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1、中央别墅区价值体系中央别墅区价值体系本报告是严格保密的。关键字关键字：关键字：别墅关键字：别墅简介简介：本案例通过研究国内外三个优秀的中央别墅区，得出了中央别墅区的本案例通过研究国内外三个优秀的中央别墅区，得出了中央别墅区的KPI本报告是严格保密的。中央中央别墅区案例墅区案例New YorkLongInland Expressway美国美国美国美国 长岛长岛 （富人区）（富人区）（富人区）（富人区）中国中国中国中国 北京北京北京北京 （天竺（天竺（天竺（天竺别别墅区）墅区）墅区）墅区）上海上海上海上海 碧云碧云碧云碧云 （国（国（国（国际际居住区）居住区）居住区）居住区）本报告是严格保密的。长
2、岛位于位于纽约曼哈曼哈顿岛以以东，三面，三面临海，距市中心海，距市中心20英里，通英里，通过长岛高速（高速（LIE）与市中心）与市中心实现便捷便捷联系系地理位置地理位置地理位置地理位置：位于纽约市东南岛屿，西同曼哈顿岛和大陆间隔伊斯特河，北濒长岛海峡，东、南临大西洋。基本情况基本情况：总面积4356平方公里，东西长约190千米，南北窄约20-30千米。全岛分4个行政区：西部的昆斯和布鲁克林两区属纽约市区，人口464万；中、东部的拿骚县和萨福克县属于纽约大市区，人口232万。交通交通联系系 长岛中心距纽约市中心30英里（英里（约32公里）公里），主要道路交通联系为长岛高速公路高速公路LIE（Lo
3、ngInland Expressway），至长岛圣福克郡的中部为终点，从曼哈顿到长岛中心45分分钟车程。昆斯区的南端有纽约市最大的机场约翰肯尼迪国际机场，北端有瓜迪亚机场。New YorkLongInland Expressway本报告是严格保密的。长岛为典型的北温典型的北温带海洋气候，遍布丘陵与森林，海洋气候，遍布丘陵与森林，具有享誉全球的海具有享誉全球的海滩美景，有美景，有“黄金海岸黄金海岸线”之称之称自然自然环境境长岛四周环海、北温带海洋性气候、遍布丘陵、广袤森林、超大植被比例,具有超过65个不同级别的公园和休闲码头，有享誉全球的琼斯海滩和长岛海滩，以及令人难以置信的2500英尺海岸线s
4、ummer BeachLong BeachRobert Moses BeachJones BeachOcean Beach本报告是严格保密的。由于便利的交通由于便利的交通联系，宜人的气候与系，宜人的气候与优越的自然越的自然环境，吸引了大量城市境，吸引了大量城市财富富阶层置置业居住居住客客户构成构成长岛人均空人均空间、人均、人均绿地和人均公共活地和人均公共活动场地地远高于高于纽约市市据2006年统计数字显示，纽约市人口密度是长岛人口密度的8.5倍，人均收入不及长岛人均收入的一半；纽约市暴力犯罪风险指数达6.8（10为最高），财产犯罪风险指数达5.4，与此同时全国平均为3和3.2，长岛为2和3.7
5、；纽约市拥房率39%，长岛达80%；纽约市拥车率36%，而长岛为78%。以皇后区为例，面积112.1平方英里，人口2，224，000人，每平方英里人口密度达19，839人。而纳苏郡287平方英里，人口1，340，000，密度为4，669人；苏福克郡911平方英里，人口1，440，000，密度为1，581人。人口密度犯罪指数拥房率拥车率纽约市8.56.839%36%长岛1280%78%低密度、匀低密度、匀质、高素、高素质、富裕、富裕本报告是严格保密的。长岛房地房地产市市场围绕区域核心区域核心资源呈源呈组团分布，共分分布，共分为各具特色的六大区域各具特色的六大区域昆斯和布鲁克林两区属纽约市区，临近
6、纽约市，城市意向较强烈，建筑密度较高，生活配套设施齐全，交通便利相对北海岸有更为完善的商业与娱乐设施配套，经常举办吸引人的比赛和活动，其中琼斯海滩为世界一流的海滩，相对开放与繁华。具有乡下田园风情的区域，有传统的农场和葡萄园，盛产享誉世界的白葡萄酒，绝好的休闲度假场所。没有公交通行，是更为隐蔽的豪宅区域，具有名人的高尔夫、骑马等奢侈运动场所，世界著名的海滩美景，以及不同风格的山村风情。Central Suffolk 萨福克中福克中心片区心片区：区域内形成强烈对比，具有繁华商业零售区域，中心存在未开发区具有大量的未被损坏的原始森林和隐藏的小水湾。North Shore北海岸区北海岸区South
