同策17日济南中建地产西客站项目竞标报告

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2、绍n组织架构组织架构n三大平台三大平台2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】上海同策上海同策同策十六年，专业的十六年同策十六年，专业的十六年地产专家，地产专家， 值得信赖值得信赖同策房产咨询有限公司作为一家专业从事房地产开发、地产研究、项目咨询、整合营销和房地产金融投资的集团公司正式成立于1996年。公司立志为客户提供专业、创新的地产方案，满足客户的需求。我们拥有业内极具声誉的工作团队，凭借着专业的意见，丰富的经验和资源，始终为客户提供最佳地产方案。短短十几年时间，同策房产仅在上海及长三角地区策划销售百余项目，

3、产品类型涉及公寓、别墅、商铺、产权酒店、酒店式公寓、5A办公楼和综合型商业生活社区。2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】公司整个核心经营团队由一批在房产投资评估、市场分析研究、项目营销策划、金融资本运作、企业战略和品牌管理方面的专家组成。p正式员工4000余人p销售人员占75%以上p93%以上为大专以上学历p正在操作项目超过170余个同策十年，精英团队同策十年，精英团队2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】同策十年，辉煌十年同

4、策十年，辉煌十年同策2011年销售金额超过500亿元2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】广泛的地产资源网络同策合作伙伴同策合作伙伴2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】青岛同策p2008年正式成立，山东区域中心公司概念；p目前已经发展成青岛市最大的代理公司；p操作项目数量、人员数量居青岛市首位；p正式员工270余名，区域总部正式员工100余名，后台人员最多的代理公司；p目前合作项目20个，在售项目14个。青岛同策2014版房地

5、产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】青岛同策同策三大平台战略平台资源平台案例平台2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】上海杭州苏州常州南京重庆北京青岛大连上海同策北京同策青岛同策大连同策沈阳同策郑州同策无锡同策常州同策苏州同策南京同策杭州同策重庆同策长沙同策武汉同策西安同策天津同策沈阳长沙武汉无锡郑州西安同同策策全全国国分分公公司司共共享享高高端端客客户户资资源源天津2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费

6、更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】同策汇：同策在青岛操盘项目高端客群集萃，仅钻石级别会员已经超2000余名。同策自主研发房地产信息查询系统，为客户提供准确详实的市场数据分析。客户管理平台同策10年行业经验积累，系统的知识管理体系，集合优秀的策划定位、产品设计、企划推广、营销推案方案。城市数据管理平台知识管理平台2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】同策与您同行致力于成为中国第一房地产综合服务平台地址：上海市江宁路358号总机:（021）62889977传真：（021）62888587邮编：2000

7、41网址：上海同策地址：山东省青岛市市北区上清路16号8号楼三楼电话：0532-83080657（青岛）传真：0532-83080657青岛同策欢迎造访同策咨询2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】济南大势研判济南大势研判第篇壹n城市总体情况城市总体情况n城市发展轨迹城市发展轨迹n地产市场特征地产市场特征2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】城市总体情况城市发展轨迹地产市场特征2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：105

8、3527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】城市发展概况：城市发展概况：区位交通优势：区位交通优势：全省铁路、公路、航空的枢纽。科技创新优势：科技创新优势：高校18所，在校大学生超20万人，科研机构200多个。产业支撑优势：产业支撑优势：电子信息、交通设备、家用电器、机械制造、生物科技、纺织服装等六大主导产业。投资环境优势：投资环境优势：国家级开发区2个，省级开发区4个，其它开发区、工业园18个。城市简介：城市简介： 济南，又称“泉城”，是中国东部沿海经济大省山东省的省会，是全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，也是国家批准的沿海开放城市和副省级城市。总面积82

9、27平方公里，人口596万，其中市区人口260万，“全国城市综合实力50强”之一。城市地位：城市地位：“泉城泉城”，山东省省会，政治、经济、文化、科技，山东省省会，政治、经济、文化、科技中心，户籍人口中心，户籍人口604.10604.10万，城市化率万，城市化率66.14% 66.14% ，东西部高速发展，东西部高速发展n截止2010年底，济南市户籍人口达604万人，增长率为2,78%，城市化率高达66.14%。n东西部区域是济南重点发展板块，因此人口重心逐步向城区外围扩散，尤其是东西部，如历城区，历下区，槐荫区等人口扩张速度较快。2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：10535278

10、79 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】n2011年，山东省主要城市GDP对比，济南市GDP规模排名第3位，未来还具备充足的上升空间n2011年，济南市GDP规模达4400亿元，人均GDP达65800元n2011年，GDP增长速度为12.51%，人均GDP增长速度为12.48%n对应的房地产业正处于高速发展期GDP与房地产发展对应模型GDP增长率房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准发展阶段启动期发展期快速增长期稳定发展期人均GDP（美元）1000-30003000-40004000-80008

11、000以上需求特征生存需求生存、少量改善生存、改善并重改善需求为主发展特征超速发展 单纯数量型 平稳发展，以数量为主快速发展数量质量并重缓慢发展，综合发展型经济规模：全市经济规模：全市GDP4400GDP4400亿元，人均亿元，人均GDP65800GDP65800元，元，GDPGDP高速增长，高速增长，全省重点城市排名第三，房地产市场处于高速发展期全省重点城市排名第三，房地产市场处于高速发展期2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】n2011年，在宏观调控政策影响之下，整体供应量反而增加，济南普通住宅市场在售项目

12、共53个，市场总供应量为31184套、346.43万，较2010年分别上涨30%和26.3%；n2006年-2010年，济南市住宅销售面积呈稳步上升趋势；2011年受宏观调控政策影响，市场观望情绪浓厚，严重影响了成交规模，住宅销售面积仅252.25万方，同比下降53%。住宅市场：住宅市场：20112011年济南住宅供应面积较年济南住宅供应面积较1010年大幅上升，达年大幅上升，达346346万万，销售面积同比下降，销售面积同比下降53%53%，20112011年销售面积为年销售面积为252252万万2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http

13、:/【唯一官网，谨防假冒】n济南市土地市场供应平稳，11年供应538.51万 ，同比增长15.6%；n其中，住宅用地是供应的主力，全年供应435.09万 ，占总供应量的八成；商服用地供应103.42万 。n济南市土地市场成交量520.62万 ，同比增长42%；n由于供应结构的影响，住宅用地是成交的主力，全年419.2万 ，占总成交量的八成；商服用地供应101.42万 。数据来源：济南代理公司数据库、中国土地招拍挂网站数据来源：济南代理公司数据库、中国土地招拍挂网站土地市场：土地市场：20112011年土地供应面积达年土地供应面积达538538万，成交面积达万，成交面积达520520万万，住宅用

14、地面积占总供地面积的八成，住宅用地面积占总供地面积的八成2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】成交量上行成交量上行价格下行价格下行n自11年新政严控之后，济南市商品房市场受影响较为明显，成交量下滑明显n12年后，各楼盘库存高筑，发展商资金链紧张，一股以价换量，降价促销的大潮涌入全市；以东部，西部楼盘为代表，多数项目以特价房，增大折扣幅度等方式进行促销,当前济南市场呈现量涨价跌的态势量价趋势：量价趋势：20122012年价格明显下行（普遍降价年价格明显下行（普遍降价15-20%15-20%），成交量），成交量强劲

15、上涨，以价换量在市场奏效，济南整体市场趋于健康强劲上涨，以价换量在市场奏效，济南整体市场趋于健康2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】总结一：总结一：总结一：总结一： 2011 2011 2011 2011年受调控影响价升量跌。年受调控影响价升量跌。年受调控影响价升量跌。年受调控影响价升量跌。20112011年济南市场住宅供应年济南市场住宅供应346346万，成交量下降万，成交量下降53%53%至至252252万。万。总结二：总结二：总结二：总结二： 2012201220122012年市场调整后价跌量升。年市场

16、调整后价跌量升。年市场调整后价跌量升。年市场调整后价跌量升。20122012年市场普遍降价年市场普遍降价15-20%15-20%，成交量快速回升，重新进入上升通道，证明济南市场拥有强大的刚需购买需，成交量快速回升，重新进入上升通道，证明济南市场拥有强大的刚需购买需求。求。2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】城市总体情况城市发展轨迹地产市场特征2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】单中心城市扩张城市多极化大都市化形成都市群形成城

17、市特征指标特征l城市中心拥有最优越的可达性和区位优势l城市要素向中心聚集l城市中心规模经济，涵盖了城市商务、商业、金融贸易、教育等所有城市功能人均收入（GDP）/美元300l有城市更新改造背景形成为新购房需求l政府同时大量投资基础设施与捷运系统建设l在全市中低价房分布中郊区占绝对比重人均收入（GDP）/美元300-3000l郊区快速干道初步形成，市郊基础设施完善l郊区主流客户为本区域的中高收入阶层l购房目的为第一居所、第二居所投资人均收入（GDP）/美元3000，城市化率70%l中心城扩大，规模不经济，效率低l主城、副城、新城（卫星城）分化人均收入（GDP）/美元4000-5000l城市绵延区

18、l多城互动人均收入（GDP）/美元5000济南城市济南城市属性属性城市发展阶段：济南城市格局呈东西带状发展，正处于单中心城市发展阶段：济南城市格局呈东西带状发展，正处于单中心向多中心过渡的发展阶段向多中心过渡的发展阶段2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】济南市城市总体规划方案济南市城市总体规划方案摘要：摘要：n2020年中心城人口规模将由2005年的290万人增至430430万人万人左右；中心城建设用地规模将由2005年的295平方公里增至410410平方公里平方公里。 中疏：中疏：n指城市中心区进行梳理，展

19、现泉城特色风貌带的魅力。南控：南控：n指严格控制向南部山区发展，保护城市之“肺”和泉水命脉。北跨：北跨：n指时机成熟时向北跨过黄河发展。东拓：东拓：n打造制造业发展走廊，发展东部城区的东部产业带。西进：西进：n指城市进一步向西发展，形成以科技教育和高新技术为主的西部片区。城市总体规划：城市整体升级，全面扩容，受地理环境限制，城市总体规划：城市整体升级，全面扩容，受地理环境限制，全市逐步形成东、中、西三核并立之势全市逐步形成东、中、西三核并立之势2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】城市地铁交通：总体规划共有6条

20、轨道线构成，总里程262公里，共设154站，换乘站18座，整个线网设计日运送旅客约450500万人次，满足2030年以后济南市600万城市人口的规模需求，满足城市多核心的交通您要求1号线,70公里,共设35站,6A编组,归德镇孙村2号线,58公里,共设35站,6A编组,太平河遥墙机场 3号线,32公里,共设20站,6B编组,桑梓店镇仲宫镇 4号线,45公里,共设28站,6B编组,长清镇农科院5号线,26公里,共设20站,6B编组,腊山黄台山6号线,31公里,共设16站,6B编组,转山西路唐王镇 交通规划布局：地铁、高速、西客站等交通配套，将拓宽城市交通规划布局：地铁、高速、西客站等交通配套，将

21、拓宽城市外沿，推动城市多级发展，形成城市东、中、西三核格局外沿，推动城市多级发展，形成城市东、中、西三核格局济南十二五交通规划三大主题：“一环九射”初步完成，公交出行分担率达到30%，发展低碳绿色交通，“十二五”期间，济南将初步完成“一环九射”高速路网的建设，济南市与全省16市全部由高速公路连接，干线路网规模达到1600公里；全市出租车将增加到10000辆左右，其中新能源出租车达到300辆2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】中中疏疏西进西进南控南控小清河片区大学科技园高铁区九曲片区黄河北市镇高新开发区奥体文博

22、片区东拓东拓唐冶新区n东拓东拓平稳发展期平稳发展期n指导思想：以产业东移为依托形成集产业、政务、配套于一体的城市副中心n重要举措：高新技术开发区，奥体文博新区，唐冶新区n核心价值：创新产业，政务，配套n中疏中疏发展饱和期发展饱和期n指导思想：中心城功能梳理，将原有制造业及传统服务业外迁，重点发展现代服务业，进行产业结构升级n重要举措：小清河改造，华山片区建设，中心城旧城改造n核心价值：城市配套，高端现代服务n西进西进当前重点发展区域当前重点发展区域n指导思想：以交通、科教为依托形成集三产、商贸、高尚休闲于一体的城市副中心n重要举措：高铁枢纽综合区，大学科技园，园博园n核心价值：自然环境，商贸三

23、产，科教人文重点打造区域东部东部奥体-文博片区南部南部 九曲片区 西部西部西客站片区中疏中疏长清片区唐冶片区大学科技城华山片区城市空间变化：城市功能空间拓展中，东拓进入成熟发展期，城市空间变化：城市功能空间拓展中，东拓进入成熟发展期，当下西客站片区成为济南未来发展的重点区域当下西客站片区成为济南未来发展的重点区域2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】1995-2001年2002-2009年初2009至今及以后规划意向阶段规划意向阶段产业撬动以齐鲁软件园成立为标志，大力发展高新技术产业；全面建设阶段全面建设阶段新

24、的城市规划和区域定位提出，开始加大“东拓”的步伐政府东迁和全运会的召开，极大地促进了东部区域的发展；后全运后全运+ +新政府时代新政府时代全运召开和政府东迁落定经济全面提速，配套整体完善，多项重大利好加速区域发展；1995年：齐鲁软件园成立；1997年：齐鲁软件园被国家科技部认定为全国首批“国家火炬计划软件产业基地”2001年：被国家发展计划委员会、国家信息产业部认定为“国家级软件产业基地”2002年起，高新区多项有关市政配套及交通道路工程开拔建设2003年政府东拓规划出台2005年山东省申办全运会成功2007-2009年政府为迎全运，打造东部新城，共计投资1400多亿元2009年10月，全运

25、会召开，奥体片区区域价值迅速攀升2010年，政府东迁，标志着济南行政中心和城市重心东移城市核心商务带形成 城市综合体拉动区域价值 居住环境和周边配套的完善 东部板块发展回顾东部板块发展回顾东部新城作为济南首个城市扩容的重点打东部新城作为济南首个城市扩容的重点打造区域，历时约造区域，历时约1515年时间发展进入完善期年时间发展进入完善期规划意向阶段（产业撬动）规划意向阶段（产业撬动）全面建设阶段（新城规划）全面建设阶段（新城规划）全全运会运会+ +“后全运后全运+ +新市府时代新市府时代”2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官

26、网，谨防假冒】东部板块发展回顾东部板块发展回顾奥体中心2008年，奥体片区打造2009年，全运会召开市政府东迁2010年，市政府东迁，行政和城市重心转移齐鲁软件园1995年，齐鲁软件园成立2001年，国家级软件产业基地济南国际会展中心2005年，坐落于工业南路的济南国际会展中心建成东部新城发展东部新城发展注入的注入的四大助推剂四大助推剂软件园、会展中心、奥体中心和市府东迁四大事件，强力助推软件园、会展中心、奥体中心和市府东迁四大事件，强力助推了东部新城的发展了东部新城的发展2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】

27、区域位置会展中心北附近开发商鑫苑置业占地面积9.39万容积率2.4建筑面积29.22万物业类型高层建筑风格现代简约风格开盘时间2007.12户型面积30-115目前均价售完交付标准毛坯精装标准物业公司鑫苑物业物业费1.3内部配套大型商业场所、会所、幼儿园等大型生活配套设施外部配套国际会展中心、山师附小、交行、建行等基本信息基本信息鑫苑国际城市花园鑫苑国际城市花园东部新城建设阶段典型案例，项目关键东部新城建设阶段典型案例，项目关键词：会展板块词：会展板块/ /高新区核心高新区核心/ /人文社区人文社区鑫苑国际城市花园鑫苑国际城市花园（20072007年）年）2014版房地产营销策划大全【唯一客服

28、】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】销售情况销售情况知名开发商知名开发商+ +潜力地段潜力地段+ +丰富户型产品丰富户型产品+ +精致景观，使得项目去化精致景观，使得项目去化较为迅速较为迅速鑫苑国际城市花园鑫苑国际城市花园（20072007年）年）鑫苑国际城市花园共有3709户住宅，于2007年底开盘，收起均价4800元/平，到2010年初，项目基本销售完毕。2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】区域位置会展中心北500米开发商济南海信置业有限公司占地面积8.8万

29、容积率2.8建筑面积30万物业类型高层建筑风格现代简约风格开盘时间2008.8户型面积主力80-130目前均价7250交付标准毛坯精装标准物业公司诚信行物业物业费1.5内部配套会所、小哈佛幼儿园、商铺外部配套国际会展中心、山师附小、交行、建行等基本信息基本信息海信慧园海信慧园东部新城建设阶段典型案例，项目关键词：会展东部新城建设阶段典型案例，项目关键词：会展板块板块/ /高新区中心高新区中心/ /名企开发名企开发/ /时尚品质社区时尚品质社区海信慧园（海信慧园（20082008年）年）2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网

30、，谨防假冒】销售情况销售情况海信品牌、低价格、特价房等购房优惠促销手段，极大地促进海信品牌、低价格、特价房等购房优惠促销手段，极大地促进项目的销售项目的销售海信慧园（海信慧园（20082008年）年）项目首期的名义价格是5300元/平，经过优惠后的价格为4700-4800元/平，再加上“特价房”等优惠促销手段，极大地促进了项目销售。2008.6.22，海信慧园项目推介会；2008.7.13，售楼处开放;2008.8.3，项目一期认筹，经过短短两个月的时间蓄客，当天去化约145套，成为高新区众人追捧的热点项目。2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网

31、：http:/【唯一官网，谨防假冒】区域位置经十东路开发商保利地产山东置业占地面积8.26万容积率2.6建筑面积26.5万物业类型小高层、高层建筑风格现代简约开盘时间2008.12户型面积60-230目前均价7200交付标准毛坯精装标准物业公司保利物业物业费1.5内部配套1.41.4万风情商业街，万风情商业街，19401940的幼儿园，的幼儿园， 45004500的大型、豪华会所，设有近的大型、豪华会所，设有近16001600的地下游泳的地下游泳馆，屋顶网球场，以及阅览室、咖啡馆、健身房馆，屋顶网球场，以及阅览室、咖啡馆、健身房等运动、休闲、娱乐设施。等运动、休闲、娱乐设施。外部配套奥体中心场

32、馆、省立医院、农业银行、商业街等基本信息基本信息保保利利花花园园东东部部新新城城全全面面建建设设阶阶段段典典型型案案例例，项项目目关关键键词词：奥体板块奥体板块/ /高新区外沿高新区外沿/ /山河资源山河资源/ /名企开发名企开发/ /中小体量中小体量保利花园（保利花园（20092009年）年）2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】185185 四室两厅两卫四室两厅两卫135135 三室两厅一卫三室两厅一卫户型方正，全明通透。功能空间分布合理，左半部的卧室、书房功能间与右半部的餐客厅及厨房区隔明显，做到了充分的

33、静区动静分区。主卧套间设计，并附赠大面积景观阳台，主次分明。公卫干湿分离。户型分析户型分析中间户户型方正，全明设计。三南卧+南厅设计，充分提高了住房的采光性，舒适度较佳。实现了充分的静区动静分区。动线相对合理，但存在次卧距卫生间较远的动线问题。主卧附赠超大飘窗，且面积分配比例适当，体现主次分明的特点。户型设计合理，舒适度较高，充分体现出品牌开发商在产品设户型设计合理，舒适度较高，充分体现出品牌开发商在产品设计上的经验优势计上的经验优势保利花园（保利花园（20092009年）年）2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假

34、冒】价值点梳理价值点梳理资资源源价价值值山河双景资源山河双景资源项目紧邻韩仓河及凤凰山区区位位价价值值高新区东部高新区东部全市重点发展区域，市政及奥体辐射区品品牌牌价价值值保利地产保利地产全国房企综合实力三强，17年丰富地产经验商业商业1.4万的社区风情商业街教育教育近 1940的幼儿园会所会所 4500的大型、豪华会所休闲运动休闲运动设有近1600的地下游泳馆，屋顶网球场，以及阅览室、咖啡馆、健身房等运动、休闲、娱乐设施配配套套价价值值景景观观价价值值水跃林溪为景观主题水跃林溪为景观主题景观格局设计为树包水，水绕路，路缠山，水藏景的情景合一的环境氛围产产品品价价值值新颖的立面设计，科学的户型

35、新颖的立面设计，科学的户型打造，高质的保利物业等打造，高质的保利物业等区位区位品牌品牌产品产品景观景观资源资源配套配套六大六大核心价值核心价值打造六大核心价值体系，合力驱动项目，突破陌生区域打造六大核心价值体系，合力驱动项目，突破陌生区域保利花园（保利花园（20092009年）年）2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】在2009年全年营销过程中，平均每天成每天成交交4 4组客户组客户，并形成良好的口碑效应，年销售率突破95%，销售量也远远超过超过10001000套套。保利花园2009年6月6日开盘，劲销劲销50

36、0500套套，引发了济南楼市对“保利现象”的强烈关注，保利花园作为东部新城标杆项目的形象也深入人心，成为众人追捧的对象。销售情况销售情况依靠起价依靠起价46504650元元/ /，均价，均价50005000元元/ /的超低价格主抓纯粹刚需的超低价格主抓纯粹刚需客户，开盘持续热销，营造良好市场口碑及美誉度客户，开盘持续热销，营造良好市场口碑及美誉度保利花园（保利花园（20092009年）年）2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】售楼处展示先行，线上利用大事件和区域进行炒作，线下持续售楼处展示先行，线上利用大事件和

