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1、房地房地产全成本管理培全成本管理培训教程教程房地房地产企企业面面临着什么？着什么？ 新政-土地 金融 预售 自有资金 开发 行业门槛提高了形势-消费者观望 行业内强强联合国际资金涌入机遇风险并存冰火两重天冰火两重天 房地房地产新政与地新政与地产宏宏观大大势 资源竞争 资本竞争 管理竞争 向管理要效益管理规范化法制日趋健全消费者日趋成熟企业规模发展房地产企业政政策策客客户资本本市市场法法律律资源源舆论社会社会p 举牌案例行行业竞争争激激烈烈宏宏观经济调控控企企业利利润趋薄薄管管理理精精细化化管管理理出出效效益益资 本本土土 地地项 目目资本增本增值能力能力项目开目开发能力能力房地房地产企企业业绩
2、体体现-核心核心财务指指标销售售净利率利率-盈利能力盈利能力总资产周周转率率-运运营效率效率净资产收益率收益率-投投资回回报能力能力净资产收益率收益率=销售售净利率利率总资产周周转率率权益乘数益乘数 杜邦公式杜邦公式房地房地产企企业的运的运营能力能力2006年，万科年，万科还保持了保持了“有有质量的增量的增长”。公司的。公司的资产周周转率率约0.51，净资产回回报率达到率达到14.48%。房地房地产企企业的核心的核心竞争力：争力：企企业运运营能力能力各各专业的管理能力的管理能力专业间的集成能力的集成能力具体具体项目操作能力目操作能力企企业综合管理能力合管理能力成本管理能力聚聚焦焦体体现一句话:
3、 房地产企业的竞争由资源竞争转化为管理的竞争，进而成为成本管理的竞争 形成形成责任成本管理任成本管理为核心的核心的 -全成本管理体系全成本管理体系聚焦：聚焦：房地房地产企企业价价值链分析分析概念概念设计 投投资策策划划方案方案设计初步初步设计施工施工图设计项目策目策划划概念概念设计拿地拿地测算算目目标成本成本(启启动) 目目标成本成本( 方方案案)目目标成成本本(执行行)项目目发展展营销策策划划产品品设计供供应商商选择施工管施工管理理变更更签证项目目结算算招招标管管理理项目目销售售目目标成本的成本的实施管理施管理全全项目的采目的采购实施施工程工程项目管理目管理设计管管理理销售管售管理理成本成本
4、结算算财务结算算全成本管理工作全成本管理工作项目目盈盈利利目目标房地产项目全成本管理房地房地产项目全成本目全成本土地成本 项目建造成本 管理成本成本管理成本分解资金成本管什么？管什么？成本管理成本管理管多深？管多深？谁来管？来管？怎么管？怎么管？取决于管理层的认识决定了项目成本与企业命运 - -企企业的成本策略的成本策略观全成本管理的核心全成本管理的核心全成本管理的核心全成本管理的核心企业的定位决定了企业的成本策略 品牌 盈利 顾客价值 持续发展 房地产企业基本的成本策略观！要产品，而不是作品！成熟产品的复制房地房地房地房地产项产项目成本的形成目成本的形成目成本的形成目成本的形成项目目发展展施
5、工施工规划划设计招招标竣工竣工结算算签约销售及物售及物业管理管理盈利盈利总目目标房地房地产成本作成本作业过程与成本形成程与成本形成土地成本土地成本 政府政府费用用 设计费 招招标费用用 建造成本建造成本 销售售费用用管理管理费用用 成本是一系列经营过程结果的迭加 成本寓含于各业务环节 成本控制效果依赖于各环节自身的良好运作与协调 成本控制需要各环节之间的有机协调与配合房地房地产成本的形成成本的形成房地房地房地房地产项产项目成本目成本目成本目成本归归集集集集企企业特色特色 项目特点目特点 财务核算核算 成本分析成本分析范例范例范例范例-1-1-1-1序号序号成本项目成本项目可售面积单位成本（元可
