苏州市整体零售市场分析苏州市整体零售市场分析 苏州零售市场概况苏州零售市场概况苏州区域市场研究苏州区域市场研究区域市场比较分析区域市场比较分析苏州商业总结与预测苏州商业总结与预测 苏州零售市场概览苏州零售市场概览•《苏州市商业网点布局规划》中，目前苏州市的零售市场主要分为三个层次：•苏州市现有的主要零售商业集中在古城圈层内，以观前、石路、南门最为集中，趋向饱和状态，低、中、高档参差不齐，是苏州市传统的商业区域•随着苏州城市的东移北扩，苏州市未来主未来主要零售供应散落在古城圈层的范围之外要零售供应散落在古城圈层的范围之外，集中在中心城圈层的范围内，项目的辐射区域更广层次层次范围范围面积面积古城圈层苏州古护城河为界约14.2平方公里核心圈层东至东环路，西、南至京杭大运河，北至沪宁高速约81.5平方公里中心城圈层以绕城高速为界约1000平方公里苏嘉杭高速苏嘉杭高速沪宁高速沪宁高速苏州绕城高速苏州绕城高速古城古城圈层圈层核心核心圈层圈层中心城圈层中心城圈层 苏州市商业规划布局苏州市商业规划布局§苏州目前主要商圈集中在沪宁高速以南的区域内，分布在平江区、沧浪区、金阊区、苏州工业园区和高新区内，呈现“一一个个板板块两新二轴四带块两新二轴四带”的分布特征。
§“一个板块”指古城核心商业板块，由观前、石路、南门三个市级商业服务功能区组成§“二新”指工业园区和高新区两个新的市级商业服务功能区§“两轴”指通过景德路和人民路的商业发展横轴和纵轴，以传统的 古城商业为依托，形成向东西和南北的商业发展轴线，连接苏州工业园区和高新区，辐射相城和吴中区§“四带”指环古城风貌休闲商业带、环金鸡湖风情休闲商业带、沿太湖旅游度假休闲商业带和沿阳澄湖度假休闲商业带§从苏州商业规划布局角度分析，依依托托两两轴轴，，未未来来苏苏州州市市的的商商业业将将会会继继续续往往古古城城周周边边区区域域发发展展延延伸伸，，区区域域级级的的商商业业中中心心在在未未来来将将得到更大的发展空间和机会得到更大的发展空间和机会高新区高新区沪宁高速沪宁高速苏嘉杭高速苏嘉杭高速古城古城人民路及其北沿段人民路及其北沿段景德路景德路苏州绕城高速苏州绕城高速未来商业发展方向未来商业发展方向相城区相城区本项目吴中区吴中区苏州工苏州工业园区业园区 苏州零售商圈分布苏州零售商圈分布•苏州目前主要零售商业物业集中在沪宁高速的南面•以京杭大运河、东环路高架为界，分为高新商圈、古城商圈、金鸡湖商圈、吴中区商圈、相城区商圈共五个主要商圈。
沪宁高速沪宁高速东环路高架东环路高架京杭大运河京杭大运河高新商圈高新商圈金鸡湖商圈金鸡湖商圈古城古城商圈商圈相城商圈相城商圈吴中吴中商圈商圈 苏州主要商圈概况苏州主要商圈概况名称名称高新商圈古城商圈金鸡湖商圈吴中商圈相城商圈地理位置地理位置沿狮山路所形成的区域护城河为界所围成的区域金鸡湖东西两岸沿东吴路为轴结合区域零散分布的格局沿苏州行政区布局档次档次中档涵盖低-中-高档中－中高档中低档中低档目目标消消费人人群群本地居民、周边住宅人群、外籍人士以苏州本地居民及游客为主园区内的住宅人群、上班人群、苏州市本地居民、游客吴中区当地人口、外来务工人员当地居民、专业市场批发主要零售主要零售项目目绿宝广场、淮海路商业街、Tesco乐购、金枫商业广场、Metro、百润发金鹰国际购物中心、豫园商城、美罗商城、大洋百货、新苏州百货、第一百货、泰华商城、石路国际商城、越洋流行商厦、亚细亚商厦圆融时代广场、现代休闲广场、F城、金鸡湖商业广场、新天翔广场、左岸商业街、湖滨新天地、水巷邻里吴中商城、吴中银座、南苏州生活广场、木渎商业街等中翔商贸城、嘉元广场、创世纪大厦等主要零售主要零售业态餐饮、娱乐、购物购物、餐饮购物、餐饮、娱乐、休闲购物、餐饮、娱乐、休闲购物、餐饮等特点特点§以传统的餐饮、娱乐为主§超市卖场式的社区商业为主要模式§绿宝广场的开业，有效提升了商圈档次，扩大了商圈的辐射范围§区域内未来的零售供应还以超市卖场式商业为主§ 以购物和餐饮为主§ 以传统百货和沿街店铺为主要模式§ 苏州市传统的购物区域§ 在消费者心目中享有较高的知名度§ 区域内零售物业较为陈旧，未来零 售供应有限§新兴的商业零售区域，目前以餐饮、娱乐、生活配套为主§邻里中心和社区型商业为主要模式§未来零售供应体量较大，业态新颖§目前某些商业项目的空置率较高§商业的初级发展极端。
§区域型消费为主§吴中区现有商业的档次不高，无法满足区域消费需求§越溪作为城市副中心，发展潜力巨大，众多商业项目将入市§发展相对较晚，商业项目还为成型§相城主要是以专业市场、物流为主，现存商业项目不多§现在相城的开发速度非常快，住宅市场供应量和成交量都较大，这催生了市场对商业的需求 苏州零售市场概况苏州零售市场概况苏州区域市场研究苏州区域市场研究区域市场比较分析区域市场比较分析苏州商业总结与预测苏州商业总结与预测 苏州主要商圈之高新商圈苏州主要商圈之高新商圈商业发展特点商业发展特点•零售主导型商业服务功能区，未来将成为功能齐全的现代市级商业服务功能区•商圈内目前的商业体量有限，功能上多以餐饮、娱乐设施为主，业态上以超市卖场型商业居多•苏州市内首个购物中心模式的商业项目，绿宝广场的开业，是对商圈内功能的有效补充，提升了商圈的影响力•淮海路商业街形成以日韩饮食、酒吧夜生活为主的特色商业街，在苏州市内享受较广的知名度序号序号名称名称业态业态档次档次面积（平方米）面积（平方米）现有项目现有项目1绿宝广场购物中心中档140,0002百润发超市卖场中低档21,0003麦德龙超市卖场中档15,0004淮海路商业街街铺中档50,000（估计）未来项目未来项目5Tesco超市卖场中档25,0006金枫商业广场超市卖场中低档45,000总计总计296,000165423高新商圈高新商圈中档市场中档市场§以本地居民及一部分在苏州工作生活的外籍人士为主§以大卖场、娱乐、餐饮为主§未来零售供应以满足消费者日常需求为主范围范围：：北起金山路，南到吴前港，东自滨河路，西至长江路，规划用地面积约87公顷。
功能定位功能定位：：零售主导型商业服务功能区以苏州乐园为依托，以淮海路商业街为主干，形成功能齐全的现代市级商业服务功能区现有项目未来项目 高新商圈现有主要零售项目高新商圈现有主要零售项目—淮海路商业街淮海路商业街物物业基本情况基本情况物业情况地理位置淮海街发展商本地发展商总建筑面积50000平方米（估计）楼层数主体2-3层经营状况经营业态综合性休闲、娱乐、餐饮商业街目标消费群体苏州本地居民、游客、在苏州工作的外国人士业态组合料理 30家烧烤 5家超市 2家商店 9家健身/按摩/洗裕/美容/美发 8家Club 55家市场定位中、高档租户列举伊藤苑日本料理、联华超市、朝日居酒屋项目评价§ 以日韩餐饮、酒吧夜生活为特色的商业街§ 在广大苏州外籍人士中享有较高的知名度 物物业基本情况基本情况物业情况地理位置新区长江路436号（邓蔚路口）发展商苏州迈大房地产发展有限公司总建筑面积140000平方米开业时间2007年4月楼层数B1-4F经营状况经营业态购物、娱乐、休闲、美食目标消费群体苏州本地居民业态组合B1 华润万家超市、食中天美食园、生活馆1F 泰华商城、时尚、精品、餐饮2F 泰华商城、时尚、饰品、餐饮3F 泰华商城、儿童天地、个人护理、家居用品、书店4F 泰华商城、运动、男装、休闲、餐厅市场定位中档租户列举好人民间小吃、味千拉面、必胜客、CK Jeans、Levi’s、马克华菲、Nike、Vero Moda、KUHLE项目评价§ 苏州第一家大型综合性Shopping Mall，业态新颖§ 一站式消费的概念，涵盖多种零售功能，高新区地标志性商业项目§ 