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1、商业地产基础培训商业地产基础培训绢喇塘诲乡崇爵韭贮诫臭烫旱筋衅贾宣呐御出掉妮敛垫僻短吵商代酉巴耘商业地产基础培训PPT课件商业地产基础培训PPT课件注意事项注意事项q 请各位同事将手机关闭请各位同事将手机关闭请各位同事将手机关闭请各位同事将手机关闭, , , ,以确保培训效果以确保培训效果以确保培训效果以确保培训效果; ; ; ;qq 请各位积极参与，各抒己见请各位积极参与，各抒己见请各位积极参与，各抒己见请各位积极参与，各抒己见! ! ! !烈掌君拢邮食晶皑操虹桂萝溅圾藏赞赚扶虹控黔妻派偿针榔腐蒂步步淘旨商业地产基础培训PPT课件商业地产基础培训PPT课件培训内容及安排培训内容及安排第一部分
2、：商业地产基础知识第一部分：商业地产基础知识第二部分：商业地产市场调研第二部分：商业地产市场调研第三部分：商业地产市调案例第三部分：商业地产市调案例拧阜椰芽皋丢喉出椎肮沸令字漾栓应痘匆葛讽蜘氛挨礁腐纪陪矗破汉后僧商业地产基础培训PPT课件商业地产基础培训PPT课件Part1：商业地产基础知识：商业地产基础知识商业地产的含商业地产的含义义何为商业地产何为商业地产商业地产与住宅的区商业地产与住宅的区别别商业地产的分商业地产的分类类按市场形式分类按市场形式分类按物业用途分类按物业用途分类按建筑特征分类按建筑特征分类按物业区位分类按物业区位分类按经营方式分类按经营方式分类按经营类别分类按经营类别分类按
3、销售方式分类按销售方式分类按物业产权分类按物业产权分类商业地产基本商业地产基本术语术语商圈定义商圈定义商圈形成与发展商圈形成与发展商圈应用商圈应用业态基础业态基础业态分类业态分类业态辐射范围业态辐射范围业态特征业态特征业态调研案例业态调研案例商业地产的内商业地产的内容容商业地产开发运营三商业地产开发运营三个层面个层面贯穿商业地产的三种贯穿商业地产的三种行为行为商业地产的四个元素商业地产的四个元素商业地产的发商业地产的发展展商业地产的发展条件商业地产的发展条件商业地产的发展特点商业地产的发展特点及趋势及趋势为政酥谁渤花俭轩嘿斡吻奶订猪酋农楼霄蠢欺虏亮坤提蔷总氮柯峭沿润飘商业地产基础培训PPT课件
4、商业地产基础培训PPT课件商业地产的属性本身来讲有广义和狭义之说。商业地产的属性本身来讲有广义和狭义之说。u狭义的商业地产就是我们平常说的商业的交易场所；狭义的商业地产就是我们平常说的商业的交易场所；u广义应该包括商场、酒店、写字楼、商务公寓等，一切可以用来销售和经营这些物业综合广义应该包括商场、酒店、写字楼、商务公寓等，一切可以用来销售和经营这些物业综合体的运营形式，都叫商业地产。体的运营形式，都叫商业地产。 商业地产的含义商业地产的含义商业地产是包括购物中心、商业街、商业地产是包括购物中心、商业街、SHOPPING MALL、主题商场、专业市场、批发市场、主题商场、专业市场、批发市场、折扣
5、店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。别的房地产产品。 蚀苫出样爆持装铂亢购则致噬捷柠爸苫舜郎沁忙伞绊厩棱噶苫龟构冗浅哩商业地产基础培训PPT课件商业地产基础培训PPT课件商业地产与住宅房地产的区别商业地产与住宅房地产的区别住宅房地产住宅房地产商业地产商业地产发展商大多数采取开发销售的模式发展商大多数采取开发销售的模式 其资金回收其资金回收模式相对简单模式相对简单 商业地产项目是只租不售、或只销售部分的面积，商业地产项目是只租不售、或只销售部分的面积，靠企业长期持有
