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1、杭州下沙项目可研报告杭州下沙项目可研报告投资发展中心2010年7月12日城市地图地图上应标注以下内容：项目所在位置城市核心商圈位置项目距核心商圈的直线距离城市主要地标建筑位置（如市政府、汽车站、火车站等）城市发展方向城市概况城市概况2009200920092009年杭州下沙主要经济技术指标年杭州下沙主要经济技术指标年杭州下沙主要经济技术指标年杭州下沙主要经济技术指标常住人口常住人口常住人口常住人口28.728.728.728.7万万万万其中户籍人口其中户籍人口其中户籍人口其中户籍人口11.411.411.411.4万万万万国民生产总值国民生产总值国民生产总值国民生产总值312.2312.231
2、2.2312.2亿亿亿亿城镇居民人均可支配收入城镇居民人均可支配收入城镇居民人均可支配收入城镇居民人均可支配收入2.42.42.42.4万万万万城镇居民人均消费力支出城镇居民人均消费力支出城镇居民人均消费力支出城镇居民人均消费力支出1.671.671.671.67万万万万社会消费品零售总额社会消费品零售总额社会消费品零售总额社会消费品零售总额37.537.537.537.5亿亿亿亿城市三产业结构城市三产业结构城市三产业结构城市三产业结构0.450.450.450.45：79.4279.4279.4279.42：20.1320.1320.1320.13项目所在区的主导产业项目所在区的主导产业项目
3、所在区的主导产业项目所在区的主导产业第第第第2 2 2 2产业产业产业产业 1083.811083.811083.811083.81亿工业产亿工业产亿工业产亿工业产值值值值项目所在区在区位的级别项目所在区在区位的级别项目所在区在区位的级别项目所在区在区位的级别二级二级二级二级杭州下沙，三大副城市中心，浙江省主要研发制造基地，国家级经济技术开发区，省级高校园区，未来居住新城。1、目前有1000余家企业，世界500强外资企业32家，外资558家，主要产业电子信息，生物医药，机械制造，食品饮料，工作总产值约1200亿；在职员工约12万人；2、园区内高校14所，学生近18万人，为浙江省最大规模高教园区
4、。结论：城市等级、区域选址符合项目选址标准，人口不符合选址标准。城市交通规划城市交通规划城市地图地图上应标注以下内容：项目所在位置城市各轨道交通线路规划图城市现有各主要干道城市路网交通：省级路网：绕城高速：接驳杭甬高速的下沙高速路，已通车。沪杭高速：杭州至上海下沙路段。市级路网：地铁1号线：杭州市中心至下沙；2012通车。BRT1:下沙至武林门广场，已开通。德胜路高速：下沙至杭州市区快速路：2012年开通；沿江高速：下沙至杭州六和塔区域，2011年内通车。区级路网：市政大道：下沙路，九沙大道等，现已通车。资料来源：杭州经济技术开发区投资指南；杭州市规划局。下沙区域内网路发达，现在内有多级道路设
5、施，下沙区域内网路发达，现在内有多级道路设施，BRTBRT至杭州市区约至杭州市区约3535分钟；分钟；20122012年后，至杭州市区车程约年后，至杭州市区车程约2020分钟。分钟。绕城高速绕城高速绕城高速绕城高速规划通往杭州市区快速路规划通往杭州市区快速路规划通往杭州市区快速路规划通往杭州市区快速路地铁地铁地铁地铁1 1 1 1号线号线号线号线BRT1BRT1BRT1BRT1意向地块意向地块意向地块意向地块结论：选址项目位于城市主干道交汇口，符合项目选址标准。新区管委会新区管委会新区管委会新区管委会下沙西站下沙西站下沙西站下沙西站下沙站下沙站下沙站下沙站下沙东站下沙东站下沙东站下沙东站城市商
6、业概况城市商业概况城市地图地图上应标注以下内容：项目所在位置现有意向各城市综合体位置现有意向各类百货的位置现有意向各大型超市的位置现有和意向项目请用不同颜色标注未来商业体量估算：主商圈商业体量：未来商业体量估算：主商圈商业体量：3030万；万；4 4号大街次级商号大街次级商圈体量：圈体量：4040万，滨江商圈商业体量：万，滨江商圈商业体量：5050万。万。各主要商业网点概况序号综合体规模万开业与否主力业态1世茂滨江20否超市、高端百货2保利东湾30否超市百货、五星酒店3金隅观澜15否超市百货4万亚广场10否百货超市酒店公寓5龙湖项目5否商业街，超市小百货6深国投项目13否超市、商业街、酒店公寓