项目周边缺乏成规模的商业配套设施，尚无法形成规模高新商圈现有主要零售项目高新商圈现有主要零售项目——绿宝广场绿宝广场 高新区未来主要零售项目高新区未来主要零售项目金金枫商商业广广场•华润万家超市+底商•面积：45000平方米•开业时间：2007年11月底项目目评价价•高新区西南部的社区型商业中心•项目周边缺乏稳定的消费群体TescoTesco•乐购超市+底商•面积：25000平方米•开业时间：2007年11月底项目目评价价•项目周边社区较为成熟•区域型社区商业中心，满足居民日常消费需求为主金枫商业广场金枫商业广场Tesco 高新区租金参考高新区租金参考地址地址商商铺面面积 ( (平方米平方米) )租金租金 ( (人民人民币元元/ /平方米平方米/ /月月) )楼楼层业态高新区高新区绿宝广场50-300( 估计)150-2401F服饰、餐饮、娱乐绿宝广场必胜客500（估计）5%营业额抽成1F餐饮Tesco30-2004201F服饰、餐饮、服务 苏州主要商圈之古城商圈苏州主要商圈之古城商圈商商业发展特点展特点•苏州市传统的核心商业中心，由观前、石路、南门三个市级商业中心组成。
•古城商圈未来通过发展景德路景德路形成连接新区和工业园区的商业发展横轴，通过发展人民路人民路形成连接相城区和吴中区的商业发展纵轴，以扩大古城商业的辐射和影响范围•商业形态以百货+沿街商铺为主，缺乏缺乏综合性的合性的购物中心，物中心，旧商旧商业区区发展展购物中心的空物中心的空间也相也相对狭小狭小•业态组合丰富，但整体品牌档次不高•传统商圈缺乏休闲商业，如电影院、卡拉OK、娱乐中心•古城商圈核心区域内（护城河内）未来无主要商业项目，未来项目主要集中在核心区域的外围区域，沿人民路北沿的区域内石路石路南门南门观前街商圈观前街商圈中至高档市场中至高档市场§以大众化及游客消费为主§为苏州核心商圈§美罗目前为苏州市最高档 的商场，吸引了一些一线品牌入驻§以临街店铺及百货为主南门商圈南门商圈中高档市场中高档市场§目前以时尚、较高消费 水平的本地居民为主§以泰华商城为核心§有限的零售楼面供应石路商圈石路商圈中至中低档市场中至中低档市场§以中至低档的年轻消费为主§零售物业较为陈旧，业态较为混乱，品牌档次较低景德路景德路人民路及其北沿段人民路及其北沿段观前观前观前前石路石路南南门传统+全面传统+初级精品+区域性 古城商圈之观前街古城商圈之观前街序号名称业态档次面积（（平方米））1新苏州百货百货中档30,0002第一百货百货中档23,0003大洋百货百货中档35,0004美罗商城百货中高档30,0005豫园商城百货中低档10,0006金鹰国际购物中心百货中档20,000总计148,000148,000商业发展特点商业发展特点§观前街上目前主要的商业形态为百货+沿街店铺，百货占据了较大的比例，品牌档次参差不齐，涵盖从低档到高档。
§观前商圈的影响和辐射范围较广，在省外具有较高的知名度，其消费来源具有广泛性§观前街以苏州古老的历史和文化为依托，在建筑布局上，古老与现代相结合，充分体现苏州江南水乡的历史风貌§区域内具有苏州目前档次最高的美罗商城，其中包含新进入的Gucci、Fendi等国际知名的一线品牌，较大程度上提升了苏州零售市场的档次412365范围范围：东起临顿路，南至干将路，北依旧学前、因果巷，西达人民路 ，规划用地约52公顷功能定位功能定位：零售主导型商业服务功能区形成以观前步行街为主干，以美罗商城、人民商场等大型商厦为支撑，以玄妙观道教文化、老字号商店、地方戏剧为文化底蕴，集旅游观光、文化宗教、购物休闲、餐饮娱乐等功能于一体的市级传统商业服务功能区 古城商圈之石路古城商圈之石路23 4156序号序号名称名称业态档次档次面面积（平方米）（平方米）1越洋流行商厦百货中档8,0002石路时代广场百货中低档12,0003石路国际商城百货中档40,0004石路中心广场百货中低档5,0005亚细亚商厦百货中档28,0006威尼斯商厦百货中档10,000总计103,000103,000范围范围：北临上塘街，南至爱河桥路，西起广济路，东靠护城河，规划用地面积约30.9公顷。
功能定位功能定位：零售主导型商业服务功能区以石路国际、亚细亚等大型商厦和杜三珍、近水台、沐泰山等老字号为主要支撑的现代与传统相结合的市级商业服务功能区商业发展特点商业发展特点§相对于观前街而言，石路商业总体体量不大，综合性、代表性的商业项目容量、档次不高 §定位上仍显凌乱，缺少品牌的主力店，区域商业的影响力和号召力有限，档次低于观前街§经过一定改造，整体的商业形象有所改善，但布局过于孤单，缺少有效的支援力量§本身的定位和其他商圈有部分重复，存在不足 古城商圈之南门古城商圈之南门12序号序号名称名称业态档次档次面面积（平方米）（平方米）1泰华商城西楼百货中高档30,0002泰华商城东楼百货中档20,000总计50,00050,000范围范围：北临新市路，南至护城河，西起南园新村，东靠竹辉新村，规划用地面积为12.4公顷 功能定位功能定位：零售主导型商业服务功能区以泰华商城、餐饮广场、购物广场、滨水广场和地上、地下商业街为主要支撑的市级现代休闲商业服务功能区 商业发展特点商业发展特点§业态组合略显单一§品牌档次整体高于石路，略低于观前§以泰华商城为主体，商业供应体量有限，无法形成成片商业，规模效应不明显 古城商圈三大区域比较古城商圈三大区域比较大众化大众化高端高端品牌档次品牌档次石路石路103,000103,000平方米平方米观前街观前街148,000148,000平方米平方米南门南门50,00050,000平方米平方米说明：该图来自前面对古城商圈三大区域定性比较结果，色块面积与商圈规模为示意性，不完全成比例。
业态丰富度业态丰富度单一单一多元多元定位最高覆盖面广走时尚精品路线传统大众消费为主，较为低端 古城商圈现有主要零售项目古城商圈现有主要零售项目——美罗商城美罗商城物物业基本情况基本情况物业情况地理位置苏州市观前街景德路口总建筑面积30000平方米开业时间1990年楼层数7层，B1-6F经营状况经营形态百货经营者来源国内及国际品牌目标消费群公司白领等中高收入群业态组合B1精品超市1F南：精品服装、化妆、名表、黄金珠宝北：精品服装、高级配饰、高级包袋2F职业女装、精品服装、女包3F少淑女装、女鞋子、配饰饰品、内衣、羊绒4F男装服饰、休闲系列5F家居、小家电、儿童、礼品、客服中心6F精品运动市场定位中高档租户列举Zegna,Armani Collezioni, Dunhill, Mont Blanc, OMEGA, TSL, Maxmara, Gucci, Fendi,Emporio Armani,Chloe项目评价§ 苏州市内目前最高档的商场，云集一系列国际知名的一线品牌§ 传统百货的平面布局，人流动线的布置较为模糊 物物业基本情况基本情况物业情况地理位置苏州市观前街245号 总建筑面积30000平方米开业时间2007年（重新开业）楼层数7层，B1-6F经营状况经营形态百货经营者来源国内及国外品牌目标消费群本地消费者业态组合B1食品家用坊1F时尚百货坊2F名媛淑女坊3F魅力绅士坊4F家居生活坊5F家电数码坊6F欢乐运动坊市场定位中档租户列举Costa,DQ,Nike,Vero Moda,马克华菲，爵根仕，舒适步，摩力狮，阿玛施，福柯斯女装 项目评价§ 项目前身为苏州商城，在苏州享受较高的知名度§ 项目内拥有一些较新的餐饮品牌，比如Costa,D&Q§ 经过改造，项目内部的软硬件条件有了极大的改善§ 项目摆脱传统百货的束缚，增加了餐饮、服务、休闲等功能古城商圈现有主要零售项目古城商圈现有主要零售项目—新苏州百货新苏州百货 