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1、商商业管理系管理系统培培训物业工程管理1商商业工程管理管理特点工程管理管理特点常常规物物业（商（商业）工程管理工程管理购物中心物中心工程管理特点工程管理特点系系统庞大大工期工期紧张满场开开业2工程管理工程管理阶段段前期管理前期管理后期管理后期管理1、前期介入、前期介入2、部、部门建建设3、施工、施工质量量监管与反管与反馈4、装修管理、装修管理5、开、开业条件保条件保证1、遗留留问题处理理2、接管、接管验收收3、设备管理管理4、能源管理、能源管理5、维修与服修与服务管理管理开业开业3工程前期管理工程前期管理- 前期介入前期介入前期介入主要前期介入主要联方方：集集团规划院；划院；项目公司目公司设计
2、部；部；建筑建筑设计院；院；项目公司工程部；目公司工程部；经营商商户；设计阶段主要以下几方面设计阶段主要以下几方面:能耗的计量能耗的计量强电系统强电系统弱弱 电电 系系 统统空调系统空调系统给排水系统给排水系统消防系统消防系统电电 梯梯建建 筑筑 类类4一、前期介入一、前期介入设计阶段段1能耗的计量能耗的计量1 1、分表分表分表分表计计量量量量除除进户总表外，主力店和管公司管表外，主力店和管公司管辖范范围必必须有分表有分表计量，避免量，避免出出现大表减小表的情况；大表减小表的情况；2 2、计计量精度量精度量精度量精度水、水、电、气、气、热等等计量表的精度量表的精度满足足计量需要。量需要。3 3
3、、统统一一一一计计量量量量尽量尽量选择预付付费表，便于表，便于对收收费的控制，同的控制，同时选择的表要符合当的表要符合当地政府管理部地政府管理部门的的规定并尽量定并尽量统一厂家，避免出一厂家，避免出现一种一种计量表多种量表多种软件的情件的情况，增加后期况，增加后期维修成本和修成本和难度。度。4 4、细细化化化化计计量量量量商管公司管商管公司管辖范范围内的内的计量方式尽量量方式尽量细化，公寓、写字楼、步行化，公寓、写字楼、步行街、街、娱乐楼各主力店、停楼各主力店、停车场都要分开都要分开计量。量。51、外广、外广场地地砖尺寸和尺寸和规格在保格在保证广广场的整体效果同的整体效果同时兼兼顾是否容易清是
4、否容易清洁、是否可、是否可以承受以承受车辆停放、是否方便更停放、是否方便更换、后期采、后期采购成本是否可以承受。外广成本是否可以承受。外广场需需设地地沟或排水井，避免清沟或排水井，避免清洁地面和下雨地面和下雨积水；水；2、化、化粪池、隔油池的井盖池、隔油池的井盖应避开商避开商铺外开外开门，避免夏季，避免夏季产生异味影响商生异味影响商户经营；3、屋、屋顶和伸和伸缩缝的防水做法要符合南北气候差异，比如宁波是倒置式屋面、哈的防水做法要符合南北气候差异，比如宁波是倒置式屋面、哈尔滨是正做屋面；是正做屋面；4、 步行街与主力店通道步行街与主力店通道应加非加非镂空式透明防盗卷帘，防止非正常空式透明防盗卷帘
5、，防止非正常营业时间顾客客进入步行街，以及因入步行街，以及因营业时间不同不同导致的能耗致的能耗损失；失；建筑类建筑类一、前期介入一、前期介入设计阶段段261、对步行街商步行街商铺在在结构允构允许情况下，能作情况下，能作为餐餐饮商商户经营的店的店铺都都设厨房排烟厨房排烟和新和新风井，排烟道井，排烟道铁皮内皮内衬，避免后期，避免后期业态调整整为餐餐饮时的房的房产条件限制。条件限制。2、步行街阳光、步行街阳光顶要加装自要加装自动遮阳装置。避免夏季阳光遮阳装置。避免夏季阳光辐射造成空射造成空调能耗加大，能耗加大，同同时应有部分开启扇有部分开启扇为换季季时提供新提供新风3、 机房的机房的铺装装设计：很多
