世联项目研究梦幻豪宅星河湾一个心情盛开的地方

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1、1世世 联联 地地 产产梦幻豪宅星河湾梦幻豪宅星河湾一个心情盛开的地方2世世 联联 地地 产产报告框架报告框架4 4营销战略营销战略2 2星河湾项目扫描星河湾项目扫描3 3产品系列特点产品系列特点案例借鉴案例借鉴5 5 5 5上海星河湾开盘总结上海星河湾开盘总结附件附件5 5 6 61 1企业发展历程企业发展历程3世世 联联 地地 产产企业发展历程企业发展历程本报告是严格保密的。星河湾实业有限公司前身明宇木业创办星河湾地产首个房地产开发项目宏宇广场奠基广州星河湾一期发售，同时刷新了多项房地产标准罗马假日项目发售，获建设部“居住性能最好楼盘”称号广州星河湾一期销售完毕，跻身广州房产销售排行榜前三

2、名广州星座四期“星座”开盘，一周销售3个亿，在广州掀起热潮广州星河湾获联合国全球最适宜居住社区奖【国际花园社区金奖】北京星河湾一期开盘年纳斯达克中国论坛在北京星河湾召开继广州星河湾之后，北京星河湾获联合国国际花园社区金奖北京星河湾中国民族博物馆民族文化基地揭牌星河湾获中国房地产品牌价值排行榜高端物业第一名北京星河湾三期开盘广州星河湾5期开盘广州星河湾6期开盘浦东星河湾开盘星河湾海怡半岛开盘上海闵行星河湾开盘p星河湾集团致力于营造高品质住宅，高品位的生活平台，始终秉承“舍得、用心、创新”的企业理念p星河湾集团立志打造一家受世界尊敬的企业，一开始就站在更高的平台上谋划企业发展战略p星河湾开展“企业

3、现代化工程”，引进专业水准的咨询机构，聘请国际化专业化的职业经理人团队，引进国际影响力的战略投资者，快速推动优质土地资源的拓展，进行企业管理体系的再造p企业文化：“三大核心”，“四个一工程”，“五把尺子”，“十六条标准”1995年6月1996年9月 2001年4月2001年10月 2001年11月2004年9月2004年10月2005年6月2005年9月2005年11月 2006年4月2006年12月 2007年8月2007年10月2008年11月 2009年8月2009年9月2010年10月 星河湾集团星河湾集团: :始终秉承始终秉承 “舍得、用心、创新舍得、用心、创新”的企业理念，立志的企

4、业理念，立志打造一家受世界尊敬的企业打造一家受世界尊敬的企业本报告是严格保密的。星河湾的开发理念与定位星河湾的开发理念与定位: :心怀高远心怀高远, ,定位顶级定位顶级 开发理念：打造地产界的劳斯莱斯开发理念：打造地产界的劳斯莱斯 主题：一个心情盛开的地方主题：一个心情盛开的地方 目标客户：高端人群，精英阶层，目标客户：高端人群，精英阶层， 3050岁，企事业单位领导人，岁，企事业单位领导人，私企老板，高级专业人员，外企私企老板，高级专业人员，外企“金领金领”等以车代步人士等以车代步人士本报告是严格保密的。7世世 联联 地地 产产星河湾项目扫描星河湾项目扫描本报告是严格保密的。星河湾全国金三角

5、战略布局星河湾全国金三角战略布局: :本报告是严格保密的。每一个星河湾每一个星河湾, ,都是一个传奇都是一个传奇Your Text2001- 2005- 2009- 2009- 2010-2010广州广州北京北京上海上海广州广州上海上海太原太原本报告是严格保密的。广州星河湾广州星河湾p区位及交通：广州市番禺迎宾路沙溪大桥南岸，位于华南板块华南快速路出口处，紧邻华南快速干线，到达天河区仅需8分钟车程，至番禺市桥10分钟p总占地面积：约80多万平方；建筑面积：总规划120万平方米；容积率：1.2；绿化率：50建筑密度：20；p采取强强联手、整体超越的理念，与享誉中外的专业公司联手，构筑中西合璧高品

6、质的星河湾p拥有一江两河四湖六大泳池、四十六大园林水景及独有的天然活水生态循环系统，组合成拥有六大充满异域风情的水景园林社区p首期拥有1个美仑美奂的会所，另有8个“组团客厅”式的私家型休闲会所散落于社区中p首创下沉式客厅内阳台，使视野更开阔，让人与景更好地融为一体，同时让整个客厅的层次变得很丰富。p为打造极致尊贵，在户型设计上每个户型从草案到发售，经历至少50次以上的修改，以求达到最佳效果。本报告是严格保密的。广州星河湾广州星河湾p项目位于朝阳区东四环路朝阳北路四季星河路，距离CBD商圈不到10分钟车程。用地面积520亩，总建面约60万平米。项目北临1600亩森林公园，东傍 2000亩的绿化隔

7、离带。开盘时间：05.6.18p北京星河湾分三期开发，定位于高档住宅区。在开盘之前已耗费巨资，以打造现楼美景全成品的开发模式运作4年。 2005年6月，北京星河湾第一期畅园20多万平方米的产品首次公开亮相，社区立体化园林、高品质室内装修，重点小学、双语幼儿园、超五星级会所四季会、酒店式公寓等同期建成，实现了现楼美景开盘。以其罕见的高品质震动京城地产界。2006年10月，北京星河湾二期盛大开盘，将品质生活盛宴推向新的高度。项目总体布局北高南低，西低中高，顺应地形、不拘一格，保持了建筑的错落之美。配套亮点配套亮点p高端会所四季会，超五星级精品酒店 p“金钥匙”服务，五星级酒店服务标准 p德福双语幼

8、儿园 ，高品质，国际化，综合性的育儿教育中心p星河实验小学全国著名特级教师、优秀教育家马芯兰任校长，是北京市、朝阳区教委重点扶持的公立学校本报告是严格保密的。浦东星河湾浦东星河湾p规划总用地面积23万平方米，总建筑面积约29万平方米。其中，一期的总建筑面积为13.71万平方米，包括了地上建筑面积9.63万平方米和地下建筑面积4.08平方米，绿地率35，容积率为 1.58，规划设置1015个地下机动停车位，其居住总户数为321户 .车位配比1：1.为10-15层小高层。层高4.1米。浦东星河湾一期由8栋1015层的小高层组成，户型面积为220600平方米，顶层为复式样式p项目河流纵横交错，分别为

9、白莲泾，中心河，浪水浜。其中白莲泾更为连接世博区域的重要景观河道p物业服务方面，浦东星河湾统一为酒店式管理，且引入“金钥匙”管理标准。本报告是严格保密的。广州海怡半岛广州海怡半岛p星河湾海怡半岛项目总占地面积为42万多平方米，总建筑面积近93万平方米，将建成28栋高层住宅楼宇。星河湾海怡半岛首期产品以244-518平方米的豪华户型为主，主力户型为四房到五房间隔，更有罕见的93-100平方米户型，p星河湾海怡半岛位于洛溪岛东端，三面环江，东面与大学城、广东科学中心遥相呼应，毗邻琶洲会展中心。项目南、北、东三面环江，享有城市极为稀缺的江景。p星河湾海怡半岛还打造出“六重水景”的园林空间，使得楼间距

10、均能保持在70米以上，既能保证每户的观景、采光通风，同时又能实现对住户的私密性保护。p广州“海上丝绸之路文化研究中心”正式永久性落户星河湾，使星河湾承载了更多的文化内涵本报告是严格保密的。太原星河湾太原星河湾p太原星河湾位于太原市南部小店区，龙城南街以南，南高速环700米绿化隔离带以北，滨河东路以东，太茅路以西。规划总用地面积为91.36公顷。星河湾项目位于太原市南部小店区，龙城南街以南，南高速环700米绿化隔离带以北，滨河东路以东，太茅路以西。规划总用地面积为91.36公顷。p开盘时间 2010年7月31p太原星河湾首期展现的园林建设面积就达到了29万多平方米，而位于社区中央的体育休闲公园面

11、积将近17万平方米，太原星河湾以大尺度、高标准的园林建设又一次刷新了中国地产行业纪录。其中，由北京星河湾、浦东星河湾原创的下沉园林设计，在太原星河湾实现了大幅度的突破，形成“双龙戏水大峡谷”式的震撼景观p太原星河湾酒店是白金五星级标准打造的高端酒店，未来将加入世界一流酒店组织；结合山西5千年文化，打造五千年文明国际会客厅p打造“中国第一圈层社区”，打造晋商圈层本报告是严格保密的。上海星河湾上海星河湾p上海星河湾东至都庄路与老沪闵路，南至金都路，西至莘奉金高速公路(A4)，北至梅州路，总建筑面积71.43万平米，其中住宅建筑面积65.3万平米，绿地率35%，集中绿地率15%。p线条流畅的拼花、超

12、凡脱俗的艺术穹顶、积淀岁月的黑檀木、全球顶级家用设备等，汇聚世界名品之粹，每一处都是奢华尽情演绎的生活艺术。但星河湾，不只是精装，同时融入了高雅的品位和文化p上海星河湾不远万里，全冠移植各种成年珍贵树木，如加拿利海枣、布迪椰子等来自全世界的珍稀植物济济一园，打造一座“植物博物馆”。p世界华商组织落户上海星河湾，这是星河湾努力打造圈层社区的又一有力举措本报告是严格保密的。星河湾系列的项目属性星河湾系列的项目属性: :非城市核心区突破豪宅标杆的小高层高层豪宅项目非城市核心区突破豪宅标杆的小高层高层豪宅项目区域区域非城市核心区非城市核心区: 非城市核心区或非传统认知的豪宅区,或目前的城市边缘地带的区

13、域位置价格价格突破当地豪宅标杆突破当地豪宅标杆: 全方位整体超越当地豪宅的标杆项目和区域标杆价格产品产品全成品装修小高层高层产品全成品装修小高层高层产品 :全成品精装修现房,实景,小高层或高层偏大面积产品本报告是严格保密的。产品系列特点产品系列特点本报告是严格保密的。 走进星河湾，除了震撼还是震撼走进星河湾，除了震撼还是震撼 原因是什么？原因是什么？高超工艺与珍贵材料的完美结合：高超工艺与珍贵材料的完美结合：用多年累积的高超工艺将各种珍贵材料组合在一起呈现出完美的效果社区精装修：社区精装修： 将家庭精装修的概念引入社区开发，整个园区没有一寸不装饰整体超越式的开发理念：整体超越式的开发理念：整个

14、项目在规划、建筑、园林、精装修全方位整体超越现行水平装修加设计装修加设计:交楼标准由国际大师亲手设计，星河湾的交楼标准不单包括装修还包括设计高价值平台：高价值平台：星河湾不仅是居住的地方，同时也是高端社交平台，生活平台和修为平台本报告是严格保密的。规划之发展演变：规划之发展演变：多个星河湾均采用了自然多个星河湾均采用了自然, ,不对称的建筑布局不对称的建筑布局, ,建筑群体有韵律的进行错落形成了视觉通廊建筑群体有韵律的进行错落形成了视觉通廊, ,将景观资源最大化将景观资源最大化利用利用, , 根据不同的城市气候进行围合形式的调整根据不同的城市气候进行围合形式的调整p广东星河湾采用的是星座式布局