7、百货规模开业与否7尚都2是8新美商城3是9弗雷德3否11商贸城1是超市规模开业与否10物美3是数据来源：87113215649区主商圈区次主商圈结论：目前下沙商业处于刚起步阶段，商业设施无法满足消费者需求；区域三级商圈建设开始启动，项目地块作为城市综合体的发展机会巨大。4号大街物美超市项 目下沙商贸城商圈现状实景图4号大街城市房地产市场概况城市房地产市场概况2007年2008年2009年市区房地产投资额（亿）26.8426.8435.1535.1539.0139.01市区商品住宅供给量（万）777786.786.7110.1110.1市区商品住宅销售量（万）37.837.844.144.169
8、.269.2商品房成交总价（亿）22.322.342.742.7107.3107.3市区商品住宅均价（元/）60006000900090001550015500数据来源：2010年杭州国家经济技术开发区统计年鉴结论：2007年至2009年，随着杭州国家经济技术开发区招商引资步伐扩大，作为开发区配套,下沙房地产业开发力度较大，整体市场供应大于需求，结合08，09年供求分析，2010年商品房市场供应量预计将达到200万。近年下沙房地产概况表近年下沙房地产概况表近年下沙房地产概况表近年下沙房地产概况表酒店业概况酒店业概况城市地图地图上应标注以下内容：项目所在位置现有意向各星级酒店位置现有和意向酒店请
9、用不同颜色标注星级酒店概况酒店名称酒店级别酒店规模文汇大酒店3星106间凯恩戴斯3星253间瓯江大酒店3星196间下沙大酒店3星200间锦江之星-153间如家-93间宜必思-203间速速8 8酒店酒店-102间希尔顿逸林酒店5星（在建）350间数据来源：杭州酒店网；备注：希尔顿逸林酒店体量近4万，估计其房间数为350间。结论：目前下沙酒店入住率较高，平均入住率80%以上，酒店市场潜力巨大。3公里商圈人口公里商圈人口城市地图地图上应标注以下内容：项目所在位置项目1.5公里商圈范围项目3.0公里商圈范围1.5公里商圈人口户籍人口9万包含的街道办数量/列表下沙，白杨其中：城镇人口4万农业人口-学生1
10、1万3.0公里商圈人口户籍人口11万包含的街道办数量/列表下沙白杨学生18万流动人口11万数据来源：杭州经济技术开发区2009年统计年鉴。迎宾大道以北，迎宾大道以北，1 1号大街以东为目前下沙主要居住区，当地居民主要居住在号大街以东为目前下沙主要居住区，当地居民主要居住在4 4号大街两侧。号大街两侧。高教园区主要分布在下沙东面和北面。高教园区主要分布在下沙东面和北面。3km1.5km结论：选址项目1.5公里、3公里商圈人口不足，与选址标准有差距。地块周边房价地块周边房价城市地图地图上应标注以下内容：项目所在位置项目5公里范围在售项目的位置5公里范围内房价项目名称产品及建筑类型市调时刻点的均价德
11、信早城高层，多层，小高层16500元/徳嘉.金沙阳光高层16000元/福雷德广场酒店公寓13000元/盛泰名都中心高层、社区商业高层17000元/，底商35000元/保利东湾大型综合社区16000元/金隅观澜大型综合社区16800元/数据来源：实地调研龙湖项目万亚广场IBC国际公寓目前下沙在售楼盘公寓均价目前下沙在售楼盘公寓均价15000-1700015000-17000元元/ /，商铺（，商铺（1 1层底商）层底商）35000-35000-4000040000元元/ /。成交版块主要集中在沿江版块和城市副中心版块，。成交版块主要集中在沿江版块和城市副中心版块，80%80%为投为投资性消费。资
12、性消费。九阳项目合达城合达自由港结论：结论：项目周边的住宅价格，符合项目周边的住宅价格，符合选址标准。选址标准。地块周边地价地块周边地价城市地图地图上应标注以下内容：项目所在位置项目5公里范围成交项目的位置数据来源：杭州国土资源网站，搜房网媒体2009年下沙区域统计分析5公里范围内成交地价名称成交时间性质面积（亩）容积率单位地价（元/）1中心城区综合体C2-K-109.12.30商业27.1543812中心城区综合体C/R-D-33、C2-D-34住宅商业104.83.4354233中心城区综合体R21-D-19、C/R-D-20住宅40.52.880084中心城区单元C2-K-509.10.