物物业基本情况基本情况物业情况地理位置苏州市人民路1381号 总建筑面积23000平方米开业时间1993年楼层数6层，1F-6F经营状况经营形态百货经营者来源国内品牌目标消费群本地消费者业态组合1F流行百货2F时尚少女3F都市丽人4F绅士名品5F运动休闲6F宏图三胞市场定位中档租户列举拉夏贝尔、巴黎洋服 、Only、天恩、赛丹项目评价§ 苏州市内传统百货§ 大众化消费为主，走偏时尚路线古城商圈现有主要零售项目古城商圈现有主要零售项目——第一百货第一百货 物物业基本情况基本情况物业情况地理位置苏州市人民路1331号 总建筑面积35000平方米开业时间2002年楼层数7层，B1-6F经营状况经营形态百货经营者来源国内品牌目标消费群本地消费者业态组合B1休闲美食馆1F仕女名品馆2F少女流行馆3F淑女服饰馆4F绅士休闲馆5F运动休闲馆6F童装家饰馆市场定位中档租户列举Jack&Jones, Sephora, Basic House, Mark Fairwhale, Tonyjeans, SCAT, Honeys, 屈臣氏，味千拉面项目评价§ 苏州市内较为时尚的百货§ 以年轻的女性为主要目标消费群体§ 购物环境舒适古城商圈现有主要零售项目古城商圈现有主要零售项目——大洋百货大洋百货 物物业基本情况基本情况物业情况地理位置苏州市人民路383号 总建筑面积50000平方米开业时间1996年楼层数西楼 B1-7F东楼 B1-5F经营状况经营形态百货经营者来源国际国内品牌目标消费群本地消费者业态组合B1食品\家居礼品\厨房用品（西） 交通器材（东）1F世界品牌精品\化妆品\首饰（西） 化妆品\珠宝手表（东）2F时尚女装\女士包袋\女鞋（西） 少女装（东）3F高级时装\内衣\羊绒衣（西） 淑女装（东）4F男士服装\男鞋男包\男士配饰品（西） 男士商务休闲\数码相机\健身器材\健身馆（东）5F都市休闲服\户外休闲服及配食品（西） 运动名牌服饰\体育用品（东）6F寝具家饰\童装玩具\乐器（西）7F童装家饰馆（西）市场定位中高档租户列举Burberry, Versace, Ralph Lauren, Paul & Shark, Aquascutum, Cartier, Bally, Cerruti1881, Swarovski, CD项目评价§ 精品和时尚结合，云集一些一线品牌§ 涵盖不同档次的消费群体§ 优雅舒适的购物环境古城商圈现有主要零售项目古城商圈现有主要零售项目——泰华商城泰华商城 古城商圈租金参考古城商圈租金参考地址地址商商铺面面积 ( (平方米平方米) )租金租金 ( (人民人民币元元/ /平方米平方米/ /月月) )楼楼层业态古城商圈古城商圈观前街50-300（估计）450-600街铺、百货1F服饰南门100-200（估计）300-450街铺、百货1F服饰石路50-150（估计）200-300街铺、百货1F服饰大洋百货80-200（估计）15%-26%营业额抽成1F-2F服饰新苏州百货 80-200（估计）20%-25%营业额抽成1F-2F服饰美罗商城100-300（估计）20%-25%营业额抽成1F-2F服饰苏州豫园商场50-100（估计）20%-26%营业额抽成1F-2F服饰金鹰国际购物中心80-200（估计）15%-25%营业额抽成1F-2F服饰石路国际商城50-150（估计）24%-27%营业额抽成1F-2F服饰苏州亚细亚商厦50-200（估计）26%-27%营业额抽成1F-2F服饰泰华商城100-300（估计）26%营业额抽成1F-2F服饰 苏州主要商圈之金鸡湖商圈苏州主要商圈之金鸡湖商圈商业发展特点商业发展特点§苏州未来新兴的零售商业中心，未来随着地铁的建设，金鸡湖商圈的辐射和覆盖范围将会进一步扩大。
§目前金鸡湖商圈的商业的格局以 园区CBD区域内的商业和金鸡湖景观休闲商业带为主体，以散落在各个区域内的邻里商业为补充§大型购物中心圆融时代广场预计于2008年10月初开业，将彻底改变金鸡湖商圈的商业结构和布局§目前商圈内的零售物业还以餐饮、娱乐、生活配套为主，以邻里中心为模式的零售商业最具代表性§环湖休闲商业凭借良好的自然景观，为园区创造了一种新的商业形式，目前园区居民数量有限，区内商业尚未成熟，个别项目自身的运营方式出现偏差，空置率较高金鸡湖商圈金鸡湖商圈中至中高档市场中至中高档市场§未来苏州CBD地区§目前以满足日常生活基本消费为主，如邻里中心及餐饮§随着园融时代广场的开业，地铁1号线的建成完工，金鸡湖商圈极具潜力发展成为一个具有体量规模、业态新颖的综合性商圈景观休闲商业带CBD区域地铁地铁1 1号线号线7散落在园区内的邻里中心和社区型商业中心湖西湖西湖东湖东 金鸡湖商圈商业特征金鸡湖商圈商业特征q湖西商湖西商业q在住宅建成之后发展起来，具有一定消费者支撑q建筑形式多以狭长型步行街或内街为主q项目规模以15,000-30,000平方米为主，开发风险相对较小q多数项目采取只租不售的方式，有利于未来经营。
q业态基本以餐饮、娱乐为主，辅以社区配套，重叠严重，竞争激烈q项目相对独立，虽然总体体量不小，但缺乏集中的规模效应q湖湖东商商业q以大体量（超过10万平方米）的综合性购物中心为主要形式q与住宅同步甚至先于住宅开发，承受着较大的城市发展压力q消费者支持太少q在业态组合上留有较大的发展空间，规模效应明显q部分大规模的商业项目准备或已经卖散，因此为未来经营管理带来隐患 金鸡湖商圈主要项目列表金鸡湖商圈主要项目列表序号序号名称名称业态档次档次面面积( (平方米平方米) )现有有项目目1湖东邻里中心生活配套中低档30,0002联丰商业广场生活配套中低档120,0003F城暂时空置-68,0004金鸡湖商业广场暂时空置-128,6005现代休闲广场餐饮、娱乐中高档27,0006李公堤商业水街餐饮、娱乐中高档17,0007水巷邻里零售、餐饮、娱乐中高档27,6008湖滨楼餐饮中档17,5009湖滨新天地餐饮、娱乐中高档32,00010沁苑邻里中心生活配套中低档11,80011新城邻里中心生活配套中低档18,00012左岸商业街餐饮、娱乐中档43,00013师惠坊邻里 中心生活配套中低档12,30014星都中心餐饮、娱乐中档17,50015贵都邻里中心生活配套中低档11,00016玲珑邻里中心生活配套中低档19,80017大润发大卖场中低档18,00018欧尚＆百安居大卖场中档48,40019家乐福大卖场中档18,000未来未来项目目20园融时代广场购物中心中档350,00021深国投商业中心综合卖场中档130,00022 新天翔广场购物中心中档60,000总计1,225,5001,225,50021227 6982111310121420534115现有项目未来项目未来项目未来项目未来项目未来项目深国投商业中心新天翔广场圆融时代广场16171819 金鸡湖商圈现有主要零售项目金鸡湖商圈现有主要零售项目————李公堤李公堤物业基本情况物业基本情况物业情况地理位置苏州工业园区金鸡湖西岸发展商苏州工业园区圆融发展集团零售建筑面积17000平方米开业时间2006年楼层数独立单体建筑经营状况经营业态娱乐、休闲、餐饮目标消费群体苏州本地居民，游客市场定位中高档租户列举HB皇家啤酒馆，丹麦老农舍，7 Club枫桥轩，番茄主义，香港御庭SPA精品酒店，得月楼，美美茶餐厅，金海华1890私家会馆项目评价§项目临金鸡湖，充分利用了湖景资源，针对中高端消费群体§项目自身集高端特色餐饮、娱乐、观光、休闲与一体，汇聚国内外知名的品牌商家，传统与现代的完美融合§项目自身建筑保留传统的苏州民居建筑形态，中西合璧，动静相宜，古园林的布局，尽显江南水乡神韵 