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1、纳帕溪谷市场部分别墅个案分析2009年6月5日1 1纳帕溪谷市场部分别墅个案分析课件市场部分提纲武汉别墅市场概况项目竞争楼盘分析竞争楼盘优缺点分析2 2纳帕溪谷市场部分别墅个案分析课件金银湖板块、南湖板块正在逐渐消亡，沌口、盘龙城板块以低端联排产品生存、产品日渐陈旧，唯有汤逊湖板块将成为武汉最具影响力的高端别墅板块。u金银湖板块、南湖区域后续项目主要以高层为主，别墅产品将日渐消亡。u 目前具备板块效应和市场影响力的别墅板块仅有：盘龙城板块、沌口（后官湖）板块以及汤逊湖板块，而这其中产品力最强、最具发展潜力的非汤逊湖板块莫属。别墅板块划分3 3纳帕溪谷市场部分别墅个案分析课件纳帕溪谷5.16开盘
2、 5万抵25万当前精装修报价：独栋18000元/、联排13000-15000元/保利十二橡树4月30号加推独栋（280340）总价：300-500万庄园1896价格： 8000元/（联排） 18000元/（临湖独栋）美院COST价格：8100元/（独栋）汤逊湖湖景资源丰富，居住环境优越，高新区高端客群聚集，云集最前沿的产品，是武汉最高端的别墅板块。汤逊湖板块，自然生态条件优越，同时也是高科技和教育的聚集地，聚集大量的高端客群。随着光谷产业的蓬勃发展及城市化进程的加速，区域商业配套、交通配套日益完善，该区域正由第二居所向第一居所演变。汤逊湖板块是目前发展最为成熟的独栋别墅板块，其别墅开发理念和产
3、品塑造引领着武汉市场潮流，毫无疑问将是武汉最具发展潜力的别墅板块。汤逊湖板块4 4纳帕溪谷市场部分别墅个案分析课件独栋别墅售价集中于1.1万-1.5万元/，一线湖景售价高达1.8万元/2万元/ 。目前武汉市在售的独栋别墅价格从1000018000元/，主力价格区间为11000-15000元/。万科高尔夫城市花园独栋别墅凭借一线临湖的景观优势和出色的万科高品质打造，价格高达18000元/。从独栋别墅价格走势看，凭借独栋产品的稀缺性和景观资源的独占性，其价格受市场影响较小，但价格缺乏成交量支撑，有价无市。独栋价格分析5 5纳帕溪谷市场部分别墅个案分析课件联排别墅售价两级分化，低端产品集中于沌口板块
4、，销售均价区间47005500元/；中端产品集中于盘龙城板块，销售均价区间集中7000-8000元/；新推高端精装修产品售价超过13000元/ 。前期销售的联排售价偏低，均未超过万元/。近期新开的万科高尔夫城市花园和纳帕溪谷等项目推出的联排别墅价格高达13000-14000元/，水岸星城即将推出的一线湖景联排价格也将达到28000-30000元/，全市联排别墅的销售均价有进一步走高的趋势。联排价格分析6 6纳帕溪谷市场部分别墅个案分析课件受经济危机影响，投资客群购买意愿急剧下滑，别墅成交量缺乏客户需求的支持，5月成交量出现明显下滑。武汉月均别墅成交量在30套左右。保利十二橡树庄园四期经过改良的
5、小独栋产品是全市难得的亮点。5月该项目销售10套，全年月均销售15套，目前由武汉世联兴业、广州思睿达、武汉瑞邦3家代理公司联合代理。成交量分析7 7纳帕溪谷市场部分别墅个案分析课件总结分析金银湖板块、南湖板块正在逐渐消亡，沌口板块以低端联排产品生存，盘龙城板块别墅产品日渐陈旧，唯有汤逊湖板块将成为武汉最具影响力的高端别墅板块。独栋别墅售价集中于1.1万-1.5万元/，一线湖景售价高达1.8万元/2万元/ 。联排别墅售价两级分化，低端产品集中于沌口板块，销售均价区间47005500元/；中端产品集中于盘龙城板块，销售均价区间集中7000-8000元/；新推高端精装修产品售价超过13000元/ 。
