其收益率、风险程度，将按照风险程度排序，将评估对象与这些投资的风险程度进行比较，度排序，将评估对象与这些投资的风险程度进行比较，判断、确定折现率判断、确定折现率81收益法的指收益法的指标说明明v可获收益的年限可获收益的年限n nv评估对象可获收益的年限一般应根据房屋评估对象可获收益的年限一般应根据房屋剩余经济寿命耐用年限扣除已使用年限剩余经济寿命耐用年限扣除已使用年限、建设用地剩余使用年限孰低原那么来、建设用地剩余使用年限孰低原那么来确定，哪个年限短，就将其作为可获收益确定，哪个年限短，

96、就将其作为可获收益年限年限v对单独土地或单独房屋建筑物的评估，应对单独土地或单独房屋建筑物的评估，应分别根据土地使用权年限和房屋建筑物耐分别根据土地使用权年限和房屋建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，并选用用年限确定未来可获收益的年限，并选用有限年的收益法计算公式净收益中不应有限年的收益法计算公式净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销v对土地与房屋建筑物合一的评估对象，当对土地与房屋建筑物合一的评估对象，当房屋建筑物耐用年限大于等于土地使用权房屋建筑物耐用年限大于等于土地使用权年限时，应根据土地使用权年限确定未来年限时，应根据土地使用权年限确定未来可

97、获收益的年限，选用有限年的收益法计可获收益的年限，选用有限年的收益法计算公式净收益中不应扣除建筑物折旧和算公式净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销土地取得费用的摊销 82收益法的指收益法的指标说明明v可可获收益的年限收益的年限nv对土地与房屋建筑物合一的土地与房屋建筑物合一的评估估对象，当房屋建筑物耐用象，当房屋建筑物耐用年限小于土地使用年限小于土地使用权年限年限时，可采用以下方式之一，可采用以下方式之一进行行处理：理：v先根据房屋建筑物耐用年限确定未来可先根据房屋建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，收益的年限，选用用对应的有限年收益法的有限年收益法计算公式，算公式，净收益中不收益

98、中不应扣除建筑扣除建筑物折旧和土地取得物折旧和土地取得费用的用的摊销；然后再加上土地使用；然后再加上土地使用权年年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限价限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限价值的折的折现值v根据房屋建筑物根据房屋建筑物维修养修养护状况，在适当增大未来状况，在适当增大未来维修修费用用的情况下，按土地剩余使用年限确定未来可的情况下，按土地剩余使用年限确定未来可获收益的年限，收益的年限，选用有限年的收益法用有限年的收益法计算公式算公式测算算83收益法的指收益法的指标说明明v净收益增收益增长率率gv不同区域和不同不同区域和不同实物状况的房地物状况的房地产，其租金收入增，其租金收入增

99、长水平水平是不一致的。在是不一致的。在实际测算算过程中，要程中，要对评估估对象特点象特点进行行分析，分析，选取适当的取适当的净收益增收益增长率。如果率。如果预计未来收益保持未来收益保持稳定不定不变，该值按按0计算算v假假设干年后的价格干年后的价格Vnv在在计算假算假设干年后的价格干年后的价格Vn时，要依据，要依据实际情况合理情况合理预测。如果。如果购置房地置房地产的目的是的目的是为了持有一段了持有一段时间后后转售，售，那么那么为预测的的实现转售售时的价格减去的价格减去销售税售税费后的后的净值，简称期末称期末转售收益。期末售收益。期末转售收益是在持有期末售收益是在持有期末转售房地售房地产时可以可

100、以获得的得的净收益收益84收益法的收益法的计算算应用用v例例某商某商场场的土地使用期限的土地使用期限为为40年，自年，自2006年年4月月1日起算。日起算。该该商店共分商店共分为为2层层，每，每层层可出租面可出租面积积各各为为1000平方米。一平方米。一层层于于2007年年4月月1日租出，租日租出，租赁赁期限期限为为5年，可出租面年，可出租面积积的的月租金月租金为为160元元/平方米，且每年不平方米，且每年不变变；二；二层现暂层现暂空置。附空置。附近近类类似商似商场场一、二一、二层层可出租面可出租面积积的正常月租金分的正常月租金分别为别为200元元/平方米和平方米和140元元/平方米，运平方米

101、，运营费营费用用为为30%。该类该类房地房地产产的的出租率出租率为为90%，报报酬率酬率为为9%。请计请计算算该该商商场场2021年年4月月1日日带带租租约约出售的正常价格出售的正常价格85收益法的收益法的计算算应用用v 解解 1 1商店一层价格测算：商店一层价格测算：v租约期限内年净收益租约期限内年净收益=1000160=10001601-30%1-30%1290%=120.961290%=120.96万元万元v租约期限外年净收益租约期限外年净收益=1000200=10002001-30%1-30%1290%=151.201290%=151.20万元万元v2 2商店二层价格测算：商店二层价格

102、测算：v年净收益年净收益=1000140=10001401-30%1-30%1290%=105.841290%=105.84万元万元v3 3商场正常价格计算：商场正常价格计算：v该商场正常价格该商场正常价格= =商店一层价格商店一层价格+ +商店二层价格商店二层价格=1551.30+1123.15=2674.45=1551.30+1123.15=2674.45万元万元86三、本钱法三、本钱法第二局部：房地第二局部：房地产评估理估理论与与实务87本本钱法的根本原理法的根本原理v定定义v本本钱法又称本法又称本钱逼近法，是指求取逼近法，是指求取评估估对象在象在评估估时点的点的重置价格或重建价格，扣除

103、折旧，以此估算重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算评估估对象客象客观合理价格或价合理价格或价值的方法。的方法。v采用本采用本钱法求得的房地法求得的房地产价格又称价格又称为积算价格算价格v本本钱法的理法的理论依据依据v生生产费用价用价值论：商品的价格依据其生：商品的价格依据其生产所花所花费的必要的必要费用而决定用而决定v替代原理：同一种商品在同一个市替代原理：同一种商品在同一个市场上具有相同的市上具有相同的市场价价格格88本本钱法的根本原理法的根本原理v适用范适用范围v只要是新近开只要是新近开发建建设、可以假、可以假设重新开重新开发建建设或者方案开或者方案开发建建设的房地的房地产，都可以采用本

104、，都可以采用本钱法估价。法估价。v市市场发育不完善，成交育不完善，成交实例不多；例不多；v折旧折旧较少、建筑本少、建筑本钱易于易于评估的新房地估的新房地产；v折旧折旧额能能够准确估准确估计的旧房地的旧房地产；v房屋保房屋保险价价值确确实定；定；v来来验证其他其他评估方法的估方法的评估估结果果89本本钱法的根本原理法的根本原理v选用前提用前提v评估估对象象处于于继续使用状使用状态或假定或假定处于于继续使用状使用状态。v具具备可利用的可利用的历史史资料。本料。本钱法的法的应用是建立在用是建立在历史史资料料根底上的，根底上的，许多信息需要通多信息需要通过历史史资料料获得。得。v形成形成资产价价值的消

105、耗的消耗应表达社会或行表达社会或行业的平均水平的平均水平v操作步操作步骤v搜集有关房地搜集有关房地产开开发建建设的本的本钱、税、税费、开、开发利利润等等资料。料。v估算重新估算重新购建价格。建价格。v估算折旧。估算折旧。v求取求取积算价格算价格v根本公式根本公式v房地房地产价价值=土地重新土地重新购建价格建价格+地上建筑物重新地上建筑物重新购建价格建价格-建筑物折旧建筑物折旧v重新重新购建价格建价格=取得本取得本钱+开开发本本钱+管理管理费用用+销售售费用用+投投资利息利息+销售税售税费+开开发利利润90本本钱法法重新重新购建价格确建价格确实定定v重新重新购建价格建价格v重新重新购建价格是建价

106、格是评估估时点的价格。点的价格。v重新重新购建价格是客建价格是客观的价格。的价格。v建筑物的重新建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，土地的重新建价格是全新状况下的价格，土地的重新购建价格是建价格是评估估时点状况下的价格点状况下的价格v根据建筑物重新建造方式的不同，分根据建筑物重新建造方式的不同，分为重置价格和重建价重置价格和重建价格。格。v重置价格：又称重置本重置价格：又称重置本钱，是指采用，是指采用评估估时点的建筑材料、点的建筑材料、建筑构配件、建筑建筑构配件、建筑设备和建筑技和建筑技术等，在等，在评估估时点的国家点的国家财税制度和市税制度和市场价格体系下，重新建造与价格体系下，重新建造

107、与评估估对象建筑物象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和应获得的利得的利润。v重建价格：又称重建本重建价格：又称重建本钱，是指采用与，是指采用与评估估对象相同的的象相同的的建筑材料、建筑构配件、建筑建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技和建筑技术等，在等，在评估估时点的国家点的国家财税制度和市税制度和市场价格体系下，重新建造与价格体系下，重新建造与评估估对象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和应获得的利得的利润。可将。可将这种重新建造方式形象地理解种重新建造方式形象地理解为“复制。复制。91本本钱法法重新重新购

108、建价格确建价格确实定定v房地房地产价格的构成价格的构成v土地取得土地取得费用用v取得房地取得房地产开开发用地所必需的用地所必需的费用、税金等。在完善的房用、税金等。在完善的房地地产市市场下，土地取得下，土地取得费用一般是由用一般是由购置土地的价款和在置土地的价款和在购置置时应由房地由房地产作作为买方方缴纳的税的税费如契税、交如契税、交易手易手续费构成。构成。v通通过征收征收农地取得的，土地取得本地取得的，土地取得本钱包括包括农地征收中地征收中发生的生的费用和土地使用用和土地使用权出出让金等。具体包括：金等。具体包括：土地土地补偿费。安置安置补助助费。地上附着物和青苗地上附着物和青苗补偿费。农村

109、村房屋拆迁安置房屋拆迁安置补偿费。占用耕地的耕地占用税。占用耕地的耕地占用税。占用占用耕地的耕地开耕地的耕地开垦费。占用菜地的新菜地开占用菜地的新菜地开发建建设基金。基金。征地管理征地管理费。政府政府规定的其它有关税定的其它有关税费92本本钱法法重新重新购建价格确建价格确实定定v房地房地产价格的构成价格的构成v土地取得土地取得费用用v通通过城市房屋拆迁取得的，土地取得本城市房屋拆迁取得的，土地取得本钱包括城市房屋包括城市房屋拆迁中拆迁中发生的生的费用和土地使用用和土地使用权出出让金等。具体包括如下金等。具体包括如下各各项：房屋拆迁房屋拆迁补偿安置安置费用。用。房屋拆迁估价效房屋拆迁估价效劳费.

110、房屋拆迁管理房屋拆迁管理费。政府政府规定的其它有关税定的其它有关税费。v通通过市市场“购置取得的，如置取得的，如购置政府招置政府招标、拍、拍卖、挂牌、挂牌出出让或者房地或者房地产开开发商商转让的已完成征收或拆迁的已完成征收或拆迁补偿安置安置的熟地，土地取得本的熟地，土地取得本钱包括包括购置土地的价款和在置土地的价款和在购置置时应由由买方方缴纳的税的税费等。等。93本本钱法法重新重新购建价格确建价格确实定定v房地房地产价格的构成价格的构成v开开发本本钱v勘察勘察设计和前期工程和前期工程费，包括可行性研究、工程勘察、，包括可行性研究、工程勘察、设计，施工通水、通，施工通水、通电、通路及平整、通路及

111、平整场地等开地等开发工程前期工程前期工作所工作所发生的生的费用。用。v根底根底设施建施建设费。包括所需要的道路、供水、排水、供。包括所需要的道路、供水、排水、供电、通信、燃气、通信、燃气、热力等力等设施的建施的建设费用。如果取得的房用。如果取得的房地地产开开发用地是熟地，那么根底用地是熟地，那么根底设施建施建设费已局部或全部已局部或全部包含在土地取得本包含在土地取得本钱中，在此就只有局部或没有根底中，在此就只有局部或没有根底设施施建建设费。v房屋建筑安装工程房屋建筑安装工程费。包括建造房屋及附属工程所。包括建造房屋及附属工程所发生生的土建工程的土建工程费用和安装工程用和安装工程费用。附属工程如

112、房屋周用。附属工程如房屋周围的的围墙、水池、水池、绿化等。化等。v公共配套公共配套设施建施建设费。包括所需要的非。包括所需要的非营业性的公共配性的公共配套套设施的建施的建设费用。用。v开开发建建设过程中的税程中的税费94本本钱法法重新重新购建价格确建价格确实定定v房地房地产价格的构成价格的构成v管理管理费用：用：为组织和管理房地和管理房地产开开发经营活活动所必需的所必需的费用，用，包括房地包括房地产开开发商的人商的人员工工资及福利及福利费、办公公费、差旅、差旅费等，等，可可总结为土地取得本土地取得本钱与开与开发本本钱之和的一定比率。之和的一定比率。v投投资利息：包括土地取得本利息：包括土地取得

