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1、物物业管理培管理培训 学学习内容：内容：l一、前期介入与接管一、前期介入与接管验收收l二、客二、客户入住管理概述入住管理概述l三、入住管理三、入住管理标准作准作业规程程l四、装修管理概述四、装修管理概述l五、装修管理五、装修管理标准作准作业规程程. 一、物一、物业管理前期介管理前期介入入 指指物物业管管理理公公司司在在接接管管物物业之之前前，就就参参与与物物业的的规划划设计和和建建设的的过程程。从从业主主与与使使用用人人及及物物业管管理理的的角角度度，就就物物业开开发、建建设和和今今后后使使用用、管管理理提提出出建建议，并并对将将接接管管的的物物业从从物物质上上和和组织上上做做好好准准备，以以
2、更更好好满足足业主主与与非非业主主使使用人的需求和有利于之后的物用人的需求和有利于之后的物业管理。管理。.前期介入的主要目的前期介入的主要目的 物物业管管理理前前期期介介入入的的目目的的是是在在物物业建建成成之之前前采采取取措措施施，确确保保建建成成的的物物业质量量和和功功能能都都合合乎乎要要求求，有有利利于于业主主使使用用，方方便便以以后后的的物物业管理。管理。.前期介入的必要性前期介入的必要性l减少或避免减少或避免规划划设计、建、建设的的隐患患 l加加强对物物业的全面了解的全面了解 l维护物物业管理企管理企业的的专业形象形象 l后期管理工作的后期管理工作的进行行l促促进物物业的的销售售 .
3、前期介入的重要意前期介入的重要意义l对于开于开发商而言商而言l对于物于物业管理公司而言管理公司而言l物物业管理前期介入能管理前期介入能够在在较大程度上保大程度上保证物物业管理管理的一致性和的一致性和连贯性，减少很多不必要的性，减少很多不必要的损失。失。 . 前期介入的前期介入的类型型 物物业管理前期介入是管理前期介入是实施物施物业管理的一个重要管理的一个重要环节，根据介入的，根据介入的阶段不同可以分段不同可以分为早、中、晚三早、中、晚三类。.早期介入：是指物早期介入：是指物业管理企管理企业在在项目可行性研目可行性研究究阶段的介入。段的介入。中期介入：是指物中期介入：是指物业管理企管理企业在方案
4、在方案设计阶段段的介入。的介入。晚期介入：是指物晚期介入：是指物业管理企管理企业在在项目施工目施工阶段段的介入。的介入。.与房地与房地与房地与房地产产开开开开发发公司开始洽公司开始洽公司开始洽公司开始洽谈谈初步达成初步达成初步达成初步达成协议协议 介入可行性研究介入可行性研究介入可行性研究介入可行性研究 退出房地退出房地退出房地退出房地产产开开开开发发 签订签订合同，正式合同，正式合同，正式合同，正式进进入前期介入入前期介入入前期介入入前期介入 介入介入介入介入规规划划划划设计阶设计阶段段段段 介入施工建介入施工建介入施工建介入施工建设阶设阶段段段段 介入物介入物介入物介入物业销业销售售售售阶
5、阶段段段段 物物物物业验业验收、移交，收、移交，收、移交，收、移交，结结束前期介入束前期介入束前期介入束前期介入 前前前前期期期期介介介介入入入入流流流流程程程程图图 .前期介入的主要内容前期介入的主要内容l立立项决策决策阶段段 项目立目立项以前（市以前（市场调研和研和项目可行性研究目可行性研究评估）估），对项目的市目的市场定位，潜在定位，潜在业主的构成以及消主的构成以及消费水平，水平，周周边物物业管理概况及日后的物管理概况及日后的物业管理内容、管理管理内容、管理标准准及成本、利及成本、利润测算等方面提供意算等方面提供意见建建议。 （可减少决策中的（可减少决策中的风险性。）性。） .pp 规划
6、划设计阶段段 规规划划划划设计阶设计阶段，物段，物段，物段，物业业管理企管理企管理企管理企业选业选派工程技派工程技派工程技派工程技术术人人人人员员参加工程参加工程参加工程参加工程规规划划划划设计设计，从有利于投，从有利于投，从有利于投，从有利于投资资、综综合开合开合开合开发发、合理布局，安全使用和投入使用后合理布局，安全使用和投入使用后合理布局，安全使用和投入使用后合理布局，安全使用和投入使用后长长期物期物期物期物业业管理的管理的管理的管理的角度角度角度角度进进行参行参行参行参谋谋，提出建，提出建，提出建，提出建议议。.pp 施工建施工建设阶段段 物物物物业业管理企管理企管理企管理企业选业选派
