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1、GMS管理模式导言1ISO9000是企业管理的基础和基本保证模式，只是质量管理体系；ISO9000的体系内容仅仅以质量为中心，其他的管理只是在质量方面的管理，只是配合，没有展开；ISO9000过于纲要化和原则化；ISO9000有理解上的困难和歧义；ISO9000注重文件和记录，执行起来比较困难，企业往往积累而返；对ISO9000的再认识2对ISO9000的再认识咨询机构不专业、不负责；认证机构受制于咨询机构，更是不专业、不负责，不认真；企业急功近利，急于求成，总想一步到位。而管理恰恰是一个稳步、持续改进的过程。成功模式：一寸宽，一公里深。3我们坚信肯定有一种管理模式最适合房地产业只要找，肯定能
2、找到这种管理模式！4房地产开发业的特点：是与土地和资金两个生产要素最为密切的行业；是公共关系最为复杂的行业；是手续最为繁杂的行业；是计划永远跟不上变化的行业；是难以实施量化管理和考核的行业；是供方最多的行业；是资金密集型的行业；是标的价值大，销售难度大，客户要求高的行业；5因此，管理模式应该是适合房地产业特点的；以质量管理为基础的；全面性的；动态的；充分的、适宜的、体系化的；能够持续改进的；业务和管理一体化的；便于实施的。6GMS管理模式应需而生！管理模式应需而生！7GMS管理模式的含义：GMS管理模式的含义 GMS是General Management System即全面管理体系的英文简称。
3、8GMS管理模式示意图行行政政管管理理体体系系人人力力资资源源管管理理体体系系财财务务管管理理体体系系供供方方管管理理体体系系项项目目管管理理体体系系销销售售管管理理体体系系客客户户关关系系管管理理体体系系企业文化、使命、愿景、理念企业文化、使命、愿景、理念企业发展战略管理企业发展战略管理持续进改910GMS管理模式的管理思想（原则）管理模式的管理思想（原则）1、以企业发展战略为出发点 企业的发展战略决定企业是否要改进管理、怎样改进管理。GMS管理模式以企业发展战略为出发点，分析企业发展的优势、劣势、机会点、挑战点，进而为企业制订出近期和中长期发展战略。在此基础上，设计出适合企业发展的管理体系
4、。11GMS管理模式的管理思想（原则）管理模式的管理思想（原则）2、以增强企业竞争力为中心企业的生存与发展与否，取决于企业的竞争力大小。GMS管理模式以增强企业竞争力为中心，参照业界成功企业的先进经验，围绕整合资源（内部资源、客户资源、供方资源、公关资源）和降低成本（开发成本和管理成本），能使企业避免同类企业已经发生的问题和不足，不断增强企业的竞争力。12GMS管理模式的管理思想（原则）管理模式的管理思想（原则）3、自动高效原则企业应如一台自动高效运转的机器，企业的领导者就是从容自如的驾驭者。GMS管理模式就如何提高领导者科学、快速的决策，如何提高员工的全员参与意识和工作的主动性、积极性，使各
5、项工作自动高效，作为整个体系的指针。13GMS管理模式的管理思想（原则）管理模式的管理思想（原则）4、业务和管理一体化原则最好的管理模式应该是业务和管理一体化的模式。GMS管理模式第一个真正实现了业务和管理一体化，通过规范化的管理制度来提升业务操作水平，使业务和管理相互促进、共同提高，从而实现业务和管理全面提升的目的。14GMS管理模式的管理思想（原则）管理模式的管理思想（原则）5、全面性原则一个企业的管理者，若要科学的、成功的驾驭组织，需要建立、实施并保持一整套充分的、适宜的、有效的管理体系，即企业全面管理体系。GMS管理模式包括8-10个分管理体系，包含了企业管理的各个方面。较之单独引入I
6、SO9000、CRM、ERP等要全面的多，也有效的多。15GMS管理模式的管理思想（原则）管理模式的管理思想（原则）6、系统性原则GMS管理模式包括的企业发展战略设计、组织管理结构设计和分管理体系既相对对立，又有纵的、横的联系，共同组成了一个有机的整体系统。16GMS管理模式的管理思想（原则）管理模式的管理思想（原则）7、明确性原则任何管理制度不一定是合理的（也不存在永远合理的管理制度），但必须是明确的。GMS管理模式的各分管理体系及其具体的管理制度是在充分调研的基础上，结合企业的现况和现有制度的执行情况，按照“适度提高”的原则编制而成。各项管理制度都力求具体、明确、便于执行。17GMS管理模
7、式的管理思想（原则）管理模式的管理思想（原则）8、闭合性原则GMS管理模式作为一个系统，各分管理体系及其具体的管理制度之间是相互统一、相互印证、自我闭合的。这就从根本上避免了单个制度或独立体系之间的漏洞，从而避免了业务和管理的漏洞，使忙的忙死、闲的闲死、好事抢着干、难事不愿干等痼疾迎刃而解。18GMS管理模式的管理思想（原则）管理模式的管理思想（原则）9、过程方法GMS管理模式除了明确地规定“每个人应该做哪些事”外，还按照过程方法明确规定了“每件事应由那些部门或人做、怎么做”，即通过程序文件的方式将每件事（或过程）的目的、适用范围、职责分配、工作程序图、程序规定、相关文件和工作记录一一做了具体
