《3月冠捷地产河北沧州河间项目市场调研报告192p数学》由会员分享，可在线阅读，更多相关《3月冠捷地产河北沧州河间项目市场调研报告192p数学（192页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、冠捷地产河北河间项目市场调研报告冠捷地产冠捷地产河北河间项目河北河间项目市场调研报告市场调研报告厦门中天世纪厦门中天世纪20112011年年3 3月月2525日日冠捷地产河北河间项目市场调研报告前言前言 新政调控与市场发展，促使地产主力市场由被动向三线、四线城市转移，改为主新政调控与市场发展，促使地产主力市场由被动向三线、四线城市转移，改为主动转移。三、四线城市大盘开发成为房地产研究的要点之一。动转移。三、四线城市大盘开发成为房地产研究的要点之一。 冠捷河间项目，处于城市向东延续性保守式发展的中心地段冠捷河间项目，处于城市向东延续性保守式发展的中心地段小、大亮甲牌，小、大亮甲牌，其以居住为主的
2、大型城市综合体的市场责任无可推卸；其对城市新架构的建立、优其以居住为主的大型城市综合体的市场责任无可推卸；其对城市新架构的建立、优化、城市功能组合以及大力带动新城区乃至整个城市发展的战略地位无可替代，并化、城市功能组合以及大力带动新城区乃至整个城市发展的战略地位无可替代，并将随着项目开发的推进而逐渐显现。将随着项目开发的推进而逐渐显现。 本报告，立足中国房地产开发的特殊国情，以城市和市场的多方面、多层次、多本报告，立足中国房地产开发的特殊国情，以城市和市场的多方面、多层次、多元化的实地精准调研分析为依据，汲取国内诸多大盘开发尤其是三、四线城市大盘元化的实地精准调研分析为依据，汲取国内诸多大盘开
3、发尤其是三、四线城市大盘开发的经验，提出项目开发不可避免的问题，提供项目开发可参考的市场依据、要开发的经验，提出项目开发不可避免的问题，提供项目开发可参考的市场依据、要点思辨、开发建议和产品建议。点思辨、开发建议和产品建议。冠捷地产河北河间项目市场调研报告汇报思路汇报思路1汇报思路汇报思路城市背景城市背景财务简析财务简析项目建议项目建议区域分析区域分析宏观背景宏观背景23456住宅市场住宅市场商业市场商业市场要点思辨要点思辨789地块分析地块分析冠捷地产河北河间项目市场调研报告我们在什么样的大环境和背景下开发？我们在什么样的大环境和背景下开发？1宏观背景冠捷地产河北河间项目市场调研报告密集政策
4、密集政策对房地产市场对房地产市场的影响的影响中国房地产中国房地产市场发展市场发展趋势简析趋势简析+宏观背景货币政策货币政策对房地产市场对房地产市场的影响的影响未来房地未来房地产供求关系对产供求关系对价格的影响价格的影响+冠捷地产河北河间项目市场调研报告一、密集政策对房地产市场的影响一、密集政策对房地产市场的影响1 1、政策已见成效、政策已见成效 事不过三，如果事不过三，如果20112011年新一轮调控再不严，再不起效果，以后就不会有人相信年新一轮调控再不严，再不起效果，以后就不会有人相信“狼来狼来了了”！我司认为：包括！我司认为：包括20102010年的调控在内，延续至年的调控在内，延续至20
5、112011年，本轮调控政府的决心非常大。年，本轮调控政府的决心非常大。 就就20102010年年4 4月份以来的市场表现来看，月份以来的市场表现来看，20102010年调控政策的出台，对楼市的影响还是显年调控政策的出台，对楼市的影响还是显而易见的，基本扭转了自而易见的，基本扭转了自20092009年下半年以来市场不健康升温的格局。年下半年以来市场不健康升温的格局。 从成交量来看，从成交量来看，4.154.15调控造成的市场波动大于调控造成的市场波动大于9.299.29调控，全国市场成交量低迷期持续调控，全国市场成交量低迷期持续3 3个月左右，虽然个月左右，虽然9.299.29调控效果在各个城
6、市间出现分化，但低迷期也持续有调控效果在各个城市间出现分化，但低迷期也持续有1 1个月左右。个月左右。 就成交均价来看，就成交均价来看，20102010年各个城市房价不健康上涨的趋势也基本得到抑制。年各个城市房价不健康上涨的趋势也基本得到抑制。冠捷地产河北河间项目市场调研报告国务院三度发文调控国务院三度发文调控楼市，抑需求、促供楼市，抑需求、促供给力度空前给力度空前国十条国十条国十条国十条其他政策其他政策其他政策其他政策 国十一条国十一条国十一条国十一条力争到力争到20122012年末，解决年末，解决1540154015401540万万万万户低收入家庭住宅问题户低收入家庭住宅问题首套首付首套首
7、付2 2 2 2成成成成，利率，利率7 7 7 7折折折折；二套房首付；二套房首付4 4 4 4成成成成防范信贷资金、境外防范信贷资金、境外“热钱热钱”冲击我国市场冲击我国市场合理确定商品住房项目预售许可的最低规模合理确定商品住房项目预售许可的最低规模落实地方人民政府责任落实地方人民政府责任 建立考核问责机制建立考核问责机制首套首套90 90 以上首付以上首付3 3 3 3成成成成二套房首付二套房首付5 5 5 5成成成成，利率，利率1.11.11.11.1倍倍倍倍三套停贷、限购政策出现端倪三套停贷、限购政策出现端倪对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行对境外机构和个人购房，严格按有关政策执
8、行确保完成确保完成 20102010年年580580580580万万万万套保障房套保障房限制有违法违规企业购地限制有违法违规企业购地国五条国五条国五条国五条 房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内时间内限限限限定居民家庭定居民家庭购购购购房套数房套数 家庭首套首付家庭首套首付3 3 3 3成，成，成，成，二套二套二套二套首付首付5 5 5 5成成成成，利率，利率1.11.11.11.1倍倍倍倍，暂暂暂暂停停停停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款 加强对加强对消费性贷款消费性贷款消费性贷款消费性贷款的管
9、理，禁止用于购买住房的管理，禁止用于购买住房 契税优惠仅适用于家庨首套普通住房，取消个税契税优惠仅适用于家庨首套普通住房，取消个税优惠优惠 违法违规记彔的房地产开发企业，要暂停其发行股违法违规记彔的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，银行停止对其发放新票、公司债券和新购置土地，银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期开发项目贷款和贷款展期双率上调：双率上调：双率上调：双率上调： 金融机构存款准备金融机构存款准备l l利率利率6 6 6 6次次次次上调，累计上调上调，累计上调3%3%3%3%至至18.5%18.5%18.5%18.5%（备注：目前已调至到（备注：目前已调至到（
10、备注：目前已调至到（备注：目前已调至到20%20%20%20%） 存贷利率存贷利率 2 2 2 2 次次次次 上调，上调， 一年期一年期一年期一年期 存贷利率累计上调存贷利率累计上调0.5%0.5%0.5%0.5%，其它各档次利率相应调整其它各档次利率相应调整限购：限购：限购：限购： 先后有先后有18181818个个个个城市实行楼市限购，其中深圳城市实行楼市限购，其中深圳 、福、福州最严，南京、兮州次之，其它城市较宽松州最严，南京、兮州次之，其它城市较宽松一、密集政策对房地产市场的影响一、密集政策对房地产市场的影响2 2、20102010政策回顾政策回顾冠捷地产河北河间项目市场调研报告10w3
11、410w3410w110w110w1010w1010w1310w1310w1610w1610w1910w1910w2210w2210w2510w2510w2810w2810w3110w31 10w3710w3710w410w4 10w710w710w4010w4010w4310w4310w4610w4610w4910w4910w5210w5211w311w3 11w611w610w1010w1010w110w1 10w410w4 10w710w710w1310w1310w1610w1610w1910w1910w2210w2210w2510w2510w2810w2810w3110w3110w34
12、10w3410w3710w3710w4610w4610w4010w4010w4310w43 10w4910w4911w111w1 11w411w411w311w311w711w710w110w1 10w410w4 10w710w710w1010w1010w1310w1310w1610w1611w311w310w5210w5210w1910w1910w2210w2210w2510w2510w2810w2810w3110w3110w3410w3410w3710w3710w4010w4010w4310w4310w4610w4610w4910w4910w1310w1310w110w1 10w410w4
13、 10w710w710w1010w10 10w1610w1610w1910w1910w2210w2210w2510w2510w2810w2810w3110w3110w3410w3410w3710w3710w4610w4610w4010w4010w4310w43 10w4910w4910w5210w5211w611w6除广州外，一线城市对政策调控非常敏感，除广州外，一线城市对政策调控非常敏感，4.154.15调控低迷期持续调控低迷期持续3 3个多月，个多月，9.299.29调控低迷期持续调控低迷期持续1 1个多月个多月350003500030000300002500025000200002000
14、015000150001000010000500050000 025252020151510105 50 0成交面积成交面积( (万平方米万平方米) )成交单价成交单价( (元元/ /平方米平方米) )18000180001600016000140001400012000120001000010000800080006000600040004000200020000 0808070706060505040403030202010100 0成交面积成交面积( (万平方米万平方米) )成交单价成交单价( (元元/ /平方米平方米) )500050000 0200002000015000150001
15、0000100002500025000300003000010105 50 035353030252520201515454540405050成交面积成交面积( (万平方米万平方米) )成交单价成交单价( (元元/ /平方米平方米) )北京周成交情况北京周成交情况上海周成交情况上海周成交情况500050000 02000020000150001500010000100002500025000300003000010105 50 035353030252520201515454540405050成交面积成交面积( (万平方米万平方米) )成交单价成交单价( (元元/ /平方米平方米) )即期低即
16、期低迷迷1313周周即期低即期低迷迷7 7周周即期低即期低迷迷1313周周滞后滞后1 1周周低迷低迷5 5周周9.299.294.154.159.299.294.154.15广州周成交情况广州周成交情况9.299.29滞后滞后2 2周周无影响无影响低迷低迷7 7周周4.154.154.154.15深圳周成交情况深圳周成交情况9.299.29即期低即期低即期低即期低迷迷1515周周迷迷6 6周周冠捷地产河北河间项目市场调研报告10w1110w1110w1410w1410w110w1 10w510w5 10w810w810w1710w1710w2010w2010w2310w2310w2610w26
17、10w2910w2910w3210w3210w3510w3510w3810w3810w4110w4110w4410w4410w4710w4710w5010w5011w211w210w110w1 10w410w4 10w710w710w1010w1010w1310w1310w1610w1610w1910w1910w2210w2210w2510w2510w2810w2810w3110w3110w3410w3410w5210w5211w311w310w3710w3710w4010w4010w4310w4310w4610w4610w4910w4911w611w610w1610w1610w2910w29
18、10w110w1 10w410w4 10w710w710w1310w1310w1510w1510w1710w1710w1910w1910w2110w2110w2310w2310w2510w2510w2710w2710w2910w2910w3110w3110w3310w3310w3510w3510w3710w3710w3910w3910w4110w4110w4310w4310w4510w4510w4710w4710w4910w4910w5110w5111w111w111w311w311w511w510w1010w1010w1310w13 10w1910w1910w2210w2210w2610w2
19、6 10w3210w3210w3510w3511w111w110w3810w3810w4110w4110w4410w4410w4710w4710w5010w5011w411w4东部二线城市，对调控政策敏感度较高，东部二线城市，对调控政策敏感度较高，4.154.15调控低迷持续调控低迷持续2 23 3个月，个月，9.299.29调控低迷期小于调控低迷期小于1 1个月个月6000600040004000200020000 010000100008000800016000160001400014000120001200018000180004 42 20 06 610108 81212成交面积成交面
20、积( (万平方米万平方米) )成交单价成交单价( (元元/ /平方米平方米) )40004000200020000 0800080006000600012000120001000010000151510105 50 025252020404035353030成交面积成交面积( (万平方米万平方米) )杭州周成交情况杭州周成交情况厦门周成交情况厦门周成交情况1000010000500050000 0200002000015000150003000030000250002500035000350006 64 42 20 010108 81616141412121818成交面积成交面积( (万平方米
21、万平方米) )成交单价成交单价( (元元/ /平方米平方米) )即期低即期低迷迷1010周周即期低即期低迷迷5 5周周即期低即期低迷迷5 5周周即期低即期低迷迷3 3周周即期低即期低迷迷1414周周即期低即期低迷迷1 1周周9.299.294.154.159.299.294.154.15天津周成交情况天津周成交情况9.299.294.154.1510105 50 02020151530302525成交面积成交面积( (万平方米万平方米) )即期低即期低迷迷1515周周滞后滞后2 2周周低迷低迷4 4周周南京周成交情况南京周成交情况9.299.294.154.15冠捷地产河北河间项目市场调研报告
22、10w1110w1110w1410w1410w1710w1710w110w1 10w410w4 10w810w810w2010w2010w2310w2310w2610w2610w2910w2910w3210w3210w3510w3510w3810w3810w4110w4110w4410w4410w4710w4710w5010w5010w1310w1310w1510w1510w1710w1710w1910w1910w2110w2110w2310w2310w2510w2510w2710w2710w2910w2910w3110w3110w3310w3310w3510w3510w3710w3710w3
23、910w3910w4110w4110w4310w4310w4510w4510w4710w4711w211w2 11w411w4 11w611w611w111w110w410w410w110w110w710w710w2810w2810w4010w4010w5210w5210w3110w3110w3410w3410w3710w37 10w4310w4310w4610w4610w4910w4911w311w310w1610w1610w1010w1010w1310w13 10w1910w1910w2210w2210w2510w2510w1210w1210w1410w1410w1610w1610w181
