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1、大邑恒丰雅苑项目全程策划提案东方博创机构:大邑项目组2007.9.25前言:本着诚信合作的前提,东方博创机构通过严密的市场调研,数据分析,内部讨论,针对大邑“恒丰雅苑”项目（暂定名）在项目前期定位，项目包装，营销推广等一系列环境中将要发生的问题，提出了我方的整体思路和建议，希望在整个项目的开发及销售推广的过程中能够起到积极的作用，本方案只针对”恒丰“项目方，不针对任何第三方。宏观概况产品分析形象包装卖点策划营销策划第一部分：宏观概况本章将着重对产品所处区域进行详细的分析，从宏观的市场来映对该项目与产品，从而加深对市场的认识与了解。宏观概况产品分析形象包装卖点策划营销策划【区域人文地理】大邑县位
2、于成都平原西部，距成都市区48公里，地跨东经10259至10345，北纬3025至3049。东北与崇州市为界，东南与新津县邛崃市毗邻西北与芦山县、宝兴县、汶川县接壤。产品分析形象包装营销策划宏观概况【区域人文地貌】大邑县地处成都平原向川西北高原过渡的前沿地带，境内地貌形态多样，平原、丘陵、低山、中高山、高山、极高山并存，自东向西依序分别形成阶梯状。其中，平原占22.8%,丘陵占16.7%,山地占60.5%。卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划气候环境:大邑县位于亚热带湿润季风气候区内，气候温暖湿润，热量充足，降水充沛，夏无酷暑，冬无严寒，四季分明，非常适合发展全天候的四季旅游。境内年平均气
3、温为16.0c(平坝区),1月平均气温5.5c,7月平均气温26.1c,极端最低气温-4.8c,极端最高气温35.1c。无霜期多年平均为284天。平均年降水量1098.2毫米。卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划【自然资源】水资源 ：水能蕴藏量为23万千瓦。有斜江河、出江河、黄水河、黑水河、干溪河、粗石河、西河等7条自然河流，花水湾温泉。矿产资源：县境内矿藏丰富，尤以非金属矿床为主动物资源：珍稀野生动物较多，属国家级保护的野生动物有56种。植物资源：县境内植物有226科、8600种。树木有41科、102种，主要有云杉、冷杉、银杏、柏树、桤木等树种；卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划【
4、城市发展情况】2006年完成了新一轮县城总体规划、土地利用总体规划修编。启动了新城区规划建设，城乡规划实现了全覆盖。现土地综合收益3.94亿元,县城建成区由10.1平方公里增加到13平方公里,建成大邑大道,完成工业大道、南苑大道、滨河路、滨江路、老龙堰、南苑河等改造整治工程。开通了成温邛高速路大邑东进口。积极推进天然气、垃圾处理等公用事业经营权公开转让，城市生活垃圾无害化处理率达100%。城区建设和综合治理力度加大。年末实有城市道路面积143.0万平方米。建成区绿地率达25.3%，建成区绿地覆盖率达26.6%。卖点策划公用事业快速发展。年末城区拥有公交营运汽车60辆，出租汽车147辆。全年天然
5、气供气量1003万立方米，年末用气人口4万人。全年自来水供应量879万立方米，比上年增加104万立方米。生态环境进一步改善。城区环境质量良好，绿化覆盖面积达425公顷，绿地面积405公顷，环境噪声达标面积5.5平方公里。出江河、斜江河环境治理取得阶段性成效。产品分析形象包装宏观分析营销策划卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划【基础设施情况】大邑基础设施已跨入中国西部地区先进行列，水、电、气、路和通信配套，适宜企业发展和居家生活的现代化山水旅游城市初具规模。在供电上，大邑除与省电网联网外，还是产电大县，自备电源充足。在通信上，无线、有线和宽带网络覆盖全县。在交通上，县城距成都市区48公里，已
6、进入成都“半小时经济圈”；距双流国际机场35公里卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划城市综合竞争力的提升2006年全县实现地区生产总值54.95亿元,完成年度计划的100.5 %,增长11.6%。第一产业增加值增长8.0%，第二产业增加值增长15.2%，第三产业增加值增长10.5%。三次产业增加值比例由05年的25：36.4：38.6调整为24.2：37.6：38.2卖点策划城乡一体化工作取得成效完成了全县农村地区总体布局规划、20个乡镇城镇总体规划、11个农村示范点建设规划编制工作，城乡规划实现全覆盖。土地规模经营面积扩大，流转土地3.8万亩，整理土地3.54万亩，提高了投入产出率。产品
