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1、常熟项目市场研究及常熟项目市场研究及产品研究汇报产品研究汇报项目研究工作阶段划分项目研究工作阶段划分第二阶段第二阶段调研执行调研执行第一阶段第一阶段调研准备调研准备第三阶段第三阶段报告撰写报告撰写工作内容工作内容p客户沟通p地块考察p研究思路确定p调研方案设计p调研工具准备p相关文案资料收集p相关政府部门走访p区域环境调研p竞争板块及项目实地走访p消费者需求问卷调研p项目开发人员深入访谈p已购房人群深入访谈p产品策划资料整理p产品设计专家访谈工作内容工作内容工作内容工作内容p资料整理梳理p项目结论评审论证p报告撰写p提交初步报告，双方沟通p正式提交文本报告9.22-9.199.20-9.269
2、.17-9.212案组人员安排案组人员安排3研究工作内容研究工作内容工作内容工作内容收集数据收集数据资料来源资料来源结论、分析结论、分析地块环境研究地块四至地块周边环境及主要配套项目区域传统认知区块周边规划地块实地走访谈购房者访谈测试规划部门走访地块简析周边配套分布图地块的传统认知项目周边发展方向宏观环境研究常熟市经济指标常熟市人文历史居民收入与消费特征常熟市城市规划房管局局、建设局等相关政府走访，官员访谈统计公报、统计年鉴相关政府网站常熟市城市概况经济环境与产业支撑消费者购买力分析城市发展方向住宅市场研究历年房产相关指标整理历年出让土地资料竞争项目相关资料相关政府走访统计年鉴、统计公报项目实
3、地走访发展阶段特征分析产品特征分析供应量及供应节奏预测住宅市场走势预测客群需求研究在售项目客群特征潜在消费者需求特征竞争项目实地走访业内人士深访问卷调研典型项目客群分析潜在消费者需求特征区域客群细分项目产品研究消费偏好产品分析借鉴案例分析专家讨论会产品策划资料收集产品整体定位 。产品相关建议4我们的研究思路我们的研究思路宏观界定宏观界定界定界定项目环境项目环境项目界定项目界定市市场场研研究究客客群群研研究究市场支撑市场支撑的基础位置的基础位置客群定位客群定位档次定位档次定位宏观经济宏观经济城市规划城市规划政策环境政策环境地块现状地块现状传统认知传统认知资源配套资源配套典型项目客群典型项目客群需
4、求特征需求特征客群细分客群细分战战略略定定位位项项目目定定位位产产品品定定位位总体定位总体定位相关指标相关指标土地市场土地市场供应特征供应特征销售分析销售分析走势预测走势预测5项目的研究思路项目的研究思路第一部分：界定项目第一部分：界定项目城市背景城市背景项目界定项目界定第二部分：市场研究第二部分：市场研究常熟房地产宏观市场常熟房地产宏观市场别墅市场分析别墅市场分析典型项目分析典型项目分析长三角项目分析长三角项目分析第三部分：客群研究第三部分：客群研究典型项目客群研究典型项目客群研究项目潜在客群细分项目潜在客群细分项目开发机会分析项目开发机会分析第四部分：战略定位第四部分：战略定位总体战略分析
5、总体战略分析第五部分：项目定位第五部分：项目定位总体定位总体定位相关建议相关建议第六部分：产品研究第六部分：产品研究产品定位与建议产品定位与建议61.1.界定项目界定项目1.1 1.1 城市背景城市背景1.2 1.2 项目界定项目界定7地理区位地理区位q区位区位: :常熟市地处长江三角洲沿江开发带，东倚上海，南接苏州，西邻无锡，北临长江与南通隔江相望。q行政关系行政关系: :苏州市下辖(五市七区)张家港市、常熟市、太仓市、昆山市、吴江市，吴中区、相城区、平江区、沧浪区、金阊区，以及苏州工业园区和苏州高新区虎丘区。面积8488平方公里 q全市面积全市面积: :全市总面积1164平方公里，占苏州全
6、市面积13.71%，辖24个镇及虞山林场。区位环境常常 熟熟8交通发展交通发展q公路公路: :204国道直达上海苏常线（苏州-常熟）接通沪宁高速公路（上海南京）苏嘉杭高速(常熟-苏州-嘉兴-杭)沿江高速(上海-常熟-江阴)公路建设中苏通长江大桥(常熟-南通)通港路连接市区和常熟港q铁路铁路( (规划建设中规划建设中) )目前距离常熟最近的火车站为苏州火车站，约39公里。通沪铁路：南起上海，经常熟过长江至南通，与宁启铁路连接，客运兼顾但以客运为主，全长133公里，江苏境内107公里，设计时速200km/h镇南铁路：又称沿江铁路，西起镇江，经常州、江阴、张家港、常熟、太仓市至上海的南翔，线路全长2
7、27公里，江苏境内208公里，设计时速160km/h区位环境9交通发展交通发展q水路水路长江黃金水道和纵橫的內河网路使內河运输便捷发达。常熟港是对外开放的国际港，已与世界33个国家和地区的122个港口通航通商，目前拥有3.5万吨级码头3个、3千吨级以上码头6个，海外航运便利。位居全国十大内河港第六，是全国重要的钢材集散地，占全国的18%。 常熟目前拥有一个汽渡码头连接与长江北岸的交通往來。q航空航空距常熟最近的国际机场為上海虹桥国际机场，约80公里，70分钟車程。距上海浦東国际机场约140公里。周边还有苏州、无锡、常州等多个支线机场可供利用。区位环境10区位:长江三角洲沿江开发带，东倚上海，南
8、接苏州，西邻无锡，北临长江与南通隔江相望，城市区位优势明显交通:公路网发达，铁路在建，港口繁荣，交通优势明显常熟区位环境状况常熟区位环境状况11经济总量经济总量保持较高增速平稳运行保持较高增速平稳运行qGDPGDP走势走势03年高速增长，增长30.13%04-06年保持20%的速度平稳发展q人均人均GDPGDP走势走势03年高速增长，增长30.13%04-06年保持20%左右的速度平稳发展经济环境12三大产业结构与产业人群三大产业结构与产业人群p三大产业结构三大产业结构第一产业比例在逐渐减少,第二产业比例高,对经济的贡献较大.2006年三大产业结构比为38:59.8:2.2.p产业人群产业人群
9、第二产业人群53.29万经济环境13工业企业工业企业服装、纺织业、黑色金属冶炼、化学化工、电气机械制造也是常熟龙头产业，服装、纺织业、黑色金属冶炼、化学化工、电气机械制造也是常熟龙头产业，相关行业从业人群会成为购房主体相关行业从业人群会成为购房主体经济环境14专业市场经营专业市场经营专业市场繁荣，招商城高收入人群是购房主体专业市场繁荣，招商城高收入人群是购房主体p专业市场专业市场02-04年成交额高速增长05年有所回落p招商城招商城招商城成交额在02-04年间高速增长，05、06年有所回落招商城占各类商业市场成交额比重06年有所下降经济环境15人口环境人口环境外来人口超过非农业人口，说明外来人
10、口对城市发展起到非常重要的作用外来人口超过非农业人口，说明外来人口对城市发展起到非常重要的作用2006年末，户籍总人口105.48万人，城镇户籍人口68.56万人非农业人口占全县52%，城市化率比较高暂住人口超过非农业人口20万人外来人口在常熟发展中起到非常重要的作用，也说明外来居民也是购房的主体之一经济环境16经济环境行业从业人员及在岗职工平均工资行业从业人员及在岗职工平均工资高工资集中在企事业、高科技行业、金融保险行业职工高工资集中在企事业、高科技行业、金融保险行业职工17居民生活居民生活居民生活已进入小康水平，消费支出比重高，消费力强居民生活已进入小康水平，消费支出比重高，消费力强经济环
11、境2006年，城镇居民人均可支配收入19308元，比上年增长12.2%，农村居民人均纯收入9293元，比上年增长10.4%。城乡居民家庭恩格尔系数分别为31.4%和35.65%。城镇居民人均可支配收入连续三年增长速度放缓城镇居民人均消费支出占可支配收入比重自03年持续增长18消费潜力较大，并正在逐步释放消费潜力较大，并正在逐步释放2006年,全市实现社会消费品零售总额176.72亿元，比上年增长17.0。其中：批发零售贸易业实现零售额159.43亿元，增长17.6；住宿和餐饮业实现零售额16.82亿元，增长11.7。分地区看，城区实现消费品零售额94.53亿元,农村实现消费品零售额82.19亿
12、元,分别比上年增长17.1%和16.8%。 常常熟熟零零售售额额和和储储蓄蓄额额双双双双增增长长，目目前前社社会会零零售售总总额额与与居居民民总总储储蓄蓄的的比比值值为为0.420.42，说说明明常常熟居民潜在消费力较大；从近年的比例变化反应出此消费潜力正在逐步释放熟居民潜在消费力较大；从近年的比例变化反应出此消费潜力正在逐步释放经济环境19住房支出比重和人均住房面积住房支出比重和人均住房面积未来以改善型需求为主未来以改善型需求为主2006年常熟市恩格尔系数31.4%，进入富裕型的范畴内；人均居住支出比重为14%，同比增长93.1%，改善型居住需求潜力大2006年常熟人均住房使用面积为37.8
13、平方米经验表明：人均住宅建筑面积达到35-40平方米之前，会保持较旺盛的住房需求，说明常熟房地产市场居住需求已经释放，未来以改善型需求为主国际通用衡量标准表明，恩格尔系数、人均住房支出比重和城市居民人均住国际通用衡量标准表明，恩格尔系数、人均住房支出比重和城市居民人均住房使用面积决定了一个地区房地产市场的发展趋势和空间房使用面积决定了一个地区房地产市场的发展趋势和空间生活水平生活水平恩格尔系数（恩格尔系数（% %）住房支出比重（住房支出比重（% %）温饱型55-597.650-5511.2小康型45-5012.140-4518.9富裕型4040以下以下22.522.5我国城镇居民“住房支出比重
14、”平均投资仅占10%左右，发达国家一般达到25%。20062006年常熟市恩格尔系数、人均住房支出比重、城市居民人均住房年常熟市恩格尔系数、人均住房支出比重、城市居民人均住房使用面积使用面积恩格尔系数（%）31.4人均住房支出比重（%）14城市居民人均住房使用面积（平方米）37.8经济环境20旅游业旅游业p旅游接待旅游接待02-05年旅游接待游客持续增长，06年增幅有所下降。p旅游总收入旅游总收入03-05年旅游收入持续增长，06年有所回落，仍然维持比较高的增长率。经济环境21江苏省有关县江苏省有关县( (市市) )小康指标小康指标经济环境20062006年全国百强县排名常熟位列第四位年全国百
15、强县排名常熟位列第四位民营经济发展繁荣，民间资本充裕民营经济发展繁荣，民间资本充裕22经济总量：保持较高增速平稳运行，全国百强县位列第四位产业发展：服装（246个）、纺织业（420个）、黑色金属冶炼（52个）、化学化工（102个）、电气机械制造（54）是常熟龙头产业；专业市场繁荣，招商城成交额占65%，年交易额306.77亿，消费潜力：消费潜力较大，并正在逐步释放常熟经济环境常熟经济环境龙头产业和专业市场的大型企业主是常熟高档住宅的消费人群龙头产业和专业市场的大型企业主是常熟高档住宅的消费人群23城市规划城市规划“七溪流水皆通海，十里青山半入城七溪流水皆通海，十里青山半入城”的山水城市的山水城
16、市 p城市性质：城市性质：国家级历史文化名城，融商贸、工业、旅游为一体的现代化山水城市。 p城市规模：近期（至2000年）市区人口规模为31万人，城市建设用地按26.13平方公里控制；远期（至2010年）市区人口45万人p城市布局： 向东北和北发展向东北和北发展。 形成一个新的中心、两条主要发展轴、十三个功能片区、山水城为一体的城市结构 长江路与昭文路之间建成商贸、娱乐、服务业为一体的现代化城市中心区；城市东北向沿通港路为工业发展轴，海虞南北路转珠江路接新的中心区为生活发展轴；在常浒河青墩塘之间的楔形绿地内布局50公顷的大型城中公园和低密度、高绿化的文化教育设施，成为文化片区。这样，在建成区内
