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1、中管网房地产频道2100亩项目总体策划报告亩项目总体策划报告(纲要纲要)王志纲工作室2003年6月中管网房地产频道中管网房地产频道态势分析态势分析第一部分第一部分项目态势分析项目态势分析中管网房地产频道第二部分第二部分项目总体理念项目总体理念总体理念总体理念总体理念中管网房地产频道第三部分第三部分规划建议规划建议规划建议规划建议规划建议中管网房地产频道第四部分第四部分开发节奏建议开发节奏建议开发节奏建议开发节奏建议开发节奏建议中管网房地产频道态势分析态势分析第一部分第一部分项目态势分析项目态势分析中管网房地产频道一、群一、群“山山”环绕，洼地效应突出。环绕，洼地效应突出。项目态势分析项目态势分
2、析项目态势分析项目态势分析5公里公里10公里公里15公里公里以本案为中心，5公里半径内，就云集了近800家外资企业、3000家私营企业，在15公里半径内，更囊括了嘉定工业区、上海国际汽车城等嘉定众多的工业园区，随着市政府“173计划”的实施，这些工业园区将进入更快速的集聚发展期。本案处在不断长高的“群山”之中，其“洼地效应”将更加凸显。中管网房地产频道工业区规模: 一期总面积12.8平方公里，去年3月份，又开辟了二期（包括台商工业园）共8平方公里。入驻企业情况： 共有外商企业700多家，排序：日本人（占到1/3多），台湾人以及欧美。2002年8、9月份，台商工业园内已经有229家。 民营企业共
3、有6700家，有实业的大概有2000多家。企业居住情况： 部分酒店长包房、嘉定区、市区，还有在自己的厂区内建的别墅。项目态势分析项目态势分析态势分析态势分析马陆工业区中管网房地产频道项目态势分析项目态势分析工业区规模：工业区规模：南区24.8平方公里，北区17.9平方公里，南区已经开发完毕，成立于1992年，在1998年开始进入快速发展期。入住企业情况：入住企业情况：以大企业、外资为主，目前已经有200多家,排序是日资（约占到1/3）、台资和欧美.平均注册资金在400-500万美元之间，最大的企业是富士通将军公司.企业人员居住情况：企业人员居住情况：普通职工以本地人为主，中高层人员，一部分住在
4、该区域酒店（以日本人为主）、一部分在上海市区，另有一部分居住在附近的居住区南苑小区(2800元左右)内,一般的企业都有开往市区的班车。态势分析态势分析嘉定工业区中管网房地产频道工业区规模工业区规模: : 共5平方公里，目前还有1800亩土地，到明年6月份前，全部招商完毕。入驻企业情况：入驻企业情况： 共有90多家企业入住，目前1/3建成，1/3投产，1/3规划。企业多以中、大型高科技企业为主。项目态势分析项目态势分析态势分析态势分析宝山城市工业园中管网房地产频道二、城市化进程步步推近，二、城市化进程步步推近，“嘉定板块嘉定板块”突起指日可待。突起指日可待。项目态势分析项目态势分析态势分析态势分
5、析真新真新南翔南翔上海的城市化进程不断加快，随着“一城九镇”郊区重点战略的实施，嘉定成为新崛起的区域板块指日可待。而与中心城区近在咫尺的南翔（距离人民广场仅20公里）将成为城市化推进中的“先头兵”。南翔目前还是城市的近郊区，2008年时，南翔将不再是郊区，而已经是城市的一部分，是城区。中管网房地产频道三、汽车城不断长大，南翔的三、汽车城不断长大，南翔的“香味香味”越来越越来越浓浓态势分析态势分析态势分析态势分析上海国际汽车城上海国际汽车城上海国际赛车场上海国际赛车场本案本案地铁地铁R3线线汽车城作为上海的重点投资项目，在2005年要达到1500亿的规模，汽车城将不断壮大，对区域的引擎带动作用将