7、分析形象包装宏观概况营销策划卖点策划经济发展稳步提高1、2006年完成全口径财政收入3.83亿元,增长25.4%,超年度计划9.4个百分点。其中地方财政收入2.0亿元，增长35.4 %，超年度计划19.4个百分点。2、2006年城镇居民人均可支配收入达到9040元，增长10.2 %,超年度计划2.2个百分点；农民人均纯收入4690元，增长9.5%,超年度计划0.5个百分点。产品分析形象包装营销策划宏观概况卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划社会事业发展迅猛仅05年，全年改造乡镇卫生院6个，投资总额390万元，比上年增长171.4%。新型农村合作医疗参合率达98%，中小学生、婴幼儿住院医疗参
8、保率达80%。血吸虫病防治工作提前一年达到国家血吸虫病传播控制标准。农村药品集中配送网络和农村药品监督供应网络建设成果进一步巩固。年末有卫生机构44 个，医院、卫生院40个，卫生技术人员1278人，医院、卫生院技术人员1100人，其中医生 616人。各类卫生机构总床位1393张，其中医院床位720张。卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划【区域利好信息分析】特区：今年6月9日，成都市被批准为“特区”，城市化水平在今后将得到显著提高，整个区域城乡一体化的发展，必将带动大邑整个城市建设及房地产发展。规划：07年5月4日，成都市十一次党代会为全市人民描绘了未来成都的城镇体系。未来510年，大邑县将
9、从目前仅10万人的小城市发展成为人口在2050万之间的中等城市，整个城区将扩大25倍，成为成都8个中等城市之一，将发生巨大变化。卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划【区域利好信息分析】变区：今年8月1日下发的关于推进统筹城乡综合配套改革试验区建设的意见，提出成都市将积极推进撤县建区工作，在2010年前，撤县建区之后的城市发展机遇将更多。开发：2007年7月20日，77亿外资成为当天土地拍卖市场的绝对主流，三环外周边地价被拉升到1000万元/亩以上，本土一流开发企业被挤出主城区。而8月31日，郫县同样上演类似的情况，外资对于土地的抢夺将更加激烈，部分开发商也将外移，也预示着大邑这类区域将迎来
10、新的开发热潮。卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划土地储量情况分析：大邑县是成都市推进城乡一体化试点县，年规划新增建设用地平方公里（21540亩），其中可用于房地产开发的建设用地平方公里（10500亩），现有存量土地多亩。另外，大邑县在成都地区具有显著的耕地后备资源优势，全县现有耕地后备资源21000亩，通过开发复垦整理可新增折抵建设用地指标11760亩。在大邑大道两侧将储备亩房地产开发用地，并根据市场需求情况，适时推向市场。卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划住宅开发情况分析：大邑独具浅丘与平原相结合的地貌特点，由县政府组织开发的晋北新城将高档居住区引入浅丘区，打造具山居特色的大邑新
11、城北区。同时，包括南区百米大道在内的新城南区，通过规划绿地景观等相结合，创造山、水、居住相融的居住环境。建设中的大邑新城与老城相连，分为南北两区，南区规划总面积约5平方公里，可开发用地面积4000亩；北区一线的规划范围约25.6平方公里，可开发用地多达2.38万亩。卖点策划住宅开发情况分析：据大邑县房管局统计，去年全县商品房平均价格达1700元/平方米。据统计，今年1-6月，楼盘开工面积12万余平方米，商品房交易710套，交易面积87500平方米，交易金额1.5亿元。大邑县相关部门计划，每年引进一批实力强的企业，建10个用地规模在100亩以上的精品楼盘，其中大型精品楼盘5个以上。产品分析形象包
12、装宏观概况营销策划卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划02000区域宏观价格数据来源：大邑房管局郊县房价比较(第二圈层)单位(元)60004000郊县房价比较(第二圈层)单位(元)层)单位(元)郊县房价比较(第二圈 3700 43004120386051103200新都龙泉华阳双流温江郫县卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划300020001000区域宏观价格数据来源：大邑房管局郊县房价比较(第三圈层)单位(元)4000金堂彭州新津都江堰崇州邛崃大邑0郊县房价比较(第三圈层)单位(元)金堂3400彭州3100新津3400都江堰3600崇州2900邛崃2800大邑1870卖点策划产品分析