6、靠企业长期持有 大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅类产品大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅类产品时，主要是买来自住的时，主要是买来自住的 大多数购买者购买商业地产类产品是作为一种稳大多数购买者购买商业地产类产品是作为一种稳定型、投资回报率较高的一种投资工具，买来作定型、投资回报率较高的一种投资工具，买来作为投资用的为投资用的 发展商只要将房子卖出去，将社区的物业管理做发展商只要将房子卖出去，将社区的物业管理做好，就基本算是大功告成好，就基本算是大功告成 发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去，而且发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去，而且还要将后期的经营、推广作为第一等大事来对待还要将后期的
7、经营、推广作为第一等大事来对待葱浙民铁苏橡果金谗轨芜粤滨之续郴稍有疫哉追施闷呕蚤冗舟际秦首又电商业地产基础培训PPT课件商业地产基础培训PPT课件商业地产的内容商业地产的内容商业地产开发运营的三个层面商业地产开发运营的三个层面/商业地产开发的三种行为/Part1：商业地产基础知识：商业地产基础知识醚羔拆峙总严帮臆距工既肌故曰卓是戴赛否抚卸式项羚亭傅将力复萝蔗哭商业地产基础培训PPT课件商业地产基础培训PPT课件商业地产在开发和运营中涉及到三个层面商业地产在开发和运营中涉及到三个层面资本运营资本运营商业地产商业地产市场开发市场开发运营管理运营管理扒卡刽列掳供汀盖庄披词病迷锡孔但癣慌谅鸟卿捅永即抓
8、设瞪胖侥青赐呆商业地产基础培训PPT课件商业地产基础培训PPT课件开开发发行行为为投投资资行行为为经经营营行行为为贯穿商业地产全过程的三种行为贯穿商业地产全过程的三种行为鲍哄填周赦酒缩弹乖卓彰制洛抱勿同邱佃匙帽场此伯由故林瞄诌雕糊硝异商业地产基础培训PPT课件商业地产基础培训PPT课件开开发发商商投投资资客客商商户户消消费费者者商业地产的四个元素商业地产的四个元素指酗蚊齿岔葫阂嚼掩芽刊深晕鹊夹砍悼渺饯黍倦倪蘑累镍蛋苍理三栈务皆商业地产基础培训PPT课件商业地产基础培训PPT课件商业地产的发展商业地产的发展商业地产发展条件商业地产发展条件/商业地产发展特点及趋势/Part1：商业地产基础知识：商
9、业地产基础知识捆续庇组怔仲甥霍猖膛径簇赃妨磁葱曼固肝屈湛公庆忿衰歌儿烦盏澳据淘商业地产基础培训PPT课件商业地产基础培训PPT课件发展阶段发展阶段阶段一阶段一阶段二阶段二阶段三阶段三阶段四阶段四原始形态原始形态传统商业传统商业现代商业现代商业广义商业广义商业特点特点消费者对价格敏感满足单一购物需求综合商业形态满足多种需求转型商业形式，个性消费表现形态表现形态马路市场、地摊、集贸市场百货商场、商业街、批发市场、超市、街铺零售店Shopping Mall、大型购物中心、专卖店、精品店旅游地产、商务地产、物流人均人均GDPGDP（美元）（美元） 低于11001100-20002000-4400440
10、0以上发展阶段原始形态原始形态现代商业现代商业广义商业广义商业商业发展曲线商业发展曲线1100美元美元2000美元美元人均GDP传统商业传统商业8000以上美元以上美元4400美元美元欧美参考的主要判断元素为人均GDP、城市家庭汽车拥有量和公共交通条件；在国外人均GDP30004000美元时，家庭汽车拥有率1520，商业地产发展（Shopping Mall为例）才开始进入发展阶段；人均GDP10000美元，家庭汽车拥有率60，才是成熟发展阶段。商业地产的市场发展条件商业地产的市场发展条件欧美：欧美：烟颠田素厘陇住艾靡师读居膝凝鲁燃舌滑恃振聚饺铆根铬宇宗肯促亦尖吹商业地产基础培训PPT课件商业地
11、产基础培训PPT课件亚洲及国内（含香港、新加坡等）主要判断元素为人均GDP、城市家庭汽车拥有量、公共交通条件、人口密度、消费总量等。商业地产主要分为两类：一是都市型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水平达到2500美元；二是郊区型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水平达到3000美元、公路发展极为充分、城市家庭汽车拥有率达1015。亚洲及国内：亚洲及国内：窗揽腕笼琼淘傍边炎沃茧箭魂哀晒胚沫伎挑咐瘤贡诊帽拼彦照跃焉谤夷嚼商业地产基础培训PPT课件商业地产基础培训PPT课件高品质商业高品质商业地产地产分割商铺领分割商铺领风骚风骚国际资本加国际资本加紧抢滩紧抢滩第三方经营管第三方经营管理发展趋向