37、区域进行炒作，线下持续组织活动聚拢人气组织活动聚拢人气户外高炮户外高炮诉求：项目整体形象诉求：项目整体形象 报纸广告报纸广告诉求：区位，配套，形象诉求：区位，配套，形象“亲情社区授牌仪式亲情社区授牌仪式”优惠活动优惠活动热场活动，与奥运冠军零距离热场活动，与奥运冠军零距离软文炒作软文炒作2008.9.9样板间开放，生活体验馆开盘2008.12.6首次开盘2009.2.19-5.18保利花园杯，趣味乒乓球大赛举办(结合全运会的区域事件)2009.5.1-3 保利嘉年华精彩上演，万元大优惠、名车名模展、自助烧烤、摇滚演出五一炫彩登场2009年5.27中国亲情住宅试点小区“保利花园”授牌仪式暨新闻发

38、布会于保利花园生活体验馆隆重举行2009.8.17 第三届保利电影文化节开幕营销推广营销推广保利花园（保利花园（20092009年）年）2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】区域位置历下区花园路东片区开发商中海地产集团占地面积17万容积率1.65建筑面积34万物业类型别墅、高层建筑风格新古典主义风格开盘时间2009.3户型面积高层：84-148目前均价售完交付标准毛坯精装标准物业公司中海物业物业费高层1.7；别墅2.3内部配套商业街、幼儿园、小学等外部配套国际会展中心、洪楼商圈等基本信息基本信息中海紫御东郡中海

39、紫御东郡东部新城全面建设阶段典型案例，项目关键东部新城全面建设阶段典型案例，项目关键词：会展板块词：会展板块/ /精细景观精细景观/ /中海品牌中海品牌/ /别墅别墅+ +高层低密度品质社区高层低密度品质社区紫御东郡（紫御东郡（20092009年）年）2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】销售情况销售情况首期以稀缺产品别墅面世，树立项目高品质形象，实现中海品首期以稀缺产品别墅面世，树立项目高品质形象，实现中海品牌落地，后期牌落地，后期52005200元均价连续加推高层，实现热销元均价连续加推高层，实现热销200

40、9.3.21，推出70套别墅，成交65套，创别墅单日成交新高2009.5.28，一期高层推出480套，成交418套，济南当月高层销冠2009.6.27，别墅推出46套，成交40套，去化八成2009.7.25，二期高层推出468套，成交429套，去化九成2009.8.10，推出96套高层，成交87套，去化九成2009.9.13，三期高层推出192套，成交178套，去化九成2009.10.31，推出144套楼王高层，成交98套2009.12.12，7号楼王推出72套，去化八成中海中海紫御东郡在短短紫御东郡在短短1年时间内狂销年时间内狂销2500余套，几近清盘，创造了济南余套，几近清盘，创造了济南2

41、009年房地产市场的多个销售奇迹年房地产市场的多个销售奇迹紫御东郡（紫御东郡（20092009年）年）2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】2015年底之前2016年-2022年2022年之后20112011年年6 6月京沪高铁运行，西客站月京沪高铁运行，西客站投入使用投入使用20112011年末片区建成道路年末片区建成道路3636公里，公里，20132013年新增道路年新增道路3232公里公里20122012年核心区五大综合体开工年核心区五大综合体开工20132013年景观配套工程完成年景观配套工程完成区域人

42、口主要以原住民，西二环以区域人口主要以原住民，西二环以西片区人口为主西片区人口为主+ +西客站核心区外围配套完成西客站核心区外围配套完成+ +核心区发展成熟带动外围核心区发展成熟带动外围+ +西客站片区未来以第三产业为主导，西客站片区未来以第三产业为主导，是新经济现代服务业的核心产业聚集是新经济现代服务业的核心产业聚集区区+ +除部分地缘人口外，产业人口进入，除部分地缘人口外，产业人口进入，人口来源区域从西二环向东大范围拓人口来源区域从西二环向东大范围拓展展西客站片区发展趋于成熟西客站片区发展趋于成熟区域配套设施健全，交通路网通达，区域配套设施健全，交通路网通达，产业发展趋于饱和，经济平稳发展

43、产业发展趋于饱和，经济平稳发展区域形象大幅提升，市区人口比例区域形象大幅提升，市区人口比例增加，外地人口持续增长增加，外地人口持续增长启动期启动期交通撬动，交通撬动，TODTOD开发模式多个大型开发模式多个大型城市配套项目开建城市配套项目开建发展期发展期功能配套基本完善，核心产业成功功能配套基本完善，核心产业成功导入导入完善期完善期规模型经济体系形成，区域进入平规模型经济体系形成，区域进入平稳发展阶段稳发展阶段西部板块发展模拟西部板块发展模拟启动期（交通启动期（交通+ +配套开工）配套开工） 发展期（配套运营发展期（配套运营+ +产业注入）产业注入） 完善期（区域成熟完善期（区域成熟+ +人口

44、聚集）人口聚集）继东部新城之后，西部片区为政府重点开继东部新城之后，西部片区为政府重点开发的第二个区域，依托众多利好规划，快发的第二个区域，依托众多利好规划，快速启动，急速发展速启动，急速发展2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】轨交1号线轨交6号线交通枢纽轨交站点2011年建设：35884米2013年：32092米09年已开工：25公里现状道路：32150米片区内100公里的“十二横十二纵”的主次干路系统与京福高速公路、绕城高速公路构成了畅达的城市综合交通体系，15分钟内可到达市中心和西部大学城，30分钟可到

45、达机场，一个半小时可到达北京，两个半小时可到达上海规划有轨道1号线和轨道6号线在站前广场十字相交2009.7.12奠基2011.6.30首发2011.7.1通车西客站主站房总建筑面积约10万平方米，无柱风雨棚面积6.5万平方米济南西站轨道交通区域交通网络西部板块发展模拟西部板块发展模拟交通驱动因素交通驱动因素2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】本案高铁站齐鲁之门、站前综合体本案文化艺术交易会展中心商业商务中心齐鲁之门西客站片区遵循“一站、两轴、三心、多组团”的布局结构，规划了居住、商业、文化等功能，其中商务商

46、业功能主要集中在东西向的公共服务发展轴n齐鲁之门：为西客站片区的标志性建筑，建筑面积170万，它是以企业总部、文化产业、高铁服务产业、创投产业、商业综合体为主导的标志性建筑群n会展中心：总规模约28万，包括临时展览中心、室外展览广场、综合配套等n站前综合体：是综合枢纽中心的主要商务配套，占地面积约为12.35公顷，建筑规模为44万n特色餐饮区：规模约12万，定位于济南第一条将集餐饮、休闲、娱乐功能为一体的滨水特色餐饮休闲街西部板块发展模拟西部板块发展模拟配套驱动因素配套驱动因素2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假

47、冒】产业驱动因素产业驱动因素西客站片区未来以第三产业为主导，是新经济现代服务的核心产业聚集区n西客站产业职能：西客站产业职能：新经济示范区（新经济集群区，现代服务产业带，都市生活模式聚集地，商务功能主导）n以金融服务业和商务服务业为主导：以金融服务业和商务服务业为主导：以金融服务业、总部经济和高科技信息服务业、专业化服务作为现代服务业集群的主导产业n以会展酒店业和商业休闲业为辅助：以会展酒店业和商业休闲业为辅助：在核心产业的带动下，以会展酒店业、商业休闲业为补充西客站片区的产业载体四大中心：四大中心：金融、商贸、商务、会展产业规划区域划分图产业规划区域划分图西部板块发展模拟西部板块发展模拟20

48、14版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】启示一：启示一：启示一：启示一： 济南将在西部再造一座新城。济南将在西部再造一座新城。济南将在西部再造一座新城。济南将在西部再造一座新城。城市多级化使西部成为未来城市多级化使西部成为未来济南市的重点发展区域。济南市的重点发展区域。 东部区域发展是济南第一次真正意义上的新城建设，东部区域发展是济南第一次真正意义上的新城建设，西部作为下阶段发展重点，时间将大大缩短。西部作为下阶段发展重点，时间将大大缩短。启示二：启示二：启示二：启示二： 开发刚起步，成熟尚需时日。开发刚起步，成熟尚

49、需时日。开发刚起步，成熟尚需时日。开发刚起步，成熟尚需时日。在全运会、政府搬迁等四大在全运会、政府搬迁等四大助推利好下，东部区域规划意向助推利好下，东部区域规划意向7 7年时间，真正发展成熟年时间，真正发展成熟1010年时间，西部仍处起年时间，西部仍处起步阶段，三年内均处于启动期，成熟尚需时日。步阶段，三年内均处于启动期，成熟尚需时日。2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】城市总体情况城市发展轨迹地产市场特征2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯

50、一官网，谨防假冒】北部板块北部板块西部板块西部板块中部板块中部板块南部板块南部板块东部板块东部板块目前区域优劣势排序：目前区域优劣势排序：东部南区东部南区 中部区域中部区域=南部板块南部板块 北部板块北部板块=东部北区东部北区=西部板块西部板块数据来源：济南代理公司数据库数据来源：济南代理公司数据库地产板块划分：济南市场分为东地产板块划分：济南市场分为东/ /西西/ /南南/ /北北/ /中五大板块，板块中五大板块，板块特征明显，产品、价格差异较大，东部板块发展迅速，西部落特征明显，产品、价格差异较大，东部板块发展迅速，西部落后后2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：105352787

51、9 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】中部板块：城市资源是该板块的核心卖点，城市高端人群是核心置业客户中部板块：城市资源是该板块的核心卖点，城市高端人群是核心置业客户南部板块：拥有优良的山景资源，多为中高端定位，承接全市范围的客户南部板块：拥有优良的山景资源，多为中高端定位，承接全市范围的客户北部板块：专业市场聚集，滨河新区与小清河改造双重利好带动区域发展北部板块：专业市场聚集，滨河新区与小清河改造双重利好带动区域发展区域特征区域特征客户特征客户特征产品形式产品形式价格平台价格平台区位区位中部中部板块板块城市核心板块，商业，交通，医疗，教育等生活配套十分完善。具备济南最为便

52、利的生活方式。城市高端人群是核心置业客户，无地缘性特征。以高层、小高层为主；大面积三居、四居户型为主，中小面积两居为辅。高层小高层价格区间为1100016000元/ 。南部南部板块板块优良自然山体资源，千佛山片区未来供应已非常有限，西南片区与东南片区一起成为豪宅片区的承接区域。多层、小高层、高层客户为济南全市较高收入阶层。产品形式丰富且较均衡。低密产品偏多，以多层和花园洋房产品为主；高层、小高层多为大户型。高层价格区间为9000-15000元/平米，总价区间为80300万。北部北部板块板块双利好规划带动区域房地产发展，目前项目少，整体品质较低。客户封闭性突出，地缘客为主，多以刚需自住为主要置业

53、目的。高层、多层为主。高层住宅以80-100的二居产品居多。高层5600-8000元/。北部北部板块板块西部西部板块板块中部板块中部板块南部南部板块板块东部东部板块板块北部北部板块板块西部西部板块板块中部中部板块板块南部板南部板块块东部东部板块板块北部北部板块板块西部西部板块板块中部中部板块板块南部南部板块板块东部东部板块板块2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】东部北区：依托东部新城和高新区产业园区，中低端刚需大盘项目较多东部北区：依托东部新城和高新区产业园区，中低端刚需大盘项目较多东部南区：政府东迁和奥体中

54、心价值优势，演变为高端项目为主的富人区东部南区：政府东迁和奥体中心价值优势，演变为高端项目为主的富人区西部板块：传统低端住宅区域，是房地产价值洼地，未来区域将快速升级西部板块：传统低端住宅区域，是房地产价值洼地，未来区域将快速升级区域特征区域特征客户特征客户特征产品形式产品形式价格平台价格平台区位区位东部东部北区北区会展中心为内核驱动，周边多为村改及中低档的刚需项目为主。以东部产业客群和当地原住民为主，刚需自住的购房需求居多。高层，小高层为主力产品，在售房源以中小面积居多。高层价格区间为5600-7000元/平米。东部东部南区南区市政府东迁，奥体中心及自然的山体资源成为本区域的核心优势。在售项

55、目少，以中高端为主。辐射区域广，老城区及周边区域的改善投资客为主。产品形态包涵了高层，小高层，多层，洋房。主要以改善型产品为主。高层8500-18000元/多层22000元/。西部西部板块板块城市配套有待完善，交通相对便捷，为济南市低端住宅板块区域，但伴随西客站利好规划，未来成为房地产重点发展区域。地缘性客户为主，包括周边政府机关公务员、企事业单位职工，工商个体，总价承受力较低。小高层、高层最多，户型面积中小为主。两居80-100平米与三居100-140平米，有部分50-70的小户型供应。价格区间为5800-7500元/平米；总价区间为50110万。东部板块东部板块东部新东部新城南区城南区奥奥

56、体文博体文博片区片区东部新城东部新城北区北区会展会展中心片区中心片区分界线分界线东部板块东部板块东部新东部新城南区城南区奥奥体文博体文博片区片区东部新城东部新城北区北区会展会展中心片区中心片区分界线分界线北部北部板块板块西部西部板块板块中中部部板板块块南部南部板块板块东部东部板块板块2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】中部板块南部板块高阶改善区高阶改善区根据济南整体市场研究，通根据济南整体市场研究，通过过刚需弧刚需弧，全市版图划分为，全市版图划分为两个层级的区域：两个层级的区域：高阶改善区：高阶改善区：高端盘

57、集群，高端盘集群，面向大范围的财富客群面向大范围的财富客群低阶刚需区：低阶刚需区：中低档楼盘中低档楼盘主导，面向小区域的地缘刚主导，面向小区域的地缘刚需客。需客。区域划分区域范围区域特征楼盘特征价格特征客群特征低阶刚需区低阶刚需区西部板块西部板块+ +北部板北部板块块+ +东部北区东部北区发展相对落后，区发展相对落后，区域处于开发初期域处于开发初期中低档刚需型中低档刚需型楼盘主导楼盘主导价格相对较价格相对较低低地缘性的刚需客主导，置地缘性的刚需客主导，置业目的多以刚需自住为主业目的多以刚需自住为主高阶改善区高阶改善区中部板块中部板块+ +南部板南部板块块+ +东部南区东部南区老城区、高质居住老

58、城区、高质居住环境、行政中心的环境、行政中心的优秀质素优秀质素中高端改善型中高端改善型楼盘集群楼盘集群价格高地价格高地辐射区域广，面向大范围辐射区域广，面向大范围的财富客群，改善为主的财富客群，改善为主整体特征：刚需弧区隔，两级市场凸显，低阶刚需区域分布市整体特征：刚需弧区隔，两级市场凸显，低阶刚需区域分布市区外围，高阶改善区域分布于中部及东南部区外围，高阶改善区域分布于中部及东南部刚需弧东部板块南区西部板块北部板块东部板块北区低阶刚需区低阶刚需区2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】启示一：启示一：启示一：启

59、示一： “刚需弧刚需弧刚需弧刚需弧”区域体征明显。区域体征明显。区域体征明显。区域体征明显。“东北东北- -北部北部- -西部西部”已形成济南市场的已形成济南市场的“刚需弧刚需弧”，“中部中部- -东南东南- -南部南部”形成济南市场的形成济南市场的“改善区改善区”，板块特征明显。，板块特征明显。启示二：启示二：启示二：启示二： 客户区域认知固化。客户区域认知固化。客户区域认知固化。客户区域认知固化。西部新城是西部新城是“刚需弧刚需弧”范围内开发较晚范围内开发较晚区域，处于发展起步阶段，较难短时间改变客户区域认知，但区域将成为下阶区域，处于发展起步阶段，较难短时间改变客户区域认知，但区域将成为

60、下阶段热点开发板块。段热点开发板块。2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】竞争客户分析竞争客户分析第篇贰n品牌大盘分析品牌大盘分析n竞争情况分析竞争情况分析n客户情况分析客户情况分析2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】品牌大盘分析竞争情况分析客户情况分析2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】大盘格局与特征：济南各板块均有品牌大盘项目分布，东部板

61、大盘格局与特征：济南各板块均有品牌大盘项目分布，东部板块品牌大盘项目最多块品牌大盘项目最多中部板块北部板块南部板块西部板块东部板块恒大城天鸿万象新天海尔绿城全运村中海国际社区绿地滨河国际城中海奥龙观邸绿地国际花都鲁能.领秀城项目名称项目名称核心特征核心特征天鸿万象新天天鸿万象新天大杂烩（丰富配套与产品组合）大杂烩（丰富配套与产品组合）恒大城恒大城高性价比（高品质与低价格）高性价比（高品质与低价格）中海奥龙观邸中海奥龙观邸中海品牌、奥体区位、山景资源中海品牌、奥体区位、山景资源海尔绿城全运村海尔绿城全运村奥体区位、绿城品牌、产品力、奥体区位、绿城品牌、产品力、大配套大配套中海国际社区中海国际社区

62、建筑精品，自然资源建筑精品，自然资源绿地滨河国际城绿地滨河国际城品牌驱动，大盘配套，低价倾销品牌驱动，大盘配套，低价倾销绿地国际花都绿地国际花都品牌驱动，低价倾销品牌驱动，低价倾销鲁能领秀城鲁能领秀城南部优质地段，景观资源，以名南部优质地段，景观资源，以名校为主的大盘配套校为主的大盘配套2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】大盘概况：超大体量项目众多，均为一线品牌开发商，大部分大盘概况：超大体量项目众多，均为一线品牌开发商，大部分为多物业类型组合开发为多物业类型组合开发项目名称项目名称开发商开发商总建面总建面首

63、期开盘首期开盘时间时间首期均价首期均价物业形态物业形态建筑风格建筑风格容积率容积率在售户型面积在售户型面积开发进度开发进度天鸿天鸿. .万象万象新天新天天鸿房地产600万方2010.76300元/多层，小高层，高层简约1.7580-135二期在售恒大城恒大城恒大地产170万方2011.66800元/（含1500元精装修）高层新古典2.8190-170二期在售中海奥龙观中海奥龙观邸邸中海集团46万方2009.108000元/高层，别墅高层新古典，别墅英伦1.6390二房、165三房、195四房尾盘销售海尔绿城全海尔绿城全运村运村海尔+绿城180万方2009.3高层均价7800元/，多层均价830

64、0元/高层、小高层、多层、酒店、商业法式新古典1.23住宅：150-220三居、四居二期玫瑰园在售中海国际社中海国际社区区中海集团300万方2011.4.高层8000元/别墅18000元/高层，小高层，多层别墅新古典1.68高层87-130别墅250-280开发至别墅铂宫绿地滨河国绿地滨河国际城际城绿地集团700万方2012.2.6300元/高层新古典2.490-114在售一期凡尔赛公馆绿地国际花绿地国际花都都绿地集团160万方2011.15600元/高层新古典2.650-140户型，主力户型以90-110目前在售大二期产品鲁能领秀城鲁能领秀城山东鲁能420万方2006.74200元/别墅，多

65、层，小高层，高层高层：简约别墅洋房：西班牙1.088-147在售中央公园组团2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】项目名称项目名称当期价格当期价格年均去化量年均去化量年销售金额年销售金额核心价值点梳理核心价值点梳理天鸿万象新天天鸿万象新天5800元/15万方9.4亿600万方规模、天鸿国企品牌、历城二中、红黄蓝幼儿园、16万方体育公园、高尔夫球、多功能会所恒大城恒大城6500元/（含1500元/精装修）30万方19.5亿精致园林、大尺度湖景、恒大品牌、运动会所、娱乐会所、幼儿园、精装修、物业服务中海奥龙观邸中海

66、奥龙观邸8500元/8万方约7亿中海品牌、奥体地段、高品质产品、低密度、山景海尔绿城全运海尔绿城全运村村高层1.4-1.8万元/多层2.2元/3.5万方约6亿绿城品牌、奥体地段、燕山小学、全功能配套、产品品质、山景景观资源、物业服务中海国际社区中海国际社区高层7500元/别墅2万元/15万方左右10-12亿中海品牌，配套，品质、资源，绿地滨河国际绿地滨河国际城城6000元/左右11万方左右6-7亿绿地品牌、700万方规模、大商业配套、运动配套、剧院、地段绿地国际花都绿地国际花都均价5800元/20万方左右约13亿绿地品牌、商业配套、剧院、运动场、160万方规模、西客站区域鲁能鲁能. .领秀城领

67、秀城7900元/15万方左右约12亿鲁能品牌、育英学校、幼儿园、大型购物中心、景观资源量价平台：除中海、海尔绿城外，均为刚需大盘，最好项目去量价平台：除中海、海尔绿城外，均为刚需大盘，最好项目去化达化达3030万方，品牌、教育、配套成为支撑快速去化的主要原因万方，品牌、教育、配套成为支撑快速去化的主要原因2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】板块板块典型项目典型项目来源区域来源区域职业职业东部北区东部北区万象新天万象新天高新区：高新区：60%60%，洪楼片区：，洪楼片区：30%30%，其他区域：，其他区域：10

