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1、房地产开发企业所得税相关内容详解内蒙古道勤税务师事务所陆红鹰2021/9/181一、房地产开发流程介绍经营特点：审批环节多、开发周期长、产品种类多、投资额大、开发模式多二、未完工开发产品、完工开发产品的所得税处理三、开发成本的核算、计税成本的确认四、不同开发模式的财税处理2021/9/182经营特点：审批环节多、开发周期长、产品种类多、投资额大、开发模式多前期手续：施工阶段：后期手续：拿地：用地取得方式介绍办理开发前四证：各环节取得的重要资料一、房地产开发流程介绍二、未完工开发产品、完工开发产品的所得税处理三、开发成本的核算、计税成本的确认四、不同开发模式的财税处理2021/9/183土地手续
2、预售手续施工手续工程施工竣工验收规划手续综合验收房产手续前期手续施工阶段后期手续-项目核准销售楼盘房地产开发过程主要阶段2021/9/184（一）土地一级市场取得（一）土地一级市场取得。1、通过国家出让出让方式获得：出让：国家将国有土地使用权在一定期限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地必须通过招拍挂方式出让。（1）出让方式：净地出让：毛地出让：补偿方式：货币补偿、产权调换补偿入账依据？拆一还一的税务处理？一、用地取得方式介绍土地管理法规定：土地所有权归国家和农民集体所有。2021/9/185（一）土地一级市场取得（一）土地一级市场
3、取得。1、通过国家出让出让方式获得：3131号文第七条号文第七条：企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为： （一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定； （二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定； （三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。例：例：KJLJLcqbc.docx思考：思考：拆一
4、还一发票金额是否等于视同销售收入金额？一、用地取得方式介绍土地管理法规定：土地所有权归国家和农民集体所有。2021/9/186（一）土地一级市场取得（一）土地一级市场取得。1、通过国家出让出让方式获得：（2）成本核算：开发成本-土地出让金、土地征用及拆迁补偿费（3）重要资料：土地成交确认书土地成交确认书、国有土地使用权出让合同、拆迁补偿协议2、通过国家划拨划拨方式取得：划拨：是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。 未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。2007年的经济
5、适用住房管理办法的第七条规定：第七条经济适用住房建设用地以划拨方式供应。一、用地取得方式介绍土地管理法规定：土地所有权归国家和农民集体所有。2021/9/187（一）土地一级市场取得（一）土地一级市场取得。2、通过国家划拨划拨方式取得：（1）划拨方式：无偿划拨：有偿划拨：（2）重要资料：建设用地批准书3、通过征用集体土地征用集体土地取得重要资料：集体土地征用协议集体土地征用协议、征地补偿方案、集体土地征地补偿协议等（二）土地二级市场取得（二）土地二级市场取得1、通过转让方式取得：（1）转让条件：一、用地取得方式介绍土地管理法规定：土地所有权归国家和农民集体所有。2021/9/188（二）土地二
6、级市场取得（二）土地二级市场取得1、通过接受转让接受转让取得：（1）转让条件：2007年修订的城市房地产管理法第三十九条：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。一、用地取得方式介绍土地管理法规定：土地所有权归国家和农民集体所有。2021/9/189（二）土地二级市场取得（二）土地二级市场取得（2）税务规
7、定：（3）司法解释：链接：KJLJtdzr.docxKJLJtdzr.docx（4）重要资料：土地转让协议、评估报告、付款证明等。2、通过接受直接投资取得：3、通过股权转让方式取得：（1）税收影响？（2）重要资料：投资协议、股东会决议、评估报告等。一、用地取得方式介绍土地管理法规定：土地所有权归国家和农民集体所有。2021/9/1810（一）委托规划设计，办理（一）委托规划设计，办理建设用地规划许可证建设用地规划许可证建设用地规划许可证：是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。拆迁、安置、清场
