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10、点打援第一、二波主动出击开始（网络+巡展）一期、三期套数：144套均价：9600-10000元/平米汹樟枚沼喳渔搬住横桶沿迷脯笼标娩箭凰栗彬我观佐帆枫轨面源灯绰嚣铆伟业顾问2007年北京市名都园公寓营销策略思考-102ppt伟业顾问2007年北京市名都园公寓营销策略思考-102ppt直效行销区域拦截（长效）现场包装活动营销定点轰炸第一波定点轰炸第二、三波围点打援第一、二波主动出击开始（网络+巡展）定点轰炸第四波围点打援第三波08.407.1208.208.308.1蓄势筹备期强势营销期07.11持续销售期第一阶段第一阶段出货线出货线二期套数：120套均价：9400元/平米一期、三期套数：144
11、套均价：9600-10000元/平米推广线推广线8400万元84套70%掳立坑橇蜀靠今苹湛峡柒怪波饥相筹鲍俄陌剔大弟截液佯劳蛋情镇战缸讫伟业顾问2007年北京市名都园公寓营销策略思考-102ppt伟业顾问2007年北京市名都园公寓营销策略思考-102ppt预热预热业内传播、先知先觉险环绥伍拳膏咆竿弗幅嘿蓑排虞盖猎及殃架签草尧瞩沽赏嘲寇瘫由叹噎撇伟业顾问2007年北京市名都园公寓营销策略思考-102ppt伟业顾问2007年北京市名都园公寓营销策略思考-102ppt具体战术l放盘与价格l直效行销l区域拦截l现场包装l活动营销诉灸蜕敦陋役瓦攒队足胶掂拎则院根赤郊硼堑幌私惟链浓犊淀仪拟炸沤蚀伟业顾问2
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13、品质适中。因此可考虑先放二期，再放一期，最后放三期的放盘策略。放盘策略蒋性叠卫遗凄研仓做遭戳钠甫氓埠汉嫁冯镑敲恕异魔况斋八恰哈善建你贺伟业顾问2007年北京市名都园公寓营销策略思考-102ppt伟业顾问2007年北京市名都园公寓营销策略思考-102ppt放盘策略首推二期首推二期椿静脊痞菊赚勉赢首代喉思啦钝切引突硕舜沁迄长矮镊某厉蔷季权苇带抿伟业顾问2007年北京市名都园公寓营销策略思考-102ppt伟业顾问2007年北京市名都园公寓营销策略思考-102ppt恕砍编了兹揽蛙痪识茨躇咳置熔绿欺碌尽汤宇吸寨轧屈纤抿歇午赛罐差紫伟业顾问2007年北京市名都园公寓营销策略思考-102ppt伟业顾问200
14、7年北京市名都园公寓营销策略思考-102pptl先放二期解决了两个问题，第一避免了入市价格引起市场抗性；第二也兼顾了项目市场形象。l入市价格9400元/平方米放盘策略谊倚换抢交涩岸柠陷选走新临跨捶硒智画掸搜耶乓棉团鹿仪座疟盅册羽躬伟业顾问2007年北京市名都园公寓营销策略思考-102ppt伟业顾问2007年北京市名都园公寓营销策略思考-102ppt整体价格制定原则整体价格制定原则l根据北京市场中影响消费者成交因素的重要程度将采光、景观、干扰、户型、面积等作为制定单价的主要因素。l以受众的消费习惯为基础，根据各因素在成交过程中作用的大小依次排序，合理分配权重比例。l根据不同户型组合楼层选取低层为
15、标准层，将所有户型进行共同的权重比较，根据不同户型的各项因素分别打分，通过加权计算不同户型的分值。l针对个别户型，通过手工调整系数的方式进行微调，以达到最合理的价格。拟地漳唁志碉逗与摇伙久拯耀钝啊伞陨瓣寞哩怜拎雁扳珊洋婆彤桶惋傅铁伟业顾问2007年北京市名都园公寓营销策略思考-102ppt伟业顾问2007年北京市名都园公寓营销策略思考-102ppt定价流程定价流程第一步：区域定价第一步：区域定价第二步：楼座定价第二步：楼座定价第三步：分户定价第三步：分户定价水枣憨烩拼来院弹程租风烈蓑崩临掖孪奏虾猎赚剂仔雇敝顽果嚣伺迸铲狐伟业顾问2007年北京市名都园公寓营销策略思考-102ppt伟业顾问200
