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1、石林县石林县xxxx项目项目市场调研及项目初步定位概念市场调研及项目初步定位概念呈：呈：xxx解题从石林小昌乐村项目的价值剖析开始解题从石林小昌乐村项目的价值剖析开始本阶段分四步展开本阶段分四步展开u项目目区区位位u四至分析四至分析u内内外分析外分析项目价值剖析项目价值剖析 项目市场分析项目市场分析项目客户定位项目客户定位项目总体定位项目总体定位u旅游旅游发展展趋势u现时房地房地产市市场分析分析u经典案例借典案例借鉴u成功案例成功案例总结u项目目总体定位体定位u 石林客石林客户分析分析u项目的客目的客户定位定位摸清家底摸清家底 发展机会发展机会 + 锁定客户锁定客户 确定产品确定产品精磨细作精
2、磨细作 实现利润实现利润本体支撑本体支撑市场研究市场研究解决问题解决问题+本体支撑本体支撑市场研究市场研究解决问题解决问题p本体研究本体研究p市场研究市场研究p客户研究客户研究p案例借鉴案例借鉴p项目定位项目定位p项目概算项目概算报告研究路径报告研究路径从本项目开始从本项目开始研究启示区位解读四至分析内外分析随着城市的发展，结合城市旅游的特点，目前形成了随着城市的发展，结合城市旅游的特点，目前形成了“老县城老县城”、“新城区新城区”、“石林景区石林景区”为重点的城市发展战略布局。为重点的城市发展战略布局。石林景区：石林景区：随着景区的不断发展，景区的面积也在不断的扩大，旅游地产项目在此扎堆。未
3、来石林景区将成为旅游地产的集中区域，将带动整个石林房地产市场的发展。目前景区的商业主要以餐饮、旅游纪念品、宾馆等为主。新城区：新城区：新城区是以新县政府所在区域为核心的片区。未来新城区将成为城市的商业、商务、政务中心，同时结合了旅游、休闲、娱乐、购物、居住、商务、政务于一体，是未来的城市中心。目前区域处于开发阶段，商业氛围没有形成。新城区距离老城区3.5公里，距离石林景区10公里，处于中间地段，很好的结合了两大区域的资源。老县城：老县城：老城区的范围为东城区、阿诗玛广场、东门街片区。整体的老城改造面积约为800亩，改造后的老县城将成为居住、休闲、娱乐为主的区域。目前老城区的商业氛围较差，无有档
4、次的街区，经营的业态都是以配套性商业为主，主要有：通讯产品、餐饮、低端服饰、小型超市、宾馆等。市场研究市场研究石林概况石林概况区位解读区位解读项目本体分析项目本体分析-四至分析四至分析本案阿诗玛珠阿诗玛珠宝玉石加宝玉石加工项目工项目阿诗玛阿诗玛万城万城本案本案（住宅）（住宅）规划用地规划用地规划用地规划用地本案本案（商业）（商业）石林大道石林大道工工业业大大道道工业大道工业大道规划路规划路规规划划路路生态生态工业园区工业园区柏树林城柏树林城市公园市公园本案是位于石林县生态工业园区，紧邻石林大道，也是工业园区规划中的创意核工业园区规划中的创意核心区，心区，主要由撒尼文化展示、创意餐饮、综合创意街
5、区、珠宝加工会展、生态工业研发、沿巴江河其他片区等功能构成，这一区城将是整个石林生态工业园区巴江河重点区域城市设计的核心地块，也是最为活跃的地区，它的活动是将是高度多元和互动的，主要集中在文化和艺术、娱乐和餐饮、购物和展示、宾馆和商务办公。u项目位于石林中路，是处于政府规划一路三区的连接区位，交通便利u紧邻柏树林城市公园，周边的汽车客运站、学校、医院、新行政中心等完善的基础配套设施优势：优势：u石林是属于旅游型城市，有着大量的旅游客群u自然资源与文化资源非常丰富u项目位于生态工业创意园的核心区u项目周边紧靠阿诗玛珠宝加工展示项目以及阿诗玛旅游小镇，在今后的经营发展中有着一定的商业氛围u石林的旅