6、而城市中心联排别墅由于土地及景观资源的稀缺性，价格有进一步走高的趋势，目前的价格已达到28000-30000元/。高端别墅市场受经济危机影响较大，价格缺乏成交量的支撑，未来价格上行空间有限，以附加值为核心的产品竞争将愈演愈烈。板块划分：价格走势：成交情况：市场小结8 8纳帕溪谷市场部分别墅个案分析课件市场部分提纲武汉别墅市场概况项目竞争楼盘分析项目优缺点分析9 9纳帕溪谷市场部分别墅个案分析课件位置：东湖高新区藏龙岛科技园东南端项目基本经济指标：占地面积：73.33万方建筑面积：22万方容 积 率：0.3绿 化 率：40%建筑类型：联排、独栋面积区间：207-289（联排） 600-695（独
7、栋）均价：18000元/（临湖独栋，送精装修及地下室）均价：14000元/（联排）交房时均带精装修花园提供付费菜单式装修。纳帕溪谷本项目分析本项目于5月16日开盘至今，成交27套联排别墅，独栋别墅至今未成交。1010纳帕溪谷市场部分别墅个案分析课件兵营式阵列排布将土地利用率达到最高，加大公用绿化面积，使各栋景观面达到均好性，湖景最好的地块建造350亩的高尔夫球场。整体组团式规划、兵营式排布；共用绿化面积大，在武汉别墅中出类拔萃；湖景最好的地块浪费于建造350亩的高尔夫球场；道路为双向双车道加临时泊车位，不会如F天下，保利十二橡树庄园等让人觉得局促；利用湖岸及300米长堤进入，拥有私家领地的尊贵
8、感及私密性。总规1111纳帕溪谷市场部分别墅个案分析课件地中海风格为主，混搭意大利贵族建筑元素，色调略显黯淡，用料以涂料为主，细节处理极为精细。外立面形态丰富，涂料、贴砖均有运用；立面细节处理精细，品质感较高。立面1212纳帕溪谷市场部分别墅个案分析课件350亩的高尔夫绿地，引入加纳利海枣、白玉兰等名贵树种丰富社区的景观，但硬地铺装过多降低社区花园感。有大型的公共的绿化组团用地，社区中种植有名贵的植物群落。350亩高尔夫绿地，9洞规格。项目临湖退界15米，环湖布置大独栋产品，联排别墅组团的湖景资源有限。公共景观1313纳帕溪谷市场部分别墅个案分析课件位置：东湖高新区民族大道与中环线交汇处项目基
9、本经济指标：占地面积：50.4万方建筑面积：20.16万方容 积 率：0.4绿 化 率：42.6%建筑类型：独栋总套数：560套 （分四期滚动开发）面积区间：260-460近期加推情况：3月14日加推30套，推盘当天销售15套，销售率为50%。均价：1.1万元/5月9日加推均价：1.8万元/（临湖独栋）优惠活动：附赠150阳光地下室、大于350大花园保利十二橡树庄园竞争项目分析1414纳帕溪谷市场部分别墅个案分析课件项目共分四期开发，沿半岛呈将水引入社区内部，组团规划，注重亲水性；整体人造堆坡，形成坡上坡下的自然景观；项目共划分为四期开发，推劣保优，同时跟进市场变化更新后期产品，提升后期的产品
10、溢价。一 期 售罄二 期（剩余20套房源将于6月加推）四 期（1组团售罄）三 期售罄（二组团） 目前在售 待开发一期二期三期四期（一组团）四期（二组团）待开发总规1515纳帕溪谷市场部分别墅个案分析课件四期以北美风格为主，混搭南加州风格的建筑元素，建筑细节处理远超过前期。一二层立面贴以文化石，三层以乳黄涂料为主，根据自然堆坡环境，设计为带地下室空间，更具附加值。立面1616纳帕溪谷市场部分别墅个案分析课件杭式园林，以水景、铺装为主，通过人工水系分离各组团，栋与栋利用自然坡地、小溪、绿篱自然隔断。公共景观1717纳帕溪谷市场部分别墅个案分析课件多于项目开盘前举行大型活动，主要以光谷高知客群所感知
11、的车展、红酒等产品为主题，买房送价值33万的C200宝马。3.8“闻香识宝马”本次活动主要是为其新推产品“SKY米拉”组团做好客户积累，开盘当天便达到50%的销售率。营销1818纳帕溪谷市场部分别墅个案分析课件07年6月以8200元/均价开盘，07年1209年5月均价区间1.1万1.2万元/，09年5月推出临湖独栋产品均价1.8万元/，目前价格回落至1.2万元/。价格走势该项目6月将加推约20套二期保留的一线湖景独栋别墅，估计推出均价为1.8万元/。1919纳帕溪谷市场部分别墅个案分析课件位置：江夏区庙山经济开发区项目基本经济指标：占地面积：10.25万方建筑面积：4.4万方容 积 率：0.4
