《0110广州保利市桥南项目营销策略报告91p数学》由会员分享，可在线阅读，更多相关《0110广州保利市桥南项目营销策略报告91p数学（91页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、保利市桥南项目营销策略报告保利市桥南项目营销策略报告2010.7.30本项目本项目目标客群目标客群突围方向突围方向价格预期价格预期以中小居家户型为主的、成熟居住片区的小规模社区以中小居家户型为主的、成熟居住片区的小规模社区区域内首置、首改客户及广州市区受价格挤压的首置区域内首置、首改客户及广州市区受价格挤压的首置客群、部分投资客户客群、部分投资客户前期定位回顾前期定位回顾周边居住氛围浓厚、自身社区配套不足、无强势资周边居住氛围浓厚、自身社区配套不足、无强势资源、交通便利，宜采用源、交通便利，宜采用“产品产品+品牌品牌”策略突围策略突围实现实现10500-11000元元/平米毛坯价平米毛坯价实现
2、实现10500-1100010500-11000元元/ /平米平米毛坯价格毛坯价格实现快速消化，销售周期实现快速消化，销售周期5 5个月个月p总货量：488套p区域内同类产品价格：10000-14000（毛坯）p区域内同类产品销售速度：20-40套/月p本项目楼面地价：4300元/平米p预期实现价格：10500-11000元/平米（毛坯）目标项目分析项目分析项目价值梳理及产品优势挖掘地块四至地块四至项目本体本案本案市良路市良路南城路南城路南临池塘东临南城路北临市良路马路及住宅东面南城路南临池塘北面市良路及住宅本案本案西临农地西农地无景观资源；两面临路，存在一定的噪声影响；南面为未开发居住无景观
3、资源；两面临路，存在一定的噪声影响；南面为未开发居住用地，视野较开阔用地，视野较开阔项目位于番禺项目位于番禺人普遍认可的宜居区域人普遍认可的宜居区域市桥南市桥南片区片区，距市桥中心仅，距市桥中心仅1010分钟车程分钟车程p 20032010年沙湾镇城市规划将市良路靠近沙湾水道规划为高标准的南部住宅示范区，规划该区可容纳20000人。项目处于规划区内；p距离番禺市桥中心区仅10分钟车程；p到广州天河体育中心车程约40分钟；本地块本地块沙湾镇南部居住区沙湾镇南部居住区番禺市桥番禺市桥20002000米米本案本案区域解读区域解读番禺市桥番禺市桥本案本案本案本案p项目位于2007年番禺地王“万科金色城
4、品”对面，周边同时还有金沙湾花园、昊龙花园 、喜盈雅境等项目，区域比较成熟，是沙湾镇比较成熟的居住区域；p项目自身配套较为欠缺，但因周边楼盘众多，可共享的配套成熟完善；p一些中高档生活配套，如奥园广场等，有望在项目入市时配备。配套展望配套展望项目自身配套较为欠缺，周边可共享项目自身配套较为欠缺，周边可共享其他社区的配套其他社区的配套，未来整个片未来整个片区的生活配套完善，区的生活配套完善，居住氛围居住氛围浓厚浓厚项目内容地块名称番禺区桥南街市良公路南侧 占地面积22978平方米建筑面积48000平方米公建面积2580平方米绿化率30%容积率2.2其他条件限高60米市良路市良路南城路南城路未开发
5、住宅用地未开发住宅用地项目指标项目指标中低容积率；小规模社区；限高米，规划可为空间较小中低容积率；小规模社区；限高米，规划可为空间较小产品分析产品分析产产品面品面积积区区间间( () ) 户户型型梯梯户户比比梯腿数梯腿数套数套数建筑面建筑面积积合合计计套数比套数比面面积积比比40-49 一房一厅一卫1梯5户1177993%2%70-79 两房两厅一卫1梯4、5户351392710%8%90-100 三房两厅两卫1梯4、5户213543433873%72%120-130 四房两厅两卫1梯2户666838214%18%总计 3148847446100%100%主力户型以主力户型以909013013
6、0平米以上小三房及四房为主，少量房及房，平米以上小三房及四房为主，少量房及房，属紧凑型居家户型，预计套总价均在属紧凑型居家户型，预计套总价均在100100万以上。万以上。项目分析小结项目分析小结中低容积率地块，小规模社区，限高米中低容积率地块，小规模社区，限高米规划可为空间不大规划可为空间不大产品以紧凑型居家户型为主产品以紧凑型居家户型为主地处番禺市桥南成熟居住片区地处番禺市桥南成熟居住片区周边可共享其它社区生活配套周边可共享其它社区生活配套交通便利，但有沿路噪音影响交通便利，但有沿路噪音影响本项目属性定位：市桥南本项目属性定位：市桥南都市品牌领地都市品牌领地竞争分析竞争分析竞争项目的产品和形