6、游规划迎来二次转型，旅游平台逐渐升级u石林未来的发展潜力大，吸引着大量的投资客以及养老客户u当地的酒店与会议市场随着旅游规划的转型发展，需求逐步上升机会：机会：项目项目SWTO分析分析u大量的房地产开发，住宅市场推盘放量比较大u旅游景区拟建或在建众多大型旅游综合性地产u项目有着一定数量的回迁安置房，以及部分拆迁问题，影响开发节奏u项目的昭示面比较差，项目的通达性不高，对本案的商业规划有一定的影响劣势劣势:威胁：威胁：项目项目SWTO分析分析本体本体研研究究市市场研研究究我们初步考虑的方向本体研究启示本体研究启示项目分析目分析市市场论证响应园区的创意文化规划响应园区的创意文化规划合理利用周边的旅
7、游地产合理利用周边的旅游地产项目资源项目资源深挖多元文化与商务会深挖多元文化与商务会议旅游市场议旅游市场项目规划产品多样化，项目规划产品多样化，复合开发建设复合开发建设项目具备打造高端综合旅游地产的基础条件项目具备打造高端综合旅游地产的基础条件回到市场回到市场宏观市场研究宏观市场研究收入与支配分析规划分析交通分析GDP分析未来战略分析城市人口分析交通分析旧城改造分析市场研究市场研究石林概况石林概况区位解读区位解读东部和南部与红河哈尼族彝族自治州泸西县、弥勒县接壤，北部与曲靖市陆良县相邻，西西部部和和西西北北部部与与昆昆明明市市宜宜良良县县毗毗邻邻,是滇东北、滇东南及广东、广西、贵州等地区进进入
8、入昆昆明明的的门门户户，也是越南等东南亚国家入境我国的重要通道。 石林石林位于云南省东部、昆明东南部，距昆明约距昆明约78KM78KM，行车时间约约1 1小时小时，是云南旅游黄金线路的起始站和必经之地。 78KM云南省唯一的一个台湾农民创台湾农民创业园业园，昆明市继高新区、经开区、滇池旅游度假区之后成立的第四个国家级园区。石林生态工业集中区：石林生态工业集中区：旅游商品加工、绿色农特产品加工、新能源、先进制造、新型建材、石材加工、煤焦等七大产业。新城中心：新城中心：行政、文化、商业、居住等中心。石林旅游度假区石林旅游度假区：服务性、特色性、配套性休闲度假旅游。旅游观光游览；文化娱乐及游乐；旅游
9、住宿及其它度假设施；旅行社及其它相关服务；旅游商品开发生产和经营；第三产业项。市场研究市场研究石林概况石林概况规划分区规划分区老城区的范围为东城区、阿诗玛广场、东门街片区。目前老城区的商业氛围较差，无有档次的街区，经营的业态都是以配套性商业为主台创园台创园旅游景区旅游景区新城中心新城中心老城区老城区生态生态工业园工业园市场研究市场研究石林概况石林概况旅游交通支持旅游交通支持石林石林G324G326昆石高速昆石高速昆明昆明1 1小时经济圈小时经济圈 石林区内交通便利，有石林区内交通便利，有G324G324、G326G326线、安石公路、线、安石公路、昆河公路经过；昆石高速直昆河公路经过；昆石高速
10、直达昆明，全程达昆明，全程5050分钟，云分钟，云桂桂桂桂高铁（预计高铁（预计高铁（预计高铁（预计2015201520152015年建成）年建成）年建成）年建成）、昆明至石林轨道交通，交通昆明至石林轨道交通，交通路网将更加便捷，路网将更加便捷，石林与昆石林与昆石林与昆石林与昆明主城明主城明主城明主城将实现真正的无缝连将实现真正的无缝连接，接，未来未来未来未来2525分钟可直达分钟可直达分钟可直达分钟可直达，处，处于昆明于昆明11小时经济圈小时经济圈小时经济圈小时经济圈，是云南，是云南旅游黄金线路的起始站和必旅游黄金线路的起始站和必经之地。经之地。市场研究市场研究宏观经济宏观经济GDP分析分析2