6、越来越明显。而作为“大汽车城”一部分的南翔，随着地铁R3线、F1赛车场，将承接更多的优势资源，汽车城飘向南翔的香味也会更加浓郁。中管网房地产频道四、上海房地产大盘从四、上海房地产大盘从“景观地产景观地产”走向走向“生活方式生活方式”地产。地产。卖房子卖家居卖环境（景观）卖生活方式（文化）目前上海房地产市场的大盘多处于比规划，比景观的“景观地产”阶段，能够引领新生活方式的第三阶段大盘（“生活方式”地产）还很少见，大盘正处于洗牌的前夜能够引导新的生活方式的楼盘将会脱颖而出，创造一个新时代。中远两湾城绿地世纪花园康桥半岛绿洲长岛花园万科城市花园演绎160万平米浪漫水都生活市中心生态之城新独院住宅理念
7、大型原生态数码屋村都市生活样板态势分析态势分析态势分析态势分析中管网房地产频道五、竞争项目分析态势分析态势分析态势分析态势分析中管网房地产频道六、项目评估六、项目评估优势近郊优势：近郊优势：项目在开发期内，将从“近郊盘”变成“城区盘”。群群“山山”环抱：环抱：项目处于众多快速发展的工业园区的包围之中，基础客户规模较大且成长性强。洼地效应：洼地效应：地价较低；“离城不离尘”，距离中心城区很近，而且环境良好。问题问题:板块认知度低，心理距离远，交通有一定抗性（高速收费，R3线有待时日）。目前“孤军深入”。周边区域基本上还是“生地”，配套差。态势分析态势分析态势分析态势分析中管网房地产频道第二部分第
8、二部分项目总体理念项目总体理念总体理念总体理念总体理念中管网房地产频道项目总体思路项目总体思路项目总体思路一、一、21002100亩项目的伟大使命（战略目标）：亩项目的伟大使命（战略目标）：对对企企业业：开创金地第三条产品线，率先介入新市镇主题城区开发，占据中国房地产开发的一个新时代。对对行行业业：领跑上海大盘开发新模式，以大手笔的复合地产理念和经营城市理念进行国际化新城区开发。对对城城市市：是上海降低商务成本优化投资环境的示范型项目（“173工程”）；启动和拉动“上海第十镇”南翔新镇的迅速发展。对对市市场场/ /社社会会：引导上海近郊健康休闲时尚生活方式的新潮流，提供最优性价比的创新型住宅产
9、品。中管网房地产频道二、二、2100亩项目的开发理念亩项目的开发理念大盘开发理念大盘开发理念大盘开发，切忌利好出尽、后继乏力，要做到好戏连台，可持续发展。为此：要控制好开发节奏；要对客户群进行动态细分；在大主题下有各期要有富有吸引力的分主题。总体理念总体理念总体理念中管网房地产频道5000亩项目主题概念亩项目主题概念5000亩项目案名：南翔新镇5000亩主题概念：新生活示范镇新生活示范镇运动休闲主题国际生活城运动休闲主题国际生活城5000亩市场诉求：鹤舞南翔，生活天堂大上海，新南翔大上海，新南翔上海上海“第十镇第十镇”新生活示范镇新生活示范镇 总体理念总体理念总体理念中管网房地产频道三、三、2
10、1002100亩项目总体定位亩项目总体定位1.2100亩项目案名：金地彩虹城金地彩虹城总体理念总体理念总体理念中管网房地产频道案名释义：金地彩虹城金地彩虹城从金地品牌策略角度考虑，不宜采用“格林*”来命名。因为，本案是金地的一条全新是产品线，与格林小镇、格林春晓、格林春岸等项目相比，不论在规模上还是开发模式上，都有质的区别。用“金地*”来命名，能直接突出金地集团的品牌，使案名锁定在金地概念上，别人难以克隆，品牌个性（唯一性、权威性、排他性）强。本案的成功，必将直接拉动金地品牌在大上海乃至全国的知名度和美誉度。金地彩虹城，将象万科四科花城、奥林匹克花园等品牌一样，可跨区域扩张，进而形成“金地彩虹
11、城”产品系列。彩虹清新、浪漫、休闲、梦想、时尚、多彩的生活方式，吻合本案的产品特点。建筑设计、VI设计也易于表现。中管网房地产频道2.2100亩的主题概念：上海首家商务高尔夫休闲社区总体理念总体理念总体理念中管网房地产频道主题概念释义：上海首家商务高尔夫休闲社区现代高尔夫不仅是一项高尚文明、健康有益的体育运动，更成为现代人一种健康向上的生活方式，而商务高尔夫代表着与国际接轨的时尚休闲生活方式。高尔夫被称为“运动之王”，是精英生活的标签和代表，是中产阶级跻身精英阶层的“台阶”。商务高尔夫既没有标准高尔夫很高的门槛，更不象网球等已经趋于大众化和庸俗化，对中产阶层具有强大的号召力。商务高尔夫是整个项
