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1、 喜盛喜盛 威尼斯威尼斯 项目营销策略报告项目营销策略报告舞乔甘佰砸戍造娥绸膝民狞株谩澈颈帽衡哉圣纵审磐娜屏垫脉阴观辽帧霓2010年新余市威尼营销的策略的报告2010年新余市威尼营销的策略的报告Target2：营销策略及执行Target1： 项目核心价值体系构造报告中心及任告中心及任务：在2010年波动的房地产市场大环境下； 在全年区域市场内供应量持续增加的残酷竞争下； 项目项目需要怎样确保目标的实现？运用关系客户资源多级网络扩散渠道跨界制造超值体系新标签服务中心中心:超越与引领超越与引领任务：确保目标的实现任务：确保目标的实现如何应对？Target3： 成就品牌舅润凉晨蜘抚土臀传葡险淬幼牧适
2、蹬晴倔弓太乞酞放盟橙喧倔澎仅醉玩恃2010年新余市威尼营销的策略的报告2010年新余市威尼营销的策略的报告【需解决的三大课题】项目项目USPUSP主张：项目核心价值提炼及构造主张：项目核心价值提炼及构造 新余市场竞争度日渐趋强，几十万平方米大盘与品牌开发商云集，资源型楼盘供应如雨后春笋，供需价差型供应更达数百万方，项目如何通过项目资源整合、物业发展及配套亮点的开发，来构造项目的核心价值，提升竞争力。如何恢复项目的品牌：如何恢复项目的品牌： 项目已经搁置五年，如何恢复项目的品牌度项目已经搁置五年，如何恢复项目的品牌度 项目的品牌是最好的营销渠道之一，所以一开始如何打响知名度与体现发展商的实力是非
3、常重要的一环。品牌落地：项目成就企业品牌品牌落地：项目成就企业品牌 成就品牌，打响喜盛在新余市内房地产市场的第一枪。诛谬最湖浪征癣难厂焊缺便刚趴叼卷赋德孕麓讹契折挚刻吾缕蚤虚先进颜2010年新余市威尼营销的策略的报告2010年新余市威尼营销的策略的报告 项目需准确把握区域市场内的竞争态势，确定目前项目的竞争占位，通过内外兼修，对内提升项目品质对内提升项目品质，在项目现有的基础上，强化项目的投资卖点，通过项目综合价值的建立，吸引更多的目标客户；对外在营销上也要大胆出位，对外在营销上也要大胆出位，通过资源整合、营销通道的全方位提升，通过资源整合、营销通道的全方位提升，不仅可以超越对手，引领市场，还
4、可以应对波动的市场。因而，我们要立足市场，从项目实际情况出发，结合八目在江西省市场内成功的操盘经验，进而确立本项目的营销之道。超越超越引领引领超梯冶茸铅酬森巫却蔗侧巾荒怒庭叶座许跃麓也橙棘掂俺鞋庄萌硝鞠任以2010年新余市威尼营销的策略的报告2010年新余市威尼营销的策略的报告汇报脉络汇报脉络PART1核心价值构造PART 3PART 3成就品牌成就品牌1 价值解析及提炼3 项目形象演绎PART 2 PART 2 营销营销“多重奏多重奏”2 网聚客源3 推售价格4 媒体推广2 核心价值重组及升华1 区域运营2 品牌嫁接3 品牌活动 1 应对策略5 附加值提升夫宪贱始湾洋趋陌贵狄圭癸呐雹贮悄接故
5、窖溅叛抗节疡砍虹纠忌生跌暂疥2010年新余市威尼营销的策略的报告2010年新余市威尼营销的策略的报告PART 1PART 11价值解析及提炼/2 价值重组及升华/3形象演绎项目核心价值构造项目核心价值构造究偶疏咏秒潮田分励扁臃给逆疏麓晒吉矿沫色梗串烈毗塌升弟经促削喘一2010年新余市威尼营销的策略的报告2010年新余市威尼营销的策略的报告邓钮帅袖魔奏军孽票辱甜剥轨心壳吊焚大碴犊驹富劫厕露垮白步猎恤菏将2010年新余市威尼营销的策略的报告2010年新余市威尼营销的策略的报告占位南区占位南区离中心近离中心近大盘异域风味大盘异域风味外部交通便利外部交通便利内部通达性弱内部通达性弱周边配套周边配套较缺
6、乏较缺乏位于袁河河畔，康居南路仙来大桥桥头，另一端直通康居路，连接中心城区。整体建筑以南欧风格为主，总建筑面积约46万平方米。内有规划的大型人工湖泊，贯穿小区的水系景观，内外双水楠，自带高端配套，规划风情商业街。袁河滨水带公园，渝水一中，星级酒店，仙来学校，黔印公园目前没有公交车到达项目周边主要为新兴楼盘，仅有少部分商业配套，整体档次较低，生活配套不足项目概况项目概况位于袁河河畔，康居南路仙来大桥桥头，另一端直通康居路，连接中心城区。整体建筑以南欧风格为主，总建筑面积约46万平方米。内有规划的大型人工湖泊，贯穿小区的水系景观，内外双水楠，自带高端配套，规划风情商业街。解析提炼解析提炼重组升华重
7、组升华形象演绎形象演绎诈砰役殃凹刊孺售童寨鼻淤彭列只缠斧竟布项控啼拂蒜映丢谋惨根工防墟2010年新余市威尼营销的策略的报告2010年新余市威尼营销的策略的报告SWOTSWOT分析分析W W1.项目地处新开发区域，生活配套缺失2.项目已搁置五年未开发，在客户心中品牌度有不良影响3.自然客流少，昭示性较差T T1.政策调整，市场不确定性高2.项目临近的桥未贯通且只能行人，对项目直接交通不利3.片区内项目云集，供应激增，竞争异常激烈1.位处城南，与闹市区隔河相望，距离市区近2.位于高尚住宅聚集的西区3.大盘气势，46万平米总建面，可塑性强4.产品设计精致，户型适中，精心打造内部园林S S1.区政府将
8、迁移至附近，有行政利好2.产业人口膨胀，区域需求激增3.区域市场逐渐成熟，获得认可4.大盘推广力度大，有长期品牌效应O O项目项目SWOTSWOT分析分析解析提炼解析提炼重组升华重组升华形象演绎形象演绎植焙牧圭谦芒雍本睛粘凛先杏勤漏划沁岿形督启类咱侩涟九总目口慢乌恍2010年新余市威尼营销的策略的报告2010年新余市威尼营销的策略的报告营销策略应用必须明确问题的是：营销策略应用必须明确问题的是：有什么优势？有什么优势？好在哪里？好在哪里？能给客户带来什么价值？能给客户带来什么价值？解析提炼解析提炼重组升华重组升华形象演绎形象演绎蚜炼药聂虞稍公某淀方挑钓锭挪背迄洒阎繁岳饰穆胞郴垂样咙嚣赣搽趴意2
9、010年新余市威尼营销的策略的报告2010年新余市威尼营销的策略的报告项目价值体系分解：项目价值体系分解：地段价值：区政府新规划所处地附近江景大盘优势：46万平米南欧风格近水精品豪宅园林景观优势户型亮点：户型设计紧凑实用，高品质总价低解析提炼解析提炼重组升华重组升华形象演绎形象演绎炽站葫胞羽煞侩映赘抽节妮吊巨船侠伸壕标鞍后藏加魄审谢供轿讣访锹议2010年新余市威尼营销的策略的报告2010年新余市威尼营销的策略的报告项目价值梳理项目价值梳理价值一：地段论价值一：地段论 区政府新行政中心所在地，临河绝版景观价值二：产品论价值二：产品论 规模、品质、户型、园林、会所、商业配套解析提炼解析提炼重组升华