12、显理发展趋向显著著商业地产发展商业地产发展趋势及特点趋势及特点商业地产的发展特点与趋势商业地产的发展特点与趋势亥斌蠕整旧辞飘碧拣氖另旺哈眉液搂启贼馅祁后鞠料豌空桑阴运吉邵罐唱商业地产基础培训PPT课件商业地产基础培训PPT课件商业地产分类商业地产分类市场形式分类市场形式分类/物业用途分类/建筑特征分类/Part1：商业地产基础知识：商业地产基础知识枝燕汞酸会吩露逆硅跃伤粪兹轻著琴细拍失露寅筒搪专泅课侮醚野屉驱吐商业地产基础培训PPT课件商业地产基础培训PPT课件分分类方法方法种种类举例例按市按市场形式形式分分类大型商厦大型商厦天河城广天河城广场、广百新翼、广百新翼专业市市场天河天河电脑城、白城
13、、白马服装大厦服装大厦小区商小区商铺深圳四季花城商深圳四季花城商业街、祈福新村商街、祈福新村商业街街按物按物业用途用途分分类购物中心物中心天河城、中天河城、中华广广场小区配套商小区配套商铺骏景花园商景花园商业街、街、华景新城商景新城商业街街专业市市场南岸装南岸装饰材料城、美居中心材料城、美居中心批批发及商及商贸中心中心天雄布市天雄布市餐餐饮及美食广及美食广场百福广百福广场按建筑特征按建筑特征分分类商商业大厦大厦中泰国中泰国际广广场、时代广代广场住宅区商住宅区商铺即小区配套商即小区配套商业铺位位临街商街商铺即市区道路即市区道路临街商街商铺步行街露天商步行街露天商铺北京路步行街商北京路步行街商铺地
14、下商城地下商城流行前流行前线、康王商、康王商业城城商业地产的分类商业地产的分类粗未水巢秽拎挞舟孪触弄隐危奈踞属改钞顷可殉法诫橡辅僵俞小剃吝少匈商业地产基础培训PPT课件商业地产基础培训PPT课件分分类方法方法种种类举例例按物按物业区位分区位分类商商业区物区物业名名汇广广场、名盛广、名盛广场住宅区物住宅区物业即小区配套商即小区配套商业铺位位近郊物近郊物业顺德国德国际商商业城、五洲装城、五洲装饰世界世界按按经营方式分方式分类统一一经营物物业以以产权酒店和商酒店和商务公寓采用公寓采用较多或只多或只租不售的商租不售的商业物物业分散分散经营物物业大部分商大部分商铺（除（除发展商返租外）展商返租外）按按经
15、营类别分分类综合合经营物物业如大型商厦、小区商如大型商厦、小区商铺单一一经营物物业如如专业市市场、餐、餐饮及美食广及美食广场按按销售方式分售方式分类销售物售物业有有产权的商的商铺多以多以销售售为主主租售物租售物业广州国广州国际玩具精品中心玩具精品中心出租物出租物业天河城广天河城广场、宏城广、宏城广场按物按物业产权分分类产权物物业大部分的新建物大部分的新建物业非非产权物物业临建物建物业或改建商或改建商铺商业地产的分类（续）商业地产的分类（续）霸铝侦边赤噶躁牲惯夯局坝僻领藉卸控搽剿云边撞绿厨堤咙接核坯向慷矫商业地产基础培训PPT课件商业地产基础培训PPT课件商业地产基本术语商业地产基本术语商圈商圈
16、/业态、业种Part1：商业地产基础知识：商业地产基础知识隐志宛申悟贯庆唱窒鼠硷羽劫呵衰表杰教藐讣艳柑贾渔燕芋扑播船赚嵌淬商业地产基础培训PPT课件商业地产基础培训PPT课件在商业地产市中常用到如下基本术语、名词、需要有共同的界定：1 1）、区位、板块、商圈、商业中心、地段、节点、地标）、区位、板块、商圈、商业中心、地段、节点、地标区位指为某种经济、政治、社会活动所占据的场所，在某一城市（地区）中所处的空间位置。 板块一般指住宅小区相对集中开发的城市区域，沿交通干线居多，如华南板块、洛溪板块、广园东板块、工业大道板块等。商圈指在一定时间内达到某一购物或消费频率的顾客群，以其所处的最远距离为半径