15、.即自然.不对称的建筑布局.星座式建筑组团有利于建筑物外立面能被最大限度地展开,增大了屋内通风采光的墙面;而沿江一线转折弯延的组团布局,更增加了江景单元.优点就是有利于空气流通;建筑群体有韵律的错落形成视觉通廊,也避免了对视.p北京的星河湾保留了广州星河湾的灵动,韵律和节奏,采用了大围合的布局,但板式弧度和造型在局部进行变化,保持了建筑的错落之美.p太原星河湾,浦东星河湾,上海星河湾的规划布局同地域气候相结合采用了小型建筑体量的围合布局,自然,不对称,建筑之间的错落有利于形成视觉通廊,最大化利用景观资源.北京北京太原太原广州广州本报告是严格保密的。规划之功能布局和结构：规划之功能布局和结构：功

16、能分区明确，相融但不相扰；会所功能分区明确，相融但不相扰；会所酒店等配套均分布在昭示性较好的位置；组团规划界限清晰便酒店等配套均分布在昭示性较好的位置；组团规划界限清晰便于分期开发于分期开发p广州星河湾占地面积1200亩，建筑面积共30多万平方米，居住户数1900余户，由六大充满异域风情的水景园林社区组合而成。p星河湾首期拥有1个美仑美奂的会所，另有8个“组团客厅”式的私家型休闲会所散落于社区中，同时引进省级经典名校执信中学。规划有6万平方米大型商业中心。2 2期期生态公园生态公园四季会小学1 1期期商业街幼儿园四季会体育馆p北京星河湾用地面积520亩，总建60万平米，分2期开发；p1期建面2

17、1万平方米，建筑形式为9-11层小高层，2期产品预定为28层高层建筑，商业街、幼儿园、小学、体育馆、会所等生活配套齐备；东侧规划占地11万的生态公园；本报告是严格保密的。规划之配套设施：规划之配套设施：配套完善，不仅提供满足基本生活需求的会配套完善，不仅提供满足基本生活需求的会所、商业街、学校等配套，还根据情况增加体育馆、超五星级所、商业街、学校等配套，还根据情况增加体育馆、超五星级酒店、生态公园等具有高附加值的配套设施酒店、生态公园等具有高附加值的配套设施p太原星河湾规划总用地面积91.36万平方米，一期占地8.38万平方米，建面为21.36万平方米。p浦东星河湾规划总用地面积23平方米，总

18、建筑面积约29万平方米。容积率为1.58，配套包含酒店、商业街和五星级酒店等。白莲泾白莲泾浪水浜浪水浜锦锦绣绣路路中中心心河河一期一期商商业业街街酒店酒店学校学校规划住宅区规划住宅区二、三期二、三期会所及会所及商业商业住宅区住宅区生态公园生态公园学校学校本报告是严格保密的。规划之景观结构：规划之景观结构：根据项目的规模分成两级或三级景观结构，根据项目的规模分成两级或三级景观结构，分别是中心区景观分别是中心区景观- -组团景观组团景观- -宅前景观，达到处处皆景的效果；宅前景观，达到处处皆景的效果；同时规划面向城市景观的视觉通廊或景观轴线同时规划面向城市景观的视觉通廊或景观轴线p太原星河湾绿化景

19、观注重与建筑结合，体现“以人为尊，融于自然”的设计原则。绿化以实现园林景观和谐流畅，连绵不断的效果。中央绿化在采用丰富手法营造景观的同时，兼顾功能。充分利用园区道路和景观绿地的高差，使植物、山石、叠水等营造层次错落的立体景观。组团绿化，强调绿化均好性，以实现随时随地畅享园林盛景。p上海星河湾的规划以建筑组团和景观组团共生共融为设计思路。以江南园林和岭南园林的结合，注重住宅与绿地的形式、布局的结合，空间上相互渗透，绿化与建筑互为界面，相互围合，使整个景观流畅，在视觉上形成延续。 本报告是严格保密的。规划之市政工程私有化：规划之市政工程私有化：将项目内部或附近原属于市政工程改将项目内部或附近原属于

20、市政工程改造的内容进行大手笔统一规划，保证项目品质的整体性并达到造的内容进行大手笔统一规划，保证项目品质的整体性并达到私享的实际效果私享的实际效果本报告是严格保密的。景观之景观特色：景观之景观特色：星河湾的景观设计的三大特色就是主动制造星河湾的景观设计的三大特色就是主动制造场地高差打造立体式园林场地高差打造立体式园林, ,景观与建筑融为一体景观与建筑融为一体, ,同时在每个细同时在每个细节上精雕细琢节上精雕细琢细节塑造：细节塑造：设计、施工、选材等各个环节的亲密合作完成对各个细节的塑造.精雕细琢.追求极致完美的效果.与建筑交融：与建筑交融： 连绵不断的绿化系统和流动的景观空间，以花园围绕建筑，

21、建筑坐落在花园中立体式园林：立体式园林： 主动制造场地高差,形成自然起伏增大绿化面积,使园林有丰富的层次感；通过庭院空间的高低错落，形成丰富的庭院空间；下沉式花园结合地下车库，下沉的园区泳池结合地下室本报告是严格保密的。景观之立体式园林：景观之立体式园林：主动营造大量高差，通过坡地和下沉式庭主动营造大量高差，通过坡地和下沉式庭院等多种造景手法营造立体园林院等多种造景手法营造立体园林p从广州到北京、上海，星河湾皆采用独特的立体式园林景观，主动营造场地高差，通过36种高差变化，形成自然的起伏p达到有效增大绿化面积、使园林产生丰富的层次感，便于被搭配，实现大小乔木、灌木和地被植物的结合、增强首层住户

22、的私密性，使其与环境有一定距离的亲近感本报告是严格保密的。景观之景观特征：景观之景观特征：大尺度中央水景结合入户水景成为项目的典大尺度中央水景结合入户水景成为项目的典型特征，超宽栋距提供绝佳景观视野，高绿化率，每户均可享型特征，超宽栋距提供绝佳景观视野，高绿化率，每户均可享受景观资源的均好性受景观资源的均好性. .风格上中西合璧风格上中西合璧, ,博采众长博采众长. .p在中国的四个城市六个星河湾项目中无论是华北还是华南,无论是什么样的气候,突出的景观特征就是水主题景观打造,将震撼力十足的中央泳湖结合自由流动自循环的入户水景结合在一起.本报告是严格保密的。景观之水景系统：景观之水景系统：多种设

23、计手法处理水景，叠水喷泉、瀑布湖多种设计手法处理水景，叠水喷泉、瀑布湖泊、惬意泳湖、清澈溪水等，有大有小、有深有浅、有动有静，泊、惬意泳湖、清澈溪水等，有大有小、有深有浅、有动有静，全方位体现水不同的美态和意境全方位体现水不同的美态和意境喷泉喷泉水池水池泳湖泳湖湖泊湖泊动有喷泉叠水动有喷泉叠水 静有清澈溪水静有清澈溪水大有瀑布跌水大有瀑布跌水 小有池塘流水小有池塘流水本报告是严格保密的。景观之中心泳湖：景观之中心泳湖：流线形大尺度中心泳湖设计匠心独具，风格流线形大尺度中心泳湖设计匠心独具，风格华贵典雅，具有超强的视觉和心理震撼力，提供体验天人合一华贵典雅，具有超强的视觉和心理震撼力，提供体验天

24、人合一的绝佳场所的绝佳场所p 泳池底部美丽的拼花设计，即使在寒冷的季节，也是园林里的一道美丽风景。据悉，底部马赛克是星河湾地产专门定制的水晶马赛克材质。 匠心独具匠心独具 华贵典雅华贵典雅p星河湾设计师独具匠心地规划出大面积“鱼缸”，将鱼池、成人泳池、儿童泳池环环相连，打造出中国最具特色的景观泳池，让业主在游泳的同时感受到人鱼共乐的场景。 本报告是严格保密的。景观之多层次立体绿化：景观之多层次立体绿化：错落有致、四季常青、高低搭配的多错落有致、四季常青、高低搭配的多层次立体绿化系统共同形成绿意盎然的环境，美化、隔音、隔层次立体绿化系统共同形成绿意盎然的环境，美化、隔音、隔尘尘, ,在植物选择上

25、重绿植轻硬地在植物选择上重绿植轻硬地, ,重木轻草重木轻草季节性：季节性：从观赏角度上打造四季常青的园林，通过搭配不同季节性的植物即使在冬天也会春意盎然。层次性：层次性：根据植被的特性结合周围的景观，从棕榈到乔木到灌木和低灌木，错落有致的布局。防护性：防护性：道路两旁人行道临街种植了绿化带，用植草、灌木、乔木构成三层立体绿化视觉，起到隔音、隔尘、美观的效果。8-9米5-6米2米小区外人行道小区内0.4米本报告是严格保密的。景观之下沉式景观：景观之下沉式景观：从浦东星河湾开始园林在秉承原有园林特从浦东星河湾开始园林在秉承原有园林特点基础上，创造性地设计了下沉式园林景观点基础上，创造性地设计了下沉

26、式园林景观p车库与下沉式景观相结合，为地下空间引入自然风景，解决地下车库通风采光的问题。p通过人工制造的高度差，打造出下沉的园林既解决了地下采光问题，又打造了立体园林的层次感。4.5米本报告是严格保密的。景观之雕塑小品：景观之雕塑小品：同周边景观融合，每个雕塑小品都注重功能同周边景观融合，每个雕塑小品都注重功能性和艺术性的结合，精益求精性和艺术性的结合，精益求精, ,趣味盎然趣味盎然p星河湾的每一个小品都与周位的功能相接合，不会出现任何一个孤立的雕塑或艺术品，不是为了创造而创造，这种功能与艺术的完美结合，不似造景而胜似造景，让所有的景观都融入自然之中，不会给人突兀的感觉同时达到步移景异。本报告

27、是严格保密的。景观之石材搭配：景观之石材搭配：社区内的景观石材在运用上细致考究，在搭社区内的景观石材在运用上细致考究，在搭配上用到极致配上用到极致p斜裂纹石片：质地坚硬耐磨损、用于地面打造自然形成之路。p莹青片石：质地光滑以水为邻，古朴而有韵味，遇水更显清澈。p黄腊石：体积大且完整、厚重感力量感强、作为组团景观效果好、也可单独搭配。p青色鹅卵石：铺设在水底或用在步行道两侧压边，表面光滑、细节表现较好。p澳洲砂岩片石：大面铺贴增加质感，表现古朴、常用于欧式风格装饰，增加历史文化气息p人造环保地转：色彩丰富、形状规则、绿色环保铺设人行道和盲道。本报告是严格保密的。景观之极致化：景观之极致化：名贵树

