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1、上海赵巷佳和集团地块定位上海赵巷佳和集团地块定位上海赵巷佳和集团地块定位上海赵巷佳和集团地块定位CommunionMeeting2007/03/15 由于项目还处于前期接洽阶段，地块的条件并未明确，项目的由于项目还处于前期接洽阶段，地块的条件并未明确，项目的研究主要是从地块大致情况为出发点，从多个角度来研究项目未来研究主要是从地块大致情况为出发点，从多个角度来研究项目未来发展的前景，并在后期的项目操作过程中，为贵司提供方向性、原发展的前景，并在后期的项目操作过程中，为贵司提供方向性、原则性的操作建议。则性的操作建议。前前 言言汇报纲要汇报纲要现现 状状项目概况及背景项目概况及背景思思 索索项目
2、的定位理解项目的定位理解方方 向向项目的发展模式项目的发展模式1项目概况及背景项目概况及背景地块基本条件区位理解区域规划的意义及理解 本项目地块位于上海市郊区的青浦区赵巷镇镇中心东侧，现址为怡中（上海）。地块简介地块简介地块位置地块位置 怡中纺织实业(上海)位于赵巷镇沪青平3000号，紧邻318国道及沪宁高速公路，距离虹桥国际机场约15公里，是一家综合性纺织生产企业，目前上海怡中占地166,700平米，约250亩，该公司从业人数约743人，年销售额约亿。 另外北侧还有部分用地，现状为农田，面积约90亩。地块背景简介地块背景简介基地四至基地四至佳和厂区边界佳和厂区边界北北侧侧水水系系 项目南临3
3、18国道，东面临嘉青松公路，项目北面有一加油站及部分民宅,西侧一条自然水系及自然村落。嘉嘉青青松松公公路路东东南南西西3 31 18 8国国道道基地地形、地貌、植被基地地形、地貌、植被用地地形平坦，基本没有起伏；用地东南318国道、嘉松路路口有部分用地非项目用地，使地块形状不规整；用地内有一条水系使地块被分割为2个大小不等的独立区块；用地内有部分低矮乔木及农田，植被情况良好。用地范围用地范围周边环境周边环境南侧为已建成赵巷工业园东北侧在建的绿地吉盛伟邦项目东南侧即将启动的珠江投资项目东侧已经开业的澳特莱斯项目片区商业项目已经片区商业项目已经启动，商机突现！启动，商机突现！交通条件交通条件郊区外
4、环线（郊区外环线（A30）嘉松路沪青平公路（沪青平公路（G318）沪青平高速（沪青平高速（A9）沪宁高速（沪宁高速（A11）沪杭高速（沪杭高速（A8）地块位置地块位置闵行区嘉定区松江区青浦区虹桥机场东方绿洲苏南地区苏南地区浙东北地区浙东北地区轻轨二号线（轻轨二号线（R2）外环线（外环线（A20）浙西北、皖南地区浙西北、皖南地区陆路交通：陆路交通：外：高速干道辐射至苏南、浙北、皖南区域，多个大中城市；内：郊区外环线、外环线可接如上海市区；空港：空港：距离虹桥机场仅仅15KM；城市轨道交通：城市轨道交通：2号线延伸段在地块北侧设有站点；交通系统内接大上海、外连长三角！交通系统内接大上海、外连长三角
5、！位于上海外围郊区；现状为一纺织企业及部分民宅；地块地形平坦，有两条水系，其中一条南北贯穿地块；拥有良好的道路交通条件。地块基本条件简析地块基本条件简析土地目前持有人与发展商拥有同样行业背景，可通过行业并购等手段，整合资源；地块道路条件优越，具备较强的交通辐射能力。区位理解区位理解松江大学城、居住区青浦上海高档居住区嘉定汽车城、制造城闵行上海新兴居住区 四区交汇处！赵巷镇-上海新兴人口及高端群体所围合上海新兴人口及高端群体所围合的区域板块 赵巷全镇区域面积平方公里，有8个自然村和4个居委会，常住人口约万人，其中本镇人口约万。赵巷镇定位规划为经济强镇、购购物物名名镇镇、居住佳镇、文明乡镇，将在未
6、来创造一个优美、生态、宜居的“绿色赵巷”。地块区域地块区域赵巷镇简介赵巷镇简介赵巷镇产业简析赵巷镇产业简析 根据赵巷镇的产业规划,未来其产业结构将由“二、三、一”向“三、二、一”转变，加快服务业发展，建设以盈港路为横轴的“T”字型的赵巷新型商贸城，初步实现赵巷镇“三、二、一”产业序列，建立新型商贸服务产业体系，进一步促进赵巷经济发展。发展趋势：第三产业将迅速成为产业核心！发展趋势：第三产业将迅速成为产业核心！作为上海远郊乡镇，如何实现短期的产业升级？作为上海远郊乡镇，如何实现短期的产业升级？政策推动政策推动99个现代服务业集聚区项目个现代服务业集聚区项目（1）闸北区苏州河北岸（西藏路）项目：主