12、目的核心和灵魂，更是上海首家社区高尔夫，具有唯一性、排他性和权威性。中管网房地产频道3.21003.2100亩市场诉求：亩市场诉求：优雅生活如彩虹亮丽多彩，优雅如虹新生活升起的地方上海首家商务高尔夫休闲社区总体理念总体理念总体理念中管网房地产频道4.21004.2100项目风格定位项目风格定位国国际际的的多多元元风风格格（即世界风情小镇。上海的“一城九镇”分别是英国、德国、江南水乡、荷兰、意大利、西班牙、北美、瑞典、澳大利亚等风格，我们建议，本案原则上不做德国风格，因为安亭做得太足了，其他风格都可以适当考虑，建议强化澳大利亚、地中海、江南等休闲风格和亲水风格的演绎。南部的商务高尔夫板块可以以澳
13、洲休闲风格为主，中部的水岸新天地以地中海滨水休闲风格为主，北部的板块则以返璞归真的江南风格为主。）时时尚尚的的浪浪漫漫风风格格（年轻的、动感的、兴奋的、浪漫的，尤其在商业街区、学村等公建的营造上）休闲的自然风格休闲的自然风格（自然的、运动的、健康的，尤其在景观环境、商务高尔夫及酒店的营造上）总体理念总体理念总体理念中管网房地产频道5.目标市场定位目标市场定位本案客户主要有两部分客户：市区客户周边工业园区客户总体理念总体理念总体理念中管网房地产频道项目总体目标市场构成项目总体目标市场构成总体理念总体理念总体理念中管网房地产频道项目首期目标客户构成项目首期目标客户构成总体理念总体理念总体理念中管网
14、房地产频道市区客户分析市区客户分析市区客户，主要是针对项目首期客户分析，到项目的市区客户，主要是针对项目首期客户分析，到项目的后期，将会打破区域观念后期，将会打破区域观念，打整个上海市。，打整个上海市。区域分布：区域分布：总体理念总体理念总体理念中管网房地产频道客户性质分析客户性质分析第一类：高级白领（外企居多）第一类：高级白领（外企居多）年龄2735岁；家庭月收入1.5万以上；首次置业，对价格最为敏感；比较追求新生活方式，属于“先知先觉”者；产品偏好于面积在90130的多层；对公交、地铁等公共交通的依赖性较大，尤其注重幼儿园。主要分布在长宁区。第二类：部门经理以上的中产阶级第二类：部门经理以
15、上的中产阶级年龄3045岁；家庭月收入2万以上；一般是第二次置业，对区域和环境最为敏感；有车一族；产品偏好：面积在180-200的经济型TOWNHOUSE；对教育的需求很强；主要以长宁区为主；属于主力客户群。总体理念总体理念总体理念中管网房地产频道第三类：商贸人士和企业主第三类：商贸人士和企业主年龄30-45岁；产品偏好：TOWNHOUSE、少量别墅；投资意识比较强；属于跟进型客户。第四类：自由职业者第四类：自由职业者年龄27-40岁；比较追求时尚生活，是新生活方式的先行者和倡导者；产品偏好：别墅感洋房，经济型TOWNHOUSE； 属于先导客户。属于先导客户。总体理念总体理念总体理念中管网房地
16、产频道马陆工业园区客户分析马陆工业园区客户分析马陆工业园区是以台商和中小企业为主的私营工业园马陆工业园区是以台商和中小企业为主的私营工业园区，其客户的特点是：数量多，实力强。区，其客户的特点是：数量多，实力强。第一类：企业主第一类：企业主年龄：30-45岁之间；收入很高；属于二次以上置业，注重商务环境；产品偏好：200平米以上的TOWNHOUSE,少量别墅；是商务高尔夫的主力消费群。第二类：高级管理者或核心技术人员第二类：高级管理者或核心技术人员年龄：27-40岁之间；中资人员月收入在6000元以上，外籍人员的月收入上万或更高；产品偏好：多层；经济型TOWNHOUSE；地缘优势相当明显，注重社
