某国际商务中心发展定位细化方案

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1、9/13/20241湖南心星国际商务中心湖南心星国际商务中心发展定位细化既产品设计方案发展定位细化既产品设计方案谨呈：湖南中顺房地产开发有限公司星心国际发展定位细化方案报告行文思路介绍报告行文思路介绍报告行文思路介绍报告行文思路介绍客户要求客户要求与项目理解与项目理解提案重点为写字楼、公寓、商业的市场发展定位、产品设计、销售计划、成本测算；酒店非重点；不需要涉及具体营销操作；开发商要求快速回笼资金。各物业市场各物业市场发展定位建议发展定位建议各物业产品各物业产品设计建议设计建议销售计划制定销售计划制定在既定的规划下，从市场需求角度出发，结合开发商营销目标，对写字楼、公寓、商业提出市场发展定位；

2、酒店已定位为产权式酒店，不再做市场发展定位的论述。根据各类物业的市场发展定位，提出可行的产品设计建议根据产品设计，从现阶段市场态势出发，制定各物业的销售价格、销售计划，测算收益星心国际发展定位细化方案第一章第一章项目理解项目理解第二章第二章发展定位建议发展定位建议第三章第三章产品设计建议产品设计建议第四章第四章销售计划销售计划写字楼发展定位商业发展定位公寓发展定位项目既定规划理解与分析项目营销核心问题提出定位分析定位分析销售目标销售目标项目理解项目理解产品建议产品建议报告目录报告目录报告目录报告目录面对的项目面对的项目要解决的核心问题要解决的核心问题市场需要什么市场需要什么项目适合做什么产品项

3、目适合做什么产品产品怎么设计产品怎么设计写字楼产品设计商业产品设计公寓产品设计卖什么价格卖什么价格多久卖完多久卖完利润有多大利润有多大销售价格建议项目经济测算销售计划星心国际发展定位细化方案第一章第一章 项目理解项目理解1 1项目既定规划理解与分析项目既定规划理解与分析2项目营销核心问题提出星心国际发展定位细化方案项目位置：项目位置：芙蓉南路与电力路交汇处，天心区区治大院西北角居住用地商业用地政府用地休闲旅游市政配套省政府东大门省政府东大门湖湖南南省省政政府府本案本案长长沙沙天天心心区区政政府府天心区天心区法院法院80亩湖泊庄园天心文化公园天心文化公园芙芙蓉蓉南南路路电力路电力路湘府路湘府路居

4、住用地一一、项目既定规划理解与分析、项目既定规划理解与分析项目地块与物业发展条件项目地块与物业发展条件u位处省府板块核心地段，交通发达，区域未来发展十分看好；u地块方正平整，昭示性强，生态资源突出，具备打造中高甚至高端项目的条件；u位处行政中心，两大政府之间，区域内有一定量的办公单位，具备发展商务区的基础条件；u目前本区域入住率低，人气不旺，生活配套缺额，商务氛围十分欠缺。小结：地块具备良好的生态资源、交通通达性以及区域发展前景，但目前无论生活、商务氛围都十分欠缺。地块具备发展中高、高端综合体项目的条件，但机会与风险并存。星心国际发展定位细化方案目前项目总体规划已定，初规已进窗，规划方面基本不

5、能做大的调整；项目现定位为集酒店、写字楼、公寓、商业为一体的城市综合体；项目现定位为集酒店、写字楼、公寓、商业为一体的城市综合体；其中酒店已确定为五星级产权酒店，由国内排名前三的品牌进行经营管理项目既定规划理解项目既定规划理解一一、项目既定规划理解与分析、项目既定规划理解与分析星心国际发展定位细化方案城市综合体是在城市综合体是在“有机系统理念有机系统理念”指导下开发的高价值的建筑综合体指导下开发的高价值的建筑综合体n通过一组建筑将城市活动中通过一组建筑将城市活动中多种不同功能空间进行进行有机组合，并与城市的交通协调。同，并与城市的交通协调。同时，在不同功能之间建立一种时，在不同功能之间建立一种

6、空间依存、价值互补的能动关系，从而形成一个的能动关系，从而形成一个功能复合的、高效率的、复杂而统一的综合体的综合体城市综合体中可能包括的物业功能城市综合体基础解读城市综合体基础解读星心国际发展定位细化方案巨大的社会效应城市综合体拥有优越的区位条件和庞大的建设规模，城市综合体拥有优越的区位条件和庞大的建设规模，且具备多种城市功能，能吸聚大量的人流，注定成为且具备多种城市功能，能吸聚大量的人流，注定成为一个城市的一个城市的“名片名片”，产生巨大的社会影响，产生巨大的社会影响作为作为“城市名片城市名片”的城市综合体产生的社会效应的城市综合体产生的社会效应对推动对推动企业品牌价值的进一步提升有重要的作

7、用的进一步提升有重要的作用巨大的增值潜力各种功能的相互依存、相互补充能完善综合体的整体各种功能的相互依存、相互补充能完善综合体的整体功能价值，通过成功的商业经营，带动功能价值，通过成功的商业经营，带动物业自身的及周边区域土地的升值城市综合体项目能够产生巨大社会和经济效益城市综合体项目能够产生巨大社会和经济效益城市综合体基础解读城市综合体基础解读星心国际发展定位细化方案特征特征1 1：城市综合体具备的四种基本功能使其成为一个城市综合体具备的四种基本功能使其成为一个“微型的城市微型的城市”功能复合空间：物业类型丰富，以物业类型丰富，以酒店、办公、公寓和和商业为基本功为基本功能，自身可以实现完整的工

8、作和生能，自身可以实现完整的工作和生活配套运营体系活配套运营体系空间依存、价值互补：各功能之间各功能之间形成形成价值链，各物业空间之间通过，各物业空间之间通过规划形成紧密联系规划形成紧密联系城市综合体各种功能之间的价值关系城市综合体的特征和价值城市综合体的特征和价值星心国际发展定位细化方案广州中信广场：物业功能的有机整合打造出高端的商务环境广州中信广场：物业功能的有机整合打造出高端的商务环境购物商场购物商场公寓公寓公寓公寓写字楼写字楼广州中信广场占地约2.3万m2，建筑面积约29万m2 ，是广州最顶级的超高层写字楼，包括写字楼、公寓和商业物业三种物业档次高，各功能之间相互依存并形成价值链，营造

9、出高价值的办公环境中信商业大厦中信商业大厦甲级智慧型商厦，是广州的顶级写字楼中信公寓中信公寓高档服务式公寓，保安严密、配套完善中天购物广场中天购物广场经营国际品牌精品，设置高端生活配套写字楼的高端配套大量高端商务人士写字楼的高端配套高端消费人群高端消费人群完善的生活配套设施中信广场三种物业功能之间的价值联系星心国际发展定位细化方案特征特征2：城市综合体开发需要对土地进行高强度、高效率的利用：城市综合体开发需要对土地进行高强度、高效率的利用高密度、集约性：开发强度大，容开发强度大，容积率多在积率多在10以上；建筑高度和密度以上；建筑高度和密度均很高，人口密度大，白天及工作均很高，人口密度大，白天

10、及工作日商务人流密集，夜晚及周末居住、日商务人流密集，夜晚及周末居住、消费人流集中，各种人流形成互补消费人流集中，各种人流形成互补土地使用的均衡性：不同类型、价不同类型、价值的土地分布不同功能的建筑；在值的土地分布不同功能的建筑；在不同时段都有两种以上的功能在运不同时段都有两种以上的功能在运作作小小时办公公商商业酒店酒店酒店酒店公寓公寓公寓公寓各种物各种物业在一天在一天2424时内的主要使用内的主要使用时段分布段分布城市综合体的特征和价值城市综合体的特征和价值星心国际发展定位细化方案纽约洛克菲勒中心：居住和酒店功能的补充提升项目的整体价值纽约洛克菲勒中心：居住和酒店功能的补充提升项目的整体价值

11、洛克菲勒中心占地4.5万平方米，总建筑面积约67万平方米，属高强度的综合开发项目最初包括办公大楼、购物商场、图书馆等功能物业，但由于缺乏居住功能的物业使该项目在夜晚的使用效率不高后来建设了希尔顿酒店和高档公寓之后，夜晚和周末的人流量增加，知名度和辐射范围也不断增大，使该项目的整体价值得到提升下沉式广场办公大楼希尔顿酒店高档公寓星心国际发展定位细化方案特征特征3 3：城市综合体需要打造内部和外部交通组织的完整性：城市综合体需要打造内部和外部交通组织的完整性与城市交通紧密衔接：内部交通与外部交通需要实现无缝衔接，使城市人流方便地进出内部交通组织：完善的立体及平面交通体系使不同功能的建筑有机结合，良

12、好的人流动线设计提升物业的整体价值北京银泰中心区位图香港太古广场区位图“通道树型”（Access Tree）体系城市综合体的特征和价值城市综合体的特征和价值星心国际发展定位细化方案香港朗豪坊：拥有完善的内部交通组织及与外部交通的良好衔接香港朗豪坊：拥有完善的内部交通组织及与外部交通的良好衔接裙楼裙楼4 4楼楼写字楼写字楼购物中心购物中心412412楼楼中庭中庭购物中心的通天走廊购物中心的通天走廊街面街面朗豪坊裙楼4楼平面图朗豪坊剖面图内部交通组织平台购物中心购物中心412412楼楼写字楼写字楼街面街面酒店酒店地处旺角商业区，位于地铁站出口及城市南北向主干道弥敦道东侧，公共交通发达内部空间的连接

13、点与外部环境分隔，有利于减少外部交通对综合体内部空间活动的干扰星心国际发展定位细化方案特征特征4 4：城市综合体的建筑空间应该具备统一性、连续性及标志性：城市综合体的建筑空间应该具备统一性、连续性及标志性整体统一性：城市综合体各单体建筑风城市综合体各单体建筑风格的统一；综合体与周边城市环境与肌格的统一；综合体与周边城市环境与肌理的和谐理的和谐空间连续性：城市综合体的有机整体性城市综合体的有机整体性决定其在建筑空间上具备连续性，各决定其在建筑空间上具备连续性，各建建筑体之间均通过空中、地下和地面形成筑体之间均通过空中、地下和地面形成多层次的联系，形成互补的、流动的、多层次的联系，形成互补的、流动

14、的、连续的空间体系连续的空间体系 标志性和可识别性：出色的建筑及空间出色的建筑及空间设计，使综合体成为区域的视觉焦点设计，使综合体成为区域的视觉焦点 新加坡新达城独特的屋顶设计 柏林索尼中心的鸟瞰图 柏林索尼中心的巨型天幕城市综合体的特征和价值城市综合体的特征和价值星心国际发展定位细化方案日本六本木中心：连续的空间体系是有机功能体发挥作用的重要承载日本六本木中心：连续的空间体系是有机功能体发挥作用的重要承载六本木中心占地六本木中心占地1111万万m m2 2，是集办公大，是集办公大楼、酒店、零售商业、文化设施、娱楼、酒店、零售商业、文化设施、娱乐场所于一身的大型综合体乐场所于一身的大型综合体丰

15、富的空间类型、多层次的空间联系、丰富的空间类型、多层次的空间联系、流畅的空间过渡，使整个综合体形成流畅的空间过渡，使整个综合体形成一个的连续的空间体系一个的连续的空间体系标志性建筑形成强制性的视觉冲击，增强综合体的可识别性丰富的空间类型多层次的空间联系和流畅的空间过渡星心国际发展定位细化方案城市综合体的特征及价值总结城市综合体的特征及价值总结城市综合体的特征及价值总结城市综合体的特征及价值总结城市综合体作为城市综合体作为“有机功能体有机功能体”，其核心理念主要表现在以下四个方面：，其核心理念主要表现在以下四个方面：物业功能组合：物业功能组合：物业功能经过选择与优化组合物业功能经过选择与优化组合

16、土地利用方式：土地利用方式：对土地进行高强度、高效率的利用对土地进行高强度、高效率的利用内外部交通组织：内外部交通组织：打造内部和外部交通联系的完整性打造内部和外部交通联系的完整性建筑与空间设计：建筑与空间设计：建筑空间具备统一性、连续性及标志性建筑空间具备统一性、连续性及标志性有机整体的价值有机整体的价值 个体价值个体价值1 1个体价值个体价值2 2 个体价值个体价值3 3星心国际发展定位细化方案一一、项目既定情况理解与分析、项目既定情况理解与分析 项目规划理解小结项目规划理解小结综上所述：本项目定位为城市综合体，是对本地块地段优势、升值潜力、生态资源的充分利用，是对地块价值较好的一种利用手

17、段，物业发展定位是可行的，将很大程度上提升区域价值与形象，给开发商带来较大的经济与社会效应。在后续建筑细化设计中，需充分考虑项目内、外部交通组织的完整性，建筑空间的整体性与标志性。星心国际发展定位细化方案第一章第一章 项目理解项目理解1项目既定规划理解与分析2 2项目营销核心问题提出项目营销核心问题提出星心国际发展定位细化方案问题一问题一 开发次序开发次序二二、项目营销核心问题提出、项目营销核心问题提出酒酒 店：店：2454024540平米平米公公 寓：寓：2528225282平米平米写写 字字 楼：楼：2204222042平米平米商商 业：业：1888718887平米平米总建面：总建面：11

