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1、南充南充COCOCOCO香江商业定位及招商运作方案香江商业定位及招商运作方案四川蓝光和骏实业股份有限公司四川蓝光和骏实业股份有限公司商业地产运营管理事业部商业地产运营管理事业部二一三年十一月二十五日二一三年十一月二十五日董董事事长长审审批：批：总总裁裁审审批：批：审审核：核：编编制：制：文件标题：南充COCO香江商业定位及招商运作方案文件管理记录报出：批复：发放：文件编号:(2013)-11-70文件类别： 公司档案（ ） 公司文件（ ）主办单位：商业策划中心主送单位：蓝光集团总裁发放范围：密级：申明：本文档系四川蓝光和骏实业股份有限公司为经营、管理之需要而制定，其知识产权归四川蓝光和骏实业股
2、份有限公司所有，属本公司商业机密，未经许可不得外传。任何人擅自复制、拷贝、摘抄、对外传播或未经本公司许可擅自使用本文档的全部或部分内容皆视为对本公司商业秘密的侵犯，是触犯中华人民共和国刑法的行为，当事人将承担相应的法律后果。 Copyright BRC 2013Page 2编制说明南充COCO香江分三期开发,2013年4月开始一期销售,为有计划、有保障、高效率促进住宅及商业资源的快速去化,现分别从项目商业主题、商业业态定位、业态布局、商业招商策略,商业招商执行计划等方面制定提升项目价值，实现对该项目住宅及商业销售等相关支撑。 Copyright BRC 2013Page 3商业核心要点梳理一、
3、项目发展环境外部环境1.区域发展1.发展现状青泉片区滨江路以西属于较成熟片区,项目片区是生地2.发展趋势未来属于高层品质生活区，档次为中高端2.交通环境3.人群结构1.主干道滨江路与规划道路,路网发达，但受高差影响，导入较弱2.次级街道滨江规划道路3交通站点有2个站点,附近有3条公交线路1.客户数量1.5公里范围内3万人，3公里范围约8万人，未来区域规划人口15万2.客户群体需求中端时尚特色消费为主4.商业环境1.商圈特征周边属于传统型临街商业配套为主,滨江路以西较为成熟，未来5年后将形成以青泉片区为主的区域商业中心2.现有商业业态滨江路以西社区零售为主，兼有餐饮、零售社区配套服务等,无主题特
4、色项目片区无经营商业内部环境1.商业发展规模商业总面积：46105，其中： 地上商业：38905(底商+独栋） 地下商业：72002.商业物业类型独栋+主题内街+社区底商+地下商业3.商业价值项目位于新老城区结合部,具备一定消费人群，体量较大,适合打造区域型商业生活中心,形成商业标杆二、项目发展定位2、三大商业功能体系主题内街1、项目定位1.项目主题定位：嘉陵江畔嘉陵江畔.国际滨江休闲娱乐区国际滨江休闲娱乐区2.商业功能定位：以“区域型商业生活中心区域型商业生活中心”为核心，打造“国际滨江休闲娱乐区3.商业业态定位：以时尚特色娱乐、餐饮、休闲、零售以及地下超市以滨江休闲、风情餐饮、时尚娱乐特色
5、活动,形成独具一格的主题商业独栋商业以大型主力店及品牌特色店,形成消费人群的驱动力地下商业引进品牌超市，填补区域空白,满足区域需求当前问题1、区域成熟度低,无大型商业配套,超市对住宅及商业高溢价2、项目开盘约7个月,已推售商业去化速度较慢；3、4.6万平商业未签约主力店,缺乏对于住宅和商业销售的支撑4、商业开售,不能办理按揭(商业性质为非住宅),提高置业门槛当前需要解决的问题1、需深化商业招商定位,整体商业业态规划；2、需确定地下商业业态方向，实现对项目价值的支撑；3、需确定商业的招商进度计划；4、通过外联部门争取实现商铺可办商业贷款按揭； Copyright BRC 2013Page 4核心
6、要点梳理五、核心计划四、商业招商策略商业招商1.总体运营思路1、重商业主题、项目商业形象打造及包装，形成对项目商业销售溢价的支撑； 2、以滨江风情为载体，时尚餐饮、风情休闲、时尚零售，打造以耍街特色的区域消费目的地；3、地下以超市商业招商对项目形成支撑，提升整体商业价值，追求销售溢价最大化；2.招商重点策略1、重招商，以地下商业品牌店引进，风情街品牌店落位,实现商业主题元素在招商、推广、运营、氛围等环节全面落地2、以地下商业招商成功,带动地面商业招商、销售。3、阶段性自持9.2%(面积3606平米),剩余多业权商业,保证商业主题的延续性与完整性2014年2018年运作目标核心事项完成时间节点责