7、Shore 南海岸区南海岸区北叉区北叉区North Fork南叉区南叉区South Fork整体整体规划划豪宅公寓散落分布在山海之间，具有较高的收藏价值，主要客户为富裕的business tycoons（商业企业大亨），有些别墅用作企业会所。本报告是严格保密的。长岛核心物核心物业产品品为独立住宅，私密性高，独立住宅，私密性高，设计强调与自然景与自然景观的完美的完美结合，配套合，配套齐全，价格昂全，价格昂贵长岛住宅有两住宅有两类：一类是60万100万美元的新建住宅，另一类是100万美元以上的豪宅，其中最为奢华的为早期建设住宅基本条件基本条件：绿地草坪，家庭泳池，封闭庭院豪宅豪宅产品品：自然景观占
8、有、网球场、小型跑马场，以及高尔夫练习场，占地可达1、2万平米及以上豪宅设计强调资源与自然的结合，房子与优美的自然风光融合为一体，充分体现人与自然的和谐East Hampton $40,000,000 产品品本报告是严格保密的。长岛中心区建有大型国中心区建有大型国际特色的特色的Shopping Mall，其，其他区域商他区域商业主要以主要以时尚的尚的Boutiques精品店精品店为主主“Miracle Mile” in ManhassetRoosevelt Field Mall Roosevelt Field Mall为长岛最大的购物中心，修建于1955年，1993年改建为两层，为目前全国第五
9、大购物中心，占地300英亩，260家主力店，400作为的剧院，18家餐厅，个保龄球馆和旱冰场，11000车位，可同时容纳20万人。有Bloomingdales, JCPenny, Macys, and Nordstrom 世界高端品牌位于Manhasset区的Boutques精品小店，时尚休闲，风情十足，包括书店、流行服装、首饰珠宝等业态，该商业街被誉为长岛“华丽一英里”配套配套本报告是严格保密的。长岛宾馆酒店以避免酒店以避免张扬奢奢华的高品的高品质花花园式酒店园式酒店为主，功能主，功能齐全，全，规模模经济“Long Island is a quiet, beautiful place to
10、enjoy the pristine beauty of the Bahamas. Hotels and resorts on the island tend to be fairly eco-friendly, and the island is so far safe from overdevelopment” Long Island Marriott Hotel配套配套本报告是严格保密的。高高尔夫、夫、马术、游艇、游艇长岛生活的必需，生活的必需，而非身份的奢侈品而非身份的奢侈品配套配套本报告是严格保密的。长岛教育教育资源丰富，私立学校众多，高中教育水源丰富，私立学校众多，高中教育水平位居
11、全国前列，成平位居全国前列，成为纽约富人置富人置业重要因素重要因素数量学生数量教师数量公立学校127476，00035，800私立学校230 53，0005，000TOP 100 high school in the nation23. Great Neck North High School - Nassau27. Jericho High School- Nassau31. Great Neck South High School - Nassau32. South Side High School-Nassau35. Cold Spring Harbor High School- Suf
12、folk69. Manhasset High School - Nassau96. Vandermeulen High School- SuffolkGreat Neck North High SchoolGreat Neck South High SchoolManhasset High SchoolVandermeulen High School-配套配套本报告是严格保密的。同同时长岛亦具亦具备多所多所优质大学，大学，岛内文化内文化气息气息浓厚厚Brooklyn 校园建于1926年，处于布鲁克林社区，校园提供超过195种的专业学术课程。以其药剂，护理，和健康专业著名。在在纽约州取得州取得药
