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1、漯河市漯河市市场市场调研分析报告调研分析报告漯河市概况漯河市概况区位综述区位综述漯河是首家中国食品名城，位于河南省中部，北距省会郑州140公里，西距平顶山市78公里，南距驻马店市66公里，东距周口市55公里。辖四区两县（源汇区、郾城区、召陵区、高新区、临颍县、舞阳县），全境面积2617平方千米，常住人口256.90万人；漯河市曾获全国综合体制改革试点市、全国食品安全信用体系建设试点市、国家园林城市 、中国人居环境范例奖 、中国食品名城、国家森林城市等荣誉。漯河市城市规划的思路为“北优，西阔，南控，东进”，突出市区优先发展，以市区带动县城和小城镇发展，以城市经济带动农村经济发展，市区向北拓展建设
2、现代商务区，向南集聚发展专业市场，仓储、货运周转和生活小区，向东、西规划发展工业区。道路规划体系将以“十二纵七横”为骨架，形成方便快捷的路网结构：首先构建城市外环系统，保留西环路（107国道），新建东环路、南环路、北环路。其次建设城市快速道路系统，由淞江路、太行山路、漯舞路、湘江路、大别山路组成。淞江新区淞江新区西西城城区区东东城城工工业业聚聚集集区区沙沙澧澧工工业业聚聚集集区区仓储、货运区仓储、货运区开源生活区开源生活区区域区域发展规划发展规划城市城市功能：功能：总体布局 九片区1. 老城片区：大型购物中心。2. 沙北片区：中央行政区（COD），高端 居住区，郾城区产业基地。 3. 沙澧片区
3、：现代文化商务区。4. 澧南片区：现代交通物流基地面向豫中的货物集散中心；源汇区产业基地。 5. 金山片区：城市休闲区。 6. 东北片区：文化城科学园。 7. 铁东片区：加工制造业基地。 8. 后谢片区：高新技术产业聚集区、研发基地、孵化基地。 9. 召陵片区：召陵区产业物流基地。老城片区老城片区沙北片区沙北片区东东北北片片区区金山金山片区片区澧南片区澧南片区沙澧片区沙澧片区铁铁东东片片区区后谢后谢片区片区召陵召陵片区片区“一心”：沙南商业中心、沙北行政中心及澧西文教中心组成复合中心。“两轴”： 现代城市景观轴，沙澧河发展轴线，塑造漯河形态特色；城市时代发展轴，长江路人民路的城市功能轴线“四组
4、合”：沙北、沙南、铁东、澧西四个组团。其中，沙北组团由三个组成部分：一是以嵩山路为轴线的行政商务中心。二是以太行山路为轴线的郾城综合发展区，其中包括孟南工业组团。三是铁东以金山路为轴线的生活居住区，总面积26.9平方公里。沙南组团包括老城商业中心区及干河陈生活居住区两个部分。铁东组团包括铁东工业区及沙河以东生活居住区，总面积28.5平方公里。北部生活居住区与沙河以西生活居住区共同组成了大的生活片区。澧西组团包括两部分，分别是贸易区和双龙开发区，总面积7.8平方公里。空间布局：空间布局：空间布局：空间布局：沙澧河发展轴线沙澧河发展轴线沙北沙北组团组团沙南沙南组团组团铁铁东东组组团团北部生活北部生
5、活居住区居住区澧西组团澧西组团人民路城市功能轴线人民路城市功能轴线交通功能：交通功能：漯河是一个区位优越、交通发达的枢纽城市，距郑州新郑国际机场不足一小时车程，京广铁路穿境而过，漯宝铁路西接焦枝线，漯阜铁路东连京沪铁路，京港澳高速与南洛高速在此交汇，107国道及5条省道贯穿全境，构成全省重要的铁路和高速公路“双十字”交通枢纽。5 5、漯河市人口现状、漯河市人口现状漯河市总人口256.90万人，常住人口248.05万人。家庭户规模稳定，家庭结构简单化，“两口、三口之家”成为现代家庭的主流，2008年，全市二人户和三人户占所有家庭户的84.9%，家庭户规模趋向小型化。呈现劳动力转移加快，人口向城镇
6、和非农产业聚集 ，城镇化水平进一步提高；15岁以上人口占总人口的比重上升趋势。总计市村镇岁（%）17.0315.8617.5916.70岁（%）73.5176.5372.3573.75及以上（%）9.467.6210.069.55 各年龄组所占比例各年龄组所占比例漯河经济发展起步较早，且有双汇、银鸽等有影响力的企业但GDP总量在中原城市群中偏低，仅高于鹤壁、济源。漯河市经济发展概况漯河市经济发展概况（单位：亿元）漯河市经济发展概况漯河市经济发展概况单位：亿元年均经济总量增加明显，但增速逐步减缓年均经济总量增加明显，但增速逐步减缓。单位：亿元固定资产投资增速较快，城市建设力度加大，为未来城市化进
7、程提供支撑点（单位：元）09人均GDP3611美元，根据世界银行公布数据，人均GDP在800-4000美元之间时，当地房地产市场处于快速发展期及平稳发展期过渡阶段，从宏观经济来看，目前入市时机较好。漯河市各区域发展规划漯河市各区域发展规划西城区西城区位于沙澧两河之间，东起107国道、西至大楼魏东，规划面积10.6平方公里，其中居住用地面积为4.1643平方公里，人口规模约21万人，是漯河城市西扩的中心区、拓宽漯河城市框架，打造百万人口城市的重要平台。西城区前景鸟瞰图西城区功能定位是集商务休闲、行政文化、对外交通、生态居住、滨水活动等多功能于一体的城市副中心。是漯河市目前的重点建设区域，将依托石
8、武高铁新客站，高起点、高品位，快起步、快见效，打造出立足中原、辐射中部商务休闲都市区、创新服务示范区以及多元文化特色区。成为将漯河市提升城市功能的先导区、体现生态文明的示范区和展现城市文化的魅力区。1、东区由高新技术产业区和商住区组成，重点引进科技含量高的产业项目和精品商住综合 开发项目。2、中区由特色食品加工区和配套服务区组成，重点推进企业自主创新，实现二次创业。3、西区由中小企业创业区和化工、建材、食品机械加工区组成，重点为中小企业搭建创业平台。漯河市淞江经济区位于郾城区内，东起金山路、西至六支渠、北至孟平铁路，总规划面积38平方公里，是漯河市中心商务居住区。经济区由东区、中区、西区构成。
9、其中东区规划面积14平方里；中区规划面积14平方公里；西区规划面积10平方公里。淞江经济区沙澧产业集聚区用地规划图沙澧产业集聚区位于漯河市西南部，东起107国道、西至京广高速客运铁路、北靠沙河、南临南环路，总规划面积12.59平方公里，其中建成区3.46平方公里，发展区4平方公里，控制区，5.13平方公里。采用一区、两片、二带、三廊、四新、五轴的规划格局。澧北片区澧北片区澧南片区澧南片区沙河水域景观保沙河水域景观保护带护带澧河水域景观保澧河水域景观保护带护带居住用地居住用地沙沙澧产业集聚区：澧产业集聚区：召陵新区位于漯河东部，于2004年建区，是一个年轻的县级行政新区，区域经济发展薄弱，规划用
10、地面积14平方公里，其中，以行政办公、生活居住、文化娱乐为主的综合区，规划面积9平方公里，工业区规划面积5平方公里。前期开发办公居住综合区3平方公里，工业区3平方公里。东城工业集聚区位于召陵新区驻地的东南，规划范围西至京珠高速，南至洛（阳）南（京）高速，东至召陵镇老寨古城墙，北至召陵镇林庄村，总面积12.05平方公里，其中建成区面积4.05平方公里，发展区面积4平方公里，控制区面积4平方公里。新区政新区政府驻地府驻地在建大学城在建大学城东城工业聚集区东城工业聚集区召召陵新区陵新区漯河是一个非资源城市，优势是食品和轻工业，已经形成集约型效应，但缺乏自然资源，需要发展外向型经济。漯河目前经济发展的
11、障碍是人口基数太少，单单优越的交通支撑不起商贸发展。商贸需要有市场，需要消费购买力和人群，目前漯河市销售购买力仅限于自我消费。周边农村人口的城镇化是适应目前经济发展模式的重要手段。人口增多，城市有了一定的规模，才能让人们看到留在漯河的发展价值所在。 漯河各区的情况不尽相同，汇源区作为漯河市的老城区、商贸经济中心，商业已经形成一定的规模，在市民心中的影响力比较大，郾城区是政府规划中商务行政中心和高端居住区，已近形成一定的规模。召陵区是刚刚起步新区，基础设施、生活配套还不齐全，城镇化人口偏少，对于新区的建设有一定的制衡。漯河市房地产市场概况漯河市房地产市场概况 漯河漯河现有房地产开发公司现有房地产