12、3绿 化 率：51%建筑类型：独栋面积区间：400500庄园1896销售均价：1.25万元/ 1.8万元/（临湖独栋）竞争项目分析2020纳帕溪谷市场部分别墅个案分析课件以庄园为主题，引水入园，分组团规划，别墅产品形态混杂。以庄园为主题，分组团规划；结合湖景资源引水入园与中轴道路相连。构造自然坡地形成中央景观公园，建筑沿环形组团分设景观节点。总规2121纳帕溪谷市场部分别墅个案分析课件北美建筑风格，各种建筑元素混搭，最新产品的立面虽用石材干挂，但色彩黯淡，品质感不强。延续前期的北美风格，大坡顶；建筑外墙以石材为主，底层干挂石材，局部运用涂料，顶部少量贴面石材。立面2222纳帕溪谷市场部分别墅个
13、案分析课件欧式庄园主题风情园林，以大面积绿地、绿篱组合而成，以几何形式配以季节性花草生动小组团景观；自然坡地环绕建筑，但私家景观较小，公共景观偏多，私密，尊贵感无法完全体现。景观的营造缺乏统一性，会让住户感觉很跳跃，一边是庄重感极强的欧式园林，一边则是生态的自然偏中式景观。景观欧式庄园主题风情园林，公共景观大，而私密性较差，后期又搭配有中式风格园林，整体景观跳跃性过大。2323纳帕溪谷市场部分别墅个案分析课件07年10月以1.5万元/均价开盘，08年11月均价冲高至1.2万元/，09年6月销售均价回落至1.25万元/。价格走势价格走势该项目月均成交仅1套，长期处于销售停滞状态。2424纳帕溪谷
14、市场部分别墅个案分析课件长岛别墅 小区配套 主体别墅区项目经济技术指标：占地面积：19.5万平米总建面：14.24万平米容积率：0.73别墅区经济技术指标总建面：5.7万平米容 积 率：0.37规划套数：141套建筑形态：纯独栋经济技术指标2525纳帕溪谷市场部分别墅个案分析课件市场部分提纲武汉别墅市场概况项目竞争楼盘分析竞争楼盘优缺点分析2626纳帕溪谷市场部分别墅个案分析课件六个维度的项目竞争分析2727纳帕溪谷市场部分别墅个案分析课件武汉高端别墅的重心在汤逊湖板块，武昌别墅客群的重心在光谷，汤逊湖别墅市场目前已是保利、纳帕、宜家三足鼎立的竞争格局。竞争项目界定保利十二橡树庄园 长岛别墅庄
15、园1896 纳帕溪谷2828纳帕溪谷市场部分别墅个案分析课件物业类型从物业类型和独栋产品存量而言，板块内独栋别墅竞争相当激烈，但联排别墅较少；楼盘名称物业类型总套数可售套数保利十二橡树庄园独栋433183纳帕溪谷独栋、联排24独、125联98庄园1896独栋138116长岛别墅独栋141141u从别墅社区的纯粹性而言，保利十二橡树庄园长岛均为独体别墅社区，纳帕为别墅混合产品，缺乏纯粹性；u从独栋产品的可售套数来看，汤逊湖板块竞争相当激烈。2929纳帕溪谷市场部分别墅个案分析课件户型及总价楼盘名称户型建面竞争面积段竞争总价保利十二橡树庄园286-343286-343340-420万纳帕溪谷600
16、-695200-300600-6952003001000-1400万、300万庄园1896300-500300-500400-1000万长岛别墅347-441355-410640-740万本项目独体面积偏大，因而会导致总价过高，竞争压力过大，联排的去化速度较慢。u保利十二橡树为小独栋产品，且价格属于中端价位，与本项目联排产品会产生直接竞争关系，但其一线临湖产品在赠送地下一层之后总建面可达500平米左右，对于本案独栋别墅会产生一定程度威胁，其具有总价优势。u庄园1896与本案在户型、总价层面没有较大竞争，产品品质感差，价格缺乏成交量支撑，难以本项目形成直接竞争。3030纳帕溪谷市场部分别墅个案分
