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1、 宏达华阳项目(2#地)可行性研究报告报 告 目 录市域政策经济环境研究市域政策经济环境研究宏观政策经济环境研究宏观政策经济环境研究项目本体研究项目本体研究项目市场研究项目市场研究项目发展策略项目发展策略项目经济估算项目经济估算提交部门：宏达置成市场营销部提交时间：提交时间：20092009年年1010月月2222日日政策、经济、地产环境政策、经济、地产环境 2008年上半年，由美国次贷危机引发的全球性经济危机迅速在全球蔓延，对中国外汇金融、国际贸易、期货股票市场带来严重负面影响。面对全球性经济衰退，我国政府采取有力措施，确保经济调整平稳过渡。包括：连续下调人民币贷款基准利率；部署经济刺激措施
2、；提高粮食收购价格；提高3486项商品出口退税率 ；加大对中小企业信贷支持力度 等等。综合起来，“扩内需、促增长”成为应对经济衰退的基本方针。我国政府于08年底推出4万亿经济刺激方案，受到全球瞩目。2008年12月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。会议研究确定了包括符合条件的第二套住房首贷优惠；购房两年转让的免征营业税；取消城市房地产税等三项政策措施。 1.11.1宏观经济环境宏观经济环境1.21.2全国房地产环境全国房地产环境08年底，房市新政以来，全国楼市持续升温，异常火爆。数据显示,今年前三季度,全国完成房地产开发投资25050亿元
3、,同比增长17.7%,增幅比1-8月提高3.0个百分点,比去年同期回落8.8个百分点。其中,商品住宅完成投资17582亿元,同比增长13.4%,比1-8月提高2.5个百分点 央行刚刚公布的9月信贷数据显示,当月新增贷款中居民中长期消费性贷款增长达2000亿元,为2007年以来仅次于今年6月的最高点。 今年前九个月,全国商品房销售面积58371万平方米,同比增长44.8%。前三季度,房地产开发企业本年资金来源38991亿元,同比增长38.8%。 三季度,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.9%,其中,新建住宅销售价格上涨1.5%,二手住宅销售价格上涨3.5%;房屋租赁价格同比下降0.5%;
4、物业管理价格同比上涨0.3%;土地交易价格同比上涨4.7%。 政策、经济、地产环境政策、经济、地产环境近期政府各项季度数据表明，我国整体经济发展状况趋向好转，预计09年GDP“保8”目标基本可以实现。其中内需消费将成为“保8”实现的最主要推动力。房地产市场在GDP中占据约10%的份额；同时带动建筑、工程等相关产业发展，并提供大量就业机会。在整体经济回暖之前，房地产形势难以出现类似于07年10月后的政策性深度调整。预计两至三年内，“稳定房地产市场，为国民经济保驾护航”的整体经济政策不会改变，这为全国及成都地产市场的蓬勃发展提供机遇！1.31.3成都社会经济发展现状成都社会经济发展现状政策、经济、
5、地产环境政策、经济、地产环境为西南地区经济排名第一城市。1.31.3成都城市发展规划解读成都城市发展规划解读政策、经济、地产环境政策、经济、地产环境1.31.3成都楼市环境成都楼市环境08年政府持续的宏观调控，国际金融危机，以及汶川特大地震影响，成都楼市步入调整期：成交量持续萎靡持续萎靡；价格下跌；客户观望情绪浓重；专业机构普遍看低未来楼市。 09年1-8月，成都房地产市场强势复苏，市场信心显著回升，居民置业积极性空前高涨，商品房和二手房成交量大幅飙升，均超过2007年同期而创出历史新高；商品房存量得到有效消化，供求关系略显紧张；房价有所回升，但仍低于去年同期水平；各种套型成交量全面增长，外地