6、售面积单位成本（元/M2）产品产品1 1产品产品2 2产品产品3 3建筑面积可售面积一一土地获得价款土地获得价款二二开发前期准备费开发前期准备费三三主体建筑工程费主体建筑工程费四四 主体安装工程费主体安装工程费五五 社区管网工程费社区管网工程费六六园林环境费园林环境费七七配套设施费配套设施费八八开发间接费开发间接费开发成本开发成本九九 期间费用期间费用项目总投资项目总投资范例范例范例范例-2-2-2-2如何如何实现房地房地产企企业的的 全成本管理？全成本管理？建立和建立和实践目践目标成本与成本与责任成本管理体系任成本管理体系建立合理的目建立合理的目标成本成本将目将目标成本分解成成本分解成责任成
7、本任成本将成本控制落将成本控制落实到各到各业务操作操作环节中中量化量化评估体系估体系成本考核与成本考核与绩效管理效管理责任成本管理的任成本管理的总体思路体思路目目目目标标成本管理成本管理成本管理成本管理关于目标成本目标成本的起源目标成本与责任成本目标与靶心内容内容一、目标成本的解读二、目标成本设定原则三、目标成本的形成四、目标成本的管理五、目标成本的实现六、案例关于目关于目关于目关于目标标成本成本成本成本一、目一、目标成本的定成本的定义 目目标成本是公司基于市成本是公司基于市场状况，并状况，并结合公司的合公司的经营计划，根据划，根据预期售价和目期售价和目标利利润进行行预先确定的，先确定的，经过
8、努力所要努力所要实现的成本指的成本指标。关于目关于目关于目关于目标标成本成本成本成本二、目二、目标成本定成本定义解解读 目目标成本成本设定与企定与企业定位定位目目标成本成本设定与定与项目定位目定位目目标成本成本设定与企定与企业盈利盈利目目标成本成本设定的市定的市场原原则 性价比与性价比与专业管理管理 关于目关于目关于目关于目标标成本成本成本成本二、目二、目标成本定成本定义解解读销售售成本成本项目定位目定位产品品标准准盈利盈利1、投资决策项目投资可行性报告投投资估算估算书2、项目策划项目定位：概念性方案设计目目标成本成本测算算1 13、方案设计确定产品标准目目标成本成本测算算2 24、初步设计确
9、定产品各分部、各专业标准目目标成本成本测算算3 34、施工图设计确定目确定目标成本成本投资估算概念性方案设计概算方案设计概算初步设计概算施工图预算工程量清单横向制横向制约关于目关于目关于目关于目标标成本成本成本成本三、目三、目标成本的形成成本的形成偏差偏差成本信息月成本信息月报分析分析动态成本信息成本信息 反反馈 设立目立目标成本（成本（审批及修批及修订）关于目关于目关于目关于目标标成本成本成本成本PDCA四、目四、目标成本的管理成本的管理 -动态成本管理成本管理总目目标 我我们需要通需要通过对房地房地产各个各个业务过程程进行成本控制，才能行成本控制，才能实现降低成本的目的。降低成本的目的。
10、我我们应建立形成分工建立形成分工负责、有机、有机协调的的责任成本体系。任成本体系。关于目关于目关于目关于目标标成本成本成本成本五、目五、目标成本的成本的实现回回顾： 目目标成本是基于企成本是基于企业目目标建立的建立的 目目标成本是在成本是在项目运作目运作过程中逐程中逐渐形成和明确的形成和明确的 目目标成本的管理要基于完善的成本的管理要基于完善的动态成本信息管理成本信息管理 目目标成本管理的成本管理的实施要依施要依赖于于责任成本管理体系任成本管理体系案例：目案例：目标成本的成本的设定形式定形式案例：案例：动态成本信息反成本信息反馈系系统案例：成本数据案例：成本数据库的建立的建立目目标成本管理中成
11、本管理中经常遇到的常遇到的问题1、目、目标成本合理成本合理吗？2、动态成本信息成本信息为什么失真？什么失真？案例1：目标估计不足案例2：目标刚性不足案例3：目标与实际脱节案例1：信息归集不及时案例2：信息反馈失控责责任成本管理任成本管理任成本管理任成本管理内容内容一、责任成本的解读二、责任成本的分解三、责任成本分解原则四、责任成本的落实五、责任成本的评估与考核六、案例 责任成本体系是通任成本体系是通过确定确定责任主体和任主体和评价部价部门，通，通过技技术经济指指标的的设定、定、执行和考核，来保行和考核，来保证目目标成成本的本的实现。 责任成本体系的目的在于提高公司全任成本体系的目的在于提高公司
