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1、朗诗朗诗. .田园绿郡田园绿郡2012012 2年度营销报告年度营销报告同策浙江2011-12-3120122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/一、市场一、市场背景背景四、当前
2、四、当前困境及营销策略困境及营销策略五、五、1212年操作思路年操作思路目录目录二、项目解读二、项目解读三、竞争分析三、竞争分析20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/一、市场一、市场背景背景后市研判后市研判政策背景政策背景杭州市场表现杭州市场表现20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！
3、联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/2010201120102011年政策回顾年政策回顾n2010.01.112010.01.11：“国十一条国十一条”出台，出台，二套房贷首付不得低于二套房贷首付不得低于40%40%，增加保障房和普通住房的供给，合理引导住房，增加保障房和普通住房的供给，合理引导住房消费，抑制投资投机性性购房需求消费，抑制投资投机性性购房需求n2010.04.172010.04.17：
4、“限贷令限贷令”发布，房价过高地区可发布，房价过高地区可暂停发放第三套房贷暂停发放第三套房贷；对不能提供；对不能提供1 1年以上当地纳税证明或社年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购买住房贷款暂停发放购买住房贷款；n2010.09.292010.09.29：首套商品房首付被确定提至首套商品房首付被确定提至30%30%；n2010.10.112010.10.11： 杭州杭州“限购令限购令”发布，发布，本地及外地居民家庭只能新购一套房本地及外地居民家庭只能新购一套房；n2010.11.032010.11.03：公积金贷款：公积金贷款二套房首付不得低
5、于二套房首付不得低于50%50%，三套房停贷；三套房停贷；n2011.01.262011.01.26：“国八条国八条”出台。一是各地一季度要公布房价控制目标，二是增加公共租赁住房供应，三是出台。一是各地一季度要公布房价控制目标，二是增加公共租赁住房供应，三是住房住房不足不足5 5年转手按销售款全额征税年转手按销售款全额征税，四是，四是二套房首付款比例提至二套房首付款比例提至60%60%，五是土地两年不开工要收回使用权，六是暂，五是土地两年不开工要收回使用权，六是暂停省会城市居民购第三套房，七是未完成调控目标政府将被问责，八是散布虚假消息要追责。停省会城市居民购第三套房，七是未完成调控目标政府将
6、被问责，八是散布虚假消息要追责。n2011.06.302011.06.30：住建部设定保障房进程：按照计划，今年：住建部设定保障房进程：按照计划，今年10001000万套保障性住房必须在万套保障性住房必须在1010月底前全部开工。月底前全部开工。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/1000万套保障房建设公租房供应量增加增加
7、房屋供应量抑制投资型需求打击投机行为调整供求，抑制暴涨调整供求，抑制暴涨首套房首付提至30%二套房首付比提至60%三套房限购短期转手住房全额征税贷款利率提高政策频出，全面抑制房价暴涨政策频出，全面抑制房价暴涨20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/第一阶段第一阶段1-31-3月月第二阶段第二阶段4-64-6月月第三阶段第三阶段
8、7-117-11月月楼市观望气氛浓厚楼市观望气氛浓厚商品房库存大增商品房库存大增政策调控下，政策调控下，20112011年主要城市房产市场表现年主要城市房产市场表现整体整体房价滞涨房价滞涨部分部分楼盘销售楼盘销售止步不前止步不前房价开始松动房价开始松动部分楼盘低价开盘部分楼盘低价开盘20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/一、
9、市场一、市场背景背景后市研判后市研判杭州市场表现杭州市场表现政策背景政策背景20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/商品房成交量商品房成交量创五年新低创五年新低n20112011年前三季度杭州主城区仅成交年前三季度杭州主城区仅成交1673616736套房源，较去年同期的套房源，较去年同期的2317923179套，下降了套，下降
10、了64436443套，套，跌幅高达跌幅高达27.8%27.8%，也创下了近五年新低，较，也创下了近五年新低，较金融危机爆发的金融危机爆发的0808年更为惨淡。年更为惨淡。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/住宅库存量住宅库存量再再创三年新高创三年新高n截止截止20112011年年9 9月月3030日晚，杭州主城区的总库存为
11、日晚，杭州主城区的总库存为3626336263套，创下历史新高；住套，创下历史新高；住宅库存为宅库存为2245922459套，套，刷新了刷新了0909年年1 1月份杭州主城区的住宅库存纪录月份杭州主城区的住宅库存纪录2143821438套。套。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/n20112011年前三季度杭州主城区卖地年
12、前三季度杭州主城区卖地165.3165.3亿，仅为亿，仅为20102010年全年的年全年的1/31/3、0909年全年年全年的的2 2成，甚至比受金融危机影响最严重的成，甚至比受金融危机影响最严重的0808年还要低年还要低20%20%左右，左右，创近四年新低。创近四年新低。165.3亿土地买卖土地买卖创四年新低创四年新低20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产
13、商域网：房地产商域网：http:/小小 结结 作为主要城市之一，杭州房地产市场受到宏观调控政策的影响较作为主要城市之一，杭州房地产市场受到宏观调控政策的影响较为严重，为严重，20112011年杭州市场年杭州市场商品房同期销量创五年新低、住宅存量创新商品房同期销量创五年新低、住宅存量创新高、土地买卖交易额创四年新低高、土地买卖交易额创四年新低在政策打压、民众看跌、资金三在政策打压、民众看跌、资金三重压力下，一些楼盘无奈之下选择低价开盘，以价换量，以解决现金重压力下，一些楼盘无奈之下选择低价开盘，以价换量，以解决现金流问题。流问题。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！
14、震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/一、市场一、市场背景背景杭州市场表现杭州市场表现后市研判后市研判政策背景政策背景20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房
15、地产商域网：房地产商域网：http:/市场阶段分析市场阶段分析通常市场降价促销分四个阶段：通常市场降价促销分四个阶段：第一阶段第一阶段市场进入观望，成交量下滑市场进入观望，成交量下滑第二阶段第二阶段局部促销，新开的项目低于市场的降价预期局部促销，新开的项目低于市场的降价预期第三个阶段第三个阶段局部局部降价，个别带头大幅降价楼盘取得较好销售业绩降价，个别带头大幅降价楼盘取得较好销售业绩第四个阶段第四个阶段全面降价，价格战争进入白热化全面降价，价格战争进入白热化 目前我们目前我们正处于局部正处于局部降价的降价的阶段阶段，下一阶段将是全面降价的，下一阶段将是全面降价的阶段。阶段。20122012房地