24、0w1810w2010w2010w2210w2210w2410w2410w2610w2610w2810w2810w3010w3010w3210w3210w3410w3410w3610w3610w3810w3810w4010w4010w4210w4210w4410w4410w4610w4610w4810w4810w5010w5010w5210w5211w211w211w411w411w611w611w411w4中西部二线城市及大连，对政策调控反应有所滞后，中西部二线城市及大连，对政策调控反应有所滞后，4.154.15调控低调控低迷期持续超过迷期持续超过3 3个月，个月，9.299.29调控低迷期
25、非常短，长沙出现上涨调控低迷期非常短，长沙出现上涨80008000700070006000600050005000400040003000300020002000100010000 0900090003535303025252020151510105 50 04040成交面积成交面积( (万平方米万平方米) )成交单价成交单价( (元元/ /平方米平方米) )20002000100010000 0600060005000500040004000300030008000800070007000404020200 012012010010080806060160160140140成交面积成交面积(
26、 (万平方米万平方米) )5 50 02020151510102525成交面积成交面积( (万平方米万平方米) )合肥周成交情况合肥周成交情况滞后滞后1 1周周低迷低迷1414周周即期低即期低迷迷1717周周滞后滞后3 3周周低迷低迷2 2周周滞后滞后1 1周周低迷低迷1313周周滞后滞后3 3周周低迷低迷7 7周周4.154.159.299.29即期低即期低迷迷3 3周周重庆周成交情况重庆周成交情况9.299.294.154.154.154.15大连周成交情况大连周成交情况9.299.29长沙周成交情况长沙周成交情况60006000500050004000400030003000200020
27、00100010000 070007000808070706060505040403030202010100 09090成交面积成交面积( (万平方米万平方米) )成交单价成交单价( (元元/ /平方米平方米) )上涨上涨4.154.15滞后滞后1 1周周低迷低迷7 7周周9.299.29冠捷地产河北河间项目市场调研报告10w110w1 10w410w4 10w710w710w1010w1010w1310w1310w1610w1610w2510w2510w1910w1910w2210w22 10w2810w2810w3110w3110w3410w3410w3710w3710w4010w40 1
28、0w4610w4611w311w310w4310w43 10w4910w4910w5210w5211w611w610w1010w1010w1310w1310w110w1 10w410w4 10w710w710w1610w1610w1910w1910w2210w2210w2510w2510w2810w2810w3110w3110w3410w3410w3710w37 10w4310w4310w4010w40 10w4610w4610w4910w4910w5210w5211w311w310w110w1 10w410w4 10w710w710w1010w1010w1310w1310w1610w1610
29、w1910w1910w2210w2210w2510w2510w2810w2810w3110w3110w3410w3411w111w110w3710w3710w4010w4010w4310w4310w4610w4610w4910w4911w411w4东部及东南部三线城市，部分城市对政策调控反应滞后，东部及东南部三线城市，部分城市对政策调控反应滞后，4.154.15调调控低迷期持续控低迷期持续2323个多月，个多月，9.299.29调控低迷期持续调控低迷期持续1 1个月左右个月左右40004000200020000 01000010000800080006000600012000120001010
30、5 50 02525202015153030成交面积成交面积( (万平方米万平方米) )成交单价成交单价( (元元/ /平方米平方米) )40004000200020000 0600060001200012000100001000080008000140001400010105 50 02525202015153030成交面积成交面积( (万平方米万平方米) )成交单价成交单价( (元元/ /平方米平方米) )苏州周成交情况苏州周成交情况无锡周成交情况无锡周成交情况5 50 02020151510102525成交面积成交面积( (万平方米万平方米) )300030002000200010001
31、0000 0800080007000700060006000500050004000400010000100009000900010105 50 0303025252020151540403535成交面积成交面积( (万平方米万平方米) )成交单价成交单价( (元元/ /平方米平方米) )滞后滞后1 1周周低迷低迷1414周周原位原位震荡震荡滞后滞后2 2周周低迷低迷7 7周周滞后滞后4 4周周低迷低迷7 7周周即期低即期低迷迷1414周周即期低即期低迷迷3 3周周即期低即期低迷迷1212周周即期低即期低迷迷2 2周周9.299.294.154.15佛山周成交情况佛山周成交情况9.299.29
32、东莞周成交情况东莞周成交情况4.154.159.299.294.154.154.154.159.299.29冠捷地产河北河间项目市场调研报告201120112011201120112011年年年年年年1 1 1 11 1月月月月月月262626262626日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会
33、议最后确定了包括进一步做好房地产市场调控工作。会议最后确定了包括进一步做好房地产市场调控工作。会议最后确定了包括进一步做好房地产市场调控工作。会议最后确定了包括进一步做好房地产市场调控工作。会议最后确定了包括进一步做好房地产市场调控工作。会议最后确定了包括“落实地方政府责落实地方政府责落实地方政府责落实地方政府责落实地方政府责落实地方政府责任，合理确定地区年度新建住房价格控制目标、二套房首付不低于任，合理确定地区年度新建住房价格控制目标、二套房首付不低于任，合理确定地区年度新建住房价格控制目标、二套房首付不低于任，合理确定地区年度新建住房价格控制目标、二套房首付不低于任，合理确定地区年度新建住
34、房价格控制目标、二套房首付不低于任，合理确定地区年度新建住房价格控制目标、二套房首付不低于60%60%60%60%60%60%、加大保障性安居工程建设力度加大保障性安居工程建设力度加大保障性安居工程建设力度加大保障性安居工程建设力度加大保障性安居工程建设力度加大保障性安居工程建设力度”等八项措施，被业内称为新等八项措施，被业内称为新等八项措施，被业内称为新等八项措施，被业内称为新等八项措施，被业内称为新等八项措施，被业内称为新“国八条国八条国八条国八条国八条国八条”。一、密集政策对房地产市场的影响一、密集政策对房地产市场的影响一、密集政策对房地产市场的影响一、密集政策对房地产市场的影响3 3
35、3 3、“国八条国八条国八条国八条”解读解读解读解读冠捷地产河北河间项目市场调研报告国八条1.1.1.1.一季度公布住房价格控制目标一季度公布住房价格控制目标一季度公布住房价格控制目标一季度公布住房价格控制目标2.2. 执行不到位将问责约谈执行不到位将问责约谈执行不到位将问责约谈执行不到位将问责约谈1.1.1.1.11111111年保障房建设年保障房建设年保障房建设年保障房建设1000100010001000万套万套万套万套2.2.2.2.增加公共租赁住房供应增加公共租赁住房供应增加公共租赁住房供应增加公共租赁住房供应家庭购二套房首付家庭购二套房首付6 6成，利率成，利率1.11.1倍倍个人住
36、房不足个人住房不足5 5年转年转手交易的全额征收手交易的全额征收营业税营业税1.1.要求：户籍限购要求：户籍限购2 2套，非户套，非户籍最多籍最多1 1套套2.2.范围：范围：3535个大中城市和房个大中城市和房价过高、上涨过快的城市价过高、上涨过快的城市3.3.时间：时间：2 2月中旬前出台细则月中旬前出台细则政府责任政府责任政府责任政府责任税收税收税收税收保障房保障房保障房保障房信贷信贷信贷信贷限购限购限购限购 一、密集政策对房地产市场的影响一、密集政策对房地产市场的影响一、密集政策对房地产市场的影响一、密集政策对房地产市场的影响3 3 3 3、“国八条国八条国八条国八条”解读解读解读解读
37、冠捷地产河北河间项目市场调研报告 相较之前出台的政策，新相较之前出台的政策，新相较之前出台的政策，新相较之前出台的政策，新“ “国八条国八条国八条国八条” ”的力度有所加大，但本质上依旧是前期政策的延的力度有所加大，但本质上依旧是前期政策的延的力度有所加大，但本质上依旧是前期政策的延的力度有所加大，但本质上依旧是前期政策的延续和已有成果的巩固，即续和已有成果的巩固，即续和已有成果的巩固，即续和已有成果的巩固，即调控调控调控调控目标依旧目标依旧目标依旧目标依旧是抑制房价过快上涨，而非房价下降；房地产市是抑制房价过快上涨，而非房价下降；房地产市是抑制房价过快上涨，而非房价下降；房地产市是抑制房价过
38、快上涨，而非房价下降；房地产市场的发展需要稳定，而非场的发展需要稳定，而非场的发展需要稳定，而非场的发展需要稳定，而非快速、过热。快速、过热。快速、过热。快速、过热。 同时，我们可看到，虽然本轮调控的重点依旧是打压投机、投资性需求，但相较之前同时，我们可看到，虽然本轮调控的重点依旧是打压投机、投资性需求，但相较之前同时，我们可看到，虽然本轮调控的重点依旧是打压投机、投资性需求，但相较之前同时，我们可看到，虽然本轮调控的重点依旧是打压投机、投资性需求，但相较之前的政策，改善型需求或将被更大程度的误伤。的政策，改善型需求或将被更大程度的误伤。的政策，改善型需求或将被更大程度的误伤。的政策，改善型需
39、求或将被更大程度的误伤。 综合考虑，从综合考虑，从综合考虑，从综合考虑，从2010201020102010年的两轮调控效果持续时间来考虑，加上年的两轮调控效果持续时间来考虑，加上年的两轮调控效果持续时间来考虑，加上年的两轮调控效果持续时间来考虑，加上1 1 1 1季度春节因素的影响，季度春节因素的影响，季度春节因素的影响，季度春节因素的影响，随着随着随着随着“ “国八条国八条国八条国八条” ”的地方细则不断出台，的地方细则不断出台，的地方细则不断出台，的地方细则不断出台，2011201120112011年上半年市场走势不容乐观。年上半年市场走势不容乐观。年上半年市场走势不容乐观。年上半年市场走
40、势不容乐观。 下半年，随着政策的逐步消化、通胀的调控及信贷政策调整等因素的变化，市场将会下半年，随着政策的逐步消化、通胀的调控及信贷政策调整等因素的变化，市场将会下半年，随着政策的逐步消化、通胀的调控及信贷政策调整等因素的变化，市场将会下半年，随着政策的逐步消化、通胀的调控及信贷政策调整等因素的变化，市场将会存在走量的机会，但全年房价走势若想上行仍然存在较大的压力。存在走量的机会，但全年房价走势若想上行仍然存在较大的压力。存在走量的机会，但全年房价走势若想上行仍然存在较大的压力。存在走量的机会，但全年房价走势若想上行仍然存在较大的压力。一、密集政策对房地产市场的影响一、密集政策对房地产市场的影
41、响3 3、“国八条国八条”解读解读冠捷地产河北河间项目市场调研报告限购限购限购限购信贷信贷信贷信贷税收税收税收税收供给供给供给供给监管监管监管监管 违法违规用违法违规用地处罚和收地处罚和收回回 土地供给的土地供给的进一步扩大进一步扩大 保障房的保保障房的保质保量质保量 打击房地产打击房地产开发企业违法开发企业违法违规行为违规行为 规范房地产规范房地产预售行为，进预售行为，进行预售制度行预售制度取取消的试点消的试点问责问责问责问责 保障房保障房 房价上房价上涨过快城涨过快城市是否限购市是否限购 是否出是否出台房价控台房价控制目标制目标 限购城市的限购城市的扩大化扩大化 限购力度的限购力度的加强加
42、强 首套房首付款的首套房首付款的提升和贷款利率提升和贷款利率的上调的上调 银行信贷总量和银行信贷总量和流向的控制流向的控制 土地增值土地增值税的严格清税的严格清算算 营业税、营业税、契税优惠的契税优惠的全面全面取消取消纵观近几年尤其是纵观近几年尤其是纵观近几年尤其是纵观近几年尤其是2010201020102010年和今年年初的政策，政府的调控逻辑和方向已经十分明朗，进年和今年年初的政策，政府的调控逻辑和方向已经十分明朗，进年和今年年初的政策，政府的调控逻辑和方向已经十分明朗，进年和今年年初的政策，政府的调控逻辑和方向已经十分明朗，进一步加强调控，未来政策储备基本定型。一步加强调控，未来政策储备
43、基本定型。一步加强调控，未来政策储备基本定型。一步加强调控，未来政策储备基本定型。未来调控的几个方向未来调控的几个方向一、密集政策对房地产市场的影响一、密集政策对房地产市场的影响3 3、调控方向、调控方向冠捷地产河北河间项目市场调研报告一、密集政策对房地产市场的影响3、调控方向20112011年行业政策年行业政策三架马车三架马车限限购、限贷、保障购、限贷、保障房。房。冠捷地产河北河间项目市场调研报告一、密集政策对房地产市场的影响一、密集政策对房地产市场的影响3 3、新政影响、新政影响限购政策对需求的影响限购政策对需求的影响限购政策对需求的影响限购政策对需求的影响 限购会导致一线城市成交有明显的
44、回落，但影响时间仅两至三个月，部分限购会导致一线城市成交有明显的回落，但影响时间仅两至三个月，部分限购会导致一线城市成交有明显的回落，但影响时间仅两至三个月，部分限购会导致一线城市成交有明显的回落，但影响时间仅两至三个月，部分一线城市在限购之前伴随有成交量的大幅上涨。一线城市在限购之前伴随有成交量的大幅上涨。一线城市在限购之前伴随有成交量的大幅上涨。一线城市在限购之前伴随有成交量的大幅上涨。 限购令导致部分二三线城市成交下降，但影响时间在两个月以内。限购令导致部分二三线城市成交下降，但影响时间在两个月以内。限购令导致部分二三线城市成交下降，但影响时间在两个月以内。限购令导致部分二三线城市成交下
45、降，但影响时间在两个月以内。 限购或即将限购的二三线城市开始必然带来成交量的回落，相反限购前或限购或即将限购的二三线城市开始必然带来成交量的回落，相反限购前或限购或即将限购的二三线城市开始必然带来成交量的回落，相反限购前或限购或即将限购的二三线城市开始必然带来成交量的回落，相反限购前或使成交量放大。使成交量放大。使成交量放大。使成交量放大。冠捷地产河北河间项目市场调研报告一、密集政策对房地产市场的影响一、密集政策对房地产市场的影响3 3、新政影响、新政影响限贷政策对需求的影响限贷政策对需求的影响限贷政策对需求的影响限贷政策对需求的影响 从全国一百个大型房地产项目销售实况来看，现行的信贷首付政策
46、理论上将导从全国一百个大型房地产项目销售实况来看，现行的信贷首付政策理论上将导从全国一百个大型房地产项目销售实况来看，现行的信贷首付政策理论上将导从全国一百个大型房地产项目销售实况来看，现行的信贷首付政策理论上将导致致致致59.9%59.9%59.9%59.9%的投资客流出房地产市场，所有购房需求中将有的投资客流出房地产市场，所有购房需求中将有的投资客流出房地产市场，所有购房需求中将有的投资客流出房地产市场，所有购房需求中将有14.8%14.8%14.8%14.8%受到影响。受到影响。受到影响。受到影响。 但实际上，限贷对需求的实际影响并没有想象的大，但实际上，限贷对需求的实际影响并没有想象的
47、大，但实际上，限贷对需求的实际影响并没有想象的大，但实际上，限贷对需求的实际影响并没有想象的大， 信贷首付政策松紧程信贷首付政策松紧程信贷首付政策松紧程信贷首付政策松紧程度与一次性付清比例高度相关，新政出台后，相当一部分城市的一次性付度与一次性付清比例高度相关，新政出台后，相当一部分城市的一次性付度与一次性付清比例高度相关，新政出台后，相当一部分城市的一次性付度与一次性付清比例高度相关，新政出台后，相当一部分城市的一次性付清比例均有所提升，说明客户购买实力仍然较强。清比例均有所提升，说明客户购买实力仍然较强。清比例均有所提升，说明客户购买实力仍然较强。清比例均有所提升，说明客户购买实力仍然较强
48、。 单价越高、面积越大、总价越高的项目，一次性付款的比例越高。单价越高、面积越大、总价越高的项目，一次性付款的比例越高。单价越高、面积越大、总价越高的项目，一次性付款的比例越高。单价越高、面积越大、总价越高的项目，一次性付款的比例越高。冠捷地产河北河间项目市场调研报告一、密集政策对房地产市场的影响一、密集政策对房地产市场的影响3 3、新政影响、新政影响保障房政策对需求的影响保障房政策对需求的影响保障房政策对需求的影响保障房政策对需求的影响 保障房建设力度的加强将减少中低收入人群对商品房市场的刚性需求。保障房建设力度的加强将减少中低收入人群对商品房市场的刚性需求。保障房建设力度的加强将减少中低收