13、形象包装宏观概况营销策划700060005000400030002000人均社会消费品零售额数据来源：成都统计局人均社会消费品零售额单位(元)8000金堂彭州新津都江堰崇州邛崃大邑10000人均社会消费品零售额单位(元)金堂2145彭州2996新津5377都江堰7178崇州2856邛崃2836大邑2608卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划15001000500区域宏观价格数据来源：大邑房管局商品房均价走势 单位(元)25002000商品房均价走势 单位(元)0商品房均价走势 单位(元)2004年7342005年9232006年17002007年(预2000卖点策划产品分析形象包装宏观概况
14、营销策划区域宏观价格数据来源：大邑房管局土地交易价格走势 单位(万元)40208060土地交易价格走势 单位(万元)0土地交易价格走势单位(万元)2004年24.32005年392006年452007年(预74卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划市场深入解析换房人群加大：根据统计，目前常住人口为10万人左右，按每户4人左右核算，总计会有25000户家庭。保守按照市场换房比例5%年测算（相当于20年换一次房），则最保守估计也将有1250户家庭将有换房需求，按照当地住房习惯，就需要消化超过12.5万平方米以上的商品住宅。城市人口增加：到2010年，区域常住人口将由现在的10万人增加到14.8万
15、人，最保守估计在未来4年当中，每年将产生大约1万人口搬进城区居住，这部分人群对于商品住宅的需求更加强烈。外地人置业：大邑凭借“成都名片”与“全区域价格最低”等两点区域，在很大程度上也将吸引部分周边区域的投资客户。卖点策划60%20%15%5%大邑地区成都地区四川地区四川以外地区产品分析形象包装宏观概况营销策划数据来源：大邑房管局购买人群比例卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划小结：该区域城市基础完善，能够提供完善的居住环境与人居配套该区域人文自然环境优越，能够给项目带来一定的卖点支撑该经济发展稳步提高 ，居民购力逐年加强针对该区域商品房发展，大邑拥有众多利好信息该区域住房消化潜力巨大，地购
16、买人群潜在需求旺盛从区域的均价与房价的涨幅迅猛的程度可以看出，这一区域拥有一定的投资空间，对投资人群具有吸引力该区域本地购买力仍占重要比重，当地购买比重较强，优势区域的放量将日趋加强，楼盘间竞争将日趋激烈卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划第二部分：产品分析通过前面对于区域的宏观深入分析，我们可以相信，整个区域的市场是具有潜力进行挖掘的，同时我们更有必要对产品的特性进行深入的了解与认知道，从而发现问题，解决问题。卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划（产品外部环境部分）三大方面剖析产品外部环境产品区域环境区域消费心理产品生活半径卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划产品区域环境卖点策划
17、产品分析形象包装宏观概况营销策划三条主要入城通道：由“邑新大道”出城，“经成温邛告诉公路，大邑至成都需要40分钟左右；由“邑新大道”向南，可经安仁、至崇州、再经温江光华大道直达成都的青羊宫;由“邑新大道”出城向南，可经过安仁、至双流、上武侯大道直达成都双楠；卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划产品区域环境高速公路对接城市轴心人文线路串联区域文化旅游线路探索风光民俗快速对接中心城市、又被浓烈的区域文化所包围，更可享受近在咫尺的自然与民俗的旅游资源。卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划区域消费心理大邑现在的房地产市场应该被理解是一个 “未过剩”的，存在严重产品结构性缺陷，高端购买力被压抑的
18、市场，具体表现在：1、大邑人的思想观念并不保守，大邑消费群拥有改善居住条件的强烈愿望2、随着九零七零政策的出台，对于户型实用性的要求逐渐增强3、关注小区环境的好坏，关注高绿化率的住宅4、对于景观设置有一定要求，看重朝向5、对于社区配套，如“会所”配置有一定的需求与虚荣6、关注区域生活配套7、对高物业费有抵触情绪卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划多层+大户低物业费大盘与大绿化区域消费心理模型生活配套+好环境卖点策划楼盘名称丽都花城地 址大邑围城路南段130号开发商四川省川喜集团实业有限公司物业类型多层+电梯公寓工程进度一期建设中交付日期年底一期交付项目规划总体规划规划建筑面积占地：4325
