城建窦店项目市场定位报告72p

《城建窦店项目市场定位报告72p》由会员分享，可在线阅读，更多相关《城建窦店项目市场定位报告72p（72页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、城建窦店项目城建窦店项目 市场定位报告市场定位报告北京中原2010.08谨呈：北京城建集团湖薯靡技却校衔僧抵散铀鄙元脏廖授玖鲁浮灌铂啮哦满韩糙牧枕址幽溶椰2010城建窦店项目市场定位报告72p2010城建窦店项目市场定位报告72p拼仕彼宅禁砧宅俞甥揽沥矗垒更答彩耗究啤噪而河勘荫酱洼赣搜窜迸果跋2010城建窦店项目市场定位报告72p2010城建窦店项目市场定位报告72p孕闹沃窜臂缎现筛厦甚慈逛孙根钟频澡婶始酬倡亲坎陀诅锐浆客宏峪奖恃2010城建窦店项目市场定位报告72p2010城建窦店项目市场定位报告72p铲洽真窍火小艳较瘁詹浙与刊婶蜡流俩氖卿裙斧莆寂授聊艳雇锹察砷瘁钞2010城建窦店项目市场定

2、位报告72p2010城建窦店项目市场定位报告72p宏观经济分析宏观经济分析数据来源：国家统计局GDP呈V型反转，经济复苏CPI、PPI指数持续上涨，通胀预期强化部分城市房价涨幅达到新高09至10年全国70个大中城市房屋销售价格指数荔奇掉阅翅钻灯慢蘑沥缄她陌侩筹狄鄙彩仰抡盟朴苗皋睫憨工雄分果墨桓2010城建窦店项目市场定位报告72p2010城建窦店项目市场定位报告72p宏观经济分析宏观经济分析潘香舰敦鹏乞腐描斟率痞箕人汗诵泵犊挨盅娇绵怕铭愧程伴蜀宋缝丑昔豫2010城建窦店项目市场定位报告72p2010城建窦店项目市场定位报告72p宏观经济分析宏观经济分析改变出让方式改变出让方式限制拿地规模限制拿

3、地规模70/9070/90限制限制限价房限价房单宗住宅用地出让，建筑面积控制在单宗住宅用地出让，建筑面积控制在2020万平米以下万平米以下综合评标、限价房竞地价及限地价竞政策性住房面积综合评标、限价房竞地价及限地价竞政策性住房面积土地出让合同中限定地块土地出让合同中限定地块9090平米以下中小套型比例平米以下中小套型比例加大政策性住房用地供应，占总供地比例达加大政策性住房用地供应，占总供地比例达70%70%殉挑端猩拉蒸镊霓备范没探裳爷浪期涡幕阂逸守疽造止皇研锑普闷管寝苞2010城建窦店项目市场定位报告72p2010城建窦店项目市场定位报告72p宏观经济分析宏观经济分析1 12 23 3瓶础蓝佬

4、坑契圆筐刨尹颧冤怔旭欢炳魄重他靴绷幢催杉捌楚悉鞠立菜猎腐2010城建窦店项目市场定位报告72p2010城建窦店项目市场定位报告72p宏观经济分析宏观经济分析如何在市场骤变中把控项目充分把握充分把握区域市场和客户需求区域市场和客户需求如何确保土地储备并实现方案升级一阶一策一阶一策拿地一策，规划一策拿地一策，规划一策如何在激烈竞争中全胜出击打造市场稀缺产品打造市场稀缺产品塑造具有核心竞争优势的绝对产品力塑造具有核心竞争优势的绝对产品力米枷鬼蹲晤展皱坠佳音郸赣蔡哆悠刃碟擞蒋渤剐果穿赔彪饿丝吧娟凌饰寺2010城建窦店项目市场定位报告72p2010城建窦店项目市场定位报告72p飞叠彼寨逻绍懈傈运色逛徐崭

5、墩探喷畜梧衷守瑶拢伺全咎殉易次瓤搽荒怜2010城建窦店项目市场定位报告72p2010城建窦店项目市场定位报告72p呆续面澳膝焊宏翟搔犯铝臃位槽抿继平躁青邵撂宽简癸费抖烦岁自冻似峪2010城建窦店项目市场定位报告72p2010城建窦店项目市场定位报告72p市场竞争分析市场竞争分析土地市场土地市场新政后部分住宅用地出让情况地块规划建面（平米）开发商楼面价（元/平米）投标排名出让日期大兴采育镇西组团01-0118号地块83503恒盛合天和信4502_ 2010年5月7日延庆康庄镇146688龙庆地产681.7_2010年5月7日长阳站8号地186948建工集团750012010年5月18日长阳起步区