49、入人群对商品房市场的刚性需求。保障房建设力度的加强将减少中低收入人群对商品房市场的刚性需求。 保障房将分流商品房保障房将分流商品房保障房将分流商品房保障房将分流商品房8%8%8%8%的有效需求，导致全国商品房销售面积萎缩的有效需求，导致全国商品房销售面积萎缩的有效需求，导致全国商品房销售面积萎缩的有效需求，导致全国商品房销售面积萎缩3.2%3.2%3.2%3.2%。冠捷地产河北河间项目市场调研报告二、现行货币政策对房地产市场的影响二、现行货币政策对房地产市场的影响1 1、整体影响、整体影响央行对部央行对部央行对部央行对部分中小银分中小银分中小银分中小银行实施差行实施差行实施差行实施差别准备金别
50、准备金别准备金别准备金率率率率回收流劢性回收流劢性公司公司名称名称瑞安房瑞安房地产地产华南城华南城日期日期1212月月1616日日1 1月月4 4日日融资融资方式方式债券融债券融资资优先票优先票据据融资金额融资金额3030亿元亿元2.52.5亿美元亿美元利率利率6.875%6.875%（3 3年期）年期）13.5%13.5%（6 6年期）年期）中骏臵中骏臵业业恒大地恒大地产产合生创合生创展展复地地复地地产产1 1月月7 7日日1 1月月1414日日1 1月月1717日日1 1月月1212日日债券融债券融资资债券融债券融资资优先票优先票据据信托基信托基金金2020亿元亿元92.592.5亿元亿元
51、3 3亿美元亿美元40004000万美万美元元10.5%10.5%（5 5年期）年期）7.5%7.5%（3 3年期）年期）9.25%9.25%（5 5年期）年期）11.75%11.75%（6 6年期）年期）回收流动性将导致房地产业资金将全面收紧，回收流动性将导致房地产业资金将全面收紧，回收流动性将导致房地产业资金将全面收紧，回收流动性将导致房地产业资金将全面收紧，中小开发商或受到限制中小开发商或受到限制中小开发商或受到限制中小开发商或受到限制 预计未来将对中小开发商是一个大考验。由于预计未来将对中小开发商是一个大考验。由于银行在房贷规模受限的情况下，大多偏向优质银行在房贷规模受限的情况下，大多
52、偏向优质客户。在此情况下，中小房地产企业将会比大客户。在此情况下，中小房地产企业将会比大型房地产企业融资更加艰难。型房地产企业融资更加艰难。商务部：商务部：商务部：商务部：加强监管加强监管加强监管加强监管外资进入外资进入外资进入外资进入房地产领房地产领房地产领房地产领域域域域冠捷地产河北河间项目市场调研报告二、现行货币政策对房地产市场的影响二、现行货币政策对房地产市场的影响二、现行货币政策对房地产市场的影响二、现行货币政策对房地产市场的影响3 3 3 3、影响融资、影响融资、影响融资、影响融资政府的杀手锏在于政府的杀手锏在于政府的杀手锏在于政府的杀手锏在于“ “紧资金紧资金紧资金紧资金” ”，
53、开发商如何顺应形势、根据各自资金情况做好销售回款，开发商如何顺应形势、根据各自资金情况做好销售回款，开发商如何顺应形势、根据各自资金情况做好销售回款，开发商如何顺应形势、根据各自资金情况做好销售回款。冠捷地产河北河间项目市场调研报告三、未来房地产供求关系对价格的影响三、未来房地产供求关系对价格的影响三、未来房地产供求关系对价格的影响三、未来房地产供求关系对价格的影响1 1 1 1、整体影响、整体影响、整体影响、整体影响 根据市场机制的基本原理，政策本身并不能导致价格涨跌，政策的主要作用是通过对根据市场机制的基本原理，政策本身并不能导致价格涨跌，政策的主要作用是通过对根据市场机制的基本原理，政策
54、本身并不能导致价格涨跌，政策的主要作用是通过对根据市场机制的基本原理，政策本身并不能导致价格涨跌，政策的主要作用是通过对房地产流通环节中的政策作用客观改变市场的供求关系，进而影响市场的成交量和成交房地产流通环节中的政策作用客观改变市场的供求关系，进而影响市场的成交量和成交房地产流通环节中的政策作用客观改变市场的供求关系，进而影响市场的成交量和成交房地产流通环节中的政策作用客观改变市场的供求关系，进而影响市场的成交量和成交价格。因此，供求关系将是决定市场未来价格走势的重要因素。价格。因此，供求关系将是决定市场未来价格走势的重要因素。价格。因此，供求关系将是决定市场未来价格走势的重要因素。价格。因
55、此，供求关系将是决定市场未来价格走势的重要因素。 影响需求因素：影响需求因素：影响需求因素：影响需求因素：政府通过政策限制需求并影响市场预期，这些正包括限贷（首付提高、政府通过政策限制需求并影响市场预期，这些正包括限贷（首付提高、政府通过政策限制需求并影响市场预期，这些正包括限贷（首付提高、政府通过政策限制需求并影响市场预期，这些正包括限贷（首付提高、加息）、限购和保障性住房等。加息）、限购和保障性住房等。加息）、限购和保障性住房等。加息）、限购和保障性住房等。 影响供给因素：影响供给因素：影响供给因素：影响供给因素：新开工的商品房将会在新开工的商品房将会在新开工的商品房将会在新开工的商品房将
56、会在1-31-31-31-3年内影响有效供应，我们以滞后一定时期的年内影响有效供应，我们以滞后一定时期的年内影响有效供应，我们以滞后一定时期的年内影响有效供应，我们以滞后一定时期的新开工面积作为未来潜在供应。政策可以多方面改变新开工面积与施工面积以影响有效新开工面积作为未来潜在供应。政策可以多方面改变新开工面积与施工面积以影响有效新开工面积作为未来潜在供应。政策可以多方面改变新开工面积与施工面积以影响有效新开工面积作为未来潜在供应。政策可以多方面改变新开工面积与施工面积以影响有效供给。供给。供给。供给。 对供给与需求的双重影响，便可有效影响供需比例，以影响成交量和成交价格。对供给与需求的双重影
57、响，便可有效影响供需比例，以影响成交量和成交价格。对供给与需求的双重影响，便可有效影响供需比例，以影响成交量和成交价格。对供给与需求的双重影响，便可有效影响供需比例，以影响成交量和成交价格。冠捷地产河北河间项目市场调研报告潜在供应和房价的测算潜在供应和房价的测算从全国来看，从全国来看，20112011年第二季度潜在供应面临放大态势。年第二季度潜在供应面临放大态势。从城市来看，多数城市从从城市来看，多数城市从20112011年第二季度潜在供应面临放大态势。年第二季度潜在供应面临放大态势。从供销差角度来看，未来房价面临较大的下行压力。从供销差角度来看，未来房价面临较大的下行压力。三、未来房地产供求
58、关系对价格的影响三、未来房地产供求关系对价格的影响1 1、整体影响、整体影响备注：供销差备注：供销差备注：供销差备注：供销差= = = =实际需求实际需求实际需求实际需求- - - -潜在供应潜在供应潜在供应潜在供应= = = =销售面积销售面积销售面积销售面积- - - -滞后滞后滞后滞后1.51.51.51.5年的新开工面积。年的新开工面积。年的新开工面积。年的新开工面积。供销差越大，说明市场供小于求，价格上涨动力足，反之面临下跌。供销差越大，说明市场供小于求，价格上涨动力足，反之面临下跌。供销差越大，说明市场供小于求，价格上涨动力足，反之面临下跌。供销差越大，说明市场供小于求，价格上涨动
59、力足，反之面临下跌。冠捷地产河北河间项目市场调研报告-5000-5000-4000-4000-2000-2000-3000-30003000300020002000100010000 0-1000-1000989898.598.599.599.59999102102101.5101.5101101100.5100.510010007.907.907.1207.1208.408.408.708.708.1008.1009.209.209.509.509.809.809.1109.1110.310.310.610.610.910.910.1210.1211.411.411.711.711.1011
60、.1012.212.212.512.5住宅销售价格指数住宅销售价格指数供销差供销差通过计算，通过计算，20112011年第二季度开始，年第二季度开始，供销差将逐步会低亍供销差将逐步会低亍20082008年的水年的水平，价格面临较大的下行压力平，价格面临较大的下行压力供销差价格：供销差价格：从供销差角度来看，在未来供大于求的局面下，局部供大于求的地区价格面临较大的下行从供销差角度来看，在未来供大于求的局面下，局部供大于求的地区价格面临较大的下行20082008年年20112011年年三、未来房地产供求关系对价格的影响三、未来房地产供求关系对价格的影响2 2、下行压力、下行压力未来全国供销差走势模
61、拟未来全国供销差走势模拟冠捷地产河北河间项目市场调研报告四、中国房地产市场发展趋势简析1 1、土地市场、土地市场供应力度继续加大，热点区域或中心城市地块竞争激烈。截止供应力度继续加大，热点区域或中心城市地块竞争激烈。截止2010 2010 年年11 11 月底，全国仅完成月底，全国仅完成18.5 18.5 万公顷土地供应计划的约万公顷土地供应计划的约65%65%，预计增加土地供应仍将，预计增加土地供应仍将2011 2011 年房地产调控的重要内容，年房地产调控的重要内容，2010 2010 年土地出让计划完成率低的省市将会在年土地出让计划完成率低的省市将会在2011 2011 年加大土地供应，
62、给开发企业拓展土地储年加大土地供应，给开发企业拓展土地储备提供更多机遇。由于行业龙头企业备提供更多机遇。由于行业龙头企业2010 2010 年销售业绩较好，资金较为充裕，热点区域或中年销售业绩较好，资金较为充裕，热点区域或中心城市地块仍将得到广泛关注，地价或将继续创出新高。心城市地块仍将得到广泛关注，地价或将继续创出新高。2 2、 房产市场房产市场供求关系得到改善，价格涨幅下降供求关系得到改善，价格涨幅下降 在在M2M2增长率增长率16%16%、新增贷款、新增贷款7 7万亿元、加息万亿元、加息4 4 次共计次共计100 100 个基点、房地产政策环境依然从紧个基点、房地产政策环境依然从紧等一系
63、列假设条件下，根据中国房地产业中长期发展动态模型对等一系列假设条件下，根据中国房地产业中长期发展动态模型对2011 2011 年全国商品房市场进年全国商品房市场进行预测。行预测。模型预测结果如下页所示：模型预测结果如下页所示： 冠捷地产河北河间项目市场调研报告预测结果显示：预测结果显示：20112011年中国房地产供给、需求、价格仍将继续保持增长，但增幅渐趋平稳，年中国房地产供给、需求、价格仍将继续保持增长，但增幅渐趋平稳，随着随着20102010年新开工项目的上市，预计全国供求关系将在年新开工项目的上市，预计全国供求关系将在20112011年发生转变，价格渐趋平稳。年发生转变，价格渐趋平稳。
64、四、中国房地产市场发展趋势简析冠捷地产河北河间项目市场调研报告3 3 、保障房建设力度继续加大，、保障房建设力度继续加大，“双轨制双轨制”逐步形成，供应结构分化逐步形成，供应结构分化 中央经济工作会议提出中央经济工作会议提出20112011年要加大保障性安居工程建设力度，逐步形成符合国情的保障年要加大保障性安居工程建设力度，逐步形成符合国情的保障 性住房体系和商品房体系，这一政策将在十二五期间得以延续。近日住建部提出性住房体系和商品房体系，这一政策将在十二五期间得以延续。近日住建部提出2011 2011 年计年计划建划建 设保障性住房设保障性住房1000 1000 万套，较万套，较2010 2
65、010 年增加年增加420 420 万套。若落实到位，全国总开工面积将万套。若落实到位，全国总开工面积将达到达到6 6 亿平方米，占整个住宅施工面积的比重提高到亿平方米，占整个住宅施工面积的比重提高到10%10%，以套数计算则接近，以套数计算则接近20%20%。保障房。保障房建设力度持续加大，将使得住房市场的建设力度持续加大，将使得住房市场的“双轨制双轨制”逐步形成，加大住宅供应结构的分化。逐步形成，加大住宅供应结构的分化。 四、中国房地产市场发展趋势简析冠捷地产河北河间项目市场调研报告4 4、 普通商品住房、高端住宅、商业地产等不同物业价值继续分化普通商品住房、高端住宅、商业地产等不同物业价
66、值继续分化 从不同物业类型来看，普通商品住房代表的自住型需求将长期大量存在，价格有望较为平从不同物业类型来看，普通商品住房代表的自住型需求将长期大量存在，价格有望较为平稳，而高端住宅在满足高收入群体的特殊需求上具有不可替代性，未来价格有可能更大幅度稳，而高端住宅在满足高收入群体的特殊需求上具有不可替代性，未来价格有可能更大幅度地攀升，而商业地产作为经营性物业，其供求与住宅市场存在显著差异，不同物业的分化将地攀升，而商业地产作为经营性物业，其供求与住宅市场存在显著差异，不同物业的分化将更加明显。更加明显。 2010 2010 年，全国住宅销售面积比增长年，全国住宅销售面积比增长7.4%7.4%，
67、而同期办公楼和商业营业用房的销售面积增速，而同期办公楼和商业营业用房的销售面积增速分别为分别为25.9%25.9%和和35.2%35.2%，表明商业地产市场受政策影响相对较小。另一方面，在住宅市场，表明商业地产市场受政策影响相对较小。另一方面，在住宅市场，越来越多的企业开始提升产品品质和价格水平。目前北京成交均价超过越来越多的企业开始提升产品品质和价格水平。目前北京成交均价超过5 5 万元的住宅项目超万元的住宅项目超过过20 20 个，而个，而2009 2009 年仅为年仅为7 7 个。在普通住宅可能遭遇保障性住房的冲击之外，预计商业地产个。在普通住宅可能遭遇保障性住房的冲击之外，预计商业地产
68、和高端住宅市场将得到更多开发企业的关注。但商业地产市场对开发企业专业能力要求高、和高端住宅市场将得到更多开发企业的关注。但商业地产市场对开发企业专业能力要求高、资金投入多，高端住宅市场更容易受宏观调控影响，开发企业更多转向这两类物业，可谓机资金投入多，高端住宅市场更容易受宏观调控影响，开发企业更多转向这两类物业，可谓机遇与风险并存。遇与风险并存。四、中国房地产市场发展趋势简析冠捷地产河北河间项目市场调研报告关系项目开发的河间城市背景综合认知关系项目开发的河间城市背景综合认知2城市背景冠捷地产河北河间项目市场调研报告城市概况城市概况城市规划城市规划+城市背景城市经济城市经济+人口特征人口特征+冠
69、捷地产河北河间项目市场调研报告一、 城市概况中国历史文化古城中国历史文化古城中国历史文化古城河间市古称瀛州，地处冀中平原腹地，位于今河北省内，属沧州市管辖。地处华北平原腹地，居京(北京)、津(天津)、石(石家庄)三角中心，环渤海经济区，距北京189公里，距天津183公里，距石家庄176公里。东与沧县、青县接壤，北与大城县、任丘市交界，西与肃宁县、高阳县相邻，南与献县相连。辖20个乡镇，615个行政村，总人口78万人，城市人口15万人全市总面积1333平方公里，耕地面积136万亩。1990年10月撤县设市。冠捷地产河北河间项目市场调研报告一、 城市概况中国历史文化古城中国历史文化古城中国历史文化
70、古城河间历史悠久，其名始于东周，距今有2700年历史。历代在此设郡、立国、建州、置府，是京南政治、经济、文化、军事重地，素有“京南第一府”的美誉。 河间古郡的名称已久，取名河间的原因，就是因为它在徒骇河、大史河、马颊河、覆釜、简盘河、鬲津河等九河之间。 目前多已干涸。冠捷地产河北河间项目市场调研报告一、 城市概况历史沿革历史沿革历史沿革河间在春秋属燕国之域，战国时期分属燕、赵二国，秦属巨鹿郡。秦始皇废封建为郡县，沿袭春名置县，这就是河间县的前身。直到隋炀帝大业初，以武垣县境介于沙（子牙河）唐（古寇水）两河之间，才把武垣县改为河间县。从西汉文帝至武帝400余年间，4次建河间国，其间时国唐属河五代
71、丹辖，宋抚使。大观二年（1108年）罢瀛州改府，河间属之。元改府为路，仍领河间。明去路存府，河间属京师河间府辖。抗日战争时期伪政府和抗日民主政府并存，伪县政府先后属伪河北省津海道尹公署、渤海道尹公暑、河间县抗日民主政府于1938年2月建立，先后属冀中区一、三、九、八公署。建国后河间属河北省沧县专区。1958年改隶天津专区，后又改隶天津市。1961年5月津、沧分后，称沧州专员公署，河间属之。1990年，河间撤县设市，由沧州地区代管。1992年沧州地市合并，河间市由沧州市代管。 冠捷地产河北河间项目市场调研报告一、 城市概况历史沿革近近4040年城市发展过程年城市发展过程7070年代年代19911
72、991年：年：人口人口6.26.2万人，万人，用地用地7.977.97平方公里平方公里20052005年：年：人口人口13.513.5万人万人用地用地16.8516.85平方公里平方公里冠捷地产河北河间项目市场调研报告一、 城市概况社会事业教育教育河间是全国“普九”和“双基”达标市，“全国写字教育实验区”。市一中占地面积398亩，设有图书馆、阅览室、科技馆、实验楼、教学楼和电化教学等多功能配套的先进设备及一流的体育场，可容纳学子5000余名，是河北省规模最大、设备最全的县（市）级中学。 文体文体市内建有文化馆1座，影剧院3座，文物保管所1座。书画、音乐、舞蹈盛行，民间戏剧社和大鼓队较为普遍。河