6、广：很多广场在在设计阶段段对机房机房铺装没有明确要求，装没有明确要求，导致后期致后期因因为工程工程进度度进而而变成工程成工程遗留留问题，因此在，因此在设计阶段确定机房的段确定机房的铺装装标准准是保是保证设备后期正常使用寿命的关后期正常使用寿命的关键；4、 由于广由于广场中庭的出中庭的出现，后期很多，后期很多车展活展活动就就显得必不可少，因此在得必不可少，因此在设计时对广广场出入口的出入口的宽度和高度就度和高度就应予以考予以考虑车辆的的进出；出；建筑类建筑类一、前期介入一、前期介入设计阶段段37一、前期介入一、前期介入设计阶段段41、由于招商的、由于招商的动态性和工期的快速，步行街商性和工期的快
7、速，步行街商铺间的隔的隔墙应该采用水泥板或其采用水泥板或其它板材，尽量不采用陶粒它板材，尽量不采用陶粒墙；2、在南方地下水位、在南方地下水位较高的地区高的地区变电所所电缆沟在沟在设计时应高于停高于停车场地面最少地面最少5厘厘米，可以有效减少米，可以有效减少电缆被浸泡的可能；被浸泡的可能；3、屋面孔洞（含烟道）、屋面孔洞（含烟道）设计时考考虑和楼板一起和楼板一起浇注，孔洞周注，孔洞周边要高于楼板要高于楼板20cm，避免后期防水，避免后期防水处理不好造成的漏水。理不好造成的漏水。建筑类建筑类81、由于招商的、由于招商的动态性和工期的快速，步行街商性和工期的快速，步行街商铺间的隔的隔墙应该采用水泥板
8、或其采用水泥板或其它板材，尽量不采用陶粒它板材，尽量不采用陶粒墙；2、在南方地下水位、在南方地下水位较高的地区高的地区变电所所电缆沟在沟在设计时应高于停高于停车场地面最少地面最少5厘厘米，可以有效减少米，可以有效减少电缆被浸泡的可能；被浸泡的可能；3、屋面孔洞（含烟道）、屋面孔洞（含烟道）设计时考考虑和楼板一起和楼板一起浇注，孔洞周注，孔洞周边要高于楼板要高于楼板20cm，避免后期防水，避免后期防水处理不好造成的漏水。理不好造成的漏水。建筑类建筑类一、前期介入一、前期介入设计阶段段491、如果成本允、如果成本允许，中心，中心变电所和各分所和各分变电所之所之间应采用采用联网方式网方式监控各控各变
9、电所数据，可以减少所数据，可以减少值班和巡班和巡视人人员数量。数量。2、预留多种留多种经营的的电源，减少后期增加的源，减少后期增加的难度，尽量减少地插的数量。度，尽量减少地插的数量。3、根据、根据动态管理的需要，照明回路要分回路控制，做到最少三管理的需要，照明回路要分回路控制，做到最少三级控制，控制，既能达到既能达到节能效果又能能效果又能满足足经营需要；需要；4、商、商铺配配电箱尽量不箱尽量不设在隔在隔墙上，避免隔上，避免隔墙拆除是重新更拆除是重新更换电缆和重新和重新施工，尽量施工，尽量紧靠柱靠柱边。5、制冷站和消防、制冷站和消防泵房等房等处的的电机避免直接启机避免直接启动。 强电系统强电系统
