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1、n n n 房地产企业税收政策解读房地产企业税收政策解读n n 蔡少优蔡少优主要内容n2008年稽查形式分析年稽查形式分析n2008年全国稽查计划年全国稽查计划n稽查便函稽查便函200842号号n房地产企业财务政策分析房地产企业财务政策分析n内资房地产企业所得税政策解读内资房地产企业所得税政策解读n外资房地产企业所得税政策解读外资房地产企业所得税政策解读n内资房地产操作实例及分析内资房地产操作实例及分析n外资房地产操作实例及分析外资房地产操作实例及分析导言:税务稽查形势分析n2008年稽查形势分析年稽查形势分析n2008年全国稽查计划年全国稽查计划n稽查便函稽查便函200842号号第一部分第一
2、部分: :内外资房地产财税主要政策内外资房地产财税主要政策内资房地产所得税主要政策内资房地产所得税主要政策: :n 1 1. .国家税务总局关于房地产开发国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知有关企业所得税问题的通知 （国（国税发税发200383200383号，已失效）号，已失效）n 2 2. .国家税务总局关于房地产开发国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知业务征收企业所得税问题的通知 （国税发（国税发200631200631号）号）n外资房地产所得税主要政策外资房地产所得税主要政策: :n 1 1. .关于外商投资企业从事房地产开发经关于外商投资企业从事房地产开
3、发经营征收所得税有关问题的通知营征收所得税有关问题的通知（国税发（国税发19951531995153号）号）n 2 2. .国家税务总局国家税务总局 关于外商投资房地产关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知开发经营企业所得税管理问题的通知（国税（国税发发20011422001142号）号）n 3 3. .国家税务总局关于从事房地产业务的国家税务总局关于从事房地产业务的外商投资企业若干税务处理问题的通知外商投资企业若干税务处理问题的通知（国（国税发税发19991999242242号）号）n房地产开发业务财务政策房地产开发业务财务政策:n（94）财会二字第）财会二字第02号号:经营房地
4、产经营房地产业务的股份制试点企业，其房地产营业业务的股份制试点企业，其房地产营业收入的实现，应比照收入的实现，应比照房地产开发企业房地产开发企业会计制度会计制度关于营业收入实现的规定执关于营业收入实现的规定执行，即转让、销售土地和商品房，应在行，即转让、销售土地和商品房，应在土地和商品房已经移交，已将发票账单土地和商品房已经移交，已将发票账单提交买主时，作为销售实现。提交买主时，作为销售实现。n 财政部财政部房地产开发企业财务管理若干问题房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定的补充规定（1999）n一、房地产开发企业按照实际成本将开发产一、房地产开发企业按照实际成本将开发产品转作自用固定资产
5、，应视同销售处理，并按品转作自用固定资产，应视同销售处理，并按国家有关规定缴纳各种税费。房地产开发企业国家有关规定缴纳各种税费。房地产开发企业出售周转房时，应将周转房转作开发产品处理，出售周转房时，应将周转房转作开发产品处理，并按照合同、协议约定价值计入营业收入，按并按照合同、协议约定价值计入营业收入，按照周转房屋的摊余价值结转营业成本。照周转房屋的摊余价值结转营业成本。第一部分第一部分: :内外资房地产财税主要政策内外资房地产财税主要政策n财政部财政部房地产开发企业财务管理若干问题房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定的补充规定n二、房地产开发企业按照国家法律、法规二、房地产开发企业按照国
6、家法律、法规的规定取得预售许可证后，方可上市预售商品的规定取得预售许可证后，方可上市预售商品房。预售商品房所得的价款，只能用于相关的房。预售商品房所得的价款，只能用于相关的工程建设，并作为企业预收账款管理。工程建设，并作为企业预收账款管理。商品房商品房竣工验收办理移交手续后，应将预收账款转为竣工验收办理移交手续后，应将预收账款转为营业收入。营业收入。n财政部财政部房地产开发企业财务管理若干问题房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定的补充规定n三、房地产开发企业出售商品房时与买受三、房地产开发企业出售商品房时与买受人约定，在出售后的一定年限内由企业以代理人约定，在出售后的一定年限内由企业以代理
7、出租的方式进行包租。企业出售商品房时，与出租的方式进行包租。企业出售商品房时，与买受人签订售房合同、协议并不拒价款结算账买受人签订售房合同、协议并不拒价款结算账单，按照合同、协议约定的价款计入营业收入。单，按照合同、协议约定的价款计入营业收入。代理出租期间，收取的房屋租金作为其他应付代理出租期间，收取的房屋租金作为其他应付款处理。合同、协议中约定，租金收入可用于款处理。合同、协议中约定，租金收入可用于冲抵售房价款，企业应将其他应付款冲转应收冲抵售房价款，企业应将其他应付款冲转应收账款。账款。n n 四、房地产开发企业在经营初期当年无营业收入四、房地产开发企业在经营初期当年无营业收入n 或能够取
8、得少量的营业收入，但确需发生业务招待或能够取得少量的营业收入，但确需发生业务招待费的，须经主管财政机关批准后，方可按当年完成房费的，须经主管财政机关批准后，方可按当年完成房地产开发工作量（即开发成本的当年借方发生额）的地产开发工作量（即开发成本的当年借方发生额）的60%60%预计营业收入，并在下列限额内据实列入预计营业收入，并在下列限额内据实列入待摊费待摊费用用：预计全年营业收入在：预计全年营业收入在15001500万元以下的，不超过年万元以下的，不超过年预计营业收入的预计营业收入的5 5；预计全年营业收入不超过；预计全年营业收入不超过15001500万元（含万元（含15001500万元）但不
9、足万元）但不足50005000万元的，不超过该部万元的，不超过该部分预计营业收入的分预计营业收入的3 3；n 预计全年营业收入超过预计全年营业收入超过50005000万元（含万元（含50005000万元）但不足万元）但不足1 1亿元的，不超过该部亿元的，不超过该部分预计营业收入的分预计营业收入的2 2；预计全年营业收；预计全年营业收入超过入超过1 1亿元（含亿元（含1 1亿元）的，不超过该部亿元）的，不超过该部分预计营业收入的分预计营业收入的1 1。房地产开发企业。房地产开发企业自出售开发产品实现营业收入的年度开始，自出售开发产品实现营业收入的年度开始，应将待摊的业务招待费，在应将待摊的业务招
10、待费，在3 35 5年之内年之内分期摊入管理费用分期摊入管理费用。国税发国税发200631号文主要内容号文主要内容一、未完工开发产品的税务处理一、未完工开发产品的税务处理二、完工开发产品的税务处理二、完工开发产品的税务处理三、开发产品预租收入的确认三、开发产品预租收入的确认四、合作建造开发产品的税务处理四、合作建造开发产品的税务处理五、以土地使用权投资开发项目的税务处理五、以土地使用权投资开发项目的税务处理国税发国税发200631号文主要内容号文主要内容 六、开发产品视同销售行为的税务处理六、开发产品视同销售行为的税务处理七、代建工程和提供劳务的税务处理七、代建工程和提供劳务的税务处理八、开发
11、产品成本、费用的扣除八、开发产品成本、费用的扣除九、征收管理九、征收管理十、适用减免税政策十、适用减免税政策十一、新文件适用范围和执行时间十一、新文件适用范围和执行时间国税发国税发3131号文出台背景号文出台背景n房地产企业所得税征管主要问题房地产企业所得税征管主要问题:n（一）（一）缺乏开发产品完工标准缺乏开发产品完工标准n1.预售收入不能及时结转为实际收入预售收入不能及时结转为实际收入n2.不能及时结转成本不能及时结转成本n3.不能依法申报缴纳所得税不能依法申报缴纳所得税 国税发国税发3131号文出台背景号文出台背景n（二）伪造或高估成本（二）伪造或高估成本n1.多列利息支出多列利息支出n
12、2.多列预提费用多列预提费用n3.混淆成本对象界限混淆成本对象界限（其划分直接关系（其划分直接关系到成本核算是否真实合理）到成本核算是否真实合理）n（三）利用关联关系转移利润（三）利用关联关系转移利润n1.提高建筑安装企业（多采用核定征提高建筑安装企业（多采用核定征收）的成本，再让建安企业返利收）的成本，再让建安企业返利n2.销售时成立销售公司，销售公司安销售时成立销售公司，销售公司安排下岗职工等，享受减免税，通过转移排下岗职工等，享受减免税，通过转移费用方式转嫁给销售公司费用方式转嫁给销售公司国税发200631号文出台背景n（四）企业之间相互利用，共同偷逃税（四）企业之间相互利用，共同偷逃税
13、n1.非关联方的建安企业非关联方的建安企业n2.销售公司等销售公司等31号文件的制定与实施，对房地产业税收产生了深远的影响，对于房地产业税收来说，怎么形容31号文件的重要性也为过！有证据表明，新所得税法实施后31号文件的主要精神将继续下去.。思考:（一）2008年的稽查，用新所得税法还是旧法规定？在稽查应对的意义上，新法不会溯及既往，因此2008年的税务稽查仍然会按照旧的内资企业所得税暂行条例和外商投资企业所得税法来稽查。会按照31号文件和142号文件的规定来进行稽查。 （二）新法将延续内资企业规定，还是外资企（二）新法将延续内资企业规定，还是外资企业规定？业规定？ 从操作层面的前瞻性来看，旧
14、法已经失效，从操作层面的前瞻性来看，旧法已经失效，新所得税法颁布后，总局将出台一个类似新所得税法颁布后，总局将出台一个类似3131号文号文件的法规，来规范所有的房地产内资和外资企业件的法规，来规范所有的房地产内资和外资企业所得税，所得税，根据种种根据种种迹象表明，新所得税法关于房迹象表明，新所得税法关于房地产企业所得税的规定，将基本延续地产企业所得税的规定，将基本延续31号文件的号文件的规定，只是对政策有一些微调规定，只是对政策有一些微调.房地产企业税收新政策特点（剑指地产偷税黑洞，又不乏温情脉脉的一面）（一）规定了房地产企业的完工标准。认为是31号文件的最大亮点。1、2003年以前，无完工标
15、准，也无预售规定。2、20032006，有预售收入规定，无完工标准。3、现行政策：既有预售收入规定，也有完工标准。管理越来越严格。（二）对关联交易做了部分限制，避税链关联交易形式如下：1、利用关联建筑公司多开发票，加大成本。2、在国内设立咨询公司、设计公司，多列费用。3、在国外设立设计公司加大成本。尤其是香港等地。4、设立关联的新办商业企业，运用甲方供材以加大成本。5、设立关联的广告公司，加大销售费用。6、地产企业完工后，设立销售公司，分解收入。建立了很多避税链公司，财务可能都在一间办公室。所有这些筹划特的终端，一般都有一个免税企业。现行税收政策对关联交易的应对是：将上下游企业所有的优惠政策取
16、消！1、军转干税收优惠政策（财税200326号文件）2、老少边穷三年免税政策。（财税1994001号）（沙河公司案）3、新办咨询、商业企业优惠政策。（财税1994001号）结论：31号文件取消了所有地产企业所得税优惠政策。新所得税法实施后，除基础设施项目外的所有的新办企业优惠政策全部取消了，也不唯独地产企业了，只是地产企业提前了两年而已！（三）也有一些人性化规定1、合作建房2、广告费和业务宣传费、业务招待费.第二部分第二部分:收入方面解读收入方面解读（一）收入方面（5个收入类型）1、预售收入2、预售收入结转为实际销售收入3、现房销售收入4、预租收入5、视同销售收入（二）成本费用方面1、六大扣除
