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1、2013年度营销总结及2014年营销计划自力龙湖丽景合创龙湖丽景项目组2014年2月10日一、项目客户情况二、2013年工作总结三、2014年工作计划一、项目客户情况n客群分析n客群分析合创销售团队于2013年7月正式进场龙湖丽景项目，到14年1月已有6个月时间。2013年7月10日至2014年1月29日共接待登记来人388组（总604组），接听来电213通（总263通）。1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 14.1登记来人388组接听来电213通甲方累积登记来人216组接听来电50通一、客户情况分析需求面积100平以下：77组，120-130:104组130-140:163
2、组，140以上：37组200以上：17组，300以上：5组皆可：2组居住区域椒江：8组黄岩：80组路桥：244组桐屿：55组周边县市：11组其他：7组职业类型白领：57组机关：11组事业：41组私企：45组个体：212组退休：1组其他：38组项目总登记来人604组（合创388组）去除甲方前期登记无数据客户199组，剩余可分析客户数量为405组，具体分析数据如下一、龙湖丽景一、龙湖丽景来访渠道的数据分析能帮助项目找到最有效的推广方式，以下为有效登记来人及来电获知渠道数据。基数：来人数量405组，来电数量213组，具体分析如下二、2013年工作总结n项目品鉴会（9月）n项目派单推广（10-12月）
3、n理想存折及意向金办理（13年11月-14年1月）n总结二、2013年重点工作总结n项目品鉴会（9月）为了排摸潜在客户和开发商品牌兼产品自身的推广，本项目于2013年9月19日在台州国际大酒店举办了大型的中秋品鉴会活动。前期通过各种电视、广播、网络媒体进行宣传造势，共邀约客户800组左右，到场240多组。开发商领导潘总亲自发言做了自力公司品牌历史及建筑开发资历的介绍。之后建筑设计单位及景观设计单位的设计师也为到场所有客户系统讲解了项目自身的建筑理念和景观理念，加深客户对项目产品的认可度。中间穿插各种表演活动，时时调动现场气氛，其中风水师的安排更是拉近了与客户的互动。不可缺少的抽奖环节最是锦上添
4、花，时刻保持参与者的积极性。本次中秋品鉴会共登记来访客户243组，现场氛围融洽，开发商、建筑规划、园林景观设计单位等对项目进行了全方面的专业解析。让业主更加清晰地了解项目，为项目今后的口碑宣传起到关键作用，同时也使开发商的自力品牌正式打响。二、2013年重点工作总结n项目品鉴会（9月）二、2013年重点工作总结二、2013年重点工作总结三、2013年重点工作总结n项目品鉴会（9月）n项目派单推广（10-12月）n理想存折及意向金办理（13年11月-14年1月）n总结二、2013年重点工作总结n项目派单推广（10-12月）13年度由于工程的进度影响，项目节点后延，因此推广动作不多。为了更直接及有
5、效的给即将开展的理想存折意向金活动做宣传和助推，在10月份开始进行派单行动。项目处于路桥区，但同时也是路桥与黄岩交汇区域，因此派单范围定为路桥与黄岩两区。（根据后期理想存折及意向金活动的反馈数据分析，黄岩区的客户数量占了相当大的比例。由此得出黄岩区是本项目不可忽视的客户群体所在，也证实了在黄岩区做推广动作的必要性。） 2个月期间共派发单页17000份，覆盖两区各主城区道路、市场、学校；同时兼顾郊区村庄、民房、村委活动中心宣传栏等。对项目的知名度起到显著的推广作用，也为售楼处带来了部分有效来电及来人。二、2013年重点工作总结路桥区派单路线二、2013年重点工作总结2013年11月4日-11月1
