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1、房地产行业营改增前期准备及注意税收问题市北分局牟晓静 本文档是在总局下发正式文件之前的预备，文中涉及科目或资料都是与房地产相关的。 上传者备注2021/9/181营改增来了我们准备好了吗营改增的脚步近了，房地产行业作为最后一批营改增行业，今年年底必将蜕去“营业税”的外衣，披上“增值税”的华裳闪亮登场，至此营业税自1993年税制改革，历经20多年的历程终将退出中国税制的历史舞台，完美谢幕，迎接我们的是“增值税”的崭新天地。在这个过程中，我想问大家一句：“你们准备好了吗？”2021/9/182房地产行业营改增前期准备首先，我们了解一下什么是“增值税”增值税是以商品（含应税劳务和应税服务）在流转过程
2、中产生的增值额作为征税对象征收的一种流转税。我国现行增值税基本法规是2008年11月10日国务院第538号令公布的中华人民共和国增值税暂行条例从生产型增值税转型为消费性增值税。（消费性增值税是指允许纳税人在计算增值税税额时，从商品和劳务销售额中扣除当期购进的固定资产总额的一种增值税。所以说房地产行业营改增后将给所有行业新购进不动产或租赁不动产增加相当大的可抵扣税额，从而实现结构性减税）2021/9/183房地产行业营改增前期准备增值税是对“增值额”征税“增值额”最大的优点是避免重复征税营业税存在重复征税现象增值税是“流转税”流转税最大特点是税负转嫁性，最终消费者是税收负担者。这与营业税一致。增
3、值税是“价外税”增值税不是价格组成部分，游离于价格之外，伴随价格流转。营业税是价内税，是价格的组成部分，融入价格流转。2021/9/184房地产行业营改增前期准备然后，了解一下增值税纳税人增值税纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人一般纳税人实行“购进扣税法”计算增值税小规模纳税人适用简易计税方法计税房地产行业虽然目前还没有相关文件透露，但根据前期营改增相关文件不难推定，房地产行业纳税人符合一般纳税人条件，应按“购进扣税法”计算增值税2021/9/185房地产行业营改增前期准备我们重点介绍增值税一般纳税人增值税计算和缴纳基本原理：当期应纳税额=当期销项税额-当期进项税额=当期销售额适用税率-当期进
4、项税额当期应纳税额的多少，取决于当期销项税额和当期进项税额两个因素。当期销项税额的确定关键在于当期销售额。2021/9/186房地产行业营改增前期准备讲到这，给大家简要介绍一下增值税会计处理：首先介绍一下涉及的会计科目：为全面核实增值税计算、解缴和抵扣，需要在应交税费账户中设置“应交增值税”和“未交增值税”两个2级科目应交税交税费应交增交增值税税应交税交税费未交增未交增值税税在应交税费应交增值税2级科目下设置“进项税税额”、“已交税金已交税金”、“减免税减免税额”、“转出未交增出未交增值税税”；“销项税税额”、“进项税税额转出出”、“转出多交出多交增增值税税”等专栏2021/9/187房地产行
5、业营改增前期准备“进项税税额”：可以抵扣的可以抵扣的进项税税额“已交税金已交税金”：当月当月缴纳本月增本月增值税税额“减免税减免税额”：减免的增减免的增值税税额“转出未交增出未交增值税税”：月月终转出出应缴未未缴增增值税税 应交税交税费未交增未交增值税的税的贷方方“销项税税额”：销售售货物或物或应税税劳务应收取收取的增的增值税税额“进项税税额转出出”：购进货物、在物、在产品、品、产成品等成品等发生非正常生非正常损失以及其他原因而不失以及其他原因而不应从从销项税税额中抵扣，中抵扣，应转出的出的进项税税额（什么是非正常（什么是非正常损失、失、转出到哪？）出到哪？） “转出多交增出多交增值税税”：月
6、月终转出多出多缴增增值税税 应交税交税费未交增未交增值税的借方税的借方2021/9/188房地产行业营改增前期准备应交税费应交增值税借方贷方余额进项税额已交税金减免税款转出未交增值税合计销项税额进项税额转出转出多缴增值税合计100.00200.00368.50668.50660.008.50668.500.00举例：某房地产企业2016年1月发生以下业务：1、销售商品房取得销售额6000万元，销项税额660万元；2、发生可以抵扣进项税额100万元；当月缴纳当月增值税款200万元；3、因管理不善造成部分水泥被盗，该部分水泥成本50万元（50*17%=8.5）。当月应纳增值税=660+8.5-10