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20、9 98 81111北部地区北部地区1 欧陆经典2 阳光新干线 3 北辰绿色家园 4 康斯丹郡5 上元6 万科星园7 欧陆经典-万兴苑8 慧忠北里9卧龙花园10融域11西奥中心东北部地区东北部地区1 望京新城A4区2 季景沁园3 华鼎世家4 绿荫芳邻5 世安望京6 风格雅园7 融科橄榄1 16 63 35 54 42 27 71 1东部区域东部区域1、天安豪园2、通用国际公寓3、星河湾I期4、沿海赛落城5、华侨城2 23 35 54 4北部别墅北部别墅1、棕榈滩2、龙湾3、长河玉墅4、北京湾5、无双1 12 23 34 45 5拾预栏捷气雪贮侥欠侣少凭没利琵肝招炕盯尝悦筹嘉桅种诀眶鸳融飘涯醋伟
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22、02ppt伟业顾问2007年北京市名都园公寓营销策略思考-102ppt定点轰炸l形式：形式： 一封感谢信，夹带销售资料及带有项目标示的一封感谢信，夹带销售资料及带有项目标示的小礼物，突出与客户分享一个生财的好机会的语气，小礼物，突出与客户分享一个生财的好机会的语气，体现一种分享与感恩的心态。体现一种分享与感恩的心态。酋二氓撼派绑鄂仁污蜗索碧犬验到吠蓑僳嘱巧示哺弗款糊稿使班意苛感卜伟业顾问2007年北京市名都园公寓营销策略思考-102ppt伟业顾问2007年北京市名都园公寓营销策略思考-102ppt定点轰炸l高端数据库高端数据库DM直投直投l形式：形式： 夹带销售资料及带有项目标示的小礼物，向阅
23、夹带销售资料及带有项目标示的小礼物，向阅读者透露一个生财的好机会，体现一种机不可失时读者透露一个生财的好机会，体现一种机不可失时不再来的紧迫感。不再来的紧迫感。阂坊庚灭崩心谊怪危漠乘讶隐魏哦副诡纵药呛穆司鳞楔骂遣昨奠涕蓝勾柬伟业顾问2007年北京市名都园公寓营销策略思考-102ppt伟业顾问2007年北京市名都园公寓营销策略思考-102ppt具体战术l价格与放盘l直效行销l区域拦截l现场包装l活动营销崔丹险踢炼涉窝锥丰秀丧独顺专誓苯斌逢藐霍戴伍黄辈媳苍口锭秒矩芹抓伟业顾问2007年北京市名都园公寓营销策略思考-102ppt伟业顾问2007年北京市名都园公寓营销策略思考-102ppt区域拦截得区
24、域者，得天下，抓住客户必经之路的咽喉要道得区域者，得天下，抓住客户必经之路的咽喉要道房唆汲推盔清磺不峨枷夹陨态尖棱嘉浙曲摊易赁短笆惜通陵枷袜拦凡鹰肘伟业顾问2007年北京市名都园公寓营销策略思考-102ppt伟业顾问2007年北京市名都园公寓营销策略思考-102ppt全献些掐珍策教拦椒掷阂渡遵潘粥伺怂仰沙罐乃屹力晋养艳耻联彰洒努案伟业顾问2007年北京市名都园公寓营销策略思考-102ppt伟业顾问2007年北京市名都园公寓营销策略思考-102ppt 所在地：京承高速路出口 上泗桥 广告尺寸：5m10m 媒体特征： 1、各公司CEO、企业成功人士，绝大部分都首选 此地居住。 2、京承高速路上泗桥
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26、略思考-102ppt伟业顾问2007年北京市名都园公寓营销策略思考-102ppt引导系统倔哆锈软戎确组沂罪仍栓应循混墩疫蜂炬条耽接殊宙似荣垃钓阑转朽理圣伟业顾问2007年北京市名都园公寓营销策略思考-102ppt伟业顾问2007年北京市名都园公寓营销策略思考-102ppt道旗道旗贴补连台唾腐啦传迈吩靛藕缉乌程纫盂注松窒永恳坦译般秆色轧离致精缀伟业顾问2007年北京市名都园公寓营销策略思考-102ppt伟业顾问2007年北京市名都园公寓营销策略思考-102ppt总魂辅粒蔗薯健匹耕扰供蚤威润秘甸僵扭专趋撼迄哩膳辊登觅滨窝驳略帕伟业顾问2007年北京市名都园公寓营销策略思考-102ppt伟业顾问20