12、开发公司7676家，其中二级资质的房地产企业家，其中二级资质的房地产企业8 8家，三级资质的房家，三级资质的房地产企业地产企业2121家，四级资质的房地产企业家，四级资质的房地产企业1717家，暂定级房地产开发企业家，暂定级房地产开发企业3030家。房地产家。房地产市场目前处于发展时期。市场目前处于发展时期。漯河漯河市的房地产住宅市场的发展处在初步发展阶段，在市的房地产住宅市场的发展处在初步发展阶段，在20072007年之前，漯河市的房价年之前，漯河市的房价仍处在比较低的水平，经过这几年发展漯河市的开发量步入大盘时代。但是由于城仍处在比较低的水平，经过这几年发展漯河市的开发量步入大盘时代。但是
13、由于城市框架个人口基数的影响，漯河的房地产市场的发展受到很大制衡。市框架个人口基数的影响，漯河的房地产市场的发展受到很大制衡。漯河市房地产概况漯河市房地产概况漯河市房地产发展分析漯河市房地产发展分析近三年漯河商品房市场总体呈现供大于求的局面近三年漯河商品房市场总体呈现供大于求的局面漯河近三年物业主要投放为商品房住宅，但是漯河的经济适用房投放量较大。20082008年因金融危机的漯河市的商品房销量下降了年因金融危机的漯河市的商品房销量下降了53.2253.22万平方米，同时购买客层倾向于现房销售万平方米，同时购买客层倾向于现房销售（单位：万平方米） 2010年上半年累计完成投资12.5亿元；其中
14、住宅完成投资11亿元，同比增长74.6%，占全市房地产开发总投资的88%;非住宅完成投资1.5亿元；累计新开工面积77.1万平方米，比去年同期增长29.4%；其中住宅新开工面积67.5万平方米（含普通商品住宅开工面积47.8万平方米），比去年同期增长26.2 %；非住宅新开工面积9.6万平方米。商品房累计竣工面积55万平方米，比去年同期增长90.3；其中住宅竣工面积46.4万平方米，非住宅竣工面积8.6万平方米。(单位：万平方米) 20102010年上半年办理商品房预售许可年上半年办理商品房预售许可6565件，预售项目共件，预售项目共2828个，个，预售面积达预售面积达76.676.6万平方米
15、万平方米，其中住宅，其中住宅预售套数预售套数69796979套，预售面积套，预售面积 73.573.5万平方米；万平方米；非住宅预售套数非住宅预售套数241241套，预售面积套，预售面积3.13.1万平方米。万平方米。成成交面积交面积95.5395.53万平方米，成交金额万平方米，成交金额12.6912.69亿元。亿元。其中新建商品房现售其中新建商品房现售32643264套，面积套，面积37.5937.59万平方米，万平方米，成交金额成交金额5.855.85亿元；存量房交易亿元；存量房交易43474347套，面积套，面积57.9457.94万平方米，成交金额万平方米，成交金额6.846.84亿
16、元。亿元。漯河市2010年上半年新建多层商品住宅均价为1835元/（其中源汇区2085/，郾城区2100元/，召陵区1595元/，经济开发区1560元/），比去年同期增长4.3%，比2009年第四季度环比增长1.5%。新建小高层住宅均价为2390元/，比去年同期增长6.2%，比2009年第四季度环比增长3.5%；高层商品住宅均价为2990元/，比去年同期增长3.1%，比2009年第四季度环比增长0.7%。经济适用房经济适用房拆迁安置房拆迁安置房廉租房廉租房保障保障性住房建设示意图性住房建设示意图 2009年度漯河新建保障性住房共3720套，建筑面积22.8万平方米，建设用地总量14.25公顷。
17、其中经济适用住房建设3420套，建筑面积21.3万平方米；建设或购置廉租住房建筑面积1.5万平方米。20092009年漯河市经济适用房、廉租房分区域安排表年漯河市经济适用房、廉租房分区域安排表类别类别主要指标及分区安排主要指标及分区安排住房套数住房套数（套）（套）建筑面积建筑面积（万平方米）（万平方米）用地面积用地面积（平方米）（平方米）保障性住房廉租住房郾城区1070.5363350源汇区860.4282680召陵区1070.5363350小计小计3003001.51.594009400经济适用住房郾城区8605.3633500源汇区4152.5816100召陵区214513.3683500
18、小计小计3420342021.321.3133100133100市场市场需求分析需求分析漯河城市定位为豫中南区域性商贸物流中心、中国食品工业城、滨河宜居城市，作为一个新兴城市，交通位置便利，小商品贸易发达，食品工业经济发达，城市环境相对较好，因此在其市区开发的商品房项目较容易辐射到市区以外的区域。随着，漯河市城市化进程的加大，将会吸引越来越多的周边地区的置业者。指标2006年2007年2008年建成区面积48.6平方公里50.2平方公里52.9平方公里总人口46万人47.4万人48.9万人现住房人均建筑面积32.6平方米/人33.67平方米/人34.1平方米/人按人口计算：按人口计算：按照漯河
19、市的按照漯河市的20202020年规划计划，到年规划计划，到20152015年，城区人口将达到年，城区人口将达到8080万，到万，到20202020年，城区人口将达到年，城区人口将达到100100万。那么，到万。那么，到20152015年每年需要增加年每年需要增加：（：（80-48.980-48.9）* *34.1/7=151.534.1/7=151.5万万到到20202020年每年需要增加年每年需要增加：（：（100-48.9100-48.9）* *34.1/12=145.234.1/12=145.2万万项目位置总面积土地用途供应方式日期交通路与滨河路交叉口西北角 33581.69住宅 挂牌
20、2009.10.21 五一路南段东侧3211.6住宅 挂牌2010. 3.11 湘江东路7481住宅挂牌2009.12.30 金江路100000住宅挂牌2010.6.29泰山路南段123129.6住宅挂牌2009.10.24五一路与银江路交叉口东北角32347.4住宅挂牌2009.9.08 金江路与交通路交叉口216548商住挂牌2008.12.11五一路32948.4居住挂牌2009.8.21五一路南段东侧32347.4居住挂牌2009.9.1五一路1118.65商住挂牌2009.9.2桂江路北侧 11889.9商业挂牌2010.6.23 漯舞路北侧 16148.2商业挂牌2010.6.23
21、 漯舞路北侧 15901.5商业挂牌2010.6.23 桂江路南侧 46820.18工业挂牌2010.6.29 湘江西路与创业路交叉口东南角18728.8仓储挂牌2010.6.29 湘江西路南侧 22084.5仓储挂牌2010.6.29龙江路北侧4805批发零售挂牌2010.1.20 源源汇区土地供应表汇区土地供应表项目位置总面积土地用途供应方式日期太行山路 72000住宅协议2009.12.08 嵩山东支路东侧1000住宅挂牌2009.10.21 龙江路南侧1973.6住宅挂牌2008.10.6金山路西侧10423居住挂牌2010.4.24岷江路11778居住挂牌2010.6.25嵩山路西侧
22、1058.7商业 协议2010.02.01祁山路与沙河路交叉口西南角33712商业 挂牌2009.6.4太行山路与沙河路交叉口西南角21681商业 挂牌2009.6.5龙江路北侧 30333.3工业 挂牌2010.6.22龙江路与107国道交叉口东北角49035.13工业 挂牌2010.6.22龙江路与老107国道交叉口西北56333工业 挂牌2009.2.25金山大道西侧 49999.35工业用地 挂牌 2009.10.24 龙江路北侧4805批发零售挂牌2010.1.20 龙江路北侧 21949.15仓储 挂牌2010.6.22 龙江路与京广铁路交叉口71999公共设施划拨 2009.9.