6、0日拓客计划时间人员数量负责人地点地址派发时间目标派单数量预计登记客户数量实际派单数量实际登记客户数量执行情况综合返馈派单稿剩余数量2013.11.42薛思烛工地腾达路居民及店面东西向两边延伸下午14点-16点3020062002店面反映一般，多数人不知道我们项目02013.11.53薛思烛数码城、路桥2中路桥大道上午10：-12:0030043007数码城登记效果明显，但普遍对价位要求过低03薛思烛工地腾达路居民及店面东西向两边延伸下午14点-16点3030063002店面反映一般，多数人不知道我们项目02013.11.63薛思烛门业市场、建筑装饰城、路桥2中银安路上午10：-12:0030
7、063003今日下雨，所以选择市场派单03薛思烛工地路桥大道居民及店面东西向两边延伸下午14点-16点3030043003该路线更改为日用品商城02013.11.72薛思烛中国日用品商城、家私城、建材市场南官大道上午10：-12:0030063006反映一般，个别市场被保安阻止02薛思烛银安街东西向两边延伸下午14点-16点3030043004因为昨天下雨，所以今天更改为路桥大道02013.11.82薛思烛小商品批发市场市场街181号附近上午10：-12:0030052003今天在市场派单再次被保安阻止，后选择外围及周边02薛思烛路桥建筑五金批发市场路桥城区中心卖芝桥路与104国道交汇处下午1
8、4点-16点3030053001002013.11.92薛思烛钢材市场、国际塑料城路桥大道、路桥区泰隆街1288号上午10：-12:0020052005更改为台州房交会现场02薛思烛财富大道居民及及店面东西向两边延伸下午14点-16点302005200402013.11.102薛思烛路北中心小学、新安街店面新安街上午10：-12:023005无车、人员不够未派单2薛思烛灵山路居民及及店面南北向两边延伸下午14点-16点323005无车、人员不够未派单合计：360066290049每周派单计划二、2013年重点工作总结黄岩区派单路线二、2013年重点工作总结时间人员数量地点目标派发时间预估派发数
9、量11.263名银安街居民及店面 街道两侧延伸10点-11点30400数码城市场个体商户13点-16点40011.273名日用品商城市场个体商户10点-16点400日用品商城附近批发市场 市场个体商户10点-16点40011.283名高桥章村、新山村、后岱村、村民房覆盖及村委会宣传栏10点-11点30400后洋金村、金洋、共和村村民房覆盖及村委会宣传栏13点-16点40011.293名白墙村，同坑头、新龙岱村村民房覆盖及村委会宣传栏10点-11点30400丁前村、中后村、埠头村、岭东村村民房覆盖及村委会宣传栏13点-16点40011.303名盐岱村、杜岱村、东明村村民房覆盖及村委会宣传栏10点
10、-11点30400徐杨村、过水洋村民房覆盖及村委会宣传栏13点-16点40012.013名环城西路、西街、塔院头路、劳动路、县前街、天长北路街道两侧店面10点-11点30500横街路、环城东路、九峰路、二环东路、食品街、小东门路、东官河路街道两侧店面13点-16点50012.023名天长南路，劳动路，青年路街道两侧店面10点-11点30500横街路，桔乡大道街道两侧店面13点-16点50012.032名横山头村、山下村村民房覆盖及村委会宣传栏10点-11点30400药山摊，药山村村民房覆盖及村委会宣传栏13点-16点40012.042名光明桥村、卖盐桥村村民房覆盖及村委会宣传栏10点-11点3
11、0400民建村、樊川里村民房覆盖及村委会宣传栏13点-16点400每周派单计划二、2013年重点工作总结二、2013年重点工作总结二、2013年重点工作总结n项目品鉴会（9月）n项目派单推广（10-12月）n理想存折及意向金办理（13年11月-14年1月）n总结二、2013年重点工作总结2013年11月开始办理理想存折及意向金收取，通过电话邀约老客户及现场接待新客户，截止2014年1月29日共办理理想存折272组，意向金100组（收取金额2439万）。n理想存折及意向金办理1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 14.1登记来人388组接听来电213通理想存折272组意向金100