18、4367114367平米平米从项目各物业的体量来看，项目从项目各物业的体量来看，项目属均衡发展型城市综合体，且裙属均衡发展型城市综合体，且裙楼连在一起，但是否意味着就要楼连在一起，但是否意味着就要整体开发？还是分批开发？整体开发？还是分批开发？考虑到项目物业均为投资型物业，且从开工时间推算下半年才能面市销售，较难在年底销售完毕，可考虑分批开发，一定程度缓解资金压力；酒店可提升公寓、写字楼价值，可首先开发，即依次开发酒店、公寓、写字楼（酒店、公寓间隔时间不要超过2个月，或同时开发；写字楼可在下半年开工）；若贵司不考虑资金压力，也可同时开发，以实景促进写字楼销售。星心国际发展定位细化方案问题二问题

19、二 高定位、高定位、高价格与快销售的矛盾高价格与快销售的矛盾二二、项目营销核心问题提出、项目营销核心问题提出政府对项目形象高要求贵司要求实现较高的价格，并实现快速销售虽然项目地块有很大的升值潜力，但区域目前成熟度不够，高价格与快速销售的矛盾是客观存在的，如何化解这一难题，是贵我双方需要面对的核心问题产品力就是竞争力产品设计的优劣，是决定一个项目成功的关键，我司将在本方案中提出切实可行的产品设计建议，为项目成功打下坚实基础；如何解决高价格与快销售难题的问题，涉及到具体营销操作，我司后续另行提交专案。星心国际发展定位细化方案第二章第二章 定位分析定位分析1写字楼发展定位2公寓发展定位3商业发展定位

20、星心国际发展定位细化方案PART A PART A 写字楼发展定位写字楼发展定位1写字楼基础市场研究2项目写字楼发展定位建议星心国际发展定位细化方案随着城市经济的发展，长沙已进入专业写字楼阶段随着城市经济的发展，长沙已进入专业写字楼阶段20042004年年 至今至今n中国入世成功，大量国内外企业进驻长沙；n高档专业化成为了写字楼的主流发展方向；n硬件配置以及物业管理方面的水平明显提高，“5A”智能化出现n顺天国际财富中心n运达国际广场n中天广场2001200320012003年年n网络的普及使得居家办公概念得及推行；n“宜商宜住”满足了消费者对产品的需求n商住结合，功能综合；面积较小，总价低，

21、投资性强；n顺天城SOHOn和府酒店公寓1998200019982000年年n企业数量快速增长，高新技术业大力发展，对写字楼的需求量增加；n硬件设施及服务得以较好体现n银华大厦n平和堂商务大厦1993199719931997年年n市场初启动；n97年受宏观经济影响，经历了一次更替与淘汰的过程n配置较低；n商务形象不突出；n距真正的写字楼产品仍有距离n华侨大厦n华联大厦时时 间间阶段特征阶段特征产品特征产品特征代表性写字楼代表性写字楼初级阶段发展阶段商住阶段专业写字楼阶段1 1、长沙写字楼发展历史、长沙写字楼发展历史星心国际发展定位细化方案长沙专业写字楼主要集中在： 五一广场商务区 芙蓉中路商务

22、区 韶山北路商务区五一广场是长沙的传统中心，两条城市主干道在五一广场交会，众多金融机构在此建造总部楼宇，逐渐形成了长沙的金融中心；由五一广场向外辐射，在主要交通干线沿线逐渐形成了两个城市商务聚集区，即芙蓉中路与韶山北路商务区。2 2、长沙写字楼传统分布格局、长沙写字楼传统分布格局星心国际发展定位细化方案注：上表为优质写字楼供应量，不包括商住楼及企业自建注：上表为优质写字楼供应量，不包括商住楼及企业自建n长沙写字楼市场步入市场化进程始于90年代中后期。发展初期主要以商住楼形式居多，物业品质普遍较低；n从98年到2009年市场上共有可甄别约80万写字楼供应；其中长沙优质写字楼的市场总体供应约为55

23、万 ，年均供应量为7万 ，供应相对充裕。3 3、长沙写字楼供求概述、长沙写字楼供求概述 供应量供应量2010年前，年均供应量约为年前，年均供应量约为9万平米万平米/年年星心国际发展定位细化方案优质写字楼鉴定标准优质写字楼鉴定标准星心国际发展定位细化方案市市场需求分析场需求分析租赁，租赁，空置率保持在空置率保持在15%-25%之间，均正常水平之间，均正常水平长沙优质写字楼历年空置率保持在15%-25%之间，与其他二线城市情况基本相似；长沙优质写字楼市场以销售为主，写字楼的入住率受销售率的影响较大；2007年写字楼销售市场活跃，其入住率也接近市场较低水平，约17%；受到金融危机影响，销售市场的全面

24、走低，2008年整体市场空置率大幅上升到24.5%；尤其是中天广场采取整层销售的策略，写字楼销售速度较慢，空置率保持较高水平；2009年，成熟优质写字楼楼宇和产权统一物业入住率稳定，保持在90%左右入住率；而新入市项目入住率也有所提高，市场表现回升。3 3、长沙写字楼供求概述、长沙写字楼供求概述 需求量需求量长沙市优质写字楼历年去化量与空置率长沙市优质写字楼历年去化量与空置率(2001-2009)(2001-2009)星心国际发展定位细化方案n华美欧国际，体量在57,302平方米，07年9月至09年5月期间，销售周期20个月，销售率达90%；共有236套写字楼可供出售，月均销售9套，09年12

25、月，已基本售罄；n目前在售的中天广场于2008年5月开盘，至今09年5月前半年销售不足30%，09年后半年销售形势较好，截止09年12月份，已经销售近70%；n同样位于五一广场区域的华美欧国际，湖南文化广场对外销售约1,000平方米（其中，950平方米为物业公司会议室，另有2套30平方米小户型；而顺天国际财富中心采取带租约销售方式，待售户型面积在200-600平方米之间。3 3、长沙写字楼供求概述、长沙写字楼供求概述 需求量需求量市场需求分析市场需求分析主力销售周期一般在主力销售周期一般在10-1510-15个月之间个月之间项目名称项目名称开盘时间开盘时间售完时间售完时间主要销售周期主要销售周

26、期0909年销售价格年销售价格华美欧国际2007年9月09年12月15个月8000中天广场08年5月开盘目前销售70%已销售19个月12000标志商务中心2008年12月2009年10月10个月7000未央大邦（商住）08年9月09年12月15个月6000标志麓谷坐标2007年9月18日09年10月份25个月5000星心国际发展定位细化方案CBD华侨大厦华联大厦银华大厦平和堂商务大厦新闻大厦湘银大厦顺天城顺天国际财富中心和府酒店公寓华天新城亚大时代中天广场中隆大厦建鸿达现代城运达国际广场维一星城韶山路五一大道芙蓉路湘江第一大道定王大厦“CBD区域区域”已形成专业已形成专业写字楼、高星级酒店及商

27、写字楼、高星级酒店及商住公寓共存的办公格局住公寓共存的办公格局通程酒店金源酒店华天酒店4 4、长沙写字楼市场分区供应概述、长沙写字楼市场分区供应概述天心区随区府及省府南迁，天心区随区府及省府南迁，供应量总体趋势增加，目供应量总体趋势增加，目前占市场供应总量的前占市场供应总量的11%星心国际发展定位细化方案5 5、长沙各类写字楼发展状况分析、长沙各类写字楼发展状况分析专业写字楼专业写字楼高星级酒店高星级酒店商住楼商住楼群雄逐鹿群雄逐鹿谁主沉浮谁主沉浮星心国际发展定位细化方案规模规模：单体规模在：单体规模在3 35 5万之间，规模适中万之间，规模适中档次：多为中档、中高档档次：多为中档、中高档项目

28、名称项目名称写字楼总建写字楼总建（万（万m m2 2）楼层楼层层高层高（m m）档次档次平和堂商贸大厦平和堂商贸大厦3.2263中高湖南文化大厦湖南文化大厦4.5273.6中高联合商厦联合商厦3.14303中高顺天国际财富中心顺天国际财富中心5293.3中高第一大道第一大道3.9203.3中高亚大时代亚大时代3.3313中高中隆国际大厦中隆国际大厦3283.3中高运达国际广场运达国际广场3283.3高定王大厦定王大厦3303.3中高中天广场中天广场4.5273.6高运达广场定王大厦长沙专业写字楼规模及档次长沙专业写字楼规模及档次5-15-1、专业写字楼、专业写字楼星心国际发展定位细化方案产品：

29、外立面现代感强，但内部品质产品：外立面现代感强，但内部品质仍有待提升，产品设计有一定亮点仍有待提升，产品设计有一定亮点n外立面时代感强、昭示性好，商务形象突出；n内部装修一般，走廊较窄，多为1.82.2m，整体品质感仍有待提高；n大堂面积多为400-600，普遍偏小，难以彰显中高档形象；n标准层面积约为12002000，单间面积在80600之间，其中主力面积为150250；n部分写字楼设有空中花园，打出“生态办公”概念；外立面开始采用中空Low-E玻璃幕墙，以降噪保温隔热。 亚大时代外立面第一大道大堂亚大时代空中花园定王大厦内装修运达广场走廊5-15-1、专业写字楼、专业写字楼星心国际发展定位

30、细化方案客户：房地产、客户：房地产、ITIT、金融等企业成为主要客、金融等企业成为主要客户来源，地域来源上仍以省内为主。户来源，地域来源上仍以省内为主。n入驻中高档写字楼的企业以房地产行业居多，占到10.7%，其次为IT通讯业，占比8.1%，此外，金融、贸易、建筑业等企业也成为专业写字楼的主要客户；n以省内企业为主，占到总比例的72%；同时，也有部分国际企业已进驻长沙。由于对区位的要求较高，因此多集中分布在CBD（五一大道及芙蓉路区域）的中天广场、亚大时代等高档写字楼中。注：客户分析以亚大、中隆、顺天财富、第一大道、平和堂、联合商厦、新世纪大厦、文化大厦为调查样本。房地产IT通讯贸易建筑建材金

31、融投资其他长沙专业写字楼客户构成（行业）5-15-1、专业写字楼、专业写字楼星心国际发展定位细化方案n民营中小型企业一般都选择小面积户型办公物业，以降低经营成本；国际企业虽然实力雄厚，但多数仅在长沙设立办事处而非区域总部，因此对面积需求也不大；n金融业、地产业、制造业及流通行业的企业通常选择较高品质的专业写字楼，户型面积在200500平米之间，主力需求为150-300平米；n少部分在长沙扎根的实力企业选择500以上的大面积写字楼，如湖南文化大厦、中隆大厦等。外企设长办事处金融、地产企业设长分公司客户：企业规模中等，对客户：企业规模中等，对300300平米以下面平米以下面积需求旺盛，整层甚至数层

32、租赁的大客积需求旺盛，整层甚至数层租赁的大客户较少户较少5-15-1、专业写字楼、专业写字楼星心国际发展定位细化方案物管及配套：物管水平有待提升，硬件及配套设施较为不足物管及配套：物管水平有待提升，硬件及配套设施较为不足n物业管理管理费较低，为24元/月，提供基本的清洁、安防等服务，整体水平不高；随着中天广场等新一代专业写字楼“5A”5A”智能化的实现，对物管提出更高的服务要求，以及“绿城”等专业物管公司的进驻，物业管理水平有望得到一定提升；、n配套设施电梯：大多配置为45台，单梯服务面积为0.60.9万，低于甲级写字楼的通用标准（0.40.5万）；由于楼层不高，因此亦未有分层到达设计；停车位

33、：建筑面积与停车位的平均配比为253:1，仍低于200:1的国际标准；服务设施：以银行、餐饮、大堂商务中心为主，会议室/购物/展览等功能相对缺乏。亚大时代运达广场5-15-1、专业写字楼、专业写字楼星心国际发展定位细化方案租赁：整体较为理想，中高档写字租赁：整体较为理想，中高档写字楼出租率高楼出租率高楼盘名称楼盘名称租金租金（元（元/ / /天）天）出租率出租率湖南文化大厦湖南文化大厦2.090%联合商厦联合商厦1.070%亚大时代亚大时代2.097%中隆大厦中隆大厦2.090%第一大道第一大道1.595%顺天国际财富中心顺天国际财富中心1.695%运达国际广场运达国际广场2.370%中天广场

34、中天广场2.2n租金从12.3元/ / /天不等，租金水平由高至低依次为五一路、韶山路、芙蓉北路段及解放西路段，近年来专业写字楼租金呈稳步上涨趋势；n市场整体较为理想，出租率基本都保持在70%-95%之间，其中高档专业写字楼凭借其高性价比而取得了更高的出租率，如第一大道、中隆大厦等，入驻率均达到90%以上；中高档专业写字楼租赁情况中高档专业写字楼租赁情况以亚大时代为代表的中高档写字楼受到市场欢迎5-15-1、专业写字楼、专业写字楼星心国际发展定位细化方案销售：销售：良性健康发展，投资回报率有保障良性健康发展，投资回报率有保障n从市场大势来看，长沙市写字楼市场基本保持了供需平衡，持良性健康发展态