23、14 107国道西侧 3214.24公共设施划拨 2010.6.01 祁山路西侧4327.28医卫用地划拨 2010.4.30 郾郾城区土地供应表城区土地供应表项目位置总面积土地用途供应方式日期淞江路东段南侧11472.72住宅挂牌2009.12.26 黄河路与香山路交叉口西南角48580.6住宅 挂牌2010.03.04召陵区经三路西侧41178.43居住 挂牌2009.05.15解放路369.84商务金融协议2009.12.30 黄河路东段路北侧43000住宅挂牌2009.3.4 翟庄街道范庄28143住宅 挂牌2010.3.4翟庄街道范庄27387住宅 挂牌2009.3.4中山路西侧11
24、469.8商业 挂牌2009.2.20桐柏路与滦河路交叉口23203.1居住 挂牌2009.4.2东环路与淇河路交叉口19055.75居住 挂牌2009.4.2桐柏路与滦河路交叉口21570.5居住 挂牌2009.5.22解放路17598.95商住 挂牌2009.5.22珠江路19122.1居住 挂牌2009.5.23黄河路与燕山路交叉口西北角 42997.66经济适用住房划拨2010.6.29 黄河路与香山路交叉口东南角 28907.2经济适用住房划拨 2009.8.13 解放路369.84商务金融协议2009.12.30 召召陵区土地出让表陵区土地出让表项目位置总面积土地用途供应方式日期经
25、四路东侧5866.47工业挂牌 2010.6.30 经三路西侧 10791.46工业挂牌 2010.6.30 经三路西侧128418.98工业挂牌2010.1.9经三路西侧11270.56工业挂牌2009.4.8经二路东侧35229.08工业挂牌 2010.6.30 经三路东侧14027.89工业挂牌 2010.6.22 经三路东侧13333.33工业挂牌2009.9.14纬二路南侧96059.71工业挂牌2010.1.9经二路与纬四路交叉口35550.96工业挂牌 2010.06.30 经三路与纬四路交叉口48437.27工业挂牌 2010.6.30 经三路与纬四路交叉口34892.95工业
26、 挂牌 2010.6.30 经三路与纬二路交叉口西南角60711.68工业挂牌2010.1.9纬八路北侧8597.36工业 协议2010.05.24 纬一路南侧66857.87工业 挂牌 2010.04.22 纬一路北侧49244.1工业挂牌2010.1.11湘江路与中山路交叉口东北角 21625.1工业 挂牌2010.03.11 衡山路与纬一路交叉口东北角143376.06 工业 挂牌2010.04.16 漯周路南侧14813.83工业 协议2009.11.10 召召陵区土地出让表陵区土地出让表小结综合漯河市长期规划及几年来房地产市场各方面的变化，我们可以判断漯河房地产发展绝对价值：向北、向
27、西；漯河房地产发展绝对价值：向北、向西；20092009年底漯河市商品房待售面积达到年底漯河市商品房待售面积达到307.17307.17万平方米，其中住宅待售面万平方米，其中住宅待售面积达到积达到260.28260.28万平方米，按照万平方米，按照0707年年0909年的销售速度的均值，目前的消化年的销售速度的均值，目前的消化完尚需要完尚需要2.52.5年的销售时间。年的销售时间。漯河市城镇人口基础较小，在城镇化进程中也要产生大量的商品住房建漯河市城镇人口基础较小，在城镇化进程中也要产生大量的商品住房建设和大量的保障性住房，将会进一步加剧目前供大于求的市场现状。设和大量的保障性住房，将会进一步
28、加剧目前供大于求的市场现状。0909年土地供应大增，未来商品房的供应量将进一步扩大，竞争将加剧年土地供应大增，未来商品房的供应量将进一步扩大，竞争将加剧漯河市场购买客层对期房有一定抗性漯河市场购买客层对期房有一定抗性价格差距较大、价格主要取决于地段、环境、规划、配套价格差距较大、价格主要取决于地段、环境、规划、配套个案楼盘调研分析个案楼盘调研分析郾城区郾城区建业森林半岛建业森林半岛亚泰名仕公馆亚泰名仕公馆水畔城邦水畔城邦沙田锦绣天地沙田锦绣天地金地兰乔生非金地兰乔生非塞纳春天塞纳春天花漾年华花漾年华03950395倾城倾城峻峰华庭峻峰华庭锦绣淞江锦绣淞江双汇欧洲故事双汇欧洲故事淞江芳园西区淞江
29、芳园西区西班牙玫瑰西班牙玫瑰建业壹号城邦建业壹号城邦宏昌新苑宏昌新苑开来怡景开来怡景天鹅湖天鹅湖岷江佳苑岷江佳苑山水杭城山水杭城双汇国际花园双汇国际花园建赏建赏广宏花园广宏花园幸福里幸福里文萃满庭芳文萃满庭芳天泰大厦天泰大厦食品城食品城银河湾银河湾项目名称项目名称03950395倾城倾城占地面积占地面积1010亩亩总建面积（）总建面积（）2.22.2万万容积率容积率2.02.0绿化率绿化率38%38%建筑类别建筑类别多层、高层多层、高层物业费物业费多层多层0.40.4元，高层元，高层0.950.95元元开盘时间开盘时间一期一期20082008年年1010月份月份二期二期20102010年年3
30、3月份月份各期入市价格各期入市价格一期一期17001700，二期，二期24002400目前均价目前均价28002800总套数总套数194194套套开发商开发商漯河盛隆房地产有限公司漯河盛隆房地产有限公司地理位置地理位置崂山路和辽河路交叉口崂山路和辽河路交叉口 主力户型主力户型92.3492.34两房、两房、133.64133.64三房三房建筑风格建筑风格新德式新德式优惠方式优惠方式按揭每平优惠按揭每平优惠4040元，一次性优惠元，一次性优惠6060元元项目名称项目名称宏昌家园宏昌家园占地面积（）占地面积（）3.3353.335万万总建面积（）总建面积（）7 7万万容积率容积率2.12.1绿化率
31、绿化率35%35%建筑类别建筑类别多层多层物业费物业费0.30.3元元开盘时间开盘时间一期一期20092009年年1111月份开售月份开售二期二期20102010年年9 9月份开盘月份开盘各期入市价格各期入市价格 目前均价目前均价21002100总套数总套数576576开发商开发商漯河盛通房地产开发有限公司漯河盛通房地产开发有限公司地理位置地理位置太行山路与嫩江路交汇处西太行山路与嫩江路交汇处西400400米米主力户型主力户型120120三房，三房，9090两房两房建筑风格建筑风格现代简约现代简约优惠方式优惠方式首付首付30%30%优惠优惠10001000首付首付40%40%优惠优惠20002
32、000项目名称项目名称花样年华花样年华占地面积占地面积9 9亩亩总建面积（）总建面积（）2 2万万容积率容积率3.83.8绿化率绿化率建筑类别建筑类别高层高层物业费物业费未定未定开盘时间开盘时间20102010年年1010份开盘份开盘各期入市价格各期入市价格意向意向31003100元元/ /目前均价目前均价未定未定总套数总套数200200多套多套开发商开发商河南龙泰开发有限公司河南龙泰开发有限公司地理位置地理位置辽河路与舟山路交叉口辽河路与舟山路交叉口主力户型主力户型110110、130130三房和三房和8888二房二房建筑风格建筑风格现代简约现代简约优惠方式优惠方式交交10000享日增值享日
33、增值68元元交交30000可以直接定房可以直接定房项目名称项目名称建业森林半岛建业森林半岛占地面积占地面积173173亩亩 总建面积（）总建面积（）2121万万 容积率容积率1.821.82 绿化率绿化率45%45% 建筑类别建筑类别多层，小高层，高层多层，小高层，高层 物业费物业费多层多层0.580.58元、小高层元、小高层1.081.08元、高层元、高层2.082.08元元 开盘时间开盘时间一期一期0606年开售，二期年开售，二期0707年年1010月月2121日开售，日开售，三期三期0909年年3 3月开售月开售 各期入市价格各期入市价格一期一期26002600元，二期元，二期31003
