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1、充足的经济发展空间，强劲的城市发展动力城市地位新沂市新沂市徐州市徐州市新沂位居江苏省北部，是江苏省北部重要的工业城市，沿东陇海线产业带中心节点城市，江北唯一的江北唯一的三级一类中心城三级一类中心城，面积1616平方公里，人口103万，城区人口27万。 经济分析房地产预警系统判断GDP增速与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎缩停滞稳定发展高速发展GDP的高位增长昭示房地产的高速发展经济发展近几年，新沂市经济加速增长，年度增幅均在10%以上，快速增长的城市经济，为整体房地产市场的发展及需求得到长期、强有力的支持据GDP增速与房地产发展的关系，可以看出新沂市房地产处于高速发展期交通
2、良好内外交通条件为徐州整体发展提供优越的前提条件新沂是亚欧大陆桥东起第一座枢纽城市，陇海与新长、胶新铁路，京沪高速与连霍高速公路，205国道与323、249省道，在新沂形成“三纵三横三纵三横”的路网格局，这在全国的路网格局，这在全国2000多个县市中独一无二。多个县市中独一无二。京杭大运河贯通南北，东离连云港港口仅有90公里，周边80公里范围内分布着三个机场，构建了构建了“公铁水空公铁水空”的立的立体化交通网络。体化交通网络。 产业分析产业分析新沂市产业结构不断优化形成了以工业为主体，第三产业加速发展，高效农业蓬勃发展的优质产业结构新沂工业基础较好，初步形成了“精细化工、纺织服装、绿色食品、机
3、械冶金、资源加工”等五大产业板块，“新能源、新材料、新医药、新环保、服务外包”等五大新兴产业加快集聚。 人口与城市化新沂市经济的快速发展使新沂市城镇人口快速增加，城市化率09年达到42%的高位。新沂市近年来人口稳步增长，2009年达到102万，这为房地产未来的需求提供支撑。人口的稳定增长、城市化的加速累积为新沂市提供持续而大量的住宅需求、促进了房地产的快速发展人均收入及支出收入和消费的增长以及消费习惯的变化将为徐州带来商业质和量的新需求稳步提高的人均收入、消费水平，为房地产市场的发育、商品住宅的消费增长提供可能城市规划城市发展定位苏鲁接壤地区新兴的交通枢纽、商贸流通中心和工业城市。城市用地和发
4、展方向向南发展主城区布局形态中心区以南京路为主轴线，形成以商业、金融、文化娱乐为主的城市中心区南区建设新的行政中心，以市民广场为中心，建设以居住为主的城市新区西区以经济开发区为主体，形成新沂市区工业发展的主要载体。东区为工业区。区域规划为交通、商贸和工业城市、其城市重点向南发展中心区中心区东区东区西区西区南区南区土地市场走势土地市场常年保持100万方左右的供应，为房地产市场提供充足的开发用地。自06土地开始突破百万方放量，土地市场长期繁荣，2010年成交面积110万方,供应的累积预示未来房产的竞争将日益激烈。房地产市场走势徐州房地产开发进度平稳加速发展、2009年开发面积增长27.7%；商品房
5、销售在经过07年的宏观调控及08的救市调控政策后，市场需求得到释放、成交量激增、达85.2万/年；但从房产开发及竣工面积来比较，未来区域供应量仍然充足。房产未来供应充足，呈现供需两旺局面，但未来2-3年或将出现供大于求趋势供大于求趋势一级市场概述一级市场概述区域区域土地成土地成交数目交数目成交金额（万）成交金额（万）成交面积（万方）成交面积（万方） 均价（元均价（元/平米）平米）中心区中心区1516252584.61921西区西区31933011.41696南区南区32540013.51876东区东区1138011380总计总计22208635110.51888中心区中心区2-3年内仍是房地产