17、区档次和身份感（区别于当地的农民别墅）。总体理念总体理念总体理念中管网房地产频道嘉定工业区客户分析嘉定工业区客户分析 嘉定工业区是以大企业、外资企业为主导的，其客户特点是：集团性强，比较集中。受嘉定主城区的项目拉动比较大；客户以中高层管理者为主：年龄：27-40岁之间；中资人员月收入在6000元以上，外籍人员的月收入上万或更高。产品偏好：多层；经济型TOWNHOUSE；注重社区档次和身份感（区别于当地的农民别墅）；总体理念总体理念总体理念中管网房地产频道安亭汽车城客户分析安亭汽车城客户分析 安亭汽车城的客户众多，消费能力很强，而且人人有车，是高素质客户，虽然我们项目不是第一选择，但不应忽视这部
18、分客户，应着力争取 （安亭新镇的影响主要体现在前期，随着R3线开通，本案的优势将凸显）。 客户特征：客户特征：普通职工的月工资也在5000元左右；有效客户的基数庞大；人人有车，活动范围大，一般在市区有房产；偏好于150-200平米的经济型TOWNHOUSE;比较注重社区档次，社区环境；是辅助性客户。总体理念总体理念总体理念中管网房地产频道南翔客户分析南翔客户分析南翔的客户属于地缘性客户，是南翔当地高收入阶层。其主要特征：地缘选择性很强；比较注重身份感和尊贵感；属于“腾笼换鸟”类型；对不同于老镇的新生活比较追捧。总体理念总体理念总体理念中管网房地产频道本案吸引上海市区买家靠什么：本案吸引上海市区
19、买家靠什么：性价比（商业教育等大配套、2000元左右的价格差）；差异性（市区内不可能有的联体别墅、运动休闲环境）；R3线等利好拉动；升值潜力与投资价值。总体理念总体理念总体理念中管网房地产频道本案吸引周边买家靠什么：本案吸引周边买家靠什么：国国际际化化高高尚尚社社区区的的品品位位与与风风情情，与周边农民房与普通住宅小区形成强烈反差，尊贵感，“我不是农民”的感觉，嘉定终于也有这么好社区了！距距离离很很近近，交交通通方方便便，商业教育运动等新型服务业设施一应俱全，安居乐业一次搞掂，不是市区胜似市区，不用来回跑了。本案营造了周边5公里半径3000家企业（其中800家左右外资企业）的休闲运动、休闲娱乐
20、、休闲会议、休闲办公等的“休闲商务中心休闲商务中心”。2100亩超大规模以及金地著名品牌，是实力与信心的保障。总体理念总体理念总体理念中管网房地产频道第三部分第三部分规划建议规划建议规划建议规划建议规划建议中管网房地产频道建议将项目分为四大板块：建议将项目分为四大板块：南部商务高尔夫板块中部水岸新天地板块北部新上海人家板块新镇中心板块（商业中心为主体）规划建议规划建议规划建议中管网房地产频道南翔镇新中心轻轨站822车站轻轨站商务高尔夫板块水岸新天地板块耕读人家板块新镇中心板块四大板块四大板块规划建议中管网房地产频道（一）商务高尔夫板块（一）商务高尔夫板块1.1.为谁做为谁做_ _高尔夫别墅客户
21、：项目周边高收入者（企业主等）市区高收入者（高收入中产阶级）高尔夫多层（或高层）客户：项目周边中高收入者（企业中高层管理者和企业主）市区中高收入中产（高级白领）打高尔夫球的客户：项目周边企业主（尤其是台湾、香港和日本等外资企业主）市区及周边高收入中产阶层政府机关高级公务员 以上客户中，项目周边的企业主，尤其是外资企业主，是先导型客户和主体型客户；市区中产阶层是跟进型客户和潜力型客户；政府机关高级公务员是补充型客户。规划建议规划建议规划建议中管网房地产频道社区高尔夫对以上人群的吸引力：对外企老板：找到了他们习惯的休闲生活方式，能体现其尊贵、品位，且成本很低。对周边其他老板：有了一种新的国际化的高
22、尚休闲生活方式，且进入门槛很低。对市内中产：追求时尚，跻身尊贵阶层，与国际精英生活方式接轨的重要手段;新的公关勾兑与交际方式；紧张生活的减压器。对高级公务员：大众化的消费和必要的商务交往。规划建议规划建议规划建议中管网房地产频道2.为什么要做_项目周边大量的基础客户的此种潜在需求未被发现和重视；上海迄今为止还没有社区高尔夫，谁吃此头啖汤，谁就能凸显唯一性、权威性和排他性，本案不做，更待何时；社区高尔夫也是吸引市区中产的有力卖点，有助于拉动市区市场；高尔夫不仅是一种景观，也是一种生活方式，“商务高尔夫休闲社区”作为本案的主题，使本案个性十足，引起市场的关注；高尔夫是尊贵和品位的象征，使本案品牌形