17、原则（结合新所得税法的扣除原则）;2、14项扣除项目;3、即将出台的的计税成本扣除规则;4、新所得税法涉及到地产企业的期间费用支出.在开发产品完工前，是对预售收入进行征在开发产品完工前，是对预售收入进行征税，开发产品完工后则是对销售收入征税。这税，开发产品完工后则是对销售收入征税。这是同一般企业不同的最大特色是同一般企业不同的最大特色. 第二部分第二部分:收入方面解读收入方面解读n一、未完工开发产品的税务处理一、未完工开发产品的税务处理(内资房地产内资房地产)：n31号文五要点号文五要点:开发企业开发、建造的住宅、开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施商业用房以及其
18、他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售预售方式销售的，其的，其预售收入预售收入先按先按预计计税毛利率预计计税毛利率分季（或分季（或月）计算出月）计算出当期毛利额当期毛利额，扣除扣除相关的相关的期间费用、期间费用、营业税金及附加后营业税金及附加后再再计入计入当期应纳税所得额，当期应纳税所得额，待开发产品待开发产品结算计税成本后结算计税成本后再行调整。再行调整。（一）预售收入的含义（三层含义）1、预售收入是全口径收入。包括5方面的内容。（1）预收账款（2）定金、订金、保证金、诚意金（其他应付款科目）问题1：定金是否要缴纳营业税？什么时间缴纳？
19、（国税函1995156号文件第18条）问题2：提供其他营业税劳务，收到预收款项什么时候纳税？国税发200316号文件第五条问题3：超市出售购物卡收取的款项如何处理呢？是否需要一次性计税？是否需要缴纳增值税？是否需要缴纳所得税？（3）内部认购说是内部认购，其实任何人都可以买。例如：税务局盖宿舍楼（4)会员卡或会员费山东某地产企业，搞所谓会员制售房，入会后缴纳2万元会费，以后可以抵顶房款。总局认为，这种形式属于变相的预售收入，应当征税。江苏盐城会员卡收取订金.（5）假借借款的形式（实际案例）合同条款规定：所借款项没有利息；借款只能用于楼盘建设；借款人享受开盘价80%优惠；收款收据注明：购房集资款，
20、并可以抵顶房款。因此，稽查认定为预收定金性质，应缴纳所得税和营业税。2、预售收入不区分合法收入和非法收入。未取得预售许可证，就进行预售是非法的。但是，税务机关不是预售许可的主管机关，也不去分辨，总之只要取得收入就要纳税。（1）教育部门收取非法择校费（财税20063号）三陪小姐税收（2)假按揭纳税在销售方式中深入探讨。吹牛是否纳税呢？案例：2006年房地产税务稽查过程中，某地产公司将预收款项打入老板个人账户，再以个人借款方式，将款项转入企业账簿。其隐瞒非法预售收入的行为，税务机关啥处理?3、预售收入是收付实现制，不是权责发生制。国税函2002172号案例：拆迁房的产权调换在预售阶段是否按照全额计
21、税（稽查报告原文）？问题：营业税是否为权责发生制？认为也是收付实现制，因为营业税暂行条例实施细则第28条规定：纳税人销售不动产或者转让土地使用权，采取预收款方式，其纳税义务时间为收到预收款的当天。最近见过一个案子，以企业的意见胜利告终！事实上，如果按照权责发生制，地产企业的预售收入压根就不应当征税。在制定31号文件的时候，由于制定了完工标准，本来要取消预售收入征税规定，由于宏观调控。预售收入预售收入: :n 1 1. .营业税：营业税：预收款指企业按照合同或协议规预收款指企业按照合同或协议规定，预售房地产时向购房单位或个人收取的购房定，预售房地产时向购房单位或个人收取的购房款，以及定金、押金、
22、代收费用等类似性质的其款，以及定金、押金、代收费用等类似性质的其他款项他款项都要作为营业税的销售额征收营业税都要作为营业税的销售额征收营业税。n 代收款项主要有防盗门款、代收有代收款项主要有防盗门款、代收有线电视初装费，代收水电增容费、车库线电视初装费，代收水电增容费、车库使用权转让费以及住房维修基金等方式使用权转让费以及住房维修基金等方式所谓的代收款项。（会计上一般挂往来所谓的代收款项。（会计上一般挂往来款处理），这些代收款项除住房维修基款处理），这些代收款项除住房维修基金外作为价外费用都并入营业税的销售金外作为价外费用都并入营业税的销售额额. .n 2 2. .上述款项特别是代收代付的款项
23、是否应上述款项特别是代收代付的款项是否应并入所得税的预收收入范围内？并入所得税的预收收入范围内？n 企业收取和交纳的各项收费，属于国务院企业收取和交纳的各项收费，属于国务院或财政部会同有关部门批准以及省级人民政府或财政部会同有关部门批准以及省级人民政府批准，并按规定纳入同级财政预算内或预算外批准，并按规定纳入同级财政预算内或预算外资金财政专户，资金财政专户，实行收支两条线管理的，不征实行收支两条线管理的，不征收企业所得税，收企业所得税，并允许税前扣除；其他各种价并允许税前扣除；其他各种价内外基金内外基金( (资金，附加资金，附加) )和收费，不得税前扣除，和收费，不得税前扣除， （财税字财税字
24、19971997022022号）号）n 开发产品国税发开发产品国税发200631号：销售收入的范号：销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。开发企括现金、现金等价物及其他经济利益。开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外入；凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收
25、取部门、单位开具发票的，可作为代的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。收代缴款项进行管理。（二）预计二）预计计税毛利率计税毛利率n1.1.经济适用房经济适用房n（1 1）计税毛利率不得低于）计税毛利率不得低于3%3%n（2 2）必须符合建住房）必须符合建住房200477200477号文的规定号文的规定n2. .非经济适用房非经济适用房n（1 1）省会城市、直辖市、计划单列市城区和）省会城市、直辖市、计划单列市城区和郊区，不得低于郊区，不得低于2020；n（2 2）地及地级市城区和郊区，不得低于）地及地级市城区和郊区，不得低于1515；n（3 3）其他地区，不得低于）其他地
26、区，不得低于1010国税发200383号文件第二条表述为：利润率国税发200631号文件表述为“预计计税毛利率”1、全国大部分省份的理解（1)利润销售收入销售成本期间费用税金及附加83号文件表述为利润，理解为已经扣除了费用和税金，不能再次扣除。很多地方都是这样理解的，包括北京地区。1000万15150（万）计税（2)毛利销售收入销售成本毛利是没有扣除期间费用及税金的，应当可以扣除。1000万1565.5804.5（万）2、总局当时用预计利润的初衷。因为地产不仅仅是卖房子的收入，所以83号文件将卖房子的收入定义为“营业收入”，因此叫做预计营业利润率。属于一不小心，用词不当！问题：稽查人员在检查的
27、时候，如果要调整扣除的期间费用和税金及附加，如何对待？结论：无论是2006年以前，还是2006年以后，预售收入都是允许扣除期间费用以及营业税金及附加的。3、外商投资企业是否允许扣除期间费用？国税发2001142号文件第五条93年以前，会计制度是全部成本法，就是企业全部发生的费用，全部都要分配到产品中去。93年会计制度改革后，改为制造成本法，期间费用是不需要分配的。外商投资企业的规定，实际上又回到全部成本法的老路上了！4、新所得税法的规定:可以肯定的判定，新所得税法实施以后，无论是内资企业还是外资企业，在预售阶段均允许扣除期间费用及税金及附加。n（三）（三）期间费用期间费用、营业税金及附加、营业
28、税金及附加n可以税前扣除可以税前扣除n问题：若企业以前年度发生亏损是否问题：若企业以前年度发生亏损是否允许弥补？允许弥补？1、问题1：预缴的营业税金及附加是否可以扣除呢？借：应缴税金应缴营业税贷：银行存款借：主营业务税金及附加贷：应缴税金应交营业税问题2：如果有的企业，没有按照规范的收入与成本配比的原则进行会计处理，税务是否认可？借：主营业务税金及附加贷：应缴税金应缴营业税问题3：上市公司是否会这样做？2、问题4：预缴的土地增值税是否可以扣除呢？预缴土地增值税的会计处理？地产所得税前扣除的税金一览表3、欠缴的营业税金及附加，是否可以在所得税前扣除？（1)根据权责发生制的原理是可以税前扣除的。尤
29、其新企业所得税发实施条例将“权责发生制”定于首要原则的地位。（2）昆明会议上，总局明确答复允许扣除。n（四）计税成本结算的时点（四）计税成本结算的时点n1.竣工证明已报房地产管理部门备案竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；的开发产品（成本对象）；n2.已开始投入使用的开发产品（成本已开始投入使用的开发产品（成本对象）对象）n3.已取得了初始产权证明的开发产品已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）（成本对象）n讨论讨论:预征还是实际征收预征还是实际征收n国家税务总局所得税管理司有关人员国家税务总局所得税管理司有关人员认为不是预征，而是实际征收，因此不认为不是预征，而是实际征
30、收，因此不存在退税概念存在退税概念.（四）计入当期的应纳税所得额31号文件将预售收入纳税表述为“应纳税所得额”，意义重大，并且暗藏杀机。充分体现了同外商投资企业的区别。1、内资所得税是实际征收：用“应纳税所得额”的称呼，意味着内资对地产预售收入征税，是实际征收，而非预征。外资所得税：预征。国税发1995153号文件2、内资所得税无多退少补的过程。外资地产企业：对预征税款“多退少补”3、内资地产企业：强调了按年度核算。外资所得税：按照项目核算，打破了企业所得税按照年度核算的惯例。第二部分第二部分:收入方面解读收入方面解读n一、未完工开发产品的税务处理一、未完工开发产品的税务处理(外资房地产外资房
31、地产)n 从事房地产开发经营的外商投资企业从事房地产开发经营的外商投资企业预售房地产并取得预收款的，当地主管预售房地产并取得预收款的，当地主管税务机关可按税务机关可按预计利润率预计利润率或其他合理办或其他合理办法计算预计应纳税所得额，并法计算预计应纳税所得额，并按季预征按季预征所得税，待该项房地产所得税，待该项房地产产权转移产权转移、销售、销售收入实现收入实现后，再依照税法有关规定计算后，再依照税法有关规定计算实际应纳税所得额及应纳所得税税额，实际应纳税所得额及应纳所得税税额，按预缴的所得税额计算应退补税额。按预缴的所得税额计算应退补税额。n（一）预计利润率（一）预计利润率n 由各省、自治区、
32、直辖市和计划单列由各省、自治区、直辖市和计划单列市主管税务机关制定对从事房地产开发、市主管税务机关制定对从事房地产开发、经营的外商投资企业预征所得税的具体经营的外商投资企业预征所得税的具体实施办法及预计利润率的确定方法，并实施办法及预计利润率的确定方法，并报国家税务总局备案报国家税务总局备案.n（二）按季预征公式：（二）按季预征公式：n应预征所得税额应预征所得税额=预售收入预售收入预计利预计利润率润率适用税率适用税率n 多项目开发企业如前面完工项目发生多项目开发企业如前面完工项目发生亏损的，亏损的，后面项目预售期房时仍应按规后面项目预售期房时仍应按规定预征所得税款，企业亏损额用后面项定预征所得
