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1、房地产工程造价案例分析及合同管理标准化房地产工程造价案例分析及合同管理标准化汉略地产研究中心汉略地产研究中心奉献地产智慧奉献地产智慧 专注培训专注培训/猎头猎头第一局部：第一局部： 工程造价分析与本钱控制要点工程造价分析与本钱控制要点第二局部：合同标准化的实施第二局部：合同标准化的实施2021 .11 深圳第一局部工程造价分析与本钱控制要点第一章第一章 房地房地产工程工程本工程工程本钱的构成解析的构成解析第二章第二章 本本钱领前控制的方法：目前控制的方法：目标管理管理第三章第三章 开开发各各阶段段对工程造价的影响及工程造价的影响及过程控制程控制要点要点第四章第四章 本本钱管理数据管理数据库的建
2、立与的建立与维护第一章房地产工程工程本钱的构成解析3房地产本钱与造价的组成结构工程本钱造价数据及比重分析影响造价的关键因素分析典型工程的造价比照分析影响工程造价的主要技术经济指标和业务要素4土地费用前期费用主体建筑安装工程费用室外及环境工程费用公共配套工程费用开发间接费用营销费用财务费用管理费用工工程程开开展展本本钱钱全全本本钱钱1.房地产本钱的组成结构序号项目1土地费用2前期工程费3基础设施建设费4建筑安装工程费5公共配套设施建设费6开发间接费7管理费用8财务费用9销售费用10开发期税费11其他费用12不可预见费合计51.房地产本钱的组成结构比照分析：工程开发建设投资比照分析：工程开发建设投
3、资2003建设工程经济评价完全本钱序号项目1直接费直接工程费（实体）措施费（非实体）2间接费规费企业管理费（施工企业）3利润4税金合计61.房地产本钱的组成结构比照分析：建筑安装工程费用工程组成比照分析：建筑安装工程费用工程组成注意区别造价与本钱财务角度的本钱；工程经济范畴的造价二者联系72.房地产工程本钱数据及比重分析一级本钱科目数据：按费用类型建造本钱的数据分析人材机构成按分局部项工程按合同比重83.影响造价的关键因素分析几个层面的本钱管理：本钱的决定因素和影响因素本钱的变动性分析全本钱的变动性建造本钱的变动性分析案例分享：标杆企业的本钱基准数据表94.典型工程的造价比照分析几个品牌企业同
4、类工程的数据比照比照分析：不同企业产品战略的本钱状况105.影响工程造价的主要技术经济指标和业务要素表达不同侧面的技术经济指标各业务对本钱的影响：无效本钱的分类与管理方法11第二章 本钱领前控制的方法：目标管理12本钱目标及目标管理的意义本钱目标的内涵与外延本钱目标的制定本钱目标的分解方式本钱动态的跟踪与监控保障目标实现的手段与措施1.本钱目标及目标管理的意义动态掌握和控制工程总本钱水平保证每个工程的盈利指标实现公司的经营目标13u实行目标管理的根本意义：u本钱目标的作用不是上限是基准保持心中有数“做了再算转为“算了再做2.本钱目标的内涵与外延本钱目标的内涵：本钱目标的内涵：不仅限于本钱目标值
5、本身、更要关注本钱背不仅限于本钱目标值本身、更要关注本钱背后的产品目标后的产品目标本钱目标的范围：本钱目标的范围：目标范围可覆盖全本钱、开发本钱目标范围可覆盖全本钱、开发本钱 、建造本、建造本钱，是整个工程开发团队的目标；钱，是整个工程开发团队的目标；143.本钱目标的制定15目标制定的时间：目标制定的方法：目标制定的要求：本钱目标的评审与确定：案例分享：本钱目标全套表格4.本钱目标的五种分解方式及作用按合约方案分解：示范表格按本钱科目分解按管理责任分解：示范表格按财务核算模型分解按现金流出时间分解：示范表格17动态本钱的概念与构成动态本钱 = 已发生本钱 + 待发生本钱 概念：本钱发生：5.