物业基本情况物业基本情况物业情况地理位置金鸡湖西岸李公堤发展商苏州工业园区圆融发展集团零售建筑面积27600平方米开业时间2007年楼层数1F-3F经营状况经营业态购物、娱乐、休闲、美食目标消费群体苏州本地居民，游客市场定位中档租户列举苏州奥特莱斯，好乐迪，代官山，查尔斯牛排，大铁板烧，动感酒吧街区项目评价§ 项目位于金鸡湖西岸，区域优越，结合休闲、购物、餐饮、娱乐与一体§ 国际国内品牌折扣店苏州奥特莱斯，引入全新的零售业态形式§ 17幢独立建筑，融合现代和传统，时尚与古典，体现苏州水乡的独特韵味§ 项目位于金鸡湖风景区，周边缺乏成规模的商业配套设施，商业氛围欠佳金鸡湖商圈现有主要零售项目金鸡湖商圈现有主要零售项目————水巷邻里水巷邻里 物物业基本情况基本情况物业情况地理位置苏州工业园区金鸡湖西岸发展商苏州工业园区建屋发展有限公司 零售建筑面积49500平方米开业时间2005年楼层数1F-3F经营状况经营业态娱乐、休闲、餐饮、服务目标消费群体苏州本地居民，游客市场定位中高档租户列举王品台塑牛排，黔蜀香特色餐厅，美美港式茶餐厅，SPR咖啡，芳满庭SPA 养生馆，Victoria 18动吧，匹克维舍德式乡村西餐 吧项目评价§项目临金鸡湖，可视性佳§项目以中高档餐饮为主，营造湖西高端餐饮、娱乐的休闲商务场所§项目建筑风格明快，充满时代气息，体现苏州水乡特色§项目内部结构过于繁琐和复杂，指示性不强§项目主题定位与李公堤国际风情商业水街相似，不可避免会和李公堤国际风情商业水街产生直接的竞争金鸡湖商圈现有主要零售项目金鸡湖商圈现有主要零售项目————湖滨新天地湖滨新天地 资料来源：苏州工业园区邻里中心发展有限公司 已建成邻里中心规划中邻里中心贵都新城沁苑师惠坊玲珑翰林邻里中心社区商业邻里中心社区商业是政府主导的为居民提供社会生活配套设施，紧紧依托于生活的，而非传统的大规模商业，以居住人群为中心，全部设施围绕家居生活展开，以日常商业及服务为主要业态的社区商业。
它的所有经营都围绕生活而展开，比如：菜场、超市、餐饮、小吃、茶座、游艺厅等苏州工业园区目前建有7个邻里中心，建筑面积逾12.5万平方米师惠坊邻里师惠坊邻里 中心中心贵都邻里中心贵都邻里中心新城邻里中心新城邻里中心湖东邻里中心湖东邻里中心玲珑邻里中心玲珑邻里中心沁苑邻里中心沁苑邻里中心金鸡湖商圈现有主要零售项目金鸡湖商圈现有主要零售项目————邻里中心邻里中心湖东领领里中心里中心——翰林大厦翰林大厦 金鸡湖商圈未来主要零售项目金鸡湖商圈未来主要零售项目——圆融时代广场圆融时代广场物物业基本情况基本情况物业情况地理位置苏州工业园区金鸡湖东发展商苏州工业园区圆融发展集团零售建筑面积350000平方米开业时间2008年9月楼层数主体1F-3F经营状况经营业态时尚购物、餐饮、休闲、娱乐目标消费群体苏州本地和周边居民 业态组合时尚购物街，多个独立建筑有机串联，全权代言活色生香的游购情景体验滨河餐饮区，网络无国界美味、体验美食美景动感地带生活休闲区，包括家居、家电、数码及儿童天地等主题专业商场购物中心，包括时尚百货、精品超市、国际影院等主力店市场定位中档租户列举主力店百货为SOGO百货项目评价§ 多种混合经营业态，苏州市内第一个大型城市综合体的商业项目§ 一站式大型购物中心，丰富时尚全新的零售业态，直接与地铁相连§ 独特的建筑设计，未来区域内的地标建筑§ 周围商业氛围略有欠缺，项目成熟需要时间培养 金鸡湖商圈租金参考金鸡湖商圈租金参考地址地址商商铺面面积 ( (平方米平方米) )租金租金 ( (人民人民币元元/ /平方米平方米/ /月月) )楼楼层业态金金鸡湖湖东F城130060整体空置，正在招商F城189601F-3F空置，正在招商F城450741F-3F空置，正在招商联丰商业广场三期15066.71F+2F正在招商F城140701F+2F空置，正在招商圆融时代广场2500第1-3年:59 或8% 营业额抽成第4-5年:69 或 8%营业额抽成2Fbabyshop圆融时代广场9000第1-5年:49 或 5%营业额抽成第6-10年:65 或 6%营业额抽成1F-2FHome Centre圆融时代广场3400第1-3年: 11%营业额抽成整栋（1F-2F）Cartoony world圆融时代广场2500第1-2年: 7%营业额抽成第3-5年: 9%营业额抽成第6-10年: 10%营业额抽成3FToys R US圆融时代广场330第1年: 120 或8%营业额抽成第2年: 180 或8%营业额抽成1FM.A.P圆融时代广场4002008-2010: 150 或10%营业额抽成2010-2012: 180 或10%营业额抽成1FBristro By Wagas金金鸡湖西湖西水巷邻里100-500（估计）100-130整栋餐饮、零售、娱乐 李公堤300-800（估计）70-80整栋餐饮、娱乐湖滨楼500-1000（估计）60-70整栋餐饮 苏州苏州 主要商圈之吴中商圈主要商圈之吴中商圈东吴国际商城吴中银座南苏州生活广场木渎商业街序号序号名称名称业态业态档次档次面积（平方米）面积（平方米）现有项目现有项目1东吴商城百货商城中档17,0002吴中银座超市卖场中低档20,0003南苏州生活广场购物中心中档100,0004木渎商业街沿街商业中低档 约30万方（估） 未来项目未来项目5中润广场综合体中高档160,000总计总计597000吴中商业分布吴中商业分布吴中区商业发展相对比较零散，没有形成聚集效应，传统商圈为宝带路和东吴北路沿线。
随着越溪城市副中心地位的显现，南苏州商业广场等项目的推出，提升了区域商业档次木渎为首的沿太湖商业圈正在形成，其中木渎的商业以传统的沿街商业为主 吴中现有主要零售项目吴中现有主要零售项目——东吴商城东吴商城物物业基本情况基本情况物业情况地理位置苏州市东吴北路吴中西路口发展商石路国际商城零售建筑面积17000平方米开业时间2007年9月楼层数3层经营状况经营业态流行百货目标消费群体苏州本地居民，游客市场定位中低档租户列举国美电器、飞利浦、耐克、阿迪达斯、Kappa、JACK&JONES等项目评价§项目所在区域内竞争对手较少，区域消费人群较充足§为避免强力竞争对手南门泰华商城，项目实施错位经营，走中低端路线§项目中低端的利润相对不高，但是其主要功能是为补充南门商圈的零售份额，经营至今，表现良好 吴中现有主要零售项目吴中现有主要零售项目——吴中银座吴中银座物物业基本情况基本情况物业情况地理位置吴中区东吴南路388号发展商吴中地产集团零售建筑面积2万多平方米开业时间2008年9月公寓部分开盘楼层数1-3层规划卖场经营状况经营业态购物、办公、休闲、餐饮等目标消费群体苏州本地居民，少量商务人群市场定位大众消费群体租户列举世纪华联大卖场项目评价§项目由吴中地产集团开发建设，位于规划中的吴中新城内，京杭大运河南侧。
§引入大卖场后，将聚集大量的人气，同时其对住宅部分的销售，起到非常好的聚集人气作用月初开盘即售罄的公寓部分就是一个很好的证明 吴中现有主要零售项目吴中现有主要零售项目—南苏州生活广场南苏州生活广场物物业基本情况基本情况物业情况地理位置吴中区越湖路南越溪路东吴中大道1109号发展商苏州越兴置业公司零售建筑面积10万平方米开业时间预计08年11月开盘楼层数4层经营状况经营业态大型购物综合体目标消费群体越溪本地人、新苏州人及开发区工作人员市场定位中档为主，兼顾高低租户列举华润万家超市、SM百货、肯德基等项目评价§南苏州生活广场位于越溪城市副中心，目前是该区域唯一的一个大型商业项目，填补了区域商业不足的弱点.§该项目体量巨大，商业面积约占10万方，占据了越溪商业项目的先发优势§项目业态齐全，包括百货、餐饮、休闲娱乐、酒店、服饰、数码等多种项目主体基本完成，商铺将分割销售，相信这一地块的升值空间巨大 吴中现有主要零售项目吴中现有主要零售项目——木渎商业街木渎商业街物物业基本情况基本情况物业情况地理位置木渎镇沿街商铺发展商木渎当地开发为主零售建筑面积香港街、花苑街、翠坊大街、金枫路商圈等多个商业体。