13、剂师执照的，照的，约有三分之一是此校园的有三分之一是此校园的毕业生生。C W Post 校园建于1954年，离纽约市只有45分钟的车程，校园提供将近250种的专业学术课程。有名的院系包括教育学院，表演和视觉艺术学院，以及护理和健康专业科系。校园风景如画，校园是有名的Tilles 表演艺术中心的所在地。Southampton 校园距离纽约市中心大概90分钟的车程。学校提供许多顶尖的课程，尤其再科学及人文方面，以海洋生物系和环境科学系闻名。其校园提供多艘海洋生物研究船，给学生从真实的海洋环境中取得知识和经验。长岛其他大学Hofstra University, Dowling College, Ne
14、w York Institute of Technology, St. Joseph College, SUNY Stony Brook, and Touro Law College 学校名称：学校名称：长岛大学（私立）排排名：名：全美第八名全美第八名建校建校时间：1926年注册学生：注册学生：28656名，男女同校配套配套本报告是严格保密的。中央中央别墅区案例墅区案例New YorkLongInland Expressway美国美国美国美国 长岛长岛 （富人区）（富人区）（富人区）（富人区）中国中国中国中国 北京北京北京北京 （天竺（天竺（天竺（天竺别别墅区）墅区）墅区）墅区）上海上海上海上
15、海 碧云碧云碧云碧云 （国（国（国（国际际居住区）居住区）居住区）居住区）本报告是严格保密的。天竺中央天竺中央别墅区位于北京墅区位于北京东北部，距北部，距CBD25公里，公里，为北京同板北京同板块圈圈层实现价格最高的价格最高的别墅区墅区13467101市区2亚北3京昌沿线4马坡5中央别墅区6京通7亦庄8京开9京石10西山9板板块主流主流产品品单价平台价平台 总价平台价平台中央别墅区独栋20000元/平方米600万京昌独栋12000元/平方米500万西山独栋、联排联排16000元/平独栋1200万联排500万亚北小独栋11000元/平方米300-350万通州独栋、联排独栋10000元/平联排70
16、00元/平独栋300万联排180万亦庄联排、独栋独栋9000元/平联排7500元/平独栋280万联排200万城南独栋、联排独栋8500元/平联排6500元/平独栋250万联排160万怀柔独栋、联排乡产权独栋7000元/平联排5500元/平独栋200-300万联排150万密云独栋、联排乡产权独栋6000元/平联排5000元/平独栋140万联排85-120万距国距国贸半小半小时车程程距机距机场15分分钟车程程825地理位置地理位置本报告是严格保密的。唯一起源于北京境内的天然水系唯一起源于北京境内的天然水系温温榆河斜穿河斜穿别墅区，两岸墅区，两岸环境境优美，美，项目沿河岸分布，体目沿河岸分布，体现居
17、住与自然的完美融合居住与自然的完美融合温榆河四季水量充沛的河流，被誉为北京的“母亲河”，也是举世闻名的京杭大运河之源头，千年以来，发源温榆河的这条黄金水路承载财富连接着南来北往的商客，是繁荣中国历代经济的命脉之河。温温榆河河绿色生色生态走廊走廊规划划自然自然环境境本报告是严格保密的。中央中央别墅区早期外籍客墅区早期外籍客户比例高于中国客比例高于中国客户，随着，随着财富人群的聚集，投富人群的聚集，投资客成客成为中央中央别墅区主流客墅区主流客户多次中央多次中央别墅区置墅区置业熟悉区域租熟悉区域租赁市市场主要来自欧美国家主要来自欧美国家东部工作的外企高管、部工作的外企高管、使使馆人人员区域内升区域内
18、升级换迁迁在区域内在区域内长期居住期居住保保证投投资回回报率率物物业具有升具有升级潜力潜力国国际学校学校国国际生活氛生活氛围和配套和配套国国际化生活氛化生活氛围和成熟的配套和成熟的配套高舒适度、体高舒适度、体现身份的身份的产品品传统投投资客客外籍租客外籍租客传统自住客自住客300-500舒适独舒适独栋、双拼、双拼、联排排等等类别墅墅产品品客客户等等级客客户类型型客客户特征特征关关键置置业因素因素产品品类型需求型需求KPI产业人口人口当地机当地机场、产业区工作区工作中中层管理人管理人员已在城市已在城市拥有居住物有居住物业方便到达工作地点方便到达工作地点控制成本投入控制成本投入资产后期后期处置有投