17、形成由三个工业片区、六个以居住为主的生活片区和城市中心区、文化片区、招商城、古城区组成的十三个功能区。加大城市绿地规模，以福山塘、常浒河等七条放射状自然河道为脉络，楔形绿地为核心，道路绿化为支撑，不同功能用地之间用绿带分隔、绿环相连，充分体现山、水、城有机结合的特点。 发展规划24城市规划城市规划(2001-2020)(2001-2020)p经济发展模式经济发展模式 保持二产合理增速，全面优化工业结构，大力发展现代服务业，积极推进农业现代化的经济发展策略，以突出常熟市的比较优势，并在城市性质中突出强调城市性质中突出强调了商贸、旅游等现代服务业职能了商贸、旅游等现代服务业职能p城市空间形态城市空
18、间形态 港城一体的港城一体的“双城式双城式”空间形态空间形态，港区以发展临江工业和物流业为主，主城区以发展商贸旅游业和高新技术产业为主，形成优势互补的格局。 p历史文化名城保护历史文化名城保护 采用采用“偏心式偏心式”的非均衡空间拓展模式的非均衡空间拓展模式，在古城东北部建设新的城市中心，从而疏解古城压力，从根本上解决历史文化名城保护与城市功能提升的矛盾。 发展规划25区位环境：长三角沿江开发带，城市区位优势明显，区域城市交通便利。经济发展：经济以较快速度运行平稳，全国百强县位列第四，优势产业突出，消费能力强，潜力大。发展规划：城市向东和北发展，港城一体的“双城式”发展，“偏心式”非均衡空间拓
19、展模式保护古城。城市背景城市背景261.1.界定项目界定项目1.1 1.1 城市背景城市背景1.2 1.2 项目界定项目界定27区位环境区位环境城市区位和项目区位优势利于进入长三角竞争市场城市区位和项目区位优势利于进入长三角竞争市场项目界定东南开发区东南开发区文化片区文化片区市中心区市中心区招商城开发区招商城开发区环环湖湖北北路路虞虞山山南南路路本本 案案常常熟熟市市区区拂拂水水堤堤尚湖尚湖景区景区虞山虞山景区景区城市公路网发达，城市群一小时经济圈城市公路网发达，城市群一小时经济圈距市区距市区5 5分钟车程，交通便利分钟车程，交通便利28景区资源景区资源背山面湖，位居景区中央，绝版资源背山面湖
20、，位居景区中央，绝版资源本案本案项目界定29配套环境配套环境生活商业配套主要集中在西门大街、方塔商圈项目界定东南开发区东南开发区文化片区文化片区市中心区市中心区招商城开发区招商城开发区30消费者与业内人士普遍看好项目前景，自然环境是被消费者与业内人士普遍看好项目前景，自然环境是被认为最宝贵的资源认为最宝贵的资源项目界定“那边是景区，那边主要是搞旅游，里面的工厂都要搬迁的，那里开发别墅肯定好的，景区里面环境是没得说，”招商城私营业主（常熟人，43岁）“现在能取得这样的土地，可以不急着开发，现在别墅用地已经不会再有了， 你们市场调查光调查常熟是不够的，应该去其他城市比较比较”政府公务员（周边乡镇人
21、，38岁）“尚湖肯定好的，常熟没有人不知道尚湖，常熟有钱的人多，能够在景区把房子建起来，不愁卖不动，那里开发的话就是要定位高档产品，常熟的别墅消费还是需要好的产品来引导，”业内人士（房地产销售经理，32岁）“那里开发别墅是非常好的，绿化都是现成的，现在里面都是度假村，还没有开发别墅，那里的房子肯定比现在的房子贵 。“ 外贸人员王先生（常熟人，32岁）“尚湖我去玩过，里面生态环境是没的说，那里的土地能拿到吗？那么好的土地可以先放着，不用急着快速开发，先保护好，再一步一步进行，前景是非常好的”业内人士（房地产销售，30岁）31区域规划区域规划常熟尚湖启动生态修复工程常熟尚湖启动生态修复工程 按照“
22、保护第一、生态优先、传承历史、突出文化、打造特色”的方针紧扣“文化尚湖、生态尚湖、休闲尚湖”的目标思路，以完善旅游和文化要素配置为重点，理清思路，落实措施，花一年时间全面启动南入口旅游区和两翼花一年时间全面启动南入口旅游区和两翼生态修复区建设；生态修复区建设；花二年时间，完成南部片区生态修复和旅游基础配套；花三年时间，力争跨入“5”旅游区行列，全面走上规范化、规模化、品牌化运作轨道。按照规划实施分期思路，对尚湖北部片区现阶段主要实施严格的建设行为控制和生态维护，重点对尚湖核心湖区及其南部片区进行生态修复和功能配套，实施“四个一”工程：一个生态修复区，疏理现有岸线，围筑岛屿，遍植景观林带和水生植
23、物，适度融入文化元素，并穿插布置便道和休憩景观设施；一个旅游配套区，配置接待、换乘、导游、旅游商业等各项功能；一条生态景观走廊，构成尚湖南部片区生态景观走廊和区块开发交通枢纽；一个湖面功能开发，注入尚湖核心文化要素，强化核心游览区引力系统，为链接古城西片文化，打造“夜尚湖”奠定基础。 项目界定3206年全国百强县位列第四，经济运行平稳年全国百强县位列第四，经济运行平稳国家国家4A风景区，紧邻市区风景区，紧邻市区项目界定项目界定-位于全国百强县城市国家位于全国百强县城市国家4A4A风景区具备稀缺资源的低密度高档次住宅风景区具备稀缺资源的低密度高档次住宅 项目片区界定项目片区界定项目地块界定项目地
24、块界定城市背景界定城市背景界定项目资源界定项目资源界定千米湖岸线，三千多棵大树，水体丰富千米湖岸线，三千多棵大树，水体丰富低密度高档次住宅低密度高档次住宅33项目的研究思路项目的研究思路第一部分：界定项目第一部分：界定项目城市背景城市背景项目界定项目界定第二部分：市场研究第二部分：市场研究常熟房地产宏观市场常熟房地产宏观市场别墅市场分析别墅市场分析典型项目分析典型项目分析长三角项目分析长三角项目分析第三部分：客群研究第三部分：客群研究典型项目客群研究典型项目客群研究项目潜在客群细分项目潜在客群细分项目开发机会分析项目开发机会分析第四部分：战略定位第四部分：战略定位总体战略分析总体战略分析第五部
25、分：项目定位第五部分：项目定位总体定位总体定位相关建议相关建议第六部分：产品研究第六部分：产品研究产品定位与建议产品定位与建议342. 2. 市场环境市场环境2.1 2.1 常熟房地产宏观市场常熟房地产宏观市场2.2 2.2 常熟别墅市场研究常熟别墅市场研究2.3 2.3 别墅典型项目分析别墅典型项目分析2.4 2.4 长三角项目分析长三角项目分析35宏观经济与房地产宏观经济与房地产常熟市房地产市场进入一个高速、快速发展的阶段常熟市房地产市场进入一个高速、快速发展的阶段, ,数量与质量并重数量与质量并重 小于小于4%4%4-5%4-5%5-8%5-8%大于大于8%8%萎缩停滞稳定发展高速发展高
26、速发展宏观经济增长与房地产发展关系宏观经济增长与房地产发展关系国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均GDPGDP水平决定了一个地区房地产水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段。市场的发展阶段。人均人均GDPGDP与房地产发展关系与房地产发展关系缓慢发展综合发展型平稳发展，以质量为主，数量与质量并重快速发展以数量为主，数量与质量并重超速发展单纯数量型改善需求为主改善需求为主生存、改善需求兼有生存需求启动期 快速发展期 稳定发展期 减缓发展期减缓发展期800-4000800-4000美元美元4000-80004000-8000美元美元8000-200008
27、000-20000美元美元0-8000-800美元美元qGDPGDP增张与房地产发展关系增张与房地产发展关系看看06年全年实现国内生产总值809.28亿元，增长速度达到19.23%，房地产市场进入高速发展阶段。q人均人均GDPGDP与房地产发展关系与房地产发展关系06年全年人均GDP9859美元，增长18.16%，处于减缓发展时期，以改善型需求为主.q综合看综合看根据相关理论和国际通用衡量标准判断，常熟市房地产市场正进入一个高速发展的阶段,数量与质量并重。以以改善型需求为主。改善型需求为主。房地产宏观市场36固定资产投资、房地产投资固定资产投资、房地产投资q固定资产投资固定资产投资由02年65
28、.10%的高速增幅回落到04年7.93%的水平。06年固定资产投资增幅10.75%q房地产投资房地产投资03年是井喷年，05年回落到1.56%06年增幅36.67%房地产宏观市场37房地产投资房地产投资0606年投资增幅较高，总体在一个健康的范围运行年投资增幅较高，总体在一个健康的范围运行q房地产投资增幅房地产投资增幅06年呈现投资增幅过高，会产生供给过量的现象增幅继续走高，房地产投资过热，会使市场运行出现异常情况q房地产投资占固定资产投房地产投资占固定资产投资比例资比例房地产投资占固定资产投资比例保持在一个基本正常的范围。q房地产投资占房地产投资占GDPGDP比例比例房地产投资占GDP比例保
29、持在一个基本正常的范围p综合来看，常熟房地产市综合来看，常熟房地产市场维持在一个健康的范围运场维持在一个健康的范围运行。行。房地产宏观市场房地产市场指标评价体系房地产市场指标评价体系38房地产宏观市场房地产开发投资构成房地产开发投资构成住宅开发投资高速增长，别墅、高档公寓开发投资出现负增长，投资锐减住宅开发投资高速增长，别墅、高档公寓开发投资出现负增长，投资锐减2006年房地产开发完成投资额41.07亿元，增长36.7%2006年住宅开发投资完成额26.66亿元，增长36.3%，占房地产开发投资的64.90%；其中别墅、高档公寓开发完成额2.86亿元，降低48.9%，占住宅开发投资额10.73
30、%。39指标指标20062006年（年（m m2 2) )20052005年（年（m m2 2) )增长率增长率施工房屋建筑面积520.28391.732.8%住宅353.13274.4328.7%竣工房屋建筑面积201.42121.665.6%住宅153.7981.4288.9%房地产宏观市场房地产开发房屋施、竣工面积房地产开发房屋施、竣工面积施工房屋（住宅）建筑面积，竣工房屋（住宅）建筑面积呈高速增长指标指标20062006年（年（m m2 2) )20052005年（年（m m2 2) )增长率增长率住宅施工面积353.13274.4328.7%竣工面积153.7981.4288.9%新
31、开工面积130.62123.975.4%别墅、高档公寓施工面积26.1956.84-53.9%竣工面积11.1625.83-56.8%新开工面积5.1718.64-72.3%住宅施工、竣工、新开工三项指标均增长，说明住宅市场供应将充足别墅、高档公寓施工、竣工、新开工三项指标均出现负增长，未来1-2年内供应将减少。别墅、高档公寓价格可能会走高40房地产开发房屋销售面积及销售额房地产开发房屋销售面积及销售额房地产宏观市场指标指标20062006年年20052005年年增长率增长率住宅销售面积101.69万m264.43万m257.8%销售套数7463套4291套73.9%销售额41.77亿元25.