面积未作详细统计开业时间不定楼层数1—2层为主经营状况经营业态娱乐、休闲、餐饮、购物等目标消费群体苏州本地居民，游客、外来娱乐群体市场定位各档次均有租户列举上岛咖啡、中华园大酒店、永真商城、水天堂大酒店等项目评价§木渎作为一个镇域经济比较发达的地方，其商业体量较大，但是档次较低，分散经营，这从长远来看，不利于经济的良性发展§木渎凭借优越的旅游资源，吸引了大量的游客，同时，随着其经济的发展，有越来越多的外来务工人员生活在木渎，其中不少人已经成为新木渎人§相信木渎第三产业的快速发展，尤其是商业服务业的快速发展，必将提高其外来人口比例，这在一定程度上为木渎经济发展注入了新的活力 吴中未来零售项目吴中未来零售项目——中润广场中润广场物业基本情况物业基本情况物业情况地理位置宝带东路以南、东苑路以东发展商中润地产集团零售建筑面积160000平方米开业时间待定楼层数5层经营状况经营业态购物、餐饮、娱乐、办公等目标消费群体区域消费市场、外来商务人员市场定位中高档租户列举届时将引入包括五星级酒店、品牌服饰、特色餐饮等多种业态项目评价§中润广场预计投入数亿元，分多期完成建设项目，项目建成将成为吴中区地标性建筑，楼层最高、档次最高的购物场所。
§项目定位为高端，所有商家引入将通过筛选，中高档商家为主，届时将满足区域内60余万人，高端消费需求§凭借优越的地理为主，拦截了吴中区南部大量的消费力量，再借助于行政中心地位、文体中心地位，打造成吴中的典型项目 吴中商圈租金参考吴中商圈租金参考地址地址商商铺面面积 ( (平方米平方米) )租金租金 ( (人民人民币元元/ /平方米平方米/ /月月) )楼楼层业态吴吴 中中 区区吴中商城花园街180551F空置，正在招商宝带西路沿街商铺50601F空置，正在招商吴中商城第三大街15601F空置，正在招商吴中商城第三大街140201F—3F服饰锦都大厦213.6591F路面商铺江南汽配市场120301F汽车配件等宝带西路龙西路450841F办公美之国建材市场400422F建材 苏州苏州 主要商圈之相城商圈主要商圈之相城商圈蠡口家具城中翔商贸城嘉元广场序号序号名称名称业态业态档次档次面积（平方面积（平方米）米）现有项目现有项目1中翔商贸城小商品、家电、家居等中低档批发为主1200,0002嘉元广场办公为主相城商务地标75,0003蠡口家具城家具展览、批发销售大众化档次1200,000总计3150,000相城区商圈相城区商圈所属板块：相城板块主力消费人群：当地居民、外来务工人员、目的性消费客群交通状况：地处相城大道沿线，交通通达尤其可以吸引大量古城及周边区域的人群。
商业构成：商务办公、购物、餐饮、娱乐等 相城现有主要零售项目相城现有主要零售项目——中翔商贸城中翔商贸城物物业基本情况基本情况物业情况地理位置相城大道、沪宁高速苏州市区入口处发展商苏州中翔集团建筑面积120余万平方米开业时间2006年3月小商品市场开业，其他分多期陆续开业楼层数3—5为主经营状况经营业态包括小商品批发、家电、家居等综合性商业业态目标消费群体目的性消费者为主市场定位随着中翔商贸城未来多个项目建成后，成为相城商业中心租户列举小商品批发商、家乐福、红星美凯龙、苏宁电器等项目评价§中翔集团总部是苏州市商业地产龙头企业，逐步形成了房地产开发和商贸业为两大支柱产业、专业市场经营管理、旅游开发、金融投资、物业管理、广告开发、仓储物流、制造业等多元化经营的市场格局§中翔商贸城分多期开发、共11个区，预计总投资65亿元人民币，总建筑面积120万平方§小商品市场成功开发、带动后续项目顺利推进，将成为相城的商业中心 相城现有主要零售项目相城现有主要零售项目——嘉元广场嘉元广场物物业基本情况基本情况物业情况地理位置相城区嘉元路与相城大道路口发展商苏州德诚房地产开发有限公司建筑面积约75000平方米开业时间2007年10月开盘楼层数3层商业裙楼及办公、酒店经营状况经营业态商务办公、酒店、零售目标消费群体商务人群、当地人口市场定位相城区的商务新地标租户列举暂省略项目评价§嘉元广场属于复合型业态，项目包括写字楼、酒店式公寓、商铺、SOHO办公楼，周围配套设施齐全。
§规划总用地面积16763平米，南北深约80米，东西长约210米地上建筑面积约62080平米，地下建筑面积13748平米，由一幢25（A座）、21（B座）层办公楼、一幢24层酒店式公寓、一幢19（A座）、16（B座）层商务酒店以及3层商业裙楼组成§嘉元路被政府规划为“金融一条街”，这里将是未来相成的商务CBD中心随着苏州经济的蓬勃发展，相成区将迎来新的飞跃商业诸强必将在此争夺一席之地 相城现有主要零售项目相城现有主要零售项目——蠡口家具城蠡口家具城物物业基本情况基本情况物业情况地理位置蠡口镇相城大道建筑面积120多万平方开业时间上世纪末楼层数3层左右经营状况经营业态家具批发、展销目标消费群体目的性消费者市场定位立志成为中国最具影响力家具批发商城租户列举汇海隆、香港皇朝家私、金利源等多家著名商家入驻项目评价§江苏蠡口国际家具城是经江苏省工商局核准的省级家具专业市场市场总投资20多亿 元人民币，占地近1000亩，营业、仓储面积120多万平方米§蠡口家具城只是相城商业形态一个典型表现，相城的商业更多以专业市场的形态表现 相城区租金参考相城区租金参考地址地址商商铺面面积 ( (平方米平方米) )租金租金 ( (人民人民币元元/ /平方米平方米/ /月月) )楼楼层业态相城区相城区中翔商贸城140--250( 估计)80-1001F小商品批发国际服装城30—50（估计）60—701F服饰欧风商业街150—200（估计）200—3001F服饰、餐饮、百货蠡口家具城100—200（估计）120—1701F家具 苏州零售市场概况苏州零售市场概况苏州区域市场研究苏州区域市场研究区域市场比较分析区域市场比较分析苏州商业总结与预测苏州商业总结与预测 传统传统时尚时尚高高低低高新商圈高新商圈古城商圈古城商圈传统传统时尚时尚代表物业1绿宝广场2Tesco3金枫商业广场4淮海路商业街5百润发评价：区域内零售物业品种较少，以卖场和街铺为主，绿宝广场的开业为商圈带来了更多的城市时尚新元素。
社区型卖场的商业发展较为成熟代表物业1美罗商城2泰华商城3新苏州百货4第一百货5石路国际商城评价：古城商圈位于苏州市核心区域，已经形成了浓厚的商业氛围商圈内以传统的百货为主，涵盖低中高档，在苏州本地及外地游客心中享有较高的知名度金鸡湖商圈金鸡湖商圈传统传统时尚时尚代表物业1圆融时代广场2现代休闲广场3水巷邻里4左岸商业街5湖滨新天地评价：金鸡湖商圈属于发展中的商圈随着地铁的建成，周边住宅的兴起，该区域未来有较大可能成为苏州市新的零售购物区域12534123451234中中5高高低低中中高高低低中中苏州五大商圈比较苏州五大商圈比较 传统传统时尚时尚高高低低吴中商圈吴中商圈相城商圈相城商圈传统传统时尚时尚代表物业1吴中商城2吴中银座3南苏州生活广场4木渎商业街5中润广场评价：区域内已经对外营业的商业档次不高，以传统商业为主，包括吴中商城的百货、木渎的沿街商铺，而随着银座和南苏州广场不久开业，吴中商业档次将有望超过新区，跃居苏州市第三，仅次于古城区和园区代表物业1中翔商贸城2嘉元广场3蠡口家具城评价：相城位于苏州市北部，其经济发展水平和商业发展均相对比较落后相城商业主要是以专业市场的形式存在，这其实对于经济相对不发达的相城来说是一个特色，实际发展状况也证明相城的选择是对的。