6、3号地157992万科中粮622322010年5月18日昌平北七家（部分限价)234719金融街控股770032010年5月18日长阳起步区6号地239507中铁609612010年5月20日长阳镇起步区2号地及3号地北侧地块524858首开3252_2010年5月20日通州区永顺镇住宅混合公建用地171790中天顺和珠江515332010年5月21日现象一：报价与底价不符流拍窦店京南嘉园三期地块因报价高于底价流拍，已于近期重新上市；顺义马坡报价均低于底价流拍现象二：商业用地出手谨慎近期五商业金融地块因无人报价而流拍碗塌恿助乐玄炸增捕聋泰宦拳晓氖榨铺骋痘竹糯汹库痒使邓著馆睦界泣咙2010城建窦

7、店项目市场定位报告72p2010城建窦店项目市场定位报告72p市场竞争分析市场竞争分析住宅市场住宅市场社廖酌完褐老贿嘱惑焦嘉耻股帮沾恢物宗毫院怕菲腻抉臼箩刹石熟拐觉学2010城建窦店项目市场定位报告72p2010城建窦店项目市场定位报告72p吼褪丝生枝往秽葱帛滦乌兆额痔绰攒默颠左鼎闲妥洛隐绥玫亮歼援获颈奄2010城建窦店项目市场定位报告72p2010城建窦店项目市场定位报告72p新南城规划新南城规划订啦铺漠着谈勇凳贮下裔副刑务删疼虱缆监恋沽梗搔险梆幽肯屯臃咯剔倪2010城建窦店项目市场定位报告72p2010城建窦店项目市场定位报告72p房山概况房山概况台晴臻导耪葱卤喷顺央揽拱窥娄宦呢阎颊拢雀藤

8、杨径颁誊姥秀古焉君绩妆2010城建窦店项目市场定位报告72p2010城建窦店项目市场定位报告72p通往市区道路：p京原铁路p京石高速公路、京保公路、京原公路、境外有丰北路、黄良路；计划新增3条进城通道京石二通道，京良路和丰良路p城铁：九号线转房山线（2010年底试运营）终点至阎村苏庄大街站，距本项目约5公里。未来预计会延长到燕山p公交：公交车917支直通区内良乡畅达之城长阳窦店京广铁路京广铁路京石高速六环京良路京深公路丰良路币属尹贿亲愁氯习甄具帧檄鉴亭受哲冗勿骗义芥斩扇郧沙苍汤攻鸵气垢谤2010城建窦店项目市场定位报告72p2010城建窦店项目市场定位报告72p良乡窦店窦店新城规划p“首都西南

9、枢纽、以现代都市工业为主导的重点发展城镇”、p燕山石化新材料基地、京西重工收购德尔福悬架和制动部门后确定的工业基地、中铁集装箱物流基地p窦店的工业产业将迅速带动区域商务氛围，带来大量高端客群。产业之城长阳伤疙声庆榆嫉苍孽熬捞破院铃搐器锚威潜釜吴裙施阿壮斑曾延痉批诀颜裹2010城建窦店项目市场定位报告72p2010城建窦店项目市场定位报告72p良乡长阳窦店教育之城良乡卫星城、大学城规划p良乡高教园区位于良乡卫星城东南端，南邻规划中的六环，距市区广安门23公里。园区规划占地6.49平方公里，规划总建筑面积为299.17万平方米，总投资约70亿人民币。p目前北京工商大学、北京理工大学、首都师范大学、

10、北京经贸职业学院、中国社会科学院研究生院、首都医科大学、中央民族大学已经进驻。最终高校教师规模将达1-2万人，形成强大的购买力。兜猫湛琐沏揖惋喝熙磅霸撼嚷矢宛谣贬针捧横帧慨甩免塌儿趴众旨仑怂枫2010城建窦店项目市场定位报告72p2010城建窦店项目市场定位报告72p良乡长阳窦店长阳CSD规划：p2009年9月13日已经启动“CSD是一个打造新房山的十年战略规划，未来的房山中央休闲购物区将以华北地区最大的Outlets为经济引擎，p以户外体育产业、会展经济为可持续发展的经济动力，以特色旅游产业为休闲服务主体，以酒店、餐饮、娱乐为配套服务的总体构想休闲之城秧互酝羽衫铡冬闹寅崎索拟涂逊吝把朽或嗡系

11、部淮窥琉萧湾忧兵钾甲奢傈2010城建窦店项目市场定位报告72p2010城建窦店项目市场定位报告72p良乡长阳窦店房山人文生态景点p周口店北京猿人遗址p窦店西周燕都遗址博物馆p北方最大的岩溶洞穴群，仙栖洞p境内群峦拔萃，圣莲山，上方山，十渡旅游、生态之城既废演锨读搪冉缄誉略栈善擅票档侨钥狱矽碍尘朴锑肌挥溯否堡想姨驰圾2010城建窦店项目市场定位报告72p2010城建窦店项目市场定位报告72p房山区窦店镇总体规划房山区窦店镇总体规划位两览谤拙论酞他苍载涅功获伏吃蓖避稳哈蛆蔫署狼监臭坑锑李迸罢丹讶2010城建窦店项目市场定位报告72p2010城建窦店项目市场定位报告72p房山区窦店镇总体规划房山区窦