6、本钱动态的跟踪与监控案例分享：几种本钱月报比照动态本钱的反响机制：控制产品标准，落实到设计、选型与合约中技术经济相结合的手段开展各项业务，保证目标实现实行动态监控，及时反响信息，预测可能变化偏差调整与内部平衡，保证总目标过程与结果的全面考核185.保障目标实现的手段与措施第三章 开开发各各阶段段对工程造价的影响及工程造价的影响及过程控制要点程控制要点19本钱控制重点与原那么概述立项阶段本钱管理筹划阶段的本钱管理设计阶段的本钱管理发包阶段的本钱管理施工阶段的本钱管理销售阶段的本钱管理竣工结算的本钱管理维护阶段的本钱管理本钱控制的重点对象本钱控制的重点阶段前期与后期不同的控制方式本钱控制的责任划分
7、1.本钱控制的重点与原那么概述案例分享：标杆企业的责任本钱管理文件案例分享：标杆企业的责任本钱管理文件工程开工程开发本本钱控制重点控制重点对象象投入大、占比重重大的：投入大、占比重重大的：客户敏感性强的：客户敏感性强的：市场不标准的：市场不标准的：技术不成熟的：技术不成熟的： 通过对房地产各类重点本钱进行控制，实现降低本钱、提高控制效率的目的。控制的重点控制的重点控制的重点控制的重点阶阶段段段段“70%“70%的本钱由设计阶段确定？的本钱由设计阶段确定？判别：本钱的 阶段本钱的 阶段本钱的 阶段在本钱决定阶段、控制费用低的阶段进行控制这是预控的效益和核心价值1，全，全过过程控制的程控制的阶阶段
8、段立立项项筹划筹划设计设计发发包包施工施工竣工竣工维护维护2，对应对应本本钱实现过钱实现过程程-由虚到由虚到实实虚虚拟拟：估、概、：估、概、预预算算 控制方式：控制方式：现实现实：合同价、付款、：合同价、付款、结结算价算价 控制方式：控制方式：工程开发不同阶段本钱控制方式2.立项阶段的本钱控制主要工作：土地筹划，市场调研，本钱估算，工程经济性评价控制要求：全面深入了解地块和市场情况，合理确定估算根底；控制重点：地质状况，地下地上管线；市政接口的位置；红线内拆迁的费用；周边规划及规划指标确实定；政府垄断情况，地区产品标准工作文件：?调研报告?，?新工程开展本钱估算? ?可行性研究报告? 案例分享
9、：本钱调研报告；可行性研究的关键指标案例分享：本钱调研报告；可行性研究的关键指标3.筹划阶段本钱控制主要工作：确定工程定位，制定产品目标与开展方案控制要求：准确定位目标市场，选择性价比最好的产品 控制重点：产品档次符合地块价值，配套标准，户型，层高及总高，停车方式，特殊要求 工作文件：?筹划定位报告? ?工程开展本钱测算?工程开展方案? 案例分享：根据经营要求选择不同产品组合案例分享：根据经营要求选择不同产品组合4.设计阶段本钱控制方案设计主要工作：设计单位选择，方案优化，制定本钱目标结合建造标准，制定出图方案结合合约规划；控制要求：符合工程定位，经济合理性最大，制定相应本钱目标控制重点：设计
10、质量及深度；设计周期；产品技术经济指标；优化内容：标高确定，结构形式，根底形式，特殊设备和功能要求 工作文件：?设计任务书?及?限额设计指引?本钱目标? ?出图方案? 案例分享：结构本钱设计优化流程案例分享：结构本钱设计优化流程4.设计阶段本钱控制扩初设计主要工作：材料设备选型 ，编制部品控制方案 控制要求：选型合理，档次符合，技术成熟，市场占有率较高控制重点：电梯，空调，门窗，栏杆，装修材料，园建绿化，智能化，消防，防水保温材料，新材料 工作文件：?材料设备选用意见?、?部品控制方案?4.设计阶段本钱控制施工图设计主要工作：编制施工图预算，调整目标；落实限额设计；第一次图纸会审控制要求：图纸