42531321中中高高低低中中苏州五大商圈比较苏州五大商圈比较 苏州苏州五大五大商圈分析商圈分析大众化大众化高端高端品牌档次品牌档次高新商圈高新商圈296,000296,000平方米平方米古城商圈古城商圈301,000301,000平方米平方米金鸡湖商圈金鸡湖商圈1,225,5001,225,500平方米平方米业态丰富度业态丰富度单一单一多元多元传统与全面，涵盖低中高各个档次说明：该图是对苏州现在五大区域商业发展特点的概括总结，其中商业面积是代表项目面积的和，如有不当之处还请见谅多元的发展路线社区型、组团式商业卖场为主专业市场为主相城商圈相城商圈3150,0003150,000平方米平方米传统商业为主，但未来发展潜力大吴中商圈吴中商圈597,000597,000平方米平方米 苏州零售市场概况苏州零售市场概况苏州区域市场研究苏州区域市场研究区域市场比较分析区域市场比较分析苏州商业总结与预测苏州商业总结与预测 •城市商业中心的规划布局城市商业中心的规划布局•城市商业中心的规划布局城市商业中心的规划布局•“两轴三带两轴三带”的标志性商的标志性商业格局业格局•4个市级商业功能区个市级商业功能区•14个区域级商业功能区个区域级商业功能区•两个商务区两个商务区•一个国际会展功能区一个国际会展功能区苏州商业整体规划苏州商业整体规划 苏州大型零售网点规划布局苏州大型零售网点规划布局q 结构规划（结构规划（20202020年）年）大型零售网点控制在53个左右，其中u大型百货店控制在15个以内，u仓储式商场控制在2个以内，u大型专业店控制在8个以内，u大型综合超市控制在17个左右，u大型购物中心控制在2个左右，u社区型购物中心控制在9个以内。
q 布局规划（布局规划（2020年)苏州市古城圈层将布局•5个大型百货店、•1个大型综合超市、•2个大型专业店，•1个社区级购物中心；核心圈层将布局•3个社区级购物中心、•4个大型百货店、•6个大型综合超市、•3个大型专业店；2020年规划大型零售网点的数量与2003年相比，将增加29 个，其中u大型百货店增加8个，u仓储式商场增加2个，u大型专业店增加5个，u大型综合超市增加5个，u大型购物中心增加2个，u社区型购物中心增加7个 苏州区域零售市场总结苏州区域零售市场总结 q目前苏州的商业中心仍是是老城区内的传统商圈，苏州新区和工业园区则是高科技产业发达，商业和配套相对薄弱，但区位优势明显，发展潜力巨大，而吴中区历史悠久，是苏州几个区中最宜居的一个地区，随着吴中商业升级，这些区域将是未来承接古城区城市功能转移的最理想地点q高新商圈、金鸡湖商圈和吴中商圈均是以服务区域内的居民为主，以区域型卖场为主，而绿宝广场的开业，改变了传统高新区和苏州市的零售格局，提升了商圈的形象和档次q高新区采用多组团规模模式，各组团定位有所不同，每个组团内都规划有区域的配套商业核心，形成了多核心的商圈分布，可能导致分散消费人群，商业核心的利用效率降低。
q园区商业采用单一核心规划模式，即以环金鸡湖商圈为核心，满足全区域内的消费需求核心商圈具唯一性，其利用效率高，容易形成商业中心容易形成商业中心q吴中区商圈随着南苏州生活广场的入市，吴中区商业档次将实现一个升级，有望在数量和质量上赶超新区q相城区走一条特色商业之路，即放弃传统商业道路，走以专业市场为主的商业发展之路，相城现在所走的道路是中国城市发展过程中一个大胆的探索，将为城市商业发展多元化发展添砖加瓦 苏州整体零售市场总结苏州整体零售市场总结q苏州零售市场目前仍以传统的零售商业为主，尤其在古城商圈,其主要模式为传统百货+沿街店铺，并且以本地百货为主，缺乏新兴的零售物业，旧商业区发展购物中心的空间也相对狭小q传统百货在苏州消费者心目中深入人心，其影响力不可小视，但相比其他长三角地区的二线城市，苏州的商业零售市场尚处于较不发达阶段q传统商圈缺乏休闲商业，如电影院、卡拉OK、大型娱乐中心及大型餐饮q临街一楼商铺的租售情况良好，商铺出租率高，而临街商铺二楼以上的租售情况则不甚理想 结论结论: :苏州零售市场发展落后于城市发展与建设苏州零售市场发展落后于城市发展与建设 主要原因可以归结为：主要原因可以归结为：q消费者出于消费习惯，对新型的商业形式的认知与接受需要时间。
q传统商业区的改造难度大，存在商业形象陈旧，硬件设施落后的现象q政府对商业的规划滞后于其他产业 苏州零售市场未来展望苏州零售市场未来展望q古城区人口外迁和部分功能转移到周边新城区是个必然结果根据苏州市政府部门的规划，预计到2010年，苏州古城区居住人口将从现有的约36万人减少到规划人口在25万人左右人口的迁移将促使新的商业中心形成q预计未来苏州零售商业在传统商圈的发展将主要以业态与档次调整为主，而在园区、吴中区及新区为主的新兴区域将以建设全新的、更为现代化的商业项目与设施为主q随着几条地铁线的新建，将利于三大商圈的融合，提升新兴商圈的辐射和覆盖范围，带动消费人流以吴中区为代表的新兴区域未来发展的影响力不可小视q苏州未来零售供应将较多以购物中心、郊区型商业、邻里中心模式商业为主，以服务区域内周边的消费者为目的，主要集中分布在古城商圈外围区域，离古城商圈存在一定的距离q苏州未来新型的零售业态和零售项目都将主要集中在高新、吴中区及金鸡湖商圈，古城商圈内未来新增零售供应较少随着区域人口的导入，以南苏州生活广场、绿宝广场和圆融时代广场的购物中心模式的商业为代表，以区域型社区型商业中心模式为补充，代表了未来苏州商业发展的新趋势。
附件2——区域市场分析区域市场分析 Part 1 Part 1 宏观环境分析宏观环境分析Part 2 Part 2 商业市场分析商业市场分析Part 3 Part 3 竞争市场分析竞争市场分析 宏观经济发展概况宏观经济发展概况Ø吴中区位于苏州市南部，北依苏州古城区，东连昆山，南接吴江，西衔太湖， 还分别与苏州工业园区、高新区、相城区接壤，与无锡、宜兴、浙江湖州隔湖相望全区总面积742平方公里，太湖水域面积2425平方公里，属于吴中区水面约1459平方公里全境东西长92.95公里，南北长48.1公里人口近60万Ø吴中区交通便捷、北有沪宁铁路、沪宁高速公路，东有沪嘉杭高速公路、京杭大运河纵越全境，扼太湖之出口，境内20多条骨干河道纵横交错，沟通太湖、澄湖、石湖等河湖，是长江三角洲重要的水利和交通枢纽Ø吴中区辖8个街道、7个镇：长桥街道、越溪街道、郭巷街道、横泾街道、香山街道、苏苑街道、龙西街道、城南街道、木渎镇、光福镇、胥口镇、东山镇、西山镇、甪直镇、临湖镇 宏观经济发展概况宏观经济发展概况苏州市苏州市统计数据显示：苏州市GDP从五年前的2080亿元，一跃至2007年的5700亿元，年均增长率达16.5%。
吴中区吴中区吴中区统计数据：近四年来吴中区的GDP增长率始终高于苏州全市的GDP增长率，并保持20%以上的高速增长，可以预见吴中区未来将是苏州经济发展的第三极 宏观经济发展概况宏观经济发展概况年份亿元增长率2003年2004年2005年2006年2007年02004006008001000120014000%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%526.1625.1905.071055.44125016.50%18.80%44.80%16.60%18.40%苏州消费品零售总额零售总额增长率苏州市苏州市苏州市消费市场发展强劲，至2007年苏州社会消费品零售总额已经达到了1250亿元，年均增长率17%吴中区吴中区吴中区的社会消费品增长与经济发展同步，保持高速、稳定的增长，但是其总量相对偏低，其可挖掘的空间还很大，潜力无限 宏观经济发展概况宏观经济发展概况2007年吴中工业总产值突破900亿元，工业企业数量和平均产值都保持快速增长，显示其在吴中经济发展中承担着非常重要的作用但是随着对节能降耗，绿色GDP发展的要求，工业发展对吴中地区经济发展的瓶颈效应初现，未来吴中区经济发展的方向成如何成为关键。