23、象为之提升。规划建议规划建议规划建议中管网房地产频道3.做什么_商务高尔夫板块总体构想商务高尔夫板块总体构想规模：500亩风格：澳洲风格构成:商务高尔夫球会商务高尔夫酒店商务高尔夫景观住宅高尔夫别墅商务高尔夫高尔夫公寓高尔夫组团2高尔夫组团1高尔夫酒店规划建议规划建议规划建议中管网房地产频道商务高尔夫球会占地100亩，内容：双层高尔夫球练习场建筑面积约1000平方米（二层为VIP包房）环绕练习场形成迷你高尔夫（3个洞）小型推杆练习场（1片）操作要点：参照南国奥园社区高尔夫的做法；要比南国奥园社区高尔夫品位更高、商务色彩更浓。规划建议规划建议规划建议中管网房地产频道规划建议规划建议规划建议中管网
24、房地产频道商务高尔夫酒店占地10亩-20亩，建筑面积9000平方米，内容：高档娱乐中心：夜总会洗浴桑拿台球等(2000平方米)高档餐饮：中餐(1000平方米)西餐(1000平方米)茶楼(500平方米)客房:50套(2500平方米)其他:大堂设备用房等(2000平方米)操作要点：风格是休闲酒店，在大堂格调、客房设置上，都要有休闲气氛。是主题酒店（类似于深圳威尼斯酒店），以一个明确的主题来贯穿酒店设计的方方面面。强调功能的复合性，把高尔夫会所、酒店接待以及社区高档服务结合在一起。在大堂等空间的处理上，尽量做到“一个空间，多种用途”。规划建议规划建议规划建议中管网房地产频道规划建议规划建议规划建议中
25、管网房地产频道商务高尔夫景观住宅商务高尔夫景观住宅:占地400亩左右,分2-3个大组团商务高尔夫别墅独立别墅:占10%CEO官邸官邸:围绕商务高尔夫,面积300平方米以上,独体别墅,极少量.高尔夫别墅高尔夫别墅:围绕商务高尔夫,面积200300平方米,双拼别墅,少量.联体别墅（TOWNHOUSE）占50%舒适性TOWNHOUSE:(占20%)离高尔夫比较近,或视觉景观较好的地方,建筑面积200-250平方米.经济性TOWNHOUSE:(占40%)视觉景观稍差,建筑面积180-200平方米商务高尔夫多层:(别墅式洋房)占30%复式多层:(理性产品)占10%一般多层:(理性产品)占20%商务高尔夫
26、景观高层:(高尔夫公寓)占10%规划建议规划建议规划建议中管网房地产频道规划建议规划建议规划建议中管网房地产频道4.怎么做多剥“几张皮”。以高尔夫为中心，布局独立别墅、TOWNHOUSE、多层、高层景观住宅、酒店等，用好用足高尔夫景观功能。高尔夫不仅仅是景观，更是可以经营的资产，要用经营的眼光看待高尔夫。规划建议规划建议规划建议中管网房地产频道（二）水岸新天地板块（二）水岸新天地板块1.为谁做_高尔夫别墅客户：大量的市区高收入者（企业主、高收入中产）不断跟进的项目周边高收入者（以工业园为主）高尔夫多层（或高层）客户：主要是工业园的企业中高层管理者和和少量的企业主市区中高收入中产（以高级白领为主
27、）“水岸新天地”吸引的消费者：项目周边追求品位的中高收入人群来南翔的旅游观光者上海市区人群（后期成熟后，如同“祈福美食街”）。 以上客户中，市区中产阶层将是主体型客户，周边工业园区的客户是基础性客户。其他郊区如宝山、太沧是补充性客户。规划建议规划建议规划建议中管网房地产频道2.为什么要做_项目阡陌交通，水资源丰富（尤其是五尚塘），具备良好的水资源天然条件。社区尺度较大，南北跨度较大，一个社区中心难以辐射整个社区，“水岸新天地”正可以打造社区的另一个中心，辐射北部。水岸新天地不等于景观带，它融合滨水商业、滨水休闲、滨水美食街的水边国际街区，这样将腹地广阔的中部变得生动起来。南部的商务高尔夫主要是