16、产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012市场研判市场研判一季度一季度全面促销，全面促销，以价换量以价换量成翘动市场的不二成翘动市场的不二策略；策略；二季度二季度政策调控趋于政策调控趋于缓和，缓和，量价量价触底；触底；三、四季度三、四季度市场市场或小反弹，量增或小反弹，量增明年二季度也就是明年二季度也就是20122012年年的四的四
17、五月份商品房量五月份商品房量价触底，价触底，之后政策面的松动或给楼市带来机遇，但也意味着更大规模之后政策面的松动或给楼市带来机遇，但也意味着更大规模的营销战的开始。的营销战的开始。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/二、项目二、项目解读解读核心价值核心价值成交分析成交分析20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全
18、震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/项目自身价值项目自身价值科技住宅科技住宅自然环境自然环境科技住宅：科技住宅：凭借10大领先的绿色科技，以舒适节能住宅为方向，为消费者提供高客观的绿色住宅。对人体的健康，尤其对小对小孩和老人的身心健康有利孩和老人的身心健康有利。自然环境：自然环境：居田园高端居住板块核心，坐落于城北森林公园山麓，半山、龙山、虎山公园三园环绕，北望半山，南临上
19、塘河，收藏城市稀缺山水城市稀缺山水生态资源生态资源。稀缺的生态资源和独一无二的科技社区是项目核心稀缺的生态资源和独一无二的科技社区是项目核心优势，在后期的项目营销时要不断放大和突出项目优势，在后期的项目营销时要不断放大和突出项目代表的健康、未来、稀缺主题。代表的健康、未来、稀缺主题。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/二、
20、项目二、项目解读解读核心价值核心价值成交分析成交分析20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/成交分析成交分析截止目前，89和129方共有52套成交客户其中89方的21套，129方的31套40%60%成交套数面成交套数面积积分布比例分布比例8912921313530252015105089129成交套数情况成交套数情况统计统计2
21、0122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/成交分析成交分析（1）、成交客户从事行业分析半山区域的医疗机构、私营企业主、高管是本项目的主要购买人群，半山区域的医疗机构、私营企业主、高管是本项目的主要购买人群，退休人群养老人群是主要补充购房客户；退休人群养老人群是主要补充购房客户；科研教育、公务员等具备高等教育背景的客户可在后期加强挖
22、掘。科研教育、公务员等具备高等教育背景的客户可在后期加强挖掘。129129方方8989方方n周边市场繁荣，医疗发达，故医疗卫生和贸易、制造业行业客户所占成交比例较高。周边市场繁荣，医疗发达，故医疗卫生和贸易、制造业行业客户所占成交比例较高。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/（2）、成交客户居住社区分析购买本案的客群以城北
23、区域客户为主，主要辐射城东片区。购买本案的客群以城北区域客户为主，主要辐射城东片区。8989方方129129方方成交分析成交分析20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/小户型小户型大户型大户型分析分析: :拱墅区拱墅区和下城区是和下城区是成交最密集成交最密集的区域，尤的区域，尤以以半山半山最为最为集中；集中；说明半山的说明半山
24、的原住居民作原住居民作为本案的核为本案的核心客户，应心客户，应长期深度挖长期深度挖掘掘。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/分析：上城区分析：上城区作为市中心繁作为市中心繁华区域，却只华区域，却只有极小的成交有极小的成交量，反映了项量，反映了项目对区域外的目对区域外的辐射非常有限辐射非常有限；下阶段应考虑下阶段应考虑向其他
25、区域向其他区域加加大项目推广和大项目推广和拓展力度拓展力度。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/分析：西湖分析：西湖区的成交量区的成交量也很有限，也很有限，本需要加大本需要加大项目的项目的宣传宣传推广力度，推广力度，但考虑到杭但考虑到杭州城西原住州城西原住民具有强烈民具有强烈的城西情节，的城西情节，且城西本就且城西本就竞争
26、激烈，竞争激烈，建议暂缓。建议暂缓。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/分析：江干区的成交分析：江干区的成交量在采荷一带有量在采荷一带有小集小集中中，说明一些，说明一些成熟的成熟的老小区老小区存在一定的潜存在一定的潜在购买力，下阶段应在购买力，下阶段应挖掘成熟小区的挖掘成熟小区的改善改善需求需求。20122012房地产营销
27、策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/从成交地图可以很直观地看到成交客户的分布状况，从成交地图可以很直观地看到成交客户的分布状况，在策略引导上给我们以下几点启示在策略引导上给我们以下几点启示: : 成交客户的区域分布以拱墅和下城区最多，尤其以半山最为密集。成交客户的区域分布以拱墅和下城区最多，尤其以半山最为密集。启示：启示：说明核心客户主要分布在城北
28、、城东，尤其是半山的原住民，对核心说明核心客户主要分布在城北、城东，尤其是半山的原住民，对核心区域的客户应该区域的客户应该坚持深挖坚持深挖不松懈。不松懈。成交社区多为成熟老小区成交社区多为成熟老小区启示：启示：说明购置本案的多为改善需求，本案在诉求上可以说明购置本案的多为改善需求，本案在诉求上可以针对改善客户针对改善客户做些做些推广。推广。上城区和西湖区作为市中心繁华区域，只有极小的成交量上城区和西湖区作为市中心繁华区域，只有极小的成交量启示：启示：项目对本区域外的辐射非常有限，下阶段应考虑向其他区域项目对本区域外的辐射非常有限，下阶段应考虑向其他区域加大项目加大项目推广和拓展力度。推广和拓展
29、力度。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/（3）、成交客户家庭结构分析购置本案的多为首次改善的客户，看重给小孩一个健康购置本案的多为首次改善的客户，看重给小孩一个健康成长的环境；成长的环境；另外，项目也能吸引部分观念较新的年轻客群。另外，项目也能吸引部分观念较新的年轻客群。8989方方129129方方成交分析成交分析201
30、22012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/（4）、成交客户购买目的分析购买本案的多为改善居住的人群，对居住环境比较看重，购买本案的多为改善居住的人群，对居住环境比较看重，129129比比8989方更为明显；方更为明显；8989方有小量投资客购买。方有小量投资客购买。成交分析成交分析20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震