10、重组升华形象演绎形象演绎簿茸抛恫棍耐器假晋岸夹秤麻寸绒囚盎拧札缨誊笨企占肿臂拒略辅磋虑琴2010年新余市威尼营销的策略的报告2010年新余市威尼营销的策略的报告 地段价值是区域内项目的共性，纵观区域内竞争板块的演变得出项目的区地段价值是区域内项目的共性，纵观区域内竞争板块的演变得出项目的区位优势，从竞争楼盘分析中，提炼项目独有的位优势，从竞争楼盘分析中，提炼项目独有的UPSUPS，确定本项目的竞争占位。，确定本项目的竞争占位。解析提炼解析提炼重组升华重组升华形象演绎形象演绎价梁烤寺铲泥麻肿秧希塞排玄橡耀蔷笔佐赁赞余迫措菜匆辙稍致肠屡棚铭2010年新余市威尼营销的策略的报告2010年新余市威尼营
11、销的策略的报告【城市发展概况】【城市发展概况】解析提炼解析提炼重组升华重组升华形象演绎形象演绎A ，城南居住区 城南居住区包括浙赣铁路以南、袁河以北所有城区范围，有居住用地449.43公顷，居民约13.6万人（户籍人口，下同）。人口密度303人/公顷，多为不同时期建造的旧式住宅及新建住宅，用地不完整，生活环境居住质量欠佳。房产开发潜力较小。所以本项目在开发过程中务必将大盘、品质、园林景观、近水等卖点发挥到极致。 B，城北居住区 城北居住区包括浙赣铁路以北，袁河以西所有城区范围，有居住用地426.31公顷，居民约 12.2万人，人口密度286人/公顷。城北整体居住环境较好,是未来行政中心和城市居
12、住发展的主要方向，开发力度较大，市场潜力最大。 C，城东居住区城东居住区包括浙赣铁路以北，袁河以东所有城区范围，该区有较多的城中村，共有居住用地208.46公顷，居民1.2万人。人口密度58人/公顷。随着城市的改造，近年本区发展较块，住宅市场有待开发。D，仙来居住区仙来居住区共有居住用地186.43公顷，大部分为农村居民点，居民1.9万人。人口密度102人/公顷。顾招颗粕惊问睡口垫辱贷昆鳖爆茶丧锡面庄夹射腿扣靴跑铀挺裙濒略绞抠2010年新余市威尼营销的策略的报告2010年新余市威尼营销的策略的报告【城市经济发展】【城市经济发展】近年来，新余市以世界眼光谋划新能源产业发展，确立了把新能源产业作为
13、新兴支柱产业、把建设国家新能源科技城作为引领全市经济发展龙头工程的发展战略，致力打造世界最大光伏产业基地、世界最大永磁风力发电机基地和世界最大螺杆膨胀发电机基地，全力做强做大新能源经济板块，构建新兴工业体系。目前，新余市已基本形成了以光伏产业为核心、风电产业和节能减排设备制造业为补充的“一大二小”新能源经济板块格局，努力实现从“钢城”到“新能源科技城”的嬗变。数据显示，至去年底，全市已注册新能源企业21家，在建项目18个，投资总额645亿元，新能源产业增加值占全市工业增加值的比重已上升为22%。新余市获准建设全国惟一的“国家新能源科技示范城”，并被评为2009年中国光电产业最佳投资城市，认定为
14、国家硅材料及光伏应用产业化基地、国家螺杆膨胀动力机高新技术产业化基地，已拥有赛维国家光伏工程技术研究中心等3个国家级和4个省级研发中心。在新能源经济板块扩张过程中，新余市大胆自主创新，优化科技资源配置，促进产学研结合，推动经济发展方式由要素拉动型向创新主导型的转变。全市光伏产业核心企业赛维LDK，其多晶硅片产能已达1450兆瓦，是世界最大的多晶硅片生产企业，也是我国光伏行业的领袖级企业，采用国际先进的“西门子改良法”设计的2.1万吨硅料项目正在建设中，项目全部投产后，将进一步改变世界光伏产业的发展格局。节能减排设备制造业的“领头羊”江西华电电力公司自主研发生产的国家发明专利产品螺杆膨胀动力机，
15、是我国节能减排关键技术上的重大突破，也是世界上综合利用低品质热能的一大创举，广泛应用石化、冶金、电力、建材、轻工等多个行业。风电产业的主体企业江西力德公司仅用一年时间就研制成功我国第一台具有自主知识产权的2.0兆瓦永磁直驱风力发电机，使我国永磁直驱风力发电技术达到世界领先水平。据悉，新余市计划到2012年，新能源产业主营业务收入达到1400亿元，超过之前新余主要经济支柱钢铁产业。解析提炼解析提炼重组升华重组升华形象演绎形象演绎洛殊兽牲廓灯羹是座侨也间径泰碎冻疆粥之矿傍臂盏饱功屏邀秃历绞衷恨2010年新余市威尼营销的策略的报告2010年新余市威尼营销的策略的报告本年度市内销售情况及本年度市内销售
16、情况及走势图：走势图：解析提炼解析提炼重组升华重组升华形象演绎形象演绎谣驹豪泞当髓锨电郧猫克衍茎图搽厉杜糕图铭了牛滦煮谩颊坎廊稿返枪致2010年新余市威尼营销的策略的报告2010年新余市威尼营销的策略的报告【市场楼盘概况】【市场楼盘概况】凯光国际凯光国际：位于渝州大桥南端 1、发展商：新余凯光地产， 建筑设计：爱普斯顿 ，整合推广：新火机构（深圳）2、总建筑面积：约10万平方米；其中5栋12层的小高层建筑，4栋18层高层建筑，3栋4层花园房（层层退台式设计），1栋27层高层设计、规划为酒店、定为仙来区的标杆建筑。3、目前均价约为：2500元每平方米，楼层差价在40元至60元每平方米，销售量及速
17、度一般，户型面积有92平方米、111平方米（销售较好的户型）、127平方米、140平方米，4、其卖点是：入户花园（面积赠送一半）、111平方米的户型比较实用紧凑（一卫）、办理按揭贷款不需贷款保险费、位置在仙来区讲是比较中心的位置、背面有一个新建的公园。5、缺点：离主干道即渝州大桥太近、灰尘太大、货车的速度太快行人不安全、主要是电梯房、煤气目前不通、楼间距不宽。6、前期是代理商销售，后开发商自售。7、主要的客户群体为新钢的工人、良山的部分职工及乡下进城的，其他还有些城南的个体户、散户。解析提炼解析提炼重组升华重组升华形象演绎形象演绎狰钵饼吗茹励滇席忿演疙侥泪骸喧账逝塔洱肮茹彤彭翠栋杭誊镰轻事趟边
18、2010年新余市威尼营销的策略的报告2010年新余市威尼营销的策略的报告解析提炼解析提炼重组升华重组升华形象演绎形象演绎【市场楼盘概况】【市场楼盘概况】城市风景城市风景：位于新余市渝州大道与校园路交汇处。1、150000平米生态型院落社区，由大部分多层住宅和小部分小高层住宅组成，2、代理商销售。3、主打户型为115平方米的小三房，大面积的占很少部分，88平米的也较多。4、在5月份会推出二期将近1000户5、其卖点：多层住宅、框架结构、仙来区的大型社区6、客户群体与“凯光国际”差不多。7、最高价为：2400元每平方米，特价房：1780元每平方米，楼层差价约100元每平方米。8、销售速度、销售量一
19、般。消昏半撞首毕炒沿圃演塑微照劳驾女失矩怕棠锭涩曲材舀习绕桩腹兴恳印2010年新余市威尼营销的策略的报告2010年新余市威尼营销的策略的报告解析提炼解析提炼重组升华重组升华形象演绎形象演绎【市场楼盘概况】【市场楼盘概况】高能地产高能地产：位于抱石公园南侧、即是城南新钢生活区的中心位置，开发商：江西高能地产(新余)有限公司。1、全是高层建筑，面积为40、80、100、120、130、140等不同的面积，销售的较好的为40、80的单身公寓及2房的。2、均价：约3000元每平方米，3、卖点：位置位于城南新钢生活区的中心位置、离城南近、人气旺、适合新钢人的购买需求，缺点：空气较差、污染多些、全为高层建
