第八章-房地产开发

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1、第八章 房地产开发项目的规划设计与建设管理授课讲师：李志强教学目标：1.了解房地产开发项目规划设计的评价；房地产开发项目的报建内容；房地产开发项目建设管理的概念、内容。2.理解房地产开发项目合同管理和安全管理的主要方法及内容。3.掌握居住区规划设计的内容；房地产开发项目的进度控制、质量控制和投资控制的内容及方法。8.1 房地产开发项目的规划设计与评价一、房地产开发项目的规划管理1.城市规划的层次体系 城市规划是城市政府为了确立城市性质、规模和发展方向，实现城市经济和社会发展目标，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署。 城市规划是建设城市和管理城市的依据，是保证城市土地合理利用

2、和开发的基础，是综合发挥城市经济效益、社会效益和环境效益的前提，是实现城市经济和社会发展目标的重要手段。 城市中的一切开发建设活动，都必须服从城市规划和规划管理。 城市规划按其规划的深度不同可分为城市总体规划、分区规划、详细规划等：A.城市总体规划 是在较长时间内，对整个城市的性质、规模和空间发展形态进行的综合部署，从宏观上统筹安排城市各项建设用地，合理配置城市各项基础设施，处理好近期和远期建设的关系，指导城市协调发展。总体规划的期限一般与国民经济计划和长远规划相适应。远期规划一般为15-20年，近期规划一般为5年。B.城市分区规划 分区规划是在总体规划的基础上，具体对城市土地利用、人口分布、

3、公共设施和基础设施的建设做出进一步的安排。C.城市详细规划 详细规划以城市总体规划和分区规划为依据，详细规定建设用地的各项控制和规划管理要求，或者直接对建设项目做出具体的安排和规划设计。2.房地产开发项目与城市规划的关系A.房地产开发必须服从城市开发 城市规划是城市建设的发展计划，是城市各项建设的综合部署。经过审批后的城市规划是具有法律效力和行政权力的文件。城市规划是城市建设、城市管理的主要依据。B.房地产开发有利于城市规划的实施3.房地产开发项目的规划管理房地产开发项目的规划管理，主要体现在以下几个方面：（1）项目选址、定点审批阶段（2）申请建设用地规划许可证阶段（3）申请领取规划设计条件通

4、知书（4）规划设计方案审批（5）申请建设工程规划许可证阶段（6）竣工验收阶段二、居住区规划设计1.确定居住布局结构和道路系统A.居住区布局结构 居住区一般实行三级布局结构，“居住区居住小区住宅组团” 从居住区的构成分析可知，房地产综合开发的适宜规模往往是居住小区。B.居住区道路系统2. 住宅设计A.住宅选型（1）按层数分：低层、多层和高层住宅。（2）按建筑形式分：花园式（别墅）、公寓式、错层式、跃层式、复式住宅。（3）按平面特点分：点式、条式、大进深、大开间住宅。（4）按对象分：青年公寓、铺面住宅、综合性住宅。（5）按面积大小划分：小套（一室户）、中套（二室户）、大套（三室、四室户）。（6）按

5、结构形式分：砖混结构、砌块结构、砖石结构、大模板结构、框架轻板结构等。B.住宅布置 住宅的平面组合布置有4种基本形式：周边式、行列式、混合式和自由式。C.住宅户型选型 选择住宅户型应注意以下几个问题：（1）动静分开（2）公私分开（3）主次分开（4）干湿分开3.公共建筑规划设置A.布置的基本要求：（1）各级公共建筑应有合理的服务半径，以便于居民使用。（2）应设置在交通较为方面、人流较为集中的地段，符合人流走向。（3）产生噪音、气味、污染物的公共建筑应和住宅保持适当距离，使住户有安宁卫生的居住环境。（4）在满足居住区要求时，兼顾区外服务，提高经济效益。B.根据公共建筑物的不同性质和功能，公共建筑可

6、采用以下布置（1）居住区文化商业服务项目，可采用沿街线状布置，或在独立地段成片集中布置，或沿街和成片集中相结合。（2）中小学是居住小区级公共建筑中面积较大的项目，其规划布置应保证学生就近上学，交通安全，注意避免城市干道或铁路干线的噪音干扰，同时，应与住宅保持一定的距离，防止学校对居民的干扰。（3）自行车存放处要接近住宅，为了节约用地或不占好地，可存放在地下室、管道层，或布置在建筑的非向阳区内。（4）附属建筑物和构筑物，如锅炉房、煤气调压站、泵房等应与住宅隔开，要与外界有方便的交通联系，同时要避开城市干道，以免影响城市景观。4.绿地规划布置 居住区绿化是为居民创造安静、舒适、美观、卫生的居住环境