19、置有投资和升和升值性性叠拼、公寓叠拼、公寓类城市属性城市属性住宅物住宅物业便利性便利性区域区域平台平台主流主流客客户非主流非主流客客户新新兴客客户城市新城市新贵首次在中央首次在中央别墅区置墅区置业活活跃在在东部区域部区域拥有海外生活背景有海外生活背景事事业成功，有成功，有较高高职级有家庭和孩子有家庭和孩子在区域内在区域内阶段性居住段性居住与城市、机与城市、机场保持密切保持密切联系系给孩子国孩子国际化的教育成化的教育成长环境境资产后期后期处置有投置有投资和升和升值性性延延续自己的国自己的国际化生活方式化生活方式贴近自己的社交圈近自己的社交圈层体体现自己的身份地位自己的身份地位200-320小独小
20、独栋、联排等排等类别墅墅产品品城市城市进程程客客户构成构成本报告是严格保密的。天竺天竺别墅区开墅区开发主要沿核心主要沿核心资源温源温榆河两岸分布河两岸分布整体整体规划划机机场高速高速京京顺路路温温榆河河京西国京西国际学校学校德威香江校区德威香江校区瑞典小学瑞典小学德威德威丽京校区京校区英国学校英国学校北京北京顺义国国际学校学校伊伊顿国国际幼儿园幼儿园德威裕京校区德威裕京校区力力迈国国际学校学校北皋出口北皋出口杨林出口林出口欧欧陆苑苑长岛澜桥香江花园香江花园大湖山庄大湖山庄香江板香江板块丽高王府高王府丽斯花园斯花园丽京花园京花园美林香美林香槟优山美地山美地莱蒙湖莱蒙湖名都园名都园裕京花园裕京花园
21、天竺板天竺板块孙河板河板块卓卓锦万代万代观唐唐丽嘉花园嘉花园龙湾湾水木水木兰亭亭区域区域项目目国国际学校学校 生活广生活广场医医疗配套配套日祥广日祥广场欧欧陆广广场温温榆广广场和睦家和睦家诊所所北京乡村赛马场，本报告是严格保密的。中央中央别墅区主流墅区主流产品品为别墅与墅与类别墅墅产品品丽宫浅水湾浅水湾0.52 独独栋优山美地山美地0.48 独独栋、双拼、双拼、联排排长岛澜桥0.47 独独栋、双拼、双拼、联排排观唐唐0.47 独独栋大湖山庄大湖山庄0.25 独独栋丽嘉花园嘉花园0.38 独独栋棕棕榈滩0.35 独独栋龙湾湾0.47 独独栋、联排排美林香美林香槟0.6 双拼、双拼、联排、排、叠拼
22、叠拼卓卓锦万代万代0.47 独独栋、联排排财富公富公馆0.58 独独栋中央中央别墅区物墅区物业类型以独型以独栋、联排排别墅墅为主，及少量公寓主，及少量公寓部分部分项目指目指标：产品品本报告是严格保密的。建筑建筑风格多格多样，以欧美，以欧美为主，完全属于高端人主，完全属于高端人群的个性化精品群的个性化精品 美林香美林香槟小小镇丽京花园京花园优山美地山美地南加州南加州风格格现代原代原创建筑建筑风格格n建筑风格多样，包括北美风格、加拿大风格、北欧风格、法国风格、维多利亚风格、澳洲风格、西班牙风格、地中海风格、甚至中式别墅n容积率从0.3到0.8，面积从200到2000平方米，从独栋、小独栋、联排到叠
23、拼等类低密度产品。德式德式风格格美国美国乡村村风格格欧欧陆苑苑龙湖湖.滟澜山山产品品本报告是严格保密的。满足高端足高端阶层人士所必人士所必须的社交的社交场所，所，娱乐设施与享受的施与享受的综合生活条件合生活条件 配套配套n国国际学校学校：ISB、京西、德威等知名国际学校聚集；n别墅生活配套墅生活配套：拥有日祥广场、温榆广场、和睦家诊所等区域级生活、医疗配套。n别墅墅娱乐配套配套：乡村高尔夫俱乐部，格林马术培训中心，天星马术俱乐部，北京、丽京、香江、金色河畔四大高尔夫俱乐部等。本报告是严格保密的。嘉浩国嘉浩国际莱蒙湖莱蒙湖别墅墅丽斯花园斯花园北京、丽京、香江、金色河畔四大高尔夫俱乐部天星马术俱乐
24、部国家会计学院格林马术培训中心力迈学校 多品牌开多品牌开发商共同打造，北京商共同打造，北京历史最悠久史最悠久的高端的高端别墅区域墅区域发展阶段配套开发京西国京西国际学校学校（94年）乡村高尔夫俱乐部(88) 京西国际学校住宅开发19922000香江花园香江花园2006丽京花园京花园 裕京花园裕京花园名都园名都园 欧欧陆苑苑优山美地山美地丽高王府高王府美林香美林香槟小小镇水木水木兰亭亭大湖山庄大湖山庄观唐唐龙湾湾别墅墅丽嘉花园嘉花园长岛澜桥卓卓锦万代万代财富公富公馆丽宫浅水浅水湾湾丽柏公寓柏公寓 2003200420051996顺义国国际学校学校扩建建和睦家日祥广日祥广场北京乡村赛马场温愉广场欧