11、的质量和时间保证；预算的的准确性和分析深度；控制重点：限额：钢筋，砼，外墙，门窗，装修，管线用量指标；错漏碰缺；工作文件：?限额设计合同条件?图纸会审纪要? ?施工图预算?及?本钱目标调整报告? 案例分享：施工图预算指标分析案例分享：施工图预算指标分析5.发包阶段本钱控制前期准备主要工作：供给商考察，确定招标组织和方案，准备招标文件及相关资料控制要求：保证有充分竞争性的、适用的供给商；图纸和招标文件根本完备图纸完善控制重点：所选入围队伍的深入摸底，招标内容范围规定明确工作文件：?合约规划?，?考察报告及投标资格审批?招标文件?案例分享：合约规划模版案例分享：合约规划模版5.发包阶段本钱控制招标
12、过程主要工作：发标、答疑、回标开标、评标、澄清、定标控制要求：保证过程严谨，文件资料完整、有效；控制重点：深入评定技术、商务标；确保有效承诺和履约保函工作文件：?收发标记录?答疑文件?评标文件?澄清及洽谈记录?及?定标审批文件? 案例分享：评标表格；澄清文件案例分享：评标表格；澄清文件5.发包阶段本钱控制签约阶段主要工作：合同洽谈、签订合同，内部合同交底控制要求：合理的价格，完备的合同，躲避风险，实现双赢控制重点：工作内容与责任、进度、质量、价款的形成及变更与调价条款；违约责任及退出条款；工作文件：?合同文本?合同审批文件? 6.施工阶段本钱控制施工准备主要工作：第二次图纸会审，合同交底，施工
13、现场准备，施工组织设计确实认控制要求：全面统筹，减少临时性花费；控制场地使用、进度和方案控制重点：三通一平费用的控制：水、电、路、土方；临时设施费用的控制：办公室，围墙；施工组织设计审查工作文件：?施工组织设计?6.施工阶段本钱控制主体施工主要工作：变更与签证的管理办理，统计，分析；工程质量及工期的控制；材料控制，索赔办理，支付合同款；控制要求：依据合同，事先核算，完工确认，及时办理，手续完备，资料齐全；控制重点：控制重大变更；控制关键工期节点的付款，防止超付；每月动态报表；相关索赔及时通知工作文件：本钱动态报表，设计变更及签证系列表单， 付款系列表单案例分享：标杆企业的变更签证管理规定案例分
14、享：标杆企业的变更签证管理规定6.施工阶段本钱控制竣工验收主要工作：办理验收手续，竣工资料审查区别结算资料控制要求：符合实事，及时办理控制重点：验收文件中对时间、质量和数量确实认；对隐蔽和撤除工程和中间验收，入伙的配合及保修协议的落实工作文件：竣工验收系列资料7.销售阶段本钱控制主要工作：营销费用预算管理，售楼工程本钱控制销售筹划，销售承诺与资料的把关控制要求：销售资料及营销承诺的多专业评审保修期限确实定 ，营销费用不超预算，售楼工程的合理筹划与本钱目标管理控制重点：样板房材料的展示与说明；样板房及售楼处的位置、数量和标准；营销费用详细方案和按进度支出工作文件：?售楼准备工程方案?营销费用预算
15、及执行报表案例分享：营销费用方案表案例分享：营销费用方案表8.结算阶段本钱控制主要工作：结算办理、索赔办理，工程后评估控制要求 ：及时性，合理性，全面性，系统性控制重点：工程和材料的数量和价格依据；工期和费用索赔，有关质量和配合处分；超付的可能性；工作文件： 结算及索赔系列表单，?工程本钱后评估报告?案例分享：结算比照分析；本钱后评估报告案例分享：结算比照分析；本钱后评估报告9.物业维护管理本钱控制主要工作：维护维修，保修金支付，质量缺陷统计分析控制要求：落实维修责任；物业提前介入，把握全寿命期本钱，独立、健康运营，防止物业管理亏损控制重点：一次性投资与使用本钱的平衡，智能化系统，景观灯具，水
16、景；维修责任索赔办理工作文件：支付及索赔文件，质量缺陷分类统计表第四章 本钱管理数据库的建立与维护381.数据库建立的目的与作用2.数据库主要内容与形式3.如何建立及维护数据库4.数据库的案例39目的目的掌握市掌握市场信息信息积累累经验数据数据汇总公司公司资源源沉淀沉淀业务知知识衡量工作成效衡量工作成效作用作用保保证公司的本公司的本钱管理水平管理水平稳定、提定、提升升1.数据库建立的目的与作用40本本钱管理数据管理数据库内容分内容分类资源信息：源信息：数据信息：数据信息：作作业质量量标准：准：结果果评价价标准：准：2.数据库主要内容与形式41l本本钱钱数据的两数据的两类类指指标标l本本钱钱数据
