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1、旭东尚景项目产品定位投标报告2012年9月谨呈：旭东集团国际化元素打造项目明天！汇报内容区域认识项目分析项目定位项目发展建议项目打造建议瑞竹霖服务Part1：区域认识p城市发展趋势p项目区域市场分析p重点案例解析p商业未来研判昆明市的发展一直延续“同心圆”的发展形态。随着城市的不断扩大，城市问题日益突出。转变城市固有发展模式，寻找新的发展空间，成为了未来城市的发展重点。昆明市城市发展轨迹城市发展将由“单核心圈层蔓延式”向“多中心组团式”模式转变，将为昆明区域性国际化中心城市定位奠定发展基础城市总体规划，从“一湖四片”扩大到“一主五辅”、“一主两副三区多中心”，城市规模和功能变化的同时，空间布局
2、更趋合理，区域发展功能特征更趋明显；昆明城市空间的拓展方向应以东南、东北两个方向为主。加快都市区由市核心（环滇池的一湖四片）和跨昆明、玉溪行政区等的五个辅城（滇池流域外30-60公里）发展格局；中心区新增190平方公里核心昆明=主城呈贡新区空港经济区；现代新昆明城市体系城市规划区范围图主城区昆明市主城区五次区域：昆明市主城区五次区域：西市区南市区中市区龙泉路龙泉路大观路大观路一二一大街一二一大街贵昆公路贵昆公路北市区东市区昆曲高速公路昆曲高速公路环城西路环城西路环城南路环城南路东风东路东风东路昆明市行政区域划分昆明市行政区域划分昆明市五大次区域划分昆明市五大次区域划分昆明市区域划分昆明市区域划
3、分城市区域发展现状昆明市主城区五次区域：西市区南市区中市区龙泉路大观路一二一大街贵昆公路北市区东市区昆曲高速公路环城西路环城南路东风东路把昆明建设成为中国西南地区重要的商贸旅游中心和西部大开发的带动性城市。东市区：昆明房地产开发最早的区域，但目前开发相对其他片区落后，且区域环境杂乱交通拥堵，市政配套滞后，非置业首选。北市区：北市区是昆明的副中心，是行政办公区、居民区、服务区兼具的综合性功能区。南市区：城市拓展区。西市区：教育发展区中心区：昆明商务、金融和文化中心。“桥头堡”、一湖四片、一湖四环和空港经济区的设立为昆明发展带来方向主导产业定位不明晰云南经济过度集中于昆明昆明经济发展过度依赖于服务
4、性行业昆明发展问题与未来定位昆明的产业发展依托过于分散，城市主导产业定位不明晰，作为国内外大都市发展秘诀的专业型服务经济成分发展严重不足，难以形成集聚经济效应单中心的区域空间结构在一定程度上袭夺了全省其它城市的发展资源，扩大区域差异。区域经济一体化、城市经济向区域经济转型是世界区域发展的必然趋势近几年昆明城市发展多以旅游城市、高尔夫城市、会展城市、总部经济城市等宣传自己，但这些都属于服务性范畴，而昆明的工业却受到冷落。大凡工业化基础不扎实的城市，其发展往往缺乏后劲产业基地工业园区全国性物流节点城市昆明近几年土地成交面积备注：居住和商业土地面积只计算纯商或纯住土地昆明近几年土地容积率变化情况备注
5、：居住和商业土地面积只计算纯商或纯住土地国家房地产政策调整动向 ：对一线城市的房地产仍执行严管政策；对一线城市土地供应量会进行适度调整；对一线城市政府土地价格政策不会调整；利用金融杠杆对一线城市房地产资金供应进行严管。对二三线城市房地产管理维持现状。在众多的市场走势中，2011年四季度到2012年一季度是最困难的时期，房价有进一步下调的空间。一线城市下降幅度更高一点。从成交量来看，下半年可能迅速上升。市场回暖有可能。从土地市场来看，现在大企业的投资积极性不高，成交比较低迷，土地市场相对比较萧条，未来土地价格下调的空间是存在的。大企业通过调整，可能会带来新一轮发展机遇；而中等企业未来的发展，需走