7、要体现仓库文化和河岸文化融合特色，沿岸区域中的西藏路曲阜路周边地块规划为集聚区；（2）浦东新区世纪联华地块项目：立足于聚焦浦东、形成亮点，依托轨道交通枢纽建设，该地块位于全市为数不多的交通资源丰富的地段，四条轨道线在此交汇；（3）徐家汇数码城（小闸镇）项目：主要体现城市交通与商务商业有效衔接的理念特色，根据着重培育数字娱乐产业的特点进行规划设计；（4）虹口区北外滩国际客运中心北侧地块项目：主要立足于国际航运中心建设，实现航运服务业集聚；（5）普陀区长风生态商务区项目：主要依托苏州河和长风公园，形成高绿地覆盖率的特色，体现国际水准、海派风格和生态效益；（6）徐汇区漕开发生产性科技服务园区W19地
8、块项目：主要体现高科技含量的生产性服务业集聚，发挥该区域已入驻企业科技含量较高、发展成熟的优势；（7）杨浦区大连路现代服务区海上海项目。主要体现现代创意设计产业集聚特点；（8 8）青浦区赵巷市郊商业商务区项目，定位为青浦区赵巷市郊商业商务区项目，定位为购物休闲度假为特色的郊区商业商务区；购物休闲度假为特色的郊区商业商务区；（9）松江区欢乐谷连锁主题公园项目，定位于旅游为核心产业的特色化集聚区。市政府在政策面的支撑，及赵巷自身的区位条件，获得了“购物休闲度假为特色的郊区商业商务区”项目定位。 我们关注我们关注:规划的可实现性！规划的可实现性！理念：理念：低密度、低层高、低成本；高绿化率、高停车配
9、置、保障道路畅通；先基础后地上、先造景后转让、先建绿后建房；特征：特征：建筑的文化个性；商业的多样性；功能的综合性；郊区商业商务区解析郊区商业商务区解析用地范围用地范围赵巷郊区商业商务区规划赵巷郊区商业商务区规划 赵巷市郊商业商贸集聚区总体规划范围为4平方公里，先期开发平方公里，分为五个地块逐步启动。总体导入的功能规划为：商业零售业、批发业、文化娱乐业、服务业、餐饮业、宾馆业、商务写字楼等等多业态为一体的现代商业组织模式。用地规划用地规划商业用地占绝对主导，局部项目已成功运营商业用地占绝对主导，局部项目已成功运营百联集团和香港九龙仓集团共同投资的奥特莱斯品牌直销广场,用地230亩(已建成)；广
10、东珠江投资，计划用地659亩开发建设的集商业展示交易、会展中心、商务办公、酒店等配套的创展国际商贸中心(建设中)；上海吉盛伟邦、绿地国际家具村管理联合开发建设计划用地800亩-1000亩的世界家居文化村(建设中)；日本住友株式会社用地2000亩开发的HELLO-KITTY主题商业娱乐城项目，其包含了以商业娱乐、主题公园、商业街、文化广场等内容的娱乐城(规划中)。 启动区项目简介启动区项目简介项目规模大，品牌力强项目规模大，品牌力强, ,发展方面明确发展方面明确! !成全观点成全观点郊区商业商务区规划已经启动；首期开发建设的项目已经成功运营；国际、国内知名大型商业、房地产企业进驻开发建设。上海西
11、线旅游业的发展，使西线已经成为多条不同主题旅游线路，而赵巷商业区已经成为旅游线路中的重要节点；上海“世博”效应的产业拉动，将使上海的龙头作用更为明显。 郊区商业商务区规划的郊区商业商务区规划的可实现性良好可实现性良好，区域将进入开发建，区域将进入开发建设快速发展期！设快速发展期！赵巷超级商业中心赵巷超级商业中心 对于上海意味着什么？对于上海意味着什么？4 4平方公里和平方米公里的商业规模平方公里和平方米公里的商业规模 对于长三角意味着什么？对于长三角意味着什么？ 赵巷周边完善的生态居住、生活配套、休闲旅游、绿色工业等等，为上海赵巷超级商贸中心吸引了大量的消费人群。 在超级商贸中心辐射的10公里
12、区域，有青浦工业园区、青浦区、朱家角旅游区、佘山国家级旅游度假区、松江大学城、特色居住区、九亭铁路中转站和虹桥国际机场； 在辐射的30公里区域内，有F1国际赛车场、江苏省昆山市、东方绿舟休闲度假区、淀山湖风景区、闵行经济开发区、陆家嘴金融贸易区、上海市中心和铁路上海站；上海赵巷超级商贸中心将以现代大型块状商贸中心的崭新形象，辐射整个长三角，吸引更多的消费群。它的形成，对推动上海与周边地区的经济联动，将会有深远的影响，并为上海未来的城市化发展，提供鲜活的标本。赵巷超级商业中心解析赵巷超级商业中心解析赵巷超级商业中心定位理解赵巷超级商业中心定位理解上海西部商业新形象；长三角商贸走廊；商业旅游的结合