28、种全冠移植、千里运送黄蜡石、名贵树种全冠移植、千里运送黄蜡石、3636道工道工序处理防腐木条，定制的泳池马赛克，在每个景观细节打造上序处理防腐木条，定制的泳池马赛克，在每个景观细节打造上都走向极致都走向极致p在泳池边搭配“树熊”牌防腐木条，经过36道工序精心打造（树熊品牌是星河湾旗下知名的木加工实业）。符合水生木的观念同时在脚感上又给人以柔和的感受。p巨资购买名贵树种进行苗圃培育然后进行全冠移植，全冠移植能保持树木整体的美观，使业主一入住就能享受成熟园林浓荫摇曳的美景，但也造成巨大运输养护的成本和难度。不仅要在运输中最大限度确保根系和枝干的完好，并且因通常只能一辆车运送一棵树，而需要付出很大代

29、价。p黄蜡石采自广东英德深山山涧里，为了寻找理想的原石，星河湾特意从山林里开辟了一条运输通路，并用专列行程一千多公里，运送千吨黄蜡石.p黄蜡石运抵上海后，吊装工作又是一个大工程。要历经多次的移位，吊装，调整，再吊装，再调整的过程直到满意为止。本报告是严格保密的。景观之综合造价：景观之综合造价：每个星河湾都在景观上花费巨资，高投入保每个星河湾都在景观上花费巨资，高投入保障了景观品质障了景观品质p估计浦东星河湾在这方面的整体投入每平米绿化面积约2000-3000元左右。各类植物种类接近150种，园林中最贵的一颗树10多万，普遍树木基本近于1万元。p其他星河湾的景观绿化都花费巨资，传言星河湾不仅买空

30、了附近几省所有苗圃的名贵树种,在运送时也是整株完整运送,代价巨大.本报告是严格保密的。建筑之建筑特色：建筑之建筑特色：统一的建筑风格统一的建筑风格, ,易于识别的建筑符号易于识别的建筑符号, ,线条线条层次感丰富的建筑立面并结合精雕细琢的建筑细节共同呈现无层次感丰富的建筑立面并结合精雕细琢的建筑细节共同呈现无与伦比的建筑形象与伦比的建筑形象建筑细节：建筑细节：对每个细节精雕细琢，处处体现工艺的精湛并营造仪式感和尊贵感建筑立面：建筑立面： 线条层次感丰富，大量定制线条和装饰外构件通过巧妙的搭配组合出完美的艺术效果；细节精雕细琢保证精致细腻光滑平整建筑风格及符号：建筑风格及符号：各地星河湾均采用了

31、统一的建筑风格新古典主义，八角亭和钟楼作为标志性符号重复出现，成为项目的经典标志本报告是严格保密的。建筑之风格：建筑之风格：各地星河湾系列建筑风格基本延续新古典主义风各地星河湾系列建筑风格基本延续新古典主义风格，用现代的手法和材质还原了欧洲文化的底蕴，兼容华贵典格，用现代的手法和材质还原了欧洲文化的底蕴，兼容华贵典雅与时尚现代，基调统一的基础上融合了当地的文化雅与时尚现代，基调统一的基础上融合了当地的文化 北京北京广州广州上海浦东上海浦东太原太原p星河湾系列在延续新古典主义风格的大基调上还会根据项目特点和地域文化进行部分调整和融合。p北京星河湾力图体现新古典主义的简美优雅和度假村式的轻松休闲。

32、在设计格调上有机地揉合了包括地中海的贵族度假品位、夏威夷的自然环境风情以及中国南方建筑舒展飘逸的线条美等几种似乎互不相干的美感，并把它们融会得天衣无缝；本报告是严格保密的。建筑之符号：建筑之符号：八角亭的重复使用成为星河湾外立面的标志性符八角亭的重复使用成为星河湾外立面的标志性符号，终成项目名片号，终成项目名片; ;钟塔楼也是项目的重要标志钟塔楼也是项目的重要标志p大量建筑上出现八角亭p高耸的尖顶极具项目识别性p电梯筒和水箱顶部端口的巧妙处置，将劣势转变成优势本报告是严格保密的。建筑之立面：建筑之立面：线条层次感丰富，大量定制线条和装饰外构件通线条层次感丰富，大量定制线条和装饰外构件通过巧妙的

33、搭配组合出完美的艺术效果；细节精雕细琢保证精致过巧妙的搭配组合出完美的艺术效果；细节精雕细琢保证精致细腻光滑平整细腻光滑平整p浦东星河湾外立面线条层次感丰富，做工精确到5毫米。外立面不少于60种以上的定制线条；立面装饰采用上百种外构件，式样繁复确通过巧妙的搭配组合出完美的艺术效果p浦东星河湾弃用砖墙形式，改为混凝土现浇砌筑。保证小面积墙体构件、转角、墙的厚度的精致细腻，尺寸控制、墙面的光滑平整。p自从广州星河湾开始，所有楼梯立面上看不到一根外露的管线本报告是严格保密的。建筑之立面：建筑之立面：立面从基座到楼顶采用了立面从基座到楼顶采用了三种不同的材质：澳洲三种不同的材质：澳洲淡水砂岩、加拿大佛

34、漆、西瓦淡水砂岩、加拿大佛漆、西瓦西瓦，是西班牙瓦的简称，英文名 Spanish tile,俗称又叫S型瓦，最早是在西班牙等西欧国家出现并流行。主要用于别墅、小洋楼、亭台等建筑物的屋顶装饰用瓦，其装饰效果古典淡雅、风韵别致 。加拿大佛漆，色彩明快、温暖具有质感澳大利亚淡水砂岩是世界公认的优质砂岩石，主要产于澳洲昆士兰省的希利顿区，淡水砂岩的组成砂粒较之咸水石细致，继而坚密。符合国家建材放射卫生A级标准，使用不受限制（零辐射）。从装饰风格来说，砂岩创造一种暖色调的风格，显素雅、温馨，又不失华贵大气。在耐用性上，砂岩则绝对可以比拟大理石、花岗石，它不会风化，不会变色。本报告是严格保密的。建筑之细节

35、：建筑之细节：立面装饰立面装饰, ,壁灯壁灯, ,雕花铁艺雕花铁艺, ,花纹雕饰花纹雕饰, ,指示牌无不体指示牌无不体现出工艺的精湛并营造仪式感和尊贵感现出工艺的精湛并营造仪式感和尊贵感将小品承担花坛的作用七彩马赛克花纹入楼玄关立体小景观荷花花纹雕饰欧式壁灯水景吊灯楼栋指示牌及欢迎牌中式元素的应用中式元素灵活运用将流水、小桥、自然石与建筑巧妙结合绿植养宅挑高门厅，彰显仪式感除锈热镀锌板，热焗漆工艺，使得上色均匀、耐久性好、附着力强。锻铁雕花浦东星河湾浦东星河湾本报告是严格保密的。建筑之细节：建筑之细节：魔鬼在细节，对于常人忽视的每一个细节都一样魔鬼在细节，对于常人忽视的每一个细节都一样重视重视

36、p浦东星河湾：荷花花纹雕饰在柱体、门楣、照壁、檐廊重复出现p不仅增强了品质感和艺术性同时提升了项目的品味和档次本报告是严格保密的。户型之户型特点：户型之户型特点：星河湾的户型设计特点是别墅设计元素公寓星河湾的户型设计特点是别墅设计元素公寓化化, ,充分利用大平层的优势扩大产品设计的亮点且自成体系充分利用大平层的优势扩大产品设计的亮点且自成体系自成体系：自成体系：形成了自成体系的设计原则和装修标准利用平层优势：利用平层优势： 充分利用公寓的大平层的优势,扩大产品设计的亮点别墅设计元素公寓化：别墅设计元素公寓化：将别墅的设计元素充分运用到高端公寓的设计中，实现公寓生活别墅化的第一引导本报告是严格保

37、密的。户型之概况户型之概况: :广州星河湾以小面积产品开始启动广州星河湾以小面积产品开始启动, ,第四期全部调第四期全部调整为大面积产品整为大面积产品时间轴第一期第二期第三期产品电梯洋房+贵族公寓+特色园林别墅49栋79层电梯洋房含装修价4500元/平米第四期多层电梯洋房小高层电梯洋房面积小面积产品为主40-200平米不等单身公寓4050m2普通公寓90230m2120-380平米205612m25000元/平米5500元/平米700012000元/平米时间2001年2003年2004年2002年规模12万m2，900套20万m2，1613套9万m2，800套10万m2，700套p启动规模确定

38、启动规模确定首期启动规模体现了大盘启动的气势，投资8亿元，建成800套单位及其配套，并现楼的形式推售，显示开发商的开发实力。p启动产品启动产品体现低密度的社区形象。49栋79层的电梯洋房。主力为户型两房两厅、三房两厅、复式单位，面积从87平米268平米。p 启动展示区与配套启动展示区与配套大盘展示气势：四季会所；1700平方米商业街；1830米骑江休闲木道；省级名校执信中学，一一到位，极具大盘展示效果。本报告是严格保密的。户型之概况户型之概况: :除广州的两个星河湾包含部分小户型产品除广州的两个星河湾包含部分小户型产品, ,其他星其他星河湾系列都是全部定位于高端大面积产品河湾系列都是全部定位于

39、高端大面积产品, ,户型的舒适度和尊贵户型的舒适度和尊贵度还有逐步升级的趋势度还有逐步升级的趋势户型户型面积面积三房三厅三卫219-220四房三厅四卫240-316五房四厅五卫486-592p北京星河湾户型都超过200平方米,三房和四房的比例相当p浦东星河湾一期以四房为主，三房次之，主力面积为219-316平米，户型强调舒适、尊贵、奢华.p太原星河湾的一期户型面积分别是295、320、380、530四种户型浦东星河湾浦东星河湾北京星河湾北京星河湾本报告是严格保密的。户型之完善功能分区及景观视觉最大化户型之完善功能分区及景观视觉最大化p上海星河湾如何传达景观视觉的第一性如何传达景观视觉的第一性如

40、何完善功能分区及动线设计如何完善功能分区及动线设计第二层为次级生活及起居空间第二层为次级生活及起居空间本报告是严格保密的。户型之尊贵感的体现和产品改良升级户型之尊贵感的体现和产品改良升级p上海星河湾主卧空间的尊主卧空间的尊贵设计贵设计如何体现尊贵生活的设计元素如何体现尊贵生活的设计元素如何注重产品的改良及升级如何注重产品的改良及升级本报告是严格保密的。户型之案例分析：户型之案例分析：浦东星河湾总共浦东星河湾总共1515种户型，具有代表性的户种户型，具有代表性的户型有型有3 3种，分别是种，分别是A2A2、A4A4、特、特A1A1户型户型p浦东星河湾相似户型：A1相似户型：A3、A4、A5、A6

41、、A7、A8、B1、B2、B3、B4、B5相似户型：特Ap分类标准：房型面积、房型格局本报告是严格保密的。户型之案例分析：户型之案例分析：A2A2户型方正实用，室内空间面积均超过建设部户型方正实用，室内空间面积均超过建设部豪宅标准，具有较强的舒适度与尊崇的奢华度豪宅标准，具有较强的舒适度与尊崇的奢华度类别类别宽宽长长面积面积建设部标准建设部标准豪宅判别标准豪宅判别标准房型比例房型比例24.324.323.423.41 1：0.960.961 1：1.51.5客厅客厅6.26.2111168.268.23030平米平米中餐厅中餐厅3.13.16.26.219.2219.221616平米平米西餐厅