12、组收取金额约2439万甲方累积登记来人216组接听来电50通二、2013年重点工作总结计划首开房源与意向金收取情况楼号面积（）首期推盘（套）意向金收取（套）剩余（套）1#楼120744942（56%）24（49%）25321302618（72%）73#楼85633232（50%）15（47%）17311373117（55%）14合计13774（54%）63（46%）高层产品计划首开将推出高层房源1、3#楼共137套，意向金收取74套，占比54%排屋产品面积（）推盘体量（套）意向金收取（套）剩余（套）245283（10%）25（90%）300143（21%）11（79%）合计426（14%）36
13、（86%）本项目共有排屋产品42套，由于之前未做过排屋的针对性推广动作，意向金只收取了6套，占比14%二、2013年重点工作总结三、2014年重点工作计划12销售指标工程进度工程进度3策略执行阶段性工作序号计划工作内容目标结果要求工作状态说明具体工作时间节点第一季度1办理施工许可证及相关手续完成提前准备资料及时上报1月2基坑围护工程完成50%根据地下室开挖及时配合1-3月3高层地下室、多层半地下室工程完成30%根据土方开挖方案先后顺序施工1-3月41#、3#楼高层主体结构3层结构1-3月517#、19#、21#楼排屋主体结构结顶1-3月6申报一期1#、3#、17#、19#、21#楼预售证完成提
14、前准备资料及时上报1-3月7销售宣传活动、广告全面启动根据合创地产的方案实施1-3月第二季度1台州市房展会参展成功路桥会展中心搭台参展4.182一期1#、3#、17#、19#、21#楼开盘销售（办理登记）去化率80%选定销售主会场全力组织开盘5-6月3基坑围护工程完成80%根据地下室开挖及时配合4-6月4高层地下室、多层半地下室工程完成80%根据土方开挖方案先后顺序施工4-6月51#、3#楼高层主体结构12层结构4-6月62#、5#、6#楼主体结构3层结构4-6月77#、8#、9#、10#楼主体结构15层结构4-6月815#、16#、18#、20楼排屋主体结构结顶4-6月9申报二期2#、5#、
15、6#、15#、16#、18#、20#楼预售证完成结合一期开盘情况及时调整上报4-6月10销售宣传活动、广告全面启动结合一期开盘情况及时调整4-6月14年工程节点-工程计划表阶段性工作序号计划工作内容目标结果要求工作状态说明具体工作时间节点第三季度1基坑围护工程完成根据土方开挖方案先后顺序施工7-9月2高层地下室工程完成根据土方开挖方案先后顺序施工7-9月31#、3#楼高层主体结构结顶7-9月42#、5#、6#楼主体结构12层结构7-9月57#、8#、9#、10#楼主体结构12层结构7-9月611#、12#、13#楼高层主体结构15层结构7-9月7申报二期2#、5#、6#、15#、16#、18#
16、、20#楼开盘销售（办理登记）去化率80%结合一期开盘结果及时调整8-9月8销售宣传活动、广告跟进结合一期开盘结果作适当调整7-9月第四季度11#、3#楼高层内外装饰完成30%10-12月22#、5#、6#楼主体结构结顶10-12月37#、8#、9#、10#楼主体结构结顶10-12月411#、12#、13#楼高层主体结构15层结构10-12月5幼儿园、会所主体结构结顶10-12月6山体生态公园建设完成50%与村委街道协商10-12月7春节前工程款结算支付准备合理安排根据公司实际适量调整额度10-12月8办理房屋按揭手续及时办理销售部要及时跟进办理10-12月9销售宣传活动、广告跟进根据二期开盘
