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1、国有划拨土地使用权 河北新业律师事务所 张霄云2010、02、23 本所公有制公有制（两种所有制形式）（两种所有制形式）国有土地所有权（国务院）集体土地所有权（集体组织或村委会）划拨出让出租作价入股或出资授权经营占用审批基础设施用地农村宅基地公共配套村委会、小学、诊所等一、土地的所有制形式及供地方式图二、国有土地的二级市场集体土地不能进入市场交易集体土地不能进入市场交易国有土地国有土地的市场的市场划拨划拨出让出让出租出租作价入股作价入股出资出资授权授权经营经营转让转让（审批）（审批）转让转让（审核）（审核）租赁租赁转让转让转让转让土地不能买卖，只能依法取得和转让。紫色部分是一级市场，特点是政府
2、是 “售方”。二级市场还有作价入股或出资、租赁、抵押、典当等。绿色部分是二级市场，特点是土地使用权人是“售方” 。土地的市场分级土地的一级市场政府处置土地资源土地的二级市场土地使用者处置出让、划拨、出租作价入股授权经营转让租赁抵押政府以土地所有者的身份处置土地使用人处置使用权土地的市场分级及资源配置全地价全地价（土地出让总价）（土地出让总价）成本价成本价政府收益政府收益征收集体土地补偿征收集体土地补偿拆迁补偿安置拆迁补偿安置（前期开发或一级开发）（前期开发或一级开发）收购储备补偿收购储备补偿政府纯收益政府纯收益政府规定资资金政府规定资资金农业开发基金农业开发基金向省级以上政府向省级以上政府上交
3、的出让收益上交的出让收益城镇廉租住房城镇廉租住房保障基金保障基金出让业务费出让业务费社会保障费用社会保障费用被征地农民保险被征地农民保险风险基金风险基金地价构成图全地价=成本+政府收益 成本 政府收益地价成本征收土地成本拆迁成本收购储备补偿成本三、国有划拨土地使用权的概念根据城市房地产管理法的相关规定，土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。国有划拨土地使用权概念中的几个问题1、国有土地(集体建设用地流转)2、县级以上人民政府(开发区划拨)3、依法批准(供地方案的批准)4、缴纳补偿、安置
4、费用(土地储备)5、无偿(道路、公园、经济适用住房)6、无期限(改制企业、住宅、其他项目)四、划拨土地使用权的适用范围下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨： （一）国家机关用地和军事用地； （二）城市基础设施用地和公益事业用地； （三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； （四）法律、行政法规规定的其他用地。具体内容见划拨用地目录划拨用地范围1、动向：减少划拨用地范围，机关用地会有偿使用2、经济适用住房3、村中村改造住宅划拨用地的依据4、学校(学历教育学校)5、修改的划拨用地目录五、划拨土地使用权的流转方式1、转让2、作价入股3、出租4、抵押5、合作开
5、发 (一)、土地使用权转让1、房地产转让 房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 土地使用权转让：55土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换、赠与。未按出让合同开发不得转让？、 土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物转移给他人的行为。包括出售、交换和赠与。？1)出售(转让、买卖)2)互换(免税)3)赠与(只房产赠与，土地赠与？)城市房地产管理法第40条：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使
6、用权出让金。 转让的几个问题1、转让房地产时，报政府批准(转不转、方式、价格)2、准予转让决定书3、公开转让以求补交出让金的高价4、公开转让的变通主持拍卖的主体是土地部门，不能是其他机构，如法院、拍卖企业等。出让土地可以。5、受让方办理出让手续(与55号令的不同)6、缴纳出让金(基准地价的、市场价的40%)7、转让的法院执行？(2004)民一终字第46号2006年最高法给安徽省高院答复，不行。借债务为名转让。8、净地的转让9、在建工程的转让10、受让方如果不属于划拨范围或属于程序办理 划拨土地的几个问题二11、企业用地如果目的是开发不要变更登记保全措施：抵押，裁判，收购。转让问题之二以划拨方式
7、取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。划拨土地转让合同的效力转让无效的情形：转让无效的情形：未经政府批准；无土地使用权证书。(二)、出租划拨土地使用权管理暂行办法第九条：土地使用权出租是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给他人使用，由他人向其支付租金的行为。 划拨土地使用权出租审批生效 政府征收政府收益(出让金的管理)(三)、抵押土地使用者提供可供抵押的土地使用权作为按期清偿债务的担保的行为。抵押的根本是物的流转性设定抵押
8、的审批已经设定了抵押的土地使用权又不能流转的，可以收回划拨土地使用权能不能抵押？物权法？土地使用权的作价入股划拨土地使用权可以作价入股如果子公司不属于划拨用地目录要办理出让手续净地可以入股吗？房地产法第 28条：依法取得的土地使用权可以作价入股、合资、合作开发房地产。作价入股与转让？作价入股成为变相转让的路径划拨土地使用权的合作开发合同效力规定审批内容是什么？城中村改造和企业就地转型的合同开发划拨土地收购补偿拆迁中的补偿 收购储备的补偿标准划拨土地使用权的划转划拨土地使用权转让时的收回不存地补偿1、完成转让程序2、划拨用地决定书3、直接办理土地证储备的收回要补偿行政处罚收回不 补偿划拨土地使用权改变用途存在两上补交1、用途改变的补交2、补办出让的补交