31、撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/（5）、成交客户房次数分析首置和首次改善是项目客户的主要购房目的，其中又以首首置和首次改善是项目客户的主要购房目的，其中又以首次改善为主（次改善为主（70%70%）。）。成交分析成交分析20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/
32、20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/8989方和方和129129方成交共性：方成交共性：n 购买本案的客群在区域上以城东、城北为主，行业也是以周边产业为主，购买本案的客群在区域上以城东、城北为主，行业也是以周边产业为主，一方面说明成交的区域性非常强，另一方面也表明项目的客户导入面偏窄；一方面说明成交的区域性非常强，另一方面也表明项目的客户导入面偏窄；n 购买本案的客户家庭结构以三口之家子女未成年明显最高，且多为购买本案的客户家庭结构以三口之家子女未成年明显最高，且多为首次改首
33、次改善善的客户，说明购房客户注重给小孩一个的客户，说明购房客户注重给小孩一个健康成长环境健康成长环境；n 购房者的购房者的学历背景相对较高学历背景相对较高，总体来说年纪相对较轻，对新事物、高新技，总体来说年纪相对较轻，对新事物、高新技术都有较强的接受度。术都有较强的接受度。8989方和方和129129方成交特性：方成交特性：n 89 89房有一小部分投资人群，房有一小部分投资人群，129129方的改善居住目的更为明显；方的改善居住目的更为明显；n 89 89方项目周边人群购买居多，方项目周边人群购买居多，129129方产品的辐射范围更广。方产品的辐射范围更广。成交分析小结成交分析小结20122
34、012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/三、竞争分析三、竞争分析近板块竞争市场近板块竞争市场同板块竞争市场同板块竞争市场其他同价位竞争市场其他同价位竞争市场20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销
35、策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/同板块竞争市场n作为田园板块唯一的两个在建楼盘之一，绿城西子作为田园板块唯一的两个在建楼盘之一，绿城西子. .田园牧歌田园牧歌与本项目形成直接竞争关系，与本项目形成直接竞争关系，位置相邻，价格相近，无疑是本案最大的竞争项目；位置相邻，价格相近，无疑是本案最大的竞争项目；n金隅田园地块目前尚未动工，具有潜在的竞争威胁。金隅田园地块目前尚未动工，具有潜在的竞争威胁。案名案名所属板块所属板块规建规建套数套数已已售套数售套数可售套数可售套数待推套数待推套数均价均价( (元元
36、/ /) )田园牧歌田园牧歌田园田园当期当期100010004224225425423636毛坯毛坯2080020800装修标准：装修标准：3000/3000/平米，客户感受：板房内充斥着绿城式的精致细节和生活氛围整体家居平米，客户感受：板房内充斥着绿城式的精致细节和生活氛围整体家居风格更显自然，即使在家中，依然能够感受到与自然的和谐相融，温馨而和谐。风格更显自然，即使在家中，依然能够感受到与自然的和谐相融，温馨而和谐。最近销售动态最近销售动态: :项目最新一期听泉苑在11月6日开盘后，截止12月31日，共签约48套，成交均价20800。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼
37、升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/田园绿郡田园绿郡 VS VS 田园牧歌田园牧歌田园牧歌田园牧歌对本案竞争压力：对本案竞争压力：一、绿城的品牌认知度高，很多客户对绿城具有一定的品牌忠诚度；一、绿城的品牌认知度高，很多客户对绿城具有一定的品牌忠诚度；二、项目规模大，影响力较大；二、项目规模大，影响力较大；三、项目配套更完善，建有小区会所；三、项目配套更完善，建有小区会所；三、绿
38、城产品的外观、装修更易被浙江客户接受，户型上三、绿城产品的外观、装修更易被浙江客户接受，户型上8989方可以做小三房，相方可以做小三房，相对更灵活。对更灵活。本案竞争应对策略：本案竞争应对策略：本案在浙江区域的影响力远不及绿城项目，户型上也没有优势，所以要以项目本案在浙江区域的影响力远不及绿城项目，户型上也没有优势，所以要以项目特特殊价值殊价值取胜，所有形象包装强调绿色科技健康的居住功能，显示项目的取胜，所有形象包装强调绿色科技健康的居住功能，显示项目的稀缺科技稀缺科技特性特性。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879
39、房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/三、竞争分析三、竞争分析同板块竞争市场同板块竞争市场近板块竞争市场近板块竞争市场其他同价位竞争市场其他同价位竞争市场20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房
40、地产商域网：http:/相近板块竞争市场n与与田园最相近田园最相近的华丰、的华丰、丁桥板块的丁桥板块的同价位项目，同价位项目，对于刚需及区域对于刚需及区域改善型客户来说，也是一大选择。改善型客户来说，也是一大选择。案名案名所属板块所属板块规建规建套数套数已已售套数售套数可售套数可售套数待推套数待推套数均价均价( (元元/ /) )桦枫居华丰134249548036715800华润.翠庭华丰3251614511916800田逸之星华丰600845746211900万泰.新语华丰丁桥667920245614000泰地.北上新城华丰丁桥2000104109480213600昆仑天籁丁桥1234875
41、7657112500四季公馆丁桥6005922132012600天阳观筑丁桥9303468549913000冠宇.隽园丁桥合计7698134527603596近近70007000套套20122012年，与本案最近也是最有可能分流区域客群的两板块，项目众多，存量和待推量大年，与本案最近也是最有可能分流区域客群的两板块，项目众多，存量和待推量大20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053
42、527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/田园绿郡田园绿郡 VS VS 华丰丁桥项目华丰丁桥项目对本案竞争压力：对本案竞争压力：一、华丰丁桥板块离市中心更近，规划配套更成熟；一、华丰丁桥板块离市中心更近，规划配套更成熟；二、板块楼盘均价比本案低很多；二、板块楼盘均价比本案低很多；三、开发量大，存量巨大；三、开发量大，存量巨大；四、是刚需一族的重点关注区域之一。四、是刚需一族的重点关注区域之一。本案竞争应对策略：本案竞争应对策略：不以刚需为目标，不以刚需为目标，区分项目定位区分项目定位，拔高调性，瞄准，拔高调性，瞄准具有一定生活具有一定生活品质追求品质追求的改善性居住客户。的改善性居
43、住客户。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/三、竞争分析三、竞争分析同板块竞争市场同板块竞争市场其他同价位竞争市场其他同价位竞争市场近板块竞争市场近板块竞争市场20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/2012