6、专业化或区域化的方向；小企业会逐步退出市场，可以是开发项目退出市场，也可以是被动退出。昆明房地产市场预判p城市发展趋势p项目区域市场分析p重点案例解析p商业未来研判北起南过境干道，南达滇池，东抵昆洛公路，西至滇池草海，总面积159平方千米。南市区南市区整体概况南市区范围：北起南过境干道，南达滇池，东抵昆洛公路，西至滇池草海，总面积159平方千米。南市区定位：南市区自然资源丰富，政府将南市区定位为旅游度假、体育休闲的新城。南市区发展：充分发挥城区的历史文化与自然资源优势，同时大力发展与旅游观光、休闲度假和会展产业相配套，以商贸流通、房地产、金融业和信息产业为核心的现代服务业。南市区整体概况昆明南
7、市区北起南过境干道，南达滇池，东抵昆洛路，西至滇池草海。本报告中，根据南市区主要交通干线，房地产开发的规模和时间，将南市区分为以下四个板块：滇池板块：以滇池路为主，东滇池度假区，楼盘以住房为主，规模较小，开发的数量多，目前没有成熟的商业圈。度假别墅板块：滇池度假片区，项目以纯别墅为主，价格高。官南板块：西至徐家堆立交桥，东至昆明国际机场。项目规模较大，有商业和住宅，且商业逐渐成熟。东南板块：西至昆明机场，东至昆洛路。楼盘的规模最大，如世纪城、新亚洲体育馆，周边有家乐福、沃尔玛等，并有大型商业区新螺丝湾商贸城，商业趋于成熟。滇池路东南板块滇池板块度假别墅板块官南板块昆洛路官南大道南市区整体概况区
8、域划分区域范围经济运行指标南片区交通动线情况南市区交通网主要由“六纵四横”组成。“六纵”即：滇池路、前卫路、春城路、官南路、关雨路、昆洛路；“四横”即：南过境干道、十里长街、广福路和环湖路。滇池路滇池路前卫路前卫路官南官南路路春城路春城路关雨路关雨路昆洛路昆洛路南过境干南过境干道道十里长十里长街街广福路广福路环湖路环湖路从南市区的人群职业状况来看，个体工商户、小商贩是该区的主力人群，分别占到区域总人口的22%、17%，主要是因为区域中大量的专业市场及商贸集散地而自然聚集形成。企事业单位人口总量占区域总人口26%，主要是因为南市区大量的政府机关、事业单位住宅小区，主要集中于滇池路片区。而滇池度假
9、区吸引了大量高端人群在本区域置业，但该内人群相对于区域人口总量较少，仅占到区域人口的3%左右。区域范围经济运行指标南片区人口情况区域范围经济运行指标南片区配套情况-19-南市区毗邻滇池，相对其他片区自然生态景观资源丰富，本区未来规划将以交通配套的建设改造、娱乐休闲和生态旅游的打造为主。13该区域的开发量较大，且都为规模较大项目，楼盘规模整体上从北到南呈现出由小到大的规律。未来广福路、滇池路、日新路、五甲塘一带将成为发展重点，2轻轨、BRT的规划将进一步推动南区的发展，并加强与其他区域的联系,增加客源，南市区也将持续成为昆明新盘供应区；南市区整体概况小结南市区代表商圈世纪世纪城商城商圈圈新亚新亚
10、洲体洲体育城育城商圈商圈新螺新螺蛳湾蛳湾商圈商圈南亚风南亚风情第壹情第壹城商圈城商圈西贡码西贡码头头/金都金都商集商商集商圈圈家居、家居、汽配汽配专业专业市场市场商圈商圈2024/9/18昆昆洛洛路路广福广福路路二环二环南路南路巫家坝机巫家坝机场场滇池滇池路路1234南市区商业发展现状区域面积广，各大板块间融合度不佳，居住分散、商业各自为政，形成“多核”发展，大多数商业氛围较淡5商圈项目分布情况：滇池路与前兴路围合的圈层供应的项目多以体量较大综合体项目为主。主要项目包括：1南亚风情第壹城2中央金座3奥宸财富广场4润城5西贡码头6金都商集7大商汇8光辉城市9大润发商业广场10万达商业广场本项目区
11、域：滇池路/前兴路商业分布滇池路以高端餐饮、休闲娱乐及生活配套为主要功能特征12345滇池路前兴路入住入住潜在潜在6广福路78910-23-南市区滇池路/前兴路商业主要项目基本情况-24-商业定位滇池板块写字楼发展与定位现状：现状：昆明高端住宅集中区昆明高端住宅集中区省级办公单位几乎集中在该板块省级办公单位几乎集中在该板块随着南亚风情第壹城的开发，周边陆续推出综合类项目，逐步形成圈层效益随着南亚风情第壹城的开发，周边陆续推出综合类项目，逐步形成圈层效益内部与对外交通路网十分发达，三环、二环及环滇公路缩短空间距离内部与对外交通路网十分发达，三环、二环及环滇公路缩短空间距离定位：定位：以度假旅游资
