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1、“青年创业基地”思路探讨追求共赢共同发展，青年湘军梦想平台。 项目背景与意义项目选址建议项目定位物业建议案例参考目 录开发、营销、运营项目背景与意义宏观趋势为整合青年创业资源，健全青年创业体系，解决青年创业融资难。共青团在全国范围内广泛建立了青年创业基地，通过提供就业导航、信息服务、技能培训、资金支持等，扶持青年创业发展。国民经济发展的需要国民经济发展的需要填补市场空白的需要填补市场空白的需要缓解就业困难的需要缓解就业困难的需要活跃市场经济的需要活跃市场经济的需要 构建和谐社会的需要构建和谐社会的需要团中央肩负起带领全团为实现中国梦而奋斗的时代重任。“中国梦”里，只有每个人都充满激情，“中国梦
2、”才够美丽，才够坚实。党中央历来十分关心青年成长、重视共青团工作。党的十八大报告对广大青年和青年工作提出专门要求。今年五四青年节，习近平总书记对青年工作发表重要讲话。这次团十七大上，全体中央政治局常委出席开幕式，刘云山同志代表党中央向大会致祝词。昨天，习近平总书记和中央书记处全体同志与团中央新一届领导班子集体谈话。历史使命区域价值滨水新城区，幸福新望城。望城区金星大道沿线已树立多个精品大盘，高尚生活居住区的发展见证了由“望城”到“融城”，再到现在的“变城”。 大势所趋，区域形象提升大势所趋，区域形象提升 生态新城，居住环境和谐生态新城，居住环境和谐 资源聚合，发展活力无限资源聚合，发展活力无限
3、 齐力造城，品质地产勃兴齐力造城，品质地产勃兴 房价适中，尚有上升空间房价适中，尚有上升空间近年来，望城掀起了一场惊天动地的建设发展风暴。一座座住宅楼盘在项目带动的趋势下，建成了以精品楼盘为重点，以交通干道为依托，以湘江沿线人文风光景点为支撑，对接长株潭板块的现代物流中转区和高尚生活居住区。形成与城乡一体化互相配套，房地产、旅游业、物流业等竞相发展的现代服务业体系。在创业拼搏过程中，很多青年创业人群还存在资金短缺、人脉不足、方向迷糊、项目短缺等困境，他们需要一个能够提供交流学习和业务合作的平台，能够找到一个能共享资源的合作圈子，广大青年创业者需要一个平台来促进和协调他们发展，他们需要这样一个强
4、有力的平台扶持。市场基础随着长沙快速发展和长株潭两型社会建设，长沙市逐步成为青年创业者的栖息地，长沙市出台系列优惠政策鼓励青年群体创业，长沙有趋势发展成为全国青年的创业基地。长沙市拥有青年创业致富的客观环境，经济、政策、交通、文化等具备符合青年创业的条件。因此，成立长沙青年创业基地是客观发展的趋势和必然，可以说是应运而生。市场前景项目选址建议项目选址建议地块二选址理由1、距离长沙岳麓区最近，易吸收更多创业或投资人士；2、周边配套发展较为成熟，更便捷更宜居；3、交通四通八达，金星大道、普瑞大道、绕城高速主干道交叉，星月路、银杉路、王家湾路等小路环绕；4、正临地铁四号线，口岸物业升值无限；5、正临
5、湘江月亮岛，江景视野很好，生态资源丰富；6、周边已开发勤诚达新界、南山苏迪亚诺、天园地芳、浩龙音乐界、恒大名都、富基世纪公园、明发商业广场、金泽园、新奥家园等社区，开发商和大盘云集，区域前景无限可观。7、已有成熟基础，项目销售招商的市场接受度会更高。选址二周边楼盘一览项目名称项目名称地址地址体量体量物业类型物业类型均价均价龙湖湘风原著金星大道与银星路交汇处673202.82平米别墅、住宅、商铺10000-15000新地东方明珠金星大道与银星路交汇处西南角724921平米别墅、住宅、商铺4800长沙玫瑰园长沙金星北路208号100.3万平米别墅 住宅5800时代倾城金星大道与银杉路交汇处东南角2