42、西餐厅4.554.554 418.218.2主卧室主卧室- - -约约38381616平米平米主卧卫生间主卧卫生间- - -约约3131- -主卧衣帽间主卧衣帽间2.52.56.96.9约约1717- -次主卧室次主卧室- - -约约36361414平米平米次卧卫生间次卧卫生间2.52.54 41010- -次卧衣帽间次卧衣帽间2.62.66.86.817.6817.68- -小卧室一小卧室一4.34.35.35.322.7922.791212小卧卫生间小卧卫生间3 32.12.16.36.3- -小卧室二小卧室二4.44.45.35.323.3223.321212小卧衣帽间小卧衣帽间2.32

43、.32.12.14.834.83- -厨房厨房2.22.24 48.88.8- -工人房工人房1.91.92.52.54.754.75- -娱乐室娱乐室3.33.33.23.210.5610.56- -阳台总和阳台总和约约5050- -长：长：24.324.3宽宽： 2 23 3. .4 4p黄金长宽比：约黄金长宽比：约1 1：1 1长宽，正方形户型；长宽，正方形户型；p大面宽设计：最小卧室都达大面宽设计：最小卧室都达4.4M4.4M面宽，堪比中套面宽，堪比中套户型客厅面宽；户型客厅面宽；p超奢华感：超大空间、全套房设计；超奢华感：超大空间、全套房设计；本报告是严格保密的。户型之案例分析：户型

44、之案例分析： A2A2户型功能比较齐全，但没有位置明确的、户型功能比较齐全，但没有位置明确的、独立的储藏空间及书房。独立的储藏空间及书房。豪宅户型豪宅户型必备功能必备功能本户型具本户型具备的功能备的功能起居区起居区餐饮区餐饮区厨房工作区厨房工作区休息区休息区储藏区储藏区工作、学习区工作、学习区娱乐区娱乐区观景区观景区卫浴区卫浴区起居区起居区中餐中餐西餐西餐厨房厨房休息区休息区娱乐区娱乐区观景区观景区工作工作区区书房与主人房相连，会相互影响本报告是严格保密的。户型之案例分析：户型之案例分析： A2A2户型主要区域实现了动静的分离，但客房户型主要区域实现了动静的分离，但客房的位置未能实现动静分离的

45、位置未能实现动静分离静区静区动区动区p动静未实现分区，小卧室分户门开在客厅里，会影响该卧室使用者休息质量；p但从房型整体布局来看，设计师把整个静区划分成了2块，一块是只供家庭成员的静区，一块是供来访客人居住的静区，虽然破坏了房型的整体动静分区，但保证了家庭成员的私密性；本报告是严格保密的。户型之案例分析：户型之案例分析：A2A2户型大部分动线合理，但由于没有公共卫户型大部分动线合理，但由于没有公共卫生间，从而造成公共区域与客卧动线紊乱生间，从而造成公共区域与客卧动线紊乱色块色块代表路线代表路线经常路线去餐厅去客厅去娱乐室去卧室去洗手间从此位置可以看出，客厅、餐厅进出洗手间路线与进出客卧室的路线

46、重叠，动静区会相互影响本报告是严格保密的。户型之案例分析：户型之案例分析： A2A2户型主要区域实现了户型主要区域实现了“全明设计全明设计”，但，但工作阳台、工人房、以及公共卫生间没有采光窗工作阳台、工人房、以及公共卫生间没有采光窗暗房暗房暗房暗房工人房，工作阳台没有采光窗，室内光线较暗洗手间是比较潮湿的地方，该户型公卫没有采光窗，容易导致潮湿、细菌滋生本报告是严格保密的。户型之案例分析：户型之案例分析： A2A2二梯二户，南北通透，实现自然二梯二户，南北通透，实现自然“穿堂穿堂风风”“板楼板楼”设计，超大栋距设计，超大栋距“十字十字”户型结构，实现全户型结构，实现全屋屋“穿堂风穿堂风”本报告

47、是严格保密的。户型之案例分析：户型之案例分析： A2A2户型设计上对风水的考虑比较细致，设计时户型设计上对风水的考虑比较细致，设计时非常注重风水的忌讳，没有明显风水硬伤非常注重风水的忌讳，没有明显风水硬伤电梯门对大门，犯“门冲”，可能会引起讲究风水客户的不认同入门处设置玄关，不直对客厅，风水布局合理，同时增强了户型私密度房间均设置入门玄关，做到门不对门、门不对床门不对卫生间，不存在“门冲”问题八角形卧室，风水上有忌讳，虽然增强了室内的光线及通风，但同时也不利于家具的摆放户型中轴 “椭圆”走廊设计，在风水是“蓄气”的作用，更增加了户型的层次感、仪式感本报告是严格保密的。户型之案例分析：户型之案例

48、分析：楼王户型一层一户，超大、奢华室内空间楼王户型一层一户，超大、奢华室内空间类别类别宽宽长长面积面积建设部标准建设部标准豪宅判别标准豪宅判别标准房型比例房型比例28.928.919.8519.851 1：0.70.71 1：1.51.5客厅客厅11.911.97.357.3568.268.23030平米平米餐厅餐厅9.139.134.74.742.8942.891616平米平米主卧室主卧室5.455.4510.5510.55约约58581616平米平米主卧卫生间主卧卫生间4.654.654.244.24约约2020- -主卧衣帽间主卧衣帽间3.853.853.853.85约约1515- -次

49、主卧室次主卧室4.74.79.39.3约约44441414平米平米次卧卫生间次卧卫生间2.32.33.53.58.058.05- -次卧衣帽间次卧衣帽间2.32.32.52.55.755.75- -卧室一卧室一4 49.39.337.237.21212小卧卫生间小卧卫生间2.452.453.63.68.828.82- -小卧室二小卧室二4.64.65.655.6526261212小卧洗手间小卧洗手间2.32.34.34.39.899.89- -厨房厨房2.752.756.156.151717- -工人房工人房+ +工作阳台工作阳台3.253.256.256.2520.320.3- -娱乐室娱乐

50、室5.45.45.755.7531.0531.05- -宽：宽：28.9M28.9M长长： 1 19 9. .8 89 9MM本报告是严格保密的。户型之案例分析：户型之案例分析：楼王户型功能齐全，分布合理楼王户型功能齐全，分布合理户型功能户型功能本户型具本户型具备的功能备的功能起居区起居区餐饮区餐饮区厨房工作区厨房工作区休息区休息区储藏区储藏区工作、学习区工作、学习区娱乐区娱乐区观景区观景区卫浴区卫浴区起居室起居室休息区休息区休息区休息区休息区休息区餐厅餐厅卫浴区卫浴区卫卫浴浴区区卫卫浴浴区区休息区休息区厨厨房房起居室起居室观景区观景区本报告是严格保密的。户型之案例分析：户型之案例分析：楼王户

51、型动静分区完全分离，互不干扰；动楼王户型动静分区完全分离，互不干扰；动线分明互不干扰线分明互不干扰静区静区动区动区色块色块代表路线代表路线经常路线去餐厅去客厅去娱乐室去卧室去洗手间本报告是严格保密的。户型之案例分析：户型之案例分析：楼王户型主要区域都是楼王户型主要区域都是“全明设计全明设计”，室内，室内光线充足，但公共卫生间及更衣室没有窗户，光线较差光线充足，但公共卫生间及更衣室没有窗户，光线较差黑房黑房黑房黑房卫生间没有采光窗，容易导致潮湿、细菌滋生更衣室没有采光窗，白天也需开灯，不利于储藏衣物本报告是严格保密的。户型之案例分析：户型之案例分析：一层就是一户，一层就是一户，160160米超大

52、栋距，十字型户米超大栋距，十字型户型结构，东南西北四个方向均可实现通风型结构，东南西北四个方向均可实现通风楼王位置2 2梯一户，梯一户，160160米超大栋距米超大栋距160160米栋米栋距距一层一户，实现一层一户，实现“东南西北东南西北”四个方向通风四个方向通风本报告是严格保密的。户型之案例分析：户型之案例分析：楼王户型设计非常注重风水，但公共卫生间楼王户型设计非常注重风水，但公共卫生间居房屋中心，是风水上的大忌居房屋中心，是风水上的大忌洗手间据房屋中心，是风水上的大忌，为大凶。入户椭圆玄关，居房屋中央，起“蓄气”作用，也增加房屋仪式感、尊崇感分户门圆形玄关，不仅能起到分隔房屋，增强隐私的作

53、用，并能在风水增加“蓄气”功能，有利于主人健康整个户型门不对门，没有“门冲”忌讳本报告是严格保密的。精装修之装修特点：精装修之装修特点：满楼尽带黄金甲，注重感知和价值将代表满楼尽带黄金甲，注重感知和价值将代表尊贵的金黄色在装修中发挥到极致，运用高超的工艺水平将大尊贵的金黄色在装修中发挥到极致，运用高超的工艺水平将大量珍贵材料组合在一起达到完美的效果量珍贵材料组合在一起达到完美的效果高超的工艺水平：高超的工艺水平：多年累计的高超工艺才能把珍贵材料的效果淋漓尽致地展现出来珍贵材料的大量使用：珍贵材料的大量使用：珍贵的大理石、尽显奢华的金银箔、木中极品黑檀木、水晶吊灯的大量使用为豪华和稀缺性大量加分

54、注重感知价值的全成品装修：注重感知价值的全成品装修：以感知价值为装修的主导逻辑，展现给客户一个美仑美焕的世界本报告是严格保密的。精装修之大堂及电梯：精装修之大堂及电梯：大堂堪称五星级酒店式大堂大堂堪称五星级酒店式大堂公告栏公告栏酒店式楼栋大堂全貌酒店式楼栋大堂全貌马赛克的巧妙利用马赛克的巧妙利用特殊人士专属坡道特殊人士专属坡道穹顶、水晶吊灯穹顶、水晶吊灯大理石地面拼花大理石地面拼花大理石墙面拼花大理石墙面拼花澳洲砂岩澳洲砂岩大理石踢脚线大理石踢脚线铜饰信报箱铜饰信报箱1.5米便于取阅大理石副理台大理石副理台经典七彩马赛克拼花经典七彩马赛克拼花特殊人士坡道经信报箱前特殊人士坡道经信报箱前本报告是

55、严格保密的。精装修之轿厢及候梯厅：精装修之轿厢及候梯厅：极致奢华的公共空间极致奢华的公共空间电梯外观电梯外观轿厢内部装饰轿厢内部装饰候梯厅：意大候梯厅：意大利圣罗兰黑金利圣罗兰黑金候梯厅装饰候梯厅装饰雅典米黄金箔镜花金箔镜花法国鎏金法国鎏金金箔镜花本报告是严格保密的。精装修之地下车库：精装修之地下车库：地产界最豪华的地下车库地产界最豪华的地下车库p浦东星河湾地下停车库可谓中国房地产界从未有过的最豪华装修，单单结构设计就历时半年p增加节点和亮度p无梁设计增加净高全吊顶追求美感p画壁车库入库本报告是严格保密的。精装修之大理石：精装修之大理石：在社区将顶级大理石等珍贵石材普及化在社区将顶级大理石等珍