17、情况另定10-12月14年工程节点3月5月4月6月7月8月9月10月3月：1、3#楼高层主体结构完成5月25日：1、3、17、19、21#楼开盘11月12月14年工程节点3月底：申报一期1、3、17、19、21楼预售证4月18日：台州市房展会8月30日：2、5、6、15、16、18、20#楼开盘9月：1、3#结顶9月：催办按揭放款10月：2、5、6#结顶5月：15、16、17、18、19、20、21#楼排屋结顶7月：申报二期2、5、6、15、16、18、20#楼预售证1、由于项目设计审批一直耽误时间，且施工许可证尚未办理，所以项目工期一直不能确定。2、工程进度表计划内1月份办出施工许可证，但至
18、今尚未拿出，所以之后的计划节点有 很大可能又要后延。可预知困难阶段性工作序号计划工作内容目标结果要求工作状态说明具体工作时间节点第一季度1办理施工许可证及相关手续完成提前准备资料及时上报1月2基坑围护工程完成50%根据地下室开挖及时配合1-3月3高层地下室、多层半地下室工程完成30%根据土方开挖方案先后顺序施工1-3月41#、3#楼高层主体结构3层结构1-3月517#、19#、21#楼排屋主体结构结顶1-3月6申报一期1#、3#、17#、19#、21#楼预售证完成提前准备资料及时上报1-3月7销售宣传活动、广告全面启动根据合创地产的方案实施1-3月14年工程节点12销售指标销售指标工程进度3策
19、略执行 6 亿总销金额产品套数面积预设均价总销售额高层319套37613平10000元/平3.76亿排屋42套11068平20000元/平2.21亿高层高层319319套，排屋套，排屋4242套。套。预计年度可销售总金额约6亿左右总销估算20142014年项目总销年项目总销产品产品 可售套数可售套数 可售面积可售面积 预设均价预设均价 销售值估算销售值估算 别墅 4211068200002213600001# 74907110000907100002# 56769510000769500003# 63695110000695100005# 63694510000694500006# 63695
20、11000069510000合计 361套48681方- 597490000元u一期开盘1、3#楼共137套高层产品，可售面积16022方，总销1.6亿；排屋18套，可售面积4743.54方，总销0.98亿；共2.58亿，占项目总销43%43%。u截止到1月29日，理想存折办理261组，意向金办理100组，收取意向金2439万。其中高层89组、别墅6套，1、3#楼77组占一期开盘体量56%56%。指指标标轴轴1.6亿6 6亿亿时时间间轴轴107天26.6 %26.6 %目前状况5月25日销售指标工作计划内要求两次开盘销售率达80%左右，因此本年度预设销售任务不得低于总销80%的销售额，暂以80
21、%作为指标。产品存量套数存量面积销售值估算80%销售额排屋42110682213600001770880001# 74907190710000725680002# 56769576950000615600003# 63695169510000556080005# 63694569450000555600006# 6369516951000055608000合计 36148679597490000477992000477992000年度销售指标总金额左右4.8亿指标分解12销售指标工程进度3策略执行策略执行1.1.营销背景营销背景2.2.竞品了解竞品了解3.3.策略重点策略重点4.4.执行步骤执
22、行步骤策略执行宏观市场：宏观市场： “国五条国五条” 政策政策新国五条新国五条首套房首付比例 首付30%，利率打9折第二套及以上二套首付60%，利率上浮10%；二套以上限购非本地居民购房 必须在当地缴满1年以上社保，只能购买1套限购严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。问责各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。房产税严格实施差