7、任单位COCO香江协议招商2014年1月31日,从战略资源库签定10家战略意向商家（含地下超市）招商中心阶段自持招商2014年3月30,完成22、22两个独栋3606平米2家框架协议招商商业街招商运营（多业权整合招商）一期2015年3月，完成一期商业街多业权整合招商30%,2015年6月，完成一期商业街多业权整合招商40%,2015年9月，完成一期商业街多业权整合招商50%,2015年12月，实现一期商业街50%开摊率,招商率60%（含业主自招或自营部分）2016年3月，实现一期商业街55%开摊率,招商率65%（含业主自招或自营部分）2016年3月，实现一期商业街65%开摊率,招商率70%（含
8、业主自招或自营部分）2016年12月，实现一期商业街70%开摊率,招商率80%（含业主自招或自营部分）二期2015年9月，完成二期商业街多业权整合招商30%,2015年12月，完成二期商业街多业权整合招商40%,2016年3月，完成二期商业街多业权整合招商50%,2016年6月，实现二期商业街50%开摊率,招商率60%（含业主自招或自营部分）2016年9月，实现二期商业街55%开摊率,招商率65%（含业主自招或自营部分）2016年12月，实现二期商业街65%开摊率,招商率70%（含业主自招或自营部分）2017年6月，实现二期商业街70%开摊率,招商率80%（含业主自招或自营部分）三期2015年
9、9月，完成三期商业街多业权整合招商30%,2016年12月，完成三期商业街多业权整合招商40%,2017年3月，完成三期商业街多业权整合招商50%,2017年6月，实现三期商业街50%开摊率,招商率60%（含业主自招或自营部分）2017年9月，实现三期商业街55%开摊率,招商率65%（含业主自招或自营部分)2017年12月，实现三期商业街65%开摊率,招商率70%（含业主自招或自营部分）2018年6月，实现三期商业街70%开摊率,招商率80%（含业主自招或自营部分）注：以上时间节点参照:一期2015年6月清水交付,二期2015年12月清水交付;三期2016年12月清水交付 Copyright
10、BRC 2013Page 5目录第一部分项目基本情况6一、项目基本概况7二、项目周边人口及商业情况8三、项目商业销售及招商情况10四、项目总控时间节点11五、项目现阶段需解决问题12第二部分项目发展定位13一、商业主题定位14二、商业功能定位15三、商业业态定位16四、地下商业定位19第三部分项目商业招商策略21一、项目招商策略22二、招商计划排期25三、项目招商费用测算26附件项目商业环境/地下超市招商基本情况27 Copyright BRC 2013第一部分第一部分 项目基本情况项目基本情况Page 6 Copyright BRC 2013一、总规划用地面积：（一）、规划净用地面积2932
11、2.96m2二、规划总建筑面积：123687.59 m2（一）、地上计入容积率的建筑面积：73304.51 m21、住宅建筑面积：57244.02798户2、非住宅建筑面积：16060.49 m2（1）商业用房建筑面积：15750.74 m2（2）配套设施建筑面积：309.75 m2A、消防控制室30.02 m2B、门卫16.30 m2C、地上物管用房（含业主委员会活动室）263.43 m2（二）地上不计入容积率的建筑面积693.16m2（1）架空层建筑面积：（作为公共活动空间）693.16m2（三）、地下建筑面积及层数：49689.92 2层其中：1、地下机动车库面积：37317.40 m2