35、势。市场未出现办公物业的认购热潮，也没有出现销售严重受阻楼盘。空置率持续在正常范围内；n市场对专业写字楼的要求呈逐年上升趋势，回报率在7%-12%之间，远高于住宅，具有较大投资价值；n购房人群以个体投资为主，60%以上为本地人购买；也有部分大型企业开始选择购买优质物业办公。楼盘名称楼盘名称售价售价（元（元/ / ）销售率销售率租金租金（元（元/ / /天）天）投资回报投资回报率（按出率（按出租率租率80%80%算）算）湖南文化大厦湖南文化大厦500040211.7%联合商厦联合商厦410010017.1%中隆大厦中隆大厦450090%212.9%第一大道第一大道477495%1.59.1%顺天

36、国际财富顺天国际财富中心中心490095%1.69.5%运达国际广场运达国际广场800090%2.38.4%中天广场中天广场1200070%2.25.3%长沙专业写字楼销售情况及投资回报率长沙专业写字楼销售情况及投资回报率5-15-1、专业写字楼、专业写字楼星心国际发展定位细化方案5-15-1、专业写字楼、专业写字楼政府商务发展规划政府商务发展规划专业写字楼在传统专业写字楼在传统CBDCBD区继续发展，但区继续发展，但配合省府配合省府“南移南移”、融城的需求，省、融城的需求，省府板块也将成为新的热点，但要与传府板块也将成为新的热点，但要与传统统CBDCBD区竞争，尚需时日区竞争，尚需时日星心国

37、际发展定位细化方案n如通程大酒店、华天贵宾楼、佳程大酒店等，主要分布于长沙酒店与商业如通程大酒店、华天贵宾楼、佳程大酒店等，主要分布于长沙酒店与商业密集的韶山路、袁家岭地段；密集的韶山路、袁家岭地段；n租用该类写字楼的企业主要是各大租用该类写字楼的企业主要是各大知名企业驻长机构；如美国约克、知名企业驻长机构；如美国约克、美国开利等等世界知名企业；以及金融、房地产、美国开利等等世界知名企业；以及金融、房地产、ITIT通信业等能通信业等能承租力强的实力企业承租力强的实力企业；企业入驻原因：物业管理水平高：酒店成熟的星级物业管理；商务配套齐全：星级酒店配套；更接近国际化：具备国际接待能力；更能彰显企

38、业实力、符合企业品牌形象。5-25-2、高星级酒店写字楼、高星级酒店写字楼星心国际发展定位细化方案通程国际大酒店通程国际大酒店（五星级）（五星级）n租金水平：租金水平：租金：3.8元/天物业管理费：2元/月（不含空调、电费）n企业进驻情况：企业进驻情况：共入驻企业约21家，入住率约90%，其中省内企业占62%，省外企业占38%；金融、房地产、IT及机械设备业企业成为主要客户。楼层功能分布4343、4545、4646通程会所通程会所41-4241-42总统套房、复式套房总统套房、复式套房39-4039-40行政楼层行政楼层3838非吸烟层非吸烟层22-3722-37客房客房12-20写字楼611

39、611文体娱乐、夜总会、健身按摩等文体娱乐、夜总会、健身按摩等5 5大宴会厅、国际会议中心大宴会厅、国际会议中心4 4鹏程食府鹏程食府3 3金色家族名品中心、美容美发中金色家族名品中心、美容美发中心心2 2食街、商务中心、银行食街、商务中心、银行1 1大堂吧、咖啡厅、大堂吧、咖啡厅、通程国际酒店楼层分布通程国际酒店楼层分布通程国际大酒店通程国际酒店入驻企业构成星心国际发展定位细化方案金源大酒店金源大酒店（四星级）（四星级）n租金水平：租金水平：租金：2.6元/天n企业进驻情况：企业进驻情况：共入驻企业约29家，入住率约85%，其中省内企业占79%，省外企业占21%；金融、房地产类企业成为主要客

40、户。金源酒店入驻企业构成金源大酒店星心国际发展定位细化方案n分布：主要位于市区成熟路段；分布：主要位于市区成熟路段；n入驻企业：本土创业型企业、小型民营企业；外省企入驻企业：本土创业型企业、小型民营企业；外省企业驻长办事处；业驻长办事处；n企业入驻的原因：企业入驻的原因：租金在1元/天左右，价格相对较低；地段较好，周边配套成熟；宜商宜居；项目名称规模（m2）租金水平（元/m2/天）物管费（元/m2/月）新时空新时空NO.1NO.1占地占地47924792总建总建5.55.5万万1.21.21.81.8建鸿达现代城建鸿达现代城占地占地47004700总建总建2.92.9万万1 11.71.7维一

41、星城国际维一星城国际占地：占地：25762576总建：总建：3.43.4万万 1.11.12.62.6三角花园三角花园占地占地31693169总建总建6.56.5万万1.21.22 2长沙部分商住楼概况长沙部分商住楼概况建鸿达现代城维一星城国际5-35-3、公寓及商住楼、公寓及商住楼星心国际发展定位细化方案建鸿达及维一星城入驻企业构成（行业）建鸿达及维一星城企业构成（地域）在入驻商住楼办公的企业中，前五位分别是科技电子类、房地产类、科教文化类、咨询顾问类及贸易类，占据约60%的比例，金融类企业仅占8%；以省内企业为主，占到总比例的81%；省外企业占29%，企业规模普遍较小，没有国际企业进驻。客

42、户：客户：以省内中小规模的科以省内中小规模的科技、房地产、文化传播类企业技、房地产、文化传播类企业为主为主5-35-3、公寓及商住楼、公寓及商住楼星心国际发展定位细化方案产品产品：整体档次较低，以中小户型为主，兼顾居住办公：整体档次较低，以中小户型为主，兼顾居住办公n外立面风格与住宅接近，商务形象不明显；外立面风格与住宅接近，商务形象不明显；n内部装修档次低，电梯间、走廊等公共空间仅做简单处理，品质感差；内部装修档次低，电梯间、走廊等公共空间仅做简单处理，品质感差；n单间面积较小，集中在单间面积较小，集中在30120之间，以兼备居住与办公。之间，以兼备居住与办公。简陋的窗户护栏简单装修的走廊与

43、住宅类似的外立面间隔以中小户型为主5-35-3、公寓及商住楼、公寓及商住楼星心国际发展定位细化方案几类办公物业特征对比：专业写字楼已成供需主流几类办公物业特征对比：专业写字楼已成供需主流几类办公物业特征对比：专业写字楼已成供需主流几类办公物业特征对比：专业写字楼已成供需主流公寓式写字楼公寓式写字楼高星级酒店写字楼高星级酒店写字楼专业写字楼专业写字楼规模规模46万12万35万性质性质居住及办公酒店及办公办公经营模式经营模式先售后租只租不售先售后租、只租不售外立面外立面普通，与住宅类似豪华庄重现代感强间隔区间间隔区间30600m2不等，大部分集中在30120m280600m2，主力集中在15030

44、0，可灵活组合整体档次整体档次较低高高物业管理物业管理一般，普通的保安保洁服务共享高星级酒店的物业服务专业物管公司开始进入，楼宇实现5A智能化，但整体水平仍有待提升出租情况出租情况租金约11.2元/m2/天，物业管理费1.72元/m2/月租金约34元/m2/天，物业管理费20元/m2/月（含空调费）租金1.53元/m2/天，管理费2.23.6元/m2月，出租率较高客户特征客户特征省内中小型民营企业居多，以科技电子、房地产、文化传播等行业为主国际知名企业驻长机构；金融、房地产、IT及通讯等承租力强的实力企业房地产、IT、金融等企业成为主要客户来源，地域上仍以省内为主销售情况销售情况价格40006

45、000元/m2，大多在5000元/m2以下，销售状况较好售价为450012000 元/m2，销售情况良好买家特征买家特征以本地公司和个人购买自用为主本地的个体投资者为主，其中做生意的老板占据40%比例；部分大企业也会整层购买，但比例较低未来的竞争，将集中在优质的专业写字楼之间未来的竞争，将集中在优质的专业写字楼之间星心国际发展定位细化方案6 6、专业写字楼未来趋势、专业写字楼未来趋势供应逐步增大，竞争激烈供应逐步增大，竞争激烈预计2010-2011年，写字楼新增供应量：31.72万方，其中多为高档及中高档写字楼。项目名称项目名称位位 置置占地面积占地面积（）（）建筑面积（）建筑面积（）写字楼面

46、积写字楼面积（）（）推出时推出时间间级别级别备注备注长大彩虹都芙蓉南路与木莲冲路交汇处的东北角48861.818000017210.82010中高档1栋财富岳麓 岳麓区区政府东侧 31314.382951200002010中高档酒店、商业、写字楼中信大厦开福区黄兴北路4920.58110000400002011友阿大厦 芙蓉中路三段142号 961263458300002010中高档双塔楼，1栋写字楼立达湘府大厦 长沙市天心区黑石村 14207.950000未知未知华晨大厦 万家丽路以西，景园路以北 4406.255000未知未知长沙宝力摩尔商业中心 天心区南门口东南角 9329.375975

47、.9约300002010泊富国际 芙蓉北路564390002700001000002011高档超高层贞泰金融中心五一大道与芙蓉路交汇处西南角40000360,000约1200002012高档超高层汇金国际天心区黄土岭正街1号 45070237577约300002010现代大厦 长沙市五一西路与建湘路交汇处之西南角117558360540000未知中档大地商务大厦开福区西长街12732.73100000约40000未知天健芙蓉盛世开福区芙蓉中路一段88号560000未知约500002011未动工星心国际发展定位细化方案未来供应：未来供应：n未来写字楼供应仍中要集中在城市中心区域，中心区域竞争进一

48、步加剧；n2010-2011年新增写字楼供应量达31.72万方，多为中档、中高档写字楼，将集中在2011年大规模放量，2010预计新增供应量在13万方左右；n国内外知名品牌开发商投资兴建的写字楼物业增多，且均位于城市中心，这将确保写字楼物业的开发品质n2011年后，写字楼市场将面临更大的放量，其中北辰、中信等几个超级大盘的写字楼推出将严重的冲击市场；未来需求：未来需求：n根据现有优质写字楼市场表现，考虑到写字楼市场受经济环境影响较大，2010年全年空置率将保持在15-20%左右；n而且2010年后宏观经济逐渐恢复，优质写字楼市场整体空置率将会下降；2012年以后，优质写字楼集中放量，市场空置率

49、水平预计将有所上升，但受之前经济萧条影响被压抑的需求也将得以释放，因此空置率水平还处于合理水平。n2012年后，经济危机后经济恢复期度过，企业发展趋缓，新增企业数将减少，写字楼需求量将承下滑趋势。2010-2011 2010-2011 年，放量较年，放量较08-0908-09年逐步增大，竞争增大，但或年逐步增大，竞争增大，但或形成供销两旺的势头，机会与风险并存形成供销两旺的势头，机会与风险并存。6 6、专业写字楼未来趋势、专业写字楼未来趋势星心国际发展定位细化方案长沙写字楼基础市场研究总结长沙写字楼基础市场研究总结n市场：稳步发展，对中高档及以上的专业写字楼需求逐渐增长市场：稳步发展，对中高档

50、及以上的专业写字楼需求逐渐增长专业写字楼投资回报率高，投资价值明显，投资市场良性健康发展，且中高档写字楼投资回报率高于高档写字楼；n客户：金融、房地产、客户：金融、房地产、ITIT类为中高档专业写字楼的主要消费群体，类为中高档专业写字楼的主要消费群体，300300平米以下面积为主需求平米以下面积为主需求金融企业、房地产企业、IT通讯企业等，成为长沙高档、中高档专业写字楼的重要消费群体；中小规模的科技电子企业、咨询顾问企业、贸易企业多选择“宜居宜办公”的商住楼。随着企业形像宣传和品牌塑造的需要，将会促使这类客户群体产生较大的中高档专业写字楼需求； n产品：向高标准配置发展，但整体品质感不强产品：

51、向高标准配置发展，但整体品质感不强硬件设施的配置以及物业管理水平的不断提高贯穿长沙专业写字楼的发展过程，但由于企业规模普遍偏小，对写字楼仍未产生高标准要求，因此无论在内部装修上、相关配套及物业管理方面，均有待提高，影响了写字楼整体品质的增强；n未来：未来：竞争集中在中心城区，未来竞争集中在中心城区，未来1-31-3年放量大增，竞争加剧，或将维持供需两旺的势头。年放量大增，竞争加剧，或将维持供需两旺的势头。20122012年后，需求量将大幅下降。年后，需求量将大幅下降。星心国际发展定位细化方案PART A PART A 写字楼发展定位写字楼发展定位1写字楼基础市场研究2 2项目写字楼发展定位建议

52、项目写字楼发展定位建议星心国际发展定位细化方案1 1. .项目写字楼开发资源盘点项目写字楼开发资源盘点n湖南湖南CPDCPD的核心地带，城市未来中心位置的核心地带，城市未来中心位置n立体交通网络，交通便捷立体交通网络，交通便捷n地块昭示性强，具备地标特质地块昭示性强，具备地标特质n花园湖泊资源，生态环境突出花园湖泊资源，生态环境突出优势：n非传统商务区，商务价值较难体现非传统商务区，商务价值较难体现n周边企业少，商务氛围淡周边企业少，商务氛围淡n目前人气差，市政及商务服务配套不齐全目前人气差，市政及商务服务配套不齐全劣势：未来新城商务代表景观资源突出商务环境现状较差，需强化及完善自身配套星心国