23、别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。策略执行营销背景策略执行营销背景土地成交量：土地成交量：20132013年年6 6月至月至20142014年年1 1月路桥区有月路桥区有7 7宗土地成交。宗土地成交。地块区域拍卖时间地块性质信息拍得开发商成交详情路桥区灵山路与文化路东南角地块 14.01.09普通商品住房用地上海景瑞地产该块占地面积为51431平方米，起始价为27300万元，最终以32600万元成交。折合楼面价为6338.58元每平方米路桥区会展东路以东，纬三路以南地块13.12.18住宅用地台州市鑫众房地产有限公司该地块占地面积为13938平方米，最终以8220万元成交，折合
24、楼面价为5897.54元每平方米路桥区76省道复线以西，迎宾大道以北地块13.09.29普通商品住房用地浙江方林房地产开发有限公司该地块占地面积为19269平方米，最终以4860万元成交，折合楼面价为2522.18元每平方米甬台温铁路，路桥区螺洋街道地块 13.09.29安置房等其他住房用地台州五联房地产开发有限公司该地块占地面积为8157平方米，最终以1250万元成交，折合楼面价为1532.43每平方米路桥区灵山路与银安街东南角地块 13.09.29普通商品住房用地宏信置业有限公司该地块占地面积为8066平方米，最终以5420万元成交，折合楼面价为6769.92元每平方米路桥街道76省道复线
25、以东地块13.09.12批发零售、城镇住宅台州银鸿房地产开发有限公司该地块占地面积为9768平方米，最终以4600万元成交，折合楼面价为4709.25元每平方米路桥区新桥新横大道与镇东路东南角地块13.06.30城镇住宅，批发零售台州市时大房地产开发有限公司该地块占地面积为41011平方米，最终以166600万元成交，折合楼面价为4047.69元每平方米案名工地位置推盘时间推盘体量推出面积段预计均价立成檀香府路桥区南山街与北环线东南角2014年下半年未定120-17012000碧水豪庭路桥文化路与灵山路交汇处2014年6月份未定90-14011000滨河佳苑路桥峰江街道西侧，滨河路以东，银水路
26、以北2014年3月未定127-1638500欧雅兰庭路桥区路北街道北环线与银安街西南角2014年7月未定90-1808000锦瑞项目路桥区灵山路与文化路东南角地块2014年7月200套200-30020000策略执行营销背景1414年新增楼盘：年新增楼盘：路桥区路桥区1414年新增竞品项目有立成檀香府及碧水豪庭。年新增竞品项目有立成檀香府及碧水豪庭。案名案名面积段面积段总套数总套数预计均价预计均价开盘时间开盘时间 首期户型首期户型碧水豪庭87-2158591.1-1.2万6月份87-180 该项目占地约7万方，总建筑面积约18万方，共有14幢高层，配备1个省级优质幼儿园，总户数859户。新古典
27、主义风格建筑，拥有中央山公园的自然景观优势，依山傍水。户型面积在87-215平不等，满足不同阶层的需求。预计6月份开盘，2016年底交付，现阶段优惠办理有存2抵5万活动。策略执行竞品新增策略执行竞品新增90平方2房，南北通风104平方3房，利用率高策略执行竞品新增125平方3房，3飘窗137-140平方3房，3开间朝南，设置独立更衣室策略执行竞品新增164-180平方4房，3阳台，3面采光，3房朝南户型优势：套型方正实用，南北通透，设计全亮间、且多阳台、多飘窗，赠送面积可观。案名案名面积段面积段总套数总套数预计均价预计均价开盘时间开盘时间 首期户型首期户型立成檀香府90-1751.1-1.2万
28、 6-7月份未定 该项目占地约7万，总建筑面积约16万，其中商业面积约3万，共有2幢小高层，17幢高层，配套有世纪联华超市，12个班级配备的幼儿园、2个游泳池、羽毛球馆。打造高效集约的一站式中央生活圈。该项目为新古典建筑风格，将配备自建幼儿园。目前售楼处刚刚开放且接待人员不专业，资料不齐策略执行竞品新增策略执行竞品新增121平方3房，3开间朝南、3飘窗140平方3房，3开间朝南，景观大阳台策略执行竞品新增143平方4房，3开间朝南、3飘窗 175平方4房，4开间朝南，独立更衣室兼豪卫项目项目 面面 积积 9090以下以下 100-140100-140 140140以上以上 总套数总套数 已售套