12、 2、地下非机动车库面积：4000m2 3.地下设备用房建筑面积：1045.95m2 4.地下商业建筑面积：7200.94m2 5、地下物管用房建筑面积：125.63m2三、容积率 总容积率：2.50大地块经济指标小地块经济指标一、项目基本概况项目商业总体量约项目商业总体量约4610546105( (地面下地面下7200 7200 平米平米) )，商业形态，商业形态: :内街商业内街商业+ +广场广场+ +独栋独栋+ +地下商业，商业风地下商业，商业风格格: :底商与高层住宅相呼应的底商与高层住宅相呼应的Art-DecoArt-Deco风格，独栋商业采用中式的风格风格，独栋商业采用中式的风格独
13、栋商业一期一期二期二期三期三期商业面积商业面积一期一期二期二期三期三期合计合计11716平米平米11174平米平米23214平米平米46105平米平米 Copyright BRC 2013Page 8二、项目周边人口及商业情况区域人口区域人口: 现片区人口主要集中在滨江路内侧现片区人口主要集中在滨江路内侧,清泉坝区域规划未来人口约清泉坝区域规划未来人口约20万万,但现在无居住人群但现在无居住人群区域商业区域商业:区域除临滨江路底商外，项目片无经营商业区域除临滨江路底商外，项目片无经营商业,更无大型商业体更无大型商业体,本项目的打造将在区域内形成本项目的打造将在区域内形成商业新中心与人流的聚集效
14、应商业新中心与人流的聚集效应.佳兆业广场海润滨江泰合尚渡泰合青年城五星花园佳兆业君汇上品英伦城邦上层上品天乙华府凯旋城火车站大润发三桥香榭春天小学医院中学大学本案COCO香江35万方2万精英人士清泉坝未来20万滨江休闲居住人群周边众多高端小区强大消费力地段辐射半径左接老城右接新城本案辐射半径 Copyright BRC 2013商业街商业集中节点周边街区租金档次分级：档次分级：图例：50-130元/月30-100元/月40-120元/月30-80元/月三、项目周边商业租金情况商圈特征：项目位于清泉坝片区，区域处于开发起步期，与滨江路有近30米的高差，车流及消费人流的导入困难,项目周边现是农田,
15、区域多社区底商，无大型商业网点，缺乏主力店。本案 Copyright BRC 2013Page 10三、项目销售及招商情况已推资源已推资源已推售资源已推售资源 已推未售剩余资源已推未售剩余资源3,9,103,9,10栋栋剩余资源剩余资源3030套套, ,面积约面积约34773477平米平米, ,主要集中在主要集中在3,103,10号楼号楼, ,集中面积区间集中面积区间60-18060-180平米平米COCO香江是香江是13年新开盘项目年新开盘项目,截止截止11月月19商业推商业推3、9、10栋栋6887平米平米,已推未售已推未售3477平米平米,剩余未推资源剩余未推资源32017平米平米(不含
16、地下商业不含地下商业7200平米平米), 项目商业销售处于新盘阶段项目商业销售处于新盘阶段,商业现无整商业现无整体业态规划体业态规划;无招商团队介入无招商团队介入,无商业主力店做支撑无商业主力店做支撑;商业不能办按揭贷款商业不能办按揭贷款已推商业资源已推商业资源未推商业资源未推商业资源3号10号9号4号5号16号15号6号7号1号8号2号11号12号13号14号独栋商业独栋商业17号18号19号20号22号23号24号25号 Copyright BRC 2013Page 11项目关键时间节点项目关键时间节点四、项目总控时间节点COCO香江香江2013年4月通过规划局审查2013年4月29日项目
17、住宅开盘2013年7月一期商业开盘一期2015年6月清水交付二期2015年12月清水交付三期2016年12月清水交付2014年10月1日二期商业开盘2015年6月1日三期商业开盘 Copyright BRC 2013Page 12五、项目需解决的问题问题问题问题因素问题因素区域商业氛围项目区域属于新老城区结合部,商业成熟度低,缺乏大型商业支撑商业定位问题商业主题不明确产品去化问题不能提供商业贷款按揭商业招商问题商业招商基本未介入,无协议签约商家无整体商业业态规划暂未启动招商,未签约大型主力店及地下商业主力商家解决办法1、通过项目商业主题深化商业主题深化,塑造项目的灵魂,展示项目特色魅力,促进项
