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1、第六章第六章 房地产投资不确定性分析房地产投资不确定性分析一、房地产投资不确定性分析的涵义一、房地产投资不确定性分析的涵义 房地产投资不确定性分析房地产投资不确定性分析是指分析不确定性因素对房地产项目可能形成的影响，进而分析可能出现的风险。 说明说明：1）这里讲的不确定性不确定性，一是指影响方案经济效果的各种因素(比如各种价格)的未来变化带有不确定性；二是指测算方案现金流量时各种数据(比如投资额)由于缺乏足够的信息或测算方法上的误差，使得方案经济效果评价指标值带有不确定性。 2）不确定性的直接后果不确定性的直接后果是使方案经济效果的实际值与评价值相偏离，从而按评价值作出的经济决策带有风险。 3
2、）由于风险与不确定性都是造成项目实施结果的不确定，故在项目经济评价中常常对风险和不确定性两个概念的使用不加区分。 4）不确定性分析的目的不确定性分析的目的就是为了分析不确定性因素，尽量弄清和减少不确定性因素对项目经济效果评价的影响，预测项目承担风险的能力，确定项目在财务上、经济上的可靠性，避免项目投资造成不必要的损失。二、房地产投资不确定性分析的因素二、房地产投资不确定性分析的因素一）房地产开发性投资主要不确定性因素二）房地产购置性投资主要不确定性因素三）房地产金融资产投资主要不确定性因素一）房地产开发性投资主要不确定性因素一）房地产开发性投资主要不确定性因素1、租售价格2、可租售面积和比例3
3、、开发期4、租售期5、土地费用6、建安工程费7、土地规划设计条件（如容积率及有关参数）8、融资比例9、融资成本10、资本化率二）房地产购置性投资主要不确定性因素二）房地产购置性投资主要不确定性因素1、租售价格2、空置率3、租售期或经营期4、购买价格5、运营成本6、融资成本7、融资比例或权益投资比率三）房地产金融资产投资主要不确定性因素三）房地产金融资产投资主要不确定性因素 房地产金融资产投资除考虑相应的开发性或购置性投资的有关影响因素外，还有利率因素等。三、房地产投资不确定性分析的基本方法三、房地产投资不确定性分析的基本方法 一）盈亏平衡分析二）敏感性分析三）概率分析一）盈亏平衡分析一）盈亏平
4、衡分析是一种把产量（销售量）、成本、收益（或利润）三者联系起来进行定量分析的技术。1、线性盈亏平衡分析、线性盈亏平衡分析 已知：年销售收入R， 年总成本C， 年盈利M， 年产量（销售量）Q ， 单位产品售价P， 年固定总成本F， 单位产品变动成本Cv 求：平衡点产量Q* 解：因 R=PQ C=F+CvQ 故由 PQ =F+CvQ 得 Q*=F(P- Cv)说明说明：1） 若Q*越小，则项目产品适应市场需求变化能力越强。 2）当建设项目设计年产量为Qc时， 则平衡点生产能力利用率E=Q* Qc=FQc（P-Cv) 2、非线性盈亏平衡分析、非线性盈亏平衡分析说明说明：1）当收益（或利润）、成本和产
5、量三者呈非线性关系时，可能会出现几个平衡点。 2）非线性盈亏平衡分析的原理同线性盈亏平衡分析。R、CQRCQ01 1、常用的不确定性因素、常用的不确定性因素1）最低租售价格2）最低租售数量3）最高土地取得价格4）最高工程费用5）最高运营费用说明说明：多因素临界点组合2 2、分析方法、分析方法列表或图形房地产项目盈亏平衡分析房地产项目盈亏平衡分析名称分析标准风险衡量临界点分析允许的最低经济效益指标风险因素的临界值组合保本点分析利润为零风险因素的临界值组合二）敏感性分析二）敏感性分析是通过分析测算项目主要因素发生变化时对经济评价指标的影响及影响程度，从而找出项目敏感因素的不确定性分析方法。1 1、
6、单因素敏感性分析、单因素敏感性分析只有一个不确定性因素发生变化，其他因素不变，分析对方案经济效果的影响程度。2 2、多因素敏感性分析、多因素敏感性分析在两个或多个不确定性因素同时变化时，分析对方案经济效果的影响程度。1）双因素：例如两因素变化对NPV的影响。2）三因素：（略）说明说明：1）盈亏平衡分析法盈亏平衡分析法是通过盈亏平衡点来分析不确定性因素对方案经济效果的影响程度。敏感性分析法敏感性分析法则是分析各种不确定性因素变化一定幅度时(或者变化到何种幅度)，对方案经济效果的影响程度(或者改变对方案的选择)，而把不确定性因素当中对方案经济效果影响程度较大的因素，称之为敏感性因素。2）投资者有必