7、相派相派相派相应专业应专业的人的人的人的人员员参与施工参与施工参与施工参与施工质质量量量量监监理，配合开理，配合开理，配合开理，配合开发发企企企企业业和施工部和施工部和施工部和施工部门门共同确保工程施共同确保工程施共同确保工程施共同确保工程施工工工工质质量。量。量。量。pp 竣工竣工验收收阶段段 竣工竣工竣工竣工验验收收收收应应提交的提交的提交的提交的资资料；完善竣工料；完善竣工料；完善竣工料；完善竣工验验收的必要收的必要收的必要收的必要措施。措施。措施。措施。.二、物二、物业竣工竣工验收收工程工程项目竣工后，施工目竣工后，施工单位位须向开向开发单位位办理交付理交付手手续。在。在办理交付手理交
8、付手续时，须经开开发单位位或或专门组织的的验收委收委员会会对竣工竣工项目目查验，在，在认为工程合格后工程合格后办理工程接收手理工程接收手续，把，把产品移交品移交给开开发单位，位，这一交接一交接过程称之程称之为竣工竣工验收收。.l认真参与竣工真参与竣工验收，收，严格把格把质量关。量关。l通通过参参与与竣竣工工验收收，熟熟悉悉物物业，为物物业的的接接管管验收收以至将来的以至将来的维修养修养护做准做准备。l细心心查验竣工竣工验收收资料，保料，保证资料料齐全、准确。全、准确。 企企业在竣工在竣工验收收过程中程中应注意的注意的问题：.竣工竣工验收的种收的种类隐蔽工程蔽工程验收收 单项工程工程验收收 分期
9、分期验收收 全部工程全部工程验收收 .竣工竣工验收的收的实施施 u竣工竣工验收的工作程序收的工作程序 1 1、根据建、根据建设项目的目的规模和复模和复杂程度，确定分两个程度，确定分两个阶段（初步段（初步验收和竣工收和竣工验收）或一次性竣工收）或一次性竣工验收。收。 2 2、在竣工、在竣工验收前，由开收前，由开发单位位组织施工、施工、设计、使用等有关部使用等有关部门进行行验收。收。.3 3 3 3、验验收均符合收均符合收均符合收均符合设计设计要求，必要文件要求，必要文件要求，必要文件要求，必要文件齐齐全，由全，由全，由全，由项项目目目目主管部主管部主管部主管部门门或开或开或开或开发单发单位向位向
10、位向位向负责验负责验收的收的收的收的单单位提出竣位提出竣位提出竣位提出竣工工工工验验收申收申收申收申请报请报告。告。告。告。4 4 4 4、竣工、竣工、竣工、竣工验验收由开收由开收由开收由开发单发单位会同位会同位会同位会同设计单设计单位、施工位、施工位、施工位、施工单单位位位位和政府工程和政府工程和政府工程和政府工程质质量量量量监监督部督部督部督部门组门组成成成成验验收委收委收委收委员员会或会或会或会或验验收收收收组组共同共同共同共同进进行。行。行。行。5 5 5 5、办办理工程交接手理工程交接手理工程交接手理工程交接手续续。 .u竣工竣工验收的依据和收的依据和标准准u 竣工竣工验收收时需移交
11、的材料需移交的材料 竣工竣工竣工竣工验验收是全面考核建收是全面考核建收是全面考核建收是全面考核建设设工作、工作、工作、工作、检查检查所建工程是所建工程是所建工程是所建工程是否符合否符合否符合否符合设计设计要求和工程要求和工程要求和工程要求和工程质质量好坏的重要量好坏的重要量好坏的重要量好坏的重要环节环节。建。建。建。建设设工程工程工程工程质质量管理条例、房屋建筑工程和市政基量管理条例、房屋建筑工程和市政基量管理条例、房屋建筑工程和市政基量管理条例、房屋建筑工程和市政基础设础设施工程竣工施工程竣工施工程竣工施工程竣工验验收收收收暂暂行行行行规规定等的要求，定等的要求，定等的要求，定等的要求，结结