6、人购房占比恢复常态；商业用房市场同步回暖，办公用房成交量回升幅度相对较低。 政策、经济、地产环境政策、经济、地产环境1.3 08091.3 0809年成都楼市数据走势年成都楼市数据走势商品房成交量创历史同期之最商品房成交量创历史同期之最1-8月，全市累计成交商品房2122万平方米，为历年同期最高，比去年同期增长133%，比2007年同期增长22%；其中商品住宅成交1923万平方米，比去年同期增长143%，比2007年同期增长22%。中心城区累计成交商品房1045万平方米，比去年同期增长114%，比2007年同期增长20%；其中商品住宅910万平方米，比去年同期增长122%，比2007年同期增长
7、20%。 1-8月，中心城区商品住宅的成交均价为5547元/平方米，同比下降1.5%，但降幅分别比1-3月、1-6月收窄9.6个、1.3个百分点。8月份，中心城区商品住房成交均价为5853元/平方米，同比下降0.7%。首次置业及改善性住房需求积极释放1-8月，全市成交90平方米以下中小套型商品住房757万平方米，占总成交面积的39%，同比增长146%；成交90-144平方米中大套型商品住房901万平方米，占总成交面积的47%，同比增长157%；成交144平方米以上大套型商品住房265万平方米，占总成交面积的14%，同比增长98%。商品房存量有效消化，供求关系略显紧张，供应量明显不足商品房存量有
8、效消化，供求关系略显紧张，供应量明显不足政策、经济、地产环境政策、经济、地产环境作为全国宜居城市，及西部城乡统筹试点特区。09年成都楼市强势复苏，刚性需求强力释放；外地购房客户恢复信心；物业销售价格数月连续上涨；商品房销量创出历史最高水平。各项数据表明，成都楼市已基本恢复至07年10月之前水平。在目前楼市供应量增长缓慢的前提下，预计1至两年内，成都楼市将出现供不应求局面，这为我公司华阳项目提供强烈市场信心和入市机遇！项目概况（项目概况（2号地块）号地块）2.1项目区位及用地范围项目区位及用地范围项目位于南部新城终端广场区域内,西邻红星路南延线，向北紧靠极地海洋公园，向西北通向华阳老城区。极地海
9、洋公园极地海洋公园天天 府府 大大 道道华阳老城区华阳老城区南南 部部 新新 城城项目净用地约248亩，较方正。该地块基本呈浅丘地貌，水平高度起伏较大。 2号地块号地块项目概况（项目概况（2号地）号地）2.2项目用地技术指标项目用地技术指标净用地面积：248.18亩容积率：小于5.0建筑密度：不大于25%绿地率：不小于25%2.3红线图项目概况项目概况2.4项目四至项目四至项目北侧：项目北侧：新鸿基项目；项目东侧：项目东侧：雅居乐花园项目南侧：项目南侧：麓山大道项目西侧：项目西侧：红星路南沿线、地铁一号线延长线；新鸿基悦城新鸿基悦城麓山大道麓山大道红星路南延线（待建）红星路南延线（待建）项目地
10、块项目地块雅居乐花园雅居乐花园地块西面红星路南延线待建。地块北面与新鸿基项目间隔一条规划道路。东面为2008亩的雅居乐花园；本项目交通通达性差，期待地铁一号线延长线改善目前交通困难；项目概况项目概况2.5道路交通道路交通地铁一号线站点分布图区域房地产发展现状区域房地产发展现状3.1区域房地产现状区域房地产现状区域范围内因早年规划的市政府南迁，领馆区、航空港而飞速发展。城南作为未来城市副中心快速跨越发展。且随着软件园等高新产业的兴起，城南三环至华阳板块的地产开发已经成熟，并成为近期及以后最为热点的地区之一。目前，区域内项目多达几十个，体量近千万方。汇集了和记黄埔、九龙仓、中海、华润、嘉里、远大、