113、本钱、开、开发本本钱和管理和管理费用的利息。用的利息。v销售售费用：用：销售开售开发完成后的房地完成后的房地产所必需的所必需的费用，包括广用，包括广告宣告宣传费、销售代理售代理费等。等。销售售费用通常按照售价的一定比用通常按照售价的一定比率来率来测算算v销售税售税费：开：开发完成后的房地完成后的房地产应由房地由房地产开开发商商缴纳的税的税费。分。分为销售税金及附加通常售税金及附加通常简称称为“两税一两税一费和其和其他他销售税售税费。通常是售价的一定比例。通常是售价的一定比例。v开开发利利润：应以土地取得以土地取得费用与开用与开发本本钱之和之和为根底，根据根底，根据开开发、建造、建造类似房地似房

114、地产相相应的平均利的平均利润率水平来求取。公式率水平来求取。公式为：v直接本直接本钱利利润率率=开开发利利润/土地取得本土地取得本钱+开开发本本钱95本本钱法法重新重新购建价格确建价格确实定定v重新重新购建价格的求取建价格的求取v建筑物重新构建价格的估算方法。建筑物重新构建价格的估算方法。v建筑物的重新构建价格可采用本建筑物的重新构建价格可采用本钱法、市法、市场比比较法求取，或法求取，或通通过政府确定公布的屋重置价格的比政府确定公布的屋重置价格的比较修正来求取，也可按修正来求取，也可按工程造价估算的方法求取。工程造价估算的方法求取。v对于价于价值量小、量小、结构构简单的房屋建筑物也可以采用如下

115、方法的房屋建筑物也可以采用如下方法确定重新确定重新购建价格：建价格：v1类比法：即将比法：即将评估估对象与同象与同类建筑建筑结构的房屋建筑物构的房屋建筑物可比案例在使用功能、建筑面可比案例在使用功能、建筑面积、层高、跨度、装修、施工高、跨度、装修、施工难度等影响造价的度等影响造价的诸多因素多因素进行行类比分析，在可比房屋建筑比分析，在可比房屋建筑物重置物重置单价的根底上，价的根底上，调整差异求得整差异求得评估估对象的重新象的重新购建价建价格格v2价格指数价格指数调整法：即将整法：即将该房屋建筑物的房屋建筑物的账面原面原值乘以乘以自建成日期至自建成日期至评估基准日之估基准日之间的房屋建筑物价格指

116、数，以此的房屋建筑物价格指数，以此来来计算重新算重新购建价格。采用本方法的前提条件是建价格。采用本方法的前提条件是该房屋建筑房屋建筑物的物的账面原面原值比比较合理，合理，账面原面原值中没有与中没有与该建筑物无关的建筑物无关的费用。用。96本本钱法法折旧确折旧确实定定v折旧的概念折旧的概念v本本钱法估价中的建筑物折旧，是各种原因造成的建筑物价法估价中的建筑物折旧，是各种原因造成的建筑物价值的的损失，包括物失，包括物质上的、功能上的和上的、功能上的和经济上的折旧上的折旧v物物质折旧，又称物折旧，又称物质磨磨损、有形、有形损耗，是指建筑物在耗，是指建筑物在实体上体上的老化、的老化、损坏所造成的建筑物

117、价坏所造成的建筑物价值损失。失。v功能折旧，又称精神磨功能折旧，又称精神磨损、无形、无形损耗，是指建筑物在功能上耗，是指建筑物在功能上的相的相对缺乏、落后或缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价剩所造成的建筑物价值损失。失。v经济折旧，又称外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不折旧，又称外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价利因素所造成的建筑物价值损失。失。v折旧的求取方法折旧的求取方法v求取建筑物折旧的方法，最常用的是直求取建筑物折旧的方法，最常用的是直线折旧法、成新折扣折旧法、成新折扣法和法和实际观察法。察法。v实际观察法是通察法是通过估价人估价人员对待估价建筑物的待估价建

118、筑物的结构、装修、构、装修、设备等完好情况等完好情况进行行实地地观察，并判断由物理、功能和察，并判断由物理、功能和经济因素等引起的各因素等引起的各类价价值的减的减损情况，予以情况，予以统计，判断建筑物，判断建筑物总的折旧程度，或成新度的折旧程度，或成新度97本本钱法法折旧确折旧确实定定v折旧的求取方法折旧的求取方法p直线折旧法是一种最简单也是应用最普遍的折旧求取方法，直线折旧法是一种最简单也是应用最普遍的折旧求取方法，它假设建筑物在经济寿命期间内的损耗是均匀的，每年的折它假设建筑物在经济寿命期间内的损耗是均匀的，每年的折旧额相等。直线折旧法的年折旧额的计算公式为：旧额相等。直线折旧法的年折旧额

119、的计算公式为：DiDi第第i i年的折旧额，或称做第年的折旧额，或称做第i i年的折旧，在直线法的情况下，年的折旧，在直线法的情况下，每年的折旧额每年的折旧额DiDi是一个常数是一个常数D D。CC建筑物的重新购建价格。建筑物的重新购建价格。S S一建筑物的净残值，是建筑物的残值减去清理费用后的余额；一建筑物的净残值，是建筑物的残值减去清理费用后的余额；N N一建筑物的经济寿命；一建筑物的经济寿命；R R一建筑物的净残值率，是净残值与其重新购建价格的比率。一建筑物的净残值率，是净残值与其重新购建价格的比率。98本本钱法法折旧确折旧确实定定v折旧的求取方法折旧的求取方法v成新折扣法是根据建筑物的

120、建成年代、新旧程度或成新折扣法是根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损程度等，判定出建筑物的成新率，然后将建筑完损程度等，判定出建筑物的成新率，然后将建筑物的重新购建价格乘以该成新率来直接求取建筑物物的重新购建价格乘以该成新率来直接求取建筑物的现值。的现值。v计算公式为：计算公式为：V=CqV=CqvVV建筑物的现值；建筑物的现值；v建筑物的重新构建价格；建筑物的重新构建价格；v建筑物的成新率建筑物的成新率99本本钱法法折旧确折旧确实定定v折旧的求取方法折旧的求取方法v成新折扣法成新折扣法v根据我国原城乡建设环境保护部发布的根据我国原城乡建设环境保护部发布的? ?房屋等级房屋等级评定标准评定标准

121、? ?和和? ?经租房屋清产估价原那么经租房屋清产估价原那么? ?，按照建，按照建筑物的结构、装修、设备三个组成局部的各个工程筑物的结构、装修、设备三个组成局部的各个工程的完好、损坏程度划分为五类：的完好、损坏程度划分为五类： v 成新度成新度v完好房完好房 十、九、八成十、九、八成v根本完好房根本完好房 七、六成七、六成v一般损坏房一般损坏房 五、四成五、四成v严重损坏房严重损坏房 三成以下三成以下v危险房危险房 三成以下三成以下 100本本钱法法折旧确折旧确实定定v折旧的求取方法折旧的求取方法v综合法。综合法。v直线折旧法和成新折扣法各具优缺点，直线折旧法直线折旧法和成新折扣法各具优缺点，

122、直线折旧法过于机械，而成新折扣法主观因素参与太强，因此，过于机械，而成新折扣法主观因素参与太强，因此，在估价实务上往往采用多种方法分别计算建筑物折在估价实务上往往采用多种方法分别计算建筑物折旧，然后采用加权算术平均法综合各种方法计算折旧，然后采用加权算术平均法综合各种方法计算折旧额，得出切合实际的建筑物折旧，即综合法。旧额，得出切合实际的建筑物折旧，即综合法。v例：某建筑物，评估人员实地观察判定其成新率为例：某建筑物，评估人员实地观察判定其成新率为80%80%，直线折旧法计算成新率为，直线折旧法计算成新率为60%60%，分别取权重，分别取权重0.60.6和和0.40.4，那么该建筑物的成新率为

123、：，那么该建筑物的成新率为：q=80%0.6q=80%0.660%0.4=72%60%0.4=72%101本本钱法的法的应用用v本本钱法运用法运用举例例v例例本估价本估价对象是一个象是一个专用用仓库；坐落在某城市建成区内；坐落在某城市建成区内；土地土地总面面积2500，总建筑面建筑面积8500；土地；土地权利性利性质为出出让土地使用土地使用权；建筑物建成于；建筑物建成于1990年年7月底，建筑月底，建筑结构构为钢筋混凝土筋混凝土结构。构。需要需要评估估该专用用仓库2021年年7月月30日日的价的价值。v解解v1选择估价方法。本估价估价方法。本估价对象象为专用用仓库，很少出，很少出现买卖，也无直

124、接、也无直接、稳定的定的经济收益，故收益，故拟选用本用本钱法法进行估价。行估价。v2选择计算公式。算公式。该宗房地宗房地产估价属于本估价属于本钱法中的旧房地法中的旧房地产估价，需要估价，需要评估的价估的价值包含土地和建筑物的价包含土地和建筑物的价值，故，故计算公式算公式为：房地价格土地的重新房地价格土地的重新购建价格建筑物的重建价格建筑物的重新新购建价格一建筑物的折旧建价格一建筑物的折旧102本本钱法的法的应用用v本本钱法运用法运用举例例v解解v3求取土地的重新取得价格或重新开求取土地的重新取得价格或重新开发本本钱。由于。由于该土地土地坐落在城市建成区内，直接求取其重新开坐落在城市建成区内，直

125、接求取其重新开发本本钱很很难，政，政府尚未确定公布基准地价，故府尚未确定公布基准地价，故拟采用比采用比较法，利用当地法，利用当地类似出似出让土地使用土地使用权的出的出让或或转让价格来求取。价格来求取。调查选取了取了A、B、C三个可比三个可比实例并例并进行比行比较修正求得估价修正求得估价对象土地象土地的的单价价为680元元/，那么估价，那么估价对象土地的象土地的总价价6802500170(万元万元)v4求取建筑物的重新求取建筑物的重新购建价格。建价格。现时(在估价在估价时点点2021年年7月月30日日)与估价与估价对象建筑物象建筑物类似的不包括土地价格在内的似的不包括土地价格在内的建筑物的造价建

126、筑物的造价为每平方米建筑面每平方米建筑面积1000元元(含合理利含合理利润、税、税费等等)，以此作，以此作为估价估价对象建筑物的重新象建筑物的重新购建价格，即每平建价格，即每平方米建筑面方米建筑面积也也为1000元。故：元。故：估价估价对象建筑物的重新象建筑物的重新购建建总价价10008500850(万万元元)103本本钱法的法的应用用v本本钱法运用法运用举例例v解解v5求取建筑物的折旧。采用直求取建筑物的折旧。采用直线法求取折旧法求取折旧额。参照。参照规定定并根据估价人并根据估价人员的判断，的判断，该专用用仓库建筑物的建筑物的经济寿命寿命为60年，残年，残值率率为零。故：零。故：估价估价对象

127、建筑物的折旧象建筑物的折旧总额85020/60283.3(万元万元)估价人估价人员到到现场观察，察，认为该专用用仓库建筑物的折旧程建筑物的折旧程度也度也为三成，即将近七成新，与上述三成，即将近七成新，与上述计算算结果根本吻合果根本吻合v6求取求取积算价格。算价格。v旧房地价格土地的重新旧房地价格土地的重新购建价格建筑物的重新建价格建筑物的重新购建价格一建筑物的折旧建价格一建筑物的折旧170+850-283.3736.7(万元万元)v(四四)估价估价结果：果：根据上述根据上述计算算结果并参考估价人果并参考估价人员的的经验，将本估价，将本估价对象象专用用仓库2021年年7月月30日的价日的价值总额

128、评估估为737万元，折万元，折合每平方米建筑面合每平方米建筑面积867元。元。104四、假设开发法四、假设开发法第二局部：房地第二局部：房地产评估理估理论与与实务105假假设开开发法的根本原理法的根本原理v概念概念v假假设开开发法又称剩余法、倒算法、剩余法或余法又称剩余法、倒算法、剩余法或余值法，法，是是预计评估估对象开象开发完成后的价完成后的价值，扣除，扣除预计的正常开的正常开发本本钱、税、税费和利和利润等，以此估算等，以此估算评估估对象的客象的客观合理价格合理价格或价或价值的方法。的方法。v理理论依据依据v假假设开开发法的理法的理论依据是依据是预期原理。期原理。v假假设开开发法的根本思路可

129、以通法的根本思路可以通过模模拟房地房地产开开发商的思想商的思想活活动反映出来。反映出来。v假假设有一有一块可供开可供开发建建设的土地，你是一个房地的土地，你是一个房地产开开发商，商，你愿意以多高的价格你愿意以多高的价格购置它？置它？v它等于你它等于你预测的未来开的未来开发完成后的房地完成后的房地产价价值，减去各种，减去各种房地房地产开开发本本钱、费用、利息、税金以及利用、利息、税金以及利润等之后的余等之后的余额。v假假设开开发法在形式上是法在形式上是评估新建房地估新建房地产价格的本价格的本钱法的倒法的倒算法。与本算法。与本钱法的主要区法的主要区别是：本是：本钱法中的土地价格法中的土地价格为，需