68、%10%济钢职工：济钢职工：45%45%，高新区其他行业职工：，高新区其他行业职工：55%55%恒大城恒大城高新区：高新区：50%50%，洪楼片区：，洪楼片区：30%30%，其他区域：，其他区域：20%20%济钢职工：济钢职工：40%40%，高新区其他行业职工：，高新区其他行业职工：60%60%东部南区东部南区中海奥龙观邸中海奥龙观邸历下区：历下区：70%70%，其他区域：，其他区域：30%30%公务员及武警等事业单位工作者、私营企业主公务员及武警等事业单位工作者、私营企业主海尔绿城全运村海尔绿城全运村历下区：历下区：65%65%，其他区域：，其他区域：35%35%公务员及武警等事业单位工作者

69、、私营企业主公务员及武警等事业单位工作者、私营企业主南部南部中海国际社区中海国际社区市中区：市中区：60%60%，客群区域相对较大，客群区域相对较大个体，企业白领或中层管理，部分为公务员个体，企业白领或中层管理，部分为公务员鲁能鲁能. .领秀城领秀城市中区：市中区：60%60%，其他区域：，其他区域：40%40%丰富的产品线吸纳了各类职业的客群丰富的产品线吸纳了各类职业的客群北部北部绿地滨河国际城绿地滨河国际城天桥区天桥区70%70%，其他区域，其他区域30%30%天桥区上班的白领阶层及泺口周边小业主天桥区上班的白领阶层及泺口周边小业主西部西部绿地国际花都绿地国际花都槐荫区：槐荫区：90%90

70、%，其他区域：，其他区域：10%10%汽配城、周边产业园职工及周边小业主汽配城、周边产业园职工及周边小业主中部板块北部板块南部板块西部板块东部板块恒大城天鸿万象新天海尔绿城全运村中海国际社区绿地滨河国际城中海奥龙观邸绿地国际花都济钢等高新区产业职工东部及中部公务员及私企业主、市区改善及投资客等高端收入人群槐荫区汽配城、周边产业园职工及周边小业主天桥区及周边上班的白领阶层及泺口周边小业主鲁能.领秀城市区客为主，多数客群属中高收入阶层大盘客户：大盘客户：“刚需弧刚需弧”范围大盘均以地缘性客户为主力客群，范围大盘均以地缘性客户为主力客群，难以突破区域牵引更远区域客户难以突破区域牵引更远区域客户201

71、4版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】海尔绿城奥龙观邸万象新天恒大城大盘推广：价格、名校、配套等核心价值是所有大盘的推广诉大盘推广：价格、名校、配套等核心价值是所有大盘的推广诉求方向，风格极为务实、直接，纯粹形象推广较少求方向，风格极为务实、直接，纯粹形象推广较少2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】启示一：启示一：启示一：启示一： 高价值支撑大盘高速去化。高价值支撑大盘高速去化。高价值支撑大盘高速去化。高价值支撑大盘高速去化。济南市

72、场单盘最高每年去化济南市场单盘最高每年去化3030万方，以品牌、品质为基础，不断注入名校、配套等核心资源提升价值，形成万方，以品牌、品质为基础，不断注入名校、配套等核心资源提升价值，形成超高性价比，支撑大盘项目持续高速去化。超高性价比，支撑大盘项目持续高速去化。启示二：启示二：启示二：启示二： 地缘客户成绝对主力客群。地缘客户成绝对主力客群。地缘客户成绝对主力客群。地缘客户成绝对主力客群。“刚需弧刚需弧”范围内大盘客户年范围内大盘客户年龄、层次、关注点均类似，均以地缘性客户为主，客户来源难以突破区域限制，龄、层次、关注点均类似，均以地缘性客户为主，客户来源难以突破区域限制，大盘推广均以品牌、教

73、育、商业、运动配套等核心价值为主，讲究实效、直接。大盘推广均以品牌、教育、商业、运动配套等核心价值为主，讲究实效、直接。2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】品牌大盘分析竞争情况分析客户情况分析2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】项目名称建筑面积（）容积率物业类型建筑风格核心卖点恒大雅苑64万4左右高层新古典主义品牌、价格、规划绿地国际花都43万2.0小高层、高层新古典主义规划、品牌、价格外海中央花园88万1.83小高层、高层

74、新古典主义区位、规划、产品生态景观实力水景华府7万（本期）2.0小高层现代景观、产品、价格路劲御景城41万1.8高层新古典主义产品、价格、地段绿地新里卢浮公馆40万3.88高层ART-DECO品牌、产品、地段连城水岸20万2.49高层新古典主义交通、价格凯旋新城西区27万2.4多层、高层现代产品、地段一级竞争市场一级竞争市场二级竞争市场二级竞争市场竞争层级：二级竞争项目将形成第一道客户拦截坝，一级竞争竞争层级：二级竞争项目将形成第一道客户拦截坝，一级竞争项目将展开家门口的客户争夺战项目将展开家门口的客户争夺战本案本案连城水岸连城水岸实力水景华府实力水景华府国际花都国际花都凯旋新城西区凯旋新城西

75、区绿地卢浮公馆绿地卢浮公馆路劲御景城路劲御景城外海中央花园外海中央花园恒大项目恒大项目客户拦截坝客户拦截坝客户争夺战客户争夺战2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】中建项目中建项目荣宝荣宝斋斋华润置地华润置地华华新新丽丽华华恒大地产恒大地产绿地绿地缤纷缤纷城城项目区位：项目区位：n位于西客站片区泰安路以西，青岛路以北，齐鲁大道以东，聊城路以南，与中建项目一路之隔，位于中建项目正北方向基本信息：基本信息：n占地：308亩，建面：64万方n一期建面：18.9万n主要功能：现代化商业中心、办公、剧场、幼儿园、餐饮娱乐

76、休闲中心等高层水景园林式居住中心一级竞品：恒大雅苑一级竞品：恒大雅苑恒大展示体系：恒大展示体系：n五星级会所（内部包含各种健身、休闲、娱乐设施）n水景中心园林全景展示，气势恢宏n9A精装样板间展示（由5星级入户大堂、精装电梯厅、精装样板房等）高品质、大尺度的售楼处、景观园林提前展示，形成客户高价值预高品质、大尺度的售楼处、景观园林提前展示，形成客户高价值预期，依靠期，依靠价值组合的高性价比价值组合的高性价比冲击客户购买心理冲击客户购买心理2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】恒大雅苑户型面积配比（内部信息）启动

77、区户型面积配比总户型配比户型面积段比例户型面积段比例两房809042.7%两房809043.6%三房两厅一卫9012027.7%三房两厅一卫9012027.4%三房两厅二卫12014029.5%三房两厅二卫12014029.1%恒大雅苑房源情况恒大雅苑房源情况n无论启动区还是整个项目户型均以80-90平米两房产品为主，其次为120-140平米舒适型三房及90-120平米紧凑三房n首期推项目东北侧组团，共1470套房源，预计价格在7000元/平米（含1500元/平米精装）恒大雅苑产品劣势恒大雅苑产品劣势n1.板塔结合建筑结构，造成户型设计容易产生无法克服的弊端，进深过长，面宽较窄，使得大部分户型

78、舒适度较低n2.中间保留景观湖，浪费大量占地面积，容易造成楼间距较近，楼层较高，实际居住感受较差一期一级竞品：恒大雅苑一级竞品：恒大雅苑主力户型以主力户型以80-9080-90两房为主，预计均价两房为主，预计均价70007000元元/ /（含（含15001500元元/ /装修），建筑结构原因，产品设计缺点较多，舒适度和实用性较差装修），建筑结构原因，产品设计缺点较多，舒适度和实用性较差长沙恒大雅苑户型2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】结论：与恒大雅苑进行点对点分析，本案在结论：与恒大雅苑进行点对点分析，本案

79、在区位、规模、产品、内外区位、规模、产品、内外部景观、社区配套部景观、社区配套方面均具有明显优势，在方面均具有明显优势，在品牌品牌方面与恒大持平方面与恒大持平一级竞品：恒大雅苑一级竞品：恒大雅苑对比条件对比条件恒大雅苑恒大雅苑本案本案明显明显优势优势区位西客站片区中心区西客站片区核心区规模64万方108.6万方产品板塔结合，户型较差板式结构，户型极佳外部景观无紧邻外部景观带紧邻腊山河生态景观带内部景观中心湖景观视觉冲击效果较好（基于工程进度，展示时间将晚于本案）中式景观，6大景观组团，注重景观节点及细节打造社区配套幼儿园、会所、商业街幼儿园、小学、双会所、集中商业中心及商业街持平持平部分部分品

80、牌恒大地产中建地产2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】项目地址项目地址刘长山路开发商开发商绿地集团占地面积（）占地面积（）45万建筑面积（）建筑面积（）160万容积率容积率2.6物业类型物业类型高层建筑风格建筑风格新古典户型面积（）户型面积（）50-140平米，以90-110平米为主开盘时间开盘时间2011年1月单价（元单价（元/ /）均价5800元/平米配套设施配套设施运动会所、大型购物超市、主题餐饮美食街、休闲娱乐中心等商业配套，形成幼儿园、小学、中学 一级竞品：绿地国际花都一级竞品：绿地国际花都2室2厅

81、1卫86-893室2厅2卫108依靠绿地在济南的品牌影响力，通过打造高档售楼处的情景展示，最依靠绿地在济南的品牌影响力，通过打造高档售楼处的情景展示，最后依靠后依靠大社区、中品质、低价格大社区、中品质、低价格的产品吸引大量刚需客户的产品吸引大量刚需客户2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】一级竞品：绿地国际花都一级竞品：绿地国际花都结论：与绿地国际花都进行点对点分析，本案在结论：与绿地国际花都进行点对点分析，本案在区位、内外部景观、区位、内外部景观、外部规划外部规划方面均具有明显优势，在方面均具有明显优势，在品

82、牌、产品、社区配套品牌、产品、社区配套方面与绿地方面与绿地持平，在持平，在规模规模方面略逊于绿地方面略逊于绿地对比条件对比条件绿地国际花都绿地国际花都本案本案明显明显优势优势区位严格意义上并非西客站区域西客站片区核心区外部景观后期开发组团临近腊山河，当前组团距景观带较远紧邻腊山河生态景观带内部景观社区小区组团景观，无出众之处中式景观，6大景观组团，注重景观节点及细节打造外部规划周边暂无规划利好，难以享受西客站规划西客站片区未来新城CBD核心持平持平部分部分品牌绿地集团中建地产产品绿地产品标准化复制，户型较好板式结构，户型极佳社区配套幼儿园、小学、中学、运动会所、大型超市、美食街、休闲娱乐中心幼

83、儿园、小学、双会所、集中商业中心及商业街一般一般劣势劣势规模160万方108.6万方2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】连城水岸 凯旋新城实力水景华府绿地卢浮公馆路劲御景城6KM二级竞品中最西侧的水岸华府至本案直线距离约二级竞品中最西侧的水岸华府至本案直线距离约5KM5KM，至泉城广场约，至泉城广场约6KM6KM以凯旋新城为代表的二级竞品，区位均更接近市中心，普遍开发较早，以凯旋新城为代表的二级竞品，区位均更接近市中心，普遍开发较早，规模普遍在规模普遍在20-5020-50万，较长销售时间在区域内积累较好的客

84、户口碑万，较长销售时间在区域内积累较好的客户口碑二级竞品：凯旋新城二级竞品：凯旋新城开发商开发商莱钢建设占地面积（）占地面积（）12万建筑面积（）建筑面积（）27万容积率容积率2.4物业类型物业类型多层、高层户型面积（）户型面积（）70-130平米，主力90及120平米左右开盘时间开盘时间最近开盘：2012.5中旬单价（元单价（元/ /）6800元/平米销售状况销售状况2号楼蓄客8585平米两房平米两房8888平米两房平米两房101101平米两房平米两房2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】二级竞品：凯旋新城二

85、级竞品：凯旋新城结论：与凯旋新城进行点对点分析，本案在结论：与凯旋新城进行点对点分析，本案在未来区位、规模、品牌、未来区位、规模、品牌、产品、内外部景观、外部规划、社区配套产品、内外部景观、外部规划、社区配套方面均具有明显优势，在方面均具有明显优势，在当当前区位前区位方面略逊于凯旋新城方面略逊于凯旋新城对比条件对比条件凯旋新城凯旋新城本案本案明显明显优势优势未来区位西部新城与传统中心区的过渡带西客站片区核心区规模27万方108.6万方品牌莱钢集团中建地产产品非品牌开发商，户型设计较差，缺陷较多板式结构，户型极佳外部景观无景观资源紧邻腊山河生态景观带内部景观普通社区景观，无特色和主题中式景观，6

86、大景观组团，注重景观节点及细节打造外部规划区域已经定型，无新规划西客站片区未来新城CBD核心社区配套幼儿园、沿街商业，日常生活配套幼儿园、小学、双会所、集中商业中心及商业街一般一般劣势劣势当前区位靠近市中心西部新城未成熟，区域尚未自成核心2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】启示：启示：启示：启示： 充分发挥区域核心优势。充分发挥区域核心优势。充分发挥区域核心优势。充分发挥区域核心优势。根据竞争分析，项目的营销方向根据竞争分析，项目的营销方向首先，发挥西部新城首先，发挥西部新城CBDCBD核心区的区位优势，依托

87、区域大规划（未来城市核心核心区的区位优势，依托区域大规划（未来城市核心属性）突破外围二级竞争的层层拦截。属性）突破外围二级竞争的层层拦截。 打造项目丰满价值体系。打造项目丰满价值体系。打造项目丰满价值体系。打造项目丰满价值体系。依靠紧邻中央规划商业带、中建企依靠紧邻中央规划商业带、中建企业大品牌、八局在济南长久积淀的影响力、注入小学等名校教育资源及东方建业大品牌、八局在济南长久积淀的影响力、注入小学等名校教育资源及东方建筑文化的独特魅力共同组合成核心价值体系，吸引客户。筑文化的独特魅力共同组合成核心价值体系，吸引客户。2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更

88、新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】品牌大盘分析竞争情况分析客户情况分析2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】本案本案连城水岸连城水岸实力水景华府实力水景华府国际花都国际花都凯旋新城西区凯旋新城西区绿地卢浮公馆绿地卢浮公馆路劲御景城路劲御景城第一竞争市场第二竞争市场第二竞争市场外海中花园外海中花园恒大项目恒大项目东部及中部：东部及中部：绿地国际花都 5%外海中央花园 5%连城水岸 5%凯旋新城嘉苑 5%其他区域：其他区域：绿地国际花都 5%外海中央花园 10%连城水岸 15%凯旋新城嘉苑 10% 天桥

89、：天桥：绿地国际花都 5%外海中央花园 5%连城水岸 5%凯旋新城嘉苑 15%槐荫：槐荫：绿地国际花都 85%外海中央花园 80%连城水岸 80%凯旋新城嘉苑 70% 竞争客户分布：区域项目客户结构较为一致，区域客户为主，竞争客户分布：区域项目客户结构较为一致，区域客户为主，占到占到70-85%70-85%，其次为其它区域投资客户及挤压客户，其次为其它区域投资客户及挤压客户2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】竞争客户特征：一、二级竞品客户类型基本相同，只是价格承竞争客户特征：一、二级竞品客户类型基本相同，只是

90、价格承受能力略有差别，二级竞品区域可承受价格略高受能力略有差别，二级竞品区域可承受价格略高2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】 基于目前市场竞争区域客户类型，我们根据调研情况对客户进行详细分析，清晰客户的数量、来源、特征及关注点2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】客户层次定位：目标客户客层为以事业刚起步的刚需客户和刚客户层次定位：目标客户客层为以事业刚起步的刚需客户和刚改为主的高知客户为主改为主的高知客户为主投资收藏品质改善

91、刚需改善刚需首置客户构成客户构成客户类型客户类型客户特征客户特征多次置业，房产投资增值理论的践行者多次置业，房产投资增值理论的践行者注重生活品质提升和居住安全性注重生活品质提升和居住安全性注重精神的圈层感和归属感注重精神的圈层感和归属感愿意为品牌和服务支付更多费用愿意为品牌和服务支付更多费用具有良好的教育背景，工作稳定，家底殷实具有良好的教育背景，工作稳定，家底殷实部分客户有过部分客户有过1 1次置业行为，关注居所品质次置业行为，关注居所品质看重房间的功能空间尺度和社区的品牌口碑看重房间的功能空间尺度和社区的品牌口碑近工作地点，看重区域规划近工作地点，看重区域规划资金限制置业总价，看重购房价格

92、资金限制置业总价，看重购房价格近工作地点近工作地点生活配套完善，交通便捷生活配套完善，交通便捷户型合理，附加值高，总价费用低户型合理，附加值高，总价费用低区域内挤压客户、产业人群 目标客户目标客户私营业主等高收入阶层财富阶层个体经营者、企业中层管理人员及泛公务员返乡置业客户、企业白领阶层、原住居民客户本案本案恒大恒大恒大等项目客户对价格极为敏感，本项目客户层次略高于竞品项目，客户有文化，有追求，愿意为丰富价值体系买单身价不菲，资金雄厚身价不菲，资金雄厚追求身份认同，喜好奢侈品消费追求身份认同，喜好奢侈品消费注重资源独享注重资源独享2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：105352787

93、9 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】补充客户补充客户 重要客户重要客户核心客户核心客户 济南西部企业、事业单位客户济南西部企业、事业单位客户他们多在槐荫区政府及医院、学校及国企上班，收入相对较高，追求生活品质，关注区域周边生活配套及环境，25-4525-45岁之间的群体，是我们需要争取的客户岁之间的群体，是我们需要争取的客户 经十路、槐荫区地缘性客户经十路、槐荫区地缘性客户居住及工作在项目附近，主要来自项目周边及在槐荫区上班的技术型人才、白领阶层等，对周边环境比较熟悉，也习惯了周边生活氛围，首付能力相对较低，25-3525-35岁之间岁之间的青年群体的青年群体，是项目的核

94、心客户群天桥区外溢客户、长清区域内迁客户天桥区外溢客户、长清区域内迁客户生活工作在天桥区或槐荫区附近，收入不足以支付天桥区的较高楼价，受价格挤压客户，及因为工作需要在更近距离置业长清等区域的产业客户，25-3525-35岁之间的青年群体岁之间的青年群体其他补充客户其他补充客户受地缘性客户和市区外溢客户带动，济南其他类型、不同年龄层次的客户群体偶得客户首期客户定位：核心客户为区域内具有良好教育背景的刚需客首期客户定位：核心客户为区域内具有良好教育背景的刚需客户，重要客户为济南西部企事业单位户，重要客户为济南西部企事业单位“高知高知”客户客户2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：10535

95、27879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】客户容量分析：针对主要五类目标客户，对客户容量、人数及客户容量分析：针对主要五类目标客户，对客户容量、人数及关注点关注点进行详细分析进行详细分析区域区域客户分类客户分类企业分类企业分类客户群名称客户群名称人口人口槐荫区行政事业单位政府、医院、学校政府、医院、学校等单位员工2455024550余人余人服务型白领阶层服务型智力型企业法律事务所，房产企业、会计事务所、广告公司等单位员工4000040000余人余人原住居民原住居民16.716.7万余人万余人产业人口槐荫区工业园机械制造、农产品加工及物流等企业职工2650026500余人

96、余人医疗医疗器械、制药厂、医药企业等企业职工1900019000余人余人汽配贸易城润华集团等公司员工50005000余人余人专业市场西市场商户25002500余人余人茶叶批市场茶叶批发市场商户22002200余人余人天桥区泺口服装城泺口服装城商户3000030000余人余人建材家居市场金牛建材等商户3000030000余人余人合计34.734.7万余人万余人2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】n政府办、发改委、经信委、教育局、科技局、公安局、监察局、民政局、司法局、财政局、人社局、国土局、规划局、建设局、市政

97、局、交通局、水利局、农业局、海渔局、商务局、文化局、卫生局、计生委、审计局、环保局、外侨办、民宗局、国资委、体等部门n根据槐荫区政务网公布的科室组织框架部分人员名单计算人数共有85008500余人1 1、行政事业单位：大学以上学历，槐荫区行政及事业单位公务、行政事业单位：大学以上学历，槐荫区行政及事业单位公务人员等，是市场中最稳定的潜在购房群体，购买力较强人员等，是市场中最稳定的潜在购房群体，购买力较强槐荫区事业单位泛公务员总人数约2455024550人，这部分人收入稳定，置业的可能性最高。行政事业单位行政事业单位行政事业单位行政事业单位区政府机构及事业单位：区政府机构及事业单位：n济微中学、

98、西堡中学、西堡小学、立明学院、阳光100小学、济南19中等学校n根据学校网页上公布的在职教工数量计算，教职工人数为58505850多人n济南中医不孕不育医院、儿童医院、市立五院、皮肤病医院等医院n根据网页上公布的在职员工计算，总职工人数在1020010200余人学校等教育机构：学校等教育机构：医院等医疗机构：医院等医疗机构：2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】槐荫区某眼科医院，李主任：槐荫区某眼科医院，李主任：买房是为了更好的生活生活，我买房子最主要的是看小区环境小区环境是否适合居住，配套配套齐不齐全，小区住