12、源带动高端物业发展以度假旅游资源带动高端物业发展大力发展中高端商业，提升板块商业价值大力发展中高端商业，提升板块商业价值以综合类项目发展为主，形成物业互补以综合类项目发展为主，形成物业互补滇池板块写字楼分布滇池板块写字楼主要分布在滇池路与广福路这两条路段上。这些项目都是以点状分布，但它们基本均为综合类项目推出市场，自身项目所带的商业物业辐射范围能有效把这些项目进行串联起来，有助于形成良好商务环境滇池板块写字楼市场分析土地篇从2009年至2012年滇池板块成交的商务类土地均为纯办公类土地，2011年成交的商务类土地较之高于过去两年总和，但这三年年均成交量不高，主要以小宗地块成交为主；成交位置主要
13、在滇池路沿线。滇池板块写字楼市场分析二级市场滇池板块近年来对外销售的项目为南亚风情第壹城与红星国际这两个项目，两个销售率开盘当天以100%和80%的销售率，由此可以看出写字楼物业在滇池板块的需求性，不过这两个项目的共性主要是写字楼物业不是项目主打产品，项目整体定位高，整体产品品质较强滇池板块典型写字楼项目此表为代表性写字楼项目滇池板块写字楼客群分析滇池板块写字楼项目较少，且已入驻的项目也不多，入驻该板块的企业也相应减少，从而导致入驻企业类型占比分析数据比较接近。从现有入驻企业分析，滇池板块主要汇集了建筑、保险和培训类企业。滇池板块板块未来写字楼物业定性分析滇池板块作为昆明高端物业聚集区域，商务
14、产品在这一区域发展较缓慢，随着南市区的大力开发和南亚风情第壹城的推出，加速了该板块商务产品的发展p城市发展趋势p项目区域市场分析p重点案例解析p商业未来研判项目一：南亚风情第壹城p项目总体概况p项目区位与交通分析研究p项目规划设计研究p项目功能配套研究p项目商业情况介绍p项目写字楼情况介绍p项目住宅情况介绍p项目销售及招商情况南亚风情第壹城总体概况项目位置：滇池路中段(市中级人民法院旁）开发商：昆明南亚风情房地产开发有限公司开盘时间：2009年12月6日、2010年4月25日、2011年5月15日占地面积：282.45亩总建筑面积：97.8万平米其中：住宅：24.6万商业：35万商务办公：13
15、.9万商务酒店：5万SOHO公寓：4.3万容积率：4.56绿化率：22.9%物业类型：公寓,写字楼,商业,住宅住宅总户数：3740套面积区间：70-190开盘价格情况：住宅：均价7600元/商务办公：12000元/商业：60000元/入住时间：2011年6月二层地下空间：27.6万平米，含3.8万平方米地下商场和4675个停车位，15个车位出入口。总投资：68亿，总产出200亿元左右。南亚风情第壹城定位为复合的商业体系、商务体系、住宅体系组成的大型国际化城市综合体。是以“一站式购物、一站式休闲、一站式娱乐、一站式商务”规划建设省级中央商业特区。是集高端商业、商务、住宅和水岸环境于一体的商业区。
16、南亚风情第壹城区位与交通分析位于滇池路中段，地处南市区中心地带。处在省级核心政务圈。项目3km范围内至少分布152万人。9条公交线路、5号轻轨南亚风情第壹城规划设计分析住宅规划设计：规划设计了17栋住宅，星光苑6栋，14-28层；星河苑7栋 28-30层；星辰苑4栋29-30层； 主要户型面积情况：1室2厅建筑面积: 58 78，2室2厅建筑面积: 74 110，3室2厅建筑面积: 100 132，顶楼跃层（天幕别墅）：以4室或5室为主，主要建筑面积在160-220平方。商业规划设计：规划设计了一个SHOPMALL、三大商业广西行、六大主题街区。景观规划设计：地面绿化为点、线、面结合方式，形成
17、由中央广场、掌门地带、滨河公园、社区园林等大面积块状绿地为主导，营造丰富的、有层次的绿化景观空间，打造绿色建筑群。形成特色商业风情轴线、人文风情轴线、生态观光景观轴线。市政基础设施规划设计：设置给排水、燃气、供电系统。采用双回路供电，规划了7个泵房、7个化粪池、8个污水排出口、10个10千伏变电所、4个柴油发电机房、4个10千伏开关站、8个车库排风口和1个垃圾收集站。南亚风情第壹城规划设计分析外部交通规划：项目规划了12个交通到达口。内部交通规划：内部路又分为车行、混行和步行三类道路。主要道路上预留港湾式停靠公交站。 项项目目出出入入口口规规划划图图停车场规划设计：27.6万平米的两层地下空间