6、00万平米别墅住宅商铺6000名家翡翠花园市府北.金星大道与银星路的交汇处约28万平方米住宅5000双盈.卧龙湾岳麓金星大道三段305号50万平方米住宅4000盛腾学林西岸金星大道与银星路交汇处15万平米住宅4388康乃馨国际望城区星城镇银星路段35万平方米住宅4980CROSS尚公馆望城县星城镇杨峰村桑梓村153362平方米写字楼、住宅4500金色阳光家园市府北/金星大道与金潇路交汇处362055平方米住宅4400南山苏迪亚诺长沙市星城镇金星北路三段399号33万多平方米别墅、住宅4300恒大名都金星大道与普瑞大道交叉处西侧862088平方米住宅5480勤诚达新界望城县星城镇月亮社区约140
7、万平米住宅、公寓4400浩龙音乐界金星大道与普瑞大道交汇处西北角178020平米住宅4288澳海澜庭长沙市望城县星城镇银星路和黄金大道路口100万平米住宅6000润和紫郡普瑞大道、黄金大道、月亮岛路交汇处668227.17平方米住宅4500富基世纪公园长沙市普瑞大道二段888号123万平方米住宅3650天园地芳长沙市金星北路四段89号164149.69平方米商住楼4700裕田奥莱小镇长沙市雷锋大道558号100万平方米别墅、住宅7500东马熙庭原著望城区雷锋大道与金星大道交汇西北角约12万平米住宅待定晟通城望城区金星大道109号37万平米住宅3380丽景华庭望城县斑马湖景区26万方住宅3990
8、和记黄埔君墅长沙市金星北路四段229号88000平方米别墅12000恒大华府岳麓区金星大道长郡双语实验中学对面495216.86平米住宅7000起乾源国际广场长沙市金星大道与银星路交汇处454070.74平米住宅待定聚融水溪上望城区雷锋大道2399号160000平方米别墅待定中一九骏枫林路与金星大道交汇处往南 156854平方米社区商铺7500天园地芳金星大道北路四段89号164149平方米商铺190000恒大名都金星大道与普瑞大道交汇处西北角800000平方米住宅5100佳兴国际汇岳麓区金星中路与咸嘉湖西路交汇处西南角130000平方米住宅、公寓7500金星大道沿线楼盘一览金星大道沿线楼盘均
9、价仍为长沙内六区楼市的价格低洼，随着长沙城镇化进程和望城融城的快速发展，金星大道路段的房地产产品仍有很大升值空间。长沙已有类似项目新闻链接：大学生零租金入驻创业大厦2012年10月12日，长沙县大学生创业大厦开始起用，首批19家大学生创业企业正式入驻，享受“零租金”孵化3年的优惠政策。据介绍，该创业大厦可容纳50家大学生创业企业入驻，凡毕业3年内的大学生在长沙县县域内创业，其创业项目属于年度扶持重点创业产业范围的，均可享受此待遇。市委常委、统战部长文树勋，市政协副主席彭继球出席起用仪式。长沙县大学生创业大厦位于万家丽北路与湘龙路交会处的湖南机电职业技术学院内，两公里范围内有10多所高校。长沙县
10、创业办负责人介绍，创业大厦将为大学生提供标准办公场所与设施，提供公用文印设备、多媒体会议室等共享设施，以有效降低创业成本。同时，还将组织创业富民专家团队、成功企业家开展“手牵手、一帮一”活动，结对帮扶入驻企业。会上，首批入驻的创业大学生获赠“创业金钥匙”，并签订了帮扶协议。长沙县大学生创业大厦拟定6层，总规划建筑面积为1932平方米。大学生创业的办公场所占据其中4层，能满足2540家企业进驻。另外两层中，一层将作为公共办公活动区域及对外媒体会议室、接待室；另一层将作为“长沙县青少年活动中心暨长沙市青年企业家协会星沙分会”会址，由团县委负责管理，提供阅览、资料查询等服务，为青少年提供与优秀大学生