10、一、前期介入一、前期介入设计阶段段5101、预留好留好ATM机的机的线路。路。BA系系统要做外要做外环境和广告灯的控制。境和广告灯的控制。 2、由于城市、由于城市综合体合体规模模较大，大，监控控摄像像头的的线路路较长，设计时要考要考虑线路路损耗耗和干和干扰。监控系控系统力争做到无力争做到无缝布防无死角。布防无死角。3、广播系、广播系统在在设计时应考考虑室内广播切室内广播切换到室外，可以通到室外，可以通过广播把室内的活广播把室内的活动现场内容展示内容展示给经过的的顾客，吸引他客，吸引他们进入广入广场。 2. 3.3. 4. 弱电系统弱电系统一、前期介入一、前期介入设计阶段段6111、考、考虑不同
11、不同业态营业时间不同，不同，设置大小不等的机置大小不等的机组。降低运行。降低运行费用。用。2、盘管管风机回机回风要用回要用回风箱，同箱，同时新新风应加到回加到回风箱中，避免停止送新箱中，避免停止送新风时出出现部分送部分送风进入新入新风管道。管道。 3、卫生生间、垃圾房的新、垃圾房的新风和排和排风是在是在设计阶段容易疏漏的一段容易疏漏的一项内容，而没有新内容，而没有新风和排和排风直接影响广直接影响广场品品质和服和服务，因此在，因此在设计阶段一定明确段一定明确这项内容。内容。 空调系统空调系统一、前期介入一、前期介入设计阶段段7121、排水管尽量直排、排水管尽量直排户外，减少通外，减少通过排排污泵
12、排放，既减少堵塞又排放，既减少堵塞又节约能源。能源。 2、污水井盖采用水井盖采用钢板制作，不能采用板制作，不能采用过重的混凝土井盖，重的混凝土井盖，过重的井盖无法重的井盖无法满足每天巡足每天巡检的需求。的需求。3、每个商、每个商铺应设立立给水点和排水点，部分商水点和排水点，部分商铺预留燃气点以便适留燃气点以便适应业态调整。整。4、 污水水泵必必须是是绞刀刀泵。给排水系统给排水系统一、前期介入一、前期介入设计阶段段8131. 每个回路每个回路预留留2040报警点位，警点位，预防点位防点位过满引起引起的的线路不路不稳和商和商铺业态调整增加整增加报警点。警点。2. 步行街消防水系步行街消防水系统要考
13、要考虑商商铺改改为餐餐饮业态时增加增加喷林林头导致的管径的致的管径的变化。化。3. 消防水系消防水系统的的阀门、避震喉、等、避震喉、等辅助配件助配件应符合符合设计标准准的上限，因的上限，因为这些配件非主要材料在些配件非主要材料在设计时很容易被忽略，很容易被忽略，而而实际使用当中使用当中这些配件却起到关些配件却起到关键的作用。的作用。消防系统消防系统一、前期介入一、前期介入设计阶段段9141、扶梯和自、扶梯和自动坡道考坡道考虑采用采用变频技技术，达到，达到节能和减少能和减少设备运行运行时间的目的。的目的。直梯直梯应有三方通有三方通话功能并接到消防功能并接到消防监控中心。控中心。2、扶梯、扶梯应考
14、考虑防防坠网的网的设计 电梯电梯一、前期介入一、前期介入设计阶段段1015重点重点1、成立成立联合工作小合工作小组，协调工程工程问题和相互和相互间分歧，把通分歧，把通过联系系单难以解决的以解决的问题得到妥善得到妥善处理。理。 安排工程部技工和工程安排工程部技工和工程师协助助项目公司工程目公司工程师一起一起监督工程施工督工程施工质量和参与量和参与设备调试节点点1、随、随时了解了解项目的目的设计、施工以及招投、施工以及招投标情况，掌握情况，掌握设备的的选型和型和规格，并格，并对不不符合运行要求的符合运行要求的设备提出建提出建 议； 节点点2、施工期施工期间的机的机电系系统的的设备安装安装调试时间直