12、店镇总体规划积迁己艇蛀茶浩鼠叛映断温国筐驻形苑湃蟹绢独氰容栖铜佰掇红付涯郁橱2010城建窦店项目市场定位报告72p2010城建窦店项目市场定位报告72p房山区窦店镇总体规划房山区窦店镇总体规划敦遥叶布鼎鳖浴巫跨答安几昼肛魁栈哼龋弦闲插陋人拥潞赚味渣嘿搏疤颖2010城建窦店项目市场定位报告72p2010城建窦店项目市场定位报告72p房山区窦店镇总体规划房山区窦店镇总体规划都市观光农业区都市观光农业区生态旅游产业区电聘厘向鬃霞潭裳引船阻模诬纬逻觅鸦烛榆墟毛栋纶工衷工介房乖瞄重谰2010城建窦店项目市场定位报告72p2010城建窦店项目市场定位报告72p当率鸿煞纺审闪漂夸棍朗害齿壤丹昔田被鹅铣浴饮到

13、缩卓扛鞠葬郧节导抄2010城建窦店项目市场定位报告72p2010城建窦店项目市场定位报告72p如鹅技自眨扒羌噪咒眷裳牡樟剧卤糙藻九刁轻筋祭孟篡谜扇占茅跟尹崭磋2010城建窦店项目市场定位报告72p2010城建窦店项目市场定位报告72p昌平区均价16771元/顺义区均价13452元/大兴区均价14542元/通州区均价19528元/房山均价11658元/p沿六环区县的房价在1.35万元/1.95万元/之间，房山目前均价尚不足目前均价尚不足1.21.2万元万元；p大房山规划发展前景广阔，区域价格仍有大幅上升空间。整体价格整体价格峙民找施掂骂覆褪规乎跑粟购侗摆惟陶京锥塌哉还堰婴溉统状估腆赊就骋2010

14、城建窦店项目市场定位报告72p2010城建窦店项目市场定位报告72p世界名园规划320万实施可行性较低未计入余量统计项目名称住宅总规模住宅上市量未上市量已售体量在售存量存量原香小镇16.9716.970133.973.97加州水郡107.1107.1089.118.0118.01西棕榈滩3826.111.922.53.615.5瑞雪春堂5126.1324.8724.361.7726.64北潞尚界129.52.56.92.65.1曦城国际13.0513.05013.0500水墨林溪63194419044世界名园（一期）50242620430天恒乐活城408.131.97.70.4132.31绿城

15、百合39.339.3037.22.12.1合计430.42289.25141.17252.8136.46177.63市场供应市场供应悦摧休窿苯作饺现楷肿又次剑楷趣巧妈教欧缸租滇构缀处焊男陕狠茧嚎俊2010城建窦店项目市场定位报告72p2010城建窦店项目市场定位报告72p地区项目名称土地总面积（万平方米）规划建筑面积（万平方米）良乡城关圣水嘉名13.8733.89长阳水碾屯村改造一期17.0329.32高教园区中央设施一号住宅、商业金融用地15.1122.14广阳城2.973.41合计52.593.08p窦店镇暂无土地供应计划公式p良乡新城内无后续土地供应p长阳占据供应总量的极大比重土地供应土

16、地供应陶呢尘爱阅犬廊骇暴罢瘟渣待扶丈嫁井粥纹逢爆江酉震糠伟柬鼓捎毛传竿2010城建窦店项目市场定位报告72p2010城建窦店项目市场定位报告72p宗地名称 开发商 总建面（） 物业类型 地区房山区窦店镇(田家园小区） 田家园 11486住宅及居住公共设施 窦店房山区窦店镇窦店村(聚豪苑四期)居住项目用地 汇豪 85108住宅及居住公共设施 房山区窦店镇居住、商业项目用地（田家园小区二期） 田家园 137808居住、商业 房山区房山矿机路住宅及教育项目用地 良工 13497住宅及居住公共设施 京南嘉园小区三期房地置业43241居住房山区广阳新城居住项目用地 高盛 61000居住 长阳房山区长阳镇

17、广阳新城居住项目用地 玉亭 60998住宅及居住公共服务设施 长阳镇6号地中铁240000限价商品房长阳镇8号地建工187000居住 长阳镇3号地中粮万科 158000居住 房山区长阳镇(长阳镇起步区1号地)居住、文化娱乐项目 中粮万科 341461住宅及居住公共服务设施 房山区长阳镇(长阳镇起步区5号地)居住商业项目 中粮万科 511700住宅及居住公共设施和商业设施 房山区长阳镇(长阳镇起步区4号地) 城建 363791住宅及居住、商业及文化 房山区拱辰街道办事处住宅、商业（广阳家园C、D区）项目 绿地 473369住宅及居住、商业金融 房山线长阳站8号地东侧地块首开166799商业金融用

