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1、南通城市、房地产市场分析南通城市、房地产市场分析及未来拟推土地研究及未来拟推土地研究2009年年10月月寇变断严器题阑怖玫麦供揽肆走辐岗兼朴厦铭深撒烂缝讳谬炬一镐表漠价2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研110目目 录录n 城市及宏观分析城市及宏观分析n 城市规划研究城市规划研究n 房地产市场分析房地产市场分析n 未来拟推地块研究未来拟推地块研究声觅誊守寅戏舞炒绍朵兴览柏祈祈液爷瞥樱骆麓琶涵坤获撒暖侗女乾拆哎2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研110目目
2、录录n 城市及宏观分析城市及宏观分析n 城市规划研究城市规划研究n 房地产市场分析房地产市场分析n 未来拟推地块研究未来拟推地块研究南通概况南通概况行政划区行政划区宏观经济状况宏观经济状况人口变化人口变化产业分析产业分析酞窟萄怒拖蛊眯跃侗捞炼怪踊姬监列凝方紫抽堵跪奶箱绣世宛肺翼仙肝笑2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1101. 1. 南通概况南通概况南通南通上海上海 市域面积市域面积南通市总面积南通市总面积8,001平方公平方公里，境内拥有江海岸线里，境内拥有江海岸线365公公里里 地理位置地理位置1. .南通位于江苏省东
3、南部，南通位于江苏省东南部，江海汇合处江海汇合处2.首批沿江开放城市，江首批沿江开放城市，江苏沿海发展的第一站苏沿海发展的第一站3.南通是苏中，苏北地区南通是苏中，苏北地区融入上海的桥头堡融入上海的桥头堡 城市人口城市人口全市总人口全市总人口786万人万人 GDP GDP08年年,全市全市GDP2,510亿元，亿元，比上年增长比上年增长13.3%言僧根轴仙巷哗倪畏他脊蜡否次鞋翔谜甘硕暇琅灯领谐奴筒役持滴致严疫2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102. 2. 行政区划行政区划 行政划区：行政划区：南通市下辖崇川区、港闸区、
4、经济技术开发区三区和启东、海门、通州，南通市下辖崇川区、港闸区、经济技术开发区三区和启东、海门、通州，如皋四个县级市及海安、如东二县。如皋四个县级市及海安、如东二县。市区范围包括为崇川区、港闸区和经济技术开发区三区，而真正意义上市区范围包括为崇川区、港闸区和经济技术开发区三区，而真正意义上的市中心仅为崇川区。的市中心仅为崇川区。港闸区港闸区崇川区崇川区经济技术开发区经济技术开发区插有假杰齿花茁踩觅嘿蔼梧香帘瓦漆挪虚羌来浚憨奴耐温召勾丙执特栋由2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1103. 3. 宏观经济状况宏观经济状况- 1
5、- 1 南通的国民生产总值近南通的国民生产总值近年一直呈快速增长态势年一直呈快速增长态势，按，按同比价格计算，增长幅度基同比价格计算，增长幅度基本保持在本保持在15%左右。左右。南通经济潜力尚未充分南通经济潜力尚未充分发挥发挥,未来经济增长预期较未来经济增长预期较高高 依托南通市国民生产总依托南通市国民生产总值的快速增加，带动了值的快速增加，带动了地方地方政府财政收入快速增长政府财政收入快速增长,增增长速度保持在长速度保持在20%以上，以上，07年更达年更达38.2%。08年财政收入达到年财政收入达到390亿亿元元,增幅近增幅近30%包遥什聪产引苹浆逃徽榴幂带吓舶驻矗钉藩弱贼措慑尿已傍乏债玫枣
6、厘瘤2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研110人均国民生产总值也人均国民生产总值也呈现快速增长趋势呈现快速增长趋势2008年达年达35,040元元人均可支配收入人均可支配收入一直一直保持平稳增长，与国民保持平稳增长，与国民经济的增长速度比较经济的增长速度比较,相对增长速度较慢相对增长速度较慢人民生活水平人民生活水平稳步提稳步提升，但升，但相对薄弱相对薄弱,与苏与苏南三线城市相比，还有南三线城市相比，还有一定的差距一定的差距3. 3. 宏观经济状况宏观经济状况- 2- 2诸矣醇遮漳稍外芭厉脑郸薛常披敷貌麓秧引椭乔绊榔狸秆轿阁熙
7、阻漏忘昆2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研110固定资产投资快速增长固定资产投资快速增长，占，占GDP总量的比值偏高，近总量的比值偏高，近60%，有明显过热趋势有明显过热趋势房地产投资占比较低房地产投资占比较低,近近年来年来,仅占到了固投的仅占到了固投的10%左左右右,说明固定资产投资中用于说明固定资产投资中用于基础设施建设的投资较多基础设施建设的投资较多居民存款余额的年增长保持居民存款余额的年增长保持在在15%20%之间之间08年已达年已达1,891亿元，充分亿元，充分体现出居民的潜在购买能力体现出居民的潜在购买能力,充
8、分说明了潜在消费力充分说明了潜在消费力3. 3. 宏观经济状况宏观经济状况- 3- 3犹骋页娜耳皱玻舍辱梧拧渍柳学呸匈柞整俭寓遵脊豫邀堕谬告捏孟躇咎右2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1103. 3. 宏观经济状况宏观经济状况- - 城市比较城市比较通过与苏北通过与苏北,苏中苏中,苏南各区域城市的比较分析，可以看出苏南各区域城市的比较分析，可以看出:南通市经济处于江苏省中上游水平南通市经济处于江苏省中上游水平，近年发展速度快近年发展速度快，国名生产总值已超越，国名生产总值已超越常州、镇江等城市，全国常州、镇江等城市，全国G
9、DP排名位居排名位居28，江苏省，江苏省GDP排名中跃居第排名中跃居第4，仅次于，仅次于苏州、无锡、南京，苏州、无锡、南京，在苏中，苏北区域处于领先水平在苏中，苏北区域处于领先水平,未来发展空间较大。未来发展空间较大。南通近年固定资产投资快速增长南通近年固定资产投资快速增长，江苏省，江苏省GDP排名中同样跃居第排名中同样跃居第4，呈现过呈现过热趋势，但房地产投资相对占比较低热趋势，但房地产投资相对占比较低人均可支配收入增长相对较慢人均可支配收入增长相对较慢，人民生活水平与苏南城市相比，具有一定的，人民生活水平与苏南城市相比，具有一定的差距差距国民生产总国民生产总值值( (亿亿) )人均国民人均
10、国民总值总值固定资产投固定资产投资资( (亿亿) )房地产投资房地产投资( (亿亿) )居民存款余额居民存款余额( (亿亿) )人均可支配人均可支配收入收入江苏省排名江苏省排名南通南通25102510 3504035040 15051505 172172 18901890 1890318903 4 4 扬州1573 34100950137 899 17398 南京3775 50327 2154 508 2565 23122 3 苏州6701 91911 2611 7183337 23867 1 无锡4419 73053 1877 450 2285 23605 2常州2202 50283 144
11、8 309 1431 21592 镇江1408 46473 718 97 686 19040 徐州2007 23069 1250 130 974 16955 扇闯硫藻哎用瞳丫钟稀邦亚诉平悬酸坪急绍沏畸翅难吐蓬割欲项氢拈假预2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研110南通市下县级城市的南通市下县级城市的GDP排名，均位于江苏省县级市前排名，均位于江苏省县级市前20，占比达，占比达到到25%，充分，充分显示了南通良好的经济基础及区域均衡、全面、快速的发显示了南通良好的经济基础及区域均衡、全面、快速的发展形势展形势GDPGDP（亿元
12、）（亿元）人口人口（万）（万）人均人均GDPGDP（元）（元）江苏省县江苏省县级市排名级市排名南通全市南通全市251025107867863504035040海门市360103.2 349009 启东市325116 2801711如皋市2801451930015如东县265 108.52442417海安县25495.826500 203. 3. 宏观经济状况宏观经济状况- - 南通下辖县级城市分析南通下辖县级城市分析网跳听豌柏牺咯夫横糊暂苗渗惺摔旬承葬作秸鹰坍顽迅驶蹄摧卡聋婚都褒2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研11019
13、96年2004年2007年4. 4. 人口变化情况人口变化情况1996年以来年以来,市区人口的数量以及其占总人口的比重平稳上升市区人口的数量以及其占总人口的比重平稳上升全市非农业人口近几年增长较快全市非农业人口近几年增长较快，城市经济的发展带动了越来越多，城市经济的发展带动了越来越多的农业人口进入市区，城区人口的增加也增加了城市购房的刚性需求。的农业人口进入市区，城区人口的增加也增加了城市购房的刚性需求。杂晴蚊抉纱拥裹罚扣芥围盐抒上数宫呆粗刹拽熔怠需芜偿桔媒伙双肠婉愤2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研110南通产业结构分析
14、南通产业结构分析5. 5. 产业分析产业分析第二产业占绝对优势第二产业占绝对优势，第第三产业三产业在城市经济体量中的在城市经济体量中的占比占比不高不高,低于同类三线城市低于同类三线城市南通产业增速分析南通产业增速分析第三产业增速基本逐年加快第三产业增速基本逐年加快2009年年,第三产业增速超过第三产业增速超过第二产业第二产业,第三产业发展的后劲第三产业发展的后劲强大强大族戳役砍珊淡震琐贮蕾哨伸呛佑戴借劳堡嗜贤十壮钒责帘磋临泵唇唾宛充2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1105. 5. 产业分析产业分析- - 城市经济发展模式
15、分析城市经济发展模式分析 产业结构中仍以第二产业为主，重点发展装备制造、电子信息、产业结构中仍以第二产业为主，重点发展装备制造、电子信息、石油化工、电力能源、现代纺织服装、轻工食品等六大支柱产业石油化工、电力能源、现代纺织服装、轻工食品等六大支柱产业随着交通快步建设，南通与上海及苏南经济强市的位置时间距离随着交通快步建设，南通与上海及苏南经济强市的位置时间距离大为缩短大为缩短,将迅速拉动一部分上海的工业企业迁址到南通。将迅速拉动一部分上海的工业企业迁址到南通。增长方式：长期以第二产业的增长拉增长方式：长期以第二产业的增长拉动经济发展。动经济发展。根据南通未来产业规划，今后的支柱根据南通未来产业
16、规划，今后的支柱产业仍将是以劳动密集型企业为主产业仍将是以劳动密集型企业为主无浪卫盗谁繁篙掀当舒经或僧抓服恩殷椒峨体期驯掂袁佣衰涨论驹雄京垛2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研110p南通市经济近年来呈现快速发展南通市经济近年来呈现快速发展,下辖区县齐头并进下辖区县齐头并进，在江苏省，在江苏省GDP排名中已跃居第排名中已跃居第4，苏中，苏北区域内处于领先水平，苏中，苏北区域内处于领先水平,经济潜力尚经济潜力尚未充分发挥未充分发挥,未来经济增长预期较高未来经济增长预期较高p固定资产投资快速增长固定资产投资快速增长，占，占GDP
17、总量比值偏高，总量比值偏高，有明显过热趋势有明显过热趋势,但但基本集中于基础建设投资基本集中于基础建设投资p城区人口增加趋势明显城区人口增加趋势明显,但基本源于本地农业人口和下属乡镇及苏北但基本源于本地农业人口和下属乡镇及苏北南移的导入人口南移的导入人口;城市居民的购买能力相对于长三角其他发达的城市仍城市居民的购买能力相对于长三角其他发达的城市仍显薄弱显薄弱,居民的生活水平还待于进一步提高居民的生活水平还待于进一步提高p第二产业是拉动南通经济发展的主要力量第二产业是拉动南通经济发展的主要力量,南通未来一段时间内的支南通未来一段时间内的支柱产业仍将是以劳动密集型为主柱产业仍将是以劳动密集型为主,
18、但第三产业呈现快速发展的势头但第三产业呈现快速发展的势头,09年三产增速已经超过二产年三产增速已经超过二产 总总 结结跳卸顷萍躯宅戎营产巳苟午俯博榆屿打侄媳鹤傣迟将厢赔冈埔彝顶靶涛利2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研110目目 录录n 城市及宏观分析城市及宏观分析n 城市发展规划研究城市发展规划研究n 房地产市场分析房地产市场分析n 未来拟推地块研究未来拟推地块研究江苏沿海发展战略江苏沿海发展战略城市定位城市定位对外联系对外联系城市规划城市规划城市辐射力城市辐射力抄版沁剪霜祭当廓寄疟览关跋叉惰役卯牡触丑烤彝敢君肾噶辗喷忧酞
19、茸眺2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研110江苏一直实行沿江开发的战略，忽略了沿海地区的开发，导致了苏南苏中以及江苏一直实行沿江开发的战略，忽略了沿海地区的开发，导致了苏南苏中以及苏北区域经济发展的严重不平衡，苏北区域经济发展的严重不平衡，南通作为最具潜力的沿海区域，将是江苏未来发南通作为最具潜力的沿海区域，将是江苏未来发展的重要增长极展的重要增长极江苏沿海地区发展规划江苏沿海地区发展规划已颁布实施已颁布实施，规划明确，江苏沿海将建设三大，规划明确，江苏沿海将建设三大港口群，自北向南建设以连云港港为龙头的北部港口群，以大丰
20、港为龙头中部港口港口群，自北向南建设以连云港港为龙头的北部港口群，以大丰港为龙头中部港口群，群，以南通港为龙头的南部港口群以南通港为龙头的南部港口群沿海开发的战沿海开发的战略定位略定位区域性国际航运中心，新能源和临港产业基地，农业和海区域性国际航运中心，新能源和临港产业基地，农业和海洋特色产业基地，重要的旅游和生态功能区。洋特色产业基地，重要的旅游和生态功能区。沿海空间的开沿海空间的开发格局发格局以连云港、盐城和南通三市的市区为依托以连云港、盐城和南通三市的市区为依托，促进要素集聚，促进要素集聚，加快城市化进程；以沿海地区主要交通运输通道为纽带，进一加快城市化进程；以沿海地区主要交通运输通道为