11、007-2010年石林县GDP运行态势2007-2010年石林县人均GDP运行态势经济持续增长，经济持续增长，经济持续增长，经济持续增长，经济持续增长，经济持续增长，增速均超增速均超增速均超增速均超增速均超增速均超10%10%10%10%10%10%：作为云南省著名旅游小镇，以作为云南省著名旅游小镇，以“石石林林”景观闻名天下。在云南省启动景观闻名天下。在云南省启动旅游二次创业时期，旅游业带动了旅游二次创业时期，旅游业带动了整个地区的经济持续发展。自整个地区的经济持续发展。自20072007年，年，GDPGDP以每年超过以每年超过10%10%的增速连续的增速连续四年呈增态势，四年呈增态势，20
12、082008年增速较快，年增速较快，20102010年增速达到年增速达到15%15%，旅游经济对，旅游经济对地方财政贡献率达地方财政贡献率达35%35%以上。以上。旅游业为主导产业：旅游业为主导产业：旅游业为主导产业：旅游业为主导产业：旅游业为主导产业：旅游业为主导产业：石林产业结构以石林风景区为依石林产业结构以石林风景区为依托的石林旅游业为龙头的第三产托的石林旅游业为龙头的第三产业为主导。自业为主导。自20072007年以来第三产年以来第三产业占整个地区业占整个地区GDPGDP的比重均超过的比重均超过40%40%，20082008年占比出现过一定下年占比出现过一定下滑后，滑后，2009200
13、9年、年、20102010年恢复平稳年恢复平稳快速增长态势。快速增长态势。20072007年年-2010-2010年石林县社会消费品零售总额态势年石林县社会消费品零售总额态势市场研究市场研究人均可支配收入分析人均可支配收入分析20072007年年-2010-2010年石林县城镇人均可支配收入态势年石林县城镇人均可支配收入态势人均可支配收入稳步增长，人均可支配收入稳步增长，人均可支配收入稳步增长，人均可支配收入稳步增长，城市消费潜力较大城市消费潜力较大城市消费潜力较大城市消费潜力较大 根据石根据石林县林县统计局统计显统计局统计显示，石林县城镇人均可支配收示，石林县城镇人均可支配收入在入在2008
14、2008年出现过一次大幅提年出现过一次大幅提升，随后处于稳步增长的态势，升，随后处于稳步增长的态势，消费水平属中等水平消费水平属中等水平。石林居石林居石林居石林居民生活水平、社会零售商品购民生活水平、社会零售商品购民生活水平、社会零售商品购民生活水平、社会零售商品购买力呈现稳步提高的发展趋势，买力呈现稳步提高的发展趋势，买力呈现稳步提高的发展趋势，买力呈现稳步提高的发展趋势，城市居民的消费能力不断提高。城市居民的消费能力不断提高。城市居民的消费能力不断提高。城市居民的消费能力不断提高。 市场研究市场研究城市人口分析城市人口分析20072007年年-2010-2010年石林县社会人口增长情况年石
15、林县社会人口增长情况社会人口增长速度偏慢，城镇人口十年间上升社会人口增长速度偏慢，城镇人口十年间上升15.69%15.69% 石林县社会人口增长速度相对缓慢，2007年-2010年间平均每年的增长率维持增长率维持在在0.5%0.5%上下上下。根据2010年第六次全国人口普查结果显示，全县常住人口同第五次全国人口普查的223978人相比，十年共增加了22242人，增长9.93%。平均每年增加2224人，年平均增长率为0.95%。常住人口主要分布前三名的是鹿阜镇、石林常住人口主要分布前三名的是鹿阜镇、石林镇、板桥镇。全县常住人口中，城镇人口为镇、板桥镇。全县常住人口中，城镇人口为78790人人，占