7、必不可少的重要因素，具有改善小气候、净化空气、减少污染、防止噪声等作用。 居住区绿地面积的标准有两种，一种是人均占有面积，另一种是公共绿地占居住总用地面积的百分比计。一般是30%以上。目前，绿地面积控制标准一般按后种方式确定。5.规划设计中的主要技术经济指标A.居住区技术经济指标（1）住宅平均层数 （2）高层住宅（10层）比例。（3）中高层住宅（79层）比例。（4）人口毛密度。（5）人口净密度。 （6）住宅建筑套密度（毛）。（7）建筑套密度（净）。（8）住宅建筑面积毛密度。（9）住宅建筑面积净密度。（10）建筑面积毛密度。（11）住宅建筑净密度。 （12）建筑密度。（13）绿地绿。 （14）停

8、车率。（15）地面停车率。 （16）拆建率。 B.非居住区技术经济指标三、房地产开发项目规划设计方案的评价1、开发项目规划设计方案评价的特点A.评价主体的多元化B.评价目标的多样性C.评价值的不确定性2.开发项目规划设计方案评价的指标体系 对住宅设计方案的评价可以从住宅建筑的实用性、安全性、经济性和艺术性四个方面考虑。 对于居住区规划设计方案的评价可用用地面积指标、主要技术经济指标和综合评价指标。3.开发项目规划设计方案评价方法 在具体评价时，一方面，要根据先前的可行性研究的结果，审查这个开发项目的规划设计方案的经济指标；另一方面，要对这个方案的社会效益、环境效益进行评价。（1）综合评分法（2

9、）层次分析法（3）模糊评价法8.2 房地产开发项目的报建一、房地产开发项目的报建1.报建程序2.报建内容（1）工程名称 （2）建设地点（3）投资规模 （4）资金来源（5）当年投资额 （6）工程规模（7）开工、竣工日期（8）发包方式 （9）工程筹建情况等二、房地产开发项目规划设计的审批内容及程序1.选址意见书A.选址意见书的含义B.选址意见书的内容（1）建设项目的基本情况。（2）建设项目选址的依据。2.建设用地规划许可证制度A.建设用地规划许可证的含义 是由建设单位或个人提出建设用地申请，城市规划行政主管部门审查批准的建设用地位置、面积、界限的法律凭证。B.建设用地规划许可证的审批步骤：（1）现

10、场踏勘（2）征求意见（3）提供涉及条件（4）审查总平面图及用地面积（5）核发建设用地规划许可证C.建设工程规划许可证制度a.含义：是有城市规划行政主管部门核发的，用于确认建设工程是否符合城市规划要求的法律凭证。（1）确认建设单位和个人有关建设活动的合法地位（2）作为建设活动过程中接受监督检查时的法律依据（3）作为城市规划行政主管部门有关城市建设活动的重要历史资料和城市档案的重要内容。b.建设工程规划许可证的审批（1）申请（2）初步审查（3）核发规划设计要点意见书（4）方案审查（5）核发建设工程规划许可证 以上是一般的审批程序，实际上，不同的地区，要求报送的材料不一样。房地产开发一定要了解当地的

11、报建程序和要求。8.3 房地产开发项目的建设管理一、概述1.房地产开发项目建设管理的含义 广义：是指从项目可行性研究开始，完成拆迁征地、规划设计等前期工作，进行施工建造，直到项目建成交付使用的全过程管理。 狭义：是指项目在施工建造阶段的管理。2.房地产开发项目建设管理的组织方式与管理模式A.房地产开发项目建设的组织方式a.自建b.委托施工（1）工程总承包（2）工程部分承包B.房地产开发项目建设的管理模式a.自行管理b.委托管理二、房地产开发项目的进度控制1.进度控制的概念 是指对房地产开发的各阶段工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系编制计划，将该计划付诸实施，在实施的过程中经常检查实际进度是