17、数据对对象的三个象的三个层层次次l本本钱钱数据的相关信息数据的相关信息本钱数据信息的构成42数据库的形式用工具软件：EXCEL，AEECSS等，形成固定的表格模版；管理软件：通用、定制 如万科、金地、招商如何选择适合的数据库平台根据公司的管理现状和需要区分管理类软件和信息类软件结合具体业务流程和管理特征尽可能集成，防止重复劳动43工作内容工作内容建立制度与建立制度与标准，制定本准，制定本钱管理管理数据的数据的标准与分准与分类；分析整理；分析整理BCIS的方法；的方法；录入与入与维护工作工作时间在几个在几个节点上点上进行：行：调研、研、询价、价、招招标、合同、合同、结算；最好能与工算；最好能与工
18、作作过程程结合而不是做合而不是做为额外的工外的工作作工作人工作人员专职或或专业人人员，二者，二者结合合3.如何建立与维护数据库44本本钱分析的原那么分析的原那么分析口径的分析口径的统一一面面积的可比性的可比性利用相似性利用相似性数据数据库建立中几点需要注意的建立中几点需要注意的问题第二局部第二局部 合同合同标准化的准化的实施方法施方法 第五章第五章 房地房地产企企业合同管理合同管理综述述第六章第六章 如何如何设置置标准工程合同主要条款准工程合同主要条款第七章第七章 不同不同阶段的工程合同管理内容段的工程合同管理内容第八章第八章 标杆企杆企业如何建立如何建立标准合同管理体系准合同管理体系第五章第
19、五章 房地房地产企企业合同管理合同管理综述述46工程工程管理中合同的地位与作用房地产开发涉及的主要合同类型和内容房地产开发企业的合同管理模式行业内合同标准化状况介绍1.工程工程管理中合同的地位与作用合同在工程管理中的核心地位如图主要作用实现资源的整合，达成甲方开发意图防范风险表达标的物的形成过程和结果合同管理的原那么对外：老实信用，合法双赢对内：工程全过程管理、全员合同意识472.房地产开发涉及的主要合同类型和内容按业务划分合同类型：工程：设计：营销：土地投资：财务：行政人力：按合同计价种类划分：单价总价；固定可调483.房地产开发企业的合同管理模式合同管理的模式：甲方为主的合同管理：乙方为主
20、的合同管理：第三方为主的合同：甲方内部合同管理的组织方式：建议的管理模式：494.行业内合同标准化状况介绍标准合同的层级国际国家地区行业企业房地产企业标准合同状况：50第六章第六章 如何如何设置置标准工程合同主要条款准工程合同主要条款511.合同标的描述与范围划分2.双方的工作3.合同价款4.合同工期5.质量要求6.平安文明及配合7.材料管理8.变更管理9.支付条件与程序10.违约、索赔与奖惩11.争议的解决及合同的中止方式12.其他附加条件内容1.合同标的描述与范围划分合同标的表达的主要内容合同标的表达的主要内容合同范围划分的考虑因素合同范围划分的考虑因素条款要求条款要求522.双方的工作：
21、主要责任、权利和义务n承包方责任包括：n乙方配合义务：n乙方分包的管理：n甲方的责任与工作：533.合同价款：价格形式、计价方式价格的形式：承包价格应包含的内容：计价方式可调价范围和方式几种费用的约定：暂定量、暂定价的处理结算价格的组成544.合同工期：总工期及节点工期，开竣工要求，确认方式开工条件及确认方式施工总体进度要求阶段性工期要求竣工条件及确认方式工期延误处理555.质量要求：技术要求、质量标准质量控制要求施工技术措施要求验收标准工程样板的利用控制重点质量保修条款566.平安文明及配合：措施要求及费用平安文明措施要求配合工作要求有关措施和配合方面费用约定577.材料的管理：供给方式、检