7、象定位启示番禺奥园冠军城中颐海伦堡喜盈雅境昊龙花园尚东尚筑桥南板块在售项目桥南板块在售项目桥南板块待售项目桥南板块待售项目周围板块在售项目周围板块在售项目万科金色城品星辰时代豪园博学公馆奥园广场雅居乐鸿禧华庭区域内主要项目分布区域内主要项目分布“桥南板块桥南板块”分析之分析之实现均价实现均价项目项目位置位置在售在售主力户型主力户型面积区间面积区间均价均价（元（元/ /）销售速度销售速度（月（月/ /套）套）万科金色城品番禺沙湾镇得贤路837号复式4房61-6918500（毛坯）20海伦堡流金岁月番禺市桥南区福德路223号3房、4房三房：123、149四房：18016000（毛坯）21000（带
8、6000装修）27昊龙花园番禺桥南街中华大道893号3房、4房三房单位：94、118、130四房单位：14010000（毛坯）40喜盈雅境光明南路南区公园对面（番禺奥园附近）4房208和31011000（毛坯）4番禺奥园冠军城沙湾镇市良路9号（市桥南区金业别墅花园内） 3-5房110-30013000（带3000装修）尾货阶段1祈福水城（售罄）番禺区市桥中良路33号（市良路与西环路交汇处）2房二房7791毛坯价毛坯价9500-160009500-16000元元/ /不等，主流区间为不等，主流区间为1200012000元元/ /，带装修价，带装修价值值2500-60002500-6000元元/
9、/不等，小户型消化速度较快，月均不等，小户型消化速度较快，月均2020套以上套以上“桥南板块桥南板块”分析之分析之畅销产品畅销产品板块内供应主要集中在板块内供应主要集中在70-15070-150平米平米2 2房、房，从销售情况看，紧房、房，从销售情况看，紧凑型的首置、首改产品受到市场追捧凑型的首置、首改产品受到市场追捧，本项目产品具备较强竞争力，本项目产品具备较强竞争力面积（）面积（）供应（套）供应（套）均价（元均价（元/ /）去化率去化率二房二房71-8771-8728288217821792.85%92.85%三房三房93-9593-9568689301 9301 35.29%35.29%
10、101-117101-11734334311336 11336 91.50%91.50%125-146125-14622122111965 11965 40.63%40.63%四房四房132132202010689 10689 100.00%100.00%14214240409157 9157 53.28%53.28%160-188160-1883023029192 9192 26.22%26.22%五房五房18518532328830 8830 50.00%50.00%20820818189000 9000 55.56%55.56%复式复式48-7148-71888816936 16936
11、100.00%100.00%147-374147-37464647533 7533 60.42%60.42%2009年年-2010年年6月桥南板块在售数据统计月桥南板块在售数据统计2010年8月2010年9月2010年10月2010年11月2010年12月2011年星辰时代豪庭星辰时代豪庭万科金色城品万科金色城品舒适型产品，共590套，预计毛坯价15000元/产品类型：320套大三房，250套大四房，少量复式单位博学公馆博学公馆紧凑型产品，共368套产品类型：92套紧凑两房，184套紧凑三房，92套紧凑四房舒适型产品，复式，货量、售价待定，最小60起奥园广场奥园广场酒店式公寓产品，货量、售价待
12、定，面积 40-85平方米昊龙花园昊龙花园舒适型产品，货量充足，产品类型为大两房、大三房、大四房“桥南板块桥南板块”分析之分析之未来供应未来供应板块内目前供应较少，未来板块内目前供应较少，未来中大户型中大户型供应井喷，供应井喷，本项目的本项目的紧凑型产紧凑型产品仍然存在品仍然存在较大市场竞争力较大市场竞争力“桥南板块桥南板块”分析之分析之形象定位形象定位流金岁月流金岁月昊龙花园昊龙花园奥园冠军城奥园冠军城祈福水城祈福水城万科金色城品万科金色城品除流金岁月走豪宅路线外，其余项目形象均定位居家、较平易近人除流金岁月走豪宅路线外，其余项目形象均定位居家、较平易近人结合本项目首置首改产品定位，桥南板块
13、目前在售均为中大户型，结合本项目首置首改产品定位，桥南板块目前在售均为中大户型，有必要关注邻近市桥板块的同面积区间竞争项目有必要关注邻近市桥板块的同面积区间竞争项目，主要为尚东尚筑，主要为尚东尚筑和雅居乐鸿禧华庭和雅居乐鸿禧华庭“桥南板块桥南板块”分析分析 小结小结1、板块内供应主要集中在、板块内供应主要集中在70-150平米平米2房、房，从销售情况房、房，从销售情况看，紧凑型的首置、首改产品受到市场追捧；看，紧凑型的首置、首改产品受到市场追捧；2、实现价格毛坯价、实现价格毛坯价9500-16000元元/不等，主流区间为不等，主流区间为12000元元/，带装修价值，带装修价值2500-6000