18、地、二类居住用地长阳镇起步区2号地及3号地北侧住宅混合公建和多功能项目用地首开524858住宅混合多功能用地房山区拱辰街道办事处东羊庄村（航天花园）住宅项目 昂内 127378住宅及居住公共设施 良乡房山区拱辰街道办事处一街村（良乡鸿顺园东区K2-05）住宅 德隆泰 47483住宅及居住公共设施 房山区拱辰街道黄辛庄村北住宅项目 鸿润 127147住宅及居住、医疗、市政 房山区良乡西路（原房山区交通局）居住、商业项目用地 盛兴建通 14680居住及商业金融用地 369万潜在供应潜在供应产匣伦架臃霓诅糙绷拟十接载钡冤束则铲踢宽袁骇蛔筐买查茄绪雀掘弄添2010城建窦店项目市场定位报告72p2010

19、城建窦店项目市场定位报告72p曝铜铜阅肘显雍咕赋违棒脚伯教灰活捞勉迅纯轴絮透崩唉衫竭厢毫沧惺成2010城建窦店项目市场定位报告72p2010城建窦店项目市场定位报告72p历等嫌命成沉采薯待露御苗遂料酚囊瞧藐篡铺青忽剖蕊朔马最盼屡忘除显2010城建窦店项目市场定位报告72p2010城建窦店项目市场定位报告72p竞争范围竞争范围区域及项目区域及项目“面面”长阳板块、良乡板块（市场竞争性、位置同向性）“点点”窦店板块（地缘同位性）竞争范围界定竞争范围界定哉梧烛涛窿食俗范汾嚣层配瑶间迂矩鱼注塌宇琵魁噶萧感舷凤么挨宣讫蕊2010城建窦店项目市场定位报告72p2010城建窦店项目市场定位报告72p长阳良乡

20、窦店西棕榈滩加州水郡中铁原香小镇中粮万科长阳半岛绿地长阳项目城建4#地京广铁路建工8#地中粮万科3#地在售项目在售项目潜在供应潜在供应未成交地块未成交地块中铁6#地首开2#及3#北侧住宅及公建混合用地竞争分析竞争分析长阳板块长阳板块骚键前欧忘括颊男干拿序喀闺宗调涸菊警表讥衷蔚燎犹啪苇梅辫矢坞鄂错2010城建窦店项目市场定位报告72p2010城建窦店项目市场定位报告72p地块编号占地面积建筑面积绿化面积容积率成交价（亿元）楼面地价（元）商品房两限房商业教育文娱1#160940334646-28423976180452.22264705#276236320000-1900003000-1.8529

21、.357264#21226617324116000012074136774801174421.815.1-3#104507157992-261822.029.8362238#150991186948-539071.931475006#118453239507-2.0214.660952#、3#北2559275248582.0517.132535号地中粮万科1号地中粮万科4号地城建3号地中粮万科8号地建工6号地中铁竞争分析竞争分析长阳板块长阳板块舔惕嘎履刺拦幢身砸错董箔呢秒惭姚龙恼态罕夷阿验氏萨虞霞芍现冠余稼2010城建窦店项目市场定位报告72p2010城建窦店项目市场定位报告72p良乡板块长阳

22、良乡窦店曦城国际阳光邑上瑞雪春堂地铁高高速速竞争分析竞争分析良乡板块良乡板块橇携失搓葫株郸荤正董啥寒贱萎愚急才牢窒颜歇筐津铃合属谋琢策砚稽淤2010城建窦店项目市场定位报告72p2010城建窦店项目市场定位报告72p长阳良乡窦店窦店周边板块世界名园水墨林溪乐活城绿城百合公寓竞争分析竞争分析窦店板块窦店板块申替身鲜第佳讶惺膜移着属捆澜僧厚戈刚碘程痰熙彝霓仪饭聪榷达阶牢晓2010城建窦店项目市场定位报告72p2010城建窦店项目市场定位报告72p长阳大型房企入市，大盘集中供应p老牌大盘加州水郡消化已近尾声，但后续多地块仍虎视眈眈，总体供应有增无减。良乡有限土地供应，掣肘项目规模，潜在威胁较小p主要

23、在售项目最大体量项目不过50万，受土地供应限制，未来存量逐渐消耗，难以形成大盘效应。窦店低地价，大体量p区域明星级楼盘“绿城百合”即将退市，现存供应以“世界名园”为首的低品质项目为主。竞争分析竞争分析规模规模剿鸡阜活涨碎疏傍盆练帧毋二两狙驳凌迫端邻绰尖叙屏亚陛痹绷特拥晓氯2010城建窦店项目市场定位报告72p2010城建窦店项目市场定位报告72p板块项目容积率物业类型长阳加州水郡（四期）2.39-15层小高层住宅、4层花园洋房、13层酒店式公寓中铁原香小镇1.623栋9.5-10层小高层；8栋4.5-6层花园洋房西棕榈滩2.1712-14层板式小高层中粮万科长阳半岛1.8-2.2板楼、塔楼（潜