25、陆广场北京英国学校京西国际高中部949596979899别墅公寓配套配套建设及环境营造购买人群环境改造境改造快速交通快速交通w92年出现第一个定位外销的别墅项目，到港澳台做推广，吸引来了第一批港澳台客港澳台客户，约占80%，其余为国内个人及外企购买；w依托温温榆河河的良好环境、国国际学校学校的建立以及与与东部便捷的交通部便捷的交通联系系，吸引了第一批使使馆和外企的外籍人士和外企的外籍人士，且形成一定聚集效应居住人群国国际化配套化配套产品品线丰富丰富城市蔓延城市蔓延w随着市场的不断扩大，国内投国内投资客逐客逐渐涌入涌入，港澳台投港澳台投资客客的比例逐渐下降到50%，w在中央别墅区内长期投资的成熟
26、投成熟投资客客约占占10%w随着区域配套的成熟和产品的升级，吸引了国内自住客自住客户，约占30% w受新政影响，传统的港澳台客港澳台客户几乎不能几乎不能购买w500强企业内的中高层管理者，预算在5000美金/月以上w普通外资企业的中高层管理者，预算在3000-6000美金/月w国外使馆内的高级官员，预算在5000-6000美金/月，普通官员，预算在2000-4000美金/月w国际学校的老师，预算在1500美金/月左右w自住客户，充分依赖中央别墅区的区位优势，置业带有一定的投资性开开发历程程本报告是严格保密的。中央中央别墅区案例墅区案例New YorkLongInland Expressway美
27、国美国美国美国 长岛长岛 （富人区）（富人区）（富人区）（富人区）中国中国中国中国 北京北京北京北京 （天竺（天竺（天竺（天竺别别墅区）墅区）墅区）墅区）上海上海上海上海 碧云碧云碧云碧云 （国（国（国（国际际居住区）居住区）居住区）居住区）本报告是严格保密的。上海上海. .碧云国碧云国际社区位于浦社区位于浦东金金桥开开发区西区西部，距部，距陆家嘴家嘴CBD20CBD20公里公里u地理位置地理位置：碧云国际社区位于浦东金桥开发区西部，是上海市内距离浦距离浦东机机场最近的居住区最近的居住区；u规划：划：整个社区的占地面积占地约4平方公里，正在开发100多万平米的房地产项目，4平方公里的国际社区；
28、u城区功能：城区功能：作为浦东、金桥、张江涉外商务区生活配套的多功能开放型的涉外高级住宅区，一般只租不售，只租不售，在售楼在售楼盘中以投中以投资型物型物业为主；主；u产业：已经落户张江、金桥的众多家跨国公司地区总部和研发中心，形成了“2.5产业”的“头脑基地”和“知识源泉”。虹虹桥机机场浦浦东机机场外高外高桥保税区保税区金金桥出口出口加工区加工区张江高科江高科技园区技园区世世纪公园公园汤臣高臣高尔夫球夫球场虹虹桥开开发区区陆家嘴家嘴CBD18公公里里3公公里里9公里公里20公里公里地理位置地理位置本报告是严格保密的。碧云国碧云国际社区空气社区空气质量与量与绿化面化面积位居上海市首位，并位居上海
29、市首位，并紧邻汤臣高臣高尔夫球夫球场，被公，被公认为上海目前生上海目前生态环境最好的社区境最好的社区自然自然环境境上海目前生上海目前生态环境最好的社区境最好的社区n拥有上海市内最大的有上海市内最大的绿化化带，绿化面化面积达达18万平方万平方米米，中心，中心绿地面地面积达达5万平方米万平方米，绿化率达化率达70% n碧云国碧云国际社区首家通社区首家通过ISO1400国国际环境境认证，是，是上海市区内上海市区内唯一达到国唯一达到国际空气空气质量一量一级标准的区域。准的区域。 汤臣上海浦臣上海浦东高高尔夫球夫球场为唯一位于上海市区的世界唯一位于上海市区的世界级锦标赛型球型球场。占地占地140公公顷，
30、18栋72杆，球道杆，球道总长7200码，引，引进3万棵樟万棵樟树、枫树等等名名贵树种，种，3万立方奇岩异石作景万立方奇岩异石作景观，250万立方土做球道、沙坑造型。万立方土做球道、沙坑造型。本报告是严格保密的。碧云国碧云国际社区建筑社区建筑风格多格多样，满足不同国籍足不同国籍国国际人士的人士的审美需求美需求产品品碧云碧云别墅墅浦浦东花园花园别墅墅云云间绿大地大地别墅墅本报告是严格保密的。碧云国碧云国际社区具社区具备高品高品质国国际特色配套，真正特色配套，真正满足国足国际人群生活需要人群生活需要配套配套碧云国碧云国际社区内有建两个教堂，一个社区内有建两个教堂，一个是天主教堂一个是基督教堂，是开