15、接影响到开直接影响到开业时间，因此商管公司，因此商管公司应密切关注密切关注设备安装安装调试时间，积极与极与项目公司配合，目公司配合，对认为影响开影响开业的系的系统调试要要建立建立预警机制，必要警机制，必要时书面告知面告知项目公司并抄目公司并抄报集集团商管公司，引起各方重商管公司，引起各方重视 一、前期介入一、前期介入施工施工阶段段116重点重点一起一起监督工程施工督工程施工质量和参与量和参与设备调试第一是熟悉第一是熟悉现场；了解系；了解系统和和设备的的调整情况；第二、减少工程整情况；第二、减少工程遗留留问题，发现问题可以在第一可以在第一时间告知告知项目工程目工程师进行行处理，理，节省省发联系系
16、单的的时间也减少矛盾的也减少矛盾的产生。与生。与项目公司的沟通是一目公司的沟通是一项十分重要的工作，得到十分重要的工作，得到项目公司的理解和支持可以目公司的理解和支持可以为后期后期经营提供很多帮助，可以使提供很多帮助，可以使设计缺憾得到缺憾得到顺利改正，可以加快工程利改正，可以加快工程问题的整改速的整改速度。度。 节点点密切关注密切关注设备安装安装调试时间 ，积极与极与项目公司配合目公司配合施工期施工期间的机的机电系系统的的设备安装安装调试时间直接影响到开直接影响到开业时间，因此商管公，因此商管公司司应密切关注密切关注设备安装安装调试时间，积极与极与项目公司配合，目公司配合，对认为影响开影响开
17、业的系的系统调试要建立要建立预警机制，必要警机制，必要时书面告知面告知项目公司并抄目公司并抄报集集团商管公司，引起各方重商管公司，引起各方重视 一、前期介入一、前期介入施工施工阶段段217应注意的问题应注意的问题应注意的问题应注意的问题建筑建筑：a、 关注防水工程的施工，在地下水位高的地方要关注防水工程的施工，在地下水位高的地方要监督地下室督地下室侧墙防水和伸防水和伸缩缝防水；屋防水；屋面关注柔性防水接面关注柔性防水接缝尺寸以及防水卷材与虹吸雨排接尺寸以及防水卷材与虹吸雨排接缝处的的处理；厨房防水必理；厨房防水必须做做闭水水试验。b、 外外墙、各种井道、各种井道墙体孔洞的抹灰和封堵是在施工体孔
18、洞的抹灰和封堵是在施工阶段最容易疏漏的，疏漏后后期又很段最容易疏漏的，疏漏后后期又很难整改，造成能耗整改，造成能耗损失、排烟不失、排烟不畅、串烟、漏水等、串烟、漏水等诸多多问题。因此。因此应加加强对此此项工作工作的的监管，并促使管，并促使项目公司引起重目公司引起重视，必要，必要时应组织专门的堵洞的堵洞单位位进行封堵。行封堵。c、 外广外广场地面回填地面回填时一定要夯一定要夯实，同，同时回填材料要符合回填材料要符合设计要求，地面埋要求，地面埋设的管道的管道严格格按照施工按照施工规范施工，避免因回填不范施工，避免因回填不实导致后期地面塌陷，引起埋致后期地面塌陷，引起埋设管道断裂。管道断裂。d、 督
19、促督促项目公司制定目公司制定综合管网合管网图，避免各系，避免各系统盲目施工，最后盲目施工，最后导致天花致天花标高降低，影响高降低，影响步行街整体效果，目前部分广步行街整体效果，目前部分广场的天花的天花标高都在高都在设计的的标高基高基础上降低。上降低。e、 从停从停车场出入口至超市和垃圾房的通道的出入口至超市和垃圾房的通道的标高要保持在高要保持在3.5米以上，低于米以上，低于这个个标高超高超市送市送货车或垃圾或垃圾车将无法将无法进入停入停车场，对后期的后期的经营管理造成很大困管理造成很大困扰。 一、前期介入一、前期介入施工施工阶段段318D一、前期介入一、前期介入施工施工阶段段4应注意的问题应注