8、：拆迁、安置、清场：重要资料：重要资料：立项批复、建设用地规划许可证、拆迁相关资料、规划设计合同（二）完成初步设计和施工图设计，办理（二）完成初步设计和施工图设计，办理建设工程规划许可证建设工程规划许可证建设工程规划许可证：是城市规划行政主管部门依法核发的，确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。（1）建设工程规划许可证包括下列内容：许可证编号；发证机关名称和发证日期；用地单位；用地项目名称、位置、宗地号以及子项目名称、建筑性质、栋数、层数、结构类型；容积率面积及各分类面积；二、项目报批和前期工作阶段规划手续链接：KJLJghsx.docx 2021/9/1811（二）完成初步设计和施工图
9、设计，办理（二）完成初步设计和施工图设计，办理建设工程规划许可证建设工程规划许可证附件包括总平面图、各层建筑平面图、各向立面图和剖面图。（2 2）重要资料：）重要资料：勘察设计合同、建设工程规划许可证（三）筹措资金（三）筹措资金1 1、借款：银行贷款、民间信用、借款：银行贷款、民间信用2 2、增资：、增资：重要资料：重要资料：借款合同、股东会决议、投资协议（四）组织施工、监理单位招标，办理（四）组织施工、监理单位招标，办理建设工程施工许可证建设工程施工许可证建设工程施工许可证是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。重
10、要资料：重要资料：中标通知书、施工合同、监理合同等。二、项目报批和前期工作阶段规划手续链接：KJLJghsx.docx2021/9/1812经营特点：审批环节多、开发周期长、产品种类多、投资额大、开发模式多前期手续：施工阶段：后期手续：竣工验收工程施工一、房地产开发流程介绍二、未完工开发产品、完工开发产品的所得税处理三、开发成本的核算、计税成本的确认四、不同开发模式的财税处理2021/9/1813（一）工程施工（一）工程施工1、包括建筑项目结构工程施工、安装工程施工、装饰工程施工、市政配套设施施工等。2 2、重要资料：、重要资料：与施工相关的系列合同、监理工作纪要（二）竣工验收（二）竣工验收重
11、要资料：重要资料：项目验收备案表等。二、施工阶段施工阶段流程链接：KJLJsgys.docx三、后续手续（一）（一）办理大、小理大、小产权初始登初始登记重要重要资料：料：实测报告、（二）（二）综合合验收收2021/9/1814经营特点：审批环节多、开发周期长、产品种类多、投资额大、开发模式多完工条件：所得税计算：申报表填写完工开发产品未完工开发产品一、房地产开发流程介绍二、未完工开发产品、完工开发产品的所得税处理三、开发成本的核算、计税成本的确认四、不同开发模式的财税处理2021/9/1815（一）（一）3131号文第三条：号文第三条：国税函2010201号：企业房地产开发经营业务包括土地的开
12、发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一） 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（二） 开发产品已开始投入使用。（三） 开发产品已取得了初始产权证明。一、完工条件二、所得税计算31号文第九条规定：企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季度（或月度）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。2021/
13、9/1816二、所得税计算（一）未完工开发产品（一）未完工开发产品1、收入的确认条件是什么会计规定：会计规定：(1)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；(2)企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；(3)收入的金额能够可靠地计量；(4)相关的经济利益很可能流入企业；(超过50%)(5)相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。税法规定：税法规定：31号第六条：企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现。2、收入的范围是什么2021/9/1817二、所得税计算（一）未完工开发产品（一）未完工开发产品2、
14、收入的范围是什么（1）定金、订金、保证金、诚意金等？（2）代有关部门收取的各种基金、费用和附加等？3、预计计税毛利率的规定3131号文第八条：号文第八条：企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15。（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5%。（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。2021/9/1818二、所得税计算（一）未完工开发产品（一）未完工开发产品4、税金及附加、期间费用