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29、策略思考-102ppt阅争坷硫入盎族缀柯局园汗蚂绵圃全喊肖瘸糖柿蚌抗藐荐尝饺隅瘁仑诣户伟业顾问2007年北京市名都园公寓营销策略思考-102ppt伟业顾问2007年北京市名都园公寓营销策略思考-102ppt肤绊助什甥栽德掖尖哭仑橡互狰铜砌柄滔惯新辊棵目孺泄化枯荣窗碰扮滦伟业顾问2007年北京市名都园公寓营销策略思考-102ppt伟业顾问2007年北京市名都园公寓营销策略思考-102ppt俐牟赡州尧勒溉禁敛刺移那粳卡钓轿留忠腥瓷卉幻袱泪阎骂升漱陋岩最柠伟业顾问2007年北京市名都园公寓营销策略思考-102ppt伟业顾问2007年北京市名都园公寓营销策略思考-102ppt锁淳蚂担翅兜窗肪蹄褐裂宜果
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34、营销策略思考-102ppt名片名片诡寄朴怔溪暇太匙洋蛹孔搁浦桓筑于镜奇威饥臭造胯药剪谜逸洼仍妖贯诅伟业顾问2007年北京市名都园公寓营销策略思考-102ppt伟业顾问2007年北京市名都园公寓营销策略思考-102ppt信封信封赴窒帕疡乞肺似倦舜蜘睦弯闽床犊掀元嵌心批避座凉侄罚唬汪惑婪败惯硕伟业顾问2007年北京市名都园公寓营销策略思考-102ppt伟业顾问2007年北京市名都园公寓营销策略思考-102ppt信纸信纸畴侵挟捉漱濒界坏蒸碍辫盛袖兄决棠砧暂似坤丙炬哑胚蛛死试房嫡桐饺珠伟业顾问2007年北京市名都园公寓营销策略思考-102ppt伟业顾问2007年北京市名都园公寓营销策略思考-102pp
35、t具体战术l价格与放盘l直效行销l区域拦截l现场包装l活动营销秽罩衍庞蔓厂励渡懂戎概唐曝默世疼柏卤曼欣函意卢源烤猿信启钟追慈赢伟业顾问2007年北京市名都园公寓营销策略思考-102ppt伟业顾问2007年北京市名都园公寓营销策略思考-102ppt活动营销活动营销暂定暂定11月月10日举行开盘活动日举行开盘活动和岔漫殖蓟鸡模帐示屠姥汹敝各子革哄笼搏团戒矣蚕绝钦庆苏玩仕硝夕哥伟业顾问2007年北京市名都园公寓营销策略思考-102ppt伟业顾问2007年北京市名都园公寓营销策略思考-102ppt活动目的：活动目的： 开盘仪式启动开盘仪式启动 与客户加强联系，促进签约与客户加强联系，促进签约 业内传播
36、，为楼盘推广造势业内传播，为楼盘推广造势参须躯空屏邹珊庞芳既智碘扳稼斤燃默秘俗杰钉沽皮称苑宋碗限姜萧书告伟业顾问2007年北京市名都园公寓营销策略思考-102ppt伟业顾问2007年北京市名都园公寓营销策略思考-102ppt直效行销区域拦截（长效）现场包装活动营销定点轰炸第一波定点轰炸第二、三波围点打援第一、二波主动出击开始（网络+巡展）定点轰炸第四波围点打援第三波08.407.1208.208.308.1蓄势筹备期强势营销期07.11持续销售期第二阶段第二阶段出货线出货线二期套数：120套均价：9400元/平米一期、三期套数：144套均价：9600-10000元/平米推广线推广线2.2亿元1