20、筑，销售人员的能力及工作态度、热情不是很理想，社区太大、分开管理不是很合理、小区本身的配套较少。四、公园1号：位于公园北路抱石公园广场对面（大部分为30层建筑）；开发商：江西新余立天唐人房地产发展有限公司；全程策划：深圳（香港）卓力置业；整合推广：深圳五月花传媒，与本开发的楼盘比较影响不是太大，因为它的销售将近快结束。1、面积户型：116、119、123、132、140，其中销售较好的为116、119、123的小、中三房户型。2、均价：约2950元每平方米，每楼层差价为18元每平方米，3、卖点：新余的人文特色“抱石公园名画家即傅抱石”、城南居住的中心位置；缺点：不能封闭式管理，纯高层建筑濒小逊
21、渤阉论踪笼模榷涯幕车炕殴宗奋斥单炮辟奖月吨扬彰愚哆居攒议手2010年新余市威尼营销的策略的报告2010年新余市威尼营销的策略的报告解析提炼解析提炼重组升华重组升华形象演绎形象演绎暨阳暨阳-半岛豪园：半岛豪园：位置位于孔目江西面，共25栋住宅。均价3800元每平方米，是新余目前最贵楼盘，户型为：102、114、120、132、136、159、183，卖的较好的有102、114、120、132、140；卖点：江景、沙滩、小区外部环境、小区本身配套，广告宣传 骂亮棋姨芒父甭惧岔菱价陀萌截钓凸臻酞造蔼姿郁瘤娶繁匹见癸馋噎拦阶2010年新余市威尼营销的策略的报告2010年新余市威尼营销的策略的报告解析提
22、炼解析提炼重组升华重组升华形象演绎形象演绎暨阳暨阳-翡翠城翡翠城1、（大部分多层、小部分高层及小高层、共1555户、总建筑面积28万平方米），开发商：新余暨阳房地产开发有限公司，项目地址：科环路与中山路交汇处。2、户型面积：83、95、96、128、122、139、164，其中卖的比较好的为83、95、96、122.3、均价：约2800元每平方米，位置差价较大在100-500元每平方米，同栋楼层差价在100元每平方米3、卖点：在城北的居住的中心位置，小区周边的配套、小区里的绿化、配套好，人气旺。缺点：销售人员的主动性弱，层高矮-2.9米，必须搭卖地下室或车库 葫己晒懈狭甜悟持暇历解正捏雹蒸虽都
23、刃攘盔究狐蛊炒屑僵夷褐翱舞闺荐2010年新余市威尼营销的策略的报告2010年新余市威尼营销的策略的报告项目亮点打造，引领市场，市场占位市场占位南区区主流楼盘为本项目核心竞争对手竞争层级竞争层级地段优越，认知度高，城南未来主流生活居住区区域共性区域共性竞竞争争格格局局【竞争格局小结】【竞争格局小结】解析提炼解析提炼重组升华重组升华形象演绎形象演绎伞颂棺炙胀恰聋同享份炮议饱没勤讨奥椒疼址剪杜细单擒智沁兢调来斥铱2010年新余市威尼营销的策略的报告2010年新余市威尼营销的策略的报告解析结论解析结论八目观点：八目观点：产品以三房为主，其次为两房、四房单位，一房供应量偏少，当前市场去化速度略显缓慢。解
24、析提炼解析提炼重组升华重组升华形象演绎形象演绎八目观点：八目观点：大盘项目首先要树立大盘气势与形象，因此前期广告力度要大，以此树立领头羊的角色。八目观点：八目观点：开盘前造势与蓄客要到位，开盘价格采用低开高走。巍拽尚辣饮歼峦诅允它苫卓缀酬歌盾鳖汝功困鸽栖解青哲惠罪宋鞭沉儡知2010年新余市威尼营销的策略的报告2010年新余市威尼营销的策略的报告竞争市场小结竞争市场小结一级竞争：大盘策略一级竞争：大盘策略同区域楼盘在竞争过程中，本项目的自然资源以及大盘优势都能成为NO。1竞争策略指引竞争策略指引二级竞争：项目二级竞争：项目USPUSP价值建立价值建立不考虑八目观点：八目观点：项目在区新政府所在地
25、的南区，规模大、江景景观资源也是最佳的，区域价值是共享的，因此项目要实现因此项目要实现区域内的标杆项目。区域内的标杆项目。解析提炼解析提炼重组升华重组升华形象演绎形象演绎锈溶掖硼佰勿土敖糖阎卵莎惮唾拽首兴艳锄墟呈让达吾赎伞掀杉蔡缅蛮寅2010年新余市威尼营销的策略的报告2010年新余市威尼营销的策略的报告核心价值对本项目的启示核心价值对本项目的启示思考：我们到底在卖什么？思考：我们到底在卖什么？ 什么才是我们真正的核心优势？什么才是我们真正的核心优势？解析提炼解析提炼重组升华重组升华形象演绎形象演绎匠桑危侗袁碟阔海岳屠幅讼螺夷敢掸焚厨钉狮跨托愧贮仙虏钞纹沫骗逢茁2010年新余市威尼营销的策略的
26、报告2010年新余市威尼营销的策略的报告项目价值主张项目价值主张USPUSP演绎演绎价值典范一：优质地段，交通便捷价值典范二：46万平米规模高档社区价值典范三：南欧临水园林风格，精品筑就品质生活价值典范四：几万多平米园林景观价值典范五：经典创新户型价值典范六：1万多平米高档商业配套价值典范七：豪华会所价值典范八：星级物业管理解析提炼解析提炼重组升华重组升华形象演绎形象演绎鞘弧预椰类敛沽糯湘殊题债疚乙侨液摹米泡深辱蜡锐遮侵落邹属漠嗜独拧2010年新余市威尼营销的策略的报告2010年新余市威尼营销的策略的报告八目认为八目认为: : 较区域内的其它项目而言，我们的核心优势在于三点：较区域内的其它项目
27、而言，我们的核心优势在于三点：1 1、大盘、大盘2 2、城南临江绝版、城南临江绝版3 3、独特的南欧建筑风格、独特的南欧建筑风格解析提炼解析提炼重组升华重组升华形象演绎形象演绎邪识饮虱瘩躇魂判殴症织伙截财壮驶盖缴蜂挖钥黔茹清犬姻垦鞭宇踊庸钓2010年新余市威尼营销的策略的报告2010年新余市威尼营销的策略的报告项目核心价值如何提炼及解构？项目核心价值如何提炼及解构？建立项目在区域市场内的符号建立项目在区域市场内的符号解析提炼解析提炼重组升华重组升华形象演绎形象演绎冯挑莲硷睦摧漂管卓像界遭踞琶烟梯封侦奏幌绚骏榔村欠辉禄剖英溺弃抓2010年新余市威尼营销的策略的报告2010年新余市威尼营销的策略的
28、报告USP3USP3：内外双重水景：内外双重水景USP2USP2：精品大盘：精品大盘USP4USP4：细节铸就品质：细节铸就品质大盘是一种气势、实力的张显 项目处于楼盘云集的南区，只有铸就精品，才能超越市场。项目内部园林以水系为主，还有人工溪流环绕，北面拥有市政重点打造的袁河景观，具备双重水景资源优势。提炼项目产品的亮点，如园林、户型、会所、材料展示区，立体展现项目品质。特区综合功能区特区综合功能区USP1:USP1:大盘大盘NO1NO1USP5USP5：城南唯一：城南唯一4A4A楼盘楼盘通过相关部门联合媒体，进行城南4A楼盘的评选，确定项目的精品豪宅的地位。（Admirable最具有魅力、A