19、3 平方米建筑面积：80000 平方米容积率168物业类型多层+电梯公寓销售价格12881600租金水平4050元/平方米卖点分析首家电梯公寓；25米宽景观生活走廊，交通畅达，生活配套完善，360度全景观花园社区，空中别墅概念，地理位置优越，住宅功能齐全，阳台多种形式，；紧邻斜江河。产品分析形象包装宏观概况营销策划卖点策划楼盘名称上城地 址大邑大道旁开发商大邑银都房地产开发有限公司物业类型住宅+社区邻街商铺工程进度一期正在建设交付日期2007年4月左右一期已交付项目规划总体规划规划建筑面积占地面积：34065建筑面积：173817容积率148物业类型商住销售价格17001900/租金水平35/
20、左右卖点分析亲水性建筑，低密度，高绿化，人工湖水景资源（4000平方米），人车分流，完善的小区配套，阳台为退台设计。多层整体为框架结构（开发商对户型的可调性强），大型超市和综合楼，功能齐全，后期规划中的学校。产品分析形象包装宏观概况营销策划卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划例如：天邑惠昌花园建筑面积：23570.95占地面2007年6月15日一期开盘一期已销售95%积：68430.00符合区域消费心理结构的产品被快速消化开发商满足了消费者住“大盘”的虚荣心卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划产品生活半径建设中的大邑新城与老城相连，分为南北两区，南区规划总面积约5平方公里，可开发用地面
21、积4000亩；北区一线的规划范围约25.6平方公里，可开发用地多达2.38万亩。卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划南区的开发已如火如荼开始，现已成为“新城南”高尚住宅区！卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划区域照片卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划本项目地处“城东”卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划东部循环生态工业区目前已成功引进了双星集团、芙蓉鞋业、中国科学院有机公司、三瓦窑热电、贝根管道、天享科技、同道堂药业、江口醇集团等投资1000万元以上项目近50家，逐步形成了以电子通讯、食品加工、服装生产、机械制造为主的“四大产业集群”。区内担保公司、物流公司、建设公司和企业信
22、息化平台等公共服务配套完善，可为入驻企业提供便捷的融资担保、物流等各种服务。卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划工业区规划图卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划项目周边情况卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划（产品内部环境部分）三大方面剖析产品内部环境产品规划产品园林产品户型卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划项目在建形象卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划主要经济技术指标：占地面积：5842建筑面积：11496住宅面积：10669商业面积：692门卫室面积：7其他配套用房：128容积率：1.97绿地率：30%机动车停车位：43个卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划配套
23、地块周围景观情况噪音、远景缺乏美感卫生、治安情况扬尘、临近安置区社区交通线路少、仅一条菜市、医疗、生活购物、学校卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划进入项目内部观看项目总平图卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划小区大门：小区大门在项目由侧拐角处，开口较小，不正对街面，缺乏形象与气势；楼间距：最近处，仅12米，相比大邑其他项目，楼间距过短；景观：临街面无法享受小区绿化，由于项目体量过小，缺乏有新意的小区景观周边建筑：基本被建筑物包围，跟其他建筑的楼间距也较近，私密性不能得到保证建筑风格：以欧式为主，缺乏与之配套的园林和相互衬托的周边建筑物。卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划36%2