56、贵石材普及化p浦东星河湾使用的大理石品种达十几种之多，包括雅典米黄、阿富汗凡尔赛金、法国鎏金、意大利圣罗兰黑金，其中意大利圣罗兰黑金为欧洲宫廷的御用装饰材料，为顶级珍贵石材。p市场顶级石材一般在凸显位置，如玄关和接待台，星河湾的做法是普及化，如石材的装饰墙柱、灯柱、灯箱等都是“非标”做法，将顶级普及到每一处。黑色实心大理石装饰柱黑色实心大理石装饰柱玄关大理石拼花玄关大理石拼花大理石深浅花台大理石深浅花台鎏金大理石窗台鎏金大理石窗台大理石矮灯台大理石矮灯台本报告是严格保密的。精装修之黑檀木：精装修之黑檀木：星河湾独有厂家定制星河湾独有厂家定制p选用90年才能成才的黑檀木。p星河湾专向厂家订制p主

57、要应用在：地面、门框、门套、墙体装饰（实木粘面）、衣柜等p营造柔和、温暖的舒适空间，避免高档大理石石材的冷硬化门框门框地板地板门框门框衣柜衣柜壁柜壁柜本报告是严格保密的。精装修之工艺：精装修之工艺：石材无缝拼接、多道打磨、多道漆面、多道抛石材无缝拼接、多道打磨、多道漆面、多道抛光光& &木材：无钉安装木材：无钉安装地如镜面地如镜面p大理石地面拼花铺设的难点是拼花制作和精确铺设p大理石墙、顶装修的难点是线条造型制作和大体量的饰品本报告是严格保密的。精装修之金银箔：精装修之金银箔：大量采用，做到金碧辉煌，彰显奢华大量采用，做到金碧辉煌，彰显奢华p金银箔主要应用于大面积应用于背景，以突出前景物品，如

58、吊顶金箔饰面以搭配水景吊灯，展示柜背景以凸显展示品、玄关墙金箔饰面以衬托油画等；p少量用于边框，表现区域的区隔，如：油画区域的边框，电视机边框等 本报告是严格保密的。精装修之天幕穹顶：精装修之天幕穹顶：天幕穹顶，制作工艺复杂，是星河湾独特天幕穹顶，制作工艺复杂，是星河湾独特工艺和专利产品。工艺和专利产品。p天幕穹顶单人制作需要50个工作日p大量弧线和转角要求线条圆滑流畅或对称p直线要求线条笔直平整p后期金箔、银箔贴面装饰和施华洛世奇水景吊灯装饰本报告是严格保密的。精装修之饰面装饰：精装修之饰面装饰：精工打造精工打造, ,连人不注意的细节都是手工打造连人不注意的细节都是手工打造, ,地产界的劳斯

59、莱斯就是这样造成的地产界的劳斯莱斯就是这样造成的p饰面装饰的难点是线条调整，包括对称美和韵律美本报告是严格保密的。精装修之室内：精装修之室内：中国房地产界豪宅全成品装修标杆，星河湾作中国房地产界豪宅全成品装修标杆，星河湾作为代表之一，尽显低调的奢华为代表之一，尽显低调的奢华1.星河湾精装修交楼标准关键：一是设计，一定要人性化人性化，要考虑70年使用的舒适；二是材料，材料一定要好好，才能保证品质保证品质；三是手艺，也就是工工程质量程质量。地面地面墙面墙面设备设备配置配置品牌品牌厨房系统厨房系统大理石大理石、玻化砖吊柜与地柜菲林格尔脱排及灶具德格龙头汉斯格雅烤箱德格洗碗机德格微波炉德格电冰箱伊莱克

60、斯卫浴系统卫浴系统大理石大理石、玻化转、马赛克座便器TOTO智能座便器（主卫）杜拉维特豪华坐厕（客卫）浴缸豪式台盆TOTO龙头花洒DORN BRACHT台面大理石中央系统中央系统采用日本“三菱”户式热泵中央空调含新风系统门门大门黑胡桃子母门比普通门加厚40%尺寸更宽更高，配防盗眼及意大利Salice taolo门锁房门“树熊牌”木饰面门，配德国“海福乐”门锁2.星河湾在设计建筑之初就融入了精装修的理念，从户型设计、平面布局到水电等专业设计始终都围绕着土建装修一体化的概念展开。本报告是严格保密的。精装修之客厅：精装修之客厅：通过错层设计，使客厅空间感十足，通过高档通过错层设计，使客厅空间感十足，

61、通过高档的用材、精细施工、别致的艺术品，提升艺术气质的用材、精细施工、别致的艺术品，提升艺术气质本报告是严格保密的。精装修之餐厅：精装修之餐厅：地面采用大理石拼花，墙面广泛使用玻璃、实地面采用大理石拼花，墙面广泛使用玻璃、实木、软布，餐厅装修风格多样，摆设融入欧式风格木、软布，餐厅装修风格多样，摆设融入欧式风格本报告是严格保密的。精装修之卧室：精装修之卧室：卧室用落地窗、灯饰营造温馨氛围，装修材料卧室用落地窗、灯饰营造温馨氛围，装修材料以黑檀木为主，独具特色的八角窗是卧室亮点所在以黑檀木为主，独具特色的八角窗是卧室亮点所在本报告是严格保密的。精装修之书房：精装修之书房：书房装饰风格偏中式，多选

62、用木材家具，配以书房装饰风格偏中式，多选用木材家具，配以画框，渲染出书香门第气息画框，渲染出书香门第气息本报告是严格保密的。精装修之厨房：精装修之厨房：装修采用大理石、不锈钢板、品牌厨具，体现装修采用大理石、不锈钢板、品牌厨具，体现装修品质装修品质本报告是严格保密的。精装修之卫生间：精装修之卫生间：卫生间参照豪华酒店标准，采用大理石石材、卫生间参照豪华酒店标准，采用大理石石材、玻璃、马赛克、高档的洁具来彰显财富玻璃、马赛克、高档的洁具来彰显财富本报告是严格保密的。精装修之衣帽间：精装修之衣帽间：木质橱柜、内设冰箱，能够让客户储藏最为木质橱柜、内设冰箱，能够让客户储藏最为昂贵的衣服昂贵的衣服本报

63、告是严格保密的。精装修之过道装修：精装修之过道装修：过道采用大理石铺设，墙面大理石修边处过道采用大理石铺设，墙面大理石修边处理，并用吊灯、装饰、楼梯、扶手和栏杆花体现尊贵感理，并用吊灯、装饰、楼梯、扶手和栏杆花体现尊贵感本报告是严格保密的。精装修之其他：精装修之其他：细节决定成败，细节决定成败，“星河湾星河湾”在细节之处苦下功在细节之处苦下功夫，精益求精夫，精益求精本报告是严格保密的。物管之金钥匙：物管之金钥匙：星河湾是第一个把金钥匙酒店服务引入住宅管星河湾是第一个把金钥匙酒店服务引入住宅管理服务的房地产企业理服务的房地产企业金钥匙服务金钥匙服务 1 金钥匙柜台每天的服务时间不少于16小时，时

64、间一般在7：0023：00，其间要保证至少有一名金钥匙当值。2 金钥匙要在三声铃响之内接听电话 3 如果超过三声铃响才接听电话，要表示歉意 4 金钥匙接听电话要使用恰当的问候语，报部门名称并表示提供帮助 5 金钥匙要询问客人的姓名并在交谈过程中一直使用尊称 6 金钥匙要在客人到柜台后30秒内招呼客人 7 金钥匙要热情、友好地问候客人 8 金钥匙对酒店附近的公共服务场所和设施要熟悉（如剧院、旅游景点、运动场所、邮局、银行、医院、学校、商场），了解其营业时间、收费标准、联系电话、地址等。 9 金钥匙要主动提醒客人酒店不承担代办事项中所出现的任何问题 10 金钥匙要按客人的要求详细填写委托书 11

65、金钥匙要复述客人的委托要求并请客人签字确认 12 金钥匙要提醒客人代办服务所需要的大致时间 13 金钥匙要在约定的时间前完成代办事项并报告给客人，如果未能按时完成，要及时向客人解释原因 14 金钥匙完成代办事项后要请客人在完工报告上签字确认p星河湾的服务团队也已早早跟上。原本北京星河湾金钥匙团队，早在项目开盘日之前一年就进驻了上海本报告是严格保密的。产品价值产品价值KPIKPI星河湾星河湾产品价值产品价值KPIKPI全成品精装修全成品精装修高端完善的配套高端完善的配套豪华装修的公共空间豪华装修的公共空间舒适尊贵的户型舒适尊贵的户型典雅大气的建筑风格典雅大气的建筑风格立体化的景观立体化的景观创新

66、的规划创新的规划自然、不对称的建筑布局自然、不对称的建筑布局坡地景观结合水主题的景观体系坡地景观结合水主题的景观体系新古典主义风格结合建筑符号新古典主义风格结合建筑符号别墅元素公寓化别墅元素公寓化注重感知价值的全成品装修注重感知价值的全成品装修生活配套和超五星级酒店配套生活配套和超五星级酒店配套精装奢华的公共空间精装奢华的公共空间本报告是严格保密的。营销战略营销战略本报告是严格保密的。太原星河湾项目概况太原星河湾项目概况位位 置置：小店龙城大街南侧、滨河东路以东、平阳路以西 建筑形态建筑形态：高层、别墅 装修状况装修状况：豪华精装修 开盘日期：开盘日期：2010.7.31 均均 价价：1890

67、0元/绿绿 化化 率率：48% 容容 积积 率率：2.55总总 户户 数：数：644户 户户 型：型：295、320、380、530四种户型规规 模模：规划总用地面积为91.36万平米，一期占地8.38万平米，建面21.36万平米，1#3#楼22层，2#4#5#6#楼25层，7#8#27层 停停 车车 位位：住宅按1.5辆/户，共需9938泊；商业0.6辆/100平方米，共需停车位 305泊；学校0.6辆/100学生计算，共需23 泊。住宅停车均由地下停车场解决 活活 动动：开盘当天可享受额外98折；认购阶段，每套定金30万。销售热线销售热线：0351-7266666 本报告是严格保密的。太原

68、星河湾营销节奏：太原星河湾营销节奏：前期主推品牌形象前期主推品牌形象, ,中期推广区域价值和中期推广区域价值和开发理念开发理念, ,最后推广项目价值、品质和高端价值平台最后推广项目价值、品质和高端价值平台, ,实现圈层实现圈层营销营销; ;品牌和形象铺垫后品牌和形象铺垫后3-53-5个月短期内集中爆破个月短期内集中爆破营销强度营销强度营销启动营销启动前期铺垫前期铺垫开盘期开盘期 项目价值项目价值平台价值平台价值开盘期三个月开盘期三个月 开盘期五个月开盘期五个月 阶段目标阶段目标时间轴时间轴营销主题营销主题开盘期一个月开盘期一个月 营销热身营销热身引起关注引起关注脱颖而出脱颖而出强势开盘强势开盘

