房产交易知识与实战经案例

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1、房产交易知识与实战经典案例房产交易知识与实战经典案例 培训师：雷丽莲培训师：雷丽莲个人简历个人简历雷丽莲：雷丽莲： 孟氏房产交易中心经理、高级培训师； 自2001年3月份至今，八年专职从事房产交易、代办、后续手续，曾亲手为5000名以上客户服务，被广大客户和业内人士尊称为“百合交易员”。一、业务知识一、业务知识二、二手房交易及按揭流程二、二手房交易及按揭流程三、实战技巧三、实战技巧四、房地产交易常见问题四、房地产交易常见问题课程大纲课程大纲一、业务知识一、业务知识1、什么叫公房？什么叫公房？单位集资的房产卖给职工、单位分给职工的享受国家福利、产权性质属于划拔绝大部份是公房。公房：统建房、解困房

2、、经济适用房、福利房、解危安置房、房改房、住改房。1.1、买卖双方费用买卖双方费用 卖方：卖方：个人所得税(保证金) 1.5%营业税及税加税 5.55%印花税 0.05%(免)交易手续费 3 元/m2中介费 1.5%代办费 200 元买方：买方：契税 1.5%(注:购买1-90平方免交，91-144平方缴交0.5%)土地出让金 1%印花税 0.05%(免)交易手续费 3 元/m2权属变更登记费 130 元印花税票 5 元/本中介费 1%代办费 200 元按揭费用：按揭费用：代办费：400 元评估费 0.4%抵押登记费 190 元2、什么叫解困房（经济适用房）？什么叫解困房（经济适用房）？ 解困

3、房是市政府为了解决广大职工，特别是住房困难户和无房户的居住问题，由市住宅办统一协调、建设一批廉价住房出售给上述照顾对象，简称解困房。松柏小区、康乐新村、金尚小区、金鸡亭小和前埔小区的部份住房为市政解困房的主要房源。3、什么叫拆迁安置房？什么叫拆迁安置房？ 市政府为了征用土地将其收回的房产，而安置到某个地方的房产。如：嘉景花园、嘉城花园、绿苑小区（海沧）部份房产。3.1、买卖双方费用买卖双方费用 卖方：卖方：个人所得税(保证金) 1.5%营业税及税加税 5.55%印花税 0.05%(免)交易手续费 3 元/m2中介费 1.5%代办费 200 元买方：买方：契税 1.5%(注:购买1-90平方缴免

4、交，91-144平方缴交0.5%)土地出让金 4%印花税 0.05%(免)交易手续费 3 元/m2权属变更登记费 130 元印花税票 5 元/本中介费 1%代办费 200 元按揭费用：按揭费用：代办费 400 元评估费 0.4%抵押登记费 190 元4、个人所得税（保证金）的减免规定个人所得税（保证金）的减免规定 a)出售商品房价格低于原购房价格；b)公房是第一套出售的已购公有住房的免征个人所得税；c)单位售房不征收个人所得税；d)产权证出证时间满2年以个人为单位第一套出售时可免。（2008.11.1-2009.12.31收件日期为准） 针对普通及高档住宅5、营业税及附加税的减免规定营业税及附

5、加税的减免规定 a)针对(1-144平方以内)住宅:产权证出证时间或完税凭证满2年的情况下免征；未满2年按增值部份缴交。（2009.1.1-2009.12.31收件日期为准） b) 高档住宅：产权证出证时间或完税凭证未满2年的全额征收；满2年按增值部分缴交 。（2009.1.1-2009.12.31收件日期为准） a)房改房、住改房免征； b)土地用途与房屋用途是商业的不增值的情况下免征营业税及附加税； 6、契税减免规定、契税减免规定1、个人购买90平方米以下商品房（含二手住房），1.5%契税全免 。（不管个人名下几套）2、个人首次购买91-144平方米商品房（含二手住房）1.5%契税免1%。

6、 3、如果是名下还有商品房或二手房再买91-144平方米的住宅都要缴交1.5%契税，而且不能退。7、什么叫商品房？什么叫商品房？ 直接向开发商购买的房产或第二次出售的房产都叫商品房。出让性质的房产一定是商品房。8、商品房的种类商品房的种类 普通住宅高档住宅商业用房8.1、普通普通/高档住宅买卖双方费用高档住宅买卖双方费用 卖方：卖方：个人所得税(保证金) 1.5%营业税及税加税 5.55%印花税 0.05%（免）交易手续费 3 元/m2中介费 1.5%代办费 200 元买方：买方：契税 1.5%(注:购买1-90平方免交，91-144平方缴交0.5%)(144平方米以上3%)印花税 0.05%