53、际发展定位细化方案体现体现CPDCPD核心区城市价值及高度文明感的核心区城市价值及高度文明感的未来城市新中心的、生态的未来城市新中心的、生态的花园式花园式 中高端中高端 专业写字楼专业写字楼高端形象、中高端产品、中高端价格高端形象、中高端产品、中高端价格2.项目写字楼发展定位建议项目写字楼发展定位建议星心国际发展定位细化方案定位理由阐述定位理由阐述1 1、市场角度：、市场角度：中高档专业写字楼已成市场需求主流，销售速度、租赁价格、投资回报均最有保障；而顶级写字楼因长沙的产业特征缺乏支撑；2 2、项目本身：、项目本身：n项目将成为区域内的标志性地标，商住型写字楼不适合形象档次的需要，同时也与项目

54、内公寓发生内部竞争，不建议使用；n临80亩湖泊庄园是项目最大的优势，项目写字楼可走“生态”路线，但市场上打“生态”牌的太多，不如直接打出“花园式”，直接明了。2.项目写字楼发展定位建议项目写字楼发展定位建议星心国际发展定位细化方案PART B PART B 公寓发展定位公寓发展定位1小户型基础市场研究2项目公寓发展定位建议星心国际发展定位细化方案PART B PART B 公寓发展定位公寓发展定位1 1小户型基础市场研究小户型基础市场研究2项目公寓发展定位建议星心国际发展定位细化方案1 1）按项目类型分：纯小户型项目、中大型项目内附带的小户型产品）按项目类型分：纯小户型项目、中大型项目内附带的

55、小户型产品如白沙晶城为纯小户型项目，博林金谷为中型项目内附带的小户型产品2 2）按使用用途分：商务型（酒店）按使用用途分：商务型（酒店/ /行政）公寓、生活型小户型行政）公寓、生活型小户型前者户型设计为传统的通间，基本不带燃气、阳台，生活不便，为长沙较长期的产品，越来越不受市场欢迎，如和府、天健芙蓉盛世；后者充分考虑生活的需要，带燃气、阳台，甚至做到明厨明卫。如博林金谷。3 3）按装修标准分：毛坯房、精装公寓）按装修标准分：毛坯房、精装公寓1 1、长沙小户型分类、长沙小户型分类备注：本章内“小户型”，指户型面积在90平米以下的产品星心国际发展定位细化方案天健芙蓉盛世长沙商务中心未来城谋房博客阳

56、光100金金星星北北路路桐梓坡路桐梓坡路芙芙蓉蓉路路三一大道三一大道韶韶山山路路湘府路湘府路盛大泽西城郡原广场伍家岭生活广场苹果派SOHO天都才子佳苑豪菲斯新时代广场金阳大厦铂宫左岸右岸上河国际由上到下：金色家园未央大邦香颂国际巧克力空间博林金谷红区抽屉印象天心尚城融圣国际天心华庭建鸿达华都摩天1号山水华景旭日东升白沙晶城华府1航线附附带带小小户项户项目目纯纯小小户项户项目目2、长沙典型小户型项目分布概图、长沙典型小户型项目分布概图长城国际长大彩虹都星心国际发展定位细化方案纯小户型楼盘楼盘名称交通枢纽依托商圈伍家岭生活广场三一大道、芙蓉中路伍家岭四方坪商圈越界车站路、八一路火车站商圈罗马假日三

57、一大道、芙蓉路伍家岭四方坪商圈soho天都车站路、三一大道伍家岭四方坪商圈摩天1号芙蓉中路、劳动路五一商圈、东塘商圈铂宫中山路、黄兴路、蔡锷路五一商圈印象天心人民西路、蔡锷南路五一商圈天心华庭人民西路、蔡锷南路五一商圈谋房未央大邦韶山南路铁道等高校商圈加加大街韶山南路铁道等高校商圈金色家园韶山南路铁道等高校商圈云鼎公馆韶山路雨花亭商圈鑫远杰座芙蓉南路南城新兴区谋房博客望岳路、桐梓坡路市府商圈香麓丽舍荣银路、银盆路市府商圈未来城科学家园桐梓坡路、玉兰路市府商圈附带小户型楼盘楼盘名称项目依托是否受90/70影响沁园春御院市府商圈，项目需要否永祺西京市府商圈，项目需要是美林银谷市府商圈，项目需要否金

58、麓国际市府商圈，项目需要否郡原广场市府商圈，项目需要否盛大泽西城市府商圈，项目需要否华都劳动路、韶山路东塘商圈阳光100项目需要否天健芙蓉盛世伍家岭商圈，项目需要否才子佳苑四方坪商圈，项目需要否融圣国际火车站商圈，项目需要是博林金谷南城新兴商圈，项目需要是长沙商务中心南城新兴商圈，项目需要否凤凰城项目需要是n小户型楼盘以便捷的交通路网为分布带，以成熟的商圈为依托。n小户型楼盘集中在河西市政府商圈、伍家岭四方坪商圈、五一商圈和铁道林科大商圈。n目前纯小户项目主要分布在伍家岭四方坪、芙蓉路沿线、五一商圈以及铁道学院周边。3 3、长沙小户型分布特征、长沙小户型分布特征星心国际发展定位细化方案n小户型

59、产品畅销面积区间集中在小户型产品畅销面积区间集中在3535-50-50，其次为，其次为6060左右产品左右产品n在朝向及户型方面有优势的产品去化速度更快在朝向及户型方面有优势的产品去化速度更快n不能兼备生活需要的产品销售速度很慢，如天健芙蓉盛世不能兼备生活需要的产品销售速度很慢，如天健芙蓉盛世销售业绩销售业绩畅销产品畅销产品滞销产品滞销产品摩天一号5月9日开盘，当天销售230余涛已经推货部分南向摩天轮49.7销售最为理想，去化较大，余货不多北向（天玺大酒店）部分及面积较大产品相对滞销金色家园一季度销售179套，08年底开盘至今共销售865套金色家园仅32、45两种户型，销售情况均较好45户型相

60、对32户型略差云鼎公馆房交会期间开始销售，房交会4天销售30余涛，截止5月13日销售将近100套35.89（A8）31.70（A1）最为畅销，销售完毕，其余40左右产品销售也较好。C1、C2大户型产品相对滞销3535-50-50为市场热销产品，其次为为市场热销产品，其次为6060左右产品左右产品4 4、长沙小户型需求特征、长沙小户型需求特征星心国际发展定位细化方案交房标准分析交房标准分析n建设部制订的商品住宅装修一次到位实施导则要求精装修住宅在交房屋钥建设部制订的商品住宅装修一次到位实施导则要求精装修住宅在交房屋钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备匙前，所有功

61、能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成。全部安装完成。 n按照这一导则，精装修的住宅被分为普通住宅、中高级住宅和高级住宅三个档按照这一导则，精装修的住宅被分为普通住宅、中高级住宅和高级住宅三个档次次n卫生间的设置配备标准分为：卫生间的设置配备标准分为： 1、普通住宅：普通住宅：淋浴、洗面盆、坐便器、镜(箱)、洗衣机位、自然换气(风道)吸风机、电剃须等电器插座3组，吸顶灯(防水型)镜灯 2、中高级住宅中高级住宅：浴盆(1.5m)和淋浴器、(蒸汽房)洗面化妆台、化妆镜、洗衣机位、座便器(2个)、排风扇(风道吹风机、电剃须等电器插座4组，电话(挂墙式分机)接口 3、高级

62、住宅：高级住宅：浴盆(水按摩)和淋浴器、(蒸汽房)洗面化妆台、化妆镜、洗衣机位、座便器(2个)净身盆、换气扇、红外线灯、吹风机、电剃须等电器插座5组，电话接口、顶灯、镜灯。精装修标准精装修标准星心国际发展定位细化方案项目名称是否精装精装标准未来城是800元/平米谋房博客是800元/平米香麓丽舍否伍家岭生活广场 否SOHO天都否苹果派是500元/平米双子座公寓否华府1号未定新时代广场否印象天心否天心华庭否新青年公寓否巧克力空间 否鑫远杰座 未定未央大邦 否香颂国际否左岸右岸否铂宫是1500元/平米新芙蓉之都否项目名称是否精装精装标准建鸿达华都 否金麓国际否美林银谷否郡原广场否盛大泽西城可以精装7

63、00元/平米永祺西京未定沁园春御院未定阳光100否长沙商务中心是800元/平米博林金谷是800元/平米融圣国际未定上河国际否才子佳苑 否天健芙蓉盛世 否瑞宁花园否纯小户项目附带小户楼栋项目毛坯房为目前市场主流，目前精装标准集中在毛坯房为目前市场主流，目前精装标准集中在700-800700-800元元/ /平米平米5 5、长沙小户型交房标准分析、长沙小户型交房标准分析星心国际发展定位细化方案n我司对客户装修意向调研：我司对客户装修意向调研：1 1、本次问卷调查中，年龄层次主要集中在21-25岁这个年龄段，比例为57%，年龄在26-30占21%。年龄在36-40占11%。这三部分人最能代表本次问卷

64、调查的声音，一部分为社会新锐阶层，能够迅速接受新潮事物。2、有62的人会选择精装房，认可程度较高。29的人因心存顾虑，表明这部分人对精装房不排斥，决心不明确，仍存在选择的现象。仅有7的反对精装房，不会选择。这说明精装修房还是比较迎合市场需求的。3 3、68的人认为精装修可带来节省时间和精力，这也是精装房最为有市场发展潜力的原因。 13的认为精装修带来部分费用节省，而却有19的认 为精装修避免入住后的噪音之苦。精装修将成为未来市场主流，精装也是增加项目价值最重要的手段精装修将成为未来市场主流，精装也是增加项目价值最重要的手段5 5、长沙小户型交房标准分析、长沙小户型交房标准分析星心国际发展定位细

65、化方案楼盘名称置业目的（自住/投资）客户分析影响客户公寓置业要素伍家岭生活广场投资为主，少量年轻人结婚用房本地为主，外地投资客多，年龄多为30-40岁，少量年轻单身地段、交通铂宫投资为主多为附近私营业主，投资地段新时代广场投资自住各半伍家岭附近私营业主等，年龄结构偏轻交通、地段建鸿达巧克力空间投资自住都有，两房多为青年群体以周边人群为主，路桥客户、铁道学院、中心医院等单位交通天健芙蓉盛世投资偏多年龄结构偏轻，以本地客户为主，兼有深圳、株洲、江西投资客（深圳投资客较多）交通、地段天心华庭投资为主长沙市为主，年龄多为30-40岁，少量年轻人地段上河国际商业广场投资自住各半周边高桥、旺旺医院，少量外

66、地客户，年轻人不少地段，配套博林金谷投资为主周边人群，卖小面积年轻人较多交通、地段未来城投资周边区域的人居多地段6 6、长沙小户型客户分析、长沙小户型客户分析成熟商务地段的小户型，客户基本是投资客；新兴城区、地段稍好的小户型，成熟商务地段的小户型，客户基本是投资客；新兴城区、地段稍好的小户型，投资、自住客户基本各半。投资、自住客户基本各半。星心国际发展定位细化方案客户类型客户类型经济承受能力经济承受能力置业动因置业动因需求产品需求产品投資客戶强投资，主动置业地段好，投资价值高的产品。往往多为位于商业中心及交通枢纽，例如铂宫等自住客户低下,经济承受能力低下的青年群体，对产品价格敏感自住或过渡性自

67、住，被迫置业交通便利，能够满足基本生活需求，有日常生活必备元素（厨房等），例如谋房博客办公兼自住型经济承受能力有限的初期创业者，自由职业者办公兼自住，被迫置业交通便利，能够满足居家条件，同时具备SOHO公寓条件6 6、长沙小户型客户分析、长沙小户型客户分析投资型客户最看中地段与投资回报率、自住型客户需满足生活需求、办公兼自住投资型客户最看中地段与投资回报率、自住型客户需满足生活需求、办公兼自住型客要求交通便利，且能满足生活需求；而租户十分注重生活的舒适感。所以，型客要求交通便利，且能满足生活需求；而租户十分注重生活的舒适感。所以，小户型项目能否满足基本的生活需求，是影响其销售与出租率最重要的因

68、素。小户型项目能否满足基本的生活需求，是影响其销售与出租率最重要的因素。星心国际发展定位细化方案n数据显示60以下小户型供应比例逐年下降，但需求量却未减少，导致09年消耗大量市场小户型余货；n由于政策70/90限制，很多开发商推出合拼户型，也同样占有了小户型的一部分；n现在市场上纯粹小户型公寓与酒店公寓的余货非常稀少；n投资型公寓与酒店公寓的市场需求也在逐年攀升，09年长沙市场推出的几个纯小户公寓楼盘如兴威帕克水岸、长城国际、亚商国际等去化率都相当好。供供销销供销比供销比套数套数比例比例套数套数比例比例07年60以下952519.021165319.350.816090911118.19938