24、4%13%9%户型面积比例分析：户型面积比率3%15%90平米110-120平米120-130平米130-140平米160-170平米160-180平米卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划分析：1、该区域90平米左右的实用户型基本为8690平米左右，该类产品在本区域市场需求较为旺盛。2、主力需求面积基本占到了项目的80%左右。3、同时我们也看到，160180的大户型在整个市场，消化速度均较为缓慢，通过调研，该区域同类面积的区间的产品，消化速度较慢，最长的空置达到两年，这类户型将是考验销售能力的最直接体现。卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划项目SWOT分析在对项目进行包装、营销、策划建
25、议前，首要的就是清楚自身项目所存在的优缺点，正所谓知己知彼才能百战百胜，以下是对项目优劣势的分析卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划优势（S）1、交通路网完善2、拥有投资群体3、开发商海外背景4、产品质量品质较高5、现房销售，拥有一定吸引力劣势（W）1、缺乏居住氛围2、城市配套缺少3、工业开发规划区域，居住环境受限4、产品体量过小，缺少卖点吸引5、区域消费心理与产品特性不吻合6、周边噪音扬尘较大机会（O）1、该区域尚属开发初期，项目可做形象工程2、把工业新区中心和工业区消费主流3、区域内无参照项目运营模式，便于运作创新4、市场需求旺盛，房地产市场健康5、大邑，城乡统筹发展的前沿区域威胁（T
26、）1、国家房地产宏观政策波动，将直接影响消费者心理，再度出现消费者持币观望2、南面区域新项目，对消费者产生区域吸引卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划卖点策划增加项目小卖点从细节入手提高产品内涵品质给项目穿漂亮“衣服”商业部分谋定后动Sw战略营销售手段多样化项目包装上档次团队销售能力强小盘规模大盘运做营销战略产品分析形象包装宏观概况营销策划卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划第三部分：形象包装通过对产品的深入分析，我们可以看出，产品无论从地段、体量、环境上都存在一定的劣势。我们对于项目的形象的建立就十分有必要，若优质形象无法建立，对项目的销售将会产生巨大影响卖点策划产品分析形象包装宏观
27、概况营销策划项目核心概念：适应市场、独树一帜项目发展要以特别的定位思想来主导方向，我们认为定位理念的“解决之道”就是本着特别的开发，特别的创新进行项目的市场定位。摆在项目面前首先是这样的问题：卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划1、如何源源不断吸引众多购房者人纷纷来此置业？2、怎样做到不同置业人群的兼容性？3、如何让区域内目标购房者钟情本项目？如何确保区域居民日常生活的便利和均好性？5、如何确保项目的低成本运做，又要与安置物业明显区分？6、如何将规划、开发、环境、配套有意识的兼容？7、如何尽快的繁荣区位市场，提升住宅升值空间？9、如何克服地块小的劣势，产生持续亮点？卖点策划产品分析形象包装
28、宏观概况营销策划我们提出：形象定位指导核心：以“新区时代、关注未来”作为开发理念；以“人性化、自然化、舒适化”作为开发概念主题;卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划1、市场形象：大邑 纯多层，北欧现代风情洋房社区在项目的形象定位上，我们要刻意塑造该区域的特色精致形象、潜力开发商形象。尤其要注意的是，我们的整体形象诉求与所开发的产品，必须充分与目标消费群体的需求达到协调。因此，在本项目中应重点突出精致围合社区、社区异国风情化、标准物管等元素，并将这些元素充分加以发挥，使之成为本项目的最大的优势和卖点。“小社区，也有大智慧”卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划2、项目主题概念1）主题概念之
29、一: 北欧风情居住社区根据项目实际情况，本项目将包装成为一个“风情与建筑、精致与生活有机结合，集优美环境、高雅异域氛围于一体的品质小社区”，使其成为东门区域的唯一性标志社区。因此，在本项目的所有规划设计、建筑设计、环境设计中，均应突显精致、品质这两个主题氛围和特点，使该项目具有鲜明的形象特色，从而具备强烈的吸引力，以保证项目的成功运作。卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划2）主题概念之二：特有的“小社区”文化人与人之间的和谐氛围，是小康时代居住社区的重要特征,是创造良好的人文环境和提高居民生活品质的重要手段。本项目的健康文化应以人与人之间的交流，以亲情和交流为重点，体现出强烈的小社区文化氛