制造业服务业未来 吴中区城市规划吴中区城市规划——————经济发展目标：经济发展目标：经济保持年均15%以上的速度增长，到2010年，地区生产总值达到550亿元固定资产投资额保持年均15%以上到2010年，服务业附加值占GDP比重超过45%，高新技术产值占规模以上工业总产值比重达40%，城市化水平率达到60%2020年，全区主要经济指标达到当时中等收入国家和地区的较高水平——————产业规划目标：产业规划目标：在遵循苏州市总体规划前提下，按照一切为民的方针，将吴中区建设成为基本实现现代化的先行区，成为苏州城南先进制造业焦聚区，生态文化休闲旅游区，现代都市农业现代示范区，新兴服务业繁荣区，成为最适宜人居、创业的现代化新城区——————富民目标：富民目标：到2010年，吴中城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到24000和13000元，恩格尔系数小于0.35，基本实现现代化 吴中区城市规划吴中区城市规划 吴中区城市规划吴中区城市规划 Part 1 Part 1 宏观环境分析宏观环境分析Part 2 Part 2 商业市场分析商业市场分析Part 3 Part 3 竞争市场分析竞争市场分析 商业市场分析商业市场分析u本区域商业分布：本区域商业分布：吴中区商业分布以“三纵三横”分布，三纵即东吴路、盘蠡路、迎春路；三横即吴中路、宝带路、太湖路。
u本区域商业业态：本区域商业业态：沿东吴路商业较有规模业态主要为大卖场、商城、酒店、大型浴场等沿宝带路住宅小区较多，商业主要为以社区配套商业为主业态主要为餐饮、休闲娱乐、便利店、美容美发、房产中介、浴场、棋牌室、银行等u本区域商业特征：本区域商业特征：目前该区域商业分布零散，缺乏较高档次的区域型商业中心；沿街社区配套商业档次偏低，商业形象较差 商业市场分析商业市场分析商业体量：商业体量：2万平米左右经营业态：经营业态：餐饮、休闲、零售、社区配套、银行、装饰材料为主消费群体：消费群体：主要以（四季晶华、博雅苑、盘蠡花园、美之国花园）居民消费为主租金情况：租金情况：临盘蠡花园街铺：110-120元/平米/月临四季晶华街铺：70-78元/平米/月 市场特征：有少量特色餐饮，是一个社区配套型商业街市场特征：有少量特色餐饮，是一个社区配套型商业街 商业市场分析商业市场分析商业体量商业体量：：8000平米左右经营业态：经营业态：餐饮、零售、社区配套等经营档次：经营档次：中低档消费群体：消费群体：主要满足周边居民消费和企事业单位人员消费租金情况：租金情况：80-110元/平米/月 市场特征：少量特色餐饮，以社区配套型商业为主市场特征：少量特色餐饮，以社区配套型商业为主 商业市场分析商业市场分析市场特征：市场特征：以餐饮休闲、购物、办公为一体的区域商业街 苏蠡路金十六区是苏州市最大的休闲娱乐中心经营业态：经营业态：餐饮、家具/家电商场、零售、卖场、休闲娱乐等大卖场：大卖场：好又多、美之国家俱城休闲娱乐：休闲娱乐：新嘉福、红馆经营档次：经营档次：中高档消费群体：消费群体：主要满足周边居民消费和企事业单位人员消费。
商业市场分析商业市场分析市场特征：吴中重点商业项目，以零售、餐饮为一市场特征：吴中重点商业项目，以零售、餐饮为一体的特色商业街体的特色商业街经营业态：经营业态：餐饮、零售、银行、社区配套等辐射范围辐射范围: :吴中经济开发区经营档次：经营档次：中低档消费群体：消费群体：主要满足周边居民、及周边商务人士租金水平：租金水平：110-125元/平/月 商业市场分析商业市场分析u吴中区商业与吴中区经济发展相比，商业明显处于比较滞后的状态；u区域内商业比较分散，没有形成浓厚的商业氛围；u区域主要休闲娱乐业较为发达，主要集中在盘蠡路金十六区、龙西路以及东吴路；u区域内没有典型的商业品牌店；u区域内缺少大型百货购物中心；吴中商业对本项目影响：吴中商业对本项目影响：吴中商业发展至今，与经济发展速度比，相对滞后吴中商业发展至今，与经济发展速度比，相对滞后但区域内市民对吴中区商业认同感较高，且急切希望区域内能够出现诸如大型但区域内市民对吴中区商业认同感较高，且急切希望区域内能够出现诸如大型购物中心、特色商业等项目本项目旁边是南苏州广场这一购物中心性质的综购物中心、特色商业等项目本项目旁边是南苏州广场这一购物中心性质的综合体，本项目走合体，本项目走“ “特色特色” ”之路是一个不错的选择。
之路是一个不错的选择 Part 1 Part 1 宏观环境分析宏观环境分析Part 2 Part 2 商业市场分析商业市场分析Part 3 Part 3 竞争市场分析竞争市场分析 吴中区零售市场吴中区零售市场吴中大厦双冠双银印象19吴中银座名宇商务广场嘉宝广场世茂运河城苏地05-G-75苏地07-G-31苏地05-B-47（48 苏地07-G-32苏地06-G-11苏地07-G-34苏地07-B-1苏地07-B-36嘉业阳光水榭1、区域内现已推出的商业项目共8个，形态以裙楼商业+高层住宅类为主，体量较大主要分布于东吴北路在市场中竞争较为激烈，这给本项目开发带来的风险不容忽视；2、未竞争地块共有9块商业用地推出，未来大约有52万㎡的商业体量推向市场，商业市场竞争激烈 吴中区零售市场吴中区零售市场物物业基本情况基本情况物业情况地理位置苏州市东吴北路吴中西路口发展商石路国际商城零售建筑面积17000平方米开业时间2007年9月楼层数3层经营状况经营业态流行百货目标消费群体苏州本地居民，游客市场定位中低档租户列举国美电器、飞利浦、耐克、阿迪达斯、Kappa、JACK&JONES等项目评价§项目所在区域内竞争对手较少，区域消费人群较充足。
§为避免强力竞争对手南门泰华商城，项目实施错位经营，走中低端路线§项目中低端的利润相对不高，但是其主要功能是为补充南门商圈的零售份额，经营至今，表现良好 吴中区零售市场吴中区零售市场物物业基本情况基本情况物业情况地理位置木渎镇沿街商铺发展商木渎当地开发为主零售建筑面积香港街、花苑街、翠坊大街、金枫路商圈等多个商业体面积未作详细统计开业时间陆续开业楼层数1—2层为主经营状况经营业态娱乐、休闲、餐饮、购物等目标消费群体苏州本地居民，游客、外来娱乐群体市场定位各档次均有租户列举上岛咖啡、中华园大酒店、永真商城、水天堂大酒店等项目评价§木渎作为一个镇域经济比较发达的地方，其商业体量较大，但是档次较低，分散经营，这从长远来看，不利于经济的良性发展§木渎凭借优越的旅游资源，吸引了大量的游客，同时，随着其经济的发展，有越来越多的外来务工人员生活在木渎，其中不少人已经成为新木渎人§相信木渎第三产业的快速发展，尤其是商业服务业的快速发展，必将提高其外来人口比例，这在一定程度上为木渎经济发展注入了新的活力 吴中区零售市场吴中区零售市场物物业基本情况基本情况物业情况地理位置吴中区东吴南路388号发展商吴中地产集团零售建筑面积2万多平方米开业时间2008年9月公寓部分开盘楼层数1-3层规划卖场经营状况经营业态购物、办公、休闲、餐饮等目标消费群体苏州本地居民，少量商务人群市场定位大众消费群体租户列举世纪华联大卖场项目评价§项目由吴中地产集团开发建设，位于规划中的吴中新城内，京杭大运河南侧。