7、0-200=368.52021/9/189房地产行业营改增前期准备销售额的计算房地产行业生产的商品是不动产，销售对象不是个人，就是企业。销售给个人进入消费环节，增值税链条终止。销售给企业形成企业固定资产，给下一环节提供进项抵扣。推定房地产行业有可能使用两种类型发票：增值税专用发票和增值税普通发票。2021/9/1810房地产行业营改增前期准备如何进行价税分离，很简单：销售额=销售价格（1+房地产行业增值税税率）由于目前尚未发布房地产行业营改增增值税税率，初步推断可能为11%，为授课方便，暂按11%税率讲解。例如：当月销售A楼盘A户，售价12000元/平米，建筑面积100平米，合同价款120万元
8、。销售额是多少？销项税额是多少？销售额=120/（1+11%）=108万元销项税额=108*11%=12万元。2021/9/1811房地产行业营改增前期准备一、销项税额重点讲述与房地产企业有关的方面：1、价税分离2、价外费用：包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。但不包括以下项目：1、委托加工应税消费品代收代缴的消费税；2、代垫运费；3、同时符合以下条件代为收取的政府性基金或行政事业性收费：1）由国务院或财政部批准设立的政府性基金，由
9、国务院或省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；2）收取是开具省级财政部门印制的财政票据；3）所收款项全额上缴财政。2021/9/1812房地产行业营改增前期准备3、视同销售将自产货物用于集体福利和个人消费将自产货物作为投资将自产货物分配给股东或投资者将自产货物无偿赠送他人将自产货物抵偿债务增值税视同销售与会计上视同销售不同，增值税视同销售本质为增值税链条的终止。会计上视同销售往往是符合收入实现条件。2021/9/1813房地产行业营改增前期准备增值税视同销售，销售额的确定：1、存在公允价格的按照公允价格确定2、无销售额的按下列顺序确定其销售价格：（1）最近时期同类货物的平
10、均销售价格确定；（2）其他纳税人最近时期同类货物平均销售价格确定；（3）组成计税价格组成计税价格=成本（1+成本利润率）成本利润率为10%（国税发【1993】154号）例：某房地产企业将200平米网点无偿赠送给关联企业，成本8000元/平米，售价12000元/平米。2021/9/1814房地产行业营改增前期准备4、开发产品对外出租会计上处理增值税处理：从目前营改增情况看，动产租赁已改为增值税，增值税税率为17%。房地产行业营改增后，不动产租赁也改为增值税，增值税税率为17%的可能性很大，在这种情况下测算一下税负变化：取得同一笔租金收入100万元：应纳营业税=100*5%=5万元应纳增值税=10
11、0/（1+17%）*17%=14.53万元通过上述比较税负增加比较明显，所以大家在营改增后签订租赁合同时应加以考虑。租赁业务较多的房地产企业应密切关注国家出台这方面的税收政策，提早做好应对准备。2021/9/1815房地产行业营改增前期准备5、开发产品转为自用开发产品转为自用会计上不做销售处理；自产货物转为自用税收上也不视同销售。相应进项税额也不用转出。从消费型增值税概念上看，房地产企业作为增值税链条的一部分，将自己开发的产品转为自用并未退出增值税链条，并且也没有从一个环节转移到另一个环节而发生增值。（个人观点，请大家密切关注国家出台相关政策）2021/9/1816房地产行业营改增前期准备计算
12、销项税额的“当期”确定：正确确定当期销项税额，必须正确确定纳税义务发生时间，从以往营改增税收文件看，往往原营业税纳税义务发生时间改为增值税时变化不大，所以可以推断房地产行业营改增后纳税义务发生时间也不会有太大变动。2021/9/1817房地产行业营改增前期准备房地产行业营业税纳税义务发生时间具体规定：基本规定：转让土地使用权或者销售不动产并收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据的当天。取得索取营业收入款项凭据为书面合同确定付款日期的当天；未签订书面合同或书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。特殊规定：转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的