29、数已售套数剩余套数剩余套数 剩余面剩余面积积 去化率去化率 总套数总套数 已售套数已售套数 剩余套数剩余套数 剩余面剩余面积积 去化率去化率 总套数总套数 已售套数已售套数 剩余套数剩余套数 剩余面积剩余面积 去化率去化率 蓝天水岸广蓝天水岸广场场000 0031274 4540.0287%12261616110185.4750%中盛豪庭中盛豪庭13602261134113490893.4417%2476118618625792.7425%9713848413278.1513%玉峰广场玉峰广场2792225725711734.748%37017819219216166.7948%312 239
30、7.9633%南管金源南管金源 000 0002245816616620639.3926%000 000汇鑫商务广汇鑫商务广场场53418634834826491.0535%492722222172.6255%808 81494.240%香樟源小区香樟源小区3309172015891589110055.3352%2517018118119479.2427.80%1861517117135561.398%天和壹号天和壹号81245635635624402.1255.45%1221184 4546.8396.70%2809318718751573.08 33.20%刚泰臻品刚泰臻品000 0004
31、0221119119125267.0252.50%8811777714722.38 12.50%总总 体体629426103684368426357741%169675094694611060544%78419459059012721225%占占 比比71%71%73%73%70%70%52%52%20%20%21%21%18%18%22%22%9%9%6%6%12%12%25%25%策略执行营销背景在售楼盘存量分析：在售楼盘存量分析：基本集中在90-140方之间面积段，占比90%。区域房源户型配比策略执行营销背景策略执行营销背景区域发展区域利好：绿心规划核心区域，未来前景有目共睹。区域利好：
32、绿心规划核心区域，未来前景有目共睹。绿心规划，三区交汇核心区域定位，生态旅游、商业商务：绿心规划，三区交汇核心区域定位，生态旅游、商业商务：CBD核心区块、万象新天地、五星级度假酒店、湖滨酒店、飞龙湖绿化景观、体育公园、婚庆园等大型配套建设带动区域能级飞跃提升，升值空间巨大。交通路网架设：交通路网架设：内环路、横山隧道、财富大道北延、桐江路、白石关隧道、腾达路西延、桐屿大道等道路逐步完成架设；还有未来地铁轻轨的规划；完善的交通体系拉近了黄岩、路桥、椒江三区距离也加大了绿心区域的对台州全市的影响力。区域发展策略执行营销背景区域发展区域劣势：现阶段区域配套尚未形成，认可度不高区域劣势：现阶段区域配
33、套尚未形成，认可度不高政府发展规划宣传力度不够：政府发展规划宣传力度不够：虽然政府发展重点转移至城西和城南区块，但官方宣传力度尚未跟进，所以区域热度尚未炒热。片区配套建设跟进缓慢：片区配套建设跟进缓慢：受现阶段发展进度制约，配套设施尚未跟进，生活十分不便，城西片区的崛起还需要相当一段时间的等待。策略执行营销背景1.1.营销背景营销背景2.2.竞品了解竞品了解3.3.策略重点策略重点4.4.执行步骤执行步骤策略执行竞品了解策略执行竞品了解案名案名面积段面积段总套数总套数已推套数已推套数已售套数已售套数 未售套数未售套数蓝天水岸45-17015910356蓝天水岸，在本项目西边，仅隔一条规划路。规