17、析课件六个维度的项目竞争分析3131纳帕溪谷市场部分别墅个案分析课件楼盘名称开盘时间总套数已售套数可售套数去化率保利十二橡树庄园2007-6-1643325018342.26%纳帕溪谷一期2008-12-11492724独98联0%独22%联庄园1896三期2007-11-11382211615.94%成交状况庄园1896独栋产品滞销、保利十二橡树小独栋产品持续热销。源于其产品的不断更新，市场口碑好。3232纳帕溪谷市场部分别墅个案分析课件楼盘名称一线临湖独栋二线临湖独栋普通独栋保利十二橡树庄园18000元/13000元/11000-12000元/纳帕溪谷18000元/无无庄园18961800
18、0元/12500元/无长岛别墅待定待定无独栋价格分布一线临湖独栋均价1.8万元/，二线临湖独栋1.25万元/ 1.3万元/ ，无湖景独栋1.11.2万元/ 。3333纳帕溪谷市场部分别墅个案分析课件六个维度的项目竞争分析3434纳帕溪谷市场部分别墅个案分析课件项目距中环线与民族大道距光谷商圈长岛3.37公里8.77公里保利十二橡树2.11公里7.15公里纳帕溪谷5.78公里10.82公里庄园18966.66公里11.7公里u距中环线，长岛与保利十二橡树庄园优于本项目，与庄园1896临近。u距光谷商圈，保利十二橡树最具优势。项目临中环线及城市主干道，交通便利，但略逊于保利十二橡树和长岛。交通配套
19、3535纳帕溪谷市场部分别墅个案分析课件项目医疗配套教育配套（最近的教育配套）商业配套（最近大卖场）长岛整个汤逊湖片区无大型医疗配套设备，需借助卓刀泉附近的医疗配套来满足区域医疗需求。周边除华师一附中、武汉外国语学校美加分校 、武汉枫叶国际学校、玉龙岛双语幼儿园外，幼儿园至高中基本教育配套设施缺乏，需借助鲁巷附近的完善的教育配套来区域医疗需求。庙山集中商业、光谷商圈保利十二橡树光谷商圈纳帕溪谷光谷商圈庄园1896庙山集中商业、光谷商圈汤逊湖别墅区内生活配套均需借助鲁巷区域成熟生活配套支撑。生活配套u区域内无大型医疗配套设备，均需借助卓刀泉附近的医疗配套来满足区域医疗需求，本项目无明显优势。u区
20、域内除美加外国语学校 、武汉枫叶国际学校、玉龙岛双语幼儿园外，基本教育配套设施缺乏，本项目无明显优势。3636纳帕溪谷市场部分别墅个案分析课件六个维度的项目竞争分析3737纳帕溪谷市场部分别墅个案分析课件楼盘名称占地（万）总建面（万）容积率绿化率保利十二橡树庄园50250.442.6%纳帕溪谷50220.340%庄园189610.254.4（三期）0.4351%长岛别墅19.55.70.3760%本案规模较大，风格纯粹，在产品风格打造上独具创新。经济技术指标u本案是所有项目中唯一具有9洞高尔夫球场的别墅项目，是本项目较为重要的竞争力。u本项目容积率是所有项目中最低的。3838纳帕溪谷市场部分别
21、墅个案分析课件 长岛别墅（三面临湖）退线30米庄园1896(三面临湖）退线20米保利十二橡树庄园(两面临湖）退线20米 纳帕溪谷（三面临湖）退线15米湖景资源占有项目临湖退界15米，三面临湖，临湖视角大，总体而言，湖景资源较为优越。q项目退线15米，与竞争项目相比明显处于优势；q项目三面临湖，临湖视角最大，湖景资源最为优越。3939纳帕溪谷市场部分别墅个案分析课件项目300米长堤入区、两岸湖景凸显项目尊贵感及私密性优势。项目进入方式由江夏大道驶汤逊湖北路，右拐至大学园西路到达保利十二橡树。由800米长堤进入长岛主别墅区。约300米长堤进入纳帕溪谷，沿高尔夫球场直行至主别墅区。江夏大道直走驶至庄
22、园1896。4040纳帕溪谷市场部分别墅个案分析课件项目总规凸显低容积率社区的私密性高、亲水性强、湖景资源均好性强等优势。总规共分4期开发（纯独栋产品）将水系引入小区内部，形成天然河道，自然堆坡组团规划。共分3期开发，由长堤引入社区内部，入园区规划高尔夫球场，居住区为东西半岛，兵营式排布、但容积率较低，亲水性强，资源均好型强大社区规划，欧式园林与中式园林混杂，高层公寓、多层公寓、联排别墅、独栋产品混杂，社区品质感差。又800米林荫长堤如社区，增加住户的尊荣性，将公共区间与居住区见由长堤分开保证了住户的私密性，且别墅区以独栋错落排布，保证户户观湖景。保利十二橡树庄园1896长岛别墅纳帕溪谷414