18、目成交2、落地性的整体商业业态规划整体商业业态规划,展示一个具有国际滨水风情的区域商业中心,满足购买者对商业蓝图的期望3 、招商快速签约地下及临江主力店快速签约地下及临江主力店,形成主力店定盘,巩固项目形象提升项目信心,加速住宅及商业的去化4 、对关键节点商业进行多业权销售整合招商(极其个别位置进行返租销售),统一经营,解决后顾之忧5 、后期运营:商业氛围营造、主题活动、商家联合促销会、整合媒体推广展示蓝光商业运营专业性 Copyright BRC 2013第二部分第二部分 项目发展定位项目发展定位Page 13 Copyright BRC 2013关键词：滨江商业、特色餐饮、主题休闲关键词：
19、滨江商业、特色餐饮、主题休闲“嘉陵江畔首席国际滨江休闲娱乐区嘉陵江畔首席国际滨江休闲娱乐区”Page 14商业主题定位方向一商业主题定位方向一一、商业主题定位定位理由：底商Art-Deco新古典主义风格,独栋中式建筑风格,人群年轻,消费能力强,追求一定的品质定位思路：依托水岸资源与区位优势，把都市休闲娱乐的概念从白天到黑夜诠释到极致依托水岸资源与区位优势，把都市休闲娱乐的概念从白天到黑夜诠释到极致COCO香江红街香江红街 Copyright BRC 2013Page 15二、商业功能定位商业功能定位商业功能定位COCO香江红街青泉坝区域商业生活中心青泉坝区域商业生活中心集“滨江独栋商业、风情商
20、业街、活动广场、地下商业、社区生活配套商业”于一体的区域商业中心。社区生活配套商业风风情情街街活动广场独独栋栋商商业业风风情情街街 Copyright BRC 2013 商业业态比例及面积规划商业业态比例及面积规划以满足区域商业配套为基本要求，以餐饮、休闲、娱乐为主、配合区域购物、配套便利性消费为辅，体现整体形象品质，能吸引人气，为后续运营作支撑，另一方面要考虑区域的消费支撑。三、项目商业业态规划三、项目商业业态规划业态业态面积面积比例比例餐饮餐饮16136.7535%35%娱乐娱乐922120%20%休闲休闲4610.510%10%零售零售( (含地下超市含地下超市) )11526.2525
21、%25%配套服务配套服务4610.510%10%商业小计商业小计46105100%商业业态面积比例图商业业态面积比例图 Copyright BRC 2013三、商业业态落位规划商业分布规划原则商业分布规划原则: : 区域的功能规划以主题业态为主, 在保证主题的情况下,业态可以进行互相叠加临滨江路业态分布：临滨江路业态分布： 中高端品牌酒楼、酒吧、KTV主力店大小地块相邻内街区域业态分布：大小地块相邻内街区域业态分布： 餐饮、娱乐、休闲大地块内街区域业态分布：大地块内街区域业态分布： 社区服务配套商业休闲休闲 娱乐娱乐餐饮餐饮 社区配套社区配套 零售零售酒楼嘉陵江主力店主力店主力店主力店主力店主
22、力店主力店主力店 Copyright BRC 2013Page18花间大型酒楼,时尚西餐尽可能引入认知度高配套商业,满足社区基本生活需求餐饮酒楼、西餐餐饮休闲餐、快餐、冷餐娱乐红酒吧、酒吧、KTV休闲咖啡、奶茶、茶楼休闲SPA、美容美发零售超市、精品零售配套-银行、药店、干洗等由风情餐饮、激情娱乐、时尚休闲、精品零售、社区配套构建五大商业业态。小型餐饮满足大众消费休闲突出休闲品质休闲突出休闲品质差异路线，忌大品牌，以潮流、快时尚及女性品牌为主三、项目主题商业业态品牌建议三、项目主题商业业态品牌建议品牌超市，个性零售小店、创意制作等小店面提升情调 Copyright BRC 2013Page 1
23、9地下商业业态方向选择地下商业业态方向选择四、地下商业定位业态解决方向方向：品牌超市市场支撑因素区现无此大型品牌超市区现无此大型品牌超市, ,区域未来有区域未来有2020万居住人口万居住人口物业匹配条件长条形不满足业态布局要求长条形不满足业态布局要求( (长约长约240240米米, ,宽约宽约4040米米),),需要对布局重新调整，需要对布局重新调整，增加主入口及卸货平台增加主入口及卸货平台价值支撑商业无大型配套商业无大型配套, ,超市对住宅、商业溢价大超市对住宅、商业溢价大造活能力具有很好的商业造活功能，对区域人群有力的人气吸附作用具有很好的商业造活功能，对区域人群有力的人气吸附作用招商运营