18、，整体开挖、分片实施；布局3.8万平米的地下商场和4675个停车位，可能成为昆明最大地下停车场；设置有15个车库出入口，形成畅通的地下交通网，并预留了城市轨道交通的接口。停停车车场场规规划划设设计计图图南亚风情第壹城项目功能配套定位分析商务酒店SOHO公寓购物休闲娱乐商务办公居住5A甲级写字楼：南亚第壹国际A座、B座、C座星河PUB街、星河左岸七彩云南豪廷大酒店。四百间客房。1万的大型会议中心、19个会议厅、2.4万的南亚风情园，包括怡心园宴会厅、SPA、一代天娇夜总会、棋牌商务、商业、家居多功能百变空间中央商业广场、南亚第壹Mall、主力百货、生活管、数码广场、掌门地带整体规划布局项目内的商
19、业、商务，将购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、社交、商务等功能集于一体，为消费者提供一站式服务南亚风情第壹城功能配套占比分析南亚风情第壹城规划设计了住宅、商业、商务办公、商务酒店、写字楼和其他景观功能。在各功能占比中，商业占比达到了35.8%，居第一位；其次是住宅占比达到了25.2%。居第三位的是商务功能，占比为23.7%。该项目是以商业为主，住宅为辅的城市综合体项目。南亚风情第壹城功能分布41南亚第一mall南亚中央商业广场星光天地掌门地带省委机关金牛幼儿园精品社区商业南亚第壹城B座云南豪廷大酒店金鹰国际百货精品会所锋尚mall南亚第壹国际C座南亚路绿荫大道情人街时尚餐饮街星河PUB街南亚星河左
20、岸中石油昆明大厦庆沣祥茶庄南亚风情第壹城商业功能占比情况南亚风情第壹城商业总建面35万平米，其中购物中心近10万平米，商业街区15万平米。南亚风情第壹城商业运营情况南亚风情第壹城商业自持部分达到了70%。销售部分为30%南亚第壹MALL建筑面积：9.8万平米客户定位：20-35岁年轻人经营商品档次：中业态分布情况：负一楼家乐福面积2万平方，将成为西南地区最大的零售商场。地上14层为以国内一线品牌、国际流行品牌、轻食为主的零售业态；4层还有云南面积最大、集合度最强的儿童天地。5层为世界美食汇。六至七层是五星级保利国际电影院、南亚健身。电影院总面积6300平米，设有6个放映厅，1900个座位南亚风
21、情第壹城-中央广场建筑面积：3万平方米街区式商业广场。由东南亚特色的大门、广场和3层半的独立建筑组成，通过空中连廊和自动扶梯形成区域内立体交通，而下沉式商业街将家乐福超市和金鹰国际百货地下精品超市无缝连接，有效拉动客流聚集，形成人流互动，实现资源共享。业态分布：B1F:南亚阳光美食汇/休闲食品/时尚精品/化妆品/药品保健。1-3F:潮流服装/黄金珠宝/精美配饰/美味轻食/美发造型/家居生活馆4F：咖啡/西餐/套餐/清吧销售安排：原安排全部持有出租，后来进行调整，将四周形象点持有，其余出售，以保证整个商业中心的良好形象。推出169套克拉钻铺，商铺户型面积在12-180，主力户型为30-70，皆为
22、临街商铺，已售完。金鹰国际百货建筑面积：6万平米1-4层；4万平方米，由金鹰百货经营（协议保证进入不低于15个奢侈品品牌）。5层：国际会议之都6-7层：南亚风情园，自己经营：餐饮娱乐，经营原有的怡心园餐厅、一代天骄夜总会、温泉SPA、棋牌等传统优势项目。南亚风情第壹城-锋尚MALL是可灵活操作的商业区，以青春、时尚、跃动、酷炫为主题的精品淘宝商城，能为年轻人提供一个娱乐、交友及购物平台。地下一层、地上一层和二层MINI商铺，对外出售，共216套，面积从1080平米不等，价格在1万多至4万多不等，开盘2小时即售罄。三、四层持有，进行招商引资，经营以青春、时尚为主打的外贸品牌折扣店.建筑面积：1.