14、元元/不等，小户型消化速度较快不等，小户型消化速度较快，月均，月均20套以上；套以上；3、板块内目前供应较少，未来中大户型供应井喷，本项目的紧、板块内目前供应较少，未来中大户型供应井喷，本项目的紧凑型产品仍然存在较强市场竞争力凑型产品仍然存在较强市场竞争力4、除流金岁月走豪宅路线外，其余项目形象均定位居家、较平、除流金岁月走豪宅路线外，其余项目形象均定位居家、较平易近人易近人“市桥板块市桥板块”分析之分析之尚东尚筑尚东尚筑热销原因：p 城市价值高p 周边高端商业氛围 p 高端社区设计：楼距最远达180多米，绿地率高达42%，设有近200米的空中观光走廊平台花园，配套1000多的园林无极泳池和1
15、3000的商业配套；p 户型紧凑，面积小总价低，附加值高。赠送可改为房间的露台面积紧凑的小户型紧凑的小户型户型附加值高、总价低、社区配套、户型附加值高、总价低、社区配套、“优盘优盘”推广概念认可度高推广概念认可度高“市桥板块市桥板块”分析之分析之雅居乐鸿禧华雅居乐鸿禧华庭庭户型紧凑实用，连通客厅和卧室的超大阳台，可改增房间面积86两房单位附送入户花园，隔离厨房油烟，功能分区明确。 采用了多个知名品牌的2500元/精装修备受好评。板块板块项目项目面积区间面积区间均价（元均价（元/ /）总价（万元）总价（万元）市桥市桥板块板块雅居乐鸿禧华庭雅居乐鸿禧华庭一房单位：一房单位：51-5851-58两房
16、单位：两房单位：86-9286-92三房单位：三房单位：124-138124-1381380013800（带（带25002500装修）装修）70-20070-200尚东尚筑尚东尚筑70-15070-1501100011000（带（带20002000装修）装修）77-16577-165面积区间与本项目类似，户型紧凑实用、品牌、精装品质认可度高面积区间与本项目类似，户型紧凑实用、品牌、精装品质认可度高竞争分析小结竞争分析小结区域内首置、首改的紧凑型产品畅销区域内首置、首改的紧凑型产品畅销当前供应较少，未来供应放量，但紧凑型产品依然当前供应较少，未来供应放量，但紧凑型产品依然具备市场竞争力具备市场竞
17、争力与本项目存在竞争的，除桥南板块项目外，还有邻近板块面积区间相近与本项目存在竞争的，除桥南板块项目外，还有邻近板块面积区间相近的项目的项目高产品附加值、低总价、品牌、实用精装修认可度高高产品附加值、低总价、品牌、实用精装修认可度高片区项目形象定位偏向居家型，个别走豪宅路线片区项目形象定位偏向居家型，个别走豪宅路线过于年轻、新锐的形象定位，与该片区整体定位存在差异过于年轻、新锐的形象定位，与该片区整体定位存在差异未来竞争激烈，差异化的形象定位有助于项目销售未来竞争激烈，差异化的形象定位有助于项目销售产品产品层面层面形象形象层面层面客户客户层面层面片区项目多为中大户型，客户参考意义不大片区项目多
18、为中大户型，客户参考意义不大需参考邻近市桥板块同面积区间项目的客户情况需参考邻近市桥板块同面积区间项目的客户情况客户分析客户分析3本项目可能覆盖的几类客群前期客户访谈回顾前期客户访谈回顾p访谈对象：访谈对象：保利公馆2010来访成交客户25名；东湖州来访成交客户25名；p访谈内容：访谈内容：对本项目所在的桥南区的认知、对保利品牌的认知、购房需求等；p访谈结论：访谈结论：番禺本地（无论市桥还是周边镇区，如石基）客户较广州市区客户对项目所在的桥南区域有更好认知，认可规划前景；需求90-140平米的首置、首改三、四房；了解保利品牌，关注交通便利、生活配套、项目品质等后续访谈关注点后续访谈关注点购买与
19、本项目同面积段产品的客户中，市区客户与购买与本项目同面积段产品的客户中，市区客户与番禺本地客户比例关系？番禺本地客户比例关系？123购买区域内产品的番禺本地客户，他们为何购买？购买区域内产品的番禺本地客户，他们为何购买？购买区域内产品的广州市区客户，什么因素吸引他购买区域内产品的广州市区客户，什么因素吸引他们购买？们购买？选择尚东尚筑、鸿禧华庭、番禺市桥的客户作后续深入访谈及验证选择尚东尚筑、鸿禧华庭、番禺市桥的客户作后续深入访谈及验证客户类型客户类型 1：番禺本地的首置客户番禺本地的首置客户孙先生，孙先生，2828岁，土生土长的番禺罗家村人，番禺白领，首次置业；岁，土生土长的番禺罗家村人，番
20、禺白领，首次置业；目前在番禺市桥工作，从事估价行业，女朋友也在市桥工作，从事保险业务；目前在番禺市桥工作，从事估价行业，女朋友也在市桥工作，从事保险业务；现在跟父母和大哥大嫂一起住番禺广场附近。准备结婚，结婚后不想再跟父现在跟父母和大哥大嫂一起住番禺广场附近。准备结婚，结婚后不想再跟父母一起住，希望在番禺买房；母一起住，希望在番禺买房；认为房子最好离市桥不要太远，两房和小三房都能接受，最好就是认为房子最好离市桥不要太远，两房和小三房都能接受，最好就是90-10090-100平平米的小三房，总价最好不超过米的小三房，总价最好不超过100100万；万；父母可以给父母可以给3-43-4成首付，剩下的