44、2012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/其他同价位竞争市场n杭州其他近主城区板块，杭州其他近主城区板块，如申如申 花、桥西的花、桥西的同价位项目同价位项目，与，与本案也存在交叉竞争（其地段认本案也存在交叉竞争（其地段认同度甚至高于本项目）。同度甚至高于本项目）。案名案名所属板块所属板块规建规建套数套数已已售套数售套数可售套数可售套数待推套数待推套数均价均价( (元元/ /) )丽晶湾丽晶湾申花申花6006001221221151153633631950019500名城公馆名城公馆桥西桥西
45、92092013913974747077071850018500吉祥半岛吉祥半岛桥西桥西113711377171150150916916178001780020122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/田园绿郡田园绿郡 VS VS 其他同价位竞争市场（桥西等）其他同价位竞争市场（桥西等）对本案竞争压力：对本案竞争压力：一、区位成熟，
46、认知度高；一、区位成熟，认知度高；二、销售价格与本案相差无几。二、销售价格与本案相差无几。本案应对策略：本案应对策略：强调项目独一无二的强调项目独一无二的稀缺生态环境稀缺生态环境，以及科技系统打造的居住的，以及科技系统打造的居住的健康舒适健康舒适。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/案名案名所属板所属板块块规建规建套数套数
47、已已售套数售套数可售套数可售套数待推套数待推套数均价均价( (元元/ /) )田园牧歌田园当期10004225423620800桦枫居华丰134249548036715800华润.翠庭华丰3251614511916800田逸之星华丰600845746211900万泰.新语华丰丁桥667920245614000泰地.北上新城华丰丁桥2000104109480213600昆仑天籁丁桥12348757657112500四季公馆丁桥6005922132012600天阳观筑丁桥9303468549913000丽晶湾申花60012211536319500名城公馆桥西9201397470718500吉祥半岛
48、桥西11377115091617800合计11205112052099209936413641561856181000010000套左右套左右明年存在竞争和交叉竞争的项目均存量巨大明年存在竞争和交叉竞争的项目均存量巨大，楼盘销售竞争将变得更为激烈！楼盘销售竞争将变得更为激烈！四、四、 当前困境及营销策略当前困境及营销策略当前困境当前困境营销策略营销策略面临的主要问题面临的主要问题客户导入乏力客户导入乏力来人来人量少量少板块认知度不高板块认知度不高客户对价格客户对价格具有抗性具有抗性客户对科技系统客户对科技系统理解不深理解不深竞争环境压力大竞争环境压力大当前困境当前困境营销策略营销策略四、四、
49、当前困境及营销策略当前困境及营销策略营销战略营销战略项目形象项目形象在在如此困难的如此困难的市场背景下，市场背景下，唯有唯有“加法加法”和和“减法减法”组合组合出击，出击，方能撬动方能撬动市场，快速销售！市场，快速销售！营销战略营销战略项目价格策略项目价格策略销售营销包装销售营销包装+ +营销战略营销战略“加法加法”一：加强项目一：加强项目诉求诉求点的包装定位点的包装定位主城区最后一片森林里的主城区最后一片森林里的科技住宅！科技住宅！（具体请广告公司（具体请广告公司一起探讨）一起探讨）独一无二的科技系统独一无二的科技系统+ +得天独厚的生态资源得天独厚的生态资源l 事件营销事件营销: :抓住抓
50、住3 3月月1212日植树节日植树节这个节日契机，这个节日契机，在在3 3月月1010、1111日（周末两天）举办日（周末两天）举办“寻找杭城最美森林寻找杭城最美森林”摄影大赛摄影大赛 活动目的：让杭州人民了解半山田园的宜居价值，深入项目后花园，感受项目得天独厚的生活动目的：让杭州人民了解半山田园的宜居价值，深入项目后花园，感受项目得天独厚的生态环境态环境。 活动内容和针对人群：活动内容和针对人群： 摄影爱好者为摄影摄影爱好者为摄影大赛大赛参赛者参赛者, ,崇尚崇尚健康、倡导环保的乐活一健康、倡导环保的乐活一族可族可做摄影大赛做摄影大赛模特、模特、 朗朗诗老业主和意向诗老业主和意向客户则以吃喝
51、玩乐为主客户则以吃喝玩乐为主 线上配合：线上配合：活动发布和全程报道，建议通过电台活动发布和全程报道，建议通过电台FM96FM96、网络、网络搜房、搜狐焦点、住杭网、透明售搜房、搜狐焦点、住杭网、透明售房网、项目官方微博等媒体通路，通过事件形成短期时空垄断营销效果。房网、项目官方微博等媒体通路，通过事件形成短期时空垄断营销效果。 线下工作：线下工作： 外拓巡展：派发活动宣传单页、资料、小礼品，销售员口头告知。外拓巡展：派发活动宣传单页、资料、小礼品，销售员口头告知。 报名登记：对来电报名人群进行有效登记。报名登记：对来电报名人群进行有效登记。 电话回访：对去电邀约的老业主和意向客户，进行回访，
52、对参与人员进行登记。电话回访：对去电邀约的老业主和意向客户，进行回访，对参与人员进行登记。营销战略营销战略“加法加法”二：从时间和空间上加强客户导入力度二：从时间和空间上加强客户导入力度l走出半山田园，走出半山田园，大杭州寻找目标大杭州寻找目标人群人群（主要还是城东城北）（主要还是城东城北）l加强媒体投放的范围与频次加强媒体投放的范围与频次20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053
53、527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/l走出半山田园，走出半山田园，大杭州寻找目标大杭州寻找目标人群人群（主要还是城东城北）（主要还是城东城北）市区意向客户上门了解项目不够便利，借鉴很多非市区楼盘的做法，建议市区意向客户上门了解项目不够便利，借鉴很多非市区楼盘的做法，建议在市区设立在市区设立临时接待点临时接待点（选点如：沈半路绍兴路口）；（选点如：沈半路绍兴路口）；在市区设置临时的周期性较长的在市区设置临时的周期性较长的巡展点巡展点，以点辐射面，在市区全方位铺开，以点辐射面，在市区全方位铺开宣传（选点如：环城北路和莫干山路口）；宣传（选点如：环城北路和莫干山路口）； 走出城北，
54、将外拓的区域扩大至整个大杭州，目标区域扫楼式派发传单、走出城北，将外拓的区域扩大至整个大杭州，目标区域扫楼式派发传单、楼书，最大限度的扩大客户群，并由看楼车送至现场；楼书，最大限度的扩大客户群，并由看楼车送至现场；开展开展定向营销定向营销，举办，举办高端圈层活动。高端圈层活动。增加各大媒体投放范围增加各大媒体投放范围20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域
55、网：房地产商域网：http:/l加强媒体投放的范围与频次加强媒体投放的范围与频次结合项目营销节点如市区售楼开放、大型主题活动、推售活动等，选结合项目营销节点如市区售楼开放、大型主题活动、推售活动等，选择主流媒体较高频次投放广告，形成时空信息垄断局面。择主流媒体较高频次投放广告，形成时空信息垄断局面。推荐媒介：推荐媒介：报纸：都市快报、钱江晚报报纸：都市快报、钱江晚报电台：交通电台：交通91.891.8网络：搜房网、住杭网、新浪房产网络：搜房网、住杭网、新浪房产户外：石桥路、德胜路户外看板户外：石桥路、德胜路户外看板20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！
56、联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/营销战略营销战略“加法加法”三：加强项目科技体验、生态体验三：加强项目科技体验、生态体验 l 增加特色导视系统，让意向客户顺利主动上门增加特色导视系统，让意向客户顺利主动上门l 升级售楼部、市区售楼部现场包装体验升级售楼部、市区售楼部现场包装体验l增加导视系统，让意向客户顺利主动上门增加导视系统，让意向客户顺利主动上门鉴于项目广济路在施工，很多来客反应找不到来路，建