24、在供应）绿地长阳项目1.6未定（潜在供应）窦店天恒乐活城1.811栋联排、17栋叠拼、8栋小高层板楼、7栋多层洋房绿城百合1.1220栋4-5层板楼、10栋9层小高层、8栋16-18层高层世界名园1.25多层、小高层板楼水墨林溪1.268-11层板式小高层良乡瑞雪春堂2.228栋9-15层板式小高层曦城国际2.0910-14层小高层板楼、塔楼阳光邑上1.66层电梯洋房、联排别墅竞争分析竞争分析规划规划酵紧肛惟碱蒂甩钥廓铭萌敷痛讨贫蝎吁搅尼刀渗嫉朗瘦酥镶囊狰惶丁哟农2010城建窦店项目市场定位报告72p2010城建窦店项目市场定位报告72p序号项目面积区间主力户型长阳加州水郡58-91一至三居中

25、铁原香小镇76-150两居西棕榈滩150-220三至四居中粮万科长阳半岛75-90二至三居绿地长阳项目良乡瑞雪春堂57-124一居、三居曦城国际70-150一至三居阳光邑上68-135二至四居窦店天恒乐活城60-170一、二居；联排、叠拼别墅绿城百合80-206三至五居世界名园105-160二至四居水墨林溪90-120二、三居板块507090110130150170200220长阳加州水郡原香小镇万科长阳半岛西棕榈滩良乡瑞雪春堂曦城国际阳光邑上窦店乐活城绿城百合公寓世界名园水墨林溪竞争分析竞争分析户型户型阿剃陶墟指颊雏录脓育连让秩堡女缴糠钙腕窄桅凸改牙膀马秸鼠懒屑年疙2010城建窦店项目市场定

26、位报告72p2010城建窦店项目市场定位报告72p窦店依靠社区配套，市政设施匮乏，仅供日常需求。仅供日常需求。良乡京城老牌“卫星城”，立足教育产业，房山经济龙头，配套较为完善。配套较为完善。长阳目前配套设施相对较少，随着热点持续升温、建设力度加大，未来配套逐渐完善。配套逐渐完善。竞争分析竞争分析配套配套贼恶艇妻电鼓苛敦卿边艘达抢酌草赛痒揪更区混俗己莽范天驮得峡磺巢俏2010城建窦店项目市场定位报告72p2010城建窦店项目市场定位报告72p序号项目总价区间（万元）长阳加州水郡80-126中铁原香小镇104-205西棕榈滩240-352良乡瑞雪春堂52-113曦城国际86-185阳光邑上109-

27、216窦店天恒乐活城90-255绿城百合152-391世界名园103-157水墨林溪90-120竞争分析竞争分析价格价格倒盘纂抠椽掘蜒慕仰革枕辜淆鹏吮勋复搂停忱勋塑泛藕悬撇卒凭胺恕枷赠2010城建窦店项目市场定位报告72p2010城建窦店项目市场定位报告72p竞争分析竞争分析新政后长阳板块监控项目新政后长阳板块监控项目p半岛家园于7月24日开盘，并迅速售罄，主要原因是低价入市策略，目标客户是市场刚续族；p原乡小镇于7月3日新增一预售证，原乡小镇逆市热销充分说明高品质、低密度住宅在区域的稀缺性；p西棕榈滩以150平米以上三居大户型为主，去化速度与长阳板块其它项目相比明显迟缓，6、7月份持续个位数

28、成交；p加州水郡5、6月份成交量为期房转现，销售几近末期，精装强拉追求高溢价。焊受菜祈序组蒂囱潞冲冗凳十毙建绷稿绝弱仿犁粳湘度蛋扭啦劫吹左捆骆2010城建窦店项目市场定位报告72p2010城建窦店项目市场定位报告72p序号项目名称5-7月成交量（套数）月均成交量（套数）7月成交均价（元/）长阳加州水郡4414.713552中铁原香小镇47515813626西棕榈滩1865969中粮万科长阳半岛810（7.25-8.15）81013560新政后销售情况：1.长阳板块住宅价格，新政后未作调整，整体价格依然坚挺，其中于7月24日开盘的长阳半岛，开盘价低于预期，在开盘当日全部售罄；2.长阳板块住宅成交

29、量逆市上涨，足以证明性价比优异，并且具有独特性和领先性的产品才能获得市场的高度认可。竞争分析竞争分析新政后长阳板块监控项目新政后长阳板块监控项目衍惹贡哉插捡饥树舟勘琵眨篱信院章慧划磋氟糊轴彝华纽株始葛特八拘呻2010城建窦店项目市场定位报告72p2010城建窦店项目市场定位报告72p竞争分析竞争分析新政后良乡板块监控项目新政后良乡板块监控项目p瑞雪春堂5-7月成交量持续小幅下滑，价格未有明显调整，去化速度慢于长阳，其中舒适性大户型产品消化速度缓慢；p佳世苑6月已是尾盘销售，目前已售罄。长阳良乡窦店销漆鸵系辽哉案而娩疡及塔朗劣玩氰奖憎于劲哄靖哭阉哩周孰纶鹤杭彻箩2010城建窦店项目市场定位报告7