12、合各地区的合各地区的合各地区的合各地区的实际实际情况，制定竣工情况，制定竣工情况，制定竣工情况，制定竣工验验收收收收办办法。法。法。法。.三、接管三、接管验收收 指物指物业管理企管理企业接管开接管开发企企业、建、建设单位位或个人委托的或个人委托的新建房屋新建房屋或或原有房屋原有房屋时，以物，以物业主体主体结构安全和构安全和满足使用功能足使用功能为主要内容的主要内容的再再检验。.物物业接管接管验收的主要作用收的主要作用 1 1、明确交接双方的、明确交接双方的责、权、利关系、利关系 2 2、确确保保物物业具具备正正常常的的使使用用功功能能，充充分分维护自自身身和和业主的利益主的利益 3 3、为后期
13、管理后期管理创造条件造条件.接管接管验收与竣工收与竣工验收的区收的区别l验收目的不同收目的不同l验收性收性质不同不同l验收条件不同收条件不同l交接交接对象不同象不同l验收收阶段不同段不同.物物业接管接管验收的收的实施施 l早期介入早期介入l签约前的洽商前的洽商l制定制定详细的接管的接管验收收计划划 l着手制定管理公着手制定管理公约及一系列管理制度及一系列管理制度 l建立与社会建立与社会协作作单位的位的联络l人人员培培训l协助房地助房地产开开发商售楼商售楼l检验房地房地产开开发商提交的商提交的验收收项目是否具目是否具备验收条件收条件l开始接管开始接管验收收 .接管接管验收的程序收的程序 新建房屋
14、新建房屋 原有房屋原有房屋.物物业接管接管验收收应提交的提交的资料料l新建房屋接管新建房屋接管验收收应提交的提交的资料料 l原有房屋接管原有房屋接管验收收应提交的提交的资料料技技技技术资术资料料料料 产权资产权资料料料料.接接管管验收收的的主主要要内内容容和和技技术标准准 主体主体结构、构、 屋面和楼梯面、屋面和楼梯面、 装修、装修、 电气、水、气、水、卫、消防、消防、采暖、采暖、 附属工程及其他附属工程及其他 质量与使用功能的量与使用功能的检验 危危险和和损坏坏问题的的处理理 uu 新建房屋接管新建房屋接管新建房屋接管新建房屋接管验验收的主要内容及收的主要内容及收的主要内容及收的主要内容及标
15、标准准准准uu 原有房屋接管原有房屋接管原有房屋接管原有房屋接管验验收的主要内容及收的主要内容及收的主要内容及收的主要内容及标标准准准准.物物业接管接管验收收应注意的主要注意的主要问题 1.1.选派素派素质好、好、业务精、精、认真真负责的人的人员参加参加验收工作。收工作。2.2.严格按照相关格按照相关规范要求逐范要求逐项、认真真验收。收。3.3.写明符合要求的接管具体日期，以划清写明符合要求的接管具体日期，以划清责任。任。4.4.仔仔细清清查应该提交的提交的资料是否真料是否真实、齐全。全。5.5.对于于不不同同程程度度的的质量量问题，一一定定要要落落实责任任，并并对整整改措施改措施进行明确。行
16、明确。6.6.在在整整个个的的接接管管验收收过程程中中要要遵遵循循原原则性性和和灵灵活活性性相相结合的原合的原则等。等。.1.1.1.1.坚坚持原持原持原持原则则性与灵活性相性与灵活性相性与灵活性相性与灵活性相结结合的原合的原合的原合的原则则2.2.2.2.坚坚持持持持细细致入微与整体把握相致入微与整体把握相致入微与整体把握相致入微与整体把握相结结合的原合的原合的原合的原则则接管接管验收收过程中程中质量量问题的的处理原理原则.一、什么是客一、什么是客户入伙入伙 含含含含义义住宅小区的居民入住或商厦、写字楼的住宅小区的居民入住或商厦、写字楼的住宅小区的居民入住或商厦、写字楼的住宅小区的居民入住或
17、商厦、写字楼的业业主或租主或租主或租主或租户户入住入住入住入住 客客客客户户入伙手入伙手入伙手入伙手续续物物物物业业管理企管理企管理企管理企业业在物在物在物在物业业具具具具备备入伙条件后向入伙条件后向入伙条件后向入伙条件后向业业主或租主或租主或租主或租户户寄寄寄寄发发入伙通知，要求入伙通知，要求入伙通知，要求入伙通知，要求业业主或租主或租主或租主或租户户按要求按要求按要求按要求进进行行行行验验楼、楼、楼、楼、付款、付款、付款、付款、签约签约、装修、搬迁入住的、装修、搬迁入住的、装修、搬迁入住的、装修、搬迁入住的过过程。程。程。程。二、客二、客户入伙概述入伙概述.二、二、办理入伙手理入伙手续及及