57、议增加项目指示：鉴于项目广济路在施工，很多来客反应找不到来路，建议增加项目指示：指示一：秋石高架永祥街口指示一：秋石高架永祥街口指示二：石桥路半山桥口指示二：石桥路半山桥口指示三：工地口（近建安技校）指示三：工地口（近建安技校）指示四：建工路两旁道旗指示四：建工路两旁道旗详情详情3030号已讨论号已讨论20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域
58、网：http:/l升级售楼部现场包装，现场科技概念诠释升级售楼部现场包装，现场科技概念诠释本案的特色是科技与生态，应最大程度传递：建议将现场售楼大厅连接样板房的建议将现场售楼大厅连接样板房的空地做成一个小型体验区，引入一些空地做成一个小型体验区，引入一些朗诗科技系统的可感设备，客户上门朗诗科技系统的可感设备，客户上门可亲身体验；可亲身体验；从包装、体验、活动等方面赋予市从包装、体验、活动等方面赋予市区售楼部科技、健康主题，并与客户区售楼部科技、健康主题，并与客户形成互动，如形成互动，如PM-2.5PM-2.5知识普及、现场知识普及、现场视觉体验，并由看房车接送体验样板视觉体验，并由看房车接送体
59、验样板房。房。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/营销战略营销战略“加法加法”四：优化销售说辞四：优化销售说辞 解决问题：区别竞争对手，传达竞争优势解决问题：区别竞争对手，传达竞争优势竞品说辞引导竞品说辞引导针对田园牧歌：针对田园牧歌：强调绿色科技健康的居住功能强调绿色科技健康的居住功能针对丁桥华丰：针对丁桥华丰：强调项目
60、注重生活品质的调性强调项目注重生活品质的调性针对其他同价位：针对其他同价位：强调项目优越的生态环境，以及居住的健康舒适强调项目优越的生态环境，以及居住的健康舒适 20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/营销战略营销战略项目价格策略项目价格策略销售营销包装销售营销包装+ +近期市场：近期市场： 2011年12月1925日，杭州主
61、城区总共成交商品住宅512套，为杭州楼市进入7月份后，周成交首次突破周成交首次突破500500套套，成为下半年楼市成交中最灿烂的一笔。从成交表现出色的楼盘看，大幅降价后的楼盘成为成交的中流砥柱，大幅降价后的楼盘成为成交的中流砥柱，总共有7个楼盘成交量在10套以上，而排名前四的楼盘均为近期大幅降价的楼盘，排名前四的楼盘均为近期大幅降价的楼盘，分别是龙湖滟澜山、金地自在城、名城公馆和吉祥半岛。龙湖滟澜山、名城公馆和吉祥半岛三个楼盘总共成交302套，占据周成交总量的59%，其中龙湖滟澜山以成交213套的傲人成绩位居榜首。随着泊林印象等加入大幅降价行列，其该随着泊林印象等加入大幅降价行列，其该周末开盘
62、预订量也达到周末开盘预订量也达到80%80%，预计下阶段的成交量还是持续高位。案例：案例：保利湾保利湾天地天地明降明降联合都市快报，单价减5000，推出千人大团购活动， “7280元/平方米起价、8900元/平方米均价”， 最终团购人数成功突破一千人，人气鼎盛。金地自在金地自在城城暗降暗降从一开始的9几折，到后面88折，到88折减2000，到88折减3000，销售喜人。龙龙湖湖直降直降带头大幅降价，短时间内释放大量信息，从而回笼大量资金。 领头领头降价的换来较大的销售降价的换来较大的销售业绩；业绩； 建议本案抢在田园牧歌前松动价格，建议本案抢在田园牧歌前松动价格，抢占田园市场先机；抢占田园市场
63、先机； 本案不像湾天地本案不像湾天地酒店式公寓，不限购不限贷，大批量团购不大现酒店式公寓，不限购不限贷，大批量团购不大现实。龙湖般直降容易伤害老业主感情和项目定位，建议采用实。龙湖般直降容易伤害老业主感情和项目定位，建议采用组合暗降组合暗降。建议：建议： 项目项目形象做加法的基础上，在价格上做形象做加法的基础上，在价格上做减法减法用暗降达成价格的下调，多种形式组合使用用暗降达成价格的下调，多种形式组合使用20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房
64、地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/ 方式方式一：一： 以以以以“特惠房特惠房特惠房特惠房”的形式，通过多重的形式，通过多重的形式，通过多重的形式，通过多重优惠组合拳优惠组合拳优惠组合拳优惠组合拳，提高性价比，提高性价比，提高性价比，提高性价比 每个每个周末推出一定套数的周末推出一定套数的“特惠房特惠房” ” 特特惠房源选择原则惠房源选择原则：挑选：挑选一些位置、一些位置、朝向、楼层等相对劣势的朝向、楼层等相对劣势的房源，以房源，以一一定的组合优惠进行促销。定的组合优惠进行促销。 送家电送家电 送平米送平米 优
65、惠组合优惠组合 开盘优惠开盘优惠送车位送车位/ /车位优惠券车位优惠券20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/ 方式方式二：二： 以以以以“小型团小型团小型团小型团购房购房购房购房”的形式，依靠媒体口径达成阶梯式的优惠幅度的形式，依靠媒体口径达成阶梯式的优惠幅度的形式，依靠媒体口径达成阶梯式的优惠幅度的形式，依靠媒体口径达成阶
66、梯式的优惠幅度 首先首先通过媒体主办的口径，以弱通过媒体主办的口径，以弱化开发商的价格变化影响，再通化开发商的价格变化影响，再通过购房人数的积累来实现价格优过购房人数的积累来实现价格优惠幅度的变化，把优惠决定权转惠幅度的变化，把优惠决定权转嫁到客户身上。嫁到客户身上。 团团购房源的设置建议购房源的设置建议以以8989方小方小户型为主，成团可能性大。户型为主，成团可能性大。3030人人报名报名5 5人人报名报名1010人人报名报名20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/201220
67、12房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/ 方式方式三：三： “首付分期首付分期首付分期首付分期”，降低门槛，降低门槛，降低门槛，降低门槛 可选择特定身份人群（如周边医可选择特定身份人群（如周边医院、企业主、高管、公务员等），院、企业主、高管、公务员等），以同意以同意“首付分期首付分期”措施进一步降措施进一步降低购房门槛低购房门槛，将优惠进行到底，以，将优惠进行到底，以吸引首置客户，达成促销效果。吸引首置客户，达成促销效果。首付分期首付分期20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震
68、撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/ 方式四：方式四： 购买购买购买购买129129129129方以上大户型，赠送方以上大户型，赠送方以上大户型，赠送方以上大户型，赠送2000200020002000元元元元/ / / /精致装修标准。精致装修标准。精致装修标准。精致装修标准。购买大户型产品购买大户型产品赠送精致装修赠送精致装修 大户型总价高，大户型总价高，对应的客户也是以自
69、对应的客户也是以自住改善住改善性的经济条件较为宽裕的客户性的经济条件较为宽裕的客户为主，精装修房的比较符合他们的需为主，精装修房的比较符合他们的需求，求，通过通过“赠送赠送”精装修款来实现价精装修款来实现价格的幅度优惠，格的幅度优惠，增加大户型产品的增加大户型产品的销销售卖点。售卖点。 过年过年上来到元宵节的一周，这一周内认筹并签约的，可享受特价房优上来到元宵节的一周，这一周内认筹并签约的，可享受特价房优惠，并在元宵节当天得到神秘大礼；惠，并在元宵节当天得到神秘大礼； 情人节情人节当天，夫妻二人共同前来看房并签约的，享受当天，夫妻二人共同前来看房并签约的，享受“特爱价特爱价”； 三八妇女节三八