21、两个人月供，大概能承受成首付，剩下的两个人月供，大概能承受3000-40003000-4000元的月供元的月供款；款；之前看过尚东尚筑，比较喜欢那里的户型，有赠送空间最好；之前看过尚东尚筑，比较喜欢那里的户型，有赠送空间最好；桥南也可以考虑，反正上下班控制在半小时内都没问题。桥南也可以考虑，反正上下班控制在半小时内都没问题。在番禺工作，对桥南认可度高，需求小三房，希望高产品附加值，在番禺工作，对桥南认可度高，需求小三房，希望高产品附加值，对总价和月供有一定敏感对总价和月供有一定敏感客户类型客户类型2：番禺本地的二次置业客户番禺本地的二次置业客户王先生，王先生，4343岁岁，番禺本地人，私企老板
22、，二次置，番禺本地人，私企老板，二次置业业；土生土土生土长长的番禺人，在番禺开厂，目前居住在中的番禺人，在番禺开厂，目前居住在中颐颐海海伦伦堡，一家四口，小孩堡，一家四口，小孩番禺中学南校区番禺中学南校区读书读书，正在考，正在考虑虑在在桥桥南南买买多一套房子，一方面多一套房子，一方面给给小孩住，另小孩住，另一方面考一方面考虑虑投投资资；面面积积不用太大，不用太大，9090左右就足左右就足够够，以后，以后亚亚运城运城带动带动整个番禺板整个番禺板块块房价上房价上涨涨，到到时时可能考可能考虑卖虑卖掉；掉；已已经经在在桥桥南住了很久，南住了很久，这这里比里比较较安静，生活方便，交通安静，生活方便，交通
23、还还算算顺畅顺畅，挺喜，挺喜欢欢住住这这里；里；目前目前桥桥南南1 1万左右的均价万左右的均价还还算合理，估算合理，估计计以后以后还还会上会上涨涨的，看好以后的的，看好以后的发发展。展。 在番禺开厂，经济实力较强，家在番禺，对桥南较为了解，看好亚在番禺开厂，经济实力较强，家在番禺，对桥南较为了解，看好亚运带来的未来升值前景运带来的未来升值前景客户类型客户类型3：番禺工作的外地人番禺工作的外地人李先生，李先生，3232岁岁，湖北人，石基服装厂的管理，湖北人，石基服装厂的管理层层，首次置，首次置业业；来番禺工作五六年了，之前一直都是在石基租房子住，来番禺工作五六年了，之前一直都是在石基租房子住，现
24、现在考在考虑买虑买房了；房了；知道知道亚亚运城就快开运城就快开盘盘，认为认为价格在价格在1.3-1.51.3-1.5万太万太贵贵了，了，1 1万左右都能接受；万左右都能接受；想想买买100100的小三房，考的小三房，考虑虑到以后到以后结结婚生小孩，以及父母婚生小孩，以及父母过过来来这边这边短短时间时间居住，居住，所以最起所以最起码码都要三房；都要三房；喜喜欢欢大社区，大社区，环环境要安静，喜境要安静，喜欢东欢东湖州，楼湖州，楼间间距距够宽够宽，不，不过户过户型面型面积积太大了，太大了，接受不了。接受不了。桥桥南也可以考南也可以考虑虑，那，那边边生活配套也很生活配套也很齐齐全，不全，不过过那里那
25、里现现在都是大面在都是大面积积的的户户型型为为主，如果有小三房也可以考主，如果有小三房也可以考虑虑。一直在番禺租房住，习惯了番禺的生活，目前考虑首置买房，需求一直在番禺租房住，习惯了番禺的生活，目前考虑首置买房，需求3 3房以上，但太大面积无法承受，总价承受能力较有限。房以上，但太大面积无法承受，总价承受能力较有限。客户类型客户类型4：番禺公务员、事业单位人员番禺公务员、事业单位人员杨杨小姐，小姐，2828岁岁，番禺禺山高，番禺禺山高级级中学老中学老师师，外地人，来广州，外地人，来广州5 5年；年；目前租住教目前租住教师师宿舍，担心房价一直宿舍，担心房价一直涨涨，想，想买买房，房，选择选择在番
26、禺，不会考在番禺，不会考虑虑广州广州市区；市区；想想买买9090平左右小三房，接受价格平左右小三房，接受价格1000010000元元/ /平左右，去看平左右，去看过过尚尚东东尚筑和金色城尚筑和金色城品，尚品，尚东东尚筑稍微有点尚筑稍微有点远远，金色城品不喜，金色城品不喜欢欢那种小复式；那种小复式；对对市市桥桥南南觉觉得生活配套不得生活配套不够够好，希望能有好，希望能有较较大的社区和大的社区和较较好的生活配套。首好的生活配套。首次置次置业业自住，自住，对对投投资资和和亚亚运前景不太关注；运前景不太关注；禺山中学的老禺山中学的老师购买师购买力都比力都比较较强强，有不少老，有不少老师现师现在都在考在
27、都在考虑买虑买房，而且基本房，而且基本上都是考上都是考虑虑在市在市桥桥附近置附近置业业。 工作固定在番禺，基本不会去广州市区买房，购买力较强，对市桥工作固定在番禺，基本不会去广州市区买房，购买力较强，对市桥附近配套完善的大社区、品质物业较感兴趣，需求小三房。附近配套完善的大社区、品质物业较感兴趣，需求小三房。客户类型客户类型5：广州市区的首置白领广州市区的首置白领蒋先生，蒋先生，3030岁岁，从事管理咨，从事管理咨询询行行业业，在海珠区江南西上班；，在海珠区江南西上班；最近最近刚刚购买刚刚购买雅居雅居乐鸿乐鸿禧禧华华庭的庭的8080平二房，平二房，1350013500元元/ /平。平。购购房主