12、全员成本管理意成本管理意识及水平，加及水平，加强不同不同专业、不同流程之、不同流程之间的合作和沟的合作和沟通，形成分工通，形成分工负责、有机、有机协调的成本管理体系，体的成本管理体系，体现结果与果与过程并重的原程并重的原则 关于关于关于关于责责任成本任成本任成本任成本一、一、责任成本的解任成本的解读方式一：根据成本科目，将目方式一：根据成本科目，将目标成本分解成成本分解成目目标成本控制成本控制责任任书，对各各项目目费用的用的责任部任部门及其主要及其主要职责的的说明，包括控制内容、控制要点和手段，形成成本控制的指引明，包括控制内容、控制要点和手段，形成成本控制的指引方式二：根据合同分方式二：根据
13、合同分类，将目，将目标成本分解成成本分解成合同控制清合同控制清单，将合同，将合同签订、履行的、履行的责任任落落实到合同到合同责任部任部门，以各部，以各部门成本成本责任的完成来保任的完成来保证目目标成本的完成成本的完成关于关于关于关于责责任成本任成本任成本任成本二、二、责任成本的分解方式任成本的分解方式序号成本项目成本责任金额责任部门责任人一一土地获得价款土地获得价款投资部二二开发前期准备费开发前期准备费发展部三三主体建筑工程费主体建筑工程费设计部工程部采购部四四 主体安装工程费主体安装工程费五五 社区管网工程费社区管网工程费六六园林环境费园林环境费七七配套设施费配套设施费八八开发间接费开发间接
14、费项目部开发成本开发成本九九 期间费用期间费用财务部营销部项目总投资项目总投资总经理总经理方式一：成本科目方式一：成本科目分类合同名称（示意）编号考核标的责任部门负责人设计合同方案设计合同产品技术部施工图设计合同园林景观设计合同专业设计合同地质勘察合同测绘合同建安工程合同三通一平工程施工合同项目工程部试桩检测合同单独施工的桩基础工程合同建筑安装施工总承包合同 园林景观合同 园林景观工程施工合同集中采购合同外墙装饰材料采购合同采购部门窗制作安装合同电梯采购安装合同发电机采购合同通风空调设备采购合同方式二：合同分方式二：合同分类以成本形成主体作以成本形成主体作为成本成本责任主体任主体关于关于关于关
15、于责责任成本任成本任成本任成本三、三、责任成本的分解原任成本的分解原则关于关于关于关于责责任成本任成本任成本任成本五、五、责任成本的落任成本的落实责任主体任主体责任内容任内容责任控制要点任控制要点责任履行任履行评价价责任状（任状（书）责任成本的分配最任成本的分配最终落落实到了到了项目运筹目运筹计划以及划以及各部各部门工作工作计划中！（加入划中！（加入时间、质量、价量、价值、责任人等要素）任人等要素）责任成本指导书关于关于关于关于责责任成本任成本任成本任成本六、六、责任成本的任成本的评估与考核估与考核评估方式估方式评估指估指标无效成本无效成本考核方式考核方式谨慎与全面性慎与全面性量化评估回回顾：
16、 责任成本的分解是基于任成本的分解是基于责任形成的主体任形成的主体 责任成本分解后要形成明确的任成本分解后要形成明确的责任成本管理指任成本管理指导书 责任成本的管理要引入考核、任成本的管理要引入考核、评估机制估机制 责任成本管理的任成本管理的实施与施与绩效管理需效管理需谨慎挂慎挂钩案例：案例：责任成本的分解落任成本的分解落实案例：案例：责任成本考核的全面性任成本考核的全面性1、设计管理的管理的责任成本任成本仅仅是是设计费吗？2、招投、招投标管理的管理的责任成本如何切分？任成本如何切分？案例1：设计阶段 责任成本管理案例2：招投标责任成本管理责任成本管理中任成本管理中经常遇到的常遇到的问题3、责