70、妇女节当天，当天，女性购房者或带女性前来购房者，当天认筹，一周女性购房者或带女性前来购房者，当天认筹，一周内签约，首付内签约，首付50%50%以上便能单价立减以上便能单价立减38003800； 劳动节劳动节，回馈业主活动，凡购买朗诗房子，并在劳动节期间带朋友来，回馈业主活动，凡购买朗诗房子，并在劳动节期间带朋友来看房并成功认购的，可减免一定数额的系统运营费看房并成功认购的，可减免一定数额的系统运营费。 方式五：方式五： 抓住不同的抓住不同的抓住不同的抓住不同的节日时机节日时机节日时机节日时机，促销推货，促销推货，促销推货，促销推货“砸金蛋砸金蛋”客户从认筹到签约三天内，每带一个客户到现场，客户
71、从认筹到签约三天内，每带一个客户到现场，可砸一次金蛋，内有可砸一次金蛋，内有2000500020005000不等的购房现金。不等的购房现金。“日进百金日进百金”确定开盘前，认筹客户从认筹日起直至开盘，确定开盘前，认筹客户从认筹日起直至开盘，每天获得一百元优惠每天获得一百元优惠。 “老带新老带新”免系统运营费免系统运营费老业主带新客户看房，成交的，老业主带新客户看房，成交的，老业主减免一年的系统运营费，成交一个减一年，可以累加。老业主减免一年的系统运营费，成交一个减一年，可以累加。 其他暗降手段其他暗降手段五、五、20122012年年操作思路操作思路货量盘点货量盘点推盘节奏推盘节奏工作分解工作分
72、解推盘策略推盘策略20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/3 32 26 64 47 7总套数：总套数：5757套套去化率：去化率：24.56%24.56%库存均价：库存均价：2085020850元元/ /平米平米总套数：总套数：2020套套去化率：去化率：10%10%库存均价：库存均价：2045020450元元/ /平米平米
73、总套数：总套数：4343套套去化率：去化率：2.33%2.33%库存均价：库存均价：2065020650元元/ /平米平米总套数：总套数：3939套套去化率：去化率：79.49%79.49%库存均价：库存均价：2075020750元元/ /平米平米总套数：总套数：4141套套去化率：去化率：29.27%29.27%库存均价：库存均价：2050020500元元/ /平米平米未推盘未推盘已推盘已推盘已推盘已推盘10109 95 511118 812121 120122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网
74、：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/1#1#2#2#3#3#4#4#5#5#6#6#7#7#8#8#9#9#10#10#11#11#12#12#合计合计面积面积1291291291298989898915115113813816416489898989199199164164280280户型户型3 3房房2 2厅厅3 3房房2 2厅厅2 2房房2 2厅厅2 2房房2 2厅厅4 4房房2 2厅厅3 3房房2 2厅厅4 4房房2 2厅厅2 2房房2 2厅厅2 2房房
75、2 2厅厅4 4房房2 2厅厅4 4房房2 2厅厅排屋排屋总量总量404040404242585820204444212144444444222221215 5401401成交套成交套0 03131121214140 01 12 20 00 00 00 00 06060去化率去化率0 077.50%77.50%28.57%28.57%24.14%24.14%0.00%0.00%2.27%2.27%9.52%9.52%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%14.96%14.96%存量存量40409 930304444202043431
76、91944444444222221215 5341341截止截止1212月月3030日日两房两房三房三房四房四房排屋排屋合计合计总量总量18818812412484845 5401401成交套成交套262632322 20 06060去化率去化率13.83%13.83%25.81%25.81%2.38%2.38%0.00%0.00%14.96%14.96%存量存量162162929282825 5341341存量状况存量状况存量状况存量状况20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/
77、20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/截止截止1212月月3030日日存量状况存量状况存量状况存量状况从以上的货量盘点我们可以看出从以上的货量盘点我们可以看出价格定价扁平，未体现产品差异，未竖立价格标杆去化三房虽优于两房，但二次加推也陷入僵局存量套数上两房明显偏多，但总体量而言，中大户型较多20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全
78、房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/五、五、20122012年年操作思路操作思路推盘策略推盘策略推盘节奏推盘节奏工作分解工作分解货量盘点货量盘点推盘策略推盘策略片面定价片面定价以大带小以大带小以点带面以点带面20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：htt
79、p:/片面定价片面定价在正常定价的时候，我们总会考虑到影响价格的各个系数，反复推敲，力求达在正常定价的时候，我们总会考虑到影响价格的各个系数，反复推敲，力求达到价格的平衡；到价格的平衡；但在确定不能完全去化，同时又有一定的价格（均价）要求的前提下，我们需但在确定不能完全去化，同时又有一定的价格（均价）要求的前提下，我们需要片面定价，以求使我们的目标产品（需要去化的）能在市场上更具性价比；要片面定价，以求使我们的目标产品（需要去化的）能在市场上更具性价比；片面定价需要树立标杆（一栋楼、一个户型、一套房），拉开价差（跳差）；片面定价需要树立标杆（一栋楼、一个户型、一套房），拉开价差（跳差）；片面定
80、价下的片面定价下的“高价高价”产品可以在市场转机的时候作为保留产品产生溢价，也产品可以在市场转机的时候作为保留产品产生溢价，也可以在热销的情势下顺势而为。可以在热销的情势下顺势而为。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/以大带小以大带小 从我们来访及成交客户的属性来看，以为改善居住环境而首改和再改的从我们来访及成交客户的属性
81、来看，以为改善居住环境而首改和再改的客户占大多数，故我们项目的定位应为改善型高端项目。客户占大多数，故我们项目的定位应为改善型高端项目。大户型带动小户型：项目客户大多为改善型需求，大户型的去化至关重要，大户型带动小户型：项目客户大多为改善型需求，大户型的去化至关重要，通过价格杠杆拉动大户型销售的同时带动小户型的去化；在推广等方面要多通过价格杠杆拉动大户型销售的同时带动小户型的去化；在推广等方面要多推敲改善客户的心理，以大户型的去化带动部分高端首置客户入场。推敲改善客户的心理，以大户型的去化带动部分高端首置客户入场。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！
82、联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/以点带面以点带面种子客户：通过对已成交和未成交的客户进行圈层营销，让客户带动身边的种子客户：通过对已成交和未成交的客户进行圈层营销，让客户带动身边的亲戚朋友购买，并给予一定的奖励从而带动销售；亲戚朋友购买，并给予一定的奖励从而带动销售；以以半山为圆心进行面的扩散，地毯式营销；对重点社区、写字楼、市场、私半山为圆心进行面的扩散，地毯式营销；对重点社区、写字楼、市场、私