7、要及时把握敏感性因素，并从敏感性因素变化的可能性以及测算的误差，分析方案的风险大小。1 1、单因素敏感性分析、单因素敏感性分析 假设某一不确定性因素变化时，其他因素不变，即各因素之间是相互独立的。 单因素敏感性分析的具体操作步骤单因素敏感性分析的具体操作步骤：（1）确定研究对象（选最有代表性的经济效果评价指标）（2）选取不确定性因素（关键因素）（3）设定因素的变动范围和变动幅度（20+20，10变动）（4）计算某个因素变动时对经济效果评价指标的影响（5）绘制敏感性分析图，作出分析。 2 2、单因素敏感性分析应用、单因素敏感性分析应用 例：计算得某项目内部收益率IRR173，净现值NPV(12)
8、=487万元，动态投资回收期Tp69年。确定性分析的结果，初步评价该项目在经济效果上可以接受。本例中，对销售收人、建设投资、经营成本三个因素分别增加10和减少10，个别因素分别增加20，作出单因素敏感性分析。也就是说，某一因素变动一定幅度时，假设其他因素保持不变，计算每次变动的现金流量，从而计算相应的IRR。显然，各因素相同的变化幅度，对IRR的影响程度是有差别的，整理成表和图的形式，以此表示不确定性因素对评价指标的彩响程度。不难看出：销售收人最敏感，其次是经营成本，最不敏感是建设投资。3 3、多因素敏感性分析、多因素敏感性分析 多因素敏感性分析方法主要有： 1）最有利最不利法 2）解析法与作
9、图法结合 如上例选择销售收入和建设投资两个不确定性因素同时变化对评价指标NPV的影响，分别取正负10两个不同组合，计算结果列于下表。 可见，该项目确定性分析时NPV487万元，当销售收入增加10时，建设投资增加或减少10，NPV都大干0，项目仍可行；当销售收入减少10时，建设投资增加或者减少10，都导致NPV小于0，使项目不可行。4 4、多因素敏感性分析应用、多因素敏感性分析应用5 5、三项预测值法及应用、三项预测值法及应用 三项预测值法三项预测值法是对项目中所涉及的变动因素，分别给出最乐观、最可能、最悲观预测值，根据各变动因素三个预测值的相互作用，来分析、判断开发商利润受影响的情况。 说明：
10、说明：最简单的处理方法是将变动因素全部按照最乐观、最可能、或者最悲观情况考虑，得到项目三组最有用的结果。5 5、三项预测值法及应用（续）、三项预测值法及应用（续）【例例】选取若干个敏感性因素，分别确定各自的三项预测值，分析对企业利润的选取若干个敏感性因素，分别确定各自的三项预测值，分析对企业利润的影响。影响。 三项预测值表三项预测值表变动因素变动因素最乐观情况最乐观情况最可能情况最可能情况最悲观情况最悲观情况租金年增长租金年增长753投资年收益投资年收益6.577.5建造成本年上涨建造成本年上涨67.59贷款年利率贷款年利率101316建造期建造期12个月个月12个月个月12个月个月租售期租售
11、期建成即出租建成即出租3个月个月6个月个月准备期准备期3个月个月3个月个月6个月个月土地成本土地成本200000元元200000元元200000元元5 5、三项预测值法及应用（续）、三项预测值法及应用（续）变动因素变动因素最乐观情况最乐观情况最可能情况最可能情况最悲观情况最悲观情况原始评估值原始评估值开发商利润值开发商利润值266841元元199444元元38539元元118235元元占总开发价值的占总开发价值的百分比百分比24.520.04.213.4占总开发成本的占总开发成本的百分比百分比33.425.64.515.5在原有评估结果在原有评估结果基础上的变化基础上的变化1266967对企业
12、利润的影响分析表对企业利润的影响分析表三）概率分析三）概率分析是使用概率研究预测各种不确定性因素和风险因素的发生对项目评价指标影响的一种定量分析方法。 【例例】有两个物业项目，情况分别如下：项目项目1：写字楼项目，2002年末价值为1000万元，预计2003年末价值为1100万元的可能性为50%、为900万元的可能性为50%，则2003年末该物业价值的标准方差为10%。项目项目2：保龄球场项目，2002年末价值为1000万元，预计2003年末价值为1200万元的可能性为50%、为800万元的可能性为50%，则2003年末该物业价值的标准方差为20%。作业作业思考题思考题：房地产投资不确定性分析的基本方法有哪些？