99、的人的素质素质不能太低，不然生活很不舒服，要有些绿化绿化，不能是在周边环境吵杂的区域；另外，希望距离单位不要太远，不要在路上耽误太多的时间。槐荫区教育局，张女士，槐荫区教育局，张女士，4141岁：岁：想买套房子投资，要有升值潜力升值潜力，现在住不上，但是以后可以用来养老，所以环境一定要好，升值潜力一定要高；西部现在正在规划，自己比较看好那边的发展前景；小区服务小区服务要跟得上，要有一定的档次档次。1 1、行政事业单位置业关注点：主要关注社区品质、环境、配套、行政事业单位置业关注点：主要关注社区品质、环境、配套及物业服务，追求享受生活及物业服务，追求享受生活行政事业单位行政事业单位行政事业单位行

100、政事业单位2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】2 2、服务型企业白领：大学以上学历，首付能力较低，月供能力、服务型企业白领：大学以上学历，首付能力较低，月供能力较高，事业起步阶段，愿意追求更高品质生活较高，事业起步阶段，愿意追求更高品质生活企业白领企业白领企业白领企业白领据工商部门统计，槐荫区智力型服务型行业的企业约300余家，通过各单位人数大概统计，白领阶层大概有40000余人行业分布情况：行业分布情况：1、信息传输、计算机服务2、金融业 3、房地产业 4、租赁和商务服务业 5、科学研究、技术服务和地质勘查

101、业 6、居民服务和其他服务业等7、中介企业8、律师行业9、广告行业等经十路沿线普利槐荫大厦阳光商务中心煤炭研究所重汽研究所纬十二路沿线2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】2 2、服务型企业白领：工作年限短，价格承受力弱，以婚房用途、服务型企业白领：工作年限短，价格承受力弱，以婚房用途为主，注重项目区位、价格、品质、教育配套为主，注重项目区位、价格、品质、教育配套王先生：年龄王先生：年龄2828岁岁，律师事务所，工作，律师事务所，工作3 3年，现在槐荫区西市场附近租房：年，现在槐荫区西市场附近租房：在槐荫住这么

102、久了，也习惯了，虽然环境旧了些，但离上班的地方还算近便；以后还是打算在单在单位周边居住；位周边居住；因为着急结婚，所以不得不考虑买套房子，考虑到未来小孩出生后，要把我母亲接过来给看孩子，想买一个八九十的户型，至少两室，最好是那种小套三，家里来个亲戚朋友住着也方便；最好有好一点的学校，让孩子有个好的教育教育基础；另外，小区内部最好要有点必须的生活配套必须的生活配套；价格肯定得考虑啦，然后就是位置位置了，当然位置好一点的就贵一些，位置差一点的就便宜便宜些，但也不能太差了，有车还好点，没车就不太方便了对吧，还有就是建筑质量建筑质量必须有个保证，辛苦一辈子才买个房子，咱得买的放心，住的舒心；在这种市场

103、环境下，我觉得开发商品牌很重要品牌很重要，大品牌开发商的产品更让人放心。企业白领企业白领企业白领企业白领2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】3 3、原住居民：西部距项目较近的四个行政区域：段店北路街道、原住居民：西部距项目较近的四个行政区域：段店北路街道办、张庄街道办、匡山街道办、段店镇办、张庄街道办、匡山街道办、段店镇段店北路街道办：段店北路街道办：2.8万人段店镇：段店镇：6.5万人匡山街道办事处：匡山街道办事处：3.8万人张庄街道办事处：张庄街道办事处：3.6万人原住居民原住居民原住居民原住居民区域原住

104、居民，通过政府统计数字统计，大概有16.716.7万万余人段店北路街道办段店北路街道办匡山街道办匡山街道办张庄街道办张庄街道办段店镇段店镇2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】3 3、原住居民：对槐荫区特别是西部城区有特殊情结，生活改善，、原住居民：对槐荫区特别是西部城区有特殊情结，生活改善，开始追求生活品质，最关注户型实用、物业服务开始追求生活品质，最关注户型实用、物业服务张女士：张女士：5555岁左右，槐荫原住民，目前在槐荫区有一套岁左右，槐荫原住民，目前在槐荫区有一套9090平米两房平米两房在槐荫区槐荫区

105、住了一辈子了，对这里的人和事都非常的熟悉，以后还是喜欢住在这边；孩子明年就要结婚，打算在槐荫区买套新的房子，这样子离得不是很远，相互还有照应；买的房子不需要太大，两室的就可以。绿地国际花都置业顾问：绿地国际花都置业顾问：有些追求生活品质追求生活品质又有区域情结区域情结的拆迁户会卖掉拆迁分的房子选择买套商品房，一方面是不想跟村民住一起了，希望能住在有品质的商品房里。另一方面觉得商品房的产品要好，而且物业服务物业服务也是拆迁房没法比的，但是这部分人目前相对较少。原住居民原住居民原住居民原住居民2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一

106、官网，谨防假冒】4 4、产业客户：一类为周边产业园职工，收入一般，一类为技术、产业客户：一类为周边产业园职工，收入一般，一类为技术型及中层管理人员，收入可观型及中层管理人员，收入可观n槐荫区工业园：槐荫区工业园：入驻企业达到480余家，形成集智能小家电、机械制造、农产品加工、物流为主的产业格局，高科技产业、现代服务业等比重不高，科技人员2.652.65万万余人n汽配贸易城：汽配贸易城：济南西部汽配城主要以老屯汽配城和段店汽配城最为著名，约有中层员工50005000余人n制药厂及医药公司制药厂及医药公司: :集中于二环西路幸福街以西，以东方药业集团和泉城制药厂东方药业集团和泉城制药厂为龙头企业，

107、经营药品、卫生材料、医用硅橡胶制品以及医疗器材的生产和贸易，约48家，共计1.91.9万万余人槐荫区工业园槐荫区工业园山东泉城制药厂山东泉城制药厂产业人口产业人口产业人口产业人口2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】4 4、产业客户：普通职工最关注价格和公共交通，技术型及中产、产业客户：普通职工最关注价格和公共交通，技术型及中产管理人员追求生活品质，关注教育等配套管理人员追求生活品质，关注教育等配套郑先生：郑先生：3535岁左右，成都人，润华汽配城副经理，目前住槐荫某老社区岁左右，成都人，润华汽配城副经理，目前

108、住槐荫某老社区槐荫区人多嘈杂，比较脏，不过很多路都逐渐修通，商业配套越来越多，以后肯定会越来越好越来越好；小区内部的环境环境要好，8000-90008000-9000元元/ /平米平米可以接受；再者就是周围的教育配套教育配套一定要完善，一定要有好的学校，这对我来说非常重要，最好引入一个有知名度的、软硬件设施齐全的公办学校。孙女士：泉城制药厂，普通职工孙女士：泉城制药厂，普通职工最重要是一定要离上班地点近一些，不要每天把时间浪费在路上；公共交通便利交通便利也同样重要，去市中心比较方便；房子的总价不要太高总价不要太高，50-65万之间最好；小区的物业管理最好要正规物业管理最好要正规，还有我比较喜欢

109、小区有丰富的社区文化活动。产业人口产业人口产业人口产业人口2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】n泺口服装批发市场：泺口服装批发市场：经营业务为服装、鞋帽、床上用品等，规模约30万余平方米，经商业户:5000余家，日客流量30余万人次，年营业额:约5050亿亿元，从业人员3 3万万余人济南车茶叶批发市场济南车茶叶批发市场n济南茶叶批发市场济南茶叶批发市场:为全国最大的集展览、交易、茶文化研究等多功能为一体的茶叶批发市场，经营面积为7.6万平方米，含盖茶叶的六大类数千个品种，年交易量8080万担万担，交易额达13

110、13个亿个亿，现经营商户630多家，共计22002200余人，n西市场西市场：济南老商埠的标志，江北具有较强影响力的专业批发市场，为小商品经营，商品有40多个大类6万多种；年销售3030亿亿元；95%以上的商户拥有自己的拳头代理商品，30%以上是济南或山东省的总代理以及厂家办事处，经营面积4.5万平方米，人口约25002500余人西市场西市场5 5、专业市场客户：各专业市场个体经营者，从事个体经营多年，、专业市场客户：各专业市场个体经营者，从事个体经营多年，有一定积蓄，购买能力较强有一定积蓄，购买能力较强专业市场专业市场专业市场专业市场泺口服装批发市场泺口服装批发市场2014版房地产营销策划大

111、全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】5 5、专业市场客户：对槐荫区有较强的地缘情结，重视性价比和、专业市场客户：对槐荫区有较强的地缘情结，重视性价比和未来升值潜力，消费观念较为务实未来升值潜力，消费观念较为务实王先生，外海中央公园销售：王先生，外海中央公园销售：主要在槐荫区工作，也有天桥区的，但很少，多为35岁左右，私企业主，两口之家或两代同住，但基本上是槐荫区茶叶市场、西市场及周边汽配城的经营户。这部分客户现在主要是客客户户带带客客户户上门。徐女士，茶叶市场私营业主：徐女士，茶叶市场私营业主：我觉得槐荫区以后会慢慢向西部客运站方向发

112、展，以后会发展的很好。平常就是看看外面的广告，但是也记不住，只是有个印象。有时候老乡跟我聊聊在卖的房子，有时候客户还会跟我说说；如果价格、户型等各方面都合适，考虑去西客站那边买房子考虑去西客站那边买房子，比较看好那边以后的发展。专业市场专业市场专业市场专业市场2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】6 6、挤压客户：泛区域客群，刚性需求为主，受价格主导，关注、挤压客户：泛区域客群，刚性需求为主，受价格主导，关注总价区间、通勤时间、社区配套总价区间、通勤时间、社区配套客户特征客户特征客户背景客户背景置业目的置业目的

113、置业关注点置业关注点李女士，25-30岁，外地人，天桥区工作，与同事合租房客户标签客户标签天桥区价格挤压客刚性需求，首次置业价格第一，其次为交通便利度，学校以及项目本身的品质。客户访谈客户访谈Q Q:您现在购房了吗，近期有购房的意向吗？A A:没买呢，和同事合租在单位附近。现在房子太贵了，周边房子都七八千，市区房子都上万，根本买不起。Q Q:假如西客站片区有大开发商开发的大盘，且价格合理，你有意向购买吗？A A:主要看价格，单位这到西客站，虽然有点远，如果价格便宜还是可以考虑的。Q Q:如果在西客站购房，您最关注什么呢？A A:价格便宜的情况下，要是能有班车或者方便的交通工具就最好，有一些生活

114、配套，而且最好有学校，小区品质也要说得过去。挤压客户挤压客户挤压客户挤压客户2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】早期以槐荫区和天桥区早期以槐荫区和天桥区等济南西部的刚需、改善等济南西部的刚需、改善型客户为主型客户为主市区客户导入有困难，市区客户导入有困难，但区域认知度正处于快速但区域认知度正处于快速上升阶段上升阶段2013年底之前2014年-2015年2015年之后西客站片区核心区配套建成西客站片区核心区配套建成绿地缤纷城明年绿地缤纷城明年8 8月交房，文月交房，文化中心区域部分商业综合体逐化中心区域部分商业

115、综合体逐渐入市渐入市核心区五大综合体即将开工核心区五大综合体即将开工+ +西客站核心区外围配套完成西客站核心区外围配套完成+ +核心区发展成熟，带动外围区核心区发展成熟，带动外围区域发展域发展+ +文化艺术节举行，吸引大量人文化艺术节举行，吸引大量人流，提升区域形象流，提升区域形象随着区域产业的入驻，随着区域产业的入驻，客户以槐荫和天桥区为主，客户以槐荫和天桥区为主，以及部分入驻的产业客户以及部分入驻的产业客户区域认知度迅速上升，区域认知度迅速上升，吸引部分投资型客户，且吸引部分投资型客户，且市区挤压客户缓慢导入市区挤压客户缓慢导入西客站片区的完善和发展西客站片区的完善和发展区域配套设施逐步完

116、善，区区域配套设施逐步完善，区域关注度日益提高域关注度日益提高随着区域发展日益完善，随着区域发展日益完善，区域形象得到认可，市区客区域形象得到认可，市区客户比例增加，区域接受度高，户比例增加，区域接受度高，区域价值飙升区域价值飙升核心区知名开发商开发项目核心区知名开发商开发项目扎堆入市扎堆入市( (绿地、华润）绿地、华润）区域竞品体量大区域竞品体量大n借鉴济南东部城区的发展轨迹，结合西部新城配套建设的工程进度借鉴济南东部城区的发展轨迹，结合西部新城配套建设的工程进度预判本项目客户的衍变规律预判本项目客户的衍变规律整盘客户演变：客户辐射范围逐渐放大，覆盖济南西部区域，吸引部分其整盘客户演变：客户

117、辐射范围逐渐放大，覆盖济南西部区域，吸引部分其它区域它区域“高知高知”客户，客户层次逐步提高至中产阶层为主客户，客户层次逐步提高至中产阶层为主2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】未来新兴产业客户：随着区域发展，功能配套落地，产业导入未来新兴产业客户：随着区域发展，功能配套落地，产业导入增多，随之相关新兴产业客户将成为项目未来重点客户群体增多，随之相关新兴产业客户将成为项目未来重点客户群体新城中心区新城中心区新城中心区新城中心区峨眉片区峨眉片区峨眉片区峨眉片区金融商务行业总部经济行业文化会展行业商业贸易行业物流

118、配套行业产业研发行业产业研发行业办公商务行业教育配套行业白马山片区白马山片区白马山片区白马山片区办公商务行业传统升级行业腊山片区腊山片区腊山片区腊山片区n大型企业高管大型企业高管/ /中层管理人员及中层管理人员及普通员工普通员工n中小型企业私营业主中小型企业私营业主/ /中高层管中高层管理人员及普通员工理人员及普通员工n商业会展等行业从业人员商业会展等行业从业人员新兴客户群新兴客户群n高铁车站机组及配套设施工作人高铁车站机组及配套设施工作人员员n物流公司私营业主物流公司私营业主/ /管理人员及管理人员及普通员工普通员工n产业研发技术性员工产业研发技术性员工新兴产业集群新兴产业集群功能分区功能分

119、区n中小型企业私营业主中小型企业私营业主/ /中高层管中高层管理人员及普通员工理人员及普通员工n产业研发技术性员工产业研发技术性员工n学校等教育机构老师及其它员工学校等教育机构老师及其它员工n中小型企业私营业主中小型企业私营业主/ /中高层管中高层管理人员及普通员工理人员及普通员工n传统行业升级带来的技术性员工传统行业升级带来的技术性员工2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】项目价值梳理项目价值梳理第篇叁n本体条件解读本体条件解读n外部价值挖掘外部价值挖掘n内部价值提升内部价值提升2014版房地产营销策划大全【

120、唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】本体条件解读外部价值挖掘内部价值提升2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】区位条件：位于济南市区西部，距主城区稍远，目前区域现状区位条件：位于济南市区西部，距主城区稍远，目前区域现状较差，但区域未来自成核心，且项目处于西客站片区核心区较差，但区域未来自成核心，且项目处于西客站片区核心区n项目位于济南市西部，G3京台高速及京沪高铁东侧，G35济广高速以南，二环西路以西，经十路以北，紧邻济南高铁西站n项目与济南市中心直线距离

121、为8.9公里，与槐荫老城区区直线距离为6公里n项目位于西客站片区的核心区域，紧邻中央商务规划带项目项目槐荫区槐荫区经十路经十路G35G35济广高速济广高速G G3 3京京台台高高速速二二环环西西路路本案本案2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】交通条件：区域市政路网完善，现有公交线路和站点较少，多交通条件：区域市政路网完善，现有公交线路和站点较少，多集中于西客站北侧，无车客户的导入存在一定困难集中于西客站北侧，无车客户的导入存在一定困难n项目距离两条交通主干道直线距离为：经十路经十路3 3公里、二环西路公里、二

122、环西路3.53.5公里公里n现有道路交通距离项目较远，未来主要依靠新建道路项目项目G G3 3京京台台高高速速（收收费费路路段段）经十路经十路二二环环西西路路槐荫区政府槐荫区政府京京沪沪高高铁铁济南西站济南西站项目项目济南西站济南西站济西东路济西东路公交站点集中区域公交站点集中区域n项目周边现有多个公共交通站点，主要服务于济南高铁西站，集中在齐鲁大道和济西东路一线n公交线路：k157路上行（营市街-济南西站）、133路上行（经七纬十二-彭庄）、19路上行（经五纬十二-彭庄）、38支（经五纬十二-申家庄）2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：ht

123、tp:/【唯一官网，谨防假冒】资源条件：西客站片区景观规划由四大部分组成，项目位于景资源条件：西客站片区景观规划由四大部分组成，项目位于景观规划的核心区域，西侧紧邻腊山河，景观资源良好观规划的核心区域，西侧紧邻腊山河，景观资源良好小清河腊山河生态景观轴本案本案西客站片区西客站片区腊山河景观腊山河景观腊山河景观效果图腊山河生态景观腊山河生态景观腊山河景观效果图腊山河生态景观腊山河生态景观西部新城内景观绿化主要由以下4部分组成：防护绿化带：小清河防护绿化带、高铁防护绿化带、津浦铁路防护绿化带；河流景观带：小清河景观带、腊山河景观带、腊山分洪河景观带、大涧沟景观带等；公园：腊山郊野公园、克朗山郊野公

124、园、峨眉山公园、核心区休闲区；沿街绿化：青岛路、齐鲁大道、二环西路、经十路、烟台路等沿街绿化带。2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】经济指标：总占地经济指标：总占地32.5632.56万，最大可建面积万，最大可建面积108.6108.6万，高容万，高容积率，商业部分占三分之一体量积率，商业部分占三分之一体量腊腊山山河河路路齐齐州州路路齐齐鲁鲁大大道道济西东路济西东路兴福寺路兴福寺路青岛路青岛路泰泰安安路路高高铁铁西西客客站站商办用地指标商办用地指标住宅用地指标住宅用地指标地块地块地块十-1地块十一-1地块十二

125、-1地块十-2地块十一-2地块十二-2占地面占地面积积2.2万2.55万1.8万5.14万12.65万8.22万容积率容积率地上5地下2.4地上4.5地下2.1地上4.5地下2.1地上3地下1.4地上3地下1.4地上3地下1.4建筑密建筑密度度30%35%35%18%18%18%限高限高150米 100米 120米最大建最大建筑筑面积面积11万11.475万8.1万15.42万37.95万24.66万2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】n城市副中心起步期城市副中心起步期n未来新城未来新城CBDCBD核心核心n

126、108108万方复合大盘万方复合大盘西部新城西部新城/ /西客站片区核心西客站片区核心区位区位条件条件市政路网完善市政路网完善/ /公共交通匮乏公共交通匮乏交通交通条件条件紧邻腊山河生态景观轴紧邻腊山河生态景观轴资源资源条件条件108.6108.6万，高容积率万，高容积率经济经济指标指标项目自身属性项目自身属性2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】本体条件解读外部价值挖掘内部价值提升2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】城市发展

127、机遇：济南城市副中心西部新城城市发展机遇：济南城市副中心西部新城CBDCBD核心区崛起的历史核心区崛起的历史机遇，济南形成东、中、西三个核心的城市格局机遇，济南形成东、中、西三个核心的城市格局济南城市副中心西部新城CBD核心n济南市将依托产业，实施“东拓、西进、南控、北跨、中疏”城市空间发展战略，打造大济南格局，逐渐形成“东、中、西”三核驱动，西部新城承担重要的战略意义沿黄湿地中央生态公园党家组团大学科技园组团枢纽新城组团中中疏疏西进西进南控南控小清河片区大学科技园高铁区九曲片区黄河北市镇高新开发区奥体文博片区东拓东拓唐冶新区重点打造区域2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：10535

128、27879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】区域全面升级：西部新城作为济南下阶段发展重点，借鉴东部区域全面升级：西部新城作为济南下阶段发展重点，借鉴东部区域发展经验，将实现功能全面升级区域发展经验，将实现功能全面升级n西部新城中心区：依托高铁对接城市的新经济产业综合体，片区面积26平方公里n峨眉片区：主要服务西部新城的物流产业为特色，配套相应的产业研发和沿河居住区，面积约9平方公里n腊山片区：京沪高速以东，刘长山路设置TOD商业，南部以居住为主导功能，结合现状水系形成片区景观带，配套以居住区公共服务设施；京沪高速以西，以延伸经济技术开发区的产业研发为功能依托，配套商务办公

129、和居住功能，并设置教育园区，面积约30平方公里n白马山片区：以刘长山路TOD商务节点为核心，以传统优势产业升级为途径，同时配套一定居住组团四大功能分区2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】政府高起点规划：省市政府倾力打造，集合国内一线开发企业政府高起点规划：省市政府倾力打造，集合国内一线开发企业合力打造济南市的合力打造济南市的“浦东新区浦东新区”n政府成立西区指挥部，作为政府在西部规划中的重要力量，指导城市改造，作为区域区域发展的强大后盾n济南西部打造济南市综合改革示范区、开放和谐的生态区，将形成新的金融、商贸