18、应注意的注意的问题 寄寄发“入伙通知入伙通知书”物物业管理企管理企业在物在物业验收收合格后通知合格后通知业主或租主或租户可以可以办理入住手理入住手续的文件。的文件。 收楼收楼须知知物物业管理公司告知管理公司告知业主或租主或租户在收楼在收楼时应注意的事注意的事项以及在以及在办理入伙手理入伙手续时应携携带的各种的各种证件、件、合同和合同和费用的文件。用的文件。 入伙手入伙手续书物物业管理工司管理工司为方便方便业主、主、让其知其知晓办理入伙手理入伙手续具体程序而制定的一个具体程序而制定的一个 文件。文件。.三、三、办理入伙手理入伙手续的重要文件的重要文件（一）、楼宇交接（一）、楼宇交接书在在业主确主
19、确认可以接可以接受所受所购楼宇后，楼宇后，业主和主和发展商共同展商共同签署的署的一个文件。一个文件。.（二）、（二）、 物物业管理管理规约1 1、物、物、物、物业业管理管理管理管理规约规约也叫物也叫物也叫物也叫物业业管理公共契管理公共契管理公共契管理公共契约约，简简称称称称“ “公公公公约约” ”一般是由物一般是由物一般是由物一般是由物业业管理公司管理公司管理公司管理公司拟订拟订，经过业经过业主和物主和物主和物主和物业业管理公司共同管理公司共同管理公司共同管理公司共同签签署并署并署并署并约约束双方行束双方行束双方行束双方行为规为规范的法律文件。范的法律文件。范的法律文件。范的法律文件。2 2、
20、“ “规约规约” ”的内容的内容的内容的内容物物物物业业的基本情况、明确物的基本情况、明确物的基本情况、明确物的基本情况、明确物业业管理机构的基本情况、管理机构的基本情况、管理机构的基本情况、管理机构的基本情况、业业主的主的主的主的权权力和力和力和力和义务义务、明确各方、明确各方、明确各方、明确各方的法律的法律的法律的法律责责任。任。任。任。3 3、“ “规约规约” ”的的的的实质实质处处理好人与人之理好人与人之理好人与人之理好人与人之间间的关系。的关系。的关系。的关系。发展商与物展商与物业管理公司之管理公司之间的关系的关系业主与物主与物业管理公司的关系管理公司的关系.（三）、（三）、 住住户
21、手册手册物物业管理公司管理公司为了了使使业主或租主或租户更好地了解物更好地了解物业管理的有关管理的有关规定，以便以后管理的工作定，以便以后管理的工作顺利开展，而利开展，而准准备的一种宣的一种宣传材料。材料。.三、三、入住管理入住管理标准作准作业规程程1.0目的目的规范范业主入住管理工作主入住管理工作,确保确保业主主顺利入住。利入住。2.0范范围 适用于适用于业主入住的管理工作主入住的管理工作 3.03.0职责3.13.1管理管理处经理理负责组织安排入住工作。安排入住工作。3.23.2公共事公共事务部主管部主管负责协助助经理安排理安排业主入住工作。主入住工作。3.33.3公共事公共事务部管理部管
22、理员负责具体具体办理入住手理入住手续。3.43.4财务部部负责核收各核收各项入住入住费用。用。3.53.5机机电维修修部部负责收收楼楼时发现的的楼楼宇宇整整改改的的跟跟进和和水水电的开通工作。的开通工作。 .4.04.0定定义入住：是指入住：是指业主收到主收到书面入住通知，并面入住通知，并办理理完相完相应手手续。业主收到入住通知一个月内未主收到入住通知一个月内未办理入住手理入住手续的，的，视为入住。入住。5.05.0程序要点程序要点入住的准入住的准备工作工作5.15.1入住入住资料的准料的准备：a)a)根根据据小小区区的的实际情情况况编写写和和印印刷刷住住户手手册册、服服务指指南南、消消防防安
23、安全全责任任书、入入住住通通知知书；.b)b)入住通知入住通知书的内容要求写明管理的内容要求写明管理处办公地公地点、点、业主主办理入住手理入住手续时应带的的资料、料、证件及件及交交纳的的费用明用明细，并附，并附简明扼要的入住流程等；明扼要的入住流程等； c)c)印刷以下各印刷以下各类入住表格：入住表格： 领用登用登记表；表； 装修申装修申请表；表； 住宅使用住宅使用说明明书； 住宅住宅质量保量保证书； 钥匙匙领用登用登记表；表； 入住入住验房表；房表； 业主家庭情况登主家庭情况登记表；表； 入住登入住登记表。表。.5.1.25.1.2设计办理入住手理入住手续流程流程图。5.1.35.1.3入入