32、7亿元62.5%整体均价4108元/m23989元/m23%空置面积47万m227.52万m270.8指标指标20062006年年20052005年年增长率增长率别墅、高档公寓销售面积9.83万m213.69万m2-28.2%销售套数379套615套-38.4%销售额6.85亿元7.98亿元-14.2%整体均价6968元/m25829元/m219.54%空置面积20.03万m219.03万m25.3%住宅销售量增幅大，价格涨幅在3%，空置面积继续增大，投资购房比例高常熟房地产市场出现供大于求的态势别墅、高档公寓销售量减少，价格涨幅在19.54%，空置面积变化不大别墅、高档公寓由于供应量的减少，
33、带来成交量锐减的态势41常熟房地产宏观市场常熟房地产宏观市场常熟市房地产市场进入一个高速、快速发展的阶段,数量与质量并重。06年房地产投资较快，综合固定资产投资、房地产投资、GDP的比重来看，常熟房地产仍然维持在一个健康的范围内。住宅开发投资高速增长，空置率高，投资购房比例高；别墅、高档公寓开发投资出现负增长，投资锐减。06年别墅、高档公寓施工、竣工、新开工三项指标均出现负增长，06年别墅、高档公寓销售量负增长，销量锐减，价格涨幅在19.54%，空置面积变化不大。422. 2. 市场环境市场环境2.1 2.1 常熟房地产宏观市场常熟房地产宏观市场2.2 2.2 常熟别墅市场研究常熟别墅市场研究
34、2.3 2.3 别墅典型项目分析别墅典型项目分析2.4 2.4 长三角项目分析长三角项目分析43楼盘分布楼盘分布别墅市场研究碧云山庄碧云山庄名流世纪名流世纪庄园庄园雅兰美地雅兰美地泽景园泽景园国美山庄国美山庄信步华庭信步华庭 艺墅艺墅信步华庭信步华庭 臻园臻园海上一品海上一品常熟花园常熟花园润欣花园润欣花园外环东路外环东路外环南路外环南路外环北路外环北路虞山北路虞山北路北门大街北门大街元和路元和路海虞北路海虞北路新世纪大道新世纪大道书院街书院街44楼盘分类楼盘分类按资源类型按资源类型别墅市场研究别墅类型别墅类型诠释诠释楼盘楼盘城市景区资源型（山景）城市景区资源型（山景）离市中心近可享有山景资源
35、泽景园碧云山庄雅兰美地国美山庄城市远郊资源型（水体）城市远郊资源型（水体）离市中心远拥有水体资源常熟花园城市远郊型城市远郊型离市中心较远，郊区名流世纪庄园城市近郊型城市近郊型城郊结合处信步华庭臻园信步华庭艺墅海上一品城市别墅城市别墅新城市建设区，城市化区域润欣花园45销售分析销售分析总体销售良好，总体销售良好，多数楼盘进入尾盘销售阶段，少数几个楼盘有在规划土地主力面积：300-600平米主力单价：10000元/平米主力总价：300-600万别墅市场研究46未来供应未来供应市场存量：261套未来供应：名流世纪庄园二期在规划中长甲投资地块：有规划别墅佳和置业地块：有规划别墅别墅市场研究佳和置业地块
36、佳和置业地块长甲投资地块长甲投资地块占地：占地：12.212.2万方万方20062006年年1212月月2222日成交日成交47别墅市场分类别墅市场分类拥有同样资源资源环境，选择不同市场定位，资源价值体现也不同本项目拥有自然山水的稀缺资源，市场定位应该与资源价值最大化为重要考量因素，明确项目在整体竞争环境的地位和优势。别墅市场研究482. 2. 市场环境市场环境2.1 2.1 常熟房地产宏观市场常熟房地产宏观市场2.2 2.2 常熟别墅市场研究常熟别墅市场研究2.3 2.3 别墅典型项目分析别墅典型项目分析2.4 2.4 长三角别墅分析长三角别墅分析49泽景园泽景园项目信息项目信息典型项目研究
37、50泽景园泽景园销售分析销售分析开盘时间：06年11月（现房销售）总套数：43套已售套数：39套销售率：93%总价：主力总价：500-700万，最高总价1000万单价：整体均价：17000元/平方米；目前单价：20000元/平方米入住情况：已入住两户后期房源：剩余5套（为小区边角处，离小区外农居房近，景观环境较差）典型项目研究销售动态销售动态本地：占90%左右年龄：大多在40岁以上，客群特征：本地客户多为企业主，资产上亿，属当地富豪，生意需要，经常在外地。行业以轻纺、服装、化工、布匹、石材、贸易为主。外地：约10%（上海2人，浙江2人，西安1人）年龄：40-50岁客群特征：主要投资生意在常熟，
38、准备在常熟定居，从事服装轻纺行业。客群分析客群分析51常熟花园常熟花园项目信息项目信息典型项目研究52常熟花园常熟花园销售分析销售分析典型项目研究开盘时间：06年5月（一期）总套数：45套（一期）已售套数：45套销售率：100%总价：主力总价：500-700万，最高总价：目前二期临水接近1000万单价：一期起价：7000元/平方米；目前单价：11000元/平方米入住情况：少量入住，后期房源：二期53套在建，已开始接受内部预定，11.18开盘，销售动态销售动态本地：占40%左右年龄：在40岁以上，客群特征：本地客户多为企业主，以化工、电缆、轻纺、服装、贸易为主。看重小区自然环境，对开发商背景比较
39、信任 。外地：约60%（以浙江人为主，其次为上海人和江苏省内客群）年龄：40-50岁客群特征：主要投资业务在常熟，多从事服装轻纺行业，有自己的企业，准备在常熟定居，看重项目自然环境，特别是水体资源，利用商会进行圈层营销客群分析客群分析53名流世纪庄园名流世纪庄园项目信息项目信息典型项目研究54名流世纪庄园名流世纪庄园规划规划规划特点：规划特点：以水岛为组团，尽可能多临水，以水体群岛突出项目的符号性阳光岛阳光岛清华岛清华岛金洲岛金洲岛大名岛大名岛洞庭岛洞庭岛金沙岛金沙岛昆仑岛昆仑岛丰泽岛丰泽岛蓬莱岛蓬莱岛香江岛香江岛爱琴岛爱琴岛二期规划中二期规划中典型项目研究55名流世纪庄园名流世纪庄园建筑风格
40、建筑风格建筑立面以欧式风格为主，户型款式多样，建筑立面以欧式风格为主，户型款式多样，A-ZA-Z共共2626种户型种户型56名流世纪庄园名流世纪庄园销售分析销售分析开盘时间：04年开始总套数：130套（一期）已售套数：71套左右销售率：55%总价：主力总价：300-500万单价：目前单价：11000元/平方米入住情况：少量入住，后期房源：二期规划中，销售动态销售动态本地：占80%左右年龄：在40岁以上，客群特征：本地客户对区域抗性比较大，觉得离市区比较远，销售速度趋缓，待小区景观造好后，销售速度明显改善。轻纺、服装、化工、布匹、石材、贸易为主。外地：约20%（以上海、浙江、台湾人为代表，在常熟
41、投资办厂），年龄：40-50岁客群特征：外地客户普遍看重小区内部景观环境。客群分析客群分析57信步华庭臻园信步华庭臻园项目信息项目信息典型项目研究58信步华庭臻园信步华庭臻园销售分析销售分析开盘时间：03年9月总套数：133套（三期31套）已售套数：9套左右销售率：29%总价：主力总价：300万单价：目前单价：10000元/平方米入住情况：一二期已交付，后期房源：三期31套规划中，300-500万/套，主力面积300-400平方米销售动态销售动态本地：占70%左右年龄：在40岁以上，客群特征：私营企业主，不追求大面积，看重产品的综合性价比，对价格比较敏感。轻纺、服装、化工、布匹、石材、贸易为主
42、。外地：约30%年龄：40-50岁客群特征：外地客户普遍看重小区内部景观环境。客群分析客群分析典型项目研究59润欣花园润欣花园项目信息项目信息典型项目研究60典型项目研究润欣花园润欣花园销售分析销售分析开盘时间：06年总套数：155套已售套数：135套左右销售率：85%主力总价：排屋：140万；独立：340-630万单价：目前单价：13000元/平方米入住情况：已入住后期房源：剩20套销售动态销售动态年龄：在35-50岁，客群特征：独立别墅以私营企业主为主，喜欢城市便利性，升级为第一居所。轻纺、服装、化工、布匹、石材、贸易为主。联排别墅多为公寓升级客户，以中小业主、泛公务员为代表以本地客户占7
43、0%，招商城外地客户多购买公寓，少量购买排屋。客群分析客群分析61典型项目分析启示典型项目分析启示典型项目研究典型项目典型项目别墅类型别墅类型启示启示泽景园泽景园城市景区资源城市景区资源地段优势、山体资源景观优势产品市场定位高端，面向当地富豪常熟花园常熟花园远郊水体资源远郊水体资源新区概念、水体资源环境优势产品定位高端，市场经历启动、提升的过程名流世纪庄园名流世纪庄园城市远郊型城市远郊型远郊，客户对区位方位存在一定抗性规划上寻求创新和突破，群岛布局，水岛相连信步华庭臻园信步华庭臻园城市近郊型城市近郊型近郊，控制面积现代中式风格的产品创新润欣花园润欣花园城市别墅城市别墅新城市别墅，生活居住方便拉
44、长产品类型，争取更多客户群622. 2. 市场环境市场环境2.1 2.1 常熟房地产宏观市场常熟房地产宏观市场2.2 2.2 常熟别墅市场研究常熟别墅市场研究2.3 2.3 别墅典型项目分析别墅典型项目分析2.4 2.4 长三角别墅分析长三角别墅分析63宋城宋城地中海别墅地中海别墅家家游艇家家游艇户户泳池户户泳池位于杭州萧山湘湖项目总占地面积约350亩，其中水域面积约95亩，总建筑面积约33000平方米，56幢亲水豪宅，别墅设有游泳池和私人游艇码头平均每幢别墅占地6亩容积率:0.145建筑密度:9.3%工程进度：建筑单体结构封顶入住时间：09年典型项目研究独岛别墅独岛别墅半岛别墅半岛别墅湖畔别
45、墅湖畔别墅64宋城宋城地中海别墅地中海别墅销售分析销售分析面积面积( (平方米平方米) )套数套数389.19389.195 5400-500400-5001212500-600500-6002626600-650600-6506 61118.421118.427 7共计共计6565套套销售销售开盘时间：2007年6月17售价：1200万起已售10多套，现封盘客群客群主要是浙江省内客户，以温州、台州、义乌为代表大企业主，年收入1亿以上典型项目研究65宋城宋城地中海别墅地中海别墅规划特色规划特色地中海别墅内有四个岛，其中月亮岛和太阳月亮岛和太阳岛两个岛屿分别占地约岛两个岛屿分别占地约6 6亩亩（
46、还不包括水面），岛上仅建一幢别墅每套建筑面积1118平方米（不包括地下的500多平方米）。连接岛屿的是一座独立的吊桥，可以升降。500多平方米的地下室可以规划成SPA房、台球房、健身房、家庭影院等休闲娱乐设施。 独岛别墅独岛别墅半岛别墅半岛别墅典型项目研究66绿城绿城桃花源桃花源 典型项目研究内部分区内部分区占地面占地面积 总建筑面建筑面积 容容积率率产品品类型型主力面主力面积价格水平价格水平销售情况售情况东区4467万方6.4万方014别墅2604206501000万左右已售完西区42万方6.38万方015别墅3305007001000万左右已基本售完南区9334万方 373万方04园景别墅
47、420均价1100万/套良好水岸别墅地上380；地下200250700 1000万/套良好位于杭州市余杭区凤凰山南麓，距杭州市区18公里。桃花源总占地达2700亩，拥有自然真山真水整个园区分东、西、南三区开发，东区已全部售罄并交付，西区及南区正在建设中西区占地约590余亩，共规划建造136栋独立别墅，面积约330500平方米，私家庭院面积约10002000平方米的独立别墅，于2005年年底开始陆续交付南区总用地面积1400余亩，规划建造形态各异的独立别墅570余栋。南区一期220余栋独立别墅将于2007年交付。桃花源南区别墅共分为山地别墅、园景别墅、水岸别墅、山地别墅、园景别墅、水岸别墅、庭院
48、别墅、小院别墅等五大类庭院别墅、小院别墅等五大类 东区东区西区西区南区南区67客群来源客群来源所占比重所占比重工作地工作地现居住地居住地年年龄从事行从事行业、职位位备注注杭州地区 为主要客群杭州市及杭州地区杭州市及杭州地区3050岁企业主，法律、房地产、外贸等各界的精英人士。东区早期跟绿城品牌的投资客户较多。东区、西区客群主要集中在杭州地区。06年后，西区和南区有不少在世界以及全国各地努力打拼、创造财富的浙江商人开始陆续在桃花源购买别墅，并形成了一股不小的时尚风潮。南区风禾村、浣溪村（地中海风格）客群以在杭州工作的浙商为主。其中从事外贸行业占40，且都有在国外居住、生活的经验，喜欢原汁原位的风