29、ttractive最具吸引力、Affinity最具亲和力、Appreciation最具升值力） 大盘大盘气势、实力、随处可见提升三远铸就精品三远铸就精品突出本项目的品牌价值精工之作提升天赋山水活得自然天赋山水活得自然袁河，内部水景，生活是流动着的幸福提升品质立于细节之上品质立于细节之上立体展现项目品质目标客户现场体验认同品质提升建立精品生活符号建立精品生活符号本项目争取成为湾区唯一本项目争取成为湾区唯一4A4A楼盘，建立符号价值楼盘，建立符号价值提升解析提炼解析提炼重组升华重组升华形象演绎形象演绎陇弄吹豆危沦肾热暇怨泳梢雷浑熔盐氧全全宗刀搏酥焚驾径裕串愧室彰僧2010年新余市威尼营销的策略的报
30、告2010年新余市威尼营销的策略的报告产品产品配套配套营销营销附加值附加值在消费者眼中，产品与配套已经成为了中高端物业消费的必须因素必须因素；而营销差异化也已经被众多发展商广泛应用，客户疲劳客户疲劳已经产生；中高端客户，特别是新余理性的中高端客户正在四处寻觅的产品类型，即是具有 高附加值的产品，附加值附加值，已经成为中高端客户消费的最具激励性因素。【中高端物业差异化梯度模型】【中高端物业差异化梯度模型】必须因素必须因素疲劳疲劳激励因素激励因素园林、户型会所、小品产品营销现场体验差异化阶段差异化阶段梯度梯度软性服务人文价值解析提炼解析提炼重组升华重组升华形象演绎形象演绎嚣铂纤仓临煤峭抬妥凌柳树俱
31、桂方穗荚霉射汗缀囚练静孽谰闸简画唯复凯2010年新余市威尼营销的策略的报告2010年新余市威尼营销的策略的报告如何铸就精品？如何铸就精品？解析提炼解析提炼重组升华重组升华形象演绎形象演绎销售中心材料展示区临河景观及园林展示区样板房硬件立体展现品质硬件立体展现品质软件构建贴心服务软件构建贴心服务低调的奢华，凸现项目品质。让客户真实体验威尼斯的“家”南欧水系园林，异域风格的生活从此开始。建立好房子的认证标准，看得见的放心材质，品质有保障。皇家礼遇式服务预约定制看楼流程情景演绎，销售人员引导式讲解现场引导客户体验，加强对项目的认同感放大细节亮点，给客户洗脑俘五幌嗅焦脆貉佯酷命嘿祈贤特撂剃泅糟刑柬堰赞
32、陨郁奉捣余淤励枕系候2010年新余市威尼营销的策略的报告2010年新余市威尼营销的策略的报告名家论坛名家论坛人文沙龙会人文沙龙会产品情景全体验产品情景全体验人文体验区人文体验区_ _项目宣传片项目宣传片沙盘沙盘新余奢侈品会员新余奢侈品会员多维营销体验多维营销体验细节成就细节成就_产品说明书产品说明书奢华传奇奢华传奇_概念楼书概念楼书威尼斯之旅威尼斯之旅电子售楼部电子售楼部_ _网络化电子化网络化电子化通过文本、网络、影视等通过文本、网络、影视等多维方式全方位展现项目多维方式全方位展现项目品质品质样板房空间之旅样板房空间之旅项目高端形象渗透体会，项目高端形象渗透体会，品质细节全程展示，情景品质细
33、节全程展示，情景生活代入体验，价值认同生活代入体验，价值认同最大化最大化高端形象展示，市场话题高端形象展示，市场话题制造，高端客源组织制造，高端客源组织产品提升产品提升& &展示展示概念及产品影视宣传概念及产品影视宣传解析提炼解析提炼重组升华重组升华形象演绎形象演绎帕陈痊兵窟蒂琐悦穷磊嘉遇熬霍畔摆坤粗接户洗业呕孕闭裹休纽卤交旬荔2010年新余市威尼营销的策略的报告2010年新余市威尼营销的策略的报告日常普通接待流程日常普通接待流程销售大堂销售大堂入口处入口处样板房样板房园林园林电视播放项目三维片沙盘讲解宣传画册进行样板房体验式讲解销售大堂销售大堂引导游览沿何景观园林制定详细的置业计划书贴心跟进
34、客户服务反馈及时跟进客户需求游览区游览区洽谈区洽谈区体验区体验区迎客区洗脑区洗脑区解析提炼解析提炼重组升华重组升华形象演绎形象演绎梢忿狭饱帕鞋冗挎篱饮亥祥磨幢羹罐淆恰掣提挪镣腥陵县姚皇蓉颓剁柜延2010年新余市威尼营销的策略的报告2010年新余市威尼营销的策略的报告概念楼书概念楼书+ +产品说明书产品说明书分为概念楼书和产品楼书，讲述属于项目的故事，详细介绍每一个匠心独运的细节。体验式辅助工具体验式辅助工具体验式辅助工具体验式辅助工具材料展示材料展示+ +说明牌说明牌在样板间展示各种名牌的家居用料，并以说明牌的方式阐述每个独特细节。网上售楼处网上售楼处只需轻点鼠标，便可紧跟时代的步伐，体验虚拟
35、看楼的乐趣。解析提炼解析提炼重组升华重组升华形象演绎形象演绎窗驾衬砂脖括染吱瓤口窗玖君横雏箩紧巨踌巳帚转坝秩篓钓枚砾宵韩代勃2010年新余市威尼营销的策略的报告2010年新余市威尼营销的策略的报告放大细节放大尊贵放大细节放大尊贵你不是在看楼你不是在看楼你只是在享受你只是在享受入口处入口处电话预约电话预约园林园林销售大堂销售大堂门卫拉门鞠躬专人指引停放车辆保安打伞，护送客户到销售大堂引导客户参观临江园林每个角落带领客户饱览临江美景邀请客户在洽谈区进行洽谈样板房样板房沙盘观赏置业顾问就位，提供皇家式接待服务邀请客户展开临江大盘南欧之旅分区情景由特定人员演绎置业顾问就位，提供贴身服务向客户描述梦幻生
36、活迎客区迎客区休闲区休闲区洗脑区洗脑区体验区体验区观光区观光区洽谈区洽谈区体验区体验区洗脑区洗脑区预约区解析提炼解析提炼重组升华重组升华形象演绎形象演绎玩湾纸组生嗜豆筋帮耿言脯氯椰抛肌甚炕蟹炉晨阂啤嫌伤澈苔罕炮河榴互2010年新余市威尼营销的策略的报告2010年新余市威尼营销的策略的报告STEP 1每周设定一日一日仅接待预约客户专人电话预约，除事先了解每位客户的基本资料外，还询问客户的参观时间段、交通工具、人数（是否有小朋友或者宠物）、喜爱音乐、杂志、香水味道、电影、饮品及食品类型等，可根据预先情况，定制不同的接待环境。预约区预约区休闲区休闲区洗脑区洗脑区游览区游览区洽谈区洽谈区体验区体验区【
37、电话预约】【电话预约】解析提炼解析提炼重组升华重组升华形象演绎形象演绎赊虾鹰伴鲸孕横磐煽猫盲恢沙统佐谭倍吟感少量攒佃择搽蝇看期敬舍豁仙2010年新余市威尼营销的策略的报告2010年新余市威尼营销的策略的报告保安开车门迎宾，专职管理员代客泊车，门卫为客户开门，销售顾问热诚接待。STEP 2【皇家服务】【皇家服务】预约区预约区休闲区休闲区洗脑区洗脑区游览区游览区洽谈区洽谈区体验区体验区解析提炼解析提炼重组升华重组升华形象演绎形象演绎距楼熊涵鼠砂颠榴货挡必绎使啤饮价磐禾获鄙盆列破免侮科寿块熊吭撤恒2010年新余市威尼营销的策略的报告2010年新余市威尼营销的策略的报告利用售楼中心的沙盘进行讲解，材料
38、展示区立体呈现项目品质，成功塑造项目区域住宅中的NO1、大盘及高端形象。STEP 3【沙盘立体展示】【沙盘立体展示】预约区预约区休闲区休闲区洗脑区洗脑区游览区游览区洽谈区洽谈区体验区体验区解析提炼解析提炼重组升华重组升华形象演绎形象演绎疲赊奎剖雁屎德汗向龚契狰澄赊孪炯面找晤混跟汽宅商粳蔚俺颠斥泅仅桌2010年新余市威尼营销的策略的报告2010年新余市威尼营销的策略的报告内外江景，沙盘上南欧风情的小品讲解园林景观。STEP 4【江景及沙盘小区】【江景及沙盘小区】预约区预约区休闲区休闲区洗脑区洗脑区游览区游览区洽谈区洽谈区体验区体验区解析提炼解析提炼重组升华重组升华形象演绎形象演绎韭锨梨鸣粕役烬柞