23、5万平米楼座位置：项目入口处层高：168米，36层大堂描述：1127大堂，星级前台接待，高档石材地面，层高11.25米配有豪华水晶吊灯，配置12部日立HGP顶级电梯办公区域情况：层高4米以上，大开间，无柱网，商务办公价值高公共开放空间：建筑内8层以及23层，空中景观会客厅南亚第一国际A座由中石油整栋购买，成为企业总部地标！（A座）南亚风情第壹城商务办公-南亚国际（A座）楼座位置：南亚路与南亚第一商业大道交汇处层高：120米，30层。大堂描述：808大堂，星级前台接待，高档石材地面，层高9.5米配有水晶吊灯，配置12部日立HGP电梯。办公区域情况：层高3.9米，大开间，无柱网，商务办公价值高公共
24、开放空间：建筑内12层以及21层，空中景观会客厅。售罄，开盘销售均价1.3万元/。（B座）南亚风情第壹城商务办公-南亚国际（B座）C座楼座位置：南亚路中段总建筑面积：4.3万层高：60米，17层大堂描述：星级前台接待，高档石材地面，层高9.5米配有水晶吊灯，配置8部日立HGP电梯。办公区域情况：100-2000商务空间，整体框架结构，中空回廊建筑形式公共开放空间：建筑内6层，38米高的中空高绿化率挑高南亚风情第壹城商务办公-南亚国际（C座）售罄，开盘均价在1.1万元/平米。南亚星辰苑芭提雅风情的建筑元素和绿化景观，打造项目东南亚特色的居住环境与高品质居住组团。总建筑面积7.2万。通过营造普吉岛
25、的风光，将热带景观植物和泰式元素装点空间，将整个社区营造出东南亚风情。南亚星河苑海派建筑风格，充分运用时代与时尚的建筑内涵，总建筑面积9.6万。南亚星光苑现代欧式建筑风格，总建筑面积7.8万。南亚风情第壹城住宅情况一期开盘：2009年12月6日，推出644套房源，面积从70-190平米，开盘均价7600元/平方米，当天所有房源售尽。二期开盘：2010年1月3日，推出了9个户型，面积从80多至200多不等，总共282户，成交均价约8600元/。当天售完。南亚风情第壹国际C座：2010年4月25日推售约160套左右的写字楼，面积区间在100-300左右，均价在1.1万元/平米。当日售罄。南亚风情第
26、壹城锋尚Mall:2010年7月18日开盘当天推出214套商铺，面积在17.76-109.07不等，开盘价格在1.5万/-4.7万/，开盘楼层为：负一楼、一楼、二楼，销售到下午2点所剩商铺4套。南亚中央商业广场第三层克拉钻铺：2010年10月16日，开盘当天仅推出第三层商铺共30套克拉钻铺铺源，户型面积从2065，均价3.3万/平方米。仅10分钟左右，30套商铺全部售罄。南亚中央商业广场第二层：2010年11月13日，仅开盘二十分钟后即完美售罄。此次总共推出商铺31间，其中有4间60左右的大商铺，价值在300多万左右，同时二层商铺的均价为5.2万，面积为2060不等，总价区间为110万-360
27、多万。南亚风情第壹城销售情况南亚风情第壹城招商情况招商情况：招商完成80%。（数据来自于网络）入住主力店名单：家乐福：宝马眼镜、美颜坊、我的面包、椰岛造型、天福茗茶；haagen.daze；HM；国美；必胜客；佐丹奴；肯德基；周大生珠宝；麦当劳；中国黄金；冰雪皇后租金情况：扣点+租金形式主力面积段：一层30-40平米；二层50-80平米；三层80-120平米层高：3.8米。柱距：7.2*7.2米入住商家店面展示：南亚风情第壹城商场内部展示在昆明市城中村改造进程中，充分借势，在推广和改造进度上得到政府的大力支持。企业背景和文化的打造以及项目地原有的历史沉淀，是项目提高知名度的最主要原因。项目周边