13、区；高尚生活的示范区；生活品质的优化区； 随着城市化发展及汽车拥有量的提升，未来可能是上海最大的新兴购物中心！ 上海市唯一的、面向长三角的、以购物休闲度假为特色的郊区型商业商务区。郊区商业商务区与项目郊区商业商务区与项目地块位与辐射长三角乃至全国的超大型现代郊区商业、商务区内；先期已经运营或建设了规模大、品牌力强的商业、商务项目；后期将有更大规模的用地推出、新项目跟进；地块自身规模相对较小，且地形不规整，内部水系、规划道路将地块分割成几个区块；地块为于初期建设用地的中心部分；地块的开发建设，与赵巷镇大型商业、商务区的规划建设休戚相关！就地论项目2项目发展思考、定位项目发展思考、定位竞争项目分析
14、项目思索项目定位赵巷郊区商业商务区规划解析赵巷郊区商业商务区规划解析用地规模400Ha，总体规模约400百万平方米；用地功能相对单纯，仅仅只有商业金融、办公、娱乐及相关配套服务设施功能的用地，没有住宅规划；规划大量的停车用地，辐射城市、地区趋向明显；绿地交通用地预留充足，用地强度并不高。竞争项目一览竞争项目一览奥特莱斯品牌购物广场：230亩，11万平方米；创展国际商贸中心：659亩，82万平方米；绿地集团项目：1000亩，75万平方米；HELLOKITTY主题娱乐城：用地2000亩；预计项目总建筑面积约预计项目总建筑面积约200万平方米！万平方米！奥特莱斯奥特莱斯 该项目由具有欧美风格的23栋
15、建筑群组成，总建筑面积11万平方米，共有200间商铺。广场内按经营功能分国际一线服饰品牌和国际运动知名品牌、国际二线品牌、国内著名品牌区还有餐饮休闲娱乐三大板块构成。面积从100平方米到500平方米不等，可供多种商业形式进行组合，拥有车位1000个。郊区商业商务区先导性项目，成功启动区域开发建设！奥特莱斯奥特莱斯运营模式运营模式 以低密度、低层物业形态、outlets商业模式、产权经营权分离的项目运营模式开发建设，目前已经成为上海知名的商业零售网点，并已经开始辐射长三角及华东地区。注：outlets商业模式起源于美国，一些鞋厂和服装厂将自家的库存、下架、断码、过季、尾单的鞋子、服装放在门口的零
16、售店销售，久而久之各品牌的折扣产品集中在一起销售，形成新的商品销售模式。 经营情况经营情况 2006年5月，国际化、现代化、时尚化的生态型综合购物广场 上海奥特莱斯开业。 “五一”长假期间，刚刚开业的奥特莱斯便迎来5万辆车和25万消费者，总营业额高达2000多万元。预计06年营业额将达到3亿元以上，租金收益估计将达到3000万元以上。经营情况分析经营情况分析 奥特莱斯与旅游业结合在一起的，在上海的所有旅游线路旅游线路中，西线最成熟；奥特莱斯与高速公路高速公路有关。奥特莱斯就在联接延安路高架的沪青平高速的出口处200米，并与辐射整个长三角的高速公路网络联系紧密；与上海人逐渐西移的居住趋势逐渐西移
17、的居住趋势有关。它的四周云集东方绿舟青少年活动中心，各类高级会所，以及赵巷高档生态型别墅区内近万幢度假、居住一体的高品质别墅和高档居住小区。奥特莱斯奥特莱斯启示启示成功的市场策略：成功的市场策略：以全新模式突破上海市场；与青浦其他旅游资源互动，扩大市场范围；成功招商：成功招商：成功引入主营业态知名品牌；完善的停车、餐饮、休闲配套服务。相对成熟的低价格商业模式：相对成熟的低价格商业模式：摈弃中间渠道，终端点到点；低于成本价的大规模采购；名牌商品的试销体验。 国际家具村国际家具村 该项目是上海绿地（集团）于2006年1月24日获取首期地块，首期成交地块面积为平方米，容积率为，约194亩，地块成交价
18、格11640万元，成交地价约为60万/亩，为商业金融用地。 项目首期用地西至整个国际家具村的边界嘉松公路，北至盈港路，南至百联奥特莱斯，东至新通波塘。基地基本呈矩形。 国际家具村业态规划国际家具村业态规划 吉盛伟邦绿地国际家具村总建筑面积13万平方米，具备展览展示、直销、物流配送、设计创意、信息交流等五大功能，建成后将成为全球第三大家具产业基地。整个家具村共包含八个主要的区域：国内品牌家具销售区（一、二、三、四）；国际品牌家具销售区（A、B）；办公家具及古董、红木家具销售区；厨房、卫浴及其他设施销售区。一期项目主要包括了国内品牌家具销售一、二区以及国际品牌家具销售A、B区的各一部分。 国际家具