13、当天。将土地使用权或不动产无偿赠送给其他单位或个人，其纳税义务发生时间为土地使用权或不动产转移的当天。目前营业税的操作：专用收据销售不动产专用发票，营改增后如何操作，密切关注2021/9/1818房地产行业营改增前期准备二、进项税额进项税额：当前准予从销项税额中抵扣的进项税额，限于下列增值税扣税凭证上注明的增值税额：1、增值税专用发票上注明的增值税额；2、海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额；3、购进农产品按农产品收购发票或销售发票上注明农产品买价和13%的扣除率计算的进行税额。2021/9/1819房地产行业营改增前期准备为更好的把握可抵扣的进行税额，我们需要了解一下目前增值税有哪几种税
14、率：基本税率17%：货物、加工修理修配劳务；有有形形动产租租赁低税率13%：交通运输业：11%邮政业：11%基础电信服务11%，增值电信服务6%现代服务业6%（有形动产租赁17%）金融保金融保险业6%建筑建筑业6%、11%居民服居民服务业6%房地房地产业11%征收率征收率3%（小（小规模模纳税人）税人）2021/9/1820房地产行业营改增前期准备重点讲一下房地产企业可扣除的进项税额：一、开发成本：1、土地征用及拆迁补偿费土地出让金：有可能允许房企凭财政部门监制的土地专用收据等作为抵扣凭证。抵扣税率是多少目前不得而知。回迁安置用房：总局公告2014年第2号（自2014年3月1日起执行）纳税人以
15、自己名义立项进行房地产开发，并以回迁安置形式对被拆迁人进行房屋补偿行为，应视同销售不动产征收营业税。计税依据为组成计税价格营业额=开发成本（1+10%）（1-5%）（开发成本中不包含土地价款）营改增之后，此项税收政策是否仍按计算增值税销项税额大家应密切关注。增值税组成计税价格=开发成本（1+10%）2021/9/1821房地产行业营改增前期准备2、前期工程费：规划设计费6%，可行性研究费6%、勘察设计费6%、七通一平或三通一平费（建筑业11%）等，注意如果上述费用是从小规模纳税人取得代开增值税专用发票为3%。3、基础设施费：道路、供水、供电、供热、通讯、照明、绿化等（建筑业11%），注意如果上
16、述费用是从小规模纳税人取得代开增值税专用发票为3%。4、建筑安装工程费：房地产自行采购材料或设备17%，其他（建筑业11%）5、配套设施费：建筑业11%6、开发间接费用：如果存在动产租赁17%，小规模3%；资本化利息（金融保险业6%）2021/9/1822房地产行业营改增前期准备二、销售费用广告费6%，业务宣传费：专业公司6%，印刷品等17%，会展费用6%三、管理费用办公用品17%，劳保费17%，法律、会计、税务咨询评估鉴证费6%，汽油费17%，车辆维修费17%，通讯费6%，业务招待费四、财务费用手续费、贷款利息6%2021/9/1823房地产行业营改增前期准备不允许扣除的进项税额：1、纳税人
17、取得的增值税扣税凭证不符合有关规定，其进项税额不得从销项税额中抵扣。如：超过认证期限的进项税额，认证不符无法再更正的进项税额2、用于简易计税方法计税项目、非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利或个人消费购进货物或应税劳务3、非正常损失的购进货物及相关应税劳务非正常损失：管理不善造成被盗、丢失、霉烂变质以及被执法部门依法没收或强令自行销毁的货物。4、非正常损失在产品或产成品所耗用的购进货物或应税劳务不允不允许扣除的扣除的进项税税额计入相关成本或入相关成本或费用用例：春节为全体职工每人发放花生油2桶，银行存款支付5000元，增值税发票载明销售额4424.78元，进项税额575.22元。会计处理