130、要求取的是开需要求取的是开发完成后的房地完成后的房地产价格；假价格；假设开开发法中开法中开发完成后的房地完成后的房地产价格已事先通价格已事先通过预测得到，需要求取的得到，需要求取的是土地价格。是土地价格。106假假设开开发法的根本原理法的根本原理v假假设和前提条件和前提条件v假假设开开发法主要是从开法主要是从开发商的角度商的角度进行分析的，在分析行分析的，在分析测算算时，必，必须遵循以下前提和假遵循以下前提和假设条件：条件：v必必须假假设土地或房地土地或房地产的利用的利用为最正确开最正确开发利用方式，包利用方式，包括用途、使用括用途、使用强度、建筑物的度、建筑物的设计等；等；v售价的售价的预测

131、和本和本钱的的测算必算必须符合合法原那么，符合国家符合合法原那么，符合国家有关政策，包括税收政策；有关政策，包括税收政策；v正确分析房地正确分析房地产市市场行情，掌握房地行情，掌握房地产市市场中的有关数据中的有关数据信息，正确信息，正确预测售价和开售价和开发本本钱；v假假设在开在开发期期间各各项本本钱的投入是均匀投入或分段均匀投的投入是均匀投入或分段均匀投入；入；v开开发商的利商的利润和开和开发本本钱为社会正常平均水平。社会正常平均水平。107假假设开开发法的根本原理法的根本原理v假假设和前提条件和前提条件v假假设开开发法的可行性主要取决于最正确开法的可行性主要取决于最正确开发利用方式的利用方

132、式的选择和未来开和未来开发完成的房地完成的房地产销价的推价的推测，只要做到，只要做到这两两项预测具有一定的准确性，假具有一定的准确性，假设开开发法的可靠性也就有了一法的可靠性也就有了一定的保定的保证。v要做到要做到这两两项预测具有一定的准确性，具有一定的准确性，总的来看就是要求的来看就是要求房地房地产市市场比比较标准和准和稳定，具体来定，具体来说应具具备如下五个条如下五个条件：件：v要有一个明朗、开放及要有一个明朗、开放及长远的房地的房地产政策；政策；v要有一整套要有一整套稳定、健全的房地定、健全的房地产法法规；v要有一个完整、公开的房地要有一个完整、公开的房地产信息信息库；v要有一个要有一个

133、稳定、清晰及全面的有关房地定、清晰及全面的有关房地产投投资与交易的税与交易的税费清清单；v要有一个要有一个长远、公开及、公开及稳定的政府土地供定的政府土地供给出出让方案。方案。108假假设开开发法的根本原理法的根本原理v适用的适用的对象象v假假设开开发法适用于具有投法适用于具有投资开开发或再开或再开发潜力的房地潜力的房地产的的估价，如待开估价，如待开发的土地的土地(包括生地、毛地、熟地包括生地、毛地、熟地)、在建工程、在建工程(包括房地包括房地产开开发工程工程)、可装修改造或可改、可装修改造或可改变用途的旧房用途的旧房(包括装修、改建、包括装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴建，如果是

134、重建就属于毛地的范畴)，以下以下统称称为“待开待开发房地房地产v对于有城市于有城市规划划设计条件要求，但城市条件要求，但城市规划划设计条件尚未条件尚未明确的待开明确的待开发房地房地产，难以采用假以采用假设开开发法估价。因法估价。因为在在该房地房地产的法定开的法定开发利用前提未确定的情况下，其价利用前提未确定的情况下，其价值也也就不能确定。如果在就不能确定。如果在这种情况下仍然需要估价的种情况下仍然需要估价的话，估价，估价人人员可根据所推可根据所推测的最可能的城市的最可能的城市规划划设计条件来估价，条件来估价，但必但必须将将该最可能的城市最可能的城市规划划设计条件列条件列为估价的假估价的假设和和

135、限制条件，并在估价限制条件，并在估价报告中作特告中作特别的提示，的提示，说明它明它对评估估结果的影响，或估价果的影响，或估价结果果对它的依它的依赖性性109假假设开开发法的根本原理法的根本原理v根本的公式根本的公式v待开待开发房地房地产的价的价值开开发完成后的房地完成后的房地产价价值-开开发本本钱-管理管理费用用-投投资利息利息-销售售费用用-销售税售税费-开开发利利润-投投资者者购置待开置待开发房地房地产应负担的税担的税费v对于公式中具体于公式中具体应减去的工程，掌握的根本原那么是减去的工程，掌握的根本原那么是设想想得到估价得到估价对象后，往后至开象后，往后至开发完成完成还需要支出的一切合理

136、、需要支出的一切合理、必要的必要的费用、税金及用、税金及应取得的利取得的利润。所以，如果是已。所以，如果是已经投投入的入的费用，那么它就包含在待开用，那么它就包含在待开发房地房地产的价的价值内，不内，不应作作为扣除扣除项。v运用上述公式估价，一是要把握待开运用上述公式估价，一是要把握待开发房地房地产在投在投资开开发前后的状况，二是要把握投前后的状况，二是要把握投资开开发后的房地后的房地产经营方式。方式。110假假设开开发法的法的应用用v评估步估步骤v调查待开待开发房地房地产的根本情况；的根本情况；v选择最正确的开最正确的开发利用方式；利用方式；v估估计开开发经营期；期；v预测开开发完成后的房地

137、完成后的房地产价价值；v测算开算开发本本钱、管理、管理费用、投用、投资利息、利息、销售售费用、用、销售售税税费、开、开发利利润及投及投资者者购置待开置待开发房地房地产应负担的税担的税费；v进行具体行具体计算，求出待开算，求出待开发房地房地产的价的价值。111假假设开开发法的法的应用用v1、调查调查待开待开发发房地房地产产的根本情况：的根本情况：v以出以出让让土地土地为为例：例：v(1)弄清土地的位置。包括弄清土地的位置。包括3个个层层次：次：土地所在城市的性土地所在城市的性质质；土地所在城市内的区域的性土地所在城市内的区域的性质质；具体的坐落状况。具体的坐落状况。弄清弄清这这些，主要是些，主要

138、是为选择为选择最正确的土地用途效最正确的土地用途效劳劳。v(2)弄清土地的面弄清土地的面积积大小、形状、平整程度、根底大小、形状、平整程度、根底设设施通达施通达程度、地程度、地质质和水文状况等。弄清和水文状况等。弄清这这些，主要是些，主要是为测为测算开算开发发本本钱钱、费费用等效用等效劳劳。v(3)弄清城市弄清城市规规划划设计设计条件。包括弄清条件。包括弄清规规定的用途、建筑高定的用途、建筑高度、容度、容积积率等。弄清率等。弄清这这些，主要是些，主要是为为确定最正确的开确定最正确的开发发利利用方式效用方式效劳劳。v(4)弄清将弄清将拥拥有的土地有的土地权权利。包括弄清利。包括弄清权权利性利性质

139、质、使用年限、使用年限、可否可否续续期，以及期，以及对转让对转让、出租、抵押等的有关、出租、抵押等的有关规规定等。弄定等。弄清清这这些，主要是些，主要是为预测为预测未来开未来开发发完成后的房地完成后的房地产产价价值值、租、租金等效金等效劳劳。112假假设开开发法的法的应用用v2、选择选择最正确的开最正确的开发发利用方式利用方式v包括用途、包括用途、规规模、档次等确模、档次等确实实定。定。这这些内容确些内容确实实定都要在定都要在城市城市规规划划许许可的范可的范围围内内选选取，也就是取，也就是说说在在这这个个许许可范可范围围内内的最正确。在的最正确。在选择选择最正确的开最正确的开发发利用方式中，最

140、重要的是利用方式中，最重要的是要要选择选择最正确的用途。最正确用途的最正确的用途。最正确用途的选择选择，要考，要考虑虑土地位土地位置的可接受性及置的可接受性及这这种用途的种用途的现实现实社会需要程度和未来开展社会需要程度和未来开展趋势趋势，或者，或者说说，要分析当地市，要分析当地市场场的接受能力，究竟市的接受能力，究竟市场场在在工程建成后最需要什么工程建成后最需要什么类类型的房地型的房地产产。113假假设开开发法的法的应用用v3、确定开、确定开发经营发经营期期v确定开确定开发经营发经营期的目的，是期的目的，是为为了把握开了把握开发发本本钱钱、管理、管理费费用、用、销销售售费费用、用、销销售税售

141、税费费等等发发生的生的时间时间和数和数额额，预测预测开开发发完成完成后的房地后的房地产产售价或租金，以及各售价或租金，以及各项项收入和支出的折收入和支出的折现现或或计计算投算投资资利息等。利息等。v开开发经营发经营期的起点是期的起点是(假假设设)取得估价取得估价对对象象(待开待开发发房地房地产产)的的日期，即估价日期，即估价时时点，点，终终点是点是预计预计未来开未来开发发完成后的房地完成后的房地产产经营结经营结束的日期。开束的日期。开发经营发经营期可分期可分为为开开发发期和期和经营经营期。期。v开开发发期可称期可称为为开开发发建建设设期、建期、建设设期，其起点与开期，其起点与开发经营发经营期期

142、的起点相同，的起点相同，终终点点县预计县预计待开待开发发房地房地产产开开发发完成完成(竣工竣工)的日的日期。期。对对于在土地上于在土地上进进行房屋建行房屋建设设的情况来的情况来说说，开，开发发期又可期又可分分为为前期和建造期。前期是从取得待开前期和建造期。前期是从取得待开发发土地到开工开土地到开工开发发(开工开工)的的这这段段时间时间。建造期是从开工开。建造期是从开工开发发到房屋竣工的到房屋竣工的这这段段时间时间。114假假设开开发法的法的应用用v3、确定开、确定开发经营发经营期期v经营经营期根据未来开期根据未来开发发完成后的房地完成后的房地产产的不同的不同经营经营使用方式使用方式而可以具体化

143、。未来开而可以具体化。未来开发发完成后的房地完成后的房地产产的的经营经营使用方式，使用方式，主要有主要有销销售售(包括包括预预售，下同售，下同)、出租、出租、营业营业、自用。因此，、自用。因此，经营经营期可以具体化期可以具体化为销为销售期售期(针对销针对销售售这这种情况种情况)和运和运营营期期(针对针对出租、出租、营业营业、自用、自用这这些情况些情况)。销销售期是从开始售期是从开始销销售已售已开开发发完成或未来开完成或未来开发发完成的房地完成的房地产产到将其全部到将其全部销销售完售完毕毕的的日期。日期。销销售未来开售未来开发发完成的房地完成的房地产产，即，即预预售。在有售。在有预预售的售的情况

144、下，情况下，销销售期与开售期与开发发期有重合。运期有重合。运营营期的起点通常是待期的起点通常是待开开发发房地房地产产开开发发完成完成(竣工竣工)的日期，的日期，终终点是开点是开发发完成后的房完成后的房地地产经济产经济寿命寿命结结束的日期。束的日期。v确定开确定开发经营发经营期的方法可采用期的方法可采用类类似于市似于市场场法的方法，即根法的方法，即根据同一地区、相同据同一地区、相同类类型、同等型、同等规规模的模的类类似开似开发发工程已有的工程已有的正常开正常开发经营发经营期来估期来估计计。115假假设开开发法的法的应用用v3、确定开、确定开发经营发经营期期v开开发发期一般能期一般能较较准确地估准

145、确地估计计。但在。但在现实现实中因某些特殊因素中因某些特殊因素的影响，可能使开的影响，可能使开发发期延期延长长。例如，房屋拆迁或土地征用。例如，房屋拆迁或土地征用中遇到中遇到“钉钉子子户户，根底开挖，根底开挖过过程中程中发现发现重要的文物，原方重要的文物，原方案筹措的案筹措的资资金不能按金不能按时时到位，某些建筑材料、到位，某些建筑材料、设备设备不能按不能按时时供供货货，或者，或者劳资纠纷劳资纠纷，遭遇，遭遇恶恶劣气候，以及政治劣气候，以及政治经济经济形形势发势发生突生突变变等一系列因素，都可能等一系列因素，都可能导导致工程停工，使开致工程停工，使开发发期延期延长长。由于开。由于开发发期延期延

146、长长，开，开发发商一方面要承担更多的投商一方面要承担更多的投资资利息，另一方面要承担利息，另一方面要承担总费总费用上用上涨涨的的风险风险。但。但这类这类特殊特殊的非正常因素在估的非正常因素在估计计开开发发期期时时一般不考一般不考虑虑。经营经营期、特期、特别别是是销销售期，通常是售期，通常是难难以准确估以准确估计计的，在估的，在估计时应计时应考考虑虑未来未来房地房地产产市市场场的景气状况。的景气状况。116假假设开开发法的法的应用用v4、预测预测开开发发完成后的房地完成后的房地产产价价值值v开开发发完成后的房地完成后的房地产产价价值值，是指开，是指开发发完成完成时时的房地的房地产产状况状况的市的

147、市场场价价值值。该该市市场场价价值值所所对应对应的日期，通常也是开的日期，通常也是开发发完完成成时时的日期，而不是在的日期，而不是在购购置待开置待开发发房地房地产时产时或开或开发发期期间间的的某个日期某个日期(但在市但在市场较场较好好时时考考虑预虑预售和市售和市场场不好不好时时考考虑虑延期延期租售的是例外租售的是例外)。v开开发发完成后的房地完成后的房地产产价价值值一般是通一般是通过预测过预测来求取。来求取。对对于于销销售的房地售的房地产产，通常是采用市，通常是采用市场场法，并考法，并考虑类虑类似房地似房地产产价格价格的未来的未来变动趋势变动趋势，或采用市，或采用市场场法与法与长长期期趋势趋势