49、格。新一代的浙商精英大都拥有海外求学居住的背景。外地客户 少部分客群海外、省内及国内其他地区海外、省内及国内其他地区在世界以及全国各地努力打拼、创造财富的浙商精英。绿城绿城桃花源桃花源客群分析客群分析典型项目研究68客群来源客群来源购房目的购房目的客群描述客群描述选择产品的原因品的原因杭州客群以自住为目的，23年后将作为第一居所。a.大多是本科硕士以上学历此类客群都是社区的精英人士，具有非常强的购买力和很高的品位及较好的自身修养，见识广博；他们在市区多有公寓豪宅和近郊别墅，具有很深的豪宅居住体验，再次改善居住环境时，对产品非常挑剔，对价格不是非常敏感。桃花源在全国高端别墅类房产的影响力，以及十
50、分信赖绿城的品牌和服务。桃花源自身的自然景观环境、建筑品质和具有人文气息的社区文化。有许多社会名流买在桃花源形成的名人效应和高尚的居住氛围。小区内各种原汁原味的风格，做的比较到位，感觉足以和国外豪宅媲美，甚至超越。绿城的开发进度较快，东区、西区产品已成形。人们对桃花源所处的闲林板块已逐渐接受和认知。别墅资源的稀缺性，可以使物业保值、增值。 外地客群以自主为目的，考虑近期或将来居住，暂时主要作为第二居所。a.此类客群见识广博，都有在国外居住、生活的经验，喜欢原汁原位的风格。经常拿自己喜欢的产品和国外发达国家的豪宅做比较，购买力非常强。b.新一代的浙商精英都有海外求学的背景c.大多是本科。硕士以上
51、学历。绿城绿城桃花源桃花源客群特征客群特征典型项目研究69绿城绿城桃花源桃花源典型项目研究70新湖香格里拉新湖香格里拉典型项目研究地处杭州市余杭区良渚大观山果园农场腹地，距西湖23公里总占地面积1100余亩，基地地块由山体围合而成的盆地、丘陵和天然湖泊组成, 项目计划分三期开发。东区为高档别墅区东区为高档别墅区，占地500余亩，建有约138幢豪华别墅，由花溪苑、流杉苑、鸣翠苑、霞谷苑四个组团组成西区为联排别墅和景观公寓西区为联排别墅和景观公寓，占地300余亩南区为联排、小院别墅区南区为联排、小院别墅区，占地300余亩 东区高档别墅东区高档别墅西区联排，西区联排，景观公寓景观公寓南区联排，小院南
52、区联排，小院别墅区别墅区71占地面占地面积 总建筑建筑面面积 容容积率率 产品品类型型 主力面主力面积 价格水平价格水平 销售情况售情况 1000余亩56万05别墅平地别墅380左右700万/套900万/套80左右临水别墅380500100016000万/套山地别墅400-5001000万/套左右和2000万起价排屋中间套250260左右200万350万较好边套370左右带阁楼350左右新湖香格里拉销售分析新湖香格里拉销售分析典型项目研究72新湖香格里拉客群分析新湖香格里拉客群分析客群来源购房目的客群描述选择产品的原因省内客户为主以自住为目的，作为第二居所，周末度假使用此类客群有较强的购买能力
53、，很高的品位及较好的自身修养，见识广博。他们具有较长时间豪宅的居住体验，再次改善居住环境时，对自然环境要求、交通状况、产品品质有较高要求，对价格不是非常敏感。对良渚区块比较接受，对区块的发展前景看好。喜欢香格里拉原生态的丰富自然景观资源。交通条件：香格里拉距离主城区较近，交通比较方便，仅2030分钟的车程。社区的规模和产品的品质。比较喜欢香格里拉欧美的建筑风格。购房目的，自住兼投资，纯投资客户较少，可以忽略。主要作为第二居所或周末度假使用。此类客群有较强的购买能力，见识广博，对杭州较为了解，比较注重自然景观环境、产品的品质、交通状况。省外客户自住兼投资，主要作为第二居所或周末度假使用。此类客群
54、见多识广，对杭州可居住性比较认可；拥有一定的购买能力，对自然景观资源、产品的品质以及交通条件要求较高。客群来源所占比重工作地现居住地年龄从事行业、职位备注省内客户为主杭州人占多半杭州杭州市区40岁左右（最年轻的购买者为29岁，仅一个。）企业主、企业高层杭州人包括：本地人、新杭州人，即浙江省其他城市人在杭州有办事处、长期经营业务或开公司。其他省内客户省内其他地方，如温州、宁波、温岭等地省内其他地方，如温州、宁波、温岭等地40岁左右企业主纯投资客户较少，可忽略。省外客户少量上海上海40岁左右企业主、企业高层无典型项目研究73新湖香格里拉新湖香格里拉典型项目研究74上海紫园上海紫园上海紫园由13个岛
55、和1个半岛组成，岛与岛之间由桥相连，临水别墅均设有私家码头，总体规划建造268栋独栋别墅，充分体现每户景观的均好性及私密性。目前，项目一期已全部售磬，二期已全部竣工开盘，二期首推房型面积约在400-1000平米。 每栋别墅售价在每栋别墅售价在15001500万万40004000万元之间万元之间。有三栋顶级豪宅售价过亿。其中1号别墅规模最大、档次最高，包括水面在内共占地1.2公顷，建筑面积1461平方米，其售价创下了中国大陆单栋别墅的最高记录1.3亿元 典型项目研究75上海紫园上海紫园典型项目研究1.31.3亿楼王亿楼王占地占地1.21.2公顷公顷建筑面积建筑面积14611461平米平米量身设计
56、量身设计76钟山国际高尔夫别墅钟山国际高尔夫别墅 典型项目研究坐落于国家4A级风景区钟山风景区东北面，距市中心15公里项目总占地3671亩，包括：纯独栋绝版景观别墅，国际级赛事标准的18洞高尔夫球场、9洞市区灯光球场，超五星级索菲特钟山高尔夫酒店、铂金级高尔夫会所 其中球场占地约2400亩，别墅及配套设施占地约别墅及配套设施占地约12001200亩。别墅区共计亩。别墅区共计200200余栋纯独立别墅，余栋纯独立别墅，分多期开发，其总体容积率仅约在分多期开发，其总体容积率仅约在0.130.13左右左右 户型建筑面积最小的是530平方米，最大900平方米，高尔夫推出超级豪宅的建筑面积约2600平方
57、米，有室内室外双泳池，私家花园不低于10亩2006年12月，1200万起售,价格在1300万元至3100万元之间 77钟山国际高尔夫别墅钟山国际高尔夫别墅典型项目研究78该案占地面积85000平方米，建筑面积（含地下）33273.23平方米，容积率仅为0.24，主力户型：600-800平方米，共建有46套高档别墅，为全钢骨结构建筑，选用美国ABC钢结构产品。融合苏州古典和日本式园林的风格。开盘时间： 2004-11-26销售总格：起价500万，最高价2000万左右/套。开发商与美国水星游艇俱乐部合作，为每位业主创造休闲的生活模式，业主皆可免费成为水星的会员，享受俱乐部的一切设施。这个俱乐部内有
58、水上游艇住宿、25米室内室外泳池、迷你超市、阅览室等。 太湖太湖天阙天阙典型项目研究79太湖太湖天阙天阙 典型项目研究80西山紫郡西山紫郡西山紫郡位于苏州太湖国家级AAAA风景区-西山岛风景区内. 距苏州市区15公里西山紫郡总占地约130亩, 共45套 每栋别墅占地面积: 2-3亩地每栋建筑面积:500多-700多平方米花园面积:2亩左右(800-1600平方米)价格：800-2500万典型项目研究81项目项目宋城宋城地中海别墅地中海别墅绿城绿城桃花源桃花源新湖新湖香格里拉香格里拉上海紫园上海紫园钟山国际高尔夫别墅钟山国际高尔夫别墅位置位置杭州湘湖杭州余杭凤凰山杭州良渚上海佘山南京钟山风景区规
59、模规模350亩，56套6亩/套总占地：2400亩南区1400亩，570幢总占地1100亩东区500亩，138幢268幢总占地3671亩球场2400亩别墅1200亩，200套资源资源湘湖风景区自然真山水自然真山水古树上海唯一座山，佘山风国家4A风景区国家4A风景区高尔夫球场规划规划特色特色家家游艇，户户泳池独岛别墅（1118平米）半岛别墅山地别墅、园景别墅、水岸别墅、庭院别墅、小院别墅资源分级分区规划13个岛1个半岛三栋顶级豪宅售价过亿推出2600平米，花园10亩楼王总价总价1200万起独岛3000万以上700-1200万1000-2000万1500-4000万楼王售价过亿1300-3100万客
60、群客群浙江省内客户长三角地区客户杭州本地客户浙江省内客户长三角地区客户杭州本地客户浙江省内客户长三角地区客户长三角客户海外客户江苏省内客户长三角地区客户长三角别墅分析长三角别墅分析典型项目研究越是高端住宅产品，市场范围就越是连通的越是高端住宅产品，市场范围就越是连通的82常熟1000万高档别墅已经被认可，市场缺少拥有自然山水资源的顶级别墅供应，为本项目提供了市场机会。常熟本地主流需求为300-500万，优质产品供应，合理引导，消费潜力会进一步释放，总价提升空间仍然很大。项目可挖掘4A景区资源优势，扩大外延市场，吸引长三角（上海、浙江、江苏省内）高端客户。市场环境总结市场环境总结83项目的研究思
61、路项目的研究思路第一部分：界定项目第一部分：界定项目城市背景城市背景项目界定项目界定第二部分：市场研究第二部分：市场研究常熟房地产宏观市场常熟房地产宏观市场别墅市场分析别墅市场分析典型项目分析典型项目分析长三角项目分析长三角项目分析第三部分：客群研究第三部分：客群研究典型项目客群研究典型项目客群研究项目潜在客群细分项目潜在客群细分项目开发机会分析项目开发机会分析第四部分：战略定位第四部分：战略定位总体战略分析总体战略分析第五部分：项目定位第五部分：项目定位总体定位总体定位相关建议相关建议第六部分：产品研究第六部分：产品研究产品定位与建议产品定位与建议843.3.客群研究客群研究3.1 3.1
62、典型项目客群分析典型项目客群分析3.2 3.2 项目潜在客群分析项目潜在客群分析3.3 3.3 项目开发机会分析项目开发机会分析85典型项目分析典型项目分析典型项目客群分析863. 3. 客群研究客群研究3.1 3.1 典型项目客群分析典型项目客群分析3.2 3.2 项目潜在客群分析项目潜在客群分析3.3 3.3 项目开发机会分析项目开发机会分析87项目潜在客群分析项目潜在客群分析楼盘实地走访：常熟、长三角项目客户访谈：11人登峰投资提供客户资料3人业内人士访谈8人政府主管部门走访划分标准：总价承受力钻石阶层：2000万以上白金阶层：1000-2000万黄金阶层：500-1000万水晶阶层：2
63、00-300万项目潜在客群分析88客群基本特征客群基本特征客群来源常熟顶尖富豪、长三角富豪家庭结构已婚有小孩与老人年龄40-55岁家庭年收入1亿以上交通工具私家车（多辆）置业次数置业经验丰富，有别墅居住体验或已购买别墅价值取向喜欢大而贵，对稀缺资源的占有，体现财富和身份。人群特征年龄偏大，学历不高，事业规模大且处于稳定期，跨入顶级富豪行列，有了丰厚的财富积累；大型企业主，对于购买豪宅出于对稀缺资源的收藏常熟为经济龙头行业企业主，大股东；上海、浙江、江苏省内大企业老板客群客群购房特征房特征购房目的收藏、资产分配、投资增值、购房关注点楼盘为当地标杆、奢华户型、对稀缺资源的占有户型结构800-100
64、0平米总价范围2000万以上（可承受的总价远大于2000万）代表楼盘宋城地中海、上海紫园、钟山高尔夫别墅购房特征购房多用于资产分配，投资增值或收藏对稀缺资源的占有，彰显地位及身份对总价不敏感，追求独享型奢华生活钻石阶层钻石阶层意见领袖意见领袖项目潜在客群分析89项目机会项目机会独岛别墅独岛别墅面积控制：占地8-10亩（含水域）；建筑面积：800-1000平米价格控制：单价：25000-30000元/平方；总价：2000万起规划位置：地块中间可以利用水系围合，规划岛屿，一岛一户总量控制：10幢左右可以在位置、景观、资源最好的位置，设计楼王，使资源价值最大化，可以拔高整个项目档次形象，地块也具备资