12、否按计划要求进行，对出现的偏差分析原因，采取补救措施或调整、修改原计划，直至工程竣工，交付使用。 进度控制的最终目的是保证工程进度目标的实现，总目标是建设工期。2.进度控制的主要任务 有设计前的准备阶段进度控制、设计阶段的进度控制以及施工阶段进度控制等。 设计前的准备阶段进度控制任务有（1）确定工期总目标；（2）编制项目总进度计划；（3）编制准备阶段详细工作计划，并控制该计划的执行；（4）施工现场条件调研和分析等。 设计阶段的进度控制任务有（1）编制设计阶段工作进度计划，并控制其执行；（2）编制详细的出图计划，并控制其执行。 施工阶段进度控制任务有（1）编制施工总进度计划，并控制其执行；（2）

13、编制施工年、季、月实施计划，并控制其执行。3.进度控制的方法及措施A.控制方法 一般把计划进度和实际进度间的平衡作为控制进度和计划管理的关键环节。B.控制措施 项目开展措施主要包括组织措施、技术措施、合同措施、经济措施和信息管理措施等内容。4.进度控制计划系统及表示方法A.进度控制计划系统a.开发项目前期工作计划b.开发项目工程建设总进度计划 包括（1）文字部分（2）工程项目一览表（3）工程项目总进度计划表（4）投资计划年度分配表（5）工程项目进度平衡表c.开发项目年度计划（1）文字部分（2）表格部分B.进度计划的表示方法 进度计划的表示方法主要有两种：横道图和网络图。a.横道图 是指计划任务

14、中各个项目均以一条横道表示的进度表。b.网络图 是由箭线和节点组成的，用来表示工作流程的有向、有序网状图形。分双代号（箭线式）和单代号（节点式）网络两种。C.网络计划的优化 是在一定的约束条件下，按既定的目标对网络计划进行不断检查、评价、调整和完善的过程。 网络计划的优化有（1）工期优化：是压缩计算工期，以达到要求的工期目标。（2）费用优化（时间成本优化）：是寻求最低成本时的最短工期安排。（3）资源优化：主要有“资源有限、工期最短”和“工期固定，资源均衡”优化两种方式。5.施工阶段进度控制的主要工作内容 施工阶段是工程实体的形成阶段，对其进度控制是整个工程建设进度控制的重点。A.施工进度控制工

15、作内容 施工进度控制是从审核承包单位提交的施工进度计划开始，直至工程项目保修期满为止。B.施工进度的检查与监督（1）施工进度的检查方式（2）施工进度检查的主要方法是对比法C.施工进度计划的调整a.压缩关键工作的持续时间（1）组织措施（2）技术措施（3）经济措施（4）管理措施b.组织搭接作业或平行作业 是在条件允许时部分作业相互交错搭接或平行作业的有效措施。D.工程延期的控制a.申报工程延期的条件（1）工程变更而导致工程量增加。（2）合同中所涉及的任何可能造成工程延期的原因，如延期交图、工程暂停等。（3）异常恶劣的气候条件。（4）开发企业造成的任何延误、干扰或障碍。（5）除承包单位自身以外的其他

16、原因。b.工程延期的审批原则（1）合同条件。（2）关键线路。（3）实际情况。三、房地产开发项目的投资控制 所谓投资控制，指在开发项目工程建设的全过程，根据项目的投资目标，对项目实行经常性的监控，针对影响项目投资的各种因素而采取一系列技术、经济、组织等措施，随时纠正投资发生的偏差，把项目投资的发生额控制在合同规定的限额内。1.项目投资失控的原因（1）项目可行性研究的深度不够。（2）在各个阶段所作的投资计算突破投资计划项目。（3）在开发项目工程建设期间社会物价水平的上涨。（4）项目的设计变更引起费用增加。（5）项目实施过程中不可预见因素的发生。（6）项目施工不能顺利进行引起费用增加。（7）其他原因

17、。2. 投资控制的方法与步骤A.编制投资控制规划 根据项目的工程建设进度和项目的投资目标而确定。B.费用比较 是指投资计划值与实际值的比较。C.偏差分析a.偏差的基本概念 投资计划值与实际值之间的差异。（1）局部偏差和累计偏差 局部偏差：一是相对于总项目的投资偏差而言；二是相对于项目已经实施的时间而言。 累计偏差：是个动态的概念。第一个累计偏差在数值上等于局部偏差，最终的累计偏差就是整个项目投资的偏差。 （2）绝对偏差和相对偏差 绝对偏差是指投资计划值与实际值比较所得到的差额。 相对偏差则是指投资偏差的相对数或比例数。（3）偏差程度 是指投资实际值与投资计划值的比值b.偏差分析的方法（1）横道