24、难度客群及商家资源支撑面大，招商难度较低，市场培育期预计客群及商家资源支撑面大，招商难度较低，市场培育期预计0.5-10.5-1年年租金实际回收周期租金实际回收周期按照28元/租金测算收益测算（无造活成本），实际成本回收周期需15年确立引进“品牌超市”形成商业驱动，提升项目住宅及商业销售溢价但综合项目商业主题及对项目销售能形成一定的效溢价支撑角度，确立COCO香江地下商业方向： Copyright BRC 2013品牌超市地下商业业态规划地下商业业态规划四、地下商业定位240米 35米原地下商业分布情况建议地下商业调整方向示意,尽量做到方正库房地下商业调整原则:商业7200平米面积不变 Cop
25、yright BRC 2013第三部分第三部分 项目招商策略项目招商策略Page 21 Copyright BRC 2013具体解决方式：具体解决方式： 1 1、重招商，以地下商业签定主力店协议支撑项目销售、重招商，以地下商业签定主力店协议支撑项目销售, , 2 2、自持、自持10%10%商业面积商业面积, ,以引进独栋特色主力店，后期带租约销售以引进独栋特色主力店，后期带租约销售 3 3、后期形成多业权招商对销售的支撑、后期形成多业权招商对销售的支撑 4 4、在确定地下商业物业改造后一个月签定超市合作协议、在确定地下商业物业改造后一个月签定超市合作协议 5 5、在住宅、在住宅20142014
26、年年4 4月月1212日开盘前日开盘前, ,从来战略资源库签定从来战略资源库签定2020家战略意向商家家战略意向商家一、招商策略u强招商、强化主力店对营销支撑，提升整体商业价值，追求销售溢价最大化；强招商、强化主力店对营销支撑，提升整体商业价值，追求销售溢价最大化；确保地下商业主力店成功招商带动商业招商和成功运营推进独栋商业主力店招商快速促进住宅及商业的销售追求销售溢价最大化Page 22 Copyright BRC 2013Page 23项目招商范围项目招商范围二、招商策略楼栋号商业面积(平米)一期5857二期3724三期10147地下7200合计26929地下商业地面商业招商范围嘉陵江酒楼
27、 Copyright BRC 2013独栋自持招商独栋自持招商二、招商策略自持三期楼栋号自持商业面积(平米)独栋221729独栋231877合计3606自持自持9.2%商业面积商业面积,以引进独栋特色主力店以引进独栋特色主力店(大型餐大型餐饮、娱乐饮、娱乐)，后期带租约销售，后期带租约销售嘉陵江2322栋 Copyright BRC 2013Page 25招商核心计划节点招商核心计划节点根据目前项目情况，制定阶段性运作目标指导工作推进。根据目前项目情况，制定阶段性运作目标指导工作推进。四、招商计划2014年2018年运作目标核心事项完成时间节点责任单位COCO香江协议招商2014年1月31日,
28、从战略资源库签定10家战略意向商家（含地下超市）招商中心阶段自持招商2014年3月30,完成22、22两个独栋3606平米2家框架协议招商多业权招商一期2015年3月，完成一期商业街多业权整合招商30%,2015年6月，完成一期商业街多业权整合招商40%,2015年9月，完成一期商业街多业权整合招商50%,2015年12月，实现一期商业街50%开摊率,招商率60%（含业主自招或自营部分）2016年3月，实现一期商业街55%开摊率,招商率65%（含业主自招或自营部分）2016年3月，实现一期商业街65%开摊率,招商率70%（含业主自招或自营部分）2016年12月，实现一期商业街70%开摊率,招商