130、、商业、文化、居住中心n政府联合中建、绿地、恒大等众开发企业合力巨献济南市的“浦东新区”高起点规划倾力打造济南未来“浦东新区”2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】交通枢纽功能：地铁等城市公共交通与高铁等城际快速交通结交通枢纽功能：地铁等城市公共交通与高铁等城际快速交通结合，交通枢纽价值显现，聚集商流、人流、物流合，交通枢纽价值显现，聚集商流、人流、物流n地铁等城市公共轨道交通体系的完善，将促进济南市城市结构的快速转变，加速西部新城尤其是西客站核心CBD区域的发展成形；n规划建设的文化中心、商务中心、会议会展中

131、心等均分布于西区主干道及城际轨道线上，该项目可以充分利用交通的便捷性塑造项目的人文价值。轨交轨交1 1号线号线轨交轨交6 6号线号线交通交通枢纽枢纽轨交站点轨交站点2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】文化门户功能：充分发挥西部文化、会展、商务中心功能定位，文化门户功能：充分发挥西部文化、会展、商务中心功能定位，建设城市建设城市“窗口窗口”和和“门户门户”，形成国际影响力，形成国际影响力n2013年10月在山东举办的第十届中国艺术节，作为规格最高、规模最大、最具影响力的国家级艺术盛会，其对西客站区域的发展带动作

132、用将非常明显n西客站前省会文化艺术中心、会展中心与核心区商务中心共同构成西部新区核心区的三大中心，是西部新区核心区的重点规划项目n项目的规划建设对促进城市西部崛起、形成省会城市的新“门户”和新“窗口”、加快构建以商务、会展、文化为主导功能的城市副中心具有重要意义2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】文化景观引擎：腊山河景观轴将为区域提供独特优势，景观资文化景观引擎：腊山河景观轴将为区域提供独特优势，景观资源价值趋于完善源价值趋于完善n合理化利用资源，用资源撬动项目价值成长n根据城市总体规划和片区控制性规划，腊山

133、片区将被打造成济南市西部乃至全市配套设施最为完善、交通最为便捷、景观环境最为优美的大型生态居住社区 腊山河景观轴独特资源价值小清河腊山河生态景观轴本案本案腊山河景观腊山河景观腊山河景观腊山河景观2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】泉城文化底蕴：深挖泉城济南千年历史文化积淀，与项目精神泉城文化底蕴：深挖泉城济南千年历史文化积淀，与项目精神诉求相融合诉求相融合湖光山色，泉城千年2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】济南多极化形成三

134、核鼎立济南多极化形成三核鼎立城市城市格局格局四大功能分区，区域全面升级四大功能分区，区域全面升级区域区域升级升级济南未来济南未来“浦东新城浦东新城”规划规划目标目标城市、城际交通汇聚人气城市、城际交通汇聚人气交通交通枢纽枢纽项目外部价值项目外部价值泉城千年历史文化传承泉城千年历史文化传承文化文化积淀积淀文化、会展、商务中心形象文化、会展、商务中心形象文化文化门户门户腊山河生态景观带打造腊山河生态景观带打造景观景观资源资源千载难逢的历史发展机遇千载难逢的历史发展机遇承载历史使命的区域价值承载历史使命的区域价值2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：

135、http:/【唯一官网，谨防假冒】本体条件解读外部价值挖掘内部价值提升2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】中建地产品牌：作为中建地产济南中建地产品牌：作为中建地产济南“旗舰旗舰”项目，承接、宣扬项目，承接、宣扬企业品牌，强化中建品牌影响力企业品牌，强化中建品牌影响力中建地产品牌，济南旗舰项目n中国建筑在2011年财富公布的排名中列147位，是世界500强企业，实力强大n中国建筑于2008年对国内地产业务进行重组，强力推出“中建地产”品牌n中建作为专业地产开发的城市运营商，实施全国化战略布局，项目遍布长三角、环

136、渤海湾等区域2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】地标专家，铁军精神，责任国企，军工品质n中建八局由“铁军”改编而成的，成为建筑行业的“国家队”n业务范围遍及全国27省市和北非、东南亚、中东、西欧诸多国家n扎根济南二十余年，建造诸多精品工程，如济南国际机场、奥体中心、龙奥大厦等中建八局品牌：从泺源大街中建八局品牌：从泺源大街“八局路八局路”到奥体工程到奥体工程“八局建筑八局建筑”，再到中建文化城，再到中建文化城“八局开发八局开发”，中建八局已经成为济南人，中建八局已经成为济南人高度认知的品牌高度认知的品牌n中建

137、八局连续打造一系列有影响力的标杆项目，包括深圳国贸中心、深圳地王大厦、香港环球贸易广场、北京中央电视台、北京水立方、上海环球金融中心、俄罗斯联邦大厦、澳门电视台、香港迪士尼乐园。2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】中式文化风格：以新中式建筑风格，传递中国传统元素，创新中式文化风格：以新中式建筑风格，传递中国传统元素，创新与复古完美结合，赢得客户认可与复古完美结合，赢得客户认可n在该项目楼体与景观的规划与建造理念上，重点塑造项目新中式的建筑风格，深度挖掘中国传统元素，以中国建筑及筑园理念为指导，建造出独具特色的

138、新中式居住群落新中式风格精髓创新与复古结合2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】文化养生双会所：以文化和养生为主题，为社区居民提供精神文化养生双会所：以文化和养生为主题，为社区居民提供精神追求，提升项目形象，传递企业文化追求，提升项目形象，传递企业文化n济南历史文化积淀深厚，物质文化丰富的同时，更多知识人群开始寻求文化、精神、信仰的新追求，因此设置文化会所n文化会所，通过引入国学包括茶道等文化元素，提升社区居民生活品质n针对项目具有较高知识基础的客户群体，身体基本均处于亚健康状态，为了弘扬养生文化，因此设置养生

139、会所n养生会所，设置中医等功能，满足社区居民健康需求2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】名牌小学教育：利用社区配套小学，引进清华附小等名牌学校，名牌小学教育：利用社区配套小学，引进清华附小等名牌学校，注入教育资源，提升价值注入教育资源，提升价值n通过市场调研和客户访谈，济南独特的人文环境，使济南市购房客户普遍关注教育资源n建议引入清华附小等名牌小学，在开盘前完成意向性签约仪式，提前注入教育资源价值2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨

140、防假冒】中建地产品牌，济南旗舰项目中建地产品牌，济南旗舰项目中建中建地产地产建筑地标专家，责任军工企业建筑地标专家，责任军工企业中建中建八局八局新中式风格的独特魅力新中式风格的独特魅力中式中式风格风格项目内部价值项目内部价值文化、养生双会所配套文化、养生双会所配套会所会所配套配套名牌小学教育资源引入名牌小学教育资源引入教育教育资源资源实力雄厚的企业品牌支撑实力雄厚的企业品牌支撑独特稀缺的项目资源价值独特稀缺的项目资源价值2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】项目驱动因素项目驱动因素泉城历史文脉泉城历史文脉新中式

141、建筑风格新中式建筑风格新中式园林景观新中式园林景观城市三核鼎立城市三核鼎立区域全面升级区域全面升级未来浦东新城未来浦东新城文化养生双会所文化养生双会所引入名牌小学引入名牌小学中建地产品牌中建地产品牌中建八局品牌中建八局品牌大品牌大品牌大文化大文化大资源大资源大规划大规划交通枢纽功能交通枢纽功能文化门户功能文化门户功能生态景观打造生态景观打造以以“大品牌大品牌”“”“大文化大文化”“”“大资源大资源”作为价值支撑，围绕以作为价值支撑，围绕以“大规划大规划”为核心为核心价值引擎，驱动项目整体发展。价值引擎，驱动项目整体发展。2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费

142、更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】新城核心新城核心108108万万m m2 2中央文化城中央文化城项目整体定位项目整体定位2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】营销策略执行营销策略执行第篇肆n整体营销策略整体营销策略n营销执行分解营销执行分解2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】整体营销策略营销执行分解2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨

143、防假冒】营销核心问题中建地产济南旗舰项目，中建地产济南旗舰项目，如何树形象如何树形象？120122012年年3.23.2亿销售额目标，亿销售额目标，如何赢竞争如何赢竞争？2大盘“一期=整体”l l2012201220122012年，实现销售房源年，实现销售房源年，实现销售房源年，实现销售房源570570570570套套套套l l2012201220122012年，实现销售金额年，实现销售金额年，实现销售金额年，实现销售金额3.23.23.23.2亿亿亿亿以上以上以上以上l l2012201220122012年，实现销售回款年，实现销售回款年，实现销售回款年，实现销售回款1.61.61.61.6

144、亿亿亿亿以上以上以上以上2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】营销核心思路推广高举推广高举“四大四大”思路思路1 1展示感受展示感受“四大四大”思路思路3 3渠道传递渠道传递“四大四大”思路思路2 2项目营销核心：项目营销核心：“四大四大”“大规划、大品牌、大文化、大资源大规划、大品牌、大文化、大资源”2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】营销核心思路解读解读“四大四大”营销核心营销核心大规划大规划开局年开局年开局年开局年重中之

145、重重中之重重中之重重中之重2.2.西客站区域发展白皮书发布西客站区域发展白皮书发布1.1.西客站发展规划及文化地产论坛西客站发展规划及文化地产论坛3.3.大型数字化区域模型震撼展示大型数字化区域模型震撼展示4.4.大区域及项目大区域及项目3D3D宣传片影音洗脑宣传片影音洗脑5. 5. 2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】营销核心思路大品牌大品牌2.2.中建企业品牌文化宣传中建企业品牌文化宣传1.1.西部新城西部新城CBDCBD核心区域品牌宣传核心区域品牌宣传3.3.中建八局济南历史积淀挖掘推广中建八局济南历史

146、积淀挖掘推广4.4.多盘联动，中建企业实力展示多盘联动，中建企业实力展示5. 5. 解读解读“四大四大”营销核心营销核心2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】营销核心思路大文化大文化解读解读“四大四大”营销核心营销核心2.2.嫁接文艺中心等大型项目品牌影响力嫁接文艺中心等大型项目品牌影响力1.1.联合政府进行区域文化功能规划宣传联合政府进行区域文化功能规划宣传3.3.组织、参与艺术品拍卖等文化类活动组织、参与艺术品拍卖等文化类活动4.4.中式风格售楼处精心打造中式风格售楼处精心打造5. 5. 东方文化景观示范区

147、情景展示东方文化景观示范区情景展示6.6.2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】营销核心思路大资源大资源2.2.社区文化、养生双会所配套社区文化、养生双会所配套1.1.名牌小学、幼儿园教育资源引进名牌小学、幼儿园教育资源引进3.3.项目大体量商业概念性展示项目大体量商业概念性展示4.4.中建济南项目客户、品牌资源整合中建济南项目客户、品牌资源整合5. 5. 解读解读“四大四大”营销核心营销核心2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒

148、】一期销售周期6 6月底月底1010月月1 1月月3 3月月6 6月月9 9月月1212月月2012201220132013n项目一期地上总建筑面积项目一期地上总建筑面积24.6624.66万，截止万，截止20132013年底整体去化率达年底整体去化率达90%90%以上以上n2012.06-2012.122012.06-2012.12推售推售4 4、5 5、1010、1111楼共楼共570570套房源，套房源，1212年年1212月底去化月底去化95%95%以上以上n2013.01-2013.072013.01-2013.07推售推售2 2、3 3、8 8、9 9楼共楼共4 4栋楼，栋楼，13

149、13年年7 7月底去化月底去化90%90%以上以上n2013.08-2013.122013.08-2013.12推售推售1 1、6 6、7 7楼共楼共3 3栋楼，栋楼，1313年年1212月底去化月底去化90%90%以上以上推售推售4 4、5 5、1010、1111楼，共楼，共570570套房源套房源第一阶段（启动区）第一阶段（启动区）2012.06-2012.122012.06-2012.12项目一期地上总建面项目一期地上总建面24.6624.66万，万，20132013年底整体去化率达到年底整体去化率达到90%90%以上以上推售推售2 2、3 3、8 8、9 9楼，楼，共共4 4栋楼栋楼第

150、二阶段第二阶段2013.01-2013.072013.01-2013.07推售推售1 1、6 6、7 7楼，楼，共共3 3栋楼栋楼第三阶段第三阶段2013.08-2013.122013.08-2013.1220122012年年1212月底，月底，第一阶段去化第一阶段去化95%95%以上以上20132013年年7 7月底，月底，第二阶段去化第二阶段去化90%90%以上以上20132013年年1212月底，月底，第三阶段去化第三阶段去化90%90%以上以上2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】12年目标分解6 6月

151、月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月9 9月月3030日首期日首期正式开盘正式开盘目标目标分解分解转化率转化率9 9月月2222日，正式日，正式售楼处开放售楼处开放30%30%认筹率认筹率来访客户30003000批批，平均每天积累3030批批客户，认筹880880批批20122012蓄客蓄客首期开盘285285套，套，去化90%90%以上正式售楼处蓄正式售楼处蓄客时间，共客时间，共8 8天天前期临时售楼处蓄客时间，共前期临时售楼处蓄客时间，共3 3个月整，个月整，即即9090天时间天时间65%65%解筹率解筹率n通过目标分解，全年销售通过目标分解，全年销售570

152、570套，在套，在65%65%解筹率下需认筹客户解筹率下需认筹客户880880批，在批，在30%30%认筹率下需来访客户认筹率下需来访客户30003000批，开盘前每天需积累有效客户近批，开盘前每天需积累有效客户近3030批批n9 9月月3030日首期正式开盘，推出日首期正式开盘，推出285285套房源，套房源，1010月月2828日和日和1111月月2525日分两次日分两次加推，推出剩余加推，推出剩余285285套房源，至套房源，至1212月底全部房源累计去化率月底全部房源累计去化率95%95%以上以上后期两次加推共285285套套，加推期间去化90%90%以上，至12月底，全部570套房源

153、去化95%95%以上1010月月2828日一日一次加推开盘次加推开盘1111月月2525日二日二加推开盘加推开盘1212月底房源月底房源去化去化95%95%以上以上2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】营销策略体系首推5、10楼栋，集中式开盘，适时加推形象高姿态，入市低形象高姿态，入市低起价，实现高性价比起价，实现高性价比新中式风格新中式风格+ +数字化展示，数字化展示，全面超越对手全面超越对手线上围绕线上围绕“四大四大”，突出大，突出大规划，线下渠道蓄客规划，线下渠道蓄客紧抓区域客户，深入渠道，紧抓区域客户，

154、深入渠道，针对性实效营销针对性实效营销中建西客站项目推售渠道价格推广展示基于基于“四大四大”营销核心的营销策略体系，实现营销落地营销核心的营销策略体系，实现营销落地2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】价格策略价格策略形象上高姿态，前期释放低价信息，稳固、截形象上高姿态，前期释放低价信息，稳固、截留客户，开盘以高性价比促进销售留客户，开盘以高性价比促进销售原则n形象高姿态：形象高姿态：形象推广维持企业和项目的高形象，提升客户价格心理预期n释放低价信息：释放低价信息：恒大雅苑预计9月份开盘，本项目开盘时间预计晚于

155、恒大雅苑，因此前期通过释放低价信息（起价5288元），稳固本项目积累客户，避免客户流失，同时截留恒大雅苑等竞争对手客户n实现整盘均价：实现整盘均价：根据绿地、恒大、外海等竞品价格进行测算，一期整体实收均价维持在6500元/平米较为合理，通过价格表调整确保实现均价；n保证对比优势：恒大雅苑精装修7000元/平米，“精装7000VS毛坯6500”，项目销售说辞可依靠本项目毛坯实惠、地段更优、名校配套、超低起价等竞争优势抢夺恒大客户价格对比计算过程价格对比计算过程STEP1STEP1：恒大雅苑报价恒大雅苑报价70007000元元/ /，含含15001500元元/ /精装修，理论毛坯价精装修，理论毛坯

156、价55005500元元/ /STEP2STEP2：恒大雅苑实际装修成本为恒大雅苑实际装修成本为800800元元/ /（通过销售说辞传递），（通过销售说辞传递），实际毛坯价实际毛坯价62006200元元/ /STEP3STEP3：本项目本项目65006500元元/ /均价超均价超过恒大价格过恒大价格300300元，但项目地段、元，但项目地段、教育配套等方面均优于恒大，性教育配套等方面均优于恒大，性价比仍较高价比仍较高2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】推售策略推售策略集中式开盘引爆市场，集中式开盘引爆市场，9

157、9月底推出月底推出5 5号楼和号楼和1010号号楼，后期适时加推，楼，后期适时加推，1212月全部去化月全部去化95%95%以上以上n项目一期4号楼、5号楼、10号楼、11号楼，共计房源共计房源570570套，货值共套，货值共3.73.7亿亿（6500元/均价计算）n100平米以下产品货值1.73亿，按去化率去化率90%90%计算，实现销售额1.57亿，100平米以上产品货值1.97亿，按去化率去化率85%85%计算，实现1.67亿，总计实现销售额总计实现销售额3.243.24亿亿n实行集中式开盘，9 9月底首次开盘月底首次开盘推出5号楼、10号楼共285285套套，86户型占总套数的55%，

158、符合市场客户需求n其它楼栋后期根据客户情况在1010月、月、1111月分两次适时加推月分两次适时加推，截止1212月全部去化月全部去化95%95%以上户型户型面积面积套数套数总套数总套数总面积总面积G864号楼108套/5号楼48套/10号楼108套/11号楼48套31226832F111.84号楼54套/10号楼54套10812074.4F1115.111号楼24套242762.4F2114.65号楼24套242750.4K121.14号楼27套/10号楼27套546539.4K1124.811号楼24套242995.2H132.55号楼24套243180合计57057133.8首次开盘推出

159、5号楼、10号楼2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】推广策略推广策略线上推广以线上推广以“四大四大”为核心，突出大规划，后为核心，突出大规划，后期炒作产品和价格，线下依靠渠道大量蓄客期炒作产品和价格，线下依靠渠道大量蓄客原则n推广节奏清晰，推广媒体选择精确n项目入市前期塑造中建和项目鲜明的形象，传递“央企”“精工”“文化”“品质”等品牌信息n项目中期强化产品品质的推广信息，配合吸引眼球的销售信息为主，针对济南务实的消费习惯，以劲爆的销售信息、优惠信息聚焦市场关注Jun Jul Aug Sep Oct Jun

160、Jul Aug Sep Oct Nov Dec JanNov Dec Jan区域炒作区域炒作品牌炒作品牌炒作资源、产品炒作资源、产品炒作价格炒作价格炒作活动信息活动信息2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】渠道策略渠道策略线上推广全面覆盖客户活动范围，线下采用派线上推广全面覆盖客户活动范围，线下采用派单、团购等针对性渠道营销手段单、团购等针对性渠道营销手段项目项目槐荫区槐荫区经十路经十路G35G35济广高速济广高速G G3 3京京台台高高速速二二环环西西路路客户范围：客户范围：客户范围：客户范围：n围绕以“经十

161、路沿线”和“纬二路以西区域”精准拓展客户渠道：客户渠道：客户渠道：客户渠道：n专业市场客户（汽车、钢材、副食等）专业市场客户（汽车、钢材、副食等）线上：户外、报广等线下：派单、短信、CALL客、意见领袖等n周边社区原住居民客户周边社区原住居民客户线上：户外、报广等线下：派单、宣讲、意见领袖等n行政事业单位客户（政府、医院、学校）行政事业单位客户（政府、医院、学校）线上：户外、报广、大事件等线下：推介、团购、活动等n产业客户、企业白领：产业客户、企业白领：线上：户外、报广、大事件等线下：推介、团购、派单、活动等2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网

162、：http:/【唯一官网，谨防假冒】展示策略展示策略新中式风格与数字化展示结合，在气势、品质、新中式风格与数字化展示结合，在气势、品质、体验、氛围等四方面全面超越竞争对手体验、氛围等四方面全面超越竞争对手竞争对手竞争对手根据现场勘查，恒大雅苑售楼处今年难以投入使用，且因为地块限制，售楼处尺度感较小，难以达到恒大城的气势和震撼感（为本项目全面超越提供机会）提升原则提升原则n硬件展示提升：中式设计风格+东方文化园林+数字化展示体系+精致物料n软性展示提升：VI系统+展示动线+中式元素包装+数字展示+高品质服务+高水准管理1中式风格售楼处设计体现中式韵味东方文化园林示范展示吸引客户眼球大型声光电沙盘

163、模型提升震撼大型环幕影音室灌输区域和项目价值高可读性精致专属物料展示项目品质体现项目内涵的案名及logo置业顾问项目展示动线置业顾问团队中式元素包装IPAD结合声光电展示相关资料水吧等高品质客户服务展示设置专人接待业内人士硬件展示提升软件展示提升2234351456恒大城售楼处恒大城售楼处2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】整体营销策略营销执行分解2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】20122012年六大关键动作年六大关键动