69、315.580.9708年60以下1384316.66695715.931.9960902028224.41886820.312.2909年60以下1027916.151467817.220.760901706726.822003723.510.817 7、长沙小户型未来趋势、长沙小户型未来趋势需求量大需求量大星心国际发展定位细化方案n目前市场需求以刚性需求为主，紧凑中小户型受到市场追捧，35-50户型最受欢迎；n目前以毛坯交楼为主，精装修将成为未来主流，也将成为重要的提价手段；n小户型客户无论投资、自住者，均十分注重项目的户型设计能否满足基本的生活需求；n小户型市场需求大，在行业市场平稳发展

70、的基础下，小户型销售十分看好。长沙小户型分析总结长沙小户型分析总结星心国际发展定位细化方案PART B PART B 公寓发展定位公寓发展定位1小户型基础市场研究2 2项目公寓发展定位建议项目公寓发展定位建议星心国际发展定位细化方案1 1. .项目公寓开发资源盘点项目公寓开发资源盘点n湖南湖南CPDCPD的核心地带，城市未来中心位置的核心地带，城市未来中心位置n立体交通网络，交通便捷立体交通网络，交通便捷n地块昭示性强，具备地标特质地块昭示性强，具备地标特质n花园湖泊资源，生态环境突出花园湖泊资源，生态环境突出优势：n临主干道，较吵；临主干道，较吵；n周边居住氛围差，生活不便。周边居住氛围差，

71、生活不便。劣势：南城 省府核心景观资源突出生活感与配套差，需强化及完善自身配套星心国际发展定位细化方案n发展定位：发展定位：体现体现CPD核心区城市价值及居住价值的核心区城市价值及居住价值的新南城新南城 省府邻省府邻花园式花园式花园式花园式 高端高端高端高端 精装精装精装精装 国际公寓国际公寓国际公寓国际公寓n产品定位：产品定位：35-50平米平米 精装修公寓精装修公寓方向一：商务型（不带燃气，常规大通间）方向一：商务型（不带燃气，常规大通间）方向二：生活型（带燃气，充分考虑通风、采光、晾晒功能与附加值）方向二：生活型（带燃气，充分考虑通风、采光、晾晒功能与附加值）我司建议采用生活型公寓，由酒

72、店统一进行物业管理我司建议采用生活型公寓，由酒店统一进行物业管理2.项目公寓发展定位建议项目公寓发展定位建议星心国际发展定位细化方案定位理由阐述定位理由阐述1 1、市场角度、市场角度35-50户型最受欢迎；精装修是提升价值最得要的手段；满足基本生活需求是自住、投资者均十分关注的要点。郡原莫奈公寓的成功说明长沙市场对高端精装修公寓的授受度高。2 2、开发商目标、开发商目标贵司对价格目标有很高的要求，故对产品的要求既能卖得快、又能卖高价。3 3、项目本身：、项目本身：n项目将成为区域内的标志性地标，有很好的生态资源，档次太低的公寓不能体现项目价值；n但若公寓定位为商务型，宜商宜居，一方面对自居型客

73、户缺少吸引力； 另一方面，势必与项目内的写字楼物业发生直接竞争，影响项目销售速度与价格实现目标。2 2. .项目公寓发展定位建议项目公寓发展定位建议星心国际发展定位细化方案PART C PART C 商业发展定位商业发展定位1区域商业环境概述2项目商业发展定位建议星心国际发展定位细化方案PART C PART C 商业发展定位商业发展定位1 1区域商业环境概述区域商业环境概述2项目商业发展定位建议星心国际发展定位细化方案n南城商业目前主要集中在韶山南路到红星段的沿线，以专业市场（布市、家具、建材、汽车，日杂）为主，满足居民生活需求的业态为辅，整体档次不高；n2008年底，深圳天虹百货入驻BOB

74、O天下城，开南城百货购物先河，一定程度上提升南城商业档次；n南城片区商业部分运作一般形式灵活，可租可售，招商销售同步进行。招商采用先引进大品牌业主，带动招商气氛的策略。经营方式以“自主经营”为主，“委托经营与自主经营相结合”为辅。n不同档次的项目租售金水平相差很大。临主干道独立门面租金为：100-180元/平米月，售价一般在20000-30000元/平米左右。南城板块1 1. .项目区域商业环境分析项目区域商业环境分析星心国际发展定位细化方案n虽然南城是湖南的置业热点区域，但整体建设尚未成熟、入住度有限，人气缺乏；n由于片区的成熟度尚有待时日，片区的商业租售情况整体不甚理想。临近省政府的天虹商

75、城附近商业氛围逐渐浓厚。n已初步形成以天虹百货为中心的生活商业区；中高档社区商业正在崛起，商业主要满足住户的日常需要，经营业态主要集中在便利店、美容美发、餐饮等生活服务商业类；n标志商务中心、长沙奥林匹克花园、生活艺术城、中信新城等中大型商业即将投入使用或面市，竞争加剧。1 1. .项目区域商业环境分析项目区域商业环境分析省府片区星心国际发展定位细化方案PART C PART C 商业发展定位商业发展定位1区域商业环境概述2 2项目商业发展定位建议项目商业发展定位建议星心国际发展定位细化方案18880平米的平米的3层裙楼商业，适合做什么？层裙楼商业，适合做什么？商业体量商业体量商业级别商业级别

76、辐射范围及人口辐射范围及人口业态构成业态构成准确的商业定位准确的商业定位类型类型辐射人口辐射人口（万人）（万人）营业面积营业面积（平方米）（平方米）市级中心商业市级中心商业5050万人以上万人以上3030万以上万以上大型区域级商业大型区域级商业1010万人以上万人以上3.6-183.6-18万万社区型社区型商业商业5 5万人以上万人以上0.9-3.60.9-3.6万万邻里型邻里型商业商业50005000人以上人以上0.18-0.18-0.90.9万万2.项目商业发展定位建议项目商业发展定位建议就项目的商业规模来看，属社区型商业，辐射人口在就项目的商业规模来看，属社区型商业，辐射人口在5万人以上

77、万人以上星心国际发展定位细化方案2.项目商业发展定位建议项目商业发展定位建议区域内人群需要哪些商业业态？区域内人群需要哪些商业业态？物业物业客群客群需求业态需求业态酒店住宿/用餐者中西餐厅/咖啡厅/茶座/宴会/干洗/洗浴按摩/KTV/清吧写字楼办公者商务快餐/大型中西餐饮/商务间/健身/咖啡厅/超市/通讯公寓居住者中型超市/美容美发/干洗/特色餐饮/银行/面包店区域内居民餐饮、美容美发、健身、按摩足浴、KTV娱乐中大型餐饮、中高端商务咖啡茶座、健身美容、超市中大型餐饮、中高端商务咖啡茶座、健身美容、超市娱乐以及时性日常生活所需小配套，是适宜本项目商业发展的业态娱乐以及时性日常生活所需小配套，是

78、适宜本项目商业发展的业态星心国际发展定位细化方案2.项目商业发展定位建议项目商业发展定位建议商业发展定位：商业发展定位：新南城新南城 省府邻省府邻满足以项目为中心的、满足以项目为中心的、5 5万左右居住人群生活需求的万左右居住人群生活需求的中高端中高端 区域型区域型 酒店服务式商业酒店服务式商业“酒店服务式酒店服务式酒店服务式酒店服务式”体现项目体现项目体现项目体现项目“五星酒店五星酒店五星酒店五星酒店”的优势的优势的优势的优势星心国际发展定位细化方案第三章第三章 产品设计建议产品设计建议1写字楼产品设计建议2公寓产品设计建议3商业产品设计建议星心国际发展定位细化方案第三章第三章 产品设计建议

79、产品设计建议1 1写字楼产品设计建议写字楼产品设计建议2公寓产品设计建议3商业产品设计建议星心国际发展定位细化方案新南城省府旁CPD核心五星级五星级 花园式花园式 生态写字楼生态写字楼一一. .写字楼产品设计建议写字楼产品设计建议星心国际发展定位细化方案设计要点设计要点采用Lowe中空镀膜隔音玻璃，超越其他对手大面积使用玻璃幕墙，不出现鱼鳞波纹。玻璃幕墙开窗数量只要保证消防规范要求即可，尽量减少；幕墙尺寸尽可能采用大块面玻璃，减少隐框，玻璃划分尽量减少人体使用高度的视觉遮挡。以玻璃幕墙为主，奠定了项目的第一印象，彰显昭示性，树立项目的高档物业形象。色调上采用深灰色，能使立面更能在同类产品中脱颖

80、而出写字楼外立面：现代简约，城市感强，体现商务价值写字楼/公寓/商业星心国际发展定位细化方案专业写字楼的主流间隔为150250。 目前长沙的专业写字楼间隔面积多在150250之间；部分写字楼（如华美欧大厦）开始采用可自由间隔的方式，灵活满足客户需求；项目目标客户以中小规模企业为主，对面积的需求较为适中。中小规模企业对于面积的需求相对集中在150300之间；未来对于面积的需求有两极扩大的趋势，300500及120以下的需求均有所上升；面积间隔以150250为主，配置少量80100的楼层，同时预留部分楼层自由间隔；写字楼间隔面积：以150250平方米的中等户型为主，预留可自由间隔的楼层企业对办公面

81、积的需求自由间隔空间写字楼/公寓/商业星心国际发展定位细化方案n生态写字楼的考虑生态写字楼的考虑首层设置生态大堂，考虑植物的设置；每隔三到五层设置一处空中花园；顶层可以设置屋顶绿化，设置屋顶花园。n为了适应不同客户的使用需求，建议为了适应不同客户的使用需求，建议在平面设计时考虑合并单独使用的附在平面设计时考虑合并单独使用的附加值，如：加值，如：私家电梯厅CEO休息室独立卫生间设置既能通过定时的消防检查又能实现私家使用的通道面积写字楼平面布局：考虑生态写字楼定位，以及对附加值的体现广州天河城东塔私家电梯，写字楼/公寓/商业星心国际发展定位细化方案写字楼平面布局：生态写字楼，重视对后花园的利用，营

82、造生态环境充分利用天心区政府公园的景观资源，营造良好的生态办公环境；通风采光均好，避免出现暗室；开放的绿色空间，使升降梯、楼梯井、露台等公共空间也能充满阳光。公园电梯间通风采光 楼层平面布局示意公共走廊办公区设备区开放的绿色空间 写字楼/公寓/商业星心国际发展定位细化方案甲级写字楼净高应在2.7米以上，加上梁位、空调管线等，写字楼的层高应在3.2米以上；项目拥有极佳景观资源，为体现“生态”概念，办公环境需要更开扬和更好的通风、采光设计，4米层高可获得更好的空间感；考虑到适用性和经济性，建议本项目标准层的层高在3.5至4米之间。首层大堂挑高设计，层高可在8米12米之间，体现气派及良好的商务空间；

83、项目名称层高（m）档次平和堂商贸大厦平和堂商贸大厦3 3中高中高湖南文化大厦湖南文化大厦3.63.6中高中高联合商厦联合商厦3 3中高中高顺天国际财富中心顺天国际财富中心3.33.3中高中高第一大道第一大道3.33.3中高中高亚大时代亚大时代3 3中高中高中隆国际大厦中隆国际大厦3.33.3中高中高运达国际广场运达国际广场3.33.3高高定王大厦定王大厦3.33.3中高中高中天广场中天广场3.63.6高高长沙专业写字楼标准层高长沙专业写字楼标准层高写字楼标准层层高：3.54.0米之间写字楼/公寓/商业星心国际发展定位细化方案配套情 况电梯6 6台高速电梯（单梯服务面积控制在台高速电梯（单梯服务

84、面积控制在60006000以下，以下，可考虑按高层、低层分层设置到达）可考虑按高层、低层分层设置到达）空调、电力系统采用中央空调系统、双电源供电采用中央空调系统、双电源供电通讯配套卫星电视、通讯交换系统、应急广播系统、可视对卫星电视、通讯交换系统、应急广播系统、可视对讲系统、结构化综合布线系统、电子巡更系统讲系统、结构化综合布线系统、电子巡更系统 停车位按建面按建面/ /停车位停车位200200：1 1的标准，设置停车位约的标准，设置停车位约120-120-150150个；考虑到未来区域发展，可多预留停车空间个；考虑到未来区域发展，可多预留停车空间商务配套多功能会议厅、商务中心、银行、票务、邮

85、局多功能会议厅、商务中心、银行、票务、邮局餐饮休闲配套中西餐厅、咖啡吧、宴会厅、员工餐厅中西餐厅、咖啡吧、宴会厅、员工餐厅 写字楼硬件设施：提升硬件水平，完善自身配套服务写字楼/公寓/商业星心国际发展定位细化方案写字楼智能化配套设施：5A智能化系统n5A5A智能化系统成为甲级写字楼的标准配置智能化系统成为甲级写字楼的标准配置BAS楼宇自动化OAS办公自动化CAS通讯自动化SAS保安自动化FAS消防自动化n各项目采用的智能化系统的组成及原理基本相各项目采用的智能化系统的组成及原理基本相同，差异主要在于配置的规格上。同，差异主要在于配置的规格上。写字楼/公寓/商业星心国际发展定位细化方案写字楼客户