28、类比项目的稀缺，使项目成为了滇池板块独有的商业项目品牌商家参与规划方案的设计。由家乐福、美国温德姆酒店集团、保利影院等知名品牌商家组成的规划设计团队已经介入到项目的规划中来。根据各自的需求，调整建设规划方案。整盘推广。虽然在销售的过程中是先出售住宅，其次是商务办公，最后是商业，但是在推广上采用的是整盘推广，突出项目的商业、商务价值，打出“昆明的曼哈顿、昆明的香港”的国际品牌商业项目。小结项目二-区域潜在项目：摩根道位置：滇池路边防总队旁开发商：云南筑友房地产开发有限公司投资商：云南金城矿业集团房地产开发有限公司业态：企业总部、精英商业、酒店公寓、精致酒店占地规模：约100亩用地性质：商业（40
29、年）摩根道区内潜在竞争项目关键词：总部基地、专属办公、企业公园、生态商务、格调街区、铂金酒店、总裁公寓、名流会所整层定制、独栋冠名、花园办公定位企业公园、花园办公规划：无下沉商业，地下为停车场（规划还在调整中）产品：1栋精品酒店（香港）2栋公寓（160户）7栋办公（总体量未知）2层底商（偏休闲）面积：精品公寓（豪装）40-100商务办公400以上（整层或整栋出售）销售：预计2012年底上市均价：2.5万/摩根道规划与产品公寓2公寓1办公办公办公办公办公办公办公酒店小结定位明确：办公为主，强调环境项目特点鲜明，环境好的商务中心；引进酒店管理公司；规划中取消了下沉式商业；p城市发展趋势p项目区域市
30、场分析p重点案例解析p商业未来研判未来2-3年昆明商业潜在供应量1281万平米，市场竞争将异常激烈。潜在供应量未来2-3年南市区、二环以内、北市区、滇池路片区各商业物业供应量巨大未来项目区域供应量预测备注：2013年供应量40%，2014年供应量35%，2015年供应量25%市场调查评析：1、大跃进般的城中村改造使得商业地产开发量空前大增，竞争异常激烈，形势严峻；2、商业开发量增长速度远大于购买量的增长速度，导致商业出现资产负增长，宣告了昆明商业市场已进入过剩状态。3、南亚第一城这样大型的商业项目的开发建成，势必分流大量人流、物流与现金流，瓜分滇池路板块的大部分市场，留下的市场空间相对较窄。4
31、、由于本项目对面的南亚第一城、摩根道等大型项目的先发优势，对本项目销售构成直接威胁，本项目的销售启动会有相当大的压力。Part2：项目分析项目观点1、项目综合素质高，商务办公及配套服务公寓类产品应是其发展主方向；2、周边商务办公类产品整体形象感较好，本项目绝佳的地理位置使其本身具备了发展区域同类产品的价值基础；3、周边酒店林立，但酒店式商务型公寓产品匮乏，存在市场空白4、较高的投资回报率是服务类投资产品的引力点；5、本项目为三座塔楼+1座综合楼，其中旭东总建面地下2万，地上2万，写字楼3万，商业部分既相连又相对独立，应从全盘考虑出发，构建项目的核心竞争力；可成立的定位方向写字楼+精品商务公寓全
32、局平衡关系项目SWOT分析南亚第一城综合体就在对面，离项目很近，近20年的商脉气氛、号召力比本项目好；本案周边2-3公里范围内，成熟商业实体和在建的大型购物中心从多个方向对本案形成包围态势，未来激烈的市场竞争分流可以预见；南亚第一城经营现状不佳，现在尚有约4万平米商业空置面积，一定程度上影响本项目后续招商经营者的经营信心。周边竞争对手已基本成型，有利于本案进行针对性的差异化设计；竞争项目的推广也会为本项目带来客源；滇池路区域内居住人群经济能力和人均消费水平比较而言，普遍略高，消费结构逐渐由生活性消费向享受型消费转变。在商业业态档次均衡的情况下，新商业业态发展空间有待扩张；核心思考点一：商业部分
33、能做什么？假设点一：家居、家饰由于项目周边大商汇、红星美凯龙、十一家具等大型家居、家饰项目，市场竞争异常激烈，市场空间较窄，此方案不具备可行性。假设点二：百货超市项目对面20000平米家乐福旗舰店开业运营，大型超市选址有严格的要求，此方案操作可行性较低。假设点三：服装、精品由于对面的南亚第一城引入金鹰大型百货，定位中高端的大量的服装、精品业态，若本项目过度重复这一业态，显示不了自身的经营优势，不具备强大的市场竞争力。假设点四：家电、手机、数码产品家电、手机、数码产品市场经营环境并不乐观，而且家电、手机、数码产品可选择性强，一般会选择成行成市的地点购买。本案在区域内在以上几种方案均不具备可行性的