24、住住时的的环境境布布置置：涉涉及及服服务标识区区别的的按按服服务标识管理管理标准作准作业规程有关程有关规定定办理：理：a)a)区内区内环境：境： 入入口口处挂挂横横幅幅，内内容容有有“欢迎迎您您乔迁迁某某某某某某”等等，插插彩旗，彩旗，营造造热烈的气氛；烈的气氛； 插插指指路路牌牌，由由入入口口处到到管管理理处，指指路路牌牌标明明“管管理理处”字字样； 入口入口处标明管理明管理处办公地址和公地址和办公公时间。b)b)管理管理处办公公环境：境： 挂挂灯灯笼，飘小小彩彩带，摆放放花花篮、盆盆景景，给人人以以隆隆重重、喜喜庆的感受；的感受； 张贴醒醒目目的的“办理理入入住住手手续流流程程图”，办理理
25、手手续窗窗口口设置置要要求求做做到到“一一条条龙服服务”，各各窗窗口口标识清清楚楚，一一目目了了然；然； 管理人管理人员着装整着装整洁，精神，精神饱满； 办公室内公室内资料料摆放整放整齐有序。有序。.5.25.2办理入住流程理入住流程图5.35.3发出入住通知出入住通知5.3.15.3.1公公共共事事务依依据据管管理理处办公公会会议议定定的的入入住住时间，向向业主主发出入住通知，内容包括：出入住通知，内容包括：a)a)关于关于办理入住手理入住手续的通知的通知；b)b)致广大致广大业主的慰主的慰问信。信。5.3.25.3.2业主主收收到到入入住住通通知知后后，应当当在在规定定的的时间内内带齐有有
26、关关证件件和和资料料到到管管理理处办理理入入住住手手续。如如果果在在规定定期期限限到到来来的的前前3 3天天内内，业主主尚尚未未办理理入入住住手手续的的，公公共共事事务部部管管理理员应再再次次发函函或或致致电通通知知尚尚未未办理理入入住住手手续的的业主主前前来来办理理入入住住手手续；超超过规定定期期限限未未办理理入入住住手手续的的，公公共共事事务部部应将将情情况况向向管管理理处经理理汇报决决定定是是否否登登报催催办。业主主办理理入入住住手手续需需带以下以下证件：件：.a)a)关于关于办理手理手续的通知；的通知；b)b)购房合同原件和复印件各一份；房合同原件和复印件各一份；c)c)业主主及及家家
27、庭庭成成员的的身身份份证原原件件及及复复印印件件各各一一份份，小小一一寸彩照每人各两寸彩照每人各两张；d)d)单位位购房的尚房的尚须带齐营业执照副本及其复印件各一份；照副本及其复印件各一份；e)e)委托他人委托他人办理的，需理的，需带业主委托主委托书。5.4入住手入住手续的的办理理5.4.1验证：管管理理员在在业主主前前来来办理理入入住住手手续时，应首先首先对以下以下证件件进行行检查：a)购房合同原件；房合同原件；b)业主的身份主的身份证原件；原件；c)单位位购房的房的还需需检查其其单位位营业执照副本；照副本；d)委托他人委托他人办理的，理的，还须检查业主的委托主的委托书。.5.4.25.4.
28、2检查无无误后后，管管理理员将将购房房合合同同原原件件、业主主及及家家庭庭成成员的的身身份份证原原件件、单位位营业执照照副副本本返返还业主主，证件件复复印印件及件及业主委托主委托书存入存入业主档案。主档案。5.4.35.4.3将将业主主提提供供的的照照片片中中的的一一张贴在在业主主家家庭庭情情况况登登记表表内，另一内，另一张为业主主办理理业主主证。5.4.45.4.4交交纳入入住住费用用：公公共共事事务部部指指引引业主主到到财务部部交交纳入入住住费用用，财务部部根根据据收收款款项目目开开具具收收款款收收据据。一一般般情情况况下下，入入住住费用包括以下用包括以下项目：目：a)a)煤煤气气开开户费
29、：属属代代收收代代缴费用用，小小区区无无此此配配套套项目目的的不不予予收收费；b)b)有有线电视初初装装费：属属代代收收代代缴费用用，小小区区无无此此配配套套项目目的的不不予收予收费；c)c)装装修修保保证金金；业主主可可选择入入住住时交交纳或或等等申申请二二次次装装修修时再再交交纳；d)d)装修垃圾清运装修垃圾清运费；同上；同上；e)e)管理管理费：以入住之日起：以入住之日起计算当月管理算当月管理费。.5.4.5验房收楼：房收楼：a)公公共共事事务部部管管理理员在在业主主交交完完入入住住费用用后后带业主主验收收房房屋屋，并并请业主主将将房房屋屋存存在在的的问题填填入入业主入住主入住验房表中；