69、能量积聚能量积聚高度蓄势高度蓄势全面渗透全面渗透口碑传播口碑传播持销期持销期 企业品牌企业品牌项目形象项目形象项目品质项目品质展示细节展示细节开发理念开发理念区域价值区域价值项目品质项目品质平台价值平台价值本报告是严格保密的。太原星河湾展示策略：太原星河湾展示策略：巨额投资园林景观，达到大面积园林实巨额投资园林景观，达到大面积园林实景展示的展示，全冠移植同纬度社区园林名贵树种景展示的展示，全冠移植同纬度社区园林名贵树种 p一期绿化已完成，投资达一亿，样板间和园林全面开放展示。p首期展现的园林面积超过29万平米，位于中央的体育休闲公园近17万平米 p利用“南园北植”呈现了“同纬度最美丽的社区园林

70、”p树木种类多达50余种，来自全国各地，且均为成树全冠移植，其中还有百岁以上的珍贵石榴树和枣树园林实景园林实景园林实景园林实景高尔夫球场中央公园中央公园会所游泳池本报告是严格保密的。太原星河湾展示策略：太原星河湾展示策略：提供多套不同设计风格的样板房，样板提供多套不同设计风格的样板房，样板内的情景设计富于生活化和体验感内的情景设计富于生活化和体验感p提供多套不同设计风格的样板房，给予客户不同的感受和体验以满足不同的喜好和需求p样板房虽风格不同，但调性相同，典雅、尊贵、奢华。本报告是严格保密的。太原星河湾展示策略：太原星河湾展示策略：豪华欧式风格样板房，奢华、尊贵和典豪华欧式风格样板房，奢华、尊

71、贵和典雅的气息浓郁雅的气息浓郁本报告是严格保密的。太原星河湾展示策略：太原星河湾展示策略：按照白金级五星级标准打造的销售中心按照白金级五星级标准打造的销售中心和酒店给予客户心理和视觉上的极致震撼和酒店给予客户心理和视觉上的极致震撼p销售中心和太原星河湾酒店都是星河湾集团按照白金五星级标准打造的。p精心打造的销售中心给予客户心理和视觉的极致震撼，对于促进销售起到良好作用p太原星河湾酒店采用仿欧式宫廷风格设计，整体感觉高贵、典雅、大气，是举行重要商务会议、大型活动和宴会的理想场所。酒店以白金五星级标准配置了近1600平方米超大型的国际会议中心，能举办各种大型会议、演艺活动和承办上千人用餐的大型宴会

72、。还配备高标准的康体娱乐等服务内容，有大型多功能运动馆、大型桑拿中心、近50间包房的KTV等等，可以满足不同人群的运动、养生和娱乐需求。本报告是严格保密的。太原星河湾展示策略太原星河湾展示策略: :现房实景现房实景, ,新古典主义的建筑风格结合精新古典主义的建筑风格结合精工打造的线条丰富的立面工打造的线条丰富的立面本报告是严格保密的。太原星河湾客户策略：太原星河湾客户策略：太原本地甚至山西的市场容量有限，太太原本地甚至山西的市场容量有限，太原星河湾的客户定位除本地客户外还应放眼全国甚至全球的晋原星河湾的客户定位除本地客户外还应放眼全国甚至全球的晋英，细分为晋商、晋官和晋萃英，细分为晋商、晋官和

73、晋萃本报告是严格保密的。太原星河湾客户策略太原星河湾客户策略: :鼓励北京、上海、广州的星河湾老业主以鼓励北京、上海、广州的星河湾老业主以及圈层友人推介晋英，山西和太原的属地介质人群和有影响力及圈层友人推介晋英，山西和太原的属地介质人群和有影响力的菁英人际推介的菁英人际推介本报告是严格保密的。太原星河湾渠道策略太原星河湾渠道策略: :整合政府资源，文化搭台，借力政府配合整合政府资源，文化搭台，借力政府配合营销城市为项目召集晋英营销城市为项目召集晋英本报告是严格保密的。太原星河湾渠道策略：太原星河湾渠道策略：跨界整合更多高端平台收录中国顶级财跨界整合更多高端平台收录中国顶级财富阶层，在太原周边城

74、市进行大范围渠道拓展富阶层，在太原周边城市进行大范围渠道拓展本报告是严格保密的。太原星河湾渠道策略：太原星河湾渠道策略：整合易居高端客户资源，整合易居高端客户资源，100100万乐居会万乐居会以及星河湾集团的资源以及星河湾集团的资源本报告是严格保密的。太原星河湾活动策略太原星河湾活动策略: :风尚类活动定义时尚生活方式的最新标准风尚类活动定义时尚生活方式的最新标准 风尚大典闭幕式祁刚风尚秀风尚大典闭幕式祁刚风尚秀 亚州风尚大典启幕亚州风尚大典启幕世界著名服装设计大师祁刚与名模合影世界著名服装设计大师祁刚与名模合影时尚名模走秀时尚名模走秀时尚名模走秀时尚名模走秀本报告是严格保密的。太原星河湾活动

75、策略太原星河湾活动策略: :风尚类活动定义时尚生活方式的最新标准风尚类活动定义时尚生活方式的最新标准魅力女性张天爱大型风尚秀魅力女性张天爱大型风尚秀p为张天爱颁发荣誉居住钥匙p魅力女性张天爱p精彩合影本报告是严格保密的。太原星河湾活动策略太原星河湾活动策略: :文化类活动陶冶心灵与客户产生共鸣文化类活动陶冶心灵与客户产生共鸣 孔子第孔子第7676代传人孔令涛先生大讲堂代传人孔令涛先生大讲堂 授予孔令涛授予孔令涛“星河湾荣誉居民金钥匙星河湾荣誉居民金钥匙”孔子第孔子第7676代传人孔令涛先生大讲堂代传人孔令涛先生大讲堂 孔令涛先生大讲堂嘉宾致词孔令涛先生大讲堂嘉宾致词本报告是严格保密的。太原星河

76、湾活动策略太原星河湾活动策略: :文化类活动陶冶心灵与客户产生共鸣文化类活动陶冶心灵与客户产生共鸣 “好风光好风光”敞篷车绅士文化之旅敞篷车绅士文化之旅 顶级敞逢车演绎摩登绅士顶级敞逢车著名女星范冰冰亲临活动现场 本报告是严格保密的。太原星河湾活动策略太原星河湾活动策略: : 财富类活动助推客户事业发展财富类活动助推客户事业发展 低碳经济下的价值选择与财富契机低碳经济下的价值选择与财富契机 博鳌博鳌论坛论坛嘉宾嘉宾现场现场交流交流星河湾城市建设卓星河湾城市建设卓越贡献奖授牌仪式越贡献奖授牌仪式星河湾集团副总裁星河湾集团副总裁梁上燕女士致词梁上燕女士致词博鳌博鳌论坛论坛现场现场本报告是严格保密的

77、。太原星河湾活动策略太原星河湾活动策略: : 财富类活动助推客户事业发展财富类活动助推客户事业发展 “投资山西投资山西 发现山西价值发现山西价值”- -新晋商高层峰会新晋商高层峰会 p为为“英伦文化推广基英伦文化推广基地地”落户山西揭牌落户山西揭牌p新晋商高层峰会论坛新晋商高层峰会论坛嘉宾交流嘉宾交流p参加新晋商高峰论坛参加新晋商高峰论坛嘉宾合影嘉宾合影p为为“外商俱乐部山西外商俱乐部山西分部分部”揭牌揭牌本报告是严格保密的。太原星河湾活动策略太原星河湾活动策略: : 财富类活动助推客户事业发展财富类活动助推客户事业发展 新晋商新晋商- -能源转型绿色路论坛能源转型绿色路论坛 星河湾集团董事副

78、星河湾集团董事副总裁梁上燕总裁梁上燕中德证券有限责任公中德证券有限责任公司执行副总裁：周霁司执行副总裁：周霁 现代传播集团运现代传播集团运营总裁厉剑营总裁厉剑山西财经大学经济学山西财经大学经济学院副院长：焦斌龙院副院长：焦斌龙东方企业领袖汇聚星河湾东方企业领袖汇聚星河湾 本报告是严格保密的。太原星河湾活动策略太原星河湾活动策略: :丰富多彩的活动搭建高端价值平台丰富多彩的活动搭建高端价值平台世界奢侈品协会驻法国大使世界奢侈品协会驻法国大使Dider RaultDider Rault发表致辞发表致辞多国大使与商会代表出席现场多国大使与商会代表出席现场世界奢世界奢侈品协侈品协会中国会中国俱乐部俱乐

79、部山西会山西会所所日本顶级时装设计大师杉本大型风尚秀日本顶级时装设计大师杉本大型风尚秀星河湾副总裁梁上燕女士与胡润先生星河湾副总裁梁上燕女士与胡润先生本报告是严格保密的。太原星河湾活动策略太原星河湾活动策略: :丰富多彩的活动搭建高端价值平台丰富多彩的活动搭建高端价值平台央视央视百家讲坛百家讲坛著著名主讲人钱文忠老师名主讲人钱文忠老师弟子规弟子规大讲堂大讲堂挂牌仪式挂牌仪式弟子规弟子规大讲堂挂大讲堂挂牌仪式晚宴牌仪式晚宴太原星河湾新品鉴太原星河湾新品鉴赏会发布会赏会发布会“打造浦东，建设打造浦东，建设汾东汾东”主题沙龙主题沙龙“品质改变生活品质改变生活”主题沙龙主题沙龙“盛唐古建盛唐古建”三晋

80、探秘三晋探秘之旅启程仪式之旅启程仪式“人说山西好风光人说山西好风光”魅力山西文化年主题活动魅力山西文化年主题活动本报告是严格保密的。星河湾营销推广五攻势：星河湾营销推广五攻势：节奏紧凑，积蓄能量后集中爆破节奏紧凑，积蓄能量后集中爆破极致展示，全成品精装修现房销售极致展示，全成品精装修现房销售全国各地老客户全程联动全国各地老客户全程联动全方位资源整合全方位资源整合跨界营造高端价值平台跨界营造高端价值平台营销推广营销推广营销推广营销推广五攻势五攻势五攻势五攻势本报告是严格保密的。上海星河湾开盘总结上海星河湾开盘总结本报告是严格保密的。上海星河湾开盘外场安排：上海星河湾开盘外场安排：p沿主干道有多名

81、保安站岗；p出租车不得进入区域内，客户转乘星河湾电瓶车到达销售中心；p客户自行驾车可进入，在停车服务区有保护指挥协调；p一期入口有两名保安；p销售中心和一期之间不断有电瓶车往返。保安区域保安区域一期入口保安一期入口保安停车服务停车服务销售中心主入口销售中心主入口本报告是严格保密的。上海星河湾开盘外场安排上海星河湾开盘外场安排pVIP停车指挥保安p销售中心主入口p客户沿路停车区域，开盘前约200多辆车，以中档车居多本报告是严格保密的。上海星河湾开盘内场安排：上海星河湾开盘内场安排：p大堂接待区开盘前有销售人员和服务人员约20人列队欢迎p进入等候区需要查验选房认购申请单p在通道区域设置珠宝、瓷器、