148、法相法相结结合，即合，即根据根据类类似房地似房地产过产过去和去和现现在的价格及其未来可能的在的价格及其未来可能的变变化化趋趋势势来推来推测测117假假设开开发法的法的应用用v4、预测预测开开发发完成后的房地完成后的房地产产价价值值v对对于出租和于出租和营业营业的房地的房地产产，如写字楼、商店、旅，如写字楼、商店、旅馆馆、餐、餐馆馆，预测预测其开其开发发完成后的价完成后的价值值，可以先，可以先预测预测其租其租赁赁或或经营经营收益，收益，再采用收益法将再采用收益法将该该收益收益转换为转换为价价值值。例如，根据当前的市。例如，根据当前的市场场租金水平，租金水平，预测预测未来建成的某写字楼的月租金未来

149、建成的某写字楼的月租金为为每平方每平方米使用面米使用面积积35美元，出租率美元，出租率为为90，运，运营费营费用占租金的用占租金的30，报报酬率酬率为为10，可供出租的使用面，可供出租的使用面积为积为38000，运，运营营期期为为47年，那么年，那么该该写字楼的未来写字楼的未来总总价价值值可估可估计为计为：3590(1-30)12380001-1/(1+10%)479941(万美元万美元)118假假设开开发法的法的应用用v5、估算开、估算开发发本本钱钱、费费用及利税用及利税v包括估算开包括估算开发发本本钱钱、管理、管理费费用、用、销销售售费费用、用、销销售税售税费费、开、开发发利利润润、投、投

150、资资者者购购置待开置待开发发房地房地产应负产应负担的税担的税费费。v 1 开开发发本本钱钱、管理、管理费费用可采用用可采用类类似于市似于市场场法的方法来求取，法的方法来求取，即通即通过过当地同当地同类类房地房地产产开开发发工程当前的开工程当前的开发发本本钱钱和管理和管理费费用大致用大致为为多少来推算，如果多少来推算，如果预计预计建筑材料价格、建筑人工建筑材料价格、建筑人工费费等在未来可能有等在未来可能有较较大大变变化，化，还还要考要考虑变虑变化化对对开开发发本本钱钱和和管理管理费费用的影响。用的影响。v 2 销销售售费费用、用、销销售税售税费费。销销售售费费用是指用是指销销售开售开发发完成后的

151、完成后的房地房地产产所需的广告宣所需的广告宣传传、销销售代理等售代理等费费用。用。销销售税售税费费是指是指销销售开售开发发完成后的房地完成后的房地产应缴纳产应缴纳的税金及附加，以及交易的税金及附加，以及交易手手续费续费等其他等其他销销售税售税费费。销销售售费费用和用和销销售税售税费费通常是按照通常是按照开开发发完成后的房地完成后的房地产产价价值值的一定比率来的一定比率来测测算算119假假设开开发法的法的应用用v5、估算开、估算开发发本本钱钱、费费用及利税用及利税v 3 投投资资利息利息v应计应计息的工程：息的工程：未知、需要求取的待开未知、需要求取的待开发发房地房地产产的价的价值值；投投资资者

152、者购购置待开置待开发发房地房地产应负产应负担的税担的税费费；开开发发本本钱钱和和管理管理费费用。用。销销售售费费用和用和销销售税售税费费一般不一般不计计息。息。v计计息期的息期的长长短。短。v计计息的方式。有息的方式。有单单利利计计息和复利息和复利计计息两种。息两种。v利率的上下。有利率的上下。有单单利利率和复利利率两种。利利率和复利利率两种。选选用不同的利用不同的利率，率，应选应选用相用相对应对应的的计计息方式，反息方式，反过过来，来，选选用不同的用不同的计计息息方式，方式，应选应选用相用相对应对应的利率，不能混淆。的利率，不能混淆。v计计息周期。息周期。计计息周期是息周期是计计算利息的算利

153、息的单单位位时间时间。计计息周期可息周期可以是年、半年、季、月、周或天等，但通常以是年、半年、季、月、周或天等，但通常为为年。年。v名名义义利率和利率和实际实际利率利率120假假设开开发法的法的应用用v5、估算开、估算开发发本本钱钱、费费用及利税用及利税v 4 开开发发利利润润。v开开发发利利润测润测算也只有在算也只有在传统传统方法中才需要。方法中才需要。测测算开算开发发利利润润的方法与本的方法与本钱钱法中的相同，通常是以一定基数乘以同一市法中的相同，通常是以一定基数乘以同一市场场上上类类似房地似房地产产开开发发工程所要求的相工程所要求的相应应平均利平均利润润率。在率。在测测算算时时要注意要注

154、意计计算基数与利算基数与利润润率的率的对应对应。v 5 投投资资者者购购置待开置待开发发房地房地产应负产应负担的税担的税费费v投投资资者者购购置待开置待开发发房地房地产应负产应负担的税担的税费费，是假定一旦，是假定一旦购购置置了待开了待开发发房地房地产产，在交易，在交易时时作作为买为买方方应负应负担的有关税担的有关税费费，如契税、交易手如契税、交易手续费续费等。等。该项该项税税费费通常是根据当地的通常是根据当地的规规定，定，按待开按待开发发房地房地产产价价值值的一定比率的一定比率测测算。算。v 6 折折现现率率v折折现现率是在采用率是在采用现现金流量折金流量折现现法法时时需要确定的一个重要参需

155、要确定的一个重要参数，与数，与报报酬酬资资本化法中的本化法中的报报酬率的性酬率的性质质和求取方法相同，和求取方法相同，具体具体应应等同于同一市等同于同一市场场上上类类似房地似房地产产开开发发工程所要求的平工程所要求的平均均报报酬率，它表达了酬率，它表达了资资金的利率和开金的利率和开发发利利润润率两局部率两局部121假假设开开发法的法的应用用【例】【例】有一成片荒地需要估价。有一成片荒地需要估价。获获知知该该成片荒地的面成片荒地的面积为积为2k，适宜，适宜进进行行“五通一平的开五通一平的开发发后分后分块块有有偿转让偿转让；可；可转让转让土地面土地面积积的比率的比率为为60；附近地区与之位置相当的

156、；附近地区与之位置相当的“小小块块“五通一平熟地的五通一平熟地的单单价价为为800元；开元；开发发期需要期需要3年；年；将将该该成片荒地开成片荒地开发发成成“五通一平：五通一平：熟地的开熟地的开发发本本钱钱、管理、管理费费用等用等经测经测算算为为2.5亿亿元元k；贷贷款年利率款年利率为为10；投；投资资利利润润率率为为15；当地土地；当地土地转让转让中中卖卖方需要方需要缴纳缴纳的税的税费为转费为转让让价格的价格的6，买买方需要方需要缴纳缴纳的税的税费为转让费为转让价格的价格的4。试试用用传统传统方法方法测测算算该该成片荒地的成片荒地的总总价和价和单单价。价。122假假设开开发法的法的应用用v解

157、解设该设该成片荒地的成片荒地的总总价价为为V：V=开开发发完成后的价完成后的价值值-开开发发本本钱钱-管理管理费费用用-销销售售费费用用-销销售税售税费费-开开发发商商利利润润-投投资资利息利息-开开发发商商购购置土地置土地应负应负担的税担的税费费该该成片荒地开成片荒地开发发完成后的完成后的总总价价值值800X2000000X609.6(亿亿元元)开开发发本本钱钱和管理和管理费费用等的用等的总额总额2.5X25(亿亿元元)投投资资利息利息总额总额(V+V4)X(1+10)3-1+5(1+10)1.5-1)0.344V+0.768(亿亿元元)转让转让税税费总额费总额9.6X60.576(亿亿元元

158、)开开发发利利润总额润总额(V+V4+5)X150.156V+0.75(亿亿元元)购购置置该该成片荒地的税成片荒地的税费总额费总额V40.04V(亿亿元元)V9.65(0.344V+0.768)0.576(0.156V+0.75)0.04VV1.627(亿亿元元)故：故：荒地荒地总总价价1.627(亿亿元元)荒地荒地单单价价81.35(元元)123五、基准地价系数修正法五、基准地价系数修正法第二局部：房地第二局部：房地产评估理估理论与与实务124基准地价法概述基准地价法概述v基准地价的概念基准地价的概念v基准地价是指在宗地估价的根底上，基准地价是指在宗地估价的根底上，评估出的各个估出的各个级别

159、或或各个区域土地的平均价格。各个区域土地的平均价格。v它包括城它包括城镇用地基准地价和用地基准地价和农用地基准地价。用地基准地价。v城城镇用地基准地价：是以一个城用地基准地价：是以一个城镇为对象，在象，在该城城镇范范围内，根据用途相似、地内，根据用途相似、地块相相连、地价相近的原那么划分路、地价相近的原那么划分路线价区段，价区段，调查评估出的各区段在某一估出的各区段在某一时点的平均价格。点的平均价格。v农用地基准地价：是指依据用地基准地价：是指依据农用地的自然、社会、用地的自然、社会、经济等等因素条件因素条件评估的估的农用地不同用地不同级别、不同地、不同地类的平均价格的平均价格125基准地价法

160、概述基准地价法概述v基准地价的特征基准地价的特征v基准地价是一种区域性的价格。基准地价是一种区域性的价格。v基准地价不是宗地价格，它基准地价不是宗地价格，它总是与一定的区域相是与一定的区域相联系。基系。基准地价的表准地价的表现形式有三种：形式有三种：级别基准地价、区片基准地价基准地价、区片基准地价和区段基准地价路和区段基准地价路线价。价。v基准地价是一种分用途的价格。基准地价是一种分用途的价格。v城城镇基准地价的主要用途基准地价的主要用途类型：商型：商业、住宅、工、住宅、工业、旅游。、旅游。农村基准地价的主要用途村基准地价的主要用途类型：耕地、园地、林地、水域、型：耕地、园地、林地、水域、荒草

161、地。荒草地。v基准地价是一种平均价格。基准地价是一种平均价格。v基准地价反映的只是各区域各基准地价反映的只是各区域各类用地的平均价格。通用地的平均价格。通过建建立基准地价系数修正体系，用以立基准地价系数修正体系，用以评估具体宗地的价格。估具体宗地的价格。v基准地价是有限年期的价格。基准地价是有限年期的价格。v城城镇各用途基准地价的年期以各用途的最高出各用途基准地价的年期以各用途的最高出让年期年期为准。准。农用地一般取用地一般取30年年为年期。年期。126基准地价法概述基准地价法概述v基准地价的特征基准地价的特征基准地价具有时效性。基准地价具有时效性。为了保持基准地价的实效性，每隔一定时期对基准

162、地价进为了保持基准地价的实效性，每隔一定时期对基准地价进行更新。行更新。基准地价是一种控制性的价格。基准地价是一种控制性的价格。基准地价是国家调控土地市场的价格，不是实际交易价格。基准地价是国家调控土地市场的价格，不是实际交易价格。市场上最终达成的交易价格，是以基准地价为依据，根据市场上最终达成的交易价格，是以基准地价为依据，根据市场行情形成的。市场行情形成的。基准地价与土地开发利用程度有关。基准地价与土地开发利用程度有关。土地开发利用程度与地价有影响，基准地价是一种平均价土地开发利用程度与地价有影响，基准地价是一种平均价格。格。基准地价必须设定开发程度。基准地价必须设定开发程度。127基准地

163、价法概述基准地价法概述v基准地价系数修正法的概念基准地价系数修正法的概念v基准地价系数修正法是通基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分待估宗地地价影响因素的分析，析，对各城市已公布的同各城市已公布的同类用途同用途同级土地基准地价土地基准地价进行修行修正，估算宗地客正，估算宗地客观价价值的方法。的方法。v基准地价系数修正法的原理基准地价系数修正法的原理v替代原那么替代原那么v利用基准地价和基准地价修正系数表等利用基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，就待估估成果，就待估宗地的区域条件和个宗地的区域条件和个别条件等与所条件等与所处区域的平均条件相比区域的平均条件相比较，并，并对照修正

164、系数表照修正系数表选取相取相应的修正系数的修正系数对基准地价基准地价进行修正，行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。而求取待估宗地在估价期日价格的方法。v基准地价系数修正法是一种基准地价系数修正法是一种间接的估价方法，其估价接的估价方法，其估价结果果的准确性主要取决于基准地价的准确性及各种的准确性主要取决于基准地价的准确性及各种调整系数的整系数的科学性。科学性。128基准地价法概述基准地价法概述v基准地价系数修正法的特点基准地价系数修正法的特点能快速评估多宗土地价格。能快速评估多宗土地价格。精度与基准地价的准确性及其修正体系的科学性密切相关。精度与基准地价的准确性及其修正体系的科学性密