86、对于公共部分的装修要求更倾向于现代简约，细部（如电梯间、内墙漆、地砖等）的品质感需要加强；为了节省装修时间和精力，越来越多的客户愿意选择精装的写字楼，通过办公家具、内部摆设营造个性办公空间；中央空调成为客户在选择写字楼时不可或缺的重要因素。企业客户对写字楼装修的要求写字楼装修：精装修，配备中央空调；细部体现品质感简约现代型豪华型毛坯精装修中央空调独立公共装修现代简约写字楼/公寓/商业星心国际发展定位细化方案电电梯梯大大堂堂地面地面大理石大理石/ /花岗岩石材花岗岩石材墙体墙体大理石大理石/ /花岗岩石材为主花岗岩石材为主天面天面轻钢龙骨石膏板造型天花轻钢龙骨石膏板造型天花公公共共走走廊廊地面地

87、面大理石大理石/ /花岗岩石材花岗岩石材墙身墙身水泥砂浆批荡刷高级乳胶漆水泥砂浆批荡刷高级乳胶漆天花天花轻钢龙骨彩色铝扣板造型天花轻钢龙骨彩色铝扣板造型天花卫卫生生间间地面地面花岗岩花岗岩墙身墙身复合大理石复合大理石天花天花轻钢龙骨彩色铝扣板造型天花轻钢龙骨彩色铝扣板造型天花间板间板复合塑料板复合塑料板洁具洁具科勒卫生洁具，配高级水龙头及干手器科勒卫生洁具，配高级水龙头及干手器消消防防楼楼梯梯地面地面耐磨防滑地砖耐磨防滑地砖墙身墙身水泥砂浆批荡刷高级乳胶漆水泥砂浆批荡刷高级乳胶漆天花天花高级乳胶漆配吸顶灯高级乳胶漆配吸顶灯写字楼公共部分装修标准建议写字楼/公寓/商业星心国际发展定位细化方案写字

88、楼户内部分装修标准建议天花造型天花吊顶，刷高级乳胶漆，消防自动喷淋及报警装置地面水泥地面找平墙身贴高级精美墙纸/高级环保乳胶漆空调中央空调系统，选用名牌主机消防配备烟感器、水喷淋头窗Lowe玻璃，高级铝合金窗；通信预留IDD国际电话插座、有线卫星电视插座、千兆EPON宽频网络系统到户供电双回路高可靠性独立电源，提供三相电路，每户室内按相应电负荷配名厂空气开关箱，并按每10平方米配设一个电制穿线盒保安系统每户配可视对讲系统与FITPM服务总台的监测报警相连卫生间与公共位置卫生间相同室内精装修写字楼/公寓/商业星心国际发展定位细化方案第三章第三章 产品设计建议产品设计建议1写字楼产品设计建议2 2

89、公寓产品设计建议公寓产品设计建议3商业产品设计建议星心国际发展定位细化方案新南城省府旁CPD核心花园式花园式 精装国际公寓精装国际公寓二二. .公寓产品设计建议公寓产品设计建议星心国际发展定位细化方案公寓楼外立面：现代简约，体现国际大气感，宜商宜居公寓同样为现代、简约的建筑风格，延续整个项目的形象。公寓外立面应区别于写字楼，立面应有一定变化和层次感，从而区分于写字楼，公寓外立面在体现大气的同时，要考虑居住的便利性，因此在凸窗和阳台等的设置上应予以考虑。公寓立面效果示意写字楼/公寓/商业星心国际发展定位细化方案目前长沙的公寓的户型主力户型为一房户型，区间在35-55之间；项目目标客户以投资客为主

90、，对面积的需求不宜太大。建议本项目主力户型面积控制在45以下；考虑到公寓楼栋的摆放位置，对项目景观资源的最大化利用，可以在东南角和西南角设置面积80-85左右的两房户型。主力户型面积35-55，临花园面端位设置80-85两房平面摆布示意平面摆布示意户型户型面面积积（）（）套数套数面积面积套数比套数比面积比面积比一房一厅一房一厅40-4540-45151567567562%62%55%55%一房一厅一房一厅45-5545-557 738538530%30%31%31%两房一厅两房一厅80-8580-852 21701708%8%14%14%合计合计242412201220标准层户型配比（按此摆布

91、，共标准层户型配比（按此摆布，共432432套）套）写字楼/公寓/商业星心国际发展定位细化方案公寓户型参考：考虑阳台、凸窗，满足基本生活需求目前市场可以接燃气的公寓小户型非常受到客户青睐，同时考虑到增加项目卖点，提高项目附加值，建议本项目也提供燃气入户。两个拼接户型通过镂空设置小阳台使得厨房有对外窗口，可以设置燃气，同时增加的阳台也成为项目卖点阳台凸窗阳台写字楼/公寓/商业星心国际发展定位细化方案提升公寓价值：建议采用1000元/精装修精装修特点精装修特点省心、省力、省时，精装修可以满足目前人们快节奏的生活； 提升项目价值，成本为1000元/左右，对外宣称1500元/；精装修也能提高入住、出租

92、率，利于项目商业运营。现代奢华（欧式）装修风格，契合周边高端政务人群需求现代奢华（欧式）装修风格，契合周边高端政务人群需求写字楼/公寓/商业星心国际发展定位细化方案公寓户内部分装修标准建议：高标准1000元/平米精装修，体现品质感门入户门高级入户门，配高级入户门锁房门 采用高级面门及门套，配高级门锁及五金件。 厨、厕、阳台门高级铝合金门。 窗采用高级铝合金窗，飘窗台配天然石台面。 客厅 天花 高级乳胶漆，配精美石膏角线 地面高级抛光砖，周边围波打线；墙身高级乳胶漆。 卧室 天花 高级乳胶漆，配精美石膏角线； 地面豪华复合实木地板 墙身高级乳胶漆。 厨房天花高级乳胶漆 地面高级防滑砖 墙身高级墙

93、面砖至天花； 橱柜“雅科波罗”、“海尔”或“康耐登”高级吸塑面板组合橱柜，配“MOEN”（ 摩恩）洗菜盆及龙头。卫生间天花硅酸钙板吊顶，高级乳胶漆 地面高级防滑砖；墙身高级墙面砖至天花 写字楼/公寓/商业星心国际发展定位细化方案电话：预留电话线接口；（由用户自行申请开通）电视：预留有线电视接收接口；（由用户自行申请开通）宽带网：预留光纤宽带网接口；（由用户自行申请开通）供电：每户设独立电表，电线暗装，配优质名牌电箱，“松下”或“西门子”高级开关、插座面板；供水24小时管道冷热水、每户设有独立水表，电脑远程抄表计量给排水每户设独立水表，水管暗装；煤气：每户设独立煤气表，管道煤气入户；（由用户自行

94、申请开通）安防：每户安装可视对讲。家居安防标准配置为客厅设红外线探头一个，入户门设门磁一个，主卧设紧急按钮一个；灯饰：客厅、餐厅、主人房配豪华灯具，其余空间配精美灯具；厨房配送电器：配“老板”煤气炉、抽油烟机、消毒碗柜；卫生间配送五金件：配“帝朗”厕纸架、双杆毛巾架。公寓配套设施建议 写字楼/公寓/商业星心国际发展定位细化方案公寓公共部分装修建议：注重品质，体现国际公寓品质公寓公共部位装修标准公寓公共部位装修标准住户大堂及电梯前室住户大堂及电梯前室一、室内装修一、室内装修天花：造型天花吊顶，高级乳胶漆；地面：高级抛光砖，局部地面拼花；墙身：高级抛光砖，局部木饰面造型； 二、配套设施：（设小型中

95、央空调）、配套设施：（设小型中央空调） 大门口设电控锁、开门按钮；入口门外侧设可视对讲室外机。 标准层电梯间：标准层电梯间：天花：高级乳胶漆；地面：高级抛光砖；墙身：“高级抛光砖电梯：电梯：三菱”或“奥的斯“电梯 写字楼/公寓/商业星心国际发展定位细化方案第三章第三章 产品设计建议产品设计建议1写字楼产品设计建议2公寓产品设计建议3 3商业产品设计建议商业产品设计建议星心国际发展定位细化方案新南城省府旁CPD核心区域型区域型 酒店服务式酒店服务式 商业街区商业街区二二. .公寓产品设计建议公寓产品设计建议星心国际发展定位细化方案写字楼/公寓/商业/酒店不同物业的商业业态定位我司认为，区域内商业

96、氛围我司认为，区域内商业氛围1-31-3年很难成熟，商业裙楼年很难成熟，商业裙楼2-32-3层销售难度较大，特别是层销售难度较大，特别是3 3层，我司提出以层，我司提出以下建议：下建议：1 1）酒店裙楼由酒店使用）酒店裙楼由酒店使用2 2）写字楼、公寓）写字楼、公寓一层：可分割成多个小铺销售一层：可分割成多个小铺销售可设置银行、通讯、特色小餐饮、可设置银行、通讯、特色小餐饮、洗衣店、面包房、早餐店、中小超市等洗衣店、面包房、早餐店、中小超市等3）写字楼、公寓二层：建议分割）写字楼、公寓二层：建议分割4-8个大铺，销售给自营的中大型餐饮或大投资者个大铺，销售给自营的中大型餐饮或大投资者可设置大型

97、中西餐饮、健身中心、美容养生会所、足浴按摩可设置大型中西餐饮、健身中心、美容养生会所、足浴按摩等等4）写字楼、公寓三层：建议开发商前期自持，交由酒店使用，用作多个中大型宴会厅，）写字楼、公寓三层：建议开发商前期自持，交由酒店使用，用作多个中大型宴会厅， 满足周边政务会议需求，可参考喜来登酒店使用方式。满足周边政务会议需求，可参考喜来登酒店使用方式。若酒店不能使用，建议开发商前期持有，先招商再销售，若酒店不能使用，建议开发商前期持有，先招商再销售，可做大型中西餐饮、健身中心、可做大型中西餐饮、健身中心、美容养生会所、足浴按摩等美容养生会所、足浴按摩等星心国际发展定位细化方案技术指标具体要求需求面

98、积（）3,000-5,0003,000-5,000单层面积（）3,000-5,0003,000-5,000经营楼层选择（层）- -！、！、1 12 2结构层高要求（m）4.54.5楼板承重（Kg/）500500给排水接驳到位，日供水量接驳到位，日供水量100100吨；吨；供配电提供商场正常用电的高低压配电设备电量要求约为提供商场正常用电的高低压配电设备电量要求约为100kw100kw150kw/1000150kw/1000，并设置备用电源，并设置备用电源中央空调提供与否需与发展商沟通提供与否需与发展商沟通电话线提供配口提供配口燃气管道配备管道煤气或瓶装煤气站配备管道煤气或瓶装煤气站排污设置排污

99、、排油井、隔油池及排油烟井道等设施设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车位（个）50-15050-150物业交付装修标准毛坯毛坯主要商业的业态设计要求主要商业的业态设计要求中型超市中型超市写字楼/公寓/商业星心国际发展定位细化方案写字楼/公寓/商业技术指标具体要求单层面积（）5005001,5001,500经营楼层选择（层）1 13 3结构层高要求（m）4.54.5楼板承重（Kg/）500500中央空调不需要，自装不需要，自装步梯（部）1 1燃气管道提供接口提供接口排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车位数量（个）50-20050-

100、200物业交付装修标准简单装修简单装修/ /毛坯毛坯主要商业的业态设计要求主要商业的业态设计要求大中型酒楼大中型酒楼星心国际发展定位细化方案技术指标具体要求需求面积（）150-400单层面积（）100-200经营楼层选择（层）12结构层高要求（m）4步梯（部）1燃气管道提供接口排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施物业交付装修标准简单装修/毛坯主要商业的业态设计要求主要商业的业态设计要求中西餐厅中西餐厅写字楼/公寓/商业星心国际发展定位细化方案休闲类业态辐射面较广，服务性质较强，对于供配电、供给水、排污要求高，同时，面积的需求也相对较大。技术指标具体要求需求面积（）200-500200

101、-500经营楼层选择（层）2 23 3结构层高要求（m）4 4给排水提供接口提供接口供配电提供接口且符合国家标准提供接口且符合国家标准排污提供接口，排污水管直径要宽提供接口，排污水管直径要宽燃气管道需要需要停车场车位5050左右左右物业交付装修标准毛坯毛坯主要商业的业态设计要求主要商业的业态设计要求休闲洗脚、按摩休闲洗脚、按摩写字楼/公寓/商业星心国际发展定位细化方案第四章第四章 销售目标销售目标1销售价格建议2销售计划3项目经济测算星心国际发展定位细化方案第四章第四章 销售目标销售目标1 1销售价格建议销售价格建议2销售计划3项目经济测算星心国际发展定位细化方案精装国际公寓卖什么价格？精装国

102、际公寓卖什么价格？星心国际发展定位细化方案1 1. .公寓价格制定说明公寓价格制定说明1 1、公寓销售价格、公寓销售价格= =毛坯价毛坯价+ +精装修价精装修价2 2、毛坯价、毛坯价= =市场比较法制定现时参考价市场比较法制定现时参考价+ +开售时间价格涨幅开售时间价格涨幅市场比较范围说明：全市在售高端公寓、区域内在售小户型项目3 3、精装修价格说明：、精装修价格说明：对外报价1500元/平米，开发商成本1000元/平米星心国际发展定位细化方案2 2. .公寓现时毛坯市场参考价公寓现时毛坯市场参考价心星项目国际公寓市场毛坯参考价推导心星项目国际公寓市场毛坯参考价推导因素因素类别类别全市高端小户