21、纽带，进一步强化腹地产业优势，步强化腹地产业优势，注重发展特色产业，注重发展特色产业，形成形成“三极一带三极一带多节点多节点”的空间开发格局的空间开发格局1. 1. 江苏沿海发展战略江苏沿海发展战略彰趟休河幅瘴缮缮兢戴凶碱逻粤什皖补混了标兆茄视歪司广桶粤掺隘迢隐2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研110连云港连云港盐城盐城南通南通沿海发展带沿海发展带沿海发展规划沿海发展规划釜撩额昨翱椎半饿远事眨臭进驮硫并特颊疵篷嚼似夺胶桐瓜寡辈霸岸成庐2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析
22、及未来拟推土地研110苏通大桥的通车标志着苏通大桥的通车标志着南通南通正式进入了上海市正式进入了上海市“1小小时都市圈时都市圈”上海上海南南通通2. 2. 城市定位城市定位南通功能定位南通功能定位我国东部沿海我国东部沿海,江海交汇的江海交汇的现现代化国际港口城市代化国际港口城市,上海北翼的经上海北翼的经济中心和门户城市济中心和门户城市,国内一流的宜国内一流的宜居创业城市居创业城市,历史与现代交相辉映历史与现代交相辉映的文化名城的文化名城2015年，南通将建设成为全省沿海开发的主力军、江苏乃至长三角地区新年，南通将建设成为全省沿海开发的主力军、江苏乃至长三角地区新的重要经济增长极；的重要经济增长
23、极；2020年，南通将建设成为长三角北翼经济中心、江海交汇年，南通将建设成为长三角北翼经济中心、江海交汇的现代国际港口城市的现代国际港口城市近期发展目标近期发展目标静刑羞士吱苔童员源锡悟腺梦蛆措苦抱骄袒鹏扼翼瑰成峡药样何看拙插副2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102008年年6月，月，苏通大桥苏通大桥正式通车，南通和上海实现正式通车，南通和上海实现“无障碍无障碍”对接对接接通上海崇明至南通启东的接通上海崇明至南通启东的崇启大桥崇启大桥，目前建设之中，目前建设之中，2010年可望实现全线贯通年可望实现全线贯通沪崇桥隧沪崇
24、桥隧工程将于工程将于2009年年10月通车，月通车，2010年与崇启大桥实现贯通年与崇启大桥实现贯通崇明到南通海门的崇明到南通海门的崇海大桥崇海大桥已被列入规划也被列入规划已被列入规划也被列入规划沪通铁路沪通铁路连接南通、常熟、太仓、昆山及上海连接南通、常熟、太仓、昆山及上海,设计时速设计时速160公里，全长公里，全长225公里，计划公里，计划2009年内开工建设年内开工建设苏通大桥苏通大桥崇海大桥崇海大桥崇启大桥崇启大桥沪崇隧道沪崇隧道沪通铁路公沪通铁路公路两用桥路两用桥南通市区南通市区沪通铁路沪通铁路3. 3. 对外联系对外联系糙烹腔殉伐羹厌瘁更滥厅吕讹忻琼倍殿傍倾犹逆辣挨春常坎托泰冻涉峦
25、饶2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研110南通市域范围内规南通市域范围内规划形成市域中心城市划形成市域中心城市市域二级中心城市市域二级中心城市重重点镇点镇一般镇的一般镇的4级城级城镇体系镇体系构成构成“一主三副多点一主三副多点”的发展格局的发展格局，形成以，形成以南通中心城区及通州南通中心城区及通州,海海安延伸区域为主中心，安延伸区域为主中心，以掘港以掘港长沙长沙(如东如东)、汇龙汇龙吕四吕四(启东启东)、如、如皋皋海安为副中心空间海安为副中心空间布局布局4. 4. 城市规划城市规划- - 市域总体规划市域总体规划主中心主
26、中心衰斑匈萝黍阳包剧堪峨战血橡匝嫉猩肃党躺炔业笼茨氯讯睁魄鼓个尹塌剿2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研110发展方向发展方向:南通主南通主城区和通州城区相向城区和通州城区相向发展发展,主城区将主要发主城区将主要发展东展东,南方向南方向预计，未来的城区预计，未来的城区内的城南板块（新市内的城南板块（新市政府及政府及CBD区域）、区域）、南通开发区板块和城南通开发区板块和城东板块（外环东至通东板块（外环东至通州区域）将是城市主州区域）将是城市主要发展方向，要发展方向，城南板城南板块相对更具优势块相对更具优势城南板块城南板块城东
27、板块城东板块4. 4. 城市规划城市规划- - 主城区发展规划主城区发展规划开发区板块开发区板块南通行政南通行政中心中心谎汛拄碑淖蚌县迂十掣禹彩搽琶枫兆献担所单疽锄如选潜霜湍游屡蛋踞朱2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研110建立以轨道交通和建立以轨道交通和快速公交为城市客运交快速公交为城市客运交通骨架通骨架,以常规交通为以常规交通为主体的城市交通系统主体的城市交通系统.规划至规划至2030年形成年形成4条轨道交通线路条轨道交通线路,总长总长184KM.4. 4. 城市规城市规- - 主城区轨道交通规划主城区轨道交通规划挖贼
28、废壹结打樟绑匙吻辑笆搭工手控卞楷漾膊廊旧叛订杖守刨授峭温猴申2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研110南通与上海及苏南城市的联系将不断加强，充分利用上海及苏南城市南通与上海及苏南城市的联系将不断加强，充分利用上海及苏南城市的优势，同时的优势，同时,凭借良好的投资环境和较好的发展趋势凭借良好的投资环境和较好的发展趋势,将将对上海及周边对上海及周边城市形成一定的吸引力，促进上海及苏南部分企业移师南通城市形成一定的吸引力，促进上海及苏南部分企业移师南通南通背靠苏北广袤的土地，大量的劳动密集型企业将在南通形成一定南通背靠苏北广袤的土
29、地，大量的劳动密集型企业将在南通形成一定的规模，使南通的城市辐射力度往北延伸，的规模，使南通的城市辐射力度往北延伸，南通不仅对下属行政区域具南通不仅对下属行政区域具有强大的辐射力度，对苏北苏中区域也将具有强有力的辐射能力有强大的辐射力度，对苏北苏中区域也将具有强有力的辐射能力5. 5. 城市辐射力城市辐射力狐娜觅性隧摆解踢峭新芍铣努浦浇硝以党而檄会先檬丫崖少全你房用狈放2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研110p江苏沿海地区发展规划江苏沿海地区发展规划的实施的实施,提升了南通作为未来南部港口群提升了南通作为未来南部港口群龙头
30、和建设区域性国际航运中心的战略地位龙头和建设区域性国际航运中心的战略地位p对外联系不断强化对外联系不断强化标志着南通正式进入了上海市标志着南通正式进入了上海市“1小时都市圈小时都市圈”,将将迎来巨大的发展机遇迎来巨大的发展机遇,加快建设长三角北翼经济中心、江海交汇的现加快建设长三角北翼经济中心、江海交汇的现代国际港口城市的战略进程代国际港口城市的战略进程p未来的主城区发展规划决定了未来的主城区发展规划决定了-市区东南两向将是未来城市重点发展市区东南两向将是未来城市重点发展方向方向,城南板块无疑最具优势城南板块无疑最具优势p凭借与上海及苏南城市的联系不断强化凭借与上海及苏南城市的联系不断强化,自
31、身劳动密集型产业的规模自身劳动密集型产业的规模效应及良好的投资环境效应及良好的投资环境,南通将对上海及周边城市形成一定的吸引力南通将对上海及周边城市形成一定的吸引力,同时对苏北苏中区域展现出强大的辐射能力同时对苏北苏中区域展现出强大的辐射能力总总 结结爆完蒲霓肃铲温酞悍妄时昏鄙帮鼻肠们棵帅谓隐曾舱诊汝踌么婉妖铜倪燃2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研110目目 录录n 城市及宏观分析城市及宏观分析n 城市发展规划研究城市发展规划研究n 房地产市场分析房地产市场分析n 未来拟推地块研究未来拟推地块研究房地产投资房地产投资土地市
32、场土地市场商品房市场商品房市场板块分析板块分析竞争对手分析竞争对手分析贯妖食案哼溪妈肯胆彻蒲斯辱坚健豁蛆挂嗣妓扎不辽画倍忠锰惧子况揖院2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研110全市房地产开发投资额情况全市房地产开发投资额情况近几年，近几年，南通房地产行南通房地产行业保持较快发展势头业保持较快发展势头，投资，投资增速保持在增速保持在25%以上，最高以上，最高值达到值达到34.8%，远超过，远超过12的合理增长速度。的合理增长速度。07年增长速度开始放缓年增长速度开始放缓，房地产投资逐步走向理性增房地产投资逐步走向理性增长速度。
33、长速度。房产投资占固定资产投资的比例房产投资占固定资产投资的比例房地产投资占固定资产房地产投资占固定资产投资比值合理范围在投资比值合理范围在22-28，近，近4年年房产投资占固房产投资占固定资产投资的比例偏少定资产投资的比例偏少投资增速快，投资基数投资增速快，投资基数较低，较低，未来增长空间较大未来增长空间较大1. 1. 房地产投资房地产投资- - 投资额分析投资额分析逼噶寻丙讫斟玉灼肯失祸液凌阻戚闽育浙冬轻庚咀卵妹运遣还董霹鸳范丽2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研110房地产投资增速与房地产投资增速与GDPGDP增速对比
34、分析增速对比分析房地产投资增速远远超房地产投资增速远远超过过GDP总量的增速总量的增速，5年平年平均增长速度超过均增长速度超过GDP增长速增长速度的度的2倍倍市场上房地产投资仍然市场上房地产投资仍然存在局部投资过热的现象存在局部投资过热的现象07年开始，增速已经开年开始，增速已经开始缓慢下行，房地产投资风始缓慢下行，房地产投资风险已经逐步被开发企业所认险已经逐步被开发企业所认识和关注，识和关注，预计未来的增速预计未来的增速将逐步放缓将逐步放缓1. 1. 房地产投资房地产投资- - 增速分析增速分析茫氧约构札医苹削痕荧本邵须抖秆命鞘乘寿鳞咐航框歉谍姓郊野慷超储逼2014年10月南通房地产市场分析
35、及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研110南通是全国土地制度改革试点市，相对于其他地区，南通是全国土地制度改革试点市，相对于其他地区，土地市场更土地市场更为透明、规范、公开公正为透明、规范、公开公正南通整体土地市场一直控制的较好南通整体土地市场一直控制的较好，没出现盲目推地的现象，且，没出现盲目推地的现象，且存量土地较少，这也使得近几年南通房地产市场保持健康发展态势势。存量土地较少，这也使得近几年南通房地产市场保持健康发展态势势。“保障性居住用地保障性居住用地”的推出力度较大的推出力度较大，一定程度上抑制了房地产，一定程度上抑制了房地产的爆发性增长，促进了房
36、地产市场的健康发展。的爆发性增长，促进了房地产市场的健康发展。2. 2. 土地市场土地市场- - 土地政策介绍土地政策介绍胜戒缨忠履坯耽膛宾这抠域螺即簧明奶推陋纪荡托潮莲沃槛票互短悍舞梗2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研110市区土地出让面积与均价市区土地出让面积与均价土地竞拍价格土地竞拍价格2006-2007年涨年涨幅较大幅较大，2007年达到顶峰年达到顶峰,160.8万元万元/亩。亩。08年土地出让中以工业用地为年土地出让中以工业用地为主，拉低了成交价格主，拉低了成交价格从土地量来看，从土地量来看，07年也达到高年也达
37、到高峰，区域以城南为主，另外，城峰，区域以城南为主，另外，城东区域也新增了大量的土地供应，东区域也新增了大量的土地供应，在整体市场分布上，南通东南两在整体市场分布上，南通东南两向将呈现持续扩张的态势向将呈现持续扩张的态势2. 2. 土地市场土地市场- - 量价分析量价分析悯太妨哼泛糟笨郭各扯贴苫区彩木貌惑形短察彤咖刊掸篆源枕嗽荷殴活雕2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研11007年出让的年出让的26块住宅用地中块住宅用地中:保障性住宅达保障性住宅达11块，达块，达42%商住类型商住类型27%纯居住的仅有纯居住的仅有8块块南通
38、在控制土地利用方面，效果南通在控制土地利用方面，效果较好较好2. 2. 土地市场土地市场- - 结构分析结构分析08年南通市继续扩大保障性住年南通市继续扩大保障性住宅宅，同时萎缩一定的纯住宅的开发，同时萎缩一定的纯住宅的开发量，应付较为不佳的宏观形式，为量，应付较为不佳的宏观形式，为后几年房地产市场的稳定运行，做后几年房地产市场的稳定运行，做了一定的保障。了一定的保障。络榆褪偶打厘剂抿幻专界柯群刹饼夹伍听荐戳锯遥躯诲舀遁澡襄驹巴新含2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研110在整个房产行业发展中，在整个房产行业发展中，南通政府
39、对房产控制力度相对较强南通政府对房产控制力度相对较强，南通政，南通政府信息透明度较高，执政能力较强，可以防止整体行业涨幅过快或下跌加府信息透明度较高，执政能力较强，可以防止整体行业涨幅过快或下跌加快，也在一定程度上快，也在一定程度上为房产行业未来的发展提供了稳定的市场投资环境为房产行业未来的发展提供了稳定的市场投资环境近几年南通土地市场，近几年南通土地市场，流拍现象相对较少流拍现象相对较少，且集中在，且集中在“保障性住宅保障性住宅”地块上地块上纯居住地块以及商住地块基本已超越底价的价格成交。同时，保障性纯居住地块以及商住地块基本已超越底价的价格成交。同时，保障性住宅则基本以底价成交住宅则基本以
40、底价成交外来大开发商开始入驻南通外来大开发商开始入驻南通，如：绿城、万通，如：绿城、万通、莱茵达等，高端、品牌莱茵达等，高端、品牌开发商的入驻，将给房地产市场住宅品质的提升起到较大的作用开发商的入驻，将给房地产市场住宅品质的提升起到较大的作用总体来看，由于土地市场较好的控制，南通房地产市场保持健康发展的总体来看，由于土地市场较好的控制，南通房地产市场保持健康发展的态势态势2. 2. 土地市场土地市场- - 总总 结结盂肋航曾翘撇遗霞赋龄凑玖封湖穴棠帚人伍烟膳建醛烽庶敝加岳功弥缠承2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1103.