65、源条件。借鉴项目：宋城地中海别墅、上海紫园、钟山高尔夫别墅项目潜在客群分析独岛别墅独岛别墅利用水系围合，利用水系围合，一岛一户一岛一户一岛一座桥一岛一座桥90白金阶层白金阶层项目潜在客群分析91客群基本特征客群基本特征客群来源常熟本地、江苏省内，浙江省内，上海人家庭结构已婚有小孩与老人年龄40-50岁家庭年收入本地：3000-5000万；外地： 5000万-1亿以上交通工具私家车（多辆）置业次数置业经验丰富，有别墅居住体验或已购买别墅价值取向喜欢大而贵，对稀缺资源的占有，体现财富和身份。人群特征年龄偏大，学历一般，事业规模较大，仍处于上升期，有了丰厚的财富积累，中大型企业主，大企业股东，对于购
66、买别墅相对喜欢创新，时尚有品质的产品。客群客群购房特征房特征购房目的对稀缺紫院的占有，升级第一居所购房关注点楼盘为当地标杆、对稀缺资源的占有、关注环境舒适性户型结构500-700平米总价范围1000-2000万代表楼盘宋城地中海、绿城桃花源、新湖香格里拉购房特征购房多用于资产分配，投资增值或收藏注重产品品质和时尚感，对环境比较挑剔作为资产分配，关注产品的升值空间白金阶层白金阶层财富精英财富精英项目潜在客群分析92项目机会项目机会游艇别墅、半岛别墅游艇别墅、半岛别墅项目潜在客群分析游艇别墅侧重于度假功能，建筑面积上不求大，但环境要求高；半岛别墅强调居住的舒适性，面积功能上尽量全面，面积较大半岛别
67、墅半岛别墅利用水系围合，利用水系围合，一岛一户一岛一户一岛一座桥一岛一座桥游艇别墅游艇别墅阳光岛阳光岛清华岛清华岛金洲岛金洲岛大名岛大名岛洞庭岛洞庭岛金沙岛金沙岛昆仑岛昆仑岛丰泽岛丰泽岛蓬莱岛蓬莱岛香江岛香江岛爱琴岛爱琴岛二期规划中二期规划中宋城宋城地中海别墅地中海别墅名流世纪庄园名流世纪庄园93黄金阶层黄金阶层项目潜在客群分析94客群基本特征客群基本特征客群来源常熟本地、江苏省内，浙江省内，上海人家庭结构已婚有小孩与老人年龄35-50岁家庭年收入1000-3000万交通工具私家车（多辆）置业次数置业经验丰富，有别墅居住体验或已购买别墅价值取向相对比较务实，对稀缺资源的占有欲，体现财富和身份。
68、人群特征学历较高，事业上升期，购房与事业的好坏有关；私营企业主，生意上的发展需要及时的资金流，购买别墅往往与当年的收益关系比较密切客群客群购房特征房特征购房目的升级第一居所购房关注点关注环境舒适性、物业管理、建筑风格户型结构400-500平米总价范围500-1000万代表楼盘泽景园、常熟花园、名流世纪庄园、润欣花园、信步华庭臻园购房特征购房多综合考虑因素，相对理性关注产品品质，讲究风水，强调安全性和环境的舒适性黄金阶层黄金阶层主力客群主力客群项目潜在客群分析95项目机会项目机会亲水别墅、林荫别墅亲水别墅、林荫别墅项目潜在客群分析总价承受在500-1000万是常熟别墅市场的主力客群，也是本项目的
69、主力客群，结合本项目地块丰富水体资源和树林，可分为亲水别墅和密林别墅96水晶阶层水晶阶层项目潜在客群分析97水晶阶层水晶阶层延伸客群延伸客群客群基本特征客群基本特征客群来源常熟本地、新常熟人（外来定居常熟）家庭结构已婚有小孩与老人年龄35-45岁家庭年收入300-500万交通工具私家车（多辆）置业次数公寓置业经验，2次价值取向综合衡量产品品质，人群特征年轻化，学历较高，事业规模处于上升期；向往高质量生活，属于换房需求，公寓升级为排屋或独立别墅。客群客群购房特征房特征购房目的改善居住环境，升级第一居所购房关注点关注环境舒适性，户型结构220-250平米总价范围200-300万代表楼盘世茂中心、润
70、欣花园购房特征关注产品细节关注社区配套看重小区景观环境项目潜在客群分析98项目机会项目机会林荫排屋林荫排屋项目潜在客群分析常熟存在排屋别墅需求，购买排屋主要是升级改善居住环境，看重排屋的性价比。本项目地块局部位置小环境较差，独立别墅的价值不能体现，可适当设置一些排屋，提高性价比。面积控制：占地0.6亩；建筑面积：220-300平米价格控制：单价：8000-12000元/平方；总价：200-300万规划位置：地块位置较差，不临水的位置总量控制：50套左右99潜在客群分析潜在客群分析项目潜在客群分析常熟本地客群：尚湖景区深入人心，感官被淡化。需要从产品上突出创新，体现豪华大宅，身份象征感。长三角客
71、群：都市生活经验丰富，希望回归自然。需要突出本项目自然生态、绝版资源景区，体现休闲，生态，省心享受。1003. 3. 客群研究客群研究3.1 3.1 典型项目客群分析典型项目客群分析3.2 3.2 项目潜在客群分析项目潜在客群分析3.3 3.3 项目开发机会分析项目开发机会分析101项目开发机会分析项目开发机会分析项目开发机会分析判断本项目适合进入哪些细分市场，我司使用KPI指标法（分析影响实现目标的关键因子）对各类细分市场进入机会分析：判断本案机会的判断本案机会的KPIKPI指标：指标：总价承受力（承受总价弹性）：总价承受力（承受总价弹性）：消费者的价格承受力，一定程度上决定了本案的价格提升
72、空间；市场供需矛盾：市场供需矛盾：市场供需情况，决定了本案进入该细分市场后的竞争激烈度；本案利益点：本案利益点：不同的细分市场的空间对项目整体收益贡献度是不一样的，细分市场的选择直接影响本项目的投资收益；通过对潜在客群的细分，确定项目可进入的几个细分空间，结合各类细分市场供应特征，分析各类细分市场的发展态势，并着重分析本案在各细分市场的开发机机会。 102细分市场细分市场总价承受力价承受力市市场供需供需本案利益点本案利益点本案机会本案机会开开发产品机会点品机会点决定了价格提升空间进入细分市场容易度对本项目利益贡献度钻石阶层钻石阶层2000万以上有一定市场需求量面临长三角市场竞争购买力充足，项目
73、品牌提升空间很大意见领袖努力争取独岛别墅白金阶层白金阶层1000-2000万有一定市场需求量面临长三角市场竞争购买力充裕，价格提升空间很大财富标杆重点争取游艇别墅半岛别墅黄金阶层黄金阶层500-1000万市场容量大，供需两旺面临主流别墅市场竞争价格有一定弹性，售价有一定提升空间主力客群重点把握亲水别墅林荫别墅水晶阶层水晶阶层200-300万市场容量比较大面临中档城市别墅竞争有一定的单价提升空间延伸客群排屋项目开发机会分析项目开发机会分析项目开发机会分析103项目的研究思路项目的研究思路第一部分：界定项目第一部分：界定项目城市背景城市背景项目界定项目界定第二部分：市场研究第二部分：市场研究常熟房
74、地产宏观市场常熟房地产宏观市场别墅市场分析别墅市场分析典型项目分析典型项目分析长三角项目分析长三角项目分析第三部分：客群研究第三部分：客群研究典型项目客群研究典型项目客群研究项目潜在客群细分项目潜在客群细分项目开发机会分析项目开发机会分析第四部分：战略定位第四部分：战略定位总体战略分析总体战略分析第五部分：项目定位第五部分：项目定位总体定位总体定位相关建议相关建议第六部分：产品研究第六部分：产品研究产品定位与建议产品定位与建议1044. 4. 战略定位战略定位4.1 4.1 项目战略分析项目战略分析105战略分析模型战略分析模型竞争策略竞争策略STOW发挥优势发挥优势弥补劣势弥补劣势利用机会利
75、用机会规避威胁规避威胁106SWOTSWOT分析分析SWOTSWOT优势优势 Strength Strength劣势劣势 Weak Weak4A级国家风景区，资源稀缺地块内3000多棵大树，宝贵资源地块内水体丰富开发商资源丰富生活配套缺乏地势低洼，改造工程大机会机会 Opportunity Opportunity发挥优势，抢占机会发挥优势，抢占机会发挥优势，抢占机会发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势利用机会，克服劣势利用机会，克服劣势利用机会，克服劣势项目具备顶级产品的自然山水资源，常熟目前没有顶级高品质产品供应尚湖景区在常熟的地位国家停止别墅用地的审批供应利用稀缺资源价值，有效整合周边资源
76、，提升项目的竞争力；打造全新的高档物业，高起点定位，引领常熟高端市场、辐射长三角地区。强化项目资源价值，消除消费者的心理抗性；在资源价值最大化后，可以进行主动改造，弥补不足。威胁威胁 Threaten Threaten发挥优势，转化威胁发挥优势，转化威胁发挥优势，转化威胁发挥优势，转化威胁减小劣势，避免威胁减小劣势，避免威胁减小劣势，避免威胁减小劣势，避免威胁国家宏观调控政策房地产投资过热迎合市场，强调未来稀缺资源;通过借势推广，凸现项目形象，提升项目核心竞争力。产品创新，差异化竞争；以区域扩大客户层面，以产品细分市场客户。项目战略分析107战略方向的决策模型战略方向的决策模型项目属性项目属性
77、客户需求客户需求案例借鉴案例借鉴竞争竞争同类型项目借鉴同类型项目借鉴在市场中的地位在市场中的地位项目战略分析108本项目发展战略本项目发展战略领导者者挑挑战者者一线品牌项目具有无可复制的资源产品创新垄断价格标杆，引领市场潮流具有持续作战能力市场新进者具备一定独特资源和生产规模改变游戏规则强调新的评估标准强调产品的特色和价值追随者追随者补缺者缺者缺乏独特资源和资金实力搭便车，借势以小博大，杀伤战术价格战的制造者规模小，快速灵活目标客户明确，挖掘细分市场价值抓住某种需求变化趋势，在细节创新打造难以复制的产品敏锐的机会主义者项目战略分析项目属性项目属性客户需求客户需求市场地位市场地位案例借鉴案例借鉴
78、依依托托尚尚湖湖稀稀缺缺资资源源，高高起起点点定定位位，拔拔高高形形象象为为战战略略导导向向、打打造造常常熟熟别别墅墅新新标标杆杆，辐辐射长三角射长三角109总体定位策略总体定位策略进入高端细分市场，以树立标杆形象为目标，塑造“绝版资源“形象，吸引常熟顶级富豪及长三角地区富豪人群，提升项目品牌。产品定位策略产品定位策略多元化产品，丰富项目产品线，自然生态型社区；高档产品拔高项目综合品质；中高档产品吸引本项目重点客群；中档产品吸引改善型、向往高品质生活人群；重点打造项目尚湖生态、景观、社区内环境景观、高档次休闲会所，体现项目高档性。营销策略营销策略多采用体验式营销方式，长三角推广，对重点区域客户
79、进行项目推介会；利用登峰投资自身丰富的客户资源，在推盘销售时对客户资源进行整合分类，可以有针对性的定向销售，有效利用客户的口碑传播。价格策略价格策略钻石客群稀缺珍藏，白金客群物有所值，黄金客群物超所值，水晶阶层高性价比的有效结合；分期推盘策略分期推盘策略多批次，小批量。成熟一期推一期，前期做足功夫。我们的总体战略我们的总体战略110项目的研究思路项目的研究思路第一部分：界定项目第一部分：界定项目城市背景城市背景项目界定项目界定第二部分：市场研究第二部分：市场研究常熟房地产宏观市场常熟房地产宏观市场别墅市场分析别墅市场分析典型项目分析典型项目分析长三角项目分析长三角项目分析第三部分：客群研究第三
80、部分：客群研究典型项目客群研究典型项目客群研究项目潜在客群细分项目潜在客群细分项目开发机会分析项目开发机会分析第四部分：战略定位第四部分：战略定位总体战略分析总体战略分析第五部分：项目定位第五部分：项目定位总体定位总体定位相关建议相关建议第六部分：产品研究第六部分：产品研究产品定位与建议产品定位与建议1115. 5. 项目总体定位项目总体定位5.1 5.1 总体定位总体定位112总体定位总体定位绝版资源绝版资源 顶级顶级 林荫山水别墅林荫山水别墅绝版资源：占据常数尚湖绝版资源：占据常数尚湖4A4A风景区，绝版稀缺资源风景区，绝版稀缺资源顶级：市场空白点顶级：市场空白点+ +项目自身资源项目自身
81、资源林荫山水别墅：三千多棵高大乔木林荫山水别墅：三千多棵高大乔木+ +虞山脚下虞山脚下+ +千米湖岸线千米湖岸线113客群分布客群分布细分客群细分客群对应面积对应面积总价承受总价承受客群特征客群特征主力客群（60）黄金阶层黄金阶层400-500平米500-1000万学历较高，事业上升期，购房与事业的好坏有关；私营企业主，生意上的发展需要及时的资金流，购买别墅往往与当年的收益关系比较密切白金阶层白金阶层500-600平米1500-2000万年龄偏大，学历一般，事业规模较大，仍处于上升期，有了丰厚的财富积累，中大型企业主，大企业股东，对于购买别墅相对喜欢创新，时尚有品质的产品。600-700平米1