§引入大卖场后，将聚集大量的人气，同时其对住宅部分的销售，起到非常好的聚集人气作用月初开盘即售罄的公寓部分就是一个很好的证明 吴中区零售市场吴中区零售市场物物业基本情况基本情况物业情况地理位置吴中区越湖路南越溪路东吴中大道1109号发展商苏州越兴置业公司零售建筑面积10万平方米开业时间预计08年11月开盘楼层数4层经营状况经营业态大型购物综合体目标消费群体越溪本地人、新苏州人及开发区工作人员市场定位中档为主，兼顾高低租户列举华润万家超市、SM百货、肯德基等项目评价§南苏州生活广场位于越溪城市副中心，目前是该区域唯一的一个大型商业项目，填补了区域商业不足的弱点.§该项目体量巨大，商业面积约占10万方，占据了越溪商业项目的先发优势§项目业态齐全，包括百货、餐饮、休闲娱乐、酒店、服饰、数码等多种项目主体基本完成，商铺将分割销售，相信这一地块的升值空间巨大 吴中区零售市场吴中区零售市场物业基本情况物业基本情况物业情况地理位置宝带东路以南、东苑路以东发展商中润地产集团零售建筑面积160000平方米开业时间待定楼层数5层经营状况经营业态购物、餐饮、娱乐、办公等目标消费群体区域消费市场、外来商务人员市场定位中高档租户列举届时将引入包括五星级酒店、品牌服饰、特色餐饮等多种业态。
项目评价§中润广场预计投入数亿元，分多期完成建设项目，项目建成将成为吴中区地标性建筑，是建筑楼层最高的项目、档次最高的购物场所§项目定位为高端，所有商家将通过筛选引入高档商家为主，届时将满足区域内60余万人，高端消费需求§凭借优越的地理为主，拦截了吴中区南部大量的消费力量，再借助于行政中心地位、文体中心地位，打造成吴中的典型项目 吴中区办公市场吴中区办公市场•最早期市场中写字楼非常有限，集中在老城区，基本为品质较差的多层建筑随着新区和园区发展，一批现代意义上的写字楼陆续竣工，该阶段为苏州写字楼市场第一轮集中供应期•由于前期盲目投资写字楼市场，导致写字楼供大于求，投资者获取的低回报打击了投资商的开发热情，此阶段市场供应非常有限90年代年代•市场租金和售价的稳步攀升刺激了开发商的投资热情，市场迎来了第二轮集中供应，写字楼品质得到显著提升2000—2003年年•未来写字楼市场供应主力市场仍然是园区和新区，吴中区作为苏州下一个发展高地，其写字楼市场需求量将明显增大，吴中写字楼的发展速度和物业档次会的得到很大提升2004年至今年至今未未 来来 吴中区办公市场吴中区办公市场u在售市场在售市场案名案名主力面积（主力面积（m m2 2) )销售价格销售价格( (元元/m/m2 2））客源构成客源构成印象１９４０-５０９０００自用：６０％，投资：４０％u租赁市场租赁市场案名案名租金（元租金（元/ m/ m2 2/ /月）月）出租率出租率主力面积（主力面积（ m m2 2））入驻企业入驻企业苏美中心3096%160-220贸易、金融业、教育培训，贸易公司、房地产公司、装饰装修公司惠康新地50------国贸大厦4595%100-250经济大厦4095%100-180集中于东吴路两侧；整体档次较低，区域内缺乏高档写字楼产品；租金范围在３０-５０元/平方米/月不等；主力面积集中在160-220平方米；整体出租率较高达90%以上；目前在售写字楼只有印象１９。
吴中区办公市场吴中区办公市场u未来竞争市场未来竞争市场未来吴中区一级市场总供应量约40.7万平米，从用地指标上预判约有20-25万方的写字楼存量，这将对尚处于起步阶段的吴中写字楼市场造成激烈的竞争位置位置建筑面积（㎡）建筑面积（㎡）容积率容积率楼面单价（元楼面单价（元/ /㎡㎡））吴中区东吴北路东侧、吴中路南侧48143.556.52326吴中开发区澄湖路南侧、沿河路东侧39007.655.51384吴中开发区塔韵路西侧、杨树浜路北侧85978.753.25462吴中开发区塔韵路西侧、越来溪东侧58369.64536吴中区长桥街道、苏蠡路西侧60986.1031509 吴中区长桥街道苏蠡路西侧、澄湖路北侧70845.6041059 吴中区团结桥东南堍（原丝绸服装厂地块）43626.8043163 吴中区办公市场吴中区办公市场物业基本情况物业基本情况物业情况地理位置东吴南路与太湖西路交汇处发展商吴中集团建筑面积17500平方米开业时间2008.5主力面积40—50平米经营状况产品定位办公目标消费群体政府办公、中小企业、投资客均价9000元/平米主力总价36—45万项目评价§本案总建筑面积为1.75万平米，规划户数为257户，面积均以小面积为主，内部配有大小会议室，并提供酒店式的服务。
§交通便利，面积较小，总价较低 吴中区办公市场吴中区办公市场物业基本情况物业基本情况物业情况地理位置吴中区团结桥东吴北路发展商吴中双冠商业发展有限公司建筑面积4.45万平米开业时间08.6主力面积待定经营状况产品定位公寓、商住楼、商业目标消费群体企业办公、当地居民等均价9000元/平米主力总价36—45万项目评价§本案总建筑面积为4.45万平米，内部规划为高档写字楼，精装修SOHO及商务商业中心，将打造城南集高档商务、居家办公、体验式购物及休闲娱乐为一体的商业中心§交通便利，内部配套设施较齐全 吴中区酒店式公寓吴中区酒店式公寓商住楼这类定位为商用和居住两用，目前常以SOHO概念在市场上出现，但是该类物业使用群体复杂，综合价值不高，逐渐淡出市场精装修公寓以一室户为主，两室及以上户型也有少量供应精装修公寓实现拎包即可入住，可以省去大量装修时间和费用是其主要卖点服务式公寓这类物业定位为居住功能，强调酒店式服务的功能一般是由酒店管理公司统一管理，提供给住户类似酒店的配套服务主要面向商务人士业主也投资为主，真正的使用者确实租户 吴中区酒店式公寓吴中区酒店式公寓吴中区吴中区 吴中区酒店式公寓吴中区酒店式公寓定位定位集居住、商务、办公于一体的复合型集居住、商务、办公于一体的复合型酒店式公寓酒店式公寓地址吴中区东吴北路19号总建筑面积17500平方米总楼层数19房间数量277套配套56个地下停车位，四个底层商铺开盘时间2008.4印象19位于京杭大运河北侧，吴中区中心位置，周边市政配套齐全。
项目一层为商铺，二、三层为酒店式公寓会所，四至十九层为面积在40平方米—70平方米不等的精装公寓但是由于土地出让性质的原因，房屋使用权年限仅为40年 吴中区酒店式公寓吴中区酒店式公寓定位定位精装酒店式公寓精装酒店式公寓+写字楼写字楼地址吴中区东吴南路388号总建筑面积114600平方米总楼层数32房间数量588套配套1—3层世纪联华超市；2800平米苏式空中花园；地下两层停车场开盘时间2008.9吴中银座由江苏本土地产巨头吴中集团开发建造，项目位于规划中的吴中新城内，京杭大运河南侧，随着轻轨2号线未来开通，此地的人气将会急剧提升，而写字楼部分建成后将作为吴中集团自用办公楼 吴中区酒店式公寓吴中区酒店式公寓u苏州酒店式公寓供应量比较充足，但是档次不高，以商住楼为主，真 正意义上的服务式公寓比较少u随着苏经济发展，未来高端酒店式公寓市场供求增量，其中以新区和园区市场需求量最大u酒店式公寓的供应与商务氛围成熟度成正比，由于吴中区商务环境还不成熟，所以服务式公寓供需量不大，档次也不高u随着越溪吴中区行政部门的迁入，政务带动商务发展，将拉动越溪对酒店式公寓的需求 上海市兴义路8号万都中心902-904室902-904 Maxdo Center No.8 Xingyi Road ShanghaiTel:021-3223 3223 Fax:021-5208 2118 。