73、间是著名曲种西河大鼓发源地，形成几个派别门类，河间是全国文化先进市、中国诗词之乡。全市学校体育设施完备，在市区东部有现代化体育场一座，建有全民健身设施和大型广场，形成完备的社会体育网络。河间市为“河北省体育先进市”、“全国体育先进市”。冠捷地产河北河间项目市场调研报告一、 城市概况城市交通市域综合交通规划图市域综合交通规划图至至20202020年，将形成以主城区年，将形成以主城区为中心，呈放射状辐射各乡为中心，呈放射状辐射各乡镇的一级公路网络，各乡镇镇的一级公路网络，各乡镇间也基本实现一级公路相同间也基本实现一级公路相同的良好交通状况。的良好交通状况。冠捷地产河北河间项目市场调研报告一、 城市
74、概况城市交通中心城区道路断面规划图中心城区道路断面规划图中心城区道路系统规划图中心城区道路系统规划图目前河间城区交通，已形成四环相绕、目前河间城区交通，已形成四环相绕、六横六纵路街网状结构，南北入市口环六横六纵路街网状结构，南北入市口环岛遥相呼应的道路实况。岛遥相呼应的道路实况。根据规划，至根据规划，至20202020年，将形成工整、系年，将形成工整、系统、健全的城市交通网络，全市区无交统、健全的城市交通网络，全市区无交通死角。通死角。冠捷地产河北河间项目市场调研报告一、 城市概况城市交通冠捷地产河北河间项目市场调研报告二、 城市规划上位规划西部生活居住区西部生活居住区中部生活居住区中部生活居
75、住区东部工业区东部工业区城市主中心城市副中心河间市是以电力通信器材制造为主的城市。沧州西部地区商贸物流业基地。计划到2020年城市城镇化水平达到48%左右，中心城区实际居住人口27万人，城市建设用地规模28.3平方公里。河间市城市空间规划结构为“两心三区”：两心：保留现状城区公共设施中心格局，规划在城市东部新区城垣路东段布置城市东部中心，重点布 置市级文化、体育设施。三区：依据城市发展时序和功能分区，结合自然条件，城市分为三片区。 以团结大街和古洋河为界，由西向东分别为城市西部生活居住区、中部生活居住区和东部工业区。冠捷地产河北河间项目市场调研报告二、 城市规划变迁方向团结大街用地现状示意图用
76、地现状示意图老城区用地现状用地现状目前用地现状土地效目前用地现状土地效率较低，多为一层平率较低，多为一层平房，高层建筑很少，房，高层建筑很少，城中村较多，空间资城中村较多，空间资源浪费严重。源浪费严重。部分工业用地杂乱分部分工业用地杂乱分布在城市中心区，部布在城市中心区，部分偏于城市东部区域。分偏于城市东部区域。冠捷地产河北河间项目市场调研报告二、 城市规划变迁方向变迁方向变迁方向1 1、城市生活中心向东、城市生活中心向东移，形成新的城市副移，形成新的城市副中心；中心；2 2、中部生活区向东设、中部生活区向东设定为东部工业区，作定为东部工业区，作为工业产业聚集区；为工业产业聚集区；工业区的人口
77、生活居工业区的人口生活居住问题由城市副中心住问题由城市副中心承担承担即：两心三区。即：两心三区。西部生活居住区西部生活居住区中部生活居住区中部生活居住区东部工业区东部工业区城市主中心城市副中心古城区冠捷地产河北河间项目市场调研报告二、 城市规划变迁方向各城区面积与功能分布各城区面积与功能分布古城区：古城区：2.52.5平方公里平方公里主要功能：商业、居住、办公主要功能：商业、居住、办公城市主中心：城市主中心：17.717.7平方公里平方公里主要功能：行政、商业、居住、办公主要功能：行政、商业、居住、办公城市副中心：城市副中心：10.610.6平方公里平方公里主要功能：商业、居住、办公主要功能：
78、商业、居住、办公工业区：工业区：1111平方公里平方公里主要功能：工业区主要功能：工业区冠捷地产河北河间项目市场调研报告二、 城市规划变迁方向变迁方向的弊端变迁方向的弊端限与城市地理环境与交限与城市地理环境与交通背景，城市向北、向通背景，城市向北、向西发展被阻断，向南发西发展被阻断，向南发展需要非常大的跨度。展需要非常大的跨度。所以最好的方向是向东所以最好的方向是向东发展。发展。但现有的规划，如果城但现有的规划，如果城市现在十几年后进一步市现在十几年后进一步发展，将会受到东部工发展，将会受到东部工业区的阻挡。业区的阻挡。城市的框架被限制在目城市的框架被限制在目前划定的区域范围之内。前划定的区域
79、范围之内。西部生活居住区西部生活居住区中部生活居住区中部生活居住区东部工业区东部工业区城市主中心城市副中心冠捷地产河北河间项目市场调研报告二、 城市规划水韵古城打造水韵古城打造水韵古城河间市自身水系资源丰富，并有古洋河南北贯穿河间市自身水系资源丰富，并有古洋河南北贯穿城市，现状瀛海公园水质较好。城市，现状瀛海公园水质较好。规划两条环形水系，一条以瀛海公园为中心的规划两条环形水系，一条以瀛海公园为中心的“小环小环”景观水系；一条环绕城市主中心城区和城景观水系；一条环绕城市主中心城区和城市副中心城区的市副中心城区的“大环大环”景观水系。景观水系。理想状态为：将河间建设成为环境优美、生态良理想状态为
80、：将河间建设成为环境优美、生态良好，具有浓郁历史文化氛围和水体景观特色的城好，具有浓郁历史文化氛围和水体景观特色的城市。市。冠捷地产河北河间项目市场调研报告三、 城市人口人口数量人口数量人口数量河间市辖20个乡镇，615个行政村，总人口78万人，其中城区人口15万人，重要乡镇镇区人口数量如下图所示：冠捷地产河北河间项目市场调研报告三、 城市人口人口特征少数民族较多少数民族较多 河间人口密度为河间人口密度为559559人人/ /平方公里，有汉、回、壮、满、蒙古、朝鲜、苗、土家、藏、彝、布依、平方公里，有汉、回、壮、满、蒙古、朝鲜、苗、土家、藏、彝、布依、侗、瑶、白、傣、黎、傈僳、纳西、达斡尔、仫
81、佬、羌、仡佬、京族等侗、瑶、白、傣、黎、傈僳、纳西、达斡尔、仫佬、羌、仡佬、京族等2323个民族，以汉族居多。个民族，以汉族居多。民间财富主要聚集于乡镇民间财富主要聚集于乡镇 19851985年政策鼓励发展乡镇企业，乡镇、村、联合体、个体一齐上，陆续形成了保温材料、汽车年政策鼓励发展乡镇企业，乡镇、村、联合体、个体一齐上，陆续形成了保温材料、汽车配品、品加工、通讯器材、建筑材料、服装表、塑料制品等多个行业，并发展成为河间的支柱产配品、品加工、通讯器材、建筑材料、服装表、塑料制品等多个行业，并发展成为河间的支柱产业，成为带动地方经济的龙头。由于这些企业大多聚集乡镇，从而使得民间财富也主要聚集于乡
82、业，成为带动地方经济的龙头。由于这些企业大多聚集乡镇，从而使得民间财富也主要聚集于乡镇。镇。勤于创业，敢于消费勤于创业，敢于消费 历史上长期形成的民风便是勤于创业，有钱人也敢于消费，购房、娱乐相对都舍得花钱。历史上长期形成的民风便是勤于创业，有钱人也敢于消费，购房、娱乐相对都舍得花钱。缺少外来人口，外来人口以低端打工者为主缺少外来人口，外来人口以低端打工者为主 城市长期缺少外来人口，外来人口多以低端打工者为主，商品房基本内部消费，外扩比重有限。城市长期缺少外来人口，外来人口多以低端打工者为主，商品房基本内部消费，外扩比重有限。没有多元化的人口，意味着缺乏多元化的市场需求。没有多元化的人口，意味
83、着缺乏多元化的市场需求。冠捷地产河北河间项目市场调研报告四、 城市经济冠捷地产河北河间项目市场调研报告河间房地产住宅市场现状及发展变化特征河间房地产住宅市场现状及发展变化特征3住宅市场冠捷地产河北河间项目市场调研报告房地产市场分析房地产市场分析住宅市场分析住宅市场分析住宅市场市场市场特征特征+政策政策研究研究+基本基本特征特征+楼盘楼盘个案个案供需供需特征特征冠捷地产河北河间项目市场调研报告一、 房地产市场分析1、市场特征冠捷地产河北河间项目市场调研报告一、 房地产市场分析2、政策研究冠捷地产河北河间项目市场调研报告二、 住宅市场分析1、基本特征冠捷地产河北河间项目市场调研报告二、 住宅市场分
84、析2、供需特征冠捷地产河北河间项目市场调研报告为了进一步了解河间城市居民的住房消费特征，2011年3月份，我司针对河间市不同区域进行了问卷调查。共投放问卷500份，历时一周，收回有效问卷425份。被调查的居民年龄结构、家庭成员结构年龄结构、家庭成员结构分别为：A A、被调查者背景、被调查者背景突出特征：四口及五口以上的家庭组成比例较高，由此看出两代分巢或者三代分巢的刚需比例较高。冠捷地产河北河间项目市场调研报告A、被、被调查调查者背景者背景被调查的居民家庭年收入情况、目前居住情况家庭年收入情况、目前居住情况，如图所示。从收入情况可以看出：河间居民年收入水平较高，主流群体的家庭年收入河间居民年收
85、入水平较高，主流群体的家庭年收入5-105-10万的可以占到万的可以占到38%38%。河间居民拥有自己房子的比例偏低（河间居民拥有自己房子的比例偏低（32%32%），一套以上的房子比例较高（），一套以上的房子比例较高（14%14%）；）；租房与与父母同住的比例较高，（分别为租房与与父母同住的比例较高，（分别为24%24%和和19%19%）。）。由此判断：目前居民住宅差距已经初步分化；改善型需求和刚性需求都很大。由此判断：目前居民住宅差距已经初步分化；改善型需求和刚性需求都很大。冠捷地产河北河间项目市场调研报告B B、购房时间与目标区域、购房时间与目标区域购房时间：购房时间：问券统计显示，一年内
86、（含近期）有购房打算的占到（26%+23%）49%49%，比例超高！三年和五年内有购房打算的分别占到20%和19%，比例也远远超出一般城市。市场中、长、短期的需求都非常强烈。购房区域：购房区域：虽然河间传统城区已经很小了，但是购房者对区域的选择上仍然相对集中的表现为对老城区的青睐，对位置稍偏的一中片区的选择比例也达到了19%，能从侧面反应市民对此片区有一定程度的认可。冠捷地产河北河间项目市场调研报告CC、购房目的、购房目的从购房目的的直接统计上来看，改善型需求和刚需的表现更为明显。以改善居住条件为再购房目的的占到47%，由此也可以验证河间长期的较为低下的居住条件没能得到较大程度的改善。首次置业
87、的15%、婚房18%、子女住7%，合计约40%，可以统一认为是刚性需求，比例较大。出租和明确为投资的，两项之和为7%，统一看待为投资性，比例较小。综合分析，改善型、刚需、投资的比例为43：:40：7。这个比例基本符合政策密集调控之后国内一般城市购房目的的比例。冠捷地产河北河间项目市场调研报告D D、住宅形态与建筑风格选择、住宅形态与建筑风格选择由图可见，目标市场对住宅物业形态的选择体现较为丰富，多种物业形态均有喜好，但以小高层和多层为主，分别占到38%和25%；对别墅、花园洋房等高端物业的选择比例较高，分别占到8%和13%；对高层的选择也表现出了偏高的16%。对住宅风格的选择，与国内大多城市的
88、调查结果基本吻合，表现为以现代简约为主41%（以中青年为主），中式古典风格和中西结合的比例分别为28%和24%。为产品风格的设定提供了较为广阔的空间。冠捷地产河北河间项目市场调研报告E E、期望面积、期望面积关于调查者对期望面积的选择，进一步验证了其对物业形态的选择，160平米以上的比例占到了5%，属于对高端物业的需求类型；131160平米区间的中高端比例占到20%，体现了改善型需求对大户型的钟爱，也与近几年市场上大中户型销售良好的实情相吻合。101130平米面积区间的比例占到35%，是主力需求面积，多为期望一步到位的刚需和实力有限的改善型需求。81100平米的刚需区间比例占到29%，目标客群
89、明显为年轻或受经济条件限制的刚需客群。对面积区间需求的多样均衡性，要求大盘开发过程中，要制定户型的动态计划。尤其要与房屋的单价、总价综合衡量后确定动态计划。冠捷地产河北河间项目市场调研报告F F、能够接受的价格、能够接受的价格能够接受的单价：能够接受的单价：限于消费者对目前市场价格的认识，问券显示市场能够接受的单价主要集中在30003500元/平方米，占到52%。这个价格区间低于目前市场上高端项目的价格，而属于中低端项目的价格。同时，能够接受35004000元/平方米区间的占到28%，这个比例让人兴奋，同时也可以验证目前市场上此价格区间的项目销售良好的实际情况。能够接受的总价能够接受的总价：基
90、本与面积需求和单价承受能力吻合，30-45万的占到52%，45-60万的占到32%。对超过60万的房子，市场表现为缺少心理准备。冠捷地产河北河间项目市场调研报告GG、影响购买的因素、影响购买的因素选择项目因素：选择项目因素：表现较为复杂所谓，但集中表现出来的是看重工程质量与地段，分别占到29%和20%，对价格、周边配套和开发商实力也较为看重，在10%左右；表现异常的是对教育条件不看重，只占2%，应该与河间良好的教育资源有关。（问券为多选）选择房屋因素：选择房屋因素：对各项指标的要求较为均衡，表现较为突出的是要求安静、户型、景观绿化、通风采光。其中以对安静的要求比例最高，占到23%以上。由此可以
91、进一步表现目前河间较为低端的人居现状。（问券为多选）冠捷地产河北河间项目市场调研报告H H、关于车位、关于车位/ /库的认知库的认知是否选择：是否选择：对于车库/位选择与否的比例为72:28，基本为7:3。这个数据基本可以真实体现目前市场上购房者对车库/位是否选择的真实比例。也是比较理想的市场数据。接受价格：接受价格：对车库/位的价格接受程度，以78万的比例为最高，达到70%，这个价格略低于目前市场的价格810万，但差距不大。建议近2年内的车库比例略低于70%执行。冠捷地产河北河间项目市场调研报告I I、关于储藏室的认知、关于储藏室的认知是否选择：是否选择：对储藏室的需求明显低于对车库/位的需
92、求比例，是否购买的比例为56:44，约为11:9.接受价格：接受价格：对储藏室单位面积价格的接受程度也较低10001500元/平方米与15002000元/平方米两个区间的比例几乎为1:1。这与目前市场上高端项目的储藏室单价多为2000元/平方米左右形成较为强烈的对比。建议2年内储藏室的配比保持在40%左右。冠捷地产河北河间项目市场调研报告J J、物业费接受程度、物业费接受程度调查结果统计显示，目前河间市场对物业费的接受程度偏低，接受3到5毛的约占6成，接受5到8毛的约占4成。分析其原因，其一，与目前各个高中低档项目项目承诺的物业管理费偏低有关（多层一般3-5毛，小高层、高层一般5-8毛）；其二
93、，与河间历史上物业管理水平较低、物业费较低有关；其三，与当地居民很少接触更难以感受高档物业管理服务有关；其四，此前河间当地人居水平偏低，短时间内难以对与高档人居环境密切相关的物业管理服务有深入认识有关。冠捷地产河北河间项目市场调研报告K K、对目标地块的认知、对目标地块的认知从调查结果来看，市民对目标地块区域（大、小亮甲牌）的认识较为客观全面。从调查结果来看，市民对目标地块区域（大、小亮甲牌）的认识较为客观全面。离市区较远、不是传统居住、离学校较近孩子上学方便，分别占到16%、11%、22%，比较平均；同时有41%的人认识到这里将是未来的城市中心，有10%的人认识到这里将来将会有许多生活配套，
94、适合居住。说明部分人对未来城市规划、对目前实施着的部分配套计划比较了解。同时从侧面反映出，目前有很大一部分人关注城市规划与未来发展方向。（问券为多选）市民对项目目标地块区域的动态、客观的认识，将会成为未来项目营销推广的重要财富。冠捷地产河北河间项目市场调研报告L L、对目标地块的认知、对目标地块的认知对于“如果目标地块区域做房地产开发、目标客群是否愿意购买” 的问题，问券表现出了目标客群冷静和较为接受的态度（问券为多选） ：有好的房子一定买的占到24%。看区域发展的占到16%；看城市规划的占到19%；这两者依据于客观条件。看品质的占到18%，这一点决定于客户对项目的认识。看时间的占到19%，这
95、一点依据于客群的主观条件。冠捷地产河北河间项目市场调研报告MM、对目标地块的认知、对目标地块的认知问券统计结果显示，大部分被访者看好项目目标地块的居住价值：问券统计结果显示，大部分被访者看好项目目标地块的居住价值：认为区域项目价格能在35004000元/平方米的超过一半，达到52%；认为能在40004500元/平方米的，有12%；另外有36%的人认为价格应该在30003500元/平方米，这部分属于不看好项目区域价值的。但有超过64%的人认为目标区域的项目价值能够超过3500元/平方米，说明地块未来做高端项目具有较好的价格空间和市场空间。冠捷地产河北河间项目市场调研报告N N、对房子特殊优势要求
96、、对房子特殊优势要求为了进一步挖掘客户潜意识中对于理想住宅的设想，问券增加了一项“如果您购买一套房子，您希望您的房子在什么方面超出别人的房子”的问题，虽然与前面的问题有一定的重复，但是这个问题更注重于挖掘客户潜意识层面的想法，也将问题上升到市场对人居的精神审美层面。结果显示，市场最注重的依然是建筑质量与材料，其次在景观绿化、安防系统、物业服务等几个方面表现的比较平淡和平均。所以建议，在项目的开发和推广中，应该注重项目建筑质量与材料方面的施工、选择与宣传。冠捷地产河北河间项目市场调研报告OO、认知产品的途径、认知产品的途径为了给项目下一步的营销推广选择推广媒体，问券设置了客群认识房地产项目的主要