11、新鸿基、新世界和雅居乐等外地品牌开发商。可以预期，目前，及今后的城南，将是竞争最为激烈的重点、热点开发区域。3.2区域开发特征区域开发特征 区域市场竞争激烈，外地品牌开发商和本地企业各有优势 物业类型多样化,高层电梯成为未来主导开发产品 交通方便，强调地铁效应 以大户型为主，入住率较低，配套有待完善宏达华阳宏达华阳项目位置项目位置区域房地产发展现状区域房地产发展现状3.3区域特征及竞争楼盘调查区域特征及竞争楼盘调查本案扫描华阳悦城45004200悦城245余亩130-380137-340 5200销售200 余套2009.4完成完成95%95%销售350套，85%130-340130-340M
12、2悦悦城城项目内部顺势打造坡地景观，但远离城区，项目内部顺势打造坡地景观，但远离城区，配套不完善，销售一般配套不完善，销售一般户型单一，面积过大，整体销售情况较差户型单一，面积过大，整体销售情况较差1325户型方正，面积集中在户型方正，面积集中在90120，一期一，一期一千多套销售完毕千多套销售完毕项目项目名称名称新鸿基悦城项目项目地址地址双流县华阳大道南侧开盘时间09-4-19周边周边环境环境描述描述紧邻基地海洋公园，南延线断头市政广场，成都港销售销售情况情况占地面积260亩户型区间130-380规划形态电梯洋房规划户数1期3批1500物业收费2.1交房日期1期3批2010年下半年销售率4月
13、开盘至今200套左右户型户型设计设计户型面积137340主力户型1130主力户型2170项目项目特色特色规划布局：围而不合环境绿化：39.4%楼体外檐：点式，板式局部细节：户型中儿童游戏室的设计新颖，沙盘摆放错落有序，渗透性强；隐形门设计略显多余；南面30万平方米商业街2010年动工；花园，浴室下沉设计人性化到位，可变性丰富；客户渠道以外地客户为主，售楼人员服务态度良好项目定位于高端豪宅，客户项目定位于高端豪宅，客户为改置型，外地为主，为改置型，外地为主，目前销售目前销售200200套左右套左右销售情况分析（较好）1.品牌开发商有较强号召力。如雅居乐花园、新鸿基悦城2.户型面积区间较大，客户选
14、择性强。如麓港。3.较好景观打造，强调大盘，生态型生活社区概念。如雅居乐4.中小户型更受市场及客户青睐。如麓港销售情况分析（较差）1.大户型，且户型可选性差，开发商号召力一般。如宏信南越2.户型配比脱离市场需要，销售艰难。如宏信南越3.销售现场缺乏吸引力，销售人员专业素养差。如宏信南越结论结论地块方正。地块方正。 外部资源共有化外部资源共有化 内部多为高低起伏的内部多为高低起伏的浅丘资源浅丘资源 规模较大规模较大悦城产品定位产品定位生生态态科科技技型型大大型型居居住住社社区区规划规划园林园林建筑建筑户型户型配套配套服务服务尺度与空尺度与空间：舒适、：舒适、实用（性价比）用（性价比）形式与形式与
15、实质：入：入户花园、可花园、可变空空间、赠送空送空间、跃层复式复式项目独立商目独立商业街区、会所，及周街区、会所，及周边商商业综合配套合配套提供附加提供附加值，引，引领区域市区域市场科技生态型高层电梯居住社区科技生态型高层电梯居住社区突出坡地景突出坡地景观的共享性及社区的私的共享性及社区的私密性密性建筑建筑风格：格：现代、代、时尚、尚、简约的建筑的建筑风格格项目规划及发展策略项目规划及发展策略项目物业功能分区示意图项目物业功能分区示意图商业广场（商务公寓及会所）社区商业街沿红星路南延线，麓山大道分布；中心为大型住宅组团充分利用地块起伏地势，打造坡地景观建设周期：5年半；销售周期：7年商业住宅组
16、团地块开发分期策略地块开发分期策略 分期开发策划：项目分四期开发，拟建中高档电梯住宅社区。与麓山国际、雅居乐花园形成区域高端品质居住区分期原则：1、昭示性、通达性考虑：未来1-3年，红星路南延线建设时间确定，地铁1号线南延线也将到达项目附近，为项目销售提供有力支撑。2、商业部分后期开发：由于项目商业体量较大，本项目商业部分应在周边较为成熟时期开发，以降低初期开发风险，同时为展示区留出空间；3、地块东部区域作为住宅开发，地块方正，利于景观打造。配套配套满足：依靠后期的沿街商足：依靠后期的沿街商业及会所配套及会所配套现状：现状：目前周边居住氛围尚未形成，配套缺乏，主要依靠华阳城区零散商业配套市场竞
