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1、1城市中心标杆豪宅发展历程及价值研究2央区豪宅发展阶段及其总结初级发展阶段高级发展阶段成熟发展阶段天湖郦都香蜜湖1号翠湖天地天玺棕榈泉国际公寓半奢侈品单一奢侈品城市奢侈品3高级发展阶段案例（单一奢侈品）4香密湖1号5香蜜湖1号极尽奢华的豪宅典范高级发展阶段香蜜湖独栋别墅联排别墅叠加占地9.3万平米建面13.1万平米户数447车位数788容积率1.4绿化率48.2建筑覆盖率20p经济技术指标：6对各种创新元素的改良运用，打造细节p户型特色：项目户型方面，虽说不上是首创，但其将市场上的各种创新元素都合理的容纳进项目中，而且对这些创新元素加以改良，使这些原本有缺陷的创新点变得更完美；p建筑上解决私密
2、性问题措施：p加宽花槽防止上下层入户花园的对望；p墙体漂板解决局部上层房间与下层阳台的对望。加宽花槽墙体漂板入户花园下沉式空中院馆7把普通的设施做到极致恒温泳池无边际泳池大堂电梯厅健身房8全顶级品牌配置，构筑市场高端硬指标外墙面:a)、巴西进口花岗石；b)、英国进口涂料；c)、日本技术烧制挤压砖。门窗：意大利Aluk系统品牌门窗，具有优良的防水、隔音、隔热性能；铝合金型材以氟碳喷涂进行表面处理，是目前世界上最高档的建筑铝型材表面涂装；具有耐磨损、抗冲击、附作力强、抗辐射、耐腐蚀、耐紫外线，热稳定性强、难变色等极为优良的特性，正常使用寿命可达60年。玻璃：双层中空LOW-E玻璃6+9+6（mm）
3、，具有隔热、遮阳、降噪、保温、防结露性能的绿色环保建筑材料。夏季有阳光的日间，室内外玻璃表面温差不低于4C0；隔音效率在30dB以上。入户门：北美洲进口黑胡桃木制作实木子母门，门扇高达2.5米，宽度达到1.5米，木纹上施以高级原色清漆，门上线条均是在实木上镌刻而成。门锁以色列Mul-T-lock三合一功能豪华铸精铜大门锁。管道：冷水和热水管道采用原装进口VESBO（卫水宝）PPR给水管。污水管采用的是金皇冠牌加厚的UPVC排水管。阳台：设金属防护栏杆，配双层钢化安全玻璃和高档防锈防腐不锈钢配件。电梯：“OTIS”高速住宅电梯，速度高达2.5米/秒，安装定制冷气机，特别设计厢内装修，智能化电梯运
4、行系统，实现定向召唤、定点到达。社区智能化周边防护系统双重巡更系统停车场快速到达系统背景音乐系统社区智能灯光系统家居智能化可视对讲系统智能一卡通室内环境控制系统无线上网9中海深蓝服务，专为中国顶级住宅定制深度礼宾式服务指南针服务健康服务异地SOS服务前置服务园艺师服务商务娱乐服务个性化服务私人保镖服务爱心服务物业理财保姆培训家居服务代办服务物业经理人物业经理人为中海深蓝最高级别服务者，负责社区各项事务，“素白手套，深色西服，从容优雅”。物业私人助理直接面对业主,提供物业私人助理服务，24小时在线，业主的任何需求都可以直接与他们联系，包括物品采购、生活顾问、出游安排、代为缴费、房屋代管等全方位的
5、服务。社区卫士来自中国海军陆战队等机构，具有极强的职业敏感性及对事物的洞察力，可在3分钟内赶往指定地点，迅速解决业主遇到的安全问题。包括双人巡警/隐性特卫队/安全特种队/护卫仪仗队等。中海深蓝按照服务深度，将服务者分为不同层级，为业主提供不同层次的服务，使服务尊贵有序。10香蜜湖1号将城市豪宅的奢华私密发挥到极致，但受限于城市生态片区的区域特质，难以将城市的体验价值发挥到最大而作为项目所在RBD，一城的精华所在，其城市的价值表现要优于香蜜湖片，因此在价值体系上根本不同于香蜜湖1号11成熟发展阶段案例（城市奢侈品）12上海翠湖天地13翠湖天地所处北卢湾板块是浦西内环内黄金板块，豪宅汇集地，项目位