28、要看中生活房主要看中生活配套和交通；配套和交通；坐地坐地铁铁上班，来广州上班，来广州7 7年，以前一直在番禺市年，以前一直在番禺市桥桥工作，加之地工作，加之地铁较铁较方便，方便，对对市市桥桥区域抗性区域抗性较较小，而且番禺的房价比海珠要便宜很多；小，而且番禺的房价比海珠要便宜很多；买买房房时时重点看重点看过过尚尚东东尚筑，尚筑，觉觉得位置有点得位置有点远远，交通不是很方便；，交通不是很方便；以前以前觉觉得市得市桥桥南生活配套不太好，但南生活配套不太好，但现现在在变变化化较较大，是重点大，是重点发发展区域。展区域。以前租房在祈福新村，很多海珠上班的都在祈福租房，以前租房在祈福新村，很多海珠上班的
29、都在祈福租房，买买房大部分也都考房大部分也都考虑虑在市在市桥桥附近置附近置业业。在海珠、天河上班，有过在番禺租房的经历，区域抗性较小，看重在海珠、天河上班，有过在番禺租房的经历，区域抗性较小，看重交通和配套，选择购买市桥附近的地铁物业，认为价格上有优势。交通和配套，选择购买市桥附近的地铁物业，认为价格上有优势。核心客户重点客户潜在客户客户类型客户描述1、番禺市桥的首置白领2、番禺工作的外地人 3、番禺市桥的企事业单位人员、公务员1、广州市区白领、企事业单位人员2、番禺本地投资客部分区内外投资者看重配套、交通；关注投资前景；普遍需求小三房，关注产品附加值、品牌、对总价、月供较敏感对交通要求较高，
30、倾向选择市桥的地铁物业，需作适度引导项目客户构成项目客户构成客户分析小结客户分析小结番禺市桥白领（首置）：番禺市桥白领（首置）：对桥南认可度高，需求小三房，希望高对桥南认可度高，需求小三房，希望高产品附加值，对总价和月供有一定敏感产品附加值，对总价和月供有一定敏感番禺本地客户（投资）：番禺本地客户（投资）：经济实力较强，家在番禺，对桥南较为经济实力较强，家在番禺，对桥南较为了解，看好未来的升值前景了解，看好未来的升值前景在番禺的外地人（首置）：在番禺的外地人（首置）：一直在番禺租房住，习惯了番禺的生一直在番禺租房住，习惯了番禺的生活，目前考虑首置买房，需求活，目前考虑首置买房，需求3房以上，但
31、太大面积无法承受，总价房以上，但太大面积无法承受，总价承受能力较有限承受能力较有限番禺的企事业单位人员（首置）：番禺的企事业单位人员（首置）：工作固定在番禺，基本不会工作固定在番禺，基本不会去广州市区买房，购买力较强，对市桥附近配套完善的大社区、品去广州市区买房，购买力较强，对市桥附近配套完善的大社区、品质物业较感兴趣，需求小三房质物业较感兴趣，需求小三房广州市区工作的白领（首置）：广州市区工作的白领（首置）：在海珠、天河上班，有过在番在海珠、天河上班，有过在番禺租房的经历，区域抗性较小，看重交通和配套，选择购买市桥附禺租房的经历，区域抗性较小，看重交通和配套，选择购买市桥附近的地铁物业，认为
32、价格上有优势。近的地铁物业，认为价格上有优势。客户主要关注点：高附加值、交通便利、总价优势、升值前景客户主要关注点：高附加值、交通便利、总价优势、升值前景B BA AF F我我有：有：片区浓厚的生活氛围、便利交通片区浓厚的生活氛围、便利交通区域未来升值前景区域未来升值前景迎合市场的紧凑型低总价产品迎合市场的紧凑型低总价产品极具影响力与口碑的发展商品牌极具影响力与口碑的发展商品牌B BA AF F本项目具备主要优势本项目具备主要优势1、番禺市桥南周边浓厚的居家氛围、番禺市桥南周边浓厚的居家氛围2、交通便利、交通便利距番禺最繁华的市桥仅距番禺最繁华的市桥仅10分钟车程分钟车程3、紧凑型设计、紧凑型
33、设计符合市场需求的低总价中小户型符合市场需求的低总价中小户型4、升值前景、升值前景未来板块成熟溢价未来板块成熟溢价5、具备品牌影响力、具备品牌影响力保利品牌和口碑保利品牌和口碑片区浓厚的生活氛围、便利交通片区浓厚的生活氛围、便利交通区域未来升值前景区域未来升值前景极具影响力与口碑的发展商品牌极具影响力与口碑的发展商品牌迎合市场的紧凑型低总价产品迎合市场的紧凑型低总价产品B BA AF F本项目具备主要优势本项目具备主要优势1、番禺市桥南周边浓厚的居家氛围、番禺市桥南周边浓厚的居家氛围2、交通便利、交通便利距番禺最繁华的市桥仅距番禺最繁华的市桥仅10分钟车程分钟车程3、紧凑型设计、紧凑型设计符合