16、全县常住人口的32%，同2000年第五次全国人口普查相比，城镇人口增加了42251人，城镇人口占全县常住人口的比重上升了15.69个百分点。石林旧城改造迅速推进：石林旧城改造迅速推进：按照县委、政府“33532”社会经济发展战略和石林现代化城市发展战略，坚持新区开发建设与老城改造提升坚持新区开发建设与老城改造提升并重，城市规模扩张与功能完善有机结合并重，城市规模扩张与功能完善有机结合，目前东城区建设、鹿阜旧城改造、石林大道周边建设等重点工程启动。旧城改造的总体面积约为旧城改造的总体面积约为800800亩。亩。市场研究市场研究-宏观经济宏观经济-旧城改造旧城改造 发展战略目标：发展战略目标：发展
17、战略目标：发展战略目标：在云南旅游二次创业的发展战略下，石林提出了“创建创建世界一流景区，打造国际旅游胜地世界一流景区，打造国际旅游胜地”战略目标的“12345战略”，提出构筑“一心、三带、四片、一环”的空间战略格局，挖掘“遗产、文化、创意、生态”四大主题，以石林喀斯特地貌景观为特色的石林主景区和以休以石林喀斯特地貌景观为特色的石林主景区和以休闲度假、餐饮购物、接待服务等功能为一体的石林旅游小镇组闲度假、餐饮购物、接待服务等功能为一体的石林旅游小镇组合而成的石林观光度假区。合而成的石林观光度假区。市场研究市场研究- -宏观经济宏观经济- -未来发展之未来发展之“12345”12345”战略战略
18、微观市场研究篇（微观市场研究篇（1 1）旅游产业主题定位分析旅游业发展现状分析旅游业发展阶段分析旅游产业资源定位分析旅游产业现存问题分析旅游产业产品定位分析旅游资源开发利用分析旅游产业发展目标旅游产业发展趋势研究生态工业园区规划分析旅游业发展现状旅游业发展现状2007-2010年石林县旅游接待人次2007-2010年石林县旅游收入旅游业发展亟待创新升级：旅游业发展亟待创新升级：旅游业发展亟待创新升级：旅游业发展亟待创新升级：由于旅游业是石林的支出产业，经过多年开发，旅游业发展成效显著，但仍然是单一的观光型旅游，综合效益不高，带动力不强，亟待转型升级，改变配套不完善、旅游产品单一无创新的局面。主
19、导产业发展平稳，政府扶主导产业发展平稳，政府扶主导产业发展平稳，政府扶主导产业发展平稳，政府扶持力度大：持力度大：持力度大：持力度大：自2007年开始，石林旅游业发展平稳，2009年全县年接待游客269.45万人次，增速达到27.93%，政府对旅游业投资支持力度大，整体投资潜力明显。石林旅游地产正处于发展阶段，未来开发空间及深度有迹可循，石林旅游地产正处于发展阶段，未来开发空间及深度有迹可循，潜力无限。潜力无限。旅游发展阶段分析旅游发展阶段分析萌芽阶段（萌芽阶段（8282年）年）起步阶段（起步阶段（9999年）年）发展阶段（发展阶段（0404年）年）快速发展阶段（快速发展阶段（0707年）年）
20、获首批“国家级风景名胜区”称号世博会带动当地旅游业发展获首批“世界地质公园”称号联合国教科文组织列入世界自然遗产名录，首批“国家AAAAA级旅游景区”，获“最佳资源保护的中国十大风景名胜区”称号个别、游客较少旅游接待人次出现小高峰，随后回落至99年以前状态从之前的缓慢增长过程向快速增长过渡，开始接待大批国外游客接待游客、旅游收入持续稳步增长，旅游业带动相关产业快速发展用地功能布局不够合理，游览区小而单一旅游业再次进入平稳发展阶段综合商场和旅游度假区建成观光、度假游多元化产品组合开发，发展潜力较大接待设施极为简单，服务意识差，以农业等传统产业为主旅游资源开发逐步完善，旅游业逐渐占据当地重要支柱产