82、名车三个展位大堂接待区大堂接待区二楼沙盘区二楼沙盘区等候及选房区等候及选房区走走廊廊及及奢奢侈侈品品展展示示区区等候区等候区选房区选房区签约区签约区中心水景中心水景本报告是严格保密的。上海星河湾开盘内场安排：上海星河湾开盘内场安排：p大堂小提亲表演p餐厅区音乐表演本报告是严格保密的。上海星河湾开盘内场安排：上海星河湾开盘内场安排：p销售中心大堂p走廊及奢侈品展示区p等候区本报告是严格保密的。上海星河湾开盘内场安排：上海星河湾开盘内场安排：p等候区:有大屏幕星河湾高端活动,提供饮料点心p内场划分为选房区,等候区和签约区,共设置7个财务和14个签定合同服务点以及审核区本报告是严格保密的。上海星河湾

83、开盘仪式上海星河湾开盘仪式: :开盘仪式隆重，世界华商组织落户上海意开盘仪式隆重，世界华商组织落户上海意义重大，但现场观众人数较少，气氛不够热烈，组织工作有些义重大，但现场观众人数较少，气氛不够热烈，组织工作有些混乱混乱p开盘流程开盘流程: : 10点10分开盘庆典仪式&世界华商组织联盟落户上海-凭认购书进入等候区-按号码循序进入内场选房-签定购房合同或离场本报告是严格保密的。上海星河湾开盘仪式上海星河湾开盘仪式: :开盘仪式隆重，世界华商组织落户上海意开盘仪式隆重，世界华商组织落户上海意义重大，但现场观众人数较少，气氛不够热烈，组织工作有些义重大，但现场观众人数较少，气氛不够热烈，组织工作有

84、些混乱混乱本报告是严格保密的。上海星河湾开盘产品：上海星河湾开盘产品：60%60%相对偏小面积产品和相对偏小面积产品和40%40%偏大面积偏大面积产品，产品，11#11#为一期标杆。共推出为一期标杆。共推出245245套，当天去化套，当天去化163163套套p一期推出5栋楼共计245套p6# 321-325p8# 248-252p9# 285-292p10# 373-376p11# 373-376p其中8#和9#主力总价约1000万出头，6#约2000万，10#和11#约2500万到3000万，少量顶楼复式总价约5000万。p12点左右，6#、8#和9#已去化约85%左右，p为烘托热销气氛，现

85、场有销控部分房源，下午13：30，显示剩余房源只有大户型约26套。9#10#11#8#6#本报告是严格保密的。上海星河湾开盘总结：上海星河湾开盘总结：产品力展示到位，营销力严重不足。产品力展示到位，营销力严重不足。首先客户诚意度摸排存在很大问题，现场客户心理受到负面影首先客户诚意度摸排存在很大问题，现场客户心理受到负面影响响p未设置排号门槛未设置排号门槛 外界传言排号需100万诚意金进行客户诚意度筛选，实际签订认购申请书时并未设置门槛导致到场客户诚意度不够。p现场叫号现场叫号 现场叫号前十几号是北京、广州和上海三地客户选房，之后均为上海客户。由于未设置排号门槛且未充分摸排客户诚意度，导致30多

86、位的小号码的部分客户并未到场。现场重复几次后顺延至下一个，给现场等候的客户造成负面的心理影响。p客户等候客户等候 开盘前贷款客户排号至约300号，一次性付清客户约200多号。初期进行单个号码叫号并进入选房区，等候客户心理受到一定影响。反对本报告是严格保密的。上海星河湾开盘总结：上海星河湾开盘总结：现场逼定氛围严重不足现场逼定氛围严重不足反对p没有体现销售的紧张感没有体现销售的紧张感 查验过认购书进入走廊及等候区后，客户可以在等候区观看节目，可以到走廊观赏奢侈品展览，还可以随意进出售楼中心。没有感受到销售的紧张感。p现场叫号安排现场叫号安排 前200多位客户均为单独单独选房，每个客户给予15分钟

87、的时间。既没有销售氛围的营造也导致现场部分客户等待时间时长不耐烦而流失。p现场客户组织现场客户组织 等候区客户没有进行良好的安排，星河湾集团缺乏跟客户之间的互动和心理施压。本报告是严格保密的。上海星河湾开盘总结：上海星河湾开盘总结：梦幻豪宅的尊贵感和仪式感严重不足梦幻豪宅的尊贵感和仪式感严重不足反对p开盘仪式现场开盘仪式现场 开盘仪式选在销售中心门口稍嫌局促。对邀请嘉宾的现场安排存在较大问题。现场观看客户数量较少，气氛不够热烈。p现场秩序混乱现场秩序混乱 等候区客户可以随意进出且可以去看园林和样板房，加大服务人员确认的工作量且显得秩序混乱。p豪宅的尊贵感的仪式感严重不足豪宅的尊贵感的仪式感严重

88、不足 没有体现出对到场购房的客户的尊贵感的设计。整个流程的仪式感也严重欠缺，很难与全球梦幻豪宅相匹配。本报告是严格保密的。上海星河湾开盘总结上海星河湾开盘总结: :赞同p将跨界进行到底将跨界进行到底: : 开盘仪式结合世界华商组织落户上海开盘仪式结合世界华商组织落户上海, ,给客户提供高端价值平台给客户提供高端价值平台, ,星星河湾不仅是一个居住的地方河湾不仅是一个居住的地方, ,同时也成为事业同时也成为事业, ,生活和修为的平台生活和修为的平台, ,跨跨界的组织持续升级给客户惊喜界的组织持续升级给客户惊喜p等候区的贴心安排等候区的贴心安排 奢侈品展览的设置奢侈品展览的设置, ,饮料茶点的提供

89、饮料茶点的提供, ,星河湾活动的大屏幕播放都给星河湾活动的大屏幕播放都给到场的尊贵客户提供了贴心的服务到场的尊贵客户提供了贴心的服务p极致展示极致展示 销售中心销售中心, ,景观园林景观园林, ,样板房样板房, ,市政道路包装等各种展示均达到具有强市政道路包装等各种展示均达到具有强烈震撼的效果烈震撼的效果, ,给客户造成视觉和心理冲击给客户造成视觉和心理冲击. .p服务人员清晰定位服务人员清晰定位 从沿路的大量站岗保安从沿路的大量站岗保安, ,销售人员销售人员, ,礼仪小姐礼仪小姐, ,物业服务物业服务, ,后勤人员后勤人员, ,定定位清晰位清晰, ,各司其职各司其职, ,制服区别鲜明制服区别

90、鲜明本报告是严格保密的。附件：营销节奏附件：营销节奏本报告是严格保密的。广州星河湾开发理念及营销风格广州星河湾开发理念及营销风格: :打造地产界的劳斯莱斯打造地产界的劳斯莱斯, ,营销营销风格是全面蓄势风格是全面蓄势, ,积聚后形成井喷积聚后形成井喷, ,之后全面渗透之后全面渗透营销驱动力：营销驱动力：以形象与产品品质超出客户期望而取胜以形象与产品品质超出客户期望而取胜营销风格：营销风格：积聚后井喷，继而全面渗透。积聚后井喷，继而全面渗透。 利用市场的关注度与好奇心，站在市场大势与区域的高度，进行形象推广(保留产品细节)，以磅礴的气势贯穿积聚过程。开盘日实现井喷，而后全方位展示产品价值，实施全

91、面渗透。本报告是严格保密的。广州星河湾营销模式图广州星河湾营销模式图: :营销营销强度强度阶段阶段目标目标时间轴时间轴宣宣传传方方向向和深度和深度引引起起市市场场广广泛关注泛关注能能量量积积聚聚，高高度蓄势度蓄势脱颖而出脱颖而出全全面面渗渗透透，进进而而通通过口碑迅速传播过口碑迅速传播开盘期开盘期 入伙，二期开工入伙，二期开工 区域概念区域概念资源概念资源概念社区形象概念社区形象概念开发理念宣传开发理念宣传细节卖点宣传细节卖点宣传展示细节卖点展示细节卖点资源与品质展示资源与品质展示社区品牌建立社区品牌建立创创造造新新价价值值点点，社社区区品牌的外延品牌的外延开盘期一个月开盘期一个月 开盘期三个

92、月开盘期三个月 本报告是严格保密的。广州星河湾营销节奏广州星河湾营销节奏, ,主题和手段主题和手段: :营销震撼力的手段包括近营销震撼力的手段包括近2 2公公里长的实木地板沿江景观栈道里长的实木地板沿江景观栈道, ,媒体楼书和全现房卖楼媒体楼书和全现房卖楼第一第一阶阶段段第二第二阶阶段段第三第三阶阶段段第四第四阶阶段段开开盘前三个月前三个月,引起路人的关注和好奇.通过昭示性较强之公共性建筑，如商业街、沿江栈道、钟楼、围墙对地盘形象进行展示开开盘前两个月前两个月,利用市场热点,引起社会的广泛关注.通过媒体软文进行新闻性的区域炒作与开发理念炒作开开盘前一个月前一个月,能量积蓄,蓄势通过电视、报纸广

93、告进行项目价值点炒作.开开盘期期.脱颖而出.通过媒体楼书以及销售展示中大投入对社区生活方式进行全面宣传第五第五阶阶段段开开盘后后,全面渗透,进而通过口碑传播.通过对产品品质与优势资源的现场展示并辅以活动营销 本报告是严格保密的。广州星河湾分期策略和价格走势广州星河湾分期策略和价格走势: :时间轴第一期第二期第三期产品电梯洋房+贵族公寓+特色园林别墅49栋79层电梯洋房含装修价4500元/平米第四期多层电梯洋房小高层电梯洋房面积小面积产品为主40-200平米不等单身公寓4050m2普通公寓90230m2120-380平米205612m25000元/平米5500元/平米700012000元/平米时

94、间2001年2003年2004年2002年规模12万m2，900套20万m2，1613套9万m2，800套10万m2，700套本报告是严格保密的。浦东星河湾推广策略浦东星河湾推广策略: :前期主推项目品牌形象前期主推项目品牌形象, ,中期主打圈层和中期主打圈层和高价值平台高价值平台, ,开盘前强力推广项目及品质开盘前强力推广项目及品质2009.1.1 3.1 3.25 5.1 8.82009，一个心情盛开的新年，一个心情盛开的新年盛大开盘盛大开盘p广州日报,中国房地产报,安家,新京报,第一财经日报,南方日报p平面媒体p红地产p地产p中国民航p中国新闻周刊社交星河湾，人际关系是财富社交星河湾，人

95、际关系是财富广州、北京、上海都有一个世界级的星河湾广州、北京、上海都有一个世界级的星河湾全球财经权威全球财经权威CNBC家是收藏璀璨家是收藏璀璨魅瞬间的容器魅瞬间的容器品牌形象品牌形象圈层和高价值平台圈层和高价值平台项目和品质项目和品质本报告是严格保密的。浦东星河湾推广策略浦东星河湾推广策略: :高举高打高举高打, ,强势炒做强势炒做, ,快速树立形象快速树立形象, ,集中爆集中爆破破推广策略推广策略第一财经战略合作第一财经战略合作新闻媒体全面炒做新闻媒体全面炒做广告集中投放全面轰炸广告集中投放全面轰炸1.全国高尔夫精英挑战赛2.波士堂三周年庆典3.CBLA活动4.平面媒体投放（专题+硬广）5