164、作整合中建济南户外等资源，实现中建形象覆盖全济南整合中建济南户外等资源，实现中建形象覆盖全济南中建形象一夜倾城中建形象一夜倾城中建形象一夜倾城中建形象一夜倾城地产文化论坛地产文化论坛/ /中建济南品牌寻根之旅中建济南品牌寻根之旅/ /学校签约仪式学校签约仪式三个大事件活动三个大事件活动三个大事件活动三个大事件活动经十路等五大关键路口经十路等五大关键路口/ /售楼处售楼处+ +文化广场、和谐广场分展场文化广场、和谐广场分展场五个户外要冲五个户外要冲五个户外要冲五个户外要冲/ / / /三大展场三大展场三大展场三大展场3 32 21 1西客站区域发展白皮书西客站区域发展白皮书+ +锦绣泉城生活手册

165、锦绣泉城生活手册精、简版本精、简版本两本核心物料两本核心物料两本核心物料两本核心物料飓风派单行动飓风派单行动/ /飓风飓风CALLCALL客行动客行动/ /飓风欢乐观影周飓风欢乐观影周三大飓风行动三大飓风行动三大飓风行动三大飓风行动团购推介计划团购推介计划/ /幸福通行证计划幸福通行证计划/TAXI/TAXI司机计划司机计划/ /客户领袖计划客户领袖计划四大客户拓展计划四大客户拓展计划四大客户拓展计划四大客户拓展计划6 65 54 42014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】阶段目标阶段目标推广主题推广主题积客户，

166、渠道批量蓄客积客户，渠道批量蓄客形象导入期形象导入期集中蓄客期集中蓄客期开盘强销期开盘强销期躬耕中国躬耕中国 筑福济南筑福济南西区核心西区核心 文化高地文化高地促销售，以开盘为节点热销促销售，以开盘为节点热销树形象，传递项目品牌和价值树形象，传递项目品牌和价值领域千亩领域千亩 印象锦绣印象锦绣系出名门系出名门 一脉相承一脉相承XXXXXXXX起，抢占西城最核心起，抢占西城最核心8 8月月9 9月月1010月月精确媒体，高调形象多渠道铺排，直效活动厚积薄发，一战成名阶段策略阶段策略7 7月月1111月月1212月月销售目标销售目标销售金额销售金额3.23.2亿元亿元文脉西承，一府锦绣文脉西承，一

167、府锦绣传播概念传播概念6月底临时售楼处启用9月30日项目开盘9月22日正式售楼处开放营销节奏营销节奏积累基础意向客户CALL客团购巡展客带客线下渠道扫描集中蓄客，认筹，洗筹客户成交，加推，积累后续客户渠道营销渠道营销客户摸排客户摸排20122012年营销策略总纲年营销策略总纲活动策略活动策略文化地产发展论坛中建济南品牌寻根之旅飓风观影周活动七夕节“玫瑰之约”全城派花学校签约仪式正式售楼处开发活动TAXI计划/意见领袖计划中建济南感恩回馈千人开盘仪式活动10月或11月适时加推2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】

168、第一部：形象导入期第一部：形象导入期 20122012年年6 6月下旬月下旬-2012-2012年年7 7月底月底第一阶段第一阶段形象导入期形象导入期第二阶段第二阶段集中蓄客期集中蓄客期第三阶段第三阶段开盘热销期开盘热销期推广目标推广重点推广主题通过高调炒作，使中建地产和项目形象成为济南城市话题，树立中建在济南的形象区域价值炒作，中建企业品牌，项目大盘形象躬耕中国，筑福济南/西区核心，文化高地线线上上媒介媒介频率频率/ /数量数量纳客量纳客量齐鲁晚报/商报3次/月/整版400户外5处，公交车体包装网络济南搜房网、济南乐居等短信50万条/月线线下下活动名称活动名称地点地点纳客量纳客量文化地产发展

169、论坛五星级酒店800中建济南寻根之旅临时售楼处团购推介政府、医院、学校飓风派单行动经十路西段区域CALL客行动目标客户群电影包场活动临时售楼处/电影院TAXI计划/意见领袖计划全市范围/重要社区、企业等2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】p活动时间：活动时间：6 6月24日（星期天）p活动原则：活动原则：邀请于丹，尽量控制活动规模，尽量放大事后炒作p活动内容示意：活动内容示意：以文化地产发展论坛作为项目第一个事件活动，邀请符合论坛调性和人气较旺的于丹出席活动（2小时出场费约10万），并邀请相关政府官员、城市规

170、划专家、建筑艺术专家等参加，活动地点选择五星级酒店，控制论坛规模，利用后期媒体进行宣传炒作，扩大影响力 p活动目的：活动目的：重新炒作西客站片区，宣示中建地产项目启动，树立企业和项目形象，形成品牌影响力大事件：文化地产论坛（地产、文化与西客站）2012.6789101112三大事件活动地产、文化与西客站地产、文化与西客站地产、文化与西客站地产、文化与西客站文化地产发展论坛文化地产发展论坛2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】p活动时间：活动时间：7月1日-8日p活动原则：活动原则：全城征集中建在济南的历史，配合

171、媒体炒作，放大品牌影响力p活动内容示意：活动内容示意：以网络、报纸等作为媒体阵地，发出号召，征集中建在济南的开发建设遗留下的痕迹，寄送照片至项目可参与抽奖，依靠挖掘中建在济南的历史信息宣传中建品牌影响力和知名度p活动目的：活动目的：放大中建品牌文化，提升济南客户认可度大事件：中建济南品牌寻根之旅2012.6789101112三大事件活动2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】中建地产又一力作西客站片区再掀波澜p推广时间：推广时间：6月20日-7月20日，共1个月时间p推广原则：推广原则：重点为户外渠道，将包括中建

172、文化广场之内的所有中建济南项目户外资源全部换为本项目广告，达到一夜倾城效果p内容示意：内容示意：区域价值、企业品牌为主题的推广出街，进入形象导入期，以关键的户外媒体为主，辅以少量的报广投放，提升推广有效性和性价比p主要目的：主要目的：树立企业和项目品牌形象推广出街：整合中建所有户外“一夜倾城”2012.6789101112推广出街央企品牌央企品牌 文化地产文化地产 鼎立齐鲁鼎立齐鲁 2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】户外战略布局：重点经十路，辅以南北道路2012.6789101112户外布局l关键节点一：经

173、十路关键节点一：经十路+二环西路二环西路吸引项目周边汽车城、专业市场客户；吸引项目周边汽车城、专业市场客户；l关键节点二：经十路关键节点二：经十路+营市街营市街吸引槐荫区政府单位、区域企业员工吸引槐荫区政府单位、区域企业员工客户；客户；l关键节点三：经十路关键节点三：经十路+纬十二路纬十二路吸引济南西部尤其是槐荫区区域客户；吸引济南西部尤其是槐荫区区域客户；l关键节点四：北园高架关键节点四：北园高架+ +纬十二路纬十二路扩大项目影响范围并吸引济南西北部客户；扩大项目影响范围并吸引济南西北部客户；l关键节点五：经十路西段关键节点五：经十路西段吸引长清产业园客户和长清等区域济南工作客户。吸引长清产

174、业园客户和长清等区域济南工作客户。备注：经过实地勘察，每个布局位置均有多块户外广告位置，根据档期酌情选择，备注：经过实地勘察，每个布局位置均有多块户外广告位置，根据档期酌情选择，每块户外广告牌价格在每块户外广告牌价格在30-60万之间万之间经十路经十路+ +营市街营市街经十路经十路+ +纬十二路纬十二路北园高架北园高架+ +纬十二路纬十二路五大户外要冲拦截天桥区等北部区域客户拦截纬十二路商业集中区域客户拦截营市街来自市中心区域客户经十西路经十西路西段西段拦截长清往来市区客户经十路经十路+ +二环西路二环西路拦截二环西路和经十路方向客户2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527

175、879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】户外战略布局：提前占领西客站重要道旗2012.6789101112抢占区域道旗项目项目l西客站片区市政道路均处在刚刚修建完成和待西客站片区市政道路均处在刚刚修建完成和待修建状态，路灯和交通导示牌部分配套完成；修建状态，路灯和交通导示牌部分配套完成；l抢在恒大雅苑等竞争对手前，提前和政府部门、抢在恒大雅苑等竞争对手前，提前和政府部门、广告公司协调，占领连接经十路的主要道路，广告公司协调，占领连接经十路的主要道路，设置道旗，使周边导示和项目气势压倒对手；设置道旗，使周边导示和项目气势压倒对手；l片区主要道路总计片区主要道路总计12公里，

176、以公里，以30米一根灯杆米一根灯杆计算，两侧共计有道旗计算，两侧共计有道旗800根。根。2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】p活动时间：活动时间：7月1日-之后p活动原则：活动原则：依靠公交车系统进行大范围宣传p活动内容示意：活动内容示意：联系公交系统公司，将经十路和济南西部人流量较多的公交车（推荐19路、126路、K156、K157、K56路等公交线路）进行车体包装，并制作公交卡套进行免费派发，通过公交系统扩大宣传范围p活动目的：活动目的：扩大影响力和知名度，树立形象推广出街：公交车体包装，公交卡套赞助20

177、12.6789101112推广出街中建地产2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】p活动时间：活动时间：7月1日-之后p活动原则：活动原则：依靠万达影院等院线系统覆盖全城年轻人活动区域p活动内容示意：活动内容示意：针对年轻人群体和电影院较广的覆盖范围，建议在新世纪新世纪电影院（沃尔玛店、洪楼店、玉函银座店、西市场嘉华店、阳光电影院（沃尔玛店、洪楼店、玉函银座店、西市场嘉华店、阳光100100店）、店）、鲁信电影城（省体店、家乐福店）、万达影院等鲁信电影城（省体店、家乐福店）、万达影院等，进行宣传推广，一是电影一是

178、电影放映前插播广告，二是电影票封面广告，三是电影院内外广告牌，四是小型放映前插播广告，二是电影票封面广告，三是电影院内外广告牌，四是小型电影放映合作活动（见飓风欢乐观影周），电影放映合作活动（见飓风欢乐观影周），p活动目的：活动目的：扩大媒体覆盖，针对目标客户，树立形象推广出街：电影院媒体系统覆盖2012.6789101112中建地产插播广告中建地产飓风行动之一2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】p活动时间：活动时间：7月1日至开盘p活动原则：活动原则：营销前置，重点客户电话营销，组建10人专属CALL客团队

179、，每人每天有效CALL客120批，定量管控p活动内容示意：活动内容示意：组建项目Call客团队，多渠道搜集客户资源，将重点目标意向客户逐一联系，以最低的成本，最大限度的发掘客户，实现大量蓄客p主要目的：主要目的：营销动作前置，低成本海量蓄客飓风CALL客行动（至开盘共计有效CALL客10万批）2012.6789101112飓风行动之二2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】p活动时间：活动时间：7月1日至7月底p活动原则：活动原则：雇佣20名大学生，每人每天500份；“五扫运动”，扫街、扫铺、扫楼、扫商场、扫企业

180、p目标区域：目标区域：经十路沿线，东至纬十二路，西至高铁铁路p目标客户：目标客户：汽车城、4S店、建材市场、钢材市场、副食市场、学校等持续飓风派单:经十路西段区域（30万份）2012.6789101112飓风行动之三2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】p活动时间：活动时间：7月至9月p活动原则：活动原则：指定部分房源，折扣优惠价格，政府、医院员工定向团购p活动内容示意：活动内容示意：项目距离槐荫区政府单位和经十路沿线众多医院较近，且此部分客户购买能力较高，为务必确保首期开盘成功，可推出部分房源，给予一定折扣进

181、行定向团购p主要目的：主要目的：直接去化部分房源，降低风险，保证首期开盘成功团购推介:政府、医院员工团购（保证首期成功）2012.6789101112客户计划之一2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】p活动时间：活动时间：7月1日-9月底（开盘前）p活动原则：活动原则：免费入会，入会赠送优惠，重大节点绑定优惠的方式锁定项目客户（办理证件绑定1点优惠，售楼处开放绑定1点优惠，开盘绑定1点优惠，层次优惠锁定客户）p活动内容示意：活动内容示意：作为主要的储客、洗客工具，根据客户参加项目暖场等相关活动的次数绑定客户权益

182、，起到稳固客户的作用 p主要目的：主要目的：圈定客户，吸筹、洗筹，避免认筹的风险蓄客计划:“幸福通行证”发放（储客洗客手段）2012.6789101112客户计划之二2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】p活动时间：活动时间：7月1日之后，持续进行p活动原则：活动原则：以出租车司机作为传播源；间接消除客户到访交通障碍活动内容示意：活动内容示意：每天整点前，凡载客户到售楼处的前50名TAXI，奖励20元加油券一张，充分利用出租车司机信息传递速度快、传递面广的特点p主要目的：主要目的：引起社会话题，吸引更多的客户来

183、访TAXI司机计划（消除客户到访障碍）2012.6789101112客户计划之三2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】p活动时间：活动时间：7月1日之后，持续进行p活动原则：活动原则：精确选择意见领袖，以点带面，规模性扩大客群活动内容示意：活动内容示意：深入专业市场、社区或企业拜访人群中较有威望或对周边人群极为熟悉的人，通过奖励措施，让这些“客户领袖”帮助宣传项目并提供有购房需求的客户资料p主要目的：主要目的：营销动作前置，低成本海量蓄客客户意见领袖计划2012.6789101112客户计划之四2014版房地产

184、营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】p准备时间：准备时间：简装生活手册7月1日到位，白皮书精装生活手册7月中旬到位p准备原则：准备原则：制作趣味性、实用性物料，提供充足道具（楼书+派单）p内容示意：内容示意：联合政府部门，编辑西客站区域发展白皮书，内容包括西客站发展规划和中建文化品牌等内容；编辑锦绣泉城生活手册，分为精装本和简装本，精装本包括济南详细人文地理等详细介绍，作为楼书使用，简装本包括济南吃喝玩乐、旅游观光等生活指南，作为派单宣传道具p主要目的：主要目的：增强物料可读性，形成客户主动传播两本核心物料:西客站区域白皮书

185、锦绣泉城生活手册2012.6789101112物料准备2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】第二部：集中蓄客期第二部：集中蓄客期 20122012年年8 8月初月初-2012-2012年年9 9月中旬月中旬第一阶段第一阶段形象树立期形象树立期第二阶段第二阶段集中蓄客期集中蓄客期第三阶段第三阶段开盘热销期开盘热销期推广目标推广重点推广主题以持续的活动和渠道动作推广项目价值和形象，实现积累海量客户，强化客户信心扩大项目影响力，实现海量蓄客领域千亩，印象锦绣/系出名门，一脉相承线线上上媒介媒介频率频率/ /数量数量纳

186、客量纳客量齐鲁晚报/商报2次/月/整版600户外5处，公交车体包装网络济南搜房网、济南乐居等短信50万条/月线线下下活动名称活动名称地点地点纳客量纳客量两大分展场文化广场、和谐广场1200七夕节“玫瑰之约”全城派花广场、商场、车站等飓风派单行动纬十二路以西区域CALL客行动目标客户群学校签约仪式五星级酒店TAXI计划/意见领袖计划全市范围/重要社区、企业等2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】p活动时间：活动时间：9月10日之前p活动原则：活动原则：开盘前落实学校签约，夯实客户基础，扩大蓄客规模p活动内容示意：

187、活动内容示意：名校教育资源是济南市场客户最关注的大盘价值之一，对销售促进作用极大，学校签约将对增强客户信心、弱化区域陌生产生极大的帮助，最终促使开盘成功p主要目的：主要目的：扩大蓄客，夯实客户，保证开盘成功大事件：学校签约仪式（客户最关注的教育资源）2012.6789101112三大事件活动2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】p活动时间：活动时间：8月23日（农历七月初七）p活动原则：活动原则：依靠节日，聚焦眼球，传递品牌和形象p活动内容示意：活动内容示意：组织大学生在七月初七“七夕节”当天在济南人流量较大的

188、泉城广场、商场、车站等位置派送玫瑰花，以软性的方式使客户接受企业和项目的推广信息p主要目的：主要目的：扩大企业和项目知名度和影响力，树立形象和品牌七夕节“玫瑰之约”全城派花2012.6789101112中建地产中建地产中建地产中建地产客户拓展2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】p活动时间：活动时间：9月22日（星期六）p活动原则：活动原则：依靠抽奖等活动，吸引足够人气p活动内容示意：活动内容示意：售楼处正式开放，组织抽奖、演艺等活动，吸引客户前来参观，置业顾问对前期客户进行邀约，对前期积累客户进行初次筛选p主

189、要目的：主要目的：提升项目展示，扩大媒体宣传，积累、筛选客户正式售楼处开放仪式（前期积累客户筛选）2012.6789101112盛大开放2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】售楼处设计、内部包装、艺术小品等，都充分运用中式元素，恢弘大气而又售楼处设计、内部包装、艺术小品等，都充分运用中式元素，恢弘大气而又韵味悠久，充分展现项目的档次与品位韵味悠久，充分展现项目的档次与品位2012.6789101112售楼处：中式风格，与项目整体格调一致造场行动2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879

190、【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】打造打造大型电子沙盘进行数字化展大型电子沙盘进行数字化展示示，展示区域弘大规划和项目大，展示区域弘大规划和项目大盘形象盘形象配合配合互动桌面、数字化户型展示互动桌面、数字化户型展示等等，给客户新的感官体验，能更，给客户新的感官体验，能更加真实的体验房屋场景，从视觉、加真实的体验房屋场景，从视觉、听觉各方面带来全新感受听觉各方面带来全新感受2012.6789101112售楼处：重点打造大型电子沙盘数字化展示造场行动2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】弧幕影厅

191、：建议可选择弧幕影厅：建议可选择120度环绕式弧形巨幕，度环绕式弧形巨幕，观影沙发在观影沙发在30座以上，打座以上，打造强烈的体验感和沉浸感，造强烈的体验感和沉浸感，带给客户强烈的震撼感带给客户强烈的震撼感2012.6789101112售楼处：重点打造弧幕影音室为客户洗脑房造场行动2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】通过水吧、私人厨房、游乐区、涂鸦区等的打造，弱化售楼处的功能及单调性，让客户充分参与通过水吧、私人厨房、游乐区、涂鸦区等的打造，弱化售楼处的功能及单调性，让客户充分参与其中，体验吃喝玩乐一站式服务

192、的乐趣其中，体验吃喝玩乐一站式服务的乐趣儿童游乐区儿童游乐区游戏健身区游戏健身区水吧水吧私人厨房私人厨房涂鸦区涂鸦区2012.6789101112售楼处：体验、趣味（酌情选择功能需求）造场行动2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】通过竹苑、水系、小品等通过竹苑、水系、小品等带有浓重中式色彩的元素带有浓重中式色彩的元素的运用，打造售楼处外部的运用，打造售楼处外部成熟的景观及生活系统；成熟的景观及生活系统；灯柱、导示系统等与项目灯柱、导示系统等与项目整体风格保持一致整体风格保持一致2012.6789101112售楼

193、处：景观、小品等营造成熟生活氛围造场行动2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】p活动时间：活动时间：和谐广场从8月1日至开盘，文化广场从8月1日起，持续进行p活动原则：活动原则：控制场地成本，保证展示品质p活动内容示意：活动内容示意：增设两个分展场，扩大项目辐射面积，东部充分利用中建文化广场售楼处，增设中建西客站项目展示和咨询台，中部租赁和谐广场场地，设置项目展示区和咨询台p主要目的：主要目的：扩大项目辐射区，提升知名度和影响力，间接促进蓄客两大分展场:东部文化广场、中部和谐广场2012.6789101112两

194、大分展场中建文化广场银座和谐广场项目项目2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】持续飓风派单:纬十二路以西区域（45万份）2012.6789101112三大飓风行动p活动时间：活动时间：8月至9月中旬p活动原则：活动原则：雇佣20名大学生，每人每天500份；“五扫运动”，扫街、扫铺、扫楼、扫商场、扫企业p目标区域：目标区域：纬十二路以西区域，西至高铁铁路p目标客户：目标客户：已入驻社区、商场、办公楼、沿街商铺、企业、机关单位等2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：

195、http:/【唯一官网，谨防假冒】第三部：开盘强销期第三部：开盘强销期 20122012年年9 9月中旬月中旬-2012-2012年年1212月底月底第一阶段第一阶段形象树立期形象树立期第二阶段第二阶段集中蓄客期集中蓄客期第三阶段第三阶段开盘热销期开盘热销期推广目标推广重点推广主题以产品价值和销售信息作为推广重点，确保夯实客户基础，实现高解筹率洗客、筛客，实现开盘成功XXXX起，抢占西城最核心线线上上媒介媒介频率频率/ /数量数量纳客量纳客量齐鲁晚报/商报1次/月/整版200户外5处，公交车体包装网络济南搜房网、济南乐居等短信50万条/月线线下下活动名称活动名称地点地点纳客量纳客量两大分展场文

196、化广场、和谐广场600飓风派单行动长清及济南西部其它区域CALL客行动目标客户群“中建济南感恩回馈”答谢会星级酒店千人开盘仪式活动售楼处中心或体育馆TAXI计划/意见领袖计划全市范围/重要社区、企业等2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】p活动时间：活动时间：9月30日（星期天）（建议在体育馆）p活动原则：活动原则：保证解筹，做足气势，提升影响力p活动内容示意：活动内容示意：通过大量蓄客，一期集中开盘，形成千人等候选房的壮观场面，设置紧张的选房气氛，促进客户快速决策；首次推售出动优秀经理团队，为客户进行一对一选