22、验方法等n甲供材料品牌和价格规定n甲供材料管理约定n乙供材料的管理n材料样板管理的方法n材料付款的特殊要求588.变更管理：可变范围、程序、计价等变更内容范围的约定变更内容范围的约定量的调整、价的调整原那么量的调整、价的调整原那么变更过程的约定变更过程的约定599.支付条件与程序n预付款的支付n进度款付款条件说明n进度款审核及支付手续和要求n结算款与保修金的支付n往来款扣除方式n甲供材付款的控制n超付款的处理6010.违约、索赔与奖惩违约责任及违约金额奖惩事项及额度索赔的办理条件及过程6111.争议的解决及合同的中止方式纠纷处理原那么争议解决的方式选择合同中止及退出的6212.其他附加条件内容
23、一系列附件，对双方的约束详细工作指引沟通方式说明风险预防：文件资料要求63第七章第七章 不同不同阶段的工程合同管理内容段的工程合同管理内容641.招投标阶段的合同管理2.施工阶段的合同管理3.结算阶段的合同管理4.常见风险与对策1.招投标阶段的合同管理管理目标：职责划分组织者、参与者与决策者的职责图工作内容、流程及要点：分为三个阶段招标前的准备工作招标阶段合同签订阶段文档要求招标前的准备工作形成责任小组，拟定招标方案、方案合约规划，界定范围：落实图纸、产品品质和技术标准施工现场条件及相关要求供给商考察与资格预审准备招标文件资料：招标过程发标踏勘看样答疑回标开标评标澄清定标合同签订阶段合同谈判：
24、签约审批发放合同编号及文档要求合同交底有关资料移交合同信息管理2.施工阶段的合同管理管理目标：职责划分：甲方履约责任人、双方履约管理部门工作内容、流程及要点：乙方的履约过程跟踪甲方的履约管理变更的控制资金与支付的管理文档管理要求70n工程进度跟进及节点工期确认：n质量检验及阶段验收n平安文明及配合工作n甲方指令的执行乙方的履乙方的履约过程跟踪程跟踪71n图纸资料的提交n场地等条件提供n支付合同款：n报建手续：n分包及甲供材料的协调甲方的履甲方的履约管理管理72变更的控制更的控制n变更的定义与分类n设计变更管理程序n现场签证的管理方法n变更签证的量价确定n变更原因及责任分析73资金与支付的管理金
25、与支付的管理n资金方案的编制n实际进度与产值确实认n支付手续和授权原那么n满足税务要求3.结算阶段的合同管理管理目标：职责划分：结算主办部门：权限设置结算依据提供部门结算纠纷处理部门其他：支付，备案手续办理部门工作内容、流程及要点：合同结算办理反索赔办理纠纷处理开展后评估文档管理要求75n结算原那么：n结算的方案及立项n结算时间的控制n结算方式：n结算审核要点n结算资料构成及要求n结算协议书内容n结算本钱比照分析合同合同结算算办理理反索反索赔的的办理理n索赔分类：n常见几种索赔情况：n办理时间要求：n索赔依据：n本卷须知：合同合同纠纷处理理n处理原那么：n及早预警：n“收集有利证据n分层授权处
26、理n有效利用资源后后评估的内容估的内容n工程后评估：工程后评估：n合同评审：合同评审：n履约评估：履约评估：n本钱控制评价：本钱控制评价：4.常见合同风险与对策几大方面风险来源不利的自然条件供方履约能力外部环境变化：政策、市场内部变化：经营、管理、技术直接表现：不利结果：7980风险管理方法及手段管理方法及手段n有关工具：n合同条款约定：n内部控制要点第八章第八章 标杆企杆企业如何建立如何建立标准合同管理准合同管理体系体系811.合同标准化的组织工作与责任机构2.标准合同的形成过程3.合同后评价的方法与要点1.合同标准化的组织工作与责任机构 按照合同管理的职责划分：按类型、分模块完成标准化的初建工作，形成合同数据库合同管理制度化，开展经常性的维护工作年度、月度方案落实，做为有关部门考核内容之一822.标准合同的形成过程一般过程拟定内容分项和方案人员，时间收集资料：以往合同，业内参考版本起草、征求意见会签、审批试行、修改，审批、发布过程及版本记录几点本卷须知833.合同后评价的方法与要点组织方式评估时间评估内容评估结果的应用84谢谢聆听！感谢您的支持！本培训可支持开发企业内部培训！感谢您的支持！本培训可支持开发企业内部培训！