19、村开发进程国际家具村开发进程目前项目仅仅只是启动了一期194亩，且项目还处于建设阶段，并未开始商业运作；项目开发主体绿地集团于该区域获取约1000亩土地，该项目仅仅只是整个用地率先启动的区块。整个项目后续的开发动态对整个区域的影响至关重要主题型、休闲型的第四代大型综合商业休闲中心能够让一个家庭在外度过一整天的商业网点，形成以家具展销为主题的完整的第四代商业购物（体验式消费）中心。完善产业链条，发挥集群效应具备展览展示、直销、物流配送、设计创意、信息交流等五大功能，完善整个产业链条，形成产业核心，促进整体发展。国际家具村国际家具村小结小结创展国际商贸中心创展国际商贸中心 “创展国际商贸中心”项目
20、由广东珠江集团投资建设、管理运营，项目位于沪青平高速公路（A9）赵巷、佘山出口处，东临方南路，南靠沪青平高速公路，西接嘉松公路，北至沪青平公路。该项目占地44万平方米，总建筑面积82万平方米，总投资46亿；其中一期地块面积约为19万平方米，占地285亩，于2006年2月获得首期开发地块，主要规划为综合公共设施用地，只能建造商业、金融、办公设施，容积率为，成交价为亿元，平均地价在66万/亩左右。 该项目定位为国际、国内商业贸易中心，项目以“商办住游”为主题，通过超大规模的商业贸易设施、商务办公设施、生活服务设施、公共服务设施、休闲娱乐设施的建设，打造国际化的大型商办综合配套社区，形成上海西部的新
21、城市空间。项目分为两大功能区域：一是地区服务中心：打造国际级、多功能的地区服务中心；充分满足赵巷超级商业中心的商务办公、休闲购物、生活配套的需要，实现“商办住游”一体化。二是展示交易中心：打造以国际、国内批发贸易与多档期的大型会展互动为核心，兼有商品信息发布、行业论坛及相关贸易增值服务的以家居生活为主题的商品展示交易平台。创展国际商贸中心创展国际商贸中心 日本住友株式会社用地2000亩开发的HELLO KITTY主题商业娱乐城项目，其包含了以商业娱乐、主题公园、商业街、文化广场等内容的娱乐城。 项目目前处于初步商业接洽阶段，还未进入实质性运营阶段。注:日本住友株式会社是日本大型集团，旗下拥有电
22、气电工、物流、房地产开发、文化（动漫画业）、金融等多个产业集群，是知名卡通形象HELLO KITTY、SNOOBY的产权所有者。HELLO KITTYHELLO KITTY主题商业娱乐城主题商业娱乐城 赵巷特色居住区即上海北竿山风景别墅区，占地约8600亩，规划为高档、生态别墅区。其中，可开发面积为6000亩，其余为河道、绿化、道路等用地。赵巷特色居住区目前开工在建别墅253幢，建筑面积102000平方米。参加开发建设的房地产企业有6家，如中海发展、古北房产等，今年将有3家企业开盘销售，发展进入良性循环的阶段。周边其他项目周边其他项目赵巷特色居住区赵巷特色居住区定位思考定位思考奥特莱斯：奥特莱
23、斯：国际一线服饰品牌；国际家具村：国际家具村：国际一线家具品牌；HELLO KITTYHELLO KITTY主题娱乐城：主题娱乐城：国际一线娱乐品牌；创展国际商贸中心：创展国际商贸中心：“商办住游”中心；未确定开发用地。未确定开发用地。360亩用地如何定位？360亩郊区用地其价值如何体现？项目发展方向初探项目发展方向初探商业商务发展方向商业商务发展方向顺应政策、规划开发，规避政策风险；商业商务区进入快速发展期，商业物业价值提升快；前有围堵、后有追兵的竞争态势，业态选择至关重要。项目发展方向初探项目发展方向初探用地属性为商业用地；周边缺乏医疗、餐饮、教育等基础生活配套设施；无稀缺性景观、靠近交通
24、干线，居住环境一般；周边目前没有住宅开发氛围。住宅发展方向住宅发展方向逆政策、规划开发，操作难度大；土地商业价值流失。本地块的定位，本质就是地块在郊区商业商务区中的定位！本地块的定位，本质就是地块在郊区商业商务区中的定位！面队国际、国内知商业、房地产品牌组团开发，郊区商业商面队国际、国内知商业、房地产品牌组团开发，郊区商业商务区发展前景如何？务区发展前景如何？郊区商业郊区商业他山之石他山之石在服务业最发达的美国，郊区化购物中心的营业额占美国零售总额的一在服务业最发达的美国，郊区化购物中心的营业额占美国零售总额的一半以上！半以上！美国有46，990个购物中心，极大多数的购物中心（95）而且 是开