28、外向型的社区中心，居于中部的“水岸新天地”主要是内向型的社区中心，两者可以互补。规划建议规划建议规划建议中管网房地产频道3.做什么以“水岸新天地”为核心，结合滨水美食公园、滨水商业、滨水住宅等为一体的综合性休闲居住板块。风格：地中海风格规模：700亩 主要构成：水岸新天地镇长官邸滨水住宅区操作要点：镇长官邸是整个板块的中心，也是整个板块的标志。镇长官邸镇长官邸水岸新天地水岸新天地滨水住宅区滨水住宅区规划建议规划建议规划建议中管网房地产频道水岸新天地 沿河长度在沿河长度在100-200100-200米左右，米左右，主要内容：主要内容：滨水休闲木栈道滨水休闲木栈道滨水商业街：滨水商业街：骑楼形式,
29、便利店书吧美容美发等。沿河形成美食街（公园）沿河形成美食街（公园）渔人码头渔人码头操作要点：操作要点：“水岸新天地”是社区的泛会所。是社区生活服务中心，在传统会所的功能上有所提升。“水岸新天地”是主题性街区，是水岸边的国际街区，其主题是国际化和水。“水岸新天地”公共交流和时尚交往中心，要注重品位和时尚氛围的营造。规划建议规划建议规划建议中管网房地产频道规划建议规划建议规划建议中管网房地产频道镇长官邸 以社区服务、物业中心和小型的跳蚤市场为主，是水岸新天地板块的标志性建筑，也是项目北部中心会所（生活会所），可以和渔人码头结合考虑。规模：占地5亩,建筑面积2000平方米.构成： 社会服务机构：派出
30、所居委会等社区服务机构（生活会所）：棋牌室阅览室邮局等跳蚤市场：小型广场，占地2亩即可。规划建议规划建议规划建议中管网房地产频道规划建议规划建议规划建议中管网房地产频道水岸新天地板块住宅产品水岸别墅:15%CEO官邸:临水,面积300平方米以上, 独体别墅,少量.水岸别墅:靠近水面,环境较好,面积200300平方米,双拼别墅,适量.TWONHOUSE:(水岸别墅)35%舒适性TWONHOUSE:(占20%)建筑面积180200平方米.经济性TWONHOUSE:(占20%)建筑面积200250平方米.水岸多层:30%水岸景观高层:20%规划建议规划建议规划建议中管网房地产频道规划建议规划建议规划
31、建议中管网房地产频道（三）新上海人家板块1.为谁做_联体别墅客户：市区高收入者（企业主、高收入中产）不断跟进的项目周边高收入者（以工业园为主）高层（多层）客户：主要是工业园的企业中高层管理者和和少量的企业主市区中高收入中产（以高级白领为主）当开发进展到本板块的时候，R3线将开通，本项目已经是比较成熟的社区，客户更加多元，主要以市区的客户（中产）为主，其次是汽车城的客户，周边的工业园随着企业的增量也会继续跟进。规划建议规划建议规划建议中管网房地产频道2.为什么要做_新上海人家体现的是海上旧梦和耕读人家的理念。海上旧梦代表的是新江南风格，是地域文脉，更是一种文化。上海房地产在经过“大鱼大肉”（对欧
32、陆文化的追捧）后，将回归本原。尤其是上海“一城九镇”对欧陆风格的过分演绎，将使市场对“欧风美雨”感到厌倦，此时，“新上海风格”正当其时。耕读人家代表的是一种社区文化，在大盘开发的后期，核心将从社区品质转换到社区文化上，独特、鲜明的社区文化是后期制胜的关键。耕读人家是形成社区文化的重要手段。规划建议规划建议规划建议中管网房地产频道3.做什么_规模：700亩 风格：新江南风格，新上海风格 主要构成：北部商业中心医院：不同于普通医院，该医院是更关注人心理感受的保健医院，如：私人护士等幼儿园住宅规划建议规划建议规划建议中管网房地产频道配套设施：配套设施：北区幼儿园北区幼儿园医院医院北部商业北部商业住宅
33、产品住宅产品:双拼别墅：双拼别墅：10%TWONHOUSE：20%多层：多层：30%高层：高层：40%规划建议规划建议规划建议中管网房地产频道4.怎么做_主打教育牌：主打教育牌：推出“学村”概念，双语国际学校、幼儿教育、素质教育等。打文化牌：打文化牌：主打“新江南风格”。打服务牌：推出社区特色服务，如创新的保健医院。规划建议规划建议规划建议中管网房地产频道（四）南部新镇中心板块1.为谁做_高层客户：市区中高收入中产（以高级白领为主）商业中心消费人群：社区已经入住的业主周边的消费人群（南翔、5000亩以及宝山）上海西北部的消费人群市区地铁购物的消费人群规划建议规划建议规划建议中管网房地产频道2.