17、任分配合理任分配合理吗？4、这些些问题是是责任成本管理的任成本管理的错？案例1：样板房成本谁来管案例2：图纸的成本责任案例3：合同招标与实施责任案例1：产品品质下降了案例2：财务数据失真了案例1：质量问题出现了责任成本管理中任成本管理中经常遇到的常遇到的问题责任成本控制要点指南的介任成本控制要点指南的介绍？第一项.立项成本控制要点应用指南立项成本控制要点应用指南第二项.规划环节成本控制要点应用指南第三项.招投标环节成本控制要点应用指南招投标环节成本控制要点应用指南第四项.施工环节成本控制要点应用指南施工环节成本控制要点应用指南第五项.材料及设备采购环节成本控制要点应用指南第六项.销售环节成本控
18、制要点应用指南销售环节成本控制要点应用指南第七项.工程预决算环节成本控制要点应用指南第八项.期间费用的成本控制要点应用指南第九项.物业管理成本控制要点应用指南内内内内 容容容容 归归 纳纳建立合理的目建立合理的目标成本成本-控制控制标杆杆将目将目标成本分解成成本分解成责任成本任成本-控制依据控制依据将成本控制落将成本控制落实到各到各业务操作操作环节中中责任成本管理任成本管理量化的控制指量化的控制指标与与评估估-控制落到控制落到实处控制控制结果考核与果考核与绩效考核挂效考核挂钩-结果果为导向向 房地产项目全成本管理房地房地产企企业全成本管理体系全成本管理体系之一：制度体系之一：制度体系企企业架构
19、体系架构体系专业系系统的集成的集成全全过程、各程、各环节 全成本管理体系全成本管理体系全成本管理体系全成本管理体系集团区域1区域2区域3公司1公司2公司1公司2 公司3项目1项目2项目3之一：制度体系之一：制度体系企企业架构体系架构体系专业系系统的集成的集成全全过程、各程、各环节 全成本管理体系全成本管理体系全成本管理体系全成本管理体系设计管理管理 采采购管理管理工程管理工程管理成本管理分包分包签证进度度质量量变更更限限额 招招标合同管理合同管理集中采集中采购招投招投标之二：企之二：企业标准化体系准化体系产品品部品部品作作业工序工序工程做法工程做法质量量验收收 全成本管理体系全成本管理体系全成
20、本管理体系全成本管理体系之三：之三：专业支持体系支持体系产品研品研发系系统采采购管理系管理系统成本研究系成本研究系统基基础数据信息数据信息全成本管理体系全成本管理体系全成本管理体系全成本管理体系一句话: 房地产企业的全成本管理是个系统工程，需要各体系的支持，管理效果体现了企业各专业集成能力和企业的综合管理能力。p 房地房地产成本管理是企成本管理是企业行行为（策略（策略管理）管理）p 房地房地产成本管理需要全成本管理需要全员、全、全过程的努力程的努力p 房地房地产成本管理需要落成本管理需要落实到具体的管理工具和手段到具体的管理工具和手段p 企企业成本管理要与成本管理要与责任部任部门绩效考核效考核
21、谨慎挂慎挂钩p 房地房地产企企业成本管理的效果集中体成本管理的效果集中体现了企了企业的运的运营能力能力总总 结结房地房地产项目成本管理成目成本管理成为企企业未来的生命未来的生命线成本管理要什么？成本管理要什么？大家谈 均好性均好性 科学性科学性 专业性性 管理意管理意识 管理管理责任任本本课程的回程的回顾总结 房地房地产竞争与市争与市场日日趋成熟成熟带来地来地产企企业成本精成本精细化管理的需求化管理的需求 房地房地产企企业的成本管理是的成本管理是对全成本、全全成本、全过程、全方位的管理，需要全程、全方位的管理，需要全员参与参与 责任成本管理是有效的管理手段任成本管理是有效的管理手段 全成本管理是一个系全成本管理是一个系统工程，需要各体系的支持工程，需要各体系的支持 成本管理是企成本管理是企业未来的生命未来的生命线谢谢 谢谢！谢谢大家！