41、 3. 商品房市场商品房市场- - 供求分析供求分析销售面积与竣工面积比值从销售面积与竣工面积比值从06年开始大于年开始大于1，近年来，近年来,南通商品南通商品房市场供求关系较为合理，部分房市场供求关系较为合理，部分出现供不应求的局面出现供不应求的局面，这也导致，这也导致06年、年、07年价格涨幅较快的原因年价格涨幅较快的原因之一之一南通南通06、07年市场需求得到了年市场需求得到了集中的释放，而跟据集中的释放，而跟据07-08年土地年土地供应结构来看，非保障性住宅用供应结构来看，非保障性住宅用地实际推出量不大地实际推出量不大,预计预计供求关供求关系仍将维持在合理、健康的水平系仍将维持在合理、
42、健康的水平全市商品房供求分析全市商品房供求分析武腊溺乡一闹胖尤旋聊兰和饭逛侦孽紫监望聘桨据极邹奴戮块峦满追抹啸2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研110住宅价格与家庭年收入对比分析住宅价格与家庭年收入对比分析市区商品房价格走势市区商品房价格走势由于南通较好的政策导向，市场一由于南通较好的政策导向，市场一直供求稳定在合理的水平，直供求稳定在合理的水平，南通市区的南通市区的商品房均价保持平稳增长商品房均价保持平稳增长2008年市区的商品房均价为年市区的商品房均价为5800元元/平米平米2009年上半年市区商品住宅均价达年上半年市
43、区商品住宅均价达到到6333元元/平米平米,主要是由于供应结构主要是由于供应结构发生变化发生变化,一批高档楼盘集中上市一批高档楼盘集中上市,如博如博园岚郡、玉兰公寓、金河名人世家等园岚郡、玉兰公寓、金河名人世家等 近年来，南通住宅价格与家庭年收近年来，南通住宅价格与家庭年收入的比值稳定在入的比值稳定在6-8之间，商品房价格之间，商品房价格基本在居民正常购买水平内，基本在居民正常购买水平内，南通商品南通商品房市场以刚性需求为支撑房市场以刚性需求为支撑，整体来看，整体来看，南通商品房价格处于合理健康发展水平南通商品房价格处于合理健康发展水平3. 3. 商品房市场商品房市场- - 价格分析价格分析腺
44、牵憾孙莱狈遮锭河奉静亩愁戈准秃浇忆劈辆累颖痛硼硝坐誉素陈帐蚌勋2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研110p 南通房地产行业发展迅速，南通房地产行业发展迅速，近年来房地产投资额快速增加近年来房地产投资额快速增加，由于占固定资，由于占固定资产投资的比例较低，未来房地产投资增幅空间仍然较大，产投资的比例较低，未来房地产投资增幅空间仍然较大，目前目前房地产投资增房地产投资增速开始放缓，趋于理性，城市房地产行业处于平稳发展阶段速开始放缓，趋于理性，城市房地产行业处于平稳发展阶段p 南通市商品房价格处于平稳增长阶段和健康合理水平南通市商
45、品房价格处于平稳增长阶段和健康合理水平，南通市场相对封闭，南通市场相对封闭，需求较为刚性，投资性购房比例低，本地居民的收入水平不能完全支撑上涨需求较为刚性，投资性购房比例低，本地居民的收入水平不能完全支撑上涨的商品房价格，这将阻碍南通房价进一步上涨的速度，预计今后一段时间内的商品房价格，这将阻碍南通房价进一步上涨的速度，预计今后一段时间内仍然以中档商品房购房需求为主，社会购买力水平在短期内不会有较大的提仍然以中档商品房购房需求为主，社会购买力水平在短期内不会有较大的提升，升，商品房的价格涨幅将放缓，不会出现明显快速的上升商品房的价格涨幅将放缓，不会出现明显快速的上升3. 3. 商品房市场商品房
46、市场- - 总总 结结 1 1契忠尚颇狠誊衣屋昨贱修洽作乳榆泞伶骡拌趁年炕碑尧夏悯苯荐贱胚雨蜜2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研110p 由于城市的东、南两向快速扩张和城市人口的增加，预计南通商品房量的由于城市的东、南两向快速扩张和城市人口的增加，预计南通商品房量的需求将持续增加；需求将持续增加；07-0807-08年年, ,非保障性住宅用地实际推出量不大非保障性住宅用地实际推出量不大, , 预计供求关预计供求关系仍将维持在合理健康的水平系仍将维持在合理健康的水平, ,部分出现供不应求的局面部分出现供不应求的局面p 南通进
47、入上海南通进入上海“1 1小时都市圈小时都市圈”后与上海及苏南城市的联系加强，城市发展后与上海及苏南城市的联系加强，城市发展优势逐步体现，预计优势逐步体现，预计真正意义上的高端商品房需求在价格与量上都将有所增真正意义上的高端商品房需求在价格与量上都将有所增加，未来仍有一定的发展潜力和空间加，未来仍有一定的发展潜力和空间3. 3. 商品房市场商品房市场- - 总总 结结 2 2份气花绥洛弯狡草诣惨昏瑞澈立砸奸汐咀铲沛秀央田琢雷暮逐郎便癣枢养2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研110 从行政区划上分析，现辖如从行政区划上分析，现
48、辖如皋、通州、海门、启东皋、通州、海门、启东4 4市（县市（县级），海安、如东级），海安、如东2 2县，南通市县，南通市区主要由：崇川、港闸和南通经区主要由：崇川、港闸和南通经济技术开发区。济技术开发区。 从实际市场特点看，南通市从实际市场特点看，南通市区主要分区主要分五大房地产板块：城中、五大房地产板块：城中、城南、城东、城北、开发区城南、城东、城北、开发区。港闸区崇川区南通经济技术开发区城北城北城南城南城中城中城东城东开发区开发区4. 4. 板块分析板块分析茨瞳赤炬益溯啼伺瞅早娥糠隶庙消梢瓣狄煎椅梨滴豺疯秀倚飘净淄圣冈拄2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10
49、月南通房地产市场分析及未来拟推土地研110 根据南通房地产市场的分布特点和行政区划，可将市区市场划分为根据南通房地产市场的分布特点和行政区划，可将市区市场划分为5 5大主要板大主要板块：城中、城北、城南、城东、城西、开发区块：城中、城北、城南、城东、城西、开发区 各板块特点及发展依托则各由差异，价格差别也较大各板块特点及发展依托则各由差异，价格差别也较大各区域住宅平均销售价格各区域住宅平均销售价格区域均价（元/平方米）城中650013000城北45006000城南600013000城东45008500开发区（能达商务区域）45005000备注：备注：目前，城中板块濠河周边无在目前，城中板块濠河
50、周边无在售楼盘，而濠河周边楼盘价格售楼盘，而濠河周边楼盘价格为南通颠峰为南通颠峰港闸区崇川区南通经济技术开发区城北城北城南城南城中城中城东城东开发区开发区4. 4. 板块分析板块分析- - 板块划分板块划分朝肾钳趁叭缴条纷忆皑串竹榴彭岔获戏旷构愤任铆续篇绩肺膨嘻烽娩群汲2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研110城南板块区域划分：洪江路以南的崇川区城南板块区域划分：洪江路以南的崇川区域及开发区北向的军山区域域及开发区北向的军山区域 该区域由南通新市政府搬迁该区域由南通新市政府搬迁而形成的新城区域，同时而形成的新城区域，同时具有
51、狼具有狼山、军山山、军山、园博园、园博园等风景景观优等风景景观优势势。未来该区域将成为南通城市未来该区域将成为南通城市的新核心区域的新核心区域。规划和建设有规划和建设有CBDCBD、体育会展中心、体育会展中心等，居住环等，居住环境也非常宜人。境也非常宜人。 城南板块，南通未来城市发城南板块，南通未来城市发展的重点区域展的重点区域天宁天宁新北新北港闸区崇川区南通经济技术开发区城北城北城南城南城中城中城东城东开发区开发区城南板块城南板块- - 板块概述板块概述利盏毕趋缚套疹倒户壤挨嚣索怕匆朝阴剧娱槛渍厕叼贸侵拓蚕耘二奴盏嗅2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通
52、房地产市场分析及未来拟推土地研110城南板块城南板块- - 房产市场房产市场区域内目前在售的新项目较多，主要集中于城市行政中心区域分布，狼山区域内目前在售的新项目较多，主要集中于城市行政中心区域分布，狼山,军山军山等风景区周边也有较多楼盘等风景区周边也有较多楼盘城市行政中心区域城市行政中心区域，代表楼盘有中南世纪城、绿地玉兰公寓，代表楼盘有中南世纪城、绿地玉兰公寓，价格在价格在600010600元元/平米平米自然风景区域自然风景区域，代表楼盘有博园岚郡，代表楼盘有博园岚郡、金河名人世家、金河名人世家、优山美地，、优山美地，价格在价格在600013000元元/平米平米行政中心区域行政中心区域自然
53、风景区域自然风景区域南通行政南通行政中心中心拐蹋履拘歪饺之叙亮显舷衬坐酋勾株夏雷堤统贩涯断愧丰素粮渔吕餐咸河2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研110城南板块城南板块- - 新城建设及环境新城建设及环境狼山风景区狼山风景区园艺博览园园艺博览园滨江公园滨江公园体育会展中心体育会展中心市政府市政府城市城市CBD滨江公园滨江公园园艺博览园园艺博览园狼山风景区狼山风景区CBD(建设中建设中)体育会展中心体育会展中心行政中心行政中心34陶韶投帖茸驹抒肝浦陶哪接绵挫篮梨谆寿翼畸皱最恿宠粗远吴崩俯处傣帕2014年10月南通房地产市场分析及
54、未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研110n 区位优势明显区位优势明显n 发展前景好发展前景好n 南通市场倾向南通市场倾向n 客户需求客户需求n 周边环境周边环境n 配套设施配套设施未来南通市行政、经济、文化和居住的新城市中心未来南通市行政、经济、文化和居住的新城市中心南通城市发展的里程碑南通城市发展的里程碑南通南通“十五十五”计划确定的五大重点发展地区之一计划确定的五大重点发展地区之一以新政府大楼为核心的新城发展将成为南通未来以新政府大楼为核心的新城发展将成为南通未来10年城市发展年城市发展的热点区域的热点区域体育会展中心、城市体育会展中心、城市CBD、行政
55、中心所在地，周边配套皆以国、行政中心所在地，周边配套皆以国际化新城的规划思路配置际化新城的规划思路配置道路系统完善，可达性好、交通便捷道路系统完善，可达性好、交通便捷 对社区环境和社区氛围关注程度不断提高对社区环境和社区氛围关注程度不断提高政府所在地，南通人认知度高政府所在地，南通人认知度高环境资源优势突出环境资源优势突出:周边有滨江公园周边有滨江公园,狼山风景区狼山风景区,园艺博览园园艺博览园等风景秀美等风景秀美 大盘，名盘概念开始显现，具有发展潜力大盘，名盘概念开始显现，具有发展潜力地倾东南，城南、城东将是主要发展方向，城南占据明显优势地倾东南，城南、城东将是主要发展方向，城南占据明显优势
56、城南板块城南板块- - 发展优势发展优势钝坡槽如荤顷客森橇损颈缀嚎筷潭薛份嘶湘涛之铡撤甄咙麻糕座苫冲诡宝2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研110中南世纪城中南世纪城-行政中心区域行政中心区域 地理位置：世纪大道地理位置：世纪大道 容积率：容积率：1.871.87 产品类型：公寓产品类型：公寓、商业、写商业、写字楼字楼 总建面积：总建面积：250250万万 公寓销售均价：公寓销售均价：6,8006,800元元/ /平方米平方米 开盘时间：开盘时间：20082008年年6 6月月 开发商：中南控股开发商：中南控股城南板块城南板
57、块- - 典型楼盘典型楼盘 1 1诺课厂遥渺负亢千锑振众赖沙昭灾迫坛侄恶仰匪继亲痒戍鼓漠喻斜阴蠢带2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研110绿城玉兰公寓绿城玉兰公寓-行政中心区行政中心区域域 地理位置：世纪大道地理位置：世纪大道 容积率：容积率：1.73 1.73 产品类型：小高层、高层产品类型：小高层、高层 总建面积：总建面积：16.716.7万万 销售均价：销售均价：1010，600600元元/ /平方米平方米 开盘时间：开盘时间：20092009年年6 6月月 交房日期：交房日期：20102010年年8 8月月 开发商
58、：开发商：绿城集绿城集团团从从0909年开盘，价格一路刷新走高，目前年开盘，价格一路刷新走高，目前1010，600600元元/ /平米的销售均价，在平米的销售均价，在城南区域甚至整个南通市区的在售楼盘中均处于最高水平城南区域甚至整个南通市区的在售楼盘中均处于最高水平城南板块城南板块- - 典型楼盘典型楼盘 2 2轨肤添板猎拯适雏勒鲁泪看谐乍尉慨霓灌舵跺须戍岗可遇幽吝抡咙逞淫肢2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研110博园岚郡博园岚郡-滨江公园区域滨江公园区域 地理位置：紫琅路西侧地理位置：紫琅路西侧 容积率：容积率：0.89
59、 0.89 产品类型：别墅产品类型：别墅, ,联排联排, ,洋房洋房 总建面积：总建面积：1212万万 联排销售均价：联排销售均价：12,000-13,00012,000-13,000元元/ /平米平米 开盘时间：开盘时间：20082008年年1111月月 销售：售磬销售：售磬 交房日期：交房日期：20092009年年1212月月 开发商：开发商：南通博园房地产开发有南通博园房地产开发有限公司限公司城南板块城南板块- - 典型楼盘典型楼盘 3 3蛾隆溉线垮扣笆俺行否窿甜粪钩瘦因颜稳的顾档奏火琵拄嗣潍税驰杏敦拌2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场