197、房，打造高品质选房体验p主要目的：主要目的：开盘销售成功，为后期加推及大盘成功起势奠定基础首期开盘，千人选房（做足大盘气势）2012.6789101112盛大开盘2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】p活动时间：活动时间：12月22日（星期天）（建议在舜和国际酒店）p活动原则：活动原则：宣传中建品牌，回馈老客户，促进客带客（带3人以上朋友参加晚会的客户，可获赠首年物业费）p活动内容示意：活动内容示意：通过年底答谢活动，维护老客户，利用赠送物业费的优惠回馈客户，促进老客户带身边朋友参加，积累明年客户p主要目的：主

198、要目的：维护、回馈老客户，促进客带客“中建济南感恩回馈”答谢会（赠首年物业费）2012.6789101112客户维护2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】持续飓风派单:长清及济南西部（50万份）2012.6789101112三大飓风行动p活动时间：活动时间：9月中旬至年底p活动原则：活动原则：雇佣10名大学生，每人每天500份；“五扫运动”，扫街、扫铺、扫楼、扫商场、扫企业p目标区域：目标区域：长清等区域，东至高铁铁路；济南西部未覆盖的其它区域p目标客户：目标客户：产业园、近郊村、已入驻社区、写字楼、商铺等20

199、14版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】营销费用预算p大盘首期为树立品牌形象，需支出更多营销费用，后期随着项目知名度的建立和社区成熟，营销费用逐年降低p2012年营销费用总计：770万元，按照项目销售金额3.2亿元，营销费用约占总销售金额的2.4%p具体分配比例按照各媒体的预期作用展开，活动部分占32%，推广部分占55%，包装物料部分占23%活动部分项目费用（万）1文化论坛等三大事件活动602“飓风欢乐观影周”活动503派花、TAXI司机等活动304圈层、暖场等系列活动205团购、巡展、推介等活动406售楼处、样板间

200、开放活动207开盘及加推活动208其它10合计250推广部分项目费用（万）1报纸、夹报802杂志103广播204户外2005派单306网络207短信508其它10合计420包装物料部分项目费用（万）1沙盘模型302网络样板间、效果图153户型、楼书、折页等304活动礼品155售楼处包装未含6样板间包装未含7示范区包装未含8其它10合计1002012年度营销费用770万2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】商业（底商）定位及定价商业（底商）定位及定价第篇伍n商业（底商）定位商业（底商）定位n商业（底商）定价商业（

201、底商）定价2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】商业（底商）定位商业（底商）定价2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】底商功能综合大盘配套功能本案社区底商功能定位本案社区底商功能定位单边型商业，综合大盘的社区配套功能，区别于集中式商业的社区底商单边型商业，综合大盘的社区配套功能，区别于集中式商业的社区底商项目东北角项目东北角腊山河腊山河位置：位置：本项目社区商业设置在整个地块南侧资源：资源：紧邻腊山河，具备良好的沿河景观商业价值

202、：商业价值：南侧为非重要交通干道，可达性较弱，商业价值相对较低。住宅楼座底商楼座底商位置占地约占地约150015002014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】整体利润最大化，实现整体利润最大化，实现商铺在社区形象以及功商铺在社区形象以及功能下的利润提升能下的利润提升满足大型社区内部业满足大型社区内部业主生活、需求，形成主生活、需求，形成综合集中式商业的补综合集中式商业的补充充 与项目整体形象定位与项目整体形象定位相匹配相匹配形成中建品牌在济南形成中建品牌在济南槐荫区域影响力槐荫区域影响力利润利润利润利润社区社区社区

203、社区形象形象形象形象区域区域区域区域本案社区底商开发目标2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】本案底商定位本案底商定位西中心西中心水岸尚品风情街水岸尚品风情街水岸 ，精品精致，休闲 2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】社区底商产品建议面积面积定位定位保证易于销售保证易于销售符合主流市场特征符合主流市场特征保证底商使用价值保证底商使用价值良好的形象展示面良好的形象展示面原则原则2、市场需求社区商业市场中，中小面积社区商铺由于总价

204、低，市场接受度较高，因此成交表现较好，需求较强1、市场供应特征：中小面积为主.本案商铺本案商铺: :主力面积区间建议为：主力面积区间建议为：50-10050-100局部位置可以做少量较大面积产品：局部位置可以做少量较大面积产品：120-150120-1502014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】层数：层数：根据市场主力商铺的层数为1层，及同策经验，本案社区商铺的层数建议以以1 1层商铺为主，在局部位置可以设置少量层商铺为主，在局部位置可以设置少量2 2层，不可超层，不可超过两层过两层楼体定位楼体定位：以保证更加广

205、泛的业态的进驻，扩大市场需求，故：尽可能脱离开住宅楼体、形成独立的商铺产品尽可能脱离开住宅楼体、形成独立的商铺产品社区底商产品建议结构结构定位定位保证易于销售保证易于销售符合主流市场特征符合主流市场特征保证底商使用价值保证底商使用价值良好的形象展示面良好的形象展示面原则原则2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】社区底商产品建议尺度尺度定位定位层高层高：据市场特征及同策操盘经验，社区商铺的层高建议在：3.5-3.93.5-3.9米米面宽面宽& &进深进深：根据市场特征及同策操盘经验，本案社区商铺的面宽进深比取为1

206、 1：1.51.51 : 21 : 2面宽建议为面宽建议为6 68 8米，进深建议为米，进深建议为10-1210-12米米保证易于销售保证易于销售符合主流市场特征符合主流市场特征保证底商使用价值保证底商使用价值良好的形象展示面良好的形象展示面原则原则2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】社区底商产品建议其他其他要求要求管道管道：为了使底商具有更好的接受范围，以及后期业态经营的方便度，建议管道设计按照满足餐饮业态需求标准建造：按照满足有水、电、煤气、排污等方面要求，预按照满足有水、电、煤气、排污等方面要求，预留所

207、需管道以及排烟口等设施。留所需管道以及排烟口等设施。保证易于销售保证易于销售符合主流市场特征符合主流市场特征保证底商使用价值保证底商使用价值良好的形象展示面良好的形象展示面原则原则2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】社区商业业态建议水岸水岸 ，精品精致，休闲，精品精致，休闲 餐饮休闲娱乐生活配套2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】社区商业业态建议水岸水岸 ，精品精致，休闲，精品精致，休闲 餐饮休闲娱乐生活配套2014版房地产

208、营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】社区商业业态建议水岸水岸 ，精品精致，休闲，精品精致，休闲 餐饮休闲娱乐生活配套2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】社区商业业态建议水岸水岸 ，精品精致，休闲，精品精致，休闲 商业景观体现街区商业的舒适性、趣味性以及文化元素，提升商业价值2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】商业（底商）定位商业（底商）定价2014版房地产

209、营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】绿地国际花都圣泽方正园鑫苑名家翡翠清河海信慧园海尔绿城全运村银丰花园绿地卢浮公馆本本案案保利花园名泉春晓济南社区底商主要项目分布济南社区底商主要项目分布鑫苑名家、保利大明湖、圣泽方正园、绿地卢浮公馆等项目位置靠近商业中心，周边人流量较大。绿地国际花都、银丰花园、海尔绿城全运村、保利花园、海信慧园、翡翠清河等项目位置较偏。定价方法1：通过住宅与商业价格系数推导区域区域项目名称项目名称项目体项目体量量底商层数底商层数层高层高底商面积（底商面积（）价格（元价格（元/ /）纯单层纯单层双层（捆绑双

210、层（捆绑销售）销售）纯单层价纯单层价格格双层价格双层价格槐荫区绿地卢浮公馆 49万方纯单层3米89-170300-5003.3万槐荫区绿地国际花都 45万方双层2.9米25-70100-2001.4万高新区保利花园26.5万方纯单层/双层单层3.9米，2层4.6米90-100150-4001.8万1.5万高新区海信慧园30万方纯单层3.9米50-1601.6-1.8万历下区海尔绿城全运村100万方纯单层4米180-2002.2-2.3万市中区银丰花园30万方倒复式5.6米80-8001.1万历城区翡翠清河30万方 纯单层/双层50-2003万2万天桥区鑫苑名家70万方纯单层3.6米40-500

211、2.5-2.6万天桥区圣泽方正园5万方三层（1.2层捆绑，3层1146平整层出售）单层3.9米70-1592.3万天桥区济发泉星27万双层单层3.6米200-3002万天桥区名泉春晓55万方纯单层/双层40-8090-180待定待定济南社区底商销售价格济南社区底商销售价格济南社区底商多采用纯单层、双层捆绑销售两种形式销售。纯单层商铺价格要比双层商铺价格高，纯单层价格在1.4-3万左右，双层价格在1.4-2万之间。2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】卢浮公馆 国际花都保利花园海信慧园 海尔绿城全运村翡翠清河鑫苑

212、名家区域项目名称商业价格住宅价格价格系数槐荫区绿地卢浮公馆3300092003.6 3.6 槐荫区绿地国际花都1400064002.2 2.2 高新区保利花园1800074002.4 2.4 高新区海信慧园1700084002.0 2.0 历下区海尔绿城全运村23000150001.5 1.5 历城区翡翠清河3000093003.2 3.2 天桥区鑫苑名家2600088003.0 3.0 纯单层的底商价格集中在1.7万-3 万之间，卢浮公馆价格位于槐荫区中心位置价格较高，绿地国际花都价格商业价格较低在1.4万元/平米；商业与住宅的价格系数集中在2.2-3.2之间，平均价格系数为2.6。定价方法

213、1：通过住宅与商业价格系数推导纯单层底商与住宅的平均价格系数为纯单层底商与住宅的平均价格系数为2.62.6，纯单层底商价，纯单层底商价格为格为1690016900元元/ /2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】元元/平米平米050001000015000200002500030000350003000014000150001100020000230002000090006400740012500790087008700济南各项目双层商铺、住宅价格对比济南各项目双层商铺、住宅价格对比商铺均价住宅均价卢浮公馆国际花

214、都保利花园银丰花园方正园济发泉星名泉春晓区域项目商铺均价住宅均价价格系数槐荫区绿地国际花都1400064002.22.2高新区保利花园1500074002 2市中区银丰花园11000125000.880.88天桥区圣泽方正园2000079002.52.5天桥区济发泉星2300087002.62.6天桥区名泉春晓2000087002.32.3双层商业的价格集中在1.4万-2.3万，其中绿地卢浮公馆位于槐荫区中心位置价格较高，国际花都位于二环以外，位置偏远，价格较低。商业与住宅的价格系数主要集中现在2-2.5之间，平均价格系数为2.08。定价方法1：通过住宅与商业价格系数推导双层底商与住宅的平均价

215、格系数为双层底商与住宅的平均价格系数为2.082.08，双层底商价格，双层底商价格为为1352013520元元/ /2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】绿地国际花都绿地卢浮公馆本本案案连城水岸周边项目底商主要项目分布周边项目底商主要项目分布周边在售底商项目较少，仅绿地国际花都、绿地卢浮公馆、连城水岸三个项目。定价方法2：通过市场比较法推导区域区域项目名称项目名称项目体项目体量量底商层数底商层数层高层高底商面积（底商面积（）价格（元价格（元/ /）纯单层纯单层双层（捆绑双层（捆绑销售）销售）纯单层价纯单层价格格

216、双层价格双层价格槐荫区绿地卢浮公馆 49万方纯单层3米89-170300-5003.3万槐荫区绿地国际花都 45万方双层2.9米25-70100-2001.4万槐荫区连城水岸20万方双层4.2米50-160130-3001.3万周边项目底商销售价格周边项目底商销售价格纯单层商铺价格要比双层商铺价格高，纯单层价格在3.3万左右，双层价格在1.3-1.4万之间。2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】也称比较法、市场法、交易实例比较法，是通过类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法；具体的说，就是选取一定数、符合

217、一定条件、发生过交易的类似房地产然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。类比土地价值类比土地价值地段资源的差异地段资源的差异项目可提升价值判断项目可提升价值判断价值实现的经济因素价值实现的经济因素经济、政策因素经济、政策因素决决定定一一个个成成熟熟市市场场（合合理理的的买买方方市市场场）的的成成熟熟项项目目商商业业的的价值要素价值要素市场比较法市场比较法定价方法2：通过市场比较法推导2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】（1 1）类比土地价值）类比土地价值地段资源的

218、差异地段资源的差异 地段从来就是决定房地产价值的最基本和重要的因素之一。作为一个“资源”的概念，不同地段具有不同的房地产资源优势。即具备不同的地产因子。这些地产因子包括交通条件、环境景观条件和市政配套条件等等，在某个时期内是难以改变的。在同一地价圈内的不同项目，其类比土地价值的差异主要决定以下要素：u市政交通及直入交通的便利性的差异市政交通及直入交通的便利性的差异u项目地段的发化程度，周边市政、商业及配套便利性的差异项目地段的发化程度，周边市政、商业及配套便利性的差异u项目的临街状况项目的临街状况u地块累计商业价值及投资价值地块累计商业价值及投资价值定价方法2：通过市场比较法推导2014版房地

219、产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】u建筑品质、立面设计及内部格局建筑品质、立面设计及内部格局u单体的层数差异单体的层数差异 单体户型设计、得房率及净高单体户型设计、得房率及净高u项目的净高项目的净高 设备、材质档次及其他装修状况设备、材质档次及其他装修状况 物业管理物业管理 发展商品牌和实力发展商品牌和实力（2）项目可提升价值判断）项目可提升价值判断定价方法2：通过市场比较法推导2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】（3）价值实现的经济因

220、素）价值实现的经济因素经济、政策因素经济、政策因素房地产业和宏观经济之间是相互影响、相互制约的关系。房地产市场的发展是宏观经济走强的结果，而房地产业的发展，对国民经济增长的贡献又具有支柱性的作用。一般来说，房地产市场周期是同宏观经济周期基本同步的。区域规划：区域规划：政策方面：政策方面：利息的变化、金融政策、房地产相关政策等都对商品住宅项目的价值实现有着显著的影响。定价方法2：通过市场比较法推导2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】定价方法说明定价方法说明u 在权重中，各权重值为本机构价值分析法之经验值。在权重

221、中，各权重值为本机构价值分析法之经验值。u在价值类比中，以在价值类比中，以“1 1”作为本项目类比系数及类比值参照的基准，大于作为本项目类比系数及类比值参照的基准，大于“1 1”则表明本项目差于类比对象、小于则表明本项目差于类比对象、小于“1 1”则表明本项目优于类比对象，则表明本项目优于类比对象，数值相距越远，相差程度越大，反之越小。数值相距越远，相差程度越大，反之越小。u所选案例的修正价格为市场价格与修正系数的比值。所选案例的修正价格为市场价格与修正系数的比值。评价标准评价标准: : 以本项目为基准，对每个影响因子进行评价打分以本项目为基准，对每个影响因子进行评价打分差较差一般较好好0.8

222、0.911.11.2定价方法2：通过市场比较法推导2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】类比可实现价值模型类比可实现价值模型单层商业单层商业定价方法2：通过市场比较法推导比较内容比较内容比较因子比较因子权重权重卢浮公馆卢浮公馆拟合程度拟合程度比较系数比较系数地段资源市政交通10%3.50.35地段的繁华程度10%3.50.35临街状况10%2.50.25投资价值8%2.50.2项目可提升价值建筑品质及内部格局6%1.50.09楼层6%10.06净高8%10.08面积6%10.06装修5%1.50.075物业管理

223、8%1.20.096发展商品牌和实力7%10.07价值实现的经济因素区域规划6%0.90.054政策方面10%10.1合计100% 1.835当前售价（元当前售价（元/ / ） 330002014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】类比可实现价值模型类比可实现价值模型单层商业单层商业修正系数 = 地块差异修正系数+项目提升因素修正系数+外部经济政治环境修正系数项目单层商业销售单价为：项目单层商业销售单价为：项目单层商业销售单价为：项目单层商业销售单价为：17983179831798317983 元元元元/ / / /

224、平方米平方米平方米平方米本产品售价可比案例成交价格修正系数N(可比楼盘数)定价方法2：通过市场比较法推导2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】类比可实现价值模型类比可实现价值模型两层商业两层商业定价方法2：通过市场比较法推导比较内容比较内容比较因子比较因子权重权重绿地国际花都绿地国际花都连城水岸连城水岸拟合程度拟合程度比较系数比较系数拟合程度拟合程度比较系数比较系数地段资源市政交通10%0.90.091.10.11地段的繁华程度10%0.90.091.10.11临街状况10%10.11.10.11投资价值8%0

225、.90.0720.80.064项目可提升价值建筑品质及内部格局6%10.060.80.048楼层6%10.0610.06净高8%0.90.0721.10.088面积6%10.060.90.054装修5%10.050.80.04物业管理8%10.080.90.072发展商品牌和实力7%10.070.80.056价值实现的经济因素区域规划6%0.90.0540.80.048政策方面10%10.110.1合计100%0.9580.96当前售价（元当前售价（元/ / ） 1400014000 13000130002014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：h

226、ttp:/【唯一官网，谨防假冒】类比可实现价值模型类比可实现价值模型两层商业两层商业修正系数 = 地块差异修正系数+项目提升因素修正系数+外部经济政治环境修正系数项目两层商业销售单价为：项目两层商业销售单价为：项目两层商业销售单价为：项目两层商业销售单价为：14078140781407814078元元元元/ / / /平方米平方米平方米平方米本产品售价可比案例成交价格修正系数N(可比楼盘数)定价方法2：通过市场比较法推导2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】项目商业（底商）定价建议定价方式定价方式1 1：通过住

227、宅与商业价格系数推导：通过住宅与商业价格系数推导n纯单层底商价格为1690016900元元/ /，双层底商价格为1352013520元元/ /定价方式定价方式2 2：通过市场比较法推导：通过市场比较法推导n纯单层底商价格为1798317983元元/ /，双层底商价格为1407814078元元/ /根据价格系数推导和市场比较法推导，综合项目开发策略和营销策略，建议根据价格系数推导和市场比较法推导，综合项目开发策略和营销策略，建议项目商业（底商）销售价格为：项目商业（底商）销售价格为：纯单层底商价格为1740017400元元/ /，双层底商价格为1380013800元元/ /2014版房地产营销策

228、划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】团队保障体系团队保障体系第篇陆n业务保障体系业务保障体系n人员组织架构人员组织架构2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】业务保障体系人员组织架构2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】同策专业服务总纲同策专业服务总纲 专业至上；服务至诚专业至上；服务至诚案前前期土地咨询服务产品规划建议服务产品定位、概念策划经济测算、风险评估市场研究

229、、跟踪咨询业务部研展部企划部数据中心研发部礼宾服务部售后服务部对项目前期定位全方位研判，做技术支持。1.1.同策专业服务同策专业服务2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】案中市场研究、跟踪咨询销售策略拟定及执行定价体系拟定及执行现场包装设计、发包及验收开盘活动策划及组织标准化业务执行现场礼宾服务1.1.同策专业服务同策专业服务2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】售后服务项目交房服务网签、信贷及合同管理服务房屋质量检验及把控项目

230、资金回笼管理项目法务咨询服务重点推荐重点推荐1.1.同策专业服务同策专业服务2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】最终目的重新确立战略定位最大程度提高土地价值建立规划价值理念建立准确的人口导入模式完整的经济测算及风险评估同策专业服务价值体现同策专业服务价值体现专业至上；服务至诚专业至上；服务至诚同策三大平台支撑： 大研展中心（市场把控）；同策汇（客户资料）；研发中心（政策把控及产品规划）1.1.同策专业服务同策专业服务2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：htt

231、p:/【唯一官网，谨防假冒】同策汇资源平台活动组织举办跨界资源交叉式营销网络Call Center客户中心市区销售终端项目终端营销支持高端会员定制式服务定向会员案场互动2.2.同策会员服务同策会员服务2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】同策汇圈层营销同策汇圈层营销途径途径途径途径粘黏性粘黏性提升提升途径途径跨界资源跨界资源运营运营途径途径途径途径交互式交互式营销网络营销网络完善的完善的客户信息系统客户信息系统2.2.同策会员服务同策会员服务2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【

232、免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】多彩大盘生活导入，睦邻氛围营造，Event有效回笼前期客户活动主题花艺沙龙风水讲座环保沙龙甜点沙龙红酒沙龙咖啡沙龙营养沙龙魔术沙龙茶艺沙龙冰咖沙龙纸艺沙龙2.2.同策会员服务同策会员服务2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】跨界资跨界资源运作，源运作，圈层植圈层植入，入，PRPR运作拉运作拉升品牌升品牌形象形象2.2.同策会员服务同策会员服务2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒

233、】同策汇充分发挥“同策咨询”上海50余个营销点的终端作用，资源整合，总体把控，对客户资源进行有效运作交互式信息整合，所有营销点的销售人员发掘客户需求，可针对性进行项目推荐多维销售模式，灵活的转推荐机制交互式交互式营销网络营销网络2.2.同策会员服务同策会员服务2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】CRM System CRM System ，同策汇具有自主研发内容，同策汇具有自主研发内容在内的会员信息管理工具在内的会员信息管理工具通过技术支持，可分析筛选并迅速准确通过技术支持，可分析筛选并迅速准确找到目标会员，