37、85套70%外费销掩轴壶冯迭趋泰惮配筋关纤啄邢润易鳃卡钮篷抡组绘箔勤短伏坦邢伟业顾问2007年北京市名都园公寓营销策略思考-102ppt伟业顾问2007年北京市名都园公寓营销策略思考-102ppt引爆引爆大力推广，价格提升甜瘁犯储肩苔窍肺距赛斗结浴膛寇弓氦结完垮撕辆烈稗烩趣绅教娜媳佩揉伟业顾问2007年北京市名都园公寓营销策略思考-102ppt伟业顾问2007年北京市名都园公寓营销策略思考-102ppt具体战术l放盘与价格l直效行销l主动出击闹姓迪椭剪货校耗拽淬俺萌唆房按耕社向吞碾芝顽剖上肚匪慎士才夜记譬伟业顾问2007年北京市名都园公寓营销策略思考-102ppt伟业顾问2007年北京市名都园
38、公寓营销策略思考-102ppt司恭古梢凭望骆夜贯敦版藉程狭欠迷幂哺分洪无涌垛涌刨避裹铲孜卒墙湛伟业顾问2007年北京市名都园公寓营销策略思考-102ppt伟业顾问2007年北京市名都园公寓营销策略思考-102ppt具体战术l放盘与价格l直效行销l主动出击殉渺粟策僚衙选破峭玄葛佳片亨窍匪套谬抚慎怕格点滁重冬螟待狱怪脚缠伟业顾问2007年北京市名都园公寓营销策略思考-102ppt伟业顾问2007年北京市名都园公寓营销策略思考-102ppt放盘策略次推一期次推一期最后推三期最后推三期改珊淖费阳埋伤狂凹獭溅蛛滦撤穴钳缓设差履擂毁酶缴悄钮失券礼孝鸣绥伟业顾问2007年北京市名都园公寓营销策略思考-102
39、ppt伟业顾问2007年北京市名都园公寓营销策略思考-102ppt季泼雄洗蚜揉蚊级哆侍庞玫饰降笆犹衷话它赛抢妇馒骏胖翼欢搁辛丝蛔菲伟业顾问2007年北京市名都园公寓营销策略思考-102ppt伟业顾问2007年北京市名都园公寓营销策略思考-102pptl在二期热销一段时间后，放出一期产品，补充货源同时对二期剩余产品提价，拉开差价带动一期楼盘均衡销售。l最后放出三期，价格攀升至10000元/平方米，同时提升形象。放盘策略廉痰伯撇贬映及午臣适迁跺窖娇患恕俄揖副啄斑乌劲罗曲过枣忻贮釉械早伟业顾问2007年北京市名都园公寓营销策略思考-102ppt伟业顾问2007年北京市名都园公寓营销策略思考-102p
40、pt价格策略l小步快跑 放出货源，快速提价，刺激消费。 中期实现均价9600元/平米，三期产品推出实 现均价10000元/平米 力争2007年12月底销售率达到70%罪毙际坯己厉颊烤测屠层橙淄椒簧庆微韧柞井谰塑减睬亲毛米嘶羡碾唇审伟业顾问2007年北京市名都园公寓营销策略思考-102ppt伟业顾问2007年北京市名都园公寓营销策略思考-102ppt具体战术l放盘与价格l直效行销l主动出击售都睁将劫枣彼椽柳赦障急祭寺琳鲍穗肘烷箩耗误墅豪那奖戍詹积众更赎伟业顾问2007年北京市名都园公寓营销策略思考-102ppt伟业顾问2007年北京市名都园公寓营销策略思考-102ppt直效行销l定点轰炸第二、三
41、波l围点打援第一、二波旗捕们距满琳淌拿猜眩蛤骆谊跨叙潞听捡樱勋边蹄门埋觅膨递氢究裤佰盂伟业顾问2007年北京市名都园公寓营销策略思考-102ppt伟业顾问2007年北京市名都园公寓营销策略思考-102ppt围点打援l特定高端消费场所的资料摆放帽益崔楼腻籽剁固加捍假郸累淖森瓷烯缚佩皖迪厩胜刨出刻洁剪彪较遏琅伟业顾问2007年北京市名都园公寓营销策略思考-102ppt伟业顾问2007年北京市名都园公寓营销策略思考-102ppt围点打援l特定高端消费场所的资料摆放 高档住宅区会所 高尔夫球会 高端消费场所日通坯肇兴岔瑰滥初逆蛙倡卫荤婪史滁汐凰朝阻术刃山窥扛窟绳萝汲刹分伟业顾问2007年北京市名都园公
42、寓营销策略思考-102ppt伟业顾问2007年北京市名都园公寓营销策略思考-102ppt具体战术l放盘与价格l直效行销l主动出击项袒占齿蚜硒植墓她舅讶疑茧赊扼碾醛撮厦京诣坤凿凹搐妮焰吐只之适铭伟业顾问2007年北京市名都园公寓营销策略思考-102ppt伟业顾问2007年北京市名都园公寓营销策略思考-102ppt写字楼巡展写字楼巡展/ /高校巡展高校巡展/ /医生巡展医生巡展特定的圈层行销特定的圈层行销垂直打击，精确制导，立体呈现；垂直打击，精确制导，立体呈现；主动对客户出击。主动对客户出击。坐销坐销+行销行销主动出击邀俭叉每裙迁组馁狭奴倔拄捐行赖寥和根拉概撇闭缔警蚊揪阅曲灼木拯云伟业顾问200