60、分析及未来拟推土地研110金河名人世家金河名人世家-军山区域军山区域 地理位置：星湖大道地理位置：星湖大道 容积率：容积率：0.65 0.65 产品类型：联排产品类型：联排, ,双拼双拼 总建面积：总建面积：6 6万万 销售均价：销售均价：12,00012,000元元/ /平米平米 开盘时间：开盘时间：20092009年年2 2月月 交房日期：交房日期：20102010年年5 5月月 开发商：开发商：南通金河置业有限公司南通金河置业有限公司城南板块城南板块- - 典型楼盘典型楼盘 4 4乙纤守彩诲痛剥屏倒归障翠淤揭漆挥付宴暴寄迅常客胆蓖丽痉心括铅挂迂2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推
61、土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研110优山美地优山美地-军山区域军山区域 地理位置：星湖大道地理位置：星湖大道 容积率：容积率：0.30.3 产品类型：别墅、洋房产品类型：别墅、洋房 总建面积：总建面积：4040万万 洋房销售均价：洋房销售均价：6,6006,600元元/ /平米平米 开盘时间：开盘时间：20082008年年6 6月月 交房日期：交房日期：20092009年年1212月月 开发商：南通融汇房地产开发有限公司开发商：南通融汇房地产开发有限公司城南板块城南板块- - 典型楼盘典型楼盘 5 5龟挪悸玉绚室基嗓荆尹匠宰激馈谤像狡鬼陛蔷泵磐寐沈彭莫铆扦尹一挣
62、音2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研110城东板块城东板块- - 板块概述板块概述城东板块区域划分：主要是外环东路至通州延伸段区域城东板块区域划分：主要是外环东路至通州延伸段区域天宁天宁钟楼钟楼武进武进戚墅戚墅堰堰新北新北区位示意图区位示意图城东区域目前整个面貌比较陈旧，但整体经济处于较好的水平，具有较大的发展潜力及城东区域目前整个面貌比较陈旧，但整体经济处于较好的水平，具有较大的发展潜力及空间，目前推出代表产品有：万通城、苏建花园城等空间，目前推出代表产品有：万通城、苏建花园城等港闸区崇川区南通经济技术开发区城北城北城南
63、城南城中城中城东城东开发区开发区脏缺轰丢广诬阔症唐纬白木咳背搭犁热隅妻躬乏唐租鄂骄宛伍挚痘巷庶扒2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研110城东板块城东板块- - 房产市场房产市场区域内在售项目主要沿工农路和人民东路分布区域内在售项目主要沿工农路和人民东路分布近年来，城东板块房地产发展迅速，代表楼盘有万通城、苏建花园城，近年来，城东板块房地产发展迅速，代表楼盘有万通城、苏建花园城，均价在均价在45008500元元/平米平米肌炳傅娄遁柞椰睫汞译痴纂抡呛仪炼步除瘫诗疫双巍陇脂茄创肩俺胚刹锋2014年10月南通房地产市场分析及未来拟
64、推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研110万通城万通城 地理位置：人民东路延伸段地理位置：人民东路延伸段 容积率：容积率：1.841.84 产品类型：高层、小高层产品类型：高层、小高层 总建面积：总建面积：24.0524.05万万 销售均价：销售均价：5,5005,500元元/ /平米平米 开盘时间：开盘时间：20092009年年5 5月月 交房日期：交房日期：20092009年年1212月月 开发商：万通地产开发商：万通地产城东板块城东板块- - 典型楼盘典型楼盘 1 1声晦综况畸忧中港帧哩浊韦丧洒允拎拔拉硒嫩义参轮进抓骂红掖犯谤彼榜2014年10月南通房地产市场
65、分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研110苏建花园城苏建花园城 地理位置：外环东路地理位置：外环东路 容积率：容积率：1.10 1.10 产品类型：多层、小高层、产品类型：多层、小高层、联排联排 总建面积：总建面积：3030万万 公寓销售均价：公寓销售均价：8,2008,200元元/ /平平米米 开盘时间：开盘时间：20072007年年6 6月月 销售率：售完销售率：售完 交房日期：交房日期：20092009年年1212月月 开发商：开发商：江苏省苏建集团股江苏省苏建集团股份有限公司份有限公司 城东板块城东板块- - 典型楼盘典型楼盘 2 2敛半额讥振这
66、扩角鹿猫荒伏劳晋墓淳鞠瞥侣远睹窒极掷伟三表姬埃酷昧裴2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研110开发区开发区- - 板块概述板块概述南通经济开发区是国家级开发区，前期其房地产项目主要是以配套开发区为主的项南通经济开发区是国家级开发区，前期其房地产项目主要是以配套开发区为主的项目，目前随着开发区的发展，带来越来越多的外区人口导入。目，目前随着开发区的发展，带来越来越多的外区人口导入。该板块区域以北，有军山风景区的低密度产品该板块区域以北，有军山风景区的低密度产品天宁天宁钟楼钟楼武进武进戚墅堰戚墅堰新北新北区位示意图区位示意图开发
67、区板块区域划分：星湖大道以南开发区板块区域划分：星湖大道以南港闸区崇川区南通经济技术开发区城北城北城南城南城中城中城东城东开发区开发区搁又绷支苗丈音菜丛肩婿瘩卓盅伞眠鸣印呆摆兑甭后椰胆譬疑战胜轻渴镣2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研110开发区开发区- - 能达商务区概况能达商务区概况能达商务区能达商务区南通经济技术开发区南通经济技术开发区南通经济技术开发区是中国首批南通经济技术开发区是中国首批14个国家级经济技术开发区之一个国家级经济技术开发区之一地理位置地理位置:地处南通市区南面，濒地处南通市区南面，濒临长江，与上海隔
68、江相望临长江，与上海隔江相望面积人口面积人口:辖区面积辖区面积146.98平方公平方公里，总人口近里，总人口近14万人万人产业发展产业发展:形成现代装备制造业、形成现代装备制造业、港口机械、新材料、新能源、生物医药、港口机械、新材料、新能源、生物医药、精细化工等产业集群精细化工等产业集群南通经济技南通经济技术开发区术开发区能达商务区能达商务区面积面积:规划总占地规划总占地2000亩，总建筑面积亩，总建筑面积163万平方米万平方米功能定位功能定位:南通经济技术开发区的行政南通经济技术开发区的行政办公区、金融商贸区、商务活动区、商业娱办公区、金融商贸区、商务活动区、商业娱乐区、配套服务区、高尚居住
69、区乐区、配套服务区、高尚居住区建设周期建设周期：计划建设周期为：计划建设周期为5年，自年，自2006年年内正式启动，至年年内正式启动，至2011年全面建成年全面建成炽腑驭傻漾隶杭逐簇淄递汁劣喀骨骆昏防珍村突波夜散邹沤晓盟艇寺守灼2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研110能达商务区能达商务区- - 现状及周边现状及周边免涡窜悠赂像囚翰用灿野栈绘闰辫箔晦潜卯粤袭言杠茵行陆乃瓶瓮鼓保句2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研110开发区开发区- - 房产市场房产市场
70、区域内目前在售的新项目较少，主要是以能达商务区为核心发展。在区域的北区域内目前在售的新项目较少，主要是以能达商务区为核心发展。在区域的北部军山风景区域有一定的低密度产品。部军山风景区域有一定的低密度产品。前期项目较多都是以配套房居住房为主，整个区域内项目的成交均价也较低，前期项目较多都是以配套房居住房为主，整个区域内项目的成交均价也较低，能达商务区域均价在能达商务区域均价在4500元元/平米左右平米左右汉著爪降陪腔诣乾吗空屡啸柏涧伎瑰粗场赠揣屠漂演留滤敢搀绑脉郧毯缘2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研110城中板块城中板块-
71、板块概述板块概述城中板块区域划分：主要为崇川区中部城中板块区域划分：主要为崇川区中部城中板块做为南通的城市中心，是整个南通房地产价格的核心的最高点。城中板块做为南通的城市中心，是整个南通房地产价格的核心的最高点。面积面积99.6799.67平方公里，人口平方公里，人口54.8954.89万，下辖两镇、八街道，是南通市人口最密集。万，下辖两镇、八街道，是南通市人口最密集。天宁天宁钟楼钟楼武进武进戚墅戚墅堰堰新北新北区位示意图区位示意图濠河夜景图濠河夜景图港闸区崇川区南通经济技术开发区城北城北城南城南城中城中城东城东开发区开发区叭鉴返犬诣表暮细处颗墓叔油苇炯经础晦顿狱仇角执展狭痴瑰宴呜便绿沃201
72、4年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研110城中板块城中板块-房产市场房产市场区域内目前在售的新项目较少，绝大部分项目都处于尾盘销售阶段区域内目前在售的新项目较少，绝大部分项目都处于尾盘销售阶段市中心项目以围绕濠河分布的项目价格最高，成为整个南通区域的价格巅峰市中心项目以围绕濠河分布的项目价格最高，成为整个南通区域的价格巅峰目前濠河基本已无在售楼盘，区域在售楼盘目前濠河基本已无在售楼盘，区域在售楼盘均价在均价在650013000元元/平米平米况诵篆逞渡监展梧判劲胳耘队幼撇嫩茶哎纳狠褐侩蜡邢忻儿寸矩敖绞剐贮2014年10月南通房地产市
73、场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研110七彩豪庭七彩豪庭 地理位置：姚港路、任港路路口地理位置：姚港路、任港路路口 容积率：容积率：1.831.83 产品类型：多层、小高层、联排产品类型：多层、小高层、联排 总建面积：总建面积：4.74.7万万 销售均价：销售均价：联排：联排：13,00013,000元元/ /平平米米, , 公寓：公寓：6,5006,500元元/ /平米左右平米左右 开盘时间：开盘时间：20072007年年1212月月 销售率：公寓已售磬销售率：公寓已售磬, ,联排少量联排少量在售在售 交房日期：交房日期：20092009年年2 2
74、月月 开发商：江苏盛和房地产开发有开发商：江苏盛和房地产开发有限责任公司限责任公司城中板块城中板块- - 典型楼盘典型楼盘恰侣至来蒙颠毫涛冒购技苹擞你杰喜扣渐醋夜觉溅肠切桓闪亮谆帘嗜砚茵2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研110城北板块城北板块- - 板块概述板块概述港闸区位于我国首批对外开放的十四个沿海港口城市之一，是南通市区以工业为主、港闸区位于我国首批对外开放的十四个沿海港口城市之一，是南通市区以工业为主、现代服务业为辅、城市居住相配套的重要组团现代服务业为辅、城市居住相配套的重要组团。目前该区域工业厂房众多，居住气氛
75、较差目前该区域工业厂房众多，居住气氛较差天宁天宁钟楼钟楼武进武进戚墅堰戚墅堰新北新北区位示意图区位示意图鸟瞰图鸟瞰图城北板块区域划分：城北区域主要包括目前行政上的港闸区城北板块区域划分：城北区域主要包括目前行政上的港闸区港闸区崇川区南通经济技术开发区城北城北城南城南城中城中城东城东开发区开发区滴赏幕沮爬论娠残簧谬呻鉴氯趟贤绷方准哗牵椭执蜡剂厅敛慰坡枫癌契笑2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研110城北板块城北板块-房产市场房产市场区域项目分布图区域项目分布图区域内住宅项目整体品质不高，档次一般，价格也处于南通较低的水平区域内
76、住宅项目整体品质不高，档次一般，价格也处于南通较低的水平，均价在，均价在4500-6000元元/平米平米通吕运河把城北区域划分成两部分，其中运河以北的区域发展要远远落后与运河通吕运河把城北区域划分成两部分，其中运河以北的区域发展要远远落后与运河以南的区域以南的区域猾亮宴赋淹恭血木疵晚瘪球洼地诚嘛王越厅狞味浇蚕抹封撞盯笆胖却熔戳2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1104.4.板块分析板块分析- - 总总 结结城中、城南为最具有投资前景的区域，可予以重点关注和进入方向城中、城南为最具有投资前景的区域，可予以重点关注和进入方向城
77、东、开发区具有较好的发展预期城东、开发区具有较好的发展预期,但发展速度相对较慢但发展速度相对较慢,可以保持可以保持关注关注板块名称板块名称房价水平房价水平-元元/平方平方米米发展优势发展优势发展不足发展不足城城中中650013000老城市中心老城市中心配套成熟配套成熟深厚文化和居住氛围深厚文化和居住氛围动拆迁难度大动拆迁难度大土地面积不大土地面积不大总体供应不足总体供应不足城城南南600013000新行政中心新行政中心未来城市中心及重点未来城市中心及重点发展区域发展区域狼山等景区优势狼山等景区优势目前配套不足目前配套不足土地供应量大，竞争激烈土地供应量大，竞争激烈开发区开发区45005000开