30、围和对人的尊重与关怀。这是本项目“以小博大”和可以发展的优越性和差异性，使项目开发、销售、占领市场的强有力支撑。卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划案名建议北欧格调案名恒丰.欧风苑恒丰.晓北欧恒丰.欧度小筑恒丰.世家恒丰.奥丁郡小社区格调案名恒丰小筑恒丰幸福家恒丰幸福时光恒丰佳苑恒丰名居中庸格调案名恒丰.秀舍恒丰.美景恒丰.铭居恒丰.欣园恒丰.云杉居卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划产品建议：现代化资讯小区：区内除了设有常规的电话交换站、光纤电视外还应设有宽带网络线路，且容量以每户1条的规格。健康、休闲、功能：改居委会、物管房为小会所: 设棋牌室、乒乓球室、桌球室、健身房等类似康娱设
31、施，打造一个充满活力的健康社区。健康设施：有多部健身器械的室外健身场。泛健康设施：利用庭院路作为健身步行道，利用边角地带设单杠等变消极空间为积极空间，使小区内充满动感活力。卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划景观建议：小区景观考虑有集中又相对分散的原则，以中庭为主景观，小区入口处设副景观，设计中注意点、线、面结合。副景观中穿插欧洲文化色彩小品，小雕塑、廊柱、路灯等；景观设计要精致且突出本项目的特色。并考虑充分利用自然条件，降低建造成本。卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划中庭花园 ：在视觉中心地带构成一条横穿的生态中庭小花园，为小区营造出情调丰富、功能多样、景观层叠的公共活动空间 。花
32、园有寒带花草，小喷泉，小径，幼儿游乐设施，座椅，小亭，欧式花盆等。小喷泉建议采用欧式风格，使用超小功率循环水流系统，水深不超过0.5米，避免小孩戏水失足。在小区中庭空间，可设置扬声器，白天播放小区背景轻音乐区内公用设施应相对集中在人流量较大的区内主入口处，以聚人气，帮助区内住户彼此接触交流，创造和谐的生活氛围。卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划类似效果：卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划绿化建议：由于楼间距较小，间距较小处采用高大乔木遮挡，缓和视线的局促感觉。统一用绿化的栅栏式围墙进行分隔，围墙高度不超过1.5米。乔木和藤蔓植物搭配合理，并考虑驱蚊驱虫类植物。植物选择以美观、实用为
33、主，建议多采用细长而笔直的云杉等类似的寒带植物。卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划安全保障功能建议：A.保安24小时巡逻制度B.门禁对讲系统C.完善的消防系统人性化物管功能建议：A.代收代缴公共事业费；代收缴水、电、气、电话等费用B.代定各类报刊、杂志、票务等C.代订送饮用水D.提供各类邮政服务E.代为本小区业主提供本小区房屋买卖、租赁、中介服务F.小区内日常清洁、卫生保持及维护卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划立面建议：该项目立面基本符合所构思的欧洲风情元素，但在立面材质的选择上，需要慎重考虑，由于项目地处工业开发区，扬尘与降水将对漆面涂料产生影响。1、建议在材料上进行考虑2、色
34、调基本保持不变，不考虑过于明亮的色彩3、可以在以上基础上，设计公司提供两至三套立面方案进行选择卖点策划产品分析形象包装卖点提炼宏观概况营销策划第四部分：卖点策划经过了对产品的深入分析，再到对项目的包装建议，现在我们可以对该项目的一系列卖点，进入深入的挖掘，从而对整个宣传、营销进行支撑。产品分析形象包装宏观概况营销策划区域卖点：一年四季分明，四川气候缩影冬无严寒，夏无酷暑，易居之地（全年平均气温16摄氏度，气候温和，雨量充沛，四季分明无可复制的旅游资源（自然健身西岭雪山+花水湾）（人文历史安仁古镇+刘氏庄园+建川博物馆）（宗教养身鹤鸣山+雾中山）三条便捷快道直通成都大成都区域房价最具吸引力城市规