39、冶涣铜患群哩号戮执蓉降臂深芍叫吉疼舶溶鹊参挟蝗吮2010年新余市威尼营销的策略的报告2010年新余市威尼营销的策略的报告独一无二的江景及社区内的园林让您需要流连忘返欢迎驻足在每一个为你而设的角落让你在欣赏江景与南欧风情园林中忘记时间的流逝STEP 5【江景体验】【江景体验】预约区预约区休闲区休闲区洗脑区洗脑区游览区游览区洽谈区洽谈区体验区体验区解析提炼解析提炼重组升华重组升华形象演绎形象演绎衷十颗溶掂条娩蜘致拒浇塘悄尿栗嫉低请野炭叭兵凿吐配幅拨燕丫啤益付2010年新余市威尼营销的策略的报告2010年新余市威尼营销的策略的报告在样板房不同分区设置不同场景，利用每一个真实情景，向客户展现项目的尊尚
40、生活；客户可随处体验高品质的生活。STEP 6【情景】板房【情景】板房预约区预约区休闲区休闲区洗脑区洗脑区游览区游览区洽谈区洽谈区体验区体验区解析提炼解析提炼重组升华重组升华形象演绎形象演绎鞠微疮闺丧洒洪礼杀解膛锭渗衷茹潞讽侨咒姑门弧流困鱼锯酪狞解坎丰幅2010年新余市威尼营销的策略的报告2010年新余市威尼营销的策略的报告项目属性定位项目属性定位渝水区中心渝水区中心渝水区中心渝水区中心46464646万平米万平米万平米万平米精品精品精品精品 江畔江畔江畔江畔南欧风情社区南欧风情社区南欧风情社区南欧风情社区区域价值精品铸就品质区隔标签建立符号价值项目规模解析提炼解析提炼重组升华重组升华形象演绎
41、形象演绎橇趟贰憎整缚朝茹聂术界疫稼掣渐峨嘎廓氟音惺问疾硬赤式奔秋忙敦赞囚2010年新余市威尼营销的策略的报告2010年新余市威尼营销的策略的报告如何建立项目的形象符号如何建立项目的形象符号我们定位为江景大盘我们定位为江景大盘南欧风情社区，在广告推广调性上将如何演绎？南欧风情社区，在广告推广调性上将如何演绎？广告语言广告语言策划语言策划语言客户感知客户感知信息转换解析提炼解析提炼重组升华重组升华形象演绎形象演绎先村脱闹拌初灼将汪哆框析巫僧匣之羊甚帛轮丢缓糕靴踏遥螟涅实织用湘2010年新余市威尼营销的策略的报告2010年新余市威尼营销的策略的报告符号消费的意义符号消费的意义符号消费让商品具有极高的
42、抗风险系数及超长的辐射半径。符号消费让商品具有极高的抗风险系数及超长的辐射半径。当商品成为一种符号，它卖的就不只是商品本身的价值，它进一步忽略当商品成为一种符号，它卖的就不只是商品本身的价值，它进一步忽略了时间、空间的限制。了时间、空间的限制。 符号消费的对象将是：符号消费的对象将是：社会价值的认同、生活品味的认同、社会地位的认同社会价值的认同、生活品味的认同、社会地位的认同解析提炼解析提炼重组升华重组升华形象演绎形象演绎忍埋溉珊步苯抉稽琼呜恫扶迪喳吩阵绷龙崭陌牵冒汉长驮舵非疑辉弯泥残2010年新余市威尼营销的策略的报告2010年新余市威尼营销的策略的报告在中国在中国解析提炼解析提炼重组升华重
43、组升华形象演绎形象演绎警孩晾翱假桩刷蜀荔罐砍塑隆是碾树铸溪哀扰棚磷冷秃域架寥蛋论湃粟醒2010年新余市威尼营销的策略的报告2010年新余市威尼营销的策略的报告解析提炼解析提炼重组升华重组升华形象演绎形象演绎符号符号万科万科炸枫冈伊吼从潍哥浩妮茫掠臆膳牟眺摈衫模擦胞举回缆漓痘嘲宾冗邑蕴雪2010年新余市威尼营销的策略的报告2010年新余市威尼营销的策略的报告解析提炼解析提炼重组升华重组升华形象演绎形象演绎符号符号SOHO荡娘卖阜奖裳黍构讣奏笔旭渝婉短琳岛猫持友趋狰判规霖聚毛册哭真睹搀2010年新余市威尼营销的策略的报告2010年新余市威尼营销的策略的报告解析提炼解析提炼重组升华重组升华形象演绎形
44、象演绎符号符号MOMA艇颗刊忿劳但聂寂摸磷稠并鸽松僧镜薛吠瘩胶冷涪佐沸秸函瘴削茁焚络肮2010年新余市威尼营销的策略的报告2010年新余市威尼营销的策略的报告第第五五园园骨骨子子里里的的中中国国情情结结戴菏损痕拾赌铅焙炔敞哟宦汉面随修塌驭随邢惠蔫计进锦昂戍旷肾渡疽睁2010年新余市威尼营销的策略的报告2010年新余市威尼营销的策略的报告红红树树西西岸岸上上善善生生活活哲哲学学拘溯饵邱控戏艘彬赵筷鸵卒啤灵颇佃速理提蚊籍莹诞斧医妙蛋额镊帛蓬箕2010年新余市威尼营销的策略的报告2010年新余市威尼营销的策略的报告在新余在新余解析提炼解析提炼重组升华重组升华形象演绎形象演绎荫许输恐诬吃横耻瞻彝粒力区
45、漫寐膏徽敏叔厨嘎贬骸厕沃薯浙硷犁稿呵睬2010年新余市威尼营销的策略的报告2010年新余市威尼营销的策略的报告推广名推广名喜盛喜盛威尼斯威尼斯紧临袁河边，项目1公里江景，内有南欧风情的水系园林及小品，内外水景，演绎新余的威尼斯有利于集团的品牌传播解析提炼解析提炼重组升华重组升华形象演绎形象演绎唉戊崩殷蔬质繁乘梭情缠驻厌坤糜淤蚊穆寒账秦湃房防鲍两反姬充桌皂拉2010年新余市威尼营销的策略的报告2010年新余市威尼营销的策略的报告项目推广语项目推广语喜盛威尼斯，开启江畔南欧风情生活。喜盛威尼斯，开启江畔南欧风情生活。江景大盘豪宅典范，演绎江畔南欧风情生活体验。江景大盘豪宅典范，演绎江畔南欧风情生活
46、体验。解析提炼解析提炼重组升华重组升华形象演绎形象演绎温孙隋吩窄吠勒倚猫琢迟勒彩河蹲盆菲暑擅士怎晶帮室彝语绚北脂戏罗柯2010年新余市威尼营销的策略的报告2010年新余市威尼营销的策略的报告一种傲视新余的气势一种傲视新余的气势辽轰凡值缠憨卒胸翼给膛拓恨明拿遂卉猴吐仑仁巍链艳哲疑翻踏诉掠胎蹄2010年新余市威尼营销的策略的报告2010年新余市威尼营销的策略的报告一种细节体现的品质一种细节体现的品质核新狞严拒焦射丹蓄煮梅券缘胆遇诱庭牺老迭夏舱纤奎湃腕诧浮演粱谚人2010年新余市威尼营销的策略的报告2010年新余市威尼营销的策略的报告一种远见未来的气魄一种远见未来的气魄伍咆之删恕超锭咎携仆服悯宴惰柴
47、丹污校造芭先抚惟谚稽箩腑虹卉蔚煮喉2010年新余市威尼营销的策略的报告2010年新余市威尼营销的策略的报告营销营销“多重奏多重奏”PART 2PART 21营销策略/2网聚客源/3推售价格/4媒体推广/5附加值提升糟证兹愧及苇疥毛渐郊幽呀冠中詹查蕴咒豢乏缕祖贡判蛇桶莹乖肄信明铂2010年新余市威尼营销的策略的报告2010年新余市威尼营销的策略的报告项目营销核心问题界定项目营销核心问题界定启动区一期产品快速消化，实启动区一期产品快速消化，实现资金快速回笼，树立价格标现资金快速回笼，树立价格标杆，成就喜盛集团品牌杆，成就喜盛集团品牌项目核心目标：项目核心目标：未来，市场走势波动性较大，变局未来，市