20、意的问题应注意的问题应注意的问题2. 强电系系统：a、注意供、注意供电回路的供回路的供电区域，不能出区域，不能出现任意两个租任意两个租赁区供区供电回路回路混淆混淆现象。象。b、关注、关注电流互感器的精度是否和流互感器的精度是否和设计精度相符，如果偏差精度相符，如果偏差较大将大将影响影响电费的的计量。量。c、线路敷路敷设时关注关注电缆桥架内的架内的电缆一般不允一般不允许出出现接接头，桥架架内的内的电缆截面截面积不能超不能超过规范允范允许值，否，否则负荷大荷大时易引起火情。易引起火情。3.弱弱电系系统：注意：注意BA系系统的安装和的安装和调试参数。参数。19D一、前期介入一、前期介入施工施工阶段段
21、5应注意的问题应注意的问题应注意的问题应注意的问题4.空调系统空调系统：a、关注送、回风管道是否与风口连接。、关注送、回风管道是否与风口连接。b、凝结水管是否倒坡。、凝结水管是否倒坡。c、是否进行管道冲洗。、是否进行管道冲洗。d、是否进行水处理。、是否进行水处理。5.给排水系统给排水系统：a、关注排水管道是否有清扫口，坡度是否符合设计要求。、关注排水管道是否有清扫口，坡度是否符合设计要求。b、虹吸雨排管道吊架是否牢固，吊架间距和位置是否符合设计。、虹吸雨排管道吊架是否牢固，吊架间距和位置是否符合设计。c、排污泵是否有绞刀。、排污泵是否有绞刀。d、排水出户管防水是否符合要求，排水管线敷设是否符合
22、施工规范。、排水出户管防水是否符合要求，排水管线敷设是否符合施工规范。20一、前期介入一、前期介入施工施工阶段段6应注意的问题应注意的问题应注意的问题应注意的问题6.消防系统消防系统：a、关注阀门位置，避免出现漏水找不到阀门的情况发生。、关注阀门位置，避免出现漏水找不到阀门的情况发生。b、消防线路敷设时关注管口毛刺是否清理，避免出现导线破皮影、消防线路敷设时关注管口毛刺是否清理，避免出现导线破皮影响线路绝缘，导致系统不稳定。响线路绝缘，导致系统不稳定。c、线管敷设时应标出预埋管路走向，避免后期施工打断管路，影、线管敷设时应标出预埋管路走向，避免后期施工打断管路，影响穿线和调试。响穿线和调试。7
23、.电梯电梯：a、直梯关注舒适、安全和稳定，重点检测紧急停止开关、安全钳、直梯关注舒适、安全和稳定，重点检测紧急停止开关、安全钳等部件。等部件。b、扶梯关注扶手带和梯节是否同步。、扶梯关注扶手带和梯节是否同步。 21计量关系考量关系考虑 配配电室出室出线柜均有柜均有计量装置，量装置，对今今后的机房、园林景后的机房、园林景观、公共区域、公共区域、设备设施的能耗均能施的能耗均能进行行计量量统计。前期介入前期介入实例例1哈尔滨香坊万达广场：供热表大表减各哈尔滨香坊万达广场：供热表大表减各业态分表，造成管理公司承担计量误差业态分表，造成管理公司承担计量误差 。22前期介入前期介入实例例2垃圾房的垃圾房的
24、规划划设计： 鉴于商业项目餐饮商铺较多的特点，厨余垃圾也相应较多，故此对垃圾房的要求也较高。现象：象：空间过小（不足30），无虑渣池、给水、排水沟、空调等设施 建建议：根据项目餐饮面积，垃圾房面积不可小于60、保证排风量满足使用要求，设计专用滤渣池，增加给水、排水沟设计，增设空调降温设备23前期介入前期介入实例例3标识导引方面：引方面：现象：象：导引系引系统发光字与背板反差不明光字与背板反差不明显，浑浊不清，不清，顾客客对标识指引不易指引不易识别。例如：步行街。例如：步行街顶部部悬挂挂导引引标识。建建议：光源光源选用高亮度用高亮度LED，结合合实际布置情况布置情况调整指引内容。整指引内容。24