11、交流的平台。类似项目分析表名称天心区创业大厦长沙县大学生创业大厦地址新韶东路318号湖南机电职业技术学院院内，位于万家丽北路与湘龙路交会处建筑面积11000多平方米四层43间2400平方米物业形态商铺商铺 售价、租金前两年全面租金+第三年租金半价大学毕业三年内，可申请0租金免费租凭三年。产业定位大学生创业扶持基地大学生创业扶持基地入驻企业小规模创业企业小规模创业企业项目定位集写字楼、公寓、商业于一体的小型综合体u底端5层规划超市、中端餐饮、休闲娱乐、健身室、员工食堂等业态；u写字楼和公寓进行合理配比，保持以写字楼为主驱动的业态模式；u在楼栋高层区规划面积在200500平米的大办公室，办公室之间
12、可自由分割和搭配；u其余楼层规划可自由组合的80-250平米不等的小型办公室或公寓产品。长沙一站式创业服务综合体物理属性定位长沙梦工场创业先锋地形象定位长沙梦工场SOHO尚都梦想之城众望城案名建议产业定位文化创意、总部办公、科技研发、金融服务、广告服务、电子商务、物流服务、咨询服务类企业群这里是一个总部办公群大中型企业：办公自用型客户（标杆客群）投资客：资产转移型和商务投资型客户、地县市实力买家（辅助客群）主要都是一些实力雄厚企业的企业总部。多集中在金融、能源、高科技、信息技术、咨询、物流上下游服务企业及各类培训机构、生活所需智力型服务机构等为主的行业；主要关注要素：项目整体形象、面积、总价、
13、办公便捷度、物业长期增值空间、区域发展前景等成交面积：500平米以上这里是一个微小企业城按经济规模划分微小企业，微小企业定义为每户年产品销售收入低于500万元的企业和个体户。按组织规模划分微小企业，欧盟委员会划分标准为第一类是没有雇员的企业；第二类是“非常小企业”，雇员人数为1-9人；第三类为“小企业”，雇员人数为10-49人。微小企业基本涵盖了所有技术服务类行业。投入成本低、风险小，更可以享受中华人民共和国企业所得税法的税收优惠：“第二十八条符合条件的小型微利企业，减按20%的税率征收企业所得税。”这里是一个电商城过去因为消费型电商的用户基数大，客户接受度高而备受投资者关注，流量提升快速、模
14、式轻、体量小、经营成本低也是风投看重消费型电商的原因。目前，电子商务的发展正如火如荼。越来越多的消费者选择足不出户解决各种需求。同样，也有越来越多创业者选择网络这一个起点低、投入少的平台，涉及有服装、饮食、家居、设计、策划等各种领域。这里是一个艺术城长沙市高校林立，许多高校均设有艺术专业，因此每年高校都培养出许多准艺术家。这些毕业生在毕业后，很多都还在坚持艺术创作，走纯职业艺术家之路。近年高校毕业生的就业形势越来越严峻的情况下，“读艺术专业、走艺术之路”成了很多年轻人的首选，一年比一年火爆的美术联考能证明如此。这里将是长沙青年艺术创业基地物业建议总部办公 建筑塔楼、沿街商业及建筑塔楼、沿街商业
15、及地下空间能够有效地衔地下空间能够有效地衔接。接。 正方体造型的建筑在板正方体造型的建筑在板块中能够立即脱颖而出、块中能够立即脱颖而出、独树一帜。独树一帜。 办公楼通透明亮，简约办公楼通透明亮，简约现代。各单元均有独立现代。各单元均有独立入口，配合灵活的室内入口，配合灵活的室内空间分割方式，适合不空间分割方式，适合不同公司对于办公环境的同公司对于办公环境的个性化需求。个性化需求。SOHO办公 SOHOSOHO意为小型家庭办公室，如同家庭办公的意为小型家庭办公室，如同家庭办公的出现并不会影响社会原有的结构，更不会破出现并不会影响社会原有的结构，更不会破坏原有的社会功能空间一样，建筑设计并不坏原有
16、的社会功能空间一样，建筑设计并不会因小型家庭办公室而改变。会因小型家庭办公室而改变。 SOHOSOHO一族的生活的方式重新构架室内外的空一族的生活的方式重新构架室内外的空间环境，是基础适应社会进步的未来型住宅，间环境，是基础适应社会进步的未来型住宅，这是一种新建筑类型的创造，也是为未来实这是一种新建筑类型的创造，也是为未来实际房子的一种全新的空间探索。际房子的一种全新的空间探索。 户型设计户型设计: :对于户型设计来说最困难之处是使对于户型设计来说最困难之处是使住所兼容居住和办公两重功能，特别是在中住所兼容居住和办公两重功能，特别是在中国目前电子网络发展水平较低的情况下，很国目前电子网络发展水