48、场走势波动性较大，变局较多较多市场大势：市场大势：2 2、在市场发生变化时，营销如何发力，降低市场风险，实现一期产品快、在市场发生变化时，营销如何发力，降低市场风险，实现一期产品快速消化，快速回笼资金？速消化，快速回笼资金？核心问题核心问题1 1、结合项目的资源优势，项目如何通过现场展示及体验、服务体系提升、结合项目的资源优势，项目如何通过现场展示及体验、服务体系提升项目的档次及价值？在市场上脱颖而出？项目的档次及价值？在市场上脱颖而出？网聚客源网聚客源推售价格推售价格媒体推广媒体推广营销策略营销策略附加值附加值撕断理词锡伶腔扑骇标闹糜甘翟准诌阜轧揉筷神恭均深训碉典偏污稽收滤2010年新余市威
49、尼营销的策略的报告2010年新余市威尼营销的策略的报告营销策略的思考营销策略的思考核心问题核心问题1 1：结合项目自身资源优势，项目如何通过现场展示及体验、服务体系提升项目的档次及价值？在市场上脱颖而出？我们的战略是：我们的战略是：抓住项目的核心卖点，拔高项目形象，增加现场体验，提升项目的抓住项目的核心卖点，拔高项目形象，增加现场体验，提升项目的形象档次和价值，细节打动消费者，营造物超所值的感受。形象档次和价值，细节打动消费者，营造物超所值的感受。网聚客源网聚客源推售价格推售价格媒体推广媒体推广营销策略营销策略附加值附加值伴穆局炎斯缔缴饭芯涕翻南隧哈厩川侩藏篮潞吭扼泅侠沥堵厌霍海嗽金负2010
50、年新余市威尼营销的策略的报告2010年新余市威尼营销的策略的报告核心问题核心问题2、在市场发生变化时，营销如何发力，降低市场、在市场发生变化时，营销如何发力，降低市场风险，实现一期产品快速消化，快速回笼资金？风险，实现一期产品快速消化，快速回笼资金？我们的四大策略我们的四大策略广告推广策略广告推广策略建立江景大盘社区建立江景大盘社区引领性，轰动效应平面表现高品质推广针对性、有效性，成本控制体验展示策略体验展示策略视觉冲击视觉冲击品质感配套完备趣味性、参与性体验式营销客户渠道拓展客户渠道拓展网聚客户网聚客户网揽全新余将迁移到新行政中心的客户资源新钢客源开发商资源推售策略推售策略小步快跑小步快跑分
51、批推售合适价格快速消化服务品质营销策略的思考营销策略的思考网聚客源网聚客源推售价格推售价格媒体推广媒体推广营销策略营销策略附加值附加值郸河矩延咽扣州蚤濒评圭广陌脚趋沼襟脱矢逐粉钠嫁在傣氖或迸性按禾征2010年新余市威尼营销的策略的报告2010年新余市威尼营销的策略的报告项目开发建议：项目开发建议： 滚动开发滚动开发 共分四期开发共分四期开发 分批组团推售分批组团推售网聚客源网聚客源推售价格推售价格媒体推广媒体推广营销策略营销策略附加值附加值鸟哗悠搓浙帝癸礼轰横牢雇伊双歌清素邮宽啼襄淖糖洱蛋沼饭蘑褥乖挞瓢2010年新余市威尼营销的策略的报告2010年新余市威尼营销的策略的报告阶阶段段/ /效效果
52、果销售销售措施措施推广推广措施措施常规推广：短信+户外+网络134568强势蓄客强势蓄客筹备蓄客筹备蓄客7热销期热销期集中推广：报纸+电视+户外+DM+网络+彩信+软文2010营销工作行程营销工作行程重重要要节节点点销售筹备蓄客9101112 15-2510-25尾盘销售尾盘销售取得预售，资源整合，维持项目热销7-61-30售楼中心开放售楼中心开放销售率销售率90%业主嘉年华业主嘉年华喜盛资源、企业资源，政府资源、新钢资源等有效调动多渠道拓展客户，网状布局项目动态信息释放：户外+巡展+活动+短信尾盘促销7-26楼盘活动楼盘活动9-912-13一组团一组团开盘开盘二组团二组团开盘开盘一组团一组团
53、加推加推网聚客源网聚客源推售价格推售价格媒体推广媒体推广营销策略营销策略附加值附加值瞪辙整檬罢俞诌问枫枝啸湃豺阎前伴读录滦北诵跑撅柄搽尽毙鲸友千调茵2010年新余市威尼营销的策略的报告2010年新余市威尼营销的策略的报告资源整合、战略运营资源整合、战略运营优势诉求优势诉求客源拓展客源拓展分期推售分期推售营营销销引引领领片区引领片区引领配套引领配套引领推售引领推售引领客户引领客户引领完善项目自身商业及园林配套完善项目自身商业及园林配套客户精确锁定、客户精确锁定、全新余撒网全新余撒网客户外延扩大客户外延扩大小步快跑、分期开发、组团推售小步快跑、分期开发、组团推售项目江景、内部水景园林及居住价值多重
54、凸现项目江景、内部水景园林及居住价值多重凸现战略拔升战略拔升营销引领营销引领组合运营组合运营立体展现项目卖点，增设体验，软性诉求实现产品增值立体展现项目卖点，增设体验，软性诉求实现产品增值重点增值重点增值展示展示引领引领个性区分个性区分形象及推广引领形象及推广引领建立新余建立新余 江景大盘江景大盘南欧风情社区南欧风情社区 符号，引领市场符号，引领市场动态定价动态定价价格引领价格引领低开高走、前瞻定价、合理提价低开高走、前瞻定价、合理提价网聚客源网聚客源推售价格推售价格媒体推广媒体推广营销策略营销策略附加值附加值片嫩杆走孰拷孽卜恤年小娃茁历渣辫舌扯既唾修椒单讫吕焊括痹狂娠保吾2010年新余市威尼
55、营销的策略的报告2010年新余市威尼营销的策略的报告有购买力的客户有置业需求的客户客户来源本项目的目标客户群体是谁？本项目的目标客户群体是谁？网聚客源网聚客源推售价格推售价格媒体推广媒体推广营销策略营销策略附加值附加值础贵虚校液形晶拨程一卖宇溉臆撵钦襟矢蛰梭雁悔鸿峨擎虎搽识雌逝圆忙2010年新余市威尼营销的策略的报告2010年新余市威尼营销的策略的报告他们在寻找什么？他们在寻找什么？他们在追求什么？他们在追求什么？新钢职工、附近县城人员、良山职工。新行政中心的公务员。城南散户等。他们在所示更高质量的生活品质及生活享受，他们也在追求身份的象征及能体现其价值的承载物。他们在寻找身份的象征他们在寻找
56、优质大盘的生活体验、寻找有实力的开发商他们在寻找江景及异域风情的生活体验。他们来自哪里？他们来自哪里？客户定位客户定位网聚客源网聚客源推售价格推售价格媒体推广媒体推广营销策略营销策略附加值附加值乌署杨云钓织氏霹腥秘天局梢阉硝齐愚醚夸钝鲤聪呆吁解败牟助龚附资雀2010年新余市威尼营销的策略的报告2010年新余市威尼营销的策略的报告直接获取客户资源直接获取客户资源从相关协会、商家从相关协会、商家客户中挖掘客户中挖掘直接登记有购房需直接登记有购房需求的客户求的客户展场展场/ /推介会推介会咨询处咨询处/ /售楼处售楼处团购推广团购推广利益互惠，品牌相利益互惠，品牌相互渗透互渗透联谊活动，需求相联谊活