103、型项目全市高端小户型项目区域内小户型项目区域内小户型项目项目项目融圣国际融圣国际印象天心印象天心沁园春御院沁园春御院红星国际星城红星国际星城亚商国际亚商国际长城国际长城国际长大彩虹都长大彩虹都鑫远鑫远A A派派参考产品参考产品克拉公寓整盘精装公寓毛坯价整盘即推精装毛坯价公寓小户型复式公寓均价均价73007800530053005000498048005100权重权重35%25%40%15%20%25%25%15%区域因素位置交通15%105%105%101%102%101%99%99%98%区域配套10%105%105%102%102%101%100%100%100%城市规划5%102%105

104、%100%100%100%100%100%100%发展前景5%102%102%100%101%100%101%100%99%个别因素品牌10%100%100%102%101%100%101%101%101%规模5%105%98%105%99%98%100%101%101%规划5%101%100%101%99%99%99%100%100%景观15%90%95%90%90%90%90%90%90%户型10%100%100%100%100%100%100%100%100%社区配套5%101%100%102%99%99%100%100%100%工程进度10%101%101%101%101%101%10

105、1%101%101%物业管理5%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%101%100%99%99%99%99%98%修正后价格7329 7866 5276 5252 4933 4908 4733 5018 均价6642 4937 权重35%65%市场参考价市场参考价5534 5534 （20102010年年1 1月份）月份）星心国际发展定位细化方案3 3. .公寓整体毛坯价格建议公寓整体毛坯价格建议1 1、公寓面积、公寓面积2582225822平米，按套均面积平米，按套均面积5050平米左右计算，共平米左右计算，共500500套左右货量，建议可按套左右

106、货量，建议可按2 2批推货；批推货；2 2、首批开盘毛坯价首批开盘毛坯价= =现时毛坯参考价现时毛坯参考价* *（1+7%1+7%）=5530*1=5530*1.07.0759205920元元/ /平米平米3 3、二批开盘毛坯价二批开盘毛坯价= =首批开盘毛坯价首批开盘毛坯价* *（1+3%1+3%）=5920*1=5920*1.03 .03 61006100元元/ /平米平米4 4、整体毛坯均价整体毛坯均价= =（首批开盘毛坯价（首批开盘毛坯价* *首批开盘货量首批开盘货量+2+2批开盘毛坯价批开盘毛坯价*2*2批开盘货量）批开盘货量）/ /总货量总货量= =（5920*15852+6100

107、*100005920*15852+6100*10000）/25282 /25282 60006000元元/ /平米平米即：公寓最终实收均价为：即：公寓最终实收均价为：6000+1500=75006000+1500=7500元元/ /平米平米星心国际发展定位细化方案写字楼卖什么价格？写字楼卖什么价格？星心国际发展定位细化方案长沙近期写字楼销售情况长沙近期写字楼销售情况 1 1. .长沙写字楼销售市场近况长沙写字楼销售市场近况项目名称项目名称总面积总面积主力面积主力面积销售情况销售情况销售周期销售周期销售均价销售均价销售率销售率华美欧国际 55418.7写字楼约4万面积分隔150-600，主力面积

108、150平米左右2007年9月开盘，09年12月份售完20个月13000基本售完未央大邦5万300-500 08年9月开盘，09年12月份售完15个月6000已售完中天广场17万 ，写字楼9万300起售，部分楼层整层出售08年5月开盘已售19个月12000销售率约70%红星现代商务中心美凯龙4-5楼100平米起，最大-1000平米新推67005.5层高，折合3400元/平标志商务中心2万平米200-4002008年12月-2009年10月10个月7000售完标志麓谷坐标 70341 ，写字楼约2万2007年9月18日开盘，09年10月份售完25个月5000已售完鉴于长沙目前在售写字楼项目较少，无

109、法为市场比较法作价提供数据支撑，鉴于长沙目前在售写字楼项目较少，无法为市场比较法作价提供数据支撑，故写字楼作价不采取取市场比较价法，采取同项目内写字楼与住宅价格比故写字楼作价不采取取市场比较价法，采取同项目内写字楼与住宅价格比例规律来定价。但标志商务中心的价格可作为价格合理性的判断依据例规律来定价。但标志商务中心的价格可作为价格合理性的判断依据星心国际发展定位细化方案2 2. .写字楼销售均价建议写字楼销售均价建议通常，写字楼价格是住宅价格的通常，写字楼价格是住宅价格的1 1.3-1.5.3-1.5倍倍鉴于项目的档次与景观资源，我司建议按鉴于项目的档次与景观资源，我司建议按1.41.4倍返算倍

110、返算即项目写字楼价格：即项目写字楼价格：6000*1.4=84006000*1.4=8400元元/ /平米平米若按标志商务中心价格参考，一年价格涨幅按若按标志商务中心价格参考，一年价格涨幅按10%10%估算，约为：估算，约为：7000*1.17000*1.1倍倍=7700=7700元元/ /平米平米故我司认为，故我司认为，84008400元元/ /平米的均价，是本项目写字楼价值平米的均价，是本项目写字楼价值的最大化体现，建议写字楼均价约为的最大化体现，建议写字楼均价约为84008400元元/ /平米平米星心国际发展定位细化方案产权式酒店卖什么价格？产权式酒店卖什么价格？星心国际发展定位细化方案

111、项目名称项目名称销售年份销售年份当时销售价格当时销售价格销售情况销售情况投资回报率投资回报率回报方式回报方式华雅华天大酒店2005年7848元/平方米内部认购70%，开盘后100%一次性付款客户净投资回报率扣税后为8.5%，并提前返还第9，10年租金；银行按揭客户净投资回报率8.18%，提前返还第10年租金。每年返租，510年原价回购运达喜来登酒店2004年10800元/平方米100%不固定投资回报，每年根据经营状况分红不承诺任何可能的回报担保芙蓉国豪廷大酒店2006均价9600元/平方米 70%货量分回购与不回购。回购年限6、8、10、12四个段，平均回报率10%，不承诺任何可能的回报担保大

112、成华天大酒店20068200元/平米 100%9%的年回报及5年至10年的回购定期返租，510年回购中银华天大酒店200610000元/平米 98%以上前八年按8.18%年回报率。返租10年。在承租期内每年最高12天免费入住；返租十年融城花园酒店2008年11800元/平米1 1、长沙产权式酒店近年销售价格长沙产权式酒店近年销售价格2006年后，长沙很少有产权式酒店出现；产权式酒店的回报率一般在8-9%左右星心国际发展定位细化方案2 2. .产权式酒店销售价格建议产权式酒店销售价格建议鉴于除区域内的融城花园酒店外，近1年内长沙很少有产权式酒店项目出现，无市场数据进行市场比较法进行定价，故按以下

113、返算方式计算：1）按写字楼价格返算=写字楼价*（1+8%*3）=8400*1.24=10416元/平米2）按住宅价格返算=（住宅毛坯价+酒店装修价）*（1+8%*3）=（6000+3000）*1.24=11160元/平米取二者平均值：（10416+11160）/2=10788元/平米建议产权式酒店的销售均价约为建议产权式酒店的销售均价约为1080010800元元/ /平米平米星心国际发展定位细化方案商业裙楼卖什么价格？商业裙楼卖什么价格？星心国际发展定位细化方案1 1. .周边同类物业销售价格周边同类物业销售价格目前周边同类物业可参考案例很少，而与本项目最类似的是标志商务中心，故直接采取案例对

114、比法进行定价商业项目商业项目1 1层街铺售价层街铺售价1 1层内街售层内街售价价2 2层售价层售价3 3层售价层售价BOBO天下城30000标志商务中心A栋（临湘府路）自持24000自持B栋（商业单体）370008000（08年）8000（08年）C栋（不临路）29000-390009500D栋（不临路）250008000新芙蓉之都（只租不售）25500105009000欧洲城（5米层高）23000鑫远杰座整层出租22500星心国际发展定位细化方案2 2. .商业裙楼销售均价建议商业裙楼销售均价建议1、标志临湘府路A栋1楼为自持，B栋为3层楼商业单体楼，比本项目临芙蓉路铺面更具商业价值；2、开

115、盘价格在即时参考价格基础上上调4%。建议一楼临芙蓉路均价为建议一楼临芙蓉路均价为3460034600元元/ /平米，面电力路均价为平米，面电力路均价为2740027400元元/ /平米平米一楼整体均价约为一楼整体均价约为2980029800元元/ /平米；平米；二楼均价约为二楼均价约为1130011300元元/ /平米；平米；三楼均价约为三楼均价约为95009500元元/ /平米。平米。楼楼层层位置位置参考对像参考对像对像均对像均价价项目项目优劣优劣分值分值项目项目即时即时价格价格开售开售前价前价涨幅涨幅项目参项目参考均价考均价最终最终取值取值层均价层均价1层临芙蓉路标志B栋37000 -10

116、%33300 4%34632 34600约29800面电力路标志A栋内24000 10%26400 4%27456 27400临芙蓉路一栋/面电力路两栋2层标志C栋9500 15%10925 4%11362 113003层按标志C栋返算8000 15%9200 4%9568 9500星心国际发展定位细化方案第四章第四章 销售目标销售目标1销售价格建议2 2销售计划销售计划3项目经济测算星心国际发展定位细化方案1.整体营销节点排布整体营销节点排布工程节点5 5月中旬月中旬8 8月中旬月中旬1010月月2929日日3 3月月2 2日日时间节点1212月月1818日日出正出正负零零拿拿预售售证写字楼

117、写字楼首批开首批开盘正式开工正式开工公寓开公寓开盘首批首批推货单位1 1月月1 1日日商商铺开开盘9 9月月5 5旬旬产权式酒店式酒店首批开售首批开售4 4月月1010日日公寓公寓二批开二批开盘约250套写字楼约50套产权酒店250套全部推出约300套约200套推广节点5 5月启月启动推广推广秋季房交会秋季房交会20112011年年产权式酒店式酒店二批开二批开盘写字楼写字楼二批批开二批批开盘星心国际发展定位细化方案2 2. .整体销售计划整体销售计划我我司认为：在市场不发生大的变故的前提下，且开发商能在工程进度、推广力度、营销执行上给予配合：公寓可在首次开盘后公寓可在首次开盘后6 6个月内清盘

118、，产权酒店在首次开盘后个月内清盘，产权酒店在首次开盘后1010个月内清盘个月内清盘写字楼、商业可在开盘写字楼、商业可在开盘12-1512-15个月内完成个月内完成90-95%90-95%的销售的销售物业开售时间预计推货套数或面积开盘销售率开盘1个月内开盘3个月内开盘6个月内开盘1年内2010年产权酒店9月5日首批250套60%75%90%以上公寓10月29日首批300套80%90%12月18日二批200套60%80%清盘（2011年3月）2011年产权酒店1月1日二批250套60%75%90%以上清盘（2011年7月）写字楼1月1日首批50套50%60%70%以上写字楼4月10日二批50套50

119、%60%70%以上85%以上95%以上（2012年4月）商业4月10日18887平米40%50%65%80%90%以上（2012年4月）星心国际发展定位细化方案2 2. .整体销售计划整体销售计划特别说明特别说明特别说明特别说明以上销售价格与销售周期以上销售价格与销售周期均是在目前市场形势下所做的理想推导均是在目前市场形势下所做的理想推导并且需贵司在工程与营销上大力配合，才能达到的理想目标并且需贵司在工程与营销上大力配合，才能达到的理想目标是否可如期实现是否可如期实现还需看市场形势变化与贵司的配合力度。还需看市场形势变化与贵司的配合力度。星心国际发展定位细化方案第四章第四章 销售目标销售目标1

120、销售价格建议2销售计划3 3项目经济测算项目经济测算星心国际发展定位细化方案成本财务分析成本财务分析星心国际发展定位细化方案项目规划指标项目规划指标序号序号项目项目面积面积(m(m2 2) )1用地面积16,6452总建筑面积114,3673地上建筑面积91,3223.13.1公寓25,85225,8523.23.2写字楼22,04322,0433.33.3商业18,88718,8873.43.4酒店24,54024,5404地下层面积23,045星心国际发展定位细化方案建安工程费用建安工程费用序号序号项目名称项目名称计算基础计算基础（m m2 2）取费标准（元取费标准（元/ /）备注备注1公

121、寓建筑面积2,600装修10002酒店建筑面积5,600装修40003写字楼建筑面积3,800装修20004商业建筑面积1,200毛坯4地下建筑面积2,400含通风等星心国际发展定位细化方案公寓开发成本公寓开发成本序号序号项目项目合计合计 单方成单方成本本 所占比重所占比重(%)(%)备注备注( (万元万元) )( (元元/M2)/M2)（一）开发总投资12,6574,896100.00%1.1土地成本3,1021,20024.51%1.2前期工程费1,0814188.54%1.3基础设施工程费6592555.21%1.4建安工程成本6,7222,60053.10%1.5开发期税费515199