34、100元，三期元，三期35003500元元 目前均价目前均价36003600元元/ / 总套数总套数20002000多户多户 开发商开发商建业住宅集团中国有限公司建业住宅集团中国有限公司 地理位置地理位置漯河市嵩山路与淮河路交叉口漯河市嵩山路与淮河路交叉口 主力户型主力户型89-16689-166 建筑风格建筑风格现代简约现代简约 优惠方式优惠方式无无 项目名称项目名称建业壹号城邦建业壹号城邦占地面积占地面积336.6336.6亩亩 总建面积（）总建面积（）6262万万 容积率容积率1.7 1.7 绿化率绿化率48% 48% 建筑类别建筑类别小高层，高层小高层，高层 物业费物业费1.01.0元
35、元 开盘时间开盘时间一期一期20102010年年8 8月底月底 目前均价目前均价均价均价38003800元元/ /总套数总套数一期一期530530户户 开发商开发商河南建业住宅集团河南建业住宅集团 地理位置地理位置嵩山西路，西邻祁山路嵩山西路，西邻祁山路 主力户型主力户型113-128113-128三房三房 建筑风格建筑风格现代简约现代简约 优惠方式优惠方式交两万办一张至尊卡交两万办一张至尊卡开盘当天享受所有优惠开盘当天享受所有优惠 项目名称项目名称峻峰华庭峻峰华庭 占地面积占地面积80008000平方平方 总建面积（）总建面积（）3.53.5万万容积率容积率4.34.3 绿化率绿化率10%1
36、0% 建筑类别建筑类别简约现代简约现代 物业费物业费0.90.9 开盘时间开盘时间20102010年年6 6月月 各期入市价格各期入市价格 29002900元元 目前均价目前均价33003300元元 总套数总套数252252户户 开发商开发商漯河绿茵房产公司漯河绿茵房产公司 地理位置地理位置淞江路泰山路交汇处淞江路泰山路交汇处 主力户型主力户型120-143120-143平平 建筑风格建筑风格简约现代简约现代 优惠方式优惠方式一次性一次性6% 6% 按揭按揭4%4% 项目名称项目名称开来怡景开来怡景 占地面积占地面积1027210272平方平方 总建面积（）总建面积（）5724757247平方
37、平方 容积率容积率5.35 5.35 绿化率绿化率32% 32% 建筑类别建筑类别高层高层物业费物业费未定未定各期入市价格各期入市价格1 1期期100100多套房对外出售，价格多套房对外出售，价格33003300元元目前均价目前均价33003300元元 总套数总套数378378户户 开发商开发商漯河金土地置业有限公司漯河金土地置业有限公司 地理位置地理位置漯河淞江新区检察院北侧漯河淞江新区检察院北侧 主力户型主力户型120120、131131、137137三房三房建筑风格建筑风格简约现代简约现代优惠方式优惠方式无无项目名称项目名称金地兰乔圣菲金地兰乔圣菲 占地面积占地面积71200 71200
38、 总建面积（）总建面积（）184430 184430 容积率容积率2.74 2.74 绿化率绿化率38.2% 38.2% 建筑类别建筑类别小高层框架小高层框架 各期入市价格各期入市价格一期一期0909年三月份年三月份 目前均价目前均价33003300元元 总套数总套数11771177户户 开发商开发商漯河金土地置业漯河金土地置业 地理位置地理位置黄河路老桥北黄河路老桥北 主力户型主力户型95959898两房、两房、128128132132建筑风格建筑风格现代欧式现代欧式 优惠方式优惠方式无无 项目名称项目名称沙田锦绣天地沙田锦绣天地 占地面积占地面积100100亩亩 总建面积（）总建面积（）6
39、994469944平米平米 容积率容积率2.0 2.0 绿化率绿化率35% 35% 建筑类别建筑类别多层、高层多层、高层 物业费物业费0.5-0.90.5-0.9元元 各期入市时间各期入市时间一期一期0404年、二期年、二期0909年下半年年下半年 目前均价目前均价25502550元元 开发商开发商漯河市舒漫置业有限公司漯河市舒漫置业有限公司 地理位置地理位置嵩山路与淞江路交汇处西南角嵩山路与淞江路交汇处西南角 主力户型主力户型122122平米三房平米三房 147.6147.6四房四房建筑风格建筑风格现代简约现代简约 优惠方式优惠方式一次性一次性3 3个点，按揭个点，按揭1 1个点个点 项目名
40、称项目名称山水杭城山水杭城 占地面积占地面积7070亩亩 总建面积（）总建面积（）8.58.5万平方万平方 容积率容积率1.691.69 绿化率绿化率4040 建筑类别建筑类别多层多层物业费物业费0.390.39元元/ / 开盘时间开盘时间一期一期0808年年8 8月开盘月开盘 二期二期0909年年1 1月开盘月开盘 三期三期0909年年9 9月份开盘月份开盘 各期入市价格各期入市价格一期一期17001700元，二期元，二期20002000元，三期元，三期22002200元元 目前均价目前均价三期正在认筹三期正在认筹总套数总套数800800户户 开发商开发商辉鸿置业辉鸿置业 地理位置地理位置淞
41、江路与西华路交汇处淞江路与西华路交汇处 主力户型主力户型106106、115115、127127三房三房建筑风格建筑风格杭派风格杭派风格 优惠方式优惠方式交交10001000元可享受日进百金活动。享首付元可享受日进百金活动。享首付款分期：年底交款分期：年底交40%40%，封顶，封顶30%30%，交房，交房30%30%。 项目名称项目名称双汇国际花园双汇国际花园 占地面积占地面积320320亩亩 总建面积（）总建面积（）2222万万 容积率容积率1.08 1.08 绿化率绿化率51.15% 51.15% 建筑类别建筑类别多层多层, ,小高层小高层 物业费物业费多层多层0.50.5元、高层元、高层
42、0.80.8元元 开盘时间开盘时间一期多层和独栋别墅一期多层和独栋别墅 销售时间销售时间 20052005年年5 5月月1 1日日20072007年年8 8月月二期四栋小高层二期四栋小高层 销售时间销售时间 20082008年年9 9月月 各期入市价格各期入市价格一期一期14001400元元 二期二期27002700元元 目前均价目前均价32093209元元 总套数总套数15001500户户 开发商开发商昌建地产有限公司昌建地产有限公司 地理位置地理位置金山路与黄河路交叉口向北金山路与黄河路交叉口向北200200米米 主力户型主力户型123123平米三房平米三房 建筑风格建筑风格中式中式 优惠
43、方式优惠方式一次性优惠一次性优惠2 2个点，按揭无优惠个点，按揭无优惠 项目名称项目名称淞江芳园西区淞江芳园西区 占地面积占地面积200200亩亩 总建面积（）总建面积（）128924128924平方平方 容积率容积率2.0 2.0 绿化率绿化率40% 40% 建筑类别建筑类别小高层小高层 物业费物业费0.40.4元元 开盘时间开盘时间芳园东区芳园东区20072007年售完，后期小高层均价年售完，后期小高层均价35003500元元/ /，2525号楼小高层余房号楼小高层余房2020多套多套 各期入市价格各期入市价格一期入市价格一期入市价格 15001500元元 目前均价目前均价20102010
44、元元 总套数总套数12761276户户 开发商开发商漯河市方圆置业有限公司漯河市方圆置业有限公司 地理位置地理位置淞江新区嵩山西路与淞江路交汇处淞江新区嵩山西路与淞江路交汇处 主力户型主力户型9090平方两房平方两房 建筑风格建筑风格简约现代简约现代 优惠方式优惠方式一次性一次性2 2个点个点按揭没有按揭没有 项目名称项目名称双汇西班牙玫瑰双汇西班牙玫瑰 占地面积占地面积200200亩亩 总建面积（）总建面积（）1616万万 容积率容积率1.21 1.21 绿化率绿化率54% 54% 建筑类别建筑类别多层、小高层多层、小高层 物业费物业费多层多层0.50.5元，高层元，高层1 1元元 开盘时间