15、的扣除3131号号文文第十二条规定：第十二条规定：企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。国家税务总局国家税务总局20102010年年2929号公告规定号公告规定：KJLJ29KJLJ29号号.docx.docx5、未完工开发项目所得税计算公式房地产开发企业应纳税所得额按照一般正常核算企业进行纳税调整计算的应纳税所得额本期发生的预售收入计税毛利率本期完工开发产品已预计利润的预售收入计税毛利率。例：KJLJLwwgs.docxKJLJLwwgs.docx（二）完工开发产品（二）完工开发产品2021/9/1819二、所得税计算（二）完工开发产品（二）
16、完工开发产品完工开发产品企业所得税=销售收入销售成本当期发生的期间费用、营业税金及附加及土地增值税等。可售面积单位工程成本=成本对象总成本成本对象总可售面积已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积可售面积单位工程成本（一）预缴申报（二）汇算清缴申报链接：KJLJsbb.docx三、查账征收企业所得税申报表的填写2021/9/1820天天 道道 酬酬 勤勤一、房地产开发流程介绍经营特点：审批环节多、开发周期长、产品种类多、投资额大、开发模式多二、未完工开发产品、完工开发产品的所得税处理三、开发成本的核算、计税成本的确认四、不同开发模式的财税处理成本核算步骤成本核算对象申报表填写成本核算项目与
17、核算内容成本归集与分配已销开发产品成本计算甲供材料问题2021/9/1821一、成本核算步骤（一）（一）确定成本核算对象。确定成本核算对象。（二）（二）设置成本核算会计科目，核算和归集生产成本费用。设置成本核算会计科目，核算和归集生产成本费用。（三）分摊共同成本。（三）分摊共同成本。（四）（四）计算各成本核算对象的开发总成本。计算各成本核算对象的开发总成本。（五）（五）结转完工库存商品成本。结转完工库存商品成本。（六）（六）正确结转完工库存商品的销售成本。正确结转完工库存商品的销售成本。二、确定成本核算对象（一）概念：一）概念：就是指为计算产品成本而确定的生产费用归集和分配的范围。就是指为计算
18、产品成本而确定的生产费用归集和分配的范围。（二）（二）3131号文第号文第2626条规定的六大原则：条规定的六大原则：1、可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。 2021/9/1822二、确定成本核算对象（二）（二）3131号文第号文第2626条规定的六大原则：条规定的六大原则：2、分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。 3、功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同
19、使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。 4、定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。 5、成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。 6、权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。 成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。 2021/9/1823二、确定成本核算对象（二）（二）3131号文第号文第2626条规
20、定的六大原则：条规定的六大原则：分析：分析：商住楼如何确定成本核算对象？建设工程质量管理条例建设工程质量管理条例：禁止将单位工程肢解发包。建筑工程施工质量验收统一标准建筑工程施工质量验收统一标准，单位工程的划分应按下列原则确定： 1.具备独立施工条件并能形成独立使用功能的建筑物及构筑物为一个单位工程。 2.建筑规模较大的单位工程，可将其能形成独立使用功能的部分为一个子单工程。（三）实务中一般划分方法（三）实务中一般划分方法1、单体开发项目2、成片开发项目（1）分期开发（2）结构、功能、开发时间相近2021/9/1824二、确定成本核算对象（三）实务中一般划分方法（三）实务中一般划分方法2、成片