21、业之一接待设施不断完善，地方支柱产业转向旅游业房地产开发起步并进入快速发展阶段，旅游转型升级时期旅游产业定位旅游产业定位资源定位资源定位自然资源：自然资源：石林风景区是我国著名的旅游胜地，世界世界唯一位于亚热带高原地区的喀斯特地唯一位于亚热带高原地区的喀斯特地貌风景区貌风景区，以“雄、奇、险、秀”著称,具有世界上最奇特的喀斯特地貌景观,形成历史久远、类型齐全、规模宏大、发育完整，素有“天下第一奇观”、“石林博物馆”的美誉，与北京故宫、西安兵马俑、桂林山水齐名，成为中国四大旅游胜地之一中国四大旅游胜地之一，在世界地学界享有盛誉。周围有九乡、阿庐古洞、白龙洞等省级风景名胜区。气候四季如春，舒适宜人
22、，是一个旅游观光、休闲度假的好地方。 人文资源：人文资源：少数民族聚集地少数民族聚集地，少数民族人口约占总人口的34%；中国阿诗玛的故乡。中国阿诗玛的故乡。旅游商品：旅游商品：当地特产特产为草编及民族刺绣，以及石林乳饼、石林酒卤腐等，在此基础上应发挥政府牵头、企业合作、群众参与的思路，开发更多具有当地特色的旅游商品，提升相关产开发更多具有当地特色的旅游商品，提升相关产业的经济收入。业的经济收入。市场研究市场研究旅游产业定位旅游产业定位主题定位主题定位2007年，创建成为国家卫生县城、省级平安县、省级园林城市。2010年，创建成为国家园林县城。通过继续实施“33553”发展战略，强力推进旅游产业
23、提升、工业发展突破、现代农业推进、城乡一体化加速、文化繁荣发展和社会事业加强，着力打造富强石林、生态石林、文化石林、活力石林、和谐石林，全面提高石林的综合竞争力和可持续发展能力。“543543倍倍增增计计划划”县城建成区城镇常住人口5年倍增：、地区生产总值4年倍增、地方一般预算收入3年倍增、县城建成区面积到2012年达到13.11平方公里、城镇化率到2012年达35%以上。极力打造世界自然遗产、世界地质公园、国家极力打造世界自然遗产、世界地质公园、国家5A5A级景区，实现石林旅游产业级景区，实现石林旅游产业突围。突围。市场研究市场研究石林旅游产业定位石林旅游产业定位产品定位产品定位 石林旅游业
24、产品主要有大小石林游览区、阿诗玛导游队伍、彝族撒尼歌舞表演、火把节、撒尼刺绣手工艺品以及石林地质博物馆。产品线较为单一，产品线较为单一，有待进一步丰富提升。有待进一步丰富提升。从单一的观光型向观光、休闲、从单一的观光型向观光、休闲、度假、康体、生态、科考、会度假、康体、生态、科考、会展综合型转变展综合型转变; ; 增加国际品牌增加国际品牌影响力影响力, , 依托自然遗产国际品依托自然遗产国际品牌牌, , 提升国际知名度提升国际知名度。 2006年，云南省委省政府提出了“旅游二次创业旅游二次创业”的发展的发展战略战略，在石林旅游二次创业的多项举措中,重点打造旅游区旅游区6 6大旅游项目，即大旅游
25、项目，即旅游观光游览项目、文化娱乐及游乐项目、旅游住宿及其它度假设施项目、旅行社及其它相关服务项目、旅游商品的开发生产和经营项目、区内配套的第三产业项目，这将是未来一段时期未来一段时期石林旅游业的核心。项目名称项目名称主题主题规模规模投资估算投资估算客群定位客群定位概况概况石林狂欢之都综合度假(商务会议、民俗体验、休闲商业)。28.6hm2估算15亿。商务休闲人群、大众游客。餐饮购物部分主题工程完工、其他包括会展、酒店、撒尼歌舞演艺。游客服务中心 服务配套。4000m22000 万大众游客。包括民族文化展示厅、喀斯特地质博物馆、多媒体信息中心等。云林酒店 度假酒店13.73hm2估算2 亿中高