30、房表中；b)房房屋屋经验收收合合格格的的，管管理理员应请业主主在在业主主入入住住验收表中收表中签字确字确认；c)验收收中中发现问题，业主主要要求求搬搬入入或或二二次次装装修修的的，公公共共事事务部部应通通知知机机电维修修部部在在一一周周内内末末整整改改完完毕的，管理的，管理员应将整改将整改结果通知公共事果通知公共事务部：部：机机电维修修部部一一周周内内末末整整改改完完毕的的，管管理理员应将将整改情况反整改情况反馈给业主，并告之具体主，并告之具体验收收时间；整整改改完完毕后后，由由管管理理员通通知知业主主二二次次验收收；二二次次验收收不不合合格格的的，由由公公共共事事务部部主主管管进行行跟跟进，
31、限期尽快解决限期尽快解决。.5.4.65.4.6发放放钥匙：匙：a)a)业主主收收楼楼无无问题或或要要求求在在搬搬入入后后再再行行维修修的的，公公共共事事务部部管管理理员应将将业主房屋主房屋钥匙全部交匙全部交给业主；主；b)b)业主主收收楼楼有有问题，公公共共事事务部部管管理理员在在将将钥匙匙交交给业主主的的同同时，留下一把大，留下一把大门钥匙在管理匙在管理处以供以供维修修时用；用；c)c)业主在主在领取取钥匙匙时，管理，管理员应要求要求业主在主在钥匙匙领用表内用表内签名确名确认。 5.4.75.4.7签署署业主主规约、消防安全、消防安全责任任书； a)a)管管理理员将将业主主规约、消消防防安
32、安全全责任任书( (一一式式两两份份) )交交给业主主详细阅读；b)b)请业主主签署署业主主规约、消防安全、消防安全责任任书；c)c)管理管理员将将签署后的署后的业主主规约、消防安全、消防安全责任任书其中其中一份存入一份存入业主档案，另一份随其他主档案，另一份随其他资料交料交业主保存。主保存。 .5.4.85.4.8资料料发放：管理放：管理员将以下将以下资料料发给业主保存：主保存：a)a)住住户手手册册；b)b)服服务指指南南；c)c)签署署后后的的业主主规约；d)d)签署署后后的的消消防防安安全全责任任书；e)e)住宅使用住宅使用说明明书；f)f)住宅住宅质量保量保证书。5.55.5开通水开
33、通水电5.5.15.5.1公共事公共事务部管理部管理员应邀邀请业主一起将水主一起将水电表表读数抄数抄录在在业主入住主入住验房表中。房表中。5.5.25.5.2通知机通知机电维修部开通修部开通该业主房屋的水主房屋的水电。.5.75.7本本规程作程作为相关人相关人员绩效考效考评依据之一。依据之一。6.06.0记录6.16.1业主家庭登主家庭登记表表6.26.2业主入住主入住验房表房表6.36.3钥匙匙领用登用登记表表6.46.4业主主证领用登用登记表表6.56.5入住登入住登记表表.入伙服入伙服务案例案例花园业主入住作业程序及办法一、入住流程一、入住流程图验证资料料发放交放交费钥匙匙发放放验房房二
34、、二、验证商品房入住通知商品房入住通知单原件和原件和购房合同；房合同；业主主及及家家庭庭成成员（或或同同住住人人）身身份份证复复印印件件各各一分；一分；业主及家庭成主及家庭成员每人二每人二张（一（一张存档，一存档，一张办理出人理出人证）。）。.三、资料发放与保管发给业主保存的主保存的资料：料：住住户手册手册业主公主公约.市住宅装修管理市住宅装修管理规定定花园室内装修管理花园室内装修管理规定定用用电管理管理规定定安装空安装空调管理管理规定（附空定（附空调平面示意平面示意图） 收收费项目一目一览表表.发给业主填写并需返回管理主填写并需返回管理处的的资料；料；业主主规约，经业主主和和管管理理处签约后
35、后，业主保管一份，管理主保管一份，管理处留存一份；留存一份；业主主家家庭庭情情况况登登记表表，即即日日填填写写返返回回管管理理处；装装修修申申请表表：业主主申申请装装修修时填填写写，并并返原件返原件给管理管理处存档；存档；.、管管理理处按按业主主的的栋号号和和房房号号进行行建建档档编号，档案中号，档案中应包括的内容：包括的内容：业主入住通知主入住通知单入住入住验房表房表业主家庭情况登主家庭情况登记表表装修申装修申请表表.四、交费管管理理服服务费（按按*市市物物价价局局规定定*元元平平方方米米月月，指指建建筑筑面面积）以以商商品品房房入入住住通通知知单上上发出出的的日日期期为准准，当当月月日日前