6、于淮海路商圈核心地段，紧临新天地北卢湾板块太平湖新天地淮海中路CBD上海音乐厅购物中心豪宅汇聚地北卢湾板块是上海四大中心商务区之一，依托淮海中路与新天地两大中心商业地段，以及诸多具有老上海气息的历史人文估计，焕发出东西方文化交辉的独特魅力。更是城市豪宅的汇聚地。淮海路商圈新天地淮海公园太平桥公园人民广场复兴公园成熟发展阶段14翠湖天地是瑞安52公顷太平桥项目中的高档住宅部分，未来随着六星级酒店投入使用、企业天地、甲级写字楼，购物中心等兴起，翠湖天地的地位和价值将不断提升n太平桥作为市中心的核心国际综合社区，规划占地52公顷，建筑面积约130万平方米,由瑞安公司出资打造。n项目包含住宅、六星级酒
7、店、百老汇剧、企业天地、68层写字楼等。瑞安广场新天地太平桥公园企业天地1期翠湖天地一期已建在建未建企业天地二期规划中百老汇嘉苑（三期）翠湖天地规划中翠湖天地规划中国际学校规划中酒店68层甲级写字楼购物中心御苑（二期）六星级酒店翠湖天地15目前在售的嘉苑是翠湖天地三期，已销售过半，项目后续4-5期处于规划中，楼盘未来升值潜力大区位区位卢湾区自忠路济南路资源资源太平桥公园、新天地等商业配套规模规模总建面61.4万平米，三期占地面积2.4万平米，建面14万平米容积率容积率4（三期）绿化率绿化率40%建筑形式建筑形式5幢高层组成产品形式产品形式总共301户，主力户型是139平方米左右的二房和191平
8、方米左右的三房功能内容功能内容高层住宅；酒店；豪华会所；精品商业翠湖嘉苑平面图26层高层已售完毕价格6-9万/平米26层高层10号已销售90%9号开售均价7万元起26层高层已售完毕价格6-9万/平米商业不出售翠湖天地16国际知名设计公司悉心打造园林景观，同时坐拥太平湖宁静景致，享受繁华之中的最佳风景n翠湖天地嘉苑景观由国际知名的巴马丹拿建筑设计公司悉心设计n小区内的园艺设计由大师级的WAA公司的精心打造翠湖天地17翠湖天地采用部分精装修交房，提供多种风格供选择，凸显更浓“人情味”客厅样板卧室样板n大部分精装修交房，提供多种装修风格，包括欧式古典、现代田园等；n产品线丰富，1房89-92平方米，
9、两房124-139平方米，三房238平方米，四房322-427平方米；n90150平方米不等的中小户型是翠湖系列产品中最受欢迎的产品翠湖天地18翠湖天地精装修单位，均采用世界顶级品牌，交房后只需购置家具即可出租，既缩短装修期限，又加速项目回款纯水器：纯水器：Culligan。采用逆渗透技术,可消除微小的杂质,确保水质，更可提升饮用水的口感与味道。自带水质监测灯的设计,提示您及时更换滤芯,确保您和家人用水的自然健康。水水 管：管：采用覆塑铜管,质地坚硬,不易腐蚀,不易裂缝,使用起来安全可靠，甚至无需维护和保养。覆塑铜管耐高温、耐高压，有更好的保温性，此外，管内的铜离子还具有一定的杀菌能力。橱柜、
10、厨房设备：橱柜、厨房设备：Poggenpohl / Gaggenau / Kuppersbusch，传统而不失现代感的厨房，让烹饪成为艺术。按摩浴缸、铸铁浴缸、按摩浴缸、铸铁浴缸、座厕、台下盆及配件：座厕、台下盆及配件：KOHLER，用全球卫浴经典，创造流线感的温暖卫浴体验。龙头、花洒及配件：龙头、花洒及配件：GROHE，让水流动出美感，每一个细节都耐得起挑剔。毛巾架等配件：毛巾架等配件：GROHE，简单如毛巾架，都细致甄选，经久如新。品牌装修翠湖天地19在建筑的公共区域依然注重技术及细节的投入，将豪宅的内在品质展现地淋漓尽致中空涂膜的LOW-E(低幅射)双层玻璃的真空断层结构,不让窗外的温度
11、对室内的温度有影响,具有更强大的隔热性、保温性,还节约50%能源;接缝的严密结构,带来更佳的隔音效果;精密的防雨结构,将雨水完全隔绝于室外,生活更加轻松无忧。 同层排水维修系统,排水噪音小,渗漏水机率小。排水管位于本楼层内,再也不会受到上层住户的排水噪音干扰,同时便于同层维修;卫生间的布局不受坑距的限制,可实现个性化的装修;特别采用挂壁式洁具,没有卫生死角,简单保障清洁空间。世界知名的拉法基外墙内保温系统,使室内温度不受外界气候影响,创造冬暖夏凉的理想室温。内保温还比外保温的热损失减少约1/5,节约更多热能。隔热、保温、节能同时享有,生活更加悠然写意。翠湖天地嘉苑提供四重保障的优质管理服务：保