7、（免）交易手续费 3 元/m2权属变更登记费 130 元印花税票 5 元/本中介费 1%代办费 200 元按揭费用：按揭费用：代办费 400 元评估费 0.4%抵押登记费 190 元8.2、高档住宅高档住宅别墅、度假村、单套面积在 144平方米以上、单套成交价格在（9600*1.44倍）=13824）以上、建筑容积率在1.0以下(建筑面积分推面积=容积率) 8.3、商业用房买卖双方费用商业用房买卖双方费用卖方：卖方：个人所得税(保证金) 1.5%营业税及税加税 5.55%增值部份缴交土地增值税0.5%印花税 0.05%交易手续费 (车库7元/m2) (商场/店面10元/m2) (写字楼6元/m

8、2)中介费 1.5%代办费 200 元买方：买方：契税 3%印花税 0.05%交易手续费 (车库7元/m2) (商场/店面10元/m2) (写字楼6元/m2)权属变更登记费 600元印花税票 5 元/本中介费 1%代办费 200 元按揭费用：按揭费用：代办费 400 元、评估费 0.4%、抵押登记费660元包括写字楼、车库/车位、商场、店面 8.4商业用房土地增值税减免规定 1、满5年全免；（产权证出证时间或完税凭证时间） 2、未满3年全额征收； 3、满3年未满5年减半。 注：单位土地增值税按增值部份30%征收9、提取住房公积金及利息的情况提取住房公积金及利息的情况a)职工离休、退休；b)出国

9、或出境定居； c)完全丧失农动能力并与单位终止劳动关系的； d)职工购买、建造、大修具有所有权的自住住房；e)职工死亡的；（在职工死亡的情况下，继承人、受赠人可以提取公积金账户余额） f)偿还购房贷款本息；g) 房租超出家庭工资收入规定比例。根据规定符合下列情形之一的，职工可以提取本人住房公积金帐户内的酬金及利息：10、公积金的需求公积金的需求a)月缴额在96元以上；a)连续缴满一年以上的； c)一个人最高可贷30万，两个人最高贷60万。计算方式：近12个月的总和60倍注：公积金贷款需提供近12个月的清单、如是单方贷款或已婚有一方是外地户口的需提供担保人，担保人需要资料：身份证原件及复印件1份

10、、户口本原件及复印件1份、收入证明原件 11、为什么商品房需要公告期？为什么商品房需要公告期？ 公告期就是给一段时间对这套房子有权属争议的人，如公告期一过，就算争议人自动放弃权利，政府就可将权属过户，目的是为了避免纠纷。根据房地产交易中心的新规定，国内个人或单位出售房产的公告期为3天，在土地房屋交易综合大厅的电子屏幕上公告；外籍人士包括港、澳、台和外国人出售房产必须在厦门日报上公告30天，公告费有为200元。12、哪些房屋买卖需要公证？哪些房屋买卖需要公证？ a)继承房产，原产权人已故，合法继承人尚未办理继承手续的须提交“继承权公证书”； b)遗嘱人为处分房产面设立的遗嘱，应当办理公证； c)

11、买卖双方或一方因特殊情况不能亲自到场，可由当事人出具授权委托书让他人代为办理，授权委托书应当办理公证； d)赠与房产应当办理赠与人的“赠与公证书”和“受赠人接受赠与公证书”或双方共同办理“赠与合同公证书”； e)港、澳、台同胞、华侨、外国人买卖房屋不能亲自到场办理手续的。 根据司法部与建设部于1991年8月31日联合下发的关于房产登记中加强公主的联合通知及相关规定，下列房屋买卖当事人需事先办理公证：13、境外人士或机构如何办理委托公证？境外人士或机构如何办理委托公证？ a)香港同胞应提供司法部认定和委托的律师办理公证；办理律师公证 b)澳门同胞应提供司法部认定和委托机构出具的证明文书；司法公证

12、 c)台湾居民应提供台湾地方法院公证处办理的公证书；法院公证 d)华侨/外籍华人必须提供我国驻该国领事馆办理的公证证明文件；领事馆 e)外国人必须提供该国外交部或基授权机构和我国驻该国使领馆认证的当地公证处的公证文书。 14、房地产继承房地产继承 a)法定继承；b)指定继承； 15、产权人去世，房产如何办理出售？产权人去世，房产如何办理出售？ a)产权人去世前有办理遗嘱公证的，受赠人到房地产权籍登记中心办理产权变更后方可出售；变更应先配图变更应先配图10个工作日再办产个工作日再办产权证权证30个工作日。个工作日。 (办产权登记时需公告30日)b)产权人去世前未办理遗嘱的，该房产要办自然继承。根