83、营企业等逐一攻关，由近及远，由小到大，提高项目的认知度，对客户进行营企业等逐一攻关，由近及远，由小到大，提高项目的认知度，对客户进行细致的梳理、跟踪、细致的梳理、跟踪、拜访。拜访。4、2012年操作思路推盘节奏推盘节奏推盘策略推盘策略工作分解工作分解货量盘点货量盘点20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/9/17/2024销售
84、目标分解销售目标分解20122012年回笼年回笼资金资金2 2亿亿元元全年总销全年总销金额金额3 3亿亿元元一季度一季度3 3千万千万二季度二季度8 8千万千万三季度三季度1 1亿亿四季度四季度9 9千万千万20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/预售证情况预售证情况期数期数楼栋号楼栋号可售套数可售套数可售面积可售面积预售证取
85、得时间预售证取得时间三期8#443903 约4月四期5#203013 约8月五期1、9、10、11、12+已限售的5套13718937约9月车位39820122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/营销节点营销节点阶段任务阶段任务推广主题推广主题 1 1月月2 2月月春节春节 5 5月月 4 4月月 3 3月月 6 6月月 7 7月月
86、 10 10月月 11 11月月 9 9月月 12 12月月已开房源续销已开房源续销 8 8月月四期开盘四期开盘三期开盘三期开盘开盘蓄水开盘蓄水续销续销市区市区接待接待点开点开放放摄影摄影大赛大赛摄影大赛摄影大赛信息发布信息发布开盘开盘顺势加推顺势加推加推加推开盘强销开盘强销推盘节奏推盘节奏试住和微试住和微博炒作博炒作开盘信息释放开盘信息释放开盘信息释放开盘信息释放8 8# #推盘时间推盘时间面积面积89平20122012年年5 5月月2 20 0日日数量数量44套三期开盘8#楼5#5#推盘时间推盘时间面积面积151平20122012年年9 9月月1515日日数量数量20套四期开盘5#楼201
87、2年操作思路工作分解工作分解推盘策略推盘策略推盘节奏推盘节奏货量盘点货量盘点第一阶段 已开房源续销已开房源续销第二阶段 三期房源蓄客三期房源蓄客第三阶段 三三期开盘期开盘第四阶段 四期开盘四期开盘第五阶段 续销、加推续销、加推20122012年年1 1月初月初20122012年年3 3月初月初 销售销售目标目标：余房去化：余房去化2 20 0% %20122012年年3 3月初月初20122012年年5 5月初月初 销售目标：余房去化销售目标：余房去化3 30%0%20122012年年5 5月初月初55月月2020日日 开盘开盘销售目标：销售目标：4 40%0%上半年工作阶段20122012年
88、年9 9月初月初99月月1515日日 开盘销售目标：开盘销售目标：4 40%0%20122012年年9 9月底月底 1 12 2月：已开房源续销月：已开房源续销目标目标：余房去化余房去化2 20%0%主要方法主要方法： & &面的扩大面的扩大点的深化点的深化本案主要针对改善型客户，此本案主要针对改善型客户，此类客户大多有私家车，区域的灵类客户大多有私家车，区域的灵活度相对较大；活度相对较大；城北的定向拓展做了一段时间，城北的定向拓展做了一段时间，导入客户还是有限，需要将客户导入客户还是有限，需要将客户的搜索范围进一步扩大，走出城的搜索范围进一步扩大，走出城北，在整个杭州范围内开展定向北，在整个
89、杭州范围内开展定向拓展，地毯式搜索客户；拓展，地毯式搜索客户； 从成交分析看，城北原住民从成交分析看，城北原住民以及在城北从事商贸的人群依以及在城北从事商贸的人群依然是本案的核心客户，需在前然是本案的核心客户，需在前阶段客户积累的基础上，再梳阶段客户积累的基础上，再梳理深挖掘。理深挖掘。第一阶段第一阶段已开房源续销20122012年年1 1月初月初3 3月初月初销售目标销售目标去去化化2 20 0% %策略一：着手策略一：着手在市区增设接待点，作为项目在市中心的一扇窗口在市区增设接待点，作为项目在市中心的一扇窗口。拟选址：沈半路绍兴路口装修：简单明快，突出绿色、科技两大概念特色：作为项目售楼处
90、的销售阵地补充，引入一些朗诗科技系统的可感设备，以“小型绿色人居馆”的概念打造，轻装修，重感受。面的扩大面的扩大除夕除夕20122012年年1 1月月20122012年年2 2月月1 1月月2222日日年前选址洽谈完成年前选址洽谈完成2 2月月5 5日着日着手开始简手开始简单装修单装修植树节植树节事件营销事件营销2 2月底完成月底完成简单装修简单装修20122012年年3 3月月3 3月月8 8日小型日小型开放仪式开放仪式第一阶段第一阶段已开房源续销20122012年年1 1月初月初3 3月初月初销售目标销售目标去去化化2 20 0% %策略二：着手策略二：着手在市区增设长期巡展点（半年），作
91、为向全市全面渗在市区增设长期巡展点（半年），作为向全市全面渗透的堡垒透的堡垒。拟选址：环城北路和莫干山路口展点设置：小型项目沙盘、可换接待背景、接待台说明：巡展点安排一辆看房车，用于接送和引导客户至售楼处看房或临时接待点了解项目。面的扩大面的扩大除夕除夕20122012年年1 1月月20122012年年2 2月月1 1月月2222日日年前选址洽谈完成年前选址洽谈完成2 2月月110110日日准备巡展点准备巡展点物料物料2 2月月1010日开日开始拓客始拓客第一阶段第一阶段已开房源续销20122012年年1 1月初月初3 3月初月初销售目标销售目标去去化化2 20 0% %20122012房地产
92、营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/策略三：市区高档写字楼策略三：市区高档写字楼DMDM第一轮投递第一轮投递投递区域：朝晖路、庆春路、凤起路、黄龙四区高档写字楼DM主要内容“寻找杭城最美森林”摄影大赛信息；项目基础信息；产品基础信息。面的扩大面的扩大20122012年年2 2月月20122012年年3 3月月2 2月月2828、2929日日 朝
93、晖朝晖3 3月月1 1、2 2日日 庆春庆春3 3月月6 6、7 7日日 凤起凤起3 3月月8 8、9 9日日 黄龙黄龙第一阶段第一阶段已开房源续销20122012年年1 1月初月初3 3月初月初销售目标销售目标去去化化2 20 0% %20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/策略一：意向客户再梳理策略一：意向客户再梳理 短信
94、、短信、CALLCALL客登记过的意向客户客登记过的意向客户 重点客户列表约见重点客户列表约见 对重点客户反馈开会讨论对策对重点客户反馈开会讨论对策 进行下一轮约谈进行下一轮约谈 邀约试住体验邀约试住体验策略二：与城北主要要是半山区域大型企业、社区谈联合活动。策略二：与城北主要要是半山区域大型企业、社区谈联合活动。 元宵节售楼部元宵节售楼部SPSP活动活动 情人节情人节SPSP活动活动 豪车试乘试驾豪车试乘试驾 拉斯唯加斯博彩拉斯唯加斯博彩点的深化点的深化第一阶段第一阶段已开房源续销20122012年年1 1月初月初3 3月初月初销售目标销售目标余房去化余房去化2 20 0% %2012201
95、2房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/策略三策略三: : 微博炒作微博炒作第一阶段第一阶段11月月9 9日日11月月1111日日主题：主题：PMPM值的标准界定对我们意味着什么值的标准界定对我们意味着什么 第二阶段第二阶段11月月1212日日11月月1414日日主题：寒冷冬日，朗诗依旧温暖主题：寒冷冬日，朗诗依旧温暖第三第三 阶段阶段11