97、途径的问题。（问券为多选）结果显示，除了广播之外，其他几个方面的媒体，体现出了效果的均好性，除报纸高于20%达到25%外，其他几种媒体基本都在10%15%；另外车体和海报的比例偏低，在56%。需要说明的是，海报在三线四线城市的项目推广中效果一般较好，应该高于这个数字。造成这种差距的原因应该是目前河间还较少采用海报和客户对海报的概念认识未必与我们的吻合所致。冠捷地产河北河间项目市场调研报告二、 住宅市场分析3、楼盘个案项目名称福瀛门位置胜利路6号 投资商 开发商沧州建新房地产开发有限公司 占地面积 约220亩建筑面积25万售罄面积 20万在售面积8套 短期可供面积5万 长期潜在供应0 开发时间2
98、008年开盘时间 2009年售罄时间 预计售罄时间2012年初 开盘价格3300元/ 先行价格3700元/ 售罄价格 二手价格3650元/ 项目优势与卖点市场反应情况1、 西班牙建筑风格优2、 水系、景观良3、别墅提高档次中福瀛门福瀛门冠捷地产河北河间项目市场调研报告二、 住宅市场分析3、楼盘个案御府江南御府江南项目名称御府江南位置河间市二中比邻投资商河北方寓集团开发商河北方寓房地产开发有限公司占地面积160亩 建筑面积27万平方米售罄面积8.5万平方米在售面积1万平方米短期可供面积3-4万平方米长期潜在供应14万平方米开发时间2009年开盘时间2010年上半年售罄时间预计售罄时间2014年开
99、盘价格2300元/平米先行价格3800元/平米售罄价格二手价格3500元/平米项目优势与卖点市场反应情况1、 水系、景观优2、推广形象良3、地段中4、户型良冠捷地产河北河间项目市场调研报告二、 住宅市场分析3、楼盘个案大川大川世纪城世纪城项目名称大川世纪城位置京开大街与诗经路交叉口西南投资商开发商大川房产 占地面积660亩 建筑面积106万平方米售罄面积在售面积短期可供面积长期潜在供应开发时间2009年开盘时间预计2011年上半年售罄时间预计售罄时间2018年开盘价格先行价格售罄价格二手价格项目优势与卖点市场反应情况五星级酒店+10000平米超级市场+3000平米国际影院+精品步行街区+高档住
100、宅, 中央步行街 60-1000平米纯街铺 良冠捷地产河北河间项目市场调研报告二、 住宅市场分析3、楼盘个案瀛海花园瀛海花园项目名称瀛海花园位置新华南路投资商 开发商 河间天宝利尔房地产开发有限公司占地面积180亩 建筑面积25万平方米售罄面积0 在售面积0短期可供9 万平方米长期潜在供应16 万平方米开发时间2008年开盘时间预计2010年5月 售罄时间 预计售罄时间预计2016年 开盘价格预计3700元/先行价格 项目名称瀛海花园位置新华南路项目优势与卖点市场反应情况1、沿湖良2、水系、景观良3、12层带电梯中冠捷地产河北河间项目市场调研报告二、 住宅市场分析3、楼盘个案天昕太阳城天昕太阳
101、城项目名称天昕太阳城位置新华南大街与南城樯路交叉处投资商 开发商 河间天宝利尔房地产开发有限公司占地面积200亩 建筑面积14万平方米售罄面积12平方米在售面积0短期可供2万平方米长期潜在供应0开发时间2007年开盘时间2007 售罄时间预计售罄时间预计2012年 开盘价格2300元/现行价格3200元/售罄价格二手价格3200元/项目优势与卖点市场反应情况1、部分多层良2、价低良冠捷地产河北河间项目市场调研报告二、 住宅市场分析3、楼盘个案阳光现代城阳光现代城项目名称阳光现代城位置团结大街地税局北侧 投资商 开发商世纪阳光房地产开发有限公司 占地面积 80亩建筑面积8万平方米 售罄面积6.5
102、万平方米在售面积 0.5万平方米短期可供面积1.5万平方米长期潜在供应0 开发时间2008年开盘时间2010年 售罄时间 预计售罄时间2012年初 开盘价格3350元平方米现行价格3700元平方米 售罄价格 二手价格 项目优势与卖点市场反应情况1、市中心地段优良2、户型合理中冠捷地产河北河间项目市场调研报告二、 住宅市场分析3、楼盘个案阳光国际城阳光国际城项目名称阳光国际城位置胜利路与新华街路口投资商 开发商世纪阳光房地产开发有限公司 占地面积 280亩建筑面积28万平方米 售罄面积 22万平方米在售面积1万平方米 短期可供面积1万平方米长期潜在供应4万平方米开发时间2007年开盘时间2008
103、年 售罄时间 预计售罄时间 2012年底开盘价格2400元/平方米现行价格3600元/平方米售罄价格 二手价格 3400元/平方米项目优势与卖点市场反应情况1、规模大中良2、企业品牌优良3、户型设计中良冠捷地产河北河间项目市场调研报告二、 住宅市场分析3、楼盘个案瑞驰家园瑞驰家园项目名称瑞驰家园位置新华南街占地面积100亩 建筑面积16万平方米售罄面积 16万平方米在售面积0 短期可供面积 0长期潜在供应0 开发时间2006年开盘时间2007年 售罄时间2009年预计售罄时间 开盘价格2700元/现行价格 售罄价格2900元/ 二手价格3200元/平米项目名称瑞驰家园位置新华南街项目优势与卖点
104、市场反应情况1、 南部沿湖 良2、 中低价格 中（开发较早）冠捷地产河北河间项目市场调研报告二、 住宅市场分析3、楼盘个案恒泰丽景恒泰丽景项目名称恒泰丽景位置胜利路与新华街路口投资商 开发商沧州恒泰房地产开发有限公司占地面积200亩 建筑面积8万平方米售罄面积8平方米在售面积0短期可供0万平方米长期潜在供应0开发时间2007年开盘时间2008售罄时间预计售罄时间开盘价格2300元/现行价格3200元/售罄价格二手价格3200元/项目优势与卖点市场反应情况1、部分多层良2、价低良冠捷地产河北河间项目市场调研报告二、 住宅市场分析3、楼盘个案旺佳华庭旺佳华庭项目名称旺佳华庭位置新华南街占地面积13
105、0亩 建筑面积16万平方米售罄面积 16万平方米在售面积0短期可供面积 0长期潜在供应0 开发时间2006年开盘时间2007年 售罄时间2009年预计售罄时间 开盘价格2700元/现行价格 售罄价格2900元/ 二手价格3400元/平米项目名称瑞驰家园位置新华南街项目优势与卖点市场反应情况1、 南部沿湖 良2、 中低价格 中（开发较早）3、户型设计中良冠捷地产河北河间项目市场调研报告二、 住宅市场分析3、楼盘个案瀛秀园瀛秀园项目名称瀛秀园位置京开北大街占地面积100亩 建筑面积8万平方米售罄面积8万平方米在售面积0短期可供面积 0长期潜在供应0 开发时间2004年开盘时间2005年 售罄时间2
106、007年预计售罄时间 开盘价格2300元/现行价格 售罄价格2600元/ 二手价格3200元/平米项目特点市场反应情况1、 以大户型为主 接受2、几乎为河间最早开发的项目良好冠捷地产河北河间项目市场调研报告河间房地产商业市场特征河间房地产商业市场特征4商业市场冠捷地产河北河间项目市场调研报告基本特征基本特征在售商业在售商业+商业市场价格认知价格认知+商业网点分析商业网点分析+冠捷地产河北河间项目市场调研报告一、 商业市场基本特征1、商业布局河间商业市场表现为明显的原始四线城市商业状态：河间商业市场表现为明显的原始四线城市商业状态：1、只有一个中心商圈：以京开路与城苑路交叉口和老城中心为中心的核
107、心商圈。2、离商圈较近有一个综合性的商贸城：河间商贸城。3、中心商圈之外的商业全部沿路分布，且全为路边店铺的业态形式，各种业种无序掺杂分布其中。（见下页图）冠捷地产河北河间项目市场调研报告中心商圈中心商圈商圈商圈商业路商业路冠捷地产河北河间项目市场调研报告一、 商业市场基本特征2、商圈变迁19901990年之前河间的商圈是以老城区为中心，以东、西、南、北大街为轴放射状的区域，年之前河间的商圈是以老城区为中心，以东、西、南、北大街为轴放射状的区域，1990年之后，逐渐向东北方向小距离转移并放大，形成了现在以京开路与城苑路交叉口和老城中心为核心的新商业圈，此商圈的作用和核心地位抑制保持至今。（见下
108、页图）一个15万人口的城市的商业支点，十余年来缓慢的增长。由此可以推测，河间商业的发展是在强劲的需求市场的支撑下发展的，供小于求的态势明显。冠捷地产河北河间项目市场调研报告老商圈老商圈老商圈老商圈中心商圈中心商圈现商圈现商圈冠捷地产河北河间项目市场调研报告一、 商业市场基本特征3、业态业种（商圈）核心商圈的业态业种核心商圈的业态业种因为河间的商圈仅此一个，所以商圈也表现出了原始的因为河间的商圈仅此一个，所以商圈也表现出了原始的“包罗万象包罗万象”，多种业态业种无序罗列其中。，多种业态业种无序罗列其中。（见下页表格）冠捷地产河北河间项目市场调研报告一、 商业市场基本特征3、业态业种（商圈）核心商
109、圈的业态业种核心商圈的业态业种因为河间的商圈仅此一个，所以商圈也表现出了原始的因为河间的商圈仅此一个，所以商圈也表现出了原始的“包罗万象包罗万象”，多种业态业种无序罗列其中。，多种业态业种无序罗列其中。商圈商圈名称名称位置位置业态业态业种业种主力商家主力商家特色特色租金水平租金水平单位：元单位：元/ / /天天中心商圈老城区、京开路与乘苑路交叉口百货商店、连锁超市、便利店、商业街、专卖店、仓储商店、家居中心餐饮业、洗染业、汽车养护和维修业、教育培训业、服饰业、家装业、药店业、房地产中介服务业、美容业 、图书音像零售业等红太阳购物广场、信发商厦、肯德基、新华书店、家电城多种业态业种无序排列；档次
110、偏低；经营方式落后；带动着周边街道商业的发展。店铺：1-3商场：2-6冠捷地产河北河间项目市场调研报告一、 商业市场基本特征3、业态业种（商业街道）商业街道的特点（尚且不能称之为商业街）：商业街道的特点（尚且不能称之为商业街）：1、受城区地域较小且较为方正的影响，各条街道的商业业种依然以混杂为主，兼具专业业种和生活配套 双重功能，自然形成为主；2、物业形态均为路边固有建 筑，开间小、低矮是物业基本特征；3、个别街道以特色业种为主。商业街道的业态业种商业街道的业态业种（编号见下页图示）编编号号街道名称街道名称业种业种（几乎每条街都有便利店小商店）专业业种专业业种一层租金水平一层租金水平（元/天）
111、特点特点1曙光公路美容、餐饮、医药、机电、家装、汽配等无0.30-0.65进深、开间小2曙光东路餐饮、医药、家电、机电等无0.40-0.90有新商铺3城苑东路餐饮、医药、家电、机电、宾馆等小宾馆0.50-2.00有较新建筑4东关大街餐饮、医药、机电、宾馆等无0.45-2.50有部分老建筑5胜利路美容、餐饮、医药、机电等机电0.35-0.70低矮沿街6新华大街美容、餐饮、医药、机电等餐饮较多0.60-1.90相对繁华7京开北大街美容、餐饮、医药、机电、家装、汽配等汽配多0.80-2.20较为繁华8曙光西路美容、餐饮、医药、机电、汽配、医疗、幼教等机电0.50-1.40相对繁华9团结大街美容、餐饮
112、、医药、机电、通讯、汽配、摄影等无0.45-1.6发展中10河间商贸城服饰、土产、五金、餐饮、机电、通讯、汽配等商贸市场0.2-1.20脏、乱、经营不满冠捷地产河北河间项目市场调研报告1 12 25 53 34 4胜利路胜利路6 67 78 89 91010中心商圈中心商圈6 69 99 9冠捷地产河北河间项目市场调研报告一、 商业市场基本特征4、发展趋势商业中心将向东移商业中心将向东移受城市规划、城区地域、传统城市人口聚居特点、历史习惯等几个因素影响，形成了目前的核心商圈；但是随着城市新框架的快速的形成、城市副中心开发建设、工业区的开发等几个因素影响，城市中东部的人口势必快速增加，这已经逐渐
113、形成一种共识。再综合城市对商业的迫切需求的市场实况，新的商业中心势必将会在城市中部（即城市副中再综合城市对商业的迫切需求的市场实况，新的商业中心势必将会在城市中部（即城市副中心）形成。心）形成。虽然政府对各个城区的功能设定中，依然设定原城区为“商业生活中心”，而仅仅将城市副中心设定为“生活居住中心”，但是这个设定有失偏颇，也必将被市场所改变。新的商业中心形成后，其对整个城市的辐射作用将超过之前商业中心的作用。新的商业中心形成后，其对整个城市的辐射作用将超过之前商业中心的作用。（见下图）冠捷地产河北河间项目市场调研报告冠捷地产河北河间项目市场调研报告二、 在售商业情况1、物业形态除规划中项目，没
114、有大型商业中心开发，目前在售商业，全为住宅项目的配套商业除规划中项目，没有大型商业中心开发，目前在售商业，全为住宅项目的配套商业目前销售的商业全为住宅项目的配套商业。几乎每个项目也都做沿街商业配套一般为2-3层的沿街商铺，多沿项目周边建设，或者做成住宅的底商，少数做成社区内部商业。开间一般4米左右，进深8-12米居多。冠捷地产河北河间项目市场调研报告二、 在售商业情况2、价格分析在售（项目）配套商业价格统计在售（项目）配套商业价格统计编编号号项目名称项目名称位置位置物业形态物业形态销售价格（元销售价格（元/ /）1福瀛门胜利路6号 2-3层沿街商铺450060002天昕太阳城新华南路1-2层底
115、商；2-3沿街商铺350045003阳光现代城团结大街地税局北侧 约2万集中商业部分沿街商铺和底商未开售4阳光国际城胜利路与新华街路口2-3沿街商铺450070005瑞驰家园新华南街1-2沿街商铺40006000（售罄）6旺佳华庭新华南大街与南城樯路交叉处1-2沿街商铺40006000（售罄）7恒泰丽景胜利路与新华街路口2-3沿街商铺400070008天润园京开路与城苑路交叉口东北2-3沿街商铺4500110001、河间市商业2年前一直处于低价状态，一般的沿街商业售价在40006000元/平方米；2、近1年时间沿街商业出现快速增长趋势，但限于产品较少，价格上涨特征不明显；3、传统商业中心附近的
116、新沿街商业物业价格较高，好的位置单价突破万元。冠捷地产河北河间项目市场调研报告三、 商业网点分析1、一层层高一层层高一层层高一层层高对河间40个楼盘商业网点进行统计分析，40%的商业网点一层层高在3.33.6米，明显属于老物业形态，35%的商业网点一层层高在3.94.2米，一层层高最高5.4米，最矮3米。但新物业及规划建设中物业的一层3.9-4.2米的比例在明显提高， 4.5-4.8米的比例也有增长。冠捷地产河北河间项目市场调研报告三、 商业网点分析2、二层层高二层层高二层层高统计分析显示，45%的商业网点二层层高在3米左右，属于老物业形态；35%的二层层高在3.33.6米，二层层高最高5.4
117、米，最矮3米。但3.33.6米的比例有明显增长趋势。冠捷地产河北河间项目市场调研报告三、 商业网点分析3、进深进深进深统计分析显示，35%的商业网点进深在比较合理的912米；25%的在78米，非常实用；20%在1315米，偏深；另外有15%的在1620米，对于一般商铺不算适用，但对于河间需求仓储功能的业种和商家来说，倒是更为实用。新商业 9-15米的区间的比例有明显升高趋势，7-8米和16-20米的比例在减小，可见目前开发商已经注重自身和商家的双重利益。冠捷地产河北河间项目市场调研报告三、 商业网点分析4、开间开间开间统计分析显示，统计分析显示，65%65%的商业网点开间在的商业网点开间在3.
118、73.74.24.2米，其他开间比例较小。米，其他开间比例较小。开间的发展变化趋势，是更为实用的开间的发展变化趋势，是更为实用的3.73.74.24.2米的比例继续提高。米的比例继续提高。冠捷地产河北河间项目市场调研报告三、 商业网点分析5、面积面积面积统计分析显示，河间商业网点面积段划分比较随意，跨度较大。各个面积段的比例相差不大。 但40200平方米区间比较集中和突出，比例也最大，占到65%；此区间的比例有进一步扩大的趋势。目前河间商业网点的面积比例，几乎与目前的商业阶段向匹配，随着未来几年商业市场的大变革，商业物业也将随着发展较大的变化和发展。冠捷地产河北河间项目市场调研报告四、 各区域
119、商业价格认知判断与预测一、价格时间走势一、价格时间走势 根据近几年商业价格的变化情况和目前商业市场表现出来的需求，以及城市发展和房地产开发的前景来看，未来1-5年都将是商业物业价格快速增长的阶段。预测：未来5年河间的商业物业价格将会以年均18%以上的速度快速增长，远远超出常规的年5%的增长率，也超过近几年表现比较明显的10%的增长率。二、价格区域走势（见下页图）二、价格区域走势（见下页图） 随着城市的发展，河间商业物业的价格在区域上将会表现以下几个特点： 1、中心商圈（区域一）继续保持其核心位置，并会继续向周边扩展带动周边商业物业价值，出现更大的商圈（区域二）。 2、区域三和区域四，由于城市开
120、发和人口的增加，将会出现以满足生活配套为主的更为成熟的商业区域，未来3年左右，其两个区域的价格将会超过7000元/平方米。 3、区域五，商业物业进一步增加和成熟，如果有大型商业物业带动，将会逐渐形成整个城市的新型、大型商圈，5年左右新的城市商业格局形成，价格也将会超出现在的一倍。冠捷地产河北河间项目市场调研报告胜利路胜利路区域一区域一区域二区域二区域二区域二区域三区域三区域三区域三区域五区域五区域五区域五区域四区域四区域四区域四冠捷地产河北河间项目市场调研报告河间商业市场表现为明显的原始四线城市商业状态：河间商业市场表现为明显的原始四线城市商业状态：1、只有一个中心商圈：以京开路与城苑路交叉口