6、最活跃的区域年内仍是房地产最活跃的区域今年土地供应集中于中心区，中心区未来仍是量价齐高热点区域。地块分布图中心区中心区东区东区西区西区南区南区u目前新沂市在售楼盘31个，总体量321万平米，本年推出141万平米，已去化99.8万平米，未来供应221万平米，市场供应充足。u目前全市在售及预售商业总面积47.7万方，去化4.6万方，余量38.1万方，未来商业供应主要集中在中心区和南区。（单位：）（单位：）二级市场概述二级市场概述区属区属建筑面积建筑面积已推面积已推面积去化面积去化面积余量余量商业余量商业余量住宅余量住宅余量中心区中心区74886148610035484739401420050036
7、0514西区西区27500011687811203216296818000155968南区南区176288347820635839214044911148001333191东区东区42120832622317267224853646500236936总计总计3207952140740799794322100093798001830209房产呈现供需两旺的局面，南区成为最热门市场，显现供不应求的的趋势。环城高速北京路大桥路市府路徐海路马陵山路连徐高速钟吾路公园路南京路临沭路利民路新华路轻工路钟吾路公园路新华路轻工路钟吾南路公园南路新华南路轻工路四华里上海路天津路江苏路浙江路新东路黄沭路人民路戴西
8、路五华路花厅露建业路富民露青年路新安路惠山露臧臧迂迂河河沭沭河河黄黄墩墩河河新戴河新戴河本案本案金鼎名城巨融豪园四季阳光市府花苑盛世名园金色家园国信金邸世家罗马名城万恒东一号华泰豪庭锦绣茗苑世纪花园怡景雅居玉融.瀚景园中央公园城市花苑苏州花苑盛世名园安隆花苑玉景美庐御源华府丽锦花园天都嘉园温州商城怡景家园滨河家园滨河家园天润苑悦景轩太湖东郡达信国际樱花公馆福鑫苑区域发展支撑整体档次未来前景客户分析中心区商业中心高档未来供应量较大、以商、住综合为主留恋城市生活的大量中高档换房族南区新城区规划中、高档未来打造围绕新的行政中心的住宅集聚区新城区发展带动南区板块迅速崛起，成为乡镇进城、年轻家庭的集聚地
9、西区经济开发区中档伴随经济开发区的发展有较大提升空间大量中、低阶层换房族、附近乡镇迁移地东区无锡-新沂工业园中高档随着未工业区的建设，有着较大的发展空间大量工业区中高端客户，附近乡镇迁移地板块分析住宅市场去化分析住宅市场去化分析区域区域多层（万平米）多层（万平米）高层（万平米）高层（万平米）月均去化（平米）月均去化（平米）中心区25.315.43360西区5.14.82326南区13.59.63548东区7.89.83169（当前在售楼盘去化情况表）（当前在售楼盘去化情况表）全市房地产去化普遍以多层为主，各区域楼盘平均月去化在3000平米左右，南区市场接受度最高。住宅市场价格分析住宅市场价格分
10、析区域区域高层均价高层均价多层均价多层均价别墅均价别墅均价中心区48004300西区33003150南区42003850东区340037006500总计区域住宅价格连年快速增加，2010年更是从激增31%，达到4100元的高位。各区域房地产价格差距较大，在热点区域中心区和南区，呈现量价齐升的局面住宅市场未来供应住宅市场未来供应高层产品成为市场未来主要供给，别墅市场开始出现，市场进入多样化产品竞争阶段区域区域多层余量多层余量高层余量高层余量别墅余量别墅余量中心区129119183268西区48964102731南区395689417667东区898061955515188总计6635788992
11、17新沂市房地产市场经历新沂市房地产市场经历09年热潮以后，高层住宅开始被大众接受；伴随政府年热潮以后，高层住宅开始被大众接受；伴随政府对多层住宅审批限制，高层住宅已经逐渐成为市场主流的高端产品。对多层住宅审批限制，高层住宅已经逐渐成为市场主流的高端产品。商业市场概述商业市场概述目前商业供应主要集中在中区和南区，未来南区商业供应较为充足。目前市场供应及去化中商铺为绝大多数，且多为沿街商铺。区域区域供应供应余量余量主要类型主要类型中心区21200090500沿街商铺、办公楼、综合商场西区2200018000沿街商铺、综合商场南区127000114800沿街商铺、综合商场、酒店式公寓东区49500