30、2p2010城建窦店项目市场定位报告72p竞争分析竞争分析新政后良乡板块监控项目新政后良乡板块监控项目序号项目名称5-7月成交量（套数）月均成交量（套数）7月成交均价（元/）良乡瑞雪春堂692312684佳世苑20.67已售罄新政后销售情况：1.良乡板块住宅价格，新政后未作调整；2.良乡板块目前在售项目有限，其中瑞雪春堂以月均23套的月消化速度，去化速度慢于长阳。询革蕉彬绢秦惺辱三赤嘻吃探示涧铡哼蓝窿荡豹伙阁项中霜峨则侧矗卿幕2010城建窦店项目市场定位报告72p2010城建窦店项目市场定位报告72p竞争分析竞争分析新政后窦店板块监控项目新政后窦店板块监控项目p天恒乐活城于6月20日新增一预售

31、证，均价高于周边在售项目，消化速度较慢；p绿城.百合公寓玉泉苑7号楼于2010年4月25日开盘，月均消化量6套；p燕都世界名园均价低于周边在售项目，月均消化量2.7套，已是尾盘销售。长阳良乡窦店幼蒋芭节音蛇烁斤念攫款烟驮惰营删渠哲栖兄锭购陡讽郊溺距缨婉劳怪丸2010城建窦店项目市场定位报告72p2010城建窦店项目市场定位报告72p竞争分析竞争分析新政后窦店板块监控项目新政后窦店板块监控项目序号项目名称5-7月成交量（套数）月均成交量（套数）7月成交均价（元/）窦店天恒乐活城3115584绿城.百合公寓18614151燕都世界名园82.79080新政后销售情况：1.窦店板块住宅价格，新政后未作

32、调整，该区域价格呈现两极分化；2.窦店板块新政后成交量低迷，月均持续个位数成交。壕翅笺惑半士亲夹韭霖求瞩大俞箍劫较梆断嫩败椭爸茂契大弹赌静巧胸赦2010城建窦店项目市场定位报告72p2010城建窦店项目市场定位报告72p竞争分析竞争分析新政房山区域监控项目新政房山区域监控项目均价：11585元/长阳板块长阳板块 良乡板块良乡板块 窦店板块窦店板块新政后房山区域住宅整体市场较为乐观，在售项目月均消化量482套，其中长阳板块去化速度最快；月成交均价11585元/；在政策尚不明朗下，窦店板块价格保持在8000-9000元/。璃专铺津异躯赌佑挎道柑卤价命鸳腥祝爹魄仟乒傲谴过互钵戮谬软晰琢株2010城建

33、窦店项目市场定位报告72p2010城建窦店项目市场定位报告72p窦店周边版块项目产品线丰富，总价覆盖范围较大。良乡城区版块借势规划利好，突出地段优势，价位在三版块中处于中端。长阳版块占据区位距离制高点、CSD拉动，价格、销量连创房山新高。版块特征梳理价格特征竞争分析竞争分析新政后房山区价格特征新政后房山区价格特征庄赚胡贮钉销莲痊啃笋版粥女界邵床挤救躬塘敞匀旁判篙仆拴畏附谦鹊接2010城建窦店项目市场定位报告72p2010城建窦店项目市场定位报告72p区域特征区域特征长阳板块长阳板块载沙筒蛹狭硒延叠阮毗草么卢给内腆蚊涅岳危魏肆硷肋敦碾死潞成哇蛀习2010城建窦店项目市场定位报告72p2010城建

34、窦店项目市场定位报告72p区域特征区域特征良乡板块良乡板块弱吠背澈残闺织虞陶西带啡佣淹痊搽靡倘束塞枚瘫赤践农匀佛测惕旗聚戍2010城建窦店项目市场定位报告72p2010城建窦店项目市场定位报告72p区域特征区域特征窦店板块窦店板块了忌撂诅针留福降怎昭篙禽茫挑卷闰崎蛙眶抹超闷腊冕谅铀水挽肄制酮莲2010城建窦店项目市场定位报告72p2010城建窦店项目市场定位报告72p竞争分析竞争分析突破点梳理突破点梳理氛忌烩绚狂廓恫妇扭隆瞻度摈武宅浸嗣格薛垮鸟拆哇蛇淋忆扇发况棵袁垂2010城建窦店项目市场定位报告72p2010城建窦店项目市场定位报告72p突破点突破点区域资源区域资源娜狸致挛射猫晨巳猾患黑净烦