25、放户外的中心。美国有1130个封闭式摩尔。在美国大约有230个工厂直销的outlets。美国在2003年每个月有亿成年人访问了各种购物中心。一年大约有4000万人参观美国最大的摩尔“MALL OF AMERICA”。每人每次在一个摩尔中花费的时间约分钟；每次约去个商业网点；每人每次平均消费美元，其中餐饮消费比例高达25%。 Mall of America是美国最具规模的一个封闭式购物中心，其地盘的前身为Minnesota Twin棒球队及Minnesota Vikings美式足球队的场地。占地32万平方米，总建筑面积为42万平方米(可出租的建筑面积为25万平方米)，拥有逾12,000个停车位。
26、这里距双城国际机场只有公里，还有4条高速公路经过。北美地区最大的北美地区最大的MALLMALL！ 共分上下4层，商城内共有约520家商店，其中包括4家大型百货公司。还有大大小小80多家餐馆，商城中央有占地面积达万平方米 的“史努比营”主题游乐园，还有一座由14个影厅组成的电影院和8家夜总会，一个120万公吨的水族馆、一个两层高18洞的迷你高尔夫球场。 业态、业种介绍业态、业种介绍运营情况分析运营情况分析店铺出租率高达99%；商城的年客流量为4250万人次。商城每10个顾客中就有4个是来旅游的，即1700万。全家人远道而来，在附近的旅馆（拥有7000个床位）里住上两三天，尽情体验逛商店的乐趣。经
27、营10年，龙头地位至今无人能撼！对比分析对比分析同同地处远郊，靠近空港、紧邻多条高速公路；低层、高密度、充足停车位的规划建设理念；服务范围不仅仅局限与城市、区域；经营档次定位高；多种组合的商业、休闲模式；服务人群主要交通工具为汽车。异异规模400公顷VS32公顷；紧邻上海VS明尼阿波利斯市+圣保罗市附近的布鲁明顿市；多个独立项目集群VS一个经营开发主体商业商务功能VS商业休闲功能；美国商城的项目大型郊区商业经营启示美国商城的项目大型郊区商业经营启示以规模带动经营、以齐全满足消费、以特色规避竞争以规模带动经营、以齐全满足消费、以特色规避竞争项目处于400Ha的大型商业商务区中，整体规模足以带动项
28、目的经营；齐全的业种满足客户全方位的购物、娱乐、休闲、商务消费需求；个体项目、商家经营制胜之道！项目定位思考：积极竞争项目定位思考：积极竞争VSVS保守补充保守补充积极方式：积极方式：完善已有的产业、业态，与已有项目联动，形成店多隆市，形成和谐共荣的竞争态势。备选：备选：OUTLETS、家具、商务办公、家具、商务办公延续已形成业种深入开发延续已形成业种深入开发与项目规模相似、目前已经成熟的业种无疑是最佳选择！再造一个再造一个OUTLETSOUTLETS！？！？OUTLETSOUTLETS领跑者领跑者WOODBURYWOODBURY占地68Ha,建筑规模万平方米;聚集了135个世界顶级品牌,目前
29、中国还无品牌能够进场;以低密度的新英格兰建筑风格建设;年吸引500万游客（周边没有城市）；发展评估发展评估档次上超越已开业的OUTLETS项目，并全球招商！成全观点：操作难度太大，且无法放大收益！成全观点：操作难度太大，且无法放大收益！退一步退一步保守竞争策略保守竞争策略补充目前还未出现的业种，融入郊区商业商务区项目，成为具有其中独树一帜的特色项目！赵巷郊区商业商务区商业业态分析赵巷郊区商业商务区商业业态分析奥特莱斯国际家具村HELLOKITTY项目创展国际商贸中心折扣直销 大型购物中心 专业市场 服务餐饮主题公园高档酒店特色酒店主题餐饮衣食住行特色休闲赵巷郊区商业商务区商务业态分析赵巷郊区商
30、业商务区商务业态分析办公场所产业配套会展服务商务服务奥特莱斯国际家具村HELLOKITTY项目创展国际商贸中心商住一体项目业态选择方向项目业态选择方向主题餐饮料、特色酒店、特色休闲主题餐饮料、特色酒店、特色休闲具有休闲、旅游倾向，符合郊区商业商务中心及大上海西线旅游的发展战略；与其他已有项目业态具有一定的差异，并且可以形成独有特色；拥有其他总体规模近400万平方米的商业商务人流，具有强烈的市场支撑；在上海乃至全国具有一定的超前性，能够成为个性化项目，促动项目增值。地块特点是业态能否实现的基础，地块特点是业态能否实现的基础， 所以我们仍旧关注地块！所以我们仍旧关注地块！规模相对较小；地形不规整且