12、安24小时专业看护;楼座门禁及彩色可视对讲系统;入户门内红外线报警系统以及安全保障的入户门,让生活更安全、私密、舒心。大金变频中央空调, 领先静音水平,让您仿佛置身于自然空间，享受更宁静舒适的家居氛围。每个房间可以独立调节控制，能更快、更平稳地达到设定温度，精确恒温让您走在房间的任何角落都能感受到舒适温度。最新电讯技术FTTH系统为您营造光纤到户、无线生活新方式。您可通过宽带或无线上网端口，从家里就直接连接到至少10/100Mbps的光纤以太网络,可扩展多种电信业务，工作、生活、娱乐尽在无限广阔的网络世界里。公共区域先进技术翠湖天地20翠湖天地提供7000平超豪华私家会所，是市中心住宅小区内最
13、大的住客专用会所，提供多种高品质服务，是项目稀缺价值的重要体现7000平米豪华私家会所独具特色高品质服务多功能室内运动场/儿童游乐天地室内仿石面攀岩/舞蹈创作室室内高尔夫球练习场/茶座花园恒温奥林匹克标准游泳短池商务中心及网络冲浪水力按摩池/健身中心桑拿室/香熏美容水疗护理中心蒸汽室/美容中心多功能宴会厅/午餐厅/休息室私人影音天地/咖啡厅翠湖天地21全天候多功能室内体育馆及设施齐全成为翠湖天地会所两大特色，借此打造健康生活的理念，提供享受生活的多重空间，力主为客户建立立体式服务体系翠湖天地会所特点之一是全天候多功能室内体育馆，面积达1,300平方米，可同时用作一个篮球场及一个网球场，更特设室
14、内攀岩墙。会所的另一特点是设施齐全，包括25米室内恒温游泳池、香薰美容水疗护理中心、室内高尔夫球练习场等，让住客可随时进行多种体育运动。22沿街商业提供高档品牌旗舰中心及大型超市，令生活更加多姿多彩，间接提升项目档次n嘉苑在1、2号楼与新天地间有一个空中连廊直接可以到达商业街。地下可以直接通达地铁10号线站点，以及进口食品专卖超市等。n嘉苑的商业街和新天地的时尚品位一脉相承，毗邻品牌旗舰中心和国际时装设计培训中心，大型超市仅在举步之遥，生活无限便利。翠湖天地23精品酒店服务理念，提供全方位服务，使客户生活始终“如沐春风”24小时贵宾级个人服务交通服务/邮递服务机票预定/订餐服务清洁与维护商务中
15、心/会议设施代购服务护婴与托儿贵宾级国际物业管理服务保安服务/清洁服务维修保养/弱电系统贵宾级售后资产服务物业租赁室内装修及家具配置资产管理翠湖天地24翠湖天地物业特色顶级生活：配置豪华私人会所稀缺的景观资源：太平湖景观高级用料及间隔：精装修采用国际品牌完善交通网络：具有地段优势，四通八达城市之上新贵生活理念优越的区域价值：位于淮海路商圈核心地段名师设计：建筑及园林聘请著名公司打造完美社区配套：社区商业提供高档业态翠湖天地配套齐全：六星级酒店、企业天地、购物中心等精品服务：以精品酒店理念提供定制服务繁华中心稀缺资源阶层标识顶级硬件星级服务25香港天玺26天玺位处香港新核心地带、交通交汇中心，于
16、便利中坐拥城市繁华u香港新核心地带毗邻香港未来商业权力核心环球贸易广场；毗邻大型购物中心圆方及利兹卡尔顿、港景汇、W-hotel等国际顶级酒店；位处香港未来西九龙商业及文化心脏地带；顶级名校校网集结点；u交通交汇中心九龙站上盖；港铁东涌线、机铁快线及广深港高速铁路；毗邻西区海底隧道；成熟发展阶段27与未来全球第三高的摩天商厦环球贸易中心为邻，将成为香港乃至亚洲新的商业权力核心环球贸易广场是一座118层高的综合式大楼，为九龙站（UnionSquare）的最后一期发展项目。大厦外型由KohnPedersenFoxAssociates（KPF）设计。其可用楼层的水平高度达490米，实际高度则为484