34、市场需求的低总价中小户型符合市场需求的低总价中小户型4、升值前景、升值前景未来板块成熟溢价未来板块成熟溢价5、具备品牌影响力、具备品牌影响力保利品牌和口碑保利品牌和口碑本项目对客户产生的价值本项目对客户产生的价值1、享受番禺市桥南周边浓厚的、享受番禺市桥南周边浓厚的居家居家氛围氛围2、便利便利的交通的交通距番禺最繁华的市桥仅距番禺最繁华的市桥仅10分钟车程分钟车程3、低总价、低总价紧凑型紧凑型中小户型中小户型4、未来板块成熟溢价带来的投资、未来板块成熟溢价带来的投资升值升值5、保利品牌和口碑，带来、保利品牌和口碑，带来品质品质保证保证立足于购买立足于购买“紧凑型紧凑型”中小户型中小户型的客户的
35、客户突出本项目的突出本项目的居家调性居家调性，建立，建立差异化形象差异化形象启启示：示：关于关于我们的客户我们的客户他们是这样一群人，他们是这样一群人，年轻年轻、有活力有活力，讲究生活讲究生活品质品质，同时，同时，注重性价比注重性价比，务实居家务实居家关于关于居家调性居家调性项目诉求上，描述一种项目诉求上，描述一种生活态度生活态度，倡导一种，倡导一种生生活方式活方式，推广调性上，它不是激进新锐的，而是偏向于推广调性上，它不是激进新锐的，而是偏向于柔和的、柔和的、温馨的温馨的、有品质感的，有品质感的，关于关于差异化的形象差异化的形象需要需要一个概念一个概念，一条主线一条主线这个概念，串联并贯彻整
36、个营销全程这个概念，串联并贯彻整个营销全程譬如：譬如：花生来了寻找寻找一个主线一个主线家，家，承载包容着他们生活中的酸甜苦辣承载包容着他们生活中的酸甜苦辣这里，有他们这里，有他们奋斗奋斗的故事，有他们的故事，有他们爱情爱情的故事的故事有他们关于有他们关于理想理想的故事。家是最温暖的港湾，象征着一的故事。家是最温暖的港湾，象征着一种叫做种叫做幸福幸福的生活。的生活。家，与生活有关，与幸福有关，与家，与生活有关，与幸福有关，与故事故事有关有关保利保利城南故事城南故事【主推案名主推案名】【有一种生活叫幸福有一种生活叫幸福】寻找寻找故事主人公故事主人公保利保利城南故事城南故事 现正接受咨询现正接受咨询
37、和和TA一起一起从无到有的幸福从无到有的幸福保利保利城南故事城南故事 现正接受咨询现正接受咨询生活，是一种自在心情生活，是一种自在心情保利保利城南故事城南故事日子缓缓，生活散散日子缓缓，生活散散保利保利城南故事城南故事偷得浮生半日闲偷得浮生半日闲保利保利城南故事城南故事生活，简单就好生活，简单就好保利保利城南故事城南故事幸福故事，即将揭幕幸福故事，即将揭幕保利保利城南故事城南故事 即将公开发售即将公开发售 保利保利水岸兰亭水岸兰亭【备选案名备选案名】【有一种生活叫幸福有一种生活叫幸福】【备选案名备选案名】保利保利丽阳百合丽阳百合【有一种生活叫幸福有一种生活叫幸福】故事故事的展示及包装的展示及包
38、装p 有故事的有故事的产品打造产品打造p 有故事的有故事的园林和售楼处园林和售楼处p 有故事的有故事的样板房样板房有故事的有故事的产品打造产品打造从规划面积从规划面积“禁偷令禁偷令”之后的功能营销说起之后的功能营销说起 没有没有“赠送面积赠送面积” 我们就送我们就送“功能功能”当广州楼市延续当广州楼市延续10多年的多年的“惯偷面积惯偷面积”不再可能不再可能紧凑型中小户型产品的附加值如何提升？紧凑型中小户型产品的附加值如何提升？ 功能营销关键要素功能营销关键要素功能营销关键要素功能营销关键要素回归产品的居住本体回归产品的居住本体强调功能面积，而非建筑面积强调室内，而非室外强调居住享受，而非居住舒
39、适衣帽间/书房/收藏室功能空间的设置初级形态赋予既有空间某种功能虚空间带来的多样性虚空间单独使用虚空间单独使用，可以成为衣帽间、化妆间、书柜等主卧个性化空间升级形态对空间进行合并利用，实现功能的扩展客客厅厅主主卧卧虚虚空空间间虚空间纳入客厅虚空间纳入客厅，可以成为家庭展示性空间虚空间纳入主卧虚空间纳入主卧，可以成为主卧的个性化空间，如衣帽间、书房等结合周边形成结合周边形成更大的活动场更大的活动场地地，形成多种活动的可能性高级形态对室内空间的集约利用对空间的集约利用，涉及成品化精装修玄关玄关地柜地柜内嵌式电器内嵌式电器精品化成品装修集约细节 厨房收纳柜厨房收纳柜垃圾处理器、五金拉篮垃圾处理器、五
40、金拉篮转角橱柜转角橱柜消音柜门消音柜门内嵌式厨房电器内嵌式厨房电器精品化成品装修集约细节 卧室边角空间利用卧室边角空间利用 浴室定制橱柜浴室定制橱柜 洗手台收纳柜洗手台收纳柜 墙体内嵌式收纳处墙体内嵌式收纳处1.1.消音门：轻柔关闭技术，消除噪音干扰消音门：轻柔关闭技术，消除噪音干扰 2.博洛尼的阻尼轻柔关闭技术，避免了碰撞或反弹，房门经缓冲后自动关闭，消除噪音干扰，有效避免门板快速闭合对老人小孩造成的伤害。 3. 2.2.LOW-ELOW-E中空隔音玻璃：中空隔音玻璃：可以阻止太阳光产生的热辐射进入室内,又可以将室内物体产生的热反射回来,从而降低玻璃的热辐射通过量。隔热性比普通中空玻璃提高近