31、被水系分割为2个大小不等部分；不适合大型集群型业种；区域以低密度、低层高、低成本的原则开发建设高层、高密度的建筑形态存在规划审批难度，且于区域整体不协调。地块条件解析地块条件解析地块、业态、竞争地块、业态、竞争特色餐饮、休闲、酒店的业态空白规模相对较小，且不适合高强度开发以规模带动经营、以齐全满足消费、以特色规避竞争特色主题特色主题的消费链条的消费链条住宿住宿休闲休闲食文化食文化主题酒店主题酒店食文化食文化博物馆、展示馆博物馆、展示馆食文化主题消费链食文化主题消费链餐饮餐饮食文化食文化特色美食品特色美食品特色精品橱具、食材特色精品橱具、食材配套商务服务配套商务服务项目定位项目定位以以“食文化食
32、文化”为主题的特色休闲消费的博览园为主题的特色休闲消费的博览园为项目注入文化意义，产生深层次的价值认同；具备了强烈的特色，不与其他项目形成竞争；相对分散的业种组合，降低经营风险；打造了价值引擎，预埋了大量营销题材。3项目定位解读项目定位解读定位诠释营销题材展示民以食为天！上海火爆的餐饮市场，排队等号现象已经司空见惯；节假日，长三角范围的自助游持续火暴;定位诠释定位诠释文化思考文化思考食文化拥有良好的市场前景和消费支撑!定位诠释定位诠释市场定位市场定位借助优越的交通条件辐射整个长三角地区借助上海西线旅游资源成为全球知名旅游景点区块即将进入快速发展期，未来商业价值上涨空间巨大；商业属性的物业存在巨
33、大的经营价值，即使不转让产权，也可获得经营收益；商业物业存在招商经营环节，当出售面积达到一定比例，将失去项目整体的控制权，不利于统一经营；可通过产权抵押等资本运营方式，融通资金，将项目局部变现。成全建议：成全建议：考虑部分物业以持有，局部物业销售，保障现金流的前提下，在获得经营收益的同时，也能获得土地增值收益，并且合理的规避土地增值税。定位诠释定位诠释价值思考价值思考开发建设开发建设招商经营招商经营直接销售直接销售抵压变现抵压变现获取租金收益获取租金收益转让产权转让产权二次开发二次开发多种策略选择，与赵巷发展共进退！多种策略选择，与赵巷发展共进退！综合长、短期效益，安全开发！综合长、短期效益，
34、安全开发！合理规避增值税等税费！合理规避增值税等税费！定位诠释定位诠释开发策略开发策略定位诠释定位诠释经营策略经营策略以文化、旅游为依托食文化博物馆；以饮食为经营核心全球美食品大欣赏特色高档餐饮；以食文化为发散基础特色高档厨具、食材展销；以食文化为主题特色酒店；以食文化为平台，打造特色高档食文化产业链！营销题材展示营销题材展示品牌联动入住经营的知名品牌打造高端形象！“INTELinside”的品牌联动，提升了整体品牌！营销题材展示营销题材展示从草籽种植粮食食品深加工特色饮食火陶瓷金属制品环保材料八大菜系法式2000种香草美洲特色热带食品万科住宅文化馆，文化造就了行业的文化特色万科住宅文化馆，文
35、化造就了行业的文化特色三流企业做产品、二流企业做标准、一流企业做文化！三流企业做产品、二流企业做标准、一流企业做文化！营销题材展示营销题材展示麦德隆味道中国、鲁花全国厨师大奖赛两档厨艺节目的火爆，“食神”的具象化、大众化；2010世博会的召开，食文化分馆？媒体的巨大推动力，良好的会展平台！媒体的巨大推动力，良好的会展平台！营销题材展示营销题材展示项目整体规划，单体、组团各具特色，辅助大师级设计师原创，营造轰动效应；长城脚下的公社长城脚下的公社集和艺术、创造价值！集和艺术、创造价值！4项目发展建议项目发展建议产品初步建议土地价格分析及建议项目功能分区建议项目功能分区建议注：因缺失地形图纸资料，只
36、能做注：因缺失地形图纸资料，只能做初步示意初步示意食文化主题酒店区食文化主题酒店区食文化展销区食文化展销区食文化全球美食区食文化全球美食区配套服务区配套服务区食文化博物馆、商务服务区食文化博物馆、商务服务区注：因缺失地形图纸资料，只能做注：因缺失地形图纸资料，只能做初步示意初步示意食文化博物馆、商务服务区食文化博物馆、商务服务区项目功能分区建议说明项目功能分区建议说明占据项目人、车流第一视点；展示项目形象，提升项目文化价值；注：因缺失地形图纸资料，只能做注：因缺失地形图纸资料，只能做初步示意初步示意食文化主题酒店区食文化主题酒店区项目功能分区建议说明项目功能分区建议说明位于国道线，项目交通节点