17、米总楼面面积达550万平方尺，楼内提供250万平方尺甲级写字楼大楼顶层设有六星级酒店，提供312间房间。环球贸易广场落成后将创下以下纪录：全香港最多楼、全香港最高大楼、世界第四高大楼及世界最高酒店（香港丽嘉酒店）ICC如今正建设到40多层。ICC项目的已建成部分已经装修完毕，已签租约的商家、写字楼物业均已进驻。ICC的出租情况令人满意，目前已租出大部分写字楼楼面，主要租户包括多间注明金融机构及跨国公司，例如摩根士丹利、瑞士信贷及德意志银行天玺28基座为圆方商场，以金、木、水、火、土五行智慧进行分区，开创独一无二的购物享受新热点天玺圆方总面积超过100万平方呎，集购物、休闲、饮食、娱乐、文化于一
18、身，改写一贯购物模式，为香港带来耳目一新的景象。圆方由著名建筑师楼Benoy担任设计，以金、木、水、火、土五行智慧，开创独一无二的购物享受热点。圆方致力引入全球最顶级的品牌及服务，多个首度进军香港或以旗舰店形式进驻的国际知名品牌，将合力改写九龙区购物消费文化。购物以外，圆方亦为顾客提供优质中外国际食肆，配合全玻璃幕墙的设计，让顾客在品尝美食的同时，亦可尽览醉人维港景致。29周边高层豪宅云集，成为九龙上盖名副其实的豪宅区，引领香港未来豪宅发展新风向天玺凯旋门君临天下擎天半岛30地址：九龙柯士甸道西1号发展商：新鸿基座数：2单位总数：825单位间隔：2房,3房,4房,6房(4套)建筑面积：标准单位
19、约900-2300平方英尺，顶层复式约4100平方英尺物业设施：天玺尊尚会所dOro设施包括：Level1：会所专用电梯、闲坐区、会所穿梭楼梯、儿童区、赏酒廊、赏酒区、酒窖、多用途宴会厅、用餐区、宴会厅Level2：健身馆、水疗、儿童运动园、电影院、游戏室、音乐室、钢琴室、会议室、室內运动场馆Level3：按摩池、室外游泳池、小童游泳池、日光晒台、闲坐区、室內游泳池、暖水按摩池、餐饮廊、女士休闲区、更衣室、按摩池、蒸汽室、桑拿室、男士休闲区天玺TheCullinan31天玺尊座天玺，纯住宅项目，香港最高住宅项目p天玺I为纯住宅项目，划分为五个独立尊座，分别为“彗钻玺”(12至38楼)、“月钻玺
20、”(15至63楼)、“星钻玺”(15至63楼)、“皇钻玺”(67至82楼)及“日钻玺”(67至93楼)；p每个独立尊座均设有本身的住客大堂、专属住户电梯，以确保各区的独立性和私稳性，住户只能透过智能卡识别进入自己所住的专区及相关楼层；p住宅标准层由9伙至14伙不等，间隔由约800平方英尺1房至逾2,200平方英尺4房单位。天玺32天玺尊座天玺，综合性建筑p天玺II为综合性建筑，1至38楼为香港WHotel，合共设有393个房间，包括一间2,152平方英尺的总统套房。酒店设施包括两间特式餐厅(FIRE及Kitchen)、酒吧、健身室、售卖W品牌产品的TheStore及在76楼设有香港最高的游泳池
21、。p建筑物50至70楼为服务式住宅“港景汇”，共设266个房间，间隔包括开放式、1房、2房及3房，标准单位面积464至1420平方英尺；设2间总统套房，均位于70楼，面积为2290至3270平方英尺；50楼为住客设施层，内置健身室、阅读室、休闲区及洗衣房；p天玺II其余部份为“海钻玺”(12至38楼)及“天钻玺”(67至93楼)，每个独立尊座设有本身的住客大堂、专属住户电梯，两伙位于顶层91至93楼的至尊三层复式单位，已正式命名为“至高无上”，面积逾4000平方英尺，分别为六房三套房及六房四套房间格，特设私人天际泳池及空中花园。天玺33天玺钻石级会所dOro，耗资5亿元倾力打造，是新鸿基旗下极