41、40%，大大减轻室外的噪音透过窗户进入室内，一般隔音玻璃可降低噪音30分贝左右。精品化成品装修门窗1.1.书桌和双人床一体：书桌和双人床一体：与以往设计不同的是它不需要搬动任何东西，唯一要搬动的也就是书桌前的椅子，而且在打开双人床时对书桌上的东西也不会有任何影响，睡觉与工作的切换一键即完成。 2.2.一体式衣柜一体式衣柜3.3.沙发统一设计沙发统一设计，可便于业主后期更换布艺套，可便于业主后期更换布艺套4.4.利用过道等空间设计阅读台利用过道等空间设计阅读台精品化成品装修家具精品化成品装修装饰品提供室内的部分绿化和阳台基本绿化设置：提供室内的部分绿化和阳台基本绿化设置：1.阳台的花槽和树体阳台
42、的花槽和树体2.桌面绿化桌面绿化3.采光走廊引进绿化采光走廊引进绿化4.采光天井的绿化采光天井的绿化精品化成品装修家庭绿化有故事的有故事的园林和售楼处园林和售楼处用一条用一条故事主线故事主线，贯穿整个看楼动线，贯穿整个看楼动线奋斗的故事奋斗的故事在过去的日子里在过去的日子里很大一部分的时间很大一部分的时间我们都在奋斗我们都在奋斗付出努力付出努力付出汗水付出汗水为了更好的生活为了更好的生活为了更美的未来为了更美的未来【第一站第一站】社区入口，社区入口，奋斗奋斗主题雕塑主题雕塑，讲述拼搏进取的奋斗故事，讲述拼搏进取的奋斗故事爱情的故事爱情的故事【第二站第二站】在玻璃花房里在玻璃花房里种上一棵忘忧草
43、种上一棵忘忧草每天看着它每天看着它一天一天长大一天一天长大就像人生最浪漫的事就像人生最浪漫的事是可以和你一起是可以和你一起慢慢变老慢慢变老小区园林内，设置小区园林内，设置玻璃花房玻璃花房和和沿路花带沿路花带，讲述罗曼蒂克的爱情故事讲述罗曼蒂克的爱情故事旅行的故事旅行的故事【第三站第三站】背上行囊背上行囊从此浪迹天涯从此浪迹天涯走遍了世界上许多城市走遍了世界上许多城市带回了雅鲁藏布江的雪水带回了雅鲁藏布江的雪水还有撒哈拉沙漠的黄沙还有撒哈拉沙漠的黄沙收藏英伦三岛的优雅收藏英伦三岛的优雅记录北海道的此刻心情记录北海道的此刻心情售楼处内，设置售楼处内，设置收藏品展架及解说卡片收藏品展架及解说卡片讲述
44、浪迹天涯的旅行故事讲述浪迹天涯的旅行故事家的故事家的故事【第四站第四站】生活在现实的重重压力之下生活在现实的重重压力之下是家人的守望和孩子的微笑是家人的守望和孩子的微笑给了我继续前行的勇气和力量给了我继续前行的勇气和力量总想给最可爱的他们总想给最可爱的他们一个全世界最温暖的港湾一个全世界最温暖的港湾售楼处外围，设置售楼处外围，设置秋千架及儿童游秋千架及儿童游乐区，乐区，讲述家的亲子故事讲述家的亲子故事理想的故事理想的故事【第五站第五站】从前从前觉得生活的理想觉得生活的理想就是挣很多的钱就是挣很多的钱住很大的房子住很大的房子现在现在觉得生活的理想觉得生活的理想就是在一个悠闲的午后就是在一个悠闲的
45、午后研磨咖啡的心情研磨咖啡的心情售楼处，打造成包括售楼处，打造成包括咖啡吧咖啡吧、书吧书吧、音吧音吧、桌游吧桌游吧的休闲的休闲体验空间体验空间，讲述生活理想的故事，讲述生活理想的故事有故事的有故事的样板房样板房打造情境化样板间，比的是打造情境化样板间，比的是心思心思和和创意创意别人的样板房别人的样板房我们不和海伦堡比豪气，也不羡慕尚东尚筑的欧派我们不和海伦堡比豪气，也不羡慕尚东尚筑的欧派我们的样板房我们的样板房可能不豪气，可能不国际，要的是让客户印象深刻可能不豪气，可能不国际，要的是让客户印象深刻天下任我行的旅行者之家天下任我行的旅行者之家整体装修风格采用日本整体装修风格采用日本MUJI无印良
46、品的无印良品的简约风格，凸显舒适、淡雅的生活主张简约风格，凸显舒适、淡雅的生活主张简约淡雅、易于打造的整体硬装简约淡雅、易于打造的整体硬装别出心裁、心思贵过成本的软装点缀别出心裁、心思贵过成本的软装点缀样板房内各功能空间点缀世界各地风情的特样板房内各功能空间点缀世界各地风情的特色摆件，并配置相应的文化解读，凸显样板色摆件，并配置相应的文化解读，凸显样板房主人公的生活情境房主人公的生活情境参观样板房，就像周游世界参观样板房，就像周游世界卧室卧室：土耳其地毯，中东传统手工艺人：土耳其地毯，中东传统手工艺人客厅客厅：“走进非洲走进非洲”，播放非洲风情影视片；，播放非洲风情影视片；参观样板房，就像周游
47、世界参观样板房，就像周游世界书房书房：一幅来自圣地西藏的唐卡：一幅来自圣地西藏的唐卡餐厅餐厅：来自泰王国的锡器：来自泰王国的锡器书房书房：日本泥塑娃娃：日本泥塑娃娃书房书房：日本茶具：日本茶具故事故事的推广的推广推广总策略推广总策略 前提：提前蓄客如果现场售楼处展示不到位，在推广配合的基础上，提前在市桥高档商场设置展设置展场蓄客场蓄客（可选择易发商业中心）。渠道营销：一个活动，三个重要渠道贴近目标客户群，打好“地铁地铁”、“户外牌户外牌”和和“网络网络”三个重要渠道的组合拳。配合一次大型“城南故事秀”的活动，引爆项目。形象线：贯串一条主线项目开盘前一个半月开始进行集中推广，至始至终，以“寻找城