13、29商业33.433.25187数据来源：2134区主商圈区次主商圈目前，下沙中心区的商业地价约目前，下沙中心区的商业地价约3800-45003800-4500元元/ /，住宅用地地价约，住宅用地地价约7000-80007000-8000元元/ /。结论：项目周边的地价较高，商业用地突破4400元/，本项目地价控制在4000元/。商圈竞争情况商圈竞争情况5公里商圈地图地图上应标注以下内容：项目所在位置项目5公里范围现有竞争者位置项目5公里范围潜在竞争者位置注意现有和潜在竞争者请用不同颜色标注竞争者应包含综合体、百货、超市等数据来源：现场调研。潜在竞争者关系序号项目名称面积开业时间1龙湖5万预2
14、015年2万亚广场3.2万预2014年3深国投项目13万预2015年4盛泰中心3万预计2011年5合达CBD商业街3万预2015年城市地图地图上应标注以下内容：项目所在位置现有意向各城市综合体位置现有意向各类百货的位置现有意向各大型超市的位置现有和意向项目请用不同颜色标注现存超市竞争者主要为物美超市，未来竞争项目为龙湖，万亚广场，深国现存超市竞争者主要为物美超市，未来竞争项目为龙湖，万亚广场，深国投项目，合达城商业项目，盛都中心项目投项目，合达城商业项目，盛都中心项目。45132区主商圈区次主商圈6结论：选址项目3公里商圈范围超市，百货，以及娱乐类市场潜力较大。地块交通情况地块交通情况地块红线
15、图或宗地图地图上应标注以下内容：项目所在位置地块周边公交情况有无公交站点公交线路数量南BRT11北至杭州市区、九堡公交3-5数据来源：现场调研。地块周边道路情况有无隔离带道路级别/宽度东1号大街4车道南6号大街6车道西5号大街2车道北4号大街4车道地块四面临路，道路通畅，临近地块四面临路，道路通畅，临近1 1号大街，下沙大道等交通主干道，至市区号大街，下沙大道等交通主干道，至市区及开发区及其便达。及开发区及其便达。结论：项目四面临路，且其中两条为主干道，交通条件符合选址标准。地块概况地块概况地块google地球实景图地图上应标注以下内容：地块四周的各边边长地块四周道路地块位置东至1号大街、西至
16、5号大街、南至6号大街、北至4号大街用地性质综合用地用地面积300亩建筑面积70万商住比例5：5容积率3.5绿化率建筑密度=50%规划内容购物中心，酒店式公寓，酒店，高层公寓其他限制条件（限高退线等）超市进驻意向意向入驻拆迁情况（拆迁量、补偿方式及标准等）目前内部有两处厂房待拆迁地块政府报价单位地价：无楼面地价：无总地价：无数据来源：预估地块google地球实景图地图上应标注以下内容：地块四周的各边边长地块四周道路地块鸟瞰地块鸟瞰460米360米350米530米地块东北侧实景地块东北侧实景实景说明：地块东北面为大型居住区，和传统商业街。地块正北侧为尚未拆迁的厂房。东侧东侧-南侧南侧西侧西侧北侧
17、北侧地块西北侧实景地块西北侧实景实景说明：地块西、西北面为大型居住区，地块北侧为下沙商贸城。东侧东侧南侧南侧北侧北侧西侧西侧地块西南侧实景地块西南侧实景实景说明：西侧为大规模住宅项目；地块南侧为厂房。南侧南侧西侧西侧东侧东侧北侧北侧地块东南侧实景地块东南侧实景实景说明：东侧为大规模住宅项目；地块南侧为厂房和居住区。南侧南侧西侧西侧东侧东侧北侧北侧地块总结地块总结地块周边环境评价：优势：1、项目地块东面，西面，北面都为大型居住区，居住氛围成熟；2、18万庞大学生客群，提供了较大的消费基础；3、经济技术开发区大量管理人员客群，为中高消费提供了基础；4、项目紧邻四号大街，已具备一定商业氛围，有利于项
18、目后期开展。机会：1、区域商业配套较少，大型商业项目发展空间较大；2、下沙新城的规划，地铁1号施工，为未来人口导入提供硬件支撑。劣势：1、项目南面为开发区厂区区域，为项目的一非利因素；2、地块北面的为下沙商贸城和尚未拆迁的两个工厂，影响整个项目形象，工厂的搬迁进度也将影响项目开发进程；3、地块内部两工厂拆迁进度影响地块取得的进程；4、地块南面有一栋住宅楼和开发区展示中心，不予拆迁，不利于项目在下沙大道沿街面形象的营造。威胁：紧邻下沙主商圈未来30万的商业体量，对项目威胁较大。地块选址条件评价：1、目前开发区商品房市场启动时间较短，周边商圈人口与选址标准有一定差距；2、预测政府关于地块的价格会较