33、税款，企业亏损额用后面项目房地产销售开始实现的利润进行弥补，目房地产销售开始实现的利润进行弥补，但弥补期限不得超过税法规定的年限。但弥补期限不得超过税法规定的年限。n-闽国税发闽国税发200282号号第二部分第二部分:收入方面解读收入方面解读n二、完工开发产品的税务处理二、完工开发产品的税务处理(内资房内资房地产地产) )n（一）开发产品（成本对象）完工标准（一）开发产品（成本对象）完工标准n1.竣工证明已报房地产管理部门备案的开发竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；产品（成本对象）；n2.已开始投入使用的开发产品（成本对象）已开始投入使用的开发产品（成本对象）n3.已取得了
34、初始产权证明的开发产品（成本已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。对象）。 （二）（二）完工开发产品的税务处理完工开发产品的税务处理 1.1.预售收入确认为实际销售收入预售收入确认为实际销售收入 2.2.结转计税成本结转计税成本 3.3.计算实际毛利额计算实际毛利额 4.4.差异调整差异调整 5.5.开发企业报告开发产品完工情况开发企业报告开发产品完工情况 6.6.开发企业在年度纳税申报时出具税务鉴定报开发企业在年度纳税申报时出具税务鉴定报告和其他相关资料告和其他相关资料 7.7.税务机关核定计税成本权和税收处罚权税务机关核定计税成本权和税收处罚权（三）（三）销售收入范围销售收入范围 1
35、.1.销售开发产品取得的全部价款包括销售开发产品取得的全部价款包括: : 现金现金 现金等价物现金等价物 其他经济利益其他经济利益 2.2.代收款项的税务处理代收款项的税务处理 以出具发票单位为标准进行判断以出具发票单位为标准进行判断. . （四）（四）销售收入确认原则销售收入确认原则1.1.一次性全额收款一次性全额收款2.2.分期收款分期收款 3 3. .银行按揭银行按揭 4.采取委托销售方式采取委托销售方式（1）手续费手续费（2）视同买断视同买断（3）超基价分成超基价分成（4）包销包销注:买断式包销国税函（国税函（1996）684号号在合同期内房产企业将房产交给包销商在合同期内房产企业将房
36、产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按所取得的手续费收入或者价差应按“服务业服务业代理业代理业”征收营业税；征收营业税；在合同期满后，房屋未售出，由包销商进在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按包销商，对房产开发企业应按“销售不动产销售不动产”征收营业税；征收营业税； 包销商将房产再次销售，对包销商也包销商将房产再次销售，对包销商也应按应按“销售不动产销售不动产”征收营业税。征收营业税。房产开发企业在合同期内
37、委托包销商房产开发企业在合同期内委托包销商承销房屋，其取得的售房款，均应按承销房屋，其取得的售房款，均应按“销售不动产销售不动产”计征营业税。对其支付给计征营业税。对其支付给包销商的手续费，不得从计税营业额中包销商的手续费，不得从计税营业额中扣除。扣除。 5.采取先出租再出售方式采取先出租再出售方式（1）转作固定资产转作固定资产视同销售视同销售:租赁期间取得的价款按租租赁期间取得的价款按租金确认收入金确认收入;出售时按固定资产清理确认收入出售时按固定资产清理确认收入;准予计提折旧准予计提折旧. 5.采取先出租再出售方式采取先出租再出售方式（2）不转作固定资产）不转作固定资产无需视同销售无需视同
38、销售:租赁期间取得的价款租赁期间取得的价款按租金确认收入按租金确认收入;出售时按开发产品确认收入的实现出售时按开发产品确认收入的实现不准计提折旧不准计提折旧.第二部分第二部分:收入方面解读收入方面解读(续续)n二、完工开发产品的税务处理二、完工开发产品的税务处理(外资房外资房地产地产)：n（一）开发产品（成本对象）完工标准（一）开发产品（成本对象）完工标准n企业应以房地产管理部门出具工程项目企业应以房地产管理部门出具工程项目合格证明合格证明之日之日.或者首笔房地产或者首笔房地产使用权交使用权交付付之日之日;或者办理或者办理首笔产权转让手续首笔产权转让手续之日之日.n上述三者中的较早者为房地产销
39、售开始上述三者中的较早者为房地产销售开始.n 企业按企业按通知通知第三条规定确定房地产销第三条规定确定房地产销售开始后，应及时在账务上将预收款收入转入售开始后，应及时在账务上将预收款收入转入销售收入。企业在预征税款结算时未能提供开销售收入。企业在预征税款结算时未能提供开发成本发票的，应在工程竣工决算后及时将取发成本发票的，应在工程竣工决算后及时将取得的发票向主管税务机关申报核销。各地税务得的发票向主管税务机关申报核销。各地税务机关也可按其他合理的办法审核确认企业开发机关也可按其他合理的办法审核确认企业开发成本，据以计算当期房地产销售成本成本，据以计算当期房地产销售成本.n闽国税发闽国税发200
40、282号号n （二）应纳税额计算公式（二）应纳税额计算公式n企业从事房地产经营业务的，应以其当期企业从事房地产经营业务的，应以其当期销售收入，扣除当期相应成本、费用及损失后销售收入，扣除当期相应成本、费用及损失后的余额，为当期应纳税所得额，依照税法的规的余额，为当期应纳税所得额，依照税法的规定计算缴纳企业所得税。当期应纳税额，按以定计算缴纳企业所得税。当期应纳税额，按以下公式计算：下公式计算：n应纳税额应纳税所得额应纳税额应纳税所得额适用税率已适用税率已售房产已预征的所得税当期预征所得税售房产已预征的所得税当期预征所得税.n（三）收入确认原则（三）收入确认原则n 房地产销售收入的确定，以权责发
41、生制为房地产销售收入的确定，以权责发生制为原则，具体可根据销售方式的不同，按以下原原则，具体可根据销售方式的不同，按以下原则确定：则确定：n1.1.采取采取一次性全额收取房款一次性全额收取房款的，以的，以房产使用权房产使用权交付买方之日或开具发票之日交付买方之日或开具发票之日作为销售收入的作为销售收入的实现。实现。n n 2.2.采取采取分期付款或预售款方式分期付款或预售款方式销售销售的，以的，以合同约定的付款时间合同约定的付款时间为销售收入为销售收入的实现。的实现。n 注：可按交付产品或开票日期或合注：可按交付产品或开票日期或合同约定付款日期确认收入的实现。（一同约定付款日期确认收入的实现。
42、（一般外资企业）般外资企业）n（三）收入确认原则（三）收入确认原则n3.采取以采取以土地使用权或其他财产置换房土地使用权或其他财产置换房屋屋的，以的，以房产使用权交付房产使用权交付对方为销售收对方为销售收入的实现。入的实现。n4.采取采取银行提供按揭贷款银行提供按揭贷款销售的，以销售的，以银银行将按揭贷款办理转账之日行将按揭贷款办理转账之日，为销售收，为销售收入的实现。入的实现。n n （四）境外包销收入确定的原则（四）境外包销收入确定的原则n n 境外企业与企业签订房屋包销协议，为企境外企业与企业签订房屋包销协议，为企业包销房地产的，其包销业务应属于境外企业业包销房地产的，其包销业务应属于境
43、外企业转让我国境内财产的性质。境外企业取得的房转让我国境内财产的性质。境外企业取得的房屋转让收益，应按税法第屋转让收益，应按税法第1919条及其实施细则第条及其实施细则第6161条规定，缴纳企业所得税。条规定，缴纳企业所得税。n 包销业务是指：境外企业与企业签包销业务是指：境外企业与企业签订房屋包销协议并办理了产权转移手续，订房屋包销协议并办理了产权转移手续，且境外企业在销售房屋时使用本企业收且境外企业在销售房屋时使用本企业收款凭证。凡不符合上述条件的其他代销、款凭证。凡不符合上述条件的其他代销、承销性质的业务，应按照承销性质的业务，应按照国家税务总国家税务总局关于从事房地产业务的外商投资企业
44、局关于从事房地产业务的外商投资企业若干税务处理问题的通知若干税务处理问题的通知（国税发（国税发19991999242242号）的规定执行。号）的规定执行。n（五）包销业务（五）包销业务n1.1.从事房地产业务的外商投资企业与境从事房地产业务的外商投资企业与境外企业签订房地产代销、包销合同或协外企业签订房地产代销、包销合同或协议，委托境外企业在境外销售其位于我议，委托境外企业在境外销售其位于我国境内房地产的，应按境外企业向购房国境内房地产的，应按境外企业向购房人销售的价格，作为外商投资企业房地人销售的价格，作为外商投资企业房地产销售收入，计算缴纳企业所得税产销售收入，计算缴纳企业所得税n-国税发
45、国税发19991999242242号号n（五）包销业务（五）包销业务n2.2.上述外商投资企业向境外代销、包销企业支上述外商投资企业向境外代销、包销企业支付的各项佣金、差价、手续费、提成费等劳务付的各项佣金、差价、手续费、提成费等劳务费用，应提供完整、有效的凭证资料，经主管费用，应提供完整、有效的凭证资料，经主管税务机关审核确认后，方可作为外商投资企业税务机关审核确认后，方可作为外商投资企业的费用列支。但实际列支的数额，不得超过房的费用列支。但实际列支的数额，不得超过房地产销售收入的地产销售收入的10%10%。（。（20002000年年1 1月月1 1日起执行）日起执行）n-国税发国税发199
46、91999242242号号n n 1.多项目开发企业销售期房如按核定多项目开发企业销售期房如按核定利润率办法预征所得税，对其完工项目利润率办法预征所得税，对其完工项目按按通知通知第第3条规定进行预征税款结算条规定进行预征税款结算时，应将各年度发生的期间费用时，应将各年度发生的期间费用(指管理指管理费用、财务费用和销售费用费用、财务费用和销售费用)在各项目间在各项目间进行合理分摊，计算出各年度归属于该进行合理分摊，计算出各年度归属于该完工项目的期间费用。完工项目的期间费用。n n 企业发生的各项费用支出明确受益企业发生的各项费用支出明确受益对象的，直接计入项目费用；对于无法对象的，直接计入项目费
47、用；对于无法划分或划分不清受益对象的期间费用，划分或划分不清受益对象的期间费用，按各项目当年度开发成本占当年度开发按各项目当年度开发成本占当年度开发总成本的比例总成本的比例(或其他合理的比例或其他合理的比例)确定确定各项目费用。各项目费用。 -闽国税发200282号n 2.企业按企业按通知通知第第3条规定确定房地产条规定确定房地产销售开始后，应及时在账务上将预收款收入销售开始后，应及时在账务上将预收款收入转入销售收入。企业在预征税款结算时未能转入销售收入。企业在预征税款结算时未能提供开发成本发票的，应在工程竣工决算后提供开发成本发票的，应在工程竣工决算后及时将取得的发票向主管税务机关申报核销。
48、及时将取得的发票向主管税务机关申报核销。各地税务机关也可按其他合理的办法审核确各地税务机关也可按其他合理的办法审核确认企业开发成本，据以计算当期房地产销售认企业开发成本，据以计算当期房地产销售成本。成本。n-闽国税发闽国税发200282号号三、开发产品预租收入的确认三、开发产品预租收入的确认(内资房地产内资房地产) )： 1 1. .预租：新建造的开发产品在尚未完预租：新建造的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证工或办理房地产初始登记、取得产权证前出租前出租 2 2. .预租租金（价款）确认收入时点：预租租金（价款）确认收入时点：自开发产品交付承租人使用之日起，按自开发产品交付承
49、租人使用之日起，按租金确认收入的实现。租金确认收入的实现。n三、开发产品预租收入的确认三、开发产品预租收入的确认(外资房地产外资房地产)：n 企业以租赁方式取得房租收入，应按当期实企业以租赁方式取得房租收入，应按当期实际租金收入，扣除租赁房屋的固定资产折旧及际租金收入，扣除租赁房屋的固定资产折旧及相关费用后的余额，与当期其他经营利润合并相关费用后的余额，与当期其他经营利润合并计算企业当期应纳税额。计算企业当期应纳税额。n企业采取先租赁后又售出房地产的，原在租企业采取先租赁后又售出房地产的，原在租赁期间实际已经计提的房屋折旧，不得在售出赁期间实际已经计提的房屋折旧，不得在售出时再作为成本、费用扣