48、南故事主人寻找城南故事主人公公”贯穿主推广线，副标配合销售节点发布。分批推售：分两次推售连续引爆市场两次推售时间间隔不超过一个月，连续加推，引爆市场连续加推，引爆市场，实现项目短平快的销售目标。4 4月月1 1日日8 8月月3030日日3 3月月1 1日日工程工程要求要求营销营销阶段阶段开盘引爆开盘引爆开盘引爆开盘引爆项目开盘项目开盘 围墙、道旗、地界包装推广推广主线主线推广推广渠道渠道营销营销活动活动 软文炒作 搜房网站软文 商场外展 地铁广告 户外牌 公交候车亭风暴（开盘前一周） 搜房网站（横栏） 硬广（开盘前四版） 网络、报广软文炒作 短信40万条/周 楼吧 售楼处、样板房完工。 园林展
49、示区完工 4月1日，配合售楼处开放，“寻找城南故事主人公”主题活动售楼处售楼处/样板房开放样板房开放6月份加推，MUJI 生活展 寻找城南故事主人公寻找城南故事主人公营销工作铺排营销工作铺排 户外牌地铁广告(视情况)网络软文炒作短信20条/周楼吧5 5月月1 1日日 取得预售证蓄势预热蓄势预热蓄势预热蓄势预热7 7月月1 1日日6 6月月1 1日日8 8月月1 1日日持续加推持续加推持续加推持续加推余货续销余货续销余货续销余货续销 幸福故事，即将揭幕幸福故事，即将揭幕 和和TATA一起，从无到有的幸福一起，从无到有的幸福 生活简单就好生活简单就好 地铁广告 户外牌 公交候车亭风暴 硬广（加推前
50、三版） 网络、报广软文炒作 短信40万条/周 楼吧项目加推项目加推 户外牌网络软文楼吧短信（视情况）贯穿一条主线：寻找故事主人公贯穿一条主线：寻找故事主人公和和TATA一起，从无到有的幸福一起，从无到有的幸福生活，是一种自在心情生活，是一种自在心情日子缓缓，生活散散日子缓缓，生活散散生活，简单就好生活，简单就好第一阶段第一阶段寻找故事主人公寻找故事主人公制造悬念制造悬念第二阶段第二阶段去城南故事去城南故事项目亮相项目亮相第三阶段第三阶段形象渗透形象渗透第四阶段第四阶段开盘热销开盘热销幸福故事，即将揭幕幸福故事，即将揭幕提前蓄客提前蓄客设置分展场设置分展场保利保利城南故事城南故事售楼处到位前，在
51、番禺易发商业中心设置分展场。并配合展场流动派单。配合展场流动派单。配合展场流动派单。巡展人员安排：巡展人员安排：巡展分巡展分2 2组，每组组，每组2 2名销名销售售 、8 8名兼职派单人员名兼职派单人员 人员目标要求：主展场销售人员人员目标要求：主展场销售人员, ,每人每人每天要登记每天要登记2020个以上有效电话号码；个以上有效电话号码；派派单人员单人员, ,每人每天要登记每人每天要登记1515个以上有效电个以上有效电话号码，带话号码，带5 5批客户到主展场上门咨询。批客户到主展场上门咨询。派发物料：派发物料：海报（设计建议正面项目海报（设计建议正面项目信息，反面加印亚运举办日程表）信息，反
52、面加印亚运举办日程表）地铁广告地铁广告做番禺最重要的三站做番禺最重要的三站1、地铁大灯箱，做番禺最重要的三站：市桥、汉溪长隆和番禺广场的所有地铁出口费用：27.4万/月2、站台3连封+屏蔽门贴5、6两个月主要投放户外牌户外牌易发商业中心和番禺广场易发商业中心和番禺广场费用：27.4万/月地界包装地界包装形成项目区隔形成项目区隔位置：沿本项目工地四周要求：体现项目气质、品质目的：吸引过往客户关注，提前预热楼体包装楼体包装要求：清晰展示保利地产、项目名称、销售电话信息；目的：加强昭示性，提前预热沿路道旗沿路道旗工地形象围墙工地形象围墙位置：沿市良路、南城路直到本项目要求：道旗高4.5米，宽0.6米
53、；每隔5米树立一个道旗。目的：体现项目私家路感觉，引导客户引入销售中心活动之一：活动之一：寻找故事主人公寻找故事主人公联合新周刊，结合网络炒作，掀起联合新周刊，结合网络炒作，掀起“寻找寻找故事主人公故事主人公”的预热的预热活动，制造悬念，引发市场关注；活动，制造悬念，引发市场关注；在番禺主要户外在番禺主要户外T牌发布广告；牌发布广告；在主要商业人流旺地排放在主要商业人流旺地排放“寻找故事主人公寻找故事主人公”小卡片，可在售楼小卡片，可在售楼处开放之日凭卡兑换购物券；处开放之日凭卡兑换购物券；寻找寻找故事主人公故事主人公活动之二：MUJI 生活展活动形式活动形式：在项目现场举办MUJI无印良品创意生活展，包括各类创意家居用品，为现场带来人气Thanks for listening, Thanks for listening, and it is and it is the endthe end！世联地产世联地产 20102010年年7 7月月3030日日