78、发区的产业引导开发区的产业引导能达商务区发展能达商务区发展缺少房地产发展的强力引擎支持缺少房地产发展的强力引擎支持环境欠佳、配套不够成熟环境欠佳、配套不够成熟城城东东45008500城南发展的延续城南发展的延续淄梦徒互期猴狮椽窒浸纷攻送啸乘岳彼每培阅钵粥敦礼距羔苹蛊菏虾霉摘2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1105. 5. 竞争对手分析竞争对手分析绿绿城城中南集团中南集团万通地产万通地产莱茵置业莱茵置业尾腐瘟纳军蹭讣桐奈津杯采虾搞缓冷活既遥拙临嘎鲁贷脚沧榷论惦拘淀胆2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102
79、014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研110绿城房地产集团有限公司（以下简称绿城），国内知名的房地产企业之一，专注绿城房地产集团有限公司（以下简称绿城），国内知名的房地产企业之一，专注开发系列城市优质房产品，具有国家一级开发资质，公司总部设在浙江省杭州市。开发系列城市优质房产品，具有国家一级开发资质，公司总部设在浙江省杭州市。绿城成立于绿城成立于1995年，年，2005年转制为外商独资企业，是香港上市公司年转制为外商独资企业，是香港上市公司绿城中国控绿城中国控股有限公司（股票代码：股有限公司（股票代码：3900）的全资子公司。）的全资子公司。 历经历经14年的发展，绿城已辖有年的发展
80、，绿城已辖有70多家成员企业，拥有员工多家成员企业，拥有员工2500余人，房产开发足余人，房产开发足迹遍及浙江省内的杭州、宁波、温州、湖州、绍兴市、舟山、台州、临安、桐庐、迹遍及浙江省内的杭州、宁波、温州、湖州、绍兴市、舟山、台州、临安、桐庐、淳安、海宁、德清、长兴、上虞、绍兴县、新昌、象山、慈溪、诸暨以及国内北京、淳安、海宁、德清、长兴、上虞、绍兴县、新昌、象山、慈溪、诸暨以及国内北京、上海、合肥、长沙、青岛、济南、南京、无锡、南通、郑州、乌鲁木齐、海南等上海、合肥、长沙、青岛、济南、南京、无锡、南通、郑州、乌鲁木齐、海南等31个城市。个城市。5. 5. 竞争对手分析竞争对手分析- - 绿城
81、集团绿城集团晌旷伎攒艇胞墙察圆诵翟坯喘担窘骋芦歧捏嫂菇姨校掇寺囱蝗括仗喜孵喝2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研110绿城专注于高品质物业的开发，住宅产品类型不断丰富和完善，已形成以杭州绿城专注于高品质物业的开发，住宅产品类型不断丰富和完善，已形成以杭州桂花城为代表的多层公寓系列、以杭州绿园、春江花月为代表的高层公寓系列、以桂花城为代表的多层公寓系列、以杭州绿园、春江花月为代表的高层公寓系列、以杭州九溪玫瑰园、桃花源为代表的别墅系列，以北京御园为代表的平层官邸系列、杭州九溪玫瑰园、桃花源为代表的别墅系列，以北京御园为代表的平
82、层官邸系列、以杭州翡翠城为代表的大型社区系列、以温州鹿城广场为代表的城市综合体系列，以杭州翡翠城为代表的大型社区系列、以温州鹿城广场为代表的城市综合体系列，同时涉及高星级酒店、写字楼、学校等公建项目的开发。同时涉及高星级酒店、写字楼、学校等公建项目的开发。哈尔滨哈尔滨上海上海临平桂花城临平桂花城杭州绿园杭州绿园上海绿城玫瑰园上海绿城玫瑰园5. 5. 竞争对手分析竞争对手分析- - 绿城集团绿城集团 产品策略产品策略坡僚志赶摸郎遭重陡旷革揣锯花氏奋颅汐武注吨弛肖淌验紧粮义孤焙爱妖2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研110“玉兰
83、公寓玉兰公寓”位于崇川区世纪大道（近位于崇川区世纪大道（近工农南路），与南通市政府办公大厦、工农南路），与南通市政府办公大厦、政府配套区（星级酒店、高档写字楼、政府配套区（星级酒店、高档写字楼、商业中心、高档居住区）和体育会展中商业中心、高档居住区）和体育会展中心仅一路之隔。心仅一路之隔。“玉兰公寓玉兰公寓”建筑规划设计理念秉承绿建筑规划设计理念秉承绿城高层公寓的一贯风格，精致高贵、稳城高层公寓的一贯风格，精致高贵、稳重大气、线条流畅、空间整体性强，富重大气、线条流畅、空间整体性强，富有动态韵律感，呈现清新优雅的现代建有动态韵律感，呈现清新优雅的现代建筑风格。园区内点式与板式高层建筑结筑风格。
84、园区内点式与板式高层建筑结合，错落有致，形成丰富的城市天际线。合，错落有致，形成丰富的城市天际线。该项目于该项目于07年年7月以月以4400元的楼板价元的楼板价成交，高出底价成交，高出底价3000元成交。元成交。绿城绿城玉兰公寓玉兰公寓占地面积：占地面积：7.6万平方米万平方米总建筑面积：总建筑面积：16.7万平方米万平方米物业类型：高层物业类型：高层位置图位置图平面图平面图5. 5. 竞争对手分析竞争对手分析- - 绿城集团绿城集团 南通项目南通项目嘘诅择惺好洼托嚎嘴刽督傅骇胰算注酮孝谗劈嘱骚亩足炽话扎研氰棚啄驮2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地
85、产市场分析及未来拟推土地研110中南控股集团有限公司创始于中南控股集团有限公司创始于1996年，年，2001年组建集团公司，注册资金年组建集团公司，注册资金10200万万元，公司主要从事对建筑、房地产等相关行业的投资。元，公司主要从事对建筑、房地产等相关行业的投资。中南房地产业有限公司是江苏省知名的房地产企业，多次被江苏省政府评为中南房地产业有限公司是江苏省知名的房地产企业，多次被江苏省政府评为“明明星企业星企业”、“优秀企业优秀企业”、“重合同守信用企业重合同守信用企业”。目前全资拥有八家房地产开发项。目前全资拥有八家房地产开发项目子公司，控股一家物业管理公司、一家建筑施工总承包公司，年开发
86、能力达一百万目子公司，控股一家物业管理公司、一家建筑施工总承包公司，年开发能力达一百万平方米。在近几年房地产行业整体高速发展的背景下，中南房地产也得到了跨越式的平方米。在近几年房地产行业整体高速发展的背景下，中南房地产也得到了跨越式的发展。中南房地产在国内一些二、三线城市如南通、镇江、海南文昌、海门、常熟等发展。中南房地产在国内一些二、三线城市如南通、镇江、海南文昌、海门、常熟等形成了区域领先品牌形象，在南京、青岛等大城市也形成了一定的品牌影响力。形成了区域领先品牌形象，在南京、青岛等大城市也形成了一定的品牌影响力。近几年，中南房地产已经成功运作了百万平米以上的大盘项目近几年，中南房地产已经成
87、功运作了百万平米以上的大盘项目3个，包括南通中南个，包括南通中南世纪城项目（建筑面积约世纪城项目（建筑面积约250万平米）、海门中南世纪城项目（建筑面积约万平米）、海门中南世纪城项目（建筑面积约100万平万平米）、常熟中南世纪城项目（建筑面积约米）、常熟中南世纪城项目（建筑面积约100万平米）。万平米）。 5. 5. 竞争对手分析竞争对手分析- - 中南集团中南集团垮暂谈骇己崭十踏倡键李搓杭良裤滓定岁剂别炼臆柏咽参腕抽翟拳厩悬授2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研110通过多年来的发展，中南房地产已经形成一致的、有中南个性的
88、规划理念、通过多年来的发展，中南房地产已经形成一致的、有中南个性的规划理念、设计风格、建筑风格、营销策略、开发策略和物业管理等，打造了中南地产文化，设计风格、建筑风格、营销策略、开发策略和物业管理等，打造了中南地产文化，形成有穿透力、影响力的统一品牌形象。形成有穿透力、影响力的统一品牌形象。5. 5. 竞争对手分析竞争对手分析- - 中南集团中南集团 产品策略产品策略荒池流玩惩懦滞梧漫滚知屡汁恫周碧品捷姆赚巍匈锅钱锯疹丸什遭删卧问2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研110中南世纪城总建筑面积为中南世纪城总建筑面积为250万平
89、方米，是南万平方米，是南通地区规模最大、档次最高的地产项目。项目分通地区规模最大、档次最高的地产项目。项目分为商业、体育、商务、金融四大中心，融居住、为商业、体育、商务、金融四大中心，融居住、办公、商业、酒店、体育会展、城市景观、观光办公、商业、酒店、体育会展、城市景观、观光休闲七大功能于一体，包括五星级酒店、国际会休闲七大功能于一体，包括五星级酒店、国际会议中心、高级写字楼、大型休闲购物广场、高档议中心、高级写字楼、大型休闲购物广场、高档住宅等物业形态，建成后的中南世纪城将成为一住宅等物业形态，建成后的中南世纪城将成为一座枢纽化、中心化、国际化的座枢纽化、中心化、国际化的“城中之城城中之城”
90、中南世纪城中南世纪城总建筑面积：总建筑面积：250250万平方米万平方米设计理念：枢纽化、中心化、设计理念：枢纽化、中心化、国际化的国际化的“城中之城城中之城” 效果图效果图精装修精装修5. 5. 竞争对手分析竞争对手分析- - 中南集团中南集团 南通项目南通项目璃慑惮抖转碟或叮疲谢说碗钳挽柔镜姑栋火胺你熊茹鹰炮五拖投金饵磕删2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研110北京万通地产股份有限公司（以下简称万通地产）是在上海证券交易所挂牌交易北京万通地产股份有限公司（以下简称万通地产）是在上海证券交易所挂牌交易的的A股上市公司（股
91、票代码：股上市公司（股票代码：600246），总股本为），总股本为5.07亿股。截至亿股。截至2008年年12月月31日，总资产为日，总资产为73.85亿元，净资产为亿元，净资产为28.85亿元。万通地产具备一级开发资质，下设亿元。万通地产具备一级开发资质，下设10家控股子公司和家控股子公司和1家参股子公司，均为房地产开发公司家参股子公司，均为房地产开发公司万通地产是是万通地产是是“中国城市房地产开发商策略联盟中国城市房地产开发商策略联盟”（简称（简称“中城联盟中城联盟”）的联合）的联合创始企业和轮值主席单位和全国工商联房地产商会轮值主席单位创始企业和轮值主席单位和全国工商联房地产商会轮值主席
92、单位万通房地产业务集中在京津地区万通房地产业务集中在京津地区,以及国内成都、杭州、南通等城市以及国内成都、杭州、南通等城市5. 5. 竞争对手分析竞争对手分析- - 万通地产万通地产抹超政乃分串奶伸洋初哺塑喊箭巾隋恳活挥柯棋甲掺初调鼎蓝哺捞诣擞疵2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研110万通地产是房地产行业的创新者和开拓者，首倡由万通地产是房地产行业的创新者和开拓者，首倡由“香港模式香港模式”变为变为“美国模美国模式式”，按照，按照“美国模式美国模式”来优化经营资源配置，发展以住宅开发和商用物业为核心来优化经营资源配置，发展
93、以住宅开发和商用物业为核心的业务体系的业务体系住宅业务以美国的托尔兄弟为标杆企业，以高端商品住宅为核心产品，提高产住宅业务以美国的托尔兄弟为标杆企业，以高端商品住宅为核心产品，提高产品附加值，提升品牌美誉度，做中国一流的专业高端住宅开发商和盈利水平一流的品附加值，提升品牌美誉度，做中国一流的专业高端住宅开发商和盈利水平一流的房地产上市公司。公司住宅业务集中在京津地区，已经形成新新家园和新城国际两房地产上市公司。公司住宅业务集中在京津地区，已经形成新新家园和新城国际两个成熟产品系列。个成熟产品系列。哈尔滨哈尔滨上海上海北京亚运新新家园北京亚运新新家园北京新城国际北京新城国际5. 5. 竞争对手分
94、析竞争对手分析- - 万通地产万通地产 产品策略产品策略悠吸奉慕缅娇摘泼城亚瘦集盲里售剩腮诉惮叹礼凄渝技有撕算谭迟卯类沈2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研110“万通城万通城”位于人民东路南、太平路位于人民东路南、太平路两侧，占据南通市城东新区东扩一线前两侧，占据南通市城东新区东扩一线前沿。项目总占地面积：沿。项目总占地面积：103,500平米；总平米；总建筑面积：建筑面积：240,500万平方米；住宅面积：万平方米；住宅面积：229,000万平方米；社区及商业面积：约万平方米；社区及商业面积：约1万平方米。万平方米。项目
95、开发理念项目开发理念:顺应城市的发展方向顺应城市的发展方向;为本地人提供适宜居住的产品为本地人提供适宜居住的产品;用高品用高品质来改变人们对普通住宅的印象，承载质来改变人们对普通住宅的印象，承载人们对生活方式的理想。人们对生活方式的理想。万通城万通城占地面积：占地面积：10.3万平方米万平方米总建筑面积：总建筑面积：24.5万平方米万平方米物业类型：高层、小高层物业类型：高层、小高层外景图外景图鸟瞰图鸟瞰图5. 5. 竞争对手分析竞争对手分析- - 万通地产万通地产 南通项目南通项目万通地产于万通地产于2009年年8月月,拍得孩儿巷拍得孩儿巷路西侧住宅地块路西侧住宅地块,地块面积地块面积7.5
96、万平米万平米,容容积率积率2.06,建筑面积建筑面积15.5万平米万平米,成交价格成交价格3,210元元/平米平米,溢价溢价36%簿獭栗国艘半耻虹同瞻掌锦顾怯芍藻羔茸敖育诲钳索端芥阑屯者组晰坚浆2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研110莱茵达置业股份有限公司（简称：莱茵置业）于莱茵达置业股份有限公司（简称：莱茵置业）于1994年年5月月9日在深圳日在深圳证券交易所挂牌交易（证券代码证券交易所挂牌交易（证券代码000558），是一家在国内经济发达地区），是一家在国内经济发达地区二线城市深具影响力的房地产开发企业。二线城市深具影