29、率80%（含业主自招或自营部分）二期2015年9月，完成二期商业街多业权整合招商30%,2015年12月，完成二期商业街多业权整合招商40%,2016年3月，完成二期商业街多业权整合招商50%,2016年6月，实现二期商业街50%开摊率,招商率60%（含业主自招或自营部分）2016年9月，实现二期商业街55%开摊率,招商率65%（含业主自招或自营部分）2016年12月，实现二期商业街65%开摊率,招商率70%（含业主自招或自营部分）2017年6月，实现二期商业街70%开摊率,招商率80%（含业主自招或自营部分）三期2015年9月，完成三期商业街多业权整合招商30%,2016年12月，完成三期商
30、业街多业权整合招商40%,2017年3月，完成三期商业街多业权整合招商50%,2017年6月，实现三期商业街50%开摊率,招商率60%（含业主自招或自营部分）2017年9月，实现三期商业街55%开摊率,招商率65%（含业主自招或自营部分)2017年12月，实现三期商业街65%开摊率,招商率70%（含业主自招或自营部分）2018年6月，实现三期商业街70%开摊率,招商率80%（含业主自招或自营部分）注：以上时间节点参照:一期2015年6月清水交付,二期2015年12月清水交付;三期2016年12月清水交付 Copyright BRC 2013一期经营造活经费分配一期商业运营面积11716运营总费
31、用351.48万元阶段开业前造活期（1年造活）开盘前住宅开盘商业开盘交付阶段第1年第2年第3年费用比例5%5%10%40%30%10%费用分摊额度17.6 17.6 35.1 140.6 105.4 35.1 备注按照300元/测算,经营造活费使用报权限领导审批经营造活费预算标准：按照300元/平米进行预算，纳入项目商业计划书，经营造活周期按1年计算。二期经营造活经费分配一期商业运营面积11174运营总费用351.48万元阶段开业前造活期（1年造活）开盘前住宅开盘商业开盘交付阶段第1年第2年第3年费用比例5%5%10%40%30%10%费用分摊额度16.8 16.8 33.5 134.1 10
32、0.6 33.5 备注按照300元/测算,经营造活费使用报权限领导审批三期经营造活经费分配一期商业运营面积23214运营总费用351.48万元阶段开业前造活期（1年造活）开盘前住宅开盘商业开盘交付阶段第1年第2年第3年费用比例5%5%10%40%30%10%费用分摊额度34.8 34.8 69.6 278.6 208.9 69.6 备注按照300元/测算,经营造活费使用报权限领导审批 Copyright BRC 2013附件附件 项目商业环境项目商业环境/ /地下超市地下超市/ /已推未售已推未售剩余资源剩余资源基本情况基本情况Page 27 Copyright BRC 2013-28-市场环
33、境研究及分析市场环境研究及分析外部交通通达度与达到性：【路网较发达】项目位于青泉坝，临滨江路，属于城市主交通道,区域性交通发达。【交通区隔限制】项目现在仅滨江路一条岔道可进入项目，且项目与滨江路存在约30米的高差,导入和区域对接能力有限【项目周边交通干道】滨江路规划道路【项目周边公交线路】13路（玉屏公园罗瑞卿纪念馆）15路（五星花园绢纺厂）区域有城市主干道-滨江路，具有较高的交通通达度，但项目与滨江路存在30米的高差，导致到达项目便捷度受限，项目辐射范围明显向西侧倾斜。一级土地整治区域品质小区品质小区（在建）品质小区（在建）旧城小区还房小区江东新区农贸市场学校COCO香江规划道路规划道路 C
34、opyright BRC 2013-29-楼盘分布情况及客户特征：【发展不均衡】社区主要集中与滨江路西侧，且发展比较成熟，入住率较高；项目片区是生地,基本无居住人口【客户层级较高】区域客户多为老城居民、首置、首改人群为补充、南充周边辐射进城人群为主，具有一定经济实力。【人口数量】区域社区较多，整体入住率较高。为项目商业打造提供了较为丰富的人口支撑,但项目片区无居住人口【人口质量】区域居住人口多为首置、首改人群为补充、南充周边辐射进城人群，具有一定经济实力，为项目商业品质化打造奠定基础。市场环境研究及分析市场环境研究及分析区域社区主要集中与滨江路西侧，多为成熟型社区，人口聚集度较高，为项目提供一