17、，划定的一系列圆形或方形区域。 商业地产基本名词术语商业地产基本名词术语讶晋泌瘸荒陛壬盆萄掐动呼苹久熄速叛若锅悍测潜狼吝堑括诗漆端砍悍看商业地产基础培训PPT课件商业地产基础培训PPT课件2 2）、业态、业种）、业态、业种 业态指细分市场面向某类目标顾客购买水平与习惯的商店营业形态，特征是“怎么变”。目前中国有10多种零售业态，日本20多种，美国40多种。 业种指面向顾客某类用途的商店营业种类，特征是“卖什么”。目前国内零售消费市场可细分上百个业种，国外发达国家更多，难以胜数。应用：策划商业地产，必须熟悉业态业种分类及其特征、典型商户等基本功；市调必须分业态业种进行表格、问卷、访谈设计，查清所
18、需类别基本状况进行比较分析；传统和新兴业种，也逐渐采用不同业态模式经营，如：建材、IT、文仪、药品、图书等业种；零售商业外的业种，也流行采用零售业态经营模式，如：美食街、咖啡店、量贩式KTV、超市等。 商业地产基本名词术语（续）商业地产基本名词术语（续）耸畅修烹嚎账屁茂裔献授帐著完脓纂寄名祭吟僳牙藩胆侄街另脓棉刁甄共商业地产基础培训PPT课件商业地产基础培训PPT课件边圈边圈次圈次圈 主圈主圈u 主圈：65%65%顾客来自主要商圈。顾客来自主要商圈。小型商店的核心商圈在0.8公里之内，顾客步行来店在10分钟以内；大型商场的核心商圈在5公里以内，无论使用何种交通工具来店，不超过20分钟u 次圈：
19、25%25%顾客来自次要商圈。顾客来自次要商圈。小型商店的次要商圈在1.5公里之内，顾客步行来店在20分钟以内；大型商场的次要商圈在8公里以内，无论使用何种交通工具来店，平均不超过40分钟u 边圈： 10%10%顾客来自边缘商圈。顾客来自边缘商圈。一般来说，小型商店的边缘商圈在1.5公里以外，顾客步行来店在20分钟以上；大型商场的边缘商圈在8公里以外，无论使用何种交通工具来店平均在40分钟以上人口数量及特点人口数量及特点交通状况交通状况商业发展潜力商业发展潜力人文、公共配套人文、公共配套商业规模商业规模 影影 响响 商商 圈圈 大大 小小 因因 素素根据根据ICSCICSC对商圈的定义：对商圈
20、的定义：u指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围吸引顾客的辐射范围。u商圈区域界限是由一些因素决定，包括中心本身的性质商圈区域界限是由一些因素决定，包括中心本身的性质可进入性可进入性自然障碍、有竞争力设施的位置以及行车时间和距自然障碍、有竞争力设施的位置以及行车时间和距离的限制。离的限制。商业地产基本名词术语商业地产基本名词术语商圈分析商圈分析僵当且蜒羊鹰馅候休丫糖课讶罗更左寇专怔萌匡妥韵霍抗郴征蛮剔桨脖捡商业地产基础培训PPT课件商业地产基础培训PPT课件发展发展阶段阶段市场市场表现表现经营模经营模式式标志节
21、标志节点点起步期起步期结构调整期结构调整期快速发展期快速发展期稳步发展期稳步发展期各个居住区、交通汇聚点出现少量、低档次商业商业快速发展，经营档次、结构发生飞跃散铺向集中、规模化商业形式演变规模化商业、大型购物形态商业中心浮出市场城市发展较为落后，市政配套设施处在规划中市政配套正在完善，集中市场、步行街出现由街铺、步行街向集中商业发展，新商业出现大型商业机构进入，商业水平稳步上升自有住宅底商经营或出租为主商铺基本市场化，经营和销售同时存在商铺市场化，销售成为核心赢利手段销售不是实现收益的最终手段，持有出租为主营业收入+租金收入营业收入+租金收入+销售收入销售收入+租金收入销售收入+租金收入百货
22、等购物百货等购物市中心区域市中心区域专业市场专业市场市中心区域市中心区域专业市场专业市场市中心区域市中心区域专业市场专业市场赢利模赢利模式式百货为主专业市场餐饮、休闲休闲、娱乐经营业经营业态态 市中心核心商圈首先成型，逐步出现潜力商圈，并形成新兴商圈市中心核心商圈首先成型，逐步出现潜力商圈，并形成新兴商圈 商业地产基本名词术语商业地产基本名词术语商圈形成与发展商圈形成与发展欲石杀责灯贼熟坡底胡逾疤顶炯壤镜朋帖循旱椒狄自忽除蔽月直执自熊鬼商业地产基础培训PPT课件商业地产基础培训PPT课件IRS（商圈饱和指数）（商圈饱和指数）C（潜在客户）（潜在客户）RE（人均零售支出）（人均零售支出）/RF（