34、情况下，本项目应独辟蹊径，必须走差异化的竞争路线，这样项目才具备生命力。核心思考点二：商业部分如何赢利？Part3：项目定位项目商业部分全景功能定位提出如下观点基于以下无需旁证的普遍市场论证：1、“主题百货”绝大多数发展不近如人意；昆明的如新西南、金鹰、美辰百货等；2、“主题元素”是让商业活起来的有效途径，对项目的长期运营产生积极而深远的影响，3、创造什么样的主题，细分哪一部分市场及消费者，真实的做到主题人性化，将决定项目招商成功、旺销、后续经营是否持续的关键环节；项目的商业部分功能内涵设定项目定性：STREETMALL（休憩式商业广场）购物、餐饮、休闲、娱乐的购物广场项目商业功能定位：“时尚
35、女性及家庭式消费”的现代大型休闲娱乐购物广场定位思路解析1、滇池路板块是昆明成熟高端居住区之一，自身品质和消费习性都属于相对较高的水平。而项目和南亚第一城同处于该区域的核心位置，是整个滇池路商圈文化的植入点和萌发处。2、如前所述，本项目应独辟蹊径，必须走差异化的竞争路线，这样项目才具备生命力，定位时尚主题型的休闲体验广场，采用错位经营模式填补商圈业态漏缺。满足众多时尚人士及家庭化消费的需求符合购物主流群体的诉求；定位支撑一：项目对面恐龙级的南亚风情第壹城，是片区最大的商业项目，涵盖了超市、影院、百货商场、专卖店、店中店、餐饮、娱乐、银行、药店等商业业态，具备了商业中心的全部功能，拥有了几乎所有
36、的业态，我们定位应围绕周边商业进行补缺定位，做相应配合，发挥自身优势，与南亚风情第壹城一起合力打造滇池路商圈。定位支撑二：滇池路历来餐饮业较为出名，要主动融入到整个滇池路餐饮业的大环境中，坐享滇池路的餐饮优势。这样有效利用区域性消费的关联性与互补性，创造更大效益各楼层业态划分1、负二、三层为停车场；2、负一层为精品生活超市+中端餐饮（主要以时尚餐饮、特色餐饮、连锁餐饮等中端餐饮业态为主）；3、一层、二层为精品时尚零售业态（主要以国际、国内品牌服装、皮具、化妆品、内衣等业态为主）；4、三层高端餐饮业态；5、四层、五层休闲娱乐业态（以会所、足疗城、健身房、网吧、美容院等业态为主）；招商计划框架1、
37、餐饮、休闲、娱乐、超市业态先招餐饮、休闲、娱乐、超市业态，用比南亚风情第壹城更低的租金，比其更长的免租期吸引商家入驻，保证主要商业部分的出租率。就保证了项目未来的人流量。在预售许可证前签订意向协议。2、零售业态一楼、二层零售业态依靠楼上的餐饮、休闲、娱乐带来的大量人流，能够快速汇聚人气，就可以支撑较高的租金，并获得较好的投资回报，能够快速销售变现。在封顶后、交房前签订意向协议。核心思考点三：项目整体如何竞争？1、借势策略：商业2楼以上部分业态定位要主动融入到整个滇池路餐饮、娱乐业的大环境中，坐享滇池路的餐饮、娱乐优势。这样有效利用区域性消费的关联性与互补性，创造更大效益。2、差异化策略项目入市
38、的关键是只有采用差异化的竞争策略，实施补缺战略，并且做出项目鲜明的特色，项目才有更强的生命力。3、性价比策略制定合理的租赁价格，并形成项目的核心竞争优势，最具性价比的价格优势。产品优势和价格优势，将使本项目成为滇池路板块市场炙热的商业项目。核心思考点四：民族剧场产品定位分析定位定位-具有国际化标准的居住型精品商务公寓CBD精品商务公寓，贴近CBD，为CBD高级白领度身订做的中小面积精品公寓单位关键词：效率CBD高级精品公寓提供全商务装修。包括：复合木地板、中央空调、浴室系列、写字台、衣柜、席梦思。时尚全商务装修务必请专业装修设计公司设计，确保时尚装修感觉。及商务、家居两种感觉精品公寓客户调查以