13、据继承的顺序：配偶、父母、子女，办理继承公证，再到登记中心办理产权变更后方可出售。 (办产权登记时需公告30日)c)产权人的配偶去世，根据继承的顺序：配偶的父母、子女需放去继承权。产权证不需换证；拿继承公证书、权属人的身份证、产权证不需换证；拿继承公证书、权属人的身份证、户口本就可以出售。户口本就可以出售。(出售需公告出售需公告30日日)注：注：以上公告由房管局统一登报/收费200元公告费16、办理继承公证程序所需的材料、费用？办理继承公证程序所需的材料、费用？ a)居委会（单位）开具证明内容：b)夫妻两人的具体情况； c)去世方的情况（去世时间）； d)子女情况； e)死亡人父母情况；f)收

14、养子女情况； g)有无依靠抚养的人；h)证明中的所有人员持身份证、产权证、户口本原件及复印件1份在公证处办理公证。 i)费用：房屋价值(指导价)2%； 17、办理赠与的流程和所需要的文件办理赠与的流程和所需要的文件一、流程二、所需的文件a)赠与人到公证处办理公证手续； b)评估事务所现场勘察并出具评估报告（5个工作日）； c)公证处出具赠与公证书，受赠公证书或合同书（5个工作日）； d)到房地产交易中心填写审批表； e)房地产交易中心受理并审批（5个工作日）； f)房地产交易中心发布交易公告（30天） g)公告无异议，受赠方按评估价缴税； h)房地产权籍登记中心换发新的产权证（15个工作日）；

15、 i)公房契税1.5%；商品房契税3%；评估费0.4%；公证费2%；印花税0.05%；交易手续费6元/ m2；工本费135元。 房屋赠与双方须携带有关证件到公证机关公证后，到房地产交易中心申请办理房地产赠与手续。赠与双方须提交下列文件：a)土地房屋所有权证； b)产权人身份证复印件，受赠人身份证原件及复印件； c)赠与公证书、受赠公证书或赠与合同公证书； d)评估报告书。 18、办理单位房产转让须提供的资料办理单位房产转让须提供的资料1.国有企业包括全民所有制企业和事业单位、社团法人售房首先必须取得主管部门的同意。（厦门的国有企事业单位售房要取得国有资产管理局或财政局有关部门的批文）外地企业或

16、外地单位厦门分公司、办事处、外地政府驻厦办必须取得总公司所在地主管部门批文，方可售房。批文时必须注明所出售房产的详细座落，价格或回收的资金走向。 2.集体所有制企业出售自有房屋须提交职工（代表）大会决议通过的文件，须持有法人身份证明（或法人委托书和法人身份证复印件、受托人身份证明）。房地产权属证书或房地产买卖合同。 19、若公司已经破产，要如何办理产权若公司已经破产，要如何办理产权或房产交易或房产交易 企业破产后必须到工商局办理注销手续，根据破产后的财产去向来办理产权交易，提供交易资料； a)属于企业兼并重组的由新企业提供材料办理交易手续； b)属于企业分支机构倒闭的由总公司来办理交易手续；

17、c)资产的抵押权已设定的，抵押权人通过司法手续前来办理交易手续。 20、拍卖房办理出售时应出具的三书拍卖房办理出售时应出具的三书拍卖行出具的拍卖成交确认书； 法院出具的协助执行通知书； 法院出具的民事裁定书。 拍卖行的佣金为5% 21、使用权的房产可以交易吗？使用权的房产可以交易吗？ 所谓使用权房产是指单位自建房，军管房等没有办理商品房预售手续的房产，这些房产无法办理产权证，故无法在房地产交易中心办理过户手续。除非70年使用权买断，另一种是廉租房需每月向房管局交房租。22、农村集体使用权的土地，开发、农村集体使用权的土地，开发商用来建房子，使用年限是几年？商用来建房子，使用年限是几年？ 农民的

18、地须向县级以上人民政府管理部门提出用地申请，按照国家建设用地的批准权限，经县级以上人民政府批准，经批准使用的土地方可按照国家建设用地的规定实行征用；商业40年，住宅70年，写字楼50年，厂房50年。 23、土地使用权合同期满后怎么办？、土地使用权合同期满后怎么办？ 土地使用权的出让合同约定使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土使用权出让金，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期或申请续期但依照前款规定未获批准的