165、切相关。v基准地价系数修正法的适用范基准地价系数修正法的适用范围适用于已公布城市基准地价的宗地地价评估。特别适用于土适用于已公布城市基准地价的宗地地价评估。特别适用于土地出让地价、土地抵押价格、课税价格和国有企业兼并等行地出让地价、土地抵押价格、课税价格和国有企业兼并等行为中的土地资产评估。为中的土地资产评估。129基准地价法概述基准地价法概述v基准地价系数修正法的根本公式基准地价系数修正法的根本公式vPiPi估价对象修正后地价；估价对象修正后地价；vPP估价对象所在区域基准地价；估价对象所在区域基准地价；vKK因素修正系数；因素修正系数；vDD容积率修正系数；容积率修正系数；vYY使用年期修

166、正系数；使用年期修正系数；vTT估价期日修正系数估价期日修正系数130基准地价法概述基准地价法概述v基准地价系数修正法的基准地价系数修正法的评估步估步骤v收集有关基准地价收集有关基准地价资料；料；v确定待估宗地所确定待估宗地所处级别区域的同区域的同类用途基准地价；用途基准地价；v分析待估宗地的地价影响因素，分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地地价影响因素制待估宗地地价影响因素条件条件说明表；明表；v依据宗地地价影响因素指依据宗地地价影响因素指标说明表和基准地价系数修正表明表和基准地价系数修正表,确定待估宗地地价修正系数；确定待估宗地地价修正系数；v进行估价期日、容行估价期日、容积率、土地使

167、用年期等其它修正；率、土地使用年期等其它修正；v求出待估宗地地价。求出待估宗地地价。131基准地价法概述基准地价法概述v参数确参数确实定定v1、P估价估价对象所在区域基准地价。象所在区域基准地价。v1搜集政府有关部搜集政府有关部门土地基准地价土地基准地价资料；料；v含土地含土地级别划分、各种用途的基准地价表、基准地价修正系数划分、各种用途的基准地价表、基准地价修正系数表等表等v2查出出评估估对象所象所处地段的基准地价。地段的基准地价。v2、K因素修正系数。因素修正系数。v因素修正系数是指除容因素修正系数是指除容积率、期日、年期、用途之外的其它地率、期日、年期、用途之外的其它地价影响因素的价影响

168、因素的综合修正系数。参照当地基准地价体系中因素修合修正系数。参照当地基准地价体系中因素修正系数正系数说明表，根据宗地各种因素情况确定每种因素的修正系明表，根据宗地各种因素情况确定每种因素的修正系数，使用下面公式数，使用下面公式测算宗地因素修正系数算宗地因素修正系数K：vK=kivki为第第i种因素的修正系数。包括区域因素和个种因素的修正系数。包括区域因素和个别因素。因素。132基准地价法概述基准地价法概述v参数确实定参数确实定v3 3、DD容积率修正系数容积率修正系数 v容积率修正系数按下式计算：容积率修正系数按下式计算：vKijKijki/kjki/kjv式中：式中：KijKij容积率修正系

169、数；容积率修正系数；vkiki待估宗地容积率对应的地价水平系数；待估宗地容积率对应的地价水平系数；vkjkj级别或均质地域内该类用地平均容积率对应的地价水平指级别或均质地域内该类用地平均容积率对应的地价水平指数。数。 v4 4、YY使用年期修正系数。使用年期修正系数。v基准地价对应的使用年期，是各用途土地使用权的最高出让年基准地价对应的使用年期，是各用途土地使用权的最高出让年期，而具体宗地的使用年期可能各不相同，因此必须进行年期期，而具体宗地的使用年期可能各不相同，因此必须进行年期修正。土地使用年期修正系数可按下式计算：修正。土地使用年期修正系数可按下式计算：v式中：式中：rr土地复原利率一般

170、为土地复原利率一般为5-7%5-7%，政府另有规定的，从，政府另有规定的，从其规定其规定vnn宗地剩余使用年限；宗地剩余使用年限；vmm法定最高出让年限。法定最高出让年限。133基准地价法的基准地价法的应用用v 例例 评估宗地位于评估宗地位于市市区区村，二级出让住宅用地，使用村，二级出让住宅用地，使用年期年期7070年，用地面积为年，用地面积为65006500平方米，容积率为平方米，容积率为2 2，该区域住宅用途，该区域住宅用途7070年期的基准地价级别价为年期的基准地价级别价为15001500元平方米。元平方米。市基准地价已市基准地价已经经省国土资源厅验收通过，基准地价内涵为评估基准日于省国

171、土资源厅验收通过，基准地价内涵为评估基准日于20212021年年1 1月月1 1日评价区各级别商业、居住、工业用地在到达宗地红线外日评价区各级别商业、居住、工业用地在到达宗地红线外“五通通路、通上水、通下水、通电、通讯和宗地红线内场地五通通路、通上水、通下水、通电、通讯和宗地红线内场地“一平场地平整开发条件下、法定最高出让年期的出让国有一平场地平整开发条件下、法定最高出让年期的出让国有土地使用权的平均价格，其中住宅标准容积率为土地使用权的平均价格，其中住宅标准容积率为1 1，8 8。基准地价为。基准地价为楼面地价。楼面地价。v 解解 v1 1、确定期日修正系数、确定期日修正系数T T。v该基准

172、地价成果的价格时点为该基准地价成果的价格时点为20212021年年1 1月月1 1日，自日，自20212021年年1 1月月1 1日至估日至估价期日，评估宗地所在地段地价根本无变动，该宗地的期日修正系价期日，评估宗地所在地段地价根本无变动，该宗地的期日修正系数取数取1 1。134基准地价法的基准地价法的应用用v 解解 v2 2、确定土地使用权年期修正系数、确定土地使用权年期修正系数Y Y。v由于待估地为待出让土地，本次评估按住宅法定最高使用年限由于待估地为待出让土地，本次评估按住宅法定最高使用年限7070年进行年进行年期修正，土地年期修正系数年期修正，土地年期修正系数K2K2的计算公式为：的计

173、算公式为：v式中：式中：YY土地使用年期修正系数土地使用年期修正系数vnn住宅用地法定出让年限住宅用地法定出让年限7070年年vmm住宅用地剩余使用年限住宅用地剩余使用年限7070年年vrr土地复原利率为土地复原利率为6 6v Y=1 Y=1v3 3、确定容积率修正系数、确定容积率修正系数K3K3。v宗地容积率为宗地容积率为2 2，可确定其容积率修正系数为，可确定其容积率修正系数为0.9730.973容积率容积率1.91.92 22.12.12.22.22.32.32.42.4容积率修正系数容积率修正系数0.9870.9870.9730.9730.9590.9590.9450.9450.932

174、0.9320.9180.918135基准地价法的基准地价法的应用用v 解解 p4 4、因素修正。、因素修正。影响因素影响因素影响因子影响因子具体条件具体条件优劣程度优劣程度修正系数修正系数商服繁华度商服繁华度距商服中心距离距商服中心距离1000150010001500一般一般0 0距集贸市场距离距集贸市场距离200300200300较优较优0.540.54交通条件交通条件道路通达情况道路通达情况临次干道临次干道较优较优0.360.36距公交站点距离距公交站点距离200300200300较优较优0 0对外交通便利度对外交通便利度较方便较方便较优较优0.210.21周围土地利用类型周围土地利用类型

175、办公、住宅办公、住宅较优较优0.40.4风景影响风景影响距海岸线或风景区距海岸线或风景区20002000劣劣-5.72-5.72基础设施基础设施生活设施完善度生活设施完善度一般一般一般一般0 0公用设施完善度公用设施完善度较完备较完备较优较优0.670.67环境状况环境状况人文环境影响度人文环境影响度良良较优较优0.330.33环境质量影响度环境质量影响度一般一般一般一般0 0宗地条件宗地条件地质条件地质条件二类二类较优较优0.210.21建筑物朝向建筑物朝向朝南朝南较优较优0.420.42合计合计-2.58-2.58136基准地价法的基准地价法的应用用v 解解 v5 5、计算宗地地价。、计算

176、宗地地价。v计算公式：计算公式：Pf=P(1+K)DYT Pf=P(1+K)DYT 150015001+1+- -2.582.580.973ll0.973ll1421.841421.84元平方米元平方米v宗地面积宗地面积65006500平方米平方米v宗地总价宗地单位地价宗地总价宗地单位地价宗地面积宗地面积1421.8465001421.846500924.19924.19万元万元v注：评估过程中要注意系数体系一定要采用当地公布注：评估过程中要注意系数体系一定要采用当地公布或应用的基准地价对应的修正体系。或应用的基准地价对应的修正体系。 137六、评估程序六、评估程序第二局部：房地第二局部：房地

177、产评估理估理论与与实务138评估程序估程序v明确明确评估根本估根本领项v明确明确评估目的估目的v农业银行在行在贷前前对房地房地产押品价押品价值进行行评估，目的是估，目的是为确确定定贷款款额度和信度和信贷审批决策提供参考依据；在批决策提供参考依据；在贷后后对房地房地产押品押品进行价行价值重估，目的是重估，目的是为监测押品价押品价值变动情况、情况、有效防范信有效防范信贷风险v明确明确评估估对象象v明确明确评估估对象是土地使用象是土地使用权还是房地是房地产，是否房地合一，是否房地合一，坐落的位置、用途、交通、坐落的位置、用途、交通、环境、境、结构等。构等。v如果如果评估估对象是房地象是房地产，是否包

178、括其中的，是否包括其中的设备。v明确明确评估估对象的象的权利状利状态，是所有，是所有权还是使用是使用权，使用，使用权利是否受到限制，利是否受到限制，评估估对象是否有象是否有优先抵押先抵押权等。等。v在在贷后重估后重估环节，评估估对象和范象和范围一般一般较为明确，可以重明确，可以重点关注点关注实际用途、周用途、周边环境、境、产权、优先受先受偿权是否是否发生生改改变139评估程序估程序v明确明确评估根本估根本领项v明确明确评估估时点点v评估工作的多数情况是估工作的多数情况是对押品当前价押品当前价值进行行评估，估，评估估时点点应为完成完成评估估对象象实地地查勘之日。但在某些情况下，需勘之日。但在某些

179、情况下，需要要对过去或未来某个日期的价去或未来某个日期的价值进行行评估。估。评估估时点究竟点究竟是是过去、去、现在、未来，由在、未来，由评估目的决定。估目的决定。v评估估时点点应精确到日。精确到日。v明确明确评估价估价值类型型v针对评估目的的不同，估目的的不同，选取适当的价取适当的价值类型。型。农业银行房行房地地产抵押抵押贷款款发放前和放前和贷款存款存续期期间，押品，押品评估价估价值类型型一般以公开市一般以公开市场价价值为主。主。140评估程序估程序v拟定作定作业方案方案v在明确在明确评估事估事项的根底上，的根底上，应对评估工程估工程进行初步分析，行初步分析，拟定作定作业方案，具体内容方案，具

180、体内容应包括包括评估步估步骤、时间进度、人度、人员安排、搜集安排、搜集资料的内容与来源，初步确定料的内容与来源，初步确定拟采用的技采用的技术路路线和和评估方法，以便估方法，以便实地勘察、收集地勘察、收集资料等后料等后续工作更工作更有有针对性。性。v评估估业务实施施过程中出程中出现情况情况变化的，可以化的，可以进行必要行必要调整。整。141评估程序估程序v现场勘察勘察v通通过实地地查看、看、询问、函、函证、核、核对、勘察、勘察、检查等方式，等方式，获取取评估估业务所需要的根底所需要的根底资料，了解料，了解评估估对象象现状和法状和法律律权属关系。属关系。v1、土地勘察。了解地、土地勘察。了解地块位

181、置、面位置、面积、地形、地貌、地上建、地形、地貌、地上建筑物的情况、土地使用筑物的情况、土地使用类别。v2、房屋勘察。了解地址、坐落和、房屋勘察。了解地址、坐落和评估范估范围，正确区分，正确区分产权独有局部、共有局部或他人所有局部，防止出独有局部、共有局部或他人所有局部，防止出现误评估，估，发生生产权纠纷；确；确认房屋房屋结构、装修、构、装修、设备、层高、面高、面积，并将位置、面并将位置、面积、新旧程度，相关信息要与、新旧程度，相关信息要与产权证内容内容进行核行核对。v3、核、核实房地房地产和土地的和土地的产权性性质、产权拥有年限，将有年限，将评估估对象象现状与状与权属材料上属材料上记载的内容

182、逐一的内容逐一对照。照。v4、调查了解当地和周了解当地和周边房地房地产市市场行情。行情。v5、现场拍照。拍照。对评估估对象、周象、周围环境、境、现状使用情况状使用情况进行行拍照，相关拍照，相关资料要作料要作为评估估报告附件妥善保管。由于各种告附件妥善保管。由于各种原因不能拍原因不能拍摄内外部照片的，内外部照片的，应在在评估估报告中予以告中予以说明。明。v6、做好、做好实地勘察地勘察记录，填写，填写现场勘勘查表表142评估程序估程序v收集收集资料料v资料搜集取决于采用何种料搜集取决于采用何种评估方法。不同的估方法。不同的评估方法，所估方法，所需要的需要的评估估资料并不完全相同。料并不完全相同。v