39、上数据来自于市场研究机构的统计分析，分析：可居住可办公的精品公寓被绝大多数客户认同，白领人士及小型经营者普遍青睐于可租售的小面积公寓，且要求公寓有一定的装修。精品公寓客户分析1、白领工作节奏快，消费观念超前，又有经营头脑，他们考虑安家置业的出发点是：工作、生活、投资三不误。 2、住房消费观念时尚、超前，更愿意接受时尚的消费方式 ；3、购房时最关键要考虑的因素是住房与工作的结合 ，他们会选择更接近CBD或交通便捷的区域安家；Part4：项目发展建议关于项目整体名称及表述语“旭东.尚景”该名称所显示和传达的信息体现住宅的元素多一些，本项目产品涵盖写字楼、商业、公寓，主体为写字楼故项目产品的特征就无
40、法从品牌形象和产品形象推广中，让受众对象产生最强烈、最深刻的记忆力。缺乏亲和力和感召力，在形象塑造上缺少了重要支撑。为此，我们建议在项目的实际推广中加入“国际”元素，国际通常指领先的，时尚的，潮流的，具有引领意义，或者表示规模庞大，元素繁多等旭东商务大厦旭东商务中心旭东时代广场旭东国际旭东作为名称的前缀，是为树立开发商的知名度和塑造开发企业的品牌，“国际商务大厦、商务中心、时代广场、”等是直接传达项目的功能定位，有助于客户群体一目了然的理解项目。符合功能定位，简单直接、明了，易于记忆的是旭东-国际备用案名：旭东商业广场不足：华而不实、用在任何一个商务项目都可以，而用在本案不能涵盖所有产品，准确
41、性不够。项目发展建议原规划民族剧场部分设计为精品公寓，入市时间为明年上半年 原规划写字楼部分增加配套标准，入市时间为产品呈现阶段 以精品公寓部分回款进行写字楼部分建设 （四）面积区间及均价写字楼：1、面积以最小分割为原则，产权可以多项组合为形式进行售卖。2、价格以市场预期价格为参照，根据同类型同档次产品价格为标准。精品公寓：1、总款区间40-80万，主力区间40-60万，最高80万，2、面积区间设置及配比面积区间：6080平米主力面积区间：一类产品40-60平米二类产品60-80平米（跃层）3、单价区间800010000元/平米，均价9000元/平米（毛坯）4、单价区间900011000元/平
42、米，均价10000元/平米（精装修）户型：户型结构：建筑面积赠送面积实际面积大通间1卫1阳台406461室1厅1厨1卫1阳台5010602室1厅1厨1卫1阳台751085功能间面积细分示意户型示意标间：建筑面积：421室1厅1卫：建筑面积：51.5产品设计标准1、写字楼（5A甲级写字楼）的设计标准参照5A智能化标准、高舒适、高品质、节能降噪；2、居住式公寓高标准、高品质、高舒适、酒店式服务3、主要配置本案定位为5A甲级写字楼，标准层面积在1700-2000平米，单位面积150-300平米（灵活处理，可打通和自由分割），层高4.0米，车位每80平米配一个车位。4、其他配置建议5A智能化系统：通讯
43、智化能系统（综合布线系统PDS、语音接入系统、微蜂窝数字覆盖系统、卫星通信系统、多媒体演播会议系统、电视会议系统、无线上网系统、有线电视系统）。办公智化能系统（办公自动化系统、计算机网络系统）。楼宇自动化系统、消防智能化（自动化、背景音乐等）。安保自动化系统（门禁系统、“一卡通”系统、停车场管理系统、闭路监控系统、电子巡更系统、对讲系统）。其他配置建议（续）空调系统：国际知名品牌中央空调系统，能根据自我要求调节室内温度、湿度，空调系统具有分区域控制能力。大堂处理：地面可为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩或高级墙纸等材料。内部处理：墙面耐擦洗壁纸或高级乳胶漆，高档吸音材料吊顶，刷高级乳胶漆。立面材质：铝板、玻璃幕墙，局部为高档石材等材料。物业管理：引进知名物业管理公司，提升物业管理水平。Part5：项目打造建议VI传播表现汇报完毕，谢谢！THE END！