37、；紧邻交通主轴线，方便经营；作为项目形象辅助，也能起到一定的社会效应。；注：因缺失地形图纸资料，只能做注：因缺失地形图纸资料，只能做初步示意初步示意项目功能分区建议说明项目功能分区建议说明地块核心区，拥有水系景观；核心区域，主营业态，占据核心区域；利用水系，组团发展；食文化全球美食区食文化全球美食区注：因缺失地形图纸资料，只能做注：因缺失地形图纸资料，只能做初步示意初步示意项目功能分区建议说明项目功能分区建议说明线状布置；拉长商业动线，形成动态人流，形成商业街形态；与郊区商业商务区主轴相结合，放大商业价值。食文化展销区食文化展销区注：因缺失地形图纸资料，只能做注：因缺失地形图纸资料，只能做初步
38、示意初步示意项目功能分区建议说明项目功能分区建议说明沿交通线布置，方便停车；长临街面（国道），商业价值有限。配套服务区配套服务区人流、动线组织人流、动线组织大开间建筑，小尺度街道，营造强烈的文化休闲感；前店后商等多种形态组合，赋予项目浓厚的文化、休闲特色。曲径通幽、墙内开花墙外香曲径通幽、墙内开花墙外香建筑形式建议建筑形式建议低层高覆盖率的原则规划建设；特色现代建筑，形成强烈的国际化的现代感；分区块、分主题，营造不同的体验、感受。建筑风格建议建筑风格建议集锦式风格（采用来自与建筑、艺术等领域的多个知名设计师作品，并集合）；利用街道充分，营造紧凑、生活的活动空间；大量使用块状形体，及轻钢、玻璃等
39、材料。景观建议景观建议以硬地景观为主；交通节点辅助以小型休闲广场；特色小品点缀修饰，塑造文化感。博物馆示意博物馆示意具有强烈的现代感；借助小品等元素，使其成为项目标识及精神堡垒。 主题酒店也称为“特色酒店”，是以某一特定的主题，来体现酒店的建筑风格和装饰艺术以及特定的文化氛围；同时将服务项目融入主题，以个性化的服务取代一般化的服务，让顾客获得欢乐、知识和刺激。历史、自然、神话、童话故事等都可成为酒店借以发挥的主题。主题酒店在国外只有50年历史，在国内则刚刚起步，但有可能代表酒店未来发展的一种新方向。 另一方面，做为主题酒店的打造，其建设成本并不高，更多的在设计和创意上进行投入，且整体规模不大，
40、一般客房在50-80间就可，但由于明显的主题特色，入住率相对比普通酒店要高出很多，同时客房的价格也有明显的优势。特色酒店介绍特色酒店介绍广州：长隆酒店关键词：抱抱白老虎 我国惟一一家坐落于野生动物旅游景区的生态园林式主题酒店，酒店拥有放养白老虎及火烈鸟的中庭花园，设计上也采用了英国的“撒法里”风格，突出原野和狩猎的气氛。特色酒店案例介绍特色酒店案例介绍 美国 - 原始森林酒店 wildwood-inn位于南肯塔基州，横穿由辛辛那提城绵延而来的俄亥俄河，酒店的风格以热带雨林风情为主，共有 116 间客房。酒店没有会议室，没有餐厅。 酒店以隐秘、安静著称，特别是席阿维拉非洲村，位于酒店独立、隐秘的
41、棚屋区里，组成了一个守猎部落。一间客房就是一个独立的棚屋，每个棚屋的门前都有一个泊车位，每间棚屋里都有一个 SPA 泡池。圆锥体的棚屋分布在一个小礁湖边上，环湖而立，屋顶是用一层层的茅草一圈圈地堆搭成圆锥的顶部，而圆柱形的墙体则是用红泥砌成。四周都是绿意葱葱的非洲灌木矮树，衬上茂盛的草地皮，更显自然、独特。房屋里也是按非洲原始住民的风格布置，虎皮花纹被单、墙上垂挂的守猎工具、竹制家具，房里甚至是地上的整张的动物皮，无不渗透着非洲原始风情。 特色酒店案例介绍特色酒店案例介绍主题特色套房 Arctic Cave ：以北极为主题，整个房间就像冰溶洞。 Arizona Cave ：以亚历那州 Ariz
42、ona 的羚羊谷 Antelope Canyon 为主题。 Kentucky Cave ：以石器时代为主题，房间的四周都是用钟乳石和石笋做成的。旅馆自身就是旅游景点，具有鲜明的特色，适度的规旅馆自身就是旅游景点，具有鲜明的特色，适度的规模、模、“高昂的价格高昂的价格”！地价判断地价判断周边项目周边项目国际家具村：国际家具村： 该项目由上海绿地集团2006年1月24日获取，地块194亩，容积率为，地块成交价格亿元，成交地价约为60万/亩,楼面地价为：900元/平方米，定性为商业金融用地。创展国际商贸中心创展国际商贸中心: : 该项目由广东珠江集团2006年2月获得，该项目一期地块面积约为19万平