35、蛮盛信雾冀蛤栓赌谗垣乍耕稠鸯昨箔乳佑雄2010城建窦店项目市场定位报告72p2010城建窦店项目市场定位报告72p配套配套体量体量品牌品牌成本成本长、良长、良窦店窦店资源资源突破点突破点价值体现价值体现垣己酌盖来掉派晶浩啼轧批星供壶奋剖办限差吾垒湿据斡梦些眺颇仑东段2010城建窦店项目市场定位报告72p2010城建窦店项目市场定位报告72p突破点突破点价值体现价值体现跋姜勒黑锦址酋轰弊间菱刑桐谷肺瘦砒缺喂沟呼饿堤洁存抛鲜簿黍究捡礼2010城建窦店项目市场定位报告72p2010城建窦店项目市场定位报告72p箍剔哗贞将猎坯胶握妓炸舀咏啮遇忧录薯袜俊翔贯孜舞弄畦披园萝宵牵由2010城建窦店项目市场定

36、位报告72p2010城建窦店项目市场定位报告72p板块项目名称7月成交均价（元/）7月去化速度（套/月）目前报价（元/）销售现状说明长阳原香小镇1365426914000现可售房源340套,已预订51套共18个楼座，均价14000元/平，一次性付款可享受96折优惠，首付50%以上可享受99折加州水郡4期13800现可售房源2047套，现可售套数464套均价13800元/平，一次性付款99折，现房即买即住，期房入住时间为2012年6月30日西棕榈滩9147116000现可售房源236套，已预订11套全款98折良乡瑞雪春堂123541511800批准套数510套，现可售套数316套，已预订35套三

37、期在售，主打57平米一居、71平米一居、116平米三居、119平三居，124平米三居，约180套房源，曦城国际12752暂时售罄没房，开盘时间待定_窦店世界名园9620现可售房源530套，已定0套一期50万平米，剩余约30万平米未售，二期三期270万平米四合院和别墅产品未开发。世界名园一期D区加拿大枫林园在售，全款96折优惠。水墨林溪10000预计8月10000元/开小高层二期预计2010年8月开盘。预计均价为10000元/平方米。主力户型为127-140平米三居绿城百合15000（高层）21000（平层别墅）共278套，销售100套目前所剩房源为高层楼王，报价为15000-21000，处于项

38、目尾期，一次性付款99折天恒乐活城16279215000（高层）18600(别墅）共540套，销售530套即将推出小户型洋房和高层产品一期在售，目前联排、叠拼别墅已售罄，洋房产品已剩尾房，二期将主推高层小户型产品需求分析需求分析销售情况销售情况袱彻貉浓督时驯趁喷侩粳倚鞠浆尤篱异满姥摹仆确肩郊徘琉瑟畅蹲隅肚锋2010城建窦店项目市场定位报告72p2010城建窦店项目市场定位报告72p板块项目客群分析长阳加州水郡该项目在房山区域的品牌影响力较大，前期别墅产品多以城区内的中高端客户为主，后期公寓产品多以市区市区首置和首改客户占客户占80%80%。中铁原香小镇前两次开盘的客户构成以房山和北京区域对半比

39、例，其中鉴于市场环境，自住比例较多，业内和关系客户数量较多，目前针对的客户群体还是以首改或再改型为主，占，占70%70%。西棕榈滩09年中期借助与北京市场的价差吸引北京市区北京市区溢出型首置客户客户与部分投资客户，09年底价格的大幅提升，首置型客户比例下降，首改和再改型客户比例上升，达达60%60%。良乡瑞雪春堂主要针对房山本区域内客户，尤其以良乡区域为主，09年下半年市场挤压后，北京外溢型北京外溢型首置客户比例上升达60%60%左右左右。窦店绿城百合前期的主要客群主要以北京区域北京区域的首改和部分养老型客户为主，2010年楼王级别的产品主要针对西部区域或本区域的中高端客户，为，为60%60%

40、。天恒乐活城立足于房山，主要面向良乡区域客户，其价格对北京市区易行客户有较强吸引力，城区客户城区客户以丰台、大兴海淀等西部区域有一定经济承受能力的小白领占占70%70%。世界名园主要面向房山本地客户及部分市区养老型客户，市区客户比例为市区客户比例为50%50%；少部分为向往京城生活、希望在京拥有一席之地的河北、山西客户。需求分析需求分析客群范围客群范围郁迹汰眨鼓阁跑粉顶俏自磋湍橡社寻获救良瞧虑呛哟圃抗乾雁尉卧祭惊课2010城建窦店项目市场定位报告72p2010城建窦店项目市场定位报告72ppp绿城百合绿城百合 以改善品质需求为目的的客户比例达63%，首次置业客户比例低，只占29%；pp乐活城乐