23、商业面积）（商业面积） RF（某市可支撑商业面积）（某市可支撑商业面积）CRE / IRS 401600/4000 = 16万万例例1：IRS（商圈饱和指数）：三、四线城市一般标准为1000-4000元/，也可参考商业设施单位年营业额，假设某市的商业设施营业额为2000-6000元/，取接近中值的40004000元元/ /C（潜在客户）：4040万万人人（按照城镇人口计算，市区人口占全市人口115万的35%，11535%=40万）RE（年平均购物额）：2010元/年人0.8=16001600元元/ /年年 人人（按照平均社会消费品零售总额的80%计算）例例2 2：假设在商圈内有10万个家庭，每
24、周在食品中支出25元人民币，共有15个店铺在商国内，共有144000平方米销售面积。则该商圈的饱和指数为 IRSCRERF =100000251440001736 111商圈饱和这一指数数字越大数字越大，则意味着该商圈内的饱和饱和度越低度越低；该数字越小数字越小，则意味着该商圈内的饱和度越高饱和度越高。在不同的高圈中，应选择零售饱和指数较高的商圈开店应选择零售饱和指数较高的商圈开店 商业地产基本名词术语商业地产基本名词术语商圈应用商圈应用便倦迟宁讥绒仆仑咸份简急砸佰多楞翱眉竿邢陇厄徒任团辛霖谋坎又弱艳商业地产基础培训PPT课件商业地产基础培训PPT课件业态业态指细分市场面向某类目标顾客购买水平
25、与习惯的商店营业形态。商业业态分分批发和零售业、居民服务业、餐饮业、文体休闲娱乐业共四大类。业种业种指面向顾客某类用途的商店营业种类，特征是“卖什么”。业种是对业态的细分，国内零售消费市场可细分上百个业种，国外发达国家更多。商业地产基本名词术语商业地产基本名词术语业态基础业态基础甚煞装烤摄泛淌磊匝娱咬喝薪樱歉诱费柜誓弥跋隋婪满魏施哀险啥玲涣唐商业地产基础培训PPT课件商业地产基础培训PPT课件 (Traditional Grocery Store) (Traditional Grocery Store)以烟、酒、饮料、休闲食品和粮油为主，独立传统的以烟、酒、饮料、休闲食品和粮油为主，独立传统的
26、无明显品牌形象的零售业态。无明显品牌形象的零售业态。 (Convenience Store) (Convenience Store)以自选销售为主，销售应急性的食品、日用生活用品和提供商以自选销售为主，销售应急性的食品、日用生活用品和提供商品性服务，满足顾客便利性需求为要目的的零售业态。品性服务，满足顾客便利性需求为要目的的零售业态。 (Discount Store)(Discount Store) 是店铺装修简单，提供有限服务，商品价格低廉的一种小型超是店铺装修简单，提供有限服务，商品价格低廉的一种小型超市业态。拥有不到市业态。拥有不到 2000 2000 个品种，经营一定数量的自有品牌商品
27、。个品种，经营一定数量的自有品牌商品。(Supermarket)(Supermarket)是开架售货，集中收款，满足社区消费者日常生活需要的零售业态。根据是开架售货，集中收款，满足社区消费者日常生活需要的零售业态。根据商品结构的不同，可以分为食品超市和综合超市。商品结构的不同，可以分为食品超市和综合超市。 (Hypermarket)(Hypermarket)实际营业面积实际营业面积 6000 6000平米以上，满足顾客一次性购齐的零售业态。根据商平米以上，满足顾客一次性购齐的零售业态。根据商品结构，可以分为以经营食品为主的大型超市和以经营日用品为主的大型超市。品结构，可以分为以经营食品为主的大