34、划总用地面积20043平方米，总建筑面积61951平方米，由3幢14层，1幢15层，共4幢高层建筑组成。一期2013年9月20号开盘，开出105套，起价6388元/平，均价7500元/平，备案94套。目前二期170平户型销售中，起价6688元/平，销售9套。策略执行竞品了解案名案名面积段面积段总套数总套数已推套数已推套数已售套数已售套数 未售套数未售套数中盛豪庭87-17817341361901460中盛豪廷居住小区位于台州市路桥区银安街南侧、山水泾北侧，是台州市路桥区的重点建设项目。地块总用地面积150.8亩，总建筑面积326243。整个项目分为A、B两个区块。其中A区最先开发，建筑面积17
35、万方，由23栋17-18层高层组成，户型面积87-170平米，主力户型130平米，均价 11000元每平。策略执行竞品了解案名案名面积段面积段总套数总套数已推套数已推套数已售套数已售套数 未售套数未售套数玉峰广场35-140795752255497玉峰广场总占地面积15812平方米，总建筑面积近10万平方米，由一个21层塔楼和一栋32层板式高层住宅组成。以商业、写字楼、酒店式公寓和住宅等各类形态的物业组成。1期住宅373套，销售102套，2期公寓开出240套小户型，销售74套。均价9500元左右策略执行营销背景案名案名面积段面积段总套数总套数已推套数已推套数已售套数已售套数 未售套数未售套数汇
36、鑫商务广场汇鑫商务广场88-113597597274323汇鑫商务广场位于路桥城西门户领域，东至南山路，南倚南官河，西与电力大厦比邻，北临城市主干道路桥大道。汇鑫商务广场总建筑面积66427.8平方米，由公寓、住宅、办公、商业四大复合业态组成；均价10000元左右策略执行营销背景案名案名面积段面积段总套数总套数已推套数已推套数已售套数已售套数 未售套数未售套数香樟源小区香樟源小区70-2084152415224941658香樟源位于路桥区螺洋街道双庙村，项目北临吉利汽车城，南接南山景区。项总建36.4万平方米，设计了从60平米至200多平米不等的30余种户型，涵盖二房、三房以及豪华四房等，并做
37、到了几乎所有户型南北通透、明厨明卫，小区内会所、游泳池、幼儿园等配套一应俱全。均价9000元左右策略执行营销背景案名案名面积段面积段总套数总套数已推套数已推套数已售套数已售套数 未售套数未售套数天和壹号天和壹号50-43114011401835566天和壹号，位于路桥区樱花路与银安街西南角，路桥中学北面。土地用途为商业、住宅。占地面积105720，总建筑面积223047.23，住宅总户数1214户，均价12100元左右，目前别墅在售策略执行竞品了解案名案名面积段面积段总套数总套数已推套数已推套数已售套数已售套数 未售套数未售套数刚泰臻品刚泰臻品90-140570490230260刚泰臻品位于路
38、桥区螺洋街道商海南街东侧，占地约44000平方米，小区规矩建筑面积约13万，地上建筑面积约100000平方米，其中商业建筑面积约1000平方米，办公建筑面积约17000平方米，住宅建筑面积约80000平方米，由8幢高层组成，可入住约570户，预计总人口数约1800人。策略执行竞品了解1.1.营销背景营销背景2.2.竞品了解竞品了解3.3.策略重点策略重点4.4.执行步骤执行步骤策略执行年度销售指标年度销售指标4.84.8亿意味着什么？亿意味着什么？按照客户来访10:1的成交概率，7 7个月个月内售楼处要接待新增来访客户25002500组，日均组，日均1212组组来访。年度预设销量指标4.8亿意
39、味着本项目在7 7个月个月销售期内每月平均销售金额达68506850万左右万左右。2014年排屋需要去化1.781.78亿亿以上。约34套房源。策略执行策略重点项目将要面临的四大核心问题策略执行策略重点 项目将要面临的压力和机遇，决定了销售指标的难项目将要面临的压力和机遇，决定了销售指标的难度值，也就决定了项目整体营销基调。度值，也就决定了项目整体营销基调。从价格战转移到产品力及影响力竞争借势而为时刻关注打击重点竞品营销紧密借助绿心飞龙湖区域规划的节点契机把握黄岩、路桥两城区，焦点活动造势，开拓渠道保持强势推广全力支援销售进行指标冲刺策略执行策略重点1.1.营销背景营销背景2.2.竞品了解竞品