19、，土地使用权由国家无偿收回。24、什么是侨改房？、什么是侨改房？ “侨改房”是为了落实华侨政策，解决华侨在国内的房产的归还问题，由市落实华侨政策办公室（简称落实办）牵头，建设或购买一批房产作为原来占用华侨房屋住户的安置或拆迁华侨房屋的实物补偿，目前比较大规模的侨改房为松柏侨岳里的侨建花园，西林东路的侨建花园和莲前东路的侨福城。25、什么是析产及如何办理？、什么是析产及如何办理？ 概念：所谓析产是指对产权的一种分割或权属范围的划分。如：一栋私房有两层，只有一本产权证，权属人希望把其中一层卖掉，自己留下一层；在这种情况下必须先办理析产，将产权分割为两本才能办理交易。流程：办理析产手续必须先填写申请

20、报告，携带产权和权属人身份证到房地产交易中心大厅送件；由房地产权籍登记中心受理该项业务；勘丈科到现场勘察，制作配图资料；审核科重新审核；登记科打印新产权证并核准发证。26、导致公民房屋所有权丧失的原因、导致公民房屋所有权丧失的原因 导致所有权丧失的情况如下：房屋消灭，房屋的抛弃； 房屋所有权的转让； 国家有关机关依法采取强制措施； 征用、征购、拆迁或收归国有； 公民死亡；二、二手房交易及按揭流程二、二手房交易及按揭流程 1、放定金、放定金所需资料：身份证原件 带定金 中介费 产权证 权属人身份证原件 配偶身份证原件 婚姻证明 户口本原件 卖方：卖方：买方：买方：（已取得产权证）（产权证未办）商

21、品房买卖合同及购房发票有效复印件 借款合同原件 余额证明原件 商品房质量使用说明书/质量保证书原件（交房基础上） 2、送件交易、送件交易 所需资料：产权证 夫妻双方身份证 户口本结婚证 (离婚证)(判决书)开离婚未再婚证明身份证原件及复印件4份 房款 中介费及代办费 买方：买方：卖方：卖方：注:1.卖方是婚前财产有办贷款的配偶必须到场签字确认;2.如果没有贷过款可以按婚前财产过户配偶不需要到场;3.如有配偶，需到场签字;4.以上的资料均要提供原件及复印件2份;5.拆迁安置房:1.拆迁安置协议;2.拆迁安置费用计算表;3、银行按揭、银行按揭 所需资料：产权证复印件2份 身份证原件及复印件4份 户

22、口本原件及复印件2份 结婚证原件及复印件1份 离婚证原件及复印件1份 身份证原件及复印件2份 户口本原件及复印件1份 结婚证原件及复印件1份 离婚证原件及复印件1份 收入证明原件1-2份 评估报告原件2本 *买方：买方：卖方：卖方：* 若公积金贷款需提供近12个月的清单、如是单方贷款或已婚有一方是外地户口的需提供担保人，担保人需要资料：身份证原件及复印件1份、户口本原件及复印件1份、收入证明原件 注：以上均需本人到场签字，如无法到场需办理委托公证。4、领取税费清单、缴交相关税费、买方到场领取新产权证。5、商业贷款可以领取新产权证当日办理抵押登记。抵押登记10个工作日。6、如是公积金贷款贷款银行

23、需向公金积管理中心申请公积金。公积金需10个工作日审批。审批完以后由银行通知买方签订借款合同并到房管局办理抵押登记。抵押登记需10个工作日。 7、抵押登记完以后：如是商业贷款2天放款、公积金贷款5个工作日放款。转按揭所需费用及流程转按揭所需费用及流程 1、所需费用：卖方：贷款余额担保费0.8% 代办费400元 买方：贷款额担保费0.8% 代办费400元 2、转按揭的时间卖方要多承担2-3个月的利息。 3、受理当天要把所有资料提供齐全并将所有税费一次性缴清。二二 手手 房房 交交 易易 流流 程程 签定买卖合同（放定金）签定买卖合同（放定金） 还款解押注销还款解押注销3-15个工作日个工作日 送

24、件交易送件交易18-23个工作日个工作日 申请银行按揭贷申请银行按揭贷 领取新产权证（缴交相关税费）领取新产权证（缴交相关税费） 10-15个工作日申请公积金个工作日申请公积金 2天内签借款合同并送抵押天内签借款合同并送抵押 10个工作日银行取抵押件个工作日银行取抵押件 （缴交相关费用）（缴交相关费用） 2-5个工作日放款个工作日放款三、实战技巧三、实战技巧 问题一：问题一：吴先生现在购买禾祥西华鑫名都3房2厅，134.81平方，2003年建成的商品房，产权证办出未满2年，卖方是陈先生，已婚，卖方原购价为人民币45万元，现以120万元售给吴先生（未婚），该房产现在评估价为80万元，请问： 1.