25、前期介入前期介入实例例4外外墙灯箱广告位的灯箱广告位的设计现象：象：通过对已开业的广场进行总结，在处理外墙内打灯广告灯箱的换灯、广告布撕毁、灯箱维护、灯光“排骨效果”等方面，始终无良好的解决方案。25前期介入前期介入实例例5设备机房防水方面：机房防水方面： 设备机房作为广场的核心部位，机房防水层的好坏对设备的安全运行至关重要，一旦出现漏水，对设备、商户将带来严重的损失。例如：例如：屋面新风机房水管冻裂跑水，由于机房无防水，导致位于下方的商户顶棚被毁，要求索赔；配电室顶部及电缆夹层渗水，严重威胁着设备的安全运行。建建议：对所有机房全部做防水处理26前期介入前期介入实例例6步行街一步行街一层东入口
26、入口顶部消防部消防喷淋管道被淋管道被冻坏坏 西北西北侧员工通道消火栓被工通道消火栓被冻断断 水系水系统防防冻措施措施问题：现象：象：地下车库出入口及建筑与外界相通部位的防冻措施较为薄弱，经常出现管路冻坏现象：建建议：1、毗邻室外区域增加“值班采暖”； 2、增加管道保温及围护解构保温； 3、地下、与屋面低温区域增设“电伴热”装置；27前期介入前期介入实例例7外围雨棚的维护及清洁问题；现象：象：由于雨棚考虑到美观和防水的要求，对顶部的铝板和底部玻璃进行了密封的处理，加之顶部的玻璃板单块面积较大，对今后的维护、清洁造成了一定的影响，无法进行拆卸；建建议：顶部铝板、底部玻璃均可灵活拆卸。28前期介入前
27、期介入实例例8设施的安全考虑： 作为商业项目，人流量及密度较大，完善的设备设施直接关系到顾客的切身安全，为此在相关配套设施方面尽量考虑周全。例如：卫生生间台台阶尺寸尺寸过小，小，时常摔人常摔人不不锈钢扶手扶手为”锐角角“调控区踢脚控区踢脚为”锐角角“29前期介入前期介入工作模工作模块、控制、控制节点点城市综合体前期介入模块各专业系统控制节点30装修管理装修管理31步行街装修管理与常步行街装修管理与常规装修管理的区装修管理的区别与与联系系1步行街与常步行街与常规装修的共同点：装修的共同点：1、装修管理流程基本相同、装修管理流程基本相同-装修装修须知、知、审图、过程控制、程控制、验收。收。2、技、
28、技术管理内容基本相同管理内容基本相同-（闭水水试验、试压、隐蔽蔽验收。）收。）324、各、各专业把关，保把关，保证按按时开开业1、尽早、尽早对接，全面有深度接，全面有深度3、积极极协调，有效沟通，有效沟通，创造条件造条件2、全力、全力协调，督促，督促进度度全系全系统工程工程交叉施工普遍存在交叉施工普遍存在时间节点定死点定死万达万达订单地地产的延的延续特点特点要求要求步行街装修管理与常步行街装修管理与常规装修管理的区装修管理的区别与与联系系233常常规物物业管理装修管理在步行街装修管理中的管理装修管理在步行街装修管理中的应用用装修流程：装修流程：装修手册：装修手册：施工施工现状确状确认单闭水水试
29、验记录限期整改限期整改单使用使用临时用用电安全交底安全交底34步行街装修管理步行街装修管理-房房产条件条件对接接1对接原接原则：1、尽、尽 早早 对 接接-招商落位后，立即展开；招商落位后，立即展开；2、全系、全系统对接接-对接接针对土建装修、机土建装修、机电设备（电力、空力、空调、消防）；、消防）；3、有、有 效效 对 接接-项目公司与商目公司与商户共同确共同确认，不，不发生生轻易改易改动；4、沟通沟通协调-保保证条件、避免条件、避免资源浪源浪费35商商户房房产条件条件对接事例接事例例例1-肯德基交肯德基交场例例2-呷哺技呷哺技术条件及要求条件及要求例例3-呷哺呷哺预留条件确留条件确认版版例