234、从而有针对性地服务目标找到目标会员，从而有针对性地服务目标项目项目在传播信息指导置业上具有系统性、可在传播信息指导置业上具有系统性、可识别性、保密性、有效性的特点识别性、保密性、有效性的特点完善的完善的客户信息系统客户信息系统2.2.同策会员服务同策会员服务2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】项目信息整理意向客户甄选项目匹配度购买力/关注点客户匹配度查找区域（居住、工作、欲购区域目标客户关键词CRM客户系统信息检索产品需求类型房型需求面积需求购买力（总价、收入情况、职业、职务、拥有物业状况）区域产品需求房型面

235、积置业预算（单价、总价预算）数据分析管理数据分析管理2.2.同策会员服务同策会员服务2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】3.3.标准接待服务标准接待服务定金转移迎来 裱板区 模型区 洽谈区1样板房或工地带看洽谈区2下定追签天诺系统登录业务员客户接待流程业务员客户接待流程携带销售夹等道具上前主动拉门和问候询问客户是否为第一次来，如不是则需要询问上次接待人员的姓名，并且更换接待人员引导至展示区注意业务动作增强亲和力拉近距离观察客户带看前的报备（详见工地样板房带看流程）观察客户了解需求尝试推荐做出判断锁定需求杀定送

236、客须送至大门外做好客户的回访，做好来人表登记按照客户的意向度进行分类、制作客户资料表（A、B级卡）专案及代理人以天为单位做检查，在晚会上做出反馈倾听 迎合 气势 送客 日常客户接待组织管理日常客户接待组织管理2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】迎来迎来裱板介绍裱板介绍递送名片递送名片模型介绍模型介绍坐姿坐姿电话接听并记录电话接听并记录售后服务售后服务站姿站姿3.3.标准接待服务标准接待服务2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】

237、基础客户VIP客户同策汇客户同策汇客户VIP客户VIP升级客户基础客户VIP客户成交客户介绍客户成交客户面向下批房源面向下批房源客户积分方案推出节日礼品赠送节日礼品赠送节日问候节日问候生日问候生日问候产品新信息产品新信息客户活动客户活动SPSP活动活动客户管理流程客户管理流程3.3.标准接待服务标准接待服务2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】业务保障体系人员组织架构2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】项目总负责人项目总负责人

238、青岛分公司副总经理青岛分公司副总经理 ：孙伟：孙伟中建地产中建地产济南西客站项目济南西客站项目策划总监：崔猛策划总监：崔猛策划师：孟既成策划师：孟既成项目专案：朱石鹰项目专案：朱石鹰（总监级专案）（总监级专案）团队组织安排团队组织安排以下团队人员可在以下团队人员可在2 2周之内组建完毕并到岗开展工作周之内组建完毕并到岗开展工作置业顾问团队置业顾问团队2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】崔猛策划总监负责组织专案组及监控本项目策划工作，项目策略和方案的制定、审核及决策，代表我公司支持项目的各项策划工作，参与项目重

239、大决策及重要阶段总结汇报会议。负责对本项目各策划师人员的管理及相关人力资源调配。9年房地产专业经验，u豪宅大盘：中信山语湖、新世界大浩湖项目、保利一号公馆、天湖郦都、滨海御庭、怡翠玫瑰园、星星华园国际、兆阳御花园;u商业项目：江门-世茂广场u写字楼项目：九鼎国际城、卓远国际商务大厦、南方包装平洲项目、工业厂房项目、佛山创意产业园u小户型项目：江门白石鸿润项目、慧港国际、港宏南庄项目、沿海壹号公馆2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】协调督导项目销售专案组的工作开展和执行。掌控项目整体运作，确保顺利完成项目整体销

240、售目标。负责项目销售工作的指导和培训。 控制项目销售工作进度，保证销售工作质量； 督导日常销售专案组的工作执行和开展，及时解决销售面临的问题。9年房地产专业经验，u全案操作：青岛金色慧谷、青岛金领世家、济南海那城、天津万科金域蓝湾、中南海湾锦城、保利里院里朱石鹰项目专案（总监级专案）2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】孟既成策划师项目营销策划工作的制定、执行、总结等。负责组织项目营销策略方案撰写及执行，阶段营销策略方案撰写及执行，营销问题分析、制定解决策略，参与项目阶段决策、阶段汇报、例会。近4年房地产专业经

241、验，u全案策划：保利里院里、保利海上罗兰、中建尚溪地等2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】结结 束束THE END.THE END.2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】典型案例分析典型案例分析附件n海尔绿城全运村海尔绿城全运村n恒大城恒大城n万象新天万象新天2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】 典型案例海尔绿城全运村项目基础信息项目基础信息

242、建筑形式高层、小高层、多层、产权式酒店、低层住宅、五星级酒店、商业建筑风格法式，新古典占地面积约86.7万总建筑面积180万容积率1.23绿化率40%户型面积住宅：150-220三居、四居写字楼：170-1800停车率100%在售均价高层14000-18000元/多层22000元/户数住宅7000户项目配套酒店，运动休闲配套，大型商业街，写字楼，教育等东部核心区东部核心区/ /全运会撬动全运会撬动/ /区域标杆级高端商住社区区域标杆级高端商住社区/ /城市级配套城市级配套2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】典

243、型案例海尔绿城全运村整体规划整体规划高层，多层，别墅，喜来登五星级酒店、运动主题休闲配套、高层，多层，别墅，喜来登五星级酒店、运动主题休闲配套、酒店式公寓、甲级写字楼、休闲商业街；知名教育配套酒店式公寓、甲级写字楼、休闲商业街；知名教育配套喜来登酒店济南燕山学校酒店式公寓n产品规划产品规划：住宅包括高层，小高层，多层，别墅等多种物业形态。在售为二期玫瑰园，主要以150-220三居、四居为主。n内部配套内部配套：全运会配套喜来登五星级酒店、26000平方米大型运动主题休闲配套、酒店式公寓、甲级写字楼、100000平方米休闲商业街；教育配套建有两所幼儿园和两所小学，引进九年一贯制的燕山学校n园林景

244、观园林景观：海尔绿城全运以法式宫廷园林为摹本，结合周边的山体资源，打造怡人，生态，高品的法式园林景观。2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】典型案例海尔绿城全运村产品力产品力精工打造的建筑单体，法式宫廷园林，舒适度较高的户型设计精工打造的建筑单体，法式宫廷园林，舒适度较高的户型设计合力营造出高端项目的高产品力特征合力营造出高端项目的高产品力特征外立面：全部用干挂石材窗墙比：较大的窗墙比值，提升采光及通风效果法式宫廷园林，依势而造，规整布局4 4室室2 2厅厅2 2卫卫1 1厨厨 190.00190.00 4 4

245、室室2 2厅厅2 2卫卫1 1厨厨 200.00200.00 3 3室室2 2厅厅2 2卫卫1 1厨厨 158.00158.00 2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】推售：推售：典型案例海尔绿城全运村l玉兰广场2012年3月下旬开盘l二期玫瑰园10-15#楼2011年9月24日开盘l二期新品2011年8月14日开盘l一期主街旺铺、二期玫瑰园7#9#楼2011年6月25日盛大开盘l二期玫瑰园、锦兰园2011年4月23日开盘l二期玫瑰园2010年11月28日开盘l2010年10月21日桂花园一期最后一栋开盘l一期

246、景观楼王2010年7月17日开盘l海尔绿城玉兰公寓2010年5月15日盛大开盘l2010年4月11日房源加推高层11号、多层1号l09年11月14日盛大开盘110-200平米全景观大宅l2009年10月第十一届全国运动会的运动员村推广推广起势起势借势全运会，集中开盘小步小步快跑快跑多次少量且多种物业形态搭配推售前期重点：借全运会大事件集中宣传项目前期重点：借全运会大事件集中宣传项目的区域和品牌价值的区域和品牌价值海尔绿城全运村在入市前期，主要在区域（奥体片区、东部新城核心位置）和品牌（海尔、绿城两大地产大鳄联手）进行宣传中后期重点：配套，产品力等卖点中后期重点：配套，产品力等卖点其中如教育展示

247、，样板间，景观示范区等相继推出教育展示样板间景观示范区2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】核心优势核心优势典型案例海尔绿城全运村六大核心六大核心驱动驱动海尔绿城全运村价值梳理区域政务品牌资源配套产品力城市级配套海尔&绿城市政府东迁丰富的山体资源东部新城核心，奥体板块高品质感，法式园林打造2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】p借力大事件借力大事件全运会开幕，全城聚焦之际进行首次开盘亮相。全运会开幕，全城聚焦之际进行首次开盘亮相

248、。p前期借助大事件，区域炒作，品牌树立三要素聚合发力，使项目前期借助大事件，区域炒作，品牌树立三要素聚合发力，使项目成功启动成功启动p精致的样板间开放，震撼的园林景观展示，合理利用体验式营销，精致的样板间开放，震撼的园林景观展示，合理利用体验式营销，为到访客户营造出未来舒适，高品的生活方式为到访客户营造出未来舒适，高品的生活方式p高层，洋房高层，洋房以全盘的中高档产品系首先入市，既保证了去化以全盘的中高档产品系首先入市，既保证了去化及汇款，又确立了项目整体的高品质感。及汇款，又确立了项目整体的高品质感。项目借鉴项目借鉴典型案例海尔绿城全运村2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053

249、527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】区位：项目位于济南市迅速发展的东部新城，工业北路与刘智远路交叉口，王舍人镇镇政府东南方。济南高新区是全国首批国家级高新区,目前,高新区内高新技术产业、先进制造业和现代服务业三大产业集群。目前将军烟草、浪潮产业园、新华传媒、青年汽车工业园、中车工业园等项目已经启动进驻。交通拥有三纵三横的交通网络系统，北侧仅靠城市交通主干道，距离区域内大型购物超市-华联超市仅有800米距离，车行至“北园大街商圈”“洪楼商圈”“山大路商圈”仅需15分钟车程。区位特征：区位特征：处于城市远郊区域，周边大多为村庄。项目东侧分布有济南最大的产业园区聚集地

250、；靠近工业北路，可直达济南市区，交通正在逐步完善；目前区域配套设施缺乏，人气明显不足；周边没有优势景观资源，景观资源条件较弱。典型案例分析恒大城城市远郊城市远郊/ /产业园区产业园区/ /高密度居住区高密度居住区2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】策略一：以最优资源高起点启动，一举奠定社区形象策略二：在资源全面整合基础上，将公共配套完全充分展示，为体验做足文章，产生震撼效果策略三：启动区入口处优先规划和展示，给客户以尊贵感，体现项目大气的气质，充分展示产品的品质，增强客户购买的信心社区入口社区入口恒大城是集城

251、市高尚社区、娱乐休闲购物于一身的都市综合生活城。总规划户数8543户。其中首期建设用地约140亩，总建筑面积约26万平方米，首期规划有7栋高层，住宅总2134套。同时规划世界级皇家园林景观，11000平方米活水景观湖，近15000平方米超大规模运动中心。 园林景观园林景观典型案例恒大城启动策略：展示先行启动策略：展示先行+ +完美体验奠定社区形象完美体验奠定社区形象2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】221启动战略中本项目可借鉴之处：1、充分展示社区配套，例如会所、健身中心等；弥补区位劣势，营造休闲，写意的浪

252、漫风情。2、引入11000平方米活水景观湖，近15000平方米超大规模运动中心，将社区打造成一座城，产生轰动效应。3、突破式的户型设计。将阳光中庭、地下空间、下沉式花园、退台式花园融于一体，并满足了业主喜好大面积的需求心理。典型案例恒大城恒大城一期展示区恒大城一期展示区郊区大盘看得见的未来居住体验郊区大盘看得见的未来居住体验p在一期开盘初期，将7栋高层、皇家园林、近万株成树、11000平方米活水景观湖、15000平方米超大规模运动中心、一栋会所一并展示，未来生活场景得以充分体验；p中心园林、湖景、会所、运动中心等在入口处核心位置优先展示，为各种客户提供不同的想象和体验空间。2014版房地产营销

253、策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】造城配套：星级会所、体育中心、湖景、商业中心以及剧场等。造城配套：星级会所、体育中心、湖景、商业中心以及剧场等。典型案例恒大城五星级多功能会所鸟瞰图1234444五星级会所中央景观湖景观小品航航母母级级社社区区配配套套121.4万方体育中心3幼儿园、小学、中学41.1万湖景景观557.6万购物商业61.2万恒大剧场76公寓、甲级写字楼、五星级酒店72014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】启动规模26万m2启动产品

254、90-100平米两房、110-150平米三房，高层产品启动价格以6100元/m2的低价入市，不含精装修启动效应前期充分做好展示，开盘取得了热销，在市场上树立良好的口碑启动区恒大城项目去年首次开盘，开盘当天认购可享受85折优惠，还赠送1500元/平方米的豪装。入市价格区域内最低，毛坯价约为6100元/，去化最迅速，整体网签速度为200套/月；项目二期于2011.9开盘，网签速度大幅下降，仅为30套/月。项目的整体去化率为72.6%。优惠活动：恒大城清尾抄底大优惠！特推5套特惠房，超低价6150元/平，还送1500元/平精装，最高优惠30万元/套！恒大城的销售策略高性价比策略，首次以低价震撼入市，

255、实现快速销售典型案例恒大城2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】p项目先行启动会所、商业、运动工厂等配套设施，为人们展示项目先行启动会所、商业、运动工厂等配套设施，为人们展示良好的生活前景，克服区域陌生感良好的生活前景，克服区域陌生感p震撼的园林景观展示，用展示营造社区氛围震撼的园林景观展示，用展示营造社区氛围p高性价比启动，实现快速销售高性价比启动，实现快速销售主流产品低价入市，小步快主流产品低价入市，小步快跑，迅速销售跑，迅速销售项目借鉴项目借鉴典型案例恒大城2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1

256、053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】项目基础信息项目基础信息建筑形式多层、板塔结合、小高层、高层建筑风格简约占地面积约333万总建筑面积600万容积率1.75绿化率40%户型面积80-135平方米停车率80%在售均价 5800元/户数住宅8700户项目配套幼儿园、底商、景观园林、会所/高尔夫城市远郊城市远郊/ /超大规模超大规模/ /教育地产教育地产典型案例万象新天2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】n产品规划产品规划：济南万象新天，一期总建筑面积100万平方米，8700

257、户，一期前期包括2栋11层；15栋18层；29栋6-7层。产品以住宅为主。 n内部配套内部配套：万象新天社区内规划有幼儿园、会所、高尔夫、商业街等，周边商业气息浓厚、教育资源丰富、医疗配套齐全。 n园林景观园林景观：万象新天居住环境较为舒适。现代简约的景观园林，增添了社区的舒适清新的生活气息。整整体规划体规划大型商业中心、风情步行商业街、知名教育、医疗配套多大型商业中心、风情步行商业街、知名教育、医疗配套多种物业类型种物业类型典型案例万象新天2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】227属性关键词：全明、大面宽、

258、短进深属性关键词：全明、大面宽、短进深档次户型面积区间面积比重舒适型两室两厅一卫75-95850024%舒适型三室两厅一卫110-1251700021%舒适型三室两厅两卫135-1454675055%在售户型在售户型户型特征户型特征在售户型以首次置业和改善性需求为主，户型设计开阔全在售户型以首次置业和改善性需求为主，户型设计开阔全明明典型案例万象新天2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】天鸿万象新天 北中国 600万平米首席公园城首次亮相声势浩大，奠定大盘形象首次亮相声势浩大，奠定大盘形象典型案例万象新天201

259、4版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】潜力之城新东站首发第一城运动之城6万平米体育公园 生态之城瑞典SWECO力作荣耀之城72打位高尔夫生活之城60万平炫彩商业教育之城全程名校教育年度重点项目震撼点极多，定义城市项目震撼点极多，定义城市NO.1NO.1，不断进行资源注入，学校引进前后，不断进行资源注入，学校引进前后，成交量成倍增加成交量成倍增加典型案例万象新天2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】价值点1、规模：北中国600万平米首席

260、公园城价值点2、学校：历城二中落户，济南首家全程名校教育体系价值点3、高性价比：看遍全济南，最高性价比，低起价大量圈客突出核心优势：规模大；上名校；高性价比，聚焦客户感知效果最好的突出核心优势：规模大；上名校；高性价比，聚焦客户感知效果最好的真实价值点，高性价比路线与淡市契合真实价值点，高性价比路线与淡市契合典型案例万象新天2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】p项目整体规划完善，配套丰富，拥有幼儿园、会所、项目整体规划完善，配套丰富，拥有幼儿园、会所、高尔夫、商业街等众多配套资源高尔夫、商业街等众多配套资源p

261、引进历城二中，利用强势的教育品牌有效促进项目品引进历城二中，利用强势的教育品牌有效促进项目品牌提升和促进成交牌提升和促进成交p主推紧凑型户型，并依托景观园林、生活配套提升项主推紧凑型户型，并依托景观园林、生活配套提升项目整体形象目整体形象项目借鉴项目借鉴典型案例万象新天2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】物业地址：济南龙奥大厦东500米物业形态：别墅、顶级高层豪宅别墅、顶级高层豪宅建筑面积：46万方容积率：1.631.63绿化率：40%在售产品：90二房、165三房、195四房销售价格：8000-9000元/

262、（毛坯）项目位于济南东部新城东部新城，奥体中心、龙奥大厦尽在咫尺，是名符其实的富有阶层聚集区。2009.10.25，中海奥龙观邸一期别墅开盘，狂消5.9亿，去化100%，奠定豪宅市场地位。东部新城东部新城/ /中低密度中低密度/ /高品质社区高品质社区典型案例中海奥龙观邸2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】社区依山麓走势南高北低，城市别墅位于社区南部，以“山体绿化、社区绿化、私庭绿化”三级绿色生态屏障，享有更高的私密度；高层豪宅位于整个社区的北端，俯瞰奥体中心等。整体规划整体规划遵循龙形地势龙形地势，而赋予“

263、龙图腾”的设计内涵，依“龙行清泉”的规划理念，别墅区整体布局呈“二龙戏珠”的形态；园区景观体系园区景观体系规划为“两横五纵两横五纵”，东西两条景观主轴与南北五条纵轴交错；景观景观依中央景轴而层层绽放，台景、叠瀑，雕塑、草 、藤墙、步阶、壁泉依次展开，形成丰盛多样的的视觉体验。 山体景观与社区景观互动，依山势高低错落排布，采用高低配的产品布山体景观与社区景观互动，依山势高低错落排布，采用高低配的产品布局，营造低密度高品质社区形象局，营造低密度高品质社区形象典型案例中海奥龙观邸2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】

264、2009年10月一期别墅开盘，主要是240-420平米户型；二期龙脉：2009年12月27日开盘，主要为龙脉别墅；龙玺：2010年1月21日，高层开盘，主推116140平米揽景三房，均价8700元/平米；2010年8月8日精装高层组团“龙庭” 盛大开盘，主推86平米的两房,115，137三房产品； 2010年10月17日，10号楼盛大开盘，主推86-136平米别墅区精装高层； 2010年12月11日应市加推别墅区9号楼精装三房，此次加推房源约86-137平米户型；2011年7月，67号楼“世家”豪宅推出， 产品为195-240平米奢装豪宅。中海高层产品在2010年开始销售，其中下半年推出的体量

265、较大，销售热潮延续到2011年1月，月去化70多套；2011年受市场调控及限购的影响，新推出的产品去化较前期变慢，目前月去化15-20套。启动策略启动策略以低密度产品首先启动，树立项目的高端形象；采用小步以低密度产品首先启动，树立项目的高端形象；采用小步快跑的推盘策略，实现快速销售快跑的推盘策略，实现快速销售典型案例中海奥龙观邸一期别墅一期别墅二期别墅二期别墅高层部分高层部分2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】90二房165三房190四房空间设计尊重居住习惯，重视自然的采光通风与南北向的空气对流；户型设计以方

266、正、实用、合理为原则，力求最大程度地利于山体景观资源、社区内部景观及奥体中心；通过景观飘窗、朝南景观阳台等，实现户内外空间与景致的交融。以改善型产品为主，户型舒适度较高以改善型产品为主，户型舒适度较高典型案例中海奥龙观邸2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】奢华大气，充分体现客户的尊贵与地位样板房展示，给客户营造未来生活场景，促进销售。样板房展示，给客户营造未来生活场景，促进销售。典型案例中海奥龙观邸2014版房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879 【免费更新】房商网：http:/【唯一官网，谨防假冒】p以低密度产品率先启动，树立项目的良好形象；以以低密度产品率先启动，树立项目的良好形象；以低密度产品带动高层产品的销售低密度产品带动高层产品的销售p外部景观资源与内部景观资源充分互动，充分运用外部景观资源与内部景观资源充分互动，充分运用地形优势，营造低密度高品质社区形象地形优势，营造低密度高品质社区形象p充分发挥中海地产的品牌影响力充分发挥中海地产的品牌影响力项目借鉴项目借鉴典型案例中海奥龙观邸