36、前（含含日日）计收收全全月管理服月管理服务费，当月日以后，当月日以后计收半月管理服收半月管理服务费。2设备维修基金修基金3有有线电视安装安装费（初装（初装费每每户*元）市有元）市有线电视每月每月*元。元。4另制作住另制作住户卡卡费用每人用每人*元。元。.五、钥匙发放凭凭管管理理服服务费发票票到到钥匙匙房房签名名领取取房房间钥匙。匙。凭凭电子子对讲门缴费收收据据到到钥匙匙房房签名名领取取电子子对讲门钥匙。匙。凭管理服凭管理服务费发票到票到钥匙房匙房签名名领取信取信箱箱钥匙。匙。.一、什么是装修与装修管理一、什么是装修与装修管理 装修的含装修的含义 业主或使用人在主或使用人在办理完入伙手理完入伙手
37、续以后，在正式以后，在正式入住之前，根据自己的特点和要求，入住之前，根据自己的特点和要求，对所所购（所租）（所租）房屋房屋进行重新行重新设计、分隔、装、分隔、装饰、布置等。、布置等。四、装修管理概述四、装修管理概述. 装修的特点装修的特点n n 在原来房屋初装修的基在原来房屋初装修的基在原来房屋初装修的基在原来房屋初装修的基础础上上上上进进行的更多的是要表达行的更多的是要表达行的更多的是要表达行的更多的是要表达业业主或租主或租主或租主或租户户个人意愿的基个人意愿的基个人意愿的基个人意愿的基础础上上上上进进行的行的行的行的n n 是在随是在随是在随是在随业业主或使用人入住的情况下主或使用人入住的
38、情况下主或使用人入住的情况下主或使用人入住的情况下进进行的行的行的行的n n 对对施工人施工人施工人施工人员员的技的技的技的技术术及素及素及素及素质质要求比要求比要求比要求比较较高高高高n n 施工施工施工施工过过程中防火特程中防火特程中防火特程中防火特别别重要重要重要重要. 物物业管理在装修管理在装修过程中的程中的职责 大力宣大力宣传装修装修规定定加加强装修装修监督管理督管理积极参与室内装修极参与室内装修.二、装修管理二、装修管理规定定 报批程序批程序装修范装修范围施工管理施工管理装修装修验收收.五、装修管理标准作业规程1.0目的目的规范装修管理工作范装修管理工作,保障公共保障公共设施的正常
39、使用、楼宇安全和房施的正常使用、楼宇安全和房屋外屋外观的的统一与美一与美观。2.0适用范适用范围适用于物适用于物业管理管理处对楼宇二次装修的管理工作。楼宇二次装修的管理工作。3.0职责3.1管理管理处经理理负责装修申装修申请的的审批及重大批及重大违章装修的章装修的处理。理。3.2公共事公共事务部主管部主管负责装修申装修申请的的审核及一般核及一般违章装修的章装修的处理。理。3.3公共事公共事务部管理部管理员负责依照本依照本规程程实施装修施工施装修施工检查、验收工作。收工作。.3.43.4财务部部负责核收装修管理核收装修管理费用。用。3.53.5保安部保安部负责装修施工人装修施工人员管理。管理。3
40、.63.6机机电维修部修部负责装修施工中的水装修施工中的水电管理。管理。3.73.7保保洁部部负责装修垃圾的清运工作。装修垃圾的清运工作。4.04.0程序要点程序要点4.14.1装修的申装修的申请与与审批批4.1.14.1.1申申请：住：住户需提前需提前7 7日向管理日向管理处公共事公共事务部提出装修申部提出装修申请( (租租户必必须持持业主委托主委托书) )；a)a)申申请时如如实填写装修申填写装修申请表各款内容，并附装修表各款内容，并附装修设计图纸，室内装修，室内装修说明明书；b)b)如果住如果住户自自请施工施工队营业执照复印件一份（住照复印件一份（住户申申请装修装修项目少或目少或简单的除
41、外）；的除外）；.c)c)装修装修较大商大商业商商铺、娱乐场所所时，需提供，需提供城市城市消防部消防部门的的审批文件批文件。4.1.24.1.2审核与核与审批：批：a)a)公共事公共事务部主管接到装修申部主管接到装修申请当日，依据住当日，依据住户手手册中册中“装修管理装修管理规定定”的条款的条款给予予审核：核：检查装修装修设计是否是否对房屋房屋结构、外构、外墙立面、公共立面、公共设施施设备造成改造成改动、破坏；、破坏；检查装修装修设计是否有是否有严重的消防重的消防隐患；患；是否有其他是否有其他违章情况。章情况。b)b)在确在确认装修装修设计不会不会对楼宇安全、公共楼宇安全、公共设施施设备正正常