50、除。时再作为成本、费用扣除。n国税发国税发2001142号号 四、合作建造开发产品的税务处理四、合作建造开发产品的税务处理(内资房地产)：（一）定义一）定义:开发企业以本企业为主体联开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目发房地产项目，且该项目未成立独立法未成立独立法人公司人公司的，为合作建造开发产品。的，为合作建造开发产品。（二）分配开发产品的税务处理（二）分配开发产品的税务处理1.收入确认的时点：收入确认的时点：首次首次分配开发产品时分配开发产品时;2.收入确认的范围：收入确认的范围：应分应分开发产品开发产品;3.两
51、种处理方法两种处理方法已结算计税成本：计税成本与投资额的差额已结算计税成本：计税成本与投资额的差额计入应纳税所得额计入应纳税所得额;未结算计税成本：投资额转作预售收入未结算计税成本：投资额转作预售收入.（三）分配利润的税务处理（三）分配利润的税务处理 1. 1. 由开发企业统一申报缴纳企业所得税，不由开发企业统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润得在税前分配该项目的利润 2.2.投资方取得利润视同取得股息、红利，凭开投资方取得利润视同取得股息、红利，凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补交发企业的主管税务机关出具的证明按规定补交企业所得税。企业所得税。 3.3.开发企业接受的投
52、资额不负担成本费用。即开发企业接受的投资额不负担成本费用。即开发企业不能因接受投资方投资额而在成本中开发企业不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。摊销或在税前扣除相关的利息支出。五、以土地使用权投资开发项目的税务处理五、以土地使用权投资开发项目的税务处理(内内资房地产资房地产)：（一）企业、单位以换取开发产品为目的税务处理（一）企业、单位以换取开发产品为目的税务处理 1.投出方涉及的税务处理投出方涉及的税务处理（1）收入确认的时点：）收入确认的时点：首次取得首次取得开发产品时开发产品时（2）收入确认的范围：）收入确认的范围：应取得应取得的开发产品的开发产品（3）经济业
53、务分解为两部分）经济业务分解为两部分转让土地使用权转让土地使用权购入开发产品购入开发产品（4）计税依据：市场公允价值）计税依据：市场公允价值 2 2. .接受方涉及的税务处理接受方涉及的税务处理 （1 1）收入确认的时点：）收入确认的时点：首次分出首次分出开发产品开发产品 （2 2）收入确认的范围：）收入确认的范围：应分出应分出的开发产品的开发产品 （3 3）经济业务分解为两部分）经济业务分解为两部分 一是销售不动产一是销售不动产 ; ; 购入土地使用权购入土地使用权. . （4 4）开发项目成本的确认）开发项目成本的确认: : - -购入土地使用权的价值购入土地使用权的价值 （二）企业、单位
54、以股权形式投资的税务处理（二）企业、单位以股权形式投资的税务处理 1 1. .投出方的税务处理投出方的税务处理: : （1 1）税务处理时点：投资交易发生时）税务处理时点：投资交易发生时; ; （2 2）税务处理原则：将交易分解为销售非货币性）税务处理原则：将交易分解为销售非货币性资产和投资两项经济业务资产和投资两项经济业务; ; （3 3）转让所得处理：土地使用权转让所得占当年）转让所得处理：土地使用权转让所得占当年应纳税所得额的比例如超过应纳税所得额的比例如超过50%50%，可从投资交易发生，可从投资交易发生年度起，按年度起，按5 5个纳税年度均摊至各年度的应纳税所得个纳税年度均摊至各年度
55、的应纳税所得额。额。 （二）企业、单位以股权形式投资的税务（二）企业、单位以股权形式投资的税务处理处理2.2.接受方的税务处理接受方的税务处理 （1 1）税务处理时点：投资交易发生时）税务处理时点：投资交易发生时 （2 2）税务处理原则：按）税务处理原则：按投资交易额投资交易额计算计算土地使用权的成本，计入开发产品的成土地使用权的成本，计入开发产品的成本本六、开发产品视同销售行为税务处理六、开发产品视同销售行为税务处理(内资房地内资房地产产)：（一）视同销售的范围（一）视同销售的范围1.具体项目：开发产品转作固定资产或用于捐赠、具体项目：开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对
56、外投资、分配给股赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售和个人的非货币性资产等行为，应视同销售2.视同销售确认时点视同销售确认时点（1）开发产品所有权或使用权转移时）开发产品所有权或使用权转移时（2）实际取得利益权利时）实际取得利益权利时（二）视同销售收入的确认方法（二）视同销售收入的确认方法1.本企业近期同类开发产品销售价格本企业近期同类开发产品销售价格2.参照当地同类开发产品市场公允价值参照当地同类开发产品市场公允价值3.按开发产品的成本利润率按开发产品的成本利润率成本利润
57、率不得低于成本利润率不得低于15%(含含15%)具体比例由主管税务机关确定具体比例由主管税务机关确定.七、代建工程和提供劳务税务处理七、代建工程和提供劳务税务处理(内资房地产)：（一）收入确认原则（一）收入确认原则代建工程和提供劳务不超过代建工程和提供劳务不超过12个月的，个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现；之日确认收入的实现；持续时间持续时间超过超过12个月的，可采用完个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。工百分比法按季确认收入的实现。（二）完工百分比法（二）完工百分比法1.定义：根据合同完工进度同比例确认收入和费用定义
58、：根据合同完工进度同比例确认收入和费用2.完工进度的确定完工进度的确定（1）累计实际发生的成本占合同预计总成本的比）累计实际发生的成本占合同预计总成本的比例例（2）已经完成的工作量占合同预计总工作量的比）已经完成的工作量占合同预计总工作量的比例例（3）测量已完成合同工作量等）测量已完成合同工作量等（三）相关收入三）相关收入开发企业在代建工程、提供劳务过程开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归开发企品的残料等，如按合同规定留归开发企业所有的，应于业所有的，应于实际取得时实际取得时按市场公平按市场公平成交价确
59、认收入的实现成交价确认收入的实现.n其他收入的确认其他收入的确认(外资房地产外资房地产)：n（一）接受捐赠（一）接受捐赠n（二）房产投资（二）房产投资n（三）非货币资产及权益（三）非货币资产及权益n（四）其他视同销售行为（未有明文规定）（四）其他视同销售行为（未有明文规定）n（五）（五）“代建工程代建工程”收入问题（未有明文规定）收入问题（未有明文规定）n其他收入的确认其他收入的确认外资房地产：外资房地产：n（一）接受捐赠（一）接受捐赠n n 1 1. .企业接受的非货币资产（包括固定资产、企业接受的非货币资产（包括固定资产、无形资产和其他货物）捐赠，应按照合理价格无形资产和其他货物）捐赠，应
60、按照合理价格估价入有关资产项目，同时作为企业当年度收估价入有关资产项目，同时作为企业当年度收益，在弥补企业以前年度所发生的亏损后，计益，在弥补企业以前年度所发生的亏损后，计算缴纳企业所得税。算缴纳企业所得税。n 若弥补以前年度亏损后的余额数额较大，若弥补以前年度亏损后的余额数额较大，企业一次性纳税有困难的，经企业申请，当地企业一次性纳税有困难的，经企业申请，当地主管税务机关批准，可在不超过主管税务机关批准，可在不超过5 5年的期限内年的期限内平均计入企业应纳税所得额。平均计入企业应纳税所得额。n 注：取消企业接受捐赠的大额非货币资产注：取消企业接受捐赠的大额非货币资产在不超过五年的时间内平均计
61、入应纳税所得额在不超过五年的时间内平均计入应纳税所得额核准的后续管理：国税发核准的后续管理：国税发20031272003127号号 n 2 2. .企业接受的货币捐赠，应一次性计入企企业接受的货币捐赠，应一次性计入企业当年度收益，计算缴纳企业所得税。业当年度收益，计算缴纳企业所得税。n 3 3. .企业的应付未付款，凡债权人逾期两年企业的应付未付款，凡债权人逾期两年未要求偿还的，应计入企业当年度收益计算缴未要求偿还的，应计入企业当年度收益计算缴纳企业所得税。纳企业所得税。n 摘自国税发摘自国税发19991951999195号号关于外商投资关于外商投资企业和外国企业接受捐赠税务处理的通知企业和外
62、国企业接受捐赠税务处理的通知n其他收入的确认其他收入的确认外资房地产：外资房地产：n（二）房产投资（二）房产投资n 外商投资企业经过有关部门批准，以实物外商投资企业经过有关部门批准，以实物或无形资产及其他非货币资产向其他企业投资或无形资产及其他非货币资产向其他企业投资的，其投资资产经投资合同认定的价值与原帐的，其投资资产经投资合同认定的价值与原帐面净值之间的差额，应视为财产转让收益，计面净值之间的差额，应视为财产转让收益，计入企业当期应纳税所得额。入企业当期应纳税所得额。n 如为净收益，且数额较大，计入当如为净收益，且数额较大，计入当期应纳税所得额计算纳税有困难，经企期应纳税所得额计算纳税有困
63、难，经企业申请和主管税务机关批准，可在不超业申请和主管税务机关批准，可在不超过五年的期限内平均分期转为应纳税所过五年的期限内平均分期转为应纳税所得额计算缴纳企业所得税。得额计算缴纳企业所得税。n -摘自（摘自（9494）财税字第）财税字第083083号号关于外商投资企业从事投资业务若干关于外商投资企业从事投资业务若干税收问题的通知税收问题的通知n其他收入的确认外资房地产：其他收入的确认外资房地产：n（三）非货币资产及权益（三）非货币资产及权益n企业取得的收入为非货币资产或者权企业取得的收入为非货币资产或者权益的，其收入额应当参照当时的市场价益的，其收入额应当参照当时的市场价格计算或者估定。格计
64、算或者估定。n-摘自摘自细则细则第十三条第十三条n其他收入的确认外资房地产：其他收入的确认外资房地产：n视同销售（未有明文规定）视同销售（未有明文规定）n1.以房地产用于分配给股东或投资者；以房地产用于分配给股东或投资者；n2.以房地产抵债；以房地产抵债；n3.将房地产用于捐赠、赞助、职工福利、将房地产用于捐赠、赞助、职工福利、奖励等；奖励等；n4.以房地产换取其他单位或个人的非货以房地产换取其他单位或个人的非货币性资产等。币性资产等。第三部分第三部分:计税成本扣除计税成本扣除 由于总局即将出台计税成本扣除办法，因此由于总局即将出台计税成本扣除办法，因此将以将以31号文件第八条号文件第八条“关
65、于开发产品成本费用关于开发产品成本费用的扣除问题的扣除问题”结合计税成本扣除案发来讲解！结合计税成本扣除案发来讲解！一、计税成本的概念一、计税成本的概念计税成本是指房地产开发企业在计税成本是指房地产开发企业在开发土地；开发土地；建造住宅；建造住宅；商业用房；商业用房；以及其他建筑物、以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品时所发生的附着物、配套设施等开发产品时所发生的按照按照税收规定税收规定进行核算与计量的进行核算与计量的各项耗费。各项耗费。（一）理解房地产企业计税成本，要弄清楚以下四组概念。（一）理解房地产企业计税成本，要弄清楚以下四组概念。1、期间费用和开发产品成本（开发间接费用问题）、