17、平较低的情况下，很多职业，很多人还不能完全摆脱原有的面对多职业，很多人还不能完全摆脱原有的面对面办公的模式，因此可能会有来访者，也可面办公的模式，因此可能会有来访者，也可能还需要聘用秘书能还需要聘用秘书等等。等等。公寓 我们的公寓是混合的，在这我们的公寓是混合的，在这里可以办公可以居住，这里里可以办公可以居住，这里的房子可以是一个书吧，一的房子可以是一个书吧，一个花店，一个艺术工作室，个花店，一个艺术工作室，也可以是一个幼儿园，这里也可以是一个幼儿园，这里的生活有无数种可能性。的生活有无数种可能性。标准单元中小户型单元大户型单元公寓小书吧艺术家画室公寓 标准单元标准单元标准单元标准单元 每一层
18、六户（一户复式）面每一层六户（一户复式）面积分别积分别120120，130130，132132，161161，165165，170170（复式）平方米。（复式）平方米。 交通空间在中间，方便周围交通空间在中间，方便周围各户使用者入户。各户使用者入户。120132130161165170公寓 中小户型单元中小户型单元中小户型单元中小户型单元 每一层有六户面积分别每一层有六户面积分别9797，9797，133133，137137，138138，159159平平方米。方米。1331599797137138公寓 大户型单元大户型单元大户型单元大户型单元 单体平面一梯三户，单体平面一梯三户，面积分别面积
19、分别200300200300平平方米。方米。237288236复式户型 复式户型复式户型 户型大都设计为复式，即卧房部户型大都设计为复式，即卧房部分设计在二楼，二楼是由卧房围分设计在二楼，二楼是由卧房围绕的家庭活动空间。绕的家庭活动空间。 庭院的设计，不仅为庭院的设计，不仅为SOHOSOHO一族可一族可以保持经常性的户外的面对面的以保持经常性的户外的面对面的问候和接触，增进感情交往，而问候和接触，增进感情交往，而且每一户型中有房间朝向内庭院，且每一户型中有房间朝向内庭院，甚至包括厨房的操作间，使居住甚至包括厨房的操作间，使居住在高层建筑中的人们直接接近自在高层建筑中的人们直接接近自然环境，也可
20、以推开门走进绿色然环境，也可以推开门走进绿色之中。之中。 复式户型 公共空间公共空间 由于由于SOHOSOHO的特性，一层起居室的特性，一层起居室往往摆脱不了原有的办公模式，往往摆脱不了原有的办公模式，可能经常会有来访者，也可能可能经常会有来访者，也可能需要聘用秘书，所以将起居空需要聘用秘书，所以将起居空间放在了距离入口最近的地方，间放在了距离入口最近的地方，并且引入了用推拉活动隔墙灵并且引入了用推拉活动隔墙灵活分隔的手法，这样就使得办活分隔的手法，这样就使得办公室与其他功能空间形成可分公室与其他功能空间形成可分可合的关系，当你需要安静或可合的关系，当你需要安静或有客来访时，你可能封闭办公有客
21、来访时，你可能封闭办公空间，不去干扰家人生活空间，不去干扰家人生活 。而。而当你闲暇之余，也能敞开隔墙当你闲暇之余，也能敞开隔墙使办公空间与居室融为一体。使办公空间与居室融为一体。 复式户型 住宅的公共部分是一种流动的空住宅的公共部分是一种流动的空间形式，这种流动空间围绕起居、间形式，这种流动空间围绕起居、客厅和办公三个功能，人置身于客厅和办公三个功能，人置身于此，将深感办公的自由和乐趣，此，将深感办公的自由和乐趣，生活的方便和安逸，再加上室内生活的方便和安逸，再加上室内环境的设计，无疑使环境的设计，无疑使SOHOSOHO住宅空住宅空间充满个性化的表现。间充满个性化的表现。 闲置区域：这是一个