30、例4-呷哺分店用呷哺分店用电设备明明细步行街装修管理步行街装修管理-房房产条件条件对接接236步行街装修管理步行街装修管理-房房产条件条件对接接337步行街装修步行街装修时间进度管理度管理1原原则：1、商、商户尽早尽早进场；及及时安排商安排商户进场装修装修2、关注非知名品牌的商、关注非知名品牌的商户的装修的装修进度；度；此此类商商户装修管理缺乏装修管理缺乏规范化系范化系统化（人化（人员组织、技、技术能力、物能力、物资供供应）3、装修、装修进度表；度表；商商铺进场前前应提交装修提交装修进度表并度表并张贴于施工于施工现场，当，当发生生时间变更，更，须及及时更新，更新，保持装修保持装修进度可控在控。
31、度可控在控。4、现场管理；管理；定人定定人定责承包管理，每日承包管理，每日统计工作量、施工人数工作量、施工人数5、及、及时沟通；沟通；及及时解决商解决商铺施工条件施工条件,公司日巡公司日巡场、晚例会制度，、晚例会制度，对工期拖延的商工期拖延的商户提出提出针对性要求，在招商性要求，在招商营运配合下，运配合下，对商商铺保持保持强势。38步行街装修步行街装修时间进度管理度管理2装修装修进度表度表例例1-呷哺装修呷哺装修进度表度表39步行街装修步行街装修时间进度管理度管理3装修装修时间进度管理度管理二次装修检查表燃气灶就位安装时间商铺施工进度评估表施工电梯使用登记表40步行街装修步行街装修时间进度管理
32、度管理4石景山步行街装修石景山步行街装修总体体进度控制：度控制：7月月208月月20日日技技术对接接9月中旬月中旬成立装修管理小成立装修管理小组9月初下旬月初下旬编制并确定装修管理制并确定装修管理文件文件10月月6日日第一批餐第一批餐饮商商铺进场10月月10日日10月月20日日第二批毛坯商第二批毛坯商户进场11月初月初洋快餐洋快餐进场11月月10日日12月月15日日精装修商精装修商铺进场12月月5日日-12月月18日日安装安装调整店招整店招12月月5日日12月月17日日开通燃气开通燃气12月月1日日-12月月16日日通水、通通水、通电12月月20日日开开业41步行街装修沟通步行街装修沟通协调配
33、合要点配合要点12 2、外、外 幕幕 墙墙店店 招招1 1、施工、施工 进场条件进场条件3 3、机、机 电电项目公司项目公司4 4、消、消 防防 改改 造造商铺、装修单位商铺、装修单位进进 度度燃燃 气气界面交接点界面交接点商管管理部商管管理部现场成品保护及安防现场成品保护及安防工程部工程部招商营运部招商营运部42步行街装修沟通步行街装修沟通协调配合要点配合要点2关于消防系关于消防系统改造的建改造的建议：在某些城市城市综合体业态尚无明确消防验收规范，通过消防验收是一件相对复杂的工作，因此，建议明确由项目公司负责整体消防验收。为避免因消防系统改造验收困难，建议由原施工单位承担，商户消防改造工程，