121、和老城中心为中心的核心商圈。2、离商圈较近有一个综合性的商贸城：河间商贸城。3、中心商圈之外的商业全部沿路分布，且全为路边店铺的业态形式，各种业种无序掺杂分布其中。4、中心商圈的主力商家经营方式落后，商品档次落后。5、餐饮、宾馆、酒店、娱乐场所等档次偏低，价位也不高。6、伴随着城市的开发建设，城市亟待新的、中高档商业中心出现。7、新的商业中心将在城市中部（城市副中心）形成，起作用与地位将超过原商业中心的地位。8、除规划中项目，目前河间没有大型商业中心开发，销售中多为配套商业。9、近1-3年内，将是河间商业地产价格快速上涨的时间。河间商业房地产市场特征河间商业房地产市场特征冠捷地产河北河间项目市
122、场调研报告目标地块所处区域目标地块所处区域大、小亮甲牌区域分析大、小亮甲牌区域分析5区域分析冠捷地产河北河间项目市场调研报告区域分析区域在城市区域在城市规划中的地位规划中的地位区域发展区域发展前景分析前景分析+区域配套区域配套资源分析资源分析+冠捷地产河北河间项目市场调研报告一、 区域在城市规划中的地位城市的物理中心位置城市的物理中心位置项目所在地项目所在地冠捷地产河北河间项目市场调研报告一、 区域在城市规划中的地位城市开发建设、提升城市形象的主要区域城市开发建设、提升城市形象的主要区域项目所在地项目所在地冠捷地产河北河间项目市场调研报告一、 区域在城市规划中的地位城市公共配套设施享用最为便捷
123、全面的区域城市公共配套设施享用最为便捷全面的区域项目所在地项目所在地冠捷地产河北河间项目市场调研报告一、 区域在城市规划中的地位城市交通网的中心、要塞位置城市交通网的中心、要塞位置项目所在地项目所在地冠捷地产河北河间项目市场调研报告一、 区域在城市规划中的地位城市水系、景观中心地段城市水系、景观中心地段项目所在地项目所在地冠捷地产河北河间项目市场调研报告二、 区域配套资源分析根据城市现状和下一步的规划，项目所在区域，拥有丰富的配套的资源：根据城市现状和下一步的规划，项目所在区域，拥有丰富的配套的资源：1、西部是较为成熟的政治、商业区域，离开中心商圈、市政府很近；2、东部是工业区， 拥有丰富的人
124、口资源和消费需求；3、紧邻团结大街（东外环），离河间交通要道沧包公路很近，区域交通方便；4、离现有的中心商业街道、水系景观广场很近，尤其与学校（河间一中）只有一路之隔；5、离规划并已经开始施工的车站和医院，基本在最合适的距离，不近也不远。冠捷地产河北河间项目市场调研报告市政府市政府医院医院车站车站学校学校中心街区中心街区目目目目项项项项交通方便交通方便工工业业区区水系景观水系景观中心商圈中心商圈冠捷地产河北河间项目市场调研报告三、 区域发展前景分析一、整个城市最适合居住的区域一、整个城市最适合居住的区域根据城市规划，项目所在区域的西面是老城区，其长期形成低档人居环境短时间内难以改变，可改变空间
125、也有限；东面是工业区不是居住的理想区域；另外城市往南、北两个方向发展均受到不同程度的限制。项目所在区域不但交通方便而且具有广阔的开发空间。尤其可以判断，项目所在区域势必成为河间最适合居住的区域。二、城市人口增长的主要区域二、城市人口增长的主要区域河间目前城市人口15万人，计划到2020年市区城市化水平达到48%，中心城区实际居住人口达到27万人。即城市人口将增加12万人，根据目前的城市规划和可开发的空间来分析，起码要有7万人口将会定居在项目区域内的城市副中心区。三、高端物业聚居区三、高端物业聚居区根据区域所拥有的公共配套资源和城市建设、房地产开发力度来看，此区域将会成为城市较为高端物业聚居区。
126、四、形成城市新的高端商圈（见商业部分分析）四、形成城市新的高端商圈（见商业部分分析）五、市政府有可能会搬迁到项目所在地附近。五、市政府有可能会搬迁到项目所在地附近。冠捷地产河北河间项目市场调研报告7.27.2万人万人（4.24.2万人）万人）7.97.9万人万人（1.51.5万人）万人）4.44.4万人万人（4 4万人）万人）2.82.8万人万人（2.52.5万人）万人）4.74.7万人万人（2.82.8万人）万人）冠捷地产河北河间项目市场调研报告目标地块特征简析目标地块特征简析6地块分析冠捷地产河北河间项目市场调研报告地块分析区位及交通区位及交通地势地貌地势地貌+规划指标规划指标 +周边环境
127、周边环境+SWOTSWOT分析分析 +冠捷地产河北河间项目市场调研报告一、 区域及交通城市中心、交通通达1 1、地块横跨新老城区的分割线、地块横跨新老城区的分割线团结大街，处于新老城区的衔接地带，是城市快速向东发团结大街，处于新老城区的衔接地带，是城市快速向东发 展的标志性项目，也是重要突破口之一。将来会成为城市的中心区域展的标志性项目，也是重要突破口之一。将来会成为城市的中心区域2 2、项目交通方便，东南西北四个方向大路通达。、项目交通方便，东南西北四个方向大路通达。地块紧邻城市三条主干道：团结大街（东外环）、曙光路、城苑路。另外，大亮甲牌地块东临规划路书院路，北临胜利路；小亮甲牌地块西邻东
128、坦街道。冠捷地产河北河间项目市场调研报告二、 地势地貌地势平坦、地表水浅一、目标地块地势平坦，大亮甲牌地块多为农田，小亮甲牌地块建筑偏多，南侧有部分商业街一、目标地块地势平坦，大亮甲牌地块多为农田，小亮甲牌地块建筑偏多，南侧有部分商业街 和住宅楼建筑。和住宅楼建筑。二、目标地块内地表水较浅，一般下挖二、目标地块内地表水较浅，一般下挖1 1米多即可见水，但均未米多即可见水，但均未“盐碱水盐碱水”，味道咸苦。，味道咸苦。冠捷地产河北河间项目市场调研报告三、 周边环境地块四周环境，差距较地块四周环境，差距较大。大。西、南、东方向基本为西、南、东方向基本为配套；背面为农田。配套；背面为农田。如图所示。
129、如图所示。华北油华北油田宿舍田宿舍冠捷地产河北河间项目市场调研报告四、 规划指标小亮甲牌地块小亮甲牌地块：用地性质：居住（部分可调为商业）总占地面积：175722.8（263.6亩）净占地面积：164375.7 （246.6亩）大亮甲牌地块：大亮甲牌地块：用地性质：居住（部分商业）总占地面积：199904 （299.9亩）净占地面积：171463.5 （257.2亩）统一要求：统一要求：建筑密度：30%绿地率：30%容积率：2.5地下建筑： -6米建筑高度： 60米退后红线：建筑红线距团结大道道路红线26米，其他周边道路15米。商业用地：商业用地：9366.2 小亮甲牌大亮甲牌公园公园沿沿 街
130、街 商商 业业备注：备注：1 1、公园部分可纳入、公园部分可纳入 项目统一规划；项目统一规划；2 2、沿街商业部分可、沿街商业部分可 拆、可不拆。拆、可不拆。以上两者均需要测算评估。以上两者均需要测算评估。3 3、标示的商业地块位、标示的商业地块位 置可调。置可调。商业商业冠捷地产河北河间项目市场调研报告五、 SWOT分析【优势优势】1、区域位置优越，新老城区衔接地带，未来城市中心区域。2、项目区域是近几年政府重点开发区域，发展前景优良。3、项目周边现有的和规划的公共设施众多，为项目提供了良好的配套。4、自然环境较好，道路通畅、交通便捷，空气清新。5、除住宅外，市场提供了较为广阔的商业地产开发
131、空间。6、地块方正、地势平坦、易于项目整体规划布局。7、近百万平米规划指标，城中大盘开发模式利于项目整体推广传播。冠捷地产河北河间项目市场调研报告五、 SWOT分析【劣势劣势】1、部分市民仍然认为此区域商业配套较少，不是传统的居住区。2、较难采用城市自有的水系做社区活水景观。3、项目周边居民较少，地缘性客户较少。冠捷地产河北河间项目市场调研报告五、 SWOT分析【机会机会】1、百万大盘在四线城市的市场影响力将会空前。2、产品尚未定位，可最大限度的调整为适合市场的产品。3、区域市场商业有较大的需求空间，可适当增加商业面积提高经济效益。4、城市化水平的巨大空间将为项目带来大量的目标客群。【威胁威胁
132、】1、房地产开发的政策风险在逐年提高。2、河间回迁、安置量较大，影响一部分客群的消费主动性。3、河间市住宅供应量未来几年增长速度较快、幅度较大。4、同类竞争大盘将逐步出现，项目间的竞争将较为激烈。冠捷地产河北河间项目市场调研报告我们如何看待项目开发将面临的几个利害问题？我们如何看待项目开发将面临的几个利害问题？7要点思辨冠捷地产河北河间项目市场调研报告三四线城市三四线城市大盘开发面临大盘开发面临的常规问题的常规问题要点思辨+项目核心项目核心价值思辨价值思辨是否适合是否适合开发大型开发大型核心商业核心商业公园地块公园地块是否纳入项是否纳入项目开发区域目开发区域+小甲南边小甲南边沿街商业沿街商业是
133、否拆迁是否拆迁+邮电公寓邮电公寓是否拆迁是否拆迁再回迁再回迁现有规划现有规划指标是否指标是否需要调整需要调整开发顺序及开发顺序及周期与价格周期与价格变化的思辨变化的思辨+住宅物业住宅物业形态的思辨形态的思辨+商业布局商业布局及业态思辨及业态思辨+冠捷地产河北河间项目市场调研报告一、 三四线城市大盘开发面临的常规问题【什么是大盘？什么是大盘？】大盘规模指标城市居住区规划设计规范GB 50180-932002年修订版居住区小区组团户数（户）10000-160003000-5000300-100人口（人）30000-500007080-150001000-3000规模估算人均30900000-150
134、0000200000-45000030000-90000建筑面积建筑面积定义定义50万平米万平米300万平米万平米小规模社区小规模社区普通规模小区普通规模小区中等规模中等规模大盘大盘超级大盘超级大盘冠捷地产河北河间项目市场调研报告一、 三四线城市大盘开发面临的常规问题【大盘代表着什么？大盘代表着什么？】建筑面积100万平米，容积率2.5的大盘？1、居住人口约35000人，约11000户生活在这里。2、商业服务面积在35000-45000平米。3、教育服务面积在30000-60000平米。4、其他服务面积在7850-34600平米。我们需要解决3.5万人的居住，约1000人的工作（物业、商业、服
135、务类）！冠捷地产河北河间项目市场调研报告一、 三四线城市大盘开发面临的常规问题大盘开发大盘开发面临的常面临的常规问题规问题规划如何超前？规划如何超前？资金如何回笼？资金如何回笼？客群如何定位？客群如何定位？价格如何掌控？价格如何掌控？品牌如何发挥与稳定？品牌如何发挥与稳定？利润如何实现？利润如何实现？节奏如何把握？节奏如何把握？立足地块，预测市场，制定项目动态开发盈利模式。周期长周期长市场投放量大、面宽市场投放量大、面宽时空问题时空问题【大盘开发面临的常规问题大盘开发面临的常规问题】冠捷地产河北河间项目市场调研报告一、 三四线城市大盘开发面临的常规问题如何加快如何加快资金回笼资金回笼满足广阔的
136、市场需求满足广阔的市场需求占领广阔的区域空间占领广阔的区域空间强大的营销推广力度强大的营销推广力度尽量全面的产品供应尽量全面的产品供应合理的价格体系及变化合理的价格体系及变化满足市场而高于市场的产品设计满足市场而高于市场的产品设计树立持久可信的项目形象树立持久可信的项目形象【大盘开发面临的常规问题大盘开发面临的常规问题】冠捷地产河北河间项目市场调研报告一、 三四线城市大盘开发面临的常规问题三三四四线线城城市市大大盘盘开开发发经经验验总总结结开发节奏的把控是成功开发、实现盈利的关键开发节奏的把控是成功开发、实现盈利的关键产品多元化，理性创新，用展示营造社区氛围产品多元化，理性创新，用展示营造社区
137、氛围完善社区配套，营造未来成熟生活氛围完善社区配套，营造未来成熟生活氛围客户层面放宽，而且随着开发进程改变并扩大客户层面放宽，而且随着开发进程改变并扩大低价启动，小步快跑，价格逐渐提升，以快速回现低价启动，小步快跑，价格逐渐提升，以快速回现采用较高的立意或原型，拔高形象，营造生活理念采用较高的立意或原型，拔高形象，营造生活理念大力推广品牌与项目综合优势，支撑项目长期开发大力推广品牌与项目综合优势，支撑项目长期开发冠捷地产河北河间项目市场调研报告二、项目核心价值思辨【大盘超出一般项目的特点与优势大盘超出一般项目的特点与优势】大盘项目特点与优势大盘项目特点与优势中、小规模项目中、小规模项目区域价值
138、区域价值滚动开发滚动开发主流客户群主流客户群丰富的产品线丰富的产品线形象形象 内容内容5 5年甚至更长的远景描绘年甚至更长的远景描绘项目价值项目价值规模开发规模开发特定细分市场特定细分市场相对单一的产品相对单一的产品相对实际的展示相对实际的展示品牌价值创造与支撑品牌价值创造与支撑难以创造、支撑品牌难以创造、支撑品牌冠捷地产河北河间项目市场调研报告二、项目核心价值思辨【如何认识本项目的核心价值如何认识本项目的核心价值】项目综合优势 单项优势罗列因为项目是大盘，所以项目的核心优势不应该表现在几个点上，而应该是项目的综合优势。并且在项目的综合优势统筹下，表现出几个更为突出的点。针对本项目，其可以突出
139、的几个优势应该是：企业与项目品牌、超前规划与设计、建筑质量、景观、生态、潜力、中心趋势、完善高档商企业与项目品牌、超前规划与设计、建筑质量、景观、生态、潜力、中心趋势、完善高档商业配套；业配套；并且要隐性的表现项目的另外一个优势：美观、大气、时尚的建筑外观。美观、大气、时尚的建筑外观。冠捷地产河北河间项目市场调研报告二、项目核心价值思辨如何提高项目价值如何提高项目价值开发核心高档商业，与住宅相互助益开发核心高档商业，与住宅相互助益提高物理配件功能价值与软服务价值提高物理配件功能价值与软服务价值自我高端价值标榜，引领市场价值理念自我高端价值标榜，引领市场价值理念塑造一种居住（生活）理念、消费理念
140、，甚至消费趋势塑造一种居住（生活）理念、消费理念，甚至消费趋势规划设计创新价值、产品创新价值规划设计创新价值、产品创新价值塑造项目文化附加值塑造项目文化附加值品牌价值创造与维护品牌价值创造与维护借力政府，推广区域价值（潜力、前景）借力政府，推广区域价值（潜力、前景）如何提高如何提高项目价值项目价值冠捷地产河北河间项目市场调研报告三、现有规划指标是否需要调整【规划指标调整的空间规划指标调整的空间】现有规划指标可调整的空间，主要在容积率和建筑限高两个方面；虽然建筑密度可调，但是这毋庸置疑是非常不理智的，不符合三线、四线城市大盘开发的基本原则，也不符合项目高端产品的基本市场定位。【影响规划指标是否调
141、整的几个因素影响规划指标是否调整的几个因素】1、调整规划指标是否可以带来可观的经济利润2、市场是否接受60米以上的高层及其增加的建筑成本。3、项目开发时间内市场是否能接受60米以上的高层及其增加的建筑成本。4、调整规划指标后对项目品质的影响好坏及大小。5、影响容积率的因素是否允许。冠捷地产河北河间项目市场调研报告三、现有规划指标是否需要调整【关于容积率的考虑关于容积率的考虑影响容积率的几个因素影响容积率的几个因素】容积率容积率的思考的思考容积率容积率土地成本土地成本容积率容积率空间价值空间价值容积率容积率建筑成本建筑成本容积率容积率市场容量市场容量容积率容积率周边环境周边环境容积率容积率物业形
142、态物业形态容积率容积率地块特征地块特征不建议高容积率不建议高容积率不建议高容积率不建议高容积率局部高容积率局部高容积率容积率空间较大容积率空间较大不适合高容积率不适合高容积率适合物业形态的容积率适合物业形态的容积率容积率空间较大容积率空间较大1、不建议做满容积率；2、区域高低容积率组合；3、根据物业形态和开发周期确定不同地块和不同物业形态的容积率；4、部分区域留出增容空间。冠捷地产河北河间项目市场调研报告三、现有规划指标是否需要调整【规划指标可小幅调整，建议不调规划指标可小幅调整，建议不调】容积率容积率3.0以内，粗略概算，容积率每提高以内，粗略概算，容积率每提高0.1,整体利润整体利润可提高
143、约可提高约7000万万市场短期内对因限高增加而增加的建筑成本表现出抗性市场短期内对因限高增加而增加的建筑成本表现出抗性据预测据预测3年后市场对因限高增加而增加的成本抗性降低年后市场对因限高增加而增加的成本抗性降低客户层面放宽，而且随着开发进程改变并扩大客户层面放宽，而且随着开发进程改变并扩大低价启动，小步快跑，价格逐渐提升，以快速回现低价启动，小步快跑，价格逐渐提升，以快速回现1、建议整体容积率控制在2.5以内。2、根据物业形态和开发周期确定不同地 块和不同物业形态的容积率。3、前期不建议开发高容积率区域。4、部分区域留出增容空间，如果开发中 后期视市场情况可适当上调容积率。5、如果上调容积率
144、，幅度控制在0.2-0.4 的范围6、个别物业可突破限高指标。关于容积率的考虑关于容积率的考虑冠捷地产河北河间项目市场调研报告四、是否适合开发大型核心商业【适合开发大型核心商业适合开发大型核心商业】现有商业档次偏低，市场消费被抑制，市场需求中高端商业中心。现有商业档次偏低，市场消费被抑制，市场需求中高端商业中心。项目周边缺少中心商业，根据当地消费习惯，可支撑项目商业供应项目周边缺少中心商业，根据当地消费习惯，可支撑项目商业供应城市东部工业区，规划中商业极少，其人群消费更支撑项目商业供应城市东部工业区，规划中商业极少，其人群消费更支撑项目商业供应城市人口计划城市人口计划9年内增长年内增长12万万