22、位于白昼活闲置区域：这是一个位于白昼活动区域和夜晚活动区域之间的过动区域和夜晚活动区域之间的过渡地段。它的重要性在于确保每渡地段。它的重要性在于确保每个卧室的秘密性。个卧室的秘密性。外立面颜色鲜明、时尚、动感，快速建立区域标杆形象。颜色鲜明、时尚、动感，快速建立区域标杆形象。颜色鲜明、时尚、动感，快速建立区域标杆形象。颜色鲜明、时尚、动感，快速建立区域标杆形象。公共会议室节省各企业办公空间，提供公共会议室租赁节省各企业办公空间，提供公共会议室租赁节省各企业办公空间，提供公共会议室租赁节省各企业办公空间，提供公共会议室租赁户型和样板房示例园林和配套设施示例案例参考SOHO相关案例分析现代城总占地
23、面积7.9公顷，总建筑面积约为48万平米，分为现代城公寓区和SOHO现代城两个区。公寓区由6栋28层高的塔楼组成，总建筑面积21万平方米SOHO现代城占地面积2.6万，总建筑面积近21万，共分为A、B、C、D独立的四座，地上部分约17万，一、二层为近2万平方米的商场，内设步行街，艺术庭院。B、C座为4万平方米的写字楼，A、D座为10万的SOHO公寓。绿色生态建筑设计。每隔四层的一个空中庭院，面朝南，作为这四层住户的公共交流场所。将四合院带到了高楼。SOHO公寓SOHO公寓写字楼写字楼北京SOHO现代城基本概况基本概况开发背景：1997年，SOHO中国预见到中小公司的迅速崛起以及他们对居住和工作
24、空间混合的需求越来越大，便首次向市场推出“小型办公，居家办公”（SOHO）这一概念，给业主提供了灵活多功能的空间。市场效果：从1998年4月3日起，到1999年11月30日历经近20个 月的时间，销售工作已经全部完成，成交额18亿元人民币项目总销售额40亿元。1999年，现代城成了京东名盘，销售速度一日千里，曾出现过夜间排队领号购买的热烈场面，创下了北京市销售楼盘的最高记录。并且连续两年（1999，2000）获得北京市房地产单体项目的销售冠军。北京SOHO现代城北京SOHO现代城建筑效果：公建化建筑设置厨房功能，设置烟道，烟道设置在卫生间的功能区，使得厨房可进行功能改造利用；全为4.2米4.2
25、米的方格空间，可灵组合分割；户型面积90-190平米的区间，部分设置复式结构；复式户型作为办公，楼上楼下均很好的利用，作为居住，动区与静区功能清晰。大堂复式复式复式复式小复式小复式烟道烟道产品设计产品设计作为办公用途作为办公用途(A(A座首座首层、三层层、三层) )产品设计产品设计作为住宅用途作为住宅用途(A(A座首座首层、三层层、三层) )厨卫功能完备，但作为住宅的功能空间如客厅、卧室的分布舒适性难保证。标准层高3.1米大堂作为办公用途布局作为办公用途布局(D(D座首层、三层座首层、三层) )产品设计产品设计大堂作为住宅用途布局作为住宅用途布局(D(D座二层、四层座二层、四层) )产品设计产
26、品设计大堂一房二厅，134；三房二厅，191户型方正，可自由分割作不同用途，居住办公皆宜；厨房办公空间进行设置，但可进行改造，不设置烟道产品设计产品设计烟道厨房灶台4SOHO尚都占地面积约2.2公顷，总建筑面积约17万平方米。4商贸用地，用地年限50年：4写字楼建筑面积为6.1万平方米，商业建筑面积5.6万平方米。其中地上11万平方米，地下6万平方米。北京SOHO尚都：商贸用地，物业功能转换的代表基本概况SOHO尚都功能分区南塔南塔-SOHO-SOHO办公办公西区裙房西区裙房- -商业商业北区裙房北区裙房- -商业商业南区裙房南区裙房- -商业商业北塔北塔- -办公办公西塔西塔- -商业商业4