43、方米，占地285亩，容积率为，成交价为亿元，平均地价在66万/亩左右，楼面地价为：450元/平方米，地块用地条件为商务、酒店用地。经济指标经济指标用地属性用地规模建筑规模户数/规模容积率特色酒店2000020000150间客房1博物馆、商务区20000250001.25展销区6000080000100-150家1.33特色餐饮12600015000080-150家1.19服务配套140001000800个车位及办公服务用房0.07合计2400002760001.15物业形态以2-3层低层、高建筑覆盖率的低层建筑为主，最高不超过5层；停车场规模可适度控制，利用高差及人防设施，设置部分半地下、地下
44、车库。项目收益估算原则项目收益估算原则项目先期展销区及、商务区可用于销售，其余部分只租不售；由于业种为特色餐饮、酒店、会展服务，不能采用零售业常见的扣点租金收取方式来计算；租金的收取标准只能以单位租金并予以适度递增的方式收取，初步估计为每3年递增5%；投资回收期设定为15年。初期销售价格设定为：展销区：6500元/平方米，商务区6800元/平方米。初期租金标准设定为：餐饮类物业：元/平方米/天、展览、会务类物业：元/平方米/天、酒店：元/平方米/天项目租金收益估计项目租金收益估计说明：说明：上述价格及租金制订为初步预计，随着项目的开发，上述价格可能会有大幅度的突破项目销售收入预计项目销售收入预
45、计物业类型2008年2009年2010年合计展销区面积(平方米)20000300003000080000价格(元/平方米)65007000750021000收入(万元)13000210002250056500商务区面积(平方米)50006000900020000价格(元/平方米)68007300780021900收入(万元)34004380702014800可售部分物业可实现销售金额:71300万元;若以15%为投资回报,销售金额现值为万元.项目租金收益还原项目租金收益还原每年提取租金收入的10%作为运营费用;按照年回报率15%（不扣税收）计算，项目租金现值为：万元。年份20072008200
46、92010201120122013201420152016租金(万元) 8520.00 8520.00 8520.00 8946.00 8946.00 8946.00 9393.30 9393.30 出租率0.60.650.80.850.90.90.90.95租金合计(万元)5112.00 5538.00 6816.00 7604.10 8051.40 8051.40 8453.97 8923.64 年份201720182019202020212022202320242025租金(万元) 9393.39862.979862.979862.9710356.1110356.1110356.1110
47、873.9210873.92出租率0.950.950.95111111租金合计(万元)8923.64 9369.82 9369.82 9862.97 10356.11 10356.11 10356.11 10873.92 10873.92 项目建设成本预估项目建设成本预估按照项目预计提取建设成本5%的期间费用、5%不可预见费用；项目总投资为：53675*110%=万元。用地属性用地规模(平方米)建筑规模(平方米)单位成本(元/平方米)投资合计(万元)特色酒店200002000030006000博物馆展览馆200002500025006250展销区6000080000180014400特色餐饮区126000150000180027000服务配套14000100025025合计24000027600053675项目地价成本建议项目地价成本建议项目可售部分现值得收益为万元项目租金收益现值为：万元；项目总投资为：万元；可承受的土地成本为：万元万元万元=万元。即项目土地单位成本为：即项目土地单位成本为：万元万元/亩。亩。若项目土地单位成本为：万元/亩；地块容积率为：；地块楼面地价为：元/平方米；地价说明地价说明相对于绿地、珠江投资两个项目用地，项目地价估计偏高，但由于开发倾向及开发时机的不同，万元的地价并非项目地价上限，随着该区域的成熟，赵巷区块地价还有一定的上涨空间。THEEND