26、端度假人群。集住宿、商贸、购物、会展、餐饮于一体的五星级酒店。石林幻多奇旅游项目 (野生动物)主题娱乐96.27hm210亿大众游客野生王国、大型剧场、度假酒店、夜间狂欢活动。中国彝族第一村风情居住、民俗旅游32.27hm22. 5亿当地居民、大众游客搬迁安置、配套撒尼民居客栈、旅游工艺品生产、购物彝人水居文化园风情居住、民俗旅31.2hm23 亿 大众游客公园、餐饮文化娱乐街、工艺商业街石林生态民族运动场体育度假724.8hm215亿中高端度假人群预留15000hm2 度假别墅和会所区石林苏宁环球五星级度假酒店及旅游商业街项目风情居住、商业会务、别墅和商业街。86.67hm232. 3亿 中
27、高端度假人群、大众游客云谷精品酒店区, 石城会议度假酒店区, 炫彩不夜城商业区。石林风景名胜区拟建已建项目石林风景名胜区拟建已建项目石林景区周边拟建、在建及规划项目较多，功能层次分明，项目间形成石林景区周边拟建、在建及规划项目较多，功能层次分明，项目间形成关联性、协同关联性、协同性发展格局，性发展格局，通过通过借力互补借力互补的方式可的方式可提升整个区域旅游地产项目的综合素质提升整个区域旅游地产项目的综合素质，也利于，也利于本项目的开发运营。本项目的开发运营。旅游资源利用及开发旅游资源利用及开发旅游地产发展目标旅游地产发展目标石林县第三产业占比较高，均达到40%以上，房地产业进入快速发展期；中
28、短期内为项目操作提供了良好的经济环境。随着当地居民收入的增加以及城市内外部交通内外部交通网络网络的提升，本区域旅游地产项目具有良好发展态势。在打造三大王牌旅游世界自然遗产、世界地质公园、国家5A级景区的基础上，石林旅游地产将向石林旅游地产将向综合型度综合型度假休闲地产假休闲地产及及昆明人的第二居所昆明人的第二居所发展。发展。2007-2010年石林第三产业占比年石林第三产业占比2007-2010年石林固定资产投资与房地产开发情况年石林固定资产投资与房地产开发情况旅游区域市场开发不均衡，导致石林旅游产业难以形成成片发展难以形成成片发展的格局旅游产品线单一，旅游产品线单一，停留在观光游层面，造成二
29、次旅游可能性极小，逗留时间较短逗留时间较短旅游相关产业发展滞后旅游相关产业发展滞后，如配套、管理服务体系配套、管理服务体系、旅游商品等产业发展速度缓慢速度缓慢，无法跟上市场需求，也就不能更好带动整个区域的经济发展产品挖掘及宣传力度不够，产品挖掘及宣传力度不够，石林旅游形象还依然停留在最初的单一旅游产品的阶段旅游产业现存问题旅游产业现存问题旅游产业发展趋势研究旅游产业发展趋势研究石林重石林重点产业点产业“十二五十二五”时期，石林县将继续加强在旅游产业方面的投入和研究，继续实践时期，石林县将继续加强在旅游产业方面的投入和研究，继续实践“旅游强县旅游强县”的城市发展战略。的城市发展战略。石林生态工业
30、园规划石林生态工业园规划石林县生态工业集中区是石林新一轮城市发展的重点区域，是石林工业发展的主战场，是石林县承接外资和发展民营经济承接外资和发展民营经济的重要载体的重要载体，是提升产业的高档次平台提升产业的高档次平台。区位优势明显，巴江河贯穿境内，交通区位、水、电、通讯等基础设施条件优越，具有很强的城市和经济辐射能力。主导产业：主导产业：旅游商品加工产业、绿色保健产品产旅游商品加工产业、绿色保健产品产业、高新技术产业、生物与制药产业。业、高新技术产业、生物与制药产业。地理区位：地理区位：规划建设面积10平方公里，位于石林位于石林景区至县城的中间地带，景区至县城的中间地带，东起石林中路，南接石林县城，西连昆河公路，北至小坡头村，石蒙高速公路纵贯全区；距省会昆明仅78公里（仅45分钟车程），距石林火车站8公里。