66、期间费用和开发产品成本（开发间接费用问题）2、开发产品会计成本与计税成本、开发产品会计成本与计税成本3、完工开发产品计税成本与未完工开发产品计税成本、完工开发产品计税成本与未完工开发产品计税成本（1）达到完工标准，却按照预售楼盘申报。）达到完工标准，却按照预售楼盘申报。（2）混淆成本对象。）混淆成本对象。4、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本（不配比结转成、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本（不配比结转成本）本）（二）（二）计税成本扣除原则计税成本扣除原则1.权责发生制原则权责发生制原则（条例第九条条例第九条）（1）现行政策不允许配套设施预提，实际上是不完全的权责发生制。（2）
67、计税成本办法，可能将允许企业计提一部分配套设施成本。2、合理性原则（一个字节税、合理性原则（一个字节税1000万）万） 3、配比原则（不允许、配比原则（不允许“混淆成本对象混淆成本对象”和不和不“配比结转成本配比结转成本”）4、真实性原则（指能提供合法的扣税凭证）、真实性原则（指能提供合法的扣税凭证）5、合法性原则（指开支内容要合法）、合法性原则（指开支内容要合法）6、及时性原则（指必须在汇算清缴期结束前结转成本）、及时性原则（指必须在汇算清缴期结束前结转成本）二、地产企业销售成本计算流程二、地产企业销售成本计算流程（一）在（一）在开工前合理开工前合理的划分成本对象（的划分成本对象（6大原则）
68、大原则）1、可否销售原则（只有可售才能有收入与之对应）、可否销售原则（只有可售才能有收入与之对应）2、定价差异原则、定价差异原则3、产品差异原则、产品差异原则4、分类归集原则（提高工作效率）、分类归集原则（提高工作效率）5、功能区分原则、功能区分原则6、权益区分原则、权益区分原则（二）归集开发成本（二）归集开发成本（6类成本项目，类成本项目，3类成类成本类型）本类型）1、当期实际发生的成本。（、当期实际发生的成本。（6类成本项目）类成本项目）2、预提费用（预提配套设施费用、政府规定的、预提费用（预提配套设施费用、政府规定的报批报建费用）报批报建费用）3、待摊费用（前期已经实际发生的公共配套设、
69、待摊费用（前期已经实际发生的公共配套设施费用，应当由本期来负担）施费用，应当由本期来负担）（三）分配开发成本（三）分配开发成本（5种分配方法）种分配方法）归集开发成本，将公共配套设施按照归集开发成本，将公共配套设施按照受益受益的原则和配比的原则，按照的原则和配比的原则，按照5种方法分配到不种方法分配到不同的成本对象中去。同的成本对象中去。1、占地投影面积法（土地的分摊，必须用占地、占地投影面积法（土地的分摊，必须用占地面积法）面积法）2、建筑面积法（公共配套设施的分摊，必须用、建筑面积法（公共配套设施的分摊，必须用建筑面积法）建筑面积法）3、预算造价法（又称工程概算法，已完工与未、预算造价法（
70、又称工程概算法，已完工与未完工共负担的利息支出，必须用预算造价法来完工共负担的利息支出，必须用预算造价法来分摊）分摊）4、直接成本法。（同期开发不同成本对象的利、直接成本法。（同期开发不同成本对象的利息分摊，可以用预算造价法，也可以用直接成息分摊，可以用预算造价法，也可以用直接成本法）本法）5、预定售价法。、预定售价法。（四）确定完工标准（四）确定完工标准（3个完工标准）个完工标准）符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工：符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工：1.竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；品（成本对象）；2.已开始投入
71、使用的开发产品（成本对象）；已开始投入使用的开发产品（成本对象）；3.已取得了初始产权证明的开发产品（成本对已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。象）。（五）计算单位工程成本（五）计算单位工程成本（1，注意总可售面积，注意总可售面积的确认）的确认）单位工程成本单位工程成本=成本对象总开发成本成本对象总开发成本/总可售面积总可售面积计算过程中，要特别注意总可售面积计算过程中，要特别注意总可售面积必须是全部必须是全部测绘面积，而不能减除测绘面积，而不能减除拆迁户产权调换的面积。拆迁户产权调换的面积。要注意总可售面积要同销售部门进行核对。要注意总可售面积要同销售部门进行核对。（六）计算销售成本
72、（六）计算销售成本（1，注意配比结转成本），注意配比结转成本）销售成本销售成本=已售面积已售面积*单位工程成本单位工程成本不能按照不能按照80%预结转成本。预结转成本。（七）成本调整（二次分摊）（七）成本调整（二次分摊）属于成本对象完工后发生的开发成本，应按计属于成本对象完工后发生的开发成本，应按计税成本结算的规定和其他有关规定，首先在已税成本结算的规定和其他有关规定，首先在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，然后再将由已完工成本对象负担的部分，在已然后再将由已完工成本对象负担的部分，在已销开发产品和未销开发产品之间进行分摊。销开发产品和未销开
73、发产品之间进行分摊。 案例：某开发商有两个楼盘，划分为两个案例：某开发商有两个楼盘，划分为两个成本对象甲和乙，甲乙规划建筑面积相同。甲成本对象甲和乙，甲乙规划建筑面积相同。甲总可售面积为总可售面积为1万平米，万平米，2006年已完工，截至年已完工，截至2006年底，甲成本对象共发生开发成本年底，甲成本对象共发生开发成本2000万元。万元。2006年卖出年卖出3000平米。平米。2007年又卖年又卖出了出了4000平米。平米。2007年发生了配套设施成本年发生了配套设施成本400万元。万元。 2006年：年：单位工程成本单位工程成本=2000万万/1万平米万平米=2000元元平米平米销售成本销售
74、成本=2000元元平米平米*3000平米平米=600万元万元2007年：年：销售成本销售成本=2000元元平米平米*4000平米平米=800万元万元新增成本两次分摊：新增成本两次分摊：第一次分摊：甲分摊第一次分摊：甲分摊50%=200万元万元第二次分摊：已售分摊第二次分摊：已售分摊=200/10*7=140万万元元nn或者已售分摊或者已售分摊=20074（那种正确呢？）；或者追溯调整。（那种正确呢？）；或者追溯调整。n n2007年共扣除成本：年共扣除成本：800+140=940万元万元结论：结论：1、这种分摊方法保证了同一成本对象，每平米的平均成本相、这种分摊方法保证了同一成本对象，每平米的
75、平均成本相同同;2、在不同的年度，每平米的成本并不均衡，同收入不配比。、在不同的年度，每平米的成本并不均衡，同收入不配比。问题：稽查局查出了问题：稽查局查出了3000万元假票列支成本，如何处理万元假票列支成本，如何处理? 案例第36张幻灯片第四部分第四部分:成本费用扣除的主要项目成本费用扣除的主要项目（一）内资房地产：（一）内资房地产：成本费用扣除的主要项目成本费用扣除的主要项目31号文共列举了号文共列举了14个项目个项目 第第1项：已销开发产品的计税成本项：已销开发产品的计税成本已实现可售面积已实现可售面积可售面积单位工程成本可售面积单位工程成本可售面积可售面积建设部有关明文规定建设部有关明
76、文规定单位工程成本单位工程成本成本对象的平均计税成本成本对象的平均计税成本成本对象总成本成本对象总成本总可售面积总可售面积 第第2项：计入开发产品成本中的费用项：计入开发产品成本中的费用土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。前期工程费前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平三通一平”等支出。等支出
77、。建筑安装工程费建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。工程费。第第2项：计入开发产品成本中的费用项：计入开发产品成本中的费用基础设施费基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。化等工程发生的支出。公共配套设施费公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。区内公共配套设施发生的支出。开发间接
78、费用开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。摊销等。1.属于成本对象完工前发生的费用属于成本对象完工前发生的费用（1）直接成本直接计入）直接成本直接计入（2）能分清成本对象的间接成本直接计入）能分清成本对象的间接成本直接计入（3）不能分清成本对象的间接成本、共同成）不能分清成本对象的间接成本、共同成本按权责发生的原则配比计入本按权责发生的原则配比计入配比原则：按成本对象占地面积、工程概配比原则
79、：按成本对象占地面积、工程概算、可售面积、建筑面积算、可售面积、建筑面积 2.属于成本对象完工后发生的费用，属于成本对象完工后发生的费用，2次分摊次分摊第第1次次第第2次次已销开发产品：当期扣除已销开发产品：当期扣除已完工成本对象已完工成本对象未销开发产品：销售时扣除未销开发产品：销售时扣除未完工成本对象未完工成本对象3.例子：n 某项目分两期进行开发，一期可售面积某项目分两期进行开发，一期可售面积2万万平米，二期可售面积平米，二期可售面积3万平米。但是一期已经万平米。但是一期已经完工并有完工并有80%的开发产品出售，二期在一期的开发产品出售，二期在一期完工后才开始动工完工后才开始动工,目前正
80、在建造过程中，一目前正在建造过程中，一期和二期共同享用一个幼儿园期和二期共同享用一个幼儿园(建设产权属于建设产权属于全体业主全体业主)，幼儿园随同二期一起开始建造，幼儿园随同二期一起开始建造，目前幼儿园已经竣工目前幼儿园已经竣工,总共发生建筑成本总共发生建筑成本100万元，万元，n 则需要将幼儿园的成本在一期和二期则需要将幼儿园的成本在一期和二期之间进行分配后，再在一期已售和待售之间进行分配后，再在一期已售和待售开发产品中分配。其中分配到一期已售开发产品中分配。其中分配到一期已售开发产品中的金额直接作为当期费用予开发产品中的金额直接作为当期费用予以税前扣除，分配到一期待售开发产品以税前扣除，分
81、配到一期待售开发产品中的金额作为成本随其销售进度逐步予中的金额作为成本随其销售进度逐步予以税前扣除，分配到二期在建开发产品以税前扣除，分配到二期在建开发产品中的部分作为二期的开发成本。中的部分作为二期的开发成本。第第3项：应付费用项：应付费用1.凭合法凭证计算扣除凭合法凭证计算扣除外部凭证：发票、合同、司法部门的判决外部凭证：发票、合同、司法部门的判决内部凭证：自制凭证内部凭证：自制凭证2.预提费用除税收另有规定外，不得在税前预提费用除税收另有规定外，不得在税前扣除扣除 第第4项：维修费用项：维修费用1.开发企业对尚未出售的开发产品和按照有关法开发企业对尚未出售的开发产品和按照有关法律、法规或