31、是天主教堂一个是基督教堂，是开发区当初以区当初以1美元的租金美元的租金卖给教会，并教会，并义务承担教堂建承担教堂建设。这成成为外国人外国人选择在此定居的一大理由。在此定居的一大理由。 天主教堂天主教堂牙牙买加加蓝山咖啡店山咖啡店印度餐印度餐厅意大利餐意大利餐厅本报告是严格保密的。国国际学校、医院与运学校、医院与运动场所等高端生活配套所等高端生活配套设施施配套配套上海上海协和国和国际学校（幼儿园年学校（幼儿园年费）Yearly payment (Once Per Year) Semester payment (Twice Per Year) Preschool (3 & 4 year olds)
32、 Tuition RMB 110,500 RMB 55,250 Capital Fee RMB 28,350 RMB 15,250 Total RMB 138,850 RMB 70,500 幼儿园幼儿园34岁的一年共的一年共138,850元人民元人民币 包括平和、包括平和、协和、德威、中欧和、德威、中欧商学院等众多知名外籍学校商学院等众多知名外籍学校 美格菲健身俱美格菲健身俱乐部、橄部、橄榄球球场、高、高尔夫夫练习场、足球、足球场 等等平和双平和双语学校学校华山医院山医院本报告是严格保密的。区域指示系区域指示系统以中英文以中英文对照照为主，社区外籍活主，社区外籍活动客客户众多，展众多，展现了区
33、域的国了区域的国际化与独特性化与独特性社区社区环境境本报告是严格保密的。品牌开品牌开发商高起点运作，短期形成高端成商高起点运作，短期形成高端成熟中央熟中央别墅区价墅区价值发展阶段配套开发配套建设及环境营造w建成写字楼和国国际学校学校w项目周边无生活配套无生活配套设施施，区域环境尚处于规划阶段w首次出现了外外销的独独栋别墅墅和内销的公寓产品，定位中高端w建成区内城市城市级生活配套，生活配套，如超市、建材、高尔夫球场、商业步行街、酒吧街w公交车站等均按国际标准建设，公共交通系公共交通系统建建设完完备w高端涉外涉外别墅等各种居住墅等各种居住产品放量品放量，出现连排、叠拼排、叠拼等产品形式；w休闲购物
34、、文化教育及交通生活配套成熟w外籍人士大量入住，国际化社区形成规模浦东民航大厦、体育休闲中心中国福利会幼儿园、平和双语学校、新金桥大厦、银东大厦上海上海协和国和国际学校学校、中欧国中欧国际工商学院工商学院OBI建材超市、建材超市、家家乐福福、MINI高高尔夫夫练习场18万平米绿地酒吧街酒吧街、coffee吧、商商业街街天主教堂、天主教堂、华山医院山医院住宅开发19992002启启动期期上升期上升期成熟期成熟期金桥酒店公寓碧云108碧云东方公寓晓园云间绿大地云间绿大地 维诗凯亚维诗凯亚银泰花园碧云花园爱建园中天碧云罗山花苑碧云中惠新金桥酒店公寓碧云东壹栋政策及产业w90年规划划陆家嘴，家嘴，张江
35、、金江、金桥、外高外高桥四大国家四大国家级开开发区区w浦东机场扩建，主要基础设施开始建设w普通外籍公司进驻w99年重点开年重点开发金金桥和和张江江，金桥出口加工贸易初具规模，张江硅谷、药谷成形w跨国公司开始跨国公司开始规模模进驻四大开发区，自主创新产业大力发展w陆家嘴CBD成熟 、展览中心、磁悬浮等设施落成 ，启动洋山深水港，浦东成就金融中心、产业基地地位w跨国公司批量落跨国公司批量落户金桥、张江，包括西门子、惠普、可口可乐等数百家500强企业人口大型跨国公司外派中高管大型跨国公司外派中高管出差的外派工作人出差的外派工作人员碧云别墅碧云别墅百富丽山庄世贸湖滨花园世贸湖滨花园浦东花园别墅2005
36、普通外籍高普通外籍高层管理者管理者别墅公寓 配套 酒店式公寓中国籍白中国籍白领普通外籍高层管理者500强企企业外派中高管外派中高管中国籍白领普通外籍高层管理者大型跨国公司外派中高管开始大量出开始大量出现城市化居住物城市化居住物业区域区域级城市生活配套城市生活配套公共交通系公共交通系统发达达周周边产业具具备一定一定规模模周周边产业人口人口层次不断升次不断升级开开发历程程本报告是严格保密的。中央中央别墅区价墅区价值体系体系中央中央别墅区案例研究墅区案例研究中央中央别墅区形成墅区形成KPI本报告是严格保密的。中央中央别墅区形成墅区形成KPI总结uFactor1: 环境境中央中央别墅区墅区uFacto