82、000-1500万次主力客群（30）钻石阶层钻石阶层800-1000平米2000万以上年龄偏大，学历不高，事业规模大且处于稳定期，跨入顶级富豪行列，有了丰厚的财富积累；大型企业主，对于购买豪宅出于对稀缺资源的收藏辅助客群（10）水晶阶层水晶阶层220-300平米200-300万年轻化，学历较高，事业规模处于上升期；向往高质量生活，属于换房需求，公寓升级为排屋或独立别墅。客群定位总结客群定位总结114价格定位建议价格定位建议细分客群细分客群产品类型产品类型户均占地（亩）户均占地（亩）单价单价（元（元/ /）总价（万元）总价（万元）钻石阶层独岛别墅8-1025000-300002000起白金阶层游
83、艇别墅3-525000-280001500-2000半岛别墅2-420000-220001000-1500黄金阶层亲水别墅2-315000-18000800-1000林荫别墅1-314000-16000500-800水晶阶层林荫排屋0.68000-12000200-300115结论总结结论总结116项目的研究思路项目的研究思路第一部分：界定项目第一部分：界定项目城市背景城市背景项目界定项目界定第二部分：市场研究第二部分：市场研究常熟房地产宏观市场常熟房地产宏观市场别墅市场分析别墅市场分析典型项目分析典型项目分析长三角项目分析长三角项目分析第三部分：客群研究第三部分：客群研究典型项目客群研究典型
84、项目客群研究项目潜在客群细分项目潜在客群细分项目开发机会分析项目开发机会分析第四部分：战略定位第四部分：战略定位总体战略分析总体战略分析第五部分：项目定位第五部分：项目定位总体定位总体定位相关建议相关建议第六部分：产品研究第六部分：产品研究产品定位与建议产品定位与建议酒店定位研究酒店定位研究117星级住宿业经营情况星级住宿业经营情况星级等级分组星级等级分组总营业额总营业额客房收入客房收入餐饮收入餐饮收入商品销售收商品销售收入入其他收入其他收入年末拥有床年末拥有床位数（个）位数（个）年末拥有餐年末拥有餐饮位数（个）饮位数（个）五星975951874212532511653320四星8634318
85、047086381085842080三星74454046235951152820114266二星307144591788150180单位：万元单位：万元五星级宾馆总营业收入最高五星级宾馆总营业收入最高三星级宾馆拥有床位数三星级宾馆拥有床位数20112011个，五星级宾馆拥有床位数个，五星级宾馆拥有床位数11651165个个118常熟市星级旅游饭店的总数已增至十五家常熟市星级旅游饭店的总数已增至十五家 2006年底，常熟市已拥有星级旅游饭店15家，其中五星级1家、四星级2家，三星和二星级各6家。2006年是常熟酒店宾馆业快速发展：华联宾馆挂牌四星级扩建后的虞城大酒店也晋升为四星级旅游饭店天铭国际
86、大酒店、中江广场皇冠假日酒店、时风国际假日酒店等一批按照高星级标准建设的宾馆饭店相继建成开业。森林大酒店、海兰酒店、常熟大酒店等正在加紧改扩建福朋喜来登、国际服装城酒店、报业大楼、恒隆中心酒店等高星级酒店项目陆续上马。119常熟天铭国际大酒店常熟天铭国际大酒店 客房类型门市价格优惠价格客房说明客房设施标准间598428 含双早周末398 大床/双床豪华房880528 含双早 大床/双床商务房1180860 含双早 大床/双床 高级套间1280788 含双早 大床/双床豪华商务套房19981388 含双早 大床120常熟中江广场皇冠假日酒店常熟中江广场皇冠假日酒店 客房类型门市价格优惠价格客房说
87、明客房设施豪华间1500596 含双早 大床/双床行政豪华间2000803 含双早 大床/双床行政套间28801516 含双早 大床/双床 121常熟国际饭店常熟国际饭店客房类型门市价格优惠价格客房说明客房设施主楼标准大床房688358 含早 大床主楼豪华房788378 含早 大床/双床主楼山景房888458 含早 大床/双床主楼普通套间1088668 含早 大床商务别墅楼商务房888568 含早 大床/双床122尚湖花园酒店（中国工商银行上海市分行常熟度假村）尚湖花园酒店（中国工商银行上海市分行常熟度假村） 客房类型门市价格优惠价格客房说明客房设施景观标准房380290无早双床商务房4503
88、50无早大/双景观套房880660无早大/双豪华组合房18001350无早大/双123常熟宝钢度假村常熟宝钢度假村 124酒店类型酒店类型位置位置客群客群产品特征产品特征典型案例典型案例市区星级酒店市区商务往来客群为主商务洽谈、接待离市区近，交通便利位于商圈中心区常熟天铭国际大酒店常熟中江广场皇冠假日酒店常熟国际饭店景区度假村景区度假、会议、旅游、主题活动客群景区环境好建筑要具有特色尚湖花园酒店（中国工商银行上海市分行常熟度假村）常熟宝钢度假村常熟酒店市场常熟酒店市场125定位方向定位方向尚湖尚湖4A4A景区景区五星级五星级度假酒店度假酒店尚湖尚湖4A4A景区：景区提升酒店，酒店配套提升别墅市
89、场形象景区：景区提升酒店，酒店配套提升别墅市场形象五星级：项目资源环境五星级：项目资源环境+ +市场需求市场需求度假酒店：针对旅游休闲、度假、会议人群度假酒店：针对旅游休闲、度假、会议人群126千岛湖开元度假村千岛湖开元度假村坐落于千岛湖麒麟岛三百亩227 间湖景客房800平方米室外临湖游泳池 ，临湖SPA、Sunseeker曼哈顿56号豪华游艇127千岛湖开元度假村千岛湖开元度假村128房型挂牌价湖景高级单人房￥1,080湖景豪华单人房￥1,180湖景高级双人房￥1,080湖景豪华双人房￥1,180湖景别墅单人房￥1,180湖景别墅双人房￥1,180湖景商务单人房￥1,280湖景高级套房￥2
90、,080湖景豪华套房￥2,680湖景商务套房￥2,880湖景开元套房￥3,880湖景总统套房￥28,800客房服务客房服务129餐饮服务餐饮服务凝香苑中餐厅凝香苑中餐厅千岛湖特色风味佳肴、粤港及江浙美味 1515间涵碧楼包厢群间涵碧楼包厢群海鲜、燕鲍翅等各类高档中式菜肴 夏威夷西餐厅夏威夷西餐厅 自助餐、西式美食 大堂吧大堂吧 咖啡、茶等各式饮品及中西式小点 130会议服务会议服务千岛湖开元度假村拥有齐全的会议配套设千岛湖开元度假村拥有齐全的会议配套设施施无论是举办8人的会议还是举办500人左右的大型宴会，都可以提供相应会议厅拥有多媒体投影仪、幻灯机、会场录音设施、投影机、白板、音响、各式话筒
91、等先进会议设备 131会议室名称会议室名称 宴会型宴会型( (人人) ) 课桌型课桌型( (人人) ) 剧院型剧院型( (人人) ) 回字型回字型 面积（面积（m m2 2) ) 价格（每场）价格（每场）开元厅 360 300 500 -625 8000元 挽霞阁 6070100 36150 2200元 群言厅 60 70 100 36 150 1600元 广言厅 椭圆桌 22，外围 16 88 900元 聚言厅 6050 70 30 100 1200元 怡风厅 椭圆桌18100 800元 怡和厅 回字型2088700元 怡景厅 椭圆桌12 32550元 怡秀厅 圆桌型10 30 500元 玲
92、珑阁 座谈型10 48 600元 宴会厅名称 宴会式(人) 课桌型(人) 剧院型(人)面积（m2） 高度 (m2) 楼层 开元厅 360 300500 625平方米 5五楼 秀水阁 -500平方米 5.5三楼 会议服务会议服务满足大小会议要求满足大小会议要求132康乐服务康乐服务设施齐全设施齐全133千岛湖开元度假村千岛湖开元度假村p借鉴启示借鉴启示充分利用景区稀缺资源充分利用景区稀缺资源度假、休闲、会议、娱乐功能齐全度假、休闲、会议、娱乐功能齐全配套设施可以满足不同人群不同时段的使配套设施可以满足不同人群不同时段的使用需求用需求134九寨天堂九寨天堂九寨天堂国际会议度假中心位于九寨沟县甘海子
93、，系九寨天堂核心项目。距成都450公里，距九寨沟20公里，距九黄机场60公里。建筑面积15万平方米，集会议、度假、餐饮、娱乐、休闲、养生、购物、住宿为集会议、度假、餐饮、娱乐、休闲、养生、购物、住宿为一体一体。包括酒店（五星级）、艺术展示厅、餐饮中心、天浴温泉中心、古羌寨、会议厅、展览厅、购物娱乐中心等。 135酒店客房酒店客房7栋建筑呈扇形排列，后现代主义的建筑风格与浓郁的藏羌特色自然结合，客房1100间，包括从总统套房、跃层式套房到山景标准间的各种房型。房间配备有木制观景阳台、纯手工制作的藏式家具饰品、卫星电视、宽带接口等。豪华型房间更配有电控壁炉、迷你酒吧。错层、阳台、山景、壁炉是最大的
94、特色。 136会议中心会议中心会议中心共有会议中心共有9 9个功能各个功能各异的大小会议厅、洽谈厅、异的大小会议厅、洽谈厅、贵宾厅，面积从贵宾厅，面积从5050多平方米多平方米到到20002000多平方米多平方米，拥有世界一流的会议硬件设施，可为全球顶级会议提供规范的国际化服务。 137九寨天堂九寨天堂p借鉴启示借鉴启示建筑与环境完美结合，诠释了建筑与环境完美结合，诠释了“消失的建筑消失的建筑”这一理念这一理念集会议、度假、餐饮、娱乐、休闲、养生、购物、住宿为一体集会议、度假、餐饮、娱乐、休闲、养生、购物、住宿为一体自然景观资源最大化利用自然景观资源最大化利用138案例启示案例启示p借鉴启示借
95、鉴启示充分利用景区稀缺资源充分利用景区稀缺资源度假、休闲、会议、娱乐功能齐全度假、休闲、会议、娱乐功能齐全配套设施可以满足不同人群不同时段的使用需求配套设施可以满足不同人群不同时段的使用需求p借鉴启示借鉴启示建筑与环境完美结合，诠释了建筑与环境完美结合，诠释了“消失的建筑消失的建筑”这一理念这一理念集会议、度假、餐饮、娱乐、休闲、养生、购物、住宿为一体集会议、度假、餐饮、娱乐、休闲、养生、购物、住宿为一体自然景观资源最大化利用自然景观资源最大化利用139项目的研究思路项目的研究思路第一部分：界定项目第一部分：界定项目城市背景城市背景项目界定项目界定第二部分：市场研究第二部分：市场研究常熟房地产
96、宏观市场常熟房地产宏观市场别墅市场分析别墅市场分析典型项目分析典型项目分析长三角项目分析长三角项目分析第三部分：客群研究第三部分：客群研究典型项目客群研究典型项目客群研究项目潜在客群细分项目潜在客群细分项目开发机会分析项目开发机会分析第四部分：战略定位第四部分：战略定位总体战略分析总体战略分析第五部分：项目定位第五部分：项目定位总体定位总体定位相关建议相关建议第六部分：产品研究第六部分：产品研究产品定位与建议产品定位与建议140项目产品定位与建议项目产品定位与建议地块素质分析地块素质分析项目产品定位项目产品定位客群需求分析客群需求分析项目产品建议项目产品建议用地规划用地规划交通分析交通分析资源
97、环境资源环境市场产品反映市场产品反映客群深访反映客群深访反映产品开发策略产品开发策略141地块素质分析地块素质分析用地规划用地规划交通分析交通分析资源环境资源环境142地块素质分析地块素质分析 用地规划用地规划常熟原尚湖畜禽良种场地块常熟原尚湖畜禽良种场地块穿湖大堤以东，环湖北路以南，尚湖以北，东至尚湖与张家港河连通处用地性质风景区旅游配套服务设施用地总用地面积约555070平米容积率 0.29建筑密度 8%，任一局部 50米绿地率 60% 根据容积率、建筑密度、建筑限高，初步界定项根据容积率、建筑密度、建筑限高，初步界定项目必然是以独栋别墅为主。目必然是以独栋别墅为主。 按按0.290.29