82、合同规定对已售开发产品（包括共用部律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的费用，准予在当期扣除。实际发生的费用，准予在当期扣除。2.零星的标准零星的标准暂参照国税发暂参照国税发200084号文第号文第31号规定执行号规定执行n n国税发国税发200084号文第号文第31号规定：号规定：n纳税人的固定资产修理支出可在发生当期纳税人的固定资产修理支出可在发生当期直接扣除。纳税人的固定资产改良支出，如有直接扣除。纳税人的固定资产改良支出，如有关固定资产尚未提足折旧，可增加固定资产价关固定资产尚未提足
83、折旧，可增加固定资产价值；如有关固定资产已提足折旧，可作为递延值；如有关固定资产已提足折旧，可作为递延费用，在不短于费用，在不短于5年的期间内平均摊销。年的期间内平均摊销。n 符合下列条件之一的固定资产修理，符合下列条件之一的固定资产修理，应视为固定资产改良支出：应视为固定资产改良支出：n（一）发生的修理支出达到固定资产原（一）发生的修理支出达到固定资产原值值20%以上；以上；n（二）经过修理后有关资产的经济使用（二）经过修理后有关资产的经济使用寿命延长二年以上；寿命延长二年以上；n（三）经过修理后的固定资产被用于新（三）经过修理后的固定资产被用于新的或不同的用途。的或不同的用途。 第第5项：
84、共用部位、共用设施设备维修基金项：共用部位、共用设施设备维修基金1.已计入销售收入的维修基金于实际移交时已计入销售收入的维修基金于实际移交时扣扣除除2.代收代缴的维修基金和预提的维修基金不代收代缴的维修基金和预提的维修基金不得得扣除扣除 第第6项：项：会所、停车场库、物业管理场所、电站、热力会所、停车场库、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施建造费站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施建造费用用1.按公共配套设施处理按公共配套设施处理:非营利性且产权属于全体业主非营利性且产权属于全体业主;无偿赠与地方政府、公用事业单位无偿赠与地方政府、公用事业单位; 2.按建造固定资产处
85、理或按建造按建造固定资产处理或按建造开发产品处理：即属于营利性的，或开发产品处理：即属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除开发企业自用应按独核算其成本。除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。按建造开发产品进行处理。 第第7项：项：邮电通讯、学校、医疗设施邮电通讯、学校、医疗设施1.出售的，按销售开发产品处理出售的，按销售开发产品处理2.出租的，
86、按固定资产处理出租的，按固定资产处理3.无偿赠与国家有关业务管理部门的，按配套设施进行处理无偿赠与国家有关业务管理部门的，按配套设施进行处理4.合资建设合资建设有偿移交的，有偿移交的，取得补偿的，直接抵扣建设成本，取得补偿的，直接抵扣建设成本，抵扣的差额应计入当期应纳税所得额抵扣的差额应计入当期应纳税所得额第第8项：项：售房部、接待处、样板房建设及装修售房部、接待处、样板房建设及装修1.能够单独核算成本，按建造固定资产处理能够单独核算成本，按建造固定资产处理2.不能单独核算成本，按建造开发产品不能单独核算成本，按建造开发产品3.售房部、接待处、样板房的装修费用，无论数额售房部、接待处、样板房的
87、装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。大小，均应计入其建造成本。 第第9项项:保证金保证金开发企业为客户（购房人）向银行按开发企业为客户（购房人）向银行按揭贷款提供保证金（担保金），不得从销揭贷款提供保证金（担保金），不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，应至实际发生损失时再据实扣除。前扣除，应至实际发生损失时再据实扣除。 第第10项：广告费、业务宣传费、业务招待费项：广告费、业务宣传费、业务招待费（1）预售收入不得作为三项费用的计算基数，）预售收入不得作为三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计至预售收入转为实际销
88、售收入时，再将其作为计算基数。算基数。（2）新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销）新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过不得超过3个纳税年度。个纳税年度。 （3）算法：）算法：其结算期限从取得实际销其结算期限从取得实际销售收入年度起，前后共售收入年度起，前后共4年。其中向后结年。其中向后结转期限为转期限为3年。年。（4）问题：老企业的三
89、项费用怎么处）问题：老企业的三项费用怎么处理？理？第第11项：利息项：利息1.为建造开发产品借入资金而发生的符合为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用：税收规定的借款费用：（1）属于成本对象完工前发生的，）属于成本对象完工前发生的，应配比应配比计入成本对象计入成本对象（2）属于成本对象完工后发生的，可作为）属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除财务费用直接扣除第第11项：利息项：利息2.向金融机构统一借款后转借集团内部向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位使用的其他企业、单位使用的借入方出具开发企业从金融机构取得借入方出具开发企业从金融机构取得借款的借款的证明文
90、件证明文件，支付的利息准予按税，支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除收有关规定在税前扣除第第11项：利息项：利息3.自有资金借给全资企业（包括分支机构）和其他自有资金借给全资企业（包括分支机构）和其他关联企业的关联企业的（1）借入资金金额超过其注册资本）借入资金金额超过其注册资本50的，超过的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除；部分的利息支出，不得在税前扣除；（2）未超过部分的利息支出，准予按金融机构同）未超过部分的利息支出，准予按金融机构同类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除。 第第12项：土地闲置费项：土地闲置费1.土地闲置费：超过出让合同约定的
91、动土地闲置费：超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本成本对象的施工成本.2.财产损失：因国家无偿收回土地使用财产损失：因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失由开权而形成的损失，可作为财产损失由开发企业按税收规定在税前扣除发企业按税收规定在税前扣除. 第第13项：成本对象报废和毁损损失项：成本对象报废和毁损损失1.成本对象在建造过程中如单项或单成本对象在建造过程中如单项或单位工程发生报废和毁损，减去残料价值位工程发生报废和毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续
92、施工的工程成本；计入继续施工的工程成本；2.成本对象整体报废或毁损，其净损成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按税收规定扣除。失可作为财产损失按税收规定扣除。 n国家税务总局国家税务总局13号令号令财产损失税前扣除管理财产损失税前扣除管理办法办法n第七条第七条企业因下列原因发生的财产损失，企业因下列原因发生的财产损失，须经税务机关审批才能在申报企业所得税时扣须经税务机关审批才能在申报企业所得税时扣除：除：n（1）因自然灾害、战争等政治事件等不可抗）因自然灾害、战争等政治事件等不可抗力或者人为管理责任，导致现金、银行存款、力或者人为管理责任，导致现金、银行存款、存货、短期投资、固定资产
93、的损失；存货、短期投资、固定资产的损失；nn（7）因政府规划搬迁、征用等发生的财产损）因政府规划搬迁、征用等发生的财产损失；失；第第14项：折旧费用项：折旧费用1.开发企业将开发产品转作固定资产的，开发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用可按税收规定扣除折旧费用;2.未转作固定资产的，不得扣除折旧费未转作固定资产的，不得扣除折旧费用用.第四部分第四部分:开发产品成本、费用的扣除开发产品成本、费用的扣除n外资房地产外资房地产:n（一）成本费用确认原则（一）成本费用确认原则n（二）成本费用的内容（二）成本费用的内容n（三）（三）总可售面积总可售面积n（四）预提绿化，道路等配套设施
94、费（四）预提绿化，道路等配套设施费n(五五)本期可列支工程成本费用计算公式本期可列支工程成本费用计算公式n（六）注意事项（六）注意事项n（七）限额扣除项目（七）限额扣除项目开发产品成本、费用的扣除开发产品成本、费用的扣除(外资房地产外资房地产)n （一）成本费用确认原则（一）成本费用确认原则n企业销售房地产所发生相应成本费用的确定，企业销售房地产所发生相应成本费用的确定，应以收入与支出应以收入与支出相匹配相匹配为原则。为原则。n企业应根据企业应根据当期销售面积当期销售面积以及以及可售单位工程成可售单位工程成本费用本费用，确定当期成本费用。，确定当期成本费用。n企业可售单位工程成本费用按下列公式
95、确定：企业可售单位工程成本费用按下列公式确定： 可售单位工程成本费用可售总成本费用可售单位工程成本费用可售总成本费用总可售面积总可售面积n（二）成本费用的内容（二）成本费用的内容n可售总成本费用可售总成本费用是指应归属于可售房是指应归属于可售房地产的土地使用费，拆迁补偿费，七通地产的土地使用费，拆迁补偿费，七通一平、勘查设计等开发前期费用；建筑一平、勘查设计等开发前期费用；建筑安装费；基础设施费，公用设备，绿化、安装费；基础设施费，公用设备，绿化、道路等配套设施费以及企业道路等配套设施费以及企业为开发建设为开发建设工程而发生的管理费用、财务费用和销工程而发生的管理费用、财务费用和销售费用售费用
96、。n（三）（三）总可售面积总可售面积n总可售面积总可售面积指国家规定的房屋测绘部门指国家规定的房屋测绘部门出具的确定房地产项目可售面积证书中出具的确定房地产项目可售面积证书中明确的面积明确的面积.n（四）预提绿化，道路等配套设施费（四）预提绿化，道路等配套设施费n1.企业发生的绿化、道路等配套设施费，有些企业发生的绿化、道路等配套设施费，有些是在售后继续发生的，可在销售房地产时进行是在售后继续发生的，可在销售房地产时进行预提。预提。n2.配套设施建设全部结束后，应进行汇算。售配套设施建设全部结束后，应进行汇算。售后发生的配套设施费预提比例，可由企业提出后发生的配套设施费预提比例，可由企业提出申
97、请，主管税务机关审核同意后执行。申请，主管税务机关审核同意后执行。n（五）外资房地产：计算公式（五）外资房地产：计算公式n本期可列支工程成本费用本期可列支工程成本费用=可售总成本费可售总成本费用用总可售面积总可售面积已售面积已售面积+预提成本费预提成本费用用n（六）注意事项：（六）注意事项：n1.1.已售面积已售面积指按照每份产权证（或销售契约）上指按照每份产权证（或销售契约）上所载明的面积相加得出。若开发商以合同约定的所载明的面积相加得出。若开发商以合同约定的时间来确认销售收入，已售面积按照销售收入除时间来确认销售收入，已售面积按照销售收入除以销售单价换算得出。以销售单价换算得出。n2.2.