45、开盘时间一期一期0707年开盘，二期年开盘，二期0808年年三期三期20102010年年9 9月份月份各期入市价格各期入市价格一期入市价格一期入市价格18001800元，二期均价元，二期均价29502950元元 目前均价目前均价29502950元元总套数总套数11001100多户多户 开发商开发商漯河昌建地产有限公司漯河昌建地产有限公司 地理位置地理位置淞江新区会展中心北临淞江新区会展中心北临 主力户型主力户型120120三房、三房、8080 两房两房 建筑风格建筑风格西班牙风格西班牙风格 优惠方式优惠方式一次性一次性2 2个点、按揭没有个点、按揭没有如果是双汇员工，每平米优惠如果是双汇员工，
46、每平米优惠200 200 项目名称项目名称幸福里幸福里 占地面积占地面积1212亩亩 总建面积（）总建面积（）1425614256方方 容积率容积率1.8 1.8 绿化率绿化率30% 30% 建筑类别建筑类别多层多层 砖混砖混物业费物业费0.30.3元元 开盘时间开盘时间20102010年年6 6月月 各期入市价格各期入市价格一期一期20002000元元 目前均价目前均价21002100元元 总套数总套数170170套套 开发商开发商漯河市昌润房地产漯河市昌润房地产 地理位置地理位置107107国道与辽河岔口向北国道与辽河岔口向北100100米米 主力户型主力户型120120三房、三房、909
47、0两房两房建筑风格建筑风格现代简约现代简约优惠方式优惠方式一次性一次性1%1%按揭无优惠按揭无优惠 源汇区泰盈紫金城泰盈紫金城丽水康城丽水康城汐岸汐岸都市枫林都市枫林紫云居紫云居昌建外滩昌建外滩丽江花园丽江花园盛世嘉园盛世嘉园金色里程金色里程香格里拉香格里拉阳光水岸阳光水岸碧水轩碧水轩坤恒金碧苑坤恒金碧苑兴和苑兴和苑未来公寓未来公寓商务花园商务花园福源铭居福源铭居祥和家园祥和家园项目名称项目名称都市枫林都市枫林占地面积占地面积20亩亩总建面积（）总建面积（）4万万容积率容积率2.5绿化率绿化率42%建筑类别建筑类别多层，小高层，多层，小高层，19层层物业费物业费0.8元元/各期入市价格各期入市
48、价格二期入市二期入市2300目前均价目前均价2800元元/总套数总套数433多户多户开发商开发商漯河市第三工程建筑有限公司漯河市第三工程建筑有限公司地理位置地理位置双龙汉江路中段路南双龙汉江路中段路南主力户型主力户型130-140三房三房建筑风格建筑风格现代简约现代简约优惠幅度优惠幅度全款一个点全款一个点，按揭无优惠，按揭无优惠项目名称项目名称坤恒坤恒. .金色里程金色里程占地面积占地面积6060亩亩总建面积（）总建面积（）7 7万万容积率容积率2.02.0绿化率绿化率35%35%建筑类别建筑类别多层、高层多层、高层物业费物业费0.80.8元元/ /开盘时间开盘时间一期一期0909年开盘年开盘
49、二期二期20102010年五月开盘年五月开盘 各期入市价格各期入市价格一期多层一期多层2300-31002300-3100二期二期2800-3200 2800-3200 目前均价目前均价一期一期26002600元元/ /、二期、二期30003000元元/ /总套数总套数600600户户开发商开发商坤恒置业坤恒置业地理位置地理位置五一路建设路交汇处五一路建设路交汇处主力户型主力户型两房和三房两房和三房建筑风格建筑风格现代简约现代简约优惠幅度优惠幅度交三万优惠交三万优惠20002000、交六万优惠、交六万优惠60006000项目名称项目名称亚泰名仕公馆亚泰名仕公馆占地面积占地面积3232亩亩总建面
50、积（）总建面积（）8.38.3万万容积率容积率2.52.5绿化率绿化率43%43%建筑类别建筑类别高层高层物业费物业费1.11.1元元/ /开盘时间开盘时间0909年年1212月开盘月开盘 各期入市价格各期入市价格一期一期32003200元元/ / 目前均价目前均价35003500元元/ /总套数总套数600600户户开发商开发商漯河市亚泰房地产开发有限公司漯河市亚泰房地产开发有限公司地理位置地理位置沙北路与祁山路交汇处东北角沙北路与祁山路交汇处东北角主力户型主力户型三房三房建筑风格建筑风格现代现代优惠幅度优惠幅度一次性一次性1%1%项目名称项目名称兴和苑小区兴和苑小区占地面积占地面积1230
51、2.0512302.05总建面积（）总建面积（）30468.630468.6容积率容积率2.02.0绿化率绿化率35%35%建筑类别建筑类别小高层、高层小高层、高层物业费物业费未定未定开盘时间开盘时间各期入市价格各期入市价格小高层小高层23002300元元/ /目前均价目前均价32003200元元/ /总套数总套数500500户左右户左右开发商开发商漯河市源鸿商贸置业有限公司漯河市源鸿商贸置业有限公司地理位置地理位置长江路西段长江路西段主力户型主力户型两房、三房两房、三房建筑风格建筑风格简约现代简约现代优惠幅度优惠幅度一次性优惠一次性优惠5 5个点个点项目名称项目名称香格里拉香格里拉占地面积占
52、地面积140140亩亩总建面积（）总建面积（）11.811.8万万容积率容积率1.01.0绿化率绿化率40%40%建筑类别建筑类别别墅别墅物业费物业费0.50.5元元/ /开盘时间开盘时间二期二期0909年年5 5月月1 1日开盘日开盘 目前均价目前均价独栋独栋50005000元元, ,双拼双拼40004000元元联排联排30003000多元多元总套数总套数177177户户开发商开发商开源集团开源集团地理位置地理位置五一路与银江路交叉口西北角五一路与银江路交叉口西北角主力户型主力户型六房六房建筑风格建筑风格现代中式现代中式优惠幅度优惠幅度无无项目名称项目名称泰赢紫金城泰赢紫金城占地面积占地面积
53、1212万万总建面积（）总建面积（）2222万万容积率容积率1.91.9绿化率绿化率35%35%建筑类别建筑类别小高层、高层小高层、高层物业费物业费未定未定各期入市价格各期入市价格15001500元元/ /目前均价目前均价29802980元元/ /总套数总套数15001500户左右户左右开发商开发商河南泰赢置业有限公司河南泰赢置业有限公司地理位置地理位置长江路与长江路与107107国道交汇处国道交汇处主力户型主力户型两房、三房两房、三房建筑风格建筑风格现代简约现代简约优惠幅度优惠幅度认筹交认筹交5 5千抵一万千抵一万项目名称项目名称水畔城邦水畔城邦占地面积占地面积200200亩亩总建面积（）总
54、建面积（）2020万万容积率容积率2.02.0绿化率绿化率50%50%建筑类别建筑类别多层砖混、高层框架多层砖混、高层框架物业费物业费0.80.8元元/ /开盘时间开盘时间一期已售一期已售80% 80% 二期十月份开盘二期十月份开盘各期入市价格各期入市价格28002800元元目前均价目前均价29772977元元/ /总套数总套数25002500户户开发商开发商漯河和泰房地产漯河和泰房地产地理位置地理位置海河路与白云大道交汇处海河路与白云大道交汇处主力户型主力户型两房、三房两房、三房建筑风格建筑风格后现代风格后现代风格优惠幅度优惠幅度开盘时定开盘时定项目名称项目名称丽水康城丽水康城占地面积占地面
55、积2 2万多万多总建面积（）总建面积（）5 5万万容积率容积率2.52.5绿化率绿化率40%40%建筑类别建筑类别小高层框架小高层框架物业费物业费未定未定开盘时间开盘时间20102010年元月年元月1616日日 各期入市价格各期入市价格28002800元元目前均价目前均价31003100元元/ /总套数总套数400400户户开发商开发商漯河惠宾房地产开发公司漯河惠宾房地产开发公司地理位置地理位置长江路与长江路与107107交汇处交汇处主力户型主力户型两房、三房两房、三房建筑风格建筑风格现代简约现代简约优惠幅度优惠幅度一次性一次性2%2%，按揭，按揭1%1%项目名称项目名称丽江花园丽江花园占地面