18、：借：应付职工薪酬-非货币福利5000贷：银行存款5000借：管理费用等5000贷：应付职工薪酬-非货币福利50002021/9/1824房地产行业营改增前期准备计算进项税额的“当期”确定：国税函【2009】617号规定：增值税一般纳税人取得2010年1月1日以后开具的增值税专用发票，应在开具之日开具之日起180日内到税务机关办理认证，并在认证通过的次月申报期内，向主管税务机关申报抵扣进项税额。“当期”进项税额就是上月已通过认证的进项税额。当期进项税额不足抵扣的部分可以结转下期继续抵扣2021/9/1825房地产行业营改增前期准备应纳税额计算相关规定：为了保证计算应纳税额的合理、准确性，纳税人
19、必须严格把握当期进项数额从当期销项税款中抵扣这个要点。“当期”是个重要的时间限定，具体是指税务机关依照税法确定的纳税期限；只有在纳税期限内实际发生的销项税额、进项税额才是法定的当期销项税额和当期进项税额。不能人为进行调节。2021/9/1826房地产行业营改增前期准备增值税专用发票的使用及管理一般纳税人通过增值税防伪税控系统使用专用发票。一、增值税专用发票的联次基本联次：发票联：购买方核算成本和进项税额记账凭证；抵扣联：购买方报税务机关认证和留存备查凭证；记账联：销货方核算销售收入和销项税额的记账凭证；其他联次：由一般纳税人自行确定。增值税专用发票实行最高开票限最高开票限额管理。最高开票限额，
20、是指单份专用发票销售额合计数不得达到的上限额度。最高开票限额由一般纳税人申请，区县税务机关依法审批。（总局公告2014年第19号关于简化增值税发票领用和使用程序有关问题的公告）最高开票限额不超过十万元的，主管税务机关不需事前进行实地查验。2021/9/1827房地产行业营改增前期准备专用发票开具范围房地产开发企业面向的客户有两个方面：单位和个人。单位形成下一环节的抵扣项，应开具专用发票。个人消费者直接进入消费环节，如居住，按目前规定应开具增值税普通发票。大家应密切关注相关文件，避免造成税收违法行为的发生。2021/9/1828房地产行业营改增前期准备增值税一般纳税人开具增值税专用发票后，发生销
21、货退回、折让及开票有误等情况如何处理：一、作废作废条件：1、开具时发现有误的，可及时作废。作废专用发票须在防伪税控系统中将相应的数据电文按“作废”处理，在纸质专用发票（含未打印的专用发票）各联次上注明“作废”字样，全联次留存。2、开具后发现有误的，同时具有下列情形的，按上述方法作废：（1）收到退回的发票联、抵扣联时间未超过销售方开票当月；（2）销售方未抄税并且未记账；（3）购买方未认证或认证结果为“纳税人识别号认证不符”、“发票代码、号码认证不符”（认证结果为：重复认证、密文有误、列为失控发票，税务机关扣留查明原因，进行处理）2021/9/1829房地产行业营改增前期准备二、不符合作废条件的，
22、需要开具红字专用发票。自2015年1月1日起，取消申请开具红字专用发票的审核，纳税人通过网络或办税服务大厅将拟开具红字专用发票数据采集录入系统，系统自动进行数据逻辑校验，通过校验后生成开具红字专用发票信息表编码，纳税人即可开具红字专用发票，将不再需要税务机关审核后开具通知单的程序。2021/9/1830房地产行业营改增前期准备丢失已开具专用发票的发票联和抵扣联的处理：1、发票联和抵扣联都丢失。：已认证相符，凭销售方提供相应专用发票记账联复印件和销售方所在地主管税务机关出具的丢失增值税专用发票已报税证明单，经购买方税务机关审核同意后，可作为进项税额抵扣凭证。未认证的，凭记账联复印件到主管税务机关
23、认证，相符后，可作为进项税额抵扣凭证。2、丢失抵扣联。未认证的，使用发票联认证，发票联复印件留存备查。已认证的，使用发票联复印件留存备查。3、丢失发票联。用抵扣联认证，抵扣联复印件作为记账凭证。2021/9/1831房地产行业营改增注意涉税问题一、增值税税控专用设备和技术维护费抵减增值税额（财税【2012】5号文）一、增值税纳税人2011年12月1日(含，下同)以后初次初次购买增值税税控系统专用设备(包括分开票机)支付的费用，可凭购买增值税税控系统专用设备取得的增值税专用发票，在增值税应纳税税额中全中全额抵减抵减(抵减抵减额为价税合价税合计额)，不足抵减的可结转下期继续抵减。增值税纳税人非初次
24、购买增值税税控系统专用设备支付的费用，由其自行负担，不得在增值税应纳税额中抵减。增值税税控系统包括：增值税防伪税控系统、货物运输业增值税专用发票税控系统、机动车销售统一发票税控系统和公路、内河货物运输业发票税控系统。增值税防伪税控系统的专用设备包括金税卡、IC卡、读卡器或金税盘和报税盘；货物运输业增值税专用发票税控系统专用设备包括税控盘和报税盘；机动车销售统一发票税控系统和公路、内河货物运输业发票税控系统专用设备包括税控盘和传输盘。二、增值税纳税人2011年12月1日以后缴纳的技术维护费(不含补缴的2011年11月30日以前的技术维护费)，可凭技术维护服务单位开具的技术维护费发票，在增值税应纳