37、r: 配套配套uFactor3: 产品品uFactor4: 人人uFactor5: 开开发模式模式本报告是严格保密的。具有具有强烈的区域感与私密性烈的区域感与私密性环境境New YorkLongInland Expressway项目地块项目地块旅顺南路旅顺南路入口入口1入口入口2规划端划端头路路处理手段，理手段，高速外只能私家高速外只能私家车行行驶，愈往端愈往端头走，私密性愈走，私密性愈高，主要分布高，主要分布长岛最昂最昂贵的私家独的私家独栋豪宅豪宅高速路形成高速路形成围合，保合，保证社区不受道路社区不受道路车辆干干扰京京承承高高速速京京顺路路机机场高高速速旅旅顺南路南路与海岸与海岸线形成天然
38、形成天然的的围合，合，具有具有较强的区域感的区域感与私密性与私密性本报告是严格保密的。高高尔夫夫环境境自然与人工之自然与人工之间的精致平衡的精致平衡环境境这里不是遥远原始的郊野，这里不是人工斧凿的公园在纯净如初的空气里洗去旅居大都市的尘嚣在蓝天、白云、大海、青山、绿草中感受自然在如星辰般散落山间的房子中享受生活尊尊贵与生俱来，与生俱来，显赫如影随形赫如影随形如如诗如画，似人如画，似人间仙境仙境 本报告是严格保密的。International 国国际化：生活配套的国化：生活配套的国际化，化，以以满足国外客足国外客户生活生活为标准准配套配套高品高品质国国际学校学校中小中小规模国模国际医院医院诊所所
39、品种丰富的品种丰富的综合超市合超市本报告是严格保密的。Noble 档次：配套的档次：配套的评价价标准不再是准不再是规模模和数量，和数量，优越与尊越与尊贵与生俱来与生俱来配套配套花园酒店花园酒店海景餐海景餐厅本报告是严格保密的。Class 圈圈层：满足一个圈足一个圈层的生活方式的生活方式 ，而非身份的彰而非身份的彰显与与标定定配套配套他他们是是这样一群人：不停的在殊多都市中穿梭，一群人：不停的在殊多都市中穿梭， 因此，他因此，他们理解那儿理解那儿都市的核心、都市的核心、经济高度聚集的高度聚集的细胞核；但当一些人向城市中心蜂胞核；但当一些人向城市中心蜂拥时，他，他们却住却住进了了远离离红尘的自然当
40、中去的自然当中去享受田园牧歌的生活。但他享受田园牧歌的生活。但他们并没有并没有远离都市，他离都市，他们还是那里的是那里的领袖，并代表着一个袖，并代表着一个阶层：富有、荣誉而且更年富有、荣誉而且更年轻、求、求变的活力。的活力。高高尔夫夫名流会所名流会所本报告是严格保密的。Boutique 特色：以精致与特色：以精致与时尚尚为基基础的的个性化追求个性化追求配套配套“Boutique”起源于法语。原意是指专卖时髦服饰的小店。伴随着上个世纪逐渐兴起的Boutique酒店，Boutique的含义逐渐转化成为了一种文化审美追求，指富有个性、品位独特，具有精致趣味的物品、风格或流行元素。除此以外，Bouti
41、que强调了融入生活的艺术素养，不是不能亲近的奢华，而是可享受的质感。Boutique精品店精品店本报告是严格保密的。多多样匀匀质性：同性：同样的高品的高品质，不同的建筑，不同的建筑风格，格，完全属于高端人群的个性化精品完全属于高端人群的个性化精品 产品品每每栋不一不一样的建筑的建筑风格，即格，即便一个社便一个社区也具区也具备不同的外不同的外立面立面本报告是严格保密的。资产化：房子的价化：房子的价值不在于是否居住，而不在于是否居住，而在于是否在于是否拥有有产品品2传世传世经典经典作品作品本报告是严格保密的。资源源倾向化：向化：风景是房子的一部分，房子景是房子的一部分，房子是是风景中的景中的风景
42、景产品品3本报告是严格保密的。由于高端由于高端财富人群的富人群的长期聚集，中央期聚集，中央别墅区租墅区租赁市市场发达，投达，投资客客户众多众多预算水平算水平$/月客客户层次次承租物承租物业类型型1000-2000国际学校普通教师、当地产业人口丽高、丽京公寓、美林叠拼、名都园联排2000-3000国际学校高级教师、使馆领事秘书、外籍企业内的港澳台员工名都园小独栋、丽京联排、长岛澜桥联排3000-5000欧美企业中层管理人员、部门经理、韩国、新加坡等亚洲其他国家企业内中高层管理人员裕京花园独栋、欧陆苑独栋、丽京独栋、丽斯双拼、莱蒙湖联排、名都园大独栋、香江联排5000-6000普通欧美企业中高层管