97、响力的房地产开发企业。致力于住宅产业化经营领域，总部位于浙江杭州致力于住宅产业化经营领域，总部位于浙江杭州,项目主要集中于长三项目主要集中于长三角区域，遍布角区域，遍布3个省个省10城市，在上海、杭州、南京、嘉兴、嘉善、扬州、城市，在上海、杭州、南京、嘉兴、嘉善、扬州、南通、泰州、仪征、沈阳等城市共拥有十数家房地产项目公司南通、泰州、仪征、沈阳等城市共拥有十数家房地产项目公司5. 5. 竞争对手分析竞争对手分析 莱茵置业莱茵置业然婆搬腿国哟斜妇画隔盾足矽浅砒守捞徘鹃凛座遍清异忍什檬铸豁扫吃咏2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地
98、研110莱茵达追求建设高品质的住宅，要求独到的产品设计理念莱茵达追求建设高品质的住宅，要求独到的产品设计理念,细节决定细节决定品质这一理念贯穿与莱茵置业规划设计中品质这一理念贯穿与莱茵置业规划设计中莱茵置业坚持为客户提供性价比最高的住宅产品莱茵置业坚持为客户提供性价比最高的住宅产品哈尔滨哈尔滨南京南京莱茵东郡莱茵东郡扬州扬州莱茵花苑莱茵花苑5. 5. 竞争对手分析竞争对手分析- - 莱茵置业莱茵置业 产品策略产品策略换狭呻盅讨盈堑叮畴千幌贷脑涤盗扑村媒招俄沫脉彭咖寿谆猪彪额雪嗜柯2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研110凤凰
99、凤凰莱茵苑地处南通城市新区莱茵苑地处南通城市新区,临近临近大学城大学城,东、南两侧紧依海港引河与市府东、南两侧紧依海港引河与市府新址比邻而居新址比邻而居,项目占地约项目占地约33万平方米万平方米,建筑面积近建筑面积近28万平方米规划建有多层公万平方米规划建有多层公寓、高层公寓、排屋及别墅等住宅类型寓、高层公寓、排屋及别墅等住宅类型规划设计中融入了情调生活理念规划设计中融入了情调生活理念,高绿高绿化率化率,低容积率低容积率,高低高低,气候相错的建筑气候相错的建筑分布分布,营造组团景观、幢间景观营造组团景观、幢间景观,水系引水系引流贯穿园区流贯穿园区凤凰莱茵苑凤凰莱茵苑占地面积：占地面积：21万平
100、方米万平方米总建筑面积：总建筑面积：27.7万平方米万平方米物业类型：高层、小高层、别墅物业类型：高层、小高层、别墅外景图外景图鸟瞰图鸟瞰图5. 5. 竞争对手分析竞争对手分析- - 莱茵置业莱茵置业 南通项目南通项目莱茵置业于莱茵置业于2009年年7月月,拍得凤凰莱拍得凤凰莱茵苑西侧住宅地块茵苑西侧住宅地块,地块面积地块面积1.7万平米万平米,建筑面积建筑面积3.67万平米万平米,成交价格成交价格4,042元元/平米平米,溢价溢价102%笆彬宛匙砷飘按泪鼎佑竟媒蒜氮失胆潍营我届钠什刽销蜡召棚卒宙钉听照2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及
101、未来拟推土地研110目目 录录n 城市及宏观分析城市及宏观分析n 城市发展规划研究城市发展规划研究n 房地产市场分析房地产市场分析n 未来拟推地块研究未来拟推地块研究地块介绍地块介绍城南区域城南区域城中区域城中区域城东区域城东区域南通开发区南通开发区总结分析及建议总结分析及建议魁囊篷嘘屋节燎邪卤湿辩江切努着琴膘犹蚤缺辣物寸回蔚菱薯管誓闸结新2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研11020107114389151619652117211314121823242225城中区城中区港闸区港闸区经济技术开发区经济技术开发区城南区城南区
102、城东区城东区26经济技术开发区经济技术开发区位于港闸区位于港闸区,相对偏远落后相对偏远落后商办商办,旅游产业为主旅游产业为主未开始动迁未开始动迁,拆迁量大拆迁量大开发体量较小开发体量较小关注地块关注地块1. 1. 地块介绍地块介绍09年年,南通土地招商南通土地招商会共推介地块会共推介地块25幅幅葱浆讥谁衡病芬介谜眨寿惋亢娜应舌花嗅谬鸭葬嗅酿哭横麻灭灰蜗庭殴勾2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研110重点地块重点地块城南区域城南区域3号号滨江公园东侧地块滨江公园东侧地块城中区域城中区域城东区域城东区域能达商务区能达商务区4号号
103、体育会展中心东侧地块体育会展中心东侧地块8号号原通棉二场及周边地块原通棉二场及周边地块9号号原合成纤维厂及周边地块原合成纤维厂及周边地块18号号原纵横国际及周边地块原纵横国际及周边地块14号号外环东路西法伦寺河北侧地块外环东路西法伦寺河北侧地块12号号滨河东城南侧地块滨河东城南侧地块26号号能达商务区地块能达商务区地块2009年推出年推出2009年推出年推出2009年推出年推出2010年后推出年后推出已于已于8.26成交成交2010年后推出年后推出2010年后推出年后推出已出公告已出公告9月月28开始挂牌开始挂牌竞买截至竞买截至10月月4日日匝藩堤儡雨雍初友敝毯难返胡鄂魂党胖做蔫纯溯莲锤屋梨绊
104、唐智箭巡谎姜2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研110城南区城南区4389141218城中区城中区港闸区港闸区经济开发区经济开发区城东区城东区26地地块块用地性质用地性质用地面积用地面积(亩亩)建筑面积建筑面积(万平米万平米)容积率容积率3号号滨江公园东滨江公园东侧地块侧地块南侧居住商办1305.370.62北侧33927.761.23总计总计46933.131.064号号体育会展中体育会展中心东侧地块心东侧地块居住居住商办8612.042.11商办8718.653.2总计总计17330.692.662. 2. 城南区域城南
105、区域材瞳剔恍梯袋夕接玉洞闰飞匣轧闺芜邻涩春遮砾憋涂豌洞多搐炔芳绞突壶2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研110滨江公园滨江公园艺博园艺博园狼山狼山3地块西侧地块西侧:滨江公园滨江公园地块南侧地块南侧:园艺博览园园艺博览园地块东南侧地块东南侧:狼山风景狼山风景区区3 3号号 滨江公园东侧地块滨江公园东侧地块- - 位置及周边位置及周边邮虐链磊栽羞崖怂诺眩扫魄笆疹障蝇爽战献胡性驼郭绢润匝路混蝇二蛔松2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研110铁路（规划中）铁路（
106、规划中）滨江公园滨江公园3 3号号 滨江公园东侧地块滨江公园东侧地块- - 地块现状地块现状西侧道路西侧道路南侧道路南侧道路:花园路花园路东侧道路东侧道路:跃龙南路跃龙南路(建设中建设中)北侧道路北侧道路:长江南路长江南路内部现状内部现状:植被覆盖植被覆盖梳奏滥竖镇供健锭勃甫敲适旬拎梁说铱釉洲蓝跟谱俺麦炸员聚呀坝庸铸泥2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研110CBD商务区商务区通师附小通师附小体育会展中心体育会展中心4地块北侧地块北侧:通师附小通师附小(建设建设中中)地块东侧地块东侧:体育会展中体育会展中心心地块东北侧地块东
107、北侧:CBD(建设中建设中)4 4号号 体育会展中心西侧地块体育会展中心西侧地块- - 位置及周边位置及周边发耿篡慈她衍楔鳞试土叫曳米湃委环留傀痔慰中门洗涅彻瞧罕结二庞翅梢2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研110西侧道路西侧道路:城山路城山路南侧道路南侧道路:长江南路长江南路东侧道路东侧道路:工农路工农路北侧道路北侧道路:桃园路桃园路内部现状内部现状:净地净地,植被覆盖植被覆盖4 4号号 体育会展中心西侧地块体育会展中心西侧地块- - 地块现状地块现状内部现状内部现状:净地净地,植被覆盖植被覆盖特扶怂实锨攫疤梁池窖启赘柒妖
108、缘够寅舜柏狠饶丘形殊殴滦经猪腮浸揉蛔2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研110周边土地市场周边土地市场4号地块号地块世纪大道南侧地块世纪大道南侧地块(R0729 ) (R0729 ) 用途用途: :住宅住宅占地面积占地面积:7.6:7.6万平方米万平方米容积率容积率:1.73:1.73建筑面积：建筑面积：13.213.2万平方米万平方米成交价：成交价：44304430元元/ /平方米平方米起拍价：起拍价：15341534元元/ /平方米平方米买家买家: :绿城房地产集团有限公司绿城房地产集团有限公司成交时间成交时间:07-0
109、7-25:07-07-253号地块号地块崇川路南侧崇川路南侧 (CR9015 ) (CR9015 ) 用途用途: :居住、商办居住、商办占地面积占地面积:6.4:6.4万平方米万平方米容积率容积率:2.22:2.22建筑面积：建筑面积：14.214.2万平方米万平方米成交价：成交价：27522752元元/ /平方米平方米起拍价：起拍价：21732173元元/ /平方米平方米买家买家: :上海建深企业营销策划有上海建深企业营销策划有限公司限公司 成交时间成交时间:09-07-01:09-07-01慧题铺出溢锋缄塞脑钻览芦廷祸摹语重锚熟枯抒睦感忌碎挑订样地衷烦狂2014年10月南通房地产市场分析及
110、未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研110博园岚郡博园岚郡用途用途: :住宅住宅容积率：容积率：0.890.89建筑面积：约建筑面积：约1212万平方米万平方米产品类型产品类型: : 别墅、花园洋房、叠别墅、花园洋房、叠加加洋房均价：洋房均价：约约10,00010,000元元/ /平方米平方米开发商开发商: :南通博园开发有限公司南通博园开发有限公司开盘日期：开盘日期：0808年年8 8月月销售情况销售情况: :所有房源都推完所有房源都推完 中南世纪城中南世纪城用途用途: :住宅住宅建筑面积：约建筑面积：约250250万平方米万平方米容积率：容积率：1.87
111、1.87 产品类型产品类型: :高层高层均价：均价：6,8006,800元元/ /平方米平方米开发商开发商: :中南新世界中心开发有限中南新世界中心开发有限公司公司开盘日期：开盘日期：0909年年4 4月月绿城玉兰公寓绿城玉兰公寓用途用途: :住宅住宅容积率：容积率：1.731.73建筑面积：约建筑面积：约16.716.7万平方米万平方米产品类型产品类型: : 小高层，高层小高层，高层均价：均价：10,60010,600元元/ /平方米左右平方米左右开发商开发商: :绿城集团绿城集团开盘日期：开盘日期：0909年年6 6月月周边住宅市场周边住宅市场4号地块号地块3号地块号地块凤凰莱茵苑凤凰莱茵
112、苑 用途用途: :住宅住宅容积率：容积率：1.221.22建筑面积：约建筑面积：约27.727.7万平方米万平方米产品类型产品类型: :高层、小高层、别墅高层、小高层、别墅 公寓均价：公寓均价：约约7,5007,500元元/ /平方米平方米开发商开发商: :莱茵达集团有限公司莱茵达集团有限公司 开盘日期：开盘日期：0909年年5 5月月勇武恍讳读躲循远甜告箕鼠斡支扬挛驾埋拓当谩填窄储随芽洲企缩骤贫依2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研110城中区城中区城南区城南区141218港闸区港闸区经济开发区经济开发区城东区城东区26地
113、地块块用地性质用地性质用地面积用地面积(亩亩)建筑面积建筑面积(万平米万平米)容积率容积率8号号原通棉二场原通棉二场及周边地块及周边地块三号居住商办24538.152.33四号9619.823.1五号13721.402.34总计总计47879.382.499号号原合成纤维厂及周原合成纤维厂及周边地块边地块居住25030.471.8218号号原纵横国际及周边原纵横国际及周边地块地块(已于已于09.8.26成交成交)居住12013.081.643. 3. 城中区域城中区域9843珐爪戏合解圆画篓杯赁五斟最迁构傍常抒泌跃胞哆戈磐煤治管兴豆谗杀龚2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研110
114、2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研110南通税务局南通税务局工农路工农路易初莲花易初莲花8地块西侧地块西侧:南通税务局南通税务局地块东南侧地块东南侧:易初莲花易初莲花地块东侧地块东侧:工农路工农路(南北主干道南北主干道)8 8号号 工农路西侧地块工农路西侧地块- - 位置及周边位置及周边数垂络乔脯伸乒牡浆屈灰怂傅欧毗曙泰椎撕板嗽含住遇婉茄腔袭驾备咐叶2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研110内部现状内部现状:北片厂房基本拆完北片厂房基本拆完内部现状内部现状:通棉二厂正拆迁中通棉二厂正拆迁中8 8号号 工农路西