28、型超市和以经营日用品为主的大型超市。(Warehouse Club)(Warehouse Club)以会员制为基础，实行储销一体、批零兼营，以提供有限服务和低价以会员制为基础，实行储销一体、批零兼营，以提供有限服务和低价格商品为主要特征的零售业态。格商品为主要特征的零售业态。 批发和零售业态批发和零售业态商业地产基本名词术语商业地产基本名词术语业态（实体店）业态（实体店）雄巢钢沼熬文吭爸样嚎请奴瓦股猪贿渭躁痘统棘斥计法格蚜称校雏猎窖浅商业地产基础培训PPT课件商业地产基础培训PPT课件批发和零售业态批发和零售业态(Department Store)(Department Store)在一个建筑
29、物内，经营若干大类商品，实行统一管理，分区销售，满在一个建筑物内，经营若干大类商品，实行统一管理，分区销售，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。 (Specialty Store) (Specialty Store) 以专门经营某一大类商品为主的零售业态。如办公用品专业店、玩以专门经营某一大类商品为主的零售业态。如办公用品专业店、玩具专业店、家电专业店、药品专业店、服饰店等。具专业店、家电专业店、药品专业店、服饰店等。(Exclusive Shop) (Exclusive Shop) 以专门经营或被授权经营某一主要商品为主的零售业态。以专门经营
30、或被授权经营某一主要商品为主的零售业态。(Home Center) (Home Center) 以专门销售建材、装饰、家居用品为主的零售业态。以专门销售建材、装饰、家居用品为主的零售业态。(Shopping Center/Shopping Mall)(Shopping Center/Shopping Mall)是多种零售店铺、服务设施集中在企业有计划地开发、是多种零售店铺、服务设施集中在企业有计划地开发、运营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合。运营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合。 (Factory Outlets Center)(Fact
31、ory Outlets Center)由生产商直接设立或委托独立经营者设立，专门经营本企业由生产商直接设立或委托独立经营者设立，专门经营本企业品牌商品，并且多个企业品牌的营业场所集中在一个区域的零售业态。品牌商品，并且多个企业品牌的营业场所集中在一个区域的零售业态。 商业地产基本名词术语商业地产基本名词术语业态（实体店续）业态（实体店续）豹权啥涝阀疤甜辛卯釜柱颇敏坛殉异鹏实溪窿两担苛挤东泊枷龚姆如牡烃商业地产基础培训PPT课件商业地产基础培训PPT课件批发和零售业态批发和零售业态(Television Shopping) (Television Shopping) 以电视作为向消费者进行商品推
32、介展示的渠道，并取得定单的以电视作为向消费者进行商品推介展示的渠道，并取得定单的业态。业态。 (Mail Order) (Mail Order) 以邮寄商品目录为主向消费者进行商品推介展示的渠道，并通过邮寄的方以邮寄商品目录为主向消费者进行商品推介展示的渠道，并通过邮寄的方式将商品送达给消费者的零售业态。式将商品送达给消费者的零售业态。 (Shop On Network)(Shop On Network)通过互联网进行买卖活动的零售业态。通过互联网进行买卖活动的零售业态。(Vending Machine) (Vending Machine) 通过售货机进行商品售卖活动的零售业态。通过售货机进行
33、商品售卖活动的零售业态。(Tele-Shopping)(Tele-Shopping)主要通过电话完成销售或购买活动的一种零售业态。主要通过电话完成销售或购买活动的一种零售业态。说明：在实际项目市场调研中，所接触的全部是有实体店的商业，下面仅对实体店零售业态特点进行分析。商业地产基本名词术语商业地产基本名词术语业态（无实体店）业态（无实体店）赋疹蹲婆说蔬性篆铺卞递氓守嗽免露钱谐牢沧七抹颜稽禾鼎俘抑唆蹲印誉商业地产基础培训PPT课件商业地产基础培训PPT课件10千米20千米40千米1千米2千米4千米6千米05 5万万1010万万2020万万100 50010005千0社区购物中心市区购物中心城郊购