40、了解3.3.策略重点策略重点4.4.执行步骤执行步骤策略执行3月5月4月6月7月8月9月10月3月：开启全面推广5月25日：1、3、17、19、21#楼开盘11月12月4月：开展客户暖场活动，认筹活动开始办理（排摸客户）4月18日：台州市房展会8月30日：2、5、6、15、16、18、20#楼开盘9月：1、3#结顶9月：催办按揭放款10月：2、5、6#结顶7月：申报二期2、5、6、15、16、18、20#楼预售证策略执行执行步骤1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月一期启势一期启势热力持续热力持续新年送礼新年送礼趁热加推趁热加推1.客户维系：“新年礼物”客户维系活动，从1月开始
41、给老客户新春送礼，做好客户维护活动，为2014年的销售打好客户基础。2.营销计划：与甲方确认工程进度，排好14年工作计划，有效合理安排销售节点工作。3.媒体通道：排摸各类型媒体通道，把握合理有效的媒体推广资源。策略执行执行步骤一期启势一期启势热力持续热力持续新年送礼新年送礼趁热加推趁热加推根据销售节点及大型活动节点，媒体推广集中轰炸造势筹备4月18日台州市房展会，打口碑聚人气为售楼处吸引来人5月初认筹活动办理，客户意向排摸，5月中旬开盘方案制定5月月25日日一期一期盛大开盘策略执行执行步骤策略执行执行步骤开盘前多种广告方式全方位投放开盘前多种广告方式全方位投放一期启势一期启势热力持续热力持续新
42、年送礼新年送礼趁热加推趁热加推策略执行执行步骤渠道类型渠道类型具体细分具体细分时间时间推广形式推广形式区域锁定范围路桥、黄岩各类市场2014.3-2014.8团购圈层营销派单各行业锁定范围移动、联通、电信VIP客户和企业用户 银行大客户 汽车4S门店（宝马、奔驰、奥迪等）2014.3-2014.8资料投放营销短信圈层营销乡镇锁定范围深入到街道办事处、村委会，政府行政机构2014.3-2014.8圈层营销派单各消费场所锁定范围路桥主要消费场所酒店、餐饮、百货商场等2014.3-2014.8派单资料投放一期启势一期启势热力持续热力持续新年送礼新年送礼趁热加推趁热加推1.强销期间：重点抓下定签约工作
43、，力争一期开盘2个月内销售率80%，总销2.1亿以上。2.资金回笼：下定一周内必须签约付款，确保资金及时回笼。3.老带新活动：组织客户答谢活动，积极鼓励老客户带新客户扩大口碑加强圈层渠道开拓，成交给于一定奖励。4.趁热造势：结合一期开盘情况，各类媒体渠道全面宣传项目热销助力后期销售。策略执行执行步骤一期启势一期启势热力持续热力持续新年送礼新年送礼趁热加推趁热加推老带新活动：策略执行执行步骤1、老带新结合答谢会活动，在二期开盘前兑换，增加业主老带新的动力。3、形成市场口碑，提高项目知名度，助推二期开盘。一期启势一期启势热力持续热力持续新年送礼新年送礼趁热加推趁热加推1.续销期间：销售签约工作不放
44、松，同时为二期开盘做好蓄水工作。2.完成指标：确保一期销售指标基本完成。3.工地包装：结合8月份1、3#楼结顶的工程阶段，适时搭上楼体幕布广告扩大区域影响。4.趁势加推：结合一期开盘效果，策略执行执行步骤一期启势一期启势热力持续热力持续新年送礼新年送礼趁热加推趁热加推策略执行执行步骤借势走量借势走量延续1期开盘效应及客户活动和推广的蓄势力量，全力销售2期房源，争取3个月内销售率达80%，总销2.73亿以上。续销期穿插客户活动及持续老带新加强后期余房去化，9-10月份开始办理按揭手续，如一切顺利达成年度4.8亿销售指标则预计年底能回笼总销售额70%资金3.3亿左右。以上报告皆以临时工程进度表安排，如遇工程时间节点变动，营销工作也要随即做临时更改。另工程进度计划内并未明确打造排屋及高层样板房和出售地下车位的信息，因此年后需及时跟进明确这两项事宜。n结束语谢谢谢谢