12、46500沿街商铺、综合商场、中心区重点楼盘天都嘉园项目基本信息：占地面积:62903.5建筑面积:162000容积率1.60建筑类别：多层、高层户型配比：90-110两房60%，115-140三房40%开发商:新沂市浙经天都房地产开发有限公司批次开盘时间价格主力面积总套数总面积销售面积月去化销售率12008.72600100-13611214932149322654100%22009.63100100-13612213980139803120100%32010.93600-4040100-1361692336111676345146.75%充分利用地段和体量优势发展商住综合体，多层与商业的受
13、追捧为高层的推出做好充足预热。客户情况附近乡镇农民客户占70%，城区客户30%，自住为主，极少投资客产品情况建筑为现代经典立面，立面全部采用高级黄色面砖，顶部采用白色乳胶涂料，大面积浅色景观玻璃窗配以白色窗框。商业情况商业为10000平米沿街商铺，一拖二；面积70-300平米，主力户型100平米，开间4.2-5米，层高4米，只售不租，均价12000.目前完毕80%中心区重点楼盘中央公园项目基本信息：占地面积:10176平方米建筑面积:71378平方米容积率7.10装修状况：毛坯建筑类别：高层户型配比：90左右一房、两房90%，少量50、130户型，后增加140-200平米大户型。开发商:新沂市
14、玉华园房地产开发有限公司开盘时间价格主力面积总套数总面积销售面积月去化销售率2010。6450090-1306726195017801593323.10%在小户销售受阻情况下灵活切割面积拼合成三房大户型以适应市场需求变化客户情况市区商人客户占60%，其他类型市区客户20%，附近乡镇客户20%，自住为主.产品情况典型新古典主义立面，共两栋28层为主体的商住楼，地下两层11700平方米，为人防工程和停车位，地上两层为商铺，3层以上为住宅商业情况商业为6000沿街商铺，一拖二；面积100-300平米，主力户型100平米，开间4.5米，层高4.2米，进深15米，只售不租，价格预计为12000-1300
15、0/南区重点楼盘金鼎名城项目基本信息：占地面积:166000平方米建筑面积:320000平方米容积率2装修状况：毛坯建筑类别：多层、高层、洋房、双拼户型配比：90-105左右两房45%，110-125三房55%。开发商:新沂市苏阳房地产开发有限公司以规模优势和发展综合商住区，通过少量别墅拉高社区档次，并放大自身首席花园洋房社区的优势。批次开盘时间价格主力面积总套数总面积销售面积月去化销售率12010.62990-370090-1202983338512732318337.92%22010.1015016631000客户情况以进城农民为主，占到60%左右，回迁客户占20%左右，其余多为市区客户，
16、主要诉求点为周边的医院、一中、未来城市发展的预期和农民进城的期望。产品情况以中式大宅为基调，融合西班牙和地中海风格，产品涵盖双拼、多层、高层、洋房并配有大型时尚会所和商业街商业情况商业为10000平米沿街商铺，面积50-300平米不等，主力户型75平米，开间4.2米，层高4米，进深10-15米，只售不租，价格预计为6000-8000/南区重点楼盘巨融.国际豪园项目基本信息：占地面积：133400平方米建筑面积：260000平方米容积率：1.87装修状况：毛坯建筑类别：多层、高层户型配比：90-105左右两房30%，110-125三房55%，130-17015%,另有少量小户型和楼中楼大户。开发