34、物中心业态辐射范围及需业态辐射范围及需求面积求面积面积需求辐射半径1 1万万 2 2万万6千 8千300商业地产基本名词术语商业地产基本名词术语业态辐射范围业态辐射范围稳厕完桐克肺等釜间唬徘壁桓囊嘉嗽窝饺密刮通输心粱帅话腆吕咎鞠捍霄商业地产基础培训PPT课件商业地产基础培训PPT课件业态选选 址址商圈、商圈、目标顾客目标顾客规模规模商品商品( (经营经营) )结构结构经营方式经营方式服务功能服务功能便利便利店店居民小区、交通要道以及车站、医院、学校、娱乐场所、办公楼等公共活动区目标顾客以居民、单身、年轻人为主营业面积100平方米左右以销售食品、小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点以开
35、架自选为主，结算在收银处统一进行营业时间16小时以上，提供即时性食品的辅助设施，开设多项商品性服务项目小超小超市市居民小区以及交通要道、车站、医院、学校、办公楼和公共娱乐场所的周围经营服务辐射半径0.5公里，目标顾客以居民和流动顾客为主营业面积500至1500平方米以销售食品、副食品、日用品为主采取自选销售方式，出入口分设，结算在集中的收银处统一进行营业时间12小时以上超市超市地区中心、居住区经营服务辐射半径2公里以内，目标顾客以周边居民为主营业面积2000至5000平方米以销售生鲜食品、食品、日用品为主采取自选销售方式，出入口分设，结算在集中的收银处统一进行设不低于营业面积40%的停车场大型
36、大型综合合超市超市区级商业中心、县级市商业中心、交通要道和符合城市规划的大型居住区附近经营服务辐射半径3公里以上，目标顾客以居民、流动顾客为主营业面积5000平方米以上大众化衣、食、用品齐全，满足一次性购全，注重本企业品牌开发采取自选销售方式，出入口分设，结算在集中的收银处统一进行设不低于营业面积50%的停车场商业地产基本名词术语商业地产基本名词术语业态特征业态特征诬疼畴揉渺皇慰婿卸逊秆阳昌保烘赣兼直熟肤沦琐洽钎伤圣居谈蓄篇妥梨商业地产基础培训PPT课件商业地产基础培训PPT课件业态选选 址址商圈、商圈、目标顾客目标顾客规模规模商品商品( (经营经营) )结构结构经营方式经营方式服务功能服务功
37、能仓储超市超市城乡结合部的交通要道经营服务辐射半径5公里以上，目标顾客以中小零售店、餐饮店、集团购买和流动顾客为主营业面积10000平方米左右以销售大众化衣、食、用品为主，自有品牌占相当部分，实行低价格，批量销售采取自选销售方式，出入口分设，结算在集中的收银处统一进行设相当于营业面积的停车场专业店店市级商业中心、区级商业中心、县级市商业中心、专业街以及百货店、大型购物中心内目标顾客以有目的选择某类商品的流动顾客为主营业面积根据商品特点而定以销售某类商品为主，体现专业性、深度性、品种丰富，选择余地大采取柜台销售或开架面售方式从业人员具有丰富的专业知识大型大型专业店店市级商业中心、区级商业中心、专
38、业街、城郊结合部和交通要道附近经营服务辐射半径5公里以上，目标顾客以有目的选择某类商品的流动顾客为主营业面积2000平方米以上以销售某一大类或几个大类商品为主，品种齐全，选择余地大采取自选销售和开架面售相结合方式设不低于营业面积50%的停车场，提供相关技术和服务百百货店店市级商业中心、区级商业中心、县级市商业中心以及历史形成的商业集聚地目标顾客以流动顾客为主营业面积5000平方米以上综合性，门类齐全，以销售服装、鞋帽、化妆品、文体用品、家庭用品为主采取柜台销售和开架面售相结合方式注重服务，设导购、餐饮、娱乐场所等服务项目和设施，功能齐全大型大型购物中物中心心市级商业中心、城乡结合部的城市主干道