183、需要收集的需要收集的资料主要包括：料主要包括：实地勘察地勘察记录；城市；城市规划划资料、料、交通交通资料、根底料、根底设施施资料、造价和本料、造价和本钱资料、土地料、土地级别与与基准地价基准地价资料；料；类似房地似房地产和土地在交易价格、本和土地在交易价格、本钱、收、收益等方面的益等方面的实例例资料；料；类似房地似房地产和土地的交易状况、区和土地的交易状况、区位因素状况、位因素状况、实物因素状况；物因素状况；权属属证明明资料等。料等。v资料来源主要有委托方、料来源主要有委托方、现场勘察取得、政府有关部勘察取得、政府有关部门、房地房地产交易市交易市场、交易中介、有关当事人等。、交易中介、有关当事

184、人等。143评估程序估程序v选择评估方法估方法v针对房地房地产的的实际情况，情况，选择适当的适当的评估方法。估方法。对于理于理论上适用但未在上适用但未在评估估报告中采用的告中采用的评估方法，估方法，应在在评估估报告告中充分中充分说明未采用的理由。明未采用的理由。v评估方法的估方法的选择主要受三方面因素的影响：房地主要受三方面因素的影响：房地产类型、型、评估方法适用条件、收集估方法适用条件、收集资料的情况。料的情况。v对同一个同一个评估估对象一般象一般应同同时选用两种或两种以上的用两种或两种以上的评估估方法方法进行价行价值评估，以便估，以便评估估结果相互果相互补充和印充和印证。评估估一般以采用市

185、一般以采用市场法法为主；收益性房地主；收益性房地产应中中选用收益法作用收益法作为其中一种方法；具有投其中一种方法；具有投资开开发或再开或再开发潜力的房地潜力的房地产，应中中选用假用假设开开发法作法作为其中一种方法。在无市其中一种方法。在无市场依据或依据或市市场依据不充分而不宜采用市依据不充分而不宜采用市场法、收益法或假法、收益法或假设开开发法法评估的情况下，可以将本估的情况下，可以将本钱法作法作为主要的主要的评估方法。估方法。144评估程序估程序v评估估测算算v根据不同的根据不同的评估方法，估方法，选取相取相应的的计算公式，合理算公式，合理选取参取参数，数，进行行测算。算。v对同一同一评估估对

186、象需要同象需要同时采用多种采用多种评估方法的，要估方法的，要认真分真分析不同析不同评估方法得出的估方法得出的结果。当果。当测算算结果之果之间有有较大差异大差异时，应寻找找导致致较大差异的原因，并消除不合理的差异。大差异的原因，并消除不合理的差异。v寻找找导致致较大差异的原因，可以按照以下方面大差异的原因，可以按照以下方面进行行检查：测算算过程是否有程是否有误；根底数据是否准确；根底数据是否准确；参数参数选取取是否合理；是否合理；公式公式选用是否恰当；用是否恰当；评估方法是否切合估方法是否切合评估估对象和象和评估目的；估目的；是否符合价是否符合价值评估原那么；估原那么；评估估对象是否象是否处于特

187、殊状于特殊状态房地房地产市市场不景气不景气时，市，市场法法测算价格本算价格本钱法法测算价格；市算价格；市场泡沫泡沫时，市，市场法法测算价格算价格收益法收益法测算价格。算价格。v评估估测算算时，如当地政府有，如当地政府有规定的土地分等定定的土地分等定级标准、基准、基准地价准地价标准、房屋新旧程度准、房屋新旧程度评定定标准、房屋耐用年限等准、房屋耐用年限等测算算标准的，准的，评估人估人员应予采用。予采用。145评估程序估程序v形成初步形成初步评估估结论v在确在确认所所选用的用的评估方法、估方法、计算公式、算公式、测算算结果无果无误，并，并且不同且不同评估方法估方法测算算结果之果之间的差异不很大的情

188、况下，的差异不很大的情况下，应根据根据评估估对象的具体情况和象的具体情况和评估人估人员的判断，采用的判断，采用简单算算术平均法、加平均法、加权算算术平均法等方法，平均法等方法，计算出一个算出一个综合合结果，果，作作为初步初步评估估结论。v形成最形成最终评估估结论v法定法定优先受先受偿款分析款分析v法定法定优先受先受偿款款项包括欠包括欠缴土地使用土地使用权出出让金、拖欠税金、拖欠税费、拖欠建筑工程价款、已抵押担保拖欠建筑工程价款、已抵押担保债权数数额、消、消费者交付的者交付的购置商品房款置商品房款项、企、企业破破产费用、用、处分抵押房分抵押房产的的费用、用、破破产人所欠人所欠职工工工工资福利福利

189、费以及其他法定以及其他法定优先受先受偿款款项。146评估程序估程序v撰写、撰写、审核、出具核、出具评估估报告告v观点点鲜明、技明、技术路路线清晰、清晰、评估估结果准确，果准确，专业术语标准，准，逻辑关系关系严密。密。v现阶段，各行在内部段，各行在内部评估操作估操作时，可以使用，可以使用总行开行开发的房的房地地产押品押品评估操作模板生成表格式估操作模板生成表格式评估估报告，不再出具文告，不再出具文字表达式的字表达式的评估估报告。告。v评估估报告撰写完成后，告撰写完成后，评估人估人员及所在部及所在部门负责人要按照人要按照?中国中国农业银行押品管理方法行押品管理方法试行行?的有关的有关规定，定，对评

190、估估报告内容告内容进行行审核。核。审核无核无误后，正式提交后，正式提交评估估报告并做告并做好后好后续工作。工作。v资料料归档档v将将评估估报告告电子版、子版、现场勘勘查资料、料、电子照片、子照片、评估估测算算资料、料、权证复印件等复印件等资料存档料存档备查。147七、评估报告七、评估报告第二局部：房地第二局部：房地产评估理估理论与与实务148评估估报告的内容告的内容v一、封面一、封面v按照按照A4纸大小，大小，设计页眉眉页脚、行脚、行间距、字体、字号大小。距、字体、字号大小。v内容包括内容包括评估估报告告编号、号、评估估报告名称、告名称、评估估对象名称、象名称、评估估单位、位、评估人估人员、评

191、估估报告出具日期。告出具日期。v二、目二、目录v三、三、评估内容摘要估内容摘要v评估内容摘要包括估内容摘要包括简要要说明明评估目的、估目的、评估基准日、估基准日、评估估对象名称、坐落、范象名称、坐落、范围、规模、用途、模、用途、权属、价属、价值类型、型、评估方法、估方法、评估估结论、评估估报告使用有效期。告使用有效期。149评估估报告的内容告的内容v四、四、评估假估假设和限制条件和限制条件v要要说明本次明本次评估的假估的假设条件；未条件；未经调查确确认或无法或无法调查确确认的的资料、数据；料、数据；评估估时未考未考虑的因素和一些特殊的因素和一些特殊处理及理及其可能其可能产生的影响；本生的影响；

192、本报告使用的限制条件。告使用的限制条件。对于确定性于确定性因素一般不得因素一般不得进行假行假设。v一房地一房地产押品价押品价值评估估经常使用的假常使用的假设前提。前提。v1、以公开市、以公开市场为假假设前提。公开市前提。公开市场假假设旨在旨在说明一种充明一种充分分竞争的市争的市场条件，在条件，在这种条件下，种条件下，资产的交的交换价价值受市受市场机制的制机制的制约并由市并由市场行情决定，而不是由个行情决定，而不是由个别交易决定。交易决定。v2、以交易假、以交易假设为假假设前提。房地前提。房地产押品价押品价值评估不能脱离估不能脱离市市场条件而孤立地条件而孤立地进行，行，评估人估人员要假定待要假定

193、待评估房地估房地产可可以在正常市以在正常市场条件下条件下进行行转让、交易。、交易。v3、以合法有效、以合法有效为前提。即前提。即评估估对象的象的权属关系清晰无争属关系清晰无争议，不属于法律法不属于法律法规禁止抵押的房地禁止抵押的房地产。150评估估报告的内容告的内容v四、四、评估假估假设和限制条件和限制条件v二二说明明优先受先受偿权利的利的调查情况及其情况及其对评估估值的影响。的影响。v三提示三提示报告使用者告使用者应该注意的事注意的事项。包括在抵押期。包括在抵押期间可能可能产生的信生的信贷风险点、点、报告有效期、是否考告有效期、是否考虑国家宏国家宏观经济政策政策变化以及自然力和其他不可抗力化

194、以及自然力和其他不可抗力对资产价价值的影的影响、响、评估估结果失效的条件和情形等情况。果失效的条件和情形等情况。v四限制条件。四限制条件。v评估基准日期后的重大事估基准日期后的重大事项：一是：一是说明明评估基准日期后估基准日期后发生的可能影响生的可能影响评估估结论，但不是，但不是评估人估人员水平和能力所能水平和能力所能评定估算的事定估算的事项。二是。二是评估中由于客估中由于客观条件或能力所限，条件或能力所限，无法确定或控制的事无法确定或控制的事项。151评估估报告的内容告的内容v五、五、评估目的与价估目的与价值类型型v评估目的指估目的指评估估报告的具体用途，需要根据告的具体用途，需要根据贷前和

195、前和贷后的后的不同不同阶段来确定，段来确定，评估目的估目的应表述准确。表述准确。v农业银行房地行房地产押品价押品价值评估估值类型一般型一般为抵押价抵押价值。v六、六、评估基准日估基准日v评估基准日是估基准日是评估估结果所果所对应的日期。要求精确到年月日的日期。要求精确到年月日v七、七、评估依据估依据v主要包括法律法主要包括法律法规依据、依据、评估工作重大合同估工作重大合同协议、产权证明文件、明文件、评估取价估取价标准依据、其他参考准依据、其他参考资料。依据的法律料。依据的法律法法规要完整、合法、有效，不得要完整、合法、有效，不得滥用用评估依据。估依据。v八、八、评估原那么估原那么v说明本次明本

196、次评估遵循的房地估遵循的房地产评估原那么。估原那么。152评估估报告的内容告的内容v九、九、评估估对象概况象概况v一一实物状况描述和分析。物状况描述和分析。v详细分析和分析和说明明评估估对象的象的实物状况。土地物状况。土地实物状况包括物状况包括名称、四至、面名称、四至、面积、用途、形状、地形地、用途、形状、地形地势、土壤地基、土壤地基、根底根底设施完施完备程度、土壤平整度等。房屋程度、土壤平整度等。房屋实物状况包括名物状况包括名称、称、规模、用途、模、用途、层数、数、层高、建筑高、建筑结构、装构、装饰装修、装修、设施施设备、空、空间布局、建成布局、建成时间、维护状况、完状况、完损状况等。状况等

197、。v二二权益状况描述与分析。益状况描述与分析。v包括土地和房屋的包括土地和房屋的权利状况、他利状况、他项权利利设立情况、目前使立情况、目前使用情况、土地使用限制年限、用途等、其他特殊情况用情况、土地使用限制年限、用途等、其他特殊情况的描述。土地利用状况以的描述。土地利用状况以产权登登记内容和内容和现场勘察与勘察与调查的内容的内容为准。他准。他项权利以及土地使用限制等利以及土地使用限制等对地价造成影地价造成影响的，响的，应说明影响明影响趋势及影响程度。及影响程度。v三区位状况描述与分析。三区位状况描述与分析。v包括位置、交通、包括位置、交通、环境、根底境、根底设施完善程度、外部公用配施完善程度、

198、外部公用配套套设施等。施等。v四市四市场背景描述与分析。背景描述与分析。v包括宏包括宏观房地房地产市市场、当地、当地评估估对象象细分房地分房地产市市场及相及相关影响因素，要求分析准确，关影响因素，要求分析准确，针对性性强。153评估估报告的内容告的内容v十、十、评估方法估方法v一本次一本次评估采用的估采用的评估方法和定估方法和定义。v二二评估方法的适用性分析。估方法的适用性分析。v详细说明明评估的思路、采用方法和理由。要求技估的思路、采用方法和理由。要求技术路路线描描述清晰，述清晰，评估方法估方法选用合理，用合理，选用理由充分。用理由充分。v十一、十一、测算算过程程v要求数据来源依据充分，参数

199、要求数据来源依据充分，参数选取客取客观合理，理合理，理论表述与表述与实际应用有用有说服力，有必要的分析和服力，有必要的分析和计算算过程。程。v十二、十二、评估估结果。果。v要求要求评估估结果完整包括果完整包括币种、种、总价、价、单价、价、总价大小写价大小写，评估估结果内涵清晰是否与果内涵清晰是否与评估假估假设和限制条件一致、和限制条件一致、是否扣除土地出是否扣除土地出让金和相关税金和相关税费。v评估估结果确果确实定，定，应说明本次明本次评估的最估的最终结果是多少。果是多少。对于采用两种或两种以上方法于采用两种或两种以上方法评估的，要估的，要说明最明最终结果的果的计算和确定算和确定过程；需要程；

200、需要进行行结果果调整的，整的，还需要需要说明理由。明理由。要求要求评估估结果确定方式恰当，果确定方式恰当，评估估结果客果客观合理，合理，结论表表述清晰。述清晰。154评估估报告的内容告的内容v十三、价十三、价值变动趋势、变现能力分析与能力分析与风险提示提示v一价一价值变动趋势。v包括包括评估价估价值分析、分析、评估基准日的抵估基准日的抵质押率分析、与上期押率分析、与上期评估估值或初始或初始值的比的比较与与变动情况，分析价情况，分析价值变动原因及原因及变动趋势。v二二变现能力分析。能力分析。v1、抵押物的通用性、独立使用性或可分割、抵押物的通用性、独立使用性或可分割转让性。性。v2、市、市场供需