17、争楼盘配套一览（不含商业配套）市场竞争楼盘配套一览（不含商业配套） 项目项目售价售价（元（元/m/m2 2）均价均价配套情况配套情况悦城悦城48004800起价起价52005200极地海洋商业配套双华麓港双华麓港39003900起价起价45004500酒店、20万平米独立商业街区（待建）宏信南越宏信南越3800起价起价4200华阳城区商业配套配套建议：利用项目会所，提供健身休闲、餐饮等业主基本生活配套；后期沿街商业、周边项目大型商业配套、极地海洋商业服务均可成为项目后期配套部分。服务服务提供附加提供附加值，引，引领区域市区域市场导入国际导入国际/国内品牌物管管理或顾问理念国内品牌物管管理或顾问
18、理念宽网社区小区引入宽频网，实现网上购物、网上银行、宽带VOD点播等;监控系统实现可视对讲、红外线保安、远程抄表等;背景音乐会所、园林等地方设置背景音乐系统;增值配套服务国际顶级物业管理顾问; 幼儿托管中心（泛会所） 医疗保健服务（会所）高科技智能化管理（一卡通）：高科技智能化管理（一卡通）：物业物业“一卡通一卡通”，小区入口、停车场、住宅入户大，小区入口、停车场、住宅入户大堂均实行堂均实行ICIC卡门匙。卡门匙。项目进度及经济性估算项目总体经济技术指标项目总体经济技术指标项目经济技术指标项目经济技术指标规划净用地面积规划净用地面积248.00亩亩165333.33总建筑面积总建筑面积9414
19、55地上建筑面积地上建筑面积744000商业商业20000电梯住宅电梯住宅724000地下建筑面积地下建筑面积197455绿地面积绿地面积49600道路及停车用地道路及停车用地74400绿地率绿地率30.00%30.00%建筑密度建筑密度25%25%整体容积率整体容积率4.5 4.5 项目总成本估算项目总成本估算土地成本土地成本70928万万前期费用前期费用16400万万建安费用建安费用188000万万基础设施配套费用基础设施配套费用12290万万其他费用、管理费、资金成本其他费用、管理费、资金成本53900万万销售税金及广告、营销费用销售税金及广告、营销费用35730万万总成本合计总成本合计
20、384200万万项目总成本估算项目总成本估算在目前市场较好形势下，天府大道三环外至华阳区域楼盘价格集中于43005000元，据此推算并考虑未来价格及销售增长预期，我公司华阳项目预计销售进度如下：按销售价格5000元/平米，每年销售面积713万平方米计算，销售周期约7年左右。物业分类销售时间（年.月） 销售价格（元）销售面积（万方）销售回款（亿元）合计(亿元)住宅2011.42012.447008944.525312012.42013.448009104.552013.42014.4500011135.56.52014.42015.4510011135.572015.42016.45100111
21、35.57住宅+商铺2016.42017.4520010115.5611.5132017.42018.453007867项目预计2010年7月前后动工，分四期（加商业）开发建设，总计工程时间约5年半。项目开发进度项目开发进度项目销售进度项目销售进度项目预期利润项目启动资金估算：36300万元（不含土地费）售价（元/平米）销售收入（万）利润（万）销售利润率5000 5000 434000434000498004980011.48%11.48%说明说明：单价每增加100元，项目利润增加约7000万元；据市场价格预计增长趋势，至项目开发后期，利润将随之增加。因此，本项目具有较强的可实施性。项目投资回报率项目利润/(项目启动费用+土地成本)=46.5% END