18、图法：主要反映累计偏差和绝对偏差。（2）表格法。是最常用的一种方法。方法灵活，适用性强，信息量大。（3）曲线法。是用投资参数曲线来进行投资偏差分析的一种方法。 c.偏差原因D.未完工程投资预测 是在施工过程中，根据已完工程实际投资的情况以及对偏差原因的分析，对预测时间点以后备用各期和全部未完工程所需要的投资进行的估计和预测。 预测的根本目的在于提供决策支持。E.纠编 是对系统实际运行状态偏离标准状态的纠正，以使实际运行状态恢复到或保持在标准状态。 可分四个方面：（1）组织措施（2）经济措施（3）技术措施（4）合同措施 投资控制不是事后把关，也不只是事中把关，而是立足于主动控制的动态控制，是全过

19、程、全方位的投资控制。四、房地产开发项目的质量控制 作为开发企业就是要以质量控制为纽带，协调设计、监理、施工单位三者关系。加强对设计、监理、施工的质量控制，保证工程达到预期的质量目标。对工程质量影响比较大的主要是设计质量和施工质量。必须加强在这两个方面的质量控制。1.设计质量控制A.设计单位的选择 设计单位的选择对设计质量有根本性的影响。可通过设计招标选择设计方案，选择最优方案。B.严格进行设计文件审查（1）设计方案的审查（2）设计图纸的审查C.重视设计交底和图纸会审2.施工质量控制A.施工质量控制的主要内容（1）对原材料的检验（2）对工程中的配套设备进行检验（3）确定施工中控制质量视为具体措

20、施（4）建立有关质量文件的档案制度B.质量控制的主要途径和方法（1）审核有关技术文件、报告或报表（2）现场质量监督（3）现场质量检验C.施工阶段质量监督控制手段（1）旁站监督（2）测量（3）实验 （4）指令文件（5）规定质量监控工作程序（6）利用支付控制手段五、房地产开发项目的合同管理及安全管理1. 房地产开发项目的合同管理A.房地产开发项目合同概念及类别 概念：指在房地产开发阶段，当事人就房地产开发用地的取得和房屋建设以及房屋销售的相关事宜设立、变更、终止权利义务关系而达成的协议。 分类：前期工作类、建设实施类及房屋销售类合同。B.房地产开发项目合同管理 是对合同的签订、履行、违约、变更、解

21、除等行为进行监督、检查，对合同双方的争议进行有效解决，保证合同的全面、适当履行。（1）认真进行合同分析。（2）建立合同目录、编码和档案。（3）对合同履行情况进行监督、检查。（4）积极预防和公正处理索赔。2.房地产项目的安全管理 安全问题既影响工程建设质量，又会对工程进度和投资产生不利影响。（1）安全第一、预防为主。（2）明确安全管理责任分工，确保安全设施经费投入。（3）严把施工单位入门关，按章操作不违规（4）加大宣传和检查力度。 安全牢记于心，切实抓好基层管理者、施工操作者和现场监督者三个环节的统一。六、房地产开发项目的竣工验收 是建设工程的最后一个程序，是全面考核项目建设成果、检查设计与施工

22、质量、确认项目能否投入使用、考核工程造价的关键步骤。1.竣工验收的条件（1）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（2）有完整的技术档案和施工管理资料；（3）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场实验报告；（4）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（5）有施工单位签署的工程保修书。2.竣工验收的依据3.竣工验收的工程程序（1）单项工程竣工验收（2）综合验收 是指开发项目按规定规划、设计要求全部建设完成，并符合施工验收标准后，即应按规定要求组织综合验收。 办理工程竣工验收备案应交的文件：（1）工程竣工验收备案表（2）工程竣工验收报告（3）法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件（4）施工单位签署的工程质量保修书。（5）法律、规章规定必须提供的其他文件。 在组织竣工验收时，应对工程质量的好坏进行全面鉴定。 工程未竣工或竣工验收未通过的，开发商不得使用，不得办理客户入住手续。