35、定消费市场,项目区域是生地,3-5年支撑力偏弱.佳兆业广场海润滨江泰合尚渡泰合青年城五星花园佳兆业君汇上品英伦城邦上层上品天乙华府凯旋城火车站大润发三桥香榭春天小学医院中学大学宗地辐射半径 Copyright BRC 2013-30-区域商业分布：【临街商业为主】区域商业分布在滨江以西的临街商业为主，缺乏大型商业或特色商业街区；项目片区属于开发起步阶段,无经营商业,市场环境研究及分析市场环境研究及分析区域商业除主滨江干道西侧以社区临街底商为主，项目片区无经营性商业。未来规划有大型商业.生活配套设施（超市）互惠超市、永新超市、家顺超市、万家乐超市等中小规模超市 Copyright BRC 201
36、3Page 31合同年限商洽后为20年，其中包含免租期6个月；合同期内平均租金单价28元/，租金总收益4877万元。租金收益分析租金收益分析三、地下商业招商测试基本情况COCOCOCO香江超市商业经济指标香江超市商业经济指标客户名称客户租赁建筑面积（）年份年递增方式租金单价 （元/平米/月）月租金年租金品牌超市7200.00 第一年前10个月为免租期不递增0.00 0.00 360000.00 第1年后2个月开始为计租期25.00 180000.00 第2年25.00 180000.00 2160000.00 第3年25.00 180000.00 2160000.00 第4年2.0%25.50
37、 183600.00 2203200.00 第5年2.0%26.01 187272.00 2247264.00 第6年2.0%26.53 191017.44 2292209.28 第7年2.0%27.06 194837.79 2338053.47 第8年2.0%27.60 198734.54 2384814.53 第9年2.0%28.15 202709.24 2432510.83 第10年2.0%28.72 206763.42 2481161.04 第11年2.0%29.29 210898.69 2530784.26 第12年2.0%29.88 215116.66 2581399.95 第13
38、年2.0%30.47 219419.00 2633027.95 第14年2.0%31.08 223807.38 2685688.51 第15年2.0%31.71 228283.52 2739402.28 第16年2.0%32.34 232849.19 2794190.32 第17年2.0%32.99 237506.18 2850074.13 第18年2.0%33.65 242256.30 2907075.61 第19年2.0%34.32 247101.43 2965217.12 第20年2.0%35.01 252043.46 3024521.47 合同期内租金总计（万元）合同期内租金总计（万元
39、）4877.06 4877.06 合同期内的月平均租金单价（元合同期内的月平均租金单价（元/ /平米平米/ /月）月）28.22 28.22 备注：装修与免租期共计为10个月，均计入合同期内，客户要求前三年不递增，从第四年开始 Copyright BRC 2013序号 楼栋 楼层 房间代码 销售状态 建筑面积 标准总价 1810栋商业 1 HJ-070-10栋商业-190 待售 64.721,167,942.001910栋商业 1 HJ-070-10栋商业-196 待售 57.791,123,765.002010栋商业 1 HJ-070-10栋商业-84号附1号 待售 62.251,162,0
40、47.002110栋商业 2 HJ-070-10栋商业-208 待售 69.03648,464.002210栋商业 2 HJ-070-10栋商业-212 待售 69.03635,103.002310栋商业 2 HJ-070-10栋商业-213 待售 105.06970,761.002410栋商业1 1 HJ-070-10栋商业1-1108 待售 55.11,040,465.002510栋商业1 1 HJ-070-10栋商业1-1112 待售 119.422,169,327.002610栋商业1 1 HJ-070-10栋商业1-1118 待售 73.91,332,896.002710栋商业1 1