201、和价格情况、供需和价格情况、变现时间长短、短、变现方式、税金种方式、税金种类、金、金额和清和清偿顺序。序。v3、变现价格与价格与评估的市估的市场价价值的差异程度。的差异程度。v4、抵押物、抵押物处置的法律和政策因素的影响。置的法律和政策因素的影响。v三特三特别对风险状况状况进行相行相应分析，并做出有效提示分析，并做出有效提示v十四、十四、评估人估人员v包括包括评估人估人员的姓名、的姓名、签名，帮助名，帮助专家的姓名、家的姓名、签名。名。v十五、附件。十五、附件。v要求要求资料料齐全、完整、真全、完整、真实。主要。主要资料包括料包括评估估对象位置象位置图、内外部状况和周内外部状况和周围环境景境景

202、观照片、照片、权属属证明复印件等复印件、明复印件等复印件、得出得出评估估结果的主要和关果的主要和关键依据依据资料等。料等。155对外部外部评估估报告的告的审核核v评估中介机构出具的估中介机构出具的评估估报告是关于告是关于评估估对象价象价值的的专业意意见，是全面、公正、客是全面、公正、客观、准确地、准确地记述估价述估价过程和估价成果的文件，程和估价成果的文件，是是给委托方的委托方的书面答复，是关于面答复，是关于评估估对象的客象的客观合理价格或价合理价格或价值的研究的研究报告，可告，可视为评估机构提供估机构提供给委托人的委托人的“产品。品。为防范外部防范外部评估估风险，农业银行房地行房地产押品采用

203、外部押品采用外部评估估时，内，内部部评估人估人员应对外部外部评估中介机构及其出具的估中介机构及其出具的评估估报告告进行行审核。核。v审核依据核依据v?房地房地产估价估价标准准?GB/T502911999v?城城镇土地估价土地估价规程程?GB/T185082001v关于推广土地估价关于推广土地估价报告告质量量评审标准的通知中估准的通知中估协【2021】30号号v房地房地产估价估价报告告评审标准准试行行156对外部外部评估估报告的告的审核核v一、中介机构的一、中介机构的资质审核核v国家国家对评估中介机构的注册、年估中介机构的注册、年检、执业均有均有严格格规定，合格定，合格的的评估中介机构所出具的估

204、中介机构所出具的评估估报告具有法律效力，出告具有法律效力，出现问题应承担有关法律承担有关法律责任。任。农业银行行对合作合作评估中介机构的准入估中介机构的准入资质有有严格要求，格要求，审核核时要注意出具要注意出具评估估报告的中介机构是否存在告的中介机构是否存在超超资质有效期和超范有效期和超范围评估等估等问题，是否属于，是否属于总行行评估中介机估中介机构构备选库中的机构。如果不是中的机构。如果不是备选库中的中的评估中介机构，那么估中介机构，那么应注意注意审核核该评估中介机构的估中介机构的资质和准入和准入审批程序是否符合我批程序是否符合我行有关行有关规定。定。v二、二、评估估报告的真告的真实性性审核

205、核v评估估报告是告是农业银行重要的信行重要的信贷档案档案资料，真料，真实与否与否对于于农业银行、行、评估中介机构、信估中介机构、信贷客客户三方至关重要。内部三方至关重要。内部评估人估人员要通要通过多种方式，及多种方式，及时向向评估中介机构核估中介机构核实评估估报告和告和评估估结果的真果的真伪，确保，确保评估估报告真告真实、有效。、有效。157对外部外部评估估报告的告的审核核v三、三、评估估报告的完整性告的完整性审核核v一一评估要件估要件审核。主要包括核。主要包括评估估报告的封面、目告的封面、目录、致委、致委托方函、托方函、评估估师声明、假声明、假设前提和限制条件、前提和限制条件、评估估结果果报

206、告、告、技技术报告、附件等。内部告、附件等。内部评估人估人员要注意要注意审核核评估估报告的根本告的根本要件是否要件是否齐全，缺少任何一全，缺少任何一项，必，必须及及时与中介机构与中介机构协商，尽商，尽快按要求快按要求补齐。需要提供。需要提供评估估报告告电子版的，要子版的，要检查电子文档子文档能能够翻开且完整无翻开且完整无损，并将，并将电子文档与子文档与纸质评估估报告告进行核行核对，确保相互一致。确保相互一致。v二二评估估报告内容告内容审核。主要核。主要审核核评估估结果果报告和技告和技术报告告的内容是否完整，有无漏的内容是否完整，有无漏项，是否符合政府主管部，是否符合政府主管部门和行和行业协会的

207、要求。会的要求。158对外部外部评估估报告的告的审核核v四、合法有效性四、合法有效性审核核v一一评估估报告的合法性告的合法性审核。主要包括核。主要包括评估估报告是否告是否经法定法定代表人代表人签字并加盖字并加盖评估中介机构公章，公章名称是否与估中介机构公章，公章名称是否与营业执照一致；照一致；评估估报告是否由两名以上含两名注册告是否由两名以上含两名注册评估估师亲笔笔签名名签章，章，评估估师是否具有是否具有执业资格，注册格，注册单位是否与位是否与评估机构一致。估机构一致。v二二评估估报告的有效期和期后事告的有效期和期后事项的的审核。核。审核核时应关注关注评估估报告的有效期和告的有效期和评估基准日

208、的关系，估基准日的关系，审核核评估估报告的有效性。告的有效性。对于于评估基准日之后截至估基准日之后截至评估估报告出具日告出具日发生的重大事生的重大事项及及对评估估结论的影响的影响应重点关注。重点关注。v三三评估估报告中的抵押物合法性告中的抵押物合法性审核。核。拟采用的押品采用的押品应是我是我国国现行法律、法行法律、法规认可的、可以可的、可以设定抵押的房地定抵押的房地产类押品。押品。v四四优先受先受偿权的的审核。核。审核核时应关注关注评估估报告是否披露截告是否披露截止止评估基准日的法定估基准日的法定优先受先受偿权情况，必要情况，必要时应要求客要求客户部部门进行尽行尽职调查，在此根底上核，在此根底

209、上核对调查情况与情况与评估估报告所列事告所列事实是否相符，确保是否相符，确保优先受先受偿权的合法有效性。的合法有效性。159对外部外部评估估报告的告的审核核v五、五、评估估报告的告的逻辑性性审核核v评估目的、估目的、评估范估范围、资产权益、益、评估依据的假估依据的假设前提与前提与评估估方法的方法的选择有着密切的关系，有着密切的关系，这就构成了就构成了评估估报告本身的告本身的逻辑关系。关系。农业银行内部行内部评估人估人员在收到中介机构出具的在收到中介机构出具的评估估报告告后，可以根据所掌握的情况，后，可以根据所掌握的情况，对以下三个以下三个逻辑关系关系进行行审核，核，初步判断中介机构在初步判断中

210、介机构在评估操作中的根本思路和估操作中的根本思路和评估方法是否正估方法是否正确。确。v一一对评估目的、价估目的、价值类型、型、评估依据的假估依据的假设前提与前提与评估方估方法法选择之之间的一致性的一致性进行行审核。核。v二二对押品与押品与评估估对象、象、评估范估范围的一致性的一致性进行行审核。核。v三三对资产权益、假益、假设前提与作价依据之前提与作价依据之间的一致性的一致性进行分行分析，初步判断析，初步判断评估的技估的技术路路线和操作方法是否正确、合理。和操作方法是否正确、合理。160对外部外部评估估报告的告的审核核v六、六、评估估结果的合理性果的合理性审核核v一一评估依据可靠性与关估依据可靠

211、性与关键参数合理性参数合理性审核。核。v二二评估估计算算过程的程的审核。核。v三分析判断三分析判断评估估结果的合理性。果的合理性。v总体要求：体要求：v格式格式标准，内容全面，准，内容全面，资料充料充实，依据可靠，方法正确，参数，依据可靠，方法正确，参数准确，分析合理，准确，分析合理，结论符合市符合市场161对外部外部评估估报告的告的审核核v房地房地产估价估价报告中存在以下情形之一的，告中存在以下情形之一的，为原那么性原那么性错误：v一估价一估价报告中没有两名以上含两名注册房地告中没有两名以上含两名注册房地产估价估价师亲笔笔签名的；名的；v二估价二估价报告中没有加盖估价机构公章的；告中没有加盖

212、估价机构公章的；v三估价三估价报告出具日期不在估价机构告出具日期不在估价机构资质有效期内的；有效期内的；v四估价四估价报告告对应的估价的估价业务超出估价机构超出估价机构资质等等级许可范可范围的；的；v五随意五随意编造估价假造估价假设的；的；v六估价六估价对象不符合估价目的相象不符合估价目的相应的的处分要求的；分要求的；v七估价七估价对象范象范围或者状况界定存在或者状况界定存在严重重错误的；的；v八虚构、八虚构、编造估价造估价对象状况的；象状况的；v九估价九估价时点与估价目的不适点与估价目的不适应或者与有关或者与有关规定不同且未充定不同且未充分分说明理由的；明理由的；v十价十价值类型型选择或者价

213、或者价值定定义表述存在表述存在严重重错误的；的；v十一虚构、十一虚构、编造可比造可比实例的；例的；v十二虚构、十二虚构、编造重要估价参数的。造重要估价参数的。162对外部外部评估估报告的告的审核核v房地房地产估价估价报告中存在以下情形之一的，告中存在以下情形之一的，为严重重质量缺陷：量缺陷：v一估价依据中未列明估价所依据的必要法律法一估价依据中未列明估价所依据的必要法律法规和和标准，或者在估价准，或者在估价报告分析中没有表达其要求，或者运用存在告分析中没有表达其要求，或者运用存在严重重错误的；的；v二理二理论上适用的估价方法未采用且未充分上适用的估价方法未采用且未充分说明理由的；明理由的；v三

214、估价方法三估价方法选用出用出现错误的；的；v四估价四估价结果果报告、估价技告、估价技术报告中估价方法告中估价方法选用不一致的；用不一致的；v五估价技五估价技术路路线确定出确定出现严重重错误的；的；v六估价根本数据、参数六估价根本数据、参数选取出取出现严重重错误或者明或者明显偏离客偏离客观实际的；的；v七估价方法运用出七估价方法运用出现严重重错误，包括，包括测算算过程、程、计算公式算公式选用、用、计算算结果出果出现严重重错误的；的；v八估价八估价报告中的内容前后告中的内容前后严重矛盾的；重矛盾的；v九致估价委托人函、估价九致估价委托人函、估价结果果报告、估价技告、估价技术报告中的估价告中的估价结

215、果不一果不一致的；致的；v十十对估价估价结果有重大影响的不确定因素，未在估价假果有重大影响的不确定因素，未在估价假设和限制条件中和限制条件中说明或者披露，也未就明或者披露，也未就该不确定因素不确定因素对估价估价结果可能果可能产生影响生影响进行行说明的，明的，或者或者虽然在估价假然在估价假设和限制条件中和限制条件中说明或披露，但未就明或披露，但未就该不确定因素不确定因素对估估价价结果可能果可能产生影响生影响进行行说明的。明的。163对外部外部评估估报告的告的审核核v土地估价土地估价报告存在以下技告存在以下技术问题直接直接视为不及格不及格报告：告：v一估价方法存在一估价方法存在严重技重技术性性错误

216、的；的；v二地价定二地价定义、土地、土地权利界定存在利界定存在严重技重技术错误的；的；v三采用三采用3年以前的基准地价又没有年以前的基准地价又没有进行合理的期日修正的；行合理的期日修正的；v四其他情形。四其他情形。v存在明存在明显质量缺陷的不合格土地估价量缺陷的不合格土地估价报告：告：v1、报告格式不告格式不标准，内容不全，有明准，内容不全，有明显缺漏缺漏项。如估价。如估价对象、地价定象、地价定义界界定不清，缺少土地定不清，缺少土地权属状况属状况说明等。明等。v2、估价、估价结果内涵与地价定果内涵与地价定义不一致，或前后矛盾。如不一致，或前后矛盾。如设定土地定土地权利状况、利状况、土地开土地开

217、发程度、容程度、容积率等前后不一致。率等前后不一致。v3、估价方法、估价方法选择或或应用明用明显不合理。如商不合理。如商业用地采用本用地采用本钱逼近法逼近法评估，估，现有房地有房地产工程按待开工程按待开发土地土地评估剩余法等。估剩余法等。v4、修正系数取、修正系数取值与与说明不符，或有明不符，或有计算算错误，造成估价，造成估价结果存在果存在误差，使差，使可信度降低。可信度降低。v5、估价、估价过程程过于于简略，缺少取略，缺少取值依据和必要的依据和必要的说明。明。v6、影响因素分析前后矛盾，缺乏、影响因素分析前后矛盾，缺乏逻辑性等。地价影响因素中的区域因素与性等。地价影响因素中的区域因素与个个别