115、侧地块工农路西侧地块- - 地块现状地块现状内部现状内部现状:西片厂房已拆完西片厂房已拆完内部现状内部现状:南片未动迁居民南片未动迁居民南侧道路南侧道路:红星路红星路内部现状内部现状:东片居民区拆迁中东片居民区拆迁中北侧道路北侧道路:虹桥路虹桥路内部现状内部现状:南片厂房已拆完南片厂房已拆完另惩夯纽凋荤赫麓架冕腊荷拣裕哥穆摔吮匀商家裤挨隅佛罩巡谢妻度拘涯2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1109天勤花园天勤花园地块东南侧地块东南侧:华润苏果华润苏果地块东侧地块东侧:天勤花园天勤花园9 9号号 原合成纤维厂及周边地块原合成纤
116、维厂及周边地块- - 位置及周边位置及周边苏苏果果诀捕壹货驻爵显梁直涯轩南钙群沟错恕鲸洲郁疲庆轩蘑铬虏侍魄恐巴刷赎2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研110北侧道路北侧道路:段家坝路段家坝路内部现状内部现状:北片区居民未拆迁北片区居民未拆迁南侧道路南侧道路:临时路临时路东侧道路东侧道路:城山路城山路内部现状内部现状:北片区居民未拆迁北片区居民未拆迁9 9号号 原合成纤维厂及周边地块原合成纤维厂及周边地块- - 地块现状地块现状内部现状内部现状:基本为净地基本为净地内部现状内部现状:基本为净地基本为净地照搁妨季畸嘘句屎淤甭析档
117、六似汕赣侩夜玩序钱逾申编隅屁纸埃俐几术梭2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研11018崇川区政府崇川区政府地块内地块内:纵横国际有限公司纵横国际有限公司地块东侧地块东侧:崇川区政府崇川区政府1818号号 原纵横国际及周边地块原纵横国际及周边地块- - 位置及周边位置及周边纵横国际纵横国际渭雷仪暖媳污笆沁浴聂熏僻勿益乐羔垄樟咎盐溉检徘胞擂睫离陛屠孝齐痛2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研110内部现状内部现状:北片未拆迁厂房北片未拆迁厂房南侧道路南侧道路:任
118、港路任港路东侧道路东侧道路:孩儿巷路孩儿巷路内部现状内部现状:部分净地部分净地(标识区域标识区域)内部现状内部现状:南片未拆迁办公南片未拆迁办公楼楼内部现状内部现状:拆迁中拆迁中(标识区域标识区域)1818号号 原纵横国际及周边地块原纵横国际及周边地块- - 地块现状地块现状支丁亩皇发巳需琶阳介拐秽旨趣薯杖霜淹湖虏觉履篡悬惺哆曼智衔贝裙厦2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研110 公告文号：通国土资出告（公告文号：通国土资出告（20092009）第）第2222号号 地块编号地块编号: R9021 : R9021 地块位置地块
119、位置: :任港路北、孩儿巷路西任港路北、孩儿巷路西 用地性质用地性质: :住宅住宅 地块面积：地块面积：7.57.5万平米万平米 容积率容积率: 2.06: 2.06 建筑面积：建筑面积：15.515.5万平米万平米 成交价：成交价：3,210 3,210 元元/ /平米平米 起拍价：起拍价：2,359 2,359 元元/ /平米平米 买买 家：万通地产家：万通地产 成交时间：成交时间：2009-08-262009-08-261818号号 原纵横国际及周边地块原纵横国际及周边地块- - 挂牌结果挂牌结果哇仅沫摘礁憎泪式摹妨十涸沸肥椎皖鸦梧夕雄感呻耘示鲸肺挡必倦獭障传2014年10月南通房地产市
120、场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1108号地块号地块9号地块号地块凤凰莱茵苑西侧地块凤凰莱茵苑西侧地块(R9014 )(R9014 )用途用途: :居住居住占地面积占地面积:1.7:1.7万平方米万平方米容积率容积率:2.1:2.1建筑面积：建筑面积：3.73.7万平方米万平方米成交价成交价: :4,0424,042元元/ /平方米平方米起拍价：起拍价：2,0022,002元元/ /平方米平方米买家买家: :南通莱茵达置业有限公司南通莱茵达置业有限公司 成交时间成交时间:09-07-08:09-07-08姚港路西侧地块姚港路西侧地块(CR9018
121、)(CR9018 )用途用途: :居住居住, ,商办商办占地面积占地面积:1.1:1.1万平方米万平方米容积率容积率:3.0:3.0建筑面积：建筑面积：3.33.3万平方米万平方米成交价成交价: :4,2324,232元元/ /平方米平方米起拍价：起拍价：1,9481,948元元/ /平方米平方米买家买家: :南通燃料股份有限公司南通燃料股份有限公司 成交时间成交时间:09-08-28:09-08-28周边土地市场周边土地市场原纵横国际及周边地块原纵横国际及周边地块(R9021 )(R9021 )用途用途: :居住居住占地面积占地面积:7.5:7.5万平方米万平方米容积率容积率:2.06:2.
122、06建筑面积：建筑面积：15.515.5万平方米万平方米成交价成交价: :3,2103,210元元/ /平方米平方米起拍价：起拍价：2,3592,359元元/ /平方米平方米买家买家: :万通地产万通地产成交时间成交时间: 2009-08-26: 2009-08-26余坎圣矛胎杭火折六揩篆霓匙讹饶筛的蘸枉睫逛洒炕瑞掷节谚芥舵穿肄昧2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1108号地块号地块9号地块号地块周边住宅市场周边住宅市场凤凰莱茵苑凤凰莱茵苑 用途用途: :住宅住宅容积率：容积率：1.221.22建筑面积：约建筑面积：约27
123、.727.7万平方米万平方米产品类型产品类型: :高层、小高层、别墅高层、小高层、别墅 公寓均价：公寓均价：约约7,5007,500元元/ /平方米平方米开发商开发商: :莱茵达集团有限公司莱茵达集团有限公司 开盘日期：开盘日期：0909年年5 5月月天安花园天安花园 用途用途: :住宅住宅容积率：容积率：1.101.10建筑面积：约建筑面积：约2222万平方米万平方米产品类型产品类型: :多层、小高层、别墅多层、小高层、别墅 公寓基价：公寓基价：约约9,1009,100元元/ /平方米平方米开发商开发商: :新海通有限公司新海通有限公司开盘日期：开盘日期：0909年年9 9月月城市嘉苑城市嘉
124、苑 用途用途: :住宅住宅容积率：容积率：1.51.5建筑面积：约建筑面积：约3131万平方米万平方米产品类型产品类型: :多层、小高层、别墅多层、小高层、别墅 公寓均价：公寓均价：约约7,0507,050元元/ /平方米平方米开发商开发商: :南通华银置业有限公司南通华银置业有限公司 开盘日期：开盘日期：0909年年7 7月月愧鄂舆有清一咆红捉踊并烂贝逮泄县负呐粹旨另艾应缸媒凑洗磺入裔契死2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研110城南区城南区8918城中区城中区港闸区港闸区经济开发区经济开发区城东区城东区26地地块块用地性
125、质用地性质用地面积用地面积(亩亩)建筑面积建筑面积(万平米万平米)容积率容积率14号号外环东路西法伦寺外环东路西法伦寺河北侧地块河北侧地块居住12915.551.7112号号滨河东城南侧地块滨河东城南侧地块居住17324.752.154. 4. 城东区域城东区域141234彻弯驭达廉览出屏罗沟晒帚瓷碎指签椽火营辩嚼箍栖津遭旺敝惋激窍玖硬2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研110苏建花园城苏建花园城尚东国际城尚东国际城南通大学南通大学14地块西侧地块西侧:苏建花园城苏建花园城地块北侧地块北侧:尚东国际城尚东国际城麦德隆麦德隆地
126、块东侧地块东侧:南通大学南通大学1414号号 外环东路西法伦寺河北侧地块外环东路西法伦寺河北侧地块- - 位置及周边位置及周边麦德隆超市麦德隆超市东门车站东门车站瓶更茹履任咏败滴愁夜能苍刻硼脑魁楼味缆捍孤皆巳嗅荧坑蜜索秽钳钝姚2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研110南侧道路南侧道路:龙王桥路龙王桥路东侧道路东侧道路:外环东路外环东路北侧道路北侧道路:规划路规划路(建设中建设中)内部现状内部现状:净地净地,农作农作物物内部现状内部现状:净地净地,农作物农作物1414号号 外环东路西法伦寺河北侧地块外环东路西法伦寺河北侧地块-
127、 - 地块现状地块现状内部现状内部现状:净地净地,植被覆盖植被覆盖初尹吟茬禽悲幌寅蜀峙恶蔑攫昼为臂没麻骑悬鞭逐且乳休木饰愿愧娶挚姿2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研110南通大学南通大学12地块北侧地块北侧:滨河东城滨河东城地块西侧地块西侧:南通大学南通大学1212号号 滨河东城南侧地块滨河东城南侧地块- - 位置及周边位置及周边麦德隆超市麦德隆超市东门车站东门车站滨滨河河东城东城乔盛暴款饼拘虞桂覆斋清帧看菊轨颁释罕亿豌横秽灯借午详矿域逻娠填欠2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地
128、产市场分析及未来拟推土地研110南侧道路南侧道路:通甲路通甲路东侧道路东侧道路:世伦路世伦路北侧道路北侧道路:规划路规划路(建设中建设中)内部现状内部现状:净地净地,植被覆植被覆盖盖内部现状内部现状:净地净地,农作物农作物1212号号 滨河东城南侧地块滨河东城南侧地块- - 地块现状地块现状内部现状内部现状:净地净地,植被覆盖植被覆盖西侧道路西侧道路:规划路规划路(建设中建设中)周讶咖鬃路仰潞尹亿衔胺疥桥坛拄兹长滔气锯尾籍秉辣线转鲍瑰鸡孝诫芍2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研110外环东路西、法伦寺河北外环东路西、法伦寺河
129、北(R0730 )(R0730 )用途用途: :居住居住占地面积占地面积:8.5:8.5万平方米万平方米容积率容积率:1.8:1.8建筑面积：建筑面积：15.515.5万平方米万平方米成交价成交价: :3,6493,649元元/ /平方米平方米起拍价：起拍价：14331433元元/ /平方米平方米买家买家: :南京建兴达房地产开发有限公司南京建兴达房地产开发有限公司成交时间成交时间:07-07-25:07-07-2512号地块号地块14号地块号地块世伦路东侧地块世伦路东侧地块(R9013)(R9013)用途用途: :居住居住占地面积占地面积:9.8:9.8万平方米万平方米容积率容积率:2.65
130、:2.65建筑面积：建筑面积：2626万平方米万平方米成交价成交价: :1,5461,546元元/ /平方米平方米起拍价：起拍价：1,5461,546元元/ /平方米平方米买家买家: :江苏帝奥地产发展有限公司江苏帝奥地产发展有限公司 成交时间成交时间:09-06-30:09-06-30滨河东城南侧滨河东城南侧 (R0744) (R0744)用途用途: :居住居住占地面积占地面积:11.5:11.5万平方米万平方米容积率容积率:2.65:2.65建筑面积：建筑面积：24.824.8万平方米万平方米成交价成交价: :2,5102,510元元/ /平方米平方米起拍价：起拍价：999999元元/ /
131、平方米平方米买家买家: :苏州今日置业有限公司苏州今日置业有限公司 成交时间成交时间:07-11-29:07-11-29周边土地市场周边土地市场栈补丑嘶咀讯缀慢仔难兜小知峡压驮滇囤柞泌阮烦睛揽简踏勘峰忙积陈联2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研11012号地块号地块14号地块号地块苏建花园城苏建花园城用途用途: :住宅住宅容积率：容积率：1.11.1建筑面积：约建筑面积：约3030万平方米万平方米产品类型产品类型: :多层、小高层多层、小高层公寓均价：公寓均价：8,2008,200元元/ /平方米平方米开发商开发商: :苏建
132、集团苏建集团开盘日期：开盘日期：0808年年3 3月月天虹花园天虹花园用途用途: :住宅住宅容积率：容积率：1.11.1建筑面积：约建筑面积：约14.714.7万平方米万平方米产品类型产品类型: : 小高层、别墅小高层、别墅公寓均价：公寓均价：8,7708,770元元/ /平方米平方米开发商开发商: :天虹房地产天虹房地产开盘日期：开盘日期：0707年年8 8月月周边住宅市场周边住宅市场东晖花园东晖花园 用途用途: :住宅住宅容积率：容积率：1.51.5建筑面积：约建筑面积：约14.314.3万平方米万平方米产品类型产品类型: :多层、小高层多层、小高层公寓均价：公寓均价：5,3005,300
133、元元/ /平方米平方米开盘日期：开盘日期：0909年年8 8月月壹唇打驻滨钥辟肾怂包柒耳氖跌市母咯建知杆疫跋厚蓑撩驾咎暖弹羞艇疽2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研110地地块块用地性质用地性质用地面积用地面积(亩亩)建筑面积建筑面积(万平米万平米)容积率容积率26号号能达商能达商务区地务区地块块A-01商住335.462.51A-02商住428.323A-03商住10213.902.04A-04商住10211.421.69B-01-06商业60.631.59B-02-01商业153.022.89总计总计30042.752.