96、月月1616日日11月月1818日日主题：客户试住感言主题：客户试住感言点的深化点的深化第一阶段第一阶段已开房源续销20122012年年1 1月初月初3 3月初月初销售目标销售目标余房去化余房去化2 20%0%3 3月初月初5 5月初：月初：三期三期房源蓄房源蓄客客目标目标：余房去化余房去化3 30%0%主要方法：主要方法：线上媒体广告线上媒体广告线下大型公关活动线下大型公关活动 第二阶段第二阶段三期房源蓄客20122012年年3 3月初月初5 5月初月初销售目标销售目标余房去化余房去化3 30%0%20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：
97、1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/l 2 2月底发布月底发布“ “ 寻找森杭城最美林寻找森杭城最美林”摄影大赛信息摄影大赛信息工作分解工作分解线线上配合：上配合：n都市快报（硬广）n住在杭州网n 交通91. 8(电台广播） 主题： 活动信息和报名邀约投放时间：投放时间：20122012年年2 2月月2323日日n新浪乐居（软文） 搜狐焦点（软文）n 搜房 网（软文） 透明售房网（软文）项目微博（软文）主题： 活动
98、信息和报名邀约n投放时间：投放时间：20122012年年2 2月月2525日日线下：线下：DM、外拓信息传播、短信发送、电话邀约完成时间：完成时间：2 2月月233233月月9 9日日第二阶段第二阶段三期房源蓄客20122012年年3 3月初月初5 5月初月初销售目标销售目标余房去化余房去化3 30%0%l3 3月月“ “ 寻找杭城最美森林寻找杭城最美森林”摄影大赛举办摄影大赛举办（具体活动方案待活动公司完善）（具体活动方案待活动公司完善）工作分解工作分解线上：n新浪乐居（软文） 搜狐焦点（软文）n 搜房 网（软售房网文） 透明（软文） 住在杭州网（软文）n 项目官方微博主题：活动动态报道n投
99、放时间：投放时间：20122012年年3 3月月1010日日线下：DM、项目折页、短信发送、电话回访完成时间：完成时间：3 3月月103103月月2020日日第二阶段第二阶段三期房源蓄客20122012年年3 3月初月初5 5月初月初销售目标销售目标余房去化余房去化3 30%0%l 4 4月初月初5 5月初借助月初借助摄影大赛的人气，深度蓄水摄影大赛的人气，深度蓄水主要主要渠道渠道： 户外信息释放户外信息释放 媒体软媒体软文文 微博炒作微博炒作 外拓外拓 SP SP定向定向活动活动报纸软文报纸软文短信发布短信发布微博发布微博发布DM夹报投夹报投递递外拓发布外拓发布CALLCALL客客SP活动活
100、动户外更换户外更换工作分解工作分解第二阶段第二阶段三期房源蓄客20122012年年3 3月初月初5 5月初月初销售目标销售目标余房去化余房去化3 30%0%20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/9/17/2024推广明细：推广明细：渠道渠道明细明细时间时间 主题主题DMDM半山中高档小区半山中高档小区、市区四大区域写字楼市区
101、四大区域写字楼DMDM第二轮投递第二轮投递4.2 4.2 4.13 4.13项目卖点和三期项目卖点和三期信息发布信息发布硬广硬广都市快报都市快报5 5月月1010日、日、5 5月月1515日、日、5 5月月1717日日项目卖点和三期项目卖点和三期信息发布信息发布电台电台交通交通91.891.85 5月月9 9日、日、5 5月月1414日、日、5 5月月1818日日项目卖点和三期项目卖点和三期信息发布信息发布夹报夹报钱江晚报钱江晚报4.194.19项目卖点和三期项目卖点和三期信息发布信息发布短信短信200000200000条条4.274.27三期信息发布三期信息发布SPSP活动活动中国银行中国银
102、行VIPVIP客户田园豪车试乘试客户田园豪车试乘试驾驶驾驶5.55.5定向营销定向营销户外更换户外更换黄龙体育场广告、澳门广场广告、黄龙体育场广告、澳门广场广告、闸弄口新村围挡闸弄口新村围挡4 4. .2 2项目卖点和三期项目卖点和三期信息发布信息发布拓展拓展半山商超半山商超4.9 4.9 5.135.13（具体点和时间（具体点和时间安排待点谈妥后安排待点谈妥后定）定）项目卖点和三期项目卖点和三期信息发布信息发布文一物美文一物美长期巡展点（待定）长期巡展点（待定）其他新谈点其他新谈点第二阶段第二阶段三期房源蓄客20122012年年3 3月初月初5 5月初月初销售目标销售目标余房去化余房去化3
103、30%0%20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/9/17/2024第三阶段第三阶段开盘信息释放引爆开盘20122012年年5 5月月销售目标销售目标认购认购40%40%约约2525套套三期三期拟开拟开8#8#（8989方方）20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053
104、527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/9/17/2024第一阶段时间：时间：20122012年年5 5月月2020日日房源：房源：8 8# #楼楼4444套套活动地点：活动地点： 售楼处售楼处现场现场建议：建议：1 1、各级领导邀约、各级领导邀约；2 2、茶歇设置；、茶歇设置；2 2、现场销售流程展示；、现场销售流程展示；3 3、开盘仪式；、开盘仪式；4 4、摇号销售；、摇号销售；5 5、购房客户赠送、购房客户赠送纪念品纪念
105、品三期开盘三期开盘第三阶段第三阶段开盘信息释放引爆开盘20122012年年5 5月月销售目标销售目标认购认购40%40%约约2525套套20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/9/17/2024项目续销项目续销项目续销以常规线下动作为主；项目续销以常规线下动作为主；若销售情况不好，则可以考虑分销、一二手联动等若销售情况不好，则
106、可以考虑分销、一二手联动等手段加速动销。手段加速动销。第三阶段第三阶段开盘信息释放引爆开盘20122012年年5 5月月销售目标销售目标认购认购40%40%约约2525套套20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/9/17/2024第四阶段第四阶段四期开盘20122012年年9 9月月四期四期拟拟开开5 5# #（151151方
107、）方）20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/9/17/2024第四阶段第四阶段四期开盘20122012年年9 9月月四期开盘四期开盘时间：时间：20122012年年9 9月月1515日日房源房源：5# 205# 20套套活动地点：活动地点： 售楼处售楼处现场现场建议：建议：1 1、简化流程；、简化流程；2 2、当天签约客户享
108、受折扣优惠、当天签约客户享受折扣优惠20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/9/17/2024项目续销、加推项目续销、加推项目续销以常规线下动作为主；项目续销以常规线下动作为主；若销售情况好，则在若销售情况好，则在1010月顺势加推。月顺势加推。（加推房源和策略视下半年销售情况和市场行情再定夺）（加推房源和策略视下半年销售情况和市场行情再定夺）第五阶段第五阶段续销、加推20122012年年9 9月底月底THANKS!