56、积占地面积8080亩亩总建面积（）总建面积（）9200092000容积率容积率1.71.7绿化率绿化率38%38%建筑类别建筑类别多层、小高层多层、小高层物业费物业费0.30.3元元/ /开盘时间开盘时间一期一期0808年年1010月月 各期入市价格各期入市价格二期入市价格二期入市价格17001700元元/ /目前均价目前均价23002300元元/ /总套数总套数840840户户开发商开发商河南开源房地产河南开源房地产地理位置地理位置五一路银江路交汇处东北角五一路银江路交汇处东北角主力户型主力户型两房和三房两房和三房建筑风格建筑风格现代中式现代中式优惠幅度优惠幅度一次性一次性5 5个点，按揭个
57、点，按揭1 1个点个点项目名称项目名称锦绣淞江一期桂园锦绣淞江一期桂园占地面积占地面积154154亩亩总建面积（）总建面积（）1212万万容积率容积率1.161.16绿化率绿化率40%40%建筑类别建筑类别多层、小高层多层、小高层物业费物业费0.30.3元元/ /开盘时间开盘时间一期一期0606年年底，二期年年底，二期0707年年底年年底三期三期0808年年底年年底 各期入市价格各期入市价格一期一期1700-27001700-2700元，二期元，二期2200-2200-25002500元，三期元，三期2400-29002400-2900元元目前均价目前均价26002600元元/ /总套数总套数
58、700700户户开发商开发商郑州中实房地产开发有限公司郑州中实房地产开发有限公司地理位置地理位置嵩山东路嵩山东路主力户型主力户型两房、三房、四房两房、三房、四房建筑风格建筑风格简约欧式简约欧式优惠幅度优惠幅度一次性两个点一次性两个点按揭没有按揭没有项目名称项目名称福源铭居福源铭居占地面积占地面积4300043000总建面积（）总建面积（）1212万万容积率容积率2.92.9绿化率绿化率36%36%建筑类别建筑类别多层、小高层多层、小高层物业费物业费多层多层0.30.3元元/ /开盘时间开盘时间20052005年多层开始预售年多层开始预售 各期入市价格各期入市价格一期多层入市一期多层入市1500
59、1500目前均价目前均价28002800元元/ /总套数总套数一期一期442442户户开发商开发商漯河市运达房地产漯河市运达房地产地理位置地理位置嵩山路与柳江路交叉口南嵩山路与柳江路交叉口南5050米米主力户型主力户型两房和三房两房和三房建筑风格建筑风格现代简约现代简约优惠幅度优惠幅度凭大专毕业证优惠凭大专毕业证优惠2 2万元万元召陵区召陵区昌建格林印象昌建格林印象苹果派苹果派博睿国典博睿国典天明第一城天明第一城上城公馆上城公馆香堤左岸香堤左岸沙田新空间沙田新空间水木青城水木青城项目名称项目名称博睿国典博睿国典占地面积占地面积 200200亩亩总建面积（）总建面积（） 3030万万容积率容积率
60、 2.25绿化率绿化率 41% 建筑类别建筑类别 多层、小高层多层、小高层物业费物业费 暂定暂定开盘时间开盘时间 2010年年11月月20各期入市价格各期入市价格 2600元元/目前均价目前均价2600-28002600-2800元元/ /最高最高3100元元/总套数总套数 一期一期230开发商开发商漯河市博睿天地置业有限公司漯河市博睿天地置业有限公司地理位置地理位置 汾河路与韶山路交叉口汾河路与韶山路交叉口主力户型主力户型109.17 110.69147.63建筑风格建筑风格 生态洋房生态洋房优惠幅度优惠幅度 按揭按揭1% 全款全款2%项目名称项目名称上城公馆上城公馆占地面积占地面积1201
61、20亩亩总建面积（）总建面积（）1212万万容积率容积率1.621.62绿化率绿化率35%35%建筑类别建筑类别多层、小高层多层、小高层物业费物业费多层多层0.250.25元，高层未定元，高层未定开盘时间开盘时间一期一期0606年、三期未定年、三期未定各期入市价格各期入市价格一期入市价格一期入市价格14001400，二期，二期18001800目前均价目前均价20002000元元/ /总套数总套数规划规划13501350户户开发商开发商帝禾置业帝禾置业地理位置地理位置中山路汾河路交汇处中山路汾河路交汇处 主力户型主力户型94949898三房、三房、112112三房三房建筑风格建筑风格现代简约现代
62、简约优惠幅度优惠幅度一次性一次性2 2个点，按揭个点，按揭1 1个点个点项目名称项目名称天明第一城天明第一城占地面积占地面积160160亩亩总建面积（）总建面积（）1818万万容积率容积率2.02.0绿化率绿化率40%40%建筑类别建筑类别多层全现浇多层全现浇物业费物业费0.50.5元元/ /开盘时间开盘时间一期一期0909年年1212月份开盘，月份开盘，1010年年8 8月月2222加加推房源推房源各期入市价格各期入市价格一期入市一期入市21002100目前均价目前均价28002800元元/ /总套数总套数18001800多户多户开发商开发商天明地产天明地产地理位置地理位置淞江路与中山路交汇
63、处淞江路与中山路交汇处 主力户型主力户型8585两房和两房和110110左右三房左右三房建筑风格建筑风格意大利意大利优惠幅度优惠幅度排号期间排号期间500500元抵元抵3 3个点个点从热销项目户型以预售项目上看需求总体上呈“三、二、四”特点再进一步分析，主力产品体现为两房80-97平和三房114-135、四房面积在140-170区域内项目以多层向小高层转变，结合户型及面积可以看出，两房和三房产品倍受消费者青睐，也反映出市场需求以改善置业的刚性需求为主，以首次置业需求为辅的基本格局。整体表现为典型的内需型市场产品较正规，无太大变化。外立面、户型、配套设施缺少有创造性变革。有品牌意识，但缺少品牌建
64、设行为。销售缺乏创新，销售管理不到位，销售人员整体水平不高。工地现场包装不到位。小结：通过个案综合因素分析，现有开发商多缺少品牌整合营销行为，缺乏营销手段创新，整体楼盘素质与管理较差，营销上缺乏与客户必要的沟通，影响客户对项目的关注。区域指标个案分析项目名称项目名称上城公馆上城公馆占地面积占地面积120120亩亩总建面积（）总建面积（）1212万万容积率容积率1.621.62绿化率绿化率35%35%建筑类别建筑类别多层、小高层多层、小高层物业费物业费多层多层0.250.25元，高层未定元，高层未定开盘时间开盘时间一期一期0 07 7年、三期未定年、三期未定各期入市价格各期入市价格一期入市价格一
65、期入市价格1 14 40000，二期，二期19001900目前均价目前均价20002000元元/ /总套数总套数规划规划1 1000000户户开发商开发商帝禾置业帝禾置业地理位置地理位置中山路汾河路交汇处中山路汾河路交汇处 主力户型主力户型94949898三房、三房、112112三房三房建筑风格建筑风格现代简约现代简约优惠幅度优惠幅度一次性一次性2 2个点，按揭个点，按揭1 1个点个点一一 期期二二 期期 三三 期期20072007年年 ，一期，一期6060亩，成交价亩，成交价1717万一亩万一亩20092009年年，二、三期，二、三期6060亩，成交价亩，成交价2020多万一亩多万一亩地块价
66、格地块价格项目附近地块价格分析：从2007年召陵区地块购买价每亩17万元，到2010年相邻地块机械厂（郾城区）地块拍卖，成交价达到每亩120万，三年时间地块价格成八倍增长。目前，召陵区的未来开发成本与日俱增，其区域需要强劲的消费支撑力才能消化已成交的地块。单位：万元单位：万元地块价格分析地块价格分析20072007年年 ，一期，一期6060亩，成交价亩，成交价1717万一亩万一亩20092009年年，二、三期，二、三期6060亩，成交价亩，成交价2020多万一亩多万一亩地块价格体量： 5.5万数量：16栋楼物业：纯多层户数：420户商业：60户一期户型分析户型分析：20072007年，上城年，
67、上城公馆户型公馆户型面积在面积在130130以上的占到以上的占到50%50%，可见在三年前大三房依然是，可见在三年前大三房依然是地市主力户型，而地市主力户型，而9595的面积段集中在两房，的面积段集中在两房，9595以下没有两房。以下没有两房。50%35%15%20072007年，一期入市均价达到年，一期入市均价达到14001400元，四楼之下价格相差不大，六楼最便宜。元，四楼之下价格相差不大，六楼最便宜。六楼虽然价格低，但去化却很慢，可见消费者对六楼的抗性依然很强。六楼虽然价格低，但去化却很慢，可见消费者对六楼的抗性依然很强。楼层楼层价格价格6F10705F13704F14703F15102