23、1纳帕溪谷市场部分别墅个案分析课件项目更注重公共景观与私家花园的融合，最大限度的利用了自身的环湖岛屿优势。公共景观公共景观庄园1896保利十二橡树 纳帕溪谷多以名贵树种自然栽植与道路两旁，局部以草坪及石材铺装为主。人工水系依小区道路蜿蜒而行，以生态自然的石材、小路灯及建筑小品丰富细节。以小灌木及草坪分割居住区及道路，局部引水造景塑造别墅区的私密性。 长岛别墅整个环岛设计以亲水为主题，每个U型组团内部以私家花园为主，两者相互融合，突出参与性。4242纳帕溪谷市场部分别墅个案分析课件六个维度的项目竞争分析4343纳帕溪谷市场部分别墅个案分析课件长岛保利十二橡树纳帕溪谷庄园1896简约欧洲风格北美风
24、格与南加州风格混搭地中海风格添加了意大利贵族建筑元素北美与多种风格的混搭全石材文化石、涂料涂料、面砖全石材宅间距离约6米宅间距离约3米宅间距离约6米宅间距离约6米风格材料间距产品立面u立面风格:本项目则以地中海风格为主，细部处理精细，但略逊于长岛，保利十二橡树与庄园1896以北美风格为主，但混搭了一些其他的元素，在产品力的营造上远不如本项目纯粹；u建材立面：长岛与庄园1896以全石才干挂为主，保利以文化石为主辅以涂料，在耐用度上都高于本项目的全涂料立面，且更易保养；u楼栋间距： 长岛与本案、庄园1896宅间距均为6米，舒适性相对保利的3米间距较高，且更具有居家私密性。立面品质感、形态丰富，且在
25、施工、设计等考虑上均已纯正风格引入。4444纳帕溪谷市场部分别墅个案分析课件长岛保利十二橡树纳帕溪谷庄园1896常规入户车库入户常规入户车库入户常规入户车库入户侧院入户常规入户车库入户入户方式u保利十二橡树、庄园1896及长岛均为常规入户和车库入户，本项目独体相比多了一个侧院入户，略有优势。u本项目联排产品无特殊优势。本案独体的入户方式与竞争项目相比具一定优势，多一个侧院入户，略占上风。4545纳帕溪谷市场部分别墅个案分析课件别墅注重私家庭院的院落归属感，以自然树种区隔。长岛将是本案最强有力的竞争对手。 纳帕溪谷西侧沿汤逊湖半岛坡地呈环线排布纯独栋产品，独享汤逊湖自然景观的同时私家花园均为西向
26、开敞设计，直对小区公共活动区域，缺乏私密性交房时，私家花园为毛坯交房。以小乔木绿篱沿坡地围合种植，来分隔别墅，同时分隔独户花元园；花园以大面积草坪和坡地为主。以小乔木绿篱沿坡地围合种植，来分隔别墅，同时分隔独户花元园；花园以大面积草坪和坡地为主。庄园1896私家景观马蹄形组团式布局，形成院落，且户户均有私家湖景资源。长岛保利十二橡树4646纳帕溪谷市场部分别墅个案分析课件独栋户型面积本案户型户户均可观湖、三层主体结构，但挑高无绝对竞争优势。u长岛户户观湖，在湖景资源的均好性上具有绝对竞争优势；u本项目与长岛均为3层楼体+地下室建筑结构，从建筑结构来看，长岛和保利具有明显优势。项目名称位置建筑面
27、积（）层数地上面积（）客厅挑高长岛户户观湖347-4413层+地下室347-4416米保利十二橡树 一线临湖286-3432层+地下室286-3436米纳帕溪谷一线临湖600-6953层+地下室425-599局部4米庄园1896二线临湖300-5002层300-5006.5米4747纳帕溪谷市场部分别墅个案分析课件品质感本案拥有全市唯一的带9栋高尔夫球场别墅，且联排为精装修，与竞争项目相比具有极强的差异性卖点。项目名称是否带精装修是否带电梯交付花园标准高端休闲设施长岛否是精装武汉首家游艇俱乐部保利十二橡树否否精装推杆练习场中央泳池纳帕溪谷是否独体（毛胚）联排（精装）23.3万方9洞庄园1896