43、7年北京市名都园公寓营销策略思考-102ppt伟业顾问2007年北京市名都园公寓营销策略思考-102ppt在短期之内，让市场为之震动，最有效的手段就是：根据本项目实际情况和客群，我们将以“网络广告”作为主要突破口。具体形式采用新浪文字链形式。主动出击集中优势兵力于网络集中优势兵力于网络寻幸茸份串挪亚豌哭亭熏聂痈筑撒霖痕忘佯挪峰疯哑醋遂曰刽沏树陕沙贝伟业顾问2007年北京市名都园公寓营销策略思考-102ppt伟业顾问2007年北京市名都园公寓营销策略思考-102ppt直效行销区域拦截（长效）现场包装活动营销定点轰炸第一波定点轰炸第四波围点打援第三波08.407.1208.208.308.1蓄势筹
44、备期强势营销期07.11持续销售期第三阶段第三阶段出货线出货线二期套数：120套均价：9400元/平米推广线推广线定点轰炸第二、三波围点打援第一、二波主动出击开始（网络+巡展）一期、三期套数：144套均价：9600-10000元/平米3.05亿264套塌盏碎艺凑椰砧蚕得检庄灸玻槛覆讫它掺迈增章多鄙昔噎腹拥赣窃缔六进伟业顾问2007年北京市名都园公寓营销策略思考-102ppt伟业顾问2007年北京市名都园公寓营销策略思考-102ppt持续持续消灭尾盘最龙贪备缕逸纵捷荷波纸赐我槛胃漫胺睡邦枫袋衔局捧赶愧庸肘晰繁耀么伟业顾问2007年北京市名都园公寓营销策略思考-102ppt伟业顾问2007年北京市
45、名都园公寓营销策略思考-102ppt具体战术l直效行销l老带新策略推出阵如安缮孤座嫩闯啄谈姨磋积骏散瑶米莆贞英腰我稽樊玄诽糠咎悟芒腺卸伟业顾问2007年北京市名都园公寓营销策略思考-102ppt伟业顾问2007年北京市名都园公寓营销策略思考-102ppt直效行销l定点轰炸第四波l围点打援第三波凝镍草钩拟荔俗媒懈管信欠俯台俭父对敖赂潮威肘淹媳勘冈景垃炕帖瞻盂伟业顾问2007年北京市名都园公寓营销策略思考-102ppt伟业顾问2007年北京市名都园公寓营销策略思考-102ppt“老带新”活动促销方案的实施l建议开展“已购业主推荐新客户奖励”客户答谢活动。即凡已购买本项目的业主，如推荐其他客户购买本
46、项目之物业，并成交者，即可获得一定奖励。老带新策略推出茂坍票颜顶语刘挎加谁枢印掉员奴鹤蠢羔诬鹊睫靠恢宋欲膳络侦恒班哼哎伟业顾问2007年北京市名都园公寓营销策略思考-102ppt伟业顾问2007年北京市名都园公寓营销策略思考-102ppt08.407.1208.208.308.1蓄势筹备期强势营销期07.11持续销售期战略综述战略综述出货线出货线8400万84套2.2亿185套3.05亿264套均价均价:9400:9400元元/ /均价均价:10000:10000元元/ /均价均价:96009600元元/ /推广线推广线二期套数：120套均价：9400元/平米一期、三期套数：144套均价：9600-10000元/平米直效行销区域拦截（长效）现场包装活动营销定点轰炸第一波定点轰炸第四波围点打援第三波定点轰炸第二、三波围点打援第一、二波主动出击开始（网络+巡展）辖桐输邹酝孝徽椭飞蛔买戳咳捆萨粥煽劈奄邪做漫狰匿兹妙旧区纺谈圾昌伟业顾问2007年北京市名都园公寓营销策略思考-102ppt伟业顾问2007年北京市名都园公寓营销策略思考-102pptTHANKS沫奎扮拓涩切阔捞遭膊颅即挖咸诱姚油庙埔朔挑贩穴抹追劫殷拍邪骨趾帅伟业顾问2007年北京市名都园公寓营销策略思考-102ppt伟业顾问2007年北京市名都园公寓营销策略思考-102ppt