98、可售面积可售面积指指完工工程完工工程按照房屋测绘部门出具的按照房屋测绘部门出具的确定房地产项目确定房地产项目可售面积证书中确定的面积可售面积证书中确定的面积。未未完工工程完工工程按照建委按照建委立项批复确认的面积立项批复确认的面积计算，项计算，项目完工后再按实际调整。目完工后再按实际调整。n3.3.允许允许企业按照工程完工进度对工程成本进行企业按照工程完工进度对工程成本进行暂估入暂估入帐帐。如：混凝土投放量、建筑安装工程进度。如：混凝土投放量、建筑安装工程进度。n闽国税发闽国税发200282号号外资房地产外资房地产)：n通知通知第五条规定要计入第五条规定要计入“可售总成可售总成本费用本费用”的
99、费用是指按照财务制度规定的费用是指按照财务制度规定直接计入开发成本的费用，对于财务制直接计入开发成本的费用，对于财务制度中未明确应计入开发成本的期间费用度中未明确应计入开发成本的期间费用可不计入可不计入“可售总成本费用可售总成本费用”中中.n 实际工作可借鉴解释（注无法律效力）：实际工作可借鉴解释（注无法律效力）：n当年可分摊成本费用的计算分两种情况：当年可分摊成本费用的计算分两种情况：n n 按照批准的投资规模或概算数确定的按照批准的投资规模或概算数确定的n当年可分摊的成本费用当年可分摊的成本费用= =可售总成本费用可售总成本费用总总可售面积可售面积当年已售面积当年已售面积n n 按实际发生
100、数确定成本费用的按实际发生数确定成本费用的n当年可分摊的成本费用当年可分摊的成本费用= =（以往年度已售面积（以往年度已售面积+ +当年已售面积）当年已售面积）总可售面积总可售面积（以往年度实（以往年度实际发生的成本费用际发生的成本费用+ +当年实际发生的成本费用）当年实际发生的成本费用）- -以往年度已售面积以往年度已售面积总可售面积总可售面积以往年度实以往年度实际发生的成本费用际发生的成本费用. .n（七）限额扣除项目（七）限额扣除项目n1.交际应酬费交际应酬费n2.借款利息借款利息n3.房屋装修费用房屋装修费用n4.场租费用场租费用n5.购买固定资产支付的补偿金购买固定资产支付的补偿金n
101、（七）限额扣除项目（七）限额扣除项目n1.交际应酬费交际应酬费n房地产企业交际应酬费按年计算，全年房地产企业交际应酬费按年计算，全年销货净额在销货净额在1500万元以下的，不得超过万元以下的，不得超过销货净额的千分之五；全年销货净额超销货净额的千分之五；全年销货净额超过过1500万元以上的部分，不得超过销货万元以上的部分，不得超过销货净额的千分之三净额的千分之三.n2 2. .借款利息借款利息n企业发生与生产、经营有关的合理的借款利息，应企业发生与生产、经营有关的合理的借款利息，应当提供借款付息的证明文件，经当地税务机关审核同当提供借款付息的证明文件，经当地税务机关审核同意后，准予列支。意后，
102、准予列支。n企业借款用于固定资产的购置、建造或者无形资产的企业借款用于固定资产的购置、建造或者无形资产的受让、开发，在该项资产投入使用前发生的利息，应受让、开发，在该项资产投入使用前发生的利息，应当计人固定资产的原价。当计人固定资产的原价。n本条第一款所说的合理的借款利息，是指按不高于一本条第一款所说的合理的借款利息，是指按不高于一般商业贷款利率计算的利息。般商业贷款利率计算的利息。n摘自细则第二十五条摘自细则第二十五条( (注：请参阅国税发注：请参阅国税发200420048080号号)n（七）限额扣除项目（七）限额扣除项目n2.2.借款利息借款利息n投资者在规定期限内未缴足其应缴资本额的外商
103、投投资者在规定期限内未缴足其应缴资本额的外商投资企业，对外借款所发生的利息，相当于投资者实缴资企业，对外借款所发生的利息，相当于投资者实缴资本与在规定期限内应缴资本的差额应计付的利息，资本与在规定期限内应缴资本的差额应计付的利息，在计算企业应纳税所得额时，不予列支。在计算企业应纳税所得额时，不予列支。n外商投资企业因生产经营困难，又难以从金融机构外商投资企业因生产经营困难，又难以从金融机构借到款，而从民间筹措资金所支付的利息列支问题，借到款，而从民间筹措资金所支付的利息列支问题，如果不存在变相的分劈红利等问题，可以从宽掌握处如果不存在变相的分劈红利等问题，可以从宽掌握处理。理。n -摘自国税函
104、发摘自国税函发19911991326326号号国家税务局关国家税务局关于外商投资企业利息列支问题的批复于外商投资企业利息列支问题的批复 n（七）限额扣除项目（七）限额扣除项目n3 3. .房屋装修费用房屋装修费用n n 外商投资企业和外国企业发生的房屋装外商投资企业和外国企业发生的房屋装修费，凡房屋产权属于本企业拥有的，其投入修费，凡房屋产权属于本企业拥有的，其投入使用前所发生的房屋装修费，应并人房屋价格，使用前所发生的房屋装修费，应并人房屋价格，按照税法所规定的房屋固定资产折旧年限计提按照税法所规定的房屋固定资产折旧年限计提折旧；房屋投资使用后所发生的房屋装修费，折旧；房屋投资使用后所发生的
105、房屋装修费，可在房屋重新装修后投入使用的次月开始，按可在房屋重新装修后投入使用的次月开始，按5 5年平均摊销。年平均摊销。n 外商投资企业和外国企业发生的外商投资企业和外国企业发生的房屋装修费，凡房屋产权不属于本企业房屋装修费，凡房屋产权不属于本企业的，可在房屋装修后投入使用的次月开的，可在房屋装修后投入使用的次月开始，按始，按5 5年平均摊销。年平均摊销。n摘自国税函摘自国税函20002000704704号号国家税务总国家税务总局关于外商投资企业房屋装修费税务处局关于外商投资企业房屋装修费税务处理问题的批复理问题的批复 n（七）限额扣除项目（七）限额扣除项目n4.场租费用场租费用n企业租用厂
106、房、场地、饭店、宾馆、招待企业租用厂房、场地、饭店、宾馆、招待所等作为生产、经营场所，作为承租方的企业所等作为生产、经营场所，作为承租方的企业直接向有关部门支付的土地使用费，应转作出直接向有关部门支付的土地使用费，应转作出租方的支出项目，由出租方开具相应的租金收租方的支出项目，由出租方开具相应的租金收入发票，承租方依据租金收入发票所列的场地入发票，承租方依据租金收入发票所列的场地租金数额在税前扣除。租金数额在税前扣除。n-摘自国税函发摘自国税函发【1994】80号号n（七）限额扣除项目（七）限额扣除项目n 5 5. .购买固定资产支付的补偿金购买固定资产支付的补偿金n企业购买其他企业部分厂房、
107、设备等资产之外还支付企业购买其他企业部分厂房、设备等资产之外还支付给对方补偿金，如富余职工安置费、离退休职工医疗、给对方补偿金，如富余职工安置费、离退休职工医疗、房租、煤气补贴等，对于这部分补偿金，属于购进或房租、煤气补贴等，对于这部分补偿金，属于购进或受让资产有关的费用支出，原则上应按合理方法分项受让资产有关的费用支出，原则上应按合理方法分项计入所购资产的原值，随所购资产按照有关规定计提计入所购资产的原值，随所购资产按照有关规定计提折旧或摊销。折旧或摊销。n 如所购资产项目复杂，补偿金不易如所购资产项目复杂，补偿金不易分项计入所购资产原值，也可视同无形分项计入所购资产原值，也可视同无形资产支
108、出，在资产购买合同生效之日后资产支出，在资产购买合同生效之日后不少于十年的期限内平均摊销；资产购不少于十年的期限内平均摊销；资产购买合同生效之日的企业剩余生产经营期买合同生效之日的企业剩余生产经营期不足十年的，在企业剩余生产经营期内不足十年的，在企业剩余生产经营期内平均摊销。平均摊销。-摘自国税函摘自国税函19961996186186号号. .第五部份第五部份:关于征收管理问题关于征收管理问题内资房地产：内资房地产：（一）税前扣除的管理（一）税前扣除的管理1.开发企业在年度申报纳税时，应对涉及报税务开发企业在年度申报纳税时，应对涉及报税务机关审批或备案的税前扣除项目逐笔逐项进行核机关审批或备案
109、的税前扣除项目逐笔逐项进行核实。实。2.未按规定报批或备案以及手续、资料不全的未按规定报批或备案以及手续、资料不全的（包括不提供税务鉴定报告），（包括不提供税务鉴定报告），要及时补办有关要及时补办有关手续、资料，否则不得在税前扣除。手续、资料，否则不得在税前扣除。（二）核定征收（二）核定征收1.依照法律、行政法规规定不设账簿依照法律、行政法规规定不设账簿2.依照法律、行政法规规定应当设置但未设置账簿依照法律、行政法规规定应当设置但未设置账簿3.擅自销毁账簿的或者拒不提供纳税资料擅自销毁账簿的或者拒不提供纳税资料4.虽设置账簿，但账目混乱或成本资料、收入凭证、虽设置账簿，但账目混乱或成本资料、收
110、入凭证、费用凭证残缺不齐，难以查账费用凭证残缺不齐，难以查账n5.发生纳税义务，未按照规定期限办理发生纳税义务，未按照规定期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报逾期仍不申报n6.纳税人申报的计税依据明显偏低，又纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由无正当理由 开发企业出现以上情形之一的，税务开发企业出现以上情形之一的，税务机关可对其机关可对其以往以往应缴的企业所得税按应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收、管理并逐步规核定征收方式进行征收、管理并逐步规范。同时按范。同时按中华人民共和国税收征收中华人民共和国税收征收管理法管理法等税收法律、法
111、规的规定进行等税收法律、法规的规定进行处理，但不得处理，但不得事先事先规定开发企业的所规定开发企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。得税按核定征收方式进行征收、管理。关于适用减免税政策问题关于适用减免税政策问题内资房地产：内资房地产：根据房地产开发业务的特点，房地产开根据房地产开发业务的特点，房地产开发企业和以销售（包括代理销售）开发发企业和以销售（包括代理销售）开发产品为主的企业不得享受新办企业的税产品为主的企业不得享受新办企业的税收优惠（涵盖所有新办企业）。收优惠（涵盖所有新办企业）。n外资房地产外资房地产n 1 1、19911991年年7 7月月1 1日前成立的中外合资经营日前成立的