145、，主要增长区域为项目辐射的，主要增长区域为项目辐射的3公里公里范围内范围内1、建议开发大型核心商业。2、建议商业开发的时间在项目启动 开发1年后。3、建议商业整体开发面值在10万 平方米左右。4、建议商业档次高于目前核心商圈 的档次。5、建议引进最少3家主力商家。目标地块允许开发大型核心商业目标地块允许开发大型核心商业项目处于未来城市中心，可辐射全城项目处于未来城市中心，可辐射全城城市现有商业供应面积不足（城市现有商业供应面积不足（人均有效面积低于人均有效面积低于0.6平方米平方米），商业市场需），商业市场需求强烈，空间大。求强烈，空间大。项目开发大型核心商业，项目开发大型核心商业，将会与项目
146、住宅部分形成相互助益、带动的关系将会与项目住宅部分形成相互助益、带动的关系对于开发商来说，商业地产的投资回报率高于住宅对于开发商来说，商业地产的投资回报率高于住宅冠捷地产河北河间项目市场调研报告五、公园地块是否纳入项目开发区域【公园纳入项目开发区域对项目及开发的影响公园纳入项目开发区域对项目及开发的影响】公园用地面积40893.7平方米，小甲地块用地面积175722.8平方米。1、公园用地面积占到小甲地块面积的23%以上，将会极大的提高项目的景观绿化 品质和档次，从而提高项目的市场影响力和销售价格；统一换算为比较直观的对价格的 影响，比不纳入项目可提高售价5% （200元/平方米）以上。2、提
147、高市场影响力的同时，必然可以降低推广成本、提高销售速度。3、纳入项目规划范围内，可将现在的公园地块（沿街）用作商业物业开发。建成的商业物 业销售价格将是住宅价格的1倍左右。4、便于项目规划中楼座的布置，极大的优化了楼座的采光、通风效果5、为提高容积率提供了更大的空间6、便于项目品牌建立、提升，同时可提高大亮甲牌地块的价值。7、增加部分公园建设成本。建议：将公园地块纳入项目（小亮甲牌）开发范畴。建议：将公园地块纳入项目（小亮甲牌）开发范畴。冠捷地产河北河间项目市场调研报告六、小甲南边沿街商业是否拆迁利利弊弊解决途径解决途径拆拆迁迁1.保证项目的完整性。2.便于树立项目高端形象，助益项目整体销售价
148、格。3.沿街商业部分是地块做集中商业的最佳位置之一，开发为新的商业物业可以得到较高的销售价格，粗略估算（在合适的实际开发）不低于1.2万元/平方米。4.有机会扩大沿街部分商业的开发面积。5.可提高商铺占用地块的容积率，开发出更多的销售面积，如果目前物业容积率为2.5，则可提高到4.5左右。1、拆迁成本较高，约1万元/平方米，前期投入较大1、合适的时机开发；2、提高拆迁面积的容积率到4.5。（投资回报率约为：41%）不不拆拆迁迁1.降低了投资风险；2.有效资金投入主地块部分，限制范围内获得住宅较高的投资回报率。1.影响项目整体形象；2.失去做集中商业的最佳位置；3.影响项目整体规划的完整性。1、
149、优化项目规划设计，尽量避免不拆迁带来的规划设计对项目的影响。2、核心商业选择公园地块单纯考虑老商业街道是否可拆来看，建议：单纯考虑老商业街道是否可拆来看，建议： 1 1、在合适的时机拆迁，、在合适的时机拆迁，2 2、做大拆迁地块的容积率。、做大拆迁地块的容积率。【合适的时机拆迁，更有利于项目的全盘开发合适的时机拆迁，更有利于项目的全盘开发】冠捷地产河北河间项目市场调研报告七、邮电公寓是否拆迁再回迁利利弊弊解决途径解决途径拆拆迁迁1.保证项目的完整性。2.便于树立项目高端形象，助益项目整体销售价格。3.沿街商业部分是地块做集中商业的最佳位置之一，开发为新的商业物业可以得到较高的销售价格，粗略估算
150、（在合适的实际开发）不低于1.2万元/平方米。4.有机会扩大沿街部分商业的开发面积。5.可提高商铺占用地块的容积率，开发出更多的销售面积，如果目前物业容积率为2.5，则可提高到4.5左右。1、拆迁成本较高，约3300元/平方米，前期投入较大1、合适的时机开发；2、提高拆迁面积的容积率到4.5。（投资回报率约为：170%）不不拆拆迁迁1.降低了投资风险；1.影响项目整体形象；2.失去做集中商业的最佳位置；3.影响项目整体规划的完整性。1、优化项目规划设计，尽量避免不拆迁带来的规划设计对项目的影响。2、核心商业选择公园地块单纯考虑邮电公寓是否可拆来看，建议：单纯考虑邮电公寓是否可拆来看，建议：1
151、1、在合适的时机拆迁，、在合适的时机拆迁，2 2、做大拆迁地块的容积率。、做大拆迁地块的容积率。【合适的时机拆迁，有利于项目的全盘开发，投资回报率很高合适的时机拆迁，有利于项目的全盘开发，投资回报率很高】冠捷地产河北河间项目市场调研报告八、商业布局及业态思辨【如果项目开发如果项目开发1010万平方米的核心商业被进一步验证为万平方米的核心商业被进一步验证为可以实施可以实施，则其商业布局及业态业种做，则其商业布局及业态业种做如下思辨如下思辨】关于商业布局的思辨关于商业布局的思辨（方案一、方案二商业布局及基本业态布局见下页图所示）特点特点方案一方案一方案二方案二权重权重1.中心商业区既与项目相连，又
152、与住宅独立是否10%2、中心商业可以带动两个地块的沿街商业较好一般20%3、拆迁代价较高的南部商业和公寓否是30%4、投入产出比较低偏高25%5、项目实际开发面积偏小偏大5%6、公园划入项目开发区域，提高项目综合品质良好较好10%建议：采用方案一建议：采用方案一冠捷地产河北河间项目市场调研报告小亮甲牌大亮甲牌沿沿 街街 商商 业业邮电邮电公寓公寓方案一方案一方案一方案一主力商家主力商家沿街商业沿街商业商业内街商业内街冠捷地产河北河间项目市场调研报告方案二方案二方案二方案二小亮甲牌大亮甲牌主力商家主力商家沿街商业沿街商业商业内街商业内街冠捷地产河北河间项目市场调研报告八、商业布局思辨及业态业种【
153、如果项目开发如果项目开发1010万平方米的核心商业被进一步验证为万平方米的核心商业被进一步验证为不可以实施不可以实施，只是做配比较大的传统，只是做配比较大的传统商业配套，商业配套，则上面第六、第七条思辨被推翻则上面第六、第七条思辨被推翻；因为传统商业配套通过经济测算，不支持拆因为传统商业配套通过经济测算，不支持拆迁老商业街道和邮电公寓迁老商业街道和邮电公寓】在被验证不可实施的情况下，建议项目配套商业中，至少引进一家5000平米以上的商超支撑配套商业和带动配套商业。本报告后面行文，按照被进一步验证为可实施分析。冠捷地产河北河间项目市场调研报告九、住宅物业形态的思辨【住宅物业动态开发策略住宅物业动
154、态开发策略】区域发区域发区域发区域发展阶段展阶段展阶段展阶段区域属性/各种配套不够完善城市快速向东发展/配套逐步完善配套基本完善的高档新城区市场发市场发市场发市场发展阶段展阶段展阶段展阶段客群开始分割区域与项目价值前景明显客户及产品完全细分市场发展成熟项目市场价值凸现产品产品产品产品策略策略策略策略相对偏低容积率、偏低密度产品，吸引中高端客户，并树立项目高端形象。提升容积率，满足各类型客户以及区域发展带来的人口的置业需求推广推广推广推广效果效果效果效果满足中低高各层次客群的需求板块价值显现项目高端形象开始树立项目高端形象丰满依托品牌和市场形象开展推广冠捷地产河北河间项目市场调研报告九、住宅物业
155、形态的思辨【住宅物业形态配比住宅物业形态配比】物业形态物业形态占地面积占地面积容积率容积率总建面总建面所占地块所占地块备注备注住宅住宅板式小高层约27.5万约2.5约68万小-1，小-2-1大-1，大-2，大-3按照规划理论协调搭配板式高层约7万约2.6约18万小-3，大-4小亮甲牌大亮甲牌沿沿 街街 商商 业业邮电邮电公寓公寓小小-1-1小小-2-1-2-1小小-2-2-2-2小小-3-3大大-1-1大大-2-2大大-3-3大大-4-4冠捷地产河北河间项目市场调研报告十、开发顺序及周期与价格变化的思辨【开发顺序如下页所示开发顺序如下页所示】开发开发顺序顺序地块编号地块编号（根据开发次序自编）
156、（根据开发次序自编）开发建筑面积开发建筑面积物业形态物业形态预计销售周期预计销售周期开发顺序及对价格的影响思辨开发顺序及对价格的影响思辨第一批第一批大-1，小-120万平方米住宅+沿街商业2年1、小-1为光地、大-1为沿街，第一批启动；2、小亮甲牌地块开发是根据拆迁难易程度、商业开发的适合时机、工程进展有力程度及销售方便程度确定的开发顺序；3、大亮甲牌地块开发顺序是根据市场接受的难易程度确定的。4、这种开发顺序，同时考虑了最利于价格拉升的影响。第二批第二批大-2，小-2-120万平方米住宅+沿街商业2年第二批第二批小-2-210万平方米主力商业2年（与第二批住宅同时开发销售）第三批第三批大-3
157、，小-326万平方米住宅+沿街商业2年第四批第四批大-4，小-420万平方米住宅+沿街商业2年合计合计大-5，小-596万平方米8年冠捷地产河北河间项目市场调研报告主力商家主力商家沿街商业沿街商业商业内街商业内街小亮甲牌大亮甲牌沿沿 街街 商商 业业邮电邮电公寓公寓小小-1-1小小-2-1-2-1小小-2-2-2-2小小-3-3大大-1-1大大-2-2大大-3-3大大-4-4开发顺序开发顺序冠捷地产河北河间项目市场调研报告目标开发涉及的基本财务分析目标开发涉及的基本财务分析8财务简析冠捷地产河北河间项目市场调研报告静态投资回报简析静态投资回报简析动态资金流简析动态资金流简析财务简析+冠捷地产河
158、北河间项目市场调研报告一、静态投资回报简析（考虑开发周期、成本增长与售价增长）冠捷地产河北河间项目市场调研报告二、动态资金流简析假设容积率范围内，总开发的建筑面积为97万平方，开发周期10年，销售周期9年计算。因为土地为建设安置房置换方式取得，所以土地投入的分析，按照分期投入的方式计算。冠捷地产河北河间项目市场调研报告项目定位的若干思考与建议项目定位的若干思考与建议9项目建议冠捷地产河北河间项目市场调研报告项目建议住宅部分住宅部分产品建议产品建议+规划设计理念规划设计理念+项目定位的项目定位的核心思想核心思想+物业形态组合物业形态组合+关于产品的若干关于产品的若干细节建议细节建议商业部分商业部
159、分产品建议产品建议部分推广建议部分推广建议冠捷地产河北河间项目市场调研报告一、项目定位的核心思想1、项目定位方法我们要做一个什么样的项目？我们要做一个什么样的项目？项目定位方法项目定位方法地块地块分析分析区域区域分析分析市场市场分析分析开发战略开发战略市场定位市场定位形象定位形象定位产品定位产品定位+价格定位价格定位 略略冠捷地产河北河间项目市场调研报告一、项目定位的核心思想2、大盘案例评析海尔全运村海尔全运村位于济南东部开发区，总占地面积约80公顷，总建筑面积约140万平方米，其中住宅建筑面积约90万平方米，公建建筑面积约25万平方米。 共分三期开发，一期占地面积20余万平方米，地上建筑面积
160、近40万平方米，包括多层、小高层、高层以及一个15000平方米的运动主题会所。 该项目对济南特别是东部的城市建设推动尤为显著。使东部新城的基础设施建设迅速完善。部分大型企业也随之东移。 项目成功的借助全运主题，并运用海尔和绿城的品牌，项目成功的借助全运主题，并运用海尔和绿城的品牌，以绿城成熟的产品经验，快速打通营销渠道，已经获得以绿城成熟的产品经验，快速打通营销渠道，已经获得项目一期开发的成功。项目一期开发的成功。冠捷地产河北河间项目市场调研报告一、项目定位的核心思想2、大盘案例评析中国陶瓷科技城中国陶瓷科技城上海春申集团投资开发，位于山东省淄博市西部新区，占地面积1300亩，是2003年山东
161、省最大的招商引资项目。总建筑面积超过133万，其中包括40万平米陶瓷专业市场、60万平米住宅和20万平米左右的公建淄博国际会展中心。现在专业市场部分已经运营3年，住宅部分尚未启动。项目首先启动商业部分，巨大快速的投资，在开发之处的前几年未能快速回笼资金，致使项目首先启动商业部分，巨大快速的投资，在开发之处的前几年未能快速回笼资金，致使住宅部分迟迟未能启动；也错过了住宅部分迟迟未能启动；也错过了03-0803-08良好的住宅市场机遇。良好的住宅市场机遇。目前专业市场运营不算景气，住宅部分也未能启动，按政府要求建设的会展中心入不敷出。目前专业市场运营不算景气，住宅部分也未能启动，按政府要求建设的会
162、展中心入不敷出。冠捷地产河北河间项目市场调研报告一、项目定位的核心思想2、大盘案例评析中润中润华侨城华侨城山东中润集团开发。占地1800亩，总建筑面积120万，其中居住组团110万、公用及商业建面10万、会所2.5万 双语幼儿园4000 、双语中小学3.2万。项目位于淄博高新开发区内，东起西五路，西临世纪路，北依北外环路，南侧有中润大道；项目区位属于城市新区。项目2003年开始全面定位，开发初期周边配套极少。项目开发之初，市场环境较差，市场竞争激烈，项目所在区域市场价格项目开发之初，市场环境较差，市场竞争激烈，项目所在区域市场价格15001500元元/ / 左右。开左右。开发策略采用，发策略采
163、用，“造大势、画大圈、做主流、低价入市造大势、画大圈、做主流、低价入市”的策略。推广轰动全城，划定以淄博的策略。推广轰动全城，划定以淄博为圆心、以淄博到济南为半径的客户圈、做市场主流需求产品、低价快速如市的策略，获得为圆心、以淄博到济南为半径的客户圈、做市场主流需求产品、低价快速如市的策略，获得较大成功。成为带动区域房地产市场甚至带动淄博房地产市场快度发展的第一大盘。较大成功。成为带动区域房地产市场甚至带动淄博房地产市场快度发展的第一大盘。冠捷地产河北河间项目市场调研报告一、项目定位的核心思想2、大盘案例评析开成开成大名城大名城福建福州开成房地产开发有限公司在沂水县投资开发（沂水开成）。规划用
164、地518亩，建设面积60万平方米。物业形态组合为：别墅、（电梯）洋房、多层、板式小高层，建筑面积4万平方米的商业街和2万平方米的沿街商业，4万平方米的五星级酒店。并为政府代建占地50亩的城市广场。项目最大的优势为紧邻沂河，景观特色为建造5000平米的人工湖，是沂水目前第一大盘。项目以别墅、洋房、多层的低容积率、高品质产品入市，开发风险较低，却快速提高了项目项目以别墅、洋房、多层的低容积率、高品质产品入市，开发风险较低，却快速提高了项目形象，目前已经拉升为当地价格最高的项目，为后面高容积率产品做好了价格铺垫。其牺牲形象，目前已经拉升为当地价格最高的项目，为后面高容积率产品做好了价格铺垫。其牺牲容
165、积率、高开高走的整体开发策略或者获得市场成功。容积率、高开高走的整体开发策略或者获得市场成功。冠捷地产河北河间项目市场调研报告开发分战略开发分战略关于大盘关于大盘传统大盘开发模式-批量生产、价格制胜、速战速决-通过明显低于周边同类项目的价格优势，最广泛客群，相对单一产品，进行批量化的快速开发与销售，从而降低开发风险-较适宜的市场环境：市场供给量大，竞争加剧，开发商资金不充足，楼市政策不稳定、区域市场相对成熟等。 本案基于大盘的战略建议为动态产品与开发策略，个性开发、品质制胜、持续盈利本案基于大盘的战略建议为动态产品与开发策略，个性开发、品质制胜、持续盈利通过强化项目独特个性化的产品打造，依靠项
166、目核心竞争力和完美的品质感，追求项目的可持续化和最大化利润。这种开发模式的运用需要的市场环境为：市场供需稳定，开发商资金充足、楼市政策环境稳定、区域市场逐渐成熟。 项目开发周期长，势必面临不同的市场阶段，前后阶段必然采用不同的开发策略，甚至产品策略。本案开发的第一核心思想：遵循大盘开发战略。本案开发的第一核心思想：遵循大盘开发战略。一、项目定位的核心思想1、关于大盘冠捷地产河北河间项目市场调研报告一、项目定位的核心思想2、关于未来城市中央开发分战略开发分战略关于未来城市中央关于未来城市中央趋势与潜力趋势与潜力-”未来”与“中央”连接到一起，所能代表的最突出的就是“趋势”与“潜力”：未来的中央，
167、必然是人气、经济、品质逐渐汇聚、凝结、放大的区域，将是城市、配套、生态、人居最为具有代表性的区域；有了这些，潜力也便无形中体现。宽度与高度宽度与高度- “中央”所代表的是对整个城市辐射的宽度，使整个城市灵魂的凝聚，代表着城市的最高度。精神与财富精神与财富-区域的核心往往是思想的核心，城市的核心往往会成为城市精神的精神的核心，精神的核心既可以代表城市的核心也往往是财富的核心。本案开发的第二核心思想：自始至终贯彻本案开发的第二核心思想：自始至终贯彻 “未来城市中央未来城市中央”价值的体现与价值的体现与实践。这样项目开发的最大价值才能体现和发挥，创造项目的最大附加值！实践。这样项目开发的最大价值才能
168、体现和发挥，创造项目的最大附加值！冠捷地产河北河间项目市场调研报告一、项目定位的核心思想3、关于商住综合体根据都市综合体所处的区位、功能和与周边的关系，归纳起来有如下突出的价值特征：城市综合体城市综合体城市价值城市价值巨大辐射力极大的潜在升值价值整体功能复合性高可达性便利性高密度集约型整体一致性土地使用均衡性空间连续性内外部功能联系完整性冠捷地产河北河间项目市场调研报告一、项目定位的核心思想3、关于商住综合体开发分战略开发分战略关于商住综合体关于商住综合体先住后商，以住带商，以商推住先住后商，以住带商，以商推住-关于“商”和“住”的基本辩论非常明显：商业需要住宅养，住宅是商业消费的基础，高端的