35、模不断扩大，城市活力朝气蓬勃卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划地块卖点：城市发展规划区域内，今后区域发展将日趋明显临生态工业园，依托大配套，起点高，发展快尽享工业文明，与城市文明，同进退卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划环境结构整体卖点：由外向内的围合布局形成层次分明的绿化系统。体现了居住区以环境生态为主导的规划思想，保证“人性自然”这一设计意念的实现。公共空间（中心绿地）半公共空间（健身绿地）私有空间（住宅）项目规划将公共服务设施集中设置，特别是将商业设施集中布置在临街面底层，在功能分区上避免了对居住生活的干扰，又保证了今后商业足够的繁荣度。卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策
36、划建筑本体卖点：环保、节能、信息为主题：不断提升住宅科技含量，融传统建筑与现代科技于一体，营造一个精致的智能生态住宅社区。纯欧风精致中心花园，辅以康健设施。精致生活表露无疑，享受小社区带来的完备生活体验。欧风特色与现代风格结合：住宅区内建筑风格都采用北欧特色与现代风格相结合的方式，突出表现文化的多元性和共通性，外立面采用深色调，给人以沉稳厚重的感觉。地域文化和自然生成：贯穿到点、线、面的细微，以疏浚通道，体验“小规划、活性建筑”；增强建筑与周边环境的呼应，体现出完整分区关系，实现异国风情与当地人文共融的观念。卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划建筑本体卖点：风水理论：根据“人有心脉”的基本
37、风水理论进行开发规划，小社区使人与人之间的交流更顺畅，交流畅则人脉通。以人为本的环境特征：规划设计以人的行为活动、心理感受为出发点，景观、小品、休憩场地及设施的设计与主题相符，景观设计人性化，不浪费、不夸张、不失品位与精致。最大限度满足人、景观、建筑风格的和谐感、亲近感，增加人、文、物的自然交流。景观风情化：“风情化”是将某个区域或风格，融入项目，增加居住的趣味，使得景致建筑具备更强的吸引力。本项目开发中融入了很强的异域风格。卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划由于道路系统规划、停车场规划、公建设施规划、户型设计等需与开发单位和建筑设计单位进行紧密沟通后提出专业卖点提炼建议，在此略。卖点策
38、划产品分析形象包装卖点策划宏观概况营销策划第五部分：营销策划前面几部分的所有工作，最终仍然是为我们的营销工作寻找支撑点，无论什么样的前期规划与产品包装，最终落实到实际的，仍是最重要的关键点如何营销产品分析形象包装宏观概况营销策划SSegmentation（市场细分）T Targeting（目标市场选择）P Positioning（产品定位）目标客户群分析卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划目标客户群定位在营销工作开始之前，对产品的目标客户进行准确定位是销售战斗的第一步骤初步建议：1、县城居民50%。其中职业分布大邑到外地经商、打工者10%，企业员工20%，机关干部与教师20%。2、乡镇人约
39、占35%。其中职业为，外出打工者10%；其次是乡镇干部教师20%；各乡镇到县城经商、打工人员5%。3、外县到大邑投资、居住占15%。卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划客户群深入分析：1、县城居民50%。其中职业分布大邑到外地经商、打工者10%，企业员工20%，机关干部与教师20%。此类人群拥有最佳的购买力，该区域很大部分项目被这类人群所消化。此类人群兼备居住与投资消费心理，对项目品质有较高要求。卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划客户群深入分析：2、乡镇人约占35%。其中职业为，外出打工者10%；其次是乡镇干部教师20%；各乡镇到县城经商、打工人员5%。此类人群潜在购买力较强，有强烈
40、的换房需求，对于商品房认知片面，消费观念模糊，容易引导，对产品要求不苛刻。卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划客户群深入分析：3、外县到大邑投资、居住占15%。前面部分的分析，我们也发现，由于区域投资发展远景较强，该区域对商品住宅投资具有市场，该类型客户，大部分来自成都区域，购买力较强，但对产品要求较高。卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划目标消费者心理分析目标消费者的需要居住感生活的改善投资空间楼盘的综合素质品位与虚荣本案能给予的多层，纯北欧风情洋房社区生态工业区规划范围内，享受工业文明带来的变化开发热土、潜力城市与区域以“人性化、自然化、舒适化”作为开发概念的社区纯欧风，精致社区卖