27、整个项目按地域划分为西区、北区和南区。西区一栋8层商业楼，北区一栋24层办公楼，南区一栋29层公寓；同时还包括4层裙房，从地下一层至地上四层均为商铺。4项目设计风格和设计理念参考澳大利亚联邦广场产品规划单层面积约1860平米，由2个核心筒组成，每部分约930平米；每个核心筒单元3部电梯；户型面积115-195平米；SOHO尚都平面户型设计SOHO尚都平米户型设计全框架结构，户型可任意分割；按照居家户型功能设计，但卫生间和厨房位置分布在户型边缘，便于作为办公利用；公建化设置，小型阳台也含在整体幕墙内，不影响建筑的整体外观。SOHO尚都纯办公裙楼标准层平面精装修分户式空调，方便出租，使用灵活。15
28、0个办公3.5米层高。90个SOHO办公3.1米层高，70年产权。面积在252平米-500平米南塔标准平面4地下一层至地上四层商铺，单个商铺面积110-400平米4黄色餐饮区面积300-400平米42个大的采光中庭.46个下沉花园，可以做餐饮。采光中庭采光中庭下沉花园下沉花园空中商业走廊空中商业走廊SOHOSOHO尚都商铺裙楼尚都商铺裙楼SOHOSOHO尚都商铺裙楼产品特点尚都商铺裙楼产品特点425个商铺。23部自动扶梯和13部电梯贯穿上下5层商场。2个大的采光中庭可举办推广活动，聚人气。6个下沉花园，可以做餐饮。4500平方米屋顶花园。480米沿街商铺，150米朝南花园店面。每个商铺面积小，
29、总价低，容易出租。面积面积 （套内）（套内）户数户数 200 m249 300 m214北京建外SOHO 概况：概况：4地址：朝阳区东三环中路地址：朝阳区东三环中路3939号，紧邻号，紧邻建外大街和东三环、位于建外大街和东三环、位于CBDCBD金十字金十字的西南角的西南角 4占地面积：占地面积： 12.2812.28万平方米万平方米4建筑面积：建筑面积：7070万平方米（包括地下停万平方米（包括地下停车场）车场）4物业类型：物业类型：1818栋公寓楼，栋公寓楼，2 2栋栋SOHOSOHO写写字楼，字楼，4 4栋栋SOHOSOHO别墅，别墅，300300个临街小铺，个临街小铺，2020个空中花园
30、，个空中花园，1616条步行小街条步行小街4建筑风格：纯白外立面，北欧风情，建筑风格：纯白外立面，北欧风情，通体透明，简约时尚通体透明，简约时尚4SOHOSOHO公寓楼公寓楼1-31-3层为临街商铺，层为临街商铺，4 4层以层以上为上为SOHOSOHO公寓单元。公寓单元。户型面积120-165；每户设一个卫生间每户设置厨房，但厨房为开放式，沿墙体布置烟道；办公、居住空间可灵活分割。单层面积793平米2部电梯设置标准层高3.2米户型设计户型设计1 1、3 3、4 4号楼户型号楼户型户型面积97-160；户型由44米的方格空间组合。少量4.2米的方格空间。进深12米，开间随房间分割的单元格而定。单
31、层面积761平米；每层2部电梯；2 2、5 5号楼户型号楼户型户型设计户型设计236-288平米大户型；12米进深，开间随户型大小分割的单元格数量而定。单层面积761平米；两部电梯7 7、8 8号楼户型号楼户型户型设计户型设计1、CBD内混合的开发理念：内混合的开发理念：功能混合，可以办公可以居住，房子可以是无数种生活的可能性；2、办公空间布局开阔，分割适合，以满足不同的需求。、办公空间布局开阔，分割适合，以满足不同的需求。3、在公寓的空间打造商务的配套：、在公寓的空间打造商务的配套：全北京第一个拥有宽带无线上网的社区、数字化社区环境、电视频道的新增。4、“混合就是活力混合就是活力”的建筑理念