34、商管公司负责对接、协调43步行街装修沟通步行街装修沟通协调配合要点配合要点3店招管理店招管理店招控制要点店招控制要点: :招商营运部招商营运部：整体形象；：整体形象；工工 程程 部：部：规格尺寸、材质、施工工艺；规格尺寸、材质、施工工艺；集团商管拓展部：集团商管拓展部：协调、整理、把关；协调、整理、把关；集团规划院景观所：集团规划院景观所：最终把关、确定；最终把关、确定；集团规划院项目负责人：集团规划院项目负责人：审定、批准；审定、批准；44步行街装修沟通步行街装修沟通协调配合要点配合要点4例：机例：机电配合配合问题照片（照片（风机机盘管出管出风段无法安装）段无法安装）45步行街装修沟通步行街
35、装修沟通协调配合要点配合要点5装修装修现场条件条件实景照片：景照片：46步行街装修沟通步行街装修沟通协调配合要点配合要点6广广场步行街装修沟通步行街装修沟通协调配合小配合小结：1、第一时间与项目公司明确了项目公司为消防验收责任单位；2、现场施工水、电基本能够保持供应，电工巡视；3、垂直运输和通道存在一定困难，安排专人协调有效；4、与项目公司机电专业协调工作量较大5、外幕墙施工滞后对商户装修影响较大47装修管理体会装修管理体会1、良好的合作关系、良好的合作关系与与项目公司及施工目公司及施工单位位应建立良好合作关系保持良好沟通（例如：口建立良好合作关系保持良好沟通（例如：口头沟通沟通后，再后，再发
36、OA流程）流程）2、通、通过会会议解决解决问题每日召开装修管理每日召开装修管理进度度商商铺进场条件落条件落实会会议,有效的推有效的推动了了问题的解决。的解决。3、提高装修期工程介入的、提高装修期工程介入的质量量装修期容易造成工程部工作重心装修期容易造成工程部工作重心过于偏重装修管理，忽于偏重装修管理，忽视技技术介入，介入， 造成造成接接电、接水、空、接水、空调调试等困等困难，完全依，完全依赖施工施工单位，反而影响装修收尾。位，反而影响装修收尾。4、引入、引入专业化小分化小分队通通过引入引入专业化小分化小分队快速解决装修及空快速解决装修及空调调试进度置后的度置后的问题，保，保证商商铺及及时进场及
37、开及开业。48开开业创造开造开业条件（工程）条件（工程）1、机、机电系系统空调调试、照明、给排水、夜景2、设施完善施完善停车场、消防楼梯、卫生间设施、临时标识3、形象与美化、形象与美化施工孔洞、石材维修、粉刷遮盖.4、保安、保、保安、保洁、企划美、企划美陈条件配合条件配合保证水源电源、配合安装美陈.注意：注意：各项费用结算：各项能源割接清楚；协助整改代垫费用（时过境迁（时过境迁）！49后期管理后期管理-遗留留问题的整改与解决的整改与解决遗留工程问题正确对待；有效推动解决（限时解决）；方法与情商50安全管理安全管理1安全、服安全、服务、品、品质安全第一，消防是安全管理的首要。安全第一，消防是安全
38、管理的首要。 建管分离的建管分离的组织管理管理集集团安全与客服安全与客服监督部督部集集团商管安防部商管安防部区域安防品区域安防品质部部商管安防部、工程部商管安防部、工程部51安全管理安全管理2消防管理消防管理：1、开、开业验收收2、月度、月度联动测试3、消防演、消防演习4、定期、定期检查（尤其是重大（尤其是重大节日）日）工程工程专业安全管理：安全管理：1、设备安全管理：巡安全管理：巡视与与计划划维保、主力保、主力设备管理；管理；2、安全生、安全生产：持：持证上上岗、教育培、教育培训、劳动保保护、有限空、有限空间作作业等；等；3、其它：高空、其它：高空坠落、防落、防冻、恶劣天气等。劣天气等。紧急突发事紧急突发事件预案的编件预案的编制与演练！制与演练！5253