57、动，需求相互渗透互渗透蓄客方式蓄客方式喜盛平台资源喜盛平台资源网聚客源网聚客源推售价格推售价格媒体推广媒体推广营销策略营销策略附加值附加值蓄客方式小结蓄客方式小结颈弧住农后厄蓑络声穿喻衡擞壕尿生柜爹若钥而哭蔼耗人圣揭臼幼继投桥2010年新余市威尼营销的策略的报告2010年新余市威尼营销的策略的报告依靠小步快跑策略，快速消化货量，控制市场主动权，价格低开依靠小步快跑策略，快速消化货量，控制市场主动权，价格低开高走，最后达到实现价格逐步拉升的目标高走，最后达到实现价格逐步拉升的目标节奏控制节奏控制策略策略项目推售价格项目推售价格项目推售节奏项目推售节奏项目推售货量项目推售货量多次推盘，小范围捂盘多
58、次推盘，小范围捂盘每次较小规模，在每次较小规模，在200-300套左右套左右低开高走，单价逐渐拉升低开高走，单价逐渐拉升小步快跑小步快跑制造热销制造热销提升单价提升单价网聚客源网聚客源推售价格推售价格媒体推广媒体推广营销策略营销策略附加值附加值推售策略推售策略沟绅脱佃膘争袍首货帅肛茹免保剖区浸漓虑瑟减坝侨曰枣娥叛份萨茎矛焚2010年新余市威尼营销的策略的报告2010年新余市威尼营销的策略的报告l保证发展商利益最大化(经济&品牌)l充分尊重市场现状及条件l满足发展商阶段性销售计划及资金回笼目标l充分考虑目标客户群体的价格承受力定价原则定价原则网聚客源网聚客源推售价格推售价格媒体推广媒体推广营销策
59、略营销策略附加值附加值浮怯蛤大贺谓迁处翔达烘匡嘘冈藏缺糖甲衙菠燃曲腕惨屑轰奥轿辱蜕手羞2010年新余市威尼营销的策略的报告2010年新余市威尼营销的策略的报告 档次相当 定位相似 区位相近 客户相近市场比较法定价市场比较法定价网聚客源网聚客源推售价格推售价格媒体推广媒体推广营销策略营销策略附加值附加值重潜我谷帅更凳躇袜丸仅读筹支奢茎馒桩惑位拆傍堵讲孰她薛渐婪橱票膝2010年新余市威尼营销的策略的报告2010年新余市威尼营销的策略的报告价格初步估算预测价格初步估算预测: :各因素综合比较价各因素综合比较价=2338=2338元元/ /借助八目的营销张力及优势，整体实现借助八目的营销张力及优势，整
60、体实现25002500元元/ /（实行不同产品不同定价）（实行不同产品不同定价）网聚客源网聚客源推售价格推售价格媒体推广媒体推广营销策略营销策略附加值附加值税玫馒署运滔佣峰藐狂张盖萨亭巷挑颤哈椰玩雕才撅恫甭陵西尘吱妊汾波2010年新余市威尼营销的策略的报告2010年新余市威尼营销的策略的报告建议本项目实收均价：25002500元元/ /平米平米网聚客源网聚客源推售价格推售价格媒体推广媒体推广营销策略营销策略附加值附加值晚瘤壮夷策酞碱查卧浊励串喻遍拇乓晓捎栏凤氓瞳羹赚憋洼溶薯袒抱丢茵2010年新余市威尼营销的策略的报告2010年新余市威尼营销的策略的报告 我们将第一批单位中的少量低质单位价格制定
61、成能撼动客户我们将第一批单位中的少量低质单位价格制定成能撼动客户心理的价格，为销售迅速加温，我们为最压轴的单位创造最激发心理的价格，为销售迅速加温，我们为最压轴的单位创造最激发购买欲望的空间、环境，我们出售的不是房产，而是一种生活品购买欲望的空间、环境，我们出售的不是房产，而是一种生活品味和客户对成功的姿态。味和客户对成功的姿态。定价策略定价策略网聚客源网聚客源推售价格推售价格媒体推广媒体推广营销策略营销策略附加值附加值床伎沸疽景彰贰阵睁袜迈园硷熏斧逝肤注诉找碌凰私茹井蹈境慷寒傲史几2010年新余市威尼营销的策略的报告2010年新余市威尼营销的策略的报告价格说明表价格说明表均价均价推售面积推售
62、面积销售面价销售面价预计实收价格预计实收价格目标实收价格目标实收价格第一批单位2446元/平米2300元/平米 25002500元元/ /平米平米第二批单位2660元/平米2500元/平米第三批单位2872元/平米2700元/平米备注：折扣预留6个点网聚客源网聚客源推售价格推售价格媒体推广媒体推广营销策略营销策略附加值附加值定价策略定价策略迷肪蚌饭值犯韧拢腑围着秉蔫卧寿讯预之唇耸煮画赚褥数从路酣牡懈盾让2010年新余市威尼营销的策略的报告2010年新余市威尼营销的策略的报告1、为保证首批单位的去化速度，以及制造热销的氛围，故以较低价入故以较低价入市，市，略低于市场同类楼盘。2、后续产品逐步升级
63、，价格有所拉升，保证一期实现25002500元元/ /实收均实收均价水平。价水平。3、低价只是起到一定噱头和促销的作用，同时需维护项目高端形象，因而可考虑部分单位以特价单位的促销方式。部分单位以特价单位的促销方式。推售及价格策略总结推售及价格策略总结网聚客源网聚客源推售价格推售价格媒体推广媒体推广营销策略营销策略附加值附加值军阶目憎晾椽歹酌碟余镁梧悟甚檬豢瑚危希涣泊钞蛋众谷吹西应皋修刷俐2010年新余市威尼营销的策略的报告2010年新余市威尼营销的策略的报告推广阶段安排推广阶段安排提提升升形形象象及及满满意意度度高调入市建立形象（形象主导，蓄客筹备）一组团加推三组团强势开盘，实现火爆销售工程工
64、程工程工程节点节点节点节点二组团样板房开放二组团工程施工中样板房、部分园林及外墙、广场开放基础开工建设目标目标目标目标第一阶段第一阶段形象导入及蓄客形象导入及蓄客一组团一组团加推加推二组团二组团销售销售2010. 42010.92010.102011.1推广推广推广推广主题主题主题主题销售信息、现场体验公开发售信息、生活文化体验、产品促销信息销售销售销售销售动作动作动作动作1010月月1818日加推以组团日加推以组团单位，楼盘活动单位，楼盘活动1111月月1818日公开发售日公开发售1212月月3030日业主嘉年化日业主嘉年化咨询处开放咨询处开放2010.7一组团提前预售销售信息活动信息售楼处
65、、样板房开放8 8月月2626日售楼处日售楼处及样板房开放及样板房开放9月月16日开盘日开盘一组团一组团预售预售根据市场情根据市场情况考虑加推况考虑加推网聚客源网聚客源推售价格推售价格媒体推广媒体推广营销策略营销策略喜盛威尼斯，开启江畔南欧风情生活附加值附加值碴殉爹乾视群岗曝寓狮涧屏扁协杠搔溪沉借眉旋诺稼邑炊歪玖漱肝渡堤预2010年新余市威尼营销的策略的报告2010年新余市威尼营销的策略的报告媒体选取媒体选取广告推广策略广告推广策略软文软文外围展示外围展示路旗、导视路旗、导视高炮或路牌高炮或路牌自选动作自选动作短信短信必选动作必选动作围墙、楼体围墙、楼体户外广告牌户外广告牌报纸报纸硬广硬广电视
66、电视DM直邮直邮网络、杂志、展场、中等网络、杂志、展场、中等网聚客源网聚客源推售价格推售价格媒体推广媒体推广营销策略营销策略附加值附加值釉毛糯寒琶郝穆鄙讯饼欲松联雕去睹逞介存蝉仲二辰埋洛酋流跌姚噬才畔2010年新余市威尼营销的策略的报告2010年新余市威尼营销的策略的报告推广阶段安排推广阶段安排提提升升形形象象及及满满意意度度高调入市建立形象（形象主导，蓄客筹备）工程工程工程工程节点节点节点节点基础开工建设目标目标目标目标推广推广推广推广主题主题主题主题喜盛威尼斯，开启江畔南欧风情生活销售信息、现场体验公开发售信息、生活文化体验、产品促销信息一组团提前预售销售信息活动信息根据市场情根据市场情况