112、中外合资经营房地产企业可享受企业所得税两免三减半的优房地产企业可享受企业所得税两免三减半的优惠政策。惠政策。n 2 2、19911991年年7 7月月1 1日后成立的专业从事房地日后成立的专业从事房地产开发经营的外商投资企业，不属于税法第七产开发经营的外商投资企业，不属于税法第七条和第八条所规定的生产性外商投资企业，不条和第八条所规定的生产性外商投资企业，不得享受生产性外商投资企业的税收优惠待遇。得享受生产性外商投资企业的税收优惠待遇。所得税税率所得税税率33%33%。 -国税发国税发19951531995153号号n外资房地产：外资房地产：专业从事房地产开发经营的专业从事房地产开发经营的外商
113、投资企业，应以其外商投资企业，应以其首次取得房地产开发经营项目之日，确定为税法实施细则第七十四条，确定为税法实施细则第七十四条规定的实际开始生产、经营之日。如其首次取规定的实际开始生产、经营之日。如其首次取得房地产开发经营项目的日期是得房地产开发经营项目的日期是在营业执照签发日之前，则应以其营业执照签发之日确定为之前，则应以其营业执照签发之日确定为税法实施细则第七十四条规定的实际开始生产、税法实施细则第七十四条规定的实际开始生产、经营之日。经营之日。-国税发国税发1995153号号新文件适用范围和执行时间新文件适用范围和执行时间内资房地产：内资房地产：（一）新文件适用范围（一）新文件适用范围各
114、种经济性质的各种经济性质的内资内资房地产开发企业，房地产开发企业，以及从事房地产开发业务的其他内资企业。以及从事房地产开发业务的其他内资企业。各省、自治区、直辖市和计划单列市国家各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局应税务局、地方税务局应联合制定联合制定具体实施具体实施办法，并报国家税务总局备案。办法，并报国家税务总局备案。内资房地产：内资房地产：（二）新文件执行时间（二）新文件执行时间自自2006年年1月月1日起执行，日起执行，国家税务国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知通知（国税发（国税发200383号）同时废止。号）同时
115、废止。此前没有明确规定且尚未进行处理的税此前没有明确规定且尚未进行处理的税务事项，按本通知执行。务事项，按本通知执行。第六部份第六部份:内资房地产操作实例内资房地产操作实例n 福州某公司开发的楼盘于福州某公司开发的楼盘于20062006年年2 2月份交付月份交付使用并于使用并于3 3月份开始陆续办理产权，主要业务月份开始陆续办理产权，主要业务如下：如下：n 1.20061.2006年账上不动产销售收入年账上不动产销售收入21,331,900.3621,331,900.36元，以前年度预售房款元，以前年度预售房款139,065,035.75139,065,035.75元，均为银行按揭方式收款。元
116、，均为银行按揭方式收款。n 2 2. .截止至截止至20062006年年1212月月3131日共发生开发成本日共发生开发成本142,544,497.36142,544,497.36元，其中元，其中1,006,6001,006,600元为提取元为提取的房屋维修基金；的房屋维修基金；n 3.20023.2002年至年至20052005年在财务费用中列年在财务费用中列支的利息支出支的利息支出4,133,632.684,133,632.68元被税务机元被税务机关在关在20052005年度检查时调增应纳税所得额年度检查时调增应纳税所得额并补税。并补税。n 4. 20044. 2004年在营业费用中列支的
117、样品年在营业费用中列支的样品房设计制作费房设计制作费8,8008,800元已被调整当年度应元已被调整当年度应纳税所得额纳税所得额 . 内资房地产操作实例n 5 5. .开发的项目实际可售面积为开发的项目实际可售面积为38,440.6038,440.60 ，当期已售面积为，当期已售面积为33,030.9633,030.96 n 6 6. .共申报缴纳营业税及附加为共申报缴纳营业税及附加为9,428,197.119,428,197.11元元 n 7 7. .经税务机关检查该公司以前年度经税务机关检查该公司以前年度已经确认的预售收入毛利额为已经确认的预售收入毛利额为17,604,658.6217,6
118、04,658.62元元 n 8.8.截止至截止至20062006年年1212月月3131日，共发生日，共发生广告费广告费1,453,8561,453,856元（其中元（其中20032003年年30,00030,000元，元，20042004年年490,214490,214元，元，20052005年年915,866915,866元均已被税务机关调增各自年度应纳税元均已被税务机关调增各自年度应纳税所得额，所得额，本年度实际列支广告费本年度实际列支广告费17,776元元） 内资房地产操作实例n 9 9. .截止至截止至20062006年年1212月月3131日，共发生日，共发生业务宣传费业务宣传费1
119、97,834197,834元（其中元（其中20042004年度年度130,730130,730元已被税务机关调增元已被税务机关调增20042004年度应年度应纳税所得额）纳税所得额）n 1010. .截止至截止至20062006年年1212月月3131日，贵公司日，贵公司共发生业务招待费共发生业务招待费888,988.19888,988.19元，以前元，以前年度税务机关已允许列支的年度税务机关已允许列支的399,607.82399,607.82元元n 11.11.取得的预售收入已预缴了土地增值税取得的预售收入已预缴了土地增值税604,062.39604,062.39元元 n 12.12.本会计
120、年度正常体现的销售收入毛利本会计年度正常体现的销售收入毛利额额3,951,156.783,951,156.78元元 n 13.13.本年度会计利润为本年度会计利润为12789501278950元元内资房地产操作实例n分析：分析：n（一）以前年度预售收入调整（一）以前年度预售收入调整：n根据国税发根据国税发200631号第号第2条和第条和第11条条的有关规定，该公司应于的有关规定，该公司应于2006年度开始年度开始确认实际销售收入，应确认的销售收入确认实际销售收入，应确认的销售收入为为n=内资房地产操作实例n（二）计税成本确认：（二）计税成本确认：n1.1.开发成本调整：开发成本调整：n2.计税
121、销售成本确认：计税销售成本确认：n（三）预售收入毛利额确认（三）预售收入毛利额确认n（四）当期应纳税所得额调整（四）当期应纳税所得额调整n（五）应纳税所得额和应纳税额计算（五）应纳税所得额和应纳税额计算外资房地产操作实例n 案例：福州某外资房地产于案例：福州某外资房地产于20022002年年开始开发开始开发 “ “都市芳庭都市芳庭”项目；并于项目；并于20032003年年8 8月获得商品房预售许可证并开始预售，月获得商品房预售许可证并开始预售，批准预售的建筑面积为批准预售的建筑面积为1794017940平方米；项平方米；项目于目于20052005年完工并陆续交付使用。涉税年完工并陆续交付使用。
122、涉税主要项目如下：主要项目如下： 外资房地产操作实例n 1.20051.2005年取得销售收入年取得销售收入3758000037580000元，以前元，以前年度预收帐款年初余额年度预收帐款年初余额3640073736400737元，房产已于元，房产已于20052005年度全部交付使用。年度全部交付使用。20052005年度另一次性收年度另一次性收取房款取房款33658903365890元，但房产使用权尚未交付买元，但房产使用权尚未交付买方也没开具发票。方也没开具发票。 n 2 2. .截止至截止至20052005年年1212月月3131日，发生开发成本日，发生开发成本为为71,103,142.
123、4571,103,142.45元，其中有元，其中有833,709.00833,709.00元为元为不合法票据。不合法票据。n 3.3.应计入应计入“都市芳庭都市芳庭”项目开发成项目开发成本而发生的管理费用、营业费用、财务本而发生的管理费用、营业费用、财务费用总共为费用总共为6,339,393.336,339,393.33元元, ,其中无合法其中无合法票据列支的票据列支的642,429.21642,429.21元。元。外资房地产操作实例n4.4.经过相关测绘部门的测绘，经过相关测绘部门的测绘， “ “都市芳庭都市芳庭”项项目实际可售面积为目实际可售面积为22,128.3022,128.30平方米
124、，截止平方米，截止20052005年年1212月月3131日已实现销售面积日已实现销售面积19,763.7019,763.70平平方米。方米。n5. “5. “都市芳庭都市芳庭”项目缴纳的营业税金及附加、项目缴纳的营业税金及附加、土地增值税为土地增值税为3,954,813.563,954,813.56元。元。n6.6.以前年度累计已预缴企业所得税额以前年度累计已预缴企业所得税额717,529.73717,529.73元，本年度预收款预交企业所得税元，本年度预收款预交企业所得税166611.56166611.56元元外资房地产操作实例n分析分析n( (一一) )主营业务收入：主营业务收入：n( (二二) ) 可售总成本费用：可售总成本费用：n( (三三) )可售面积：可售面积： （四）单位面积成本费用：（四）单位面积成本费用：外资房地产操作实例n（五）已售面积：（五）已售面积：n（六）（六）20052005年度可结转成本费用：年度可结转成本费用：n（七）营业税金及附加、土地增值税：（七）营业税金及附加、土地增值税：外资房地产操作实例n（八）应纳税所得额和应纳税额（八）应纳税所得额和应纳税额n 本期应纳税额本期应纳税额n应纳税所得额应纳税所得额适用税率已售房产已预征适用税率已售房产已预征的所得税当期预征所得税的所得税当期预征所得税 谢谢大家！