169、商业同时可以助推住宅的价值。 城市综合体最大优势：城市综合体最大优势：人流的聚合优势 ，通过不同的功能组合，满足人们不同需求。 城市综合体的价值体现：城市综合体的价值体现：从根本上来说在于其特殊的功能复合性。都市综合体集酒店、写字楼、商业、高档公寓等多种城市业态于一体，将商业、办公、居住等多功能城市空间通过合理的连接，有机组合、相互依存、协同促进。(本项目排除写字楼) 从城市与区域的价值来讲：从城市与区域的价值来讲：都市综合体不仅是现代国际大都市的标志，更是催生繁荣与文明， 激发城市活力的发动机 从项目自身的价值看：从项目自身的价值看：都市综合体很好地克服了纯粹居住、商务所造成未来发展的局限，
170、具有很强的自我成长、自我繁荣、持续发展的生命力，是都市24小时跳动的心脏。本案开发的第三核心思想：城市商住综合体价值的推广与实践，项目综合价本案开发的第三核心思想：城市商住综合体价值的推广与实践，项目综合价值将再做大幅度提升。值将再做大幅度提升。冠捷地产河北河间项目市场调研报告一、项目定位的核心思想4、产品创新与“市”俱进开发分战略开发分战略产品创新与产品创新与“市市”俱进俱进产品创新产品创新-项目的成功开发需要四种力量的汇合：“产品力”、“形象力”、“销售力”还有最为重要的“市场力”，其中“市场力” ，又需要其他三种力量的汇合。产品创新是“产品力”、“形象力”和“市场力”的最大源泉。产品创新
171、需与产品创新需与“市市”俱进俱进-此“市”包含“城市”与“市场”两重概念，“市场”的概念包含“城市”的概念。产品创新将直接影响市场视听，同样产品创新需要依托市场条件。最有效的产品创新，一般符合市场并高出市场，能够刺激市场并引导市场，能够由创新变为主流，大盘还要根据市场容量和开发周期，战略性调整产品创新方向和创新程度。本案开发的第四核心思想：坚持产品创新与本案开发的第四核心思想：坚持产品创新与“市市”俱进，为项目成功开发提俱进，为项目成功开发提供直接力量。供直接力量。冠捷地产河北河间项目市场调研报告一、项目定位的核心思想5、开发总战略开发总战略开发总战略占地占地500多亩多亩建筑面积百万平方建筑
172、面积百万平方80余万平方住宅余万平方住宅10万平方米核心商业万平方米核心商业城市核心地段城市核心地段全新大盘全新大盘落后的城市落后的城市落后的城市商业落后的城市商业城市商住综合体城市商住综合体中国城市商住综合体成功开发经验中国城市商住综合体成功开发经验做城市第一高端、完美大盘做城市第一高端、完美大盘城市第一高端、完美大盘要求城市第一高端、完美大盘要求首席城市高端商住综合体首席城市高端商住综合体城市运营城市运营+城市中央之城城市中央之城领袖城市高端完美生活领袖城市高端完美生活城市品质城市品质生活的创生活的创造者与标造者与标准制定者准制定者国际品质中央国际品质中央生活领袖城生活领袖城冠捷地产河北河
173、间项目市场调研报告一、项目定位的核心思想5、开发总战略开发总战略开发总战略项目开发总战略项目开发总战略国际品质中央生活领袖城国际品质中央生活领袖城-创造品质生活新标准/领袖城市中央品质生活三流的企业做产品/二流的企业做品牌/一流的企业做标准城市千变唯有中央永恒中央生活代表无限发散空间 冠捷地产河北河间项目市场调研报告一、项目定位的核心思想6、市场定位市场定位市场定位高高层层小高小高层层中央景中央景观观多多层层住宅住宅集居住、餐饮购物于一体的超级城市中央商住综合体集居住、餐饮购物于一体的超级城市中央商住综合体担负城市运营、区域带动、城市生活品质提成的城市核心动力源担负城市运营、区域带动、城市生活
174、品质提成的城市核心动力源教育、卫生、交通等相应城市生活配套主力商主力商业业生活配套生活配套商商业业街街+主主题题商商业业步行街步行街商商务务酒店酒店冠捷地产河北河间项目市场调研报告一、项目定位的核心思想7、形象定位形象定位形象定位项目的形象，就是赋予项目产品之上的丰富内涵，是项目开发伊始主动给予受众的项目的综合形象，以便引导他们对项目的品质、档次、价格产生正确的认识和联想，使项目产生良好的传播效果，最终实现项目良好的口碑和目标客户的购买行为，也就是所谓的形象力。项项目目规规模模景景观观配套配套城市城市资资源源城市城市综综合体合体项项目核心目核心优势优势区域前景区域前景升升值值潜力潜力国际品质中
175、央生活领袖城国际品质中央生活领袖城冠捷地产河北河间项目市场调研报告二、物业形态组合1、开发资金投放、生活习惯1 1、减少前期资金投放的思考、减少前期资金投放的思考 项目物业形态分高层、小高层，小高层前期投资肯定小于高层；根据开发进度，大甲由南往北直线开发，小甲由东南、西北、西南旋转开发。所以，建议大甲地块，由南往北逐渐增高；小甲由东南向西北逐渐增高。 （如后图所示） 2 2、生活习惯、生活习惯 根据北方一般生活习惯，社区入口应该设在主干道上，且由路边向社区深处纵深的方向，而且入口一般居于社区边缘线中点的位置。如果社区设置两个入口，则两个路口间可形成贯通或者旋转流通的路线。建议，大甲设两个入口，
176、分别居于曙光路和团结大街沿线的中点位置，形成旋转人流路线；小甲设两个入口，分别设在团结大街和东坦街的中点位置，形成贯通人流。（如后图所示）关于本项目物业形态组合及社区出入口的几项思考关于本项目物业形态组合及社区出入口的几项思考冠捷地产河北河间项目市场调研报告二、物业形态组合2、关于社区景观环境3、社区景观环境、社区景观环境 2.5的容积率，以高层、小高层为主的住宅物业类型（尤其有部分高容积率的商业），项目完全可以也需要规划中央景观区。建议项目（两块地）规划为：楼座围合中央景观式社区布局。这也是近些年来一直受到各地市场欢迎的社区规划模式。（如后图所示） 关于本项目物业形态组合及社区出入口的几项思
177、考关于本项目物业形态组合及社区出入口的几项思考冠捷地产河北河间项目市场调研报告二、物业形态组合3、关于社区生态环境（风水）4、社区生态环境、社区生态环境风水风水 所谓住宅风水，用现代语言来诠释便是生态人居。 河间地处中国北方，建筑规划中最需要避免的便是如何在冬季减少西北风的侵害，并可以较好的是住宅朝南采光。所以，一般住宅规划强调“坐南朝北”、“坐实向虚”、“藏风纳水”。 建议所有楼座尽量做到坐南朝北，且正南偏东15度。 关于小甲，建议高层做在地块北部、西部，所有楼座高度，把握由东南向西北逐渐增高的原则，即符合地块特征由可尽量避免西北风，整体规划还可呈现向东南（八卦乾位，为财位）开口的形势。 关
178、于大甲，建议，高层做在地块北部、西部、东部，且东部南北长度大于西部。第一，考虑地块方位特征；第二，城市东部、尤其是项目东南及东部为工业区，地块东部多做高层可以阻挡部分夏天西南风带来的工业区的废气和灰尘。（如下页图示） 关于本项目物业形态组合及社区出入口的几项思考关于本项目物业形态组合及社区出入口的几项思考冠捷地产河北河间项目市场调研报告二、物业形态组合4、项目物业形态组合示意图沿沿 街街 商商 业业邮电邮电公寓公寓小小-2-2-2-2项目物业形态组合项目物业形态组合示意图示意图出入口出入口中央景观中央景观高层区域高层区域沿街商业沿街商业保留建筑保留建筑小高层区域小高层区域主力商业主力商业商业街
179、商业街冠捷地产河北河间项目市场调研报告小亮甲牌大亮甲牌沿沿 街街 商商 业业邮电邮电公寓公寓小小-1-1小小-2-1-2-1小小-2-2-2-2小小-3-3大大-1-1大大-2-2大大-3-3大大-4-4二、物业形态组合5、物业形态组合体量配比物物业业形形态态占地面占地面积积容容积积率率总总建面建面所占地快所占地快备备注注住宅住宅板式小高层约27.5万约2.5约68万小-1，小-2-1大-1，大-2，大-3按照规划理论协调搭配板式高层约7万约2.6约18万小-3，大-4商业商业主力商家约2万约4约4万小-2-2（商业上面可做商住楼）商业街约2万约3约3万小-2-2 （商业上面可做商住楼）商务酒
180、店约1万小-2-2沿街商业约2万小-2-2物业形态组合体量配比物业形态组合体量配比冠捷地产河北河间项目市场调研报告三、规划设计理念1、基本原则1 1、 满足物业形态形态配比要求满足物业形态形态配比要求2 2、体现大盘气势、体现大盘气势3 3、满足地方审美、满足地方审美4 4、符合地方自然环境、符合地方自然环境5 5、满足项目规划指标，并留出可调整空间、满足项目规划指标，并留出可调整空间规划设计基本原则规划设计基本原则冠捷地产河北河间项目市场调研报告三、规划设计理念2、景观园林理念景观园林规划设计理念：景观园林规划设计理念：1 1、务必为中式园林、务必为中式园林世界园林景观分为以法国园林为代表的
181、西方园林和以中国园林为代表的东方园林，在中国绝大多数人钟情于中国园林，所以在项目的园林风格上，无须考虑西方园林，可直接定位于中式园林。2 2、务必有一定数量的水系、务必有一定数量的水系水系是中式园林的灵魂之一，河间地表水较浅，城市又要打造“水城”；所以，项目的景观园林务必要有水系，否则与其他项目相比将黯然失色。3 3、务必要有一定的亮点来体现景观园林的档次、务必要有一定的亮点来体现景观园林的档次除了中式园林和水系的要求外，园林景观还需要增加一定的亮点，来点亮景观园林的档次，比如名贵植物、名贵山石、亲水乐园等。冠捷地产河北河间项目市场调研报告三、规划设计理念2、景观园林理念景观园林规划设计示例景
182、观园林规划设计示例冠捷地产河北河间项目市场调研报告三、规划设计理念3、住宅建筑风格建筑风格设计理念：建筑风格设计理念：1 1、现代简约、中式简约、中西结合几种风格分组团体现、现代简约、中式简约、中西结合几种风格分组团体现 市场调查问券显示，市场对于建筑风格的喜好方面现代简约、中式古典、中西结合的比例分别为41%：28%：24%。根据本项目开发产品应该丰富的原则，而且在地块也允许的情况下，项目可分周期分组团规划设计不同的住宅建筑风格，并将之与景观园林完美结合，这一点在目前国内大盘中已有出现，技术层面也是允许的。现代简约、中式简约、中西结合三种风格的产品数量建议为：5:2:3。（市场选择的中式古典
183、，在产品中可体现为中式简约）2 2、根据产品类型，设计不同建筑风格、根据产品类型，设计不同建筑风格根据对建筑风格做出选择的人群分析，对建筑风格的选择一定程度上体现了人群的年龄、经济能力方面的属性，根据分析产品风格与客群需求间的关系可定性为：刚需产品设计为现代简约，改善型需求产品设计为中式简约或中西结合（建筑偏西式）。冠捷地产河北河间项目市场调研报告中式简约中式简约三、规划设计理念3、住宅建筑风格冠捷地产河北河间项目市场调研报告现代简约现代简约冠捷地产河北河间项目市场调研报告中西结合（简欧）中西结合（简欧）冠捷地产河北河间项目市场调研报告四、住宅部分产品建议户型配比建议面积区间面积区间时间时间2
184、0112011年年20132013年年预测结果预测结果20142014年年20152015年年20162016年年20172017年年20182018年年20202020年年5050-70-705%5%8%8%10%10%12%12%8080-90-9010%10%15%15%20%20%23%23%9191-110-11020%20%22%22%22%22%30%30%111111-130-13030%30%25%25%25%25%20%20%130130-143-14325%25%20%20%18%18%10%10%144144-180-1806%6%6%6%5%5%5%5%181181以
185、上以上4%4%4%4%户型动态配比建议户型动态配比建议冠捷地产河北河间项目市场调研报告五、商业部分产品建议1、主力商家产品建议主力商家产品建议：主力商家产品建议：1 1、建议按照运营模式确定产品定位、建议按照运营模式确定产品定位 做“定制地产”先招商，根据签约商家或者意向商家对物业的要求确定产品定位。2 2、产品基本原则、产品基本原则 建筑高度：商场部分48层，8层以上可做商住楼。 商场部分建筑面积：不低于3万平方米 单层建筑面积：不低于40006000平方米 建筑方位：最少两面临路（主干道） 车位：充足的地上、地下停车位 其他： 要有适合人流停滞的外部空间，沿路部分最好有小型广场 最好具有一
186、定的文化趋向性，有一定的标志性雕塑冠捷地产河北河间项目市场调研报告五、商业部分产品建议2、商业街产品建议商业街产品建议商业街产品建议 建筑高度：25层，34层为主 一层层高：3.2m4.8m，3.6m4.2m 开间：4m6m，4m为主 进深：8m16m，8m12m为主商业街开发的常规产品要素商业街开发的常规产品要素 确定一种鲜明的建筑风格 导入一定的文化主题 确定功能分区 良好的入口导向性 入口附近最好有带动性主力商家 入口部分充裕的人流滞留空间 街道内部良好的人流导向性 街道内部人流的回流及人流均好性 街道内部设置休憩空间与平台冠捷地产河北河间项目市场调研报告五、商业部分产品建议3、沿街商业
187、产品建议沿街商铺产品建议沿街商铺产品建议 建筑高度：25层，34层为主 一层层高：3.2m4.8m，3.6m4.2m 开间：4m6m，4m为主 进深：8m16m，8m12m为主冠捷地产河北河间项目市场调研报告六、关于产品的若干细节建议1、停车位，地上地下比例的建议、停车位，地上地下比例的建议地下能做停车位的面积，尽量做停车位；如果地下停车位的比例不足，能做地上做地上。地上停车位成本要低的多。车位/库，能做半地下也不要做全地下。2011年年2013年年预测结预测结果果2014年年2015年年2016年年2017年年2018年年2020年年住宅停住宅停车车位位/库库比例比例0.7-0.80.8-0
188、.91.01.22、建议做人车分流、建议做人车分流社区档次的标志之一，可以进一步提高社区内部的交通安全和提高社区景观的完整性。3、住宅层高、住宅层高建议2.9米4、多民族特点、多民族特点在房地产开发过程中，应尽量避免民族问题，无论风格还是标志都应规避这个问题。5、公摊、公摊越小越好冠捷地产河北河间项目市场调研报告六、关于产品的若干细节建议6、水系水岸、水系水岸如果采用硬而高的岸堤，则只能临水而不能亲水，甚至更不安全，最好采用自然坡。7、社区内人行道、社区内人行道减小人行道宽度，因为弯而窄的人行道更具美感。人行道不要安砌立沿石，采用红砖或片石平面安砌，让草自然地向人行道延伸，更具品位。 8、树与
189、草、树与草多种树、少植草：树木的绿化作用和养护成本都是草坪所无法比的。9、一楼庭院、一楼庭院一楼设计“私家”庭院：打开侧门进入小院子，类似别墅生活，既好卖又能提高价位。10、泛会所、泛会所牺牲个别楼座的一层（架空层），做泛会所，解决华而不实的会所问题。冠捷地产河北河间项目市场调研报告六、关于产品的若干细节建议11、干湿分离、干湿分离户型设计要做到干湿分离，以便于管道并用，可减少建安成本，还可增加项目卖点。12、智能化报警系统、智能化报警系统智能化报警系统的误报率很高，而且越多越“智能”误报率越高。因为一只宠物猫就可能造成误报，因此可增加人工巡逻，只安装基本的报警系统即可。13、电话插座、电话插
190、座最好三个，分别在客厅、主卧、卫生间。一个小细节就是一个大卖点。 14、窗台、窗台例如，改平窗台为飘窗台。15、社区大门、社区大门要精心设计、开盘前做好，只要与施工大门分开，不影响正常施工。冠捷地产河北河间项目市场调研报告七、部分推广建议冠捷冠捷. .领秀城领秀城 案名建议方案一：案名建议方案一：冠捷地产河北河间项目市场调研报告案名释义：案名释义：“领领领领”：领，项也。从页，令声。：领，项也。从页，令声。：领，项也。从页，令声。：领，项也。从页，令声。说文说文说文说文从令，令亦声。从令，令亦声。“页页”指人头。指人头。“令令”意为意为“支配支配”、“役使役使”。“页页”与与“令令”联合联合起
191、来表示起来表示“人头通过脖子支配身体人头通过脖子支配身体”。本义：脖子。转义：衣领。引申义：带头、引导。本义：脖子。转义：衣领。引申义：带头、引导。“秀秀秀秀”：有名次、动词、形容词三个词性，有俊秀、秀丽、秀美、出类拔萃之意。：有名次、动词、形容词三个词性，有俊秀、秀丽、秀美、出类拔萃之意。：有名次、动词、形容词三个词性，有俊秀、秀丽、秀美、出类拔萃之意。：有名次、动词、形容词三个词性，有俊秀、秀丽、秀美、出类拔萃之意。语出：秀语出：秀, ,出也。出也。广雅广雅望之蔚然而深秀者琅琊也。望之蔚然而深秀者琅琊也。宋宋 欧阳修欧阳修醉翁亭记醉翁亭记“城城城城”：意指规模宏大壮观，本项目体量达百万之巨
192、，唯有：意指规模宏大壮观，本项目体量达百万之巨，唯有：意指规模宏大壮观，本项目体量达百万之巨，唯有：意指规模宏大壮观，本项目体量达百万之巨，唯有“城城城城”才能与项目的形象气才能与项目的形象气才能与项目的形象气才能与项目的形象气质相吻合。质相吻合。质相吻合。质相吻合。冠捷地产河北河间项目市场调研报告主题推广语SLOGAN 至尊尚品至尊尚品 领秀一生领秀一生冠捷地产河北河间项目市场调研报告备选推广语擎动世界 领秀生活精雕细琢 恒久百年冠捷地产河北河间项目市场调研报告冠捷冠捷. .领秀国际领秀国际冠捷冠捷. .大观天下大观天下冠捷冠捷. .中央国际中央国际 案名建议备选：案名建议备选：冠捷地产河北河间项目市场调研报告中天世纪中天世纪 携手共赢携手共赢谢谢大家！