43、理人员、500强企业中层管理人员、使馆参赞、亚洲其他国家企业内高级管理人员香江独栋、丽京独栋、丽斯独栋、莱蒙湖独栋、长岛澜桥双拼、优山美地联排和双拼6000-8000普通欧美企业高级管理人员、500强企业中高层管理人员、使馆领事、小型外企CEO香江独栋、大湖独栋、丽高独栋、丽斯独栋、莱蒙湖独栋、优山美地独栋8000-10000以上以上500强企业CEO、使馆大使、外交官香江独栋、大湖独栋、丽高独栋、优山美地独栋、长岛澜桥独栋人人 1 北京天竺中央北京天竺中央别墅区墅区别墅墅产品租品租赁价格价格2006年年n由于境外租客长期集聚，碧云板块内的楼盘具有较高的租金回报率。n以世茂湖滨花园为例，其目前
44、售价为每平方米1700018000元，按两房160平方米计算，总价为280万元，按照目前市场2万元的月租金，则年投资回报率为8.57。n高端产品如碧云别墅的单套租金收入达到:6000-12000美金/月n与上海其他板块的租金与售价脱节相比，碧云板块房源的租金回报率明显高于其他区域。上海碧云国上海碧云国际社区租社区租赁市市场本报告是严格保密的。中央中央别墅区墅区对于客于客户具有具有较强的的辐射力，国射力，国际客客户以及外地客以及外地客户占比高于同占比高于同类住区住区北京天竺中央北京天竺中央别墅区：墅区：上海碧云中央上海碧云中央别墅区：墅区：92年第一个定位外销的别墅项目丽京花园，到港澳台做营销推
45、广，吸引来了第一批港澳台客港澳台客户，约占80%，其余为国内个人及外企购买2000年左右国内投资客逐渐涌入，港澳台投港澳台投资客客的比例逐渐下降到50%，国内自住客国内自住客户占占30%随着北京城市化的进程及区域发展的不断成熟，区域依靠便利的交通和优良的环境吸引了中关村、中关村、亚运村、运村、CBD等等较高收入者高收入者进入，入，成为区域内类别墅产品的主要客户，占比占比50%以上以上1999年启动，普通外籍客普通外籍客户占主流占主流2000-2002年，主流客主流客户仍仍为外籍高外籍高层管理者，大型跨国公司外派高管理，管理者，大型跨国公司外派高管理，中国籍管理者与白中国籍管理者与白领增多增多2
46、002-至今，市区高端财富人群比例逐渐增多人人 2 本报告是严格保密的。环境境配套配套产品品人人中中央央别墅墅区区KPI具有具有强烈的区域感与私密性烈的区域感与私密性Secret GolfNobleInternationalClassBoutiqueAssetResourceful客客户辐射力射力强投投资客活客活跃pure自然本色和人自然本色和人类文明文明发展到极致完美展到极致完美结合合生活配套以生活配套以满足国外客足国外客户生活生活为标准准配套的配套的评价价标准是档次，而不是准是档次，而不是规模和数量模和数量满足一个圈足一个圈层的生活方式的生活方式 ，非身份的彰，非身份的彰显以精致与以精致与
47、时尚尚为基基础的个性化追求的个性化追求同同样的高品的高品质，不同的建筑，不同的建筑风格格传世，世，经典，作品典，作品与景与景观完美完美结合，不可复制合，不可复制高端人群高端人群长期聚集，投期聚集，投资客众多客众多国国际客客户与外地客与外地客户比例高于其他住区比例高于其他住区本报告是严格保密的。开开发模式模式总结大规模高端大规模高端配套打造配套打造高区域价值高区域价值市场领先产市场领先产品启动品启动高居住价值高居住价值自发式开发模式：自发式开发模式：房子房子-区域区域-房子房子主动式开发模式：主动式开发模式：配套配套-区域区域-房子房子高高产品溢价品溢价高区域价高区域价值配套是加速因素，配套是加速因素，产品是品是标定因素定因素高高产品溢价品溢价利利润目目标利利润目目标持持续推出高端推出高端产品培育高端区域品培育高端区域认知知开开发模式模式同一开同一开发商商统一运作：上海碧云（上海金一运作：上海碧云（上海金桥集集团）多开多开发商共同打造：商共同打造：纽约长岛，北京天竺，北京天竺