98、的容积率计算，项目总建筑面积约的容积率计算，项目总建筑面积约1616万平万平方米，初步界定项目规模约为方米，初步界定项目规模约为300300栋别墅。栋别墅。 建筑风格主调确定为中式风格。建筑风格主调确定为中式风格。143地块素质分析地块素质分析 交通分析交通分析环湖北路虞山南路本本 案案北面虞山南路、环湖北路直达常熟市区，距市区10分钟车程，来去市区方便。常常熟熟市市区区拂水堤尚湖景区尚湖景区虞山景区虞山景区地块北靠虞山景区，南靠尚湖景区，拂水堤从地块西侧经过，来去景区方便。144尚尚湖湖地块素质分析地块素质分析 外部资源分析外部资源分析外外 围围 绿绿 化化葭葭芦芦飞飞鸿鸿西西城城夕夕影影湖
99、湖甸甸烟烟雨雨生态源生态源吾吾谷谷枫枫林林本案本案虞虞 山山 景景 区区潭潭面面无无风风镜镜未未磨磨湖湖光光山山色色两两相相合合145地块素质分析地块素质分析 外部资源分析外部资源分析146地块素质分析地块素质分析 内部资源分析内部资源分析树树水水147地块素质分析地块素质分析 内部资源分析内部资源分析 地块南部现状为大面积的水塘，特别是中部，全为大面积的水塘，地势较低，若全部进行填埋平整，土方量大，成本高，且对景观资源的破坏严重。 可依地势进行保留大量的水面，设计形成独岛、半岛或大范围的环形内部水系，使内部产品也能占有充分水景资源。148地块素质分析地块素质分析 内部资源分析内部资源分析 地
100、块中部、北部为湿地，地势平坦，植被大量原生水杉，有部分原有建筑。 地块需要进行大范围的平整，但是对原生水杉的处理以保留为主。149地块素质分析地块素质分析 内部资源分析内部资源分析 地块西北部，靠近拂水堤，现状为主为大面积的芦苇，并且被一排水杉天然的分隔。 地块主要以平整为主。150地块素质分析地块素质分析 总结总结1 1 地块规划要求容积率较低，以独栋别墅为主，可适当搭配部分排屋产品。 地块位于近郊，与主城区保持一定距离但又连接紧密，第一居所、第二居所的功能均实现。 地块位于景区内部，外部景观资源明显，需要充分与景区环境保持一致。 地块内部较多的原生植物，需要充分保留、移植，营造一种可望不可
101、及，若隐若现的神秘感。 地块各部分地势、资源各不相同，需要区别对待，形成产品的差异化。 地块由原有滩涂演变而成，地质松软，内部较多水塘，对建筑地基及防湿防潮的要求较高。151地块素质分析地块素质分析 类似项目资源分析类似项目资源分析湘湘湖湖休博园休博园地中海别墅地中海别墅 外部：依托湘湖景区、休博园丰富的环境资源 内部：环中央大水系分布，设计多个独立小岛152地块素质分析地块素质分析 类似项目资源分析类似项目资源分析新湖新湖香格里拉香格里拉鸽宝山鸽宝山大观山大观山太璞山太璞山冷山冷山蓝月湖蓝月湖良渚文化遗址 外部：依托良渚文化遗址、群山围合而成的盆地等资源 内部：香樟、竹林、茶田、水杉等千余亩
102、的原生植被资源，蓝月湖等水景点缀153地块素质分析地块素质分析 类似项目资源分析类似项目资源分析上海紫园上海紫园东佘山西佘山 外部：依托上海唯一的山体资源东佘山、西佘山。 内部：内部水系贯通，分割成多个独立大小岛屿。154地块素质分析地块素质分析 总结总结2 2位于地块西北部，紧靠拂水堤，资源相对较差，但交通最好，适宜布置项目的五星级酒店以及会议接待中心，并且与别墅部分被原生水杉自然分隔，避免相互影响。位于地块北部，紧靠环湖北路，交通方便但资源相对最差，靠近酒店，受到一定影响，适宜布置少量排屋。此处地块以旱地为主，只有一侧拥有部分水景资源，大部分以原生植物为主，可在沿水一侧布置亲水别墅，其余主
103、要布置林荫别墅。地块沿湖一侧，景观资源最丰富，拥有大面积的尚湖水面可利用，适宜布置项目最高档的产品。地块现状为多处小水塘连接成片，被大量的内部塘堤分隔，建议部分填埋，设计成内部水道，布置内部水景别墅。地块现状为大面积的水塘，建议少部分填埋，设计形成独岛、半岛，节省土方量、控制成本，更能以此设计大面积的独岛庄园，创造更高的价值。155客群需求分析客群需求分析市场产品反映市场产品反映客群深访反映客群深访反映156客群需求分析客群需求分析 市场产品反映市场产品反映典型产品分析典型产品分析泽景园泽景园 位于常熟市中心虞山脚下，中式园林别墅。小区占地共约60亩，规划套数43户，每户都是独门独院，都拥有私
104、家回廊、亭子，主要户型有栖凤堂（280平方米）， 立雪堂（350平方米），十方堂（ 410平方米），每户均设计有双车位车库。157客群需求分析客群需求分析 市场产品反映市场产品反映典型产品分析典型产品分析158客群需求分析客群需求分析 市场产品反映市场产品反映典型产品分析典型产品分析产品启示： 泽景园是目前常熟市场上最高端的别墅项目之一。由于其靠近主城区，地理位置优越，开盘一年以内销售率超过90%，获得较大成功。 从产品本身来说，泽景园的中式园林风格受到较多关注，对其细节的处理较肯定，但对整体效果反映一般，另外较多不足点为实景的水道过小，绿化较低，建筑密度较大等。 从户型上看，其面积偏小，各房
105、间的面积适中，较少的露台空间，将人更多的引导到院子中去。栖凤堂4室2厅4卫，280平方米立雪堂6室2厅5卫，350平方米十方堂5室2厅6卫，410平方米159客群需求分析客群需求分析 市场产品反映市场产品反映典型产品分析典型产品分析常熟花园常熟花园 位于东南开发区，南凭沙家浜，西接昆承湖，中式园林别墅。小区占地约175亩，规划套数103套（一期45套），内部水系环绕整个小区，户户临水，家家亭台。160客群需求分析客群需求分析 市场产品反映市场产品反映典型产品分析典型产品分析4室2厅3卫，265平方米6室2厅5卫，332平方米6室2厅5卫，394平方米6室2厅5卫，430平方米产品启示： 常熟花
106、园与泽景园同属于常熟市场上最高端的别墅，其位置较远，但在一年左右的时间内，一期已售完，值得研究借鉴。 常熟花园与泽景园一样，也是中式园林风格，并且其通过合理设计，做到了户户临水，相对于泽景园拥有更多的景观资源；另外其对细节的处理比泽景园更优，用材、颜色等搭配较好，整体效果比泽景园突出。 从户型面积上看，面积的跨度较大，300平方米以下为4室，300平方米以上基本为6室，各房间的面积较小。 从户型设计上看，在各户型内部均加入了内庭院设计，值得借鉴。161客群需求分析客群需求分析 市场产品反映市场产品反映典型产品分析典型产品分析名流世纪庄园名流世纪庄园 位于常熟东北方，通港路南，长江路延伸段 ，离
107、市区较远，欧式别墅。小区占地730亩，规划别墅300余幢，一期130套。1625室2厅5卫377平方米6室3厅7卫464平方米客群需求分析客群需求分析 市场产品反映市场产品反映产品启示： 名流世纪庄园相对于常熟花园、泽景园，档次较低，其位置较远，在传统认知中对该区域的抗性较大，一期130套从04年销售至今，销售率约为85%，销售较慢。 名流世纪庄园从建筑、景观等各方面均采用欧式风格，围墙、大门、小品等的用材较显档次，值得借鉴。 在规划上融入了较为独特的群岛式布局，从市场反应来看，岛上产品价格较高，去化速度较快，值得借鉴。 从户型上看，面积主要集中在350-450平方米，其中400平方米以下一般
108、为5室，400平方米以上为6室，各房间面积过小；部分大户型引入双客厅设计，较为先进。典型产品分析典型产品分析163客群需求分析客群需求分析 市场产品反映市场产品反映典型产品分析典型产品分析地中海别墅位于杭州萧山湘湖，总占地350亩，规划为56幢亲水别墅，建筑风格以欧式别墅。164客群需求分析客群需求分析 市场产品反映市场产品反映典型产品分析典型产品分析8室4厅9卫610平方米165客群需求分析客群需求分析 市场产品反映市场产品反映典型产品分析典型产品分析6室6厅8卫1118平方米产品启示： 地中海别墅主要面向浙江及长三角地区的顶级富翁，主要用于度假、收藏。 地中海别墅每户均设计有码头、游艇、泳
109、池，充分满足了客户的需求，值得借鉴。 规划上设计了多个大小岛屿，并且布置项目最为高档的产品。 户型上，主力面积在400-700平方米，其中与500平方米以上居多，一般做到5个房间、4个功能厅、每个房间均设有卫生间。 一般均设计有较大的地下室，但本项目处于地质考虑，不建议采用地下室设计。166客群需求分析客群需求分析 市场产品反映市场产品反映典型产品分析典型产品分析新湖香格里拉 位于杭州市余杭区大观山麓，距西湖约23公里，离良渚文化遗址保护区2公里，总占地1000余亩，规划有别墅、排屋，一起全为独栋别墅，容积率为0.18。建筑风格为北美别墅。167客群需求分析客群需求分析 市场产品反映市场产品反
110、映典型产品分析典型产品分析4室3厅6卫420平方米6室4厅4卫，663平方米产品启示： 香格里拉的特色在于大面积的古树，项目对古树的极力保护。在规划布局时，遇到古树和建筑相撞时，建筑让步，受到购房者的肯定，值得借鉴。 在户型设计上，加入了户型内景观庭院的设计，值得借鉴。168客群需求分析客群需求分析 客户深访反映客户深访反映深访客户分析深访客户分析深访客户地域来源用途居住现状需求面积喜好风格看重因素车库要求张仁良温州投资保值320400中式社区配套、风水、自然环境半地下室内双车库叶爱菲上海度假、保值130300中式安全、自然环境、安静半地下室内双车库陈总常熟第一居所247600中式自然环境半地
111、下室内双车库沈先生杭州度假230500现代湖景、交通半地下室内双车库钱总绍兴度假400400江南水乡自然环境半地下室内双车库徐小姐杭州度假、投资280400现代、中式环境、交通、配套半地下室内双车库胡先生上海投资保值160300美式交通、自然环境半地下室内双车库169客群需求分析客群需求分析 总结总结 中式园林建筑风格独特，受到关注多，一般多应用于高端项目中，取得的效果也非常良好。 水景、山景所受到的关注度高，在购房时，客户愿意对水景、山景的额外支出。 市场现存户型面积段以300-400平方米居多，其次为400-450平方米。 客户需求逐步上升，尤其以面积最为突出，项目在面积上应该有一定增加。
112、 不能接受单个房间面积过小，从合适的单个房间面积考虑，一般较多选择250-300平方米为4室，300-400平方米为5室，400平方米以上为6室。 卫生间需求较高，一般需要一个房间一个卫生间。 对稀缺资源的占有欲强，如一户一院、一户一亭、一岛一户普遍受到欢迎。 对车库的要求比较一致，普遍需求半地下双车库以满足停车需求。170项目产品定位项目产品定位171定位关键词核心竞争力尚湖边、虞山脚、林荫中、占据绝版资源、中式园林庄园产品类型独岛别墅 + 沿湖游艇别墅 + 半岛别墅 + 亲水别墅 + 密林别墅 + 林荫排屋五星级酒店 + 亲水会议中心独一无二的稀缺资源 虞山、尚湖、古树方便的交通环境 与市
113、区、景区的交通均非常方便 丰富多样的产品类型 项目规模大，可供选择的产品更丰富独具一格的建筑风格 中式园林建筑，细节与整体两头兼顾完善的商业配套 五星级酒店、会议中心及其相关配套项目产品定位项目产品定位172项目产品建议项目产品建议173项目产品定位项目产品定位 户型配比户型配比（除去五星级酒店+会议中心占地约60亩）钻石阶层钻石阶层白金阶层白金阶层黄金阶层黄金阶层水晶阶层水晶阶层174项目产品定位项目产品定位 户型设计户型设计排屋户型借鉴建筑面积约228平方米首层在卧室中既可拥有内院外院“双重景色”，又可享受阳光由客厅可以直接步入内庭院二层加大面宽与进深创造采光面与布局在阳光与景观中进餐内庭
114、院8m18m175项目产品定位项目产品定位 户型设计户型设计屋顶露台花园顶层创造了主卧的明卫 窄开间，长进深却没有暗室和暗廊 连过道都是自然光，而且在上楼下楼都可以看到内院内庭院176项目产品定位项目产品定位 户型设计户型设计一层：内庭园设计，面积近30平米，并且设有室内种植区，达成室外与室内的过渡空间 起居室双向采光 双车库设计，留有访客临时车位 南入户门 设有茶水间二层： 主卧双向采光，设有步入式衣帽间，书房三个卧室均设有独立卫生间林荫别墅户型借鉴，占地面积约2亩177项目产品定位项目产品定位 户型设计户型设计 内庭园设计，面积36平米左右，空间尺度感好 双车库，并设有访客临时停车位 多入