96、.电视广播投放（高收视率栏目投放）1.坊间传说线2.新闻炒作线3.公关活动线4.销售动态线5.生活情调线前所未见，蜚声国际，登陆上海本报告是严格保密的。浦东星河湾客户策略浦东星河湾客户策略: :资源整合，全面联动资源整合，全面联动客户联动客户联动易居全民总动员易居全民总动员p老业主：老业主：广泛发动北京,上海和广州三地的老业主p易居高端客户资源易居高端客户资源:易居会高端客户资源，易居一手房高端项目未购客户，易居投资基金板块财经，基金经理圈等客户，财经圈，基金经理的客户p公关活动公关活动:对深圳,潮汕,香港的客户进行拓展p易居星河湾项目组全体推广易居星河湾项目组全体推广p易居集团各板块高层推广

97、易居集团各板块高层推广p易居研究院专家推广易居研究院专家推广p易居媒体公司推广易居媒体公司推广p易居臣信推广易居臣信推广本报告是严格保密的。浦东星河湾浦东星河湾本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。广州海怡半岛营销战略广州海怡半岛营销战略: :风起浦东风起浦东, ,横扫南中国横扫南中国 2009年8月8日,浦东星河湾创造日销40亿元的世界记录后,广州海怡半岛迅速制定了营销战略:风起浦东风起浦东, ,横扫南中国横扫南中国战术战术: 无孔不入无孔不入,一网打尽一网打尽 连续组合拳连续组合拳,层出不穷层出不穷本报告是严格保密的。广州海怡半岛推广策略广州海怡半岛推广策略: :借助

98、浦东星河湾热卖造势借助浦东星河湾热卖造势, ,前期主推品前期主推品牌形象牌形象, ,中期推广城市价值和项目价值中期推广城市价值和项目价值, ,最后推广品质和高端价最后推广品质和高端价值平台值平台, ,实现圈层营销实现圈层营销8.8 8.31 9.3 9.10 9.17 9.26 9.30 浦东开盘浦东开盘品牌打造品牌打造地块打造地块打造城市价值打造城市价值打造产品打造产品打造平台打造平台打造浦东星河湾热卖浦东星河湾热卖,造势造势南中国巡回分享之旅南中国巡回分享之旅三地推介三地推介盛大开盘盛大开盘中国星河湾大会中国星河湾大会p响应浦东星河湾开盘及热卖p铺垫星河湾中国金三角形成的品牌价值p对半岛所

99、在的番禺区的商核潜力进行预热p以浦东星河湾的销售奇迹,带出星河湾荣归半岛的期待p不曾不再,首度登场,8年打造的岛p标榜高端客户追捧的星河湾p献给世界的岛p包装广州是世界之城p城央岛居杰作p强调品质感与高端社交平台p首届星河湾大会节目解构本报告是严格保密的。广州海怡半岛推广策略广州海怡半岛推广策略: :象卖奢侈品一样宣传推广星河湾的软性象卖奢侈品一样宣传推广星河湾的软性价值价值, ,几乎不涉及产品卖点的整体推广几乎不涉及产品卖点的整体推广策略策略策略策略策略策略p新闻角度手法新闻角度手法p标榜个盘异彩标榜个盘异彩,什什么都见过的国际大么都见过的国际大都会上海都会上海,创造创造6小小时时40亿世界

100、销售记亿世界销售记录录,映衬品牌品质映衬品牌品质p标榜标榜CNBC国际国际性大奖性大奖,搭建国际星搭建国际星河湾河湾p新闻角度手法新闻角度手法p标榜文化底蕴标榜文化底蕴,拉拉动政府以古海上丝动政府以古海上丝绸之路起源地为题绸之路起源地为题并发动申遗活动并发动申遗活动,独独有地块价值有地块价值,并富社并富社会话题会话题p依托火车新站依托火车新站,拉拉动政府动政府,够建番禺商够建番禺商核核p跳离仅宣传产品跳离仅宣传产品的手法的手法p标榜高端客户大标榜高端客户大气场气场,9天高端公关天高端公关活动铺垫活动铺垫,营造附加营造附加社区价值平台社区价值平台p以珠三角以珠三角+三地三地星河湾大范围推介星河湾

101、大范围推介,营造全国抢购的紧营造全国抢购的紧迫感迫感,稀缺感稀缺感大品牌价值大品牌价值地块价值地块价值平台价值平台价值本报告是严格保密的。广州海怡半岛活动策略广州海怡半岛活动策略: :跨越九地的高密度公关活动构筑高端价跨越九地的高密度公关活动构筑高端价值平台值平台高密度高密度公关活公关活动跨越九地跨越九地9.11-10.8,26天举行了天举行了42场高端公关活动场高端公关活动,平均每天平均每天1.6场场,为项目销售营造了良好的人气和氛围为项目销售营造了良好的人气和氛围,令客户令客户认同高端的社交生活平台价值认同高端的社交生活平台价值公关活动分别在广州公关活动分别在广州,北京北京,上海上海,深圳

102、深圳,佛山佛山,东莞东莞,中中山山,潮汕和香港举行等九地潮汕和香港举行等九地,有效配合南中国客户拓有效配合南中国客户拓展工作展工作本报告是严格保密的。广州海怡半岛客户策略广州海怡半岛客户策略: :横跨全国的大范围客户联动和拓展横跨全国的大范围客户联动和拓展全国大范围客户联动全国大范围客户联动全国九地资源全面整合全国九地资源全面整合p充分利用星河湾资源充分利用星河湾资源:广泛发动北京,上海和广州三地近万户的老业主p充分利用合富辉煌在珠充分利用合富辉煌在珠三角的网络资源三角的网络资源:开展了佛山,东莞,中山等地的客户联动p充分利用各类社会资源充分利用各类社会资源:对深圳,潮汕,香港的客户进行拓展p

103、星河湾资源星河湾资源:北京,上海,广州和公关活动资源p合富资源合富资源:广东,佛山,东莞,中山等地各分公司资源p社会资源社会资源:对深圳,潮汕,香港的媒体与公关公司资源本报告是严格保密的。广州海怡半岛推售策略广州海怡半岛推售策略: :精准的定价和豪宅营销策略精准的定价和豪宅营销策略品牌先行品牌先行,开放即开售开放即开售以外区域压迫广州客户以外区域压迫广州客户精准定价结合小户型配售精准定价结合小户型配售坊间传播结合故事营销坊间传播结合故事营销营造神秘感和稀缺感营造神秘感和稀缺感推售推售策略策略本报告是严格保密的。广州海广州海怡半岛、太原星河湾、怡半岛、太原星河湾、上海星河湾上海星河湾浦东星河湾浦

104、东星河湾北京星河湾北京星河湾广州星河湾广州星河湾星河湾营销推广演变：星河湾营销推广演变：初期主打项目品质，中期进行全面的跨初期主打项目品质，中期进行全面的跨界营销，后期强力推广品牌和高端价值平台界营销，后期强力推广品牌和高端价值平台 品质取胜品质取胜 跨界跨界+品质品质 品牌品牌+跨界跨界+品质品质 品牌品牌+跨界跨界+奢侈品奢侈品本报告是严格保密的。附件：跨界营销附件：跨界营销本报告是严格保密的。星河湾的观点 CHANGECHANGE！（变革！）（变革！）通过 CHANGECHANGE ，实现我们的品牌战略创新品牌战略创新，从而突破困局，转危为机！ 本报告是严格保密的。星河湾跨界的成效星河湾

105、跨界的成效1 1、销售逆市飘红、销售逆市飘红2 2、品牌享誉全球、品牌享誉全球本报告是严格保密的。到底什么是跨界？时尚界称之为时尚界称之为混搭混搭 (Mix & Match)(Mix & Match)生物学称之为生物学称之为杂交杂交；科学界称之为科学界称之为边缘学科边缘学科创意界称之为创意界称之为旧元素新组合旧元素新组合中国传统称之为中国传统称之为 四不象四不象 本报告是严格保密的。跨界战略意义跨界战略意义 跨界是对专业化的一次创新，它能让原来毫不相干的领域或元素，相互渗透融汇，带来新的观念或生活方式，帮助品牌跨出本领域，跳脱价格战，甩脱竞争困境。本报告是严格保密的。跨界跨界-完成角色的转变完

106、成角色的转变从企业家到趋势观察家的转变对产品的理解：对产品的理解：卖产品，更是在卖一种生活方式卖产品，更是在卖一种生活方式对品牌的理解：对品牌的理解：卖品牌，更是在卖一种社会趋势卖品牌，更是在卖一种社会趋势本报告是严格保密的。星河湾跨界的基础基础基础: :八年的品质积淀八年的品质积淀战略战略: :金三角的战略布局金三角的战略布局品牌品牌: :世界级的品牌基础世界级的品牌基础本报告是严格保密的。从品质到价值的跨越从品质到价值的跨越 星河湾跨界的目标星河湾跨界的目标本报告是严格保密的。传播传播的跨界的跨界营销营销的跨界的跨界定位定位的跨界的跨界星河湾的跨界体系星河湾的跨界体系本报告是严格保密的。定

107、位的跨界从品质到高端价值平台的跨界本报告是严格保密的。生活、事业、修为平台EMBA教育高尔夫休闲运动投资理财名车品牌国际化外商协会 艺术品文艺界慈善珠宝媒体商会其它社交奢侈品协会 本报告是严格保密的。传播的跨界两大跨界利器实现传播的突围独特的广告创意 + 创新的事件营销本报告是严格保密的。营销的跨界打破传统营销思维，缔造价值共赢之道本报告是严格保密的。跨地域的界让销售团队走出星河湾，实现从“坐商”到“行商” 营销拓展模式的转变本报告是严格保密的。跨领域的界从单一自主销售，到整合各界力量，嫁接它行业价值的营销模式转变本报告是严格保密的。未来星河湾将打造中国最高端的生活与社交平台！本报告是严格保密

108、的。金三角中国最高端生活与社交平台大洋场：洋气与国际地属性：世界的门户大事件：2010世博会文化场：权贵与大气地属性：中国的门户大事件：2008奥运会大商场：务实与细腻地属性：华南的门户大事件：2010亚运会未来中国魅力所在，文化场、洋场、商场、汇聚星河湾未来目标世界的星河湾中国最高端生活与社交平台本报告是严格保密的。155沪兼容南北文化精华精致典雅的时尚领军之地穗岭南的开放文化与地方特色实用主义及乐活的态度京根深蒂固的传统北方文化集中的强势硬朗与粗砺质感本报告是严格保密的。附件：广告赏析附件：广告赏析本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。北京星河湾北京星河湾本报告是严格保密的。北京星河湾北京星河湾本报告是严格保密的。北京星河湾北京星河湾本报告是严格保密的。北京星河湾北京星河湾本报告是严格保密的。浦东星河湾浦东星河湾本报告是严格保密的。浦东星河湾浦东星河湾本报告是严格保密的。陶醉在美丽的星河湾陶醉在美丽的星河湾本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。建筑之符号：建筑之符号：本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。176世世 联联 地地 产产一个心情盛开的地方 再见再见 星河湾星河湾