68、F14901F1480价格分析：价格分析：0707年开始认筹年开始认筹（意向（意向金金2 2万）万）推售节点分析推售节点分析：0909年年4 4月交房月交房一期房源一期房源 0707年年1212月月2626号开盘号开盘 0808年年1 1月至月至4 4月月 封盘不封盘不卖卖0808年年5 5月签订月签订正式合同正式合同 0909年年3 3月卖完月卖完优惠政策优惠政策：认筹排号，直接交大定2万元。执行一次性付款15%，按揭优惠13%。开盘期间，直接转大定2万元，一次性付款额外优惠1%。实际成交均价达到1260元销售情况分析销售情况分析认筹期间认筹期间：方式：交方式：交2 2万元定金（可退）万元定
69、金（可退）有有1212栋楼（栋楼（320320户左右）是召陵区政府团购，排卡户左右）是召陵区政府团购，排卡320320张张有有2 2栋楼被翟庄乡政府团购栋楼被翟庄乡政府团购开盘期间开盘期间：当时排卡转大定当时排卡转大定270270套，剩下的套，剩下的4040套套, ,其中其中2020套是顶层套是顶层关键词：政府支持关键词：政府支持+ +团购团购付款方式付款方式：客群采取的付款方式一半采取按揭贷款，一半采取一次性付款客群采取的付款方式一半采取按揭贷款，一半采取一次性付款去化分析：去化分析：政府团购政府团购：经过一期开盘后，一期整体房源去化率达到：经过一期开盘后，一期整体房源去化率达到83.3%8
70、3.3%，而这部分的消化群体是，而这部分的消化群体是政府团购，可见当时的召陵区房地产市场才刚刚起步，首批客源是在政府的鼓励措施下成政府团购，可见当时的召陵区房地产市场才刚刚起步，首批客源是在政府的鼓励措施下成交的。交的。顶层顶层大面积户型剩余大面积户型剩余：在经过一期团购后，：在经过一期团购后，1414栋楼剩余的四十套房源其中二十套集中在栋楼剩余的四十套房源其中二十套集中在顶层顶层135135平米的户型。可知：经济宽裕的客群不会购买顶层大面积，经济不宽裕的客群会平米的户型。可知：经济宽裕的客群不会购买顶层大面积，经济不宽裕的客群会购买小套顶层，因为小套顶楼要比大套顶楼去化率高。购买小套顶层，因
71、为小套顶楼要比大套顶楼去化率高。去去化速度快，出现封盘化速度快，出现封盘：由于开盘达到：由于开盘达到83%83%的去化率，所以的去化率，所以0808年年1 1月月0808年年4 4月曾出现月曾出现一度封盘，一方面的原因是工程慢，跟不上销售速度。防止在二期推出前，出现长时间的一度封盘，一方面的原因是工程慢，跟不上销售速度。防止在二期推出前，出现长时间的冷盘。另一方面是为了能够保持市场热度，缓慢涨价。一期最后成交价每平米分别涨幅冷盘。另一方面是为了能够保持市场热度，缓慢涨价。一期最后成交价每平米分别涨幅5050150150元。元。客群分析：客群分析：一期房源除政府团购外，剩余两栋楼自行消化。一期房
72、源除政府团购外，剩余两栋楼自行消化。购买此房源的客群主要集中在：购买此房源的客群主要集中在：周边周边本地居民，上班族、乡镇居民所消化。本地居民，上班族、乡镇居民所消化。漯河漯河人民的区域意识比较强，长期在哪个区域居住，一般不会选择人民的区域意识比较强，长期在哪个区域居住，一般不会选择在其他区域居住。在其他区域居住。召召陵区的投资价值和前景发展并没有深入人心，在老城区居住的人，陵区的投资价值和前景发展并没有深入人心，在老城区居住的人，没有看好本区域的投资价值和居住环境。没有看好本区域的投资价值和居住环境。二期二期 上城华府上城华府体量：体量： 4.54.5万万数量：数量：1212栋楼栋楼物业：纯
73、多层物业：纯多层户数：户数：330330户户户型比例：户型比例：15%15%35%35%一期、二期户型配比分析一期、二期户型配比分析一期户型一期户型二期户型二期户型相比一期的户型：相比一期的户型：20092009年推出的年推出的上城华府户型做出以下调整：上城华府户型做出以下调整：增加增加80809090的两房。的两房。原原9595左右的两房更改为小三房。左右的两房更改为小三房。取消取消135135以上的大三房。以上的大三房。 135135大套户型比较适合高端，中高端的定位，随着市场价格大套户型比较适合高端，中高端的定位，随着市场价格的提升，大户型客户群体较少。的提升，大户型客户群体较少。经过对
74、市场的分析把控，一期的大户型不符合项目定位。经过对市场的分析把控，一期的大户型不符合项目定位。小三房的优势是面积变小总价降低，同时具有两房和三房的兼小三房的优势是面积变小总价降低，同时具有两房和三房的兼容性容性。缺少政府团购，大众客层需求缺少政府团购，大众客层需求户型分析：户型分析：楼层楼层价格价格6F14705F17704F18703F19102F18901F1880价格分析：价格分析：20092009年，二期入市均价达到年，二期入市均价达到18001800元，相比一期，平均每平米涨幅元，相比一期，平均每平米涨幅达到达到400400元。元。20092009年年1010月推出二月推出二期一批期
75、一批8 8栋楼栋楼推售节点推售节点：20102010年年5 5月清盘月清盘二期房源二期房源 20102010年年2 2月月1616日开盘日开盘 20102010年年2 2月底推月底推出二期二批房源出二期二批房源20102010年年3 3月月2020日开盘日开盘 20102010年年4 4月交房月交房认筹政策：认筹政策：交交20002000元优惠元优惠2%2%，交，交50005000元优惠元优惠3%3%，交，交1000010000元优惠元优惠5%5%。电视飞播，（全天不播，（全天不间断，循断，循环播放）播放）派派单单页，（地点：（地点：铁东：十字路口，：十字路口，临街，商街，商铺扫街，工厂街，工
76、厂门口定点，老城区：口定点，老城区：乡镇：乡镇街道，政府街道，政府单位，学校。位，学校。人数：人数：7个）个）户外广告外广告三三块推广渠道：推广渠道：上城公上城公馆从入市到清从入市到清盘，整体推广渠道上采用常，整体推广渠道上采用常见的几种方式，同的几种方式，同时其中的派其中的派单是效果是效果较明明显的。同的。同时，由于上城公，由于上城公馆和天明第一城和天明第一城紧邻，天明第一城的天明第一城的扫街式的广告，街式的广告，让消消费者关注到此版者关注到此版块，上城公，上城公馆的有的有效效拦截，以其截，以其较低的价格低的价格获得有效客得有效客户。值得关注：值得关注：春节期间的热销狂潮春节期间的热销狂潮春
77、节期间，恰逢开盘，开盘短短一个月即清盘，在春节半个月内，春节期间，恰逢开盘，开盘短短一个月即清盘，在春节半个月内，很多从外地回家过年的客户，对价格不敏感，从看房到成交，时间极短。很多从外地回家过年的客户，对价格不敏感，从看房到成交，时间极短。可见，在地市的推售，春节，五一、十一都是销售的黄金时期。可见，在地市的推售，春节，五一、十一都是销售的黄金时期。三期三期 上城上城 上院上院 体量：体量： 2 2万万数量：数量：3 3栋楼栋楼物业：小高层物业：小高层户数：户数：153153户户三期预售户型配比三期预售户型配比社区比较大，在召陵新区是第一个盘，受到区政府的团购消化，同社区比较大，在召陵新区是
78、第一个盘，受到区政府的团购消化，同时本社区总体定位较为居中，在推广上紧随天明第一城，有效拦截时本社区总体定位较为居中，在推广上紧随天明第一城，有效拦截客户。客户。社区的物业管理，红外线监控，社区的物业管理，红外线监控，22002200多平米幼儿园，（独立卖给开多平米幼儿园，（独立卖给开幼儿园的人或公司）等基本配套都齐全。幼儿园的人或公司）等基本配套都齐全。社区在去化上销售速度之快，基本可以做到开盘即清盘。价格便宜社区在去化上销售速度之快，基本可以做到开盘即清盘。价格便宜是最根本的缘由。是最根本的缘由。 品质向上品质向上 价格居中价格居中社区景观规划细节展示社区景观规划细节展示社区配套系统展示社