25、税额中全额抵减，不足抵减的可结转下期继续抵减。技术维护费按照价格主管部门核定的标准执行。三、增值税一般纳税人支付的二项费用在增值税应纳税额中全额抵减的，其增值税专用发票不作为增值税抵扣凭证，其进项税额不得从销项税额中抵扣。2021/9/1832房地产行业营改增注意涉税问题会计处理：1、初次购买时：借：固定资产3500（价税合计）贷：银行存款3500借：应交税费-应交增值税（减免税额）3500贷：递延收益3500计提折旧时借：管理费用3500312=97.22贷：累计折旧97.22借：递延收益97.22贷：管理费用97.222021/9/1833房地产行业营改增注意涉税问题2、支付技术维护费时：
26、借：管理费用1000贷：银行存款1000借：应交税费-应交增值税（减免税额）1000贷：管理费用1000链接：总局公告2014年第64号：自2014年1月1日起，对所有企业持有的单位价值不超过5000元的固定资产，允许一次性计入当期成本费用在计算应纳税所得额时扣除，不再分年度计算折旧。2021/9/1834房地产行业营改增注意涉税问题二、纳税人销售自己使用过的物品销售营改增以前购进固定资产：按照简易办法依照3%的征收率减按2%征收增值税。销售额=含税销售额（1+3%）应纳税额=销售额2%销售营改增以后购进固定资产：应纳税额=含税销售额（1+适用税率）适用税率例：某房地产企业销售2016年1月1
27、日前购进的微机1台，取得收入2000元。应纳税额=2000（1+3%）2%=39元如为2016年以后购入应纳税额=2000（1+17%）17%=290元2021/9/1835房地产行业营改增注意涉税问题三、纳税人自用应征消费税的摩托车、汽车、游艇进项税额扣除问题自2013年8月1日起，纳税人自用应征消费税的摩托车、汽车、游艇取得税控机动车销售统一发票，其进项税额准予从销项税额中扣除。2021/9/1836房地产行业营改增注意涉税问题四、房地产企业混业经营问题纳税人兼有不同税率或征收率的销售货物、应税劳务和应税服务，应分别核算不同税率或征收率的销售额，未分别核算销售额的，从高适用税率。2021/
28、9/1837房地产行业营改增注意涉税问题五、严密防范虚开增值税专用发票现象增值税专用发票除具备一般发票作用外，还具有抵扣税款的作用。在利益驱使下有可能出现虚开现象。根据中华人民共和国刑法第205条规定虚开增值税专用发票构成犯罪，处3年以下有期徒刑或拘役；虚开数额较大或其他严重情节的，处3年以上10年以下有期徒刑；数额巨大或特别严重情节的处10年以上有期徒刑或无期徒刑。2021/9/1838房地产行业营改增注意涉税问题六、房地产企业营改增过渡政策房地产企业营改增过渡政策存在以下可能：1、“营改增改增”时点未完点未完项目按原税制目按原税制过渡渡在这种情况下对房地产企业不会产生任何影响，但对下游企业
29、会造成影响，因仍按营业税进行处理，下游企业不能取得增值税专用发票，不能形成进项抵扣，从而使下游企业采取暂时不购买方式，有可能造成房企写字楼、办公楼销售下降的现象。2、“营改增改增”时点未完点未完项目目执行增行增值税，超税税，超税负部分返部分返还在这种情况下房地产企业在营改增时点就应该严格按照增值税进行处理，当期销售计算销项税额，当期购进计算进项税额抵扣。正确计算当期增值税和按原营业税办法应缴纳营业税，对超过营业税税负部分申请返还。3、计算未完算未完项目成本中的外目成本中的外购项目，目，计算分离已征税款。算分离已征税款。上述情况只是可能，大家要密切关注相关文件。上述情况只是可能，大家要密切关注相关文件。2021/9/1839房地产行业营改增注意涉税问题房地产行业营改增是一项非常复杂的工作，已知的、未知的，能预见的和不能预见的情况将非常多。建议大家遇到问题时要多多同主管税务沟通寻求帮助，遇事要缓一缓。2021/9/1840天道无亲，常与善人天道无亲，常与善人天道无亲，常与善人天道无亲，常与善人谢 谢 大 家2021/9/1841