34、为什么要做在社区开发的后期，地块周边的消费人群将越来越大（预计到2008年，项目所辐射的西北部将有20万的消费人口），开发商业的价值也会越来越大。地铁的开通，是对本案形成区域级商业中心的重要支持。规划建议规划建议规划建议中管网房地产频道3.做什么由区域商业中心和学村为主体构成的最大的开放空间板块，要求有都市化的形象，有城区的尺度，形成城市或者区域级别的中心。规模：规模：200200亩左右亩左右构成：构成：彩虹广场 商业中心 学村 住宅彩虹广场商业中心学村规划建议规划建议规划建议中管网房地产频道彩虹广场：彩虹广场：占地20亩，融合VIP候车室与专线巴士站，并有社区标志性建筑（如：钟楼）。万平方米
35、的广场公交车站(含候车室):1000平方米小超市:1000平方米商业中心：商业中心：占地占地40亩左右，以亩左右，以SHOPPINGMALL为主体，专业商业街相结合。为主体，专业商业街相结合。SHOPPINGMALL:2万平米专业商业街：长100米左右，面积在3000平米左右。学村：学村：占地60亩，以国际学校、双语幼儿园为主体，融合艺术教育、国际教育以及城人教育的完整教育体系。九年制国际学校：2万平米左右双语幼儿园：3000平米左右（台湾吉的宝）住宅：住宅：占地80亩左右，板式小高层为主。性质属于地铁物业，为后期地铁开通而预留。规划建议规划建议规划建议中管网房地产频道第四部分第四部分开发节奏
36、建议开发节奏建议开发节奏建议开发节奏建议开发节奏建议中管网房地产频道开发节奏建议开发节奏建议开发节奏建议一、开发节奏建议一、开发节奏建议1.空间上：总体上由南向北推由南向北推2.时间上：2003年蓄势2004年启动南部商务高尔夫板块、南部新镇中心板块的一部分（彩虹广场、学村、商业街局部）2005、2006年开发中部水岸新天地板块2007、2008年开发北部新上海人家板块及南部新镇中心板块剩余部分（大型商业中心、高层）中管网房地产频道3.策略上首期以商务高尔夫为核心，震撼性，打“大反差”；第二期水岸新天地，着重营造社区氛围和社区文化，稳步开发，做精做细；第三期“新上海人家”，主打文化牌，宣扬新上
37、海风格，新江南风格（在此时，欧陆风格因为“一城九镇”的过度演绎，市场已经感到疲倦，代表本土文化的新上海风格将受到追捧）；最后开发的“商业中心”，地铁的支持成为现实，客户入驻，周边地块也不断成熟，商业中心的价值将不断突现（城市化已经推到了南翔，本案的商业中心将成为上海西北板块、辐射20万人以上的区域商业中心）。开发节奏建议开发节奏建议开发节奏建议中管网房地产频道二、首期启动的主要内容二、首期启动的主要内容彩虹广场、商业街局部彩虹广场、商业街局部商务高尔夫球场与商务高尔夫酒店商务高尔夫球场与商务高尔夫酒店学村局部（幼儿园）学村局部（幼儿园）商商务务高高尔尔夫夫住住宅宅（联联体体别别墅墅、多多层层、少少量量独独立立别墅）别墅）要点：要点：未未开开发发的的商商业业中中心心地地块块可可以以先先做做好好绿绿化化和和景景观观，在在首首期期开开盘盘时时，高高尔尔夫夫和和商商业业中中心心两两片片绿绿地地，将将使使首首期期显得疏朗、开阔显得疏朗、开阔。开发节奏建议开发节奏建议开发节奏建议中管网房地产频道三、首期启动策略三、首期启动策略抢占先机，快速启动；明打上海，实打本地；集中力量，重拳出击，大手笔震撼性，给市场以信心，“我来了，我征服”；突出性价比，强化差异性。开发节奏建议开发节奏建议开发节奏建议