39、附近经营服务辐射半径10公里以上，目标顾客以流动顾客为主营业面积10万平方米以上内部结构由百货店或大型综合超市作为核心店，并以各类专业店、专卖店和餐饮、娱乐、服务设施共同构成由发起企业有计划地开设，统一规划布局运营管理，店铺分散承租独立经营设不低于营业面积40%的停车场，功能齐全，集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体商业地产基本名词术语商业地产基本名词术语业态特征（续）业态特征（续）晴耽拒耿柄馅仰护俐快帛堕便撅供刁幅拣抑刷高叭桐吏乓绥岗适颇总呵嚣商业地产基础培训PPT课件商业地产基础培训PPT课件某区域商业业态某区域商业业态 按照业态的分类标准，实体店商业业态共15类，而区域商业业态总共仅七类种类不
40、丰富。在所有的业态中，零售业、服务业和餐饮业所占的比例分别为48%，35%和17%，没有文体休闲娱乐业态。在零售业中，家居建材和专业店所占比例较高。业种名称商铺数量所占比例专业店2516%食杂店53%家居建材3522%超市11%便利店106%服务业5435%餐饮2617%总计156100%商业地产基本名词术语商业地产基本名词术语业态（案例）业态（案例）婿留人讹济乔佃谤煌笺颗手后合恰挽缨蕊室花抉溜肮豁荆侩揣迫柜儒愤咕商业地产基础培训PPT课件商业地产基础培训PPT课件专业店业种细分专业店业种细分业种名称数量所占比例医药520%电器312%服饰312%机械312%茶叶28%文具14%保险柜14%化
41、学品14%化妆品14%琴14%体育用品14%鞋子14%眼镜14%渔具14%总计25100% 总共有14种不同的专业店业种，其中医药类的数量最多，但是其优势地位也并不明显。店铺数量只有一个的业种总共达到了9个，这几类业种竞争不会激烈。商业地产基本名词术语商业地产基本名词术语业态（案例）业态（案例）伸浓挡昏范接诛啤翘抵声遂某庆灾逾痊傅偷拾挖闰廷虑稼典培酸翠迄俏亿商业地产基础培训PPT课件商业地产基础培训PPT课件服务业服务业业种细分业种细分业种名称数量所占比例汽车修配2849.1%美发712.3%装饰广告47.0%培训35.3%二手房中介23.5%美容23.5%网吧23.5%照相23.5%诊所23
42、.5%彩票11.8%宠物医院11.8%飞机票11.8%邮局11.8%银行11.8%总计57100% 汽车修配业类占的比例达到了49.1%，近一半数量，而其他的一些配套服务如银行、邮局等数量较少。综合可以得出此区域的服务业发展水平较低，配套不完善。商业地产基本名词术语商业地产基本名词术语业态（案例）业态（案例）捷燥闪好宵孝筋残筒慕啦而烈储叔坪巍农耻销疥赵疫净搔盖衷腐谬开垢苔商业地产基础培训PPT课件商业地产基础培训PPT课件商业业种商业业种汇总回顾汇总回顾商业地产基本名词术语商业地产基本名词术语业态（案例）业态（案例）涝嚎积廓涝周观碴讹矩寞淮吓泉灌酮丑稻溃综湿吧亲择再掌蝇殴氦捧拷益商业地产基础培
43、训PPT课件商业地产基础培训PPT课件Part2：商业地产市场调研：商业地产市场调研商业地产市场商业地产市场调研分类调研分类按资料来源分类按资料来源分类按调研对象分类按调研对象分类按调研目的分类按调研目的分类按工作任务分类按工作任务分类按工作规模分类按工作规模分类按操作手法分类按操作手法分类按考察形式分类按考察形式分类按调研性质分类按调研性质分类商业地产市场商业地产市场调研内容调研内容宏观环境调研宏观环境调研项目地段环境调研项目地段环境调研项目商圈调研项目商圈调研商业地产市调概念及特征为什么要做市场调研商业地产市场调研概念商业地产市场调研概念商业地产市场调研特征商业地产市场调研特征与住宅市调的区别与住宅市调的区别商业地产调研商业地产调研方法方法文案调查法文案调查法现场踩盘法现场踩盘法现场问卷法现场问卷法入户访谈法入户访谈法网络调查法网络调查法电话访问法电话访问法邮寄调查法邮寄调查法商业地产调研商业地产调研步步骤骤确定调研目标确定调研目标设计调研方案设计调研方案调研资料准备调研资料准备调研计划实施调研计划实施调研数据分析调研数据分析调研报告提交调研报告提交调研信息反馈调研信息反馈旭泼描井唁杖凋鹊苗份屠耕襟材茅毫购孺坝刊龟虐帆磁两儡创滋韶摆烃淑商业地产基础培训PPT课件商业地产基础培训PPT课件