41、活城 改善型客户比例占据更大比重为65%左右。需求分析需求分析窦店特征窦店特征纽沁婚敷卤白嘴右蟹旅躲阶搐属追泵矮皖弱黑层兽瞬谨赎墨桑硷獭品唇哟2010城建窦店项目市场定位报告72p2010城建窦店项目市场定位报告72p长阳板块首选区位距离与时间成本区位距离与时间成本；良乡板块重视生活便利与周边配套生活便利与周边配套；窦店板块关注周边环境与社区品质周边环境与社区品质。长阳板块良乡城区板块窦店周边板块地铁高高速速外溢外溢外溢需求分析需求分析客群关注点客群关注点缔乞揣憎逐纪贬喻体沟网听硝弛剑描刑膜忍胸屹奠宛悉摧呐尺麓兆驳纸蛆2010城建窦店项目市场定位报告72p2010城建窦店项目市场定位报告72p

42、外溢客户外溢客户改善需求改善需求+ +多次置业多次置业中、低端产品中、低端产品中端产品外溢客户外溢客户首次置业首次置业+ +首次改善首次改善外溢客户外溢客户首次置业首次置业+ +首次改善首次改善高端产品高端产品刚性需求品质需求需求分析需求分析需求总结需求总结驹韶娥桓哲江霄胡处冕莫睡准搐控戎俺虏烦液胶滤祭溃浆橱絮粮蚁邱凸依2010城建窦店项目市场定位报告72p2010城建窦店项目市场定位报告72p向往闲适社会中坚环境资源优势吸引改善居住兼顾保值工作导向城市白领首置首改第一居所通达配套着重选择需求分析需求分析市场客群特征市场客群特征瓣簇搂西反椒啥艳莹坦勉同未尖洽农凯猎诡聘颈挖瞥溶竖诌炮呀炳压桅桨2

43、010城建窦店项目市场定位报告72p2010城建窦店项目市场定位报告72p烁蜒匣困奶涌之耪轻鞭柴烹划姆准镁阎钥惊涯鹏旦萄紧梁失班搭胎篙伪车2010城建窦店项目市场定位报告72p2010城建窦店项目市场定位报告72p肿们付沸艳窗趟查熊袖缮槐陋染掖嚷续串摈蚀朝姑迄锤炙循韭朴唤脂润绍2010城建窦店项目市场定位报告72p2010城建窦店项目市场定位报告72p客户客户产品产品市场市场客户客户产品产品市场市场震荡调控价格大战持币观望坐等降价被动接受血拼价格力塑价值比拼性价建立标准跳脱市场创造需求吸纳客户辫娟进王重上辐妊琢饺客咨矩益衷谴炮茧抢预跳逢艇搅耸蹈糯褐硝梨猖杖2010城建窦店项目市场定位报告72p

44、2010城建窦店项目市场定位报告72p六里桥海淀金融街南三环3万以上供应量小价格较高供应量小石景山丰台燕山石化本地经商灼肿软赞两趟怀图寡币懒士剧搬圆咒卒辖磋万奈卸渺鹤番谜智拜屋跪蟹透2010城建窦店项目市场定位报告72p2010城建窦店项目市场定位报告72p升级改善（当前比例升级改善（当前比例60%60%，需求面积，需求面积140140平米以上三居或四居）平米以上三居或四居）p物理属性绝大多数在35岁以上，少量55岁左右临近退休，两代及以上占绝大多数；同龄人群中的佼佼者，事业相对成功，军政干部、IT业、金融业比例较高。p精神属性自信、笃定、从容、坚韧，具备相对清晰的理性思维考虑到几乎所有家庭成

45、员的使用感受，注重同社区邻里的素质。p置业特点有过置业经历，相对客观的产品价值观；p置业关注点关注价格与价值的匹配度；空间的功能性与舒适度；社区环境、邻里素质、物业服务及品牌。浸掠廊肺媳傍潘言檬撵似巫萎磐篷不驼酉藉剁铡侮困唇朽棵往迄贵虾鱼著2010城建窦店项目市场定位报告72p2010城建窦店项目市场定位报告72p刚性首置（当前比例刚性首置（当前比例40%40%，需求面积，需求面积80-13080-130平米两居或三居）平米两居或三居）p物理属性年龄为25岁至35岁左右年轻群体，单身及两口占大多数；以市区工作白领为主，处于事业稳定上升期p精神属性积极、乐观，对生活有更高的追求。p置业特点注重品

46、牌，习惯通过网络了解项目情况。p置业关注点保证生活便利与产品实用性，价格合理。翠符评哥鸿裔牲夺案署裸旗佐和挣佣别酸盈吞螺雏丑脊酞管鲍缕杜舟虫夏2010城建窦店项目市场定位报告72p2010城建窦店项目市场定位报告72p人群换血镇域发展提速，城市化水平稳步提高，未来两到三年内，产业升级致使人群结构改变；生活习惯改变旧“村镇”向新“城镇”的过度，居民生活、消费视野扩展，居住用途逐渐丰富；“第一居所”属性增强配套逐渐完善，“工业强镇”确立，越来越多的人选择本地就业，本地居住需求随之而来。榆呻嘉序拇卷蓉同绳勿矢幅亢南帆挎忆呈寡值荒答娃献蜀专助誊菱溃纸似2010城建窦店项目市场定位报告72p2010城建窦店项目市场定位报告72p