42、使用及房屋外常使用及房屋外观造成良影响造成良影响时，应当在一个工作日当在一个工作日内内给出同意意出同意意见；.c)c)审核同意的核同意的报管理管理处经理批准，管理理批准，管理处经理理应当在一当在一个工作日内个工作日内给出出审批意批意见；d)d)公共事公共事务部管理部管理员将将审判后的装修申判后的装修申请通知住通知住户，对需要住需要住户修改修改设计的，的，应告知住告知住户修改。修改。4.2装修申装修申请获得批准后，公共事得批准后，公共事务部管理部管理员应通知住通知住户带领装修施工装修施工队一同到公共事一同到公共事务部部办理有关手理有关手续4.2.1公共事公共事务部管理部管理员将室内装将室内装饰企
43、企业营业执照、照、执业许可可证、复印一份附在装修申、复印一份附在装修申请表后。表后。4.2.2将装修将装修图纸复印一份附在装修申复印一份附在装修申请表后。表后。4.2.3住住户和施工和施工队一同到一同到财务部按装修管理部按装修管理规定交定交纳相关相关费用：用：a)住住户应交交纳一定数一定数额的的装修押金和垃圾清运装修押金和垃圾清运费；b)施工施工队交交纳一定数一定数额的的装修押金和施工人装修押金和施工人员证件工本件工本费。.4.2.4公共事公共事务部管理部管理员依据装修管理依据装修管理规定定对住住户及施工及施工队进行装修安全及基本要求的培行装修安全及基本要求的培训。4.2.5指引施工指引施工队
44、负责人到保安部人到保安部办理施工理施工证：a)施工施工队负责人人应将施工人将施工人员的彩色照片两的彩色照片两张和身份和身份证复印复印件一份交保安部；件一份交保安部；b)保安部将其中的一保安部将其中的一张照片和身份照片和身份证复印件及施工人复印件及施工人员的基的基本情况登本情况登记在施工人在施工人员登登记表中（表中（详见封封闭小区物小区物品品/人人员出入管理出入管理标准作准作业规程）；程）；c)用施工人用施工人员的另一的另一张照片制作成施工人照片制作成施工人员的施工的施工证。4.2.6公共事公共事务部管理部管理员在住在住户和施工和施工对办理完上述手理完上述手续后，后，应立即通知机立即通知机电维修
45、部开通住修部开通住户水水电，并告，并告诉住住户可可进场装修。装修。.4.54.5违章装修的章装修的处理理4.5.14.5.1装修施工期装修施工期间，发现违章装修的，公共事章装修的，公共事务部部应立即要求立即要求住住户停止停止违章装修，恢复原状，并章装修，恢复原状，并视情况采取以下方式情况采取以下方式进行行处理：理：a)a)批批评教育；教育；b)b)出具出具违章整改通知章整改通知单限期整改；限期整改；c)c)停水停停水停电（须报管理管理处经理批准）；理批准）；d)d)要求要求赔偿损失（失（须报管理管理处经理批准）。理批准）。4.5.24.5.2装修施工装修施工验收收时，如，如发现住住户违章装修的
46、，公共事章装修的，公共事务部主部主管管应对违章装修章装修给楼宇安全、美楼宇安全、美观造成的造成的违害程度做出害程度做出评估，估，并并视情况征得管理情况征得管理处经理同意后，列清扣款数理同意后，列清扣款数额，由，由财务部按部按以下方法以下方法进行扣款，扣款行扣款，扣款顺序序为：a)a)首先从施工首先从施工队装修押金中扣款；装修押金中扣款；b)b)施工施工队装修押金不足以装修押金不足以补偿扣款的，再从住扣款的，再从住户装修押金中予以装修押金中予以补扣；扣；c)c)扣完住扣完住户装修押金仍不能装修押金仍不能补偿扣款的，要求住扣款的，要求住户给予予赔偿。.4.6装修申装修申请表、装修表、装修违章整改通知章整改通知单归入住入住户档案档案长期保存。期保存。4.7本本规程作程作为相关相关员工工绩效考效考评的依据之的依据之一。一。5.0记录5.1装修申装修申请表表5.2装修装修违章整改通知章整改通知单.