22、致奢华会所之一p天玺钻石级住客会所命名为“dOro”，占地接近10万平方英尺，耗资5亿元打造。p会所占地3层，大堂楼底高度逾10米。p会所入口傲立于临海空中花园广场的中央位置，毗邻各个尊座，唯独天玺住户方可踏足，住户可坐拥空中庭园及各种顶级活动设施，气派与规模均无与伦比，非一般豪宅物业所能媲美。p此外，会所还设有“天玺VistaJetInternational私人航空会籍”，提供全面点对点私人航空服务。天玺34九龙站最大泳池临海而立，尽览维港海天一色都会繁华，洋溢舒泰气息银影池金镜池p设有“银影池”和“金镜池”泳池，占地近2万平方英尺，其中属室内恒温池的“银影池”，兼附设暖水按摩池。池畔设有名
23、为“乐弛畔”的水吧。乐池畔天玺35私人餐饮宴会厅CARAT3106，坐拥雅致怡人的全海景观，别具卓尔不凡气派，提供厨师定制产品，媲美六星级酒店天玺pCARAT3106，面积近500平方米、可容纳超过100人，可媲美六星级酒店。p为让住客可随时随地举办私人宴会及派对，CARAT3106更设置两个装潢瑰丽的私人宴会厅，分别为“星钻之宴”及“千钻之宴”，其中“星钻之宴”为半开放式设计，而“千钻之宴”则配合衣香鬓影的豪华宴会，在此并设置时尚高雅的沙发影音组合。p会所专门安排三间世界知名“米芝兰推介食肆”的星级大厨主理餐单及挑选食材，为已预订宴会厅的住客献技，炮制各式美食，而相关费用则“用者自付”。千钻
24、之宴CARAT310636香港首个引进意大利最先进健身仪器及顶尖科技的水疗技术，并首创儿童健身室，给与住户咫尺之遥的享受天玺千卡健身馆钻光水疗p“千卡健身馆”，连彼拉提斯瑜珈室设施更为全城绝无仅有，为香港首个私人会所率先采用意大利最先进的高科技健身仪器，更引领潮流。p首度引入儿童健身室“千卡运动园”，开创全港会所先河。p“钻光水疗”同甚瞩目，提供世界最新颖及顶尖科技的私人美容、按摩仪器，展现奢华完美的生活享受，对讲究高质素生活层次的人士可谓最佳选择。37天玺精装修风格多元化，并提供可定制服务，盛装、显赫、钻耀，尽在客户意向之中天玺钻耀东京显赫英伦钻耀东京盛装米兰38天玺物业特色顶级生活：最优质
25、的豪华住宅；顶级会所配套稀缺景观：维港、蓝巴勒海峽、九龙半岛海景高级用料及间隔：名厂顶级用料及豪华设备；钻石式玻璃幕墙；多元化间隔个人化管理服务：为户主提供个性化定制服务完善交通网络：九龙站上盖；位置优越四通八达；塔尖富豪极致风尚生活理念优越位置：香港新核心地带，交通交汇中心规划：完善社区规划，集豪宅及名店商场于一体完美社区配套：ICC；星级酒店；大型商场；天玺繁华中心稀缺资源阶层标识顶级硬件星级服务39都市央区豪宅标杆案例总结40央区豪宅发展阶段及其总结阶段阶段初级发展阶段初级发展阶段高级发展阶段高级发展阶段成熟发展阶段成熟发展阶段生活层级生活层级城市便利性在央区享有顶级居住方式CBD上的国
26、际奢尚生活客户意识客户意识城市中心、购物方便、交通便利身份标签对城市顶级生活的深入理解；拥有奢华的城市享受资源利用资源利用地段、资源符号化的占有绝对私享、专属配套保障配套保障普通社区配套少量社区配套，高端化、顶级化，凸显身份；但对城市资源的理解和诠释还是在一个较低的层面生活配套多元、全面且绝对私享，满足多层次的需求与城市区域配套完美整合产品体系产品体系半奢侈品半奢侈品单一奢侈品单一奢侈品城市奢侈品城市奢侈品初级发展阶段高级发展阶段成熟发展阶段香蜜湖1号翠湖天地香港天玺41城市中心豪宅成功KPI分析阶层标识：配备超豪华会所，满足多种需求，并通过社区商业提供高端业态共享空间：强调共享空间的营造，如空中花园、开放的园林、会所等稀缺资源：占据城市中心最稀缺的景观资源，如园景、湖景、海景、湿地等星级服务：委托品牌管理公司进行管理，取得“金钥匙服务”认证等园林设计：体现层次感及空间感，摒除高层带来的压迫感建筑设计：强调观赏性，立面具昭示性，用材方面增加客户对豪华的感知度繁华中心：拥有最佳的地段，交通便利，周边配套齐全产品设计：体现充分的舒适度及适度奢华；高档精装修基本动作亮点动作塔尖效应顶级硬件：顶级团队打造规划、产品、园林等；顶级品质用材用于产品设计城市中心豪宅KPI卓而不凡卓而不凡簇享悠然簇享悠然无与伦比无与伦比