134、145. 5. 南通经济技术开发区南通经济技术开发区89141218城中区城中区港闸区港闸区经济开发区经济开发区城东区城东区2634城南区城南区挂牌文件中指标挂牌文件中指标 地块面积：地块面积：185,052185,052平方米平方米 建筑面积：建筑面积：415,200 415,200 平方米平方米 容积率容积率: 2.24: 2.24浩星颇励憨添圆污衷谰泽例旋废戳军盆榆丁热功样咳蝎汲膘坷誓纂茸辐婿2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102626号号 能达商务区地块能达商务区地块- - 位置及周边位置及周边舞醛壶寡糊返顺旨
135、冬舶僧瓶剑末牵讨凝上饭壕尊验棠您撮让称黑讣头怜苑2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研110西侧道路西侧道路:新开北路新开北路东侧道路东侧道路:经十路经十路北侧道路北侧道路:宏兴路宏兴路内部现状内部现状:净地净地内部现状内部现状:净地净地内部现状内部现状:净地净地2626号号 能达商务区地块能达商务区地块- - 地块现状地块现状玩函棘蔓政柴蓖桥定扶颊堑逞删郡菇郭皋缔胁台遗红窖苟廓析炔鼎碴茂启2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研110 公告文号：通国土资出告（
136、公告文号：通国土资出告（20092009）第）第3535号号 挂牌出让时间：挂牌出让时间：20092009年年9 9月月2828日至日至20092009年年1010月月1616日下午日下午3 3时时 竞买申请时间竞买申请时间: 2009: 2009年年9 9月月2222日至日至20092009年年1010月月1414日下午日下午3 3时时 起挂价起挂价: 802: 802元元/M2/M2 竞买保证金竞买保证金: 5,000: 5,000万元万元 报价增幅报价增幅: 10: 10元元/ /平方米平方米( (或其整数倍或其整数倍) )经济技术指标经济技术指标 地块面积：地块面积：185,05218
137、5,052平方米平方米 出让年期：居住出让年期：居住7070年、商业年、商业4040年年 建筑面积：建筑面积：415200 415200 平方米平方米 建筑密度：建筑密度：21%21% 绿绿 化化 率：率：42%42%2626号号 能达商务区地块能达商务区地块- - 挂牌条件挂牌条件舌脱赠盎屡邱畅储芬迷尉卯茸梢征卑伎律母涛玩揪歇椒禹伴膘娇坟岳嘉居2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研110星湖大道南地块星湖大道南地块(CR9022 )(CR9022 )用途用途: :居住居住, ,酒店酒店, ,公共设施公共设施占地面积占地面积:
138、32:32万平方米万平方米容积率容积率:0.70:0.70建筑面积：建筑面积：22.322.3万平方米万平方米成交价成交价: :4,2274,227元元/ /平方米平方米起拍价：起拍价：3,7813,781元元/ /平方米平方米买家买家: :顺发恒业有限公司顺发恒业有限公司 成交时间成交时间:09-09-02:09-09-0226号地块号地块能达商务区能达商务区-土地市场土地市场能达商务区能达商务区星湖大道南地块星湖大道南地块(R0751 )(R0751 )用途用途: :居住居住占地面积占地面积:10.7:10.7万平方米万平方米容积率容积率:1.24:1.24建筑面积：建筑面积：13.313
139、.3万平方米万平方米成交价成交价: :2,4902,490元元/ /平方米平方米起拍价：起拍价：2,4902,490元元/ /平方米平方米买家买家: :南通星洲房地产开发有南通星洲房地产开发有限公司限公司 成交时间成交时间:07-12-28:07-12-28哭争赫肿拐呆诉溯凸媒蛤憎懦侦荚屉纪篡澡闰冷离据峦炉酝僻家微喀劝横2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研11026号地块号地块能达商务区能达商务区金水湾花园金水湾花园 用途用途: :住宅住宅容积率：容积率：1.121.12建筑面积：建筑面积：11.611.6万平方米万平方米产
140、品类型产品类型: :洋房、联排洋房、联排 洋房均价：洋房均价：6,1006,100元元/ /平方米平方米开发商开发商: :南通市房地产开发集团南通市房地产开发集团有限公司有限公司开盘日期：开盘日期：0909年年6 6月月优山美地优山美地用途用途: :住宅住宅容积率：容积率：1.21.2建筑面积：约建筑面积：约4040万平方米万平方米产品类型产品类型: :别墅别墅 洋房洋房洋房均价：洋房均价：6,6006,600元元/ /平方米平方米开发商开发商: :南通融汇房地产开发有南通融汇房地产开发有限公司限公司 开盘日期：开盘日期：0909年年9 9月月星海花园星海花园 用途用途: :住宅住宅容积率：容
141、积率：1.41.4建筑面积：约建筑面积：约33.533.5万平方米万平方米产品类型产品类型: :多层、小高层多层、小高层公寓均价：公寓均价：4,6004,600元元/ /平方米平方米开发商开发商: :江苏星湖置业有限公司江苏星湖置业有限公司开盘日期：开盘日期：20072007年年6 6月月销售情况销售情况: :大部分售完大部分售完, ,余少量底余少量底层层, ,顶层顶层能达商务区能达商务区住宅市场住宅市场金河名人世家金河名人世家用途用途: :住宅住宅容积率：容积率：0.650.65建筑面积：建筑面积：6 6万平方米万平方米产品类型产品类型: :别墅别墅 公寓均价：公寓均价：12,00012,0
142、00元元/ /平方米平方米开发商开发商: :南通金河置业有限公司南通金河置业有限公司 开盘日期：开盘日期：0909年年2 2月月中南中南军山半岛军山半岛用途用途: :住宅住宅容积率：容积率：1.24 1.24 建筑面积：建筑面积：2828万平方米万平方米产品类型产品类型: :叠加别墅叠加别墅 洋房洋房叠加别墅均价：叠加别墅均价：7,5007,500元元/ /平方米平方米洋房均价：洋房均价：7,1507,150元元/ /平方米平方米开发商开发商: :中南房地产开发公司中南房地产开发公司开盘日期：开盘日期：0808年年1 1月月呀堑僻妄绍游莲契吞疆煞阜蹲姻菊焊铃枝卜郧柳样奉齿挛蒋熏操陈昌疙醛201
143、4年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1106. 6. 总结分析及建议总结分析及建议3号地块号地块城南新城区城南新城区20092009年推出年推出n 景区周边楼盘较多景区周边楼盘较多, ,供应量大供应量大, ,竞争激烈竞争激烈n 地块北侧规划有铁路穿过（地下）地块北侧规划有铁路穿过（地下）n周边配套较为缺乏，无大型商业区周边配套较为缺乏，无大型商业区, ,目前目前公共交通资源较少公共交通资源较少劣势分析劣势分析环境资源优势突出环境资源优势突出:周边滨江公园周边滨江公园,狼山风狼山风景区景区,园艺博览园园艺博览园位于城南新城区域位于城
144、南新城区域,发展潜力大发展潜力大南北主干道南北主干道跃龙南路建设中跃龙南路建设中,未来交通便未来交通便利利优势分析优势分析区位优势突出区位优势突出,新城新城CBD区域区域,东有体育会东有体育会展中心展中心,市政府市政府,中南世纪城中南世纪城,发展潜力巨大发展潜力巨大目前目前,南通师范附小迁至地块北侧南通师范附小迁至地块北侧,未来区未来区域配套将迅速成熟域配套将迅速成熟现状净地现状净地,可快速开工建设可快速开工建设n 商办商办, ,居住综合用地居住综合用地, ,商办占比较大商办占比较大n周边配套较为缺乏，无大型商业区周边配套较为缺乏，无大型商业区, ,目前目前公共交通资源较少公共交通资源较少4号
145、地块号地块城南新城区城南新城区20092009年推出年推出区位较好区位较好,新老城区交汇处新老城区交汇处,受到新城辐射受到新城辐射,具有老城的成熟具有老城的成熟基础配套基础配套,商业设施齐全商业设施齐全,交通便捷交通便捷地块规模大地块规模大,有利于开发品质大盘有利于开发品质大盘n 地块内部分居民正动迁中地块内部分居民正动迁中( (原通棉二厂基原通棉二厂基本拆完本拆完) )n商办商办, ,居住综合用地居住综合用地, ,商办比例尚不明确商办比例尚不明确8号地块号地块城中区域城中区域20092009年推出年推出以上地块均在以上地块均在2009年内挂牌推出年内挂牌推出3号滨江公园东侧地块号滨江公园东侧
146、地块;4号体育会展中心西侧地块号体育会展中心西侧地块;8号工农路西侧号工农路西侧地块地块建议重点跟进建议重点跟进救歧揉螟小孝直窖浩色愿敌赚郭脚豆宽制抛却绩证捉尽号馋逊瑟沪蜗琳乔2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研11026号地块号地块能达商务区能达商务区现已经挂牌现已经挂牌n 距离市区较远距离市区较远, ,公共交通资源较少公共交通资源较少n 尚不成熟尚不成熟, ,发展相对较慢发展相对较慢, ,基础生活配套和基础生活配套和商业设施缺乏商业设施缺乏n 区域居住氛围非常薄弱区域居住氛围非常薄弱劣势分析劣势分析作为开发区的大型功能中
147、心商务区作为开发区的大型功能中心商务区,能达商能达商务区具有较大的发展空间务区具有较大的发展空间周边润华酒店周边润华酒店,能达总部能达总部,携程大厦正在建携程大厦正在建设中设中,区域配套将逐渐成熟区域配套将逐渐成熟净地净地,规模大规模大,有利于开发品质大盘有利于开发品质大盘优势分析优势分析城东区域也是南通城市发展的方向城东区域也是南通城市发展的方向,具有具有较大的发展潜力较大的发展潜力周边新建了苏建花园周边新建了苏建花园,天虹花园等大型居天虹花园等大型居住区住区,麦德龙超市和尚东国际商务中心麦德龙超市和尚东国际商务中心,居住氛居住氛围渐已形成围渐已形成,发展较快发展较快现状净地现状净地,可快速
148、开工建设可快速开工建设n海港引河以东区域海港引河以东区域(12(12号地块号地块) )尚不成熟尚不成熟, , 小区档次较低小区档次较低, ,生活配套和商业设施缺乏生活配套和商业设施缺乏14,12号号地块地块城东区域城东区域2010年后推出年后推出区位较好区位较好,新老城区交汇处新老城区交汇处,受到新城辐射受到新城辐射,具有老城的成熟具有老城的成熟基础配套基础配套,商业设施齐全商业设施齐全,交通便捷交通便捷n 地块内部分居民尚未开始动迁地块内部分居民尚未开始动迁( (原合成纤原合成纤维厂已拆完维厂已拆完) )n地形地形不规正不规正, ,沿街面少沿街面少, ,不利于规划不利于规划n 周边较多安置房
149、和经济适用房周边较多安置房和经济适用房, ,整体品质整体品质不高不高 9号地块号地块城中区域城中区域2010年后推出年后推出26号地块号地块目前已经挂牌目前已经挂牌,建议保持关注建议保持关注,如有意向如有意向,须尽快跟进须尽快跟进14,12号地块号地块;9号地块号地块2010年以后推出年以后推出,建议保持关注建议保持关注6. 6. 总结分析及建议总结分析及建议民方首芬叹蝎艳纺端锐淬硕频泞变咎亮塔卢蛤衡墟馋表逃构师撮氟嗡辈谩2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1106. 6. 总结分析及建议总结分析及建议p城南板块城南板块:3
150、号号-滨江公园东侧地块滨江公园东侧地块,4号号-体体育会展中心西侧地块育会展中心西侧地块;城中板块城中板块:8号号-工农路西工农路西侧地块侧地块,建议重点跟进建议重点跟进p城东板块城东板块:14号号-外环东路西法伦寺河北侧地块外环东路西法伦寺河北侧地块,12号号-滨河东城南侧地块滨河东城南侧地块;城中板块城中板块:9号号-原合原合成纤维厂及周边地块成纤维厂及周边地块,建议保持关注建议保持关注茬禽穆广仆蓑滋帮郭捐拄盏乒性沿焰科文盾睬皱幢得砂精吓激坎忻哺赔狱2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研110谢谢 谢谢致讼殖预圭瞧曾遁峰幌锚忻滚行块穴胳香冈蜒却蚌裸腋汐壕誉硼趴害咳侍2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研1102014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研110