17、商:新沂斯尔克地产开发公司明确的欧式定位、名家配套物业将项目形象拔高，较好的实现了差异化竞争开盘时间价格主力面积总套数总面积销售面积月去化销售率2009。1380090-1302000260000104219298752.1%客户情况市区客户占30%，附近乡镇客户以及回迁客户70%，自住为主，看重附近学区、医院等配套。产品情况现代派欧式建筑风格，6000平米中心湖泊，15000平米景观绿地 ，并有人车分流系统，智能化系统，运动休闲设施，以及20000平米全配套商业 。商业情况商业为20000平米沿街商铺及社区商业，面积50-300平米不等，主力户型70-100平米，开间4.2米，层高4米，进深
18、10-15米，只售不租，价格预计为6000-8000/南区重点楼盘四季阳光项目基本信息：占地面积：11840平方米建筑面积：32693平方米容积率：1.8装修状况：毛坯建筑类别：3栋高层建筑（13层）,一体两户户型配比：90-105左右两房40%，110-125三房40%，70一房15%开发商:徐州天阳地产开发公司小户型低总价回笼资金，通过扩大商业办公面积提升整体利润开盘时间价格主力面积总套数销售面积月去化销售率2009。3450090-1307818796135743%客户情况市区客户占60%，附近乡镇客户以及回迁客户40%，自住为主。产品情况典型的市区商住综合体，5层起为住宅，1-4曾为商
19、业办公楼。商业情况楼下4层，1-2层商铺（3-4层写字楼，平均80平米每间，约5000）商铺体量在8000，主打面积150，面宽约在8-9米，进深15-20米，价格在15000-18000，上下两层一起买东区重点楼盘御景湾合理利用景观资源发达自身优势，灵活改变户型设计迎合市场需求项目基本信息：占地面积：24000平方米建筑面积：52000平方米容积率：2.2装修状况：毛坯建筑类别：8栋高层建筑（13#，15#，18#*2，27#*4）户型配比：90-105左右两房30%，110-135三房50%，140以上20%。开发商:新沂市安隆房地产开发有限公司开盘时间价格主力面积总套数销售面积月去化销售
20、率2009。65000120-13060034000326666%客户情况客户80%为附近居民购买自己居住，20%为其他区域换房产品情况8栋高层面向江面扇形排开，景观资源极好。商业情况1-2层商铺体量在8000，主打面积100，面宽8-9米，进深15-20米价格在9000-12000，上下两层一起买。西区重点楼盘城市花苑以持续良性的开发、优越的配套赢取长期口碑，实现产品价值提升项目基本信息：占地面积：60000平方米建筑面积：220000平方米容积率：3.2装修状况：毛坯建筑类别：9栋多层，15栋高层，12栋联排。户型配比：90-105左右两房60%，110-155三房40%开发商:新沂市鄂尔
21、多斯房地产开发有限公司开盘时间价格主力面积总套数销售面积月去化销售率2009。64500120-130200099764665047%客户情况客户40%为附近乡镇客户，20%为拆迁客户，40%为其他区域换房产品情况集多层、高层、别墅为一体的大型综合生活区。 配有数千平米的生活花园广场和1万平米的农贸市场。商业情况两层商铺体量在15000，面积40-300平米，主打面积80平米，面宽4米，进深10米价格在7000-9000，需双层一起买。城市规划方向为向南发展，东区作为工业园所在地也是未来的房产热点。城市整体住宅供应较大，高达193万平米，区域所在住宅市场占比极大，高达133万方，未来市场竞争激烈。住宅价格本年度大幅提升，达到4100元的均价，未来上升空间较小。整体住宅市场去化较为良好，楼盘月去化普遍在3000以上，但后期市场供应量大增，供大于求的格局不可避免，而且各竞争项目的资源、规模、推出时间都大致相同，争夺相同客群，同质竞争现象将异常突出。商业市场以沿街商铺为主，办公和酒店产品很少，随着未来城市的升级发展，商业产品升级、形态的多样化将成为未来趋势。结论