218、因素分析，与市因素分析，与市场比比较法或基准地价系数修正法中的分析不一致，影法或基准地价系数修正法中的分析不一致，影响了估价响了估价结果的可信度。果的可信度。v7、其他、其他问题。164第三局部：房地产押品价值评估操作模板第三局部：房地产押品价值评估操作模板165一、操作模板的适用范围一、操作模板的适用范围第三局部：操作模板第三局部：操作模板166模板适用的模板适用的评估方法估方法v市市场法法v收益法收益法v按出租收益按出租收益测算房地算房地产价价值v未采用未采用经营收益估价思路收益估价思路v本本钱法法v基准地价系数修正法基准地价系数修正法v假假设开开发法法167模板适用的房地模板适用的房地产

219、类型型v居住用房居住用房v商品房住宅商品房住宅v普通商品房普通商品房v高档公寓高档公寓v经济适用房、房改房经济适用房、房改房v别墅、自建房别墅、自建房v商业办公用房商业办公用房v商铺内铺、外铺商铺内铺、外铺v商场超市、购物中心商场超市、购物中心v办公用房写字楼办公用房写字楼v工业用房工业用房v工业厂房工业厂房v仓储设施仓储设施v土地使用权土地使用权v住宅用地住宅用地v商业用地商业用地v办公用地办公用地v工业用地工业用地v综合用地商住综合用地商住v在建工程在建工程168模板不适用的房地模板不适用的房地产类型型v评估估过程复程复杂、对评估技估技术水平要求水平要求较高高v情况情况较为特殊特殊v例如：

220、例如：大型的混合业态大型的混合业态宾馆、酒店宾馆、酒店加油站加油站169二、根本结构与主要内容二、根本结构与主要内容第三局部：操作模板第三局部：操作模板170模板的根本模板的根本结构构v1个个EXCEL文件文件v13个表格个表格 sheet v目目录录v模板模板 11个个sheet v序列表序列表v目目录录v目目录页录页：查查看操作模板的各看操作模板的各单页单页内容内容v导导航航页页：引：引导导用用户户根据房地根据房地产产押品押品类类型和型和评评估方法估方法选择选择适适宜的操作模板宜的操作模板v全部保全部保护护，不可修改，点，不可修改，点击链击链接自接自动动跳跳转转171模板的根本模板的根本结

221、构构v单个模板个模板v针对一个或多个一个或多个类型的房地型的房地产押品押品v使用两种使用两种评估方法估方法进行估价行估价测算算v输入根本信息，生成入根本信息，生成评估估报告告v局部保局部保护，局部，局部单元格可修改元格可修改v序列表序列表vEXCEL表格表格选项字典字典v全部保全部保护，不可修改，不可修改172单个模板的个模板的结构构v标题标题v表头信息表头信息v评估报告表评估报告表v测算过程测算过程p市场法市场法p收益法收益法一、评估对象的根本情况一、评估对象的根本情况二、评估对象的概况信息二、评估对象的概况信息三、使用两种方法对评估对象进行估三、使用两种方法对评估对象进行估 价测算价测算四

222、、未来风险及其他要说明的因素四、未来风险及其他要说明的因素五、评估结论五、评估结论六、评估人员六、评估人员七、附件七、附件173四、模板操作演示与应用要求四、模板操作演示与应用要求第三局部：操作模板第三局部：操作模板174模板的根本操作模板的根本操作v模板评估前的准备工作模板评估前的准备工作p确定评估事项确定评估事项评估对象评估对象评估时点评估时点评估方法评估方法p完成现场勘查完成现场勘查p收集评估所需信息资料收集评估所需信息资料v模板评估模板评估v选择模板选择模板v确认评估报告标题确认评估报告标题 v填写输入项填写输入项 v表头信息表头信息v评估报告表评估报告表“一至一至“七七各局部各局部v

223、评估报告评估报告 v打印打印v签字签字175模板的模板的应用要求用要求v报告告标题v表表头信息信息v评估估单位：位：请填写填写评估人估人员所在行及部所在行及部门名称名称v报告告编号：按照号：按照“评估估单位位CMS机构机构编码+年份年份+5位位顺序号序号的的规那么填写，那么填写，顺序号由序号由评估估评估估单位位统一控制，不得一控制，不得重复重复v评估日期：估日期：?指引指引?要求的要求的评估基准日估基准日v评估估类型：型：选择“贷前前评估或估或“贷后重估后重估v评估方法、估方法、单位：不需要位：不需要评估人估人员填写或修改填写或修改176模板的模板的应用要求用要求v评估估报告表告表v“一、一、

224、评估估对象根本情况局部象根本情况局部v“二、二、评估估对象概况描述局部象概况描述局部v主要描述主要描述评估估对象的象的“实物状况、物状况、“权益状况、益状况、“区位状区位状况、况、“市市场背景等四局部情况背景等四局部情况v根据根据现场勘勘查或或调查情况填写情况填写v“三、使用两种方法三、使用两种方法对评估估对象象进行估价行估价测算局部算局部v根据根据选用模板的不同、用模板的不同、评估方法的不同，填写不同的工程，估方法的不同，填写不同的工程，由模板自由模板自动计算估价算估价测算算结果。果。v评估价估价值由两种方法分由两种方法分别计算的算的评估价格加估价格加权平均后平均后获得。得。两种方法的估价两

225、种方法的估价权重分配，由重分配，由评估人估人员在在30%-70%之之间的的范范围内确定。内确定。177模板的模板的应用要求用要求v评估估报告表告表v“四、未来四、未来风险及其他要及其他要说明的因素局部明的因素局部v填写填写评估所涉及的未来估所涉及的未来风险因素，以及模板其他局部未涉因素，以及模板其他局部未涉及但需要及但需要说明的情况明的情况v“五、五、评估估结论局部局部v根据估价根据估价测算算结果，果，结合未来合未来风险因素及有关情况，因素及有关情况，综合合确定确定评估估对象的象的评估价估价值，填写，填写评估估结论v“六、六、评估人估人员局部局部v填写填写评估人估人员、审核人核人员的名称、日期

226、的名称、日期v空白空白处供打印后供打印后签字字v“七、附件局部七、附件局部v填写填写评估估报告所需的必要附件告所需的必要附件178市市场法估价法估价测算算v比较因素比较因素1 1押品类型押品类型商品房住宅商品房住宅自建房自建房/别墅别墅商业办公商业办公土地使用权土地使用权交易情况交易情况单价单价单价单价单价单价单价单价面积面积面积面积面积面积面积面积交易状况交易状况交易状况交易状况交易状况交易状况交易状况交易状况市场情况市场情况成交日期成交日期成交日期成交日期成交日期成交日期成交日期成交日期价格涨跌价格涨跌价格涨跌价格涨跌价格涨跌价格涨跌价格涨跌价格涨跌区位因素区位因素交通通达程度交通通达程度

227、交通通达程度交通通达程度交通通达程度交通通达程度交通通达程度交通通达程度自然与人文环境自然与人文环境自然与人文环境自然与人文环境周围环境和景观周围环境和景观区域土地利用方向区域土地利用方向外部配套设施外部配套设施外部配套设施外部配套设施配套设施配套设施公共配套设施公共配套设施商业繁华程度商业繁华程度商业繁华程度商业繁华程度是否有电梯是否有电梯楼层位置楼层位置位置位置临街道路状况临街道路状况179市市场法估价法估价测算算v比较因素比较因素2 2押品类型押品类型商品房住宅商品房住宅自建房自建房/别墅别墅商业办公商业办公土地使用权土地使用权实物因素实物因素建筑外观与公共装修建筑外观与公共装修建筑外观

228、与公共装修建筑外观与公共装修外观与装修外观与装修宗地形状及可利用度宗地形状及可利用度设施设备设施设备设施设备设施设备设施设备设施设备宗地内基础设施宗地内基础设施内部装修与成新度内部装修与成新度内部装修与成新度内部装修与成新度产业聚集度产业聚集度/商业繁华商业繁华程度程度空间布局空间布局/层高层高/朝向朝向空间布局空间布局/层高层高/朝向朝向空间布局与层高空间布局与层高建筑结构建筑结构建筑结构建筑结构临路状况临路状况物业管理与车位物业管理与车位物业管理与车位物业管理与车位权益因素权益因素规划限制与容积率规划限制与容积率规划限制与容积率规划限制与容积率规划限制与容积率规划限制与容积率规划限制与容积

229、率规划限制与容积率剩余使用年限剩余使用年限剩余使用年限剩余使用年限剩余使用年限剩余使用年限剩余使用年限剩余使用年限其他因素其他因素其他因素其他因素其他因素其他因素其他因素其他因素其他因素其他因素180市市场法估价法估价测算算v可比可比实例例选择限制限制v交易情况必交易情况必须是正常交易是正常交易v模板中将模板中将“交易状况交易状况这一比一比较因素都固定因素都固定设置置为“正常，正常，不再考不再考虑对非正常交易情况的修正非正常交易情况的修正v对交易价格的比交易价格的比较因素修正幅度不能超因素修正幅度不能超过30%v否那么否那么该实例的比准价格将例的比准价格将显示示为红色色v比比较因素条件因素条件

230、说明表中将提示明表中将提示“因素修正幅度超因素修正幅度超过30%v灵活灵活调整工程整工程v“其他因素其他因素v允允许评估人估人员增加模板中未表达但增加模板中未表达但实际评估估过程中需要考程中需要考虑的比的比较因素因素v必必须对调整的情况和原因整的情况和原因进行行说明明v单个个实例的例的“其他因素其他因素调整幅度不能超整幅度不能超过20%v“调整比例整比例v根据根据实际需要需要扩大或大或缩小某小某项比比较因素的因素的调整幅度整幅度v允允许评估人估人员在在1%-3%的范的范围内内调整整181市市场法估价法估价测算算v输入入项说明明v价格价格涨跌跌v交易交易实例在例在评估估时点的正常交易价格比最近一

231、次正常点的正常交易价格比最近一次正常买卖交易的成交价格的交易的成交价格的涨跌幅度跌幅度v例如：交易例如：交易实例例A的最近成交的最近成交单价价为3000元元/每平方米，但每平方米，但是在此次是在此次评估估时点如果再点如果再进行行买卖交易价格将上交易价格将上涨到到3300元元/平方米，那么在平方米，那么在“价格价格涨跌跌栏填写填写10%。v区位因素、区位因素、实物因素、物因素、权益因素定性判断益因素定性判断v选择“相同、相同、“较好、好、“较差。差。v“相同：是指交易相同：是指交易实例的某例的某项比比较因素状况与因素状况与评估估对象相象相比，根本一致。比，根本一致。v“较好：是指交易好：是指交易

232、实例的某例的某项比比较因素状况与因素状况与评估估对象相象相比，交易比，交易实例的情况更好。例的情况更好。v“较差：是指交易差：是指交易实例的某例的某项比比较因素状况与因素状况与评估估对象相象相比，交易比，交易实例的情况更差。例的情况更差。182收益法估价收益法估价测算算v技技术路路线v使用使用评估估对象全部出租的租金收益来象全部出租的租金收益来测算算评估价估价值v未考未考虑使用使用评估估对象全部或局部自象全部或局部自营收益来收益来测算算评估价估价值v居住用房居住用房v使用固定月租金或按固定比例增使用固定月租金或按固定比例增长的月租金的月租金计算算评估估对象象出租收益。出租收益。v商商业办公用房

233、公用房v使用日租金，并提供两种使用日租金，并提供两种测算模型，同算模型，同时考考虑商商业用房在用房在租租约到期后不再持有、予以到期后不再持有、予以专卖的情况的情况v“固定增固定增长模型：按固定日租金或按固定比例增模型：按固定日租金或按固定比例增长的日租的日租金金计算算评估估对象出租收益象出租收益v“分段确定模型：分段分段确定模型：分段计算算评估估对象的租金收益，每段租象的租金收益，每段租金收益根据固定日租金和收益期限等要素金收益根据固定日租金和收益期限等要素进行行计算。适用算。适用于于带分段确定租金水平的租分段确定租金水平的租约的情况的情况183收益法估价收益法估价测算算v技术路线技术路线v收

234、益期限确实定收益期限确实定v主要取评估对象分摊土地的剩余使用期限主要取评估对象分摊土地的剩余使用期限v如果评估对象房地产的剩余使用期限小于分摊土地的剩余如果评估对象房地产的剩余使用期限小于分摊土地的剩余使用期限，那么应适当加大房屋维修费率，使房屋维修费使用期限，那么应适当加大房屋维修费率，使房屋维修费能够支持房屋剩余使用期限延长至分摊土地的剩余使用期能够支持房屋剩余使用期限延长至分摊土地的剩余使用期限限模型模型持有至到期持有至到期提前转售提前转售固定增长固定增长模型一模型一模型三模型三分段确定分段确定模型二模型二模型四模型四184本本钱法估价法估价测算算v技技术路路线v对建成的房屋建筑物和在建工程可使用本建成的房屋建筑物和在建工程可使用本钱法法v分分别测算地上建筑物和土地的本算地上建筑物和土地的本钱v对土地价格土地本土地价格土地本钱的的测算，提供了算，提供了“基准地价法和基准地价法和“本本钱法两种方法。法两种方法。评估人估人员可以根据收集掌握可以根据收集掌握资料的情况，料的情况，选择其中一种来其中一种来测算土地本算土地本钱