21、开发项目（3）结构不同（4）功能不同三、成本费用项目与核算内容（一）根据开发产品的类别设置二级科目（一）根据开发产品的类别设置二级科目1、商品性土地开发：开发成本-土地成本2、商品房开发：开发成本-房屋开发成本3、自用土地：无形资产4、自用房产：固定资产5、配套设施开发：开发成本-公共配套设施6、接受委托代建：开发成本-代建工程成本2021/9/1825三、成本费用项目与核算内容（二）根据成本项目设置三级科目（二）根据成本项目设置三级科目1、土地征用及拆迁补偿费2、前期工程费3、建安工程费4、基础设施费5、公共配套费6、开发间接费（三）根据核算内容设置四级科目（三）根据核算内容设置四级科目1
22、1、土地征用及拆迁补偿费：（1）政府地价及市政配套费：（2）拆迁补偿费：（3）其他：链接：KJLJkmsz.docx注：拆迁补偿费的列支依据？2021/9/1826三、成本费用项目与核算内容（三）根据核算内容设置四级科目（三）根据核算内容设置四级科目2、前期工程费勘察设计费：报批报建费三通一平费临时设施费其他3、建安工程费基础造价结构及粗装修造价门窗工程公共部位精装修费室内水暖气电管线设备费2021/9/1827三、成本费用项目与核算内容（三）根据核算内容设置四级科目（三）根据核算内容设置四级科目3、建安工程费室内设备及其安装费室内智能化系统费4、基础设施费室外给排水系统费室外采暖系统费室外燃
23、气系统费室外电气系统费室外消防系统费室外智能化系统费环境设计费绿化建设费：2021/9/1828三、成本费用项目与核算内容（三）根据核算内容设置四级科目（三）根据核算内容设置四级科目4、基础设施费道路、广场建造费：围墙建造费室外照明：室外背景音乐室外零星设施：5、公共配套费：会所、幼儿园等6、开发间接费用：工程管理费营销设施建造费资本化利息其他：2021/9/1829四、成本归集与分配3131号文第二十九条：号文第二十九条：企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清
24、不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法。占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法。（一）土地成本：（一）土地成本：1 1、3131号文第三十条：号文第三十条：土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。 土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。 2 2、土地有楼座面积，有道路面积，有绿化面积，占地面积指的是什么？土
25、地有楼座面积，有道路面积，有绿化面积，占地面积指的是什么？2021/9/1830四、成本归集与分配（一）土地成本：（一）土地成本：2 2、土地有楼座面积，有道路面积，有绿化面积，占地面积指的是什么？土地有楼座面积，有道路面积，有绿化面积，占地面积指的是什么？概念分析：某一成本对象占地面积？全部成本对象占地总面积？本期全部成本对象占地面积？期内开发用地占地面积？应由各期成本对象共同负担的占地面积？期内全部成本对象应负担的占地面积=期内开发用地占地面积应由各期成本对象共同负担的占地面积。例：KJLJtdft.docx2021/9/1831（二）前期工程费、（二）前期工程费、 建安工程费、基础设施费
26、、公共配套费、开发间接费用建安工程费、基础设施费、公共配套费、开发间接费用1 1、建筑面积怎么理解？、建筑面积怎么理解？建筑面积=套内建筑面积应分摊的公共建筑面积均在房本证上有注明。套内建筑面积：是由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。四、成本归集与分配2021/9/1832（二）前期工程费、（二）前期工程费、 建安工程费、基础设施费、公共配套费、开发间接费用建安工程费、基础设施费、公共配套费、开发间接费用共有建筑面积包括：共有建筑面积包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班室、消防控制室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面
27、积，还有套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙水平投影的一半的建筑面积。实测面积测绘报告：KJLJscbg.JPG2 2、公共配套设施分摊、公共配套设施分摊31号文第17条：（1）过渡性成本核算对象（2）单独的成本对象（3）固定资产31号文第三十条：单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。四、成本归集与分配2021/9/1833（二）前期工程费、（二）前期工程费、 建安工程费、基础设施费、公共配套费、开发间接费用建安工程费、基础设施费、公共配套费、开发间接费用31号文第三十三条企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共