122、 4.07%1.6企业管理费3471342.74%1.1-1.4项的3%1.7不可预见费231891.83%1.1-1.4项的2%星心国际发展定位细化方案序号序号项目项目合计合计 单方成本单方成本 所占比重所占比重(%)(%)备注备注( (万元万元) )( (元元/M2)/M2)（一）开发总投资19,7458,046100.00%1.1土地成本2,9451,20014.91%1.2前期工程费1,0264185.20%1.3基础设施工程费6262553.17%1.4建安工程成本13,7425,60069.60%1.5开发期税费489199 2.48%1.6企业管理费5502242.79%1.1-

123、1.4项的3%1.7不可预见费3671491.86%1.1-1.4项的2%酒店开发成本酒店开发成本星心国际发展定位细化方案序号序号项目项目合计合计 单方成本单方成本 所占比重所占比重(%)(%)备注备注( (万元万元) )( (元元/M2)/M2)（一）开发总投资13,6746,156100.00%1.1土地成本2,6451,20019.34%1.2前期工程费1,0264187.50%1.3基础设施工程费5622554.11%1.4建安工程成本8,3763,80061.26%1.5开发期税费440199 3.21%1.6企业管理费3751702.74%1.1-1.4项的3%1.7不可预见费25

124、01131.83%1.1-1.4项的2%写字楼开发成本写字楼开发成本星心国际发展定位细化方案序号序号项目项目合计合计 单方成本单方成本 所占比重所占比重(%)(%)备注备注( (万元万元) )( (元元/M2)/M2)（一）开发总投资6,4713,426100.00%1.1土地成本2,2661,20035.03%1.2前期工程费78941812.20%1.3基础设施工程费4822557.44%1.4建安工程成本2,2661,20035.03%1.5开发期税费377199 5.82%1.6企业管理费174922.69%1.1-1.4项的3%1.7不可预见费116611.79%1.1-1.4项的2

125、%商业开发成本商业开发成本星心国际发展定位细化方案项目开发成本项目开发成本序号序号项目项目合计合计 单方成本单方成本 所占比重所占比重(%)(%)( (万元万元) )( (元元/M2)/M2)（一）开发总投资58,0788,154100.00%1.1土地成本10,9591200 18.87%1.2前期工程费3,922429 6.75%1.3基础设施工程费2,329255 4.01%1.4建安工程成本31,1073406 53.56%1.5地下室工程费5,5312400 9.52%1.6开发期税费1,821199 3.14%1.7企业管理费1,446158 2.49%1.8不可预见费964106

126、 1.66%星心国际发展定位细化方案销售价格及收入预测销售价格及收入预测项目目货值约为11.5亿亿元元序号物业类型建筑面积 销售均价 销售收入 比例(m2)(元/m2)（万元）1 1公寓公寓25,85225,8527,5007,50019,38919,38916.9%16.9%2 2商业商业18,88718,88750,30950,30943.9%43.9%2.1裙楼商业裙楼商业1层6,29629,80018,7612层6,29611,5007,2403层6,2969,2005,7922.2写字楼写字楼22,04322,0438,4008,40018,51618,51616.1%16.1%3

127、3酒店酒店24,54024,54010,80010,80026,50326,50323.1%23.1%4 4合计合计114,717114,717100.0%100.0%星心国际发展定位细化方案项目静态财务分析项目税前利润约项目税前利润约4.74.7亿元（车位收益未考虑）亿元（车位收益未考虑）. .序号项目投资总额(万元) 单方成本（元/） 备注1项目收入114,7172预计开发投入56,3057,9603财务成本-不考虑财务成本4销售税费(6.23)7,147217 含营业税及附加等5销售费用(4%)4,589139 含代理费.推广费等6税前利润46,67746,677星心国际发展定位细化方案

128、测算取值标准测算取值标准星心国际发展定位细化方案前期费用前期费用注：其它费用包括环评、规划技术服务费、招标代理费及标底编制 、招标办交易管理费、施工图及抗震设计审查费等等项目项目计算基础（元计算基础（元/ /平方米）平方米）备注备注设计、勘察80按建筑面积三通一平20按建筑面积报建费用310按建筑面积其他费用8按建筑面积合计418星心国际发展定位细化方案基础设施工程费基础设施工程费序号项目类型单方成本（元/） 1 1土石方工程费土石方工程费高层及小高层高层及小高层10.00 10.00 2 2桩基工程费桩基工程费高层及小高层高层及小高层120.00 120.00 3 3园林工程费园林工程费高层

129、及小高层高层及小高层10.00 10.00 4 4强电工程费（公变）强电工程费（公变）高层及小高层（按文件）高层及小高层（按文件）95.00 95.00 5 5其它费用其它费用质检费（防雷、消防、桩基、质检费（防雷、消防、桩基、环境等）环境等）10.00 10.00 咨询费（审计、咨询、招标咨询费（审计、咨询、招标费等）费等）10.00 10.00 合计合计255.00 255.00 星心国际发展定位细化方案开发期税费开发期税费注：后期工程配套费包括确权费、测绘费、交易费、档案费及各种验收费用等等序号序号项目项目计算基础（元计算基础（元/ /平方米平方米 ）备注备注1城市基础设施配套费150按

130、有关政府文件2工程质量监督费0.8湘价费2001261号3白蚁预防费2按有关政府文件4新型墙体材料专项基金4.6按有关政府文件5散装水泥专项基金2按有关政府文件6建筑工程监理费20 建安成本1%7后期工程配套费20按建筑面积8合计199.4星心国际发展定位细化方案销售税费销售税费序号项目计算依据计算依据(一)销售税金及附加销售收入6.225%1营业税销售收入5%2城市维护建设税营业税的7%3教育费附加及地方教育附加营业税的4.5%4交易印花税销售收入0.05%5防洪保安基金销售收入0.6%THE ENDTHE END谢谢聆听谢谢聆听 诚待合作！诚待合作！附件：附件：案例分析案例分析1标志标志长

131、沙商务中心长沙商务中心星心国际发展定位细化方案标志标志 长沙商务中心长沙商务中心A AB BC CD D开发商：开发商：湖南标志房地产开发有限公司总用地面积：总用地面积：3万平方米总建筑面积：总建筑面积：8万平方米容积率：容积率：4.0总户数：总户数：719户项目规划：项目规划：4栋,酒店+写字楼+公寓组合。A座16层五星级宾馆和办公楼综合体；B座3层商业楼；C座18层行政公馆；D座18层公寓。星心国际发展定位细化方案标志商务中心标志商务中心A A座座A A座座1616层，五星级宾馆和办公楼综合体，层，五星级宾馆和办公楼综合体，商业约商业约60006000平方米。平方米。物业情况：物业情况：西

132、侧1-2层商业为工商银行；（临湘府路部分商业，开发商自持）东侧为豪布斯卡酒店（装修完毕，即将开业，开发商自持） ；1楼内街均价24000元/平米；2-3层主要为餐饮（只租不售）；4-5层为健身休闲配套；6层-以上是写字楼，08年12月份发售，09年10月份售完；均价7000元/星心国际发展定位细化方案写字楼产品写字楼产品写字楼总建筑面积：2万； 层数：11层（ 6-16层）；单层面积：1426 户型区间：248-414；星心国际发展定位细化方案标志商务中心标志商务中心A A座座A A座销售分析：座销售分析：A座临湘府路商业，是整个项目最具商业价值的位置，开发商自持。东侧五星级酒店也属开发商自持

133、物业，酒店物业对于西侧写字楼价值具提升作用，实现写字楼销售均价达7000元/，10个月就销售完毕；A座内街商业价值较弱，但由于项目商业氛围的较好，销售价格也达到了24000元/。星心国际发展定位细化方案1、主体结构：钢筋砼框架结构； 2、标准层层高：3.3m； 3、外墙：高级钢化中空镀膜玻璃幕墙； 4、内墙及天棚：水泥砂浆粉刷； 5、地面：水泥砂浆找平； 6、电气：电源到配电箱； 7、给排水：给水、排水预留接口; 8、空调：中央空调; 9、公共部分： 1）电梯：“蒂森克虏伯”2.5米/秒高速电梯； 2）一楼大堂及一楼电梯前室： a）天棚：“立邦”高级环保内墙涂料； 标志标志. .商务中心商务中

134、心A A座办公楼材质座办公楼材质 b）墙、地面：高级石材； 3）公共走道及电梯前室： a）天棚: “立邦”高级环保内墙涂料； b）墙面：高级玻化砖及铝合金钢化玻璃； C）地面：高级玻化砖； 4）智能化系统配置： a) 电话到弱电箱; b) 有线电视到弱电箱; c) 宽带网线到弱电箱; d）闭路电视监控系统； e）电子巡更管理系统； f）紧急广播及背景音乐系统；星心国际发展定位细化方案标志商务中心标志商务中心B B栋栋B B座座3 3层商业楼（含负一层，共层商业楼（含负一层，共4 4层），商层），商业约业约1500015000平方米。平方米。物业情况：物业情况：负一层08年1月卖于新一佳均价10

135、000元/，（新一佳超市现已开业经营 ）；1层铺面09年4月份发售，均价37000元/，临街为烟酒、药店、小社区超市；1层内铺为百货（服饰），1层靠内街位置有2-3间门面空置；2层为兰奥中西餐厅；均价8000元/；3层为阳光足浴；均价8000元/。星心国际发展定位细化方案标志商务中心标志商务中心B B座座B B座销售分析：座销售分析：B座是项目唯一全商业的一栋。底层新一佳的入驻，对于项目整体的商业价值的提升有巨大作用，由于新一佳的入驻，1层商业实现了37000元/的销售均价，并在1天内完售完。二、三层也在短期内整层售出，且B座整体经营情况良好，处上升趋势；星心国际发展定位细化方案标志商务中心标

136、志商务中心C C座座C C座座1818层行政公馆；层行政公馆； C C座商业共两层，商业约座商业共两层，商业约28002800平方米。平方米。物业情况：物业情况：第一层已经售出，售价：29000-39000元/，两侧铺面装修完毕，中间铺面空置中。第二层已售出，均价9500元/，空置中；3-18层，为行政公馆，09年3月8日发售，09年4月30日售完，销售均价5500元/。星心国际发展定位细化方案标志商务中心标志商务中心C C座座C C座销售分析：座销售分析：C座是商业售价较高，仅次于B座，但经营情况并不理想，整栋商业仅1家铺面开张。3层以上，行政公馆为毛坯房发售，由于前期的精装公寓销售形式较好

137、，在良好的销售氛围的带动下，仅2个月销售一空。星心国际发展定位细化方案标志商务中心标志商务中心D D座座D D座座1818层，公寓、商业共二层，商业约层，公寓、商业共二层，商业约12001200平方米。平方米。物业情况：物业情况：一层商业业态类型多为社区配套为主；东端铺面多以投入使用，西端铺面则有4-5家空置；第一层已经售出；二层商业销售均价8000元/；3-18层为公寓（精装），08年7月份发售，09年3月份售完，均价5800元/（精装成本500-600元）。星心国际发展定位细化方案标志商务中心标志商务中心D D座座D D座销售分析：座销售分析：D座是底层商业售价相对其它栋较低，均价仅250

138、00元/，受B栋商业氛围影响，经营情况较好，现仅西侧4-5个铺面为开业外，其它物业均已开业。精装公寓装修品质较差，但是周边缺少同类的竞争产品，且价格不高，销售情况较好，且投资客户占比较大。星心国际发展定位细化方案外墙：弹性涂料 门：“王力”高级钢质门 窗：广东“华豪”铝合金窗、钢化中空镀膜玻璃 内墙、天棚：“立邦”环保内墙涂料 地面：复合地板 卫生间：1、墙、地面：瓷砖 2、洁具：“乐家”抽水马桶及立柱面盆 3、水龙头：“乐家”面盆龙头、“乐家”淋浴龙头，洗衣机专用龙头 4、配套：高级不锈钢毛巾架、卷纸架、高级玻璃镜 电梯厅、大堂、走道：精装修 门厅：1、玻化砖地面 D D座国际公寓装修标准座

139、国际公寓装修标准2、整体橱柜、直饮水专用龙头、洗涤池专用龙头 3、供水：自来水、直饮水 电梯：2.0米/秒高速电梯（世界名牌） 电气：1、“奥普”浴霸 2、“西门子”开关、插座 3、品牌吸油烟机 智能化配套：1、智能化系统配置 2、闭路电视监控系统 3、电子巡更管理系统 4、一卡通停车场及门禁系统 5、紧急广播及背景音乐系统 6、电话、有线电视、宽带网线入户 7、门禁对讲 星心国际发展定位细化方案标志商务中心案例小结标志商务中心案例小结标志商务中心所处地段位置与项目具有相似性，均处天心区政府周边，物业形态都已酒店、写字楼、商业、住宅为主；标志商务中心在物业布置策略上，以五星级酒店提升写字楼物业价值，以主力商业（新一佳）拉动项目其他商业销售，并实现了较大的价值，取得了较大的成功；在住宅方面，有酒店、商业对住宅的拉升作用，公寓产品采用了精装修，符合投资客户的需求；实现了较高的收益。而行政公馆在小户型销售尾期推出，承载着旺销的势头，获得了成功；项目销售主要集中在09年上半年，正值市场形势火爆的时候，这于项目的成功有着密切的关系。