41、 HJ-070-10栋商业1-1120 待售 65.361,169,322.002810栋商业1 1 HJ-070-10栋商业1-1122 待售 65.361,155,898.002910栋商业1 2 HJ-070-10栋商业1-201 待售 61.62579,391.003010栋商业1 2 HJ-070-10栋商业1-202 待售 30.78301,812.003110栋商业1 2 HJ-070-10栋商业1-203 待售 138.91,304,238.003210栋商业1 2 HJ-070-10栋商业1-204 待售 56.38572,256.003573栋商业 1 HJ-070-3栋商
42、业-166 待售 62.711,190,901.003583栋商业 1 HJ-070-3栋商业-168 待售 116.772,268,434.003593栋商业 1 HJ-070-3栋商业-176 待售 58.021,131,597.003603栋商业 1 HJ-070-3栋商业-180 待售 127.552,778,935.003613栋商业 1 HJ-070-3栋商业-附3号 待售 67.021,367,254.003623栋商业 2 HJ-070-3栋商业-201（56号） 待售 68.36911,364.003633栋商业 2 HJ-070-3栋商业-201（82号） 待售 24.93
43、39,634.003643栋商业 2 HJ-070-3栋商业-202（56号） 待售 60.25805,670.003653栋商业 2 HJ-070-3栋商业-202（82号） 待售 79.431,053,390.003663栋商业 2 HJ-070-3栋商业-203 待售 58.51771,990.003673栋商业 2 HJ-070-3栋商业-204 待售 75.39981,874.003683栋商业 2 HJ-070-3栋商业-205 待售 50.45666,334.003693栋商业 2 HJ-070-3栋商业-206 待售 87.141,126,264.00已推未售资源明细表已推未售
44、资源明细表 (2013-11-19 )(2013-11-19 )3703栋商业 2 HJ-070-3栋商业-207 待售 86.181,106,137.003713栋商业 2 HJ-070-3栋商业-208 待售 69.07891,724.003723栋商业 2 HJ-070-3栋商业-210 待售 58.57783,344.003733栋商业 2 HJ-070-3栋商业-212 待售 71.8922,401.003743栋商业 2 HJ-070-3栋商业-213 待售 109.041,391,704.003753栋商业 2 HJ-070-3栋商业-214 待售 151.21,941,510.
45、003763栋商业 2 HJ-070-3栋商业-215 待售 15.01204,013.004639栋商业 1 HJ-070-9栋商业-9-附3号 待售 182.133,736,511.004649栋商业 1 HJ-070-9栋商业-9-附5号 待售 79.191,405,471.004659栋商业 1 HJ-070-9栋商业-9-附7号 待售 113.372,125,507.004669栋商业 2 HJ-070-9栋商业-204 待售 138.821,268,710.004679栋商业 2 HJ-070-9栋商业-209 待售 59.85536,185.004689栋商业 2 HJ-070-9栋商业-212 待售 40.78356,322.004699栋商业 2 HJ-070-9栋商业-213 待售 84.73790,074.004709栋商业 2 HJ-070-9栋商业-214 待售 76.76711,275.004719栋商业 3 HJ-070-9栋商业-301 待售 110.070.00Page 33THE END