32、的建筑理念：建外SOHO的精神是无中心，多层次，混合就是活力(multi-center,multi-layer,multi-entrance,multi-view)。以小的环境打造大的空间感。北京建外SOHO借鉴点：创造公寓领域的新市场SOHO借鉴点关于SOHO产品的介绍：解决居住空间和工作空间混合需求的公寓物业一、SOHO的定义小型办公，居家办公。二、SOHO的性质公寓的细分物业，物业类型属于公寓（居住商务化提升价值，也有少量商务用地建设的SOHO物业）三、SOHO的作用解决居住空间和工作空间混合的需求四、SOHO的特点空间富有弹性，房间多功能化五、SOHO的户型：1、北京建外SOHO： 简
33、述：单套面积85-288平方米，主力面积97-159平方米。其中85平方米为复式房型。为了照顾到办公的需要，厨房被牺牲，仅配备了电磁炉；卫生间面积被设计得非常紧凑；除了壁橱，衣帽间和储藏室等公寓构成基本元素均被舍弃。卧室和工作室被简易分隔，可方便地分割组合。 评价：点式布局，户型方正，朝向、采光和通风不佳，追求使用面积最大化，居住舒适性被舍弃。大房型比例占多数，并出现了200平方米以上的房型，总价较高。2、上海创智天地创智SOHO 简述：单套面积70-180平方米，大面积房型均为复式，部分复式房型的办公区域为二层挑空。房型设计上兼顾办公与居住两方面的需求，设置了面积比常规略小一些的厨房和卫生间
34、。以走道或楼梯来自然分隔办公和居住空间，动静结合，功能区分明确。部分空间可自由分割组合利用。 评价：板式布局，户型方正，朝向、采光和通风较佳，办公和居住两种功能并重。房型接近普通公寓，面积控制较好。关于SOHO产品：SOHO是针对SOHO族推出的公寓物业。五、利弊分析五、利弊分析1、有利点、有利点兼顾了居住与办公两方面的需求。房屋空间可自由分割组成，灵活性较高。房型方正，利用率高。房价、物业管理费以及其他使用成本均低于纯写字楼。2、不利点、不利点虽有办公的用途，但不能注册公司和挂牌；牺牲了居住空间和舒适性以满足办公需求。为满足空间分割组合需求以及功能分区等要求，户型上会存在很多缺陷。作为居住适
35、合单身人士或两口之家，只能是过渡性产品。租金回报很低，短期投资受政策限制。六、综合分析六、综合分析SOHO公寓对于产业和周边环境的依赖度极大，一般位于CBD、高等院校或商业中心附近。由于客户对于办公和居住的需求各不相同，所以要求SOHO公寓的空间具有很大的伸缩性和变化性，房型的个性化要求应得到充分满足。购买SOHO公寓的客户分为两类，一类是自用，一类是投资。对于自用客户来说，SOHO公寓牺牲了部分居住功能，舒适性差，只能是过渡性产品；对于投资客户来说，租金回报较低，与写字楼处下风，但对使用者来说办公成本低，因而出租率高。SOHO公寓的面积一般都比较大，以居住的成本来实现办公。纽约SOHO关于S
36、OHO族：经济发展与现代服务业发展的自然产物SOHO族，它代表的是最先进的生产力，代表的是最活跃的新经济。能够按照自己的兴趣和爱好自由选择工作的、不受时间和地点制约的、不受发展空间限制的白领一族。最常见的SOHO职业有信息服务、音乐创作、产品销售员、平面设计、广告制作、服装设计、商务代理、做期货、炒股票等等。SOHO跟传统上班族最大的不同是可不拘地点，时间自由，收入高低由自己来决定。SOHO对于人的素质要求会更高。最重要的是自制力。按照SOHO族的工作方式大致可分为四种：SOHO自组110人的小公司，或经营一个小店面，或加盟某个连锁体系。这种SOHO规模虽不大，员工们也未必天天见面，但是通过互