25、假设买方资信方面没有任何问题，买方最高可以贷多少钱？2.买卖双方各需要带什么资料？ 3.假如吴先生需用商业性贷款56万元贷10年，每个月需还款多少钱 ？4.10年还清，吴先生需付多少利息（用等额本息计算） ？5.交易所产生的全部费用多少（付税费清单） ？ 注：商业10年系数为101.99774/公积金100.62845问题二：问题二：李先生现在购买康乐新村2房1厅，71平方，1996年建成的公有住房，产权办满2年，卖方是厦门人为第一套出售已购公有住房，未婚，卖方原购价为人民币8万，现以人民币40万元售给李先生（已婚配偶不是厦门户口），该房产现在评估价为37万元（7成），请问： 1.假设买方资信

26、方面没有任何问题，买方最高可以贷款多少钱？ 2.买卖双方各需要带什么资料？ 3.如李先生需用公积金贷款25.5万贷15年,每个月需还贷多少钱? 4.15年还清，李先生需付多少利息？ （等额本息还款法 ） 5.交易所产生的全部费用多少 ？ （付税费清单）注：15年系数为74.76306问题三：问题三：许先生现在购买嘉城花园的3房2厅，110平方，2001年建成的拆迁安置房，产权证办出未满2年，卖方是厦门人，已婚，卖方原购价为人民币20万，现以人民币65万出售给许先生/林小姐（未婚），该房产现在评估价为58万，请问： 1.假设买方资信方面没有任何问题，买方最高可以贷款多少钱？ 2.买卖双方各需要带

27、什么资料？ 3.如许先生/林小姐用商业贷款30万贷20年,每个月需还贷多少钱? 4.20年还清/李先生需付多少利息？ （用等额本息计算）5.交易所产生的全部费用多少？ （付税费清单）注：20年系数为61.43382问题四：问题四：黄先生现在购买美新广场的写字楼48平方，2005年建成，产权证办出未满5年，卖方是已婚，卖方原购价为人民币15万，现以人民币30万元出售给黄先生（未婚），该房产为一次性付款，请问： 1.买卖双方各需要带什么资料？ 2.交易所产生的全部费用多少？ （付税费清单）指导价为3450 四、房地产交易常见问题四、房地产交易常见问题 问题一：问题一：问：我想请问我采用商业贷款购二

28、手房，我的公积金卡里的钱可否取出来用作二手房购房首期款，是在办完购房手续之后就可以取吗？取的时候要提供什么资料，请给予回复，谢谢！ 问题二：问题二：问：支取公积金一定要用来还贷吗？ 问题三：问题三：问：二手房贷款最高可贷到几成？建行/兴行二手房贷款最高可贷到几万？是以什么依据来确定贷款成数的？ 问题四：问题四：问：抵押撤消从银行送件至房管局后，需几个工作日可交易？该房产如在查封状态下，房管局是否会收件办理产权过户？ 问题五：问题五：问：购房的两个人一定要夫妻关系才可以吗？如果是同事或朋友关系呢？ 问题六：问题六：问：如果是以朋友的关系购买房产有产权减名怎么办吗？费用怎么计算？ 问题七：问题七：

29、问：砖混和框架有何区别？ 问题八：问题八：问：我是外地调到厦门工作的，公积金帐户刚转过来，还没开始交钱，我可不可以用公积金办理二手房按揭贷款？ 问题九：问题九：问：从事个体经营，如何才能办理收入证明？ 问题十：问题十：问：收入证明有规定要开多少吗？ 问题十一：问题十一：问：小孩是未成年的能不能办交易？能不能办理消费贷款？ 问题十二：问题十二：问：如何过户在抵押的房产？房产证在银行抵押贷款，当我把贷款还清时，当天可以取得房产证吗？需要到房管局办什么手续吗？ 问题十三：问题十三：问：只有使用权的住房能交易吗？要如何交易？ 问题十四：问题十四：问：我付完30%的首付，另70%采用商业贷款。我能用公积金贷款来装修房子吗？ 问题十五：问题十五：问：我想买一套83年的房子能贷几年、几成？ 问题十六：问题十六：问：我买了一套商品房，售楼处的人说公积金必须交满一年，且前一年必须每月交60元以上可以贷，是否正确？问题十七：问题十七：问：请问：无交完商品房全款即无法领取公积金吗？本人已一次性缴完房款，只剩5万余款已与开发商商议等交房后再交完，那是否意味着无法取出公积金了吗？若现在交完尾款，是否即可取公积金款项？公积金审批要多少天？ 问题十八：问题十八：问：房产转让的计税依据是什么？ Q & AThanks- End -