115、户门设计，活动方便 首层设有卧室，方便老人起居，并设有独立卫生间 庭院面积近600平米游艇别墅户型借鉴，占地面积约4亩 2层为卧室区 主卧南北通透，设有步入式衣帽间，书房 3个卧室均有自己独立卫生间178项目产品定位项目产品定位 户型设计户型设计 进门为旋转楼梯，十分堂皇气派。 结合旋转楼梯设计衣帽间，符合大别墅客户需求 从旋转楼梯处向左为相对公开的礼仪接待区，向右为相对私密的家庭活动区，动静自然分离。 利用地面的标高变化界定空间增强空间的趣味性。 双楼梯设计（礼仪、家用）半岛别墅户型借鉴占地面积约4亩179次卧室均有独立的卫生间和衣橱。从走道可以南北观景（入口玄关与客厅）项目产品定位项目产品
116、定位 户型设计户型设计180项目产品定位项目产品定位 户型设计户型设计 前院、内院、后院、侧院、下沉庭院的多重庭院设计。 庭院的设计与室内功能空间相结合，围绕内庭院组织空间。 围和内院的设计使建筑有了更多的采光面。 入口处右侧单独的工人房的设计增添了尊贵感。 围和庭院的设计使得每个房间都至少有两个采光面。 一条走廊将二层所有的卧室连接起来，壁橱、弧形栏杆等小设计避免了单调的感觉，增强了家居的温馨感和空间的趣味性。独岛别墅户型推荐占地面积约6亩181项目产品定位项目产品定位 户型设计户型设计楼王楼王无论是作为真正的销售产品，或者是作为宣传手段，其存在具有一定积极意义，特别是对于别墅项目，意义更是
117、重大。本项目也建议在合适位置设计1、2幢楼王。楼王设计原则多为定制化设计绝对占有理念：面积足够大，非合理尺度，将稀缺的自然山水尽量私有化，使访客产生敬仰，足够炫耀； 绝对炫耀理念：体现美妙的孤立，招摇式的消费；超越生活功能：宴会厅、车位的设计，满足小圈层内社交活动的需要，博取地位与笼络人心；孤立象征符号：1.地形地势不易到达、不能穿越；2.全部私家路，深宅大院，满足“视野庇护”；3.自然山水赏心悦目，最好在俯瞰全景的高处。182项目产品定位项目产品定位 户型设计户型设计 开发商：上海嘉城兆业房地产有限公司 地 点：上海松江佘山国家级旅游公园内 规 模：一期西区占地1300亩，整个紫园西区规划为
118、150块别墅用地，每户占地8亩20亩，每栋建筑面积1000平米左右；二期东区占地2600亩 价 格：每栋别墅售价在1500万4000万元之间，有三栋顶级豪宅售价过亿，其中，1号别墅规模最大，档次最高，包括水面在内共占地18亩，建筑面积1461平米，其售价创下了中国大陆单栋别墅的最高纪录1.3亿元 其 他：别墅设计按客户意愿量身定做，栋栋绝版楼王案例：紫园楼王案例：紫园1 1号号183项目产品定位项目产品定位 户型设计户型设计楼王案例：紫园楼王案例：紫园1 1号号 总平面规划总平面规划1号别墅是紫园中规模最大,档次最高的一栋，位于项目最东端，紧邻马路用地规划突出了别墅豪宅所应具有的“深宅大院”的
119、特质，一条S形的花架走廊将用地分为南北二区1.用地北部设计为社交区（重视景观），为室外的社交活动场所 2.用地南部设计为居住区（重视朝向），月牙形庭园是只为住户家庭成员休憩活动的场所 3.社交区与生活区之间是泳池区，既可供住户家庭成员自己使用，也可供来聚会的朋友娱乐 整个用地被规划成为多个院落，使人在任何一个院落都看不到整个用地的全貌马马路路社交区社交区居住区居住区184项目产品定位项目产品定位 户型设计户型设计别墅院落唯一的主入口设在北区与南区中间 正对主入口的圆形庭院为外向型，是以礼宾功能为主的公共空间，取名太阳园主入口分双车道以绿化隔开，尽显尊贵气派正对主入口处密植树木形成影壁，既使院门
120、洞开，外界也难以窥见院内情况 院门右侧即是来宾停车场，可停车12辆 ，贵客可由停车场进入避风遮雨的花廊通往建筑入口 社交部分的建筑主入口正对公共圆形庭院，凸显了豪宅大院的宽敞与气派公共圆形庭院的南侧为私家车库和工人及设备等辅助用房入口入口太阳园太阳园楼王案例：紫园楼王案例：紫园1 1号号 入口规划入口规划185项目产品定位项目产品定位 户型设计户型设计楼王案例：紫园楼王案例：紫园1 1号号 私密性营造私密性营造紫园1号别墅直接向小区外道路开门，为了保证业主生活的私密性在设计中采取的方法包括：为免外人窥视，整个别墅建为一层，在院外看不到该建筑以四道屏障进一步将别墅与马路隔离 1.紫园统一的围墙（
121、1米高砖墙上密植3排柏树墙）2.水渠 将用地进一步与外界隔开 3.小溪两岸或左或右种植高大乔木 阻挡视线 4.S形花架走廊 将所有主要生活用房与马路隔开 186 社交区的北侧面向佘山的部分，为室外的社交活动场所，包括休息平台、私家游艇码头、烧烤平台、餐饮平台 入口处为迎宾送客的室外平台 门厅兼艺术展廊（46.17 ） 过厅（交通枢纽），左右两侧有服务台和衣帽间（7.65 ） 卫生间（32.43 ）男女分设，各有独立的前室化妆间，以适应公共性的要求 大舞厅（344.72多功能厅） 圆形钢琴台 三角形吧台 会客区分为会议室（50.35 ）和雪茄吧 （53，设室内园林，正中有茅草亭一座 ） 餐饮区分
122、为西餐厅（50.35 ）与中餐厅（53.04） 厨房（32.23） 备餐间 主副食库房（7.74 ）项目产品定位项目产品定位 户型设计户型设计楼王案例：紫园楼王案例：紫园1 1号号 社交功能及空间布局社交功能及空间布局187项目产品定位项目产品定位 户型设计户型设计 居住区的主人用房都集中在花架走廊的西侧，仆人和其它辅助用房则设在东侧 家庭活动室（100） 男主人卧室（31.88），附有书房、更衣间和宽敞的卫生间 女主人卧室（33.55），配有豪华卫生间、步入更衣室和化妆间 两间儿童房（17.42 、15.41），各有独立的卫生间，配有家庭影院 两间客房，各配有独立的卫生间，并经餐厅和厨房与家
123、庭活动空间相连 泳池区包括一座无边际泳池、一个儿童嬉水池和一个冲浪按摩池 泳池旁设有配套的桑拿、按摩、更衣等辅助用房楼王案例：紫园楼王案例：紫园1 1号号 居住功能及空间布局居住功能及空间布局188项目产品定位项目产品定位 户型设计户型设计楼王案例：紫园楼王案例：紫园1 1号号 建筑造型设计建筑造型设计 建筑的整体造型设计成二组花瓣并构成一柄玉如意的形状 建筑的屋顶以中央立桅支撑的张拉膜结构形式，使花瓣造型更立体、更生动 膜材料的半透明效果，使在逆光处，或屋顶下仰视都能得到丰富的光影变化效果 设计采用了全部钢结构，钢结构构件的局部暴露做法，能表现现代工艺的力与美 外墙非常简洁明快，强调现代感
124、社交区的主要景观面落地玻璃墙设计为向外倾斜的形式 天花与幕墙交接处设有条形天窗，屋面探出的挑檐部分是可调节角度的遮阳板 建筑内部的天花结合天窗与拉膜的钢节点构造设计，强调金属构件构造和抓点式玻璃幕墙的精美 189项目产品定位项目产品定位 建筑形象建筑形象独岛别墅密林别墅亲水别墅现代中式风格 中式风格建筑以灵巧、精致见长，建筑色彩以黑、白、灰等素色为主，将建筑与自然完美的融合成一体，既充分的发挥了自然资源的优势，又营造出一种神秘感； 在传统中式建筑的基础上，简化其繁复的构造、设计，使其线条更流畅，既简约时尚，整体又不失典雅庄重，更加适合现代人生活； 根据不同地理位置布局合理的产品类型，与外围环境
125、形成相互呼应。190项目产品定位项目产品定位 园林景观园林景观 园林景观以保留改造为主，尽量减少人工的痕迹，遵循小桥流水、曲径通幽的中式园林风格； 借助外部水位高的天然优势，可依水位设计假山瀑布，自然的将外部尚湖水引入内部； 每棵古数都是一笔财富，将地块内的古树合理保留、移植，做到户户有古树； 仿古的石桥更添中国意境； 亭台、碎石路、流水、古树组成了精致的庭院景观。191项目产品定位项目产品定位 节能建材节能建材v建筑节能-防潮层设计-外墙外保温-铝合金断热中空玻璃窗生态节能住宅： 健康节能已是目前住宅发展的一种趋势，本项目作为居住的最顶级形态，此方面必然需要达到一个较高的高度，树立舒适性、低
126、能耗、低排放的新型生态居所的形象。 特别需要注意的是本地块原为填湖而成，地面水气较重，对地基、墙体的防潮要求较高。外墙保温铝合金断热中空玻璃窗住宅新风循环防潮层设计 v环境质量-住宅新风循环-渗水路面-雨水径流收集渗水路面雨水径流收集192项目产品定位项目产品定位 会所配套会所配套名流会所 于地块西北面，靠近拂水路一侧设置项目会所，与五星级酒店、会议中心同在一侧，可充分利用其资源，打造为一个上流社会交际的平台，各界名流汇聚于此，享受最对味的会员生活。 同时会所也提供多种以面向小区业主为主的休闲娱乐服务，配套有美容、健身、咖啡座、棋牌室等多种场所。193项目产品定位项目产品定位 安防智能安防智能
127、 对比目前常熟市场上智能化应用情况，除常规级智能化应用外，适当增加几项超越级智能化应用，形成适度超越：常规级智能化应用常规级智能化应用电子监控系统周界防越系统楼宇可视电话家庭防盗系统电子巡更系统公共背景音响系统园区一卡通系统宽带到户有线电视系统家居多媒体配线系统超越级智能化应用超越级智能化应用出门断电系统：在户内设置一个家居电源控制钮，对每户的配电箱进行控制，可一键开关。浴室电视系统：在浴室中配置专用防水液晶显示器，嵌入式，可实现收看电视、播放DVD、紧急呼叫、对讲等多种功能。场景控制系统：即智能灯光控制系统。只要轻按一个键，就可以得到想要的灯光和电器的组合场景。例如：设定会客模式为吊灯亮80
128、%、壁灯亮60%、筒灯亮80%；看电视场景为吊灯亮20%、壁灯亮40%、筒灯亮10%。 户内无线报警系统：每户配置无线报警主机和相应的探测器，在报警发生时将信息发送到控制中心和业主手机上。194 物管服务作为方产品软件的一个重要方面，其重要性不言而喻，建议项目引进国际知名物业管理公司，推出专业化 + 私人管家式服务，为业主提供全方位的综合服务，即使足不出户也能即使满足各种需求。主要服务举例：主要服务举例：提供室内娱乐、体育、餐饮、商业、交通、政府机构、商务机构、其他信息等咨询服务；提供机票、餐厅、鲜花、娱乐等各类预定服务；提供购物、送餐、搬运、保险等各类代办服务；提供传真、复印、发送电子邮件和
129、中英文打字等商务秘书服务；提供洗车泊车等各类礼宾服务；提供私人VIP聚会接待布置全程服务；提供定时叫醒、留言、速递、物品寄存等日常服务；提供宠物托管服务；接受24小时住户求助和求援服务；提供医疗保健服务；提供代租、代管、代收租金、财产保护等资产管理服务；提供双语家庭经理人服务；建立企业家俱乐部服务；提供警犬安防保障；提供临时保安服务；提供水上救生安全服务项目产品定位项目产品定位 物管服务物管服务195项目产品定位项目产品定位 五星级酒店五星级酒店五星级酒店及会议中心、配套设施应与项目的主体建筑保持一致，为现代中式园林建筑，根据规划要求层高控制在16米一下，建议设计为2层，室内单层层高在3米以上
130、。外立面应突出其他豪华特征，特别需要一个豪华的正门设计。大堂挑空，整体以暖色调为主。餐厅、客房等均采用中式装修风格，多布置仿古家具、古玩字画、花瓶瓷器等，提升了整体空间的尊贵感和浓厚的文化氛围196项目产品定位项目产品定位 五星级酒店五星级酒店五星级酒店及会议中心主要提供度假、会议、休闲、养生等功能，设置客房中心、餐饮中心、SPA中心、购物中心等，满足各类需求，装修风格全部为中式风格。总统套房高级套房会议中心SPA区西餐厅中餐厅197产品开发策略产品开发策略198一期一期二期二期四期四期三期三期五期五期一期：亲水别墅、林荫别墅为主，少量独岛别墅。二期：二期先期推半岛别墅为主，后期主推亲水、林荫别墅。三期：推出项目的沿湖游艇别墅、独岛别墅。四期：排屋、酒店一起启动，后期推出半岛别墅。五期：推出项目最后最好的沿湖游艇别墅、独岛别墅。产品开发策略产品开发策略199The End Thanks！200精诚合作精诚合作 携手共赢携手共赢