41、点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划项目主推个性健康、现代、精致而有异域风情的卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划销售中心形象建议卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划选址:在销售中心选址的问题上，选择100平米左右临街底商作为销售中心,选择位置合适的铺面，依托其临大街的优势将对整个项目的销售起到有利的辅助作用。装修风格：由于该区域的销售中心，风格较多样性，那么我们在装修尽量减少成本浪费，在不失档次的情况下力求风格时尚简约，减少吸塑及高档广告材料的使用面积，建议采用布喷，木工板等材质，内部紧凑、温馨，保证充足光源。卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划营销策略思考以“纯多层，北欧风情
42、洋房社区全现房公开预定”推出市场，从而吸引更多的购买者，汇集人气，树立品牌，为销售打下坚实的基础宣传“现房销售”，体现品质与开发商实力消费者实地看房子，层层可看，户户可挑通过电话营销，制造旺销抢购的氛围顶跃户型设置特色化促销特色卖点的吸引力卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划营销售节奏建议：利用社区园林修建的空挡期进行蓄水，增强噱头时间：1个月进行订金优先选房，OPEN当日即签定合同，实现项目消化60%时间：1个月针对大户型进行消化，加强营销售手段，对顶跃户型进行操做时间：2个月最后的尾盘促销，物管交接，完成100%销售时间：1个月短期蓄水期强销期持销期清盘期卖点策划产品分析形象包装宏观概
43、况营销策划节奏细化：短期蓄水期强销期持销期清盘期园林、绿化进行完善，营销机构进场，完成销售中心装修，宣传资料到位，项目外立完全呈现采取排号交纳定金方式，开盘前，项目完全呈现。选现房，通过营销售手段制造恐慌气氛，提高开盘成交几率针对顶跃户型，将某一间跃层部分进行适当装修与点缀，针对该类难度户型，进行包装，进行消费引导完成住宅部分的消化工作，并与物管、银行完成收尾工作卖点策划主题整体周期步骤内容、时间“纯多层，北欧风情洋房社区全现房公开预定”项目蓄水，前期预热期（1个月）道幅广告提高宣传，扩大影响销售中心设立设立销售中心，诱发舆论关注。以达到口碑相传项目主体墙面，广告发布在楼体上加上大面积广告，体
44、现整体形象，再次实现舆论的关注。订金选房进行客户锁定产品分析形象包装宏观概况营销策划卖点策划主题整体周期步骤内容、时间“欧风精致社区全公开”强销期（1个月）道幅广告高调宣布楼盘即将选房的信息，引起恐慌关注楼书，小礼品预定进行楼书及资料索要预定，再次进行分类与绑定团体看盘活动周末团体看盘，加强SP公关OPENDAY开放选房产品分析形象包装宏观概况营销策划卖点策划主题整体周期步骤内容、时间臻品精致空间只余X席持销期（2个月）大户优惠卡开发商特别优惠卡发售，成为购买大户的优惠凭证老带新交流会老客户与新客户的交流会，令设立部分少量优惠顶跃点缀对顶跃户型进行”包装”，让消费者明白买顶跃原来可以这样生活业
45、主茶会答谢会，最后尾盘的攻心战，从老客户中二次挖掘产品分析形象包装宏观概况营销策划卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划最后。售磬卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划价格策略：（若明年二月发售）理性定价1）多层：1800-2000元/平方米,均价1900元/平方米；总价区间17万-20万2）顶跃洋房：1900-2100元/平方米，均价2000元/平方米。总价区间28-32万总均价1950元/平方米卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划价格策略：（若明年二月发售）积极定价1）普通多层：1900-2100元/平方米,均价2000元/平方米；总价区间19万-23万2）跃层洋房：2100-2300元/平方米，均价2200元/平方米。总价区间30-35万总均价2100元/平方米卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划无论保守与积极，定价必须遵循价格规律，以较低的价格入市，在取得市场认可后稳步调整价格，以上扬走势来取得价格成功。卖点策划关 于 我们第一时间成交每一批客户都是准客户没有疲软的市场，只有疲软的心态决不乱承诺不打击竞争对手感谢各位领导！本次提稿完毕，以上为策略思路简要，供讨论参考，谢谢！