79、区配套系统展示开发商：天明地产开发商：天明地产物业位置：召陵区淞江路与中山路交汇处物业位置：召陵区淞江路与中山路交汇处占地面积：占地面积：160160亩亩建筑面积：建筑面积：1818万（万（ 商业商业1300013000 ）项目概况项目概况 天明第一城位于召陵区淞江路与中山路交汇处，与召陵区政府隔路相望，北临淞江路、南依颍河路、西临中山路、东临韶山路，通过淞江路、黄河路与市区取得直接联系，东距京珠高速公路不足3公里。占地面积占地面积160160亩亩建筑面积建筑面积住宅面积住宅面积16.716.7万万商业面积商业面积1300013000基本指标基本指标容积率容积率2.02.0绿化率绿化率40%4
80、0%建筑形态建筑形态多层、小高层多层、小高层车位车位900900个个规划套数规划套数17801780户户项目指标项目指标项目总平面图项目总平面图0909年年7 7月月展示阶段展示阶段推售节点：推售节点：一期房源一期房源 0909年年1111月月动工动工 公开公开认筹认筹 0909年年1212月月2626日日 开盘开盘 20102010年年8 8月月2222日日加推二批房源加推二批房源 20112011年年3 3月交月交房房认筹阶段认筹阶段认筹方式：认筹方式： 交交50005000元元 优惠优惠3%3% 排号排号350350多张多张报纸夹报电视字幕全城发放单页，顶峰时派单人员达到一天300人。各
81、个街道，乡镇海报，早餐店，十字路口广告牌三块。在市中心、银河湾、火车站推广渠道推广渠道：关注派单现象：关注派单现象：天明第一城启用天明第一城启用300300人浩瀚军团，进行全城派单大扫荡，无人浩瀚军团，进行全城派单大扫荡，无论是乡镇还是街道的早餐店，单页无处不在论是乡镇还是街道的早餐店，单页无处不在。 一期2009年12月26日开盘，入市价格2100元/2010年8月22日加推二批房源，目前均价2800元/建筑风格建筑风格 天明第一城采用意大利地中海风情作为项目的建筑风格，在建筑中加入了拱门，大面积排窗等元素。在地级市使用欧洲风格，提高了自身档次的同时，也满足当地消费者消费心理。市场需求调查
82、通过的市场调研访谈，有63%的受访人群不看好召陵新区的发展，只有37%的人群看好召陵新区的发展，在漯河各区的购买意向对比中，源汇区是漯河的商贸、经济、文化中心，认可度较高，受访人群中置业选择源汇区占32%，位居首位。郾城区和西城区是漯河最近重点发展区域，一个是漯河市的行政商务中心，一个是借新客站兴起的区域，受访人群中选择两区的比例分别占30%和18%；选择在召陵新区置业的只占15%。由上图可以看出，在道路交通、周边配套、周边环境的调研中，大部分人群认可新区的环境和道路交通，但在周边配套得不到认可，大多数人认为周边配套设施匮乏，需要进一步的建设。对项目目前的周边环境不太满意，因本项目附近有银鸽造
83、纸厂等化工企业对项目周边造成了空气污染、水污染和噪音污染。随着人们生活水平的提高，对居住周边环境的要求越来越高，项目周边基础生活配套设施的严重缺乏将成为制衡项目发展的主要因素之一。 此项调查主要是反映一个家庭的组成结构和房屋价格承受能力，根据国际通用指标，房屋总价等于一个家庭年收入乘以（36）倍的标准，在一定程度上决定了房屋的档次，但此项调查涉及家庭储蓄问题，所以部分被访问者对此项的填写会有所保留或任意填写，在此我们仅做参考，在受访人群的家庭收入调研中2500-5000元收入占66.4%的比例，5000-10000元的收入家庭占6.8%，2500元以下的占受访人群25.5%的比例。 在受访人群
84、的置业目的调研中，二次置业的人群占46%的比例，首次置业的人群占 26%的比例，为子女购房的比例占18%，投资置业的仅占7%。从这些汇总的数据说明：一方面当前市民对住宅物业改善性需求呈上升之势，二次置业者占比例较大；另一方面显示在受访人群中投资者对目前召陵新区的房地产发展持观望态度。因为目前大多数人群的置业打算在三年以后，占61%的比例。两年内有置业打算的人群只占24%，61%的人群的置业时间在三年以后，可见召陵新区带给群众的还只是期望价值和发展预期好，但目前生活配套设施方面还有待改善，普遍消费者对召陵新区三年后的前景有期待。 在市场问卷调研中有57.6%的受访者单价的心理预期是1900-22
85、00元/平方米；34.5%的受访者单价的心理预期是2200-2500元/平方米，心理预期在2500元/平方米以上的只有7.9%。对于总价的心理预期在25万以下的占85.9%，25万元以上的只占14.1%的比例。 但在我们的调查过程中，大部份消费者都存在一种心理因素，就是他们都想用最便宜的价格买到最好的房子，所以得出的结果有一定偏差。但是也反映了项目处在区域的价值。从上面的图可以看出，在市场调研中，81%的人群选择多层住宅，67%的人群期望面积区间在90-120。根据市调结果来看召陵新区目前小高层的认可度不高，居民的预期单价和总价也无法支撑小高层建筑的价格。并且通过业内人士的访谈调研，天明第一城
86、原先的二期规划要建小高层，根据他们一期的销售情况，原规划方案已经推翻，二期将全部建造多层。项目地块评价项目所在地项目所在地该区域主要以行政、居住，高校园区为主，是召陵区未来的政治、居住、文化中心；环境污染较少、空气质量优良。市政规划大量的绿化和市政配套设施，较大程度上提升了该区域的环境质量和居住品质。现阶段区域生活配套较为缺少，但随着该区域的进一步开发建设，生活配套设施将逐渐完善。市政规划合理，路幅较宽，路况较好，人车分流，路边绿化比较到位。韶山路、汾河路、黄河路、滦河路、淞江路、龙江路等道路构建了与市区紧密联系的交通网络，另外中山路贯穿区域南北，成为区域形象大道。区域南北端各有一个高速公路出
87、入口。北面为漯河新建的大学校区权比细目权比细目优优良良一般一般较差较差差差土地级别自然景观环境污染交通情况 生活配套学区情况社会治安社会人文区位形象 人工开发？项目项目立地分析立地分析S（优势）毗邻行政中心。漯河大学新校区（在建）在附近。新区区域发展势头良好。交通便捷，距老城城区较近。地块较平整无较大高差，有利前期开发W（劣势）区域开发不成熟，区位认同度有待提升。周边环境滞后，不易突显品质物业形象。产品规划设计具有一定的局限性。完全无商业氛围开发商无品牌优势市场对期房有一定抗性O（机会）城市化进程不断带来刚性需求。市场产品结构比较单一，缺乏原创性、纯粹性产品，不能满足大众化、个性化消费的需求。
88、竞争项目营销专业度非常低，售楼处作业不规范精准的项目定位与明确的市场区隔，在同质化产品中较易跳脱竞争。区域大型单位较多，居民收入稳定T（威胁）房地产市场受宏观调控政策变化明显。周边项目带来客户分流明显。基地周边改善主要依赖政府的市政规划，尚需时日。漯河整体人口增长缓慢pOXLp7v0djZKylHSJr3WxBmHK6NJ2GhiBeFZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv
89、2OHUm32WGeaUwYDIAWGMeR4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGtgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMeR4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMes02GshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMes02dLPqafkFGlzcvv2YiRQYHbhR8AI1LKULh3xvjDzkEAMGr8xbwF1bH1oIM30E7xp