37、联网保持着高效的联系，在经营和管理上具备很大的灵活性。自雇SOHO在家工作或个人工作室，一人身兼老板及伙计，如文字、艺术工作者、顾问、中介、保险等，他们大多爱好自由，工作富有创造性。兼差SOHO利用下班时间在家兼差的上班族，是保守型过度到创业阶段的人的选择。在职SOHO在家工作的上班族。即在家利用现代通讯科技与所属公司连线进行工作的电子通勤族。与其他SOHO的区别在于他们有固定的工作单位，只是部分时间在家上班，在上班过程中要不断和本公司联络以便协调工作。关于SOHO族：国际上这一群落的人数呈现出增加的趋势SOHO(SmallOfficeHomeOffice)意思为小型家庭办公.起源于美国80年
38、代中后期，然后迅速风靡全球经济发达地区。1998年,美国“在家办公SOHO一族”为840万，但市场分析家普遍认可的数字是2100万-3000万，占美国劳动力市场的40%左右。目前在美国已有15的工作人员是SOHO族，且以每年5的速度增长着。日本、韩国和香港也在鼓励个人创办SOHO型公司。在中国，国内特别是大中城市已拥有相当一部分中青年追“新”族们加入SOHO的世界。现在有40的美国劳动力是受雇于自己。他们大多具备如下特点：有经营头脑，趋利性、良好的组织性、有文化、有雄心壮志、有事业心，多面手。据估计，目前中国SOHO族超过500万，上海的在家办公SOHO一族有70万。在北京，“在家办公SOHO
39、一族”已经超过100万。朝外SOHOSOHO尚都国内外发达城市已经重点关注这类人群，并提供了很多优秀的SOHO物业，并不断提升SOHO公寓物业的功能和品质。SOHO族对建筑空间的需求特点SOHO的建筑空间除了在传统的户型功能布局基础上外，更突出办公和居家合二为一的功能特点，体现出知识经济时代人们对知识和财富的探索与积累SOHO建筑对诸如监控系统、保安系统、通信及网络传输系统等智能化配套系统的要求和使用频率较普通建筑更高，而且随着时代的发展不断更新SOHO族更多时候进行B2B的在线工作，其物业管理和服务需要有更为细心、周到、人性化的物业体系接口以满足他们的需求SOHO建筑所在的区域经济的科技信息
40、及技术文化含量一般比较高SOHO的权属问题SOHO产品的权属主要是根据土地性质来确定其权属的，有住宅性质，也有公建性质；如：北京建外SOHO，18栋SOHO公寓为住宅用地，70年产权，2栋写字楼为公建用地；北京三里屯SOHO为公建用地，50年产权。武汉如摩登会馆和中山广场，是40-50年公建用地产权，中环新天地，澳门银座是住宅70年产权。SOHO内企业注册的问题：公建性质可以作为公司注册地址，住宅性质不能注册公司。但很多地方为鼓励创业，出具政策允许公司地址可用住宅地址注册，如广东关于鼓励创业带动就业工作的意见政策，杭州、宁波等，武汉市为鼓励全民创业，支持中小企业主以住宅为公司地址注册公司。但物
41、权法明确规定，不得将住宅改变为经营性用房。单层面积：单层面积：SOHO单层设计一般按照住宅的比例，单层面积600-900平米，2-3部电梯；写字楼一般单层面积1000-3000平米，电梯每层150-180平米/部。户型面积：户型面积：户型面积较一般的公寓大，以90-300平米为主，符合写字楼的一般面积，但缺乏写字楼满足大企业的大面积户型。户型结构：户型结构：设置部分复式户型，写字楼无法实现；户型多由数个单元方格组成，户型方正，便于灵活分割利用；功能兼顾：功能兼顾：SOHO兼顾居住与办公功能，每户设置厨房和卫生间，但厨房为开放式，烟道布置在墙体边或卫生间，便于作为办公功能时的灵活运用。设计尺寸：设计尺寸：一般为3.8-4.5米的方格空间组成，以便于空间的灵活处理；外部形态：外部形态：外部形态公建化，与写字楼类似，没有住宅的阳台与飘窗设计。标准层高：标准层高：3.1米3.2米SOHO户型产品特征及与写字楼的差异开发、营销、运营开发赢利模式营销推广策略营销推广策略运营方法探讨先将产品前期策划和产品规划做好以后，先将产品前期策划和产品规划做好以后，再针对性做整体营销推广方案。再针对性做整体营销推广方案。END