28、配套设施进行处理。实务中的问题：3 3、开发间接费用分摊、开发间接费用分摊可以选择的方法：占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算成本法（1）营销设施建造费：如：售楼部、样板间1）以开发主体作为售楼部或样板间例：KJLJLybj.docx2）小区内开发主体之外设售楼部或样板间四、成本归集与分配2021/9/1834（二）前期工程费、（二）前期工程费、 建安工程费、基础建安工程费、基础设施费、公共配套设施费、公共配套费、开发间接费用费、开发间接费用3 3、开发间接费用分、开发间接费用分摊摊3）小区外设售楼部或样板间例：（2）资本化利息：直接成本法：预算造价法：例：例：KJLJLjjfy.docx
29、KJLJLjjfy.docx注：不能有偿转让的配套设施、留作自用的固定资产，是否分摊开发间接费？（三）（三）预提提费用用1、31号文第32条：除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。 四、成本归集与分配2021/9/1835（三）（三）预提提费用用1、31号文第32条：（1）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10。（2）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的
30、条件。 （3）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。预提费用明细表：KJLJytfy.docx例：KJLJytcb.docx四、成本归集与分配2021/9/1836（一）计算：销售成本=已售面积*单位工程成本单位工程成本=成本对象总开发成本/总可售面积（二）面积概念分析：1、可售面积：2、不可售面积：3、已售面积：链接：KJLJjmts.doc五、已销开发产品成本核算六、甲供材料（一）甲供材料的购料发票能否列支成本？（二）施工企业营业税计税依据？2021/9/1837六、甲供材料（二）施工
31、企业营业税计税依据？营业税暂行条例实施细则、增值税暂行条例实施细则、国家税务总局2011年第23号公告、财税2006114号（三）建设方是否是营业税的扣缴义务人？2021/9/1838经营特点：审批环节多、开发周期长、产品种类多、投资额大、开发模式多一、房地产开发流程介绍二、未完工开发产品、完工开发产品的所得税处理三、开发成本的核算、计税成本的确认四、不同开发模式的财税处理合作开发：受托代建：固定回报共同投资、共享利润、共担风险2021/9/1839一、合作开发（一）一方出地、一方出资金，共享利润，共担风险（一）一方出地、一方出资金，共享利润，共担风险1 1、成立项目公司、成立项目公司2 2、
32、不成立项目公司、不成立项目公司链接：KJLJgyfs.docxKJLJgyfs.docx会计处理：税务处理：链接：KJLJlhzkf1.docxKJLJlhzkf1.docx（二）一方出地、一方出资金，约定分配固定利润（二）一方出地、一方出资金，约定分配固定利润链接：KJLJgyfs.docxKJLJgyfs.docx会计处理：税务处理：链接：KJLJLhzkf2.docxKJLJLhzkf2.docx2021/9/1840一、合作开发（三）以合作开发名义转让土地使用权（三）以合作开发名义转让土地使用权链接：KJLJgyfs.docxKJLJgyfs.docx会计处理：税务处理：链接：KJLJ
33、Lhzkf3.docxKJLJLhzkf3.docx（四）挂靠房地产公司开发（四）挂靠房地产公司开发一、受托代建（一）同时符合以下条件：（一）同时符合以下条件：1、以委托方的名义办理立项及相关手续：2、受托方与委托方不发生土地使用权、产权的转移；3、与委托方签订委托代建合同；4、受托方不垫付资金、不以受托方名义办理建安工程结算。2021/9/1841一、受托代建（一）代建程序：（一）代建程序：1、委托方独立购买土地，办理项目立项申请。2、委托方与受托方（房开企业）签定委托代建合同，合同中明确规定工程价款与手续费。3、开发企业与相关勘察、设计单位签订合同。4、房开企业独立进行招投标，选定施工企业，与施工企业签定主体工程施工合同（即大合同），办理建设领域的相关手续及批件。5、当工程主体施工结束后，房开企业再配套工程的招投标，例如：电梯、变电所工程、煤气工程、园林绿化工程、小区智能工程等通常的甲方成本。6、工程结束后，房开企业与委托方全额结算。（三）代建核算：三）代建核算：链接：链接：KJLJLdjhs.docxKJLJLdjhs.docx2021/9/1842谢谢大家大家2021/9/1843