19、高，与意向土地价格有一定的差距；3、其他基本符合标准店选址条件。关于地块下一步应重点落实的问题：地块总结地块总结1、地块取得是否为净地，地块拆迁进度，2、政府方面对地块初步规划，及商住相应的指标，需进一步落实；3、明确地块初步价格。定位依据：购物中心：区域内可以做大型商业配套的地块较少，市场未来消费力较大，此建议规划建面为11.88万的标准店，塑造区域商业航母；五星级酒店：当地拥有较大商务客群，且缺少高端酒店，建议规划3万五星级酒店；住宅：住宅体量较大，建议分组团，多风格开发，以适应市场不同需求；酒店式公寓：区域酒店式公寓供应量较大，建议从层高，面积，装修风格等方面多元化去规划设计产品。产品初
20、步定位产品初步定位产品初步定位产品初步定位460米360米350米530米2.5F2 F2 F2 F2 F2 F产品分布图产品配比建议：产品类型建筑面积（万）面积占比备注MALL11.8815%底商2.243%1层带2层商业街3.925%1层带2层五星级酒店33.7%酒店式公寓9.612%层高3米，3.8米，5.2米等各类产品住宅49.3660%合计80.0100%产品初步定位产品初步定位城市广场主力店/次主力店业态建议：楼层主力店/次主力店业态名称中庭主力店/次主力店业态名称4F餐饮、电玩影院、KTV3F百货超市2F百货超市1F百货电器-1F地下车库城市广场剖面示意主力店/次主力店业态名称预
21、计建筑面积百货25000超市20000影院4000KTV4000电器4000电玩3000餐饮5000合计65000产品初步定位产品初步定位l土地成本：32.96亿元，地价1066.7万元/亩l建造成本：l营销管理成本：3.01亿元l各项税费（含营业税、土地增值税、所得税、契税）：29.9亿元产品类型建筑面积（万）建造单价（元/）建造总价（亿元）MALL11.8824002.85底商2.2418000.86商业街3.9222000.4五星级酒店365001.95酒店式公寓9.620001.92住宅49.3620009.87地下室1630004.8合计80236022.66项目投入测算财务测算财务
22、测算总结：项目总成本为92.78亿.项目收入测算产品类型建筑面积（万）销售率销售单价（元/） 销售额（亿元）城市广场11.88000商业步行街3.92100%250009.8底商2.2100%200004.4酒店式公寓9.6100%6,00011.52酒店3000住宅52.12100%6,00078.98合计80.0013098104.78结论：项目净现金流项目总收入-项目总投入=12亿财务测算财务测算项目现金流量表项目总建筑面积80万平米（不含地下建筑面积），其中销售面积65.12万平米，持有面积14.88万平米；在持有面积中城市广场11.88万平米，酒店面积3万平米，持有物业估值合计约为1
23、5亿元（不含地下）。时间节点合计第一年第二年第三年第四年工程款支付情况(226,588)(57,742)(138,721)(30,125)0土地款支付情况(329,610)(329,610)000其他费用支付情况(72,771)(36,806) (10,042)(16,922)(9,001)银行融资情况00000销售回款情况1,047,7600289,411503,649254,700支付营业税及附加(58,308)0(16,106)(28,028)(14,174)支付土地增值税(145,488)0(5,788)(10,073)(129,627)支付企业所得税(95,001)0(10,853)
24、(18,887)(65,261)支付银行贷款本息00000当期资金盈余情况119,994(424,158)107,902399,61336,637累计资金盈余情况(537,063)(424,158)(316,256)83,357119,994财务测算财务测算项目敏感性分析地价降低10%地价增加10%成本降低10%成本增加10%售价降低10%售价增加10%项目总投资（亿）91.2494.3291.3494.2186.6498.91项目总收入（亿）104.78104.78104.78104.7894.311.53净现金流（亿）13.5410.4613.4310.577.6516.34投资回报率58.65%48.16%57.53%49.05%46.46%59.74%年投资回报率14.66%12.04%14.38%12.26%11.61%14.94%备注：以上投资回包含持有物业的市场估值。结论：设定项目实际开发周期为4个自然年，并且以净地性质开发，且超市可进驻，项目整体可行。财务测算财务测算