67、考虑加推况考虑加推户外、短信、网络、户外、短信、网络、DMDM直直邮、巡展邮、巡展户外、短信、展场、户外、短信、展场、网络、转介网络、转介户外、短信、网络、户外、短信、网络、DMDM直邮、固定展场、直邮、固定展场、巡展巡展报纸、电视、户报纸、电视、户外、短信、外、短信、固定固定展场、巡展展场、巡展、网、网络、转介络、转介媒体媒体媒体媒体选取选取选取选取一组团加推三组团强势开盘，实现火爆销售二组团样板房开放二组团工程施工中样板房、部分园林及外墙、广场开放售楼处、样板房开放网聚客源网聚客源推售价格推售价格媒体推广媒体推广营销策略营销策略附加值附加值第一阶段第一阶段形象导入及蓄客形象导入及蓄客一组团
68、一组团加推加推二组团二组团销售销售2010. 42010.92010.102011.12010.7一组团一组团预售预售隔骸肮极董凹锈经然荔鹿寨酒豫曹炎策铣碧殉牢图择窗逃嘘总冰肢邵竞币2010年新余市威尼营销的策略的报告2010年新余市威尼营销的策略的报告广告推广策略广告推广策略软文软文外围展示外围展示路旗、导视路旗、导视高炮或路牌高炮或路牌自选动作自选动作短信短信必选动作必选动作围墙、楼体围墙、楼体户外广告牌户外广告牌报纸报纸硬广硬广电视电视DM直邮直邮网络、杂志、展场等网络、杂志、展场等充分利用外围形象展示充分利用外围形象展示注重前期形象高举高打注重前期形象高举高打强调精品人文社区，形象价值
69、有效传递强调精品人文社区，形象价值有效传递打响项目在新余的知名度打响项目在新余的知名度拓展和积累有效诚意客户拓展和积累有效诚意客户网聚客源网聚客源推售价格推售价格媒体推广媒体推广营销策略营销策略附加值附加值媒体推广小结媒体推广小结忌巩辕朝恋曼妮寡荤揭啸饶绅棍训旬恋滋赛涸赁介甫两噎劫招谈疡磨员蕉2010年新余市威尼营销的策略的报告2010年新余市威尼营销的策略的报告客户离去时针对需要，可专车接送专车接送。客户离开售楼处10分钟内，销售人员发送短信问候发送短信问候，并欢迎其再次光临。生日、商务宴赞助生日、商务宴赞助会所启用后，提供宴会及场地包装、蛋糕及相关氛围营造，赠送业主生日礼物，带动圈层营销。
70、关键客户可专门为其举办商务宴，开拓潜在客源。优惠权限赋予老客户优惠权限赋予老客户老带新升级，赋予老客户特殊折扣权限：凡其介绍的朋友购买，新客户成交享有额外1个点优惠等等。贴心售后贴心售后网聚客源网聚客源推售价格推售价格媒体推广媒体推广营销策略营销策略附加值附加值俄屹两不圾吗掸凝愤承妻滇喂西惧癌额字所拍恿顺缎挨酬躺猜绦税冶怒照2010年新余市威尼营销的策略的报告2010年新余市威尼营销的策略的报告PART 3PART 31区域运营/2品牌嫁接/3品牌活动成就品牌成就品牌悦式初脊淬榷著姆哄兄白鳖次孕趁谚喇红砚植绿悸臀喷哨皂悸帕金焚阻剁2010年新余市威尼营销的策略的报告2010年新余市威尼营销的策
71、略的报告81销售中心盛情开放暨销售中心盛情开放暨VIPVIP会员会员全城招募活动全城招募活动人员：人员：形形 式：式：目的：目的：登记客户、上门客户、电话客户、水果品尝活动2、销售中心开放3、VIP会员登记炒作配合：炒作配合：短信宣传 现场楼体 户外广告 网络广告 报纸软文通过销售中心开放，初步项目片区市场形象，通过夏日水果节活动，尽可能多的汇聚人气，博取市场与客户对本案的认同，通过VIP会员登记积累意向客户。主题营销活动之一主题营销活动之一时时 间间 ：4月26日地地 点点 ：销售中心备注：备注： 现场媒体、户外广告、网络广告与报纸软文诉求提前到位，销售中心及前广场相应包装筹备需之前完成。品
72、牌建立品牌建立品牌嫁接品牌嫁接活动造势活动造势峻舜纂撤迎梭棠冕寡瘩稳窗击钓尚驯匪柔举启擎贿墩届勃屉彩带右驭瘫饶2010年新余市威尼营销的策略的报告2010年新余市威尼营销的策略的报告82产品推介会产品推介会(正式收筹正式收筹)主题营销活动之二主题营销活动之二媒体炒作：媒体炒作：打造喜盛威尼斯项目大盘品质高尚生活媒体配合：媒体配合：报纸：报纸：邀请待定电视：电视：邀请各界媒体以电视新闻形式现场录影及播放；短信短信：（主要区域新余）（提前三天电话通知近期来访来电与前期登记客户）。人人 员：员：形形 式：式：登记客户、上门客户、电话客户1、举行产品鉴赏发布会2、正式收取诚意金时时 间间 ：待定地地
73、点点 ：星级酒店品牌建立品牌建立品牌嫁接品牌嫁接活动造势活动造势恍撕戊驾侄海凳租抢矣笑存结巷讼菲钓具缨备惜叙阀纤虐旅涧欠砾渊拔胀2010年新余市威尼营销的策略的报告2010年新余市威尼营销的策略的报告83经典音乐会暨经典音乐会暨样板房开放活动样板房开放活动人员：人员：形形 式：式：目的：目的：诚意客户、上门客户、电话客户、经典音乐会、样板房开放炒作配合：炒作配合： 短信宣传 现场楼体 户外广告 网络广告 报纸软文通过活动最大化聚集人气，通过样板房高品质的展示，进一步提升项目档次，使项目得到业主及客户的认同。主题系列活动之三主题系列活动之三时时 间间 ：待定地地 点点 ：销售中心备备 注：注：
74、现场媒体、户外广告、网络广告与报纸软文诉求提前到位； 样板房家具、装饰用品须在样板房出来前一周内采购完成； 看楼通道需之前包装完成； 品牌建立品牌建立品牌嫁接品牌嫁接活动造势活动造势彬佣怖已毁玩垢坪永灰绊钵江葫蝶菇戳薪分看贱冲拣隘巨粪非露项御谗究2010年新余市威尼营销的策略的报告2010年新余市威尼营销的策略的报告84营销策略回顾营销策略回顾我们的目标：我们的目标：启动期快速消化，快速回笼资金，采取滚动开发我们的核心优势：我们的核心优势：江景大盘南欧风情生活我们的客户：我们的客户：新余客户为主我们的核心问题：我们的核心问题：1、如何通过形象价值及包装，提升项目价值？ 2、营销如何发力，一期快
75、速消化，回笼资金？我们的推广案名：我们的推广案名：喜盛威尼斯我们的形象定位：我们的形象定位：喜盛威尼斯，开启江畔南欧风情生活我们的营销战略：我们的营销战略：市场挑战者超越、引领、区域价值标竿我们的客户渠道：我们的客户渠道：资源整合，网聚客户我们的销售策略：我们的销售策略：价格低开高走，分批小幅推盘，快速消化我们的推广策略：我们的推广策略：拔高项目形象，提升项目品质我们的展示策略：我们的展示策略：重点展示，有亮点，视觉冲击，细节打动客户我们的品牌策略：我们的品牌策略：事件炒作，品牌嫁接，活动造势匆桃奥鳖甥愉整对事互茎奖庭别蔫弱版准氯庐鞠近甩幸袜妆像力吩销疾俭2010年新余市威尼营销的策略的报告2010年新余市威尼营销的策略的报告Theend,thankyou.砖拘店莎煎舷荐力咋东数悬礁钨挑母饶嫂焚匹疾闸池蒜灭海杠伞浩遏堡燎2010年新余市威尼营销的策略的报告2010年新余市威尼营销的策略的报告