28、否否否u品质感上：本项目提供的别墅精装（墙面、内屋顶、地板及随楼附送家用电器），长岛及保利的花园精装均优于庄园1896的毛坯交付标准；u本项目的23.3万方9洞高尔夫球场，引进专业的高尔夫管理公司，其差异化甚为突出。4848纳帕溪谷市场部分别墅个案分析课件长岛保利十二橡树纳帕溪谷庄园1896待定3800综合会所（休闲、娱乐、健身等）目前暂为售楼部共有3个会所（如图由左至右）高尔夫会所1500、800餐饮会所及2300综合会所（休闲、娱乐、健身等）共有2个会所：3700酒店会所、约1500综合会所（目前为售楼部）会所北京纳帕溪谷会所运营状况良好，具有成功会所的运营经验，其他项目均在此项处于劣势。
29、4949纳帕溪谷市场部分别墅个案分析课件六个维度的项目竞争分析5050纳帕溪谷市场部分别墅个案分析课件客厅局部挑高6米，中西两用厨房，地下室均带采光，但宅间距过小，影响居住舒适性。总建筑面积：472.88地上面积：314.46地下面积：158.42保利十二橡树庄园5151纳帕溪谷市场部分别墅个案分析课件套内带内庭设计，增加了地下室的采光；常规入户空间较小缺乏别墅的礼仪尊贵感。总建筑面积：546.16地上面积：343.26地下面积：202.9保利十二橡树庄园5252纳帕溪谷市场部分别墅个案分析课件客厅挑高6.5，常规别墅设计，无地下室设计，相比区域内户型创新方面较为劣势。总建筑面积：339-37
30、3无地下室庄园18965353纳帕溪谷市场部分别墅个案分析课件整体房型面积不大，结构规整、实用，无浪费，同时配置的采光天井和内庭院，采光充足。总建筑面积：627地上面积：450.48地下面积：176.52一层：209.32二层：139三层：102.16地下一层：176.52长岛5454纳帕溪谷市场部分别墅个案分析课件整体结构功能划分富有层次，地下室设挑空天井。总建筑面积：507地上面积：347.95地下面积：159.25一层：161.92二层：91.96三层：94.07地下一层：159.25长岛5555纳帕溪谷市场部分别墅个案分析课件项目水体资源岛屿地段植被高尔夫前期准备总分权重0.20.20
31、.150.10.150.21纳帕溪谷0.150.150.150.10.150.10.8长岛0.20.20.150.050.10.150.85保利十二橡树0.150.150.150.0700.20.72庄园18960.180.150.10.0500.10.58项目开发商品牌建筑施工物业管理产品设计配套营销总分权重0.250.250.20.10.10.11纳帕溪谷0.250.250.20.10.10.050.95长岛0.10.20.10.10.10.070.67保利十二橡树0.250.180.150.10.10.080.86庄园18960.150.150.10.10.10.030.63项目对比研究
32、硬件分析软件分析5656纳帕溪谷市场部分别墅个案分析课件总结1、高尔夫球场是本项目的特点之一，且产品都为精装修，目前在武汉市场上属于稀缺产品，同时也是项目的一个差异化卖点。2、由于本项目的联排别墅与市场上其他项目主推的独体别墅价格均在1.2万左右/，而与保利十二橡树的总价旗鼓相当，因此本项目的联排需打开市场突破口。3、长岛项目的打造运用了全石材干挂，整体视觉效果较好，预计在7月份项目公开，在后期会与本项目产生部分同质化竞争，但不是最主要竞争对手。4、汤逊湖区域别墅整体配套基本相同，因此社区内配套成为项目将后来的一个亮点，且本项目有北京成熟运营会所的经验。5、整个汤逊湖区域项目营销推广节奏都相当紧密，因此本项目需加强对于此部分的力度，同时建立正确的舆论引导。5757纳帕溪谷市场部分别墅个案分析课件别墅客户情况竞争项目客源多为高新企业高管、大学教授、区域私营业主，本项目客群应高度关注上市企业高管、企业家、高收入大学教授这三类群体。 庄园1896保利十二橡树 纳帕溪谷长岛低高联排、独栋、高层社区联排、独栋社区纯独栋社区纯独栋社区企事业单位领导、大学教授占比65%、私营业主及老业主（北京、上海等地）占比35%周边软件园主任、主管，大学教授，企业退休干部占比70%，私营业主及老业主占比30%多以区域内企业中高层管理人员为主未开售5858纳帕溪谷市场部分别墅个案分析课件