8、明确的规定，从而避免了人事不清、相互扯皮的现象。19人事1事N事6事2事5事4事3传统的以岗位职责为中心的管理方法20组织组织/人人组织人组织人事1事2事4事3事5事N+1事N事6事6事5事4事3事2事1事N职责分配职责分配“漏洞漏洞”示意示意图图？21环节1环节2环节3环节N环节4环节2.1环节2.2环节2.3环节3.2环节3.1办结开始5W1H5W1H5W1H5W1H5W1H5W1H5W1H5W1H5W1H5W1H过程方法过程方法22获取土地信获取土地信息息土地开发价值论证土地开发价值论证项目可行性研究项目可行性研究项目策划项目策划投资决策投资决策投资参股投资参股补偿获得补偿获得投标投标竣
9、工验收竣工验收项目立项项目立项申办建设用地规划许可证申办建设用地规划许可证领取拆迁许可证领取拆迁许可证设设计计招招标标、设设计计评评审审办理土地使用证办理土地使用证申办建设工程规划使用证申办建设工程规划使用证施施工工、监监理理招招投投标标实实施施拆拆迁迁办理施工许可证办理施工许可证施施工工组组织织与与管管理理办理销售许可办理销售许可证证销销售售前前期期推推广广宣宣传传售后服务售后服务交付入住交付入住物业管理物业管理市市场场研研究究、产产品品策策划划手手续续办办理理、计计划划管管理理工工程程管管理理销销售售与与客客户户关关系系管管理理行行政政管管理理财财务务管管理理项项目目管管理理人人力力资资源
10、源管管理理供供方方管管理理23GMS管理模式的管理思想（原则）管理模式的管理思想（原则）10、持续改进原则、持续改进原则GMS管理模式吸收了ISO9000：2000标准的持续改进的管理理念，通过内审、管理评审等测量、分析GMS管理模式的不足，再通过纠正和预防措施对GMS管理模式进行改进，使GMS管理模式具有了自我纠偏功能，从而使GMS管理模式持续改进，使企业的业务和管理水平象弹簧的轨迹一样不断提高24管理体系的持续改进管理体系的持续改进 顾顾客客（和其（和其他相他相 关方）关方）要求要求顾客顾客（和其（和其他相关方）他相关方）满意满意管理职责管理职责资源管理资源管理测量、分析和改进测量、分析和
11、改进产品产品 实现实现 产品产品 产品产品输入输入输出输出25第一层次：总手册第二层次：6个管理手册第二层次：工作记录管理体系文件组成管理体系文件组成26各层次文件各层次文件第一层次文件：总手册（总体系）包括：企业文化企业发展规划法人治理结构组织机构部门职责与岗位设置体系管理（文件管理、持续改进等）27各层次文件（续）各层次文件（续）第二层次文件：分管理手册（子体系）第二层次文件：分管理手册（子体系） 每一个子管理体系所对应一个管理手册，每一个管理每一个子管理体系所对应一个管理手册，每一个管理手册都相对独立、彼此联系、机构相似。均包括：手册都相对独立、彼此联系、机构相似。均包括：第一部分：手册
12、使用说明第一部分：手册使用说明第二部分：管理体系结构图、运行图第二部分：管理体系结构图、运行图第三部分：职责分配：第三部分：职责分配：“哪些部门、哪些人做哪些事” 第四部分：管理方针、管理目标第四部分：管理方针、管理目标第五部分：岗位说明书第五部分：岗位说明书第第六六部部分分：管管理理制制度度：“哪些事由哪些部门、哪些人做，为什么做，怎么做，效果如何评价、如何考核” 职责明确、分工明确、流程明确、绩效明确职责明确、分工明确、流程明确、绩效明确 28分管理体系（单项管理体系）第五部分：管理方针、目标业务流程管理主控供方管理部门间接口管理绩效考核管理工作计划管理管理基本守则第七部分：管理测量、分析
13、、改进GMS管理模式（全面管理体系）企业发展总方针、目标第二部分：体系图第三部分职责分配第四部分岗位说明书第六部分：管理制度持续改进29各层次文件（续）各层次文件（续）第三层次文件：记录明确某管理制度明确某管理制度/ /规程规程/ /程序程序/ /办法在实施的办法在实施的过程中所必须形成的、能够验证或追溯过程中所必须形成的、能够验证或追溯的证明，以证明确实执行了本管理制度的证明，以证明确实执行了本管理制度/ /规程规程/ /程序程序/ /办法。同时，记录还能反映办法。同时，记录还能反映本管理制度本管理制度/ /规程规程/ /程序程序/ /办法的适宜性办法的适宜性是否在有效运行，是否需要改进是否在有效运行，是否需要改进 30 故善者因之，其次利导之，其次教故善者因之，其次利导之，其次教诲之，其次整齐之，最下者与之争。诲之，其次整齐之，最下者与之争。 司马迁司马迁方法，就是一把钥匙！31
